Document · PDF

exploitatieplan Bocage 2e herziening incl. bijlagen

Commissie Omgeving 21 juni 2021, gemeente Echt-SusterenBij agendapunt: Exploitatieplan Bocage, 2e herziening28.226 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

1535.12-EP1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Echt-Susteren / exploitatieplan Bocage 2e herziening

Nutsvoorzieningen

: In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien conform bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan: •

Woonrijp maken

Blad 28.

aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraalantennesysteem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.

: In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de openbare ruimte voorzien: • het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen; • het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; • het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrastering in de openbare ruimte; • het aanleggen van groenvoorzieningen; • het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen.

Echt-Susteren / exploitatieplan Bocage 2e herziening

Blad 29.

Werken en werkzaamheden

2.1.

De bestekken en tekeningen voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte, dienen te voldoen aan (I) de technische eisen zoals opgenomen in bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd, alsmede (II) de door de gemeente gestelde nadere beeldkwaliteitseisen, zoals vastgelegd in het beeldkwaliteitplan, dat als bijlage 3 van deel C van dit Exploitatieplan is toegevoegd.

2.2.

Als onderdeel van het Bouwrijp maken, dient het terrein te worden geëgaliseerd c.q. aangevuld met grond met achtergrondwaarde en klasse Wonen tot maaiveldhoogte, een en ander zoals opgenomen in bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd.

2.3.

Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte, voordat het bestek ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door burgemeester en wethouders.

2.4.

De bestekken en tekeningen zullen worden getoetst aan de gestelde eisen in de in lid 2.1 genoemde stukken. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de bestekken en tekeningen omtrent de goedkeuring van deze stukken.

2.5.

De werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de gemeente goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de in lid 2.1 genoemde stukken. De partij die uitvoert, is aansprakelijk voor schade die zijn bouwactiviteiten veroorzaken.

2.6.

De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte vinden plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aangewezen toezichthouder. De toezichthouder geeft aanwijzingen over de route van het bouwverkeer. Na de start van de uitvoering van de werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot de gronden van het Exploitatiegebied, waarop de uitvoering plaatsvindt. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd.

2.7.

Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen, totdat deze wegen als onderdeel van de Openbare ruimte Woonrijp zijn gemaakt.

2.8.

Zodra de werken en werkzaamheden zijn voltooid, wordt hiervan door partijen schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een voltooiingverslag gevoegd, dat een aanduiding van de werken en werkzaamheden inhoudt, waarop de melding betrekking heeft.

2.9.

Een voltooiingverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.

Echt-Susteren / exploitatieplan Bocage 2e herziening

Blad 30.

2.10.

Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingverslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen, zoals opgenomen in de in lid 2.1 en lid 2.2 genoemde stukken.

2.11.

Voor exploitant geldt na overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente een garantieperiode van 12 maanden, waarin hij eventuele gebreken voor zijn rekening herstelt.

2.12.

Het is verplicht de diensten, werken en werkzaamheden namens de gemeente openbaar aan te besteden volgens de richtlijnen 2004/18/EG van het Europees Parlement en de raad van 31 maart 2004 betreffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, zoals gepubliceerd in PbEG 2004, L 134/114 d.d. 30 april 2004, alsmede volgens de interpretatieve mededeling van de Europese Commissie over de Gemeenschapswetgeving die van toepassing is op het plaatsen van opdrachten die niet of slechts gedeeltelijk onder de richtlijnen inzake overheidsopdrachten vallen, zoals gepubliceerd in PbEG 2006, C 179/02. Wat betreft opdrachten met een opdrachtsom onder het betreffende drempelbedrag uit de voornoemde richtlijnen, dient voorts het gemeentelijk aanbestedingsbeleid, als bijlage 4 van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen, te worden gevolgd en de meest recente versie op www.echt-susteren.nl kan worden geraadpleegd.

2.13.

Om te garanderen dat aan het in lid 2.12 bepaalde wordt voldaan, dient exploitant de raming van de door deze exploitant aan te leggen openbare voorzieningen 13 weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen. Daarbij dient de exploitant tevens een aanbestedingsprotocol op te stellen in overleg met het cluster centrale inkoop van de gemeente Echt-Susteren, waarin is aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund. Dit aanbestedingsprotocol dient aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd. Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk 8 weken na ontvangst van de raming en het protocol omtrent de instemming met het protocol.

2.14.

De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats in overeenstemming met het aanbestedingsprotocol waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd.

2.15.

Het is verboden werken, werkzaamheden en bouwwerken, zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de eisen zoals opgenomen in de regels 2.1 tot en met 2.14 van hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.

Echt-Susteren / exploitatieplan Bocage 2e herziening

Blad 31.

Locatie-eisen

3.1.

Koppelingen

3.1.1.

Met de uitvoering van een bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen, nadat dit bouwplan rechtstreeks ontsloten is via een bouwweg, die voldoet aan de eisen zoals gesteld in hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.2.

Tevens mag pas met de uitvoering van een bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, worden begonnen, indien dit bouwplan de financiële en economische uitvoerbaarheid van het Bestemmingsplan niet nadelig beïnvloedt.

3.1.3.

Het is verboden werk, werkzaamheden en activiteiten uit te voeren die in strijd zijn met de voornoemde koppeling in artikel 3.1.1 en 3.1.2, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.4.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 3.1, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan, maar alleen indien de ontheffing past binnen een eerstvolgende herziening van dit Exploitatieplan.

Echt-Susteren / exploitatieplan Bocage 2e herziening

Blad 32.

Slotregel Dit Exploitatieplan wordt geciteerd als: “Exploitatieplan Bocage 2e herziening”.

