Toelichting

Centrum Echt

Inhoudsopgave

T oelichting

3

Hoofdstuk 1

3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Ligging en begrenzing Doel van het plan Geldende bestemmingsplannen Leeswijzer

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

2

8 26

Rijksbeleid Provinciaal / regionaal beleid Gemeentelijk beleid

44 46 52

Milieutechnische en planologische randvoorwaarden

Milieueffectrapportage Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven- en milieuzonering Bodem Externe veiligheid Geluid Luchtkwaliteit Natuur Water Juridische planopzet

Feitelijke planopzet Juridische planopzet

Hoofdstuk 6 6.1 6.2 6.3

8

44

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

3 4 6 6 7

Beleidskader

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Planbeschrijving

Voortraject Plan

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Inleiding

Uitvoerbaarheid

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Financiële uitvoerbaarheid Bestuurlijke lus n.a.v. uitspraak Raad van State d.d. 30 augustus 2023

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

57 57 58 58 59 62 64 67 68 73 75 75 76 82 82 82 82

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het centrum van Echt vervult een duidelijke regionale functie. Het is een centrum met een bovenlokale uitstraling: het huidige kernwinkelgebied heeft altijd een belangrijke rol in de regio gespeeld. Dit wordt minder. Er is sprake van een versplintering in het aanbod van voorzieningen en functies. Mede daardoor is er sprake van leegstand. Daarnaast ontbreekt het aan diversiteit in het winkelaanbod en aan een eenduidige routing, waardoor de verkeerskundige situatie te wensen overlaat. Nauwelijks is er sprake van een scheiding van de verschillende verkeersstromen, automobilisten, (brom)fietsers en voetgangers.

Om de situatie te verbeteren is een aanpassing van de structuur in het centrum nodig. Dit is verwoord in het Programma Centrum Echt, een gebiedsgerichte aanpak die de basis vormt voor de lokale beleidsmatige uitwerking. De centrale doelstelling is als volgt:

Programma centrum Echt heeft als centrale doelstelling haar regionale functie te behouden en te verstreken. Dit vraagt om zorgvuldig ruimtegebruik waarbij compactisering en clustering van stedelijke functies een belangrijk onderdeel vormt, zodat anno 2025 een vitaal en toekomstbestendig Centrum Echt is gerealiseerd. Het programma is gestoeld op 5 pijlers die verderop nader zijn omschreven: 1. 2. 3. 4. 5.

Cultuurhuis Edith Stein; Planologie; Bereikbaarheid; Activering centrum; Ontwikkeling monument De Valk.

In een stedenbouwkundige visie voor het centrum van Echt is de benodigde ruimtelijke structuuraanpassing geconcretiseerd en uitgewerkt. In deze stedenbouwkundige visie is ook de ontwikkeling van de locatie De Valk meegenomen. Er is sprake van concrete vergevorderde plannen voor de vestiging van een foodmarkt binnen de monumentale panden op het terrein.

Dit bestemmingsplan regelt deze structuurverandering, met daarbinnen de vestiging van de foodmarkt in juridisch-planologische zin. Ook voorziet dit bestemmingsplan in een adequate, nieuwe regeling voor te handhaven functies en mogelijkheden.

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

3

1.2

Ligging en begrenzing

Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft (kortweg) het centrum van Echt. In de afbeelding hierna is de ligging van het centrum van Echt in groter verband weergegeven. Het centrum ligt decentraal binnen het stedelijk gebied van Echt, meer in de zuidwest hoek. Het kanaal en de A2 liggen ten westen van het centrum dat is opgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Nog meer naar het westen liggen de Maas en een aantal plassen. Tussen het centrum en de A2 ligt bedrijventerrein De Loop. Ten noorden van het centrum, parallel aan de A73 ligt bedrijventerrein De Berk. Het stedelijk gebied strekt zich verder richting het westen uit, richting landelijk gebied. Dit landelijke gebied is afwisselend (bos, akkerland) van karakter. Aan de zuidzijde van het centrum gaat het stedelijk gebied vrij snel over in het landelijk gebied, waar de buurtschappen Ophoven en Gebroek liggen.

Afbeelding 1: Ligging plangebied bestemmingsplan Centrum Echt in groter verband (bron: www.google.nl/maps)

Medio 2019 heeft de gemeenteraad van Echt een voorbereidingsbesluit genomen, vooruitlopend op dit bestemmingsplan. In de afbeelding hierna is de begrenzing van het gebied opgenomen, waarvoor dit voorbereidingsbesluit is genomen.

4

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

Afbeelding 2: Begrenzing voorbereidingsbesluit (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De begrenzing van dit bestemmingsplan wijkt op één locatie af van de begrenzing van het voorbereidingsbesluit. Het gaat om de begrenzing aan de zuidwestzijde van het plangebied, waar een perceel in de oksel van de straten Zuiderpoort - Palmbrugweg is meegenomen, om zo de toekomstige verkeerssituatie en het aangrenzende perceel te kunnen voorzien van een passende regeling. Zie afbeelding hierna.

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

5

Afbeelding 3: Begrenzing plangebied

1.3

Doel van het plan

Het doel van voorliggend plan is om het centrum van Echt met daarbinnen een aantal ontwikkelingen te voorzien van een passende juridisch-planologische regeling, zodat er sprake is van een duurzame juridisch-planologische regeling voor het centrum en toekomstige ontwikkelingen.

1.4

Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied geldt een aantal bestemmingsplannen. Hierna is een opsomming opgenomen van deze bestemmingsplannen. Stedelijk gebied (vastgesteld op 26 mei 2016);

6

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

Cultuurhistorie Echt-Susteren (vastgesteld op 22 september 2016); Facetbestemmingsplan Sport- en / of recreatieve voorzieningen (vastgesteld op 22 februari 2017); Facetbestemmingsplan Deregulering (vastgesteld op 6 november 2019); De Loop 2012, 1e herziening (vastgesteld op 14 december 2012). Hierna is een uitsnede opgenomen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' met daarnaast de belangrijkste bestemmingen.

Afbeelding 4: Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.5

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige situatie en de toekomstige situatie voor het plangebied. Hoofdstuk 3 behandelt het vigerend beleid op zowel rijks-, provinciaal-, regionaal- als gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 bevat een beschrijving van de relevante uitvoeringsaspecten en verantwoordt (al dan niet met behulp van uitgevoerde onderzoeken) de situatie binnen het plangebied. Getoetst wordt of de ontstane situatie voldoet aan de sectorale wetgeving, bijvoorbeeld op het gebied van akoestiek of externe veiligheid. De juridische planbeschrijving van dit bestemmingsplan is opgenomen in hoofdstuk 5. De toelichting sluit af met hoofdstuk 6 waarin de maatschappelijke- en economische uitvoerbaarheid staan omschreven. Voorliggende toelichting vergezelt een set regels en een verbeelding die samen het juridische plan vormen. De toelichting dient ter onderbouwing / motivering van de situatie / het plan. Bij deze toelichting is een aantal onderzoeksrapporten gevoegd. Een aantal onderzoeksrapporten heeft specifiek betrekking op de ontwikkelingen binnen het plangebied, zoals de realisatie van de foodmarkt. Een aantal onderzoeksrapporten gaat in op het plangebied, inclusief de ontwikkelingslocaties, in z'n geheel.

