Toelichting
Tekst van het document
SMA-Advies
Toelichting Bestemmingsplan Stedelijk Gebied Partiële Herziening Kasteel Ter Borchstraat Roosteren
Colofon Plan:
Bestemmingsplan Stedelijk gebied, Partiële Herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
Plantype:
Partiële herziening
IMRO-id.:
NL.IMRO.1711.BP20230654–VG01
Rapportnummer: BP-2022-019 Projectlocatie:
Kasteel Ter Borchstraat 1, 3, 3A en 5 te Roosteren
Opdrachtgever:
Focus International Real Estate, Eindhoven
Datum:
09-02-2024
Status:
Definitief
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
Telefoon: 0475-485767
Website: www.sma-advies.nl
Echterstraat 180
GSM: +31 (6) 40 01 63 60
Bank: NL70RABO01052.95.787
6051 GC Maasbracht
info@sma-advies.nl
E-mail: jphsmeets@xs4all.nl
KVK: 12056349
SMA-Advies
2
INHOUDSOPGAVE 1.
INLEIDING ...................................................................................... 4
2.
SITUERING EN BEGRENZING PLANGEBIED ........................................... 6
2.1
Ruimtelijke inpassing ...............................................................................7
2.2
Stedenbouwkundige inpassing ...................................................................7
2.3
Omgeving en intentie planvoornemen.........................................................8
3.
PLANOPZET ..................................................................................... 9
4.
BELEIDSKADER............................................................................... 15
4.1
Rijksbeleid ............................................................................................ 15
4.1.1
Nationale Omgevingsvisie ....................................................................... 15
4.1.2. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) .................................. 17 4.1.3. Ladder voor duurzame verstedelijking ...................................................... 17 4.1.4
Nationaal Waterplan 2022-2027 .............................................................. 18
4.1.5
Duurzaam waterbeheer 21-ste eeuw ........................................................ 19
4.2
Provinciaal beleid ................................................................................... 19
4.2.1
Provinciale Omgevingsvisie Limburg 2021 ................................................. 19
4.2.2
Omgevingsverordening Limburg 2014 ...................................................... 21
4.3
Regionaal beleid .................................................................................... 25
4.3.1
Regiovisie Midden Limburg ...................................................................... 25
4.3.2
Structuurvisie Wonen Midden Limburg 2022-2025 ..................................... 25
4.3.3
De Limburgse woonmonitor 2022 ............................................................. 26
4.3.4
Analyse woonbehoefte Midden Limburg .................................................... 27
4.4.
Gemeentelijk beleid ............................................................................... 28
4.4.1
Bestemmingsplan .................................................................................. 28
4.4.2
Woonbeleid ........................................................................................... 30
4.4.3
Structuurvisie gemeente Echt-Susteren 2025 ............................................ 31
4.4.4
Gemeentelijk Kwaliteitsmenu 2021-2025 .................................................. 32
5.
UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN ....................................... 34
5.1.
Bodem.................................................................................................. 34
5.2
Geluid .................................................................................................. 36
5.1
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai ................................................. 37
5.2
Geluidbelasting Burg. Schoolmeesterstraat 27 ........................................... 39
5.3
Luchtkwaliteit ........................................................................................ 40
5.4
Wet natuurbescherming, Flora en Fauna .................................................. 41
5.5
Geur .................................................................................................... 44
5.6
Externe veiligheid .................................................................................. 44
5.7
Bedrijfshinder/ milieuzonering ................................................................. 49
5.8
Waterhuishouding .................................................................................. 50
5.9
Archeologie en cultuurhistorie.................................................................. 51
5.9.1
Archeologisch (voor)onderzoek ................................................................ 52
5.9.2
Proefsleuvenonderzoek en karterend onderzoek ........................................ 53
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
3
5.10
Ondergrondse infrastructuur ................................................................... 54
5.11
Parkeren ............................................................................................... 54
5.11.1 Parkeerstructuur .................................................................................... 54 5.12
Mer-beoordeling .................................................................................... 57
6.
CONCLUSIE .................................................................................... 59
7.
PLANSTUKKEN ................................................................................ 61
7.1
Planstukken .......................................................................................... 61
7.2
Toelichting op de analoge verbeelding ...................................................... 61
7.3
Toelichting op de regels .......................................................................... 61
7.3.1
Inleidende regels ................................................................................... 61
7.3.2
Bestemmingsregels ................................................................................ 62
7.3.3
Algemene regels .................................................................................... 63
7.3.4
Overgangs- en slotregels ........................................................................ 63
8.
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ................................................... 64
9.
OVERLEG EN PROCEDURES ............................................................... 66
Bijlagen: Bijlage A.
Verbeelding plangebied;
Bijlage B.
Regels.
Bijlage 1.
Analyse woonbehoefte Midden-Limburg/Echt-Susteren, 28 juni 2020;
Bijlage 2.
Bodemonderzoek en infiltratie-onderzoek, 13 juli 2022;
Bijlage 2A. Nader bodemonderzoek, 26 april 2023; Bijlage 2B. Explosievenonderzoek, 8 maart 2023; Bijlage 3.
Akoestisch onderzoek, 19 september 2023;
Bijlage 4.
Archeologisch onderzoek, 28 april 2022;
Bijlage 5.
PVE aanvullend Archeologisch onderzoek, 9 augustus 2022;
Bijlage 5A. Toelichting rapportage Proefsleuvenonderzoek, 11 augustus 2023; Bijlage 6.
Flora- en Faunaonderzoek, 4 mei 2022;
Bijlage 6A. Aanvullend Flora en Faunaonderzoek, 15 maart 2023; Bijlage 7.
Toelichting stikstofonderzoek, 15 maart 2023
Bijlage 7A. Aeriusberekening gebruiksfase, 15 maart 2023; Bijlage 7B. Aeriusberekening realisatiefase, 15 maart 2023; Bijlage 8.
RO standaard advisering EV bij toxische scenario’s, 1 juli 2020;
Bijlage 9.
Verslag omgevingsdialoog, 12 mei 2023.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
1.
4
INLEIDING
Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van het perceel Kasteel Ter Borchstraat 1, 3, 3a en 5 te Roosteren in totaal 16 grondgebonden woningen te realiseren. Het plan betreft de bouw van flexibele en levensloopbestendige woningen voor een brede doelgroep. Met de bouw van deze koopwoningen wordt beoogd een flexibele en toekomstbestendige
woonsituatie
te
creëren
voor
huishoudens
uit
de
leeftijdscategorieën ‘midden’ (tussen de 30 en 65 jaar) en ‘ouderen’ (ouder dan 65 jaar), waarbij het wonen zowel met ‘thuiswerken’ als (al dan niet op termijn) met ‘thuiszorg’ kan worden gecombineerd. Op 30 december 2020 is daartoe bij de gemeente Echt-Susteren een principeverzoek ingediend. Het bouwvoornemen is in strijd met de regels van het vigerende Bestemmingsplan1. Bij de besluitbrief van 22 december
2021
aangegeven
dat
(kenmerk: ondanks
Z21/109710-D) de
planologische
heeft
de
strijdigheid
gemeente in
Echt-Susteren
principe
en
onder
voorwaarden meegewerkt kan worden aan het realiseren van het planvoornemen om de thans leegstaande en niet meer in gebruik zijnde bebouwing te lopen en de vrijkomende ruimte te ontwikkelen voor het bouwen van 16 nieuwe woningen. Doel Het realiseren van 16 grondgebonden woningen ter plaatse van de locatie Kasteel Ter Borchstraat 1, 3, 3a en 5 te Roosteren, gemeente Echt-Susteren Plangebied Het plangebied ligt aan de zuidkant van de kern Roosteren en is kadastraal bekend als Roosteren, sectie G, sectienummers 12, 627, 693, en 694. Het plangebied heeft een gezamenlijk oppervlak van ca. 4500 m2.