DEEL A

BIJLAGE 1

26 t/m

2609

839

2518

2153

4638

11 8

423

12 2

433

13 2

46 41

6 46 42

46 44

6999

40 14 8

4760

15 0

12 8D

992

808

11 9

6998

15 6

2376

5874

15 8

15 2

5873

15 4

4604

ru kk er st ra at

119 A

4888

4762 47 61

23 74

2 6 2 8

14 6

5648 720

806

14 14 4A 4

2627

7038

2373

1109

428

12 8C

6428

ijs/b

47 Ch r i sti na str aa t

2367

4605

14 2 14 0

2372

13 8

2368 7037

Pe i j er st ra at

1 3 6A 13 6

7043

717

6429

4602

4603

429

13 4 2370

430

12 8A

4759 3077

796

431

13 0 716

4601

4763

3078

4607

26 11 7

46 43

715 4606

12 8A

3583

714

Mu l de r str aa t

12 8

11 3

713

710

21 55

12 4

12 6

g gg g g gg

4645

4600

1663

11 1 11 A 1

3 4688

5649

5017

1662 ijs/b

4071

t/ m

711 706

4640

12 0

2 425

4686

4070

708

3582

St at i ons we g

11 6

2515 2154

702

4599

10 23

705

Gi l de l aa n

2613

2514

10 9

Em ma st r aat

71 69

10 3

10 7

3089

10 5

707

4598

3088

3090

703

704

5577

11 6A

11 0A

11 4

10 1

5585

4637

421

404

4636

Gi l de l aa n

11 2

701 4685

403

402

Pe i j er st r aa t

2608

401

Ch r i sti na str aa t

10 8

4684

1346

3091

2513

4764

11 0

ijs/b

10 6

4683

93 A

4128

405

3651

4630

5576

5586

2512

5526

3936

5523

10 4

4629

5524

Co mm er ce

2511

9 12

1599

4765

34 11

4628

10 2

4129

5525

2510

46 71

10 0

4627

2517

3935

3 3139

4504

4425

5522

46 72

4626

16 0

2377

16 2

7001

2378 805 2379

7000

2380 7058

Mul der st r aat

2383

5650

5979 810

7030

17 0

811

5651

1 812

17 17 4 2

2382

4620

g g

2381

4619

813 814

7054

7036

815 2359 5118

4621 5119

5980

2 7002 2360 7029

5746

7028 5747 2361

7055

703 5

3172

816 5982

Mul der st r aat

6287

2362

5985

2389

7056

St eenhouw er st r aat

7032

664 7

6288

5983

6611 819 823 820 824

825

6612

Peut enwe g

822

23 5984

6289

6615

821

826

6499

4083

6500

5527

4082 6501

2343

5673

44 4 2

703 3

6502

651

438 5

6503

2352 5675

48 46

6504

6505

3506 350 7

834

3852

6506

52 50

832

831

6507 830

Gr ot e Ti end

3503

652

6508

t aa tr rs ke oe br Ge

6509

6660

60 58

6510

653

56 5 4

3505

Gr ote Ti end

833 5674

4744

6511

6512 4081 4745

6513

122

6515

118

5692

120

68 6 6

6514

4746

2341

5132

76 7 4

Spoor st r aat

30 4985

6416

2338 6620

2335

5137

2337

6621

4 10

5242 2333

13 6624

2 7 4 3

2329

3460

3471

2331

3461

k j di er ek o br Ge

6623

2332

3464

5531

70 34

2411 2330

5973

3458

2334

662 6

3A 4232 3459

6622

sweg er t j Rui

5129

84 82

4982

524 4

/m 24 10 t spl 5530

4983

80 7 8

6417 4984

3457

6619

3455

5972

2340

6415

110

5136

3500

4743

5039 2339

5467

10B 10A

5133 654

5468

3502

5135

6618

112

pad oeker Gebr

5193

3509

3454

114

5134 5131

662 5

6617

Gr ot eT i end

5038

72 7 0

3453

116

6616 5676

5693

Hamme r weg

124

64 62

enweg Peut

3504

2328

408 5 3474

3469

EXPLOITATIEGEBIED Grens van het bestemmingsplangebied Grens van het exploitatiegebied

GRONDGEBRUIK

Uitgeefbaar

Exploitatieplan Bocage Openbare ruimte groen

Kaart 1 Exploitatiegebied

idn:

NL.IMRO.1711.BP20140151-VG01

project:

TEK02-0252900-01A

datum:

juni 2016

Openbare ruimte verkeer 10

Gemeente Echt-Susteren

Vestiging Oosterhout

Vestiging Maastricht

Beneluxweg 125

Louis Loyensstraat 5

4904 SJ Oosterhout

6221 AK Maastricht

T: +31 (0)162 48 75 00

T: +31 (0)43 325 32 23

www.croonenburo5.com

info@croonenburo5.com

BIJLAGE 2

704

7484

705

2515 2154

707

4598

4638

423

7486

3582

708

433 4070

702

425

4686

4599

711

706

4600

4645

713

710

4688 3583

4642

714

7485

431 715

4763

4606

4643 430

3078 4601

4071

4641

2155

5017

5649

1662

4640

716

7427

4759

3077 2370 6429

4644 429

717 4602

428

7428

2368

7533

7037

2367

796

4603 7038

7429

1109

4762

5648

720

4888

4760

5873

808

6998

7431

7238

7058

7237

7373

7376 7228

4620 813

815

5980

7511

7223

7378

7510

7500 7409

7408 7002

7224

7225

7379

7501

7229

5982

7504 7507

7400 7399

7232

7555

7028

7226 7055

816

7509

7505 7402

7380

7503

7401

7411

7029

7531

7512

7210

7054

7406

7532

5651

7230

7377

814

7239

7252

812

2378 2379 2380 2381 2382 2383 5650

7000

7240 7375

2377

7001

7492

5979

992

2376

5874

7556

4619

4761

6999

7430

4604

23722374 6428 7105 7104 2627 2628

7398

7381

7241

3172 7233

6287

7035

7560

5985

7056 7567 6288

7561

5983

7564

7563

7604

7566

7565

7396

7393 7392 7394 7395

7032 6647

7489

819 823

820

824 6612

821

822

7490

5984

6615

7579 6289

826

6499

6500

7577

5527

7459

7453

5673

7454

7457

74557456

6501

7458 6502 7033

7526

651

7568 7460

7522

6503 4385 6504

7461 6505 834

7462 3852

833

7468

6506

7469 7470

5674 652

832 831

3503

830

7463 7471

3505 7572 7573

653

7475

7583 4744

6509 6510

7474

7521 7606

7605

7607 6512

4745

7598

1376

7589 75927593

7545

7584

7594 7595

7609

6513

7601 7602

6514

7608

6515

7547

4746 5676

5693

5692

7544

3453

7590

5132 5131

5134

5039

5136

4985 3455 4984

5467

6625 6618

7588

7586

6619 6620 6417

2335

5137

6621

5133

2334

6622

3459 4232

3457

3472 3471

5972

3460

3461

2331

2329

5242

6623

6626

2333

3458

5129

5530

7548

4983 4982

3500 4743

6617

3502

7603

7591

3454

5135 5468

6616

7597 7599

3509

1377

7549

7466

6511

3504

5193

6508

7465

7473

7574 7575 7576

6507

7467

7464 7472

3506 3507

6624 5244

2411

2330

2332

Legenda Infrastructuur bouwrijp gereed

Groenvoorziening reeds overgedragen

Bestemmingsplangrens = Exploitatiegrens

Infrastructuur woonrijp gereed in beheer van Mansvelt-Infra

Groenvoorziening gereed in beheer van Mansvelt-Infra

Kavelgrens

Infrastructuur woonrijp gereed voor overdracht

7055

Kavels verkocht incl. kavelnummer

GEM Bocage Beheer BV BESTEMMINGSPLAN 'BOCAGE' TE ECHT OVERZICHT GEREALISEERDE INFRASTRUCTUUR PROJECTNUMMER : TEKENINGNUMMER: SCHAAL

BIM-036-01 VERSIE 20.29501 FORMAAT 1:2000 STATUS

Doctor Schaepmanstraat 45 6004 AD Weert

: : :

D A3 Definitief

Postbus 2737 6030 AA Nederweert

DATUM

: 04-02-2021 W

TEKENAAR

GECONTR.

HN TM

info@mansvelt-infra.com www.mansvelt-infra.com

T. +31 475 317 452

DEEL B

BIJLAGE 1

TAXATIERAPPORT Inbrengwaarde Bocage

Opdrachtgever

Gemeente Echt-Susteren Kenmerk

3058.1-T1d1/fs/s Deskundigen

T.A. (Bertold) te Winkel F.C.L.G. (Frank) Schavemaker Datum

8 april 2021 Status

Definitief

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 2.

Echt-Susteren

Titel

: Taxatierapport Inbrengwaarde Bocage

Opdrachtgever

: Gemeente Echt-Susteren

Kenmerk

: 3058.1-T1d1

Deskundigen

: ir. F.C.L.G. Schavemaker : ir. T.A. te Winkel MRICS RTsv RMT

Datum

: 8 april 2021

Status

: Definitief

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

3058.1-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Opdracht .......................................................................................................... 5

Algemene en bijzondere uitgangspunten ..................................................... 9

1.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 5 1.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 5 1.3. Deskundigen...................................................................................................................... 5 1.4. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 5 1.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 6 1.6. Doel van de raming ........................................................................................................... 6 1.7. Exploitatieplangebied ........................................................................................................ 6 1.8. Type advies ....................................................................................................................... 6 1.9. Te taxeren belang ............................................................................................................. 7 1.10. Waarderingsgrondslag ...................................................................................................... 7 1.11.

Stukken.............................................................................................................................. 7 1.12. Opname ............................................................................................................................. 7 1.13. Mate van inspectie ............................................................................................................ 7 1.14. Peildatum ........................................................................................................................... 7 1.15. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................... 8 1.16. Versies ............................................................................................................................... 8 1.17. Conformiteit NRVT / EVS .................................................................................................. 8 1.18. Publicatie ........................................................................................................................... 8 1.19. Van toepassing zijnde tuchtrecht ...................................................................................... 8 1.20. Aansprakelijkheid .............................................................................................................. 8 1.21.

Algemene voorwaarden .................................................................................................... 8 2.1.

2.2.

Algemene uitgangspunten ................................................................................................. 9 2.1.1. Titelonderzoek.................................................................................................... 9 2.1.2. Toestand van bodem en grondwater ................................................................. 9 2.1.3. Bestemmingsplaninformatie............................................................................... 9 2.1.4. Publiekrechtelijke beperkingen .......................................................................... 9 2.1.5. Valuta en omzetbelasting ................................................................................... 9 2.1.6. Maatvoering onroerende zaken ......................................................................... 9 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 10

Omschrijving van de onroerende zaak ........................................................ 11

Waardering ..................................................................................................... 12

3.1. 3.2. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7.

Omschrijving per eigenaar .............................................................................................. 11 Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 11 Wettelijk kader ................................................................................................................. 12 Complex .......................................................................................................................... 12 Gebruikte methode .......................................................................................................... 13 Referentietransacties onbebouwde gronden .................................................................. 13 Residuele waarde ............................................................................................................ 14 Conclusie complexwaarde .............................................................................................. 15 Onbebouwde percelen met een afwijkende waardering ................................................. 16 4.7.1. Openbare gronden ........................................................................................... 16 4.7.2. Voorstroken ...................................................................................................... 16 4.7.3.

Fasering ........................................................................................................... 16 4.7.4. Grafheuvel........................................................................................................ 17

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 4.

Conclusie ....................................................................................................... 18

Bijlagen .......................................................................................................... 19

5.1. 5.2.

Waarde per eigenaar ....................................................................................................... 18 Totaal ............................................................................................................................... 18

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats E-mail

1.2.

GEM Bocage Beheer BV De heer G. Thijssen Nieuwe Markt 55 6101 CV ECHT G.Thijssen@echt-susteren.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.3.

Blad 5.