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

7

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Voortraject

Hierna wordt ingegaan op de aanleiding, de behoefte en het doel van het plan in zijn algemeenheid en een aantal ontwikkelingen meer specifiek. Eerst komt de aanleiding aan bod, waarna een omschrijving van de behoefte aan een foodmarkt binnen het plangebied is opgenomen. 2.1.1

Aanleiding

Programma Centrum Echt Programma Centrum Echt is een gebiedsgerichte aanpak die de basis vormt voor de lokale beleidsmatige uitwerking waarbij de centrale doelstelling luidt: 'Programma centrum Echt heeft als centrale doelstelling haar regionale functie te behouden en te versterken. Dit vraagt om zorgvuldig ruimtegebruik waarbij compactisering en clustering van stedelijke functies een belangrijk onderdeel vormt, zodat anno 2025 een vitaal en toekomstbestendig Centrum Echt is gerealiseerd'. Het programma is gestoeld op 5 pijlers: 1. Cultuurhuis Edith Stein: ontwikkeling van het ontmoetingscentrum (voormalig Plats gebouw) dat wordt getransformeerd naar een bruisend kloppend hart voor het lokale verenigingsleven. 2. Planologie: op basis van juist ruimtegebruik ontstaat een compacter en vitaal centrum waarbij afstemming in de regio plaatsvindt. Herbestemming en invulling geven aan de lokale transformatieopgave heeft hierbij prioriteit. 3. Bereikbaarheid: de komende jaren wordt ingezet op een verbeterde algehele ontsluiting en infrastructuur van het centrum. 4. Activering centrum: op basis van draagvlak wordt samen met betrokken stakeholders toegewerkt naar structurele samenwerking. 5. Ontwikkeling monument De Valk: de ontwikkeling van een foodmarkt met aanverwante functies die leidt tot een versterking van de algehele centrumstructuur.

Deze pijlers kunnen niet los van elkaar worden gezien en dragen samen bij aan het realiseren van de gemeentelijke ambities. Opgemerkt wordt dat de gemeente dit niet alleen kan en de samenwerking heeft opgezocht met alle betrokken partijen en belanghebbenden: inwoners, ondernemers, vastgoedeigenaren, belangenverenigingen en andere overheden. Door een goede samenwerking ontstaat draagvlak voor het Programma Centrum Echt en ook begrip voor de soms lastige keuzes die de gemeente moet maken.

Het Programma Centrum Echt geeft invulling aan de gedachte van Cittaslow. Cittaslow is het internationale keurmerk voor gemeenten die op het gebied van leefomgeving, landschap, streekproducten, gastvrijheid, milieu, infrastructuur, cultuurhistorie en behoud van identiteit tot de top behoren. Cittaslow Nederland is het netwerk van alle gemeenten in Nederland met het Cittaslow keurmerk. De gemeente Echt-Susteren is aangesloten bij dit netwerk. Door zich aan te sluiten bij het Nederlandse Cittaslow netwerk, werkt de gemeente samen om de kwaliteit van leven te verbeteren door het authentieke te koesteren en nieuwe technieken in te zetten die vooruitgang mogelijk maken.

Het centrum van Echt vervult een duidelijke regionale functie. Het is een centrum met een bovenlokale uitstraling: het huidige kernwinkelgebied heeft altijd een belangrijke rol in de regio gespeeld, maar verkeert momenteel in een neerwaartse spiraal. Er is sprake van een versplintering in het aanbod van

8

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

voorzieningen en functies. Mede daardoor is er sprake van leegstand. Daarnaast ontbreekt het aan diversiteit in het winkelaanbod en aan een eenduidige routing, waardoor de verkeerskundige situatie te wensen overlaat. Met name de scheiding van de verschillende verkeersstromen - automobilisten, (brom)fietsers, voetgangers - is ver beneden de maat.

Om deze zaken te verbeteren is er een ingrijpende structuuraanpassing nodig. De nieuwe, gewenste centrumstructuur is gericht op leegstandsbestrijding, een opwaardering van het huidige winkelaanbod en een passende ontsluiting van het subregionale winkelgebied. Een verbetering van de routing, doorstroming, scheiding van verkeersstromen én bereikbaarheid leidt tot de gewenste adequate ontsluiting.

De herstructurering geldt als regionale uitwerking van het provinciaal omgevingsplan (detailhandel) en deze sluit aan op de uitgangspunten in het regionaal beleidskader. Er wordt gestreefd naar een optimale koopkrachtbinding van de eigen bevolking en naar het zo veel mogelijk weerstand bieden aan concurrentie van over de grens, waarbij het effect in SML-verband beperkt is. De herontwikkeling van het terrein van De Valk wordt als noodzakelijke ontwikkeling genoemd om het grotere geheel, een aantrekkelijk centrum in Echt, mede mogelijk te maken. Hierna wordt ingegaan op het terrein De Valk en de voorgestane ontwikkeling hier.

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

9

Afbeelding 5: Programma Centrum Echt

Food en Experience Center De Valk

10

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

Het terrein van De Valk maakt, komend van de A2, deel uit van de entree van Echt. Het monumentale complex is slecht onderhouden en reeds grotendeels gesloopt. Het is een doorn in het oog voor de poort tot het centrum van Echt. Met De Valk, een dakpannenfabriek neergezet in 1900 en die in 1930 ruim 18 miljoen dakpannen per jaar produceerde, heeft Echt wel een 'eigen' gezicht. In tegenstelling tot de Zuiderpoort en het Ursulinenplein, die geen eigenheid hebben en waar er zoveel van zijn in Nederland. Herbestemming en herstructurering van de voormalige dakpannenfabriek 'De Valk' speelt een grote rol binnen de nieuwe plannen. De Valk is een monumentaal industrieel gebouw, dat met de juiste invulling een foodmarkt - een versterking is voor het centrum van Echt en een aantrekkende werking heeft op een extra toestroom van consumenten uit hoofdzakelijk het buitenland: België (regio Maaseik) en Duitsland (regio Heinsberg). Het aantal 'combinatiebezoeken' van supermarkt(en) én het kernwinkelgebied neemt daarmee toe. Een grote en toekomstbestendige 'speler' is onmisbaar voor de revitalisering van het centrum. Met de herstructurering van het centrum wordt enerzijds een compactisering van het kernwinkelgebied beoogd, anderzijds wordt er ruim baan gegeven aan de vestiging van een trekker met bovengemeentelijke en grensoverschrijdende aantrekkingskracht.

Zo wordt niet alleen het overtollige aantal vierkante meters winkelgebied herbestemd, maar gaat de restauratie van De Valk hand in hand met het binnenhalen van een foodmarkt met bovenlokale, zelfs, Euregionale aantrekkingskracht. Op de navolgende afbeelding is een vergelijking tussen de huidige en toekomstige situatie weergegeven in relatie tot het aantal vierkante meters, voor detailhandel, cultuur en ontspanning en wonen.

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

11

Afbeelding 6: Vergelijking bruto vloeroppervlaktes huidige situatie en nieuwe situatie. Tevens valt deze ontwikkeling rondom De Valk onder de integrale aanpak van Rijksmonumenten en zorgt deze in brede zin voor een duurzame versterking van de economische structuur van het centrum dat hiermee een regionale uitstraling krijgt. Overheid én ondernemers trekken samen op in dit project.

Het Food en Experience Center De Valk huisvest een breed programma vol met unieke belevenissen en verbindingen in nieuwbouw en de bestaande gebouwen: Loods 14, de Galerij en het Kopgebouw.

12

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

Voedsel is niet alleen consumptie, voedsel is een dagattractie geworden. De grote ruimtes van het industrieel erfgoed zijn perfect geschikt voor een leisure food programma. Cultuurhistorie geeft immers identiteit aan plekken en biedt vaak een sfeervol decor voor horeca.

De Valk wil nadrukkelijk inspelen op trends, met een aanbod dat qua omvang, variatie en uitstraling uniek is. Het is een samenhangende en uitnodigende combinatie tussen food-detailhandel, horeca en catering, food-educatie, ontspanning en dienstverlening. Ontdekking, verrassing en ontmoeting (óók tussen consument en producent) staan centraal. Er ligt een accent op het ambachtelijke karakter van food, gericht op het verleden, het heden en de toekomst.

