Bijlage 2 BKP en IPOR Uitbreiding Zuidpolder
Tekst van het document
BKP & IPOR
Uitbreiding Zuidpolder & Groen Groeit Mee
Titel document: BKP & IPOR
Colofon Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Wissing B.V. en naamsvermelding. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.
Projectnaam: Uitbreiding Zuidpolder & Groen Groeit Mee
Status: Definitief
Wijzigingsdatum: 2 december 2025
Inhoudsopgave
1.
Procedure & werkwijze
6
3.
Inrichting openbare ruimte
34
1.1 1.2 1.3 1.4
Ambitie & doel Totstandkoming met participatie Supervisie & architectenkeuze Status
7 8 8 9
2.
Beeldkwaliteit
10
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
Identiteit van de bebouwing Stedenbouwkundige criteria Architectuur A Architectuur B Architectuur C Bedrijventerrein
11 11 16 20 24 28
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11
Identiteit van de openbare ruimte Toekomstbestendig bouwen Groen in de openbare ruimte Watergangen, wadi's & greppels Materialisatie bestrating Straatmeubilair Speelvoorzieningen Bruggen Parkeren Nutsvoorzieningen Profielen
35 36 36 38 39 40 41 42 43 44 45
Bijlage 1: Aanvullingen erfscheidingen privézijde 59 Bijlage 2: Groenstructuur 60 Bijlage 3: Waterhuishouding 61
1. Procedure & werkwijze
1.1
Ambitie & doel
Na de vaststelling van het Masterplan voor de uitbreiding van Zuidpolder in juni 2025, is dit document de uitwerking voor het onderdeel beeldkwaliteit en openbare ruimte. Voor een zorgvuldige en consequente uitwerking is het noodzakelijk om de beeldregie uit te breiden tot een beeldkwaliteitsplan (hierna BKP) voor de gebouwen en de uitgangspunten van de openbare ruimte specifiek te maken in een Inrichtingsplan Openbare Ruimte (hierna IPOR). Dit document geeft inzicht in de gewenste identiteit van de wijk en de vertaling ervan in de uitstraling van de architectuur en de openbare ruimte. Dit wordt in woord en beeld vastgelegd.
het verdere ontwerp- en ontwikkelingsproces betrokken is de basis om een bijzonder woongebied met maximaal toekomstperspectief te maken. Dit document is de basis voor de verdere invulling van het verkavelingsplan en de uitwerking van de bebouwing en de openbare ruimte. Daarbij fungeert het als formeel toetsingskader voor de supervisie en de beoordeling door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de bouwplannen en de afdeling Openbare Ruimte van de gemeente. Het is geen star document en kan de lange doorlooptijd van de ontwikkeling van de uitbreiding van Zuidpolder faciliteren met heldere, maar tevens flexibele criteria. Het gaat om het vastleggen en waarborgen van de gewenste identiteit en niet om het vastleggen van oplossingen.
In de uitbreiding van Zuidpolder komen zo’n 450-500 nieuwe woningen met de daarbij behorende wegen, groen, water, speelplekken e.d. Het wordt een ontspannen en aangenaam woongebied, als overgang tussen Zuidpolder en het landschap, met een hoge omgevingskwaliteit. De uitbreiding van Zuidpolder kenmerkt zich door een overgang van een ‘traditioneel dorpse’ woonwijk, met een dorpse identiteit, naar een 'landschappelijke' woonwijk, waar de natuur prominent aanwezig is. Tussen de bouwvelden en bouwblokken wordt er veel ruimte voor een robuuste groenstructuur gecreëerd. Juist door de toevoeging van compactere bouwblokken aan de zuidzijde ontstaat er extra ruimte voor het landschap en wordt dit landschap de uitbreiding van Zuidpolder ingetrokken.
Als een deelgebied stedenbouwkundig is uitgewerkt, zet de supervisor aanvullende criteria op papier, passend binnen het BKP. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan een kaart met waar nodig aanduidingen van accenten, specifieke erfafscheidingen, kapvormen of bouwhoogtes. Ook kan per deelgebied een specifiek inrichtingsplan/ beplantingsplan gemaakt worden, of wordt dit meegenomen in het DO/bestek door Civil Support.
Beeldkwaliteitsplan Voor de beeldkwaliteit van de bebouwing worden de criteria verder uitgewerkt in dit BKP. Deze criteria gaan onder andere over stedenbouwkundige aspecten, bebouwingstypologie, architectonische uitstraling, kapvorm, rooilijn, bouwhoogte, positionering en oriëntatie van de bebouwing, kleurstelling en materiaalgebruik en erfscheidingen.
De noodzaak van toekomstbestendig bouwen, zoals in het Convenant is bedoeld, wordt in de uitbreiding van Zuidpolder goed zichtbaar. Deze ambitie krijgt een concrete vertaling in dit BKP en IPOR. Hierin wordt aangegeven hoe de sfeer en de kwaliteit, zoals die in het masterplan zijn verwoord, op een adequate manier in de toekomstige bebouwing en openbare ruimte herkenbaar worden. Dit plan levert aan iedereen die bij
7
Inrichtingsplan Openbare Ruimte Voor de openbare ruimte wordt per onderwerp de verdere uitwerking toegelicht in het onderdeel IPOR en specifieke keuzes vastgelegd, bijvoorbeeld voor materialisatie, groen in de openbare ruimte, straatmeubilair, nuts en spelen. Ook worden uitgangspunten voor de verdere inrichting van belangrijke facetten in de openbare ruimte vastgelegd, zoals voor de watergangen, greppels en wadi's, parkeren en bruggen. De indeling van de beschikbare openbare ruimte en de keuzes in materialisatie worden daarnaast geconcretiseerd door uitgewerkte profielen, met daarbij een matje van de materialisatie.
1.3
1.2
Totstandkoming met participatie
Tijdens de voorbereiding van dit document zijn (toekomstige) bewoners, bezoekers en ondernemers op verschillende manieren geraadpleegd, zoals individuele gesprekken, presentaties en buurtoverleggen. In de participatiebijeenkomst op 10 april 2025 werden de inwoners door de wethouder de ‘echte professionals’ genoemd, omdat zij de omgeving als geen ander beleven. Tijdens deze participatiebijeenkomst is veel waardevolle feedback gegeven over de gewenste architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. Er is gesproken over de kwaliteiten van de huidige Zuidpolder en het dorp, maar ook over wat er juist nog mist. Door middel van referentiebeelden is aan de deelnemers gevraagd welke architectuur zij waarderen en welke naar hun idee minder passend is in Eemnes. Met alle deelnemers is een moodboard gemaakt voor de gewenste inrichting van de groene openbare ruimte en de Groen Groeit Mee-zone. Deze inbreng hebben we meegenomen in de verdere uitwerking van het masterplan en het BKP en IPOR.
Supervisie & architectenkeuze
Rol van de supervisor
gedelegeerde van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.
De supervisor let op de beeldkwaliteit van de gebouwen en de openbare ruimte en zorgt ervoor dat deze goed worden uitgewerkt en passen bij de plannen die eerder zijn gemaakt, zoals het masterplan, BKP, IPOR en de stedenbouwkundige plannen per deelgebied. Het doel is om te helpen bij het maken van een mooie en goed werkende wijk op het gebied van stedenbouw, architectuur en openbare ruimte. Ook stimuleert de supervisor gesprekken over de kwaliteit hiervan.
In het proces van overleggen met architecten kunnen criteria verder worden gepreciseerd. De supervisor zal deze onderdelen specificeren en opnemen in haar advies. Tijdens het ontwerpen van de eerste deelgebieden kunnen keuzes worden gemaakt die als criteria worden opgenomen ten behoeve van de ontwikkeling van latere deelgebieden, bijvoorbeeld een gekozen palet van bakstenen of kozijnkleuren.
De supervisor is in opdracht van de gemeente Eemnes verantwoordelijk voor de kwaliteitsregie. Er is afgesproken om wederom met één supervisor voor de uitbreiding van Zuidpolder te werken, namelijk Wissing, de ontwerpers van het masterplan. De supervisie zal worden uitgevoerd door Désirée de Jonge.
De architectenkeuze De architectenkeuze is vrij, maar bij de architectenkeuze kan aan de supervisor advies worden gevraagd of de gekozen architect passend is voor de gewenste beeldkwaliteit. De ontwikkelende partij of particuliere kavelbouwer gaat zelf over de architectenkeuze.
