E3 strand Taxatierapport 2022 definitief Behorend bij antwoord op vraag 6 van het CDA

Bezoekadres Hoofdstraat 155 te Helmond (Mierlo Hout) Postadres Postbus 567 5700 AN Helmond Tel. : 0492 661884 Fax : 0492 665860 BIC: RABONL2U IBAN: NL48 RABO 0181 0329 10 K.v.K. Eindhoven 68481586 BTW-nr. NL 8574.64.553.B.01 Internet : www.heuvel.nl E-mail : heuvel@heuvel.nl

TAXATIERAPPORT

Object: Adres: Taxateur: Datum opname:

“Landgoed Duynenwater” Buivensedreef 10 te Eersel J.H.A.N. Adams 22 februari 2022

1 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

INHOUDSOPGAVE A.

Opname / opdracht

B.

Doel van de taxatie / te taxeren belang

C.

Verklaringen taxateur

D.

Juridische aspecten van het object

E.

Samenstelling complex

F.

Onderbouwing van de waarde

G.

Nadere toelichting

H.

Overige mededelingen

I.

Verantwoording en aansprakelijkheid

J.

Datering en ondertekening

K.

Bijlagen

2 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

A.

Opname / opdracht

A.1.1 Opdrachtgever Naam opdrachtgever: Adres opdrachtgever: Postcode + plaats opdrachtgever: Telefoon opdrachtgever: E-mail adres opdrachtgever: Opdracht is namens opdrachtgever verstrekt door:

J.R. van Kasteren en M. Becx P/a Buivensedreef 10 5521 RN Eersel janus@bossmachinery.com, michiel@expandable.nl Janus Kerkhofs van De Zilstermolen, info@zilstermolen.nl

A.2 Opdrachtnemer Opdracht is verstrekt aan: Adres opdrachtnemer: Postcode en plaats: Telefoon: E-mail adres :

Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs Postbus 567 5700 AN Helmond 0492-661884 heuvel@heuvel.nl

Opdracht namens opdrachtnemer uitgevoerd door taxateur

J.H.A.N. Adams, makelaar in- en taxateur van onroerende goederen.

Lid van / aangesloten bij:

De Nederlandse Vereniging van Makelaars, Taxateurs en Vastgoeddeskundigen NVM, gevestigd te Nieuwegein en lid van de sectie Agrarisch en Landelijk Vastgoed, lidnummer: 14.183.

Als makelaar o.g. / taxateur o.g.

Beëdigd op: 23 december 1998 te 's Hertogenbosch.

Gecertificeerd bij:

REV (Recognised European Valuer) onder nummer REVNL-NVM-2022/5

Gecertificeerd bij

Nederlands Register Vastgoed Taxateurs NRVT, in Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Bedrijfsmatig Vastgoed: Reg. nr: RT742367084

Datum opdracht:

8 februari 2022.

Datum opname en inspectie:

De taxateur heeft de onroerende zaak op 22 februari 2022 bezocht en geïnspecteerd. De opdrachtgever/eigenaar heeft volledige inspectie toegestaan.

Eerdere betrokkenheid taxateur met het object:

Nee

Datum concept taxatierapport:

19 maart 2022.

Datum taxatierapport:

21 maart 2022.

3 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

B.

Doel van de taxatie / te taxeren belang

B.1 Onderwerp van de taxatie Beknopte omschrijving Landgoed “Duynenwater”. object Adres:

Buivensedreef 10 te Eersel.

Ligging:

Het object ligt in het buitengebied van Eersel en is gelegen ten noordwesten van de autosnelweg A67, ten oosten van bedrijventerrein Meerheide, ten Zuiden van de Buivensedreef en ca. 500 meter ten westen van de Steenselseweg. In de directe omgeving bevindt zich voornamelijk natuur en landerijen.

Bereikbaarheid:

Het object is goed bereikbaar middels een eigen toegangsweg en is op zeer korte afstand gelegen van de uitvalsweg A67.

B.2 Doel van de taxatie / te taxeren belang en waardepeildatum De taxatie is ter bepaling van de marktwaarde ten behoeve van vaststellen van de waarde voor en na planrealisatie in het kader van de landschapsregeling. Waardepeildatum:

22 februari 2022.

B.3 Basis van de waarde Onder marktwaarde wordt verstaan: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. B.4 Uitgangspunten: Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever/eigenaar geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; Taxateur heeft kennis genomen van het vigerend bestemmingsplan en verklaart dat het gebruik wel overeenkomstig is met het vigerende bestemmingsplan. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn; In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater.

Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever/eigenaar en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingkosten centraal

4 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar de volgende nutsvoorzieningen aanwezig: × (propaan-)gas × water × elektra × rioolaansluiting ☐ glasvezel Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever/eigenaar. Door opdrachtgever/eigenaar zijn geen plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze beschikbare informatie heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; Alle tot de inrichting behorende installaties zijn meegenomen in de taxatie. De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever/eigenaar. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum.