Consumenten, producenten, dienstverleners en onderwijs ontmoeten elkaar hier in een bijzondere ambiance. Essentieel is de wisselwerking tussen food, cultuur en maatschappij; de culturele, maatschappelijke en fysiologische waarde van goed en verantwoord voedsel wordt hier uitgedragen, in een prettige ambiance. De vrije toegankelijkheid tot een industrieel rijksmonument maakt het tot een extra aantrekkelijke bestemming. Bedrijven worden uitgedaagd om bijzondere allianties met elkaar te smeden, die samen de 'foodbeleving' voor bezoekers versterken. Er is dan ook zeker geen sprake van detailhandel of supermarkt in traditionele vorm. De belevingswereld en wensen van de consument staan centraal. Die moet hier alles rond het thema Cultuurhistorie en thema Food kunnen proeven, ruiken, voelen, horen en zien, in een ongedwongen sfeer. Er wordt gezorgd voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Het programma bestaat in de huidige planvorming onder andere uit de volgende elementen. De lijst is zeker niet volledig; in dit concept kunnen allerhande partijen aansluiten. Breed gesorteerde levensmiddelenmarkt Jumbo Foodmarkt ('Food Concept Store') met veel ruimte voor lokale leveranciers, productdemonstraties en voorlichting. Beleving is er net zo belangrijk als consumptie. Een hoog moderne en representatieve winkel, die tevens wordt benut om nieuwe voedingswaren te introduceren, concepten te testen, zakelijke bezoekers te ontvangen en (nieuwe) werknemers op te leiden. Producten kunnen ook genuttigd worden in het 'food café' gelegen in de grote levensmiddelenmarkt. Verkoop en bereiding specialistische producten, grotendeels in te vullen door zelfstandige ondernemers (producten indicatief): versspecialiteiten, zoetwaren en chocolade, biologische producten, slow food, gezondheids- en reformproducten, bier & wijn, koffie & thee, specerijen. Ambachtelijke bereiding van producten, zichtbaar op locatie staat centraal. Kookstudio, waar voedselbereiding, educatie, ontspanning en ontmoeting centraal staan: particuliere vakopleiding voor koks, kookschool, -demonstraties, kinderworkshops, 'life cooking' e.d.. Horeca (restaurant, koffiebar, melkbar).

Bierbrouwerij, waar het bierambacht centraal staat naast educatie, ontspanning en ontmoeting: voor groepsuitjes, bedrijfsuitjes, of uitstapje van familie en vrienden. Thematische markten rond Food (bijvoorbeeld streekmarkt, biologische markt). De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en zorgt voor het behoud van een cultuurhistorisch belangrijk gebouwen-ensemble. Het geeft een Limburgs erfgoedcomplex een nieuwe toekomst binnen de thema's food & feed. De Valk is geschikt voor een combinatie van bedrijfs-, vermaak- en onderwijsfuncties. Er worden nieuwe doelgroepen bereikt en de realisatie van de foodmarkt zal nieuwe kansen bieden voor ondernemers in het bestaande centrum van Echt.

Effecten op de retailstructuur en consumentenverzorging en regionale aantrekkingskracht

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

13

De Foodmarkt zal door de meeste Echtenaren met een relatief lage frequentie bezocht worden en de meeste reguliere boodschappen blijven toch bij de bestaande aanbieders worden gedaan. Een eventuele krimp van het dagelijkse artikelenaanbod in het hoofdwinkelcentrum is bij realisatie van Foodmarkt niet uitgesloten. Dit wordt echter gecompenseerd door het feit dat de Food- en Experience Center De Valk relatief veel extra bezoekers (14.000 bezoekers per week voor de Foodmarkt) naar Echt trekt. Verwezen wordt naar de extra bezoekersstromen die vergelijkbare foodmarkten genereren in Veghel, Amsterdam, Breda en Naaldwijk. Daar profiteert ook het centrum van, mede omdat het op korte afstand ligt. Veel recreatieve bezoekers van de Foodmarkt en het Food- en Experience Center De Valk worden in feite uitgenodigd om ook het centrum te bezoeken. Dit zal leiden tot een extra bestedingsimpuls voor het centrumgebied.

Effecten op het centrum en versterking De mate waarin combinatiebezoek plaats vindt hangt sterk af van het programma aan evenementen, activiteiten, etc. in zowel Food- en Experience Center De Valk als het centrum. Op beide plekken moet veel te beleven of te zien zijn. Het winkel- en vrijetijdsaanbod en het verblijfsklimaat in Echt-centrum hebben nu nog onvoldoende autonome trekkracht om veel combinatiebezoek uit te lokken, dus de bezoekers moeten op een andere manier getrokken worden. Een goede afstemming tussen het evenementen- en actieprogramma van Food- en Experience Center De Valk en het centrum en een gemeenschappelijke promotie zijn hierbij zeer belangrijk. Dit zal zich mettertijd ontwikkelen, als de activiteiten op het De Valk-terrein in omvang toenemen en de bezoekersactiviteit in Echt toeneemt. Voorwaarde aan het Food- en Experience Center De Valk is dat het gaat om onderscheidende, vernieuwende concepten gericht op nieuwe doelgroepen en met meerwaarde voor gebieden en de totale verzorgingsstructuur. Dit vanwege zowel de marktomstandigheden (de sector staat economisch onder druk) als de trends (multifunctionaliteit). Bijzondere vestigingsmilieus en onderscheidende concepten (qua productformule, aankleding en uitvoering van de zaak) genieten de voorkeur. De monumentale bebouwing van De Valk biedt unieke mogelijkheden voor bijzondere (horeca)concepten.

Cultuurhistorie geeft immers identiteit aan plekken en biedt vaak een sfeervol decor voor horeca, al dan niet in combinatie met cultuur, detailhandel en dienstverlening.

Toerisme en recreatie Echt zet zichzelf nadrukkelijk op de kaart als bijzondere bestemming, waar cultuur, food en educatie elkaar ontmoeten. Dit trekt veel (nieuwe) bezoekers. Ook voor restaurants en uitgaanshoreca ontstaan nieuwe kansen als bezoekers worden verleid om na afloop ook het centrum te bezoeken en misschien zelfs wel in Echt te overnachten. Ondernemers moeten echter wel actief deze bezoekers binden, bijvoorbeeld middels arrangementen en promotie. Een uitnodigende ruimtelijke inrichting richting centrum is essentieel. De fysieke en visuele afstand van De Valk tot het centrum van Echt-Susteren is gering. Met de beoogde faciliteiten op het terrein kan de verblijfstijd van toeristen en recreanten in het buitengebied verlengd worden van dagrecreatie naar meerdaags verblijf. Dit is een belangrijk extra draagvlak voor het Food- en Experience Center De Valk. Juist deze consumenten zijn continu op zoek naar een bijzondere recreatiebestemming en dan liefst ook nog zonder directe bestedingsplicht. Fooden Experience Center is een treffend voorbeeld. Ook bij slechte weersomstandigheden kunnen toeristen gebruik maken van een aangenaam programma, daar waar de logiesverblijven in het buitengebied nu veel moeite hebben om dit aan te bieden. De keuze voor foodbeleving, slowfood haakt hierop aan.

Het food- en cultuurcluster laat bezoekers kennis nemen van de activiteiten van agrarische bedrijven en voedingsproducenten, bijvoorbeeld via jaarlijks terugkerende themadagen gericht op voeding, zoals aspergedagen. Aangezien recreanten soms meerdere bezoekdoelen op een dag combineren, kan het bestedingspotentieel van de toeristisch-recreatieve bezoekers –die vanwege Food- en Experience Center De Valk bezoeken– voor een belangrijk deel ook terechtkomen elders in Echt-Susteren. Actieve productontwikkeling, marktbewerking en een aantrekkelijke (loop)route richting centrum zijn daartoe essentieel. 14

