Bijlage 1 deel 2 Ontwikkelkader transformatie Julianaweg Volendam (toegevoegd ivm vastlopen bijlage 1)

Concept ruimtelijk raamwerk dat de basis vormt voor de structuurkaart, zoals afgebeeld op pagina 58-59 61

Een robuust ruimtelijk raamwerk als kader voor ontwikkeling De raamwerkkaart schetst in hoofdlijnen het ruimtelijk kader voor de geleidelijke transformatie van de Julianaweg als geheel. Als aanpasbaar ontwerp biedt het ruimte aan uiteenlopende programmatische invullingen, zonder de samenhang te verliezen. De belangrijkste ruimtelijke structuren worden indicatief weergegeven en vormen de basis voor een geïntegreerd netwerk van openbare ruimten, een functioneel mobiliteitssysteem en een robuust groenen waternetwerk. Dit geheel zorgt voor een sterke verbinding met de omliggende gebieden. Tegelijkertijd bouwt het voort op bestaande kwaliteiten zoals de historische landschapsstructuur, de oriëntatie van de bebouwing, de aanwezige infrastructuur en de huidige kadastrale eigendomsverhoudingen. Hieronder worden de belangrijkste elementen uit de raamwerkkaart nader toegelicht.

Julianaweg: sfeer van continue laan

De Julianaweg is een doorgaande autoverbinding (50 km/uur) en een belangrijk onderdeel van de infrastructuur. Het wegprofiel dat recent (2023) opnieuw is ingericht, heeft de potentie van een laan dat de ruggengraat vormt, de basis van toekomstige ontwikkelingen. Aan de Julianaweg wordt werken afgewisseld met wonen. Een belangrijk onderwerp bij het maken van een aantrekkelijke straat is de beleving op ooghoogte. Het programmeren van levendige plinten van gebouwen draagt sterk bij aan de sociale veiligheid en oriëntatie. Functies en programma krijgen zichtbare activiteit en levendige uitstraling met variaties aan functies per deelgebied. Het maken van adressen (entrees van bedrijven, winkels en entreehallen van woongebouwen) aan de straat en het plaatsen van de nieuwbouw in de rooilijn draagt bij aan het realiseren van een continue en eenduidige sfeer van de toekomstige laan.

Woningbouw maakt belangrijk deel uit van het straatprofiel van de Julianaweg (woningbouwcomplex Naebalsan-dong Seoul; architect OBBA) 62

Dwarsverbindingen

De dwarsroutes Monseigneur C. VeermanlaanDijkgraaf de Ruiterlaan in het gebied (en in mindere mate de buiten het plangebied gelegen Zusterschoolstraat (onderdeel van de oude kom) en de Papaverstraat) vormen de levensaders. Het activeren van deze belangrijke dwarsverbindingen versterkt de ruimtelijke samenhang tussen het plangebied, de omliggende wijken en het landschap van het Markermeer. Essentieel hierbij zijn de zichtlijnen richting het Noordeinde, die het perspectief openen naar de dijk en het water. Deze fysieke verbindingen bieden niet alleen oriëntatie, maar maken ook de karakteristieke schaal en structuur van het waterfront beter duidelijk. Verbindingen met de dijk zijn alleen bedoeld voor langzaam verkeer. Extra verkeer op de Zusterschoolstraat en de Papaverstraat zijn niet gewenst. Introductie van een reeks ‘buurtparkjes’ Een reeks buurtparkjes markeren de belangrijkste openbare ruimteplekken in het gebied. De parkjes zijn brandpunten binnen het weefsel, gevormd door lokale verbredingen van het stratenpatroon. Soms vormen het letterlijke doorbraken van bestaande (bebouwde) kavels. De groene parkruimtes vervullen een verbindende rol en activeren de openbare ruimte door eigentijdse verblijfsplekken te creëren. Zo stimuleren we ontmoeting en creëren we nieuwe, dorpse gemeenschappen.

De buurtparkjes bieden ruimte voor uiteenlopende functies — van een zonnig terras, speelplek of een bankje tot een tijdelijke buitenwerkplek. Daarnaast is een enkel buurtpark geschikt voor kleinschalige evenementen zoals straattheater of bijeenkomsten voor de buurt. De inrichting maakt multifunctioneel gebruik mogelijk, waarbij flexibiliteit en inclusiviteit centraal staan. De gevarieerde invulling van de verschillende parkjes draagt bij aan een consistent ruimtelijk thema, dat als rode draad fungeert binnen de ontwikkeling van de deelgebieden. Elk parkje krijgt een eigen karakter, geïnspireerd op de specifieke dynamiek van het omliggende gebied, en levert zo een herkenbare bijdrage aan de identiteit van elk deelgebied.

Nieuwe (wenselijke) verbindingen en routes

In aansluiting op de buurtparkjes is een reeks nieuwe verbindingen en routes opgenomen in het ruimtelijk raamwerk die wenselijk zijn. Deze verbindingen en routes verbinden de buurtparkjes en vormen daarmee een fijnmazig netwerk van langzaam verkeerroutes en verbindingen binnen het gebied. De verbindingen dienen als intermediaire zone tussen nieuwe ontwikkelingen, verbinden de deelgebieden onderling en worden ingericht als wandel- en verblijfsplek. Het groene karakter van deze ruimtes domineert. De Parallelweg en alle soortgelijke straten/lussen krijgen een flexibele en groene inrichting met de nadruk op verblijfskwaliteit. Dit betekent dat de ruimte zo wordt ingericht dat er veel groen aanwezig is en dat mensen er prettig kunnen verblijven, bijvoorbeeld om te wandelen, zitten of elkaar te ontmoeten. De inrichting kan eenvoudig worden aangepast aan veranderende behoeften. De doorbraken in het bouwblok worden ingericht als groene doorgangen die vooral gericht zijn op langzaam verkeer zoals voetgangers en fietsers. Deze doorsteken zorgen voor een betere verbinding en doorstroming binnen de wijk en dragen bij aan een prettige, groene leefomgeving. en doorstroming binnen de wijk en dragen bij aan een prettige, groene leefomgeving.

Veel groen en langzaamverkeerroutes dragen bij aan een prettige, groene leefomgeving - Knarrenhof Zutphen (woonwijk Hof van Zutphen in Zutphen)

Integratie bestaande karakteristieke elementen en erfgoedwaarden

De landschappelijke structuren in de vorm van water en groen aan Dijkgraaf de Ruiterlaan-Noordeinde (Broeckgouw) en het water en groen aan de Zusterschoolstraat zijn overblijfselen van het historische verkavelingspatroon van de polder. Belangrijke structuren die bijdragen aan de groenbeleving in het gebied. Versterking van deze elementen door ze te verbinden met nieuwe groenstructuren versterkt de oriëntatie in het gebied en draagt bij aan de beleving van het gebied. Ook draagt een stevige groenblauwe structuur bij aan de robuustheid en ecologie van het gebied. Ook zijn in het gebied een aantal karakteristieke industriële gebouwen aanwezig. Het fabrieksgebouw aan de Julianaweg 202 is cultuurhistorische waardevol (bron: Signaleringskaart Bestemmingsplan Julianaweg eo; Tijdbeeld - inventarisatie cultuurhistorische waarden, ARCX-rapport 15 mei 2015). Behoud ervan is wenselijk. Dit geldt mogelijk ook voor een aantal andere gebouwen in het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen is het van belang zorgvuldig te beoordelen welke gebouwen, onderdelen of elementen van de bestaande bebouwing cultuurhistorische of ruimtelijke waarde bezitten en daarom behoudenswaardig zijn. Het pand aan de Julianaweg 202, met zijn beeldbepalende karakter, biedt kansen voor herbestemming.

Een passende nieuwe invulling kan daarbij fungeren als impuls en katalysator voor de ontwikkeling van het omliggende deelgebied.

