Bijlage 1 deel 2 Ontwikkelkader transformatie Julianaweg Volendam (toegevoegd ivm vastlopen bijlage 1)

Met het terugbrengen van planologische hinder tot het niveau van de feitelijke hinder wordt een bedrijf dat geen concrete voornemens heeft om gebruik te maken van die planologische ruimte, niet benadeeld. Als hindergevende bedrijven zelf tot transformatie willen overgaan dan lost deze hinder zich op via het planologisch mogelijk maken van deze transformatie. Bij de wijziging van het omgevingsplan wordt dan de nieuwe functie aan de locatie toegedeeld en de oude (hindergevende) bedrijfsfunctie aan de locatie ontnomen. Als private partijen tot herontwikkeling willen overgaan en met een hindergevend bedrijf op een naastgelegen perceel overeenstemming bereiken over het beperken van de hinder zodat woningen gebouwd kunnen worden, dan verwerkt de gemeente dat bij de wijziging van het omgevingsplan. De bereikte overeenstemming moet dan worden aangetoond en geborgd.

113

8.5 Kostenverhaal Vanuit een faciliterende grondpolitiek verwerft de gemeente in hoofdzaak geen gronden voor herontwikkeling maar laat dat over aan de eigenaren. In uitzonderingsgevallen zal de gemeente pogingen doen om gronden te verwerven, bijvoorbeeld om te kunnen beschikken over voldoende grond om de aanleg of verbreding van een weggedeelte te kunnen afronden of een essentiële ontwikkeling mogelijk te maken. De keus om al of niet over te gaan tot herontwikkeling is een verantwoordelijkheid van de eigenaren. Dat betekent dat eigenaren zelf onderzoeken of een herontwikkeling haalbaar is, ook in financieel opzicht. In dit verband is het gebruikelijk om te spreken over de businesscase van een eigenaar of de businesscase van een initiatief. Dat kan voor het gebied van de Julianaweg ook een initiatief van meerdere eigenaren zijn die een bepaalde samenwerking aangaan om samen hun mogelijkheden te optimaliseren en zo meerwaarde te creëren of hun opstallen aan een ontwikkelaar te verkopen. Kostenverhaal De gemeente is op grond van de wet verplicht om gemeentelijke kosten te verhalen op initiatiefnemers. De gemeente geeft daarbij in beginsel voorrang aan het aangaan van anterieure overeenkomsten (de privaatrechtelijke route) boven kostenverhaal via een planologisch besluit (de publiekrechtelijke route). Indien nodig kan de gemeente kiezen voor de publiekrechtelijke route. 114

Het kostenverhaal ziet toe op verschillende typen kosten. Voor de transformatie spelen kosten op twee verschillende schaalniveaus: 1.

kavelgebonden kosten die alleen samenhangen met een individuele ontwikkeling; 2. gebiedseigen kosten die samenhangen met de ontwikkeling binnen het transformatiegebied; Een derde niveau dat kan worden onderscheiden is het niveau van de gebiedsoverstijgende kosten. De gemeente heeft echter geen regeling voor het verhalen van gebiedsoverstijgende kosten. Als de gemeente in de toekomst een dergelijke regeling vaststelt, zal deze onderdeel worden van het kostenverhaal. Ad 1. Kavelgebonden kosten De kavelgebonden kosten hangen direct samen met de ontwikkeling van een individueel initiatief. Daarbij maken we onderscheid in de gemeentelijke plankosten en kosten vanwege nadeelcompensatie. Gemeentelijke plankosten: het gaat in elk geval om de gemeentelijke plankosten voor de begeleiding en beoordeling van het planologisch traject. De kostenverhaalsbijdrage voor de plankosten wordt per initiatief bepaald op basis van het rekenmodel dat behoort bij de regeling plankosten van de Omgevingsregeling (de zogenaamde plankostenscan). Daarnaast is het mogelijk dat de gemeente kosten maakt voor fysieke maatregelen in de openbare ruimte, uitsluitend voor het individuele initiatief. Ook deze kosten worden als kavelgebonden kosten verhaald en bepaald op basis van een raming en/of de werkelijke kosten.