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

Duurzaamheid Het doel is om De Valk integraal op duurzame wijze te herontwikkelen; zowel op het vlak van sociale, fysieke en economische duurzaamheid (people, planet, profit). De duurzaamheidsgedachte uit zich alleen al door de transformatie van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, zodat deze behouden blijven voor toekomstige generaties. De ontwikkeling voegt daarmee sociale en economische waarde toe aan Echt, terwijl door hergebruik het materiaalgebruik en daarmee de milieubelasting zoveel mogelijk beperkt blijft. Bovendien wordt bij de herinrichting van de gebouwen rekening gehouden met de toekomst, waardoor een casco ontstaat dat de tand des tijds kan doorstaan. Ook wordt vanuit duurzaamheidsoogpunt getracht om bezoekers te stimuleren met het openbaar vervoer of de fiets te komen in plaats van met de auto. Elektrische auto's worden tevens aangemoedigd door het aanbieden van ruim voldoende laadpalen en “snellaadpalen” op het terrein. Vanuit deze invalshoek wordt de mogelijkheid van een OV-halte nabij het terrein ook bekeken. Het thema food biedt voorts ruime mogelijkheden om een plek te creëren waar duurzaam (lokaal) geteelde groenten en biologisch vlees verkrijgbaar is. 2.1.2

(Behoefte) foodmarkt

Behoefte foodmarkt In het kader van de ontwikkeling van het terrein van De Valk en de vestiging van een foodmarkt binnen de cultuurhistorische bebouwing is een onderzoek gedaan naar de haalbaarheid en effecten op deze locatie. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting. Het onderzoek is uitgevoerd door BRO en draagt de titel: 'Echt, Effectenstudie Jumbo Foodmarkt locatie De Valk'. Hierna zijn de belangrijkste bevindingen opgenomen. Het bijgevoegde onderzoek beoordeelt de behoefte in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Zie ook paragraaf 3.1.3 van deze toelichting. Voor de invulling wordt gedacht aan een Jumbo foodmarkt, een beperkt aantal dagwinkels en onderscheidende horecagelegenheden. Qua detailhandel heeft het plan in hoofdlijnen een omvang van circa 2.850 m² winkelvloeroppervlak (wvo), waarvan 2.500 m² wvo voor een supermarkt/foodmarkt en maximaal 350 m² wvo voor overige winkels in de dagelijkse sector. Daarnaast wordt horeca voorzien om het verblijfsklimaat aantrekkelijker te maken. Er wordt circa 225 m² wvo voorzien voor een La Place en circa 775 m² wvo overige horeca.

Kenmerken foodmarkt In Nederland zijn enkele zeer grootschalige foodmarkten geopend, waarin de nadruk sterk ligt op versproducten en bereiding van voedsel ter plekke, en de mogelijkheid geboden wordt de bereide maaltijden ter plekke te nuttigen. Voorbeelden zijn een foodmarkt van Albert Heijn in Eindhoven en de Deka ‘World of Food’ in Apeldoorn. Jumbo heeft dergelijke winkels (genaamd: “Jumbo Foodmarkt”) in onder andere Breda, Amsterdam, Utrecht Leidsche Rijn en Veghel. Voor de locatie in Echt heeft Jumbo ook de foodmarkt-formule in beeld. De foodmarkten die vanuit landelijke supermarktformules zijn opgezet, zijn in de basis vergelijkbaar qua vormgeving en concept. Ten opzichte van een reguliere (fullservice) supermarkt hebben foodmarkten enkele duidelijke onderscheidende elementen, waardoor niet gesproken kan worden van een reguliere supermarkt: De nadruk van het assortiment ligt veel meer op vers- en streekproducten. Hierdoor ontstaan veel keuzemogelijkheden. Versproducten worden voor een belangrijk deel ter plekke bereid. De consument kan de maaltijden en versproducten thuis klaarmaken/nuttigen, kant-en-klaar meenemen of ter plekke nuttigen.

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

15

De foodbeleving staat centraal bij foodmarkten, zoals ook bij die van Jumbo. De bereiding van maaltijden door chef-koks is goed zichtbaar voor de consument en voor deze ‘kookeilanden’ is extra ruimte nodig. Dit verklaart mede de zeer grootschalige omvang van foodmarkten. Binnen de foodbeleving wordt in foodmarkten ook sterk ingespeeld op de behoefte aan gezond eten en leven. De Jumbo foodmarkt onderscheidt zich naast het grootste assortiment (aldus Jumbo) specifiek op lekker, gezond en goedkoop. Ook is er een foodcafé aanwezig, dat de ontmoetingsfunctie en be leving nog verder versterkt. Om meer inzicht te geven in het uitgevoerde onderzoek, wordt hierna eerst ingegaan op een aantal gehanteerde uitgangspunten, zoals ook opgenomen in bijgevoegde rapportage.

Verzorgingsgebied initiatief De beoogde ontwikkeling op de locatie De Valk krijgt door de specifieke formule en de omvang, een relatief groot verzorgingsbereik. Uitgegaan wordt van een verzorgingsbereik van circa 15 kilometer en gemiddeld 15 autominuten reistijd. Dit kan worden beschouwd als een beperkt regionaal verzorgingsgebied. Binnen het beperkt regionaal verzorgingsgebied komt op basis van foodmarkten elders in Nederland naar verwachting het grootste deel van de omzet van het initiatief uit de gemeente Echt-Susteren. Dit wordt beschouwd als het primaire verzorgingsgebied. Vanwege de nabijheid van de A2 en uniciteit van het concept zal enige koopkracht uit de omliggende kernen worden aangetrokken. Als gevolg van autopassanten en toeristen kan er ook beperkte koopkracht van buiten het beperkt regionale verzorgingsgebied worden aangetrokken. De bezoekfrequentie van consumenten binnen dit gebied zal naar verwachting relatief laag zijn. De consumenten doen de meeste boodschappen gewoonlijk bij de meest nabijgelegen (full-service) supermarkt (primaire supermarkt). De meer bijzondere supermarkten en foodconcepten bezoeken zij minder vaak (secundaire of tertiaire aankoopplaats). Vaak zijn zij ook bereid hiervoor verder te reizen.

Desalniettemin komt er lokaal een extra (supermarkt)verkooppunt bij als gevolg van het initiatief en de gemeente Echt-Susteren wordt daarom gezien als het primaire verzorgingsgebied.

Sectoren dagelijkse artikelen en horeca centraal Foodmarkten en supermarkten spelen een zeer belangrijke rol bij het doen van de dagelijkse boodschappen. Daarom wordt in de rapportage de sector dagelijkse artikelen als uitgangspunt genomen. Deze sector omvat behalve de foodmarkten en supermarkten ook de ‘levensmiddelenspeciaalzaken’ en winkels in ‘persoonlijke verzorging’, zoals drogisterijen en parfumerieën. Ook de horeca is meegenomen in het onderzoek, omdat de Foodmarkt op zichzelf horeca-onderdelen bevat en daarnaast horeca wordt toegestaan tot maximaal 725 m². Conclusies / analyses De conclusies / analyses die volgen uit het onderzoek luiden als volgt:

In hoeverre voorziet het programma op de locatie De Valk in een kwantitatieve behoefte?

De dagelijkse artikelensector in Echt-Susteren functioneert naar verwachting. De gemiddelde omzet

16

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

per m² wvo ligt met € 6.675,- momenteel bij benadering circa 11% onder het gewogen landelijke 5-jaarsgemiddelde voor de dagelijkse artikelensector als geheel (€ 7.515,-). Het aanbod functioneert daarmee naar verwachting redelijk op niveau, aangezien de kosten, met name de huisvestingslasten in Limburg, in kleinere kernen en buiten de Randstad vaak ook lager zijn dan het landelijk gemiddelde. Puur cijfermatig is er op basis van de uitgevoerde berekeningen, waarbij de theoretisch behaalde omzet per m² wvo in de huidige situatie onder het landelijke gemiddelde ligt, geen uitbreidingsruimte aan te tonen. Het ontbreken van theoretische distributieve uitbreidingsruimte betekent nog niet dat er geen kwalitatieve behoefte is en/of dat de effecten onaanvaardbaar zijn. De kwantitatieve uitbreiding van het aanbod is te onderbouwen vanuit kwalitatieve argumenten, zoals het feit dat de ontwikkeling de drager is onder de nieuwe integrale centrumontwikkeling, die er toe zal leiden dat een vitaal centrumgebied wordt bereikt. Bovendien wordt een onderscheidend nieuw foodconcept gerealiseerd voor de inwoners in de gemeente en regio. Voor de horeca is een marktruimteberekening uitgevoerd. Hieruit blijkt dat het initiatief extra bestedingen zal aantrekken. Dit zorgt voor marktruimte in de horecasector. Het programma horeca voorziet daardoor in een kwantitatieve behoefte.