Bij de waardering geldt het uitgangspunt dat de eventuele mestkelders zuigleeg worden opgeleverd bij verkoop. Bijzondere uitgangspunten:  Opdrachtgever heeft taxateur verzocht om het verschil in waarde in beeld te brengen vóór en na de bestemmingsplanwijziging waarbij in het huidige bestemmingsplan een speelhal kan worden gerealiseerd en in het nieuwe bestemmingsplan in plaats hiervan een hotel kan worden gerealiseerd. Dit alles in het kader van de landschapsregeling. Daartoe is de Landschapsinvesteringsregeling De Kempen d.d. 24-08-2012 toegepast. In dit geval is sprake van Categorie 3. Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de basisinspanning van kwaliteitsverbetering wordt genormeerd in euro’s. Rode ontwikkeling wordt omgerekend in euro’s. Bijzonderheden  Geen € 40.000,=

De waardevermeerdering is per peildatum getaxeerd op: Zegge: veertigduizend euro

Paraaf taxateur:

5 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

Toelichting bij waardering: In het nieuwe bestemmingsplan wordt in totaal circa 6.000 m2 bebouwd oppervlakte toegevoegd. Dit ten behoeve van Horeca en hotelfaciliteiten. De referenties van te realiseren hotel / overnachtings / horecafaciliteiten variëren van € 166,= tot € 176,= / m² bebouwd oppervlak. Dit bij een ruwe bouwgrondprijs van € 20,= tot € 109,= / m². Bij deze waardering is uitgegaan van en waardering van € 165,= / m² te bebouwen oppervlakte. In het oude bestemmingsplan was het mogelijk een speelhal te realiseren van 10.000 m². De referenties van speelhallen variëren afhankelijk van ligging, omvang en kwaliteit opstal en voorzieningen van € 270,= per m² bebouwd oppervlak tot € 800,= per m² bebouwd oppervlak. De bijbehorende ondergrondwaarde varieert van circa € 70,= tot bijna € 150,= waarbij de € 150,= geldt voor ligging op bedrijventerreinen. Voor deze locaties geldt dat het aanzienlijk minder m²’s betreft en dat de functionaliteit en alternatieve aanwendbaarheid vele malen groter is. In casu is dan ook gerekend met € 95,= / m². Bovenstaande geeft navolgende opstelling voor waardevermeerdering vanwege planwijziging: Nieuwe plan 6.000 m² x € 165,= € 990.000,= Oude plan 10.000 m² x € 95,= € 950.000,= Waardevermeerdering € 40.000,= Van deze waardevermeerdering zal tenminste 20% in euro’s geïnvesteerd moeten worden in kwaliteit van het landschap.

B.6 SWOT-analyse Strengths: Weaknesses: Opportunities:

-

Threats:

-

Ruim opgezette recreatielocatie met goede ligging en goede ontsluiting Ruim voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein Huidige beperkte voorzieningen niveau Verouderde uitstraling Toename van toerisme in eigen land. Beleid van overheid is er op gericht en ook de Corona – crisis heeft hier sterk aan bijgedragen. Steeds ruimer wordende beleidsregels van gemeenten waardoor herbestemming beter mogelijk wordt gemaakt. Lange doorlooptijden bij herbestemming Steeds hogere eisen vanuit verzekering voor het verzekeren van vastgoedobjecten

B.7 Scenario analyse (highest and best use) De optimale aanwending is de meeste waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Het type object en de gebruiks- en bestemmingsmogelijkheden in ogenschouw genomen maakt dat het huidige gebruik per datum opname en inspectie als het optimale gebruik kan worden aangemerkt. Een ander gebruik zal volgens taxateur niet leiden tot een hogere waarde.

6 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

C.

Verklaringen taxateur

Verklaringen taxateur intern / extern: De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap. Opdrachtbrief: Op 22 februari 2022 is door taxateur de getekende opdrachtbrief ontvangen. Tussen het verzenden van de opdrachtbrief en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn geen wijzigingen gedaan op de opdracht. De opdrachtbrief is als bijlage in aangehecht aan de rapportage. De taxateur hanteert het normblad: Ja Taxateur verklaart verder dat de verklaringen zoals overeengekomen in de opdrachtbrief onverkort van toepassing zijn. Indien er afgeweken is van de standaarden of regels, dan heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. Waar in dit taxatierapport ‘het object’ of ‘het getaxeerde object’ staat vermeld, kan ook respectievelijk ‘de objecten’ of ‘de getaxeerde objecten’ worden bedoeld. Gehanteerde valuta Alle bedragen zijn in euro’s / € en kosten koper. Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde.

Lokale kennis taxateur De taxateur verklaart dat hij over voldoende plaatselijke kennis / kennis van de sector en ervaring beschikt met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt, dan wel de opdrachtgever/eigenaar op de hoogte te hebben gesteld van de ontoereikendheid daarvan alvorens de opdracht te aanvaarden en assistentie te hebben ingeroepen van een of meer competente externe personen met kennis van zaken. Schattingsonzekerheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - onzekere marktomstandigheden - gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever/eigenaar; - gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; - algemene taxatie onnauwkeurigheid - veranderende wet- en regelgeving alsmede politieke beslissingen - Door buitengewone marktomstandigheden naar aanleiding van het uitbreken van COVID-19 pandemie is er buitenproportionele onzekerheid ontstaan met betrekking tot de taxatieuitkomst.

7 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

Copyright Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde doel (te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. De taxateur verklaart dat hij voldoet aan de eisen van de meest actuele European Valuation Standards (EVS). Indien er afgeweken is van deze standaard, heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken.

8 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

D.

