11. [26zi.00516] Nardushoek Zienswijze 7 geanonimiseerd

26ik.0059

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Woongebied Nardushoek Knegsel Plannummer: NL.IMR0.0770.TOKNardushoek3011-ONTW Datum: 21 Januari 2026 Betreft: Zienswijze m.b.t. het bovenstaande plan doorl|p|į||^ļ^

Ter attentie van: Gemeenteraad Eersel, postbus 12, 5520 AA Eersel afd. team Ruimtelijke Ontwikkeling Tel: 0497 531 300

1 | Pagi na Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

Zienswijze

datum 21 januari 2026

Onderwerp: Inleidende brief bij zienswijze -TAM-omgevingsplan Nardushoek (Hoofdstuk 22b) - Knegsellnleidende brief bij zienswijze -TAM-omgevingsplan Nardushoek (Hoofdstuk 22b) - Knegsel

Geachte leden van de gemeenteraad, Hierbij dien ik mijn zienswijzen in met betrekking tot het ontwerp TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b “Woongebied Nardushoek Knegsel” (plannummer: NLIMR0.0770.TOKNardushoek3011-ONTW). Vooraf wil ik benadrukken dat ik mij gedurende het gehele proces zoveel mogelijk proactief en constructief heb opgesteld. Ik heb gesprekken gevoerd, voorstellen gedaan en waar mogelijk meegedacht over oplossingen die zowel de ontwikkeling als het woonen leefklimaat van direct omwonenden/ belanghebbende kunnen dienen. Desondanks heb ik op een aantal onderwerpen die mij rechtstreeks aangaan niet de duidelijkheid en uitwerking ontvangen die ik redelijkerwijs mocht verwachten. Dit is voor mij de eerste keer dat ik bij een dergelijke planprocedure betrokken ben. Helaas heb ik het verloop als moeizaam ervaren. De communicatie verliep traag en gefragmenteerd, wat gedurende het traject tot onnodige onzekerheid heeft geleid. De betrokkenheid van omwonenden was beperkt en de terugkoppeling op concrete vragen en zorgen kwam pas laat of bleef regelmatig uit. Ook het wisselen van het projectteam heeft de continuïteit en helderheid niet ten goede gekomen.

Als direct aangrenzende omwonende voel ik mij bovendien in bijzondere mate, en naar mijn overtuiging onevenredig, geraakt door de planontwikkeling, mede door de specifieke situering van mijn perceel en de korte afstand tot onderdelen van het plan (waaronder ontsluitingswegen, parkeerplaatsen, groenstructuren en voorzieningen). De combinatie van factoren zoals hoogteverschillen, situering en cumulatie van effecten maakt dat de ruimtelijke impact voor mij groter is dan in een meer gemiddelde omwonendensituatie. Dit traject heeft mij dan ook merkbaar aangegrepen en heeft mede door de onduidelijkheid en het uītblijven van tijdige uitwerkingen -geeft het ook nu nog de nodige onzekerheid. Als omwonende had ik meer betrokkenheid mogen verwachten bij het project. Daarnaast acht ik het moeilijk te begrijpen hoe van burgers verwacht kan worden dat zij inhoudelijk reageren op een omvangrijk dossier van meer dan 600 pagina’s binnen een termijn van zes weken, terwijl deze periode bovendien samenvalt met de kerst- en nieuwjaarsperiode. Die timing is in de praktijk bijzonder ongelukkig en beperkt de mogelijkheden om stukken zorgvuldig te bestuderen, vragen te stellen en weloverwogen zienswijzen op te stellen. 2| Pa Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

in mijn zienswijzen vraag ik de raad nadrukkelijk om niet alleen te kijken naar intenties en nadere uitwerkingen, maar vooral naar de juridische borging. In het participatieproces zijn uitgangspunten en afspraken besproken (onder meer over privacybescherming, erfafscheidingen, groeninpassing, beheer, verlichting en uitwerkingen in samenhang met hoogteverschillen). In het ontwerpplan herken ik echter onvoldoende dat deze punten concreet, toetsbaar en handhaafbaar zijn verankerd in planregels en/of voorwaardelijke verplichtingen. Daardoor ontstaat rechtsonzekerheid en dreigt een belangrijk deel van de belangenafweging te worden doorgeschoven naar latere fases, wanneer omwonenden formeel nauwelijks nog invloed kunnen uitoefenen. Gelet op het voorgaande zie ik mij genoodzaakt deze zienswijzen in te dienen. Ik doe dit niet om woningbouw als zodanig tegen te houden — ik begrijp het belang daarvan — maar om te bewerkstelligen dat het plan zorgvuldig, evenwichtig en rechtszeker wordt vastgesteld, met adequate bescherming van het woon- en leefklimaat van direct omwonenden/ belanghebbende en met een uitvoering die aansluit bij wat in participatie en onderzoeken als noodzakelijk is benoemd.

ik verzoek u mijn zienswijzen volledig en kenbaar te betrekken bij de besluitvormingen waar nodig het plan aan te passen, zodat de relevante randvoorwaarden niet vrijblijvend blijven maar juridisch geborgd worden.

Met vriendelijke groet,

3I Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

ZIENSWIJZEN Ontwerp TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Woongebied Nardushoek Knegsel {Bestemmingsplan-Gemeente Eersel; ontwerp 12-12-2025)

Indiener Adres Datum

: 19 januari 2026

Inhoudsopgave 1. Zienswijze 1 - Privacy en erfafscheiding seniorenhof 2. Zienswijze 2 - Openbare verlichting seniorenhof 3. Zienswijze 3-Verkeersveiligheid Zandoerleseweg 4. Zienswijze 4 - Waterafvoer en constructieve veiligheid 5. Zienswijze 5 - Borging doelgroep seniorenhof 6. Zienswijze 6 - Dakkapellen, zonnepanelen en privacybescherming 7. Zienswijze 7 - Rechtspositie en gewekt vertrouwen bij bestaande bebouwing Zandoerleseweg 11 8. Zienswijze 8 - Ontbreken van deugdelijk onderbouwde motivering voor het niet afgraven van het maaiveld ter plaatse van het seniorenhof 9. Zienswijze 9 - Ontbreken van juridische borging van conclusies en mitigerende maatregelen uitonderzoeksbijlagen (ecologie,verlichting, wateren beheer)

Ondertekening Bijlage - Bestuurlijke samenvatting voor raadsleden

Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

ZIENSWIJZE 1 Onderwerp: Borging privacy, erf afscheiding en landschappelijke inpassing ter plaatse van het seniorenhof

1. Belanghebbendheid Ondergetekende is direct aangrenzende omwonende van het plangebied Nardushoek. De zijkant en achterzijde van het perceel grenzen aan het deelgebied waar het seniorenhof wordt gerealiseerd, inclusief de bijbehorende ontsluitingswegen, parkeerplaatsen en groenstroken. Door de specifieke ligging van het perceel, de korte afstand tot de erfafscheidingen de situering van wegen en groenstructuren wordt het woon- en leefklimaat van ondergetekende rechtstreeks en in onevenredige mate beïnvloed. Ondergetekende is daarmee belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht.

2. Participatie en vastlegging Op maandag 12 augustus 2025 heeft een gesprek plaatsgevonden met direct omwonenden/ belanghebbende over de inrichting van de groenstrook tussen het seniorenhof en de bestaande percelen aan de Zandoerleseweg. Naar aanleiding van dit gesprek heeft de gemeente op 23 september 2025 een schríftelijke terugkoppeling verstrekt aan de bewoners. In deze terugkoppeling zijn onder meer afspraken vastgelegd over de maximale hoogte van de groenstrook, de toe te passen beplanting en het beheer. Daarnaast heeft op maandag 12 augustus 2024 een individueel gesprek plaatsgevonden tussen ondergetekende en vertegenwoordigers van de gemeente te wetenDit gesprek had specifiek betrekking op de toegestane hoogte van de erfafscheidíng in relatie tot het toekomstige seniorenhof en op de bebouwbare oppervlakte van het perceel van ondergetekende. Van dit gesprek

op 15

augustus 2024 een schriftelijke samenvatting per e-mail toegezonden. Ondergetekende heeft deze gesprekken en de schriftelijke vastlegging daarvan redelijkerwijs mogen opvatten als richtinggevend voor de verdere planvorming en als basis voor het treffen van maatregelen op eigen perceel. Deze gesprekken hebben iedereen eigen karakter en juridische betekenis: het gesprek in 2024 betreft concrete, op ondergetekende gerichte uitgangspunten en afspraken,

5| D3 gi n a Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

terwijl het gesprek in 2025 ziet op collectieve participatie over de landschappelijke inrichting.

