[24.06616] Definitieve rapportage haalbaarheidsstudie combinatiekansen maatschappelijke voorzieningen, 12 maart 2024
Tekst van het document
Combinatiekansen maatschappelijke voorzieningen Gemeente Eersel
12 maart 2024
synarchís Inhoudsopgave 1.
Inleiding
1
1.1
Aanleiding
1
1.2
Aanpak
1
1.3
Leeswijzer
1
2.
Huisvestingsvraag en combinatiekansen
2
2.1
Huisvestingsvraag per accommodatie
2
2.2
Combinatiekansen
4
3.
Meerwaarde van combinatie
8
3.1
Maatschappelijke meerwaarde
8
3.2
Financiële meerwaarde
10
Bijlage 1
Gespreksverslagen De Muzenval en Rythovius College
12
Bijlage 2 Inspirerende voorbeelden
17
Bijlage 3 Ruimtebehoefte
26
Bijlage 4 Financiële gegevens
27
Bijlage 5 Globale grondkosten locaties
29
Bijlage 6 Opbrengstpotentie locaties
30
synarchís
\ 1.
Inleiding
Onderwijs) is gekeken of er andere functies of voorzieningen zijn die meerwaarde bieden in combinatie met een school, gemeentehuis en/of gemeenschapshuis. De
1.1
gespreksverslagen hiervan zijn toegevoegd in bijlage 1.
Aanleiding
3. Verkennen
In het Coalitieakkoord van de gemeente Eersel is opgenomen dat onderzocht moet worden
Specifiek
gaat
het
om
het
Rythovius
College,
cultureel
centrum/
gemeenschapshuis De Muzenval met bibliotheek en het gemeentehuis.
Er wordt
combinatiekansen:
aan
de
hand
van
de
geïnventariseerde ruimtebehoefte per accommodatie zijn de combinatiekansen op drie
of het meerwaarde biedt om verschillende maatschappelijke accommodaties in Eersel te combineren.
maatschappelijke
aspecten in beeld gebracht.
> Gebouw; > Gebruik;
nadrukkelijk opgeroepen de haalbaarheid te onderzoeken van het samenbrengen van
> Exploitatie.
meerdere functies onder één dak. Dit met het oog op efficiëntie, verhoging van belevingswaarde en optimaler gebruik. Daarnaast biedt verplaatsen van deze functies kansen voor woningbouw op centraal gelegen locaties in de kern van Eersel en een vermindering van het verkeer. Dit heeft enerzijds een financiële component (wat kost het, wat levert het op en is er efficiëntie-voordeel te verwachten?) en anderzijds een inhoudelijke, beleidsmatige en politieke kant (wat is de maatschappelijke meerwaarde?).
Financiële meerwaarde van combinatie Vervolgens is de financiële meerwaarde verkend: 4.
5. Globale
gebouw, maar ook in elkaars nabijheid. De resultaten van dit globaal onderzoek dienen als
Voor het inventariseren van de combinatiekansen van het gemeentehuis, De Muzenval met bibliotheek en het Rythovius College is de volgende aanpak gehanteerd:
op
basis
van
de
geïnventariseerde
6. Verkennen financiële combinatiekansen: aan de hand van de opbrengst van stap 1 t/m 3 is de te verwachten efficiency in m2 en kosten verkend.
1.3
Aanpak
investeringskosten:
berekend.
onderlegger voor richtinggevende besluitvorming.
1.2
doorrekening
ruimtebehoefte per accommodatie zijn de globale kosten voor herbouw elders
In dit verkennend onderzoek is in beeld gebracht welke maatschappelijke en financiële kansen de combinatie van genoemde voorzieningen kan hebben. Dit kan zijn in één
Inventariseren huidige boekwaarde: de huidige boekwaardes van de gebouwen en de opbrengstpotentie van achterblijvende locaties zijn in beeld gebracht;
Leeswijzer
Deze rapportage is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 is de individuele huisvestingsvraag per gebruiker in beeld gebracht en zijn de combinatiekansen benoemd. Vervolgens is dit in hoofdstuk 3 vertaald naar de maatschappelijk en financiële kansen bij combinatie en de meerwaarde hiervan. In bijlage
Maatschappelijke meerwaarde van combinatie
2 zijn een aantal inspirerende voorbeelden van multifunctionele maatschappelijke
Om de maatschappelijke meerwaarde van combinatie in beeld te brengen zijn de volgende
accommodaties opgenomen.
stappen doorlopen: 1.
Inventariseren huisvestingsvraag per accommodatie: de huisvestingsvraag van het gemeentehuis
en
ruimtegebruik.
De huisvestingsvraag van het Rythovius College is conform de
De
Muzenval
met
bibliotheek is
gebaseerd
op
het huidig
normbehoefte uit het IHP Onderwijs. 2.
Inventariseren combinatiekansen met andere functies: met een brede blik en in een gesprek met de Muzenval en het bestuur van het Rythovius College (Ons Middelbaar
1
synarchís
\ 2.
Huisvestingsvraag en combinatiekansen
andere de publieksbalie en raadszaal en een kantoorgedeelte waar de werkruimten van het bestuur en de medewerkers zich bevinden. Uit de analyse van de plattegrond en het
2.1
Huisvestingsvraag per accommodatie
Om de combinatiekansen in beeld te kunnen brengen van huisvesting van de drie
huidige gebruik van het gebouw zijn de volgende ruimtesoorten naar voren gekomen: Tabel 1: Ruimtesoorten in gemeentehuis
gebouwen/ gebruikers in een gezamenlijk gebouw of in eikaars directe nabijheid is de
Publieksruimten
huisvestingsvraag per accommodatie in beeld gebracht. Dit is gebeurd op basis van de
Kantoorruimten
Facilitaire en ondersteunende ruimten
bestaande accommodaties en de daarin opgenomen ruimtetypen. De ligging van de drie
Centrale hal
Kantoren
Kantine
accommodaties in Eersel is op onderstaande kaart weergegeven.
Publieksbalie
Vergaderruimten
Berging en opslag
Spreekkamers Burgerzaken
Fractiekamers
Archiefruimte
Wachtruimte Burgerzaken Raadszaal
Toiletten Technische ruimten Werkkasten
2.1.2
Sociaal Cultureel Centrum De Muzenval
De Muzenval (Dijk 7) is een sociaal cultureel centrum waar Eersel elkaar ontmoet. Het gebouw is in 1994 opgeleverd en ligt centraal in de kern, naast het gemeentehuis. Het gebouw heeft een oppervlak van ongeveer 2.400 m2 bvo (1.700 m2 functioneel oppervlak) en bestaat uit twee bouwlagen. Het gebouw is in eigendom van de gemeente en wordt beheerd en geëxploiteerd door Stichting Sociaal Cultureel Centrum de Muzenval.
Naast een theaterzaal beschikt de Muzenval over een verscheidenheid aan ruimten voor sociaal-culturele activiteiten, vergaderingen en ruimten voor de bibliotheek. Er zijn een aantal vaste gebruikers van het gebouw die wekelijks gebruik maken van ruimten en/of activiteiten organiseren: Figuur 1: Ligging bestaande accommodaties in Eersel
2.1.1
Gemeentehuis Eersel
Het gemeentehuis (Dijk 15) is gelegen op een centrale locatie in de kern. Het gebouw is in 1989 in gebruik genomen en uitgebreid in 2007 en heeft ruim 4.950 m2 bruto vloeroppervlak (bvo), inclusief zolder. Het functioneel oppervlak bedraagt ongeveer 2.500 mŕ.Het gebouw
^
Bibliotheek de Kempen;
^
Harmonie de Goede Hoop;
^
Carnavalsvereniging De Buurlanders;
^
Bigband de Night-Cats;
^ Volksuniversiteit de Kempen; ^ Visit Eersel; ^
Handwerkclub Eersel.
is in eigendom van de gemeente Eersel en is in beheer van de gemeentelijke vastgoedorganisatie. Het gebouw heeft publieksruimten op de begane grond met onder
2
synarchís Voor de theaterzaal geldt een maatschappelijke programmering.
Er worden geen
Ten behoeve van het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP) is een leerlingprognose2
professionele producties aangeboden. Het gebruik bestaat uit evenementen, repetities en
voor de school opgesteld. Deze prognose laat de volgende ontwikkeling in leerlingaantallen
optredens. Naast deze vaste gebruikers is er een brede groep met lokale en regionale
voor de komende 20 jaar zien.
incidentele gebruikers. Zij gebruiken de accommodatie onder andere voor vergaderingen, trainingen, lezingen en clubavonden.