Juridische aspecten van het object

D.1 Privaatrechtelijke aspecten D.1.1 Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: Akte van levering: Ja Kadastraal plan: Ja Kadastraal uittreksel: Ja Basisregistratie adressen en gebouwen: Ja Overig: Opdrachtgever. D.1.2 Kadastrale omschrijving object Geraadpleegde informatie: Kadaster d.d. 18 februari 2022 Gemeente

Sectie

Nummer

Oppervlakte

Status

Vessem Vessem Vessem Vessem Vessem Vessem Vessem Vessem Eersel Eersel Eersel Eersel

F M M M M M M M H K K K

4575 86 416 417 426 1057 1059 1060 564 1456 1457 1458

06,51.95 ha 00,05.50 ha 00,03.76 ha 01,43.58 ha 01,12.60 ha 00,82.40 ha 09,87.00 ha 15,97.78 ha 04,56.00 ha 26,62.01 ha 07,84.80 ha 23,85.99 ha 98,73.37 ha

eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom

Totaal Eigenaar:

Gebruiker:

RVK rente Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

B.P. Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Vessem, M, 1059: ½ Stichting Piggy bank ½ Stichting Folivora Beheer Overige percelen: E3 B.V. Landgoed “Duynenwater”

9 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

D.1.3 Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: Uit de laatste akte van levering(en) zijn bezwaringen als bedoeld in art 3:16 BW geconstateerd: Gebruiksbepalingen: Recht van erfpacht/opstal:

Recht van vruchtgebruik: Pacht:

Nee

Nee Op een gedeelte van perceel Eersel, H, 564 rust een opstalrecht nutsvoorzieningen ten behoeve van TenneT TSO B.V. Op een gedeelte van perceel Eersel, K, 1458 rust een opstalrecht nutsvoorzieningen ten behoeve van T-Mobile Netherlands B.V. en TenneT TSO B.V. Nee Nee

D.2 Publiekrechtelijke aspecten: Door de taxateur is de navolgende informatie geraadpleegd: Bestemmingsplan: Het object is gelegen in het bestemmingsplan “Buitengebied 2017” en is vastgesteld door de Raad van gemeente Eersel op 3 juli 2018. IMRO versie: NL.IMRO.0770.BPB20170049-VAS1 Op 29 januari 2019 is de eerste herziening van het bestemmingsplan vastgesteld. Het bestemmingsplan is geheel in werking. Aanleiding voor deze herziening was de constatering dat gedurende de totstandkoming van het bestemmingsplan Buitengebied 2017 en in de periode erna er diverse kleinschalige particuliere initiatieven binnen de gemeentegrenzen speelden die planologisch verankerd Pagina 25 Bestemmingsplan landgoed Duynenwater, gemeente Eersel dienden te worden. Daarnaast bleek na vaststelling dat er sprake was van een aantal incorrectheden in het bestemmingsplan Buitengebied 2017 die hersteld dienden te worden. Door middel van de herziening van het bestemmingsplan worden deze initiatieven en incorrectheden planologisch verankerd. Planologische mogelijkheden binnen dit bestemmingsplan Het plangebied is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied 2017. Hieronder worden de verschillende bestemmingen functies en gebiedsaanduidingen vermeld die gelden voor het plangebied. Vervolgens wordt de maximale bouwoppervlakte toegelicht op basis van het huidige bestemmigsplan.

Voor het plangebied gelden de volgende aanduidingen: - Enkelbestemming recreatie - Functieaanduiding bedrijfswoning - Functieaanduiding: specifieke vorm van recreatie – E3-strand - Functieaanduiding speelvoorziening - Functieaanduiding bos - Gebiedsaanduiding natuurnetwerk Brabant - Dubbelbestemming Waarde- Archeologie - Gebiedsaanduiding overige zone – beperkingen veehouderij - Dubbel bestemming leiding-Hoogspanningsverbinding

10 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

Oppervlakte bouwblok: Bouwvlak 1: ca. 0,05.45 ha Bouwvlak 2: ca. 0,03.13 ha Bouwvlak 3: ca 0,00.90 ha Bouwvlak 4: ca. 0,01.17 ha Bouwvlak 5: ca. 1,20.00 ha Bouwvlak 6: ca. 0,01.20 ha Bouwvlak 7: ca. 0,02.50 ha Huidig gebruik: het huidige gebruik is overeenkomstig met het bestemmingsplan. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl. Voor meer informatie verwijzen wij u naar www.ruimtelijkeplannen.nl. Verordening Ruimte / Omgevingsverordening De locatie is gelegen in de Verordening Ruimte Noord-Brabant en heeft daarin de aanduiding: - Diep grondwaterlichaam - Geen attentiezone waterhuishouding - Instructieregels voor gemeenten - Instructieregels voor waterschappen - Rechtstreeks werkende regels voor activiteiten - Verbod uitbreiding veehouderij - Bescherming Natura 2000 - Landelijk gebied - Stalderingsgebied - Attentiezone waterhuishouding - Gemengd landelijk gebied - Beperkingen veehouderij - Natuur Netwerk Brabant - Norm wateroverlast buiten stedelijk gebied - Normen wateroverlast - Normvrij gebied - Attentiezone waterhuishouding Bron: www.ruimtelijkeplannen.brabant.nl D.3 Bijzonderheden: Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: Bijzondere gebruiks- en/of verkoop belemmerende bepalingen:

Toekomstige planologische ontwikkelingen:

Er zijn geen bijzondere gebruiks- en/of verkoop belemmerende bepalingen bekend (gemaakt). Er zijn geen beperkingen bekend (gemaakt) in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster Er zijn geen toekomstige planologische ontwikkelingen welke directe of indirecte invloed hebben op het getaxeerde.