Integratie oud en nieuw - Noorderhaven Zutphen (foto: Baljon landschapsarchitecten) 63

3.3 Typering openbare ruimte en profielen De structuren worden versterkt met groen en zorgen voor een kwaliteitssprong

64

Groen en blauw raamwerk Doorgaande structuur Julianaweg Dwarsverbindingen (hoofdassen) Groen karakter waterfront (dijk) Groene inrichting straten Openbaar groen Water

Openbare ruimte Versterken interne groene verbindingen Buurtparkjes t.b.v. verblijf en ontmoeting Special buurtpark Parallelweg (industrieel karakter) Zicht op de dijk

Ruimtelijke hoofdstructuur Julianaweg - levendige straat Monseigneur C. Veermanlaan - herprofilering als verblijfsstraat Dijkgraaf de Ruiterlaan - herprofilering met water als drager Herprofilering Parallelweg met toevoeging van groen Groene doorbraken t.b.v. langzaamverkeer Buurtparkjes t.b.v. verblijf en ontmoeting

Bebouwing Behoudenswaardige bebouwing (inclusief gevels) Hoogteaccenten als schakel in de ruimtelijke structuur Contour bouwvelden

65

Herprofilering Julianaweg - van verkeersruimte naar levendige straat De Julianaweg transformeert van een brede, door parkeren en logistiek gedomineerde verkeersruimte (47 meter breed) naar een levendige straat met een profiel van 40 meter. In de nieuwe situatie verdwijnen parkeerplaatsen uit het straatbeeld en maken de verharde ‘wangen’ plaats voor groene zones met bomen en beplanting. Langs de straat ontstaat een aantrekkelijke mix van woon- en werkfuncties. Actieve en gevarieerde plinten zorgen voor levendigheid, ontmoeting en een menselijke maat in het straatbeeld.

Profiel Julianaweg

Werken 12

2 2 1

9

2 2 2

10

5

47

Bestaand profiel

Wonen

Werken

KL

KL

3,5

8,5

12

2 1

9

16 40

Nieuw profiel

66

2 2

8,5

12

3,5

Herinrichting Monseigneur C. Veermanlaan - groene, compacte verblijfsstraat De Monseigneur C. Veermanlaan transformeert van een 25 meter brede wijkontsluitingsweg met een gemengde woon- en bedrijfsfunctie naar een meer stedelijke, groene verblijfsstraat. Het profiel wordt versmald tot 20 meter, waarbij een 3 meter brede groenstrook met bomen een duidelijke scheiding vormt tussen de rijbaan en de voetgangerszone. Fietsers krijgen een gescheiden voorziening. De oriëntatie van de bebouwing op de straat is essentieel voor de ruimtelijke beleving. Actieve plinten en inpandige balkons (loggia’s) zorgen voor levendigheid, sociale veiligheid en interactie tussen gebouw en straat.

Werken

Bestaand profiel

Wonen Wonen / werken

Nieuw profiel 67

Herprofilering Parallelweg - twee varianten voor een kwalitatieve inrichting De Parallelweg wordt de afstand tussen de gevels in de nieuwe situatie versmald tot een profiel van 18 meter. Voor de toekomstige inrichting zijn twee oplossingsrichtingen mogelijk. De herprofilering van de Parallelweg is representatief voor veel ‘lussen’ in het gebied.

Optie 1 – Eenrichtingsverkeer Door invoering van een eenrichtingsverkeersstructuur kan de rijbaan worden versmald. Dit creëert ruimte voor een bredere groenstrook met bomen en een aantrekkelijker verblijfsklimaat. De leefkwaliteit neemt toe, terwijl de verkeersafwikkeling beheersbaar blijft.

Bestaand profiel

Nieuw profiel, optie 1 - eenrichtingsverkeer 68

Optie 2 – Tweerichtingsverkeer Bij behoud van tweerichtingsverkeer blijft de rijbaanbreedte van 6 meter gehandhaafd om de bereikbaarheid te waarborgen. Dankzij een efficiënte inrichting met twee rijstroken, voetpaden en een groene bufferzone, blijft de verkeersafwikkeling in beide richtingen veilig en overzichtelijk. De straat behoudt haar functie als wijkontsluitingsweg, met verbeterde ruimtelijke kwaliteit en meer verblijfspotentie.

Nieuw profiel, optie 2 - tweerichtingsverkeer

Dijkgraaf de Ruiterlaan - water als drager van de ruimtelijke kwaliteit De Dijkgraaf de Ruiterlaan, met een profiel van 45 meter, weerspiegelt de geschiedenis van polderontwikkeling en waterbeheer in de regio. De aanwezige sloten en het groene karakter geven de straat een landschappelijke uitstraling. In de nieuwe situatie wordt het water actief ingezet als ruimtelijk structuurelement: gebouwen worden Profiel Dijkgraaf de Ruiterlaan georiënteerd op het groen en het water, waardoor zichtlijnen en verblijfskwaliteit verbeteren. De Profielbieden Dijkgraaf de Ruiterlaan groene kades ruimte voor het aanleggen van informele verblijfsplekken, waarmee het functionele waterlandschap wordt verbonden met het dagelijks gebruik en de beleving van de openbare ruimte.

Werken

7

3,5

4,5 1,5 3

3

7

3,5

4,5 1,5 3

3

6,5

6

5,5

4,5

6,5

6

5,5

4,5

6,5

6

5,5

4,5

6,5

6

5,5

4,5

45

45

Bestaand profiel

Wonen / werken

7

3,5

4,5 1,5 3

3

7

3,5

4,5 1,5 3

3

45

45

Nieuw profiel 69

aak

Groene doorbraken als informele routes en verblijfsruimtes Binnen elk bouwveld of gebouwcluster zijn strategisch geplaatste doorbraken opgenomen in het ruimtelijk raamwerk. Deze informele groene routes sluiten aan op een fijnmazig netwerk voor voetgangers en fietsers en versterken de algehele toegankelijkheid van het gebied. Het profiel van deze routes bestaat uit een 15 meter brede zone met een informeel karakter, waar verblijf en langzaam verkeer centraal staan. Een vier meter brede ‘loper’ vormt de ruggengraat van de route, waaraan entrees van gebouwen zijn gekoppeld en waar ruimte is ingericht voor fietsparkeren en ontmoeting. De groene inrichting is leidend: beplanting en bomen in de vollegrond zorgen niet alleen voor een aangenaam straatbeeld, maar dragen ook bij aan de ecologische waarde, verkoeling en opvang van regenwater.

4

4 8

1 4,5

4 15

Nieuw profiel 70

4,5 1

Verbinding tussen deelgebied 2 en 4 – versterking hoofdas en verblijfswaarde De verbinding tussen deelgebied 2 en 4 (Julianaweg) ligt in het verlengde van de Monseigneur C. Veermanlaan en fungeert als een belangrijke dwarsroute binnen het gebied. Het bestaande profiel van 8 meter wordt verbreed naar 20 meter en krijgt een overwegend groene inrichting. Deze verbreding biedt ruimte voor voetgangers, fietsers en verblijf. Als de toekomstige bebouwingsstructuur hier aanleiding toe geeft, kan het profiel verder worden verbreed om extra verblijfskwaliteit en programma (zoals zitranden, groenzones of fietsparkeren) toe te voegen. Zo groeit de route uit tot een aantrekkelijke, groene verbinding met functionele en ruimtelijke meerwaarde.

Bestaand profiel

Nieuw profiel 71

4. Spelregels

72

Dit hoofdstuk beschrijft de stedenbouwkundige spelregels voor de bouwvelden die volgen uit de ruimtelijke dragers en de structuurkaart.

73

De in dit hoofdstuk opgenomen spelregelkaart en spelregels bieden bedrijven en ontwikkelaars duidelijkheid om zelf invulling te geven aan een initiatief. Op de spelregelkaart staan de globale kaders, zoals toegestane bouwvolumes en programma. De spelregels bestaan vervolgens uit een set van stedenbouwkundige en overige spelregels. De stedenbouwkundige spelregels bevatten een concretisering van stedenbouwkundige principes waaraan moet worden voldaan. De overige spelregels bestaan vervolgens uit twee delen: algemene spelregels (in deze paragraaf) en gedetailleerde spelregels, die in een bijlage zijn uitgewerkt. Bij het uitwerken van de spelregels is gestreefd naar draagvlak bij belanghebbenden. Aan de hand van concrete initiatieven is de werkbaarheid van de spelregels getoetst door het uitvoeren van zogenaamde botsproeven. Bij deze verkenning zijn ook eigenaren binnen het gebied geconsulteerd. Bevindingen zijn verwerkt in de spelregels. De gemeente behoudt zich het recht voor om spelregels en ontwikkelkader aan te passen om in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen en bevindingen tijdens het transformatieproces. De spelregelkaart en spelregels zijn geen juridisch document. Partijen kunnen er geen rechten aan ontlenen.

Maar ze scheppen wel verwachtingen, omdat ze duidelijkheid aan eigenaren en ontwikkelaars geven wat de gemeente met een gebiedsontwikkeling wil dan alleen een globale visie of strategie. Met deze regels komen ruimtelijke initiatieven sneller tot stand binnen de gestelde kaders.

74

. Een bijkomend voordeel van een dergelijke revitadat hiermee vaak ook de milieuhinder afneemt.

usinesscentrum Kaap Noord in Amsterdam

Cityfab 1 in Laken, België

sinesscentrum Kaap Noord is een compact bouw waarin alle functies naast, onder en boven aar zijn ondergebracht. De bedrijfsruimten zijn rdeeld over twee lagen, met een gezamenlijke tree. Het parkeerdak functioneert als een eede maaiveld.

