Toelichting

Bestemmingsplan Stedelijk gebied, partiële herziening Hoekstraat 29 Roosteren

Plangegevens Naam: Plantype: IMRO: Status:

Stedelijk gebied, partiële herziening Hoekstraat 29 Roosteren bestemmingsplan NL.IMRO.1711.BP20210652-VG01 vastgesteld

Datum: Projectnummer:

21AF089

Opdrachtgever:

Opsteller:

Ad Fontem Juridisch Bouwadvies BV Stationsstraat 37 7622 LW BORNE T) 074 – 255 7020 E) info@ad-fontem.nl

Ad Fontem Juridisch Bouwadvies BV | Stationsstraat 37 | 7622 LW Borne | T 074-2557020 | F 074-265967 | E info@ad-fontem.nl

Stedelijk gebied, partiële herziening Hoekstraat 29 Roosteren

Inhoudsopgave

Toelichting

3

bestemmingsplan Stedelijk gebied, partiële herziening Hoekstraat 29 Roosteren NL.IMRO.1711.BP20210652-VG01

2

Toelichting

bestemmingsplan Stedelijk gebied, partiële herziening Hoekstraat 29 Roosteren NL.IMRO.1711.BP20210652-VG01

3

GEMEENTE ECHT-SUSTEREN BESTEMMINGSPLAN STEDELIJK GEBIED

PARTIËLE HERZIENING HOEKSTRAAT 29 ROOSTEREN

1

BESTEMMINGSPLAN STEDELIJK GEBIED PARTIËLE HERZIENING HOEKSTRAAT 29 ROOSTEREN

TOELICHTING IDENTIFICATIECODE: NL.IMRO.1711.BP.20210652-VG01

PLANSTATUS: STATUS: ONTWERP VASTGESTELD

DATUM: 18 MEI 2022 3 NOVEMBER 2022

2

Inhoudsopgave 1

2

3

4

5

6

INLEIDING

4

1.1

Initiatief en initiatiefnemers

4

1.2

Doelstelling en doelgroep

5

1.3

Transformatieplan versus bestemmingsplan

5

1.4

Reeds genomen besluiten gemeente Echt-Susteren

7

1.5

Leeswijzer

10

PLANBESCHRIJVING

11

2.1

Huidige situatie planlocatie

11

2.2

Planconcept en zorgpartij

15

2.3

Doelgroep en woon-zorgbehoefte

15

2.4

Inrichtingsplan Residentie Maesland Burcht

17

BELEIDSKADER

23

3.1

23

Het Rijk 3.1.1

Beleidsdocumenten ................................................................. 23

3.1.2

Rijksbeleid en wettelijke regeling ................................................ 24

3.2

Provincie Limburg en Regio Midden-Limburg

29

3.3

Gemeente Echt-Susteren

33

OMGEVINGSASPECTEN

34

4.1

Bedrijven en milieuzonering

34

4.2

Geluid

35

4.3

Luchtkwaliteit

38

4.4

Externe veiligheid

39

4.5

Ecologie

41

4.6

Water

43

4.7

Bodem

43

4.8

Cultuurhistorie en archeologie

44

4.9

Milieueffectrapportage (m.e.r.)

46

JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING

49

5.1

Planopzet en systematiek

49

5.2

Toelichting op de regels

49

UITVOERBAARHEID

53

6.1

Economische uitvoerbaarheid

53

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

53

Bijlagen I.

Ecologie: Aerius Stikstofberekening, Ad Fontem BV, februari 2022.

II.

Ecologie: Quickscan Flora & Fauna, EcoTierra BV, augustus 2020.

3

1

INLEIDING

1.1

Initiatief en initiatiefnemers Initiatiefnemer Focus International Real Estate (hierna: FIRE) heeft het plan opgevat om een deel van hotel-restaurant Roosterhoeve, gelegen aan de Hoekstraat 29 te Roosteren, te transformeren naar een wooncomplex met zorgfaciliteiten. Concreet is het plan gericht op het omvormen van het bouwdeel ‘Maeslandburcht’ en de feestzaal/voormalige schuur tot een woonzorgcomplex, met daarbinnen 26 zorgsuites, 2 respijtkamers ten behoeve van tijdelijke ontlasting van mantelzorg, gemeenschappelijke voorzieningen en 7 zelfstandige seniorenappartementen. De partiële transformatie van de Roosterhoeve brengt met zich mee dat de feestzaal zijn huidige functie zal verliezen. Na realisatie van het transformatieplan zal er binnen het resterende deel van hotel-restaurant Roosterhoeve ook geen feestruimte meer aanwezig zijn. Dit alles in lijn met het voornemen van de hoteleigenaar om de toekomstige exploitatie van de Roosterhoeve nader af te stemmen op de Residentie Maesland Burcht. In combinatie met het woonzorgcomplex zal het resterende deel van de Roosterhoeve daarmee worden voortgezet als een inrichting in de categorie ‘Hotels en pensions met keuken, conferentieoorden en congrescentra’. De partiële transformatie van hotel-restaurant Roosterhoeve tot Residentie Maesland Burcht betreft een inpandige verbouwing, in sloop en nieuwbouw is niet voorzien.

Een luchtfoto van hotel-restaurant Roosterhoeve met een aanduiding van de planlocatie voor Residentie Maesland Burcht is opgenomen in figuur 1.1. Figuur 1.1: Luchtfoto hotel-restaurant Roosterhoeve en aanduiding planlocatie woon-zorgcomplex.

Aanleiding voor het initiatief is het gegeven dat hotel-restaurant Roosterhoeve zich steeds meer geconfronteerd ziet met ontwikkelingen op de hotelmarkt, die hebben geleid tot het besluit het accent te verleggen op verblijf inclusief ondersteunende dienstverlening aan mensen met een

4

zorgbehoefte. De (gedeeltelijke) herontwikkeling c.q. (partiële) transformatie is dan ook gericht op het creëren van een toekomstbestendige invulling voor het gedeelte van het complex dat thans in gebruik is als hotelkamers en feestzaal.

1.2

Doelstelling en doelgroep Het initiatief speelt in op de veranderende zorgbehoefte, waarbij de prognoses voor de komende jaren een sterke stijging laten zien van het aantal ouderen, waaronder senioren met dementiële syndromen, die niet meer zelfstandig kunnen wonen. Doel van het initiatief is om in een aangename woonomgeving zowel zorgappartementen als zelfstandige seniorenappartementen te realiseren, waarbij hoogwaardige zorg en service op maat wordt geboden. Concreet voorziet het initiatief in de vorming van geclusterde verblijfseenheden met inbegrip van gemeenschappelijke ruimten (specifiek voor de bewoners van de zorgappartementen) en tuinen, waar de bewoners en hun bezoekers elkaar kunnen ontmoeten. Het planconcept voor Residentie Maesland Burcht is gericht op het creëren van een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving voor (met name) ouderen met daarbij de structurele aanwezigheid van (intensieve) zorgverlening. Binnen het beoogde wooncomplex met zorg op maat krijgen mensen een (intensieve) zorgvraag een volwaardig zorgappartement. Met deze appartementen richt het planconcept zich met name op mensen met dementiële syndromen, overwegend ouderen >65 jaar. Het hier aan de orde zijnde beschermd wonen is ten aanzien van intensieve dementiezorg geïndiceerd vanaf Zorgprofiel VV-5. Voor vitale senioren dan wel ouderen met een (vooralsnog) minder structurele c.q.

lager geïndiceerde zorgvraag voorziet het planconcept in zelfstandige seniorenappartementen. Deze appartementen zijn erop gericht om senioren met een eventueel naderende dan wel toenemende zorgbehoefte een passende woonomgeving te bieden, in de directe nabijheid van de gewenste dan wel benodigde zorg en service. Na realisatie van het plan zal de coöperatie Ambulante Zelfstandige Zorg- en Hulpverleners U.A., handelend onder de naam Zorg & Co, invulling geven aan het zorgconcept. De geboden zorg zal bij dit alles voor de langere termijn worden gegarandeerd.