11 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

D.4 Wet voorkeursrecht gemeenten: Het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (of een voorstel daartoe): nee D.5 Monument Volgens opgave van: opdrachtgever/eigenaar is sprake van geen (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving van het object: Als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988): N.v.t. Tot beschermd stads- of dorps-gezicht of voorstel daartoe (Monumentenwet): N.v.t. Tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument: N.v.t. D.6 Omgevingswetvergunning / vergunning Het bedrijf is voorzien van de noodzakelijke omgevingsvergunningen. Zijn er andere (bijzondere publiekrechtelijke bepalingen van toepassing): niet van toepassing. Opdrachtgever/eigenaar verklaart dat alle gebouwen zijn gerealiseerd conform vergunningen.

D.7 Natuurbeschermingswet vergunning: Het bedrijf is niet voorzien van een natuurbeschermingswet-vergunning. D.8 Verontreiniging: Ten aanzien van eventuele bodem- en/of grondwaterverontreiniging zijn door de taxateur de volgende informatiebronnen geraadpleegd: Kadaster: Gebruiker / eigenaar: Gemeentelijke / provinciale inventarisatielijst: Bodemrapport: Bodemloket/omgevingsrapportage: Overige: Opmerkingen:

Ja Ja Nee Nee Ja, geen informatie bekend Nee Geen

De onder D.8. geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien van eventuele bodem- en/of grondwaterverontreiniging de volgende informatie opgeleverd: Historische gegevens: Geen bijzonderheden De volgende informatie over het object / complex of directe omgeving is bekend (gemaakt): Geen bijzonderheden

12 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten: Ten aanzien van (opslag)tanks geldt:

Nee Geen onder of bovengrondse (opslag)tanks aanwezig. Zie complex omschrijving. Op basis van de visuele inspectie, openbare informatie en informatie van opdrachtgever/eigenaar zijn er geen verdenkingen dat op de locatie verontreinigingen aanwezig zijn. Het is mogelijk dat zich in het getaxeerde niet zichtbare asbesthoudende materialen zijn toegepast die zich bij werkzaamheden zoals sloop of renovatie openbaren. Wanneer zich dit voordoet dient men de geldende wet- en regelgeving in acht te nemen. Bij verwijdering van asbesthoudende materialen dienen extra voorzorgsmaatregelen genomen te worden welke gepaard gaan met hogere kosten. Bij de waardering is hier rekening mee gehouden. Bij verkoop adviseert taxateur om een verkennend bodemonderzoek uit te voeren.

Er is asbestverdacht materiaal waargenomen: Conclusie:

D.9 Fiscale aspecten Alle bedragen zijn exclusief (eventuele) omzetbelasting, tenzij anders vermeld. Bedrijfswoning met ondergrond: 2% overdrachtsbelasting Bedrijfsgebouwen met ondergrond: 8% overdrachtsbelasting Cultuurgrond: 8% overdrachtsbelasting waarbij opgemerkt dient te worden dat bij bedrijfsmatig agrarisch gebruik voor een onafgebroken periode van 10 jaar men een vrijstelling kan krijgen op de overdrachtsbelasting.

E.

Samenstelling complex

E.1. Landgoed ‘Duynenwater’ Circa 98,73.37 ha (onder)grond/landgoed inclusief aanwezige plassen in eigendom. Bestaande uit: Het landgoed, groot 63, 76.45 ha. Recreatieterrein, groot 25,09.92 ha Parkeerterrein, groot 9,87.00 ha.

13 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

F.

Onderbouwing van de waarde

F.1 Gebruikte parameters Voor zover aan de orde is gebruik gemaakt van de informatie uit de database van de NVM, Kadaster en diverse KWIN-uitgaven (Kwantitatieve Informatie). F.2 Taxatiestandaard, taxatiemethodieken en rekentechnieken a. Toegepast methodiek: Comparatief De onderhavige waardering is Vergelijking met vergelijkbare objecten gecorrigeerd mede gebaseerd op: voor verschillen Voor deze waarderings-methodiek is Aanwezigheid van geschikte en bruikbare transacties gekozen i.v.m.: F.3 Courantheid a. Locatie: b. Onroerende zaak: c. Courantheid voor verhuur en / of verkoop: d. Alternatieve aanwendbaarheid:

Goed Matig, enigszins verouderd Matig, gezien omvang en beperkt aantal kandidaat kopers Redelijk.

F.4 Bijzondere waardecomponenten Niet van toepassing. F.5 Referenties + toelichting (koop/huur/erfpacht/pacht) De taxateur onderbouwt zijn waardeoordeel door te verwijzen naar referentie-objecten die verkocht en/of verhuurd zijn. Geen enkel referentieobject is voor 100% vergelijkbaar met het getaxeerde object. De grootte, locatie en gebruik/bestemming zijn van invloed geweest op de gerealiseerde transacties; de verschillen voor wat betreft deze waarde-bepalende factoren tussen het getaxeerde vastgoedobject en de referentieobjecten zijn oorzaak van afwijkingen tussen de gerealiseerde transactieprijzen en de getaxeerde waarde. Transacties van referentieobjecten kunnen dan ook alleen als “richtinggevend” worden beschouwd en niet als exacte vergelijkingen.