Uitsnede dimensies plangebied
1
Bestemmingsplan “Stedelijk gebied” van 26-05-2016, NL. IMRO.1711.BP20150950-VG02.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
5
Leeswijzer Het rapport is als volgt opgebouwd:
Hoofdstuk 2 bevat een omschrijving en begrenzing van het plangebied, vigerende
bestemming,
een
beschrijving
van
de
ruimtelijke-
en
stedenbouwkundige inpassing;
In hoofdstuk 3 wordt het plan beschreven vanuit de bestaande situatie. Inzicht wordt gegeven in het planvoornemen;
In hoofdstuk 4 wordt per beleidsveld op hoofdlijnen het relevante rijksbeleid, provinciaal beleid, regionaal beleid en gemeentelijk beleid behandeld.
In hoofdstuk 5 komen de verschillende uitgangspunten en (milieuhygiënische) randvoorwaarden aan bod;
Hoofdstuk 6 bevat een conclusie van de afwegingen die zijn gemaakt op basis van de randvoorwaarden zoals beschreven in hoofdstuk 5;
Hoofdstuk 7 bevat een beschrijving van de planstukken;
Hoofdstuk 8 behelst een beschrijving van de economische uitvoerbaarheid van dit project;
In hoofdstuk 9 wordt uitleg gegeven over de te volgen procedure.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
2.
6
SITUERING EN BEGRENZING PLANGEBIED
Het plangebied gelegen aan de Kasteel Ter Borchstraat 1, 3, 3A en 5 en is geografisch gelegen aan de zuidkant van de woonkern Roosteren. Planologisch gezien zijn de gronden binnen het plangebied bestemd voor horeca. De noordzijde van het plangebied wordt begrensd door de tuinen van de woningen gelegen aan de weg “Achter
de
Borgh”
en
de
tuinen
van
de
woningen
aan
de
Burgemeester
Schoolmeestersstraat. De oostzijde van het plangebied wordt ook begrensd door de tuinen
gelegen
onderzoekslocatie
aan
de
wordt
Burg.
Schoolmeestersstraat.
begrensd
door
de
De
Kasteel
zuidzijde Ter
van
de
Borchstraat
(verkeersbestemming). De westzijde van de onderzoekslocatie wordt begrensd door de Kasteel Ter Borchstraat 7 (verkeersbestemming) en de tuin van het adres Schettereind 15. Op grotere afstand van het plangebied liggen enkele maatschappelijke en detailhandelsfuncties en een enkele bedrijfsbestemming (Lanterdijk 3-5, overzijde plangebied). De Kasteel ter Borchstraat zelf is een historische uitvalsweg van het dorp Roosteren richting Maaseik en Echt. Voorheen was ten zuiden van het plangebied rond de 19 e eeuw een vierkantshoeve aanwezig. De zuidelijke grens van het plangebied is gelegen op ca. 14 meter van de doorgaande weg N296 (Maaseikerweg). Op ca. 540 meter oostelijk van het plangebied loopt het Julianakanaal en op ca. 670 meter de autosnelweg A2. Op ca. 3700 meter westelijk van het plan bevindt zich het spoortraject Sittard-Roermond en op ca. 2600 meter zuidelijk van het plangebied ligt het spoorwegemplacement van Born. De rivier de Maas ligt ca. 880 meter westelijk van het plangebied. De Maas wordt in dat betreffende traject overigens niet bevaren. Het dichtstbij gelegen (niet gezoneerd) bedrijventerrein ligt op ca. 1820 meter zuidoostelijk van het plangebied (vanaf Smile Plastics).
Figuur 1.2 topografische kaart plangebied
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
7
Het plangebied ligt op basis van het Rijksdriehoekstelsel globaal op X: 185186 en Y: 343637 en is kadastraal bekend als Roosteren, sectie G, sectienummers 12, 627, 693, en 694. Het plangebied heeft een gezamenlijk oppervlak van ca. 4495 m2, waarvan ca. 1050 m2 nog is bebouwd. De bestaande bebouwing wordt voor de nieuwe ontwikkeling volledig gesloopt. Het gebied ter plaatse van de openbare weg waar de openbare parkeerplaatsen worden gerealiseerd, liggen binnen de kadastrale kavels sectie G met sectienummers G, sectie nummers 62 (ged) 629 (ged) en 632 (ged). Zie daarvoor tevens hst. 3 en par 5.11.
2.1
Ruimtelijke inpassing
De gemeente Echt-Susteren ziet herbestemming van de ter plaatse van het plangebied aanwezige woningen en hotel naar de bestemming ‘wonen’ als een positieve ontwikkeling voor het hele gebied. De panden staan al geruime tijd leeg en verkeren door de tand des tijds en het slechte onderhoud in een desolate toestand. Het realiseren van nieuwe woningen is dus een zinvolle nieuwe bestemming van de betreffende percelen. Ten behoeve daarvan worden alle opstanden inclusief fundering gesloopt
en
wordt
het
plangebied
rijp
gemaakt
voor
de
bouw
van
de
16
grondgebonden woningen. Het project zorgt voor een revitaliserende impuls en de omgeving van het plangebied zal er na inpassing van de woningen en omliggende percelen ruimtelijk wezenlijk van opknappen. In het plan is zoveel mogelijk rekening gehouden met aanwezige groenstructuren en te realiseren openbaar gebied waardoor een goede balans wordt gerealiseerd tussen bebouwing, openbaar groen en overige openbare ruimte.
2.2
Stedenbouwkundige inpassing
De opzet van het plan is dat de structuur van de
te realiseren woningen zoveel
mogelijk aansluit op de aanwezige stedenbouwkundige dynamiek van de omliggende (woon)bestemmingen. In die zin zullen, rekening houdend met deze aspecten voor het gebied, geen zwaarwegende negatieve effecten optreden. Om zo veel mogelijk rekening te houden met de bestaande waarden, is bij de verdere uitwerking van het plan rekening gehouden met materiaalkeuzen en vormgeving van de woningen. Bij de inpassing is rekening gehouden met voldoende parkeerplaatsen voor het plangebied. Zo zal het in te richten openbaar groen ook geschikt worden gemaakt voor de ontsluiting van aanliggende woningen en/of tuinen.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
2.3
8
Omgeving en intentie planvoornemen
De gronden ter plaatse van het plangebied en omgeving zijn in het bestemmingsplan aangewezen
voor
horecadoeleinden.
De
bestaande
bestemming
horeca
wordt
omgevormd naar de bestemming wonen die feitelijk naadloos aansluit op de bestaande omliggende woonbestemmingen. In die zin is bij het vaststellen van het bestemmingsplan door de gemeente al een afweging gemaakt voor het toelaten van deze bestemmingen en de daarbij horende voorzieningen. Het is de intentie dat door het omvormen van de bestaande functie horeca naar de nieuwe woonbestemming de belangen van derden niet worden geschaad.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
3.
