Toelichting bestemmingsplan Oorgat 3 2023_05_08.pdf

Dit vanuit het besef dat men in bepaalde delen van de gemeente over – in cultuurhistorisch opzicht – zeer waardevolle objecten beschikt (bouwwerken en gebouwen) of clusters daarvan, al dan niet in combinatie met openbare, publieke buitenruimten (zoals bruggen, straatjes, pleintjes, stegen, trapopgangen, watergangen of combinaties daarvan), die afzonderlijk of juist in hun onderlinge samenhang beschermingswaardig zijn. Als gevolg hiervan heeft het gemeentelijk beleid zich de laatste paar jaar verder ontwikkeld tot een meer omvattend instrumentarium, waarmee wordt beoogd: − een verdergaande bescherming te bieden aan de verschillende cultuurhistorische objecten binnen het plangebied; − aansluiting te vinden bij de opgave die voortvloeit uit het rijksbeleid ter zake van de modernisering van de monumentenzorg. Meer schematisch is het gemeentelijk beleid en daaraan gekoppelde instrumentarium als volgt opgezet.

61

De gemeente beschikt over een Monumentenlijst. Daarnaast zijn er andere panden in het gebied van cultuurhistorische waarde, die geen Monument zijn. Deze panden zijn geïnventariseerd en volgens een objectief puntensysteem gewaardeerd. De Erfgoedverordening Gemeente Edam-Volendam 22 juni 2018 is de wettelijke basis voor het zgn. Edams-Volendams Erfgoed. In deze Erfgoedverordening wordt een koppeling gemaakt met het bestemmingsplan. De panden of objecten met de aanduiding 'karakteristiek waardevol bouwwerk', 'beeldbepalend bouwwerk', of 'cultuurhistorisch attentiegebied', worden in deze erfgoedverordening nader gedefinieerd en ingedeeld. Ze zijn aangemerkt als objecten om onder de beschermende werking van de planregels te worden gebracht. Ter uitvoering van deze systematiek wordt het bestemmingsplan “Oorgat e.o” dus het instrument dat wordt gebruikt om de (gemeentelijke) monumenten en beeldbepalende panden daadwerkelijk te beschermen. Door het opnemen van een 'dubbelbestemming' (Waarde – Edams – Volendams – Erfgoed) wordt deze bescherming via de planregels nader ingevuld wat qua bouw- en gebruiksmogelijkheden is toegestaan. Voor de bouwwerken die op de verbeelding onder deze dubbelbestemming zijn gebracht is een cultuurhistorisch rapport opgesteld, waarin deze bescherming nader is gerechtvaardigd en gemotiveerd.

Binnen die 'dubbelbestemming' is in lijn met de eerder aangehaalde Erfgoedverordening voor dit plangebied een aantal verschillende beschermingsgradaties opgenomen, te weten: − karakteristiek waardevol bouwwerk; − beeldbepalend bouwwerk; − cultuurhistorisch attentiegebied.

62

Met het begrip 'Planologisch Erfgoedregime' wordt geduid op het instrumentarium, zoals dat is neergelegd in de Erfgoedverordening en de uitwerking daarvan in het nieuwe bestemmingsplan. Zoals hiervoor al is toegelicht, zal die uitwerking zijn beslag krijgen in de regels door middel van het opnemen van een dubbelbestemming. Beoordeling en conclusie Het plangebied maakt deel uit van Edam. Het plan tast de wezenskenmerken van de stad niet aan. Het behoud van het industriële karakter draagt juist bij aan de herkenbaarheid omdat het verleden van Edam. Rooilijn, kaprichting en vorm, goot- en bouwhoogten blijven (nagenoeg) in stand. Wel wordt de gevelindeling gewijzigd, bijvoorbeeld om nieuwe entrees of ramen te realiseren. Dit zal met historisch besef gedaan worden. Het bestemmingsplan levert tevens een basis om de voormalige bedrijfswoning te onderhouden, die over diverse bouwkenmerken beschikt die eigen zijn aan de regio. Het plan leidt niet tot verstoring van de cultuurhistorische waarden. Verder zijn zowel de bedrijfswoning als het slopen bedrijfsgebouw niet aangewezen als Rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument. NB: in het bestemmingsplan is het perceel voorzien van de aanduiding provinciaal monument.

