[25zi.00492] Ruimtelijke motivering, Bijlage bij RE_ BOPA Boksheidesijk 6 Eersel (november 2024)

s RENTMEESTERS Crijns Rentmeesters BV Koningsplein 20 5721 GJ Asten T: 0493 - 47 17 77

RUIMTELIJKE MOTIVERING BOKSHEIDSEDIJK 6 EERSEL GEMEENTE EERSEL

Crijns Rentmeesters bv november 2024

E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING____________________________________________________________ 5 1.1

Aanleiding ______________________________________________________________ 5

1.1.1

Inleiding______________________________________________________________________ 5

1.1.2

Ligging van het besluitgebied _____________________________________________________ 5

1.1.3

Begrenzing besluitgebied_________________________________________________________ 6

1.2

Geldend omgevingsplan___________________________________________________ 7

1.2.1

Omgevingsplan gemeente Eersel__________________________________________________ 7

1.2.2

Wijzigingsplan ‘Boksheidsedijk-Rosheuvel, Boksheidsedijk 6’_____________________________ 7

1.2.3

Bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeren’____________________________________________ 8

1.2.4

Bestemmingsplan ‘Groen Loont!’___________________________________________________ 8

1.3

Juridisch kader__________________________________________________________ 8

1.4

Leeswijzer_______________________________________________________________ 8

2. PLANBESCHRIJVING___________________________________________________ 9 2.1

Huidige situatie_________________________________________________________ 9

2.1.1

Ruimtelijke structuur____________________________________________________________ 9

2.1.2

Besluitgebied_________________________________________________________________ 10

2.2

Beoogde situatie________________________________________________________ 12

2.2.1

Inleiding_____________________________________________________________________ 12

2.2.2

Beoogde activiteiten binnen hetbesluitgebied_________________________________________ 12

2.2.3

Stedenbouwkundige randvoorwaarden enbeeldkwaliteit________________________________ 13

2.2.4

Verkeer en parkeren___________________________________________________________ 14

3. BELEIDSKADER______________________________________________________ 15 3.1

Rijksbeleid_____________________________________________________________ 15

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie_______________________________________________________ 15

3.1.2

Instructieregels Rijk (AMvB's)____________________________________________________ 15

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking______________________________________________ 16

3.2

Provinciaal beleid_______________________________________________________ 18

3.2.1

Brabantse omgevingsvisie_______________________________________________________ 18

3.2.2

Omgevingsverordening Noord-Brabant_____________________________________________ 18

3.3

Gemeentelijk beleid______________________________________________________ 22

3.3.1

Omgevingsvisie Gemeente Eersel_________________________________________________ 22

3.3.2

Kempische visie op wonen ______________________________________________________ 23

3.3.3

Nota Impuls Sociale Woningbouw gemeente Eersel 2022 ______________________________ 25

4. OMGEVINGSASPECTEN_______________________________________________ 26 4.1

Archeologie_____________________________________________________________ 26

Crijns Rentmeesters bv

2

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

4.1.1

Beleidskader

26

4.1.2

Toets

26

4.1.3

Conclusie

27

4.2

Bodem

28

4.2.1

Beleidskader

28

4.2.2

Toets

28

4.2.3

Conclusie

29

Cultuurhistorie

30

4.3.1

Beleidskader

30

4.3.2

Toets

30

4.3.3

Conclusie

31

4.4

Duurzaamheid

32

4.5

Geluid

33

4.3

4.5.1

Beleidskader

33

4.5.2

Toets

33

4.5.3

Conclusie

34

4.6

Geur

35

4.6.1

Beleidskader

35

4.6.2

Toetsing

35

Gezondheid

38

4.7.1

Endotoxine

38

4.7.2

Geitenhouderiien

38

4.7.3

Gewasbeschermingsmiddelen

39

4.7

4.8

Klimaat

40

4.9

Luchtkwaliteit

41

4.9.1

Beleidskader

41

4.9.2

Toets blootstelling aan verontreiniging

42

4.10

Bedrijvigheid

43

4.10.1

Beleidskader

43

4.10.2

Toets

43

4.10.3

Conclusie

44

4.11

Omgevingsveiligheid

45

4.11.1

Inleiding

45

4.11.2

Risico’s

45

4.11.3

Beleidskader

46

4.11.4

Toets

46

4.11.5

Transport

47

4.11.6

Hoogspanningslijnen

47

4.11.7

Conclusie

47

4.12 4.12.1

Natuur Beleidskader

Crijns Rentmeesters bv

48 48

3

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

4.12.2

Toets gebiedsbescherming______________________________________________________ 48

4.12.3

Toets soortenbescherming ______________________________________________________ 50

4.12.4

Toets houtopstanden___________________________________________________________ 51

4.12.5

Conclusie____________________________________________________________________ 52

4.13

Water__________________________________________________________________ 53

4.13.1

Inleiding_____________________________________________________________________ 53

4.13.2

Beleidskader_________________________________________________________________ 53

4.13.3

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2023-2027 ____________________________________ 55

4.13.4

Hemelwaterafvoer na herontwikkeling______________________________________________ 56

4.13.5

Huishoudelijk afvalwater in nieuwesituatie___________________________________________ 57

4.14

MER-beoordeling________________________________________________________ 58

4.14.1

Wettelijk kader________________________________________________________________ 58

4.14.2

Toets beoogde ontwikkeling _____________________________________________________ 58

5. PARTICIPATIE________________________________________________________ 59 5.1

Algemeen______________________________________________________________ 59

5.2

Omgevingsdialoog______________________________________________________ 59

6. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID_____________________________________60 6.1

Algemeen______________________________________________________________ 60

6.2

Kostenverhaal__________________________________________________________ 60

6.3

Financiële bijdrage______________________________________________________ 61

6.4

Nadeelcompensatie______________________________________________________ 61

BIJLAGEN: Bijlage 1:

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 2:

Berekening Aerius calculator

Bijlage 3:

Quickscan flora en fauna

Crijns Rentmeesters bv

4

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

1.1.1

Inleiding

Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld voor de herontwikkeling van de locatie Boksheidsedijk 6 te Eersel, hierna het besluitgebied genoemd. Het besluitgebied is in de huidige situatie in gebruik als een vrijstaande woning met (aangebouwde) bijgebouwen, alsmede een vrijstaand bijgebouw aan de naastgelegen straat, de Rosheuvel. Beoogd wordt ten noorden van de bestaande woning aan Boksheidsedijk 6 te Eersel een vrijstaande woning toe te voegen en het bestaande bijgebouw aan de Rosheuvel te splitsen in een tweetal wooneenheden. Voor de besluitlocatie is het Omgevingsplan gemeente Eersel per 1 januari 2024 van rechtswege geldend. De beoogde herontwikkeling is binnen de regels van het vigerende omgevingsplan niet rechtstreeks mogelijk. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is principemedewerking gevraagd aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eersel. Op 16 januari 2024 heeft het college besloten onder voorwaarden principemedewerking te verlenen. Om de beoogde herontwikkeling daadwerkelijk mogelijk te maken wordt een omgevingsvergunning voor een

buitenplanse

omgevingsplanactiviteit

(BOPA)

aangevraagd.