14 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

Referenties hotelvoorzieningen Referentie object 1: Soort object: Bron: Locatie: Oppervlakte: Datum overeenkomst Datum akte van levering Gebruik:

Datum overeenkomst: Transactieprijs: Transactieprijs per eenheid:

Vergelijking:

Referentie object 2: Soort object: Bron: Locatie: Oppervlakte: Gebruik: Datum akte: Transactieprijs: Transactieprijs per eenheid Vergelijking:

Te ontwikkelen recreatiepark Eigen transactie Nabij Provincialeweg 11 te Someren Ca. 17,40.61 ha Maart 2021 Direct na verkrijgen onherroepelijke omgevingsvergunningen. Het bestemmingsplan is al jaren onherroepelijk. Te ontwikkelen recreatiewoningen met centrumvoorziening (met mogelijkheid voor realisatie van een hotel. In totaal mag 18.000 m² bebouwd worden met reactiewoningen en appartementen. 25 februari 2021 € 3.500.000, = € 500.000,= voor bestaande bedrijfswoning op 1.005 m² € 17,34 / m² ruwe bouwgrond (geheel) € 166,67 / m² te bebouwen oppervlakte. Redelijk, het betreft een te ontwikkelen park met recreatiewoningen en de mogelijkheid voor realisatie van een hotel met centrumfunctie. Gelegen in een vergelijkbare omgeving als getaxeerde.

Bedrijfswoning met bijgebouwen en cultuurgronden. Kadaster Eindhovenseweg Zuid te Best 3,12.69 ha Ontwikkeling Van der Valk hotel 13 september 2017 en 15 januari 2018 € 3.419.565,50 € 109,= / m² ruwe bouwgrond (geheel) Matig, deze referentie betreft verwerving voor realisatie van een geheel nieuw hotel op een nieuwe locatie, zonder bijbehorende activiteiten of voorzieningen. De ligging direct aan de snelwegen A2 en A 58 (Randweg Eindhoven) is beter dan getaxeerde. Hier mogen maximaal 200 hotelkamers gerealiseerd worden. De hoofdbestemming is Horeca. Er mag gebouwd worden tot een bouwhoogte van maximaal 53,5 m1. Maximum bebouwingspercentage is 60% van het bouwvlak (minder dan het gekochte!).

15 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

Referentie object 3: Soort object: Bron: Locatie: Oppervlakte: Gebruik: Datum overeenkomst: Datum akte: Transactieprijs: Transactieprijs/eenheid: Erfdienstbaarheid: Vergelijking:

Referentie object 4: Soort object: Bron: Locatie: Oppervlakte: Gebruik: Datum overeenkomst: Datum akte: Transactieprijs: Transactieprijs/eenheid: Erfdienstbaarheid: Vergelijking:

Grond tbv huisvesting arbeidsmigranten Kadaster De Wijer 50-52 te Hapert 1,61.35 ha Oprichting van een logiesgebouw voor huisvesting van arbeidsmigranten 1 augustus 2017 24 oktober 2017 € 100.000,- k.k. ex btw (excl. nabetalingsregeling van € 880.500,-) € 6,20,- per m² (€ 60,76 per m² incl. nabetalingsregeling) Niet bekend Matig, referentie is gekocht voor het realiseren van een logiesgebouw voor het huisvesten van ten minste 240 personen en permanente bewoning voor de beheerder.

Cultuurgrond voor het oprichten van voorzieningen voor het huisvesten van arbeidsmigranten Kadaster / eigen transactie Dorshout ong. te Veghel 1,15.00 ha Cultuurgrond 2 september 2019 € 287.500,- k.k. ex btw € 25,- per m² Niet bekend Matig, tussen partijen is een nabetalingsregeling overeen gekomen. Koper zal aan verkoper na het verkrijgen van een onherroepelijk omgevingsvergunning voor de realisatie van een arbeidsmigrantenhuisvesting € 345.000,- uitkeren. De totale vergoeding zou dan uitkomen op € 55,- per m².

16 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

Referenties Speelhallen/ reacreatieterrein Referentie object 5: Soort object: Bron: Locatie: Oppervlakte: Gebruik: Datum overeenkomst: Datum akte: Transactieprijs: Transactieprijs/eenheid:

Vergelijking:

Referentie object 6: Soort object: Bron: Locatie: Oppervlakte: Gebruik: Datum overeenkomst: Datum akte: Transactieprijs: Transactieprijs/eenheid: Vergelijking:

Het aardbeienhof in Gemert. Speelhal met buitenspeelterrein alsmede productie van aardbeien in kassen en buiten. Kadaster Koksedijk 1 te Gemert 4,62.90 ha Als speelhal /speeltuin en aardbeienkwekerij. Speelhal is 1.070 m² groot. 13 november 2017 21 december 2017 € 500.000,= € 210.666,= voor 3,51.11 ha cultuurgrond. € 289.334,= voor 1,11.79 ha ondergrond bedrijfsopstallen en parkeren.(€ 25,88 / m²) of 270,= / m² speelhal. Matig, betreft wel een speelhal met speeltuin en voldoende parkeervoorziening. De speelhal was aan renovatie toe.

Speelhal in Venray. Kadaster Keizersveld 55 te Venray 0,49.95 ha Als speelhal van 1.625 m² groot 6 december 2021 31 december 2021 € 1.300.000,= € 260,= per m² grondoppervlak. € 800,= per m² bebouwd oppervlakte Matig, betreft wel een speelhal, echter gelegen op bedrijventerrein. Kent geen specifieke functie-aanduiding. Bestemming is gemengd. Max. bouwhoogte is 12 m.

