Bijlage 4 bij de toelichting bestemmingsplan.pdf

58

bestemmingsplan Oorgat 6/6a

Oorgat 6/6a

De afstand van de projectlocatie tot de grens van het Natura2000-gebied bedraagt circa 400 meter en daartussen bevindt zich hoogopgaande begroeiing. De voorgenomen herontwikkeling naar een kleinschalig woonzorgcomplex en één vervangende woning leidt met zekerheid niet tot verstoring van het Vogelrichtlijngebied. Markermeer & IJmeer Het Markermeer ontstond als gevolg van voltooiing van de Houtribdijk tussen Enkhuizen en Lelystad in 1976. In luwere en ondiepere delen van het Markermeer, zoals de Gouwzee (het deelgebied tussen het eiland Marken en het vasteland van Noord-Holland dat is aangewezen onder de Habitatrichtlijn) en de kustzone Muiden zijn kranswierbegroeiingen ontstaan. Momenteel bevat het zuidelijk deel van de Gouwzee de grootste oppervlakte aan kranswiervegetatie met sterkranswier in ons land. De kranswieren vormen in de zomer en de herfst een belangrijke voedselbron voor o.a. krooneenden. Belangrijk broedgebied voor visetende watervogels (visdief).Het Markermeer/IJmeer is van belang voor visetende (fuut, aalscholver, nonnetje, grote zaagbek, dwergmeeuw, zwarte stern), mosseletende (kuifeend, tafeleend, topper) en waterplantenetende (krooneend, meerkoet, tafeleend) watervogels.

Voor de soorten van de eerste twee categorieën zijn de omstandigheden in de jaren negentig verslechterd door afname van de driehoekmossel in het Markermeer en afname van de spiering in zowel het IJsselmeer als het Markermeer. Het eerste proces is verbonden aan afname van de voedselrijkdom na de aanleg van de Houtribdijk in combinatie met de hoge sliblast, het tweede proces is mogelijk klimaatgerelateerd. Ondanks afname is vooral het aantal kuifeenden en het aantal nonnetjes nog steeds van internationale en grote nationale betekenis. De betekenis van het gebied voor grote concentraties ruiende watervogels is niet verminderd. De Gouwzee heeft een bijzondere betekenis door het voorkomen van een groot veld sterkranswier, waarop door grote aantallen duikende herbivoren (krooneend, tafeleend, meerkoet) wordt gefoerageerd. De status van het gebied is dat het een Habitat- en Vogelrichtlijngebied is. Er is geen sprake van overbelasting door / gevoeligheid voor stikstofdepositie. De afstand van de projectlocatie tot de grens van het Natura2000-gebied bedraagt circa 500 meter en daartussen bevindt zich bewoning en een jachthaven. De voorgenomen herontwikkeling naar een kleinschalig woonzorgcomplex en één vervangende woning leidt met zekerheid niet tot verstoring van het Habitat- en Vogelrichtlijngebied.

'Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld & Twiske Het Ilperveld, Oostzanerveld en Varkensland vormen tezamen het grootste uitgeveende laagveencomplex ten noorden van Amsterdam. In het huidige karakter van het gebied wordt de langdurige invloed van brak water weerspiegeld, die echter in de laatste eeuw sterk verminderd is. De veenterreinen zijn van internationale betekenis vanwege het voorkomen van de prioritaire soort Noordse woelmuis, veenmosbegroeiingen met gewone dophei en een naar verhouding grote oppervlakte aan overgangs- en trilvenen. Daarnaast zijn de gebieden van belang voor voedselrijke, zoomvormende strooiselruigten en de soorten bittervoorn, grote modderkruiper, kleine modderkruiper, rivierdonderpad en meervleermuis. Belangrijk broedgebied voor broedvogels van rietmoerassen met veel waterriet en wat overjarig riet (roerdomp, bruine kiekendief, snor, rietzanger) en broedvogels van natte graslanden (kemphaan, watersnip) met kale, hoge, plekken langs oevers (visdief). De status van het gebied is dat het een Habitat- en Vogelrichtlijngebied is. Er is in dit gebied wel sprake van overbelasting door / gevoeligheid voor stikstofdepositie. De afstand van de projectlocatie tot de grens van het Natura2000-gebied bedraagt ruim 10 kilometer .