Bij Cityfab 1 zijn meerdere principes toegepast voor een intensiever ruimtegebruik. Er is een gezamenlijke parkeergarage voor personeel, een gezamenlijke entree voor meerdere bedrijfsruimten en er is een openbaar Fablab waar machines en 3D-printers door verschillende bedrijven gedeeld worden.

Individuele herontwikkeling industrieel gebouw Rozenburg

(DerksenWindt architecten) n: Google Streetview

Collectieve herontwikkeling industrieel gebouw Cityfab Laken, België

Bron: Google Streetview

Herprogrammering naar wonen - referentie loodswoningen Cruquius Amsterdam (LEVS architecten)

De hiernaast weergegeven referentiebeelden tonen mogelijke scenario’s voor de herontwikkeling van de Julianaweg, gericht op intensivering van het bedrijventerrein door individuele en/ of collectieve herontwikkeling, de transformatie en herprogrammering van bestaande bedrijfsbebouwing waarbij de herkomstwaarde van het bestaande vastgoed optimaal wordt benut, en op functiemenging met uiteenlopende accenten — van een primair op werken gerichte invulling tot overwegend wonen, of een evenwichtige combinatie waarin wonen en werken in balans zijn. Evenwichtige combinatie waarin wonen en werken in balans zijn 75

4.1 Spelregelkaart

gelkaart Julianaweg

nlaan

Dijkgraaf de Ruiterlaan

erma

e M.C. V

Edisonstraat

JULIANAWEG

Noordeinde

Zone met hoogtebeperking (bouwhoogte maximaal 3 bouwlagen)

76

Bouwvelden DYNAMISCH GEMENGD - Kernmilieu met veel reuring (FSI 2.0; bouwhoogte 4-5 lagen; mininmaal 20% niet-wonen; minimaal 50% groen totaal, waarvan minimaal 10% volle grond PRODUCTIEF MILIEU - Mix van werken en wonen aan de Julianaweg FSI 2.0; bouwhoogte 4-5 lagen; minimaal 10% niet-wonen; minimaal 50 % groen totaal, waarvan minimaal 10% volle grond DORPS BEDRIJVIG - Rijke variatie gebouwtypologieen, gestapeld met mix aan woon- en werkfuncties (FSI 1.5; bouwhoogte 3-4 lagen; maximaal 10% niet-wonen; minimaal 70% groen totaal, waarvan minimaal 20% volle grond

Stad op ooghoogte Kerngebied - UItnodigende plinten met een commerciele, culturele- of zorgfunctie. Waardevolle gebouwen zoals Nivosch Schoenenfabriek vormen de publieke parels van de wijk Julianaweg - Afwisseling van werk- en woongebouwen bepalen het straatbeeld. De plint is transparant, vormt een prettige overgang naar de straat en accentueert de belangrijkste dwarsroutes M.C. Veermanlaan en Dijkgraaf de Ruiterlaan Dwarsverbindingen - Representatieve werkfuncties in de plint (combinatie van kantoren, kleinschalige bedrijvigheid en/of wonen) Dijkbebouwing - Kleinere korrel met meer ruimte voor groen. Voornamelijk woonfuncties Orientatie voorgevel - Voordeuren aan de straat Mogelijke orientatie gevels aan het groen (oa Edisonstraat)

Specials Magneetfunctie - industrieel karakter buurtpark Gebouwen die behoudenswaardig zijn worden getransformeert, met aandacht voor de bijzondere industriële architectuur Hoogteaccent - Woongebouwen met plintfunctie. Bouwhoogtes 20-23 -30 meter (maximum bouwhoogtes)

Openbare ruimte Buurtpark Bestaande verbinding Nieuwe verbinding voor langzaam verkeer Verbinding 15 meter breed; min 80% groen; bomen in volle grond

0

20

40

60

80

100 m

1:1000

77

4.2 Stedenbouwkundige spelregels 1. De bebouwing volgt grotendeels de rooilijn en versterkt daarmee een levendig en gevarieerd straatbeeld

2. Bouwvelden zijn publiek toegankelijk

3. Elk gebouw heeft zijn unieke vorm en karakter

4. Pandsgewijze ontwikkeling binnen gebouwclusters

- De bebouwing staat overwegend in de rooilijn, doch met een maximum van 70% - Verspringingen zorgen voor een dynamisch, organisch straatbeeld (punt 5)

- Herkenbare vorm en functie van het gebouw - Diversiteit in architectuur, materialen, kleuren en geschiedenis - Onderscheidend op basis van sfeer van de plek en deelgebied

5. Goede overgang tussen privé en openbaar

ate

Priv

blic

Pu

- Gebouwen met publieke functie georiënteerd op de straat - Overgang woningen naar de straat met een bufferzone (Delftse stoep of voortuin) - Balkons aan de straat worden aangemoedigd

7. Levendige gebouwhoeken - Hoeken van gebouwen als belangrijke oriëntatiepunten - Ruimtes op belangrijke hoeken gereserveerd voor levendige functies - Zichtlijnen bij bochten (?)

78

- De bebouwing biedt ruimte voor publieke doorgangen - Ten minste twee, bij voorkeur drie of meer toegankelijke openingen per deelgebied - Minimale breedteprofiel doorgangen is 3.00 meter

- Variatie aan kavelbreedtes voor een levendig straatbeeld - ‘Staande’ (hoger dan breed) en ‘liggende’ panden (breder dan hoog) wisselen elkaar af - Naastgelegen panden t.o.v. elkaar moeten in hoogte met één verdieping verspringen.

6. Transparante en uitnodigende plinten - Transparante plint voor een levendig straatbeeld en sociale veiligheid - Woonplint minimaal 3.50 meter hoog - Werkplint minimaal 4.50 meter hoog - Extra architectonische aandacht voor de begane grond

8. Hoogteaccenten worden in samenhang met de onderbouw ontwikkeld

- Het gebouwaccent maakt onderdeel uit van een gebouwcluster met aantrekkelijke functie in de plint - Gebouwaccenten bij voorkeur op de hoek van de straat -

9. Stimuleer sociale ontmoeting - Bouwvelden of gebouwclusters zijn verbonden met de straten door een fijnmazig voetganger/fiets netwerk - Stimuleer hierin ontmoeting d.m.v. inrichtingselementen en het ontwerp van de binnentuinen

11. Adressen op straatniveau

10. Slim gebruik van de beschikbare ruimte - Nieuwe ontwikkelingen zijn van toegevoegde waarde voor de leefomgeving - Parkeren wordt hoofdzakelijk collectief opgelost - Groene gevels en collectieve binnentuinen worden aangemoedigd

P

12. Programmatische mix op gebouwen blokniveau - Voldoende voordeuren aan de straat zorgen voor sociale cohesie en ogen op de straat

- Diverse mix van functies op cluster en gebouwniveau n rke We

13. Mix van bestaand en nieuw

d Ol

w Ne

- Een zorgvuldig samengestelde mix van bestaande en nieuwe bebouwing die elkaar versterken - Zorgen voor samenhang en continuïteit in het straatbeeld

15. Parkeren op eigen terrein

P

14. Zichtbaar maken industrieel verleden - Nieuwbouw kent een stoer en industrieel uiterlijk, zichtbaar in gebouwtypologie of dakvorm - Variatie tussen gebouwen is gewenst

16. Bijdrage leveren aan circulariteit en duurzaamheid

- Parkeren op eigen terrein en uit het zicht - Deelmobiliteit en

- Zoveel mogelijk groen en verblijfskwaliteit toevoegen - Bijdragen aan het versterken

samenwerkingen met andere ontwikkelingen wordt gestimuleerd - Parkeergebouwen krijgen fraai uitgewerkte gevels

van de lokale biodiversiteit en het bevorderen van natuurinclusief bouwen. - Hergebruik van materiaal uit de omgeving wordt gestimuleerd

P

79

4.3 Overige spelregels Voor ieder initiatief binnen Julianaweg gelden, naast de spelregelkaart en stedenbouwkundige spelregels, nog overige spelregels. Deze spelregels bestaan uit twee delen: basis spelregels, opgenomen in deze paragraaf; en uitgewerkte spelregels, opgenomen in de bijlage ‘uitwerking spelregels Julianaweg’. De bijlage maakt integraal onderdeel uit van het ontwikkelkader. Er is gekozen voor een bijlage omdat op basis van ervaringen bij de eerste ontwikkelinitiatieven het inzicht kan ontstaan dat aanpassing van de spelregels gewenst is. Aanpassing van een bijlage is dan mogelijk zonder het volledige ontwikkelkader aan te hoeven passen. Basis spelregels • Een gemengd gebied bestaat uit een levendige mix van wonen, werken en voorzieningen in een juiste balans. Voor een succesvol gemengd gebied moet worden voorkomen dat één van de functies overheerst, waardoor een gevoel wordt opgeroepen dat men woont op een bedrijventerrein of werkt in een woonwijk. Mengen creëert kruisbestuiving, mengen vermindert mobiliteit, gemengde gebieden zijn leefbaarder, gemengde gebieden passen zich beter aan (adaptief), mengen stimuleert delen, mengen ligt goed in de (vastgoed) markt, mengen kan een impuls geven aan aangrenzende gebieden. •