In hoeverre voorziet het programma op de locatie De Valk in een kwalitatieve behoefte?

De ontwikkeling van de locatie De Valk met een Jumbo Foodmarkt zal in combinatie met alle andere juridische, functionele en ruimtelijke ingrepen resulteren in een versterking van Echt-centrum. Het centrum heeft momenteel te kampen met leegstand, is weinig compact en daarmee weinig toekomstbestendig. Door de integrale centrumontwikkeling wordt het centrum weer vitaal. De Jumbo Foodmarkt met aanpalende functies op de locatie De Valk zorgt voor een belangrijke aantrekkingskracht, zowel uit de eigen gemeente als regio. Door middel van combinatiebezoek zullen bestaande ondernemers in het centrum hiervan profiteren, te meer de gemeente expliciet diverse ingrepen doet om dit combinatiebezoek te optimaliseren. Momenteel staat de locatie De Valk leeg. Door de ontwikkeling wordt een beeldbepalend leegstaand Rijksmoment getransformeerd naar een functie die resulteert in een versterking van het centrumgebied. Ook vanuit de entreefunctie en zichtbaarheid van de locatie vindt een opwaardering van de kwaliteit plaats. De ontwikkeling van Jumbo Foodmarkt zal naast een versterking van het centrum ook in bredere zin een kwaliteitsslag generen bij andere bestaande supermarkten. De ontwikkeling van Jumbo Foodmarkt op de locatie De Valk brengt een caroussel van supermarktontwikkelingen in Echt op gang. Door de ontwikkeling zal de bestaande Jumbo worden opgeheven.

In feite is daardoor sprake van een verplaatser. Deze locatie wordt ingevuld met de bestaande Lidl-supermarkt uit Pey. Met de verplaatsing van Lidl zal deze supermarkt ook moderniseren en dichter tegen Echt-centrum aanliggen. Door deze 'carousselbeweging' is per saldo sprake van een versterking van de detailhandelsstructuur en consumentenverzorging in Echt. Als onderdeel van het integrale centrumplan vindt per saldo sanering van plancapaciteit voor detailhandel plaats. Ondanks de toevoeging van detailhandel op de locatie De Vlak, neemt de harde plancapaciteit voor detailhandel in het centrumgebied met 10.645 m² bvo af. Dit sluit goed aan op beleidsmatige doelstellingen ten aanzien van dynamisch voorraadbeheer. Tot slot moet benadrukt worden dat het initiatief goed aansluit op andere beleidskaders van lokale, regionale en provinciale overheden. Het initiatief voldoet aan de provinciale voorwaarden en de voorwaarden die gesteld zijn in het handelingsperspectief SML; het initiatief sluit aan bij de verzorgingsfunctie en omvang van Echt-centrum (bovenlokaal), er is geen sprake van negatieve dan wel onaanvaardbare structuureffecten in de regio, er vindt per saldo sanering van detailhandel plaats en er heeft regionale afstemming plaatsgevonden. In hoeverre zijn de ruimtelijk-functionele effecten van het programma op de locatie De Valk op Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

17

de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, leef- en ondernemersklimaat aanvaardbaar?

Zoals voortkomt uit de kwalitatieve behoefte, zijn de effecten op de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur per saldo positief, met name doordat ingezet wordt op een integrale versterking van het centrumgebied van Echt. Uit referentieonderzoek in vergelijkbare situaties elders in Nederland blijkt dat de opening van een Jumbo Foodmarkt niet aantoonbaar heeft geleid tot sluiting van bestaande winkels of een aantasting van de detailhandelsstructuur. De gunstige economische ontwikkeling en de toename van bestedingen aan dagelijkse artikelen en met name supermarkten, spelen hierbij mogelijk een rol. Ook speelt mee dat zeer grootschalige en bijzondere supermarkten een groot verzorgingsgebied hebben. De grootschalige supermarkt wordt vaak aanvullend op een supermarkt van de eerste keus en minder frequent bezocht. Voor een deel van de consumenten hebben ze vooral een rol als secundaire of tertiaire supermarkt. Het 'eigen aanbod' in de woonplaats of buurt blijft gewoonlijk de primaire aankoopplaats voor de dagelijkse boodschappen. De bijzondere foodconcepten worden vaak voor uitgebreid supermarktbezoek, vooral ook in het weekend en in de aanloop naar feestdagen, bezocht. Uit de distributieve berekeningen en effectenanalyses kan de kans op verdringing en daarmee leegstand in de gemeente Echt-Susteren en de regio worden afgeleid (hoofdstuk 4).

Ten aanzien van de gemeente Echt-Susteren moet rekening worden gehouden met enige omzeteffecten op bestaande dagelijkse artikelenwinkels, met name supermarkten. Theoretisch moet bij een volledige (nieuwe) toevoeging van het winkelvloeroppervlak van de Jumbo Foodmarkt en de dagwinkels rekening worden gehouden met een omzeteffect van maximaal 15%. In de praktijk zal het omzeteffect echter lager liggen, aangezien er sprake is van caroussel met supermarktenontwikkelingen. Hierbij ligt op dit moment scenario 2 (verplaatsing Jumbo en Lidl) het meest voor de hand. Het effect zal in dit geval beperkt blijven tot maximaal 7,5%. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de indicatie dat het dagelijks artikelenaanbod in de gemeente Echt-Susteren momenteel al 11% beneden het landelijk gemiddelde functioneert. Dit laatste is echter te verwachten in een gemeente, zoals Echt-Susteren, bijvoorbeeld vanwege de lagere lasten (bijvoorbeeld voor huisvesting). Op basis van de voorgaande omzeteffecten kan niet worden uitgesloten dat een supermarkt uit Echt verdwijnt. De kans dat er twee supermarkten verdwijnen wordt gezien het omzeteffect en eerder genoemde kwalitatieve nuances klein geacht.

Per saldo achten wij het eventueel verdwijnen van een supermarkt echter niet onaanvaardbaar, omdat de kans groot is dat dit een solitaire supermarkt betreft die momenteel geen toegevoegde waarde heeft voor Echt-centrum en daarmee de detailhandelsstructuur. De consumentenverzorging blijft bovendien op peil. Leegstand is evenmin onaanvaardbaar, omdat het vastgoed niet van dien aard is dat herontwikkeling en/of transformatie niet mogelijk is. In de effectenanalyse is verder uitgebreid aandacht besteed aan de effecten in de regio. Op basis hiervan moet geconcludeerd worden dat de omzeteffecten zich spreiden over een groot gebied en relatief veel aanbieders. Hoewel er in de omliggende kernen rekening moet worden gehouden met enige omzeteffecten, zijn deze niet van dien aard dat verdringing en leegstand op de loer ligt. Hierbij moet benadrukt worden dat in de analyse rekening is gehouden met de aanname dat het bestaande aanbod in de regio momenteel beneden het landelijk gemiddelde functioneert. Per saldo zijn als gevolg van de beoogde ontwikkeling geen onaanvaardbare effecten op de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, leef- en ondernemersklimaat in het secundaire verzorgingsgebied (de regio) te verwachten.

Op basis van de indicatieve marktberekening voor horeca moet geconcludeerd worden dat de groei van het vraagpotentieel in de gemeente de 'omzetclaim' van de nieuwe horeca overstijgt. De formule zal in hoge mate haar eigen markt verwerven en er zullen geen negatieve effecten optreden richting de gevestigde horeca in de gemeente. Sterker nog: zij kunnen meeprofiteren van de extra bezoekers die het nieuwe concept trekt, gegeven goed en proactief ondernemerschap. Dit betreft vooral de nabij gevestigde centrumondernemers.