1.3

Transformatieplan versus bestemmingsplan Huidige bestemmingsplannen Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied’ De planlocatie valt binnen de kaders van het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied’, zoals dat is vastgesteld op 26 mei 2016. In dit vigerende bestemmingsplan is aan de planlocatie de enkelbestemming ‘Horeca’ toegekend, met als totaal aan functieaanduidingen ‘Horeca van categorie 1, 2 en 4’. Als dubbelbestemmingen gelden hier ‘Waarde – Archeologie 1’, ‘Waarde – Archeologie 3’, ‘Waterstaat - Bergend rivierbed’ en ‘Waterstaat - Waterlopen’. Tot slot ligt de planlocatie in een gebied met de aanduiding ‘Milieuzone - Grondwaterbeschermingsgebied’. Een uitsnede van de Verbeelding van het vigerende bestemmingsplan is opgenomen in figuur 1.2.

5

Figuur 1.2: Verbeelding bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied’ (Bron: ruimtelijkeplannen.nl).

De bestemming ‘Horeca’ met als functieaanduidingen ‘Horeca van categorie 1, 2 en 4’ betekent dat de betreffende gronden primair bestemd zijn voor diverse vormen van horeca, met uitzondering van horeca-vormen als discotheek/dancing en nachtcafé. De dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 1’ en ‘Waarde – Archeologie 3’ betekenen dat de betreffende gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd zijn voor het behoud en de bescherming van de (potentieel aanwezige) archeologische waarden. De dubbelbestemming ‘Waterstaat – Bergend rivierbed’ betekent dat de betreffende gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd zijn voor de berging en afvoer van oppervlaktewater. De dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterlopen’ betekent dat de betreffende gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd zijn voor het beheer en het onderhoud van de aangrenzende waterloop, alsmede voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van ecologische waarden van de waterloop. De gebiedsaanduiding ‘Milieuzone – Grondwaterbeschermingsgebied’ betekent dat binnen dit gebied de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening gewaarborgd dient te blijven.

Bestemmingsplan Cultuurhistorie Echt-Susteren Op 22 september 2016 is het bestemmingsplan ‘Cultuurhistorie Echt-Susteren’ vastgesteld. Met dit paraplubestemmingsplan beschikt de gemeente over een overkoepelend bestemmingsplan, waarin het cultuurhistorisch beleid is opgenomen. Een paraplubestemmingsplan kan worden gezien als een plan dat als een paraplu over andere, reeds bestaande bestemmingsplannen heen ‘hangt’. Het plan bepaalt dat de regels ten aanzien van cultuurhistorie die zijn opgenomen in de vigerende bestemmingsplannen vervallen en worden vervangen door de cultuurhistorieregels die zijn opgenomen in het parapluplan. De regels uit het parapluplan zijn van toepassing op alle vigerende bestemmingsplannen die genoemd worden in het parapluplan, waaronder ‘Stedelijk gebied’. Gebieden met een cultuurhistorische of aardkundige waarde krijgen in het parapluplan een dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’ of ‘Waarde – Aardkundige waarde’. De planlocatie Roosterhoeve is gelegen binnen een gebied met als dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’ en is aan de planlocatie als zodanig de functieaanduiding ‘Specifieke vorm van

6

waarde - cultuurhistorische ensemble De Pas en Oevereind’ toegekend. Op de voor ‘Waarde – Cultuurhistorie’ aangewezen gronden mag worden gebouwd overeenkomstig de onderliggende bestemmingen en rekening houdend met de waarden, behorend bij het cultuurhistorisch ensemble De Pas en Oevereind. Planologische strijdigheid transformatieplan Het voorgenomen transformatieplan voor (een deel van) hotel-restaurant Roosterhoeve ofwel de realisatie van Residentie Maesland Burcht is in strijd met de enkelbestemming ‘Horeca’, zoals die aan de betreffende delen van de planlocatie zijn toegekend. Een partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan is dan ook nodig om het initiatief te kunnen realiseren. Het voorliggende bestemmingsplan vormt het nieuw planologisch kader voor Residentie Maesland Burcht, waarmee de gewenste appartementen en zorgstudio’s inpasbaar worden.

1.4

Reeds genomen besluiten gemeente Echt-Susteren Principebesluit In antwoord op een principeverzoek van initiatiefnemer d.d. 12 juni 2020 gaf het College van B&W van de gemeente Echt-Susteren per brief d.d. 8 juli 2020 aan dat zij het voorliggende initiatief in beginsel, en onder voorwaarden, niet als strijdig ziet met een goede ruimtelijke ordening. Het College gaf daarmee aan dat zij in principe bereid was om, onder voorwaarden, medewerking te verlenen aan het initiatief. Naast het aantonen van een goede ruimtelijke ordening behoorde het voldoen aan het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu tot deze voorwaarden. Het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu stelt onder meer dat bij het toevoegen van (zelfstandige) woningen een financiële bijdrage per contingent moet worden geleverd. Voor de hier aan de orde 7 seniorenappartementen is deze bijdrage vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente. Omgevingsvergunning ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ In vervolg op het principebesluit en vooruitlopend op voorliggende partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan heeft de gemeente Echt-Susteren op 24 februari 2021 een omgevingsvergunning ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ verleend.

Met deze omgevingsvergunning, verleend op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 Wabo, heeft de gemeente gebruik gemaakt van haar de bevoegdheid om gemotiveerd af te wijken van het bestemmingsplan. De gemeente Echt-Susteren heeft deze omgevingsvergunning voor een buitenplanse afwijking verleend vanuit en met de Overwegingen, Voorschriften en Mededelingen, zoals weergegeven in figuur 1.3(a+b). Volledigheidshalve kan worden vermeld dat op deze omgevingsvergunning geen bezwaar door omwonenden en/of andere belanghebbenden is ingesteld en is deze omgevingsvergunning inmiddels onherroepelijk. Aansluitend op de verleende omgevingsvergunning is tussen initiatiefnemer en gemeente middels een overeenkomst vastgelegd om de realisatie van Residentie Maesland Burcht eveneens via een bestemmingsplan vast te leggen. Het voorliggende bestemmingsplan geeft hier invulling aan.

7

Figuur 1.3a: Omgevingsvergunning t.b.v. Residentie Maesland Burcht d.d. 24-02-2021: Bijlage 3.

8

Figuur 1.3b: Omgevingsvergunning t.b.v. Residentie Maesland Burcht d.d. 24-02-2021: Bijlage 3.

9

1.5

Leeswijzer Het voorliggende bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied: partiële herziening Hoekstraat 29 Roosteren’ is opgebouwd uit de delen ‘Toelichting’, ‘Regels’ en ‘Verbeelding’. In de Toelichting wordt het transformatieplan en de planlocatie nader beschreven en wordt ingegaan op het doel van het bestemmingsplan. Vervolgens aan de hand van het relevante beleid en de relevante omgevingsaspecten de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan nader getoetst. Tot slot bevat de Toelichting een uitleg van de Regels. De Regels vormen, samen met de Verbeelding, het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Deze Toelichting van het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied: partiële herziening Hoekstraat 29 Roosteren’ is als volgt opgebouwd: ˗ Hoofdstuk 2: Planbeschrijving. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen transformatieplan. ˗ Hoofdstuk 3: Beleidskader. In dit hoofdstuk wordt het transformatieplan getoetst aan nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid. ˗ Hoofdstuk 4: Omgevingsaspecten: In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de aanwezige omgevingsaspecten en wordt de fysieke uitvoerbaarheid van het transformatieplan getoetst aan de bijbehorende (wettelijke) normen. ˗ Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving. In dit hoofdstuk worden de regels van dit bestemmingplan - en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden – uiteengezet.

˗ Hoofdstuk 6: Uitvoerbaarheid. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het transformatieplan.