Gloudemans De heer F.C.L.G. Schavemaker Postbus 5044 5201 GA ‘S-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 fschavemaker@gloudemans.nl

Deskundigen Deskundigen

ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6207912 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT586908102 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) en Register DOBS ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed en Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM))

1.4.

Opdrachtverstrekking Opdrachtgever heeft Gloudemans op 10 december 2020 opdracht verstrekt tot het taxeren van de inbrengwaarde van de gronden gelegen in het plangebied Bocage.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

1.5.

Blad 6.

Onafhankelijkheid a. Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateurs die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateurs in twijfel moet worden getrokken. b.

Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak, danwel ander advieswerk met betrekking tot de onroerende zaken te hebben verricht op basis waarvan hun onafhankelijkheid in twijfel kan worden getrokken. Nu onderhavige raming van de inbrengwaarde een hertaxatie betreft, wordt volledigheidshalve wel opgemerkt dat zij de gronden in 2016 reeds hebben gewaardeerd.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen een minimaal aandeel vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

1.6.

Doel van de raming De gemeente Echt-Susteren heeft de taxateurs verzocht een raming te maken van de inbrengwaarde van de gronden ten behoeve van een exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze exploitatieopzet maakt deel uit van het exploitatieplan dat behoort bij het bestemmingsplan “Bocage”.

1.7.

Exploitatieplangebied

Uitsnede exploitatieplangebied 1.8.

Type advies Het advies betreft een raming waarbij een gevelopname heeft plaatsgevonden. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 7.

1.9.

Te taxeren belang Het te taxeren belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak. Aangezien de eigenaren van de onroerende zaak niet zijn gesproken en er geen informatie bekend is over de gebruikssituatie is aangenomen dat de onroerende zaak vrij van huur, gebruik en/of pacht is.

1.10.

Waarderingsgrondslag Aangezien het deskundigenadvies is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering niet worden aangesloten bij de reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Op basis van het wettelijke kader waarbinnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b tot en met 40f Ow en bijbehorende jurisprudentie. Daarnaast hebben deskundigen voor zover van toepassing uitvoer gegeven aan de overige bepalingen als bedoeld in artikel 40 tot en met artikel 50 Ow en bijbehorende jurisprudentie.

1.11.

Stukken De taxateurs hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c.

akte(n) van levering die betrekking hebben op de genoemde referentietransacties Herziende exploitatieberekening t.b.v. het exploitatieplan Bocage ruimtelijke plannen zoals beschreven in paragraaf 3.2 van dit rapport

1.12.

Opname De taxateurs hebben de onroerende zaak op 21 augustus 2014 middels een geveltaxatie opgenomen. Eventuele eigenaren en/of gebruikers zijn derhalve niet gehoord. In het kader van de herziening van de raming heeft op 11 januari 2021 een opname plaatsgevonden.

1.13.

Mate van inspectie Conform de opdracht is de onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen en is geen contact geweest met de eigenaar. De taxateurs hebben dan ook een inschatting moeten maken over de inrichting en afwerking van de onroerende zaak. De taxateurs merken op dat deze inschatting kan afwijken van de feitelijke situatie, waardoor tevens de waarde van de onroerende zaak kan wijzigen. In dat geval dient de waarde te worden geactualiseerd. Voornoemde mate van inspectie sluit aan bij het wettelijke kader, waarin wordt gesproken over een raming van de inbrengwaarde.

1.14.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. De taxatie is verricht per peildatum 11 januari 2021.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 8.

1.15.

Reactie van opdrachtgever Op 8 februari 2021 is een conceptadvies verstrekt aan opdrachtgever. Op 1 april 2021 heeft opdrachtgever per e-mail aangegeven geen opmerkingen te hebben, waarna het rapport ongewijzigd definitief is gemaakt.

1.16.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 2 Afwijking ten opzichte van de eerdere versie(s) bedraagt: het rapport is niet gewijzigd.

1.17.

Conformiteit NRVT / EVS Dit advies betreft wordt door de NRVT geclassificeerd als een wettelijke taxatie waarop de algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT van toepassing zijn. Hierbij gaat de praxis en het wettelijke kader boven de kamerreglementen van het NRVT. Daar waar aansluiting mogelijk is, en dit niet strijdig is, is aansluiting gezocht bij de kamerreglementen.

1.18.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien. Voor het opnemen van het deskundigenadvies als bijlage aan het exploitatieplan is geen toestemming nodig.

1.19.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de taxateurs is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de taxateurs zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in paragraaf 1.3).

1.20.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

1.21.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2010.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 9.

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten

2.1.1.

Titelonderzoek In artikel 6.13, lid 1, sub c onder 1 g staat aangegeven dat voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde in het exploitatieplan dient te worden opgenomen. Aangezien het een raming betreft, heeft er geen titelonderzoek plaatsgevonden. Aangenomen is dat geen eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen zijn die een wezenlijk zware belasting betekenen. Op het moment dat blijkt dat dit uitgangspunt niet correct is dient de raming hierop te worden aangepast.

2.1.2.

Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.

2.1.3.

Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. In zoverre de vigerende plannen niet digitaal zijn te raadplegen, zijn deze door de gemeente toegezonden. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is.

2.1.4.

Publiekrechtelijke beperkingen De taxateurs hebben in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn.

2.1.5.

Valuta en omzetbelasting Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

2.1.6.

Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn globaal geraamd op basis van kadastrale gegevens en gegevens zoals zijn opgenomen in de bagviewer. Gelet op de geformuleerde opdracht heeft geen inmeting plaatsgevonden conform de NEN 2580. Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten. Energielabels Deskundigen hebben geen energielabels ingezien.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 10.

Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. 2.2.

Bijzondere uitgangspunten In het kader van de opdracht zijn behoudens het wettelijke kader waarbinnen de raming dient plaats te vinden, geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij onderhavig advies rekening dient te worden gehouden. Het wettelijke kader wordt in dit geval dan ook niet gezien als een bijzonder uitgangspunt, maar als een afwijkende waarderingsgrondslag.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 11.