Werkwijze supervisor & procedure De betrokkenheid van de supervisor richt zich op de volgende onderdelen: 1. vaststellen van stedenbouwkundige criteria, inclusief beeldkwaliteit 2. startbijeenkomst met de gekozen architecten 3. toetsing van SO, VO, DO en bouwaanvraag 4. afstemming met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Kwaliteitsbewaking vindt plaats aan de hand van gesprekken, toelichting op de criteria en de ontwerpen, en beoordeling van de tekeningen, aangeleverd door de architecten. De supervisor schrijft een advies dat naar het projectbureau Zuidpolder en de afdeling vergunningen van de gemeente Eemnes wordt gestuurd. Tussentijds is er afstemming tussen de supervisor en de
8
Begeleiding individuele bouw
1.4
Voor de uitgifte van individuele vrije sector kavels en de toetsing van de bouwaanvragen zal er per kavel een kavelpaspoort worden gemaakt. Hierin stelt de supervisor de criteria voor desbetreffende kavel. Dit bestaat uit een samenvatÝng van het BKP, wat betrekking heeft op de kavel en een tekening 1:200 met bouwenvelop, ontsluiting en oriëntatie.
Dit document omvat de regels en richtlijnen voor de realisatie van alle gebouwen die in het plangebied van de uitbreiding van Zuidpolder worden gerealiseerd, evenals de openbare ruimte. Nadat dit document is vastgesteld, wordt het gebruikt bij het ontwerp, de toetsing en de vergunningverlening van de bouwwerken en de inrichting van de openbare ruimte.
De opdrachtgever is vrij om een architect te kiezen, onder de voorwaarde dat deze is vermeld in het Architectenregister. Tijdens het ontwerptraject is er één adviesgesprek tussen de individuele opdrachtgever (inclusief de architect) en de supervisor. Verdere begeleiding van de supervisor dient door de opdrachtgever zelf te worden georganiseerd en bekostigd.
Het BKP en IPOR hebben een relatie met andere planvormen en randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling, zoals het omgevingsplan, de individuele bouwplannen, maar ook de woningbehoefte en woningdifferentiatie. Omdat het plan een lange looptijd heeft, dient er rekening te worden gehouden met de nodige flexibiliteit in de realisatie, of zelfs wijzigingen die op momenten in de planvorming noodzakelijk mochten blijken.
Beheersfase
Status
Dit document kan op verschillende manieren een formele status verkrijgen als beleidsdocument. Dit is nodig omdat het plan wordt gekoppeld aan de verlening van omgevingsvergunningen. Het BKP dient als beleidsregel te worden vastgesteld door de gemeenteraad, zodat het na vaststelling gekoppeld kan worden aan het omgevingsplan. Daarbij kan het totale document gekoppeld worden aan het omgevingsplan/ BOPA en als open norm opgenomen worden in de regels.
In de beheersfase, als (delen van) de uitbreiding van Zuidpolder is(/zijn) gerealiseerd, dient de intrinsieke waarde van de gerealiseerde beeldkwaliteit te worden gewaarborgd door de Welstandsnota Eemnes of de toekomstige beleidsregel Beeldkwaliteit. Ook het omgevingsplan dient na de bouwfase een rol te vervullen in het beheer van de gerealiseerde architectonische kwaliteit.
Dit document moet zijn vastgesteld voordat de planvorming van de concrete bouwplannen start en moet bekendgemaakt worden aan alle potentiële opdrachtgevers in het gebied.
9
Het BKP en IPOR vormen de basis bij de bouwplanontwikkeling om de ambitie, sfeer en intentie van de uitbreiding van Zuidpolder te realiseren. Door de supervisor zal worden aangegeven of de stedenbouwkundige criteria (regels) goed worden geïnterpreteerd en eventuele afwijkingen zullen tussen de supervisor en de initiatiefnemer worden doorgenomen. Eén en ander kan zich onder meer voordoen bij het zoeken naar een goede afstemming tussen het ambitieniveau van de beeldkwaliteit en de duurzaamheidsdoelstellingen of het financieringsniveau waarbinnen bouwplannen tot ontwikkeling komen. De financiële uitvoerbaarheid kan immers aanleiding geven om op een andere manier dan de opgenomen ‘criteria’ invulling te geven aan de ambitie.
2. Beeldkwaliteit
2.1
Identiteit van de bebouwing
2.2
De uitbreiding van Zuidpolder vormt de zuidelijke afronding van Eemnes en sluit qua structuur en beeldkwaliteit aan op zowel het bestaande dorp als het open polderlandschap. Er is een geleidelijke overgang van 'traditioneel dorps' in het noorden, met klassieke vormgeving en materialen, naar 'landschappelijk wonen' in het zuiden, met een moderner karakter en natuurlijke materialen. Als verbindend element voor de hele uitbreiding vormen overwegend licht gekleurde materialen de basis. Dit zorgt voor samenhang, sluit goed aan bij de gewenste (landschappelijke) sfeer en gaat hittestress tegen.
Stedenbouwkundige criteria
Deze criteria gelden voor de hele wijk en worden aangevuld door de architectonische criteria per sfeer.
Woonvelden
Binnen elke identiteitssfeer liggen 3 of 4 woonvelden. Binnen de woonvelden is een variatie aan woningen opgenomen, waarbij de exacte invulling nu nog niet bekend is. Per woonveld is er een duidelijke eenheid in architectuur, kleurstelling en materiaalgebruik. Elk woonveld is daarmee een duidelijk geheel en als een eigen eenheid te herkennen. Binnen een woonveld ontstaat variatie tussen de woningen door verschillen in kaprichting, gedraaide kappen, volume en lengte. Door de toevoeging van accentkleuren en materialen kunnen accenten worden aangebracht binnen de woonvelden in aansluiting op de stedenbouwkundige structuur.
Deze overgang is vertaald in 3 identiteitssferen van noord naar zuid: • A: traditioneel dorpse karaktereigenschappen met een eigentijdse vertaling • B: overgang van de traditioneel dorps naar landschappelijk wonen • C: landschappelijk wonen met moderne bebouwing en groen tot aan de gevel Naast de overgang in identiteit van noord naar zuid is er ook een overgang van een hogere dichtheid aan de Zuidersingel naar een lagere dichtheid richting de Wakkerendijk. Dit samen verdeelt de uitbreiding van Zuidpolder in 10 woonvelden.
Architecten & variatie
De variatie in architectuur zit dus in de verschillende woonvelden. In tegenstelling tot de huidige Zuidpolder zal er minder variatie in een woonveld zijn. Dit houdt in dat er per woonveld 1 of 2 architecten werken aan een gezamenlijk plan en dat voor het veld ernaast juist weer 1 of 2 andere architecten worden gekozen. Van belang is dat er voldoende verschil is tussen de woonvelden, maar er wel samenhang is per identiteit, zodat de 3 sferen goed afleesbaar blijven. De vrije kavels vormen hierop een uitzondering, omdat hier per kavel een architect door de initiatiefnemer wordt gekozen. In overleg met de supervisor wordt de variatie in architectuur besproken en beoordeeld.
Systematiek Het BKP is onderverdeeld in twee niveaus, stedenbouwkundig en architectonisch. De stedenbouwkundige criteria gelden voor de gehele wijk. De architectonische criteria verschillen per sfeer en worden daarom in aparte paragrafen besproken. Binnen deze paragrafen zijn er specifieke criteria voor benedenbovenwoningen en appartementen opgenomen voor onder andere balkons en galerijen.
11
© Nanda Sluijsmans
Bouwhoogtes, accenten & dakvorm
Oriëntatie & hoeken •
Bouwhoogte per bouwveld
De gemiddelde bouwhoogte is 3 tot 4 lagen. Aan de zuidwestzijde aan het landschap (C1, C2 en westelijke veld C3), is een bouwhoogte van 5 lagen mogelijk, met een accent tot maximaal 6 lagen in het woonveld C1.
•
Accenten Cruciale plekken in de stedenbouwkundige structuur worden vormgegeven met verbijzonderingen in de gebouwen. Deze dienen als blikvanger of accent en als oriëntatiepunten in de wijk. Dit wordt gedaan door zowel accenten in de bouwhoogte als accenten in de architectuur.