Op navolgende afbeelding zijn als provinciaal monument aangemerkt: waterstaatkundig de zeesluis (blauw), vlak bij het Oorgat liggen ook onderdelen van de het provinciaal monument Stelling van Amsterdam (rood) en de dijk (het bruin ingekleurde gedeelte). De dijk bij Edam is onderdeel van het provinciaal monument Noorder IJ- en Zeedijken. Het plangebied (geel omkaderd) ligt hier niet binnen en maakt dus geen onderdeel uit van enig provinciaal monument, bevestigd door de provincie per email d.d. 7-11-2022 (als bijlage bijgevoegd 7). De aanduiding is dus abusievelijk opgenomen en in dit bestemmingsplan daarom niet meer opgenomen.

7

Mailcorrespondentie provincie Noord-Holland provinciaal monument, 7 november 2022

63

Uitsnede provinciale monumenten

4.3.4

Archeologie Algemeen Met de ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) en de parlementaire goedkeuring daarvan (1998) heeft de Nederlandse overheid zich verplicht er op toe te zien dat met archeologische vindplaatsen rekening wordt gehouden bij ruimtelijke ordening, milieueffectrapportage, bouwactiviteiten en andere ingrepen in een gebied. Het verdrag heeft inmiddels zijn weerslag verkregen in de Erfgoedwet, die per 1 juli 2016 van toepassing is. Een belangrijk uitgangspunt in het archeologisch beleid is dat ingrepen die tot de aantasting van de verwachte archeologische resten leiden, zoveel mogelijk worden vermeden. Het behoud in situ (op de oorspronkelijke plaats) gaat voor op het behoud ex situ (opgraven en bewaren in depot). Van belang is dat door middel van vooronderzoek tijdig inzicht wordt verkregen in de archeologische waarden van een gebied, zodat deze bij beoogde planontwikkelingen kunnen worden betrokken. Voor de ruimtelijke ordening is een belangrijke bepaling, dat de wet niet van toepassing is op projecten met oppervlakte kleiner dan 100 m2; de gemeenteraad kan een hiervan afwijkende andere oppervlakte vaststellen. Beoordeling en conclusie De gemeente Edam-Volendam heeft een beleidsnota archeologie alsmede een archeologische beleidskaart opgesteld. In het kader van de nota is een inventarisatie van het gemeentelijk bodemarchief uitgevoerd.

Daarbij is onderzocht welke archeologische waarden reeds bekend zijn en welke waarden verwacht kunnen worden. Op

64

basis hiervan is de gemeente verdeeld in verschillende archeologiegebieden, elk met een eigen vrijstellingsgrens die aangeeft wanneer de initiatiefnemer is vrijgesteld van de archeologische onderzoeksplicht. Bij het vaststellen van de vrijstellingsgrens is rekening gehouden met de aard van het bodemarchief. De verschillende vrijstellingsgrenzen zijn weergegeven op de Archeologische Beleidskaart, zodat voor een ieder in één oogopslag duidelijk is aan welke archeologische voorwaarden moet worden voldaan bij ruimtelijke ontwikkelingen. De archeologische beleidskaart is hieronder opgenomen. Hier is het plan als archeologievrij aangemerkt. Echter in het bestemmingsplan is wel een dubbelbestemming Waarde-Archeologie opgenomen. Er is geen noodzaak tot archeologisch onderzoek, omdat voor de nieuwe woning de bestaande betonplaat wordt gebruikt als fundering en er geen grondroerende werkzaamheden plaatsvinden.

Uitsnede archeologische beleidskaart met globale aanduiding plangebied Wel geldt altijd de zorgplicht, zoals vastgelegd in de Erfgoedwet, ofwel ‘meldingsplicht’, zoals vastgelegd in Artikel 5.10. Archeologische toevalsvondst: 1 Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister.