18

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

Kort samengevat wordt geconcludeerd dat het initiatief nadrukkelijk voorziet in een kwalitatieve behoefte. Bovendien zijn de ruimtelijke-functionele effecten op de detailhandelsstructuur en consumentenverzorging per saldo positief. Van onaanvaardbare effecten op de leegstand is geen sprake. Het initiatief voldoet kortom aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Dienstenrichtlijn Indien er sprake is van het beperken van branchering binnen een detailhandelsbestemming, is de Dienstenrichtlijn van toepassing (Zie uitspraak Appingedam: ECLI:NL:RVS:2018:2062). Op de locatie De Valk zijn in het bestemmingsplan meerdere vormen van vestigingsbeperkingen opgenomen voor de vestiging van detailhandel. Deze beperkingen zijn getoetst aan de eisen van de Dienstenrichtlijn en de rapportage hiervan is als Bijlage 2 opgenomen bij deze toelichting. Onderstaand zijn de conclusies weergegeven.

De aan een dienst te stellen beperkingen (zoals een brancheringsmaatregel voor detailhandel in een bestemmingsplan) moeten, voor zover relevant, aan de volgende eisen voldoen: a. Discriminatieverbod: de eisen maken geen direct of indirect onderscheid naar nationaliteit of, voor vennootschappen, de plaats van hun statutaire zetel (n.v.t.). b. Noodzakelijkheid: de eisen zijn gerechtvaardigd om een dwingende reden van algemeen belang. c. Evenredigheid: dit kan worden uitgesplitst in de volgende aspecten die op basis van specifieke gegevens nader onderbouwd zullen moeten worden: Handelt de gemeente coherent en systematisch om het nagestreefde doel te bereiken? Is de maatregel effectief om het nagestreefde doel te bereiken? Gaat de maatregel niet verder dan nodig om het nagestreefde doel te bereiken? Zijn er (aantoonbaar) geen andere, minder beperkende maatregelen mogelijk? Onderstaand wordt nader ingegaan op de hierboven genoemde eisen. Noodzakelijkheid De vestigingsbeperking is noodzakelijk om enerzijds te borgen dat er een foodmarkt op De Valk-locatie komt en anderzijds om het kernwinkelgebied van Echt compact te houden en de detailhandelsstructuur als geheel te versterken. Dit zijn ook alle twee de beleidsmatige doelen (foodmarkt tegen een compact kernwinkelgebied aan).

Ook de volgende overwegingen spelen een rol: Food- en supermarkten hebben in Nederland vaker een enkelbestemming. Vanwege het belang van food- en supermarkten voor de winkelstructuur en de consumentenbehoefte wordt hier in algemene zin in de ruimtelijke ordening zorgvuldig mee omgegaan. Uit het ladderonderzoek (2020) blijkt dat er behoefte bestaat voor één foodmarkt (met dagwinkels) die het centrum kan versterken, zoals op de locatie De Valk. Er is echter geen behoefte voor nog meer dagelijks aanbod. In dat geval is de kans op structuurverstoringen groot, en dat is beleidsmatig ongewenst. Evenredigheid De vestigingsbeperking is evenredig. De volgende overwegingen liggen hieraan ten grondslag: De gemeente handelt coherent en systematisch. Vanuit de beleidsdoelen zijn vestigingsbeperkingen gemeentebreed én specifiek voor de locatie De Valk gemotiveerd binnen het brede pakket van uniforme vestigingsmaatregelen in bestemmingsplannen. Er worden voor gelijke gevallen gelijke maatregelen getroffen. De effectiviteit van de vestigingsbeperkingen zijn in algemene zin onderbouwd door middel van onderzoek en analyse naar de rol van food- en supermarkten aan de rand van compacte

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

19

kernwinkelgebieden. Ook is met specifieke gegevens en aanvullende analyses aangetoond dat Echt-centrum niet bijzonder of afwijkend is van deze algemene onderzoeken. Het merendeel van deze analyse is opgesteld in de Laddertoets 2020. De effectiviteit van de specifieke maatregel (De Valk) is effectief binnen het brede pakket. De komst van de foodmarkt is een essentieel onderdeel in de beleidsmatig beoogde integrale centrumontwikkeling. Zonder de vestigingsbeperking kunnen de beleidsdoelen niet worden gehaald (zie ook noodzakelijkheid). De specifieke maatregel op de locatie De Vlak draagt daarmee aantoonbaar zinvol bij aan de algemene doelen. De maatregel gaat niet verder dan nodig. Gemeente zet in op zowel 'zachte' maatregelen (routing vergroening etc.) als 'harde' juridische maatregelen. Indien de gemeente uitsluitend zou inzetten op 'zachte' maatregelen kan juridisch niet worden voorkomen dat andere vormen van reguliere detailhandel zich op de locatie De Valk vestigt en beleidsdoelen niet worden gehaald. De aantrekkingskracht van een foodmarkt is immers beleidsmatig en vanuit de behoefte gewenst. Er zijn geen minder beperkende maatregelen. De voorgenomen vestigingsbeperking is de enige juridisch bindende maatregel die de algemene beleidsdoelen kan borgen.

Uit het voorgaande volgt dat de opgelegde beperkingen op de locatie De Valk niet in strijd zijn met Dienstenrichtlijn en daarmee voldoen aan de genoemde eisen. 2.1.3

Proces

Het proces om te komen tot de centrumvisie voor Echt loopt al enige tijd. In het voortraject, dat circa drie jaar geleden is opgestart, is regelmatig gesproken met ondernemers en vastgoedeigenaren uit het centrum van Echt en met de partij die de gebiedsontwikkeling van De Valk wil realiseren. Gedurende deze drie jaar is dit een constant proces geweest.

Ook heeft overleg plaatsgevonden met de provincie, onder andere in het kader van de detailhandelsvisie die door de provincie is opgesteld en vastgesteld.

In oktober 2019 is een eerste vertaling van de stedenbouwkundige visie richting de verbeelding van het bestemmingsplan gepresenteerd aan de raadscommissie en aan de ondernemers van Echt. Dit waren twee aparte bijeenkomsten. Hierbij is ook nadrukkelijk ingegaan op de onderbouwing van de behoefte van de foodmarkt binnen het plangebied en de impact van de vestiging van een foodmarkt voor het centrum van Echt en andere meer traditionele supermarkten in Echt en de directe omgeving. De vestiging van een dergelijke foodmarkt is immers een grootschalige, ingrijpende verandering in het centrum van Echt.

Medio november 2019 is er een avond voor bewoners, gebruikers, bedrijven in het centrum van Echt georganiseerd. Tijdens deze avond is een concept van de verbeelding die bij dit bestemmingsplan is gevoegd, gepresenteerd. Op- en / of aanmerkingen die die avond zijn binnengekomen, zijn waar mogelijk, verwerkt in de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Er is een inspraakronde gehouden, waarbij het voorontwerpbestemmingsplan voor vier weken ter inzage is gelegd. Binnen die termijn kon eenieder inspraakreacties indienen. Het voorontwerp is parallel aan de inspraakprocedure in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan diverse belanghebbende instanties. Voor een verslag van de inspraakreactie en vooroverlegreacties wordt verwezen naar Bijlage 3 bij deze toelichting.

20

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

2.1.4

Centrumvisie Echt

Huidige situatie De bestaande structuurvisie van Echt geeft het 'rode' kernwinkelgebied (Bovenste Straat, Plats en Ursulinenplein) aan en een 'paarse' randzone kernwinkelgebied georiënteerd naar het westen. Dit kan gezien worden als mogelijke groei van het kernwinkelgebied. Dit loopt over naar het 'gele' PDV/GDV -gebied. De locatie voor grootschalige/perifere detailhandel. Hoewel de structuurvisie zo is uitgetekend, blijkt een dergelijk groot gebied niet 'rendabel'. Er is te veel leegstand, het is niet duidelijk wat de bedoeling is. Een compacter en beter ontsloten centrum is nodig. Echt kenmerkt zich door een divers aanbod aan kleinere en grotere parkeerplekken rondom het centrum. Het is mogelijk om gericht te parkeren afhankelijk van het doel van het bezoek. Met een korte loop van auto naar bestemming (en terug). Dit is typisch voor dagelijkse aankopen, korte bezoekjes en doelaankopen. Zeker de eigen inwoner weet waar hij/zij naar toe wil en zal de dichtstbijzijnde parkeergelegenheid uitkiezen. Voor 'buitenstaanders' is niet erg duidelijk wat het centrum is, waar het begint en waar je het beste kunt parkeren.