Het gebouw heeft een grote theaterzaal (275 m2) met ruim 200 zitplaatsen of 650 staplaatsen1 en een aangrenzende foyerruimte. Verder zijn er vergaderruimten van diverse omvang (10 tot 25 personen) en een atelier/ activiteitenruimte. Uit de analyse van de plattegrond en het huidige gebruik van het gebouw zijn de volgende ruimtesoorten naar voren gekomen: Tabel 2: Ruimtesoorten in de Muzenval
Sociaal culturele ruimten
Kantoorruimten
Facilitaire en ondersteunende ruimten
Centrale hal
Kantoor bibliotheek
Kleedkamers
Theaterzaal
Kantoor Muzenval
Berging en opslag
Foyer met bar
Pantry
Bibliotheekruimte
Keuken Toiletten
Multifunctionele ruimten
Technische ruimten
Lesruimten
Werkkast Vervolgens is op basis van de “Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente
2.1.3
Rythovius College
Het Rythovius College (Bospoort 1) is een school voor voortgezet onderwijs en valt onder schoolbestuur Ons Middelbaar Onderwijs. Het gebouw is sinds 1961 in gebruik en heeft
Eersel 2015” de normatieve ruimtebehoefte in vierkante meters bruto vloeroppervlak opgenomen, waarbij uitgegaan wordt van het referentiejaar 2033. Tabel 3: Bruto vloeroppervlak per schooljaar
een oppervlak van ongeveer 12.503 m2 bvo. De school beschikt over vier gymzalen, een
Normbehoefte in m2 bvo
danszaal en een kleine fitnessruimte in het eigen gebouw. Het Rythovius College is een
Onderwijs
7.432
7.407
7.486
7.644
7.892
brede scholengemeenschap met de leerwegen Mavo, Havo en VWO. De school had op 1
Sport
1.650
1.650
1.650
1.650
1.650
oktober 2022 1.065 leerlingen.
Totaal
9.082
9.057
9.136
9.294
9.542
2023
2028
2033
2038
2043
In tegenstelling tot de in de leerlingprognose van Pronexus opgenomen m2 ten behoeve van het bewegingsonderwijs zijn wij in bovenstaande tabel uitgegaan van de behoefte in 1 Aantallen volgens httpsy/www.muzenval.nl/verhuur/tt-speulhuis
2 Leerlingenprognose en ruimtebehoefte voorgezet onderwijs 2023 gemeente Eersel, Pronexus, december 2022
3
\
synarchís
hele gymzalen. Hierbij is gerekend met een normoppervlak3 van 550 m2 bvo per gymzaal
De figuur laat zien dat er globaal drie ruimtecategorieën te herkennen zijn: eigen ruimte,
(conform KVLO-norm).
ruimte voor medegebruik en gezamenlijke ruimte.
Op basis van referentiegegevens van vergelijkbare scholen voor voortgezet onderwijs hebben we bepaald dat het Rythovius College indicatief de volgende ruimten nodig zal hebben. Tabel 4: Ruimtesoorten Rythovius College
Centrale en ontmoetings ruimten
Onderwijs ondersteunde ruimten
Facilitaire en ondersteunende ruimten
Bibliotheek
Collegezaal
Aula/ pauzeruimte leerlingen
Mediatheek
Leslokalen
Personeelskamer met pantry
Studieplekken
Centrale hal
Projectruimten
Kantoorruimten
Sportruimten4
Vaklokalen(muziek, beeldende vorming, etc.)
Facilitaire en ondersteunende ruimte
Kantoorruimte onderwijs
Gymzalen
Repro
ondersteunend personeel
Kleedruimten
Keuken
Kantoorruimte onderwijzend
Wasruimten
Facilitaire werkplaats
personeel
Scheidsrechter-/
EHBO/ kolfruimte
Vergaderruimte
docentenruimte
Spreekkamers
Berging en opslag Toiletten Technische ruimten
2.2.1
Definiëring gezamenlijk ruimtegebruik
Voor het in beeld brengen van de combinatiekansen hebben we de ruimtevraag per partij
2.2
Combinatiekansen
ingedeeld in drie categorieën:
Op basis van de verkenning van de huisvestingsvraag van de gemeente, de school, de bibliotheek en het sociaal cultureel centrum is bekeken waar combinatiekansen liggen.
Eigen ruimten
Het type werkzaamheden, soort activiteiten en de ruimtevraag van de verschillende
Eigen ruimten zijn ruimten die in zijn geheel gedurende de dag en gedurende de week door
gebruikers maakt dat er bij bepaalde gebruikers logische clustering kan ontstaan. Dit is
één organisatie gebruikt wordt. De ruimte is vaak monofunctioneel (geschikt voor specifiek
schematisch in figuur 3 weergegeven. De bibliotheekfunctie (onderdeel van de Muzenval)
gebruik). Zeggenschap over de ruimte ligt bij de gebruiker ervan. Een voorbeeld hiervan is
is hierbij apart aangegeven.
een kantoorruimte waar medewerkers van de organisatie de hele dag werken.
3 Dit normoppervlak is gebaseerd op een zaalafmeting van 12x21 meter aangevuld met kleed- en wasruimten, toestellenberging, verkeersruimte en technische ruimten.
4 Deze ruimten komen uit het KVLO Handboek Huisvesting bewegingsonderwijs
4
synarchís Medegebruik
Uit de inventarisatie blijkt dat er vanuit de afzonderlijke ruimtewensen meerdere ruimten in
Onder medegebruik verstaan we eigen ruimten van een organisatie die - op momenten dat
aanmerking komen voor medegebruik of gezamenlijk gebruik.
deze organisatie deze niet in gebruik heeft - door anderen gebruikt kunnen worden. Een voorbeeld is een vaklokaal Beeldende vorming van de school dat in de avonden voor een tekencursus gebruikt kan worden. De verwachting is dat ongeveer 20Zo van de lokalen hiervoor gebruikt kan worden.
Gezamenlijk gebruik Ruimten voor gezamenlijk gebruik zijn multifunctionele ruimten die door meerdere gebruikers gebruikt worden. Ruimten zijn vaak fysiek geïntegreerd en er vindt synergie (ruimtelijk/ inhoudelijk) plaats tussen de functies onderling.
2.2.2
Inventarisatie kansen in gezamenlijk gebruik
Op basis van de in paragraaf 2.2.1 geformuleerde definities is de globale ruimtevraag van de verschillende partijen gecategoriseerd naar de ruimtecategorieën (zie tabel 5). Tabel 5: Combinatiekansen per ruimtecategorie
Medegebruik
Gezamenlijk gebruik
Gemeente
Kantoren Spreekkamers Burgerzaken Berging en opslag
Vergaderruimten Raadszaal
Wachtruimte/ hal Vergaderruimten Kantine/ horeca Technische ruimten
Bibliotheek
Kantoren Berging en opslag
Projectruimten
Bibliotheekzaal Horeca Vergaderruimten Technische ruimten
Cultureel centrum Berging en opslag
Theaterzaal Kleedkamers
Foyer Activiteitenruimten Vergaderzalen Horeca Technische ruimten
Rythovius College Kantoren Personeelskamer Berging en opslag
Leslokalen (20Zo) Vaklokalen (200Zo) Gymzalen Aula
Mediatheek Studiecentrum Collegezaal Technische ruimten
2.2.3
Inventarisatie combinatiekansen met andere functies
Vanuit de individuele ruimtewensen en de geïnventariseerde combinatiekansen is gekeken welke aanvullende combinatiekansen met andere functies/ gebruikers mogelijk kunnen zijn. Dit resulteert in de volgende ideeën per ruimtesoort.
5
synarchís Centrale hal en wachtruimte
bibliotheek en het sociaal cultureel centrum elkaar kunnen ontmoeten aan de leestafel en
Alle gebruikers hebben een vorm van hal met een balie of receptie en/of een wachtruimte.
waar verschillende laagdrempelige bijeenkomsten worden gehouden. Inwoners kunnen
Dit is in alle gevallen een publiek toegankelijke ruimte. Deze ruimte kan gedeeltelijk
elkaar hier ontmoeten onder het genot van een kopje koffie.
gezamenlijk gebruikt worden. Bijvoorbeeld één centrale hal waar bezoekers van het gemeentekantoor, de bibliotheek en de Muzenval binnenkomen en van waaruit ze naar hun
De theaterzaal wordt door verschillende lokale verenigingen gebruikt. Overdag geeft het
bestemming gaan. Deze centrale hal is als het ware het hart van het gebouw, centraal
Rythovius College in deze zaal theaterlessen en lessen aan grotere groepen leerlingen.
gelegen ten opzichte van de ruimtes van de verschillende gebruikers.