9
PLANOPZET
Het plangebied is thans deels nog bebouwd en verhard. De aanwezige opstallen hebben ten dienste gestaan van Herberg de Tramhalte, een horecagelegenheid met 10 gastenkamers en bijbehorende voorzieningen en installaties. Het plangebied bestaat uit de adressen Kasteel Ter Borchstraat 1, 3, 3A en 5 met oude bebouwing bestaande uit een oude bedrijfswoning, een boerderij, een café en hotel. De bestaande opstallen binnen het plangebied worden allen gesloopt. De betreffende percelen worden bouwrijp gemaakt voor het realiseren van 16 grondgebonden woningen met (deels) garage en oprit.
Bestaande situatie Herberg Tramhalte vanuit Kasteel Ter Borchstraat1, 3 en 3A. en Burg. Schoolmeestersstraat
Bestaande situatie plangebied en zicht vanuit Herberg Tramhalte, vanuit Kasteel Ter Borchstraat en de Rijksweg 5. Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
10
Luchtfoto ligging bebouwing Kasteel Ter Borchstraat 1, 3, 3A en 5.
Zuid-oostelijk van het plangebied (zie figuren en de foto’s volgende pagina) ligt een groenstrook met parkeergelegenheden. Dit deelgebied (kadastraal bekend Roosteren, sectie G, sectienummer 629 (ged)) valt ook binnen het plangebied. In de regels bij dit plan
is
een
herontwikkeling
zogenoemde van dat
voorwaardelijke
deelgebied
naast
verplichting de
op
te
opgenomen
stellen
om
de
privaatrechtelijke
overeenkomst ook planologisch te borgen. Juridische borging Door middel van een voorwaardelijke verplichting is in de voorliggende Partiële herziening geborgd dat, de gronden bestemd voor de bestemming “Verkeer”, de groeninplant binnen het plangebied alsmede het opgemelde deelgebied, zodanig ingericht moeten worden, in stand worden gehouden en worden beheerd. Bij wijze van een te sluiten privaatrechtelijke overeenkomst wordt tevens geborgd dat de gewenste herbestemming wordt gerealiseerd. Binnen het plangebied worden verder alle benodigde voorzieningen gerealiseerd om de woningen van de Kasteel Ter Borchstraat goed te kunnen bereiken. Om deze 16 woningen binnen het plangebied vanuit de Kasteel Ter Borchstraat te bereiken wordt een nieuwe inrit aangelegd. Waar mogelijk worden de binnen het plangebied te realiseren openbare groenvoorzieningen geschikt gemaakt voor de ontsluiting van aanliggende woningen en/of tuinen.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
11
P3
P2 P1
P4
P7
P6
P5
P1
P8
Indeling
P10
P9
plangebied
voor
16
grondgebonden
P11 P12
woningen
met
planvoorstel
P13 P14
verkeersbestemming
en
met
14
openbare
parkeerplaatsen
5 parkeerplaatsen overloopgebied
Ligging bebouwing Kasteel Ter Borchstraat 1, 3, 3A en 5 te Roosteren en de nieuw te ontwikkelen verkeersbestemming ter plaatse van het overloopgebied verkeersbestemming.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
12
Zoals uit de planopzet blijkt, worden de 16 grondgebonden woningen met name gerealiseerd binnen de kadastrale percelen met sectie G, sectienummers 12, 627, 693, en 694. Aan de zuidzijde van het plangebied wordt voor de inpassing van oprit en groenvoorzieningen een deel van de verkeersbestemming (sectie G sectienummer 605 (ged)) gebruikt2.
Figuur Straatbeeld vanuit hoek Kasteel Ter Borchstraat en Burg. Schoolmeestersstraat
Figuur Straatbeeld vanuit hoek Kasteel Ter Borchstraat en doorkijk naar achterliggende woningen
2
Betreft Voorstudie 7, Studio Seegers Architecten
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
Figuur Straatbeeld vanuit hoek Kasteel Ter Borchstraat
Figuur 3-D impressie vanuit de Burg. Schoolmeestersstraat
Figuur 3-D impressie vanuit de Kasteel Ter Borchstraat
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
13
SMA-Advies
14
Er worden 2 levensloop bestendige woningvarianten aangeboden. Het gaat daarbij om woningen geschakeld met garage en 2 onder één kap. Bij het eerste type woningen is bij de hoofdbouw een entree met toilet, open keuken aan de straatzijde met woonkamer voorzien. In de bijbehorende bouwwerk (1 woonlaag, afgewerkt met een bitumen dak) is een slaapkamer voorzien met badkamer. Op de verdieping, ter plaatse van de hoofdbouw, zijn 2 slaapkamers en een badkamer met toilet voorzien. Het hoofdgebouw is afgewerkt met een zadeldak. Bij het tweede woningtype is de indeling van de begane grond ter plaatse van de hoofdbouw gelijk aan het eerste type. In het bijbehorend bouwwerk is een garage voorzien. In het tweede deel van de verlengde garage is een (tweede) woonkamer voorzien. Deze kan eventueel ook als kantoor worden gebruikt. Door het “nieuwe werken” is daar veel behoefte aan. De goothoogte en bouwhoogte van de te realiseren woningen zijn vastgelegd in de regels en de betreffende verbeelding en zijn bepaald op 4,50 meter resp. 9,50 meter.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
4.
BELEIDSKADER
4.1
Rijksbeleid
4.1.1
Nationale Omgevingsvisie
15
Op 11 september 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met het vaststellen van de NOVI is rekening gehouden met de aanstaande inwerkingtreding van de Omgevingswet. De NOVI biedt een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving. Met een groeiend aantal inwoners is het belangrijk om de juiste keuzes te maken ten aanzien van ruimtebeslag, om Nederland ook over 30 jaar een plek te bieden waar het goed wonen, werken en recreëren is. De NOVI richt zich op ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen de 21 nationale belangen die in de NOVI worden onderscheiden. De belangrijkste keuzes zijn:
De inpassing van duurzame energie(opwekking) met oog voor omgevingskwaliteit;
Het bieden van ruimte voor een overgang naar een circulaire economie;
Woningbouw faciliteren in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden;
Landgebruik meer in balans laten zijn met natuurlijke systemen.
Het realiseren van deze wensen, benutten van kansen en het oplossen van knelpunten vraagt, om samenwerking tussen alle overheden bij nationale vraagstukken als bij gebiedsgerichte regionale opgaven. De NOVI richt zich op vier prioriteiten die onderlinge verbanden hebben en zo invloed hebben op de inrichting van de fysieke leefomgeving. De NOVI biedt een hulpmiddel bij het maken van keuzes. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. Voldoende ruimte reserveren voor toekomstige waterveiligheidsmaatregelen.
Het energie-infrastructuur geschikt maken voor duurzame energiebronnen en het reserveren van ruimte daarvoor.
Inpassen van duurzame energie met oog voor de kwaliteit van de omgeving en combineren deze zo veel mogelijk met andere functies, zoals zonnepanelen op daken en clustering van windmolens. Voor de inpassing van duurzame energie op land worden regionale energiestrategieën opgesteld.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
16
2. Duurzaam economisch groeipotentieel
De Nederlandse economie verandert van karakter en zou in 2050 geheel circulair moeten zijn en de broeikasgasemissies zijn dan met 95% gereduceerd, met 55% reductie als beoogd tussendoel in 2030.
Inzet op optimale (inter)nationale bereikbaarheid van steden en economische kerngebieden in het Stedelijk Netwerk Nederland.
Overheden investeren in een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving in steden en regio's en bevorderen een aantrekkelijk vestigingsklimaat.