Kosten van compensatie van te lijden nadeel als gevolg van planologische besluiten De gemeente hanteert als uitgangspunt dat als het planologisch faciliteren van een initiatief leidt tot nadeel voor nabijgelegen percelen (indirecte schade), de initiatiefnemer het bedrag van het te compenseren nadeel aan de gemeente dient te vergoeden. Dat geldt ook in gevallen waarin de gemeente, ten behoeve van het faciliteren van een initiatief, bouwof gebruiksmogelijkheden op nabijgelegen percelen beperkt. Met zulk terugdringen ontstaat dan nadeel dat de gemeente moet compenseren (directe schade). Het vergoeden van zowel indirecte als directe schade aan de gemeente zal dan door de initiatiefnemer geborgd moeten zijn.

Mocht de gemeente in uitzonderingsgevallen kiezen voor de publiekrechtelijke route van kostenverhaal en er dan sprake zijn van te verwachten kosten van nadeelcompensatie, dan worden deze kosten meegenomen in het totaal van de te verhalen kosten in het betreffende kostenverhaalsgebied. Een overweging is om het gebied van het planologisch besluit (en daarmee ook het kostenverhaalsgebied) zo af te bakenen dat ook derden die meeprofiteren meebetalen aan de kosten van nadeelcompensatie. Dat is dan onderdeel van de kostenverhaalsbijdrage op grond van de kostenverhaalsregels van dat kostenverhaalsgebied.

Gebiedsfonds Julianaweg

Ad 2. Gebiedseigen kosten De transformatie vraagt grote (gemeentelijke) investeringen. Deze kosten houden verband met de plankosten, de inrichting en onderhoud van de openbare ruimte en realisatie van maatschappelijke voorzieningen.

Het fonds wordt gevuld met onder andere kostenverhaalsbijdragen van initiatiefnemers en kan daarna bij voldoende omvang worden aangewend voor de benodigde investeringen in het gebied. Daarbij moet rekening worden gehouden met het risico dat de herontwikkeling van locaties stopt en daarmee geen geld meer in het gebiedsfonds komt. Er wordt dus gestuurd op echt noodzakelijke en voorwaardelijke investeringen die nodig zijn voor de herinrichting van de openbare ruimte. Naast de eerdergenoemde exploitatiebijdragen van initiatiefnemers, biedt het gebiedsfonds ook de mogelijkheid om gevuld te worden met specifieke bijdragen, subsidies of uitkeringen van bijvoorbeeld de gemeente, de provincie, het Rijk of andere organen. Hierdoor kunnen sneller en aanvullende investeringen gedaan worden boven op de basisinvesteringen in het gebied.

a. Plankosten Inmiddels gemaakte kosten, zoals ambtelijke uren en kosten voor onderzoek en advies, en kosten die niet zijn te relateren aan initiatieven van ondernemers, zullen door de gemeente worden gedragen. Overige plankosten worden verhaald op initiatiefnemers. b. Openbare ruimte De spelregelkaart voorziet in een indeling van enerzijds bouwvelden en anderzijds openbare ruimte. De openbare ruimte om de bouwvelden te ontsluiten en van kwaliteit te voorzien zal moeten worden gerealiseerd, of tenminste worden heringericht. Daartoe behoren de wegen, watergangen, de ‘groenzones’ en buurtparkjes, zoals in de spelregelkaart aangegeven. Ook wordt er rekening gehouden met aanpassing van de doorgaande wegen: de Julianaweg, de Mgr. C. Veermanlaan en de Dijkgraaf de Ruiterlaan. De kosten van al deze ingrepen komen ten laste van de transformatie. Hiertoe wil de gemeente een gebiedsfonds ‘Julianaweg’ inrichten. Voor het aangaan van anterieure overeenkomsten stelt de gemeente als voorwaarde dat initiatiefnemers bijdragen aan dit gebiedsfonds.