Er is één
Dan is de theaterzaal een soort collegezaal. De theaterzaal is bij voorkeur op te splitsen in
balie/receptie waar alle bezoekers zich kunnen melden en van waaruit ze verder verwezen
verschillende delen zodat ook activiteiten in kleinere groepen hierin kunnen plaatsvinden.
worden. Bezoekers van de balie Burgerzaken kunnen naar de wachtruimte aan de zijde van het gemeentekantoor. Bezoekers van het theater kunnen doorlopen naar het
Bibliotheek
foyergedeelte aan de zijde van het theater. Deze foyer doet overdag dienst als
De bibliotheekzaal met boeken en werkplekken kan gecombineerd worden met de
activiteitenruimte van de bibliotheek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en waar de
mediatheek en studieplekken van het Rythovius College. Zo kunnen leerlingen en inwoners
leestafel staat. Hoe verder een bezoeker de centrale hal in gaat, hoe specifieker de functie
gebruik maken van een groter en diverser aanbod van boeken en informatiebronnen.
van de hal wordt. Gezien de grote verkeerstromen bij het Rythovius College lijkt het
Tegelijkertijd biedt dit ook kansen om de bemensing van de bibliotheek en de mediatheek
wenselijk hiervoor een aparte entree te voorzien, een verbinding met/ aansluiting op de
te combineren. Hierbij is het wel handig dat de mediatheek van de school af te sluiten is
centrale hal is wel gewenst. Rondom de centrale hal zijn diverse facilitaire voorzieningen
van de openbare bibliotheek tijdens schoolvakanties. Zo kunnen ook makkelijker
zoals toiletten.
verschillende gebruikstijden worden gehanteerd. Bij de bibliotheek kunnen als dat wenselijk is ook verschillende informatiepunten ondergebracht worden. Deze kunnen dan op het grensgebied van de centrale hal en de ontmoetingsplek/foyer geplaatst worden waardoor ze makkelijk toegankelijk zijn voor de inwoners.
Leslokalen, projectruimten en activiteitenruimten Zowel de Muzenval als het Rythovius College beschikken over een aantal leslokalen, projectruimten en activiteitenruimten. Deze kunnen natuurlijk (gedeeltelijk) gezamenlijk gebruikt worden. Zo kunnen de cursussen van de Volksuniversiteit worden gegeven in de leslokalen van de school. Het muzieklokaal van de school kan in de namiddag en de Figuur 5: Voorbeeld combinatie publieksbalie en bibliotheek (gemeente Zoetermeer)
avonden gebruikt worden door de muziekschool. Het vaklokaal Beeldende Vorming kan in de avonduren gebruikt worden voor creatieve cursussen. De gymzaal kan gebruikt worden
Theaterzaal met foyer
door de dansschool. De clubs en verenigingen die geen specifieke ruimte nodig hebben,
Vanuit de centrale hal kunnen bezoekers doorlopen naar de foyer van de theaterzaal. Hier
kunnen afhankelijk van de groepsgrootte en de beschikbaarheid gebruik maken van
kunnen mensen voor aanvang van een voorstelling genieten van een hapje en een drankje.
leslokalen, activiteitenruimten of projectruimten.
De uitgiftebalie wordt bediend vanuit een centrale keuken. Deze keuken wordt overdag gebruikt om de lunchgerechten van het gemeentekantoor en het Rythovius College te bereiden. Overdag is de foyer een gezellige ontmoetingsplek waar bezoekers van de
6
synarchís Gymzalen Op basis van de leerlingenprognose heeft de school een normbehoefte van drie gymzalen voor het bewegingsonderwijs. Een gymzaal (afmeting 14x22x5, 550 m2 bvo) kan na schooltijd gebruikt worden door sportverenigingen (dans, tafeltennis, gymnastiek). Door in plaats van drie separate gymzalen (met een zaalafmeting van 14x22x5) een sporthal (met een zaalafmeting van 24x44x7, circa 1.650 m2 bvo) met drie afzonderlijk te gebruiken zaaldelen te realiseren, worden de medegebruiksmogelijkheden door sportverenigingen vergroot. In een zaal van deze afmeting kunnen ook andere zaalsporten als volleybal, Figuur 6: Voorbeeld combinatie dorpshuis, bibliotheek en sporthal (gemeente Maashorst)
basketbal, zaalvoetbal en badminton plaatsvinden. Aandachtspunt is dat een nieuwe sporthal een mogelijke concurrent van de bestaande sporthal De Kraanvogel kan worden.
Vergaderzalen, spreekkamers en kantoren Nu hebben alle vier de verschillende functies hun eigen kantoren, vergaderzalen en
In bijlage 2 zijn een aantal inspirerende voorbeelden van multifunctionele gebouwen met
spreekkamers. Het gevolg hiervan is dat deze een deel van de tijd niet gebruikt worden en
vergelijkbare functies opgenomen. Hierin zijn ook voorbeelden van combinaties met andere
dus leeg staan. Door een cluster van vergaderzalen en spreekkamers gezamenlijk te
maatschappelijke functies opgenomen, zoals welzijns- en sportfuncties.
gebruiken door het gemeentekantoor, de Muzenval, de bibliotheek en de school, kunnen deze ruimtes veel efficiënter gebruikt worden. Met een centraal reserveringssysteem kan geregeld worden welke gebruiker welk type ruimte op welk moment kan reserveren.
Daarnaast is het voor sommige medewerkers van de Muzenval en de bibliotheek niet noodzakelijk om een eigen kantoor te hebben. Een goed ingerichte kantoortuin met flexplekken zou voor hen voldoende zijn. Op deze manier kan ook ingespeeld worden op de wisselende behoefte aan werkplekken nu steeds meer mensen flexibel werken. Gedeelde kantoorruimten kunnen voor alle gebruikers een oplossing bieden om inefficiënt ruimtegebruik te voorkomen en eventuele pieken in werkplekbehoefte op te vangen. Daarbij kan
er
in
gedeelde
kantoorruimte
ook
makkelijker
uitwisseling
ontstaan
tussen
medewerkers van verschillende organisaties.
Facilitaire ruimten en verkeersruimte Ieder gebouw heeft facilitaire ruimte en verkeersruimte nodig om te functioneren. In geval van gezamenlijke huisvesting in één gebouw kunnen deze ruimten (in sommige gevallen) gedeeld worden. Dit geldt ook voor de technische ruimten voor bijvoorbeeld de verwarming en klimaatbeheersing van een gezamenlijk gebouw.
7
synarchís 3.
Meerwaarde van combinatie
^
Gezamenlijk gebruik maken van algemene ruimten zoals de entree, ontvangstbalie, foyer en vergaderruimten.
In hoofdstuk 2 zijn de huisvestingsvraag en combinatiekansen van de gebruikers verkend.
^
repro, EHBO/kolfruimte en keuken/kantine.
In dit hoofdstuk werken we dit uit naar de maatschappelijke en financiële meerwaarde. ^
3.1
Maatschappelijke meerwaarde
De maatschappelijke meerwaarde van de combinatie van het gemeentekantoor, de bibliotheek, het sociaal cultureel centrum en de school is in beeld gebracht op drie aspecten: gebouw, gebruik en exploitatie.
3.1.1
Een gezamenlijk gebouw biedt de mogelijkheid om facilitaire ruimtes te delen, zoals
Een gezamenlijk gebouw biedt de mogelijkheid om technische ruimten te combineren, zoals serverruimte en installatieruimte.
Aan de hand van de in hoofdstuk 2 omschreven combinatiekansen is een globaal programma voor gezamenlijke huisvesting van de organisaties gemaakt. Dit resulteert in een ruimtebehoefte van ongeveer 14.300 m2 bvo. Tabel 6: Globaal programma gezamenlijke huisvesting
Gebouw
Om de meerwaarde van een gezamenlijk gebouw in beeld te brengen is een overzicht
Geza Mede menlijk gebruik gebruik
igen limte
gemaakt van de individuele ruimtebehoefte op basis van de in paragraaf 1.2 omschreven uitgangspunten. Centrale hal en wachtruimte Dit resulteert in een gezamenlijke ruimtevraag van circa 16.500 m2 bvo, opgebouwd uit:
•ř
Publieke ruimten Theaterzaal met foyer
____ -1
Totaal
Gym zalen
Totaal incl. gym zalen
140
220 _____
220
120 -|
120 _______ ^
240 _____
240
400
190
590 ______ ^
590
50
-
630
680 ______ ^
680
- _______ ^
1.100 ______ ^
1.100
80
Gemeentekantoor
4.950 m2 bvo
Muzenval en bibliotheek
2.400 m2 bvo
Bibliotheek
9.140 m2 bvo
Aula en pauzeruimte
1.100
Leslokalen en activiteitenruimten
2.260
780
100
3.140
-
3.140
Vergaderzalen en kantoren
1.450
30
260
1.740
-
1.740
Overige ambtelijke ruimten5
120
- _______ ^
120 _____
120
Facilitaire ruimten
240
-
600 _____
600
Rythovius College (incl. gymzalen)
In bijlage 3 is een overzicht van de opbouw van de afzonderlijke ruimtevraag opgenomen. De benodigde buitenruimte voor de verschillende functies (zoals schoolplein, parkeren, groen) is hier buiten beschouwing gelaten. In bijlage 5 is een inschatting gemaakt van de benodigde buitenruimte per gebruiker om een completer beeld te kunnen schetsen van de investeringskosten. Het doorrekenen van het aantal fietsenstallingen en parkeerplaatsen en het effect van dubbelgebruik hoort in een vervolgfase.