Afbeelding 7: Detailhandelsstructuur centrum Echt Het concept: een uniek compact centrum Het toekomstige compacte centrum van Echt is aanzienlijk kleiner dan het huidige winkelgebied. Gezien de leegstand heeft Echt de luxe niet om een groot kernwinkelgebied uit te stralen. Het bepalen van een compact centrum kan alleen als alle betrokkenen hieraan willen werken, zowel vastgoedeigenaren, ondernemers en overheid. De opgave Restauratie en herbestemming complex De Valk met een regionale trekker waar ook de regio van kan

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

21

profiteren Een bij de centrumfunctie van Echt passende en optimale ontsluiting van het centrum; Het ondersteunen van initiatieven bij de transformatie van winkels buiten het kerngebied; Steun van Provincie en omliggende gemeenten bij deze opgave; Een sterk en breed gesteund centrummanagement. Hierna is het concept verbeeld. Een compact centrumgebied met daarin een aantal identiteiten: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

De winkelstraten, Ursulinenstraat en Bovenstestraat (de T-vorm); Het winkelplein, Ursulinenplein; Het horeca plein De Plats; Het bomenplein, als parkeerplein; Het park en de Molenbeek; Ontvangstplein Diepstraat; De Valk.

Afbeelding 8: Concept compact centrumgebied Met het kernwinkelgebied wordt nu bedoeld het gebied dat vanuit dit 'hart' het gebied is waar: Beperkte leegstand mag zijn; Het voetgangersgebied van toepassing is (er loopt onderzoek naar openstellen voor autoverkeer); Focusgebied is voor consumentengerichte functies. Vestiging in dit gebied, tenzij dit niet mogelijk blijkt; Dé bestemming voor evenementen, activiteiten, markt. Een uniek compact centrum dat een relevante bestemming is voor een breed publiek moet uit meerdere onderdelen bestaan: Commercieel aanbod (retail, horeca); Niet-commercieel aanbod (bibliotheek, cultuur, sport, zorg); Verblijf (openbare ruimte, park); Eigen gezicht.

22

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

Gezamenlijk is vastgesteld dat het compacte centrum een T is: De plats - Bovenstestraat (tot Gelrestraat); Ursulinenplein - Ursulinenstraat. Ook is vastgesteld dat al het andere dus buiten het compacte centrum valt. Markante gebouwen en functies maken een compact centrum 'uniek' en 'eigen'. De Valk, de Sint Landricuskerk en het oude gemeentehuis zijn de gebouwen die Echt een 'gezicht' geven. Uiteraard voldoet De Valk in de huidige toestand en opzet niet. In het oude gemeentehuis zijn culturele instellingen en een (beperkte) horecafunctie ondergebracht. De Valk gaat een functie vervullen als onderdeel van het centrum. Een invulling die complementair is aan het huidige aanbod. Dus niet alleen een verzameling 'kleine' winkels. Naast commerciële functies is de verblijfsfunctie relevant, denk aan zitgelegenheden in de openbare ruimte en groen. De Molenbeek en de Plats zijn hiervoor belangrijke plekken.

Deze uitgangspunten zijn vertaald in de nieuwe centrumvisie, waarvan de hoofdopzet hierna inzichtelijk is gemaakt. In rood het compacte kernwinkelgebied, inclusief een goede invulling van De Valk, het oude gemeentehuis en Molenbeek. In paars de randzone, open voor autoverkeer (onderzoek hiernaar loopt nog), waar de detailhandel gaat transformeren naar wonen en een verbreding naar en een mix van andere invullingen.

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

23

Afbeelding 9: Hoofdopzet Centrumvisie GEBIEDSVISIE CENTRUM ECHT Een compact centrum zoals verbeeld is toekomstvast. De belangrijkste kenmerken zijn: De Valk wordt ingevuld als complementaire functie voor het centrum. Het park - de Molenbeek wordt ingericht als een meer aantrekkelijk verblijfsgebied. Het tussenliggende gebied: Ursulinenstraat - Molenbeek wordt opnieuw ingericht, passend in de structuur van het centrum. Om de bereikbaarheid van het centrum te verbeteren wordt de infrastructuur aangepast. De Diepstraat wordt doorgetrokken naar Sint Janskamp: Verlengde Diepstraat. Vanaf de Zuiderpoort wordt het parkeerterrein op het Ursulinenplein ontsloten. De Aasterbergerweg wordt her ingericht zodat langzaamverkeer en autoverkeer van elkaar gescheiden zijn en er sprake is van een veiligere verkeerssituatie. Het doel is om evenementen en activiteiten in het 'hart' te laten plaatsvinden om zo bij te dragen aan het idee / gevoel van een echt Centrum. Het openstellen van de Bovenstestraat (Zuiderpoort-Gelrestraat) voor autoverkeer en verbreding c.q. transformatie naar andere bestemmingsmogelijkheden, bijvoorbeeld wonen. Onderzoek hiernaar loopt nog. Gezamenlijk (ge)dragen Voor het welslagen van dit compacte centrum zijn samenwerking en regie nodig, waarbij stakeholders, gemeente, vastgoedeigenaren en ondernemers (horeca en retail) nauw samenwerken.

Om dit te bewerkstelligen zijn activiteit, betrokkenheid en bevlogendheid van de stakeholders essentieel. Ook online kan het centrum van Echt zich beter manifesteren, om zo meer bezoekers naar het centrum te trekken. Om onder andere dit goed te doen dient er meer inzicht te zijn in het type klanten (het klantinzicht) dat naar het centrum van Echt komt. Vervolgens kunnen doelgroepen gericht worden benaderd en kan het centrum van Echt goed worden gepositioneerd bij de juiste (wellicht nu nog minder goed bereikte) bezoekers. Aan al deze aspecten wordt op dit moment gewerkt door ondernemers en gemeente. Het goed transformeren van de Bovenstestraat naar andere functies, het 'gevuld' krijgen en houden van het 'compacte hart', het acquireren van nieuwe ondernemers en het opvangen van tegenslagen is een gezamenlijke opgave.

24

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

Samengevat komt de koers voor het compacte centrum van Echt op het volgende neer: Kernwinkelgebied Echt; Concentratie én alle ballen op het centrum; Detailhandel plus alles wat het centrum levendig maakt (horeca, cultuur, activiteiten). De Valk De Restauratie en herbestemming van complex De Valk met een XL foodmarkt-concept zet Echt nadrukkelijker op de kaart als te bezoeken plaats. De zeer korte afstand tussen De Valk en het kernwinkelgebied van Echt leidt tot extra bezoekers aan het kernwinkelgebied en daar profiteren de daar aanwezige winkels, horecagelegenheden en andere voorzieningen van. Supermarkten zijn grote publiekstrekkers die in algemene zin voor veel combinatiebezoek met nabijgelegen winkels zorgen.

Afbeelding 10: Centrum Echt / foodmarkt

Randzones Het streven is om de randzones te verkleinen ten opzichte van de huidige Structuurvisie. De functie van deze randzones dient hierbij aan te sluiten. Dit zijn zones waar diverse functies gemengd voorkomen en dus niet zones / straten waar alleen wordt gewoond. Het gaat rond het centrum van Echt om de volgende straten en/of delen van straten: Bovenstestraat van Zuiderpoort tot aan Gelrestraat; Jodenstraat tot aan de Steeg; Vrijthof; Aanloopzone, autotoegankelijk én kort parkeren bij voordeur mogelijk maken (onderzoek hiernaar loopt nog);

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

25

De insteek voor deze randzones (aanloopgebied) is het hergebruik van vastgoed voor wonen, maatschappelijke functies, dienstverlening, kantoren en niet voor detailhandel; Voor het gebied waar nu sprake is van perifere detailhandel, ter hoogte van de Zuiderpoort-Aasterbergerweg, wordt het volgende nagestreefd: Het gebied completeren /afronden; Invulling perceel naast het tankstation transformeren tot deels park en deels representatieve bebouwing; Representatieve bebouwing Kop Aasterbergerweg, Sint Janskamp.