3. Beperkte keuzeruimte bij beplanting Tijdens het participatiegesprek van 12 augustus 2025 is door de gemeente een keuzelijst gepresenteerd met tien mogelijke inheemse beplantingssoorten, waaruit bewoners verplicht zes soorten dienden te selecteren. De keuzevrijheid was daarmee beperkt tot een vooraf door de gemeente vastgesteld kader. Bij deze selectie is bewust gekozen voor de soorten die, voor zover mogelijk, relatief beperkt in hoogte blijven, te weten: «

Rode kornoelje (bladverliezende struik, circa 3 m)

»

Vuilboom {bladverliezende struik, circa 3 m)

*

Liguster (semi-wintergroen, circa 3-5 m)

»

Egelantier (bladverliezende struik, circa 2 m)

*

Geoorde wilg (bladverliezende struik, circa 2-3 m)

*

Meidoorn (bladverliezende boom, circa 5-10 m)

Met name de meidoorn vormt voor ondergetekende een concreet probleem. Deze soort kan aanzienlijk hoger worden dan de door bewoners gewenste maximale hoogte van 3 meter en kent een intensieve blad- en takafval. De garage van ondergetekende loopt doortot aan de perceelsgrens, juist omdat dit deel van het perceel niet geschikt is als tuin. Ophoping van blad en takken brengt een reëel risico op verstopping van afvoeren en extra onderhoudslast met zich mee. De instemming met deze beplantingskeuze was daarmee geen vrije ontwerpkeuze, maar een redelijke aanvaarding van de enige reëel beschikbare optie binnen het door de gemeente geschetste kader (6 uit 10). Juist om die reden mocht ondergetekende erop vertrouwen dat deze afspraken ook juridisch zouden worden geborgd en niet slechts als vrijblijvende inrichtingssuggesties zouden worden beschouwd.

4. Individuele situering en onevenredige belasting De situatie van ondergetekende wijkt wezenlijk af van die van andere omwonenden. Hoewel meerdere percelen grenzen aan de groenstrook en de nieuwe ontsluitingsweg, is de ruimtelijke belasting voor ondergetekende aanzienlijk groter.

6I ?ag Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoekļ

Het perceel van de bestaande woningen loopt in oostelijke richting taps toe, waardoor ondergetekende over een relatief lang traject direct grenst aan zowel de groenstrook als de ontsluitingsweg. Waar andere percelen beschikken over diepere tuinen en grotere afstand tot de weg, bevindt de slaapkamer van ondergetekende zich op vier meter van de erfafscheiding. Een achtertuin ontbreekt; de tuin is aan de zijkant van de woning gesitueerd en wordt volledig omsloten door wegen, een wadi en groenstroken. Reeds vóór de erfafscheiding -die aan het senioren hof grenst- bedraagt de lengte van het betrokken perceelsdeel circa 30 meter. Daarbíj komt dat de ontsluitingsweg níet alleen evenwijdig aan de erfafscheiding loopt, maar haaks terugkomt richting het midden van de erfafscheiding. Langs deze weg zijn bovendien parkeerplaatsen voorzien. Hierdoor ontstaat een cumulatie van zicht-, geluid- en lichthinder vanuit meerdere richtingen. Om dit voor ons op te lossen hebben we op eigen kosten een betonnen schutting geplaatst. Deze specifieke situering maakt dat ondergetekende in aanmerkelijk grotere mate wordt geraakt door de planontwikkeling dan andere omwonenden.

Door desondanks vast te houden aan een generieke benadering voor erfafscheiding en groeninrichting, zonder rekening te houden met deze bijzondere omstandigheden en zonder maatwerk juridisch te borgen, worden de nadelige gevolgen voor ondergetekende onevenredig zwaar in verhouding tot het met het plan te dienen doel. Daarmee ís sprake van strijd met het evenredigheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht.

5. Feítelijke situatie volgens planstukken Uit het stedenbouwkundig plan, het Beeldkwaliteitsplan en het Landschappelijk Inpassingsplan volgt dat: *

Tussen het bestaande perceel en het seniorenhof een ongeveer 4 meter brede groenstrook is voorzien;

*

Langs deze groenstrook een ontsluitingsweg met parkeerplaatsen wordt aangelegd;

»

Het maaiveld van het nieuwe woongebied ongeveer 60 centimeter hoger ligt dan het maaiveld van de bestaande tuinen;

*

De beoogde beplanting grotendeels bladverliezend is en in de winterperiode geen structurele visuele afscherming biedt;

*

Het terrein van het seniorenhof niet wordt afgegraven, ondanks dat dit door bewoners onder meer is voorgesteld als effectieve maatregel ter bescherming van privacy. 7]

Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

De combinatie van (i) verhoogd maaiveld van het nieuwe woongebied, (ii) wegaanleg en gebruik, (iii) seizoensafhankelijke beplanting en (iv) de korte afstand tot woonruimten van bestaande percelen leidt ertoe dat de voorgestelde groenstrook op zichzelf onvoldoende privacybeschermingen geluidsreductie biedt.

6. Samenhang wadi, niet-afgraven, bouwlagen en privacy-effecten binnen deelgebied seniorenhof Binnen het deelgebied seniorenhof heeft de gemeente ervoor gekozen om bebouwing direct langs bestaande percelen te vermijden en in plaats daarvan een groenstructuur met wadi te realiseren, mede ten behoeve van een groene doorkijk. Ondergetekende begrijpt en respecteert deze keuze. Tegelijkertijd constateert ondergetekende dat het ontwerp TAM-omgevingsplan, in samenhang met het besluit om het maaiveld niet af te graven en de opname van twee aanvullende bouwkavels binnen dit deelgebied, geen expliciete duidelijkheid biedt over het maximaal toegestane aantal bouwlagen en de mogelijke bouwhoogte op deze kavels. Hierdoor blijft onduidelijk welk ruimtelijk effect het plan feítelijk kan hebben. Juist bij een hoger maaiveld en een open inrichting met wadi en groenstrook is het verschil tussen bebouwing in één bouwlaag met kap en bebouwing met een volwaardige tweede bouwlaag, al dan niet met kap of zolderverdieping, van wezenlijke betekenis voor inkijk, privacy en het woon- en leefklimaat, juist omdat deze effecten bij maximale invulling structureel en onomkeerbaar zijn. Dit geldt in het bijzondervoor ondergetekende, aangezien de tuin aan de zijkant van de woning is gesitueerd en direct grenst aan dit deelgebied.

Zolang het omgevingsplan op dit punt geen expliciete planologische begrenzing bevat, dient bij de beoordeling te worden uitgegaan van hetgeen juridisch maximaal is toegestaan. Het ontwerpplan maakt onvoldoende inzichtelijk hoe de mogelijke gevolgen van deze maximale invulling zijn afgewogen en op welke wijze wordt geborgd dat het woon- en leefklimaat van direct aangrenzende bestaande percelen ook op langere termijn aanvaardbaar blijft. Met deze zienswijze wordt niet beoogd de gekozen inrichting ter discussie te stellen, maar vast te leggen dat de combinatie van wadi, niet-afgraven en onduidelijkheid over bouwlagen nu leidt tot onvoldoende planologische duidelijkheid over de ruimtelijke impact.

8I P a Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoe

i n a

7. Ontbrekende verwerking van participatie-afspraken Opvallend is dat zowel de schríftelijke terugkoppeling van 23 september 2025 als de individuele vastlegging van 15 augustus 2024: «

Niet expliciet zijn opgenomen in de toelichting;

*

Niet zijn vertaald in planregels of voorwaardelijke verplichtingen;

*

Niet zichtbaar zijn betrokken bij de belangenafweging.