Gymzalen
Totaal m2 no Opslagfactor fno^vo6
Totaal m2 bvo
360
-
-
-
0
1.350
1.350
5.340
1.410
1.680
8.430
1.350
9.780
1,5
1,2
-
12.650
1.650
14.300
Gecombineerde huisvesting van de functies in nieuwbouw biedt de volgende kansen voor meerwaarde in het gebouw: Efficiënter gebruik van ruimten in het gebouw doordat deze in medegebruik kunnen worden gegeven op het moment dat de hoofdgebruiker deze ruimte niet nodig heeft. Denk hierbij aan ruimten als leslokalen, de theaterzaal, studieplekken en gymzalen. 5 Dit zijn onder andere het archief en de bodekamer.
Op basis van de huidige inzichten verwachten we dat gecombineerde huisvesting in een gebouw tot een efficiënter ruimteprogramma kan leiden. Door ruimten gezamenlijk te gebruiken is de verwachting dat er circa 10 tot 150Zo aan bruto vloeroppervlak bespaard kan
6 Inclusief verkeersruimte
8
synarchís worden. Belangrijk om hierbij te benoemen, is dat we hier een eerste inschatting van
^
Gezamenlijke facilitaire organisatie die verantwoordelijk is voor schoonmaak, inkoop,
kansen voor gezamenlijk gebruik hebben gemaakt, zonder dat hierover in detail met de
receptie, IT-ondersteuning etc. Door gezamenlijke organisatie kan mogelijk bespaard
betreffende organisaties is gesproken. De daadwerkelijk te behalen optimalisatie vraagt
worden op de personele inzet bij deze functies.
nadere verkenning en uitwerking.
^
3.1.2
^
Centraal verhuursysteem voor de verhuur van de Muzenval en de ruimten die geschikt zijn voor medegebruik en gezamenlijk gebruik.
Gebruik
bijvoorbeeld aan lezingen, cursussen en themabijeenkomsten en -voorstellingen.
De meerwaarde van gezamenlijk gebruik van een gebouw en ruimte uit zich in inhoudelijke samenwerking en kruisbestuiving tussen verschillende functies tussen bijvoorbeeld theater, dans, creatieve activiteiten en de bibliotheek. Voor inwoners van Eersel biedt de gecombineerde huisvesting de mogelijkheid voor het realiseren van een laagdrempelig informatie- en ontmoetingspunt in de bibliotheek/cultureel centrum. De diversiteit aan
Gezamenlijke inhoudelijke programmering en activiteiten in het gebouw. Denk hierbij
^
Meer algemeen kan gesteld worden dat de beheer- en exploitatiekosten voor een kleiner, gezamenlijk gebouw lager zijn dan voor drie afzonderlijke gebouwen. Er zijn immers minder vierkante meters om te onderhouden, verwarmen en in stand te houden.
Tabel 7: Componenten beheer en exploitatie
functies zorgt ervoor dat er gebruik gedurende de hele dag is. Dit zorgt voor reuring en
Componenten
Werkzaamheden
levendigheid.
Instandhouding Z onderhoud
Contract onderhoud
Dagelijks onderhoud
De horeca kan zowel voor gemeente als voor de Muzenval worden gebruikt. Voor de school
Planmatig onderhoud
houden we rekening met een eigen aula/ kantine. De leerlingengroep is te groot om in
Vervangingen
pauzes te mengen met horecabezoekers. Ook is het onwenselijk leerlingen te laten pauzeren in een ruimte waar alcohol geschonken kan worden. We zien wel kansen in een
Financieel en administratief beheer
Debiteuren en crediteuren administratie incidentele verhuur
gedeelde centrale keuken met uitgiftebalie voor school op separate locatie. De nabijheid
Bevorderen verhuur
Vaste verhuur
van functies biedt voor de school kansen om leerlingen op een laagdrempelige manier in
Debiteuren en crediteuren administratie vaste verhuur
Incidentele verhuur
aanraking te laten komen met bijvoorbeeld theater en bibliotheek.
Beheer klantgegevens en Vaste huurcontracten contracten Incidentele huurcontracten
3.1.3
Dagelijks beheer
Beheer en exploitatie
De exploitatie en het beheer van een multifunctioneel gebouw met meerdere gebruikers
Receptie
biedt kansen, maar vraagt ook om heldere afspraken en zorgvuldige afstemming. In tabel 7
Documentmanagement en ICT
is een overzicht opgenomen van de componenten van beheer en exploitatie. Op elke van
Horeca Z catering
deze onderdelen kan verkend worden waar kansen voor gezamenlijk beheer en exploitatie Inhoudelijke programmering
liggen.
Vanuit deze eerste verkenning naar combinatie van gemeentehuis,
Beveiliging Schoonmaak Z afval
Programmering van de activiteiten
bibliotheek, de
Muzenval en het Rythovius College zien wij de volgende kansen: Gezamenlijk onderhoud
en
instandhouding
van
het gebouw en
gezamenlijke
organisatie van het dagelijks beheer met bijvoorbeeld een huismeester/ conciërge.
9
synarchís 3.2
In tabel 8 is een overzicht gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten. Hierbij is
Financiële meerwaarde
De financiële meerwaarde van combinatie is bekeken vanuit verschillende aspecten. In
onderscheid gemaakt naar herhuisvesting van de organisaties in eigen gebouwen en
paragraaf 3.1.1 hebben we in beeld gebracht dat gezamenlijke huisvesting tot efficiënter
herhuisvesting in een gezamenlijk gebouw (rekening houdend met efficiencyvoordelen in
ruimtegebruik kan leiden. Minder vierkante meters kan leiden tot lagere bouw- en
vierkante
investeringskosten. Daarnaast betekent clustering van de voorzieningen aan de rand van
investeringskosten en boekwaardes.
meters).
In
bijlage 4
is
een
uitgebreider overzicht te vinden
van
de
de kern dat de huidige locaties vrijkomen voor herontwikkeling. Uit verkoop van de gronden volgen opbrengsten. Bij verplaatsing van voorzieningen moet echter ook rekening worden
Buitenruimte en grondkosten
gehouden met de boekwaarden van de bestaande gebouwen en aanvullende kosten voor
Naast het bebouwde oppervlak van een gezamenlijke nieuwbouw, moet er ook rekening
sloop van de gebouwen, grondverwerving, bouwrijp maken en eventuele sanering.
worden gehouden met de benodigde buitenruimte. Het gaat dan om buitenruimte voor de
Investeringskosten
groeninrichting. In deze fase kan slechts zeer grofmazig de benodigde buitenruimte in beeld
Op basis van de eerste globale doorrekening verwachten wij dat gezamenlijke nieuwbouw
worden gebracht omdat deze ook sterk afhangt van de (on)mogelijkheden van de te kiezen
tot een lagere investering (5y0) zou kunnen leiden. De verwachte besparing is minder groot
locatie. Op hoofdlijnen moet rekening worden gehouden met een gecombineerde ruimte
leerlingen van het Rythovius College, ruimte voor fiets en auto parkeren, waterberging en
dan
de
besparing
in vierkante
meters
omdat we verwachten
dat
kosten voor
multifunctionele vierkante meters hoger zullen liggen dan monofunctionele vierkante
behoefte van ongeveer 17.500 m2 inclusief buitenruimte. De kosten hiervan worden geraamd op ongeveer f 2.200.000,-. In bijlage 5 is de globale uitwerking opgenomen.
meters. De kosten van gezamenlijke nieuwbouw worden hierdoor f 1.650.000,- lager
Opbrengstpotentie
geraamd dan bij individuele nieuwbouw.
Van de vrijkomende locaties (gemeentekantoor/ Muzenval en Rythovius College) is een Voor het Rythovius College zijn de kosten afhankelijk van de keuzes die gemaakt worden
eerste verkenning van
voor bijvoorbeeld duurzaamheid en Frisse Scholen in het IHP. Hieruit komt een
woningbouw in beeld gebracht. In bijlage 6 is de uitwerking opgenomen.
de
indicatieve
opbrengstpotentie
bij
herontwikkeling
naar
bandbreedte van kosten naar voren. Om een indicatie te geven van de verwachte kosten, rekenen we met het gemiddelde van deze bandbreedte. Dit is dus een richtgetal dat in een
De gepresenteerde kosten betreffen een eerste globale verkenning, waardoor bij de
later stadium nog verder doorgerekend moet worden op basis van de te maken keuzes.
gepresenteerd bedragen rekening moet worden gehouden met een onzekerheidsmarge van 10-20y0. Er is geen rekening gehouden met de volgende onderdelen:
Tabel 8: Verwachte kosten en opbrengsten inclusief btw
Gezamenlijke nieuwbouw m2 bvo
16.500 m2
^
Specifieke planschade,
locatie gebonden
meerkosten,
bodemverontreiniging,
waaronder kosten ten
archeologie,
infrastructurele
gevolge van ontsluitingen
buitenterrein, kosten voor het omleggen van kabels en leidingen, uitbreiding van water
14.300 m2
als gevolg van een watertoets, explosieven, etc.;
Investeringskosten incl. btw
f 51.750.000
f 50.100.000
Boekwaardes ultimo 2024
f 3.150.000
f 3.150.000
^
Totaal kosten
C 54.900.000
C 53.250.000
^
Sloopkosten en eventuele asbestsanering van de bestaande accommodaties. Loon- en prijsstijgingen die zich gedurende een looptijd van het project voordoen. Het effect van loon- en prijsstijgingen is afhankelijk van de planning van het vervolg en
Totaal opbrengsten
C 6.600.000
C 6.600.000
concrete projectfasering. De doorlooptijd van een nieuwbouw-proces (voorbereiding, besluitvorming, ontwerp en realisatie) met verschillende gebruikers bedraagt meerdere jaren.