Omschrijving van de onroerende zaak

3.1.

Omschrijving per eigenaar In bijlage 1 worden de percelen per eigenaar en grondplannummer kort omschreven. Hierbij wordt tevens nader ingegaan op de bestemming op perceelsniveau. Waar naar de mening van de taxateurs een aanvullende toelichting op de waardering van de onroerende zaak wenselijk is, is deze bij de betreffende onroerende zaak opgenomen.

3.2.

Bestemming van de onroerende zaak Voorafgaande bestemming De onroerende zaak was gelegen in het bestemmingsplan “Echt Zuid-Oost” van de toenmalige gemeente Echt, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 26 april 1990. Bij besluit van Gedeputeerde Staten Limburg d.d. 4 december 1990 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot bedrijven (het roze gedeelte waarop Mommers was gevestigd), afschermgroen rond de bedrijfsbestemming. De overige percelen Fragment verbeelding zijn bestemd als agrarisch gebied, met uitzondering van de noordoosthoek die is bestemd voor recreatie, alsmede een gedeelte met de bestemming weg die verticaal door het midden van het plangebied loopt. Vigerende bestemming De bestemming van de onroerende zaak is opgenomen in het bestemmingsplan Bocage, herziening 2017 van de gemeente Echt-Susteren, vastgesteld op 28 september 2017. De onroerende heeft voornamelijk de bestemming wonen, met bijbehorende voorzieningen. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via (referentie www.ruimtelijkeplannen.nl NL.IMRO.1711.BP20170160-VG01)

Fragment verbeelding

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 12.

Waardering De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden.

4.1.

Wettelijk kader Volgens artikel 6.13 van de Wro moet in de exploitatieopzet voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde van de gronden worden gemaakt 1. Deze inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden tot de kosten, die redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van de opstallen, die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (deze kosten zijn vooralsnog niet in de inbrengwaarde verrekend). In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel wordt aangegeven dat de inbrengwaarde gebaseerd dient te worden op de verkeerswaarde van de grond. Hierbij zijn, net als bij de Wet voorkeursrecht gemeenten, artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van toepassing verklaard.

Bij percelen die onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Met betrekking tot de kosten voor het vrijmaken van de gronden wordt opgemerkt dat op basis van de constateringen tijdens de opname er geen aanleiding bestaat om te veronderstellen dat de eigenaren nog kosten moeten maken voor het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten, eigendom of bezit. Met betrekking tot de sloopkosten wordt opgemerkt dat tijdens de opname geen (nog te slopen) opstallen aanwezig waren. Deze kosten zijn dan ook niet geraamd. In het exploitatieplan zijn wel de daadwerkelijke sloopkosten voor het Mommers-complex opgenomen. Aangezien hiervan de daadwerkelijke kosten bekend zijn, is geen raming nodig.

4.2.

Complex Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, als de ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden.

Indien een onroerende zaak reeds is aangekocht op basis van een onafhankelijke taxatie is een raming dan ook niet noodzakelijk. 3058.1-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 13.

Op basis van de ruimtelijke en functionele samenhang zijn taxateurs tot het oordeel gekomen dat er sprake is van één complex. 4.3.

Gebruikte methode Bij waardering van de onroerende zaak hebben de taxateurs gebruikgemaakt van de comparatieve methode en de residuele waardebepalingsmethode. Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, etcetera. De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de stichtingskosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG.

4.4.

Referentietransacties onbebouwde gronden Uit de akte van levering d.d. 27 september 2012 blijkt dat de gemeente de onbebouwde gronden in de GEM heeft ingebracht tegen een waarde van gemiddeld € 38,92 per m². Een deel van deze percelen is al “vanouds” bij de gemeente, waardoor de oorspronkelijke verkrijging niet gebruikt kan worden als referentie. Het overige deel van de gronden is bij akte van levering d.d. 24 november 2006 bij de gemeente in eigendom gekregen (koop Mommers Vastgoed BV). In deze akte is enkel de totale prijs genoemd voor het gehele vastgoed en is geen onderscheid gemaakt tussen de waardering van bebouwde en onbebouwde gronden. Gelet op het feit dat de gemeente eveneens in de GEM zit, betreft dit geen zuivere markttransactie tussen twee partijen en kan deze niet gebruikt wordt als referentie. Uit onderzoek is de volgende informatie naar voren gekomen: Bij vonnis van 13 december 2017 is door de rechtbank Roermond een onteigeningsschadeloosstelling bepaald van € 35,00 per m². De peildatum hiervoor was echter 2 november 2011, zodat dit deskundigenbericht eveneens als gedateerd kan worden beschouwd. In het taxatierapport 2e herziening Exploitatieplan Laarveld in Weert (d.d. 20 maart 2020) komen de deskundigen tot een grondwaarde van € 40,00 per m². In het rapport wordt voornamelijk gebruik gemaakt van indirecte referenties.

Dit komt omdat de afgelopen jaren weinig bruikbare referenties hebben plaatsgevonden. In het rapport staat aangegeven dat er ook navraag heeft plaatsgevonden bij lokale taxateurs die dat beeld bevestigen. Voor het project “Op de Konie” 2018 te Stevensweert, dat voorziet in de komst van 29 woningen is de inbrengwaarde door Meander geschat op € 40,00 per m² (25 oktober 2018).

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 14.