•
•
Woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte. Dit kan de straat zijn, het landschap, of een groen collectief hof. Alle hoekwoningen hebben een tweezijdige oriëntatie. In het straatbeeld zijn ter plaatse van hoeksituaties blinde kopgevels niet toegestaan. Beide gevels moeten volwaardig met gevelopeningen ontworpen zijn. Op deze kopgevels worden overhoeks elementen toegepast, zoals verspringingen in het verticale en horizontale vlak, eventueel het omzetten van raampartijen en erkers en de situering van de entree. Bij voorkeur worden de ingangen van hoekwoningen en vrijstaande woningen in de zijgevel geplaatst.
Bij appartementenblokken is het belangrijk dat ze alzijdig georiënteerd zijn, waarbij onderscheid gemaakt kan worden tussen de prominente en minder prominente gevels. Hierbij is het belangrijk dat de invulling van de plinten zo open en levendig mogelijk is.
Nuances in de rooilijnen •
•
•
Voorbeelden van dergelijke plekken zijn eindpunten van zichtlijnen, als markering van een ruimte en op hoeken. De vormgeving van deze accentwoningen vraagt om extra aandacht en dus aanvullende criteria. Deze aanvullende voorwaarden worden per woonveld voorafgaand aan de ontwikkeling door de supervisor opgesteld.
Dakvormen Het toepassen van verschillende dakvormen ondersteunt de overgang van het 'traditioneel dorpse' richting het 'landschappelijk wonen' sfeer. In woonvelden A worden voornamelijk zadeldaken* toegepast terwijl in woonvelden C hoofdzakelijk platte daken aanwezig zijn. In woonvelden B is er een mix aanwezig en kan juist de afwisseling zorgen voor extra accentvorming. Voor de noken goothoogte is het omgevingsplan leidend.
* twee tegen elkaar geplaatste hellende dakschilden die elkaar in de nok snijden
12
De woningen aan de straat volgen met hun voorgevel de richting van de belangrijkste openbare ruimte. Hiermee wordt de structuur versterkt. Als gebouwen in het groen liggen, wordt de huidige kavelrichting als richting aangehouden, waarbij het landschap en de voetpaden vrij en vloeiend om de gebouwen heenlopen en juist niet deze richting aanhouden. De afstand van de woningen tot de voorerfgrenzen
• • •
• Schade door bodemdaling beperken • Hittebestendigheid van gebouwen 5. Gezonde leefomgeving: • Toxiciteit in materialen • Geluidskwaliteit in de woning • Luchtkwaliteit en kookafzuiging • TOjuli (oververhitÝng)
wisselt om de wijk een ontspannen karakter te geven Woningen aan de straat hebben een diepe groene voortuin. Woningen aan het groen hebben juist een klein terras of vlonder. Bij rijen kan een verspringing in de rooilijn worden toegepast om een afwisselend straatbeeld en accentvorming te realiseren.
Begroeide gevels en groene daken
Een groen dak of een groene gevel zorgt voor een extra groene leefomgeving en een vergroting van de biodiversiteit. Daarnaast dragen deze bij aan een demping van de binnentemperatuur en zorgen ze voor een betere luchtkwaliteit. Vooral groene daken hebben invloed op het energieverbruik, maar spelen ook een rol in de opvang van regenwater. Bij de keuze en plaatsing van begroeide gevels en groene daken dient rekening gehouden te worden met: • Gevels (deels) begroeid met klimplanten passen in het dorpse beeld. • Planten bij groene gevels zijn grondgebonden (met de wortels in de bodem en niet in bakken of panelen aan de gevel). • Gevels moeten goed worden onderhouden, want bij een gevel in goede conditie, is het schaderisico minimaal tot niet.
Duurzaamheid & toekomstbestendig bouwen In het convenant toekomstbestendig bouwen zijn criteria opgenomen voor de bebouwde omgeving met betrekking tot de volgende thema's: 1. Energie: • Energiebehoefte (BENG 1) • Primaire-fossiele energie (BENG 2) • Aandeel hernieuwbare energie (BENG 3) 2. Circulariteit: MPG-score • • Herkomst materialen • Materiaalgebonden CO₂-uitstoot • Losmaakbaarheid • Aanvullende HNN-indicatoren (zoals adaptief vermogen, hergebruikpotentie) 3. Duurzame mobiliteit: • Fietsstallingsruimte in woongebouwen • Laadinfrastructuur voor woningen en woongebouwen 4. Klimaatadaptatie: • Waterberging privaatterrein • Waterneutraal bouwen • Schade voorkomen en beperken bij overstromingen • Drinkwaterverbruik per persoon • Infiltratieneutraal bouwen • Binnentemperatuur in gebouwen
Natuurinclusief ontwikkelen
Naast natuurinclusief ontwikkelen van de openbare ruimte, moet er ook voldoende aandacht voor zijn bij de gebouwen en bijbehorende erven. Zo moeten er in de woningen nestgelegenheden worden geïntegreerd en kan dit ingezet worden als accent of verbijzondering van de woningen. Begroeide gevels en daken dragen bij aan de natuurinclusiviteit. Bij de tuininrichting moet rekening worden gehouden met nestgelegenheden, voeding en toegankelijkheid, bijvoorbeeld door de toepassing van hagen in plaats van schutÝngen.
13
Zonnepanelen en installaties
Bij de toevoeging van zonnepanelen en installaties is het belangrijk dat deze de beeldkwaliteit niet aantasten. Zonnepanelen in de kap liggen altijd in een rechthoekig vlak in het dak in een zorgvuldige compositie met andere elementen in het dakvlak zoals dakdoorvoeren, dakkapellen en dakramen. Zonnepanelen op platte daken worden zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken vanaf de openbare ruimte, door positionering en eventueel doortrekken van de gevel. Buitenunits van installaties staan altijd uit het zicht, bij voorkeur achter de woning, achterdakvlak of als onderdeel van de architectuur. Bij plaatsing naast de woning, staat deze op de grond en moet dit in de tuinirchting worden meegenomen.
Erfscheidingen Voor de uitbreiding van Zuidpolder wordt grote waarde gehecht aan de kwaliteit van de openbare ruimte en de erfscheidingen zijn van groot belang voor de beleving van de openbare ruimte. Met de verschillende keuzes in erfscheidingen wordt aangesloten op de beoogde overgang. Het 'traditioneel dorps' karakter in het noorden bestaat uit geschoren hagen, afgewisseld met hekjes en lage penanten. Het 'landschappelijk wonen' karakter in het zuiden wordt versterkt door een combinatie van houten hekwerken, palen en pergola's en natuurlijke hagen.
Voorzijde en openbare zijkanten De erfscheidingen aan de voorkant zijn maximaal 1 meter hoog en bestaan uit een haag, eventueel aangevuld met penanten/palen of een hekje. De lage erfscheiding wordt om de hoek doorgezet. Als de zijgevel ook aan het openbaar gebied ligt, dan in ieder geval tot de helft, maar bij voorkeur over de gehele zijgevel. Pas daarna wordt er een hoge erfscheiding toegepast. Bij niet openbare zijtuinen wordt de lage erfscheiding tot de voorgevel doorgetrokken.
Achterzijde
Geschoren hagen zijn de traditionele hagen die we kennen als erfscheiding. Deze hagen worden intensief beheerd, waardoor ze een herkenbare strakke uitstraling hebben. Dit soort hagen passen goed bij het dorpse karakter. Geschoren hagen worden vaak in één soort aangeplant. Hiervoor kan gekozen worden uit één van de onderstaande of hiernaast getoonde haagsoorten.
Waar zij- en achtertuinen aan de openbare ruimte grenzen, worden in verband met de privacy hoge erfscheidingen voorgesteld. Dit geldt ook bij de parkeerterreinen. Belangrijk is dat er in een aansluitende openbare ruimte, bijvoorbeeld een voet- of fietspad of een parkeerterrein wordt gekozen voor één soort hoge groene erfscheiding, een begroeid hekwerk of een haag. Dit zorgt voor eenheid en samenhang in de openbare ruimte. Door voor groene erfscheidingen te kiezen kan het dorpse en landschappelijke beeld worden versterkt.