10
synarchís Prijsontwikkeling in de bouwsector is, zeker sinds de Oekraïne oorlog en wereldwijde grondstoffencrisis, grillig en onvoorspelbaar. Indicatief moet rekening worden gehouden met een gemiddelde prijsstijging van 2,5 tot 3,5Zo per jaar. •ř
Gemeentelijke projectkosten.
Voor de financiële uitwerking zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. In bijlage 4 is een uitgebreider overzicht van de uitgangspunten opgenomen: De investeringskosten voor het gemeentekantoor en de Muzenval bij individuele nieuwbouw zijn gebaseerd op de door de gemeente Eersel aangeleverde raming nieuw gemeentehuis en nieuwe Muzenval (23 februari 2023), inclusief aanleg parkeerplaatsen. Deze raming is vervolgens met 1,5Zo geïndexeerd naar prijspeil mei 2023.
Deze
bedragen
zijn
getoetst
aan
de
actuele
kostenkengetallen
van
Bouwkostenkompas. De investeringskosten voor het Rythovius College bij individuele nieuwbouw zijn gebaseerd op het gemiddelde van een bandbreedte (f 22,35 miljoen). De investeringskosten van gezamenlijke nieuwbouw zijn gebaseerd op de gemiddelde kostenkengetallen van Bouwkostenkompas voor een multifunctioneel gebouw: >
Bouwkosten van f 2.285/ m2 bvo voor nieuwbouw van een multifunctioneel gebouw met gemeentekantoor, theaterfunctie en VO-school;
>
Bouwkosten van f 1.973,Virŕ bvo voor nieuwbouw van de gymzalen;
>
Opslag bijkomende kosten 28,50Zo;
>
Opslag BTW van 21Z.
De gepresenteerde investeringskosten zijn inclusief BTW. Voor de beoogde functies geldt een verschillend BTW-regime. Mogelijk dat ingeval van fiscale optimalisatie een deel van de BTW te compenseren is. Dit vraagt om nadere afstemming en uitwerking. Globaal geldt het volgende:
•ř
>
Gemeentehuis - BTW (grotendeels) niet kostprijsverhogend;
>
Muzenval - BTW kostprijsverhogend - fiscale optimalisatie deels mogelijk;
>
Rythovius College - BTW kostprijsverhogend.
De boekwaardes van de bestaande gebouwen ultimo 2024 zijn conform de opgave van de gemeente Eersel. De opbrengsten van de vrijkomende locaties zijn conform de opgave van de gemeente Eersel. Hierbij geldt de in bijlage 6 opgenomen disclaimer.
11
Bijlage 1
Gespreksverslagen De Muzenval en Rythovius College
12
synarchís Verslag interview De Muzenval
de bibliotheek en de muziekschool zijn vanwege hun specifieke eisen afhankelijk van ruimtes in de Muzenval. De Muzenval zou graag qua kosten laagdrempeliger worden
Project:
Combinatiekansen maatschappelijke voorzieningen Eersel
voor inwoners en vereniging (indien mogelijk gratis) waardoor zij veel meer het
Vergadering:
Interview Muzenval
kloppend hart van het maatschappelijk leven in Eersel wordt (huiskamerfunctie -
Datum bespreking:
13 juli 2023
ontmoetingen - leren - beleven).De gemeente is bezig om haar accommodatiebeleid aan te passen zodat gemeentelijke accommodaties aantrekkelijker worden voor gebruikers. ^
1. Opening
De foyer van de Muzenval zou uitnodigender kunnen voor het organiseren van borrels en recepties. In dat geval wordt er wel geconcurreerd met de lokale horeca.
De aanleiding van het onderzoek naar combinatiekansen wordt uitgelegd. Het doel van dit gesprek is om met open vizier met het bestuur van De Muzenval te bespreken wat
3. Combinatiekansen
de (on)mogelijkheden zijn van een samenvoeging van de accommodaties aan de rand
In vrij brede zin is gesproken over de combinatiemogelijkheden die er zijn. Daarbij worden
van Eersel. Dit gesprek vormt input voor de haalbaarheidsstudie zoals beschreven in
de volgende kansen gezien:
het procesvoorstel.
^
De Muzenval is in beginsel positief over een combinatie met het gemeentekantoor en/of het Rythoviuscollege. Een aantal activiteiten vraagt om dezelfde ruimtebehoefte en
2. Algemeen •ř
veelal zijn de gebruiksmomenten op een andere moment van de dag. De Muzenval
De Muzenval is een multifunctioneel ontmoetingscentrum in de kern van Eersel. Het
heeft met name in de avond behoeftes terwijl het gemeentehuis en het Rythovius met
heeft verschillende vaste gebruikers.
name overdag bezetting hebben. De Muzenval kan het gebruik en de reservering van
De
belangrijkste zijn
de
bibliotheek,
de
Volksuniversiteit, de harmonie en de muziekschool. Daarnaast zijn er nog verschillende kleinere vaste en incidentele gebruikers. Deze zijn terug te vinden in het jaarverslag.
ruimtes coördineren en de catering verzorgen. ^
Er zijn verschillende functies die in zowel het gemeentekantoor als de Muzenval
Elke gebruiker heeft specifieke wensen, maar het gebouw heeft beperkingen. De
voorkomen, zoals ontvangstbalie, wachtruimte/foyer, keuken, kantoren, vergader
harmonie wil ruimte om haar instrumenten op te slaan. De bibliotheek heeft een ruimte
ruimtes. Deze zouden allemaal slim gecombineerd kunnen worden. Ook de bemensing
nodig om de boeken te sorteren en verwerken. De Muzenval wordt overdag weinig benut. Er zijn wekelijks vergaderingen van
van deze functies kan gezamenlijk worden ingevuld. ^
wisselende partijen, maar er is desondanks nog veel leegstand en weinig reuring overdag. De verhuur van ruimtes aan externe partijen is een kans voor extra inkomsten
Samen met de bibliotheek kan er een ontmoetingsruimte voor de inwoners van Eersel worden gecreëerd. Hierbij wordt het voorbeeld van de LocHal in Tilburg genoemd.
^
Kantoorruimtes en/of werkplekken kunnen gedeeld worden als er goede flexplekken
voor de Muzenval. Het is moeilijk om deze activiteiten uit te breiden. Voor verhuur aan
zijn. De Muzenval, de bibliotheek, VisitEersel en andere gebruikers hebben voldoende
bedrijven is de locatie ten opzichte van de twee bedrijventerreinen van Eersel van
aan een goede flexibele werkplek. Individuele kantoren zijn in mindere mate nodig.
belang. Uit eigen onderzoek blijkt dat De Muzenval t.o.v. vergelijkbare locaties duur is voor de
^
In combinatie met het Rythoviuscollege zou de Volksuniversiteit de leslokalen in de avonduren kunnen gebruiken.
verhuur van losse ruimtes. Er zijn verschillende andere locaties in Eersel en omgeving
^ Voor de activiteiten van de Muzenval zou één zaal overdag voldoende zijn als er een
die ook (vergader)ruimtes verhuren voor lagere prijzen. Clubs en verenigingen kiezen
combinatie wordt gemaakt met het gemeentekantoor. Er zijn dan flexibele ruimtes nodig
dan vaak voor de goedkoopste optie. Zij zijn flexibel. Alleen bepaalde gebruikers zoals
die door iedereen kunnen worden gebruikt.
13
synarchís •ř
Er zou een combinatie mogelijk zijn met de muziekschool. Zij kunnen dan de
^
muzieklokalen delen met het onderwijs. Dit biedt tevens mogelijkheden voor lokale muzikanten en bandjes die af en toe een repetitieruimte nodig hebben. •ř
Het klimaat in de zaal is niet optimaal. Er is geen airconditioning. Ook de stoelen zijn niet erg comfortabel.