In het taxatierapport “Inbrengwaarde exploitatieplan Linne Zuidoost 2e herziening, gemeente Maasgouw” d.d. 9 juli 2020 is de inbrengwaarde geraamd op € 40,00 per m². Indien naar de bovenstaande rapporten wordt gekeken, blijkt dat deze danwel naar andere rapporten verwijzen, danwel zeer gedateerde referenties kennen. Dit is deels verklaarbaar omdat de markt voor ruwe bouwgrond in Limburg de afgelopen jaren stil lijkt te hebben gelegen. De meeste ontwikkelingen vinden nog steeds plaats op posities die voor de crisis waren verworven. In sommige gevallen zelfs op posities die voor de crisis reeds in ontwikkeling waren. Ondanks voornoemd beeld houdt dit niet in dat er geen referenties beschikbaar zijn. Uit onderzoek zijn 3 referenties naar voren gekomen. In de gemeente Horst aan de Maas is het project Luisch Hof Broekhuizen in procedure. Dit project bestaat uit 41 woningen. De grond waarop het project wordt gerealiseerd is op 13 november 2020 verkocht voor € 48,22 per m² (Hyp4 : 79645/129). De gronden in het project “Linne Zuid Oost” zijn op 23 november 2018 verkocht. Voor de inbrengwaarde zijn deze (2015) geraamd op € 27,50 per m². Uit de akte van levering (Hyp4 : 74439/151) blijkt echter dat 7.57.10 ha is verkocht voor € 59,44 per m². De gemiddelde verwervingsprijs voor alle gronden in dit plan (10.86.49 ha) bedroeg echter € 44,33 per m².

Naar oordeel van taxateurs sluit deze benadering het beste aan bij de complexprijs. Verder hebben de deskundigen nog kennis genomen van een transactie uit 2017 waarbij bijna 18 ha bouwgrond is verkocht gelegen in Roermond, Grubbenvorst, Venlo, en Beesel. In de akte staat de koopsom niet gespecificeerd per locatie, zodat alleen kan worden geconcludeerd dat gemiddeld € 81,59 per m² is betaald. Gelet dat er geen specificatie is opgenomen, kan deze akte niet verder worden geanalyseerd. Wel blijkt hieruit dat er ook partijen zijn die forse bedragen willen betalen. Indien naar bovenstaande gegevens wordt gekeken, blijkt het zwaartepunt van de referenties te liggen tussen de € 40,00 en de € 50,00 per m². Indien echter naar kleinere projecten wordt gekeken blijkt dat er ook hogere koopsommen worden betaald. Doordat deze doorgaans beter in de wegen zijn gelegen, sneller kunnen worden afgezet en minder risico hebben, is dit echter wel te verklaren. Hierdoor zijn deze echter niet vergelijkbaar met de te taxeren onroerende zaak. 4.5.

Residuele waarde Bij het bepalen van de residuele waarde dient rekening gehouden te worden met de risico’s en onzekerheden van deze methode. Zo heeft het Gerechtshof Den Haag in haar uitspraak van 29 januari 2019 (C/10/428853/HA ZA 13-730) aangegeven dat zelfs indien de residuele grondwaarde berekening met de grootst mogelijke deskundigheid en zorgvuldigheid wordt uitgevoerd de uitkomsten van die methode onvoldoende betrouwbaar zijn om op grond daarvan het resultaat van de vergelijkingsmethode aan te passen. Deze uitspraak ligt in lijn met de IVS 410 Ontwikkelingsvastgoed. Daarin staat aangegeven dat de grondwaarde van ontwikkelingsvastgoed zeer gevoelig kan zijn voor wijzigingen in uitgangspunten of prognoses met betrekking tot de inkomsten of opbrengsten van het voltooide project of de ontwikkelingskosten die moeten worden gemaakt. Dit blijft het geval, ongeacht de gehanteerde methode of methoden, of hoe zorgvuldig de verschillende inputparameters ook worden onderzocht met betrekking tot de waardepeildatum. Voorstaande gevoeligheid wordt door de deskundigen onderschreven. 3058.1-T1d1

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 15.

Doordat er in onderhavig plangebied echter weinig transacties hebben plaatsgevonden en in de omgeving ook maar een beperkte hoeveelheid transacties bekend zijn, hebben de deskundigen onvoldoende transacties om de waardering enkel te verrichten op basis van de comparatieve methode. Derhalve is ondanks de gebreken die kleven aan de residuele grondwaarde berekening er toch een opgesteld. Gelet op onzekerheden van de methode zien taxateurs weinig meerwaarde in het opstellen van een zelfstandige grondexploitatie. Immers de uitgangspunten zoals zijn opgenomen in het exploitatieplan zijn voor wat betreft de kosten en opbrengsten zorgvuldig onderbouwd. Derhalve is voor het berekenen van de residuele waarde uitgegaan van de grondexploitatie zoals is opgenomen in het exploitatieplan. Dit omdat de taxateurs van oordeel zijn dat de gehanteerde kosten en opbrengsten als marktconform kunnen worden beschouwd. Hierbij heeft echter één aanpassing plaatsgevonden, te weten het rentepercentage. Daar waar in het exploitatieplan is uitgegaan van de gemeentelijke rentekosten, zal een marktpartij rekening houden met de rentekosten die zij heeft. Dit zijn de rentekosten over de koopsom, inclusief de risico-opslagen. Voor investeringen in uitbreidingslocaties wordt bij het bepalen van deze opslagen rekening gehouden met de afzetrisico’s en de planologische risico’s.

Op basis van deze factoren en de huidige marktstemming (lage rente, toename aantal transacties) is uitgegaan van een rentepercentage van 6,0%. Indien het exploitatieplan met een rentepercentage van 6,0% wordt doorgerekend, blijkt de exploitatie sluitend te zijn bij een grondwaarde van afgerond € 7.725.676,00 Dit komt neer op een gemiddeld bedrag van € 47,02 per m2. 4.6.

Conclusie complexwaarde Bij het bepalen van de complexwaarde zal een redelijk handelend en denkend koper zowel kijken naar de transacties in het plangebied, als naar de transacties in de omgeving. Daarnaast zal hij een residuele berekening opstellen om te bekijken wat er vanuit het plan beschikbaar is voor de verwervingen. Op basis van de referenties zal een redelijk handelend en denkend koper tot het oordeel komen dat in de regio bedragen worden betaald in de orde van grootte van € 40,00 tot € 50,00 per m², met uitschieters daarboven. Indien naar de locatie van Bocage wordt gekeken, blijkt gunstig ten opzichte van het centrum van Echt te zijn gelegen. Indien echter naar de tot heden gerealiseerde uitgiftesnelheid wordt gekeken, is deze beperkt. De residuele grondwaardeberekening laat echter ten opzichte van de vorige taxatie ook een forse stijging zien. Op basis van de gevonden referenties, de toenemende vraag naar nieuwbouwwoningen, alsmede de uitkomsten van de residuele berekening ramen de taxateurs de inbrengwaarde op € 47,50 per m².