10

2

PLANBESCHRIJVING

2.1

Huidige situatie planlocatie De planvorming betreft een deel van de bebouwing van hotel-restaurant Roosterhoeve, gelegen aan de Hoekstraat 29 in Roosteren. De planlocatie bevindt zich aan de rand van de bebouwde kom van Roosteren, met uitzicht over het agrarisch buitengebied van deze woonkern. Op minder dan 1,5 kilometer van de planlocatie stroomt de Maas, met direct aan de overzijde van deze rivier de Belgische plaats Maaseik. Figuur 2.1: Planlocatie en omgeving.

De omgeving van hotel-restaurant Roosterhoeve kenmerkt zich als een rustige woonbuurt, met de Roosterhoeve als bouwkundig en functioneel zelfstandige entiteit. Het complex is samengesteld uit een aantal bouwdelen, waarbij in bouwkundig opzicht met name de specifieke gebogen bouwvorm van het hotelgedeelte opvalt.

11

In de situatie voorafgaand aan de planvorming kan hotel-restaurant De Roosterhoeve worden omschreven als een accommodatie met 25 hotelkamers en ruimten voor zowel privé- als zakelijke bijeenkomsten. Behalve een brasserie, bar/lounge alsmede een binnen- en buitentuin beschikt De Roosterhoeve over een feestzaal in de voormalige schuur. Het initiatief c.q. de partiële transformatie van hotel-restaurant Roosterhoeve tot Residentie Maesland Burcht betreft de bouwdelen aan de noordzijde van de Roosterhoeve, zijnde ‘De Maaslandburcht’ en de feestzaal/voormalige schuur. De positionering van deze bouwdelen binnen het complex is gevisualiseerd in figuur 2.2. Aansluitend volgen in figuur 2.3 de huidige plattegronden van deze bouwdelen. Figuur 2.2: Planlocatie Residentie Maesland Burcht (Bron: Kern architecten).

Figuur 2.3: Plattegronden planlocatie huidige situatie (Bron: Kern architecten).

2e verdieping

Begane grond

3e verdieping

1e verdieping

4e verdieping

12

De planlocatie is via twee toegangen bereikbaar vanaf de Hoekstraat. Op eigen terrein zijn 53 parkeerplaatsen aanwezig voor gebruikers, gasten en bezoekers van het hotel-restaurant. Aansluitend bevindt zich aan de overzijde van de Hoekstaat, schuin tegenover De Roosterhoeve, een parkeerplaats met 40 parkeerplaatsen, eveneens bestemd voor gebruikers, gasten en bezoekers van het hotel-restaurant. De situering van genoemde parkeerplaatsen is weergegeven in figuur 2.4. Figuur 2.4: Situering parkeerplaatsen: terreininrichting huidige situatie (Bron: Kern architecten).

Het initiatief heeft betrekking op de locatie, kadastraal bekend onder Roosteren, Sectie F, perceelnummers 759, 1442, 1275, en 1263.

13

Figuur 2.5. Kadastrale situatie plangebied (Bron: PDOK).

In figuur 2.6 zijn foto’s opgenomen van de planlocatie en omgeving in de huidige situatie. Figuur 2.6: Planlocatie Residentie Maesland Burcht en omgeving.

14

2.2

Planconcept en zorgpartij Het planconcept voor Residentie Maesland Burcht is gericht op het creëren van een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving voor (met name) ouderen met daarbij de structurele aanwezigheid van (intensieve) zorgverlening. Binnen het beoogde wooncomplex met zorg op maat krijgen mensen een (intensieve) zorgvraag, waarbij gedacht kan worden aan mensen met dementiële syndromen, een volwaardig zorgappartement c.q. -suite. Daarnaast is voorzien in zelfstandige seniorenappartementen, geschikt voor ouderen met een (al dan niet) minder structurele c.q. lager geïndiceerde zorgvraag. Met deze appartementen wordt aan (met name) ouderen met een naderende dan wel toenemende zorgbehoefte een passende woonomgeving geboden, welke is voorbereid op een mogelijke (intensivering van de) zorgvraag. De benodigde zorg en service binnen Residentie Maesland Burcht zal worden geleverd door Zorg & Co, een coöperatieve vereniging van en voor zzp-ers in Zorg en Welzijn. Zorg & Co is een landelijke zorginstelling, opgericht om zzp’ers te faciliteren in het bieden van zorg vanuit hoofdaannemerschap. De leden van Zorg & Co zijn mede-eigenaar van de coöperatie en zodoende kunnen zij als hoofdaannemer optreden in de zorgcontractering. Zorg & Co werkt zodoende vanuit het principe dat de benodigde zorg/ondersteuning wordt verleend door zelfstandige zorgverleners.

Deze zzp’ers beschikken daarbij te allen tijde over de juiste diploma’s en nodige werkervaring, waardoor zorg van professionele kwaliteit en waardige betrokkenheid kan worden geboden. Met inachtname van het voorgaande levert Zorg & Co de (geïndiceerde) zorg in de vorm van verpleging en verzorging, begeleiding en dagbesteding. Borging zorgcomponent en woon-zorgkosten Om de component ‘Zorg’ binnen het initiatief zeker te stellen zal de zorgverlenende partij eerst een zorg-/servicecontract met de bewoners van de zorgappartementen afsluiten, waarna met de vastgoedentiteit separaat een huurcontract wordt aangegaan. Het zorg-/servicecontract met Zorg & Co dient dus ondertekend te zijn voorafgaand aan de huurovereenkomst met de vastgoedentiteit. Op deze wijze worden de componenten zorg/service en wonen helder van elkaar gescheiden. De woonkosten, bestaande uit huur, algemene service- en verblijfskosten, worden betaald uit AOW, pensioen of eigen vermogen van de bewoners. Op basis van de zorgbehoefte wordt een indicatie afgegeven. Deze indicatie, die bepaalt hoeveel en welke zorg er nodig is, wordt vervolgens door de overheid gefinancierd in het kader van extramuralisering ofwel het scheiden van wonen en zorg. Afhankelijk van de indicatie vindt zorgfinanciering plaats vanuit de Wet langdurige zorg (Wlz) dan wel de Zorgverzekeringswet (Zvw).

Mensen met dementiële syndromen, behorend tot de doelgroep, vallen op voorhand onder de Wlz. De huurprijs van de woonzorg-eenheden blijft onder de grens van de huurtoeslag, waardoor de geboden (intensieve) zorg voor een brede doelgroep bereikbaar wordt.

2.3

Doelgroep en woon-zorgbehoefte Doelgroep De doelgroep wordt gevormd door (met name) ouderen, waaronder mensen met dementie of een andere geïndiceerde zorgvraag. Daarnaast komen ouderen zonder geïndiceerde zorgbehoefte, maar met een eventuele behoefte aan service en ondersteuning, in aanmerking voor een zelfstandig appartement in Residentie Maesland Burcht. Samen met Zorg & Co bepalen de bewoners hun behoefte aan zorg en ondersteuning. Mochten er andere activiteiten of voorzieningen gewenst zijn, dan worden deze zo passend mogelijk aangeboden.

15

Demografische ontwikkelingen Met de beoogde partiële transformatie van hotel-restaurant Roosterhoeve c.q. de realisatie van Residentie Maesland Burcht anticiperen de initiatiefnemers op de heersende demografische ontwikkelingen en de hiermee onlosmakelijk verbonden woon-zorgbehoefte. Zowel het aantal ouderen als de behoefte aan (intensieve) zorg zal de komende jaren structureel toenemen. Het navolgende vormt een korte uiteenzetting van de geprognosticeerde ontwikkelingen. Toename ouderen Limburg ontgroent en vergrijst snel. Uit onderzoek van Progneff1 blijkt dat in Limburg het aantal personen van 0 tot 20 jaar en 65 jaar of ouder, in verhouding tot het aantal personen van 20 tot 65 jaar (ofwel: de demografische druk), toeneemt van 68,6% in 2015 naar 106,8% in 2040. De leeftijdsopbouw van de Limburgse bevolking is daarmee aan een (grote) verandering onderhevig. Met name het aandeel ‘ouderen’ neemt verhoudingsgewijs sterk toe. Ten aanzien van het aantal huishoudens constateert Progneff in haar onderzoek dat het aantal huishoudens tot begin jaren twintig op provinciaal niveau (nog) zal groeien met zo’n 9.000 huishoudens. Rond 2022 komt deze groei tot stilstand, waarna het aantal huishoudens geleidelijk aan zal afnemen. Ook het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) hebben onderzoek gedaan naar de bevolkingsontwikkeling.