^
De theaterzaal zou gecombineerd kunnen worden met het Rythoviuscollege. Zij zouden
Een professionele theaterfunctie is in de toekomst niet meer nodig. Wel een grote zaal waar ook amateurtoneel kan plaatsvinden en waar de bibliotheek of de Volksuniversiteit
deze zaal dan kunnen gebruiken voor lessen aan grotere groepen (collegezaal).
lezingen kunnen geven. Een multifunctioneel in te delen zaal met een uitschuifbare
Er zijn mogelijk nog combinatiekansen met andere maatschappelijke partijen en
tribune en schuifwanden zou dan ideaal zijn. Daarbij is dan wel horeca nodig om
gelieerde partners in de gemeente. Als daarop ingezet wordt krijgt De Muzenval ook de
bezoekers na afloop van een voorstelling te kunnen voorzien van een hapje of drankje.
functie als 'verzamelgebouw'. Dit kan kansen bieden in reuring, kruisbestuiving en
^
efficiency. Dit zou nader onderzocht moeten worden en vergt een verdere investering
De Muzenval kan de gebruikers van de grote zaal coördineren. Hierbij wordt het voorbeeld gegeven van bibliotheek Forum in Groningen en de bibliotheek in Eindhoven.
van de gemeente in vastgoed. Voor andere combinatiekansen wordt het voorbeeld van
5. Locatie
Perron 3 in Rosmalen genoemd. We
spreken
kort
over
de
huidige
situatie
m.b.t.
samenwerking
tussen
het
^ Voor de huiskamerfunctie van de Muzenval is een locatie centraal in Eersel belangrijk.
gemeentekantoor en De Muzenval. Deze verbinding kan beter. Het gemeentekantoor
De huidige locatie is heel centraal en mensen kunnen er makkelijk parkeren. Dit is
komt ruimte te kort en bij de Muzenval is er overdag genoeg ruimte beschikbaar. De
belangrijk omdat mensen het liefst voor de deur parkeren. Door de nabijheid van winkels
foyer van de Muzenval zou door gemeentemedewerkers gebruikt kunnen worden om
en de markt is er potentieel veel inloop mogelijk in de huidige huiskamer.
te lunchen en informeel bij te praten.
^
Een nieuwe locatie meer naar de rand van Eersel zou ook mogelijk zijn, maar niet te ver van het centrum. Plangebied Eersel-West wordt als voorbeeld genoemd, maar ook
4. Theater
andere locaties aan de rand van Eersel zijn denkbaar. Een goede toegankelijkheid van
•ř
de locatie en goed parkeren zijn heel belangrijk. Er zijn veel mindervalide mensen die
Het theater is professioneel ingericht, maar wordt niet als zodanig gebruikt. De theaterfunctie is nooit goed uit de verf gekomen. De meeste gebruikers zijn lokale verenigingen en scholen die hier hun voorstellingen geven. Dit komt mede door de
gebruik maken van de Muzenval. ^
aanwezigheid van de Kattendans in Bergeijk en MFA Hart van Hapert. Inwoners van Eersel gaan daar eerder heen dan naar de Muzenval.
^
De buitenruimte van een nieuwe locatie is ook belangrijk. Een aantrekkelijke omgeving
De grote theaterzaal biedt ruimte aan 300 (zittend) tot 500 (staand) mensen. Als er
waar mensen eventueel buiten kunnen zitten, oogt uitnodigend. De combinatie met een
tafeltjes met stoelen in staan, kunnen er maximaal 200 mensen in. Dit is de enige grote
evenemententerrein zou meerwaarde bieden.
zaal in de gemeente. Deze wordt dan ook gebruikt voor vieringen en uitvaarten in de gemeente. Een zaal als deze is belangrijk voor Eersel. •ř
Op een nieuwe locatie moet er ook meer ruimte zijn voor fiets parkeren. Bij voorstellingen van schooltoneel is er nu te weinig ruimte om fietsen te stallen.
^
Een echte huiskamerfunctie aan de rand van Eersel heeft minder potentie dan midden in het dorp.
In het weekend (vrijdag en zaterdag) is er een goede bezetting van de grote zaal. Voornamelijk in de winter. Doordeweeks maken vooral de harmonie, dans en yoga gebruik van deze zaal.
•ř
De huidige inrichting van de zaal is niet ideaal. Het ombouwen naar theateropstelling of terug kost steeds een dag. Naast de kosten voor het ombouwen, is er dan ook inkomstenderving omdat de zaal die dagen niet verhuurd kan worden.
14
synarchís > Sport: de school heeft 4 gymzalen, een danszaal en een kleine fitnessruimte. Ook
Verslag interview Rythovius College
deze voorzieningen worden incidenteel gebruikt door o.a. sportverenigingen en
Project:
dansscholen.
Combinatiekansen maatschappelijke voorzieningen Eersel
Vergadering:
Interview Rythovius College
Datum bespreking:
7 november 2023
> Ondernemerschap: de school werkt hiervoor nauw samen met bedrijven en instellingen in de directe omgeving, o.a. Via het KOP (Kempen Ondernemers Platform). ^
Onderwijskundig is het Rythovius College een sterke school, met kansen voor verbreding in verbinding met de gemeenschap.
1. Opening De aanleiding van het onderzoek naar combinatiekansen wordt uitgelegd. Het doel van
^
Het huidige gebouw en de ligging van bijvoorbeeld de theaterzaal in het gebouw is niet
dit gesprek is om met open vizier met de school en het schoolbestuur te bespreken wat
(goed) geschikt voor medegebruik. De theaterzaal ligt midden in het gebouw waardoor
de (on)mogelijkheden zijn van een samenvoeging van een aantal maatschappelijke
gebruikers door de school moeten om bij de theaterzaal te komen. De theaterzaal is
accommodaties
hierdoor niet goed af te sluiten van de rest van het gebouw.
aan
de
rand van
Eersel.
Dit gesprek vormt
input voor de ^
haalbaarheidsstudie zoals beschreven in het procesvoorstel.
Uitgangspunt voor de school in het IHP is de prognose in het referentiejaar 2033 (1.074
Betrokkenheid van het Rythovius College was voorzien als onderdeel van het IHP
leerlingen). Dit betekent dat de school behoorlijk terug gaat in vierkante meters. Het is
traject, door vertraging in dit traject is toch een interview geïnitieerd om de input van het
nog niet bekend wat het lange termijn effect van de mogelijke schaalsprong Brainpoort
Rythovius College mee te nemen. Het gaat om een eerste globale verkenning waarbij
kan zijn (in woningontwikkeling en groei van het aantal leerlingen in de regio). Het is
nog niet gesproken wordt over exacte invulling van ruimten.
wenselijk dat in de huisvestging kan worden geanticipeerd op groei bijvoorbeeld door te voorzien in toekomstige uitbreidingsmogelijkheden, multifunctionaliteit en flexibiliteit van het schoolgebouw.
2. Rythovius College Er wordt een korte toelichting op de school, het gebouw en de onderwijsvisie gegeven: Het bestaande gebouw komt uit 1968 en heeft een indeling met traditionele klaslokalen.
3. Combinatiekansen
Rythovius College is een streekschool met breed onderwijsprofiel (mavo, havo, vwo).
We hebben in brede zin gesproken over de combinatiemogelijkheden die er zijn met de
De onderwijsvisie kenmerkt zich door frontaal onderwijs vanuit het traditionele
Muzenval, de bibliotheek, het gemeentekantoor en andere maatschappelijke voorziening.
instructiemodel. Dit blijft ook in de toekomst een belangrijke waarde in de manier van
Daarbij worden de volgende kansen gezien:
lesgeven. De school stelt zich open op naar de samenleving en zoekt naar verbinding
^
Het Rythovius College is in beginsel positief over een combinatie met de Muzenval en/of
met de omgeving en andere partijen.
het gemeentekantoor. Een aantal activiteiten vraagt om dezelfde ruimtebehoefte en
De school heeft een aantal bijzondere stromingen/ profielen:
veelal zijn de gebruiksmomenten op een andere moment van de dag. De school heeft
>
overdag gebruik terwijl De Muzenval in de avonden en weekenden gebruikt wordt.
Kunst en cultuur: podiumkunst is een vaste waarde binnen de school (o.a. eindexamenvak drama, toneelgroep, voorstellingen). De school beschikt over een
^
De theaterzaal is een belangrijke voorziening voor de school, grote wens is om deze
eigen theaterzaal die multifunctioneel inzetbaar is. De zaal wordt incidenteel
voorziening ook in een nieuw gebouw terug te zien. De school ziet kansen in het
gebruikt door o.a.
gezamenlijk gebruik met De Muzenval. Bij gezamenlijk gebruik zullen duidelijke
basisscholen,
(muziek)verenigingen
organisaties tegen medegebruikersvergoeding.
en
maatschappelijke
afspraken gemaakt moeten worden over hoofdgebruik en roostering.