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 16.

4.7.

Onbebouwde percelen met een afwijkende waardering

4.7.1.

Openbare gronden De (gemeentelijke) openbare gronden die in de nieuwe bestemming openbaar blijven, zijn niet te onteigen en vallen dus niet in het complex. Derhalve zijn deze op € 1,00 gewaardeerd.

4.7.2.

Voorstroken Op basis van de genoemde referenties, maar ook de in andere gebieden bekende transacties, komen de deskundigen tot de conclusie dat sinds de komst van de Wro, met het daarbij behorende kostenverhaal, de markt steeds minder bereid is om een meerwaarde te betalen voor voorstroken, door het enkele feit dat de gronden zijn gelegen aan de weg. Slechts in gevallen, waarbij er een verwachting bestaat dat er – de ontwikkeling weggedacht – op een voorstrook zelfstandige woningbouw kan ontstaan, is de markt nog bereid om hier extra voor te betalen. Een dergelijke ontwikkeling behoort immers tot het begrip marktwaarde. Hieronder volgt de toelichting van het begrip zoals is opgenomen in de EVS. “Het begrip verwachtingswaarde duidt op een waardevermeerdering die de markt, op de waardepeildatum, bereid is te betalen omdat een waardeverhogend gebruik wordt verwacht of ontwikkelingsmogelijkheden als haalbaar worden gezien buiten de thans geldende bouwvergunningen, bestaande infrastructurele beperkingen of andere thans geldende beperkingen. De verwachtingswaarde maakt deel uit van de marktwaarde van het betreffende object (in sommige landen wordt de term “toekomstige waarde” gebruikt om de thans haalbare waarde voor het potentieel van dergelijke toekomstige mogelijkheden voor een object te beschrijven).

Dit begrip weerspiegelt hoe waarschijnlijk de markt het acht dat dat gebruik of die ontwikkeling met die hogere waarde wordt gerealiseerd, alsmede de kosten en de tijd die daarmee waarschijnlijk gemoeid zullen zijn, en alle overige daarmee samenhangende factoren. In wezen wordt hierdoor rekening gehouden met de mogelijkheid dat het beoogde gebruik niet wordt gerealiseerd. Hoewel het die waardestijging beschrijft, gaat het niet om een aparte waarde; de gehoopte waarde geeft mede de marktwaarde van het vastgoed aan die moet worden beoordeeld op basis van het beschikbare bewijs, net als elk ander onderdeel van de taxatie. De verwachtingswaarde is geen bijzondere waarde, aangezien dit begrip een afspiegeling is van de redelijke verwachtingen van de afzetmarkt met betrekking tot de mogelijkheden die het vastgoed biedt.” Gelet op de oorspronkelijke inrichting van het gebied komen de deskundigen tot de conclusie dat een redelijk handelend koper en verkoper geen hogere waarde zouden toekennen aan de gronden die zijn gelegen aan de bestaande wegen omdat het niet voor de hand ligt dat er – het plan weggedacht – zelfstandige woningbouw zou ontstaan. Derhalve zijn deze in afwijking tot de vorige taxatie op de complexprijs gewaardeerd.

4.7.3.

Fasering Als gevolg van de bijzondere geschiktheid voor woningbouw, kan het voorkomen dat gronden waarvan iedereen aanneemt dat deze het eerste aan snede komen een hogere marktwaarde hebben. Uit de transacties uit het verleden is een dergelijke bijzondere geschiktheid niet gebleken. Derhalve heeft ook geen differentiatie in de inbrengwaarde plaatsgevonden als gevolg van de ligging.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

4.7.4.

Blad 17.

Grafheuvel Uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er in een deel van het plangebied een grafveld is gelegen, dat inclusief crematiegraven van circa 6.730 m² van het plangebied beslaat. Deze ligging van het grafveld met maximaal 500 graven is op de hiernaast opgenomen fragment van het bestemmingsplan weergegeven met een “+”-arcering. Door dit archeologisch monument is dit deel van het plangebied niet zondermeer geschikt voor woningbouw. Uit het rapport van Raap (RAAPRAPPORT 3020, d.d. 21 oktober 2015) blijkt dat er op deze locatie onder voorwaarden wel woningbouw mogelijk is. Dit is bijvoorbeeld mogelijk indien het monument wordt opgegraven 2, of indien deze de locatie wordt opgehoogd dan wel de woningen op plaatfundering worden gerealiseerd. In alle gevallen heeft de aanwezigheid van het archeologisch monument een kostenverhoging tot gevolg. Aangezien deze locatie op basis van deze specifieke eigenschap minder geschikt is voor woningbouw, zal een redelijk handelend koper daar ook bij de waardering rekening mee houden (zie o.a. arrest van 24 juni 2016 van de Hoge Raad ECLI:NL:HR:2016:1273). Als gevolg van de bijzondere ongeschiktheid van deze grond is deze grond afwijkend gewaardeerd. Daarbij is rekening gehouden dat deze grond wel een functie kan vervullen in het complex als bijvoorbeeld groenzone.

Op basis van deze factoren zal een redelijk handelend en denkend koper met de huidige kennis deze grond op 50% van de complexprijs waarderen, te weten € 23,75 per m².

De kosten voor het geheel opgraven bedragen volgens raming in de orde van grootte van € 1.500.000,00. 3058.1-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 18.

Conclusie

5.1.