Natuurlijke gemengde hagen
Tuininrichting
Geschoren hagen
Om aan te sluiten bij het landschappelijke karakter van woonvelden B en C, worden hier natuurlijke hagen (ook wel bekend als wilde hagen) als erfscheiding geïntroduceerd. Dit zijn losse, gemengde hagen van inheemse struiken, die minder intensief worden gesnoeid. Natuurlijke hagen zijn schuilplaatsen en voedselbron voor verschillende diersoorten. Een natuurlijke gemengde haag bestaat uit een mix van de volgende soorten: • Veldesdoorn (Acer campestre) - 25% • Liguster (Ligustrum vulgare) - 25% • Beukenhaag (Fagus sylvatica) - 25% • Haagbeuk (Carpinus betulus) - 25%
Tuingroen draagt ook bij aan de beoogde dorpse en landschappelijke sfeer, maar is ook heel belangrijk voor de benodigde klimaatadaptatie en vergroting van de biodiversiteit. Helaas valt hier minder op te sturen. Wel kunnen de bewoners worden geïnformeerd over deze waarde van hun tuininrichting.
14
Beukenhaag (Fagus sylvatica)
Haagbeuk (Carpinus betulus)
Taxus (Taxus baccata)
Veldesdoorn (Acer campestre)
Liguster (Ligustrum vulgare)
Hulst (Ilex aquifolium)
15
2.3
Architectuur
A
Identiteit Woonvelden A grenzen aan de huidige Zuidpolder. Deze hebben traditioneel dorpse karaktereigenschappen, maar wel met een meer eigentijdse vertaling en gebruik van overwegend licht gekleurde materialen. Er wordt een minder rijke detaillering toegepast ten opzichte van Zuidpolder. De dorpse principes, zoals houten delen en raamverdelingen, gelden nog wel. Dit zorgt voor een traditionele dorpse identiteit met een moderne twist. Hiervan zijn ook in de bestaande Zuidpolder voorbeelden te vinden. Zo verbindt het de Zuidpolder met de uitbreiding van Zuidpolder, maar krijgt het wel een unieke identiteit.
Gevels
Massa •
• •
•
•
Duidelijke/eenvoudige (samengestelde) hoofdvormen met een kap zijn bepalend voor de gewenste dorpse sfeer. Bebouwing is hoofdzakelijk 2 lagen met een kap. Het hoogteaccent in woonveld A1 wordt gemaakt door een 4e bouwlaag. - Deze wordt als kap, terugliggend of ondergeschikt uitgevoerd. De nokrichting bij de rijen is evenwijdig aan de straat en kan als accent gedraaid zijn of een andere vorm hebben. Dakkapellen, erkers en andere aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven en doen geen afbreuk aan de heldere opbouw van de hoofdmassa.
• • •
• •
Daken •
Bijgebouwen Woningtypes • • •
A1: Een mix van rijwoningen, benedenbovenwoningen en appartementen. A2: Exclusief vrijstaande woningen. A3: Rijwoningen in de vorm van hofjes en korte rijtjes gecombineerd met vrijstaande en tweeonder-een-kapwoningen.
•
•
•
Gevels hebben een traditionele gevelindeling. Door middel van bijvoorbeeld erkers, dakkapellen en detailleringen wordt de massa verbijzonderd. De gevels worden verlevendigd door toevoegen van plasticiteit, bijvoorbeeld door gevelopeningen met terugliggende kozijnen en dakoverstekken. Ramen hebben bij voorkeur een onderverdeling en zijn horizontaal gelijnd. (Kop)gevels die zichtbaar zijn, worden extra verbijzonderd door de toepassing van erkers, een luifel boven de voordeur, accentuering van de entree in het metselwerk, een gedetailleerde dakoverstek of meeontwerpen dakkapel.
Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven of zijn onderdeel van een samengesteld volume. De architectonische kwaliteit van bijgebouwen sluit aan op de stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik van het hoofdgebouw. Bij tuinhuisjes, garages en schuren met platte daken is een groen dak verplicht (bv. kruidenrijk sedum).
• • •
Architectonische criteria Ontwerpers worden uitgedaagd de dorpse sfeer eigentijds te interpreteren, waarbij de kernwaarden vanuit Zuidpolder herkenbaar blijven, maar niet letterlijk worden gekopieerd. Incidenteel is bij de vrijstaande woningen in woonveld A2 moderne architectuur mogelijk.
16
Dakvorm is een zadelkap, eventueel doorgetrokken naar onderliggende bouwlaag. Daken hebben een dakoverstek, tenzij er sprake is van een topgevel. De dakrand wordt aangezet met een licht gekleurde dakrand en/of gootklossen. Dakkapellen zijn ondergeschikte elementen in het dakvlak, of zijn onderdeel van de totale vormgeving van de woning.
Detaillering •
•
•
Eenvoudige maar verfijnde detaillering. - De details in de bebouwing zijn wel traditioneel van origine, maar minder rijk in vormgeving. - Geen overdadige ornamenten, wel aandacht voor bijvoorbeeld kozijnprofielen, dakranden en entrees. - Per volume kiezen voor een aantal details en daarmee geen overvloed aan detaillering. Traditionele elementen, zoals verdiept voegwerk, speklagen, luiken en luifels kunnen in een hedendaagse vormgeving terugkomen in het ontwerp . Indien er een architectonisch accent gevraagd wordt, dan kan dit bijvoorbeeld door (een combinatie van): - De kap in een andere nokrichting. - Een andere dakvorm of samengestelde kap. - Een verspringing in de rooilijn. - Bijzondere raampartij, erker of dakkapel. - Een afwijkende gevelkleur of indeling.
Dakkapellen •
• • •
De woningen kunnen voorzien zijn van kleinschalige dakkapellen. Dakkapellen die de totale breedte van het dakvlak beslaan zijn niet toegestaan. Dakkapellen mogen niet in de dakvoet staan en de dakgoot niet onderbreken. Dakkapellen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning, Dakkapellen worden meeontworpen ten tijde van het woningontwerp, zodat deze ook later kunnen worden toegevoegd.
17
Materiaal- & kleurgebruik •
• •
• •
•
Vergelijkbaar materiaal- en kleurgebruik als in Zuidpolder, maar bakstenen in het lichte kleurenpalet. Traditionele natuurlijke materialen en herkenbaar dorps kleurgebruik voert de boventoon. De gevels zijn voornamelijk in baksteen in verschillende kleuren (zand, lichtbruin, roodbruin) en wit gestucte en gekeimde gevels. Daken zijn gedekt met antraciete dakpannen en bij de vrijstaande woningen mag incidenteel riet. Ondergeschikte houten geveldelen (onbehandeld of geschilderd in lichte of traditionele donkere kleuren) kunnen als accent of verbijzondering in de gevels worden toegepast. Houtwerk van de gevelopeningen is voornamelijk licht van kleur, met eventueel donker draaiende delen.
•
•
•
Balkons & galerijen • •
•
Specifieke criteria benedenbovenwoningen & appartementen
•
Massa & kap •
•
•
•
lijnen uit met de gevelopeningen in de lagen eronder en vormen daarmee onderdeel van de massaopbouw. Stijggroepen zijn opgenomen binnen het hoofdvolume, of als onderdeel van het samengestelde volume vormgegeven. Transparante strijggroepen (bv. met veel glas) zijn alleen toegestaan als ze ingetogen vormgegeven zijn en geen verstoring vormen in het gevelbeeld. Entrees zijn duidelijk herkenbaar en zorgvuldig ingepast in het gevelontwerp. Deze zijn geaccentueerd bijvoorbeeld met een luifel.
De gebouwen hebben een onderbouw van 2 tot 3 lagen en daarboven een afwijkende laag, uitgevoerd als kap, terugliggend of in een afwijkend materiaal of kleur. Bij de toepassing van een kap is dit een (afgeplat) zadeldak, mansardedak of schilddak en kan samengesteld van vorm zijn. De bouwblokken hebben een verfijning in de massa door een sprong in de gevellijn, een verbijzondering in de kap die doorwerkt in de gevel of zijn een samengesteld volume die goed afleesbaar is in materiaal-/kleurgebruik en gevelopeningen. Indien er zich woningen in de kap bevinden, worden de uitbouwen, dakkapellen en balkons meegenomen in het ontwerp van het gebouw,
• •
18
Balkons en galerijen zijn als onderdeel van het gebouw ontworpen. Uitstekende balkons worden beperkt toegepast en worden anders ondergeschikt vormgegeven, passend bij de architectuur. Galerijen zijn onderdeel van het hoofdgebouw of worden aan de achterzijde toegepast. Bij inpandige of geïntegreerde balkons of galerijen wordt de balustrade als onderdeel van de gevel vormgegeven (in hetzelfde materiaal) of als hekwerk. Bij uitstekende balkons en galerijen is alleen een hekwerk toegestaan als balustrade. Hekwerken worden uitgevoerd in hout of slank metaalwerk, passend binnen het kleur- en materiaalpalet van het gebouw.