15
synarchís •ř Voor de school is een (commerciële) horecafunctie en foyer gekoppeld aan de
•ř
^
Het Rythovius College ziet kansen in bredere samenwerking maatschappelijke partners
theaterzaal een aandachtspunt. Horeca/ schenken van alcohol matcht niet met de
in een nieuw gebouw. Gedacht wordt aan het jongerenwerk (heeft ook in de bestaande
doelgroep van de school.
school een
Gezamenlijke huisvesting in een gebouw en gedeeld ruimtegebruik valt of staat voor de
gezondheidszorg. Voor deze functies zijn met name spreekkamers/ kantoorruimtes
school met goede afspraken over beheer en exploitatie van het gebouw. Het Rythovius College heeft een professionele facilitaire organisatie die het bestaande schoolgebouw
plek),
Centrum voor Jeugd en Gezin, welzijnswerk,
GGD /jeugd
gewenst. ^
De school kijkt breder naar samenwerking met de omgeving, zoals binnen het KOP. Dit
beheert (organisatie afgestemd op gebruikstijden van de school). Een bredere facilitaire
is een netwerkorganisatie waar regionale ondernemingen en maatschappelijk partijen
rol van de school in beheer van een gezamenlijk gebouw is denkbaar.
in participeren. De school heeft zelf geen praktijklokalen, maar maakt gebruik van
Gezamenlijke huisvesting met Bibliotheek De Kempen biedt kansen in samenwerking en een bredere collectie voor de leerlingen. De school beschikt nu over een eigen
praktijkruimten in de omgeving bij de bedrijven en maatschappelijke organisaties. ^
Er worden een aantal aandachtspunten genoemd waar rekening mee moet worden
bibliotheek (collectie gericht op jeugd) met eigen medewerkers. Belangrijk is dat de
gehouden in een gezamenlijk gebouw:
bibliotheek ook een studiefunctie heeft waar leerlingen zelfstandig of in groepjes
> Geluid(soverlast) en geluidsisolatie: zorg ervoor dat gebruikers geen overlast
werken. Dit gebruik mag niet tot overlast voor 'reguliere' bibliotheekbezoekers leiden.
ervaren van elkaar. In de pauzemomenten is er veel lawaai van leerlingen;
> Bezoekersstromen: zorg voor een goede spreiding en waar nodig scheiding van
Bovendien is de bibliotheek van de school gesloten tijdens schoolvakanties. Er moet dus goed gekeken worden naar de mogelijkheden voor openstelling van een
gebruikers- en bezoekersstromen;
> Buitenruimte is een integraal onderdeel van de school. Hiervoor moet voldoende
gecombineerde voorziening. De aula van de school is nu een gecombineerde verkeers- en pauzeruimte, grenzend
ruimte direct grenzend aan de school zijn. Er zijn mogelijk wel kansen in het
aan het buitenterrein met overkappingen. Hier is ook de keuken/ catering voorziening
combineren van parkeren.
(beperkt aanbod met uitgifte). Het aanbod in de kantine sluit aan op de Gezonde school. De theaterzaal wordt niet gebruikt als aula. Belangrijk is dat de aula echt een
4. Locatie
ontmoetings- en ontspanningsruimte voor de leerlingen is, waar reuring is. Voor de
Met betrekking tot de gewenste locatie voor eventuele nieuwbouw van een gecombineerde
school ligt het niet voor de hand om deze functie te combineren met andere
voorziening is het volgende besproken:
gebruiksfuncties.
^
De huidige locatie van de school is een goede plek. Ingeval er een nieuwe locatie komt
De leslokalen in de school kunnen gebruikt worden door de Volksuniversiteit (is in het
voor de school is het belangrijk rekening te houden met het voedingsgebied van de
verleden ook al gebeurt). Ook de ateliers (bijv. vaklokaal beeldende vorming/ tekening)
school en de ligging ten opzichte van andere VO-scholen in de regio. Omdat ongeveer
kunnen in de avonduren gebruikt worden door derden. Aandachtspunt is wel dat er
de helft van de leerlingen uit de richting van Bergeijk komen heeft een locatie aan de
goede afspraken moeten worden gemaakt over gebruik van materialen en schoon
Zuidzijde van Eersel de voorkeur voor de school.
achterlaten van de ruimte. De kantoren voor de school beperken zich tot een aantal kantoorruimten voor directie en ondersteunende functies (coördinatoren, decanen). Het ondersteunende personeel zit bij voorkeur centraal in het hart van het gebouw, dichtbij het onderwijs en de leerlingen. Vergaderruimten en spreekkamers kunnen eenvoudig gedeeld worden met anderen.
16
\ Bijlage 2
synarchís
Inspirerende voorbeelden
17
synarchís
Rijswijk: Huis van de stad *
Het Huis van de stad in Rijswijk (zh) is een bruisende ontmoetingsplek waar je terecht kunt voor hulp of advies. Waar je een boek kunt lezen, de taal kunt leren, alles kunt vinden over vrijwilligerswerk, af kunt spreken voor lunch of kop koffie, cursussen kunt doen, of een instrument kunt leren bespelen. Maar natuurlijk kun je er ook trouwen, je paspoort aanvragen of andere belangrijke zaken bij de gemeente regelen.
Functies en gebruikers: * Gemeentehuis en kantoren gemeente Rijswijk •y Trias y Centrum voor de Kunsten y Dagbesteding ’t Trefpunt y Vrijwilligerscentrum Rijswijk Doet van Welzijn Rijswijk •y Bibliotheek aan de Vliet
18
synarchis
Delft: DOK Delft DOK daagt uit je maximaal te ontwikkelen, wie je ook bent en waar je ook vandaan komt. Taal en kunst en cultuur zijn daarbij onze focus. Die zijn onmisbaar voor persoonlijke groei en voor een beter begrip van de wereld om ons heen. Deze unieke combinatie zorgt voor inspirerende inzichten, nieuwe passies en verrijkende verhalen. OPEN is van De VAK en van DOK. Het is de culturele huiskamer van Delft dat uitgroeit tot een multifunctioneel centrum. Het overgrote deel van De VAK-cursussen wordt hier gegeven in studios, danszalen, ateliers en lesruimten. Wekelijks zijn dat meer dan duizend cursisten. OPEN isde piekwaar je kan ontmoeten en nieuwe ervaringen opdoen. Het is de centrale plek voor taal en cultuureducatie voor de jeugd, hun ouders en grootouders. Functies en gebruikers: Bibliotheek DOK Delft Centrum voor Kunsten VAK Delft Culturele huiskamer ‘Open Horeca Proeflokaal
19
synarchís
Noardeast- Fryslân: Campus Kollum * Campus Kollum is een unieke samenwerking van dorpshuis en theater De Colie, twee scholen voor voortgezet onderwijs: het Lauwers College en Piter Jelles Impulse en de bibliotheek. Het is een centrum voor ontmoeting, cultuur en educatie in Kollum en omgeving. •y Het dorpshuis beschikt over een toneelzaal met een volwaardig podium dat overdag asl drama- en muzieklokaal voor de scholen fungeert. *» De leslokalen worden tevens gebruikt als vergaderzalen en activiteitenruimte * Het centrale plein in het gebouw biedt toegang tot alle omliggende ruimten en functies en is het centrale verblijfsgebied voor alle gebruikers. Functies en gebruikers: •y OSG Piter Jelles •y CSG Lauwers College •y Dorpshuis De Colle •» De Bibliotheek Noord Fryslan
20
synarchís
Papendrecht: gemeentehuis met bibliotheek * Gemeente en bibliotheek creëren samen een
nieuwe omgeving voor de samenleving. Een fijne, inspirerende plek waar Papendrechters zich welkom voelen, informatie kunnen halen, elkaar kunnen ontmoeten en samen activiteiten kunnen doen. * Samen met partners, de scholen en de gemeente kan de bibliotheek vanuit deze nieuwe huisvesting zich sterk blijven inzetten voor leesbevordering, digitale weerbaarheid, taallessen en hulp bieden bij taal en alle informatievragen. Bovendien ontstaat er een leuke, gastvrije plek waar iedereen welkom is om een krantje te lezen, te studeren, te werken, elkaar te ontmoeten en met elkaar in gesprek te gaan. Functies en gebruikers: * Gemeentehuis en kantoren gemeente Papendrecht y Bibliotheek Aan Zet
nî'
’r" AJFff
21
synarchís
Waalre: Het Huis van Waalre * Het Huis van Waalre is een plek om elkaar te ontmoeten, te creëren en samen te werken. y Gemeentekantoor, bibliotheek, grand café en zalencentrum zorgen samen voor een plek waar inwoners van Waalre voor verschillende functies terecht kunnen. •y Vergaderruimtes van het gemeentehuis en de raadszaal zijn ook te huur. •y Verscheidene verenigingen van Waalre hebben hun thuisbasis in het Huis van Waalre. Functies en gebruikers: y Gemeentehuis en kantoren gemeente Waalre *y Bibliotheek Waalre y Grand Café Huis van Waalre •y Zaalverhuur met theaterzaal
22
synarchís
Papendrecht: Theater en VO-school Het Willem de Zwijger College is een school voor voortgezet onderwijs met een breed onderwijsaanbod (vmbo t/m gymnasium). Theater De Willem is het cultureel hart van de gemeente. De school en het theater zijn gezamenlijk in een gebouw gehuisvest. * De aula van de school wordt gebruikt als foyerruimte voor het theater. De aangrenzende keuken en uitgiftebalie wordt door beide partijen gebruikt. * De school maakt voor grote bijeenkomsten met leerlingen, personeel, voorlichtingen en diplomeringen gebruik van de theaterzaal. Ook worden jaarlijks voorstellingen vanuit het talentprogramma van de school in de theaterzaal opgevoerd. *
Functies en gebruikers: •y Willem de Zwijger College •» Theater de Willem
23
synarchís
Tilburg: LocHal *
Pal achter het station van Tilburg staat een imposant gebouw: de LocHal. Een piekwaar leren en studeren, ondernemen en onderzoeken, ontmoeten en vergaderen, creëren, innoveren, exposeren en presenteren samenkomen. De Bibliotheek Midden-Brabant, Kunstloc Brabant, Seats2meet en CAST geven letterlijken figuurlijk Ínhoud aan de LocHal. Als vier-eenheid spelen we in op behoeften van onze snel veranderende maatschappij en zetten ons in voor talentontwikkeling, ondernemerschap, creativiteit en innovatie. Door gezamenlijke activiteiten en exposities te organiseren, werken we collectief aan het uitwisselen van kennis en kunde.