3. Sterke en gezonde steden en regio's
Het Stedelijk Netwerk Nederland versterken door de ontwikkeling van de stedelijke regio's te ondersteunen en te zorgen voor goede onderlinge en externe verbindingen. Verstedelijking koppelen we aan de ontwikkeling van de (ov-) infrastructuur en vindt plaats in de regio's waar er vraag is.
Hanteren van een integrale verstedelijkingsstrategie. Dit is een samenhangende aanpak van wonen, werken, mobiliteit, gezondheid, veiligheid en leefomgevingskwaliteit. Zo kunnen steden zich duurzaam ontwikkelen.
Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio. Toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op efficiënte wijze ingepast met oog voor beschikbare ruimte en mobiliteit. Het woningaanbod in de regio's sluit aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse.
Het zodanig inrichten van de leefomgeving dat deze een actieve, gezonde leefstijl en maatschappelijke participatie bevordert. Het verbeteren van de luchtkwaliteit, zodat in 2030 wordt voldaan aan de advieswaarden van de Wereldgezondheidsorganisatie.
Het aanbod en de kwaliteit versterken van het groen in de stad en verbeteren de aansluiting op het groene gebied buiten de stad. Een natuurinclusieve ontwikkeling van de stedelijke regio's en natuurinclusief bouwen zijn het uitgangspunt.
Het klimaatbestendig inrichten van steden en regio's.
Het goed bereikbaar maken van stedelijke mobiliteitssysteem. De auto, het ov, fietsen en lopen zijn dan onderling verknoopt en dat systeem draagt zo bij aan een gezonde leefomgeving en een gezonde leefstijl.
Voor gebieden buiten het Stedelijk Netwerk Nederland, die liggen aan de grens van het land en/of waar vraagstukken rond bevolkingsdaling spelen, ontwikkelen de overheden gezamenlijk een integrale gebiedsgerichte aanpak.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
17
4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied
Unieke landschappelijke kwaliteiten moeten worden versterkt en beschermd. Nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied voegen landschapskwaliteit toe. Omgevingsbeleid wordt landschapsinclusief.
Conclusie Ten aanzien van het planvoornemen zijn er mede de kleinschaligheid van het plan weinig directe en concrete raakvlakken, behalve een aantal algemene uitgangspunten zoals een veilige en gezonde leefomgeving, verbeteren van de luchtkwaliteit, duurzaam ruimtegebruik, bereikbaarheid en het gebruik van duurzame energie.
4.1.2. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Voor de nationale belangen die kader stellend zijn voor besluiten van gemeenten zijn in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regels opgenomen die direct het bestemmingsplan en daarmee gelijk te stellen besluiten betreffen. Zij strekken
ertoe
dat
de
nationale
ruimtelijke
afweging
bij
besluitvorming
in
bestemmingsplannen wordt gerespecteerd. Op onderhavig planvoornemen werken geen van de genoemde Rijksbelangen rechtstreeks door. In het gebied is verder ook geen sprake van een gebiedsreservering voor de langere termijn. Het planvoornemen is dan ook in lijn met het Barro en de eerste aanvulling hierop. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene uitgangspunten zoals efficiënt gebruik van de ondergrond, het op orde houden en brengen van watersystemen, de bescherming van leefgebieden van beschermde soorten. Verder geldt uiteraard dat sprake dient te zijn van zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.
4.1.3. Ladder voor duurzame verstedelijking Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zowel binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied moet de behoefte voor deze ontwikkeling worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan. Indien een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaande stedelijk gebied, zal gemotiveerd moeten worden waarom niet binnen het bestaande stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt onder andere bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de
overzichtsuitspraak dat
in beginsel' sprake is van een
nieuwe
stedelijke
ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Nu het gaat om het ontwikkelen van 16 woningen, is er feitelijk sprake van een stedelijke ontwikkeling. Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
18
Of er in het aan de orde zijnde ontwikkeling sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling hangt onder andere af van het planologisch ruimtebeslag van de nieuwe ontwikkeling ten opzichte van het bestaande ruimtebeslag. Gezien het ruimtebeslag van de huidige bestemming horeca gelijk is aan de gewenste bestemming Wonen, gaat het in beginsel niet om een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, Bro. Het is eerder de ruimtelijke uitstraling en (permanente) bewoning waar in dit kader rekening mee gehouden moet worden. Afweging In het voorliggende geval is sprake van een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 Bro, definiëring begrippen). De voorgenomen ontwikkeling voorziet per definitie in een actuele behoefte (paragrafen 4.1, 4.2 en 4.3 en bijlage 1). De ontwikkeling wordt daarnaast ingevuld middels herstructurering binnen het bestaand stedelijk gebied, geheel
in
lijn
met
de
beleidsuitgangspunten
van
de
ladder
voor
duurzame
verstedelijking. Tot slot dient te worden opgemerkt dat met de herinvulling van dit deel van de kern van Roosteren (langdurige) leegstand en verpaupering worden tegengegaan. Omdat 12 of meer woningen worden gerealiseerd, is er alsnog sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het planvoornemen maakt een toekomstige en duurzame invulling mogelijk van een locatie die al een aantal jaren niet meer wordt gebruikt als horecafunctie in combinatie met wonen. Zoals onderbouwd in paragraaf 4.3.1 en 4.3.5 wordt aangesloten bij de kwalitatieve en kwantitatieve woonbehoefte binnen de gemeente Echt-Susteren. Levensloopbestendige koop- en/ of huurwoningen in het middensegment zijn het meest gewenste en kansrijke woningsegment binnen de gemeente Echt-Susteren. Het aan de orde zijnde planvoornemen sluit daar bij aan. Geconcludeerd kan worden dat met de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de afwegingskaders van de ladder voor duurzame verstedelijking.
4.1.4
Nationaal Waterplan 2022-2027
Vanuit Rijks- en provinciaal beleid wordt steeds meer nadruk gelegd op duurzaam waterbeheer in de bebouwde
omgeving. Op 18 maart 2022 heeft het kabinet het
Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet van 22-12-2009 (en geïnspireerd op de Omgevingswet).
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
19
Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Op provinciaal niveau kent de provincie Limburg ook als uitgangspunten dat verdroging zo veel mogelijk tegengegaan dient te worden en dat waterkwaliteit, met het oog op een duurzaam gebruik in de toekomst, erg belangrijk is. Tevens sluit de provincie Limburg aan bij het beleid om infiltratie van water in de bodem te bevorderen en water meer terug te brengen in de stad.
4.1.5 Duurzaam waterbeheer 21e eeuw De kern van het Waterbeleid 21 e eeuw is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. Het water de ruimte geven betekent dat in het landschap en in de stad ruimte gemaakt wordt om water op te slaan. Dat betekent bijvoorbeeld dat toegelaten wordt dat rivieren bij hoge waterstanden gecontroleerd buiten hun oevers treden, op plekken waar daar ruimte voor is gemaakt. Daarmee worden problemen in andere, lager gelegen gebieden voorkomen. De waterbeheerders hebben samen gekozen voor een strategie, die uitgaat van het principe dat een overvloed aan water wordt opgevangen waar deze ontstaat. Dat betekent dat het water niet meer zo snel mogelijk afgevoerd wordt, maar dat het water zolang mogelijk wordt vastgehouden onder andere in de bodem. Is vasthouden niet meer mogelijk, dan bergen de waterbeheerders het in gebieden die daarvoor zijn uitgekozen. Door het water zo lang mogelijk vast te houden wordt tevens verdroging voorkomen. Pas als het niet anders kan, wordt het water afgevoerd.