Waarde per eigenaar Op basis van de genoemde waarderingen per m² is de inbrengwaarde per eigenaar als volgt: De totale inbrengwaarde is hiermee aanzienlijk hoger dan op basis van de beperkte residuele berekening beschikbaar is. Op basis van de onder § 4.6 genoemde overwegingen zien de taxateurs hierin echter geen aanleiding om de getaxeerde waarden naar beneden bij te stellen.

5.2.

Totaal De totale opinie van de inbrengwaarde bedraagt:

Eigenaar GEM BOCAGE BV Hurks BV

Oppervlakte Bedrag 120.380 € 6.949.678,50 947 € 44.982,50 Mulleners Vastgoed B.V. 12.340 € 586.150,00 Gemeente Echt-Susteren 6.222 € 1,00 Smeets 2.250 € 101.412,50 Divers 22.031 € 1.374.725,00 Totaal 164.170 € 9.056.949,50 (zegge: negenmiljoen zesenvijftigduizend negenhonderdnegenenveertig euro en vijftig cent)

Nuland, 8 april 2021

De taxateurs,

T.A. te Winkel

F.C.L.G. Schavemaker

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Bocage

Blad 19.

Bijlagen 1.

Omschrijving per eigenaar

BIJLAGE 1

3058.1-T1d1/fs/a - Bijlage 1

Toelichting per perceel 1.1.

Eigenaresse:

1.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied

Gem Bocage Beheer B.V. Nieuwe Markt 55 6101 CV ECHT

gemeente

sectie

nummer

oppervlakte (m²)

Te taxeren (m²)

Echt

7402

10.946

Echt

814

2.220

Echt

7555

12.579

Echt

7427

507

Echt

823

1.780

Echt

7604

567

Echt

7579

2.402

Echt

7576

301

Echt

7575

263

Echt

7574

365

Echt

7573

372

Echt

7572

365

Echt

7561

Echt

7563

641

Echt

7564

620

Echt

7565

613

Echt

7566

620

Echt

7567

582

Echt

7605

255

Echt

7606

289

Echt

7607

332

Echt

7577

20.479

Echt

7608

363

Echt

7588

1.557

Echt

7584

330

Echt

7586

1.570

Echt

7056

198

Echt

7058

490

Echt

7602

350

Echt

7601

308

Echt

7609

309

Echt

7603

5.473

Echt

7595

243

Echt

7594

229

Echt

7593

229

Echt

7592

126

Echt

7597

Blad 2. 3058.1-T1d1/fs/a - Bijlage 1

Echt

7598

198

Echt

7599

2.945

Echt

4385

1.240

Echt

7560

5.621

Echt

5651

1.320

Echt

7037

1.091

Echt

7028

1.253

Echt

820

1.450

Echt

821

3.760

Echt

822

2.420

Echt

824

1.630

Echt

7490

1.153

Echt

826

1.000

Echt

830

3.340

Echt

833

3.090

Echt

3852

10.050

Echt

7583

900

Echt

7033

2.145

Echt

7589

208

Echt

7590

Echt

7591

1.529

Echt

7032

5.025

Totaal

1.3.

120.380

Kadastrale kaarten en luchtfoto

Alle eigendommen Gem Bocage Beheer B.V. bij oorspronkelijke taxatie

Eigendommen per 14 januari 2020

Blad 3. 3058.1-T1d1/fs/a - Bijlage 1

Aankoop Mommers Vastgoed

Luchtfoto 2007

1.4. Omschrijving Per peildatum zijn de te taxeren percelen braakliggend, danwel voorzien van bouwwegen, dan wel in gebruik voor agrarische doeleinden. 1.5. Vigerende bestemming van de onroerende zaken De bestemming van de onroerende zaak is opgenomen in het bestemmingsplan Bocage, herziening 2017 van de gemeente Echt-Susteren, vastgesteld op 28 september 2017. De onroerende heeft voornamelijk de bestemming wonen, met bijbehorende voorzieningen. 1.6. Fasering De gronden zijn gelegen in de diverse fasen van het bestemmingsplan. 1.7. Toelichting waardebepaling Bij de oorspronkelijke taxatie is voor de gronden van Gem Bocage Beheer B.V. een onderscheid gemaakt tussen de gronden die onderdeel vormen van het voormalige Mommers-complex en de gronden die de hoogste waarde ontlenen aan de complexprijs. Van de gronden die de hoogste waarde ontlenen aan de complexprijs en waren gelegen aan de Peutenweg en Gildelaan was tevens rekening gehouden met de zogenaamde voorstroken. Mommers-complex Daar waar de deskundigen bij de vorige taxatie nog stelde dat een taxatie voor het Mommers-complex niet nodig was, waardoor ze enkel een toetsing hadden uitgevoerd, wordt opgemerkt dat deze wijze door de uitspraken van de Afdeling die sindsdien hebben plaatsgevonden niet meer mogelijk is.

Dit houdt in dat de taxateurs deze per heden moeten waarderen, uitgaande van de fictie dat deze er op dit moment nog zouden zijn. Door de taxateurs is daarbij uitgegaan dat de staat van onderhoud gelijk is aan het moment van aankoop. Wel zijn de opstallen in de loop van de tijd ouder geworden. Bij akte van levering d.d. 24 november 2011 heeft de gemeente Echt-Susteren middels een ABClevering de locatie “Mommers” van Hurks Bouw & Vastgoed (partij B) gekocht voor € 5.000.000,00. Hurks Bouw & Vastgoed heeft de onroerende zaak voor hetzelfde bedrag van Mommers Vastgoed gekocht. De totale in de verkoop betrokken onroerende zaak had een oppervlakte van 7.31.05 ha. Hiervan was 3.54.15 ha ingericht als bedrijfscomplex (waarvan circa 2.00.00 ha bebouwd was). De overige gronden betreffen ongebouwde gronden. Het gehele bedrijfsobject heeft een oppervlakte van circa 40.000 m². Hiervan was circa 6.600 m² ingericht als (luxe) kantoor en circa 34.000 m² als bedrijfsruimte.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=EchtSusteren&id=b618c255-7932-46b1-9825-364fc16383ad