De voorgenomen herontwikkeling naar een kleinschalig woonzorgcomplex en één vervangende woning leidt met zekerheid niet tot verstoring van het Habitat- en

bestemmingsplan Oorgat 6/6a

59

Oorgat 6/6a

Vogelrichtlijngebied. De berekening ten aanzien van de bijdrage van het project aan de stikstofdepositie toont dat deze niet groter is dan 0,00 per hectare per jaar. De berekening is opgesteld met toepassing van de Aerius calculator 2021 aangezien de geactualiseerde calculator nog niet beschikbaar is. Op 2 november 2022 deed de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van Sate uitspraak omtrent de bouwvrijstelling. Net als in de situatie vóórdat de bouwvrijstelling werd ingevoerd, moet per project onderzoek worden gedaan naar de mogelijke gevolgen van de uitstoot van stikstof. Door de bouwfase te berekenen is ook daaraan voldaan (zie Bijlage 13).

NatuurNetwerk Nederland Het gebied rond het Fort bij Edam is in de Omgevingsverordening van de Provincie Noord-Holland aangewezen als NatuurNetwerk Nederland. De projectlocatie ligt daar geheel buiten.

Afbeelding: NatuurNetwerk Nederland (bron: Omgevingsverordening Provincie Noord-Holland)

De aanwijzing als NatuurNetwerk Nederland heeft alleen gevolgen voor het aangewezen gebied en niet voor gronden daarbuiten. Het leidt daarom niet tot een belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling. Ook gezien de geringe omvang en de aard van de voorgenomen herontwikkeling (van sloopbedrijf naar kleinschalig woonzorgcomplex) zijn geen negatieve effecten op de kerngebieden van het NatuurNetwerk Nederland te verwachten.

60

bestemmingsplan Oorgat 6/6a

Oorgat 6/6a

4.10

m.e.r.-beoordeling

Sinds 1 april 2011 wordt in het Besluit milieueffectrapportage onderscheid gemaakt in m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten en m.e.r.-plichtige activiteiten. Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: 1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; 2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r. De diepgang van de vormvrije m.e.r.-beoordeling hangt af van: a. de aard van de voorgenomen activiteit; b. de (gevoeligheid van de) omgeving waarin de activiteit is gesitueerd; c. de maatschappelijke aandacht voor de activiteit; d. mate van beschikbaarheid van informatie, bijv. over de gevoeligheid van gebieden. Dit bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van een overlastgevend bedrijf naar een kleinschalig woonzorgcomplex ter grootte van 26 zorgeenheden alsmede de vervanging van een bedrijfswoning door een reguliere woning.

De omvang van de ontwikkeling blijft onder de drempelwaarden (een oppervlakte van 100 hectare of 2.000 woningen) en is gezien de aard en omvang van de herontwikkeling niet aan te merken als stedelijk ontwikkelingsproject. Het ruimtebeslag neemt af door het project, aangezien het bebouwd oppervlak afneemt en het bouwvolume van de twee te realiseren hoofdgebouwen niet groter is dan bestaand. Het project is in voorgaande paragrafen reeds getoetst op eventuele effecten op alle relevante milieuaspecten en geen van deze effecten wijzen op belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De herontwikkeling geeft dan ook geen aanleiding tot het opstellen van een milieueffectrapport.

bestemmingsplan Oorgat 6/6a

61

Oorgat 6/6a

Hoofdstuk 5 5.1

Planregeling

Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

5.2

Opzet planregels

De regels bestaan uit vier hoofdstukken. In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels van de regels worden de bestemmingen geregeld. De artikelen geven de toegelaten functies en de bijbehorende bouw- en gebruiksmogelijkheden weer. De regels zijn aangevuld met omschrijvingen van de in de regels gebruikte begrippen en een regeling voor de wijze van meten (zie Hoofdstuk 1 Inleidende regels). De Algemene regels, waaronder ontheffings-, aanduidings- en procedureregels, zijn terug te vinden in hoofdstuk 3 van de bij het plan behorende regels. Hoofdstuk 4 bevat tenslotte de Overgangs- en slotregels. Voor het opstellen van de planregels is zoveel mogelijk aangesloten op de plansystematiek zoals deze in Volendam wordt toegepast. De in het plangebied voorkomende bestemmingen worden toegelicht in paragraaf 5.3.

5.3

Bestemmingen

De in het plangebied voorkomende hoofdgroepen bestemmingen, al dan niet met bijbehorende (hoofd)functies/ gebruiksdoelen (in alfabetische volgorde) en gebruiken van de gronden, zijn de volgende.