Deze

aanvraag

voor

een

omgevingsvergunning voor een BOPA voorziet in de benodigde motivering om af te wijken van het Omgevingsplan.

De benodigde omgevingsvergunning

kan worden verleend als de beoogde

ontwikkeling passend is met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl). Onderhavige

ruimtelijke

onderbouwing

dient

als

motivering

voor

het

verkrijgen

van

een

omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

1.1.2

Ligging van het besluitgebied

Het besluitgebied is gelegen ten zuiden van de kern Eersel. Navolgende figuur geeft de ligging van het besluitgebied op een luchtfoto weer, waarbij het besluitgebied met een blauwe lijn is omkaderd.

Crijns Rentmeesters bv

5

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

Figuur 1: Luchtfoto besluitgebied

1.1.3

Begrenzing besluitgebied

Het besluitgebied beslaat één kadastraal perceel, te weten gemeente Eersel, sectie M, nummer 2795. Dit kadastrale perceel heeft een oppervlakte van 7.203 m2. Navolgende figuur geeft de kadastrale begrenzing van het besluitgebied weer, waarbij het besluitgebied met een blauwe lijn is omrand.

Figuur 2: Kadastrale begrenzing besluitgebied

Crijns Rentmeesters bv

6

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel’

1.2

Geldend omgevingsplan

1.2.1

Omgevingsplan gemeente Eersel

Voor het besluitgebied is het Omgevingsplan van de gemeente Eersel per 1 januari 2024 van rechtswege geldend. Dit plan wordt door de gemeente nog nader ingevuld. De besluitlocatie is eerder in diverse bestemmingsplannen bestemd, die van rechtswege gelden als planregime als onderdeel van het omgevingsplan van rechtswege. Deze plannen worden hierna toegelicht.

1.2.2

Wijzigingsplan ‘Boksheidsedijk-Rosheuvel, Boksheidsedijk 6’

Ter plaatse van het besluitgebied is het wijzigingsplan ‘Boksheidsedijk-Rosheuvel, Boksheidsedijk 6’ van de gemeente Eersel gelegen. Dit wijzigingsplan is vastgesteld op 11 oktober 2017. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is het wijzigingsplan van rechtswege onderdeel van het omgevingsplan geworden. Het

besluitgebied

kent op

basis van

dit wijzigingsplan de

enkelbestemming

‘Wonen’,

de

dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 6’, ter plaatse van de huidige woning een bouwvlak, de maatvoeringsaanduidingen ‘maximaal aantal wooneenheden: 1’, ‘maximum bouwhoogte: 8 m, maximum goothoogte: 5 m’, de bouwaanduiding ‘bijgebouwen’, ter plaatse van het bijgebouw de functieaanduiding

‘opslag’

en

gedeeltelijk

de

maatvoeringsaanduiding

‘maximum

aantal

wooneenheden: 2’. Ter plaatse van deze laatste maatvoeringsaanduiding zijn reeds 2 woningen aanwezig, welke buiten het besluitgebied gelegen zijn. Navolgende figuur geeft het vigerende wijzigingsplan weer, waarbij het kadastrale perceel met nummer 2795 het besluitgebied betreft.

Enkelbestemming wonen - 1

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 6

Ľb Bouwvlak Maatvoering maximum aanta wooneenheden: 1

Maatvoering a maximum bouwhoogte: 8 m o maximum goothoogte: 5 m

Functieaanduiding opslag

Bouwaanduiding bijgebouwen

Maatvoering maximum aanta wooneenheden: 2

Figuur 3: Wijzigingsplan ‘Boksheidsedijk-Rosheuvel, Boksheidsedijk 6’

Crijns Rentmeesters bv

7

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

1.2.3

Bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeren’

Ter plaatse van het besluitgebied is tevens het bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeren’ geldend. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 25 september 2018 en geldt aanvullend op de vigerende bestemmingsplannen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is het bestemmingsplan van rechtswege onderdeel van het omgevingsplan geworden. Het bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeren’ stelt regels met betrekking tot parkeren.

1.2.4

Bestemmingsplan ‘Groen Loont!’

Ter plaatse van het besluitgebied is ook het bestemmingsplan ‘Groen Loont!’ geldend. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 26 januari 2021 en is een praktische uitwerking van het beleidsplan ‘Groen Loont!’, met uitgangspunten voor de privatisering van gronden met een openbare bestemming. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is het bestemmingsplan van rechtswege onderdeel van het omgevingsplan geworden.

1.3

Juridisch kader

De beoogde ontwikkeling van een vrijstaande woning en een tweekapper in het bijgebouw is binnen het vigerende omgevingsplan niet rechtstreeks mogelijk. Om de beoogde ontwikkeling juridischplanologisch mogelijk te maken is een omgevingsvergunning noodzakelijk. In deze ruimtelijke onderbouwing behorende bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een BOPA wordt toegelicht dat de ontwikkeling voldoet aan de eis van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Onderhavige ruimtelijke motivering dient dan ook als motivering voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Na verkrijging van de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit zullen de overige benodigde vergunningen worden aangevraagd, zoals voor de activiteit bouwen.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beeld van de huidige en toekomstige situatie binnen het besluitgebied, waarna in hoofdstuk 3 een overzicht van de relevante beleidskaders met betrekking tot de beoogde herontwikkeling gegeven wordt. Hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing geeft een overzicht van de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt aspect participatie aan de orde. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid besproken.

Crijns Rentmeesters bv

8

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

2.

PLANBESCHRIJVING

2.1

Huidige situatie

2.1.1

Ruimtelijke structuur

Het besluitgebied is gelegen aan de Boksheidsedijk 6, ten zuiden van de kern Eersel. De locatie vormt de zuidgrens van het stedelijk gebied. Ten noorden en westen van het besluitgebied zijn burgerwoningen gelegen. De direct aangrenzende woningen betreffen vrijstaande woningen. Aan de andere zijde van de Rosheuvelsedijk zijn rijwoningen gelegen. Achter de woningen in westelijke richting ligt een gilde- en scoutingterrein. Ten zuiden en ten oosten van het besluitgebied, aan de andere zijde van de Boksheidsedijk, is sprake van

een

meer

landelijke

omgeving.

Ook

hier

betreffen

de

aangrenzende

bestemmingen

burgerwoningen. Navolgende figuur geeft een beeld van de bebouwingsstructuur in de omgeving van het besluitgebied, waarbij het besluitgebied met een blauwe lijn omkaderd is.