17 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

Referentie object 7: Soort object: Bron: Locatie: Oppervlakte: Gebruik: Datum akte: Transactieprijs: Transactieprijs/eenheid:

Vergelijking:

Speelhal in Tilburg. Kadaster Ceramstraat 7 te Tilburg 0,62.18 ha Als speelhal van 2.500 m² groot 29 oktober 2013 € 907.500,= € 175.000,= voor het woongedeelte € 75.000,= voor de roerende zaken € 657.500,= voor het bedrijfsgedeelte wat neer komt op € 263,= / m² bebouwd oppervlakte Matig, betreft wel een speelhal, echter gelegen op bedrijventerrein. Kent specifieke functie-aanduiding recreatie binnen de bestemming gemengd. Max. bouwhoogte is 10 m. Transactie is behoorlijk gedateerd.

18 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

G. Overige mededelingen Bij alle professionele taxatiediensten (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de geregistreerde taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (EVS) is uitgevoerd. De controlerend taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dit taxatierapport als bijlage is gevoegd. De controlerend taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets.

H.

Verantwoording en aansprakelijkheid

Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object als geheel. Dit gebeurt op basis van een visuele steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. De taxateur heeft geen technisch onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen in grond en/of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, waaronder asbest of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden, waaronder zwam, schimmel, residuen van gewasbeschermingsmiddelen en meststoffen etc. Bij de waardebepaling is met de aanwezigheid van dergelijke stoffen geen rekening gehouden. De taxateur heeft geen onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van bodemziekten. Bij de waardebepaling is met de aanwezigheid van bodemziekten geen rekening gehouden. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen.

De taxateur heeft in ieder geval geraadpleegd de (overheids)instantie die ter plaatse de zorg van het registeren van eerdergenoemde verontreinigingen op zich heeft genomen dan wel de door die instantie uitgegeven inventarisatie (gids/lijst) van (mogelijk) verontreinigde locaties. De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever ten behoeve van de omschreven opdracht met bijbehorend doel van de taxatie. Door de taxateur wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming door de taxateur. Dientengevolge aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik voor het doel waartoe het is opgemaakt. Alle in het rapport genoemde maten zijn circa maten. Ten aanzien van de gebouwen en andere bouwwerken wordt er in deze taxatie van uitgegaan dat hiervoor een rechtsgeldige vergunning aanwezig is. Indien voor een gebouw tevens een milieuvergunning noodzakelijk is geldt ook hier dit uitgangspunt. De verkregen informatie van opdrachtgever/eigenaar wordt verondersteld juist te zijn.

Ten aanzien van deze verkregen informatie is geen navraag gedaan bij derde(n).

19 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

De aanwezige apparatuur / installaties zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. Taxateur verklaart zich bij uitvoering van onderhavige taxatie te hebben geconformeerd aan de Taxatierichtlijn Agrarisch Vastgoed, opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen (NVM) Ondergetekende heeft geen onderzoek gedaan naar eventuele lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen, en overige lasten en beperkingen, welke kenbaar zijn uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkens en/of voortvloeiend uit de akte van levering of andere akten waarbij vooromschreven rechten worden gevestigd. Taxateur heeft bij het toepassen van referenties gebruik gemaakt van beschikbare informatie uit de diverse uitwisselingssystemen en indien voorhanden de informatie(brochure) van de verkopend makelaar. Taxateur heeft de toegepaste referenties niet zelf bezocht/geïnspecteerd en geeft geen enkele garantie op de juistheid van de beschikbaar gestelde informatie in de uitwisselingssystemen dan wel door de verkopend makelaar.

20 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

I.

Datering en ondertekening

Ondergetekende aanvaardt ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en dit rapport kan alleen gebruikt worden voor het doel waarvoor het is aangevraagd. Aldus gedaan ter goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en ondertekend te Helmond, d.d. 21 maart 2022

J.H.A.N. Adams

21 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

J.

Bijlagen -

Normblad Kopie opdrachtbevestiging Kadaster Bestemmingsplan Bodemrapport Eigendomsakte

i/taxatie-agr/2022/Duynenwater-Eersel

22 Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs is gespecialiseerd in aan- en verkoopbemiddeling van woonhuizen en bedrijven, taxaties, productierechten, onteigening en emigratiebegeleiding. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd conform de voorwaarden van de N.V.M. Alle informaties zijn, tenzij anders vermeld, geheel vrijblijvend en geven slechts een indicatie. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voorzover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

Normblad taxatierapport Landelijk en Agrarisch vastgoed Inleiding Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport commercieel vastgoed. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Waaruit bestaat deze Norm? 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde en waarderingsgrondslag 2. Kwalificaties van de taxateur 3. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces (EVS4) voortvloeiend uit de taxatie opdracht 4. Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering 5. Vereisten voor de verslaglegging (EVS5) in het taxatierapport 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 1.1. Inleiding De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. 1.2. Waarde begrip als basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS is uitsluitend gebaseerd op de Marktwaarde.

Toelichting 1.2.1.het geschatte bedrag; Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 1.2.2.vastgoed; In deze standaard gaat het om de waardebepaling van onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. Om juridische redenen heeft deze term de voorkeur boven de term “object”. Deze standaarden kunnen ook betrekking hebben op de financiële verslaggeving. Daarom kan de term “actief” voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed” gelezen worden. 1.2.3.zou worden overgedragen; Het gaat om een geschat bedrag, niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 1.2.4.op de waardepeildatum; De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continue aan veranderingen onderhevig zijn. De waardering zit dus op de waarde, feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. 1.2.5.tussen een bereidwillige koper; Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt.