80

De beoogde transformatie zal er één van lange adem zijn. Het meest ideale scenario is dat stapsgewijs en deelgebiedgewijs de transformatie plaatsvindt, te beginnen vanuit de randen naar het midden van het gebied. De kans hierop is echter klein. Een gevolg van de gekozen ontwikkelstrategie is dat initiatieven op meerdere, niet met elkaar samenhangende locaties worden gerealiseerd. Dit kan een druk leggen op de leefbaarheid en veiligheid voor nieuwe inwoners na

het realiseren van initiatieven. Er kan sprake zijn van een tijdelijke situatie, immers een transformatie is nooit in één keer af. Maar als omliggende bedrijven niet kiezen voor transformatie, kan er ook sprake zijn van een eindbeeld voor het betreffende initiatief. De gemeente zal daarom bij de beoordeling van nieuwe initiatieven ook de leefbaarheid en veiligheid op korte en lange termijn in acht nemen. •

Bedrijven kunnen aan de hand van het Ontwikkelkader en de spelregels oordelen of transformatie een optie is. De voorkeur gaat uit om bedrijfspercelen in samenhang te beoordelen en te ontwikkelen; dat biedt kansen voor goede stedenbouwkundige invulling, het combineren van functies (zoals parkeren) en het realiseren van goede openbare ruimte. Anderzijds is het belangrijk dat kleinere initiatieven mogelijk zijn, die bijvoorbeeld als katalysator kunnen dienen voor een transformatie in een deelgebied. Door middel van spelregels, maar meer nog dan dat, door het gesprek te voeren, stimuleren we samenwerking van naast elkaar gelegen partijen, zodat initiatieven succesvol kunnen worden uitgewerkt.

•

Het is denkbaar dat er zoveel initiatieven bij de gemeente worden ingediend die voldoen aan de spelregels dat, als ze allemaal slagen, het in de omgevingsvisie gehanteerde aantal van 740 woningen wordt overschreden. In dat geval geeft de gemeente voorrang aan initiatieven die tot gevolg hebben dat belemmerende milieucontouren worden weggenomen. En daarmee samenhangend dat het relatief zware verkeer, dat veelal meekomt met bedrijven in de hogere milieucategorieën, afneemt. Het geven van een dergelijke voorrang kan betekenen dat andere initiatieven in de wachtstand komen.

•

Er zal sprake zijn van een langlopend proces, zonder een duidelijk eindpunt. Er kan nu niet worden vastgesteld hoe en wanneer een transformatie ‘af’ is. Immers bedrijven die er nu voor kiezen hun activiteiten op locatie door te zetten, kunnen over enkele decennia tot een ander besluit komen. De ambitie blijft een gemengd woon-werkgebied. Bij het verdwijnen van bedrijvigheid, bijvoorbeeld door verhuizing naar de Purmer, kan ook sprake zijn dat nieuwe vormen van bedrijvigheid worden teruggebracht, passend bij een woon-werk omgeving. Vanwege de lange

Type werken looptijd kan de behoefte aan woningen, zowel in

aantal alsde in interactiemilieus, doelgroepen, wijzigen. Mocht aan Op basis van maar ook op basis de hand van onderzoek en marktontwikkelingen van het nieuwe bereikbaarheidsprofiel in de toekomst blijken dat er behoefte is aanbrug meer danKanaal 740 van (stadsentree westzijde met nieuwe over woningen en of een andere samenstelling, dan kan Steenenhoek en een nieuwe brug over de Linge) zien dit door de gemeente worden aangepast. we met name in de flanken van De Vleugels (westzijde Schelluinsestraat en noordzijde Spijksedijk) ruimte voor •verzorgende Flexibiliteit houdenenincommerciële het transformatieproces bedrijven voorzieningen. is Daarnaast zal erTecentraal gebied (Stationsgebied belangrijk. veel enintehet gedetailleerde spelregels en Spijksepoort/Linge II Zuid/Arkelsedijk meer ruimte geven wellicht veronderstelde duidelijkheid zijn voor een stedelijk mix van kantoren/kennisintensieve maar kan ook een transformatie volledig op slot bedrijven, maakindustrie en leisure. zetten.kleinschalige Het formuleren van essentiële spelregels Aangezien de westzijde verbonden wordt daarentegen is ook(A27) nodigbeter en geven duidelijkheid. met Maar de regio (Breda-Utrecht) zien we met name kansenop er is speelruimte nodig om – toegespitst voorde nieuwe regionale bedrijvigheid, maar ook de situatie – te kunnen bewegen.

Voor duidelijkheid mogelijkheid het vestigen vanwe perifere detailhandel. naar allevoor partijen hanteren de volgende In deuitgangspunten: Schelluinsestraat zien we van west naar oost een functie zonering, waarbij de minder mengbare werkfuncties aan de westzijde zijn gevestigd. De middenzone van - consistent gemeentelijk beleid voor alle Schelluinsestraat is voorbehouden aan de R&D, productie ontwikkelingen. en technische maakindustrie (gecombineerd met wonen) - gebiedsgerichte afwijking van beleid is en het oostelijk deel van de Schelluinsestraat biedt kansen mogelijk, maatwerk afgestemd op voor kennisintensieve bedrijven en verblijfsaccommodatie. haalbaarheid en locatie duidelijkheid voor Voor het-Stationsgebied wordtinitiatiefnemers ingezet op versterking van prioriteit aan partijen die voldoenbedrijven). aan de De de werkfunctie (kantoren en kennisintensieve essenties (zie hierboven) werkfuncties worden met name geconcentreerd rondom het station en het stadskantoor. • Voor ieder initiatief geldt een Ditdrie houdt in dat Voor‘gelijkwaardigheidsprincipe’. de Lingeoevers worden voor de deelgebieden initiatiefnemers eenSpijksepoort voorstel doen van op LingealsII Zuid, Arkelsedijk en ingezet gelijkwaardige kwaliteitproducerende en daarmee afwijken versterking van kleinschalige bedrijven (maakindustrie).

Voor verkeersaantrekkende functies zien van het ontwikkelkader en de spelregels, dat de we hier minder kansen. het noordelijk deel van de gemeente dat zal Voor meenemen in de beoordeling. Spijksedijk zien we met name kansen voor de kleinschalige, Besluitvorming hierover is voorbehouden aan de lokale verzorgende bedrijven. gemeente. •

Het uitgangspunt is dat bedrijven niet worden onteigend, worden gedwongen om te transformeren of te verhuizen. Over de hele linie gaat het om vrijwilligheid om mee te werken aan transformatie. Bij plandelen die essentieel zijn voor de ruimtelijke structuur en waarbij medewerking van de eigenaar essentieel is, zal het gesprek worden gevoerd.

Kennisintensieve bedrijven

Actieve plinten openen naar de straat en kennen een divers gebruik (Foto: Albert Herder, Noorderhaven Zutphen) Maakindustrie, Havenkwartier Deventer

Functiemix door wonen en werken te integreren binnen het bouwblok genereert meerwaarde voor de omgeving - Hackney Wick Londen (foto: Jim Stephenson, courtesy of dRMM) Gericht op innovatie en duurzaamheid, Kennispark Twente

81

5. Programma

82

Dit hoofdstuk schetst de programmatische ambitie om van de Julianaweg een aantrekkelijke omgeving te maken voor uiteenlopende doelgroepen.

83

In het gebied is een goede mix van verschillende doelgroepen en functies gewenst. Het gebied zal langzaam gaan verkleuren en daarmee zal ook langzaamaan de vraag naar bepaalde (maatschappelijke) voorzieningen toenemen. Daarnaast is het voor de levendigheid van de wijk nodig om niet alleen te focussen op wonen, maar juist ook op andere functies die zich goed verdragen met wonen (en werken). Zo ontstaat een aantrekkelijk woon-werkmilieu dat aanvullend is op de al aanwezige woonmilieus in Volendam.