4.2
Provinciaal beleid
4.2.1 Provinciale Omgevingsvisie Limburg 2021 Op 1 oktober 2021 hebben Provinciale Staten van Limburg de Omgevingsvisie Limburg vastgesteld. De Omgevingsvisie Limburg vervangt het in 2014 vastgestelde Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014) en is via een interactief proces met overheden en andere organisaties en burgers opgesteld. De Omgevingsvisie Limburg is op 25 oktober 2021 in werking getreden. De Omgevingsvisie is een strategische en lange termijn (2030-2050) visie op de fysieke leefomgeving en beschrijft onderwerpen zoals wonen, infrastructuur, milieu, water, natuur, landschap, bodem, ruimtelijke economie, luchtkwaliteit en cultureel erfgoed. Daarnaast zijn ook de aspecten gezondheid, veiligheid en een gezonde leefomgeving meegenomen. In deze verordening zijn de Provincie regels vastgelegd voor onder meer natuur, milieu, (grond-) water, ontgronding, wegen, ruimte (verstedelijking, woon- en werklocaties, agrarische bedrijven).
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
20
In de nieuwe Omgevingsvisie 2021 is aangesloten bij het Omgevingsplan 2014 en zijn een aantal thema’s behouden en geactualiseerd en zijn er ook een aantal nieuwe thema’s toegevoegd. Veranderingen in de demografie en het klimaat, trends als individualisering en globalisering, technologische innovaties, energie, de landbouw, smart-mobility en circulaire economie, leiden tot grote veranderingen van de fysieke leefomgeving. Zowel in stedelijk als landelijk gebied. Deze trends stellen ons ook voor diverse uitdagingen. In de Omgevingsvisie zijn 3 hoofdopgaven geformuleerd: 1.
Een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving; a. in stedelijk c.q. bebouwd gebied; b. in landelijk gebied.
2.
Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie; inclusief landbouwtransitie;
3.
Klimaatadaptatie en energietransitie.
Het is belangrijk dat mensen kunnen wonen in een zelfgekozen woning en woonomgeving (die past bij hun mogelijkheden en levensfase). Er wordt toegewerkt naar een toekomstbestendige Limburgse woningmarkt met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. De provinciale ambitie is dat de woningmarkt onlosmakelijk verbonden is met de sociaal- economische- en gezondheidssituatie van de inwoners in de steden en dorpen en het voorkomen van segregatie.
Uitsnede kaart 'Limburgse principes' Provinciale omgevingsverordening POVI2020 met ligging plangebied
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
21
Volgens de Omgevingsvisie valt het plangebied binnen de zone “landelijke kernen” Vanuit beleidsmatig oogpunt in relatie tot voorliggende ontwikkeling is geen sprake van wezenlijke of relevante wijzigingen. De leefbaarheid en vitaliteit van de kernen in het landelijk gebied is zoals gesteld in de Omgevingsvisie erg belangrijk. Zoals daarin gesteld vervullen landelijke kernen op sommige terreinen een regionale verzorgende functie met onderwijs, zorg, cultuur, winkels en werklocaties). De zorg voor een goede kwaliteit van de leefomgeving en een goede bereikbaarheid zijn hier belangrijke uitgangspunten. De voorgenomen planontwikkeling is in overeenstemming met het beleid voor de zone 'Landelijke kernen'. Leegstand van horecalocaties vormt een reëel gevaar, juist ook van wege de desolate toestand en de onveilige bouwkundige en constructieve situatie van de opstallen. Een herinvulling van het plangebied met horecafunctie past niet, dan wel is niet opportuun. Een invulling met extra woningen zoals nu voorligt, vormt dus een beter alternatief. De vraag naar (met name betaalbare) woningen neemt immers steeds meer toe. Onderhavig planvoornemen past, gezien de aard van de ontwikkeling, binnen deze beleidsuitgangspunten van de provincie Limburg. Geconcludeerd kan worden dat er geen onoverkomelijke belemmeringen bestaan met betrekking tot voorliggende planontwikkeling.
De toepasselijke zonering 'Landelijke kernen' impliceert geen belemmeringen vanuit provinciaal beleidsoogpunt.
4.2.2
Omgevingsverordening Limburg 2014
De huidige Omgevingsverordening Limburg 2014 (geconsolideerde versie van 30-092022), bevat regels die voor iedereen of voor bepaalde doelgroepen gelden, maar ook instructiebepalingen die gemeentebesturen in acht moeten nemen bij ruimtelijke besluiten.
Bij
het
in
werking
treden
van
de
Omgevingswet
treedt
de
Omgevingsverordening 2021 in de plaats van de huidige Omgevingsverordening 2014. In de Omgevingsverordening Limburg is onder meer de Ladder voor duurzame verstedelijking verankerd, een motiveringseis bij ruimtelijke besluiten bedoeld om een zorgvuldige afweging te maken waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal wordt benut. De Rijksregels ten aanzien daarvan zijn ook doorvertaald in het provinciaal beleid. Onder andere moet worden aangegeven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte door bijvoorbeeld het benutten van beschikbare gronden. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. In onderhavig geval wordt de bestaande bestemming horeca omgevormd naar een woonbestemming.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
22
Daarbij worden de bestaande opstallen volledig gesloopt en wordt het plangebied getransformeerd in een gebied waar mensen kunnen wonen en recreëren. Het plangebied sluit daarmee aan op de omliggende woon-bestemmingen. Voor de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 4.1.3. Dat er sprake is van een regionale behoefte is beschreven in par 4.3 en 4.4. Een onderzoek naar woonbehoefte in de regio Echt-Susteren is ook beschreven in bijlage 1 “Analyse woonbehoefte Midden-Limburg/Echt-Susteren, 28 juni 2020”. Sinds de release van provinciale omgevingsverordening van 2014 is er veel veranderd ten
aanzien
van
de
woningmarkt
en
daarom
ook
ten
aanzien
van
het
woningmarktbeleid. De provincie Limburg beschikt over voldoende planvoorraad om aan de kwantitatieve vraag te voldoen. Of met de bestaande planvoorraad voldaan kan worden aan de kwalitatieve vraag, is nog ongewis. Gemeenten zijn na de vaststelling van het bestemmingsplan afhankelijk van de bereidheid van de ontwikkelaar/ initiatiefnemer om spoedig tot realisatie van de gewenste woningen over te gaan. Voor het feitelijk realiseren van (deze) woningen is daarom een realisatietermijn toepasselijk. Er is een onderscheid gemaakt in plannen die onherroepelijk en nog niet gerealiseerd zijn (op de plank
liggen)
en
plannen
die
vanaf
2022
in
procedure
gaan
(nieuwe
woningbouwplannen). Voor alle nieuwe woningbouwplannen die vanaf 2022 door de gemeente worden vastgesteld (zoals onderhavig bouwplan), geldt dat ze binnen vijf jaar dienen te worden gerealiseerd. Heeft de realisatie niet plaatsgevonden, worden dergelijke plannen alsdan door de gemeente heroverwogen. Instructieregels gemeenten In de Omgevingsverordening Limburg staan instructieregels die gemeenten in acht moeten nemen indien een omgevingsplan moet worden vastgesteld of gewijzigd. In artikel 2.1.1 van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is bepaald dat de instructieregels opgenomen in hoofdstuk 2 van die verordening niet alleen voor ‘bestemmingsplannen’ gelden, maar ook voor ‘ruimtelijke plannen’. Hieronder worden niet alleen bestemmingsplannen verstaan maar ook wijzigings- of uitwerkingsplannen, beheersverordeningen en omgevingsvergunningen waarmee wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Sinds de provinciale omgevingsverordening van 2014 is er veel veranderd ten aanzien van de woningmarkt en daarom ook ten aanzien van het woningmarktbeleid. Samenwerking in de regio blijft belangrijk. Gemeenten zijn na de vaststelling van het bestemmingsplan afhankelijk van de bereidheid van de ontwikkelaar/ initiatiefnemer om spoedig tot realisatie van de gewenste woningen over te gaan.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
23
Voor het feitelijk realiseren van (deze) woningen is daarom een realisatietermijn toepasselijk. Er is een onderscheid gemaakt in plannen die onherroepelijk en nog niet gerealiseerd zijn (op de plank liggen) en plannen die vanaf 2022 in procedure gaan (nieuwe woningbouwplannen). Voor alle nieuwe woningbouwplannen die vanaf 2022 door de gemeente worden vastgesteld (zoals onderhavig bouwplan), geldt dat ze binnen vijf jaar dienen te worden gerealiseerd. Heeft de realisatie niet plaatsgevonden, worden dergelijke plannen alsdan door de gemeente heroverwogen.