1.2.6.bereidwillige verkoper; Dit houdt in dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden, maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een “hypothetische” verkoper is, wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. 1.2.7.zakelijke transactie; De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen. 1.2.8.na behoorlijke marketing; Dit houdt in dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs. 1.2.9.waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent; Veronderstelt een ter zake deskundige koper en verkoper, die met kennis van de markt en de eigen belangen en marktpositie handelen, gericht op het verkrijgen van de beste prijs. Prudent in dit verband kan uitsluitend beoordeeld worden naar de situatie van het moment van de waardepeildatum en niet met wijsheid achteraf. Uitgegaan moet worden van de beste marktinformatie die op de waardepeildatum van de waardering voorhanden was. 1.2.10. niet onder dwang; Houdt in dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en

niet door fysiek of mentaal geweld of door dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 1.2.11. Marktwaarde k.k.; Wordt geacht te zijn geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige met de koop of verkoop samenhangende belastingen. 1.3. Bijzondere uitgangspunten en bepalingen De taxateur hanteert een bijzonder uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt om uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is, niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld (EVS 5.10.1). Verder moet het waardeverschil, met de situatie zonder dit bijzondere uitgangspunt, aangegeven worden. Uitgangspunten en veronderstellingen dienen uitdrukkelijk verantwoord te worden in het taxatierapport. Zo dienen deze niet alleen – conform EVS – gemeld te worden, maar ook beschreven, toegelicht en in waarde uitgedrukt te worden. Indien mogelijk moet ook weergegeven worden op welke bron men een uitgangspunt baseert en of dit waarneembare marktinformatie is. De uitgangspunten hebben ook betrekking op de referentietransacties. Het impliciete uitgangspunt is immers dat deze vergelijkbaar zijn met een eventuele verkoop van het vastgoed. Een voorbeeld van een gebruikelijk uitgangspunt is dat er zonder bodemonderzoek wordt aangenomen dat de bodem vrij is van verontreinigingen.

Er is – de omstandigheden laten het toe en er is geen contraindicatie – in de regel geen beletsel om dit soort aannames te doen. Bijzondere uitgangspunten daarentegen zijn ficties, waarvan het duidelijk is dat zij wezenlijk verschillen van de feiten op de peildatum. Een voorbeeld van een bijzonder uitgangspunt is dat een pand als verhuurd wordt aangemerkt, terwijl het in werkelijkheid leeg staat. Dergelijke aannames kunnen alleen gemotiveerd worden gedaan onder voorwaarde dat zij realistisch zijn en hun invloed op de waarde zonder die aanname wordt aangegeven. Bijzondere uitgangspunten moeten te allen tijde worden gemotiveerd. 1.4. Het concept van Highest and Best Use (HaBU) In zijn algemeenheid zal de Marktwaarde van een te taxeren vastgoed een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU), dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert. Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het object die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het object op de waardepeildatum, is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat object redelijkerwijze voor mogelijk houdt (EVS 1 5.3.7).

Dat is het gebruik, waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk, juridisch, financieel enz.) van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HaBU, dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking te brengen. 1.5. Fair Value De definitie van Fair Value (Reële waarde) volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) wijkt af van de gegeven definitie van Market Value (Marktwaarde). De definitie van Market Value wordt geacht in zijn algemeenheid gelijk te zijn van de definitie in de IFRS. 1.6. Transactie kosten De marktwaarde k.k. is de geschatte waarde van een vastgoed, dus exclusief de bijkomende kosten die gepaard kunnen gaan met koop of verkoop, alsmede eventuele belasting over de transactie. De marktwaarde weerspiegelt de gevolgen van alle factoren die van invloed zijn op deelnemers op de markt, en aldus alle invloeden die transactiekosten en belastingen kunnen hebben. Als die moeten worden verantwoord, dienen ze echter als extra som bovenop de marktwaarde te worden vermeld.

Deze factoren kunnen van invloed zijn op de waarde maar maken daarvan geen deel uit. 1.7. Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) Indien er bedrijfsgerelateerde elementen in de waardering zijn betrokken dienen deze middels een EXPLAIN duidelijk tot uitdrukking gebracht te worden. Als voorbeelden kunnen hier gelden kademuren, bovenloopkranen, weegbruggen enz.

2. Kwalificaties van de taxateur Definitie – Een bevoegde taxateur (daaronder begrepen taxateurs die werken voor taxatiebureaus) die verantwoordelijk is voor het opstellen van taxaties, waarvoor hij verantwoordelijkheid draagt, dient een te goeder naam en faam bekendstaand persoon te zijn die de volgende competenties en/of kernwaarden bezit: 2.1. Onafhankelijkheid / onpartijdigheid De taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie volgens deze norm, in voor zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. Toelichting 2.1.1.Bij het uitbrengen van een taxatie staat de taxateur er, middels een verklaring in het taxatierapport ,voor in dat hij in alle vrijheid en onafhankelijkheid tot zijn waardeoordeel en de onderbouwing daarvan is kunnen komen. Dit geldt zowel ten opzichte van zijn eventuele werkgever, (direct) leidinggevende als de opdrachtgever of eventuele derden. 2.1.2.De verklaring houdt mede in dat het bedrijf van de taxateur (al dan niet in loondienstverband) zodanig is ingericht (Chinese walls) dat beïnvloeding van de taxateur wordt voorkomen. 2.1.3.De taxateur maakt direct bekend indien er sprake is van, of er een situatie ontstaat waarin hij niet meer op onafhankelijke wijze tot een waardeoordeel kan komen, dan wel indien zijn onpartijdigheid niet langer gewaarborgd is.