Een belangrijk uitgangspunt is dat wordt voldaan aan de woonvisie van de gemeente Edam-Volendam. De gemeente volgt, ten tijde van besluitvorming over dit ontwikkelkader, de beleidsuitgangspunten van de regionale Woondeal. Dat wil zeggen dat de gemeente inzet op 2/3e betaalbare nieuwbouw (volgens de definitie van het Rijk) en inzet voor toegroeien naar 30% sociale huur in de voorraad. Op basis van het meest recente woningmarktonderzoek van de gemeente houdt de gemeente rekening met de volgende programmering voor Julianaweg:

Wonen Gezien de woningvoorraad in de gemeente is er vooral behoefte aan kleinere, betaalbare woningen voor starters en voor senioren die een eengezinswoning achterlaten. Gelet op de ligging nabij het centrum, leent dit gebied zich goed voor deze doelgroepen. Elders in de gemeente zijn plannen meer gericht op eengezinswoningen. Voor gezinnen is het gebied minder geschikt. Daarom is de opgave om tenminste 80% appartementen te realiseren verspreid over het gebied. Via de spelregelkaart (maximale bouwhoogtes) zal duidelijkheid zijn of op locaties grondgebonden woningen wellicht interessanter zijn.

Bedragen zijn prijspeil 1 januari 2026

84

Huur/koop Type

Prijs

%

Aantal

Huur

Appartementen

Sociaal (€ 923,93 = 143 punten)

30

200 - 225

Huur

Appartementen

Vrije sector (€1.228,07 = 186 punten)

15

100 - 120

Koop

Grondgebonden

< € 307.000

5

30 - 40

Koop

Grondgebonden

€ 307.000 tot € 420.000

10

70 - 80

Koop

Grondgebonden

> € 420.000

5

30 - 40

Koop

Appartementen

< € 307.000

5

30 - 40

Koop

Appartementen

€ 307.000 tot € 420.000

15

100 - 120

Koop

Appartementen

> € 420.000

15

100 - 120

100

740

Totaal

Bij (toekomstige) aanpassing van beleid, (regionale) afspraken of nieuwe inzichten naar aanleiding van woningmarktonderzoeken, kan de gemeente besluiten om de aantallen aan te passen.

Zorg Er is binnen de gemeente een groot tekort aan woningen, geschikt voor zorg. Gelet op de doelgroep voor Julianaweg en het tekort, is realisatie van een substantieel aantal zorggeschikte woningen nodig. Met deze woningen wordt bedoeld: nultreden, doorgankelijk voor rolstoel, ruime badkamer en verstevigd plafond. Zodat er intensieve zorg geboden kan worden in de woning op het moment dat er behoefte aan is. Deze woningen worden waar mogelijk gepositioneerd in de buurt van voorzieningen voor zorg en welzijn (zoals eerstelijns zorg, praktijkruimtes en ruimtes voor dagbesteding). In de gemeente is er een behoefte aan een grotere (woon)zorglocatie voor ca 20 tot 40 ouder wordende cliënten met verstandelijke beperking en lichamelijke klachten, bij voorkeur aansluitend op de bestaande woonwijk. Werken De ambitie is transformatie naar een woonwerkgebied. Zittende ondernemers die hun bedrijfsvoering willen voortzetten, moeten kunnen blijven ondernemen. Als zij hun bedrijfsactiviteiten willen uitbreiden, is dat onder voorwaarden mogelijk. Bijvoorbeeld dat een uitbreiding de transformatie van een naastgelegen kavel naar wonen niet belemmert. Ook het toevoegen van nieuwe werkfuncties in het gebied is mogelijk. Ook hierbij geldt als uitgangspunt dat deze goed mengen met wonen.

Nieuwe kantoren of bedrijfsvestigingen zijn gebonden aan een maximale omvang, om te voorkomen dat er nieuwe dominante bedrijven komen. Voorzieningen Bij de transformatie dient er ruimte te zijn voor nieuwe voorzieningen die passen in een gemengde woonwerkwijk. Zoals voorzieningen voor zorg en welzijn, praktijkruimtes, kunst en cultuur, buurtcentrum, zorg en consument verzorgende dienstverlening (zoals een kapper of schoonheidsspecialist) of horeca (zoals lunchroom of koffiezaak) e.d. Uitgangspunt is dat nieuw te realiseren voorzieningen een goed functioneren van het woon-werkgebied ondersteunen. Voorzieningen gericht op zorg en welzijn (zoals eerstelijns zorg, praktijkruimtes, jeugdzorg, dagbesteding ed.) worden zoveel mogelijk gecombineerd met nieuw te realiseren woningen die geschikt zijn voor zorg. Er is geen behoefte aan een nieuwe school en bijbehorende binnensportruimte voor beweegonderwijs.

In de spelregelkaart is per bouwveld aangegeven wat procentueel het minimum of maximum aandeel moet zijn van niet-woonfuncties. In bouwvelden waarin een minimum is aangegeven, wordt in gebouwplinten een mix aan levendige functies geprogrammeerd, die zich richten naar de openbare ruimte. Voorstelbare functies zijn functies die zich goed mengen met wonen, zoals kantoren, commercieel-maatschappelijke voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, zorgvoorzieningen, sportscholen, meubelwinkels en winkels in keukens en sanitair, en ambachts- en productiebedrijven tot maximaal categorie 2. Een voorwaarde is dat de bij deze bedrijven behorende eigenschappen, zoals logistieke bewegingen en hinder (geluid, geur ed.) passend zijn bij wonen. Dit dient op een adequate manier te worden geborgd. Nieuwe detailhandelsfuncties, functies met grote verkeer aantrekkende werking zoals bouwmarkten en tuincentra en nieuwe bedrijven met een milieucategorie van 3 of hoger zijn niet toegestaan. 85

6. Beeldkwaliteit

86

Dit hoofdstuk beschrijft het gewenste architectuurbeeld en de beoogde sfeer van de openbare ruimte.

87

6.1 Beeldkwaliteit architectuur Voor de beeldkwaliteit van de Julianaweg worden duidelijke ontwerpuitgangspunten gehanteerd die richting geven aan de gewenste ruimtelijke en visuele identiteit van het gebied. Deze uitgangspunten vormen de centrale leidraad bij de ontwikkeling van het ontwerp en bepalen de beoogde sfeer en het karakter. De in paragraaf 2.3 beschreven Volendamse kwaliteiten vormen het fundament voor het gewenste beeld van de Julianaweg. Deze kwaliteiten verankeren de gebiedsontwikkeling in de lokale identiteit en bieden tegelijkertijd ruimte voor eigentijdse interpretatie. De drie kernwaarden die richting geven aan het ontwerp zijn: 1. bedrijvigheid en bouwnijverheid – het zichtbaar maken van de Volendamse werkethos door een zorgvuldige, ambachtelijke architectuur en levendige plintfuncties; 2. semi-publiek en semi-privaat – het creëren van tussenruimten die ontmoeting stimuleren en waar collectieve en individuele sferen elkaar versterken; 3. landschappelijk dorps – het verweven van een groen, fijnmazig netwerk in het dagelijks leven, waardoor het gebied een herkenbare dorpsstructuur behoudt. De beoogde sfeermilieus onderscheiden zich in dichtheid, functie en programma. Per milieutype worden concrete accenten gelegd die aansluiten op de ruimtelijke structuur, bestaande bebouwing, historische context, landschappelijke kwaliteiten en oriëntatie.

Door deze uitgangspunten consistent toe te passen in de ontwerp- en uitvoeringsfase, ontstaat een samenhangend en herkenbaar geheel met voldoende variatie om de identiteit van elk deelgebied te versterken. Op en rond de Julianaweg komen deze kwaliteiten op contrastrijke wijze samen. De uitdaging is om deze te

88

vertalen naar een woon-werkgebied dat verfijnd en verfrissend is, maar onmiskenbaar Volendams blijft – eigentijds en eigenzinnig, met gevoel voor ambacht en context.

KIVO fabriek Julianaweg (bron: kivo.nl) 89

Ontwerpprincipes en handreikingen Behoud en transformatie: bestaand waardevol weefsel versterken waar mogelijk. Beeldbepalende gebouwen en elementen worden behouden en getransformeerd tot bijzondere (woon/ werk)plekken. Voorbeelden zijn beeldbepalende onderdelen van de AVI- en KIVO fabrieken. - Gebruik het Volendamse vakmanschap en inventiviteit om bestaande (beeldbepalende) gebouwen te transformeren naar bijzondere woningen of (woon) werkplekken. - Laat bijzondere elementen staan in getransformeerde gebouwen én in de openbare ruimte; denk aan dakspanten, constructieve elementen, hijskranen en silo’s. Zo ontstaat een gelaagd beeld waarin de oorsprong en de transformatie van het gebied voelbaar is.