Instructieregels voor het Waterschap Vanuit de provincie gelden voor regionale oppervlaktewateren omgevingswaarden, ofwel “normen” voor wateroverlast. Het Waterschap is de beheerder van de regionale wateren. Vanuit die positie dient (alleen) het Waterschap concrete maatregelen te nemen om de afvoer- en bergingscapaciteit van een regionaal oppervlaktewater te vergroten. Daarom moet het Waterschap voldoen aan de provinciale normen voor wateroverlast. Een omgevingswaarde wordt gedefinieerd als een resultaatverplichting, inspanningsverplichting of een andere, te omschrijven verplichting. De omgevingswaarden geven de maximaal toelaatbare kans op overstroming per jaar van aangewezen gebieden aan. Ze zijn gericht op extreme situaties: neerslag- en afvoersituaties die niet vaak voorkomen. Deze omgevingswaarden geven afhankelijk van de functie van het gebied en van het oppervlaktewater aan, aan welke normen de bescherming tegen wateroverlast moet voldoen. Bij de uitvoering van maatregelen om aan deze normen te voldoen, wordt rekening gehouden met de gevolgen van het extremer wordende weer, met meer hoosbuien en daardoor een grotere kans op wateroverlast. Bij de normstelling wordt het uitgangspunt gehanteerd dat maatregelen haalbaar en betaalbaar, landschappelijk inpasbaar en ecologisch duurzaam moeten zijn.
De normering regionale wateroverlast bepaalt de opgave inzake wateroverlast door het Waterschap Het Waterschap is verantwoordelijk voor het realiseren van de bescherming volgens de normen. Daarbij dient het Waterschap de maatregelen zodanig te ontwerpen, dat deze ook in het verwachte klimaat van 2050 nog voldoen aan de geldende normen uit de Omgevingsverordening. Daarbij dient steeds uitgegaan te worden van de meest actuele neerslagstatistieken. In onderhavig woningbouwplan gaat het om het realiseren van 16 grondgebonden woningen. Afvoer van grijs water verloopt via een nieuw aan te leggen rioolstelsel dat op het gemeentelijk rioolstelsel wordt aangesloten. In paragraaf 5.8 wordt in aansluiting op de instructieregels van het Waterschap, het gemeentelijk waterbeleid verder besproken.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
24
Afweging woningbouw In artikel 2.2.2 van de verordening is bepaald dat een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening houdt met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Ladder voor duurzame verstedelijking). Voor de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 3.1.3. In de verordening zijn regels opgenomen ten aanzien van het herbenutten van en woningbouw (artikel 2.4.2.). Volgens deze artikelen van de Omgevingsverordening voorziet een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Midden Limburg niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Midden-Limburg. De vraag of er sprake is van toevoeging van woningen wordt ingevuld door de Regionale Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025 (zie par.4.3.1 en 4.3.2). Deze visie biedt ruimte het bouwen voor de juiste woningen, op de juiste plek en op het juiste moment. Er is ook ruimte voor transformatie en herstructurering zoals in onderhavig planvoornemen ook aan de orde is. Zo biedt het planvoornemen mogelijkheden voor bouwen in de kernen ter bevordering van de leefomgeving en klimaatadaptatie.
Ontwerp Omgevingsverordening Limburg (2021) Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Hoewel het ontwerp
van
de
Omgevingsverordening
Limburg
(2021)
hoofdzakelijk
een
beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 lijkt te zijn, staan er toch enkele nieuwe of inhoudelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat daarbij met name om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonneenergie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. De besluitvorming over het voorliggende bestemmingsplan is voorzien vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet en daarmee ook vóór de inwerkingtreding van de Omgevingsverordening Limburg (2021).
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
25
4.3
Regionaal beleid
4.3.1
Regiovisie Midden Limburg
In 2008 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met de Regiovisie 2008-2028 'Het oog van Midden-Limburg'. De Regiovisie is een visie op de gebiedsontwikkeling van de zeven gemeenten in Midden-Limburg. De gemeente EchtSusteren maakt daar ook onderdeel van uit. De visie richt zich, in lijn met het provinciaal beleid, op het creëren van sterke steden en een vitaal platteland. De regionale visie is te vertalen in drie strategische keuzes. Het gaat ten eerste om het benutten en versterken van de regionale economie; ten tweede de versterking van de sociale structuur en ten derde het verbeteren van het vestigingsklimaat. De ontwikkeling van Midden-Limburg draait om het 'maken van kwaliteit'. Om dit te bewerkstelligen
is
een
integrale
aanpak
nodig
waarvoor
de
regiovisie
een
gemeenschappelijk kader biedt. Het toevoegen van extra koop- en/of huurwoningen aan de rand van Roosteren, op loopafstand
van
diverse
voorzieningen
levert
geen
strijdigheid
op
met
de
beleidsuitgangspunten van de Regiovisie Midden-Limburg.
4.3.2
Structuurvisie Wonen Midden Limburg 2022-2025
Midden-Limburg is het Verbindend hart van Limburg, waar wonen aantrekkelijk is. De kwaliteit van het wonen is hoog. Toch zijn er op het gebied van wonen nieuwe uitdagingen zoals het bouwen van voldoende woningen voor de juiste doelgroepen. Zoals bekend is het een opgave om ook de bestaande woningen duurzamer en levensloopbestendiger te maken. In de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg wordt ruimte gemaakt om te bouwen voor de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment. Daarnaast is er aandacht voor transformatie en herstructurering. Inmiddels is door de gemeente Echt-Susteren het ontwerp Structuurvisie 2022-2025 vastgesteld (07-07-2022). Uit de nieuwe analyses blijkt dat er woningbehoefte toeneemt en vooral ook de behoefte aan hoogwaardige, duurzame en zo mogelijk levensloopbestendige woningen. De gemeente geeft aan dat er weer ruimte voor nieuwe plannen die goed aansluiten bij deze marktvraag. In de Structuurvisie Wonen 2022 stimuleert niet om de planvoorraad terug te dringen. Een eventueel overschot aan plannen zal worden herbeoordeeld en zo nodig worden aangepast zoals ook is beschreven in de instructieregels van de provinciale omgevingsverordening. Het aandeel en aantal ouderen blijft de komende jaren groeien in Midden-Limburg.