Erfscheidingen
Zij- & achterkant aan het openbaar gebied
Een hoge erfscheiding dient te bestaan uit een haag (die zorgt voor voldoende privacy) of een begroeid hekwerk, eventueel gecombineerd met gemetselde penanten. • De erfscheiding aan de zij- en achterkant mag niet hoger zijn dan 2 meter. • Bij de toepassing van een hek geldt: - Een dubbeldraadstaaf hekwerk zwart of donkergroen gecoat. - Begroeid met: ◦ Hedera helix (klimop). ◦ Parthenocissus (wilde wingerd) i.p.v. klimop. ◦ Clematis (bosrank) aanvulling op klimop of wilde wingerd. • Bij de toepassing van een haag, kan gekozen worden voor één van de volgende soorten: - Beuk - Haagbeuk - Liguster - Taxus - Hulst • Bij zij- en achterkanten van projectmatige woningen aan een aaneengesloten openbare ruimte, wordt gekozen voor één soort erfscheiding.
Voorkant Een erfscheidingen aan de voorkant is verplicht, behalve bij een delftse stoep. Erfscheidingen aan de voorkant bestaan uit een geschoren haag of hekje, eventueel gecombineerd met (gemetselde) penanten. • De maximale hoogte van de erfscheiding aan de voorzijde is 1 meter. • Bij de toepassing van een hekje geldt: - Uitgevoerd in staal of hout, - Een open van karakter. - Verticale spijlen. - Indien gewenst kan het worden begroeid of worden gecombineerd met een haag. • Bij de toepassing van een haag, kan gekozen worden voor één van de volgende soorten: - Beuk - Haagbeuk - Taxus - Liguster - Veldesdoorn - Hulst • Openingen in de haag kunnen opgevangen worden met gemetselde penanten (met hekdeurtje) of robuuste licht geschilderde houten penanten. • Bij een delftse stoep is er in principe geen erfscheiding, maar kan een deel van de stoep wel groen worden ingericht tot de erfgrens en kunnen de zijdelingse erfgrenzen worden afgezet met hagen, paaltjes of een hekje.
19
2.4
Architectuur
B
Massa •
Identiteit Woonvelden B liggen in het midden van het plangebied en vormen daarmee de overgang van de traditioneel dorps naar landschappelijk wonen. Hier is het een combinatie van woningen aan het groen en woningen aan de straat.
• •
De architectuur is een mix tussen traditionele hoofdmassa’s, met modernere volumes op hoeken of als accent. Woningen vormen soms hofjes aan het groen, met gezamenlijk gebruik van de groene ruimte. De toepassing van veranda’s stimuleert de collectiviteit en het buitenleven in deze groene ruimte. Daarmee is er een duidelijke overgang van openbaar naar privé. Er wordt gebruik gemaakt van meer natuurlijke bouwmaterialen, zoals hout en incidenteel riet en groene gevels en daken.
•
Woningtypes
•
• •
•
Toepassen van een variatie tussen de bouwblokken van platte daken en kappen en/of als accent. Deze variatie zorgt voor de overgang van de traditioneel dorpse sfeer naar landschappelijk wonen met meer moderne vormgegeven woningen. Platte daken als accent in een rij met kap op hoeken en in zichtlijnen zorgen voor een eigentijds karakter. Gebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm, dus geen samengestelde volumes. Bebouwing is hoofdzakelijk 1 of 2 lagen met een kap en 2 to 3 lagen plat. De platte accentwoningen, in een rij met kap, zijn hoger dan de kap. Appartementengebouwen 3 of 4 lagen plat. Veranda's, dakkapellen, erkers en andere aan- en uitbouwen kunnen de hoofdmassa verbijzonderen, bijvoorbeeld door een dakkapel vanuit de gevel door te trekken.
Gevels •
• • • •
Bijgebouwen •
•
•
B1: Een mix van rijwoningen, twee-onder-eenkapwoningen, beneden-bovenwoningen en appartementen. B2: Voornamelijk rijwoningen. Eventueel zijn hier ook kleine blokjes beneden-bovenwoningen en rug-aan-rug woningen mogelijk of een enkele tweeonder-een-kapwoningen. B3: Rijwoningen in de vorm van hofjes en korte rijtjes en een groot aandeel vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen.
•
Tuinhuisjes, garages en schuren met platte daken hebben een groen dak (bv. kruidenrijk sedum).
•
Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven of schermen zij- of achtertuinen gebouwd af. De architectonische kwaliteit van bijgebouwen sluit aan op de stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik van het hoofdgebouw.
•
Gevels hebben een eenduidige en rustige gevelcompositie, met een duidelijke samenhang in gevelopeningen die soms geaccentueerd worden in kleur, materiaal of metselverband. De gevelcompositie is in balans met traditionele maatvoering van gevelopeningen (geen extremen). Gevelopeningen kunnen als verbijzonderingen ingezet worden bij accentwoningen. Groene gevels of geveldelen met grondgebonden klimplanten/ geveltuinen worden gestimuleerd. (Kop)gevels die zichtbaar zijn, krijgen extra aandacht in de vormgeving, bijvoorbeeld door de toepassing van veranda's, erkers, bijzonder vormgegeven of grote raampartijen of entree, dakkapellen vanuit de gevel doorgetrokken. Variatie in plasticiteit/materiaal in grotere schaal, dus per verdieping of per woning. Ramen hebben beperkte onderverdeling.
Daken • •
Architectonische criteria De architectuur zoekt hier een evenwicht tussen herkenbare, eenvoudige volumes en eigentijdse verfijning. Elementen uit zowel het traditioneel dorpse als het landschappelijk wonen worden vertaald naar een rustige, samenhangende en natuurlijke uitstraling in het groene kader van de openbare ruimte.
20
Dakvorm is een zadelkap of plat Veranda's kunnen onderdeel zijn van de kap,
• •
•
•
Dakkapellen
waarbij verbijzondering van de kap voorstelbaar is. Dakoverstekken zijn passend en vrij in maat. De dakrand wordt in principe niet aangezet, maar is onderdeel van de gevel of de kap, of is als een accent in de gevelopbouw ontworpen. Dakkapellen zijn ondergeschikte elementen in het dakvlak, of zijn onderdeel van de totale vormgeving van de woning. Platte daken worden ingezet voor ingrepen die bijdragen aan verduurzaming en klimaatadaptatie: - Groene daken; dit kan zowel door middel van extensieve of intensieve beplanting. - Zonnepanelen; kunnen worden gecombineerd met groene daken, maar de plaatsing mag niet de werking van groene daken belemmeren. - Waterbuffering & retentie; (deels) ontworpen om regenwater tijdelijk vast te houden.
•
•
• •
Detaillering •
•
•
Eenvoudige en zorgvuldige detaillering per verdieping of woning. - Geen ornamenten, wel aandacht voor bijvoorbeeld kozijnprofielen, dakranden en entrees. Plasticiteit en details inzetten om de relatie tussen binnen en buiten te benadrukken. - Bijvoorbeeld door veranda's, luifels, gevelopeningen met uitgebouwde ramen of juist terugliggende kozijnen en ramen, terugliggende of uitgebouwde entreepartijen, erkers, overstekende dakranden, etc. Architectonische accenten kunnen worden uitgevoerd door middel van: - Een plat dak; - Een verspringing in de rooilijn; - Een veranda, kan ook de hoek om; - Een bijzondere raampartij of erker; - Een dakkapel doorgetrokken uit de gevel; - Een afwijkende gevelkleur of indeling.
21
De woningen kunnen voorzien zijn van kleinschalige dakkapellen of anders van dakkapellen die onderdeel van het ontwerp zijn, bijvoorbeeld vanuit de gevel of over de hele breedte van de woning. Dakkapellen mogen in de dakvoet staan en daarmee de dakgoot onderbreken, maar alleen als het onderdeel is van het architectonisch ontwerp, dus niet als latere toevoeging. Dakkapellen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning, Dakkapellen worden meeontworpen ten tijde van het woningontwerp, zodat deze ook later kunnen worden toegevoegd.