De gegevens van PBL/CBS komen in essentie overeen met de bevindingen van Progneff. Dit betekent dat het aantal huishoudens met een 65-minner de komende jaren weliswaar zal afnemen, maar dat het aantal huishoudens met een 65-plusser voorlopig nog wel toeneemt. In algemene zin leidt de vergrijzing de komende jaren tot een groeiende groep mensen in een (meer) kwetsbare levensfase. Ook in de gemeente Echt-Susteren zal de vergrijzing de komende jaren verder doorzetten. Het vertrekpunt dat mensen langer zelfstandig moeten blijven wonen, ook bij een (intensieve) zorgvraag, maakt dat de behoefte aan woonvormen en de bereikbaarheid van (intensieve) zorgvoorzieningen verandert. Woningbehoefte ouderen Het aantal ouderenhuishoudens (65+) in Midden-Limburg zal toenemen met 10.500 huishoudens. Met name het aantal zelfstandig wonende 75-plussers neemt toe. Navenant neemt ook de behoefte aan woningen voor deze doelgroep toe. De toename van het aantal oudere huishoudens met ruim 27% in de gemeente Echt-Susteren is groot te noemen2. In Echt-Susteren is ruim een derde van het totaal aantal huishoudens dat zelfstandig woont 65 jaar en ouder; hetgeen begin 2017 gelijk is aan circa 4.750 huishoudens. Het aantal oudere huishoudens zal de komende jaren in Echt-Susteren sterk toenemen tot 6.190 in 2030; een groei van 1.330 huishoudens (+27%).

Navenant neemt ook de behoefte aan woningen voor deze doelgroep toe. Met name het aantal zelfstandig wonende 75+ers zal in de gemeente sterk toenemen; met maar liefst +49% (+1.070 huishoudens). Resumerend kan worden gesteld dat de ‘vergrijzing’ in Limburg, en daarmee ook in Echt-Susteren en omgeving, toeneemt. De bevolking is onmiskenbaar aan het vergrijzen en ouderdom komt vaak met gebreken. In de nabije toekomst zal er dan ook een verhoudingsgewijs grote behoefte zijn aan zorgappartementen en seniorenappartementen c.q. nultredenwoningen, al dan niet in de nabijheid van zorgvoorzieningen. Woon-zorgbehoefte Ouderdom en dementie Niet alleen is er sprake van een groter aantal ouderen (>65 jaar), deze ouderen zullen ook in toenemende mate langer thuis willen/moeten blijven wonen. Dit vanwege het gegeven dat er Bevolkings- en huishoudensprognose provincie Limburg 2015-2050, Progneff 2015. Bron: Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg en Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg en Echt-Susteren. 1

2

16

minder snel een zorgindicatie wordt afgegeven voor verblijf in een (intramurale) zorginstelling en er niet direct een passende vorm van wonen met (intensieve) zorg als alternatief beschikbaar is, bij voorkeur in de eigen vertrouwde woonomgeving. De constatering dat ook het aantal 75plussers toeneemt, met daarbij een toenemende kans op de aanwezigheid van mensen met cognitieve problemen of dementie, vergroot deze vraag naar een passende woon-zorgomgeving alleen maar. Het toenemen van de kans op dementie met het toenemen van de leeftijd, blijkt uit het navolgende (bron: www.alzheimer-nederland.nl): ˗ Ruim 10% van de mensen boven de 65 jaar heeft dementie. ˗ Ruim 20% van de mensen boven de 80 jaar heeft dementie. ˗ Ruim 40% van de mensen boven de 90 jaar heeft dementie. De stichting Alzheimer Nederland heeft een inventarisatie gemaakt van het aantal mensen met dementie in Nederland, per provincie en per gemeente. De cijfers in figuur 2.7 geven een indicatie van het aantal mensen met dementie in 2020. Op basis van voorspellingen van de toekomstige bevolkingsopbouw, is ook een prognose gemaakt van het aantal mensen met dementie in de toekomst. Deze berekening is in 2020 gemaakt door ABF Research in opdracht van Alzheimer Nederland. Figuur 2.7: Aantal mensen met dementie in Nederland, provincie Limburg en gemeente Echt-Susteren.

Bron: www.alzheimer-nederland.nl.

Uit figuur 2.7 kan worden herleid dat de gemeente Echt-Susteren een substantiële toename kent van het aantal mensen met dementie en een hier op afgestemde woonsituatie. Ten opzicht van 2020 is in 2050 het aantal mensen met dementie in Echt-Susteren toegenomen tot 185%, waarbij deze percentages voor Nederland en de provincie Limburg respectievelijk 221% en 191% zijn.

2.4

Inrichtingsplan Residentie Maesland Burcht De partiële transformatie van hotel-restaurant Roosterhoeve brengt met zich mee dat binnen bestaande bouwdelen woonappartementen worden gerealiseerd, bestaande uit (intensieve) zorgappartementen c.q. zorgsuites en reguliere appartementen. De reguliere appartementen zijn daarbij te kwalificeren als zorggeschikte c.q. zorgvoorbereide appartementen. Concreet omvat het initiatief de realisatie van 26 zorgappartementen, 2 respijtkamers en 7 reguliere appartementen. Tevens is voorzien in gemeenschappelijke ruimtes, waar de bewoners elkaar kunnen ontmoeten en waar tevens de centrale (24/7) zorgverlening is gepositioneerd. Tot slot zijn in het transformatieplan ondersteunende ruimtes en bijbehorende parkeervoorzieningen opgenomen. De zorgappartementen variëren in oppervlak van circa 32 m2 tot circa 49 m2. Het oppervlak van de reguliere appartementen varieert van circa 51 m2 tot circa 61 m2. De gezamenlijke woon- en eetkamer krijgt een oppervlak van in totaal circa 145 m2. In figuur 2.8 is het inrichtingsplan voor Residentie Maesland Burcht middels plattegronden van de verschillende bouwlagen weergegeven.

17

Figuur 2.8: Inrichtings-/vlekkenplan Residentie Maesland Burcht (Bron: Kern architecten).

Begane grond

1e verdieping

2e verdieping

3e verdieping

4e verdieping

18

Verkeer en parkeren Voor het berekenen van het aantal benodigde parkeerplaatsen hanteert de gemeente EchtSusteren de parkeerkencijfers van het kenniscentrum CROW. Bij het bepalen van concrete parkeerkencijfers maakt het CROW onderscheid in de volgende stedelijke zones: ˗ Centrum; ˗ Schil centrum. ˗ Rest bebouwde kom. ˗ Buitengebied. Ook de stedelijkheidsgraad is van invloed op de hoogte van het parkeerkencijfer. Onder stedelijkheidsgraad wordt verstaan het aantal adressen per vierkante kilometer. Er is onderscheid gemaakt in de volgende categorieën: ˗ Zeer sterk stedelijk (adressendichtheid van 2.500 of meer adressen per km2). ˗ Sterk stedelijk (adressendichtheid van 1.500 tot 2.500 adressen per km2). ˗ Matig stedelijk (adressendichtheid van 1.000 tot 1.500 adressen per km2). ˗ Weinig stedelijk (adressendichtheid van 500 tot 1.000 adressen per km2). ˗ Niet stedelijk (adressendichtheid van minder dan 500 adressen per km2). Voor het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen voor Residentie Maesland Burcht wordt uitgegaan van de stedelijkheidsgraad ‘Weinig stedelijk’ en ligging in de stedelijke zone ‘Buitengebied’. In lijn met de door het CROW gehanteerde methodiek zijn ten behoeve van de 26 zorgstudio’s, 2 respijtkamers en 7 reguliere appartementen in totaal 32 parkeerplaatsen benodigd.