2.2

Plan

2.2.1

Ruimtelijk stedenbouwkundig

De centrumvisie die in samenspraak tussen de gemeente, ondernemers en gebruikers tot stand is gekomen is de basis voor dit bestemmingsplan. Hierna is een omschrijving van de stedenbouwkundige uitwerking voor het centrumgebied gegeven.

In de afbeelding hierna is de ruimtelijke stedenbouwkundige visie voor het centrum van Echt opgenomen. Hierna komen de verschillende deelaspecten / onderdelen van deze visie aan de orde. Het gaat met name om die delen van het centrum waar ruimtelijke veranderingen plaatsvinden. De meeste bebouwing (en functies) binnen het centrum van Echt.

26

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

Afbeelding 11: Stedenbouwkundige visie Echt

Herontwikkeling locatie De Valk Insteek is een herbestemming van het Rijksmonument; De oriëntatie op en verbinding naar het centrum van Echt is cruciaal. Het gebouw krijgt een bijzondere invulling met een foodmarkt, dagwinkels en horeca. Een uniek project met een bijzondere uitstraling. De Valk is onlosmakelijk verbonden met het centrum van Echt. Het openbaar parkeren vindt plaats aan de achterzijde van het monument. De ontsluiting voor het autoverkeer wordt geregeld via een nieuwe noordelijke stadsentree Sint Janskamp - Diepstraat en een afslag via Sint Janskamp (uitsluitend uit zuidelijke richting). De Aasterbergerweg wordt afgesloten als doorgaande route voor autoverkeer en ingericht als fiets-/ voetgangerszone. Het bevoorradingsverkeer voor de foodmarkt vindt plaats via de Aasterbergerweg. Laden en lossen vinden inpandig plaats.

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

27

Monumentale bebouwing: De Valk De plannen voor de restauratie en de transformatie voor De Valk in Echt hebben de afgelopen 2 jaar inhoud gekregen. Het gaat hierbij om het gehele voormalige fabrieksterrein met resterende opstallen. De directeurswoning, de kantoren uit de jaren '50 en de molenaarswoning zijn reeds bestemd en behoeven geen nadere studie.

De planvorming is regelmatig met de monumentencommissie MER en het Steunpunt Archeologie Monumenten (SAM), waaronder de Rijksdienst Cultureel Erfgoed (RCE), besproken en ontwikkeld. In Augustus 2019 heeft de Omgevingscommissie MER een positief advies afgegeven over de plannen zoals deze nu voorliggen en zijn meegenomen in dit bestemmingsplan.

De RCE is in het SAM overleg geïnformeerd over de eerste plannen en heeft het opgevolgd met een bezoek ter plaatse. Ter plaatse is geconcludeerd dat het beter is om de cultuurhistorie van de pannenfabriek en de vele bouwcampagnes als inspiratiebron te kiezen in plaats van strikt het bouwhistorisch onderzoek met waardestelling te volgen.

De opvatting kwam tot stand door uitspraken van de stedenbouwkundige van de RCE. De nieuwe invalshoek heeft geleid tot een positieve planontwikkeling en heeft bijgedragen tot het positieve advies van de Omgevingscommissie MER. Finale afstemming met de RCE Bij de planuitwerking van de cascorestauratie is gebleken dat de grote hal geen zelfstandig gebouw is, maar een samenstel van wanden, constructieve elementen en spanten die niet logisch met elkaar verbonden zijn. Een cascoherstel met behoud van monumentale waarden blijkt onmogelijk. De kansen voor een goede herbestemming voor de grote hal zijn eveneens nihil gebleken. Deze onderzoeksresultaten in combinatie met de inspiratie om de ontwikkeling van de fabriek als uitgangspunt te kiezen, hebben ertoe geleid om terug te grijpen naar de bouwfase zonder grote hal en uit te gaan van een centraal plein met omsluitende bebouwing.

Cascorestauratie De eerste zorg gaat uit naar de cascorestauratie van de monumentale hallen, Loods 14, de galerij en het kopgebouw. De gebouwen zijn opgemeten en uitgewerkt in bestaande toestand tekeningen. Een fotoreportage geeft inzicht in de technische staat van de monumenten. Op basis van een technische opname is een gebrekenplan opgesteld. Aan de hand van de restauratierichtlijnen is een restauratieplan opgemaakt. Gebrekenplan en restauratieplan zijn vertaald in een technische omschrijving en een begroting cascorestauratie.

Restauratievisie Loods 14 haaks op de Aasterbergerweg en de galerij parallel aan de Aasterbergerweg wordt volgens de restauratierichtlijnen gerestaureerd. Het 'kopgebouw' aan de Aasterbergerweg heeft schade opgelopen tijdens de sloopwerkzaamheden van het fabriekscomplex. Bij het opstarten van het herbestemmingsonderzoek hebben er consolidatiewerkzaamheden plaatsgevonden zodat achteruitgang voorkomen kon worden. Het kopgebouw wordt volledig hersteld door gedeeltelijke restauratie en reconstructie. De grote hal aan de achterzijde van het complex, aansluitend aan de galerij, was bij aanvang van het onderzoek ontdaan van de pannenbedekking en de asbesthoudende onderdelen in verband met de saneringswerkzaamheden. In afwachting van het herbestemmingsonderzoek is gewacht

28

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

met het aanbrengen van een nieuwe dakbedekking. Voor de uitvoering asbestsanering is door de monumentenwacht vastgesteld dat het dak, m.u.v. de spanten, in zijn geheel vervangen dienden te worden.

Bouwhistorische Rapportage Res Nova heeft een BHR opgesteld. De rapportage bevat een omschrijving van het complex en wordt afgesloten met een waardestelling. In de waarderingskaarten is getracht om de verschillende structuren en bouwelementen een juiste waardering te geven. Loods 14 en de galerij zijn in opbouw en samenhang helder, dat blijkt ook uit de waardestellingskaart. De grote hal aan de achterzijde heeft geen duidelijke historische en bouwkundige structuur. In de waardestellingskaart is het ontbreken van deze structuur terug te vinden.

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

29

Afbeelding 12: Impressies foodmarkt

Herbestemmingsvisie De grote foodmarket is gebaseerd op een beproefd concept en vraagt om een groot gebouw zonder bepalende structuren. Onderzoek heeft aangetoond dat deze functie niet in de monumentale hallen past. De foodmarket wordt daarom in een nieuwbouw gerealiseerd. Stedenbouwkundig wordt de structuur opgepakt van de voormalige productiehallen van de pannenfabriek. De ambachtelijk voedselproducerende bedrijven worden ondergebracht in de monumentale galerij langs de Aasterbergerweg. De nieuwbouw en de monumentale hal worden tegen elkaar en in onderlinge samenhang ontwikkeld. Het 'kopgebouw' wordt volledig gerestaureerd en gereconstrueerd ter ondersteuning van de kookstudio. De monumentale hal Loods 14 wordt herbestemd tot restaurant en brouwerij. De grote hal aan de achterzijde was door zijn onsamenhangende structuur technisch niet te restaureren. Bij gedetailleerd onderzoek bleek dat de muren restanten waren van bouwdelen die tijdens de groei van de fabriek naar behoefte van het productieproces geplaatst zijn en overkapt zijn door een spantstructuur. Deze dakconstructie is niet afgestemd op de onderliggende kolommen en muurverzwaringen. De vrijgekomen achtergevel is feitelijk een voormalige binnengevel, die niet de bouwtechnische en de architectonische kwaliteit bezit om het nieuwe aanzicht van Echt en het complex te vormen.