Crijns Rentmeesters bv

9

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

2.1.2

Besluitgebied

Op de locatie Boksheidsedijk 6 is thans een vrijstaande woning met (aangebouwde) bijgebouwen, alsmede een vrijstaand bijgebouw aan de Rosheuvel aanwezig. De woning met bijgebouwen is ontsloten op de Boksheidsedijk, het separate bijgebouw op de Rosheuvel. Het bijgebouw aan de Rosheuvel heeft een oppervlakte van 222 m2. De gronden rondom de bebouwing aan Boksheidsedijk 6 zijn in gebruik als tuin, met aan de randen van het besluitgebied veel opgaande beplanting en bomen. Navolgende figuur geeft een beeld van de huidige situatie ter plaatse van het besluitgebied.

BIJGEBOUW AAN ROSHEUVEL WONING MET BIJGEBOUWEN AAN BOKSHEIDEDIJK 6

i .

WONING MET BIJGEBOUWEN AAN BOKSHEIDEDIJK 6

BIJGEBOUW AAN ROSHEUVEL

Figuur 5: Huidige situatie besluitgebied

Crijns Rentmeesters bv

10

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

Navolgende figuur geeft een overzicht van de bestaande bebouwing ter plaatse van het besluitgebied.

Navolgende figuur geeft een beeld van het bestaande bijgebouw aan de Rosheuvel op het besluitgebied.

Figuur 7: Bestaand bijgebouw aan Rosheuvel

Crijns Rentmeesters bv

11

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

Het bijgebouw is gelegen binnen de bestemming ‘Wonen’, met de aanduiding ‘opslag’ en is in gebruik als bedrijfsgebouw.

2.2

Beoogde situatie

2.2.1

Inleiding

Beoogd wordt één vrijstaande woning ten noorden van de bestaande woning op de locatie Boksheidsedijk 6 toe te voegen en het bijgebouw op de betreffende locatie in een tweetal wooneenheden te splitsen. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is principemedewerking gevraagd aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eersel. Op 16 januari 2024 heeft het college besloten onder voorwaarden principemedewerking te verlenen. Navolgende voorwaarden zijn gesteld: -

De nieuwe woning wordt op minimaal 17 meter uit de voorste perceelsgrens wordt gebouwd zodat het groene karakter van het perceel vanuit de Boksheidsedijk gegarandeerd blijft.

-

De bouwmogelijkheden sluiten aan op de omgeving (goothoogte maximaal 4,5 meter, bouwhoogte maximaal 10 meter, bouwdiepte maximaal 17 meter).

-

Er wordt een omgevingsdialoog gevoerd.

-

Een bijdrage wordt geleverd aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw en aan het Fonds voor bovenwijkse voorzieningen.

2.2.2

Beoogde activiteiten binnen het besluitgebied

Beoogd wordt het besluitgebied te gebruiken voor de activiteit wonen, in de vorm van twee vrijstaande woningen en twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kapwoning. De toevoeging van een vrijstaande woning is passend binnen de omgeving waarin het besluitgebied gelegen is. In de directe omgeving van het besluitgebied is sprake van een bebouwingsritme van aaneengesloten kavels van circa 1.000 m2 met daarop vrijstaande woningen. Het besluitgebied vormt daarop een uitzondering met een vrijstaande woning op een perceel van 7.203 m2. De toevoeging van een vrijstaande woning op een kavel van 1.137 m2 sluit naadloos aan op de bebouwde omgeving van het besluitgebied. Het bijgebouw aan de Rosheuvel is met een oppervlakte van 222 m2 van dusdanige omvang dat deze ruimte biedt aan twee twee-onder-een-kapwoningen. De percelen onder deze woningen krijgen een oppervlakte van circa 500 m2 en 375 m2. Het bestaande bijgebouw is uiteraard als massa al aanwezig in de straat. Het gebruik van het bijgebouw is echter afwijkend ten opzichte van de woningen in de straat. Door het gebouw als burgerwoongebouw in gebruik te nemen, sluit deze aan bij het gebruik van de bebouwing in de omgeving

Crijns Rentmeesters bv

12

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

2.2.3

Stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteit

Navolgende figuur geeft de beoogde indeling van het besluitgebied weer.

Middels deze indeling wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden van het college van burgemeester en wethouders. Ten aanzien van de beoogde vrijstaande woning worden de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden voorgesteld. Positionering en richting -

De afstand tot de voorste perceelsgrens bedraagt ten minste 17 meter;

-

De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 6 meter.

Massa en hoogte woning -

De goothoogte bedraagt maximaal 4,5 meter;

-

De bouwhoogte bedraagt maximaal 10 meter;

-

Bouwdiepte maximaal 17 meter.

Crijns Rentmeesters bv

13

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

Bijgebouwen -

De goothoogte van bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3,2 meter;

-

De bouwhoogte bedraagt maximaal 5,5 meter;

-

De maximale oppervlakte bedraagt 120 m2.

Voor de

oppervlakte

aan

bijgebouwen

bij

de

twee-onder-een-kapwoningen

geldt dat

het

bebouwingspercentage van de gronden 3 meter achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw maximaal 50o7o mag bedragen tot een maximum gezamenlijke oppervlakte van 120 m2 per bouwperceel.

2.2.4

Verkeer en parkeren

De bestaande woning op de locatie Boksheidsedijk 6 te Eersel is ontsloten op de Boksheidsedijk. Deze ontsluiting zal iets opgeschoven worden in zuidelijke richting, zodat er meer ruimte ontstaat tot de nieuw op te richten woning. Indien hiervoor een duiker is benodigd is een watervergunning nodig. Deze is aan te vragen bij het waterschap Het in twee wooneenheden op te splitsen bijgebouw is reeds ontsloten op de Rosheuvel. De toe te voegen vrijstaande woning wordt ontsloten op de Boksheidsedijk. De wegenstructuur rondom het besluitgebied heeft voldoende capaciteit om de verkeersbewegingen van de extra woningen af te wikkelen. De personenauto’s die het perceel verlaten gaan direct op in het heersende verkeersbeeld. Parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein. Het bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeren’ biedt daarvoor normen. De parkeernormen zijn afgeleid uit de landelijke richtlijn van het CROW: ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’, publicatie 317 uit oktober 2012. De gemeente Eersel valt in stedelijkheidsklasse 4, weinig stedelijk. Het besluitgebied is gelegen in ‘rest bebouwde kom’. Ter plaatse van het besluitgebied geldt voor een vrijstaande koopwoning een parkeernorm van 2,5 en voor een twee-onder-een-kap koopwoning een parkeernorm van 2,4. De locatie van de vrijstaande woning biedt hiertoe voldoende ruimte.

Bij het bestaande bijgebouw zijn reeds 5 parkeerplaatsen aanwezig en kan dus ook worden voldaan aan de gestelde parkeernorm.

Crijns Rentmeesters bv

14

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

3.