Specifieke criteria benedenbovenwoningen & appartementen
Materiaal- & kleurgebruik •
•
•
• • • •
De woonvelden B vormen ook in materiaal, kleur en detaillering een overgang van traditioneel dorps naar landschappelijk wonen, dus zowel traditionele als meer natuurlijke toepassingen. Gevels zijn per bouwblok afwisselend of een combinatie van baksteen in verschillende kleuren (zand, lichtbruin, rood) en wit gestucte en gekeimde gevels en (onbehandeld) hout. Daken zijn gedekt met antraciete dakpannen en bij de vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen zijn donker rode pannen of riet ook passend. Kleur zonnepanelen is afgestemd op dakbedekking. Groene geveldelen en daken als toevoeging. Veranda's in onbehandeld hout of licht van kleur. Houtwerk van de gevelopeningen is uniform in onbehandeld hout, natuurlijke tinten of licht van kleur.
Massa & kap • • • •
•
Appartementengebouwen zijn 3 of 4 lagen plat. De bouwblokken hebben een duidelijke hoofdvorm met duidelijk afleesbare verdiepingen. Stijggroepen zijn opgenomen binnen het hoofdvolume of vormen een accent aan het volume. Transparante strijggroepen (bv. met veel glas) zijn beperkt toegestaan en alleen als ze ingetogen vormgegeven zijn, geen verstoring vormen in het gevelbeeld en lichtuitstraling wordt voorkomen. Entrees zijn duidelijk herkenbaar en zorgvuldig ingepast in het gevelontwerp. Deze kunnen bijvoorbeeld met een luifel worden geaccentueerd.
Balkons & galerijen • •
Zaak van NN • •
• •
22 © LEVS architecten
Balkons en galerijen zijn als onderdeel van het gebouw ontworpen. Uitstekende balkons worden beperkt toegepast en worden anders ondergeschikt vormgegeven, passend bij de architectuur en zijn verticaal met elkaar verbonden door (houten) constructies die worden begroeid. Galerijen zijn onderdeel van het hoofdgebouw of worden aan de achterzijde toegepast. Bij inpandige of geïntegreerde balkons of galerijen wordt de balustrade als onderdeel van de gevel vormgegeven (in hetzelfde materiaal), in (mat)glas of als hekwerk. Bij uitstekende balkons en galerijen is de balustrade een hekwerk of in (mat)glas. Hekwerken worden bij voorkeur uitgevoerd in hout of eventueel slank metaalwerk in een natuurlijke kleur.
Erfscheidingen
Zij- & achterkant aan het openbaar gebied
Een hoge erfscheiding dient te bestaan uit een haag (die zorgt voor voldoende privacy) of een begroeid hekwerk, eventueel gecombineerd met houten palen of pergola. • De erfscheiding aan de zij- en achterkant mag niet hoger zijn dan 2 meter. • Bij de toepassing van een hek geldt: - Een dubbeldraadstaaf hekwerk zwart of donkergroen gecoat. - Begroeid met: ◦ Hedera helix (klimop) ◦ Parthenocissus (wilde wingerd) i.p.v. klimop ◦ Clematis (bosrank) aanvulling op klimop of wilde wingerd • Bij de toepassing van een haag, kan gekozen worden voor één van de volgende soorten of een combinatie hiervan: - Beuk - Haagbeuk - Liguster - Veldesdoorn - Taxus - Hulst • Aanvullend op een hekwerk of haag kunnen onbehandelde houten palen of pergola worden toegevoegd als robuuste afscherming. • Bij zij- en achterkanten van projectmatige woningen aan een aaneengesloten openbare ruimte, wordt gekozen voor één soort erfscheiding.
Voorkant Een erfscheidingen aan de voorkant is verplicht, behalve bij een delftse stoep of een veranda. Erfscheidingen aan de voorkant bestaan uit een (natuurlijke) haag met eventueel houten palen als toevoeging. • De maximale hoogte van de erfscheiding aan de voorzijde is 1 meter. • Bij de toepassing van een (natuurlijke) haag, kan gekozen worden voor één van de volgende soorten of een combinatie hiervan: - Beuk - Haagbeuk - Taxus - Liguster - Veldesdoorn - Hulst • Hagen kunnen worden aangevuld met onbehandelde houten palen op hoeken, bij openingen of als afwisseling. • Bij veranda's kan als onderdeel van het ontwerp op de voor- en of zijerfscheiding een onbehandeld of licht geschilderd houten hekwerk worden toegevoegd. • Bij een delftse stoep is er in principe geen erfscheiding, maar kan een deel van de stoep wel groen worden ingericht tot de erfgrens en kunnen de zijdelingse erfgrenzen worden afgezet met hagen, paaltjes of een hekje.
© Adéquat Kastanjehout
23
© Adéquat Kastanjehout
2.5
Architectuur
C
Massa •
Identiteit Woonvelden C grenzen aan de Groen Groeit Mee-zone en het open polderlandschap. Hier liggen de woningen écht in het groen, met hun voeten in het landschap. De bebouwing hier is modern waarbij gebruik wordt gemaakt van natuurlijke materialen en begroeide gevels en daken. Houten woningen, eventueel modulair, passen goed in deze woonvelden.
•
Woonveld C1 biedt ruimte aan voorzieningen in de plint en ligt aan een plein. De plint is een open gevel met interactie tussen het plein en de functies binnen. Het plein vormt dé ontmoetingsplek van de wijk, waar landschap, langzaamverkeersroutes, ruimte voor ontmoeting en voorzieningen samenkomen.
•
Woningtypes
•
•
•
•
De bebouwing is voornamelijk voorzien van platte daken, afgewisseld met enkele blokjes met kappen in veld C2. Bij de vrijstaande woningen in C3 zijn zowel kappen als platte daken toegestaan. Gebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm, dus geen samengestelde volumes en met weinig aanbouwen of toevoegingen. De bebouwing aan de Groen Groeit Mee-zone kan vanwege de ligging aan het landschap 4 tot 5 lagen zijn, waarbij de bovenste laag een setback kan zijn. De bouwhoogte loopt af richting het oosten tot 1 of 2 lagen met een kap of 2 lagen plat. Op de hoek aan de Zuidersingel ligt een accent aan het plein en het landschap die 6 lagen mag worden. Veranda's, dakkapellen en aan- en uitbouwen zijn substantieel onderdeel van het volume en geen losse toevoegingen.
Gevels •
•
• •
•
Bijgebouwen • •
•
C1 en C2: Gecombineerde bouwblokken van rijwoningen en appartementen. C3: Losse blokjes van rug-aan-rug-woningen en appartementen, eventueel aangevuld met rij- en beneden-bovenwoningen. C4: Voornamelijk vrijstaande woningen en tweeonder-een-kapwoningen, eventueel aangevuld met korte rijtjes.
•
Tuinhuisjes, garages en schuren met platte daken hebben een groen dak (bv. kruidenrijk sedum).
Bijgebouwen zijn geïntegreerd in de hoofdmassa of schermen zij- of achtertuinen gebouwd af. De architectonische kwaliteit van bijgebouwen sluit aan op de stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik van het hoofdgebouw of kan juist afwijkend zijn in kleur en materiaal.
• • •
Architectonische criteria De architectuur kenmerkt zich door een moderne, ingetogen en natuurlijke uitstraling, die aansluit op het landschappelijke karakter van de omgeving. Er is een sterke samenhang tussen bebouwing, openbare ruimte en groen, met een eenvoudige maar verfijnde vormentaal, duurzame materialen en aandacht voor variatie binnen een samenhangend totaalbeeld.
24
Gevels hebben een eenduidige en rustige gevelcompositie, bestaande uit heldere lijnen en ritme, afwijkingen zijn altijd een accent. Grote ramen of puien, zorgvuldig geplaatst om het ritme in het gevelbeeld te behouden en de relatie met het landschap te accentueren. Veranda's en dakkapellen zijn onderdeel van de massa en doen dus mee in het ritme. Groene gevels of geveldelen worden gestimuleerd, door de toepassing van grondgebonden groene gevelconstructies, klimplanten en/of geveltuinen . (Kop)gevels die zichtbaar zijn, worden extra verbijzonderd door de toepassing van veranda's, bijzonder vormgegeven of grote raampartijen of entree, dakkapellen vanuit de gevel doorgetrokken of entrees geaccentueerd in het dakvlak. Plasticiteit alleen per verdieping of woning. Ramen hebben geen of beperkte onderverdeling. De plint van voorzieningen in blok C1 is transparant, met ondergeschikte houten en begroeide geveldelen, een luifel en daarmee een directe en sterke relatie met het plein.