Hierdoor is het participatieproces wel uitgevoerd, maar onvoldoende juridisch verankerd, hetgeen op gespannen voet staat met het zorgvuldigheidsbeginsel en de gewekte verwachtingen.

8. Onjuiste duiding van privacy als ruimtelijk belang Tijdens één van de gesprekken in het kader van de planontwikkeling Nardushoek is door een vertegenwoordiger van de gemeente

richting ondergetekende

gesteld dat “privacy geen recht is”. Deze uitspraak heeft bij ondergetekende destijds niet alleen tot verwarring geleid, maar ook tot het gevoel dat een wezenlijk belang bij voorbaat werd gemarginaliseerd. Ondergetekende acht het van belang om deze stelling in het kader van de vaststelling van het omgevingsplan nadrukkelijk te corrigeren. Hoewel privacy inderdaad geen absoluut grondrecht is in de zin van een individueel afdwingbaar subjectief recht op onbelemmerd uitzicht of volledige afscherming, vormt privacy wel degelijk een zwaarwegend en erkend ruimtelijk belang binnen de planologische belangenafweging. In vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is herhaaldelijk bevestigd dat aantasting van privacy, met name door inkijk, korte afstanden, hoogteverschillen en situeringvan wegen en openbare ruimte, een relevant aspect vormt bij de beoordeling of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Privacybelangen kunnen, afhankelijk van de concrete omstandigheden, zelfs doorslaggevend zijn in de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van een plan. Het hanteren van de verkorte stelling dat “privacy geen recht is” miskent dit juridische kaderen doet geen rechtaan de verplichting van het gemeentebestuur om bij de vaststelling van een omgevingsplan alle relevante belangen zorgvuldig, evenwichtig en kenbaar af te wegen.

Juist in situaties waarin sprake is van: »

Zeer korte afstanden tussen nieuwe functies en bestaande woonruimten;

*

Verhoogd maaiveld aan de zijde van nieuwe bebouwing;

9 Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

»

Situering van ontsluītingswegen, parkeerplaatsen en openbare verlichting direct langs bestaande percelen;

»

En een cumulatie van zicht-, geluid- en lichthinder;

dient privacy expliciet en integraal te worden betrokken in de belangenafweging en waar nodig-te worden beschermd door juridisch afdwingbare maatregelen. Tegen deze achtergrond acht ondergetekende het onzorgvuldig en juridisch onvoldoende om privacybescherming uitsluitend te benaderen als een vrijblijvende ontwerpambitie of als onderwerp van nadere uitwerking in een latere fase. Indien de gemeente ervoor kiest om ruimtelijke keuzes te maken die onmiskenbaar leiden tot een verhoogde privacybelasting voor bestaande bewoners, rust op haar de plicht om de daarmee samenhangende compenserende maatregelen planologisch en juridisch te borgen in het omgevingsplan.

9. Juridisch kader en toezegging schuttinghoogte Artikel 10.4.6 van hetTAM-omgevingsplan stelt een maximale hoogte van 2 meter voor erf- en terreinafscheidingen. Deze generieke norm houdt geen rekening met bestaande hoogteverschillen en de bijzondere situering van het perceel van ondergetekende en andere percelen. De toepassingvan een absolute 2-meternorm in situaties met een relevant hoogteverschil leidt tot een lagere effectieve erfafscheiding {in relatieve zin) en dus tot een disproportionele aantasting van het woon- en leefklimaat van bestaande bewoners. Daarnaast volgt uit artikel 14.4 en 14.5 van hetTAM-omgevingsplan dat landschappelijke inpassing een voorwaardelijke verplichting is en duurzaam in stand moet worden gehouden. Dit impliceert dat de landschappelijke inrichting functioneel moet bijdragen aan het beschermen van het woon- en leefklimaat van direct omwonenden/ belanghebbende — niet slechts aan uiterlijke kwaliteit. Het besluit om het terrein niet af te graven raakt voorts aan artikel 16.2 van hetTAMomgevingsplan (aardkundig waardevol gebied). Als de gemeente kiest voor het handhaven van het hogere maaiveld, verplaatst zij daarmee de compensatieverplichting voor nadelige effecten naar de planuitvoerder/grondgebruîker en dient zij die compenserende maatregelen juridisch en procedureel te verankeren.

Tijdens het individuele gesprek van 12 augustus 2024 is schríftelijk bevestigd dat de toegestane hoogte van de erfafscheiding zou worden bepaald door: *

Het hoogteverschil tussen het bestaande maaiveld waar nieuwbouw plaats gaat vinden en de perceel hoogte van de bestaande bebouwing, maximaal 60 cm; 10 ļ D a g i n a

Zienswijze Ontwerp TAM-omgevīngsplan Nardushoek^^^^^H

*

Vermeerderd met een drempelhoogte van 30 cm;

«

Vermeerderd met 2 meter;

«

Totale hoogte voor de schutting zou dan 2,9 meter mogen worden.

Deze systematiek is door ondergetekende begrepen als maatwerkoplossing voor de specifieke hoogte- en situeringsproblematiek ter plaatse. Tevens is expliciet aangegeven dat bij het opstellen van het omgevingsplan zou worden onderzocht hoe deze systematiek juridisch kon worden vastgelegd. Ondergetekende mocht hierop vertrouwen.

10. Noodzaak erfafscheiding en beheer De vervanging van de bestaande laurierhaagwas voor ondergetekende geen vrije keuze. De haag bood onvoldoende privacy waardoor behoud niet reëel was. Een groene erfafscheiding vormde daarmee geen volwaardig alternatief meer. De keuze voor een betonnen erfafscheiding was noodzakelijk om het woon- en leefklimaat ook op langere termijn te beschermen. Daarnaast is bescherming van privacy niet uitsluitend afhankelijk van aanplant, maar ook van het feitelijke beheer. Tijdens het participatieproces is door de landschapsarchitect aangegeven dat een snoeifrequentie van circa eens per twee jaar noodzakelijk is om de beplanting beheersbaar te houden. Het huidige gemeentelijke Beheer regime biedt hiervoor onvoldoende zekerheid. Mail^^^^^^^|23-09-25 “1 keer per 5 jaar wordt 1/3^ van de groenstrook uitgedund”

11. Samenhang met verlichting De bijzondere situering van het perceel maakt dat ook lichthinder een zwaarwegend aandachtspunt is. De ontsluitingsweg langs het seniorenhof loopt deels langs de bosrand en deels langs de erfafscheiding van ondergetekende. Zonder expliciete begrenzing van de hoogte en uitvoering van de openbare verlichting ontstaat een reëel risico op structurele verstoring van de slaap- en leefomgeving met name in de avond- en nachtperiode, mede gelet op de korte afstand tot de slaapkamer van ondergetekende.

tl | P a g i r. a

Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoekl

12. Verzoek Ondergetekende verzoekt de gemeenteraad om het TAM-omgevingsplan aan te passen door: 1. Een specifieke planregel ofvoorwaardelijke verplichting op te nemen voorde perceelsgrens tussen het seniorenhof en het perceel van ondergetekende, waarin wordt vastgelegd dat erfafscheidingen een effectieve hoogte mogen hebben van: hoogteverschil 60 cm + drempelhoogte 30 cm + 2 meter is 2,90m, gemeten vanaf het bestaande perceel van de bewoner. 2. Expliciet te erkennen dat privacy een volwaardig ruimtelijk belang vormt en om de bescherming daarvan niet afhankelijk te maken van niet-bindende toezeggingen, maar vast te leggen inconcrete planregels en/of voorwaardelijke verplichtingen. 3. Expliciet vast te leggen dat bestaande erfafscheidingen, gerealiseerd op basis van schríftelijke gemeentelijke toezeggingen en het participatieproces, ook bij toekomstige planwijzigíngen mogen worden gehandhaafd. 4. Het beheer van de groenstrook juridisch te borgen, inclusief een minimale snoeifrequentie van eens per twee jaar. 5. In samenhang hiermee eisen te stellen aan lage, afgeschermde openbare verlichting langs de ontsluitingsweg. 6.