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is door het Rijk opgesteld in het kader van de Omgevingswet. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de lange termijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden: 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en veranderingenergievoorziening.

2.

Duurzaam economisch groeipotentieel.

3.

Sterke en gezonde steden en regio's.

4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van hetlandelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes: 1.

Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies.

2.

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.

3.

Afwentelen wordt voorkomen.

Met de NOVI is de overgang naar een circulaire economie, waarbij Nederland tegelijk goed kan blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat kan bieden voorzien. Ter uitvoering van de in de NOVI gemaakte keuzes is een Uitvoeringsagenda opgesteld. Daarin staat hoe samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering zal moeten worden gegeven aan de NOVI. In de Uitvoeringsagenda staat een overzicht van instrumenten voor de verschillende beleidskeuzes uit de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's,

inzet van

financiële

middelen

en

kennisontwikkeling.

Daarnaast wordt

gebiedsgericht gewerkt met Omgevingsagenda's en NOVI-gebieden.

3.1.2

Instructieregels Rijk (AMvB's)

De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur: het Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving. In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Omgevingsbesluit Het Omgevingsbesluit richt zich tot alle partijen die in de fysieke leefomgeving actief zijn: burgers, bedrijven en de overheid. Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage en financiële bepalingen.

Crijns Rentmeesters bv

15

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

Besluit activiteiten leefomgeving Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers, bedrijven en overheden zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Ook bepaalt het besluit voor welke van deze activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Dit besluit bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen. De regels ter bescherming van het spoor en de zwemmers worden met het Invoeringsbesluit Omgevingswet ingevoegd. Besluit bouwwerken leefomgeving Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. Besluit kwaliteit leefomgeving Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat ter bescherming van de nationale belangen instructieregels, waaronder : ^

waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2)

^

beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3)

^

beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;

•

beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking;

^

het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;

•

het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën.

In hoofdstuk 5 van deze onderbouwing worden de aspecten van de fysieke leefomgeving behandeld. Voor zover de instructieregels relevant zijn voor de voorliggende ontwikkeling, worden deze regels in hoofdstuk 5 bij het betreffende aspect behandeld.

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor plannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op grond van Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) heeft de Ladder voor duurzame verstedelijking betrekking op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het woningbouwplan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Hierbij wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling en, indien de ontwikkeling buiten het stedelijk gebied is voorzien, de mogelijkheden om binnen het stedelijk gebied in die behoefte te kunnen voorzien.

Crijns Rentmeesters bv

16

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het Omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de Ladder is vereist. Deze instructieregel geldt ook voor een omgevingsvergunning buitenplanse Omgevingsplanactiviteit. Dit regelt artikel 8.0b Bkl. Deze instructieregel geldt niet voor de omgevingsvisie. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor een stedelijke ontwikkeling. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Bij woningbouw is vanaf 12 woningen (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953) sprake van een stedelijke ontwikkeling, bij winkels, bedrijfsgebouwen uitbreidingen boven 400 m2, en bij kantoorruimten vanaf 540 m2,die ladderplichtig is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de bouw van één of enkele woningen niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking voor de beoogde ontwikkeling van drie woningen niet nodig.

Crijns Rentmeesters bv

17

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Brabantse omgevingsvisie

De Provinciale Staten hebben de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Met deze Omgevingsvisie geeft de provincie richting aan wat zij voor Brabant wil bereiken en biedt daarmee handvatten voor haar handelen in de praktijk. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste provinciale ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Conform de Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Daarnaast geeft de Omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie zal komende jaren nader worden uitgewerkt in diverse programma's. Met het plan wordt invulling gegeven aan beleidsdoelen op het gebied van leefbaarheid en duurzaamheid.

De beoogde ontwikkeling wordt dan ook passend geacht binnen de in de

Omgevingsvisie Noord-Brabant gestelde doelen.

3.2.2

Omgevingsverordening Noord-Brabant

3.2.2.1

Inleiding

Provinciale Staten kunnen bij omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente (instructieregels). Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben de Omgevingsverordening

Noord-Brabant vastgesteld.

In

aansluiting

op

de werkwijze

van

de

Omgevingsvisie en de Omgevingswet is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Omgevingsverordening. De provinciale omgevingsverordening bevat direct werkende algemene

regels en

instructieregels voor het

buitengebied. Soms bevatten de instructieregels afwegingscriteria en soms concrete voorwaarden. De instructieregels voor het omgevingsplan in hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant hebben tot doel dat de gemeenteraad (of in een voorkomend geval het college van burgemeester en wethouders) de inhoud van de regels betrekt bij de vaststelling van een omgevingsplan. De instructieregels richten zich op een evenwichtige toedeling van functies. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving. De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving.

3.2.2.2 Aanduiding besluitgebied in Omgevingsverordening Noord-Brabant Navolgende figuur geeft een overzicht van de aanduidingen ter plaatse van het besluitgebied in de Omgevingsverordening.

Crijns Rentmeesters bv

18

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

Stedelijk gebied Thema: landgebruik Gebiedsbegrenzing: exact

n

Verwijzing 1 Verwijzing 2 Verwijzing ĩ Verwijzing 4 Verwijzing 5 Verwijzing 6

Figuur 9: Uitsnede Basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant

Het besluitgebied is gelegen in het ‘Stedelijk gebied’.

Het besluitgebied is ook aangeduid als gelegen binnen ‘Stalderingsgebieden’. Binnen deze aanduiding gelden extra randvoorwaarden voor de ontwikkeling van veehouderijen. Middels deze voorwaarden wordt sturing gegeven aan het voorkomen van een verdere regionale concentratie van vee en aan het tegengaan van leegstand. Vanwege deze extra randvoorwaarden is een toename van de oppervlakte dierenverblijf binnen een bouwperceel alleen mogelijk als er elders dierenverblijven verdwijnen; het zogenaamde stalderen. Voor onderhavige ontwikkeling is deze aanduiding niet relevant.

3.2.2.3 Toets aan regels Omgevingsverordening Navolgend zijn de van toepassing zijnde regels uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant opgenomen en wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan deze regels.

Paragraaf 5.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies Artikel 5.7 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Een omgevingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Voor het realiseren van een veilige,

Crijns Rentmeesters bv

19

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit wordt toepassing gegeven aan: zorgvuldig ruimtegebruik, de lagenbenadering en de meerwaardecreatie. Artikel 5.8 Zorgvuldig ruimtegebruik Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat een ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag en dat de mogelijkheden voor intensivering van bestaand ruimtebeslag en meervoudig ruimtegebruik zijn afgewogen en betrokken bij een ontwikkeling. Alleen wanneer uit een zorgvuldige afweging blijkt dat een ontwikkeling niet binnen bestaand ruimtebeslag mogelijk is, is uitbreiding van ruimtebeslag mogelijk onder de in dit hoofdstuk opgenomen voorwaarden. Artikel 5.9 Toepassing van de lagenbenadering De lagenbenadering omvat de effecten op: -

de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige- en archeologische waarden;

-

de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; en

-

de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden , de omvang van de functie en de bebouwing , de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving.