Artikel 3 - Maatschappelijk Het te realiseren kleinschalig woonzorgcomplex is een verzorgingshuis met zorgappartementen, een zorghotel, een hospice, dagbesteding en daaraan ondergeschikt ondersteunende horeca. Omdat dit een specifiek gebruik is, is dit in de bestemmingsomschrijving nadrukkelijk benoemd. Het erf wordt ingericht als tuin en aan de zijde van Oorgat worden parkeervoorzieningen voor auto's gerealiseerd. Het terrein grens aan water. Op het perceel komt tevens een gebouwde fietsenstalling. De bestemmingsomschrijving is daarom zodanig geformuleerd dat deze inrichting mogelijk wordt gemaakt. De bouwregels sluiten aan bij de plansystematiek van het voorheen geldende bestemmingsplan 'Oorgat e.o.'. Dat wil zeggen dat de situering van de gebouwen op de planverbeelding wordt aangegeven door middel van bouwvlakken (artikel 3.2.2 onder a). Alleen de fietsenstalling annex berging mag buiten het bouwvlak worden gebouwd, mits niet groter dan 50 m2 en niet hoger dan 3 meter. De toegelaten goot- en bouwhoogte wordt weergegeven op de planverbeelding, waaraan wordt gerefereerd in artikel 3.2.2 onder b en c. De bouwhoogte van hoofdgebouwen en daaraan aangebouwde uitbouwen wordt gemeten vanaf de hoogte van de weg op de dijk. Waar het

62

bestemmingsplan Oorgat 6/6a

Oorgat 6/6a

maaiveld lager ligt dan de weg is de hoogte vanaf maaiveld dus hoger dan de hoogte vanaf de weg. Deze wijze van meten volgt uit artikel 2.3 in samenhang met artikel 2.10.

Artikel 4 - Wonen De te realiseren reguliere woning en de daarbij behorende tuin is bestemd als 'Wonen'. Dat omvat tevens de parkeergarage naast de woning. Net als bij de bestemming 'Maatschappelijk' geeft het bouwvlak aan waar de woning gebouwd mag worden, inclusief de garage en de als optie ontworpen uitbouw aan de achtergevel. De goot- en bouwhoogte wordt ook voor dit hoofdgebouw en de aangebouwde bijgebouwen gemeten van de weg op de dijk.

Artikel 5- Waarde - Archeologie De archeologische waarden in het plan worden beschermd door het aangeven van gebieden van archeologische waarde door middel van een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Dit zijn gebieden waarbinnen archeologische vindplaatsen kunnen worden verwacht. Wanneer binnen dit gebied de bodem boven een bepaald oppervlak wordt verstoord is voor deze verstoring een omgevingsvergunning voor de activiteiten bouwen of aanleggen nodig. De aanvrager is vervolgens verplicht een archeologisch vooronderzoek te laten uitvoeren. Doel van dit onderzoek is vast te stellen of op de plek waar de bodem wordt verstoord, een vindplaats aanwezig is en of deze vindplaats door de voorgenomen werkzaamheden wordt verstoord. Voor de gronden met de dubbelbestemming (in dit bestemmingsplan betreft dat het gehele plangebied) zijn bij een verstoring kleiner dan 50 m² of ondieper dan 35 cm geen archeologische maatregelen nodig. Deze regeling en maatvoering is identiek aan het voorgaande bestemmingsplan 'Oorgat e.o.'

Artikel 6- Waterstaat - Waterkering Voor de in het plangebied aanwezige regionale waterkering is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van het behoud, instandhouding en versterking van de waterkering.

5.4

Algemene regels

Artikel 7 - Anti-dubbeltelregel Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.

Artikel 8 - Algemene bouwregels Algemene bouwregels zijn van toepassing op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. In dit artikel zijn enkele regels opgenomen die gelden, zoals toegelaten overschrijdingen en een verwijzing naar wet- en regelgeving.

Artikel 9 - Algemene gebruiksregels

bestemmingsplan Oorgat 6/6a

63

Oorgat 6/6a

Het algemene verbod om de grond te gebruiken in strijd met de aan de gronden gegeven bestemming is opgenomen in landelijke wetgeving. In dit artikel zijn enkele specifieke vormen van gebruik als verboden gebruik aangemerkt. Daaronder valt onder meer het verbod op enkele bedrijfstypen die vanuit milieuhygiënisch oogpunt ongewenst zijn en seksinrichtingen.