Ondergetekende verzoekt de gemeenteraad daarbij expliciet vast te stellen dat binnen het deelgebied seniorenhof, gelet op het hogere maaiveld, de wadi en de situering van aangrenzende percelen, zonder nadere planologische begrenzing van het aantal bouwlagen en de bouwhoogte onvoldoende inzichtelijk en toetsbaar is welke ruimtelijke en privacy-effecten juridisch maximaal worden toegestaan.

13. Slot Ondergetekende onderschrijft de noodzaak van woningbouw in Knegsel, maar stelt dat deze ontwikkeling niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van direct omwonenden. Indien en voor zover sprake is van aantasting, dient deze te worden beperkt tot een aanvaardbaar niveau en te worden ondervangen door juridisch afdwingbare en rechtszekere maatregelen.

Einde zienswijze 1 12 | D a g : na Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

ZIENSWIJZE 2 Onderwerp: Openbare verlichting seniorenhof

1. Belanghebbendheid Ondergetekende is direct omwonende van het plangebied Nardushoek. Het perceel grenst aan het deelgebied waar het seniorenhof wordt gerealiseerd, inclusief de ontsluitingswegen en parkeerplaatsen. Door de korte afstand tussen de woning van ondergetekende en de beoogde openbare ruimte heeft de situering en uitvoering van de openbare verlichting directe invloed op het woon- en leefklimaat. Ondergetekende is daarmee belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht.

2. Samenhang met situering en eerdere participatie In de participatiegesprekken over het seniorenhof is herhaaldelijk aandacht gevraagd voor het beschermen van privacy en het voorkomen van overlast voor direct omwonenden/ belanghebbende. Daarbij is niet alleen gesproken over erfafscheiding en groeninrichting, maar ook over de inrichting van de openbare ruimte langs de ontsluitingswegen. Hoewel in het participatieproces is benoemd dat verlichting onderdeel is van de civieltechnische uitwerking, ontbreekt in het ontwerp TAM-omgevingsplan een expliciete borging van de hoogte, positioneringen uitvoering van de openbare verlichting langs het senioren hof.

3. Feítelijke situatie en risico op lichthinder Uit het stedenbouwkundig plan volgt dat langs de ontsluitingsweg van het seniorenhof: »

Openbare verlichting zal worden aangebracht;

»

Parkeerplaatsen direct langs de rijbaan zijn voorzien;

*

De weg deels langs de bosrand loopt en deels langs de erfafscheiding van bestaande woningen.

Door deze situering ontstaat een verhoogd risico op lichthinder, met name door: »

Koplampen van manoeuvrerende en parkerende voertuigen;

*

Straatverlichting die rechtstreeks in woon- en slaapvertrekken kan schijnen; 13 | P a g i n e

Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

»

Reflectie van licht tegen erfafscheidingen en gevels.

Voor ondergetekende geldt dit risico in versterkte mate, doordat de slaapkamer zich op circa vier meter van de erfafscheiding bevindt en de ontsluitingsweg niet alleen evenwijdig loopt aan het perceel, maar verderop haaks terugkomt richting het midden van de erfafscheiding. Hierdoor kan licht vanuit meerdere richtingen het perceel bereiken.

4. Onvoldoende borging in het ontwerpplan Het ontwerp TAM-omgevingsplan bevat wel algemene regels over bouwwerken en openbare voorzieningen, maar bevat geen specifieke bepalingen over: »

De maximale hoogte van lichtmasten;

*

De lichtintensiteit of lichtbundelrichting;

*

Het voorkomen van directe lichtinstraling op bestaande woningen;

»

De afstemming van verlichting op de nabijheid van een bosrand en bestaande woonbebouwing.

Hierdoor is niet gewaarborgd dat bij de nadere uitwerking voldoende rekening wordt gehouden met het woon- en leefklimaat van direct omwonenden/ belanghebbende.

5. Juridisch kader Op grond van de Omgevingswet en vaste jurisprudentie dient bij het vaststellen van een omgevingsplan te worden verzekerd dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor bestaande bewoners. Dit omvat niet alleen geluid en privacy, maar ook lichthinder. Het ontbreken van specifieke randvoorwaarden voor openbare verlichting leidt ertoe dat de beoordeling wordt doorgeschoven naar een latere uitvoeringsfase, zonder dat omwonenden op voorhand zekerheid hebben over de uitkomst. Dit is in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel.

6. Relatie met doel en karakter van het seniorenhof Het seniorenhof is bedoeld als een rustige woonvorm met een beperkte verkeersintensiteit. Dit karakter verzet zich tegen hoge, fel uitstralende of grootschalige straatverlichting. Juist in deze setting ligt het voor de hand om te kiezen voor: 14 l

Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoekl

ssi

«

Lage lichtmasten;

»

Afgeschermde armaturen;

»

Verlichting gericht op de rijbaan, niet op omliggende percelen;

»

Een terughoudend lichtniveau passend bij een woonhof.

Zonder expliciete borging bestaat het risico dat standaardoplossingen worden toegepast die niet passen bij dit beoogde karakter.

7. Cumulatie van effecten De lichthinder kan niet los worden gezien van andere effecten van het plan. In combinatie met: «

Het verhoogde maaiveld;

«

De beperkte afstand tot de woning;

*

De ontsluitingsweg en parkeerplaatsen;

*

De nog te realiseren groenstrook met onzeker beheer,

Ontstaat een cumulatie van ruimtelijke effecten die het woon- en leefklimaat van ondergetekende onevenredig aantasten. Juist deze samenhang maakt een expliciete planologische borging noodzakelijk.

8. Verzoek Ondergetekende verzoekt de gemeenteraad om het TAM-omgevingsplan aan te passen door: 1. Een specifieke planregel of voorwaardelijke verplichting op te nemen voor de openbare verlichting langs het seniorenhof, waarin wordt vastgelegd dat: «

Uitsluitend lage lichtmasten zijn toegestaan;

«

Armaturen zodanig worden afgeschermd en gericht dat geen directe lichtinstraling op bestaande woningen plaatsvindt;

«

Het lichtniveau wordt afgestemd op het rustige karakter van het seniorenhof en de nabijheid van bestaande woonbebouwing en bosrand.

2. In de toelichting expliciet te motiveren hoe met deze maatregelen wordt geborgd dat ook voor direct omwonenden/ belanghebbende sprake blijft van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. 15 | P a g i n a

Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

Einde zienswijze 2

Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

ZIENSWIJZE 3 Onderwerp: waarborgen verkeersveiligheid en snelheidsreductie Zandoerleseweg in samenhang met plan Nardushoek.

1. Belanghebbendheid Ondergetekende is direct omwonende van het plangebied Nardushoek en woont aan de Zandoerleseweg en wordt dagelijks geconfronteerd met verkeersonveiligheid door te hard rijden. Door de ligging van het projecten de ontsluitingswegzal de verkeersbelasting en het risico op overschrijding van de veilige rijsnelheid toenemen. Ondergetekende is daarmee belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht.

2. Participatie en eerdere besluitvorming Rond 2019 heeft een herinrichting van de Zandoerleseweg plaatsgevonden. Bewoners zijn hierbij naar eigen zeggen pas in een laat stadium bij het proces betrokken. Hierdoor was het niet meer mogelijk om gezamenlijk tot een alternatief voor de geplande verkeersremmende maatregel te komen. De maatregel die in het oorspronkelijke plan was opgenomen betrof een drempel, die volgens bewoners onhandig was gesitueerd. Daarnaast bestond er weerstand tegen de plaatsing van een drempel direct voor woningen. Op verzoek van de aanwezige bewoners is deze maatregel uiteindelijk uit het ontwerp verwijderd. Vanwege de aanstaande uitvoering en de beperkte beschikbare tijd is hiervoor geen vervangende maatregel uitgewerkt. Tijdens latere projectbijeenkomsten en keukentafelgesprekken is opnieuw gesproken over de verkeersveiligheid, met name in relatie tot de ontwikkeling van de Nardushoek en de samenhang met de bestaande weginrichting. Zoals aangegeven is de oorspronkelijk voorgestelde maatregel in een eerdere ontwerpfase komen te vervallen, zonder dat hiervoor een adequaat alternatief is gerealiseerd.