Artikel 5.10 Meerwaardecreatie Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: -

de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;

-

de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

-

de fysieke verbetering

van

de

landschappelijke

kwaliteit,

kan

deel

uitmaken

van

de

meerwaardecreatie. De beoogde ontwikkeling sluit aan op het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling wordt gebruik gemaakt van een bestaande locatie in het stedelijk gebied. Op deze locatie is reeds bestaande bebouwing aanwezig. Eén van de gebouwen op de locatie zal worden omgezet in een tweetal woningen (twee-onder-een-kap). In de tuin van de bestaande woning op de locatie wordt tevens een vrijstaande woning beoogd. Deze locatie heeft reeds een woonfunctie. In onderhavige ruimtelijke motivering is gemotiveerd de beoogde ontwikkeling weinig impact heeft op de omgeving, mede doordat het besluitgebied in stedelijk gebied gelegen is. Als gevolg van de ontwikkeling wordt op een inbreidingslocatie meer woonruimte gerealiseerd. Daarmee voorziet deze regeling in meerwaardecreatie. De beoogde ontwikkeling voldoet dan ook aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

Afdeling 5.5 Ontwikkeling van stedelijke functies en mobiliteit Artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1

Crijns Rentmeesters bv

20

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen,

werken

of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a.

de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken ; en

b.

het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

De

toevoeging

van

de

woningen

in

het

bestaand

stedelijk

gebied

past

binnen

het

woningbouwprogramma van de gemeente Eersel. In het ‘Herziene woningbouwprogramma op basis van trendscenario woningbehoefte (2021-2031)’ is aangegeven dat er in de periode 2021-2031 behoefte is aan 405 ruimere 2-onder-1 kap Z vrijstaand Z grondgebonden nultredenwoningen voor ouderen en 180 ruimere rij-hoekwoningen Z kleine 2-1 kap, appartementen Z nultredenwoningen voor ouderen. Lid 2 Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a.

een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving ;

b.

toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;

c.

optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;

d.

rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en

e.

de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en

f.

wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

voldoende ruimte voor de opvang van water;

De beoogde ontwikkeling vindt plaats ter plaatse van een bestaande burgerwoonlocatie en deels binnen bestaande bebouwing in het bestaand stedelijk gebied. Er is dan ook sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Voor zover mogelijk wordt invulling gegeven aan de productie en het gebruik van duurzame energie. De woningen zullen worden voorzien van een warmtepomp en zonnepanelen. Lid 3 Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein, stelt het omgevingsplan regels over: a.

een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang; en

b.

het tegengaan van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken, zoals: 1. bedrijfswoningen; 2. bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden, tenzij die bedrijven concept-versterkend werken en geclusterd worden; 3. voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrumgebieden, tenzij deze concept-versterkend werken en geclusterd worden.

Niet van toepassing. Er is geen sprake van een ontwikkeling op een bedrijventerrein.

Crijns Rentmeesters bv

21

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

De beoogde ontwikkeling voldoet aan artikel 5.55 van de Omgevingsverordening.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Gemeente Eersel

De raad van de gemeente Eersel heeft op 21 december 2021 de ‘Omgevingsvisie 2.0’ vastgesteld. De Omgevingsvisie 2.0 loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en bundelt een aantal visie- en beleidsdocumenten op het gebied van de leefomgeving. De gemeente Eersel vindt het belangrijk om in de Omgevingsvisie niet puur de focus te hebben op de fysieke leefomgeving, maar ook de koppeling te maken met het sociale domein en de sociale effecten van ruimtelijke ingrepen. De inclusieve samenleving is voor de gemeente zo belangrijk dat ze dit als uitgangspunt nemen in alle beleidselementen en integraal verweven in de Omgevingsvisie. ‘Het is niet gemakkelijk om nieuwe ontwikkelingen te stimuleren door een integrale aanpak en tegelijkertijd landschappelijke kwaliteiten te behouden. Het is van belang dat bewoners, de gemeente, het waterschap en het drinkwaterbedrijf goed blijven samenwerken om toekomstige projecten tot een succes te maken. ’ Voor de kern Eersel is een detailkaart en visie ontworpen. Het besluitgebied is hierbij aangeduid als ‘Kempisch wonen in levendige kernen’. Op navolgende afbeelding het besluitgebied aangegeven met een zwarte cirkel.

Crijns Rentmeesters bv

22

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

Figuur 10: Omgevingsvisie 2.0 detailkaart 2 - Eersel dorp e.o.

Voor het stedelijk gebied in de gemeente Eersel is de Omgevingsvisie 2.0 uitgewerkt. Onderhavig plan sluit hier goed bij aan door het toevoegen van één woning op een open gebied binnen het stedelijke gebied. De perceelsvorm sluit aan bij de bestaande bebouwing in de omgeving. De woningen worden gesitueerd te midden van bestaande bebouwing.

3.3.2

Kempische visie op wonen

In maart 2019 is door de samenwerkende kempengemeenten Bladel, Bergeijk, Eersel en Reusel-De Mierden de Kempische Visie op wonen 2019-2023 vastgesteld. Deze vervangt de individuele woonvisies van deze gemeenten die tot dan het geldend beleidskader vormden. De provincie vraagt van iedere subregio in haar Brabantse Agenda Wonen (2017) van iedere subregio een regionaal perspectief op de woningmarkt. Met deze Kempische visie op wonen wordt dit subregionaal perspectief gegeven. Doordat de woningen in de Kempen relatief groot zijn, ligt de gemiddelde prijs van een koopwoning ook hoog. Het aanbod in het betaalbare prijssegment is beperkt. Hierdoor zijn de doorstroommogelijkheden, bijvoorbeeld vanuit een sociale huurwoning naar een koopwoning, beperkt. De Kempengemeenten

Crijns Rentmeesters bv

23

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

willen de mogelijkheden benutten om het woningaanbod in het middensegment te vergroten. Dat kan via

betaalbare

koop- of particuliere huurwoningen,

maar ook door ruimte te

bieden

aan

(bewoners)initiatieven voor vernieuwende woonvormen. De verwachting is dat vooral de komende tien jaar nog woningen moeten worden toegevoegd. Na die periode neemt de huishoudensgroei (en daarmee de woningbehoefte) langzaam maar zeker af. Het is daarom zaak om zorgvuldig met het ruimtegebruik (wonen, werken, recreëren, groen) om te gaan. Daarnaast betekenen deze trends dat de kempengemeenten hun focus steeds meer moeten verleggen van nieuwbouw naar het investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. De Kempengemeenten zien voor de komende jaren de volgende vijf speerpunten voor de regionale woningmarkt: 1.