Dakkapellen
Daken • •
•
Dakvorm is een zadelkap of plat. Platte daken worden ingezet voor ingrepen die bijdragen aan verduurzaming en klimaatadaptatie: - Groene daken; dit kan zowel door middel van extensieve of intensieve beplanting. - Zonnepanelen; kunnen worden gecombineerd met groene daken, maar de plaatsing mag niet de werking van groene daken belemmeren. - Waterbuffering & retentie; (deels) ontworpen om regenwater tijdelijk vast te houden. Bij toepassing van een kap: - Veranda's kunnen onderdeel zijn van een geknikte zadelkap. - Als er dakoverstekken worden toegepast, zijn deze groot van maat, maar zijn niet in kleur of materiaal geaccentueerd. - Dakkapellen zijn onderdeel van de totale vormgeving van de woning.
• •
• •
Dakkapellen zijn altijd onderdeel van de woningcompositie. Dakkapellen mogen in de dakvoet staan en daarmee de dakgoot onderbreken, maar alleen als het onderdeel is van het architectonisch ontwerp, dus niet als latere toevoeging. Dakkapellen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning. Dakkapellen worden meeontworpen ten tijde van het woningontwerp, zodat deze ook later kunnen worden toegevoegd.
© BAM Wonen
Detaillering • •
•
Ornamentiek is beperkt, maar altijd robuust. Plasticiteit en details inzetten om de relatie tussen binnen en buiten te benadrukken. Bijvoorbeeld door veranda's, luifels, gevelopeningen met uitgebouwde ramen of juist terugliggende kozijnen en ramen, terugliggende of uitgebouwde entreepartijen, etc. Architectonische accenten zijn altijd dominant door de maat en schaal, materiaal- en kleurgebruik en zijn bijvoorbeeld: - Verdiepingshoge accenten; - Een veranda, kan ook de hoek om; - Een bijzondere raampartij of erker; - Een dakkapel doorgetrokken uit de gevel; - Een afwijkende gevelkleur of indeling.
© The Citadel Company
© Gemeente Diemen
25
Bron onbekend
Specifieke criteria benedenbovenwoningen & appartementen
Materiaal- & kleurgebruik •
•
Startblock •
• •
•
De woonvelden C vormen een eenheid met het landschap door de toepassing van voornamelijk natuurlijke materialen, groene gevels en daken en grote raampartijen richting het landschap. Gevels zijn als eenheid uitgevoerd, licht en transparant, met eventueel ondergeschikte donkere geveldelen, zoals: - Hout (bij voorkeur biobased of thermisch gemodificeerd), natuurlijke vergrijzing is toegestaan of lichte oliebehandeling; - Licht genuanceerde baksteen in tinten zoals zand, beige, zacht rood of warm wit; - Stucwerk in zachte aardse of gebroken witÝnten. - De toepassing van meerdere materialen in één gevel is mogelijk, maar altijd in grote geveldelen. Daken zijn gedekt met antraciete dakpannen, leien en bij de vrijstaande en twee-onder-eenkapwoningen zijn donker rode pannen of riet toegestaan (alleen als zonnepanelen aan achterzijde liggen). Groene geveldelen en daken kunnen een substantieel onderdeel zijn van de materialisatie. Veranda's van onbehandeld hout, waarbij natuurlijke vergrijzing of lichte oliebehandeling is toegestaan. Bij houten woningen is de gevel en veranda van hetzelfde hout. Kozijnen in natuurlijke tinten, licht of donker van kleur, of in onbehandeld hout.
Massa & kap • • • •
•
Balkons & galerijen • •
• •
• •
26 Nanda Sluijsman
Appartementengebouwen zijn 3, 4 of 5 lagen plat, met eventueel een accent tot 6 lagen in C1. De bouwblokken hebben een duidelijke hoofdvorm met duidelijk afleesbare verdiepingen. Stijggroepen zijn opgenomen binnen het hoofdvolume of vormen een accent aan het volume. Transparante strijggroepen (bv. met veel glas) zijn toegestaan als accent, maar hierbij moet lichtuitstraling richting het landschap worden voorkomen. Gezamenlijke entrees zijn duidelijk herkenbaar en transparant.
Balkons en galerijen zijn als onderdeel van het gebouw ontworpen. Uitstekende balkons worden beperkt toegepast en worden anders ondergeschikt vormgegeven, passend bij de architectuur en zijn verticaal met elkaar verbonden door (houten) constructies die worden begroeid. Galerijen zijn onderdeel van het hoofdgebouw of worden aan de achterzijde toegepast. Bij inpandige of geïntegreerde balkons of galerijen wordt de balustrade als onderdeel van de gevel vormgegeven (in hetzelfde materiaal), in (mat)glas of als hekwerk. Bij uitstekende balkons en galerijen is de balustrade een hekwerk of in (mat)glas. Hekwerken worden bij voorkeur uitgevoerd in hout of eventueel slank metaalwerk in een natuurlijke kleur. Houdt bij de vormgeving rekening met voldoende privacy en veiligheid, om latere toevoegingen van bewoners te voorkomen.
Erfscheidingen
Zij- & achterkant aan het openbaar gebied
Een hoge erfscheiding dient te bestaan uit een haag (die zorgt voor voldoende privacy), gecombineerd met houten palen of pergola en eventueel uit een begroeid hekwerk waar de veiligheid/privacy in het geding is. • De erfscheiding aan de zij- en achterkant mag niet hoger zijn dan 2 meter. • Bij de toepassing van een haag, kan gekozen worden voor één van de volgende soorten of een combinatie hiervan: - Beuk - Haagbeuk - Liguster - Veldesdoorn • Aanvullend op een hekwerk of haag kunnen onbehandelde houten palen of pergola worden toegevoegd als robuuste afscherming. • Bij de toepassing van een hek geldt: - Een dubbeldraadstaaf hekwerk zwart of donkergroen gecoat. - Begroeid met: ◦ Hedera helix (klimop). ◦ Parthenocissus (wilde wingerd) i.p.v. klimop. ◦ Clematis (bosrank) aanvulling op klimop of wilde wingerd. • Bij zij- en achterkanten van projectmatige woningen aan een aaneengesloten openbare ruimte wordt gekozen voor één soort erfscheiding.
Voorkant Een erfscheidingen aan de voorkant is verplicht, behalve bij een delftse stoep of een veranda. Erfscheidingen aan de voorkant bestaan uit een natuurlijke gemengde haag, houten palen of hekjes. • De maximale hoogte van de erfscheiding aan de voorzijde is 1 meter. • Bij de toepassing van een (natuurlijke) haag, kan gekozen worden voor één van de volgende soorten of een combinatie hiervan: - Beuk - Haagbeuk - Liguster - Veldesdoorn • Hagen kunnen worden aangevuld met houten palen of hekje van onbehandeld hout met: - Een open karakter; - Verticale spijlen; - Begroeiing indien gewenst. • Bij veranda's kan als onderdeel van het ontwerp op de voor- en of zijerfscheiding een onbehandeld houten hekwerk worden toegevoegd. • Bij een delftse stoep is er in principe geen erfscheiding, maar kan een deel van de stoep wel groen worden ingericht tot de erfgrens en kunnen de zijdelingse erfgrenzen worden afgezet met hagen, paaltjes of een hekje.
27
Gadero®
© Adéquat Kastanjehout
2.6
Bedrijventerrein
Identiteit De beeldkwaliteit van het nieuwe bedrijventerrein sluit aan bij die van de huidige bedrijven van de Kastanjeberg. Ook hier zijn materialen die circulair en duurzaam zijn en minder hittestress veroorzaken het uitgangspunt. Meer openheid en een minder harde bebouwde rooilijn zorgen voor een zachtere overgang naar het woongebied, de Groen Groeit Mee-zone en het open polderlandschap. Het vergroenen van de terreinen en de gebouwen kan hier een grote bijdrage aan leveren. Ook in de profilering van de openbare ruimte is het toevoegen en behouden van groen het vertrekpunt, naast de benodigde ruimte voor de grotere vrachtwagens die hier rijden, laden en lossen en parkeren.