Artikel 10 - Algemene afwijkingsregels Hierin zijn onder meer afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van het oprichten van bijvoorbeeld antennemasten voor mobiele telefonie, beperkte overschrijdingen van bouwgrenzen en het toelaten van nieuwe nutsgebouwen. In deze regel is het vergroten van de bouwhoogte van gebouwen uitgezonderd van de afwijkingsbevoegdheid, zodat de op de planverbeelding weergegeven goot- en bouwhoogte niet kan worden vergroot.

Artikel 11 - Overige regels In de artikelen 5.5 en 10.1 zijn verwijzingen naar momenteel geldende wetgeving opgenomen. De bepaling in Artikel 11 zorgt ervoor dat bij toekomstige wetswijzigingen (zoals de Omgevingswet) het toetsingskader binnen dit bestemmingsplan gelijk blijft aan het ten tijde van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan geldende wettelijke kader. Daarmee wordt rechtszekerheid geborgd.

Artikel 12 - Overgangsrecht De formulering van de overgangsregels is voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening. Het overgangsrecht dient om bouwwerken en gebruiksvormen, die in het verleden legaal zijn gerealiseerd maar nu afwijken van het nieuwe plan, (voorlopig) gehandhaafd respectievelijk voortgezet mogen worden. Zolang voldaan wordt aan de overgangsregels, worden deze bouwwerken en gebruiksvormen gedoogd.

Artikel 13 - Slotregel De slotregel regelt de naam waarmee het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

5.5

Handhaving

De in het plan opgenomen regelingen met betrekking tot gebruik (gebruiksregels) en bebouwing (bouwregels) vervullen een belangrijke rol in de bescherming van de in het gebied aanwezige waarden. Een snelle en zorgvuldige afhandeling van aanvragen om omgevingsvergunning, alsmede toegankelijkheid van de regels voor de burger zal mede bijdragen aan de naleving en effectiviteit van deze regelingen. In dat kader is gestreefd naar een actueel bestemmingskader met duidelijke regelgeving. Anderzijds verdienen zowel preventieve als repressieve handhaving aandacht. Door middel van toezicht zullen illegale situaties in het gebied worden gesignaleerd en tegen eenmaal geconstateerde overtredingen zal daadwerkelijk moeten worden opgetreden. Een adequate handhaving van de gestelde regels komt ook ten goede aan de naleving van die regels.

64

bestemmingsplan Oorgat 6/6a

Oorgat 6/6a

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de financiële haalbaarheid van het plan aangetoond te worden. Dit om te voorkomen dat een rechtssituatie ontstaat die niet realistisch blijkt te zijn. In afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen ten aanzien van grondexploitatie. In artikel 6.12 lid 1 is daarbij bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen en indien er kosten zijn die verhaalbaar zijn. De in lid 1 opgenomen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan geldt niet indien het verhaal van kosten op een andere manier verzekerd is (zoals doordat het grondeigendom bij de gemeente ligt en de kosten worden verhaald door gronduitgifte) of indien het stellen van eisen of regels niet noodzakelijk is. Dit volgt uit artikel 6.12 lid 2 Bro. In dit geval is geen sprake van verhaalbare kosten.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie De initiatiefnemer heeft een Communicatie- en participatieplan opgesteld (zie Bijlage 15) in het kader waarvan op 21 mei 2021, 5 oktober 2021 en 8 juni 2022 bewonersavonden zijn georganiseerd. De verslagen daarvan zijn bijgevoegd als Bijlage 16, Bijlage 17 en Bijlage 18. |In de verslagen zijn de wensen/zorgen/opmerkingen van omwonenden weergegeven en heeft de initiatiefnemer aangegeven hoe daarmee is omgegaan en tot welke aanpassingen van het plan dat heeft geleid. Bijlage 14 bevat een samenvatting van het participatietaject, waarnaar kortheidshalve wordt verwezen. 6.2.2 Inspraak en overleg Het concept ontwerp bestemmingsplan is, ingevolge artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), van 28 april tot en met 19 mei 2022 voorgelegd aan het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, De veiligheidsregio, Provincie Noord-Holland en Staatsbosbeheer. Alleen van de provincie is een reactie ontvangen, daarop wordt hierna puntsgewijs ingegaan. 1. Provincie Noord-Holland 1.1 Ons advies ten aanzien van de instandhouding of versterking van de kernkwaliteiten van de Stelling van Amsterdam is positief. Van toepassing op deze ontwikkeling is artikel 6.49 OV NH 2020, wat instandhouding of versterking van de kernkwaliteiten van de Stelling van Amsterdam inhoudt.