17 | P a g I n a Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

3. Feítelijke situatie en knelpunten 3.1 Inrichting van de Zandoerleseweg De Zandoerleseweg is formeel ingericht als 30 km/uur-gebied, onder meer door toepassing van afwijkende verharding, optische versmallingen en poortwerking. 3.2 Feitelijk verkeersgedrag In de praktijk blijkt dat, ondanks deze formele inrichting, op het traject langs de woningen structureel te hard wordt gereden. De toegepaste optische maatregelen blijken onvoldoende effect te sorteren, met name bij vaste weggebruikers die de route goed kennen. 3.3 Eerder voorgestelde verkeersmaatregelen In eerdere overleggen hebben bewoners voorgesteld om fysieke inrichtingselementen toe te passen, zoals bloembakken in een over-en-weeropstelling. Dit voorstel is afgewezen met verwijzing naar mogelijke veiligheidsrisico’s (zoals verstopmogelijkheden). Tegelijkertijd zijn parkeren en andere obstakels langs de weg wel toegestaan. Dit wekt de indruk dat beheers- en aansprakelijkheidsoverwegingen zwaarder wegen dan inhoudelijke verkeersveiligheidsargumenten. 3.4 Toename verkeersdruk en complexiteit Door de voorgenomen woninguitbreiding en de twee extra ontsluitende functies van het Plan Nardushoek neemt zowel de verkeersintensiteit als de complexiteit van het wegbeeld op de Zandoerleseweg toe. Daarbij is sprake van extra verkeer hetgeen het risico op verkeersonveilige situaties in het woongebied aan de Zandoerleseweg vergroot.

4. Juridisch en beleidsmatig kader (kernpunten) 4.1 Zorgplicht gemeente De gemeente heeft een zorgplicht ten aanzien van het waarborgen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en de verkeersveiligheid binnen woongebieden. Ruimtelijke ontwikkelingen en herinrichtingsprojecten die ingrijpen in de openbare ruimte dienen deze zorgplicht expliciet te betrekken bij zowel het ontwerp als de uitvoering. 4.2 Proportionaliteit en bijsturing Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het gebruikelijk en proportioneel om te monitoren of getroffen maatregelen het beoogde veiligheidsniveau daadwerkelijk realiseren. Indien blijkt dat maatregelen onvoldoende effect sorteren, dient bijsturing plaats te vinden door het treffen van aanvullende of effectievere maatregelen. Het categorisch weigeren van proportionele en doelmatige ingrepen, zonder deugdelijk gemotiveerd alternatief of aanvullende borging, is bestuursrechtelijk kwetsbaar in het licht van het zorgvuldigheids- en evenredigheidsbeginsel.1

18 | Pa g: n s Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoe

1 Zie onder meer vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, waarin is overwogen dat bij ruimtelijke besluiten de gevolgen voor verkeersveiligheid en woon- en leefklimaat kenbaar, evenwichtig en proportioneel dienen te worden afgewogen, en dat bij onvoldoende effect van gekozen maatregelen aanvullende maatregelen niet op voorhand mogen worden uitgesloten.

5. Waarnemingen en onderbouwing 5.1 Beperkte effectiviteit van optische maatregelen De formele inrichting van deZandoerleseweg als 30 km/uur-gebied leidt in de praktijk niet tot een structurele snelheidsreductie. Optische maatregelen hebben aantoonbaar een beperkt effect op vaste weggebruikers, waardoor verkeersveîligheidsrisico’s blijven bestaan en er zonder belemmeringen te hard gereden kan worden. 5.2 Onvoldoende motivering bij afwijzing van voorstellen De keuze om eerder voorgestelde fysieke verkeersremmende maatregelen, zoals bloembakken, niet te realiseren is onvoldoende onderbouwd met objectieve gegevens waaruit blijkt dat deze maatregelen daadwerkelijk onaanvaardbare veiligheidsrisico’s zouden veroorzaken. 5.3 Verhoogde noodzaak tot aanvullende maatregelen De ontwikkeling van Nardushoek vergroot de noodzaak om te zorgen voor een aantoonbaar effectieve en veiligere weginrichting, alsmede voor aanvullende maatregelen op het gebied van toezicht en handhaving. Een louter formele aanduiding als 30 km/uur-gebied is onvoldoende indíén deze in de praktijk niet het beoogde effect sorteert.

6. Gevraagde waarborgen en concrete verzoeken Ondergetekende verzoekt de gemeenteraad en het college de volgende aanpassingen/garanties op te nemen in het omgevingsplan of als voorwaardelijke verplichtingen bij de uitgifte/ uitvoering van het Nardushoek-project: 6.1 Monitoring en rapportage *

Leg vast dat vóór ingebruikname van het seniorenhof een nulmeting (snelheidsmetingen en verkeersintensiteit) wordt uitgevoerd op de Zandoerleseweg ter hoogte van de woningen.

*

Leg vast dat na realisatie van het seniorenhof, binnen 6-12 maanden, een herhaalde meting plaatsvindt om effecten op snelheid en intensiteit vast te stellen. De resultaten moeten openbaar en toetsbaar zijn voor bewoners. 19ļ 5

Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoe

6.2 Voorwaardelijke verplichting voor aanvullende maatregelen »

Neem een voorwaardelijke verplichting op dat, indien uit monitoring blijkt dat de snelheidsreductie onvoldoende is (concreet: mediane rijsnelheid of 85percentiel boven het stedelijk normniveau voor 30 km/uur), de gemeente aanvullende, bewezen effectieve maatregelen treft en uitvoert in samenhang met de Nardushoek-realisatie. Voorbeelden van mogelijkheden (niet limitatief): fysieke rijbaanversmallingen die niet omzeilbaarzijn, verhoogde plateaus/keuzestructuren, of structurele plateaus op kruisingen.

*

Leg vast dat bewoners worden betrokken bij de keuze en inrichting van dergelijke aanvullende maatregelen, en dat afwijzing alleen mogelijk is met een deugdelijke, schríftelijke en gemotiveerde onderbouwing.

6.3 Heroverweging eerdere voorstellen en maatwerk »

Verzoek om (her)onderzoek naar het eerder door bewoners voorgestelde en verworpen maatregelsspectrum (o.a. bloembakken I tijdelijke fysieke elementen) met een praktische risicO'/batenanalyse. Indien mogelijke beheersmaatregelen (bijv. toezicht, goed onderhoud of aangepaste plaatsing) risico’s voldoende mitigeren, dient heroverweging plaats te vinden.

6.4 Handhaving en bestuurlijke borging »

Leg vast welke handhavingsmiddelen en frequentie worden ingezet wanneer snelheidsproblemen persistente verkeersveiligheidsrisico’s opleveren (bijv. gerichte controles, snelheidsmetingen, en, indien noodzakelijk, financiële middelen voor infrastructurele aanpassingen).

»

Voorstel: neem een korte motiverende passage op in de toelichting bij het omgevingsplan die verheldert dat formele inrichting dient te worden geëvalueerd op effectiviteit en dat bij falen bestuurlijk ingrijpen volgt.

6.5 Communicatieregelingen beroep «

Verzoek dat bewoners tijdig geïnformeerd worden over uitkomsten van monitoring en besluitvorming rond aanvullende maatregelen en dat bezwaar/beroepsmogelijkheden duidelijk worden gecommuniceerd.

20 Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

7. Slot I voorbehoud handhaving beroep »

Ondergetekende onderschrijft het belang van woningbouw en het seniorenhof, maar benadrukt dat dit niet ten koste mag gaan van de verkeersveiligheid en het woon- en leefklimaat van bestaande bewoners. Indien de gevraagde monitoring, voorwaardelijke verplichting en borging niet voldoende of niet gegeven worden in het vast te stellen plan, behoudt ondergetekende zich voor bezwaar en beroep aan te tekenen tegen het vaststellingsbesluit en/of ontheffingen/vergunningen die leiden tot onherstelbare aantasting van de verkeersveiligheid.

Einde zienswijze 3

21

Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

3 g! na

ZIENSWIJZE 4 Onderwerp: Borging waterafvoer, geul/zaksloot en bescherming van erfafscheiding en opstallen ter plaatse van het seniorenhof.