Gezien het organische karakter van de transformatie en de daarmee samenhangende fasering is een ‘gebiedsfonds Julianaweg’ een passend instrument om financiële middelen te bundelen en in te zetten voor de (her)inrichting van de openbare ruimte. Een gebiedsfonds is in het kader van de gemeentelijke begrotingssystematiek te beschouwen als het creëren van een bestemmingsreserve of als een voorziening. De gemeente zal onderzoeken hoe dit fonds kan worden vormgegeven, zowel binnen de financiële administratie als de planologisch-juridische verankering.

Afbeelding: bijdragen gebiedsfonds in beeld

115

c. Maatschappelijke voorzieningen Een levendig en gemengd woon-werkgebied is van en voor iedereen. Dit vergt een breder en diverser programma dan alleen wonen en werken. Er dient ruimte te zijn voor nieuwe voorzieningen, zoals voor zorg en welzijn, wellicht een buurtcentrum, praktijkruimtes, indoor sportvoorzieningen, ruimtes voor zorg- en consumentverzorgende dienstverlening (zoals een kapper of schoonheidsspecialist) of horeca (zoals lunchroom of koffiezaak). Gelet op de vergrijzing van de bevolking neemt de behoefte aan zorg en aan voorzieningen voor senioren toe. De meest ideale locatie voor deze voorzieningen is nabij het centrum, in de buurt van de zorgcentra Sint Nicolaashof en Gouwzee. Tot voorzieningen voor senioren rekenen we ook de realisatie van woningen geschikt voor zorg aan huis. Daarmee worden woningen bedoeld met nultreden, doorgankelijk voor rolstoel, ruime badkamer en verstevigd plafond. Zodat er intensieve zorg geboden kan worden in de woning. Voorzieningen die commercieel worden geëxploiteerd zijn onderdeel van de business case van private initiatiefnemers. Er zullen echter ook voorzieningen zijn die een publieke functie hebben en die bijdragen aan het algemeen welzijn; zoals sociale cohesie, participatie en leefbaarheid. Die voorzieningen worden vaak gefinancierd met publieke middelen.

Deze voorzieningen dienen op een evenwichtige manier te worden ingepast in het plangebied, op locaties waar deze het meest wenselijk en logisch zijn. De gemeente zal bij de uitwerking in overleg treden met initiatiefnemers waar dergelijke voorzieningen dienen te worden ingepast.

116

Gemeentelijke investeringen Particuliere investeringen zijn noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling in gang te zetten. De gemeente bouwt geen woningen, maar werkt samen met grondeigenaren, marktpartijen en corporaties om de noodzakelijke investeringen te realiseren. Om de ambities te realiseren zijn aanzienlijke investeringen nodig. Mogelijk dat niet alle investeringen kunnen worden gedekt vanuit bijdragen van initiatiefnemers. Het vinden van aanvullende dekkingsmiddelen en cofinanciering is gewenst. Bijvoorbeeld door – voor zover mogelijk - het stroomlijnen van investeringsmiddelen vanuit bestaande (investerings) programma’s (groen, mobiliteit, onderwijs, sport, openbare ruimte, etc.). En het aanspreken van bijdragen, subsidies of uitkeringen van bijvoorbeeld de provincie of het Rijk.

8.6 Planproces en -toetsing Toekomstige initiatieven worden getoetst aan het op moment van besluitvorming over het initiatief van toepassing zijnde beleid, eisen en uitgangspunten uit dit ontwikkelkader, waaronder de spelregelkaart, stedenbouwkundige en overige spelregels en de beeldkwaliteitsparagraaf en de in een intentie- of anterieure overeenkomst gemaakte afspraken. Kwaliteitsborging De transformatie van Julianaweg zal decennia omvatten. De ontwikkelingen vragen om een langdurige en kwalitatieve begeleiding van de planvorming en uitwerking. Om de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit te waarborgen, met behoud van flexibiliteit en ruimte voor het goede gesprek, wordt een werkwijze met een supervisor gehanteerd. Daarmee kan flexibiliteit worden geïntroduceerd in het ontwikkelkader en de spelregels, terwijl tegelijkertijd de controle over de kwaliteit behouden blijft. De supervisor wordt benoemd door het college van Burgemeester en Wethouders en stelt zich op als behoeder van de ruimtelijk-programmatische kwaliteit in het gebied. Hij adviseert over de samenhang van de stedenbouw en over de kwaliteit van de architectuur en de openbare ruimte, mede de duurzaamheidsambities in acht nemend. Hij is betrokken bij de bouwplanen gebiedsontwikkeling voor zowel voor vastgoed, openbare ruimte als civiele werken.

