Document · PDF

Exploitatieplan

Commissie Omgeving 23 oktober 2023, gemeente Echt-SusterenBij agendapunt: Bestemmingsplan en exploitatieplan Bedrijventerrein De Berk III27.732 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 4

EXPLOITATIEPLAN

Het exploitatieplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ als bedoeld in artikel 6.12 Wro en artikel 6.13 Wro.

EXPLOITIEGEBIED

Het exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’ waarop dit Exploitatieplan van toepassing is, zoals weergegeven in bijlage 1 van deel C van dit Exploitatieplan.

EXPLOITATIEOPZET

De exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c Wro en als bedoeld in hoofdstuk 1 van deel B van dit Exploitatieplan.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 27.

NUTSVOORZIENINGEN

In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien conform het Programma van Eisen inrichting openbaar gebied, bijlage 2 van deel C:  aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.

OPENBARE RUIMTE

De gronden in en ten behoeve van het Exploitatiegebied waarop de openbare voorzieningen worden gereconstrueerd of gerealiseerd, waaronder openbare wegen, waterwegen en groenvoorzieningen.

UITGEEFBARE GRONDEN

De gronden waarop één of meer Bouwplannen mogelijk zijn.

WOONRIJP MAKEN

In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de openbare ruimte voorzien:  Het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen;  Het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;  Het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrastering in de openbare ruimte;  Het aanleggen van groenvoorzieningen;  Het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 28.

WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

2.1.

De bestekken en tekeningen voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte, dienen te voldoen aan (I) de technische eisen zoals opgenomen in het Handboek Openbare Ruimte, dat als bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd, alsmede (II) de door de gemeente gestelde nadere beeldkwaliteitseisen, zoals vastgelegd het beeldkwaliteitsplan (inclusief stedenbouwkundig plan), dat als bijlage 3 van deel C van dit Exploitatieplan is toegevoegd.

2.2.

Als onderdeel van het Bouwrijp maken, dient het terrein te worden geëgaliseerd c.q. aangevuld met schoon zand c.q. grond (van maximaal milieucategorie 1) tot maaiveldhoogte, een en ander zoals opgenomen in het Programma van Eisen, dat als bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd.

2.3.

Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte, voordat het bestek ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door burgemeester en wethouders.

2.4.

De bestekken en tekeningen zullen worden getoetst aan de gestelde eisen in de in lid 2.1 genoemde stukken. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de bestekken en tekeningen omtrent de goedkeuring van deze stukken.

2.5.

De werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de gemeente goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de in lid 2.1 genoemde stukken. De partij die uitvoert, is aansprakelijk voor schade die zijn bouwactiviteiten veroorzaken.

2.6.

De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte vinden plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aangewezen toezichthouder. De toezichthouder geeft aanwijzingen over de route van het bouwverkeer. Na de start van de uitvoering van de werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot de gronden van het Exploitatiegebied, waarop de uitvoering plaatsvindt. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd.

2.7.

Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen, totdat deze wegen als onderdeel van de Openbare ruimte Woonrijp zijn gemaakt.

2.8.

Zodra de werken en werkzaamheden zijn voltooid, wordt hiervan door partijen schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een voltooiingverslag gevoegd, dat een aanduiding van de werken en werkzaamheden inhoudt, waarop de melding betrekking heeft.

2.9.

Een voltooiingverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 29.

2.10.

Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingverslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen, zoals opgenomen in de in lid 2.1 en lid 2.2 genoemde stukken.

2.11.

Voor exploitant geldt na overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente een garantieperiode van 12 maanden, waarin hij eventuele gebreken voor zijn rekening herstelt.

2.12.

Het is verplicht de diensten, werken en werkzaamheden namens de gemeente openbaar aan te besteden volgens de richtlijnen 2014/24/EU van het Europees Parlement en de raad van 26 februari 2014 betreffende het plaatsen van overheidsopdrachten en tot intrekking van Richtlijn 2004/18/EG, zoals gepubliceerd in PbEU 2014, L 94/65 d.d. 28 maart 2014. Wat betreft opdrachten met een opdrachtsom onder het betreffende drempelbedrag uit de voornoemde richtlijnen, dient voorts het gemeentelijk aanbestedingsbeleid te worden gevolgd waarvan de relevante delen zijn opgenomen als bijlage 5 bij deel C van dit Exploitatieplan.