2.1.4.Taxateurs dienen ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht, met professionele normen op het gebied van kennis, competentie en onafhankelijkheid. Hieruit volgt dat een taxateur, die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren, eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie. De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht. 2.2. Kwalificatie van de taxateur Elke taxatie waarop deze norm van toepassing is, moet worden opgesteld door een daartoe gekwalificeerd taxateur. 2.3. Vertrouwelijkheid en geheimhouding Elke taxateur is ten aanzien van de aan hem verstrekte gegevens ten behoeve van de uitvoering van een taxatie gehouden tot geheimhouding en het op vertrouwelijke wijze behandelen, opslaan en archiveren van de aan hem verstrekte gegevens. Toelichting 2.3.1. De taxateur is gehouden tot geheimhouding en vertrouwelijkheid. Dit leidt slechts uitzondering indien deze geheimhouding en of vertrouwelijkheid opgeheven wordt op grond van een wettelijk voorschrift en/of indien er door het daartoe op grond van de wet bevoegd gezag rechtmatig informatie wordt gevraagd aan de taxateur. Deze vraag naar informatie moet uitdrukkelijk betrekking hebben op (het onderwerp van) de taxatie.

Tevens kunnen in de opdrachtbrief overeengekomen uitzonderingen van toepassing zijn. 2.3.2.De taxateur is gehouden zijn administratie zodanig in te richten en te houden dat door hem verkregen gegevens in het belang van een taxatie niet vrij toegankelijk zijn voor derden. 2.4. Transparantie, verifieerbaarheid en onderbouwing De taxateur baseert zich bij de waardering op verifieerbare en controleerbare gegevens. Ingeval dit niet mogelijk is en de taxateur doet ter zake van bepaalde gegevens een aanname dan is hij gehouden dit te verklaren. De taxateur dient zijn waardering, aannames en conclusies in het rapport te onderbouwen. Toelichting 2.4.1.In het kader van fraudebestrijding en integriteit is het voor de validiteit van een taxatie van het grootste belang dat opdrachtgevers en derden uit een taxatie af kunnen leiden hoe een taxateur tot een bepaalde conclusie is gekomen, of welke factoren op de waardering van invloed zijn geweest. 2.4.2.Voor de door de taxateur te voeren administratie ter zake van zijn taxaties houdt dit in dat hij de gegevens, waarop hij zijn taxatie baseert, deugdelijk ordent, bewaart en gedurende een periode van zeven jaren ter beschikking houdt.

2.5 Eerdere betrokkenheid De taxateur, die een taxatie uitbrengt van een object waarvoor hij binnen een periode van twee jaar eerder een taxatie heeft uitgebracht, doet hiervan mededeling in het rapport onder vermelding van de datum van eerdere betrokkenheid en het doel waartoe destijds gewaardeerd is. Toelichting 2.5.1.Het kan zijn dat een taxateur een object binnen een periode van twee jaar eerder getaxeerd heeft. Niets verzet zich er tegen dit als feit bekend te maken in het uit te brengen rapport onder vermelding van datum en doel waarvoor destijds gewaardeerd is. Een dergelijke vermelding vermijdt de schijn van belangenverstrengeling. 2.6 Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen Een taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie, in voor zijn integriteit en objectiviteit en handelt bij het uitbrengen van de taxatie op verantwoorde wijze. Toelichting 2.6.1.De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. 2.6.2.De taxateur stelt zijn (waarde)oordeel naar objectieve maatstaven en beargumenteerd vast.

Het doen van aannames, mits voorzien van een argumentatie, is toegestaan. 2.6.3.Het op verantwoorde wijze handelen bij het uitbrengen van een taxatie is een open norm die afgemeten zal worden naar hetgeen binnen de beroepsgroep als maatschappelijk betamelijk wordt gezien. 2.6.4.De eisen, die aan de taxateur worden gesteld op het gebied van professionele objectiviteit, houden in dat hij zich bewust moet zijn van alles wat zou kunnen worden gezien als een belangenverstrengeling. Bij het vooraf inwinnen van inlichtingen dient hij de opdrachtgever om een opgave te vragen van alle andere belanghebbende of verbonden partijen, zodat hij kan vaststellen of er sprake is van een mogelijke belangenverstrengeling voor de taxateur, diens partners, mededirecteuren of naaste familieleden. 2.6.5.Indien er sprake is van een dergelijke belangenverstrengeling dient dit schriftelijk te worden meegedeeld aan de opdrachtgever die vervolgens kan kiezen of hij de benoeming al dan niet wil bevestigen, onder voorbehoud van een duidelijke opgave van de omstandigheden in een door de taxateur over te leggen verklaring of rapport. 2.6.6.Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur, ondanks de wensen van de opdrachtgever, toch de opdracht zal moeten weigeren. 2.7 Ondertekening rapport De taxateur ondertekent persoonlijk het door hem uitgebrachte taxatierapport.