Dobbelmanterrein, Nijmegen (bron: architectenweb.nl) 90

Havenkwartier, Deventer

Dobbelmanterrein, Nijmegen (ontwerp: Dok Architecten)

Zichtbare bedrijvigheid: werkfuncties tonen zich op verschillende schaalniveaus. Werkend Volendam is zichtbaar in het gebruik en de inrichting van de openbare ruimte en architectuur, vooral langs de autoroutes. - Volendammers zijn een bedrijvig volk met een groot werkethos. Dit mag zichtbaar zijn. - Aan de Julianaweg en eerder genoemde lussen, in elk deelgebied is werken zichtbaar; busjes rijden hier en kunnen (tijdelijk) parkeren, laden en lossen. Dit is onderdeel van het beeld. - In de gevels aan deze wegen mogen openslaande, schuif- of garagedeuren zitten. De beeldkwaliteit mengt het woonmilieu met een werkkarakter. - Wonen en werken wordt in de typologieën gemengd op verschillende schaalniveaus in elk deelgebied. Er zijn grotere hallen, kleinere werkunits en woonwerkplekken naast elkaar.

Aan de Julianaweg en ontsluitings’loops’ vindt meer bedrijvigheid plaats

Old Vinyl Factory, Londen (ontwerp: Studio Egret West)

Bedrijvigheid mag zichtbaar zijn - in materialisatie, korrelmaat, dakvorm. Tegelijkertijd is de architectuur verfijnde en goed gedetailleerd

Frederiksallee, Kopenhagen (foto: Rasmus Hjortshøj)

Universiteitscampus, Manchester (ontwerp: Mecanoo) 91

Verfijnde korrelstructuur: ritme, verspringingen en variatie in maat en schaal. De bouwvolumes kennen verschillende (kap)richtingen, verschuivingen en verspringingen. Zo ontstaat een dynamisch beeld met mooie doorkijkjes. - Het gebied kent verschillende ‘korrelgroottes’; van klein (huisjes) tot middelgroot, groot en extra groot (getransformeerd beeldbepalende gebouwen en loodsen). Een korrel als ‘de Botterwerf’ kan ook voorkomen en maakt een mooie schaalsprong. - Als je door het gebied loopt, heb je zicht op kappen en gevels in verschillende richtingen. Overal zijn mooie doorkijkjes. - Er wordt ook gespeeld met verspringingen naar vooren achter, of zaagtanden in de rooilijn. - Bestaande hoekverdraaiingen in het plangebied worden opgepakt en gebruikt als ordenend principe voor de nieuwe verkaveling.

Vabel, Chamerleyne

92

Feuerwehrareal, Berlijn / Bjerglandsbyen

Hilton NDSM, Amsterdam

Eigentijdse architectuur: met aandacht voor materiaal, detail en het Volendams ambacht als inspiratiebron. Het architectuurbeeld past bij Volendam, maar op een zachte, subtiele, en eigentijdse manier. Het vakmanschap van Volendam wordt ingezet voor duurzaamheid en detaillering. - Het architectuurbeeld is niet historiserend, maar wel passend. Het is een zachte, meer abstracte voortzetting van de kwaliteiten en kenmerken van Volendam. Dat kan wellicht door de drie ‘materiaalvlakken’ (steen, hout (in groen), en het dakvlak) opnieuw te gebruiken, maar abstracter. - Daarmee ontstaat ook een relatie met het werkmilieu, waar bijvoorbeeld de profilering van staalplaten op houten gevelbekleiding lijkt. - Rondom de wegen wordt dit gemengd met een beeldkwaliteit die meer bij het werken past. De transformatie van beeldbepalende gebouwen geeft het een uniek karakter. Een eigenzinnig en eigentijds Volendams woon-werkgebied.

Toekomstsfeerimpressies van Volendam gegenereerd door Rijnboutt met gebruik van AI

93

6.2 Beeldkwaliteit openbare ruimte Volendam kenmerkt zich door een dorpsstructuur waarin semi-private en semi-publieke ruimtes een belangrijke rol spelen. Voortuinen, stoepjes, binnenpleintjes en groene hofjes vormen waardevolle tussenruimtes waar ontmoeting en verblijf op een informele manier plaatsvinden. Ook de smalle straatjes en steegjes dragen bij aan deze sociale dynamiek en versterken het gevoel van menselijke schaal en nabijheid. Voor de Julianaweg wordt bewust ingezet op het faciliteren van dit soort informeel ruimtegebruik. Het stedenbouwkundig concept van serial vision (Gordon Cullen, 1961) vormt daarbij een belangrijk uitgangspunt. De inrichting van de openbare ruimte is gericht op de beleving van de voetganger, met een zorgvuldig gecomponeerde opeenvolging van zichtlijnen, verblijfsplekken en plintfuncties. Deze elementen worden ingezet als ontwerptools om ruimtelijke variatie, verrassing en ontmoeting te stimuleren – precies zoals dat past bij de Volendamse identiteit.

94

95

Ontwerpprincipes en handreikingen Hoofdrol voor de semi-private zone De semi-private zones voor de woningen zijn de levensaders van het plan. Deze zijn mee-ontworpen, op eigenaarschap, privacy, vergroening en ontmoeting. - Alle woningen op maaiveld hebben een semi-private zone. Er is een bibliotheek van mogelijkheden - van een extra brede (openbare) stoep tot een Delftse (Volendamse) stoep tot een kleine of grotere voortuin. - In de spelregels wordt een minimale hoeveelheid groen in volle grond per perceel vastgelegd. Deze minimale groenoppervlakte kan worden gerealiseerd in de vorm van voortuinen of andere aaneengesloten groenvakken. Erfafscheidingen dienen in alle gevallen een groen karakter te hebben, bijvoorbeeld door middel van hagen, klimplanten of andere natuurlijke begroeiing. Op deze manier wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit, biodiversiteit en opvang van water en vergroening binnen het gebied. - Oplossingen voor afval (containers) en fietsparkeren worden meegenomen in het ontwerp en worden zoveel mogelijk in groenzones opgenomen, zodat ze de openbare ruimte niet domineren.

Stadsvilla Kralingen, Rotterdam (ontwerp: Paul de Ruiter Architects) 96

Blokskens, Zandhoven (ontwerp: Happel Cornelisse Verhoeven)

NRE-terrein, Eindhoven

Bloeiend en divers landschap als woonkwaliteit Het landschap van dijken en sloten wordt ‘herwilderd’. Water en groen krijgen de ruimte. Rondom het industrieel erfgoed komt een speelse inrichting met (pioniers)beplanting. - In een groot deel van Volendam is het groen ‘binnen de perken’. Juist op een terrein als Julianaweg, wat losser, gemengder en met meer ruimte, kan het wat wilder worden. - De waterstructuur wordt uitgebreid en er ontstaan verschillende soorten oevers, alles tussen beschoeiing en begroeiing. - Er wordt gekeken naar een robuuste oplossingen voor wateropvang, door mogelijk vernatting (plasdraslandschap) en wadi’s. - Bij de beplantingskeuzes staat biodiversiteit voorop; voornamelijk (inheemse) soorten met verschillende bloeiperiodes.

Water krijgt natuurlijke oevers en diepteverschillen zorgen voor biodiversiteit

Tank Park, Auckland

Beschoeiingen zijn toegestaan en maken het water toegankelijk. dit gebeurt met mate en altijd in samenspel met natuurlijke oevers

Jernbanebyen, Kopenhagen (ontwerp: COBE)

River Banks, Perreux-sur-Marne

97

Focus op bergen, infiltreren, herbruiken van water

Focus op soortenrijkdom en variatie in beplanting

Om de risico’s op wateroverschotten en ook watertekorten nu en in de toekomst zoveel mogelijk te beperken, zal goed rekening gehouden moeten worden met de zogeheten uitgangspunten en basisveiligheidsniveaus klimaatbestendige nieuwbouw.

Natuurinclusieve inrichting van de openbare ruimte Waar mogelijk wordt in de openbare ruimte ingezet op een rijke variatie aan (inheemse) beplanting. Geasfalteerde wegen worden idealiter begeleid door hoog opgaande, dichtbegroeide bomenrijen – vergelijkbaar met de Zuidpolderlaan in Edam – om bij te dragen aan een groene en aantrekkelijke leefomgeving.

Met het ondertekenen van de ‘Intentieovereenkomst Klimaatbestendige Nieuwbouw in de MRA en Noord-Holland’ begin 2022 onderschrijft de gemeente Edam-Volendam deze uitgangspunten en basisveiligheidsniveaus voor een toekomstgericht gebouwde omgeving. Verder dient aandacht te worden gegeven aan het gemeentelijke beleid, te weten het Uitvoeringsplan Klimaatadaptatie 2022-2024 en de acties voortkomend uit de daarin opgenomen uitvoeringsagenda.