1. Belanghebbendheid Ondergetekende is direct omwonende van het plangebied Nardushoek. Het perceel grenst aan het deelgebied waar het seniorenhof, de ontsluitingswegen, groenstroken en waterhuishoudkundige voorzieningen (waaronder wadi’s en mogelijke afwateringsgeulen) worden gerealiseerd. De voorgestelde waterafvoer en maaiveldinrichting hebben directe gevolgen voor de stabiliteit van de erfafscheiding en de opstallen van ondergetekende. Ondergetekende is daarmee belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht.

2. Participatie en communicatie Tijdens gesprekken met de gemeente en in het participatieproces is gesproken over de inrichting van de groenstrook en de waterhuishouding aan de zijde van de bestaande percelen. Daarbij is door de gemeente aangegeven dat in de civieltechnische uitwerking oplossingen zullen worden gezocht om hemelwater richting de wadi af te voeren. Ondergetekende heeft in deze gesprekken expliciet zorgen geúit over de mogelijke aanleg van een geul of zaksloot langs de erfafscheiding en de gevolgen daarvan voor de stabiliteit van de erfafscheiding en aangrenzende opstallen. Tot op heden is hierover geen concrete uitwerking of borging opgenomen in het ontwerp TAM-omgevingsplan.

3. Feítelijke situatie en specifieke kwetsbaarheid De erfafscheiding van ondergetekende bestaat uit een betonnen constructie met betonnen palen die in de grond zijn gefundeerd. Deze constructie is aangelegd om privacy en leefbaarheid te waarborgen in samenhang met de planontwikkeling Nardushoek. De stabiliteit van deze erfafscheiding is afhankelijk van: «

De draagkracht van de omliggende grond;

»

Het behoud van een gelijkmatige grondbelasting;

*

Het voorkomen van uitspoeling of langdurige waterbelasting langs de fundering. 22 | p a g i n a

Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

De mogelijke aanleg van een geul, zaksloot of andere waterafvoer direct langs de erfafscheiding brengt reële risico’s met zich mee: *

Verzwakking van de fundering door ontgraving;

*

Uitspoeling van grond door geconcentreerde waterstromen;

*

Verzakking of scheefstand van de erfafscheiding;

*

Indirecte schade aan aangrenzende opstallen.

4. Onvoldoende borging in het ontwerpplan Het ontwerp TAM-omgevingsplan bevat algemene bepalingen over waterberging en waterhuishouding, maar: *

Specificeert niet waar geulen, zaksloten of afwateringsstructuren precies worden aangelegd;

*

Bevat geen randvoorwaarden voor minimale afstanden tot bestaande erfafscheidingen en opstallen;

*

Borgt niet dat waterafvoer zodanig wordt ingericht dat schade en uitspoeling worden voorkomen;

*

Schuift de volledige beoordeling door naar een latere civieltechnische uitwerking, zonder voorafgaande planologische kaders.

23 | F d Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

U O .

Hierdoor ontbreekt voor ondergetekende de noodzakelijke rechtszekerheid.

5. Samenhang met eerdere toezeggingen (nulmeting en schadepreventie) In eerdere communicatie heeft de gemeente aangegeven dat vóór aanvang van de werkzaamheden een bouwkundige nulmeting zal worden uitgevoerd bij de woning en opstallen van ondergetekende. Hoewel een nulmeting van belang is voor schadeafhandeling achteraf, biedt deze geen bescherming tegen het ontstaan van schade zelf. Het voorkomen van schade door een zorgvuldige planologische en civieltechnische inrichting dient voorop te staan. Een nulmeting kan en mag niet worden gebruikt als vervanging voor preventieve maatregelen.

6. Juridisch kader en zorgplicht Op grond van de Omgevingswet en het beginsel van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te worden gehouden met: *

Het voorkomen van onevenredige schade aan aangrenzende percelen;

»

Het beschermen van bestaande bouwwerken;

«

Het zorgvuldig omgaan met waterafvoer en bodemstabiliteit.

Wanneer een ontwikkeling voorziet in gewijzigde waterstromen of geconcentreerde afvoer, rust op de gemeente de plicht om deze effecten vooraf te beoordelen en te mitigeren.

7. Verzoek Ondergetekende verzoekt de gemeenteraad om het TAM-omgevingsplan aan te passen door: 1. Een plan regel of voorwaardelijke verplichting op te nemen waarin wordt vastgelegd dat: *

Geulen, zaksloten of andere geconcentreerde waterafvoer niet direct langs bestaande erfafscheidingen worden aangelegd, tenzij aantoonbaar is gemaakt dat geen risico op schade of uitspoeling bestaat;

*

Een minimale afstand tot bestaande erfafscheidingen en opstallen wordt aangehouden.

2. In de toelichting expliciet te motiveren hoe de waterafvoer en wadi’s worden ingericht zodanig dat: 24 | P a g l n a Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

Uitspoeling van grond wordt voorkomen; *

Langdurige waterbelasting langs perceelsgrenzen wordt vermeden;

*

De stabiliteit van bestaande constructies is gewaarborgd.

3. Vast te leggen dat, indien civieltechnische uitwerking alsnog ingrepen nabij de erfafscheiding noodzakelijk maakt: «

Vooraf een onafhankelijk technisch onderzoek wordt uitgevoerd;

«

Mitigerende maatregelen (zoals versteviging, drainage of alternatieve afvoer) verplicht worden toegepast;

«

Schadepreventie en schadeloosstelling in geval van schade expliciet onderdeel uitmaakt van het uitvoeringsontwerp.

4. Te borgen dat bewoners tijdig worden geïnformeerd en betrokken bij de civieltechnische uitwerking van waterhuishoudkundige maatregelen die direct invloed hebben op hun perceel.

8. Slot Ondergetekende onderschrijft het belang van adequate waterberging en klimaatadaptatie binnen het plan Nardushoek, maar acht het onaanvaardbaar dat deze doelen worden gerealiseerd zonder voorafgaande en juridisch afdwingbare waarborgen voorde veiligheid en stabiliteit van bestaande percelen en opstallen.

Einde zienswijze 4

25 Zienswijze OntwerpTAM-omgevingsplan Nardushoek

i n

ZIENSWIJZE 5 Onderwerp: Borging privacy door beperking dakkapellen en verplichte plaatsing zonnepanelen aan zijde bestaande woningen {seniorenhof)

1. Belanghebbendheid Ondergetekende is direct omwonende van het plangebied Nardushoek. De woning van ondergetekende grenst met de achterzijde aan het deelgebied waar het seniorenhof wordt gerealiseerd. De situering, bouwvorm en dakopbouwvan de nieuwe woningen hebben directe gevolgen voorde privacy, bezonning en het woon- en leefklimaat van ondergetekende. Ondergetekende is daarmee belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht.

2. Participatie en gemaakte afspraken Tijdens de keukentafelgesprekken en het individuele overleg met de gemeente (waaronder het gesprek van 12 augustus 2024, met schríftelijke terugkoppeling op 15 augustus

expliciet gesproken over

privacybescherming richting de bestaande woningen aan de Zandoerleseweg. In dit overleg is onder meer besproken dat: «

Dakkapellen aan de zijde van de bestaande woningen ongewenst zijn vanwege inkijk en verlies van privacy;

»

Het toepassen van zonnepanelen aan het dakvlak richting de bestaande percelen een effectief middel is om het realiseren van dakkapellen te voorkomen;

»

Deze oplossing passend is binnen het beeldkwaliteitsplan én aansluit bij duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente.

Deze punten zijn door ondergetekende opgevat als wezenlijke uitgangspunten bij de verdere planuitwerking.

3. Feítelijke situatie volgens planstukken Uit het Beeldkwaliteitsplan Nardushoek volgt dat: *

Bij het seniorenhof wordt ingezet op een rustige, dorpse uitstraling;

26 Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoe

»

Dakkapellen aan de voorzijde beperkt of uitgesloten zijn;

*

Zonnepanelen onderdeel uitmaken van de ontwerpopgave.