65

2 De gerechtigde tot een archeologische vondst als bedoeld in het eerste lid, is gehouden de vondst gedurende zes maanden, te rekenen van de dag van de in het eerste lid bedoelde melding, ter beschikking te houden of te stellen voor wetenschappelijk onderzoek. 4.3.5

Verkeer en parkeren Verkeer Door de realisatie van het initiatief zal de verkeersaantrekkende werking van het plangebied veranderen. De verkeersproductie in de nieuwe situatie mag worden verdisconteerd met de oude situatie. Dit verschil wordt ook wel de planbijdrage genoemd. Het bedrijf kende een gezamenlijk bvo van 465 m2. Op basis van de Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van het CROW, oktober 2012, publicatie 317 houdt dit een verkeersproductie in van 46 mvt/etmaal (matig stedelijk, rest bebouwde kom, gemiddelde tussen minimum en maximum verkeersgeneratie bij een arbeidsintenstief, bezoekersextensief bedrijf). Voor de woningen is het redelijk uit te gaan van 8 vervoersbewegingen per dag. Er zijn dan 8*2=16 mvt/etmaal. De verkeersproductie neemt dus af t.o.v. de huidige situatie. Er zijn daarom geen negatieve effecten op de verkeersafwikkeling op het Oorgat. Parkeren Ingevolge het gemeentelijk parkeerbeleid dienen alle auto’s op eigen terrein te worden geparkeerd. Een en ander is juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan Parapluherziening parkeren (vastgesteld op 14 juni 2018). Om de behoefte te bepalen wordt de publicatie Kencijfer Parkeren en Verkeersgeneratie van het CROW, oktober 2012, no 317, gehanteerd. Er kan dan uitgegaan worden van een parkeernorm van 2 per woning, ofwel in totaal 4 parkeerplaatsen. Hier is ook voldoende ruimte voor (zie paragraaf 2.2).

66

5

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1

Economische uitvoerbaarheid

5.1.1

Wettelijk kader Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op 1 juli 2008 is het onder omstandigheden verplicht om aan het nemen van een ruimtelijk besluit, een exploitatieplan te koppelen. Onder aangewezen bouwplan wordt krachtens art. 6.2.1 Bro onder andere verstaan de bouw van één of meer woningen of andere hoofdgebouwen. Er is derhalve sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1 van de Wro als onderdeel van afdeling 6.4 inzake de grondexploitatie. Een exploitatieplan is niet verplicht indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie van de in het bestemmingsplan opgenomen gronden op een andere wijze is verzekerd (artikel 6.12, lid 2 Wro) zoals een vooraf afgesloten privaatrechtelijke overeenkomst of indien het stellen van eisen of regels niet noodzakelijk is.

5.1.2

Beoordeling en conclusie De begeleiding van de planologische procedure is door middel van het heffen van leges gedekt. Alle overige kosten (inclusief onderzoeken) voor onder andere het herontwikkelingsplan van de panden wordt bekostigd door initiatiefnemer. Tussen de gemeente Edam-Volendam en de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst ondertekend, waardoor het kostenverhaal is verzekerd en kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1

Participatie met omwonenden Er is door initiatiefnemer met omwonenden gesproken. In bijlage 3 is hiervan een overzicht met data opgenomen 8. Er zijn geen bezwaren geuit. Belangrijk te vermelden is, dat er een 0-melding zal worden verricht bij belendende woningen en de openbare weg t.b.v. constatering eventuele schades. Dit zal worden opgenomen als voorwaarde in de omgevingsvergunning.

5.2.2

Vooroverleg artikel 3.1.1 Bro Het plan is het kader van vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro voorgelegd aan de overlegpartners van de gemeente Edam-Volendam, in dit geval de provincie en het HHNK. Het bestemmingsplan is in overeenstemming (gebracht) met het beleid van beide instanties.

8 Bijlage 3, Participatie Oorgat 3 Edam, K. Pronk, 26 oktober 2022

67

5.2.3

Zienswijzen In navolging van het bepaalde in artikel 3.8 Wro jo. afd. 3.4 Awb is het ontwerpbesluit gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder kon zijn of haar zienswijzen indienen. Er is één zienswijze ingediend, doch deze is nadien ingetrokken. Zodoende wordt het bestemmingsplan geacht maatschappelijk uitvoerbaar te zijn.

68

6 6.1

Juridische regeling Inleiding Het bestemmingsplan omvat een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen kunnen niet los van elkaar worden gezien en dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden toegepast. De toelichting heeft geen eigen rechtskracht, maar vormt wel een belangrijk onderdeel van het plan.