Hiermee wordt invulling gegeven aan de maximale CROW-parkeerkencijfers voor de functies ‘Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)’ en ‘Verpleeg- en verzorgingstehuis’, een en ander inclusief het aandeel parkeren door bezoekers (zie figuur 2.9). Figuur 2.9: Parkeerkencijfers CROW (december 2018) t.b.v. Residentie Maesland Burcht.

19

In de anterieure overeenkomst, afgesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Echt-Susteren, is vastgelegd dat minimaal 24 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, die beschikbaar worden gesteld aan de bewoners en bezoekers van de te realiseren appartementen en zorgstudio’s. Naast het (normatief maximaal) benodigde aantal parkeerplaatsen voor Residentie Maesland Burcht bevinden zijn in de beoogde situatie ook parkeerplaatsen nodig voor de (partiële) voortzetting van De Roosterhoeve als hotel-restaurant. Meer concreet betreft het hier een voortzetting met 26 hotelkamers en een restaurantdeel met een oppervlak van circa 125 m2 bvo. In lijn met de door het CROW gehanteerde methodiek zijn voor de (partiële) voortzetting van De Roosterhoeve maximaal 41 parkeerplaatsen nodig. Hiermee wordt optimaal invulling gegeven aan de maximale CROW-parkeerkencijfers voor de functies ‘4* Hotel’ en ‘Restaurant’, een en ander inclusief het aandeel parkeren door bezoekers, zie figuur 2.10. Figuur 2.10: Parkeerkencijfers CROW (december 2018) i.r.t. (partiële) voortzetting De Roosterhoeve.

Samengevat zijn voor Residentie Maesland Burcht en de (partiële) voortzetting van De Roosterhoeve 73 parkeerplaatsen afdoende om te voldoen aan de (maximale) parkeerkencijfers van het CROW en daarmee impliciet aan de parkeernormen van de gemeente Echt-Susteren. In fysieke zin zijn 98 parkeerplaatsen aanwezig, exclusief voor de bewoners, bezoekers, gebruikers en gasten van zowel Residentie Maesland Burcht als De Roosterhoeve. Er kan dan ook worden gesteld dat op afdoende wijze invulling wordt gegeven aan het parkeervraagstuk. De positionering van de parkeerplaatsen in de beoogde situatie is weergegeven in figuur 2.11. De 24 parkeerplaatsen voor de bewoners en bezoekers van de te realiseren appartementen en zorgstudio’s zijn in figuur 2.11 in rood omkaderd.

20

Figuur 2.11: Situering parkeerplaatsen: terreininrichting toekomstige situatie (Bron: Kern architecten).

5 2

2 4

2

9

Parkeerplaatsen t.b.v. Residentie Maesland Burcht

Verkeersgeneratie De planvorming leidt (mogelijk) tot een wijziging van het aantal verkeersbewegingen van en naar de planlocatie. Ten aanzien van Residentie Maesland Burcht is de verkeersgeneratie mede bepaald aan de hand van het aantal benodigde parkeerplaatsen (het CROW heeft geen specifieke cijfers voor verkeersgeneratie bij de functie ‘Verpleeg- en verzorgingstehuis’). Om de turnover, het aantal maal dat een parkeerplaats per etmaal wordt benut, te bepalen is gekeken naar de twee maatgevende groepen: het personeel en bezoekers van bewoners. Uitgangspunt is dat de 28 zorgbehoevenden (26 zorgunits en 2 respijtkamers) geen auto bezitten en dat zij gemiddeld elke dag éénmaal bezoek krijgen. Daarnaast zal gemiddeld 2x per dag zorgpersoneel (op afroep) op locatie aanwezig zijn. Met als vertrekpunt dat alle bezoekers en zorgpersoneel met de auto komen (worst-case situatie) leidt het voorgaande tot een verkeersgeneratie van gemiddeld 30 auto’s c.q. motorvoertuigen per dag (28 bezoekers + 2 zorgpersoneel).

21

Voor de 7 appartementen binnen Residentie Maesland Burcht kan op grond van de CROW-cijfers (zie figuur 2.12) worden herleid dat deze tot een verkeersgeneratie kunnen leiden van maximaal (afgerond) 32 auto’s c.q. motorvoertuigen per dag. Figuur 2.12: Verkeersgeneratiecijfers CROW (dec. 2018) t.b.v. appartementen Residentie Maesland Burcht.

Samengevat kan worden gesteld dat aan Residentie Maesland Burcht een verkeersgeneratie kan worden verbonden van circa 62 auto’s per dag. Wanneer de verkeersgenererende werking van Residentie Maesland Burcht wordt vergeleken met de autonome voortzetting van de oorspronkelijke ruimten voor deze Residentie binnen hotelrestaurant De Roosterhoeve, kan worden gesteld dat de beoogde appartementen en zorgunits oorspronkelijk in gebruik waren als hotelkamer en feest-/restaurantruimte. Ten aanzien van hotelkamers in een 4* Hotel hanteert het CROW een verkeersgeneratie, zoals weergegeven in figuur 2.13. Voor de functie ‘Restaurant’ geeft het CROW geen concrete cijfers. Hierbij mag ervan worden uitgegaan dat dit een meervoud zal zijn van de CROW-parkeerkencijfers voor deze functie (zie eerder figuur 2.10). Figuur 2.13: Verkeersgeneratiecijfers CROW (2018) i.r.t. (partiële) voortzetting De Roosterhoeve.

Redenerend vanuit de situatie dat de 26 zorgunits, 2 respijtkamers en 7 appartementen het omzetten van even zoveel hotelkamers betekent, kan op grond van figuur 2.13 worden herleid dat een autonome voortzetting van het gebruik van 35 hotelkamers een verkeersgeneratie met zich meebrengt van maximaal circa 81 auto’s c.q. motorvoertuigen per dag. Op grond van voornoemde cijfers kan dan ook worden gesteld dat de planvorming leidt tot een vermindering van het aantal verkeersbewegingen van en naar de planlocatie.

22

3

BELEIDSKADER

3.1

Het Rijk

3.1.1

Beleidsdocumenten Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte In maart 2012 is de landelijke Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Hierin schetst het Kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Tot de essenties van de SVIR kunnen worden gerekend dat de Rijksoverheid zich vooral gaat richten op nationale belangen en dat meer bewegingsvrijheid geboden zal worden aan provincies en gemeenten op het gebied van ruimtelijke ordening. Het Rijk stelt hierbij dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in hun regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Zij kunnen dan ook beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. De visie van ‘decentraal wat kan en centraal wat moet’ vormt dan ook een essentieel beleidsaspect binnen de SVIR. In de SVIR heeft het Rijk de volgende rijksdoelen gesteld om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): ˗ Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland. ˗ Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat. ˗ Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving, waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De Rijksdoelen zijn in de SVIR uitgewerkt tot nationale opgaven, die regionaal neerslaan. De gemeente Echt-Susteren maakt in dit opzicht deel uit van de MIRT3-regio Brabant en Limburg. Opgaven van nationaal belang deze regio hebben met name betrekking op het verbeteren van het vestigingsklimaat voor bedrijven (in Limburg Greenport Venlo), het versterken van de primaire waterkeringen en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) inclusief de Natura2000-gebieden. Toetsing Residentie Maesland Burcht Het initiatief raakt in beginsel geen nationale belangen, zoals opgenomen in de SVIR. Ten aanzien van het NNN geldt dat deze gebieden vanaf 1 januari 2014 geen deel meer uitmaken van het rijksbeleid en zijn de provincies inmiddels verantwoordelijk voor het natuurbeleid in relatie tot het NNN. Toetsing van het initiatief aan het NNN is opgenomen in paragraaf 4.5. Nationale Omgevingsvisie De Rijksoverheid werkt momenteel aan een nieuwe Omgevingswet, welke alle huidige wetten over de leefomgeving bundelt. Daarbij hoort ook één rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op het moment dat die wet in gaat. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in gaat zal de NOVI gelden als instrument, zoals in de nieuwe wet is bedoeld.