Daarnaast wordt gestreefd naar voldoende integratie van oppervlaktewater binnen het te bebouwen gebied (zoals sloten, vaarten en vijvers). Dit water vervult niet alleen een functie in waterberging en verkoeling, maar kan ook worden benut voor thermische energie uit oppervlaktewater (TEO). Hiermee levert het een dubbele bijdrage aan zowel wateropvang als de energietransitie – een duidelijke win-winsituatie. Groene en waterdoorlatende particuliere gronden Voor particuliere kavels wordt – voor zover juridisch haalbaar – een minimale oppervlakte gereserveerd die groen en/of waterdoorlatend blijft. Dit kan vergelijkbaar worden geregeld met de huidige regels over het maximaal bebouwbare oppervlak van particuliere grond. Hoewel hier op dit moment nog geen gemeentelijk beleid voor bestaat, kan dit principe in de toekomst worden vastgelegd in het Omgevingsplan door middel van omgevingswaarden die bijdragen aan gemeentelijke doelen op het gebied van klimaatadaptatie en biodiversiteit. Tot die tijd kan dit uitgangspunt alvast als kader worden meegegeven bij ruimtelijke planvorming. Ecologische toetsing Indien vereist op basis van de Wet natuurbescherming, wordt een ecologische quickscan uitgevoerd om de impact van een project of initiatief op de aanwezige flora en fauna binnen het plangebied inzichtelijk te maken.

Uitgangspunten: - Bouwen volgens Bouwbesluit (BENG), met onderzoek naar Nul-op-de-Meter; - Toekomstgericht en circulair bouwen waar mogelijk; - Integratie van groen en oppervlaktewater; streven naar 20% houtbouw; - Per bouwveld optimaliseren op duurzaamheid; - In een vervolgfase vaststellen van criteria voor biodiversiteit.

98

Groen in de deelgebieden Groeninindededeelgebieden deelgebieden Groen

Groen op kavel- en gebouwniveau Groen kavelgebouwniveau Groen op op kavelen en gebouwniveau

e social within pment,

y, place g.

Project Larson

Design Statement

15 October 2021

Rev 3

5

99

7. Financieel luik 7. Voorbeelduitwerking

100

Dit hoofdstuk geeft een beeld van de mogelijke toekomst van deelgebied 2. Het ontwerpscenario is gebaseerd op een mix van gebouwtypen en heeft tot doel om een impressie te krijgen van mogelijke bouwvolumes en een bijbehorende FSI. De 3D impressies zijn AI gegenereerd. 101

Mogelijk ontwerpscenario voor deelgebied 2

Programma Transformatiegebied Julianaweg tot 2040 Bron: woonmarktonderzoek Companen 28-1-2025

1. Grondgebonden woningen

Huur/koop Huur Huur Koop Koop Koop Koop Koop Koop

Type Prijs Appartementen Sociaal Appartementen Vrije sector Grondgebonden < € 300.000 Grondgebonden € 300.000 tot € 390.000 Grondgebonden > € 390.000 Appartementen < € 300.000 Appartementen € 300.000 tot € 390.000 Appartementen > € 390.000

Totaal

2. Woongebouwen

Totaal

Huidige situatie deelgebied 2 102

Behoefte 222 111 37 74 37 37 111 111

100

740

Legenda: Appartementen Grondgebonden woningen Commercieel Parkeren

Fasering oplevering woningen (aansluitend op Lange Weeren; niet rigide toepassen ivm verzilveren kansen transformatie) Uitgangspunten: -Aansluitend op fasering Lange Weeren -Oplevering circa 100 per jaar -Fasering in praktijk afhankelijk van kansen tot transformatie (niet rigide toepassen fasering) Jaar 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043

3. Combinaties: voorbeelden

% 30 15 5 10 5 5 15 15

Aantal 122 120 120 120 120 120 120 120 962

Uitsnede advies Companen

Doel van de voorbeelduitwerking De voorbeelduitwerking dient als instrument om de ruimtelijke, functionele en kwalitatieve uitgangspunten van de planontwikkeling te toetsen en te verfijnen. Daarbij is beoogd inzicht te verkrijgen in: - Bebouwingsdichtheden (FSI) – het onderzoeken en vaststellen van passende dichtheden binnen de gewenste stedenbouwkundige opzet; - Parkeeroplossingen – het beoordelen van de haalbaarheid en effectiviteit van verschillende parkeervarianten, inclusief de kwantitatieve behoefte; - Ruimtelijke en beeldkwaliteit – het toetsen of de voorgestelde dichtheden en massaopbouw resulteren in een gewenst, dorps en levendig straatbeeld, mede ondersteund door AI-visualisaties; - Werkbaarheid van spelregels – het verifiëren of de voorgestelde ruimtelijke en programmatische uitgangspunten in de nadere planuitwerking uitvoerbaar en consistent toepasbaar zijn. De resultaten van de voorbeelduitwerking vormen de basis voor de verdere planvorming en dienen als onderbouwing voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan en de relevante beleidskaders.

Legenda: Programma Bebouwing: Bestaande gebouwen Appartementen nieuw Grondgebonden w. nieuw Commercieel Parkeren nieuw

Ontwerpscenario 1 103

Even fantaseren ...

104

105

106

107

7. Financieel luik 8. Hoe pakken we het aan

108

Dit deel van het ontwikkelkader heeft betrekking op de manier waarop de transformatie tot stand kan komen en de rol van de gemeente. Het gaat om het ‘hoe’. Dat raakt de mogelijkheden van de inzet van gemeentelijke grondbeleidsinstrumenten. In dit deel van het Ontwikkelkader gaat het dan om juridische en financiële aspecten van de beoogde transformatie. 109

8.1 Ontwikkelstrategie Sturing bij een transformatie van deze aard is niet lineair. Het is een combinatie van inhoudelijke keuzes (Ontwikkelkader, kwaliteit), relationele sturing (samenwerking, aangaan van coalities) én gebruik van juridische/financiële instrumenten. Voor de ontwikkelstrategie van dit bedrijventerrein zijn enkele aspecten in het bijzonder van belang: de eigendomssituatie, milieuhinder van bedrijven, continuering van bedrijfsactiviteiten en de aard van de opgave. Eigendom De toekomstige hoofdstructuur van openbare ruimte volgt zoveel als mogelijk de bestaande wegenstructuur in het gebied. Binnen de deelgebieden en bouwvelden is veelal sprake van een grote mate van eigendomsversnippering. De gemeente heeft daarbij maar beperkte eigendommen. Dat betekent dat het realiseren van grotere aaneengesloten eenheden van (sloop en) nieuwbouw en van aanleg of aanpassing van openbare ruimte in veel gevallen niet goed mogelijk is zonder samenwerking tussen eigenaren. Of dat deze pas stapsgewijs kan worden gerealiseerd nadat voldoende percelen zijn getransformeerd. Milieuhinder Bij de transformatie wordt uitgegaan van een menging van wonen, werken en voorzieningen. In veel bouwvelden zijn woningen niet zonder meer mogelijk vanwege milieucategorieën van bestaande bedrijven (veelal geur- en/of geluidshinderzones).

In een deel van die gevallen is het niet de feitelijke hinder die een belemmering vormt voor de realisatie van woningen, hoewel dat ook voor komt, maar is het de planologisch toegestane hinder die belemmeringen geeft. Met ‘planologisch toegestaan’ wordt bedoeld wat een bedrijf mag op grond van het omgevingsplan (en wat vóór de toepassing van de Omgevingswet werd vastgelegd in bestemmingsplannen). Het terugdringen van vooral de planologisch toegestane hinder maar soms ook van de feitelijke hinder is een belangrijk aandachtspunt bij de vraag of en waar woningen 110

kunnen worden gerealiseerd. Bestaande bedrijven Er zullen veel ondernemers zijn die geen behoefte hebben aan beëindiging of verplaatsing van hun activiteiten en die op hun locatie hun bedrijfsvoering willen voortzetten. De transformatie mag deze bedrijven niet in de weg zitten bij hun dagelijkse werk. Als bedrijven uitbreidingsplannen hebben dienen deze aan de hand van het Ontwikkelkader te worden beoordeeld of dat wenselijk en mogelijk is. Aard van de opgave De gemeente kiest voor faciliterende grondpolitiek en rol omdat vrijwilligheid uitgangspunt voor de transformatie is. Er zijn allerlei publieke belangen voor de gemeente om te streven naar transformatie, maar het zwaartepunt voor de uitvoering moet bij private partijen liggen. Dat heeft te maken met eigen verantwoordelijkheden van bedrijven: zij kiezen bewust of ze hun onderneming willen continueren, verplaatsen of beëindigen. Het heeft ook te maken met de financiële positie van de gemeente en de financiële risico’s. De financiële positie van de gemeente laat op korte termijn geen dure verwervingen van gronden en opstallen toe. En met vroegtijdige verwerving hangen allerlei financiële risico’s samen. Een faciliterende grondpolitiek geeft bovendien voldoende mogelijkheden om te sturen op de ontwikkeling en de kwaliteit ervan.