In het ontwerp TAM-omgevingsplan ontbreekt echter een expliciete en juridisch afdwingbare regeling die: «

Dakkapellen aan de zijde van de bestaande woningen uitsluit;

»

Borgt dat zonnepanelen structureel op het dakvlak richting de bestaande percelen worden geplaatst;

*

Voorkomt dat op termijn alsnog dakopbouwen worden gerealiseerd die leiden tot directe inkijk in tuinen en woningen van omwonenden.

4. Privacyrisico’s zonder aanvullende borging Zonder aanvullende planregels bestaat het risico dat: *

Dakkapellen alsnog vergunning vrij of via afwijking worden gerealiseerd;

*

Inkijk ontstaat in slaapkamers, tuinen en woonruimtes van bestaande woningen;

»

Het privacy verlies structureel en onomkeerbaar is.

Voor ondergetekende is dit risico bijzonder groot, gezien: *

De korte afstand tussen woning en perceelsgrens;

*

De beperkte tuindiepte aan de achterzijde;

*

De situering van slaapkamers op korte afstand van het plangebied.

5. Juridisch kader en belangenafweging Bij de vaststelling van een omgevingsplan dient de gemeenteraad een zorgvuldige belangenafweging te maken tussen nieuwe ontwikkelingen en het bestaande woon- en leefklimaat. Privacy vormt daarbij een zwaarwegend belang. Wanneer in de planvorming wordt uitgegaan van specifieke ontwerpuitgangspunten (zoals hetvermijden van dakkapellen en het toepassen van zonnepanelen), dienen deze uitgangspunten ook juridisch te worden geborgd, zodat zij niet vrijblijvend blijven. Het niet vastleggen van deze afspraken leidt tot rechtsonzekerheid voor omwonenden en maakt de uitkomst van het participatieproces onvoldoende betrouwbaar.

27 | p a g Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoe

6. Verzoek Ondergetekende verzoekt de gemeenteraad om het TAM-omgevingsplan aan te passen door: 1. In het omgevingsplan expliciet vast te leggen dat: *

Dakkapellen en vergelijkbare dak opbouwen niet zijn toegestaan aan de dakvlakken van het seniorenhof die zijn gericht op de bestaande woningen aan de Zandoerleseweg.

2. Een voorwaarde lijke verplichting op te nemen waarin wordt vastgelegd dat: «

Zonnepanelen worden geplaatst op de dakvlakken van hei seniorenhof die zijn gericht op de bestaande percelen, zodanig dat het realiseren van dakkapellen feitelijk wordt uitgesloten.

3. In de toelichting expliciet te motiveren: «

Hoe deze maatregelen bijdragen aan privacybescherming;

»

Hoe zij aansluiten bij de tijdens participatie gemaakte afspraken;

«

En hoe wordt voorkomen dat via vergunning vrij bouwen alsnog privacy verlies ontstaat.

7. Slot Ondergetekende staat positief tegenover duurzame en toekomstgerichte woningbouw, maar acht het onaanvaardbaar dat privacybescherming van bestaande bewoners uitsluitend afhankelijk is van ontwerpintenties zonder juridische borging. Het vastleggen van bovenstaande maatregelen draagt bij aan rechtszekerheid, vertrouwen in het participatieproces en een evenwichtige inpassing van het seniorenhof.

Einde zienswijze 5

28 | P a g i n a Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

ZIENSWIJZE 6 Onderwerp: Borging doelgroep senioren en voorkomen functieverwatering seniorenhof

1. Belanghebbendheid Ondergetekende is direct omwonende van het plangebied Nardushoek. Het seniorenhof wordt gerealiseerd op korte afstand van de woning van ondergetekende en is stedenbouwkundig, functioneel en ruimtelijk direct van invloed op het woon- en leefklimaat ter plaatse. De wijze waarop het seniorenhof in de tijd wordt gebruikt en bewoond is daarmee van rechtstreeks belang voor ondergetekende. Ondergetekende is belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht.

2. Doel en karakter van het seniorenhof Het seniorenhof is in de planvorming gepresenteerd als een rustige, kleinschalige woonvorm, specifiek gericht op senioren. Dit karakter is in de communicatie, het stedenbouwkundig plan en het beeld kwaliteitsplan nadrukkelijk gebruikt om de ruimtelijke inpassing richting bestaande woningen te rechtvaardigen. Kenmerkend voor deze woonvorm zijn: »

Beperkte verkeersbewegingen;

*

Een rustig leefpatroon;

«

Lage parkeerdruk;

»

Beperkte geluids- en gebruiksintensiteīt;

*

Een woonomgeving met verhoogde behoefte aan rust en overzichtelijkheid.

Voor direct omwonenden/ belanghebbende vormt juist dit specifieke karakter een belangrijke randvoorwaarde voor aanvaardbaarheid van de ontwikkeling.

3. Ontbreken van juridische borging In het ontwerp TAM-omgevingsplan ontbreekt een juridisch afdwingbare borging van de doelgroep waarvoor het seniorenhof is bedoeld. Het plan bevat geen: *

Verplichting dat woningen blijvend voor senioren beschikbaar blijven;

29 Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

«

Gebruiksbeperking die voorkomt dat woningen op termijn regulier worden bewoond;

»

Onderscheid tussen huur- en koopwoningen ten aanzien van doelgroep binding.

Hierdoor bestaat het risico dat het seniorenhof in de tijd functioneel wijzigt en feítelijk een regulier wooncluster wordt, met andere gebruiksintensiteit en ruimtelijke effecten dan bij de planvorming is voorgespiegeld.

4. Specifiek risico bij koopwoningen Ondergetekende onderkent dat bij sociale huurwoningen en gereguleerde verhuur doorgaans instrumenten beschikbaar zijn om doelgroep gebruik te borgen. Bij koopwoningen is deze borging aanzienlijk complexer en ontbreekt zonder expliciete planregels vrijwel volledig. Zonder aanvullende regeling kunnen: *

Woningen worden doorverkocht aan niet-senioren;

*

Gezinsbewoning ontstaan;

»

Gebruiksintensiteit, parkeerdruk en verkeersbewegingen toenemen;

«

Het rustige karakter van het seniorenhof verdwijnen.

Dit leidt tot een wezenlijk ander ruimtelijk effect dan bij de vaststelling van het omgevingsplan is beoordeeld.

5. Onevenredige gevolgen voor omwonenden Indien het seniorenhof zijn specifieke doelgroep karakter verliest, worden de nadelige gevolgen daarvan primair afgewenteld op direct omwonenden/ belanghebbende, terwijl: »

Deze omwonenden geen invloed hebben op latere eigendomsoverdrachten;

«

De oorspronkelijke belangenafweging is gebaseerd op een seniorenwoonvorm;

*

De planologische ruimte eenmaal is benut en niet eenvoudig kan worden teruggedraaid.

Dit raakt het beginsel van rechtszekerheid en evenredigheid.

30 | P a gin a Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoe

6. Juridisch kader en belangenafweging Bij de vaststelling van een omgevingsplan dient de gemeenteraad te beoordelen of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Wanneer een functie {seniorenhof) planologisch wordt toegestaan op basis van specifieke kenmerken en een veronderstelde lage ruimtelijke impact, dient deze functie ook juridisch herkenbaar en handhaafbaar te zijn. Het ontbreken van enige borging maakt dat het plan ruimte laat voor een feítelijk ander gebruik dan waarmee in de belangenafweging rekening is gehouden.

7. Verzoek Ondergetekende verzoekt de gemeenteraad om het TAM-omgevingsplan aan te passen door: 1. In het omgevingsplan een doelgroepgerichte gebruiksregel op te nemen voor het seniorenhof, waarin wordt vastgelegd dat de woningen primair zijn bestemd voor senioren. 2. Voor koopwoningen binnen het seniorenhof aanvullende waarborgen te onderzoeken en, waar juridisch toelaatbaar, vast te leggen ter voorkoming van functieverwatering, waaronder mede wordt verstaan: *

Privaatrechte lijke zelfbewoningsverplichtingen;

*

Doelgroep- of leeftijdsgebonden gebruiksclausules;

»

Instandhoudingstermijnen;

»

Kettingbedìngen bij doorverkoop;

»

Of andere juridisch afdwingbare instrumenten die waarborgen dat het seniorenhof duurzaam wordt gebruikt overeenkomstig het bij de planvorming veronderstelde senioren karakter.