Op 11 september 2020 is de NOVI naar de 2e Kamer gestuurd. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. Het gaat daarbij om grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De NOVI richt zich vooral

3

MIRT: Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport.

23

op ontwikkelingen, waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes tussen die belangen in samenhang moeten worden gemaakt. Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in de volgende 4 prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Ten aanzien van de woningvoorraad (waarbij de NOVI niet expliciet ingaat op zorgwoningen) is in de NOVI als uitdaging opgenomen dat in heel Nederland deze voorraad verduurzaamd, vernieuwd en getransformeerd moet worden. Transformatie van bestaand leegstaand vastgoed in woningen heeft in het algemeen de voorkeur. Aansluitend op deze ruimtelijke ontwikkelstrategie wordt in de NOVI ook een samenhangende aanpak van de sociaaleconomische ontwikkeling van de regio voorgesteld. Door de snellere vergrijzing kunnen tekorten in passende woonvoorzieningen in (met name) de zorgsector zich hier eerder voordoen. Toetsing Residentie Maesland Burcht Het initiatief anticipeert op de toekomstige omgevingsvisie van het Rijk door binnen bestaand vastgoed en op een binnenstedelijke locatie op een passend antwoord te creëren op een structureel aanwezige vraag naar woonvormen met impliciete zorgverlening.

3.1.2

Rijksbeleid en wettelijke regeling Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het Barro is met name gekoppeld aan de hoofdinfrastructuur (reserveringen voor hoofdwegen en landelijke spoorwegen en vrijwaring rond rijksvaarwegen), de elektriciteitsvoorziening, het Natuurnetwerk Nederland en waterveiligheid (bescherming van primaire waterkeringen en bouwbeperkingen in het IJsselmeergebied). Toetsing Residentie Maesland Burcht In het verlengde van de toetsing aan het vigerende ruimtelijk beleid, vastgelegd in de SVIR, kan worden gesteld dat het initiatief geen nationale belangen raakt, die via het Barro gewaarborgd dienen te worden. Ladder voor duurzame verstedelijking Duurzame stedelijke ontwikkeling wordt vanuit de Rijksoverheid gezien als doelstelling én als belangrijk instrument bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als instrument doelt men dan op toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze Ladder is in oktober 2012 als motiveringseis opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In april 2017 is het Bro gewijzigd in verband met de aanpassing van deze Ladder.

Concreet is vanaf dat moment ten aanzien van de ‘nieuwe’ Ladder het volgende in het Bro (artikel 3.1.6) opgenomen: ˗ De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt (hier: onderbouwing planologisch strijdig gebruik), bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. ˗ De eerder van toepassing zijnde «actuele regionale behoefte» wordt vervangen door «behoefte». De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Bro is het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ gedefinieerd als een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel,

24

woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens vaste jurisprudentie dat ‘in beginsel’ sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen, waaronder zorgwoningen, gerealiseerd worden. Voor wonen (al dan niet met zorg) is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Als de planvorming vervolgens voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Toetsing Residentie Maesland Burcht Het transformatieplan voorziet in de realisatie van 26 zorgstudio’s, 2 respitkamers en 7 reguliere appartementen binnen bestaande gebouwen in bestaand c.q. aan de rand van stedelijk gebied. De planvorming vormt in dit opzicht een stedelijke ontwikkeling, die tevens ‘Ladderplichtig’ is. De planvorming betreft echter ook een functiewijziging zonder extra ruimtebeslag, die niet Ladderplichtig is. Desalniettemin zal het initiatief worden getoetst aan de behoefte om daarmee het initiatief te kunnen beoordelen als duurzame ontwikkeling.

In het kader van het toetsen aan de ‘Ladder’ wordt de behoefte bij onderhavige planvorming bepaald door de confrontatie van de demografische ontwikkelingen met de behoefte aan geschikte woningen, al dan niet met bijpassende zorgvoorzieningen. Om inzicht te geven in de behoefteraming wordt allereerst aangesloten bij het regionale Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg, met inbegrip van een focus op de gemeente Echt-Susteren, dat is uitgevoerd voorafgaand aan en ten behoeve van de herijking van de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg (SWZW) in 2018. Daarbij is de herziene SWZW afgestemd op de periode tot 2030. Aansluitend volgt een nadere analyse van de Woonmonitor Limburg 2021 • Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018 In feite komt de herijking van de SWZW uit 2018 – en daarmee het woningmarktonderzoek - neer op een actualisatie van vraag versus aanbod, om daarmee inzicht te verkrijgen in de heersende kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Onder meer is de opgave in de woningmarkt tot 2030 scherper in beeld gebracht, waarbij effecten van trends en ontwikkelingen (demografisch, sociaal en economisch) op de regionale woningmarkt zijn meegenomen. Tevens is het huisvestingsvraagstuk van diverse specifieke doelgroepen scherp gesteld. Het navolgende vormt een resumé van voornoemd woningmarktonderzoek.

Woningbehoefte oudere huishoudens (>65 jaar): Midden-Limburg Het aantal ouderenhuishoudens (65+) bedraagt 33.600 en zal toenemen met 10.500 huishoudens. Met name het aantal zelfstandig wonende 75-plussers neemt toe. Navenant neemt ook de behoefte aan woningen voor deze doelgroep toe. De toename van het aantal oudere huishoudens met ruim 27% in de gemeente Echt-Susteren is groot te noemen. Figuur 3.1: Woningbehoefte Midden-Limburg, oudere huishoudens (>65 jaar) 2018 – 2024 – 2030.

25

Woningbehoefte oudere huishoudens (>65 jaar): Echt-Susteren In Echt-Susteren is ruim een derde van het totaal aantal huishoudens dat zelfstandig woont 65 jaar en ouder; hetgeen begin 2017 gelijk is aan circa 4.750 huishoudens. Het aantal oudere huishoudens zal de komende jaren in Echt-Susteren sterk toenemen tot 6.190 in 2030; een groei van 1.330 huishoudens (+27%). Navenant neemt ook de behoefte aan woningen voor deze doelgroep toe. Met name het aantal zelfstandig wonende 75+ers zal in de gemeente sterk toenemen; met maar liefst +49% (+1.070 huishoudens). De toename van het aantal oudere huishoudens zal naar verwachting het grootst zijn in Dieteren (+33%), Roosteren (+31%) en Susteren-Heide (+30%) en het geringst in Nieuwstadt (+22%) en Koningsbosch (+23%). Figuur 3.2: Woningbehoefte Echt-Susteren, oudere huishoudens (>65 jaar) 2018 – 2024 – 2030.

Verhuisgeneigdheid oudere huishoudens (>65 jaar): Midden-Limburg Ruim 7.500 huishoudens in Midden-Limburg, waarbij de hoofdbewoner ouder is dan 65 jaar, zijn geneigd om te gaan verhuizen (22%). Een relatief groot deel van de verhuisgeneigde oudere huishoudens vraagt naar woonvormen, redelijk gelijk verdeeld over de huurprijsklassen tussen €400 en €900. Het onderzoek toont aan dat zelfstandige woningen bij woonzorgcomplexen eveneens gewild zijn binnen deze doelgroep. Een en ander duidt erop dat een substantieel deel van de senioren op zoek is naar een gelijkvloerse woning in een omgeving met ‘gelijkgestemden’, waar men samen op aangename wijze ouder kan worden. Figuur 3.3: Woonwensen oudere huishoudens met voorkeur voor huur / geen voorkeur, naar woningtype en prijsklasse, in % van het aantal verhuisgeneigde huishoudens, Midden-Limburg (2017).