Door de kennis van het gebied en het dorp levert dit een waardevolle input voor de ontwikkelaar maar wordt ook de “couleur locale” gewaarborgd. Hij is ook sparringpartner voor initiatiefnemers en het projectteam van de gemeente. Zo kan de supervisor projecten en plannen op soepele wijze in de juiste richting laten ontwikkelen. De Supervisor heeft de mogelijkheid om na een integrale afweging een positief advies aan het college van Burgemeester en Wethouders te geven op een ontwerpoplossing die niet expliciet in de aanwijzingen van het ontwikkelkader is beschreven. Hierbij dient de indiener van het ontwerp op overtuigende wijze aan te tonen dat het gewenste eindresultaat in relatie

tot de bedoeling van het ontwikkelkader ook op de voorgestelde manier kan worden bereikt. Indien het ontwikkelkader als toetsingskader niet toereikend is, wordt geadviseerd aan de hand van de Welstandsnota gemeente Edam-Volendam. Indien nodig kan de supervisor zich laten ondersteunen door een klein team van de gemeente. Het doel is, naast het toetsen van de kwalitatieve uitvoering van het ontwikkelkader, om zowel de initiatiefnemer als de architect te enthousiasmeren en te begeleiden naar een hoger kwaliteitsniveau. We werken gezamenlijk vanuit een positieve boodschap aan een grote en belangrijke opgave voor EdamVolendam. De werkwijze zal iedere paar jaar geëvalueerd en geactualiseerd worden. Intentieovereenkomst Nadat een initiatiefnemer zich bij de gemeente gemeld heeft, proberen we te komen tot een intentieovereenkomst. Dit is een overeenkomst waarin we op hoofdlijnen afspraken maken over de ambitie, kaders en uitgangspunten voor het betreffende plan. Het doel is om in een bepaalde periode gezamenlijk te onderzoeken of binnen de gemeentelijke kaders kan worden gekomen tot een haalbaar plan. In de intentieovereenkomst leggen we vast welke taken en verantwoordelijkheden beide partijen dragen en aan welke gemeentelijke kosten de ontwikkelaar meebetaalt (zie onderdeel kostenverhaal).

Anterieure overeenkomst Als de initiatiefnemer en de gemeente tot een haalbaar en uitvoerbaar plan komen binnen de gemeentelijke kaders, wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin concrete afspraken worden gemaakt. Deze overeenkomst moet gesloten zijn voordat een bestuurlijk besluit wordt genomen over de planologische wijziging. Met het sluiten van een anterieure overeenkomst verzekert de gemeente het kostenverhaal in de vorm van afspraken over een te vergoeden kostenverhaalsbijdrage. In de anterieure overeenkomst worden doorgaans echter veel meer afspraken vastgelegd over onder andere het toegestane woningbouwprogramma, de fasering, parkeernormering, de planologische procedure en financiële onderwerpen. Wanneer de gemeente en een initiatiefnemer niet tot overeenstemming komen over een voorgenomen ontwikkeling, kan het zijn dat de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk moet verankeren. 117

Colofon Gemeente Edam-Volendam Paola Basseluer Hans Meijers Edel Bording Bouke Bouma Nico Waaijer Dick Silven Sandra Steur Inez van Verseveld Nico Zwarthoed Rijnboutt Frederik Vermeesch Jaap Hoving Robert ten Elsen Damian Lachtara Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling Evert-Jan van Baardewijk Alexander Joordens Max Kruijsse

118