2.13.

Om te garanderen dat aan het in lid 2.12 bepaalde wordt voldaan, dient exploitant de raming van de door deze exploitant aan te leggen openbare voorzieningen 13 weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen. Daarbij dient de exploitant tevens een aanbestedingsprotocol op te stellen in overleg met het cluster centrale inkoop van de gemeente Echt-Susteren, waarin is aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund. Dit aanbestedingsprotocol dient aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd. Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk 8 weken na ontvangst van de raming en het protocol omtrent de instemming met het protocol.

2.14.

De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats in overeenstemming met het aanbestedingsprotocol waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd.

2.15.

Het is verboden werken, werkzaamheden en bouwwerken, zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de eisen zoals opgenomen in de regels 2.1 tot en met 2.14 van hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 30.

LOCATIE-EISEN

3.1.

KOPPELINGEN

3.1.1.

Met de uitvoering van een Bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen, nadat de rotonde zoals voorzien en bestemd aan de noordzijde van het Exploitatieplangebied het bedrijventerrein via de Roermondseweg ontsluit, en als deze rotonde voldoet aan de in hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen bepalingen.

3.1.2.

Met de uitvoering van een Bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen, nadat dit Bouwplan rechtstreeks ontsloten is via een bouwweg, die voldoet aan de in hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen bepalingen.

3.1.3.

Met de uitvoering van een Bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen, indien dit Bouwplan de financiële en economische uitvoerbaarheid van het Bestemmingsplan niet nadelig beïnvloedt.

3.1.4.

Het is verboden werk, werkzaamheden en activiteiten uit te voeren die in strijd zijn met de bepalingen in artikel 3.1.1 tot en met artikel 3.1.3 als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.5.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 3.1, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan, maar alleen indien de ontheffing past binnen een eerstvolgende herziening van dit Exploitatieplan.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 31.

SLOTREGEL

Dit Exploitatieplan wordt geciteerd als: “Exploitatieplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’”.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Deel A BIJLAGE 1

Legenda Bedrijventerrein Verkeer Groen/water Grens exploitatieplangebied

Plangebied Grens eigenaar (labels A t/m M)

L K

Begrenzing geluidswallen

A A

L J

F J

Grondgebruik

Bedrijventerrein de Berk III Gemeente Echt

datum

getekend

projectnr.

pagina

formaat

schaal

28-08-2023

CJa

P03458

PB/3

1:3000

Deel A BIJLAGE 2

Legenda KLEUR X

Perceel / eigenaar (labels A t/m M) Grens exploitatieplangebied Plangebied

L K

A A

L J

F J

Eigendommenkaart

Bedrijventerrein de Berk III Gemeente Echt

datum

getekend

projectnr.

pagina

formaat

schaal

28-08 -2023

CJa

P03458

PB/2

1:3000

Deel B BIJLAGE 1

Deskundigenadvies inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Opdrachtgever

Gemeente Echt-Susteren Kenmerk

1535.15-D1d1/fs/a Deskundigen

F.C.L.G. (Frank) Schavemaker F.H. (Frederik) de Bruijne Datum

1 juni 2023 Status

Definitief

Versie 18.2

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 2.

Echt-Susteren

Titel

: Deskundigenadvies inbrengwaarde | Inbrengwaarde Berk III

Opdrachtgever

: Gemeente Echt-Susteren

Kenmerk

: 1535.15-D1d1

Deskundigen

: ir. F.C.L.G. Schavemaker RT : drs.ing. F.H. de Bruijne MRICS RT

Datum

: 1 juni 2023

Status

: Definitief

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

1535.15-D1d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Opdracht .......................................................................................................... 4

Algemene en bijzondere uitgangspunten ..................................................... 9

Omschrijving plangebied .............................................................................. 11

Waardering ..................................................................................................... 13

Bijlagen .......................................................................................................... 23

1.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 4 1.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 4 1.3. Deskundigen...................................................................................................................... 4 1.4. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 5 1.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 5 1.6. Doel van de raming ........................................................................................................... 5 1.7. Exploitatieplangebied ........................................................................................................ 5 1.8. Type advies ....................................................................................................................... 6 1.9. Te waarderen belang ........................................................................................................ 6 1.10. Waarderingsgrondslag ...................................................................................................... 6 1.11.