De voorgenomen ontwikkeling is gelegen in de zogenoemde kernzone, het ligt namelijk in de schootscirkel van het nabijgelegen fort. Hiervoor geldt dat bestaande bebouwing die afbreuk doet aan de open ruimte in de schootscirkel en de zone langs de hoofdverdedigingslijn: kansen tot aanpassing benutten in het kader van een integrale herinrichting van het gebied, waarbij per saldo een verbetering van de ruimtelijke situatie ontstaat. Bij de voorgenomen herontwikkeling van de projectlocatie is met de cultuurhistorische waarde rekening gehouden, het bebouwd oppervlak neemt af en het bouwvolume van de twee

bestemmingsplan Oorgat 6/6a

65

Oorgat 6/6a

te realiseren hoofdgebouwen niet groter is dan bestaand. Wij zien dus een verbetering voor ruimtelijke kwaliteit. Beantwoording gemeente: Van het positieve advies wordt kennis genomen. 1.2 De provincie stelt het op prijs als bij nieuwbouw binnen schootscirkels de bouwontwikkeling grotendeels uitgevoerd wordt in hout zodat de historische relatie met het aanwezige fort zichtbaar blijft in de bebouwing. Beantwoording gemeente: In het WoZoCo worden houten delen toegepast in de topgevels (vooren achtergevel) die in het zicht zijn. Daarnaast wordt aan de voor-, achterzijde en in de aanbouw een houten (bint)constructie toegepast. Het project volledig in houtbouw realiseren is financieel niet haalbaar. 1.3 Aangezien de locatie gelegen is binnen stedelijk gebied en het ARK hierover geen (bindend) advies mag geven, geeft de provincie nog een aantal suggesties voor de verdere uitwerking van de voorgenomen ontwikkeling): Een karakteristiek oud pand wordt gesloopt. Uit de variantenstudie konden wij niet direct op maken of ook onderzocht is (delen van) de bestaande woning te hergebruiken. Door de nieuwe ontwikkeling ontstaat er aan de straatkant (Oorgat) een 'gat' in de doorlopende rooilijn, doordat er geen bebouwing maar een parkeerterrein langs het Oorgat is gesitueerd. Door aan de voorzijde naast de monumentale beuk nog een boom te plaatsen wordt de lijn van de straat meer gecontinueerd.

Hierdoor is er een betere aansluiting met de huidige rooilijn van de bebouwing. Zowel de ontsluiting van het zorgcomplex als eventuele bevoorrading is voor ons in de huidige stukken onvoldoende belicht. In geval van calamiteiten, hoe kunnen de hulpdiensten gemakkelijk bij het zorgcomplex komen? En hoe wordt het zorgcomplex bevoorraad. Gaat dit allemaal via de hellingbaan? Beantwoording gemeente: Het hergebruiken van materialen van de woning is overwogen. De woning is echter dermate slecht dat hier geen materialen van kunnen worden hergebruikt. Het "gat" in de doorlopende rooilijn is meegenomen in het nieuwe ontwerp (zie afbeelding hierna). Er is een extra boom geplaatst om de lijn van de straat te continueren. De ontsluiting van het woonzorgcomplex was geregeld via de trap en de hellingbaan. De hellingbaan blijkt in de praktijk niet veilig voor ontsluiting. Het ontwerp is daardoor aangepast, zie het hierna getoonde aangepast ontwerp.

66

bestemmingsplan Oorgat 6/6a

Oorgat 6/6a

In het ontwerp is de hellingbaan vervangen door een lift. Hierdoor kunnen de hulpdiensten en ook vuilcontainers makkelijker naar het hogere niveau aan het Oorgat komen. Zowel Welstand als de toekomstige zorgexploitant waardeerde deze wijziging op esthetische en praktische gronden. 1.4 Ten aanzien van de regionale waterkering willen wij graag verzoeken hier rekening mee te houden en advies in te winnen bij het waterschap. Beantwoording gemeente: in de voorbereiding van het bouwplan en het bestemmingsplan is meedere malen overleg gevoerd / advies ingewonnen bij het Hoogheemraadschap. Het resultaat daarvan is te lezen in paragraaf 4.5.7. Het voorontwerp bestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro voor advies toegezonden aan het Hoogheemraadschap.

bestemmingsplan Oorgat 6/6a

67

Oorgat 6/6a

Hoofdstuk 7

Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Oorgat 6/6a' ligt gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. Gedurende de periode van terinzagelegging is een ieder in de gelegenheid om een schriftelijk of mondelinge zienswijze naar voren te brengen.

68

bestemmingsplan Oorgat 6/6a