26

Verhuisgeneigdheid oudere huishoudens (>65 jaar): Echt-Susteren Circa 60% van de verhuisgeneigde oudere huishoudens in Echt-Susteren woont momenteel in een koopwoning. Meer dan de helft van de verhuisgeneigde oudere huishoudens in de gemeente wenst een huurwoning. Daarbij zijn met name huurappartementen met lift en grondgebonden seniorenwoningen in de prijsklasse € 417 tot € 597 populair. De wens om in de eigen kern te kunnen blijven wonen is bij ouderen het grootst, waarbij het woonmilieu (centrum)dorps het meest aanspreekt. Figuur 3.4: Woonwensen oudere huishoudens met voorkeur voor huur / geen voorkeur, naar woningtype en prijsklasse, in % van het aantal verhuisgeneigde huishoudens, Echt-Susteren (2017).

Op zowel provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau wordt de komende jaren een structurele toename verwacht van het aantal ouderen met dementiële syndromen en een daaraan gekoppelde behoefte aan zorgwoningen. Voor de periode tot 2050 deze groep zorgbehoevenden in Echt-Susteren zijn toegenomen tot 206%, waarbij deze percentages voor Nederland en de provincie Limburg resp. 221% en 187% zijn. In algemene zin kan tevens worden gesteld dat het aantal ouderen in Midden-Limburg als enige bevolkingsgroep tot 2030 nog zal toenemen (+10.500). Dit gegeven brengt met zich mee dat de behoefte aan zowel zorg- als seniorenwoningen tot 2030 groot is en ook zal blijven. Specifiek voor Echt-Susteren gaat het dan om de vraag naar huurappartementen met lift. Aansluitend kan worden gesteld dat het transformatieplan een binnenstedelijke herontwikkeling betreft, waarbij een bestaand gebouw aan de rand van Roosteren op passende wijze wordt omgezet in een bestemming voor een structureel aanwezige doelgroep met een eveneens structureel aanwezige vraag naar passende woningen. Per saldo beantwoordt het plan aan zowel ruimtelijke als functionele vraagstukken, zonder daarbij een claim te leggen op ruimtebeslag in het buitengebied.

Woonmonitor Limburg 2021 Ieder jaar publiceert de provincie Limburg de Woonmonitor met informatie over onder meer demografische ontwikkelingen, een en ander in relatie tot de woningvoorraad, woningbehoefte en plancapaciteiten. Het actuele beeld van de situatie op de Limburgse woningmarkt is opgenomen in de Woonmonitor 2021. Hierin geeft de provincie aan dat in Limburg momenteel met name sprake is van een kwalitatieve woonopgave, waarbij het zaak is om plannen die voorzien in een urgente behoefte (onder meer voor senioren alsmede in de sociale en middeldure huur) met voorrang te realiseren. De hoofdpunten en belangrijkste cijfers van de actuele Woonmonitor zijn:

27

Demografie De Limburgse bevolking telt op 1-1-2021 bijna 1.116.000 inwoners en is in 2020 (met een afname van ruim 1.000 personen) gedaald. In 2020 is sprake geweest van oversterfte en een lagere buitenlandse migratie (mede) door toedoen van Corona. De binnenlandse migratie is daarentegen gestegen. Dat is een trend die overigens al 5 jaar gaande is. Op peildatum 1-1-2021 bedroeg het aantal Limburgse huishoudens circa 533.500. Dit is een toename van circa 1.200 huishoudens (+0,2 %). De demografische realisatiecijfers van 2020 zijn verwerkt bij het opstellen van de nieuwe regionale bevolkings- en huishoudensprognoses (Progneff 2021). Kwantitatieve woonopgave Voor de vraag naar woningen vormt het aantal huishoudens de belangrijkste indicator. Op peildatum 1-1-2021 bedroeg het aantal Limburgse huishoudens circa 533.500. Dit is een toename van circa 1.200 huishoudens (+0,2 %) in 1 jaar tijd. De afgelopen 10 jaar is het aantal huishoudens bijna 2.600 per jaar toegenomen. Dit kan verklaard worden door de toename van het aantal 1 en 2 persoonshuishoudens. De stijging van het aantal 1 en 2 persoonshuishoudens en de vergrijzing zijn trends die gelden voor heel Limburg.

Op basis van de huishoudensprognoses wordt (vanwege het groeiende aantal 1- en 2-persoonshuishoudens) vooralsnog uitgegaan van een extra woningbehoefte van bijna 9.000 tot circa 11.000 extra woningen in circa 10 jaar tijd, waarna een daling van de woningbehoefte verwacht wordt. Kwalitatieve woonopgave Op grond van de regionale woningbehoefteonderzoeken geeft de Woonmonitor 2021 aan dat tot circa 2030 ruim 40.000 woningen nodig zijn voor specifieke doelen en doelgroepen, zoals woonconcepten voor ouderen en speciale doelgroepen, middenhuur en sociale huur. Een globaal beeld van de kwalitatieve opgave kan worden gegeven door te kijken naar de toekomstige ontwikkeling van de leeftijdsopbouw en samenstelling van de Limburgse huishoudens. Figuur 3.5 visualiseert de ontwikkeling van huishoudenstypes voor 2030 en 2040 in vergelijking tot de huishoudens van nu (2020). Figuur 3.5: Kwalitatieve woongave (Bron: Progreff 2020, Etil, bewerking Provincie Limburg).

Uit figuur 3.5 wordt duidelijk dat alleen de huishoudens ouder dan 75 jaar de komende 20 jaar in aantal stijgen en wel met bijna 53.500 (+69%). Alle andere huishoudenstypes nemen af. Daarnaast illustreert figuur 3.5 dat het aandeel huishoudens zonder kinderen vele malen groter is dan het aandeel huishoudens met kinderen (met ook nog een afname van het aantal huishoudens

28

met kinderen van -2.800 / -2%). Op basis van deze gegevens kan veilig worden geconcludeerd dat de vraag naar woningen die geschikt zijn voor 1 en 2 persoonshuishoudens, in het bijzonder voor 75-plussers, groot en constant zal zijn voor de komende 20 jaar. Resumerend wordt in de Woonmonitor 2021 de kwalitatieve woonbehoefte (tot circa 2030) als volgt indicatief samengevat (zie figuur 3.6): Figuur 3.6: Indicatieve tekorten en overschotten (tot circa 2030).

Bron: STEC groep, Etil-Companen, ABF Research, bewerking Provincie Limburg)

In algemene zin geeft de Woonmonitor 2021 aan dat er tekorten zijn voor (met name) de doelgroepen eenpersoonshuishoudens, starters, zorgbehoevenden en senioren. Dit vertaalt zich in tekorten aan (met name) appartementen (met lift) en levensloopbestendige woningen, zoals nultredenwoningen. Op basis van de cijfers uit figuur 3.6 kan worden gesteld dat het voorgaande geldt voor de Regio Midden-Limburg en daarmee impliciet ook voor de gemeente Echt-Susteren. Conclusie ‘Laddertoets’ Als conclusie kan worden gesteld het initiatief c.q. de partiële transformatie van Hotel Roosterhoeve ofwel de realisatie van woon-zorgcomplex Residentie Maesland Burcht voorziet in een behoefte en gerealiseerd wordt binnen bestaand stedelijk gebied en vervolgens ook binnen bestaande bebouwing. Hiermee wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provincie Limburg en Regio Midden-Limburg Omgevingsvisie Limburg Ter vervanging van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) 2014 hebben Provinciale Staten van Limburg op 1 oktober 2021 de Omgevingsvisie vastgesteld, die vervolgens op 25 oktober 2021 in werking is getreden. De Omgevingsvisie is een strategische en lange termijn visie, waarin de provincie aangeeft hoe zij voor de periode 2021 tot 2030-2050 richting wenst te geven aan toekomstbestendige ontwikkelingen en hoe zij daarbij telkens de balans zoekt tussen het beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving. Gericht op een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie constateert de provincie in de omgevingsvisie dat demografische ontwikkelingen maken dat het aantal ouderen toeneemt. Op het vlak van wonen stelt de provincie dat de grootste opgave op korte en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van verouderde en niet-courante bestaande woningvoorraad. Onder andere is er op korte termijn een vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen, waartoe zorgbehoevenden kunnen worden gerekend. Met het oog op het voorgaande vindt de provincie het belangrijk dat eerst de kwaliteit van het feitelijk bestaand bebouwd gebied op orde wordt gemaakt.