Het wordt steeds belangrijker om de toegankelijkheid van (bestaande) woningen te vergroten zodat de inwoners langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
26
Deze opgave is niet alleen via nieuwbouw (levensloopbestendig en/of zorggeschikt) te realiseren maar vraagt veelal ook aanpassing van de bestaande woningvoorraad. In de particuliere sector hebben woningeigenaren daarin een eigen verantwoordelijkheid, zoals woningcorporaties dat hebben (en nemen) voor hun bezit. De bereidheid om vooruitlopend
op
een
concrete
zorgvraag
te
investeren
in
dergelijke
woningaanpassingen is (nog) beperkt. Ten aanzien van de kwalitatieve woningbehoefte staat feitelijk de gehele regio voor een uitdaging om de komende jaren voldoende woningen van de juiste kwaliteit toe te voegen en te zorgen dat deze (passend bij de behoefte) op de juiste plaats worden gerealiseerd. In algemene zin betekent dat: Er zal meer aandacht moeten komen voor de realisatie van huurwoningen en betaalbare koopwoningen voor kleinere huishoudens en/of specifieke doelgroepen. Ook meer aandacht voor transformatie van bestaand vastgoed naar wonen, voor behoud van de leefbaarheid en meer sturing op toekomstbestendigheid van de woningvoorraad (zowel energetisch als levensloopbestendig). Het aantal inwoners in Echt-Susteren is al enkele jaren redelijk stabiel en zal op basis van de meest recente bevolkingsprognose langzaam gaan afnemen. Regionaal gezien groeit het aantal inwoners nog met zo'n 1.800 personen tot 2030. In par. 4.3.5 is ingegaan op de demografische ontwikkelingen in zowel de regio Midden-Limburg als de gemeente Echt-Susteren, met een nadruk op de huishoudens ‘middengroep’ en ‘ouderen’. Het rapport is als bijlage 1 opgenomen bij deze onderbouwing De planontwikkeling past binnen de kwalitatieve en kwantitatieve opgave van de regio Midden–Limburg en is in overeenstemming met de Structuurvisie Wonen MiddenLimburg 2022 2025.
Onderhavig planvoornemen past zowel in de structuurvisie 2022-2025. Daaruit volgt dat het project aansluit bij de uitgangspunten van de regionale structuurvisie zoals beschreven.. 4.3.3
De Limburgse woonmonitor 2022
Met de Nationale Woon- en Bouwagenda wil de Rijksoverheid het woningtekort in Limburg en de rest van Nederland proberen terug te dringen. De nationale opgave betreft de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030. De Limburgse overheden, corporaties en marktpartijen hebben afgesproken om de komende jaren ruim 26.550 woningen te bouwen. Aan de hand van de Limburgse Woonmonitor wordt invulling gegeven aan dat voornemen en is gesteld dat daarom de lijn van de Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 met de kenmerken ‘Versnellen, versterken en doorzetten’ wordt voortgezet.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
27
Aangegeven wordt dat het belangrijk blijft om voorrang te geven aan plannen voor woningen die nodig zijn: voor senioren, starters, internationale werknemers en spoedzoekers,
in
de
sociale
en
middeldure
huur.
Het
aan
de
orde
zijnde
planvoornemen voorziet in het bouwen van de juiste woningen op de juiste plek en het juiste moment en geldt ook voor de daarvoor bestemde doelgroepen zoals starters en senioren. Gesteld kan worden dat de voorgenomen 16 flexibele c.q. levensloopbestendige woningen marktpotentie hebben, waarbij de als meest kansrijk geachte doelgroepen ‘midden’ en ‘ouderen’ reeds in de gemeente woonachtig zijn en geneigd zijn om binnen de eigen gemeente naar een (meer) passende woning te verhuizen.
4.3.4
Analyse woonbehoefte Midden Limburg
Om inzicht te krijgen in het de wenselijkheid en mogelijkheden voor het realiseren van de betreffende woningen is gebruik gemaakt van de structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving (SWZW) gebruik gemaakt van het uitgevoerde Woningmarktonderzoek Regio Midden-Limburg 2018-2030 (Gemeente Echt-Susteren) en de gebiedsvisie van Roosteren. Uit de betreffende beleidsdocumenten blijkt dat voor de gemeenten in de regio Midden-Limburg en daarmee ook de gemeente Echt-Susteren, in de periode 2018-2030 het aantal jongere huishouden en huishoudens uit de middengroep zal afnemen en dat de oudere huishoudens in aantal zal toenemen. Vanuit de geprognosticeerde (demografische) ontwikkelingen zal in Echt-Susteren tot 2030 een woningtekort ontstaan, met name een tekort aan appartementen met lift en grondgebonden seniorenwoningen. Verder blijkt dat ondanks het dalende aantal huishoudens, gerekend over alle leeftijdsgroepen, in de gemeente Echt-Susteren kennelijk nog uitbreiding van de woningvoorraad mogelijk is. Het aantal ‘oudere’ huishoudens neemt toe, maar de (verhoudingsgewijs) jongere huishoudens zijn-als er niets gebeurd-geneigd de gemeente te verlaten. De 16 te realiseren grondgebonden woningen trekken een breed publiek aan starters (jongeren) en mensen tussen de 30 en de 65 (middencategorie), alsmede senioren. Vooral voor senioren zal op korte termijn een woningtekort ontstaan.
Uit de analyse is expliciet gebleken dat voor deze doelgroepen de koopsector tussen €220.000 en €355.000 (prijspeil 2023) het meest in trek is en het meest kansrijk is. De te realiseren woningen richten zich dus met name op deze doelgroepen. In de praktijk zal het gaan om een mix van de genoemde doelgroepen. Door de gemeente EchtSusteren is gesteld dat het gaat om een inbreidingplan in het bestaand stedelijk gebied. De leefbaarheid in de omgeving wordt door het plan verstrekt en verbeterd. De gemeente geeft daarmee aan dat er behoefte is aan het plan en het als zodanig een maatschappelijke meerwaarde heeft. Het plan sluit ook aan bij de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
De
ontwikkeling
28
op
de
projectlocatie
is,
zoals
hierboven
onderbouwd,
in
overeenstemming met de beleidsuitgangspunten en afspraken zoals geformuleerd in de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg, De Limburgse woonmonitor 2022 en de Analyse woonbehoefte Midden Limburg. Het initiatief betreft een inbreidingsproject voor het realiseren van kwalitatief hoogwaardige, duurzame grondgebonden woningen. Vanwege de behoefte aan het wonen in een aantrekkelijke en veilige omgeving sluit het planvoornemen goed aan bij de bestaande, omliggende functies.
4.4. Gemeentelijk beleid
4.4.1
Bestemmingsplan
Voor het gehele plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Stedelijk Gebied’, zoals dit op 26 mei 2016 door de gemeenteraad van Echt-Susteren is vastgesteld. De betreffende gronden zijn aangemerkt voor horecadoeleinden, betreffende voorzieningen en installaties en een bedrijfswoning.