Versnellen van de bouwproductie, op een zorgvuldige manier: Gelet op de huidige druk op de woningmarkt is er snel behoefte aan nieuwe woningen. Maar daarbij willen we zorgvuldig omgaan met ons groene, dorpse woonmilieu. Daarom zetten we primair in op woningbouw op herbestemmingslocaties binnen bestaand stedelijk gebied.

2.

Behoud voor betaalbaar wonen: De sterke economische groei in Brainport Eindhoven leidt tot sterke prijsstijgingen in de koopsector, ook in de Kempen. Daarom willen we de komende jaren extra aandacht voor het vergroten van het aantal betaalbare koop- en huurwoningen.

3.

Zorg voor elkaar faciliteren: Onze inwoners zijn betrokken bij elkaar en helpen waar dat nodig is. Daardoor zijn er in de basis goede voorwaarden om het langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. De komende jaren willen we sterker inzetten op het vergroten van het aantal levensloopbestendige woningen, zowel in de nieuwbouw als bestaande voorraad.

4.

Wij zijn klaar voor de toekomst: Onze regionale Klimaatvisie geeft het al aan; wij zijn ambitieus als het gaat om het verduurzamen van onze woonomgeving. In 2025 willen we als gemeenten energieneutraal zijn. Om dat te halen moeten we de komende jaren een stapje extra zetten. Met elkaar willen we concrete ambities voor het verduurzamen van onze huur- en koopwoningvoorraad komen.

5.

Werken én wonen: De regio Eindhoven is de economische koploper van Nederland. Nergens is de economische groei zo groot als hier. Daarmee worden ook veel buitenlandse werknemers aangetrokken die op zoek zijn naar een woning in de brede regio; zowel in het goedkope- als dure prijssegment. We willen de woonmogelijkheden voor deze werknemers vergroten, zodat mogelijke ‘lasten’ afnemen en de ‘lusten’ toenemen.

‘Inbreiding boven uitbreiding’ is één van de uitgangspunten die valt onder het speerpunt ‘versnellen van de bouwproductie op een zorgvuldige manier’. Het voornemen is om in alle Kempengemeenten nieuwbouw van woningen zoveel mogelijk op inbreidingslocaties te realiseren.

Crijns Rentmeesters bv

24

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

Het besluitgebied betreft een bestaande burgerwoonlocatie in het stedelijk gebied. De bebouwing zal binnen de bestaande locatie en ook deels binnen bestaande bebouwing worden toegevoegd. Er is dan ook sprake van inbreiding, waarmee aangesloten wordt op het beleid zoals omschreven in de ‘Kempische visie op wonen 2019-2023’.

3.3.3

Nota Impuls Sociale Woningbouw gemeente Eersel 2022

Sinds 1 oktober 2022 is op alle nieuwbouwinitiatieven binnen de gemeente Eersel de ‘Nota Impuls Sociale Woningbouw gemeente Eersel 2022’ van toepassing. De gemeente Eersel wil dat iedereen in de gemeente Eersel betaalbaar kan wonen. De nota biedt inzicht in de wijze waarop de gemeente omgaat met woningbouwinitiatieven die niet passen binnen het geldende bestemmingsplan. De gemeente Eersel stimuleert alle initiatiefnemers van woningbouwplannen om gemiddeld 370Zo sociaal te bouwen. Indien een bouwplan niet kan voorzien in voldoende sociale woningen, dan vraagt de gemeente Eersel aan initiatiefnemers een afdracht aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw. In uitzonderlijke gevallen kan het college afwijken van de minimumeis van 370Zo sociale woningbouw en toestaan dat op een locatie een lager percentage of helemaal geen sociale woningbouw wordt gerealiseerd. Het college kan afwijken van dit beleid, als zij dit vanuit ruimtelijke kwaliteit, volkshuisvestelijke taakstelling en/of economische uitvoerbaarheid noodzakelijk acht. Voor een aantal locaties geldt standaard een uitzonderingspositie: plannen in het buitengebied (Ruimte voor Ruimte, ontwikkeling van landgoederen), CPO-projecten, herbouw van individuele woningen, en de omzetting van bedrijfswoningen naar reguliere woningen.

Bij dergelijke ontwikkelingen staat kwaliteitsverbetering centraal en is het toevoegen van sociale woningbouw ruimtelijke gezien niet gewenst. Stedelijke ontwikkelingen in het buitgebied hebben geen uitzonderingspositie. Bij overige locaties bekijken we of en zo ja, onder welke voorwaarden we toch aan uw initiatief kunnen meewerken. Een van deze voorwaarden is een financiële compensatie in de vorm van een afdracht aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw. De afdracht is gelijk aan het verschil in grondopbrengst per m2 uitgeefbaar indien 370Zo sociale woningbouw gebouwd zou worden. Met de gelden uit dit fonds kan elders het tekort aan sociale woningbouw gecompenseerd worden. Ter plaatse van het besluitgebied wordt de oprichting van één vrijstaande woning en de realisatie van een tweetal woningen (twee-onder-een-kap) in een bestaand bijgebouw beoogd. Ten behoeve van de realisatie van de twee woningen in het bestaande bijgebouw zal een interne verbouwing plaats moeten vinden. Afhankelijk van de wijze van realisatie, verbouw door initiatiefnemer en daarna verkoop of verkoop van het bestaande bijgebouw en wellicht realisatie in de vorm van CPO, kan met het toevoegen van de twee-onder-een-kapwoningen sprake zijn van sociale woningbouw. De vrijstaande woning zal als bouwkavel worden verkocht, waarna kopers zelf een woning zullen realiseren.

Met het toevoegen van de vrijstaande woning wordt geen bijdrage geleverd aan de norm van 370Zo voor sociale woningbouw. Derhalve dient een bijdrage te worden geleverd aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw. In de overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer wordt vastgelegd welke bijdrage moet worden geleverd.

Crijns Rentmeesters bv

25

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

4.

OMGEVINGSASPECTEN

4.1

Archeologie

4.1.1

Beleidskader

Algemeen De gemeente moet bij het vaststellen van het omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5.130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De gemeente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels stellen in het omgevingsplan over archeologisch onderzoek. Erfgoedverordening gemeente Eersel 2024 Om een goede uitvoering te geven aan deze bevoegdheden en de bijbehorende verantwoordelijkheden hebben de meeste gemeenten archeologiebeleid ontwikkeld. De gemeente Eersel heeft haar beleid vastgelegd in de Erfgoedverordening gemeente Eersel 2024. De Erfgoedverordening is vernieuwd vanwege de invoering van de nieuwe Erfgoedwet. De Erfgoedwet vervangt en integreert verschillende wettelijke regelingen op het gebied van het cultureel erfgoed. Naast de Erfgoedwet wordt besluitvorming over cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving op termijn geregeld via de Omgevingswet (Ow). De Erfgoedwet anticipeert op de invoering van de Ow door overgangsrecht als gevolg waarvan delen van de Monumentenwet 1988 van kracht blijven, tot de inwerkingtreding van de Ow. Daarom is deze verordening zowel gebaseerd op de Erfgoedwet als op de Monumentenwet 1988.