Beeldbepalende zones
Beeldbepalende zone verlengde Zuidersingel
Binnen het bedrijventerrein liggen een aantal beeldbepalende zones aan de randen. Op sommige onderdelen worden er aanvullende beeldkwaliteitscriteria voor deze zones gesteld.
Wanneer er wordt besloten om de Zuidersingel door te trekken naar de Te Veenweg Zuid, dan is deze zone heel belangrijk voor de beeldkwaliteit van het plein. Deze zone moet dan bestaan uit bedrijven met representatieve transparante gevels in een passende maat en schaal.
Beeldbepalende zone Kastanjeberg
Architectonische criteria
De beeldbepalende zone Kastanjeberg is het visitekaartje van het nieuwe bedrijventerrein, gezien vanuit het bestaande bedrijventerrein. Aansluiting op dit bestaande bedrijventerrein en het vormen van een verzorgde entree zijn hierbij van belang.
Het karakter van de bebouwing dient een moderne natuurlijke uitstraling te verkrijgen, met materialen zoals metaal, hout, baksteen, kwalitatief plaatmateriaal en glas. Door het gebruik van gedempte kleuren (natuurlijke tinten, wit en grijs/antraciet) blijft eenheid tussen de bedrijven bestaan. De kantoordelen van bedrijven kunnen worden geaccentueerd door een bijzondere vormgeving en materialisering, zodat een bedrijf zich kan identificeren.
Beeldbepalende zone Zuidrand
De beeldbepalende zone aan de zuidrand is zichtbaar vanuit de Groen Groeit Mee-zone, de Te Veenweg Zuid en het zuidelijk gelegen open landschap. De bedrijven vormen een duidelijke en passende wand aan het landschap door specifiek kleur- en materiaalgebruik.
28
De vormgeving van de bebouwing ondersteunt het moderne karakter. De vorm is in de basis blokvormig, waarbij hoeken of accentdelen verbijzonderd kunnen worden in vorm, maar wel aansluiten bij het moderne karakter.
Bouwhoogte, accenten & dakvorm • •
• •
•
Op ieder perceel is sprake van één hoofdvolume. In verband met een uniform beeld is het wenselijk om grote hoogteverschillen tussen de gebouwen te voorkomen. De gootlijn van alle gebouwen ligt daarom tussen de 8 en 10 meter. De gebouwen staan los van elkaar, zodat ieder bedrijf zich kan presenteren in vorm en uitstraling. Voor de menselijke maat is het uitgangspunt om bijzondere functies zoals entree, kantoor of kantine via geleding of gebouwaccenten zichtbaar te maken. Daken zijn plat afgedekt.
© ArcelorMittal Specials
© TBE-ZA architecten en ingenieurs
29
Kavelinrichting & bebouwing •
•
•
Als de opening tussen gebouwen groter is dan 8 meter, moet deze op de rooilijn beperkt worden met een in het gebouw meeontwerp meegenomen groene afscheiding (haag of begroeid hekwerk), om teveel zicht op het achterterrein te voorkomen. Erfscheidingen worden uitgevoerd als hekwerk: - Een zwart hekwerk met verticale spijlen. - Achtererfscheidingen hebben een minimale hoogte van 2 meter. - Voorerfscheidingen hebben een maximale hoogte van 2 meter. -
De kavelinrichting bestaat uit: - Voorterrein (8,5 meter tussen de erfgrens en de rooilijn met ruimte voor groene inrichting en parkeerplaatsen); - Bebouwing in één gebouw, met een duidelijke rooilijn; - Achterterrein (ruimte voor laden en lossen, opslag en zo nodig parkeren). Hoekkavels hebben aan beide zijden een representatieve gevel. - Aan de zijkant is geen voorterrein aanwezig, waardoor de bebouwing in de beeldbepalende zones Kastanjeberg en Zuidrand in de erfgrens staat. Laden en lossen, opslag en indien nodig extra parkeervoorzieningen van de bedrijven vindt plaats achter de bebouwing. - Opslag wordt zoveel mogelijk in het hoofdgebouw opgelost. - Indien er een overkapping op het achterterrein nodig is voor opslag, is deze maximaal 5 meter hoog.
•
Gevels & detaillering •
•
•
© Bio Bound
30
Afwisseling tussen bebouwing, inritten en afscheidingen moeten ervoor zorgen dat er geen eentonige, massale wand ontstaat over de gehele lengte van het bedrijventerrein. De gevels aan de straatzijde moeten representatief zijn en zorgvuldit worden vormgegeven, door voldoende variatie en openheid. Ook de gevels van loodsen en hallen aan de straatzijde moeten een positieve bijdrage
•
•
leveren aan de uitstraling van het gebied door materialisering en vormgeving. - Ze moeten architectonisch onderdeel uitmaken van het totale bedrijfsgebouw. - Geheel dichte gevels moeten voorkomen worden. Alleen het plaatsen van een logo en bedrijfsnaam op de gevel is toegestaan. Hiermee wordt de hoeveelheid visuele informatie beperkt, wat de herkenbaarheid van de bedrijven ten goede komt. - De naamvoering en logo’s moeten in het gebouw of de gevel worden opgenomen en zo onderdeel zijn van het ontwerp van het gebouw. - Losse reclameborden zijn niet toegestaan. - Reclame mag niet boven de dakrand uitsteken. In de beeldbepalende zones is een hoogwaardige uitstraling van de gevels essentieel: - Beeldbepalende zone Kastanjeberg; ◦ Grijs/antraciet als basis, met accenten in hout of lichte geveldelen. ◦ Transparantie door ook aan deze zijde de toepassing van glaspartijen en, indien mogelijk, het kantoordeel op deze hoek.
Beeldbepalende zone Zuidrand, bijvoorbeeld door; ◦ Gevels in hout of begroeide gevels. ◦ Loggia inpandig met zicht op het landschap. ◦ Lichtvervuiling richting het landschap voorkomen. - Beeldbepalende zone verlengde Zuidersingel, bijvoorbeeld door; ◦ Transparante gevels. ◦ Gevels met een kleinschalige verdeling voor een passende maat en schaal. ◦ Een divers gevelbeeld door wisselende materialen, kleuren en raamindelingen. -
© LA Architecten Ingenieurs
© ArcelorMittal Specials
© HD architecten
31 © Sempergreen
Daken •
•
•
© Sempergreen
32 © Solar Freedom
Daken hebben een opstaande dakrand om installaties en eventueel zonnepanelen uit het zicht te houden. Daken die zichtbaar zijn vanaf omliggende (hogere) gebouwen, dienen architectonisch verzorgd te zijn. - Rommelige installaties, felle kleuren of ongecoördineerde volumes worden voorkomen. De inrichting van de daken dragen bij aan duurzaamheid en klimaatadaptatie door middel van: - Groene of bruine daken; dit kan zowel door middel van extensieve of intensieve beplanting. - Zonnepanelen; kunnen worden gecombineerd met groene daken, maar de plaatsing mag niet de werking van groene daken belemmeren. - Waterbuffering & retentie; (deels) ontworpen om regenwater tijdelijk vast te houden.
Verkeer & parkeren •
• • •
•
•
Bedrijven moeten voldoende parkeergelegenheid realiseren voor werknemers en bezoekers. - De benodigde parkeercapaciteit wordt bepaald door de parkeernorm per type bedrijf. Op het voorterrein is ruimte voor parkeerplaatsen. Per 10 meter kavelbreedte wordt 1 boom geplaatst. Daarnaast is er ruimte voor parkeren op het achterterrein: - Per bedrijf is er in principe één inrit. Bij een kavelbreedte van meer dan 30 meter is een tweede inrit toegestaan. - De inritten zijn maximaal 8 meter breed. - Naast elkaar gelegen bedrijven kunnen inritten combineren. - Als uit bedrijfstechnisch oogpunt blijkt dat er meerdere inritten of een bredere inrit noodzakelijk is, kan hier in afstemming met de supervisor worden afgeweken. Het laden en lossen vindt plaats op eigen terrein, bij voorkeur op het achterterrein. - Op het achterterrein moet ruimte zijn voor het manoeuvreren en wachten van vrachtwagens. - Laden en lossen is ook op het voorterrein toegestaan, als het geen overlast voor andere bedrijven veroorzaakt. - Laden en lossen vanaf de openbare weg is niet toegestaan. Parkeerplaatsen op privéterrein worden uitgevoerd in open verharding, te weten NCB Klinker.