6.2

De verbeelding Sinds de Wro in werking is getreden is het digitale bestemmingsplan leidend. De verbeelding bij dit plan is te raadplegen via de website RO Online (ruimtelijkeplannen.nl) en via de gemeentelijke website. Per locatie worden via deze digitale verbeelding alle relevante aspecten op eenvoudige wijze ontsloten. Op de verbeelding hebben alle binnen het plangebied gelegen gronden een bestemming gekregen. Als uitgangspunt geldt daarbij dat de bestemming overeenstemt met het bestaande gebruik van de betreffende gronden. Binnen de bestemmingen zijn op de verbeelding diverse aanduidingen aangegeven. Aanduidingen hebben slechts juridische betekenis voor zover deze daaraan in de regels is toegekend. Een aantal aanduidingen heeft geen enkele juridische betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding (bijvoorbeeld topografische gegevens en de gemeentegrens). Deze aanduidingen worden daarom verklaringen genoemd. Naast bestemmingen en aanduidingen komen op de verbeelding zogenaamde zones voor. Deze zones zijn gebiedsaanduidingen en ze geven gebieden aan waarbinnen bijzondere beperkende en/of aanvullende regels gelden ten behoeve van de bescherming van een specifiek belang of een specifieke waarde. Zones vallen niet samen met bestemmingen, maar liggen over (een gedeelte van) één of meer bestemmingen heen.

6.3

De regels De planregels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken: 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de planregels (artikel 2).

69

2. Bestemmingsregels. In het tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels opgenomen. Ook de dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Die staan, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn de bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot de bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventuele wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld. 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels. In de algemene bouwregels zijn bepalingen opgenomen voor afwijkende bestaande maatvoering. Dit geldt ook voor de algemene gebruiksregels v.w.b. “aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten”. 4. Overgangs- en slotregels.

In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk overgangsregels en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

6.4

Opbouw regeling per bestemming Om recht te doen aan het uitgangspunt dat het plan niet meer dient te regelen dan noodzakelijk is, kent het plan een beperkt aantal bestemmingen. Ook de bijbehorende bouw- en gebruiksregels zijn waar mogelijk beperkt in aantal en in mate van gedetailleerdheid. De regels hebben voor elke bestemming dezelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover aanwezig, de volgende leden: 1 bestemmingsomschrijving; 2 bouwregels; 3 nadere eisen; 4 afwijken van de bouwregels; 5 specifieke gebruiksregels; 6 afwijken van de gebruiksregels; 7 omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; 8 omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk; 9 wijzigingsbevoegdheid.

70

Centraal staat de bestemmingsomschrijving. Daarin worden limitatief de functies en waarden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan respectievelijk worden beschermd. In een aantal gevallen geeft de bestemmingsomschrijving daarbij nog een nadere beperking in de vorm van een bestemmingscategorie of bijvoorbeeld een gebiedsbegrenzing, een maximale oppervlakte- of inhoudsmaat dan wel een beperking tot de bestaande bebouwing. De bouwregels zijn direct aan de bestemmingsomschrijving gerelateerd. Ook de gebruiksregels zijn gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving, zij het dat deze regels zijn opgenomen in de algemene gebruiksregels in hoofdstuk 3. Hierin is bepaald dat het verboden is de onbebouwde grond en/of de daarop aanwezige bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met het in het plan bepaalde. Bedoeld wordt een gebruik in strijd met de bestemmingsomschrijving. De afwijking van gebruiks- of bouwregels en wijzigingsregels geven burgemeester en wethouders bevoegdheden om onder voorwaarden een afwijking van een regel toe te staan dan wel onder voorwaarden het plan te wijzigen. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Het doel van deze wet is om te komen tot een samenhangende beoordeling in één procedure van verschillende activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving. De Wabo heeft tot gevolg dat verschillende vergunningen worden verleend in één besluit, de omgevingsvergunning. Ook de thans in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen vergunningen en ontheffingen vallen onder de Wabo. Voor het bestemmingsplan heeft dit gevolgen voor de gebruikte terminologie. Termen als ‘bouwvergunning’, ‘aanlegvergunning’, ‘sloopvergunning’ en ‘ontheffing’ zijn vervangen door ‘omgevingsvergunning ten behoeve van…’. Flexibiliteitsbepalingen Zoals uit het voorgaande al bleek, zijn in de regels verschillende afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor burgemeester en wethouders. Indien één van deze bevoegdheden wordt gebruikt, zal een (belangen)afweging moeten plaatsvinden. Het gaat immers om de toepassing van bevoegdheden voor het gemeentebestuur. Dat wil zeggen, dat de geboden afwijkingsmogelijkheden mogen worden gebruikt, maar dat er ook voor kan worden gekozen geen gebruik te maken van de bevoegdheid. Dit laatste houdt in dat een eventueel verzoek om toepassing te geven aan een bevoegdheid wordt afgewezen. Teneinde richting te geven aan de (belangen)afweging, zijn bij elke afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid een of meerdere afwegingscriteria/voorwaarden opgenomen.