4.1.2

Toets

Navolgende figuur betreft een uitsnede van de archeologische beleidskaart van de gemeente Eersel. Het besluitgebied is hierbij aangeduid met een blauwe cirkel. Archeologische beleidskaart 2021 Archeologisch beleid Beleid Categorie 1: Archeologisch monument Categorie 2: Gebied van zeer hoge archeologische waarde

B

Categorie 3: Gebied van archeologische waarde

Categorie 4: Gebied met ļ hoge verwachting (historische kernen en linten) — Categorie 5: Gebied met ® hoge verwachting Categorie 6: Gebied met middelhoge verwachting Categorie 7: Gebied met lage verwachting Categorie 8: Gebied zonder archeologische verwachting Water

Figuur 11: Uitsnede archeologische beleidskaart ter plaatse van het besluitgebied

Crijns Rentmeesters bv

26

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

Het besluitgebied is op de archeologische beleidskaart aangewezen als gelegen binnen gebied met een lage verwachting. Het gaat hierbij om gebieden waar op archeologische en landschappelijke gronden de kans op behoudenswaardige archeologische relicten klein wordt geacht. Om die reden is een archeologisch onderzoek alleen vereist bij bestemmingsplanwijzigingen en projectgebieden die groter zijn dan 25.000 m2 en dieper gaan dan 0,4 m onder maaiveld of 0,5 m onder maaiveld bij agrarisch bestemde gronden. De beoogde herontwikkeling voorziet niet in bodemingrepen die groter zijn dan de verstoringsgrenzen van de archeologische verwachtingswaarde.

4.1.3

Conclusie

Aangezien het besluitgebied niet groter is dan 25.000 m2 is geen archeologisch onderzoek vereist bij onderhavige ontwikkeling. Indien tijdens de bouwfase archeologische materialen en/of sporen worden aangetroffen, dient dit altijd gemeld te worden bij de gemeente Eersel, conform Monumentenwet 1988, laatste wijziging van 1 september 2007, paragraaf 7, artikel 53 en verder.

Crijns Rentmeesters bv

27

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

4.2

Bodem

4.2.1

Beleidskader

Het aspect bodem(kwaliteit) maakt integraal onderdeel uit van de fysieke leefomgeving. Steeds dient te worden gezocht naar de juiste balans tussen enerzijds het beschermen van de gezondheid en het milieu en anderzijds het benutten van de bodem ten behoeve van maatschappelijke activiteiten. Bij het wijzigen van het Omgevingsplan dient te worden aangetoond dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2, eerste lid, Omgevingswet) en uitvoering is gegeven aan de instructieregels vanuit het Rijk (paragraaf 5.1.4.5 Bkl) en de provincie. Als uitgangspunt geldt dat onaanvaardbare risico's voor de gezondheid van de mens vanwege het gebruik van de bodem dienen te worden voorkomen (artikel 2.28, lid 1 Omgevingswet). In dit kader is het van belang om na te gaan wat de kwaliteit van de bodem binnen het besluitgebied is en of dit nog aanvaardbaar c.q. toelaatbaar wordt geacht voor de beoogde functietoedeling. Bij het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie moet de kwaliteit van de bodem ten minste voldoen aan daarvoor gestelde interventiewaarden (bijlage IIA Bal). De gemeente kan echter in haar Omgevingsplan ook afwijkende lokale waarden vastleggen, voor zover de maximale grenswaarden als bedoeld in artikel 5.89j, tweede lid, van het Bkl niet worden overschreden.

4.2.2

Toets

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek d.d. 4 april 2024 met rapportnummer AM24051 is als separate bijlage bij onderhavige ruimtelijke motivering gevoegd. Navolgend zijn de conclusies en aanbevelingen uit de rapportage weergegeven: “Tijdens de veldinspectie op beide onderzoekslocaties zijn geen waarnemingen gedaan die wijzen op de aanwezigheid van bodemverontreiniging of bronnen van verontreiniging. Uit de analyseresultaten blijkt dat in de bovengrond en ondergrond van onderzoekslocatie A geen overschrijding van de interventiewaarde gemeten is. De milieuhygiënische kwaliteit van zowel

de

bovengrond

als

de

ondergrond

voldoet

indicatief aan

kwaliteitsklasse

‘landbouw/natuur’. Het freatisch grondwater ter plaatse van onderzoekslocatie A bevat geen verhoogde concentraties. Er is geen aanleiding voor het uitvoeren van aanvullend onderzoek. Ter plaatse van onderzoekslocatie B zijn geen overschrijdingen van de interventiewaarde vastgesteld in de bovengrond en ondergrond. In de bovengrond is wel een lichte verontreiniging aan cadmium aangetroffen. Daarmee voldoet de bovengrond indicatief aan bodemkwaliteitsklasse ‘wonen’. De ondergrond voldoet indicatief aan kwaliteitsklasse ‘landbouw/natuur’. Het freatisch grondwater is licht verontreinigd met cadmium, nikkel en zink. Daarnaast is er een sterke verontreiniging met koper aangetoond (groter dan de interventiewaarde). Dit verhoogd waarde aan koper is niet te relateren aan bedrijfsactiviteiten en er is geen sprake van verontreiniging van de lokale bodem.

Crijns Rentmeesters bv

28

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

In de regio komen verhoogde gehalten aan zware metalen in het grondwater voor. Regelmatig worden overschrijdingen van interventiewaarden in het grondwater aangetroffen voor nikkel en zink, en in mindere mate ook voor andere zware metalen zoals cadmium en lood. Indien de verhoogde gehalten niet gerelateerd kunnen worden aan bedrijfsactiviteiten en er geen prake is van een verontreiniging van de grond, is vrijwel zeker sprake van een natuurlijk verhoogd achtergrondgehalte. Vervolgonderzoek naar de verontreiniging in het grondwater is dan niet noodzakelijk geacht. De resultaten van dit bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen nieuwbouw van woningen. In het kader van dit onderzoek is geen asbest in bodem onderzoek conform de NEN 5707 í 5897 verricht naar het voorkomen van asbest in de bodem en op het maaiveld. Op basis van de gekende gegevens zijn beide onderzoekslocaties als onverdacht ten aanzien van asbest in de bodem beschouwd waardoor geen fysiek onderzoek vereist wordt. Het voorliggende onderzoek doet echter geen bindende uitspraak over de aan- of afwezigheid van asbest in de bodem binnen de onderzoekslocatie. Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast.