3. In de toelichting expliciet te motiveren: »

Welke instrumenten wel en niet mogelijk zijn;

»

Waarom eventuele beperkingen niet zijn opgenomen;

*

En hoe desondanks wordt voorkomen dat het seniorenhof op termijn een regulier woongebied wordt.

31 | P a g : n a

Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoe

4. Te borgen dat, indien doelgroep binding niet (volledig) juridisch afdwingbaar blijkt, de ruimtelijke gevolgen daarvan expliciet worden betrokken in de belangenafwegingen mitigerende maatregelen worden overwogen.

8. Slot Ondergetekende staat positief tegenover het initiatief voor een seniorenhof en onderschrijft het maatschappelijke belang daarvan. Dit positieve uitgangspunt kan echter alleen worden behouden ìndien het karakter van het seniorenhof ook daadwerkelijk en duurzaam wordt geborgd. Zonder die borging ontstaat onzekerheid voor omwonenden en een risico op een wezenlijk ander gebruik dan thans planologisch wo rd t vo o rge ste ld.

Einde zienswijze 6

32 | P a g Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

ZIENSWIJZE 7 Onderwerp: Rechtspositie en gewekt vertrouwen bij bestaande bebouwing Zandoerleseweg 11

1. Belanghebbendheid Ondergetekende is sinds 2017 eigenaar en bewoner van het perceel Zandoerleseweg 11 te Knegsel. Het perceel grenst direct aan het plangebied van de woningbouwontwikkelīng Nardushoek. Ondergetekende is daarmee belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht.

2. Achtergrond en voorgeschiedenis Ondergetekende heeft de woning in 2017 aangekocht met het doel hier langdurig te blijven wonen. In de járen daarna is de woning aangepast om deze levensloopbestendig te maken. Deze aanpassingen zijn gerealiseerd aan de achterzijde van het perceel, in een periode waarin: *

Er geen directe buren aanwezig waren aan die zijde;

*

De gemeente Eersel bekend was met de feitelijke situatie;

*

Geen klachten of handhavingsverzoeken zijn ingediend;

*

Doortoen betrokken wethouder^^^^ļis aangegeven dat de aanpassingen geen ruimtelijke problemen opleverden.

Vergunningsaanvragen zijn destijds via een architect ingediend en op advies vanuit de afdelingvergunningen ingetrokken. Daarbij is aangegeven dat doorgaan zinloos zou zijn omdat het niet past in het geldende bestemmingplan. Gedurende meerdere járen is niet handhavend optreden. Ondergetekende heeft steeds te goeder trouw gehandeld en is ervan uitgegaan dat de bestaande situatie bestuurlijk bekend was en werd aanvaard.

3. Relevantie van het ontwerp-omgevingsplan Nardushoek Met het ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek verandert de ruimtelijke context van het perceel wezenlijk. Door de realisatie van nieuwbouw aan de achterzijde van het perceel wordt een situatie die jarenlang feitelijk geen probleem vormde voor de omgeving, planologisch relevant en juridisch kwetsbaar.

33 | Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoe

Deze kwetsbaarheid is niet het gevolg van nieuw handelen van ondergetekende, maar ontstaat uitsluitend door de planontwikkeling Nardushoek. Daarmee wordt de bestaande situatie rechtstreeks geraakt door het omgevingsplan.

4. Zorgvuldigheid en gewekt vertrouwen Ondergetekende heeft gedurende het proces open en transparant met de gemeente gecommuniceerd. Daarbij is door

aangegeven dat de bestaande

situatie bekend was en dat handhaving niet aan de orde was. Tevens is in het eerste keukentafel gesprek met

angegeven dat eventuele oplossingen in

samenhang met toekomstige planvorming zouden worden bezien. Op basis van deze communicatie, het langdurig uitblijven van handhavend optreden en de feítelijke betrokkenheid van de gemeente bij de situatie, heeft ondergetekende erop mogen vertrouwen dat de bestaande situatie bestuurlijk werd aanvaard en niet tot onevenredige nadelige gevolgen zou leiden. Tegen deze achtergrond acht ondergetekende het onzorgvuldig indien de planontwikkeling Nardushoek ertoe leidt dat deze reeds jarenlang bestaande en bekende situatie alsnog in een juridisch kwetsbare positie wordt gebracht, zonder dat daarbij maatwerk en een zorgvuldige belangenafweging plaatsvindt.

5. Bestuurlijk overleg lopende Ondergetekende is op dit moment in bestuurlijk overleg met de gemeente, waaronder een gesprek met de portefeuillehoudend wethoudermet als doel te komen tot een redelijke en zorgvuldige oplossing voor de bestaande situatie in relatie tot het ontwerp-omgevingsplan. Het doel van dit overleg is het vinden van een maatwerkoplossîng die recht doet aan de feitelijke situatie, geen precedentwerking heeft en past binnen de uitgangspunten van de Omgevingswet.

6. Verzoek en voorbehoud Ondergetekende verzoekt de gemeenteraad bij de vaststelling van het TAMomgevingsplan Nardushoek rekening te houden met de bijzondere situatie van het perceel Zandoerleseweg 11 en te voorkomen dat het plan leidt tot een verslechtering van de rechtspositie van ondergetekende.

34 | P a g i n a Zienswijze Ontwerp TAM-omgevingsplan Nardushoek

Ondergetekende behoudt zich het recht voor deze zienswijze in een later stadium nader aan te vullen en juridisch verder te onderbouwen indien het bestuurlijk overleg niet tot een passende oplossing leidt.

7. Slot Ondergetekende staat positief tegenover de woningbouwontwikkeling Nardushoek en begrijpt het belang van nieuwe woningenvoor het dorp. Tegelijkertijd acht ondergetekende het van belang dat bestaande bewoners die aantoonbaar te goeder trouw hebben gehandeld en langdurig in overleg zijn geweest met de gemeente, niet onevenredig worden benadeeld door een wijziging van de ruimtelijke context die zij zelf niet hebben veroorzaakt.

Einde zienswijze 7

35 | P 3 ş i n 3

Zienswijze OntwerpTAM-omgevingsplan Nardushoek

ZIENSWIJZE 8 Onderwerp: Ontbreken van deugdelijk onderbouwde motive ring voor het niet afgraven van het maaiveld ter plaatse van het seniorenhof

1. Belanghebbendheid Ondergetekende is direct omwonende van het plangebied Nardushoek. Het perceel van ondergetekende grenst direct aan het deelgebied waar het seniorenhof wordt gerealiseerd. Het nieuwe maaiveld van het seniorenhof ligt aantoonbaar hoger dan het maaiveld van het bestaande perceel van ondergetekende. Door deze hoogteverschillen en de voorgenomen inrichting van het gebied (ontsluitingswegen, parkeerplaatsen, groenstroken en waterafvoer) wordt het woon- en leefklimaat van ondergetekende rechtstreeks geraakt. Ondergetekende is daarmee belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht.

2. Participatie en communicatie over het niet-afgraven Tijdens meerdere keukentafelgesprekken en individuele gesprekken met vertegenwoordigers van de gemeente is door omwonenden expliciet voorgesteld om het maaiveld van het nieuwe woongebied (deels) af te graven, zodat het hoogteverschil tussen bestaande percelen en het seniorenhof zou worden beperkt. De gemeente heeft in deze gesprekken aangegeven dat afgraven “niet mogelijk” zou zijn, onder meer vanwege waterhuishoudkundīge, ecologische of aardkundige redenen. Deze stelling is echter mondeling gebleven en niet voorzien van een inhoudelijke, toetsbare onderbouwing. In de planstukken en bijlagen ontbreekt een concrete uitleg: »

Waarom afgraven technisch onmogelijk zou zijn;

«

Waarom eerdere afgravingen in het gebied wel konden plaatsvinden;

»

Waarom geen gedeeltelijke of gefaseerde afgraving mogetijk is;

*

En waarom minder ingrijpende varianten niet zijn onderzocht.