Figuur 4.1 Uitsnede plangebied BP Stedelijk Gebied 2016.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
29
Daarnaast geldt voor een klein gebied waarbinnen met name de parkeerplaatsen worden gerealiseerd3 het Bestemmingsplan Grensmaas 2016 (vastgesteld op 06-072016),
het
Facetbestemmingsplan
Cultuurhistorie
Deregulering
(vastgesteld
op
06-11-2019),
Echt-Susteren (vastgesteld op 22-09-2016) en de
Bestemming
"Verkeer" (Grensmaas 2016). Verder gelden er een aantal dubbelbestemmingen zoals “Waarde-Archeologie-1”, en gelden een aantal gebiedsaanduidingen zoals “Vrijwaringszone–weg 25-50 meter” bedoeld om de verkeersbelangen te beschermen. Tenslotte gelden er een aantal functieaanduidingen die betrekking hebben op het horecagebruik. Deze betreffen de functieaanduiding horeca voor de categorieën 1, 2 en 4. Deze categorieën hebben hoofdzakelijk betrekking op het bereiden en verstrekken (en ter plaatse nuttigen) van maaltijden en (non) alcoholische dranken, bieden van dansgelegenheid en het bieden van nachtverblijf. Strijdigheid planvoornemen bestemmingsplan Het planvoornemen is in strijd met de genoemde bestemmingsplannen. Zo is het plan in strijd met artikel 18.1.b. Dit artikel bepaalt dat de voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, niet zijnde in een bedrijfswoning en uitsluitend op de verdieping en met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten', wonen niet is toegestaan. Het gebruik van de gronden voor wonen, niet zijnde in een bedrijfswoning of op de verdieping,
is
hiermee
niet
passend
binnen
de
gebruiksregels
van
het
bestemmingsplan. Verder is het planvoornemen in strijd met artikel 18.2.1.a en d. Deze artikelen bepalen
dat gebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd
mogen worden en dat het aantal woningen per bouwperceel niet mag toenemen. De 4 meest noordelijk woningen worden buiten het bouwvlak geprojecteerd, de 3 woningen grenzend aan de achterzijde van Burg Schoolmeestersstraat 25 en 27 zijn deels gelegen binnen het bestaande bouwvlak. Het aantal geprojecteerde woningen zoals gepland, overschrijdt ruim het maximaal aantal woningen dat rechtstreeks gebouwd mag worden. Vervolgens zijn op de locatie de dubbelbestemmingen 'WaardeArcheologie
2'
(Grensmaas,
artikel
18),
'Waarde-Archeologie
1'
en
'Waarde-
Archeologie 3' (Stedelijk gebied, artikelen 30 en 32) van toepassing. In bijlage 4 is een rapport
van
het
uitgevoerde
archeologisch
onderzoek
opgenomen.
(kenmerk:
AM22100, d.d. 28-04-2022). Zie tevens par. 5.7. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied' (Stedelijk gebied, artikel 43.5) mag worden gebouwd, mits de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening,
3
zie figuur pa. 10 en geldt voor de percelen kadastraal bekend sectie G- 602 (ged) en G 635 (ged).
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
30
gewaarborgd blijft. Daarbij zal paragraaf 4.3 van de Provinciale Omgevingsverordening Limburg 2014 in acht genomen moeten worden. Deze paragraaf heeft betrekking op het beschermen van grondwatergebieden en is gericht op onder andere het aanbrengen van stoffen, gebruik of de opslag van stoffen die mogelijk het grondwater negatief kunnen beïnvloeden. Het planvoornemen ziet niet op activiteiten die op grond van deze paragraaf niet zijn toegestaan. Ter
plaatse
van
de
gebiedsaanduidingen
'vrijwaringszone-weg
0-25m'
en
'vrijwaringszone-weg 25-50m' (Stedelijk gebied, artikel 43.14) mag binnen 25 tot 50 meter van de hartlijn van de Maaseikerweg worden gebouwd, mits de wegbeheerder is gehoord in het kader van de verkeersbelangen. Binnen 25 meter van de hartlijn van de Maaseikerweg mogen geen nieuwe bouwwerken worden opgericht. Eventueel kan met een omgevingsvergunning van het bouwverbod worden afgeweken middels artikel 43.14.2, nadat advies is ingewonnen bij de wegbeheerder. Met de wegbeheerder en de gemeente Echt-Susteren heeft overleg plaatsgevonden om het realiseren van nieuwe woningen binnen 25 meter van de hartlijn van de Maaseikerweg mogelijk te maken. In de bestaande situatie zijn eerder ook woningen binnen deze zone gerealiseerd. De gewenste situatie is zoals beschreven niet rechtstreeks toegestaan conform het vigerende
bestemmingsplan.
In
het
bestemmingsplan
wijzigingsbevoegdheid of afwijkingsmogelijkheid
is
verder
ook
geen
opgenomen welke de gewenste
situatie wel mogelijk maakt. Daarom is voor het aan de orde zijnde planvoornemen een Partiele herziening van het -bestemmingsplan opgesteld om de gewenste situatie alsnog mogelijk te maken.
4.4.2
Woonbeleid
Het planvoornemen bestaat uit het realiseren van 16 grondgebonden woningen ter plaatse van de gronden die thans nog bestemd zijn voor horecadoeleinden. Daarmee wordt aan de voorwaarde voldaan dat de woningen bestemd zijn voor lagereen
midden
inkomens
zoals
starters
en
alleenstaanden
en
appartementen voor de hogere inkomens. Daarmee wordt de
eventueel
enkele
gewenste diversiteit
bereikt en wordt invulling gegeven aan het 'klein wonen' Concept. Het planvoornemen sluit daarmee ook aan bij de toekomstige woonbehoeften als gevolg van de veranderende bevolkingssamenstelling. Uit het Woningmarktrapport 2016 (uit de Woonvisie Echt-Susteren 2016-2020) blijkt namelijk dat het aantal woningen voor eenpersoonshuishoudens in ieder geval blijft groeien tot 2030.
Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren
SMA-Advies
4.4.3
31
Structuurvisie gemeente Echt-Susteren 2025
De gemeenteraad heeft op 12 december 2012 de 'Structuurvisie Echt-Susteren 2025 (Ontwikkelen met kwaliteit)' vastgesteld, met als doel om die ontwikkelingen toe te staan die de kwaliteiten van het buitengebied en de kernen per saldo moeten verbeteren. In de structuurvisie is voor zowel het buitengebied als het stedelijk gebied een aantal ambities opgenomen. De ambities voor het in casu relevante stedelijk gebied luiden daarbij als volgt:
Realisatie van een woningvoorraad die kwantitatief en kwalitatief aansluit op de vraag;
Gericht ruimtegebruik voor en door alle type bedrijven;
Concentratie van verstedelijking gericht op behoud van een onderscheidend detailhandelsaanbod;
Concentratie en combinatie van maatschappelijke voorzieningen;
Behoud van (be)leefbare kernen;
Optimale bereikbaarheid van stedelijke functies en
Het zijn van een veilige en duurzame gemeente.
Het algemene beleidsuitgangspunt voor het aspect wonen is dat in het stedelijk gebied de nadruk ligt op inbreiden, herstructureren en temporiseren en waarbij wordt ingezet op reductie van (onbenutte) particuliere bouwrechten. Voor woningbouwplannen zijn in de visie de volgende afwegingscriteria geformuleerd (achter het criterium is aangegeven of en hoe het project hieraan voldoet): 1. Juridisch harde plannen waarover al met derden ontwikkelingsafspraken zijn gemaakt, hebben voorrang boven de minder harde plannen, zijnde de potentiële nog niet uitgewerkte plannen voor uitleggebieden en de initiatiefplannen. -