Ten aanzien van hergebruik van deze grond elders is het Besluit bodemkwaliteit in combinatie met het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), specifiek de bodemvoorschriften bij milieubelastende activiteiten, en het omgevingsplan (met bodemkwaliteitskaart) van toepassing. Het freatisch grondwater is mogelijk niet multifunctioneel toepasbaar waardoor het gebruik wordt afgeraden. ”

4.2.3

Conclusie

De resultaten van dit bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen nieuwbouw van woningen

Crijns Rentmeesters bv

29

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

4.3

Cultuurhistorie

4.3.1

Beleidskader

Als onderdeel van de overwegingen rondom een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en het stellen van regels voor c.q. aan activiteiten dient ook rekening te worden gehouden met cultureel erfgoed. In de Omgevingswet wordt cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving als volgt afgebakend: ‘monumenten, archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten, cultuurlandschappen en, voor zover dat voorwerp is of kan zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in het Omgevingsplan, ander cultureel erfgoed als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet'. Onder 'ander cultureel erfgoed’ gaat het zowel om roerend erfgoed (‘cultuurgoederen’) als om immaterieel cultureel erfgoed voor zover dat aan een specifieke plek gebonden is. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt een toereikend beschermingsregime opnemen in het Omgevingsplan. In het Besluit kwaliteit leefomgeving staan hiervoor instructieregels (artikel 5.130 lid 2 Bkl). Deze regels gaan over: -

ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten of archeologische monumenten

-

verplaatsing van beschermde monumenten

-

gebruik van monumenten ter voorkoming van leegstand

-

aantasting van de omgeving van een beschermd monument

-

aantasting van karakteristieke stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen

-

conserveren en in stand houden van archeologische monumenten

4.3.2

Toets

Het ruimtelijk erfgoed binnen de provincie Noord-Brabant wordt weergegeven op de provinciale ‘Cultuurhistorische Waardenkaart herziening 2024’ (CHW). Het besluitgebied is op de CHW aangeduid als ‘Regio (provinciaal cultuurhistorisch belang)’ en ‘Archeologische landschappen (provinciaal cultuurhistorisch belang)’. Het besluitgebied is gelegen binnen de regio De Kempen. De bewoningsgeschiedenis en de inrichting van deze regio zijn in hoge mate bepaald door de natuurlijke terreingesteldheid. De indeling in agrarische gebruikseenheden (akkers, graslanden en woeste gronden) is op veel plaatsen nog goed herkenbaar. Vooral de beekdalen zijn hier en daar buitengewoon goed bewaard gebleven. In combinatie met de dorpen en buurtschappen en de plaatselijk aanwezige kleinschaligheid verleent dit het gebied een grote landschappelijke en cultuurhistorische waarde. Het archeologisch landschap waarbinnen het besluitgebied gelegen is betreft Kempenland. Dit landschap omvat een groot deel van het relatief hoog gelegen zandlandschap ten zuidwesten van Eindhoven. Het landschap wordt doorsneden door verschillende beken en zijbeken. In het westen zijn dat de Reusel en de Groote en Kleine Beerze die in noordelijke richting afwateren. In het oostelijke deel liggen de Ekkersrijt, de Gender en de Run, die in noordoostelijke richting uitmonden in het riviertje de Dommel.

Tussen de beekdalen liggen verschillende licht glooiende dekzandruggen die (vooral) langs

Crijns Rentmeesters bv

30

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

de beekdalen bedekt zijn met uitgebreide complexen van oude bouwlanden. Verder komen reliëfrijkere zones voor met stuifduinen uit de late middeleeuwen. Navolgende figuur geeft een uitsnede cultuurhisrorische waardenkaart van Eersel. Daarop is af te lezen dat de Boksheidsedijk is aangemerkt als historische geografie van hoge waarde.

5. Historische Geografie 5. Historische Geografie (lijn) Waarde — Zeer hoog

Re de II ijk hoog Laag

5. Historische Geografie {vlak] Rijksmonument Gemeentelijk monument |ļ Zeer hoog |

| Hoog

|

| Redelijk hoog

Provinciaal Cultuurhistorisch Vlak

Figuur 12: Interactieve erfgoedkaart van Eersel

4.3.3

Conclusie

De locatie Boksheidsedijk 6 betreft volgens de CHW geen waardevolle locatie. Binnen het besluitgebied is geen sprake van cultuurhistorische waarden. Met de beoogde herontwikkeling gaan dan ook geen cultuurhistorische waarden verloren. De beoogde herontwikkeling heeft daarnaast geen effect op de regionale cultuurhistorische waarden.

Crijns Rentmeesters bv

31

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'

4.4

Duurzaamheid

Uit de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet vloeit voort dat deze onder meer is gericht op een duurzame ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Dit houdt in, dat de wet voorziet in een ontwikkeling van de fysieke leefomgeving die tegemoet komt aan de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen. Duurzame ontwikkeling is een breed begrip waar een veelheid aan onderwerpen onder kan vallen, zoals energietransitie en klimaatadaptatie. In de NOVI is daarom ‘ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie’ als prioriteit opgenomen. Daarnaast vallen onder het begrip duurzaamheid ook onderwerpen als mobiliteit, duurzaam bouwen en biodiversiteit. Het beleid ten aanzien van energietransitie en klimaatadaptatie vloeit voort uit nationale programma's die

vervolgens

regionaal

zijn

uitgewerkt

(Regionale

Energiestrategie,

Nationale

Klimaatadaptatiestrategie). De doelstellingen die hieruit voortvloeien zijn vervolgens integraal opgenomen in het gemeentelijk beleid, met name de Omgevingsvisie. Deze is weer uitgewerkt in programma's. In het Omgevingsplan zijn de beleidsdoelstellingen voor zover noodzakelijk vanuit het oogpunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties uitgewerkt in juridisch bindende regels. Bij duurzaam bouwen en verbouwen wordt er rekening gehouden met de effecten op het milieu. Binnen het kader van de Omgevingswet worden al de nodige regels voorgeschreven met betrekking tot duurzaam (ver)bouwen. -

Verbeteren energieprestatie: Zo zijn in het Bbl eisen ten aanzien van Bijna energieneutrale gebouwen (BENG) opgenomen.

-

Stimuleren milieuvriendelijk en circulair bouwen: de milieuprestatie van gebouwen (MPG) opgenomen.

-

Natuurinclusief bouwen.

De te (ver)bouwen woningen zullen voldoen aan de laatste eisen omtrent duurzaamheid. Een volledig zelfvoorzienende woning geniet de voorkeur. Daarnaast wordt voorgesteld zoveel mogelijk gebruik te maken van circulaire materialen. Een ander voorbeeld van duurzaamheid is het ontwerpen van een passief huis. Een passiefhuis is een woning die heel weinig energie verbruikt voor verwarming en koeling door optimaal gebruik te maken van zonlichttoetreding en schaduwwerking.

Crijns Rentmeesters bv

32

Ruimtelijke motivering ‘Boksheidsedijk 6 Eersel'