Door het stellen van regels en voorwaarden in de planologische besluiten en door het gebruik maken van de kostenverhaalsregeling van de Omgevingswet (zie onder het kopje ‘Rol van de gemeente’). Bij wijze van uitzondering sluit de gemeente pogingen tot verwerving van gronden niet uit, om een openbare voorziening in zijn geheel te kunnen realiseren of om een ontwikkeling mogelijk te maken.

8.2 Hoofdlijnen strategie Het kunnen realiseren van een gemengd woon-werkgebied strekt zich uit over een lange periode. Woningbouw op korte termijn is gewenst, maar het doel is niet dat de totale toe te laten hoeveelheid woningen in korte tijd tegelijk beschikbaar komt. Eigenaren en bedrijven kunnen allerlei redenen hebben om juist snel tot herontwikkeling over te gaan of juist in een later stadium, bijvoorbeeld vanwege recente investeringen. Ook zullen vele eigenaren en bedrijven hun activiteiten willen voortzetten en geen reden hebben om te verhuizen of te stoppen.

Een deel van de bedrijven zal naar het nieuwe bedrijventerrein De Purmer willen verhuizen. Maar een plek op De Purmer is niet voor elk type onderneming geschikt. Het is bijvoorbeeld niet de geschikte plek voor (grootschalige) detailhandel en kantoren. En voor die functies geldt dat er geen reden is om te streven naar een andere functie op de huidige plek. Deze functies combineren prima met woningen. En wellicht kan een kantoorgebouw of winkelpand worden ‘opgetopt’, waarbij een woonlaag wordt toegevoegd. Gelet op een lange looptijd van een transformatie en het feit dat een transformatie nooit ‘af’ is, is het belangrijk om gaandeweg bij te kunnen sturen. Het Ontwikkelkader en de spelregels moeten kunnen meebewegen op basis van dan actuele inzichten en marktsituatie. Dat betekent dat tenminste periodiek, gedacht wordt aan een periode van 3 tot 5 jaar, het Ontwikkelkader en het transformatieproces worden geëvalueerd en, waar nodig, bijgestuurd.

Op basis van het Ontwikkelkader kunnen initiatiefnemers plannen uitwerken. Tempo van de transformatie, omvang en locaties zijn afhankelijk van die initiatieven. De gemeente streeft naar grotere aaneengesloten ontwikkelclusters, bij voorbaat totale bouwvelden, maar dit zal in enkele gevallen haalbaar zijn. Er zal echter ook sprake zijn van kleinere initiatieven die moeten worden ingepast. Voor het kunnen sturen op het halen van kernwaarden en (beleids)doelen zijn daarom spelregels uitgewerkt. Deze zijn concreet waar nodig en flexibel waar het kan. Deze algemeen geldende spelregels kunnen uitdagingen opleveren bij de uitwerking van individuele initiatieven. Ook zullen er dilemma’s zijn, bijvoorbeeld over het voldoen aan de spelregels versus haalbaarheid van een transformatie. Daarom is het gesprek voeren met initiatiefnemers belangrijk, om oplossingen te vinden; zoals samenwerking met andere partijen, het verbinden van initiatieven, het meedenken in het reduceren van risico’s en kosten, het vinden van aanvullende financiële middelen enzovoort. Zodat er perspectief is op haalbaarheid.

111

8.3 Rol van de gemeente Op basis van hoofdzakelijk een faciliterende grondpolitiek wil de gemeente stimulerend optreden om mee te werken aan de transformatie. De gemeente voert ook regie, binnen de kaders van een faciliterende grondpolitiek. De manier waarop de gemeente wil stimuleren en regie wil voeren wordt vastgelegd in de spelregels in combinatie met een spelregelkaart. Stimuleren en faciliteren • Het beschikbaar stellen van een vervangende plek op het bedrijventerrein De Purmer. Daarbij wordt voorrang gegeven aan te verplaatsen bedrijven uit de gemeente. • Het voeren van gesprekken met eigenaren, ondernemers en potentiële ontwikkelende partijen en het bevorderen van samenwerking tussen partijen om gezamenlijk tot een perspectief voor transformatie van bouwvelden te komen. • Het beschikbaar stellen van ambtelijke capaciteit. Regievoeren • Het stellen van regels en voorwaarden in de planologische besluiten; zoals het toedelen van functies aan locaties, het opnemen van regels over maximale bouwvolumes, prijscategorieën van woningen, parkeernormen, de kwaliteit van de openbare ruimte en beeldkwaliteit et cetera. Maar bijvoorbeeld ook het opnemen van voorwaardelijke plichten, zoals een voorwaarde dat eerst een bepaalde mate van milieuhinder moet zijn teruggedrongen voordat er gebouwd mag worden.

teruggedrongen voordat er gebouwd mag worden • Het gebruik maken van de kostenverhaalsregeling van de Omgevingswet. • Het aangaan van overeenkomsten waarin afspraken worden vastgelegd voorafgaand aan het nemen van planologische besluiten (Intentieovereenkomsten en vervolgens anterieure overeenkomsten).

112

8.4 Planologische procedures & MER Voor het bedrijventerrein Julianaweg geldt momenteel het tijdelijk omgevingsplan ‘Bedrijventerrein Julianaweg e.o.’. Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan het ‘Ontwikkelkader Julianaweg Volendam’, inclusief de spelregelkaart en spelregels. Voor ruimtelijke ontwikkelingen die op basis van dit Ontwikkelkader wenselijk en haalbaar zijn, maar niet passen binnen de geldende planologische regels, zal een ruimtelijke procedure worden gestart. Dit kan via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of wijziging van het omgevingsplan. Hiervoor vindt aparte besluitvorming plaats. Bij elke ontwikkeling zal ook een exploitatieovereenkomst worden gesloten. Als het gebied is uitontwikkeld zal dit worden verankerd in het omgevingsplan. Bij ontwikkelingen die passend zijn binnen het ontwikkelkader is het van belang om rekening te houden met de belemmeringen of te onderzoeken hoe deze kunnen worden opgeheven. Hier vindt de toetsing van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) plaats. Binnen dat kader zijn milieuaspecten zoals geluid, geur, verkeer(soverlast) en externe veiligheid belangrijke uitgangspunten. MER Volgens de Omgevingswet geldt een verplichting tot het uitvoeren van een Milieu Effect Rapportage (MER) voor ontwikkelingen die significante milieugevolgen kunnen hebben.

In het kader van het opstellen van de Omgevingsvisie Edam-Volendam, waarvan het bedrijventerrein Julianaweg onderdeel uitmaakt, is al een MER uitgevoerd. Deze MER vormt in principe de basis voor het verantwoorden van milieuaspecten bij de transformatie van het terrein. De commissie MER heeft in een overleg met de projectorganisatie

aangegeven dat het gebruik van de bestaande MER als basis voor de ontwikkeling kan dienen, mits er een goede onderbouwing (ETFAL) wordt gegeven. Voor elk initiatief zal nog wel beoordeeld worden of een MER-rapportage noodzakelijk is. Dit is afhankelijk van de aard en omvang van het initiatief en of nieuwe milieueffecten kunnen optreden die niet in de MER van de Omgevingsvisie zijn meegenomen. Dit kan met een losse vormvrije Mer-beoordeling worden getoetst. Als de ontwikkeling niet leidt tot relevante milieueffecten is een nadere analyse in een afzonderlijke MER niet nodig. Terugdringen van milieuhinder Het bedrijventerrein in de huidige situatie kent allerlei bedrijven die dusdanige milieucontouren hebben waardoor woningbouw niet mogelijk is. Om woningbouw in de directe nabijheid mogelijk te maken zal het nodig zijn dat die contouren worden verkleind door bijvoorbeeld het nemen van maatregelen. In dit verband wordt onderscheid gemaakt tussen de feitelijke hinder en de hinder zoals die planologisch is toegestaan in het Omgevingsplan. Met feitelijke hinder wordt gedoeld op de hinder die een bedrijf met de feitelijke bedrijfsvoering veroorzaakt. In veel gevallen is er planologisch meer hinder toegestaan dan er feitelijk wordt veroorzaakt.