De individuele belangen van de betrokkenen, de betrokken waarden en het algemene belang zullen tegen elkaar moeten worden afgewogen. Een enkele keer is bepaald dat door de verzoeker of door burgemeester en wethouders het één en ander moet worden aangetoond. Wanneer iets voldoende is aangetoond is het aan burgemeester en wethouders om een verzoek te beoordelen. In enkele gevallen wordt het advies van een onafhankelijk deskundige verlangd.

71

De bevoegdheden zijn concreet begrensd, om duidelijk te maken waar de scheiding ligt tussen de bevoegdheid van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad. Deze begrenzing is uitgedrukt in bijvoorbeeld een maximale oppervlakte, inhoud, enz. Bij de toepassing van de bevoegdheid wordt niet standaard de maximale ruimte geboden, maar vindt maatwerk plaats waarbij de concrete situatie ter plekke, in relatie tot het verzoek, bepalend is. Algemene toelichting op het begrip “Bouwperceel” In enkele bestemmingen worden de bouwmogelijkheden gerelateerd aan het bouwperceel. Bijvoorbeeld een maximaal percentage van het bouwperceel dat bebouwd mag worden met aan-, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Onder bouwperceel wordt verstaan een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. In veel gevallen zal de bouwperceelsgrens gelijk zijn aan de erfgrens en/of bestemmingsgrens. Maar hierop zijn uitzonderingen denkbaar, bijvoorbeeld in het geval dat een persoon een stuk snippergroen van de gemeente verwerft. Dit stuk grond, nu bestemd als groen, maakt geen onderdeel uit van het bouwperceel, immers er is geen bebouwing toegestaan. Dit stuk grond wordt dus ook niet beschouwd in het bepalen van de afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens.

6.5

De bestemmingen Hoofdbestemmingen Het bestemmingsplan kent de volgende (hoofd-)bestemmingen: Artikel 3: Tuin De gronden rondom de beiden woningen hebben de bestemming Tuin gekregen, deze bestemming loopt door tot eén meter achter het verlengde van de voorgevel van de woningen. Binnen de bestemming Tuin mag slechts beperkt worden gebouwd. De bestemming is zo gekozen overeenkomstig de systematiek van het geldende bestemmingsplan met als doel het zicht langs de woningen op het Oorgat zoveel mogelijk te behouden. Artikel 4: Water Het botenhuis heeft de bestemming Water gekregen met de nadere aanduiding botenhuis. Artikel 5: Wonen Zowel de voormalige bedrijfswoning als de nieuwe woning hebben een bestemming Wonen gekregen en zijn van een bouwvlak voorzien. In de regels is geregeld dat hoofdgebouwen uitsluiten binnen een bouwvlak opgericht mogen worden. Tevens is op de verbeelding de maximale goot- en geregeld (op basis waarvan maximaal één bouwlaag met een kap mogelijk is).

72

Dubbelbestemmingen Artikel 6: Waarde - Archeologie Het bestemmingsplan kent de dubbelbestemming: Waarde – Archeologie, conform het geldende bestemmingsplan. Deze is bedoeld om ter plaatse de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen. Artikel 7: Waterstaat - Waterkering Het bestemmingsplan kent ten slotte de bestemming ‘Waterstaat - Waterkering’, conform het geldende bestemmingsplan. Deze heeft tot doel om de waterkering (de bestaande dijk) te beschermen.

73