Functies en gebruikers: •y Bibliotheek Midden-Brabant •y Seats2meet » Kunstloc Brabant y CAST
24
synarchís
Groningen: het Forum * In het hart van Groningen staat het Forum, een ontmoetingsplek voor iedereen die nieuwsgierig is naar de wereld van nu en de mogelijkheden van morgen. Met grote exposities, museum Storyworld, vijf filmzalen, de bibliotheek, het Smartlab, horeca en een dakterras met fenomenaal uitzicht. •y Mondialisering. Digitalisering. Beeldcultuur. Technologie die diep doordringt in het dagelijkse leven. De noodzaak van levenslang leren. De wereld verandert sneller dan ooit. Forum Groningen zien we als een antwoord op de grote ontwikkelingen van deze tijd. Wij kiezen voor het open vizier. Ons uitgangspunt is: liever een toekomst die je ziet aankomen dan een toekomst die je overvalt. Functies en gebruikers: * Museum Storyworld •y Bioscoop * Bibliotheek
*» Smartlab * Horeca y VW y Forumshop
25
synarchís Bijlage 3
Ruimtebehoefte
Individuele ruimtebehoefte per gebruiker In onderstaande tabel is de individuele ruimtebehoefte per gebruiker weergegeven. Hierbij is een aanname gedaan voor de uitsplitsing van de vierkante meters naar eigen ruimte, ruimte voor medegebruik en ruimte voor gezamenlijk gebruik.
Centrale hal en wachtruimte Publieke ruimten
80 120
270
120
Rythovius College
350
30
30
30
410
140
610
Bibliotheek
60
440
0
490
Aula en pauzeruimte Leslokalen en activiteitenruimten
290 170
1.310
230
1.560
0
290
2.260
780
120
120
270
90
100
230
720
1.100
1.100
3.130
3.420
360
2.040
170
Facilitaire ruimten
160
160
170 80
80
150
200
60
130
390
Gymzalen
Totaal m2 fno
540
1.510
430
2.470
Totaal
Totaal
610 1.100
Overige ambtelijke ruimten
410 230
50
250
30
230
Theaterzaal met foyer
Vergaderruimten en kantoren
ruimte voor gezamenlijk gebruik
Gymzaal
ruimte voor gezamenlijk gebruik
ruimte voor medegebruik
Totaal
eigen ruimte
Onderwijs
ruimte voor gezamenlijk gebruik
eigen ruimte
ruimte voor medegebruik
Muzenval
Totaal
ruimte voor gezamenlijk gebruik
ruimte voor medegebruik
eigen ruimte
Gemeentekantoor
190
1.140
370
1.690
3.830
1.160
260
700 1.350
1.350
10.750
5.240
1.350
Opslagfactor fno^vo
2,00
1,42
1,42
1,22
Totaal m2 bvo
4.950
2.400
7.486
1.650
16.486
26
\ Bijlage 4
synarchís
Financiële gegevens
Investeringskosten Individuele ruimtebehoefte Gemeente huis m2 bvo
Muzenval
4.950
2.400
f 10.200.000
f 5.500.000
Bijkomende kosten (28,50Zo)
f 2.900.000
Investeringskosten excl. btw
f 13.100.000
BTW 21^0 Investeringskosten incl. btw
Bouwkosten prijspeil mei 2023
Rythovius7 7.486
Gymzaal
Totaal
1.650
16.490
f 3.300.000
f 35.100.000
f 1.600.000
f 900.000
f 10.000.000
f 7.000.000
f 4.200.000
f 45.100.000
f 2.700.000
f 1.500.000
f 900.000
f 9.400.000
f 15.800.000
f 8.500.000
f 5.100.000
f 54.600.000
f 22.350.000
7 Voor het Rythovius College wordt niet gerekend met de kosten uit het Bouwkostenkompas, maar met gemiddelde kosten.
27
synarchís Uitgebreide uitgangspunten investeringskostenramingen De investeringskosten voor het gemeentekantoor en de Muzenval bij individuele nieuwbouw zijn gebaseerd op de door de gemeente Eersel aangeleverde raming nieuw gemeentehuis en nieuwe Muzenval (23 februari 2023), inclusief aanleg parkeerplaatsen. Deze raming is vervolgens met 1,5Zo geïndexeerd naar prijspeil mei 2023. Deze bedragen zijn getoetst aan de actuele kostenkengetallen van Bouwkostenkompas. •ř
De investeringskosten voor het Rythovius College bij individuele nieuwbouw zijn gebaseerd op het gemiddelde van een bandbreedte (f 22,35 miljoen).
•ř
De investeringskosten van gezamenlijke nieuwbouw zijn gebaseerd op de gemiddelde kostenkengetallen van Bouwkostenkompas voor een multifunctioneel gebouw: >
Bouwkosten van f 2.285/ m2 bvo voor nieuwbouw van een multifunctioneel gebouw met gemeentekantoor, theaterfunctie en VO-school;
>
Bouwkosten van f 1.973,Virŕ bvo voor nieuwbouw van de gymzalen;
>
Opslag bijkomende kosten 28,5Zo
>
Opslag BTW van 210Zo.
De gepresenteerde investeringskosten zijn inclusief BTW. Voor de beoogde functies geldt een verschillend BTW-regime. Mogelijk dat ingeval van fiscale optimalisatie een deel van de BTW te compenseren is. Dit vraagt om nadere afstemming en uitwerking. De boekwaarde van de bestaande gebouwen per ultimo 2024 zijn conform de opgave van de gemeente Eersel.
Boekwaardes bestaande gebouwen Er is rekening gehouden met de volgende boekwaardes van de bestaande gebouwen:*
Boekwaardes ultimo 2024
Bedrag
Muzenval
f 392.176
Gemeentehuis8
f 407.779
Rythovius College
f 2.353.156
Totaal
C 3.153.111
Afgerond totaal
C 3.150.000
De boekwaarde voor het gemeentehuis is f 2.560.785. Hiervan is voor een bedrag van f 2.152.949 een dekkingsreserve voorzien. De eenmalige afboeking waarmee gerekend is, is derhalve f 407.779.
28
synarchís Bijlage 5
Globale grondkosten locaties
Uitgangspunten t.a.v.
raming
kosten grond
haalbaarheidsstudie samenvoeging
Rythovius College, gemeentehuis, De Muzenval
Buitenverblijfsruimte Rythovius college = 900 m2 Gehanteerd uitgangspunt = modelverordening
18 december 2023
Waterberging = 2.500 m2 Totaal ruimtebeslag
Gehanteerd uitgangspunt: te bergen m3 = oppervlakte verhardingen * 0,06 I 0,3 (diepte
Oppervlakte (afgerond)
17.500 m2
Prijs per m291 excl. BTW
ë 125,-
Totale locatiekosten
ë 2.187.875,- excl. BTW
Ruimte rondom gebouw/groen/infrastructuur = 2.300 m2
ë 2.200.000,- excl. BTW
Gehanteerd uitgangspunt = circa 150Zo van totale oppervlakte
Afgerond ^ input haalbaarheidsstudie)
waterberging)
ë 2.662.000,- incl. BTW Onderbouwing aannames
Buitensportruimte Rythovius College Er is in deze berekening geen rekening gehouden met een buitensportterrein, omdat dit
Bebouwd oppervlak totaal = 5.720 m2
conform de verordening niet verplicht is. Ingeval er geen buitensportterrein is wordt
Uitgangspunt = 14.300 m2 bvo I 2,5 bouwlaag
verwezen naar bestaande sportvelden (al dan niet van de gemeente). Indien daarvoor een vergoeding noodzakelijk is, dan is in de verordening opgenomen dat voor maximaal
Parkeerbehoefte gemeentehuis en De Muzenval = 3.380 m2
8 weken per jaar een normvergoeding per klokuur wordt vergoed.
Gehanteerd uitgangspunt = huidige aantal m2 (personeelsparkeerplaats en gedeelte plein voor gemeentehuis voor bezoekers - indicatief gemeten vanaf luchtfoto)