Van belang is dat eerst leegstaand vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt en dat wonen (al dan niet in combinatie met zorgvoorzieningen) in beginsel alleen maar is toegestaan in bestaand bebouwd gebied. Het aspect ‘Wonen’ komt in de Omgevingsvisie onder meer terug in opgave 3 van deze visie: ‘Werken aan een gezonde en aantrekkelijke woon- en leefomgeving voor Midden-Limburg’. Concreet is hierin benoemd dat er getalsmatig weliswaar voldoende woningen zijn en er meer dan genoeg plannen

29

klaar liggen, maar dat dit kwalitatief gezien niet overal de juiste woningen en de juiste plannen zijn. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Resumerend constateert de provincie in de Omgevingsvisie demografische veranderingen in Midden-Limburg, die invloed hebben op de woon- en leefomgeving. Daarop aansluitend is het voor de provincie een uitdaging om de komende jaren, passend bij de behoeften, voldoende woningen van de juiste kwaliteit toe te voegen en te zorgen voor de juiste woningen op de juiste plaats. Toetsing Residentie Maesland Burcht Het initiatief is in lijn met de provinciale omgevingsvisie doordat het voorziet in een structureel aanwezige zorg behoefte, waarbij voor de betreffende doelgroep voorzien wordt in een passende woonomgeving binnen bestaand stedelijk gebied en tevens binnen bestaande bebouwing. Korgt samengevat draagt het initiatief bij aan een gezonde en aantrekkelijke woon- en leefomgeving voor een primaire doelgroep in dit deel van Midden-Limburg. Omgevingsverordening Limburg Op dit moment geldt de Omgevingsverordening Limburg 2014. Deze zal worden vervangen wanneer de Omgevingswet in werking is getreden. De eerste stappen voor de nieuwe Omgevingsverordening zijn reeds gezet.

Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Limburg (2021) in december 2021 vastgesteld. De inwerkingtreding van deze nieuwe verordening is gelijk aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet: 1 januari 2023. Tot die tijd blijft de huidige Omgevingsverordening Limburg 2014 van kracht. Omgevingsverordening Limburg 2014 De Omgevingsverordening Limburg 2014 is door de jaren heen via wijzigingsverordeningen diverse malen aangepast. De geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is de actuele versie. Deze versie, waarin alle eerdere wijzigingen zijn doorgevoerd, blijft gelden tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet en daarmee tevens de Omgevingsverordening Limburg (2021). In de nog vigerende Omgevingsverordening Limburg 2014 zijn met name de volgende artikelen van belang: • Bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014: artikel 2.4.2 Wonen Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Midden-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg.

• Grondwaterbeschermingsgebieden: artikel 4.3.2 Verboden inrichtingen Het is verboden in een grondwaterbeschermingsgebied een inrichting op te richten die is opgenomen in de bijlage bij dit artikel of een inrichting waarin activiteiten worden uitgevoerd die in de bijlage zijn genoemd. De objecten ‘Hotel-restaurant’ en ‘Woonzorgcomplex’ zijn hier echter niet in benoemd, waarmee het voorliggende initiatief op voorhand geen ‘verboden inrichting’ is en dus niet strijdig is met dit artikel. Ontwerp Omgevingsverordening Limburg (2021) Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Hoewel het ontwerp van de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat daarbij met name om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. De besluitvorming over het voorliggende bestemmingsplan is voorzien vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet en daarmee ook vóór de inwerkingtreding van de Omgevingsverordening Limburg (2021).

30

Toetsing Residentie Maesland Burcht Het initiatief speelt in op de veranderende zorgbehoefte, waarbij de prognoses voor de komende jaren een sterke stijging laten zien van het aantal ouderen met onder andere dementieklachten, die niet meer zelfstandig kunnen wonen. Aansluitend voorziet het initiatief op zowel kwalitatieve als kwantitatieve wijze in een structurele aanwezige behoefte aan een passende woon- en zorgomgeving (doelgroep senioren, levensloopbestendig, huursector) inclusief de benodigde zorgverlening. Het initiatief is hiermee in lijn met de Omgevingsverordening Limburg. Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving 2014 (SWZW) De samenwerkende gemeenten in Midden-Limburg en de provincie Limburg hebben op 18 december 2014 de ‘Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving’ (SWZW) vastgesteld. De SWZW vormt voor deze gemeenten de basis voor het geven van sturing aan en het voeren van regie over het in de regio te voeren beleid op het vlak van wonen, zorg en woonomgeving. Via de SWZW geven de acht samenwerkende gemeenten, waaronder Echt-Susteren, een antwoord op de vraag hoe om te gaan met de actuele en te verwachten demografische en economische ontwikkelingen. Ten aanzien van de component ‘Wonen’ is de constatering in de SWZW dat de impact van de demografische ontwikkelingen groot is en steeds groter wordt.

Enkele gemeenten krimpen al in bevolkingsomvang of gaan dat komend decennium doen. Belangrijker dan de verandering in bevolkingsomvang wordt de verandering van verhoudingen naar leeftijd gezien: de toenemende ontgroening en vergrijzing. Binnen het beleidsveld ‘Zorg’ constateren de samenwerkende gemeenten een aantal relevante verschuivingen op het vlak van wonen met zorg. Tot deze verschuivingen behoren: ˗ Van intramuraal wonen naar zelfstandig wonen met zorg aan huis. ˗ De toenemende zorgbehoefte. ˗ Van formele zorg naar steeds meer informele zorg. In vervolg op de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.1.2) kan ook bij de toetsing aan de SWZW worden gesteld c.q. bevestigd dat de vergrijzing tot een situatie leidt, waarbij steeds meer ouderen afhankelijk worden van zorg. Aanvullend heeft de ontwikkeling van het scheiden van wonen en zorg grote (beleidsmatige) gevolgen voor het gebruik van het (zorg)vastgoed in de regio. Conform de SWZW zou er in de regio een intramuraal zorgaanbod van circa 2.600 plaatsen moeten zijn. Het scheiden van wonen en zorg leidt er echter toe dat een groot aantal plaatsen moet worden af- of omgebouwd. De gemeenten zien op dit punt een belangrijke uitdaging.

Deze uitdaging is mede gelegen in het feit dat een toenemend aantal mensen de komende jaren niet meer kan rekenen op toegang tot een intramurale verzorgingsplek en ‘zelfstandig’ moet blijven wonen. Het scheiden van wonen en zorg brengt ook met zich mee dat de markt te maken krijgt met een toenemende behoefte aan (betaalbare) zorggeschikte (huur)woningen. Aangezien iemands huidige woning niet automatisch geschikt (te maken) is voor het bieden van de gewenste dan wel noodzakelijke zorg, betekent dit dat woonzorginitiatieven vanuit de markt een probleemoplossend effect kunnen bewerkstelligen. In de SWZW zijn voor de verschillende regiogemeenten lokale afwegingskaders opgenomen. Deze ‘Kwaliteitsenveloppen’ geven een kwalitatieve sturing aan voorgenomen transformatie- en nieuwbouwplannen. Gericht op Wonen en Zorg bevat de Kwaliteitsenvelop voor de gemeente Echt-Susteren de volgende kansrijke en kwetsbare onderdelen: Figuur 3.7: Kwaliteitsenvelop Echt-Susteren.