Stukken.............................................................................................................................. 7 1.12. Opname ............................................................................................................................. 7 1.13. Mate van inspectie ............................................................................................................ 7 1.14. Peildatum ........................................................................................................................... 7 1.15. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................... 7 1.16. Versies ............................................................................................................................... 7 1.17. Aansprakelijkheid .............................................................................................................. 7 1.18. Conformiteit RICS/EVS/NRVT .......................................................................................... 8 1.19. Publicatie ........................................................................................................................... 8 1.20. Van toepassing zijnde tuchtrecht ...................................................................................... 8 1.21.

Algemene voorwaarden .................................................................................................... 8 2.1. 2.2. 3.1. 3.2. 3.3.

Algemene uitgangspunten ................................................................................................. 9 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 10 Omschrijving per eigenaar .............................................................................................. 11 Ligging van het plangebied ............................................................................................. 11 Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 11

4.1. Inleiding ........................................................................................................................... 13 4.2. Wettelijk kader ................................................................................................................. 13 4.3. Complex .......................................................................................................................... 13 4.4. Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 14 4.5. Gebruikte methode .......................................................................................................... 14 4.6. Referentietransacties ...................................................................................................... 15 4.7. Residuele berekening ...................................................................................................... 19 4.8. Complexprijs .................................................................................................................... 20 4.9. Back-testing ..................................................................................................................... 21 4.10. Onzekerheden waardering .............................................................................................. 21 4.11.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 22 4.12. Finale waardering ............................................................................................................ 22

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.2.

Gemeente Echt-Susteren De heer P. Kempkens Postbus 450 6100 AL ECHT 0475 478 478 p.kempkens@echt-susteren.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.3.

Blad 4.

Gloudemans De heer F.C.L.G. Schavemaker Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 fschavemaker@gloudemans.nl

Deskundigen Deskundigen

ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed) en NVM drs.ing. F.H. de Bruijne MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6251677 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT500618610 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0209 (LRGD), NVM en Register DOBS--

De deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 5.

1.4.

Opdrachtverstrekking Op 11 mei 2022 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend. Op 25 januari 2023 is met opdrachtgever overeengekomen de (concept) taxatie te actualiseren. Dit is noodzakelijk omdat op basis van de jurisprudentie van de Afdeling de peildatum ondertussen te ver in het verleden lag. Daarnaast zijn het exploitatiegebied en de kosten en opbrengstenraming als gevolg van nieuwe inzichten gewijzigd.

1.5.

Onafhankelijkheid a. Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken. b.

Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak, danwel ander advieswerk met betrekking tot de onroerende zaken te hebben verricht op basis waarvan hun onafhankelijkheid in twijfel kan worden getrokken.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25% 1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

1.6.

Doel van de raming Opdrachtgever heeft de deskundigen verzocht een raming te maken van de inbrengwaarde van de gronden ten behoeve van een exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze exploitatieopzet maakt deel uit van het exploitatieplan dat behoort bij het bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente Echt-Susteren.

1.7.

Exploitatieplangebied In onderstaande kaart is de begrenzing van het exploitatiegebied weergegeven.

Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020 1535.15-D1d1

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 6.

Uitsnede exploitatieplangebied

1.8.

Type advies Het advies betreft een raming waarbij de percelen vanaf de openbare weg zijn opgenomen. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.

1.9.

Te waarderen belang Het te ramen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak. Aangezien de eigenaren van de onroerende zaak niet zijn gesproken en er geen informatie bekend is over de gebruikssituatie, is aangenomen dat de onroerende zaak vrij van huur, gebruik, en/of pacht geleverd kan worden.

1.10.

Waarderingsgrondslag Uit artikel 6.2.3 Bro blijkt dat de raming van de inbrengwaarde de volgende kosten zijn toe te rekenen: • de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; • de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; • de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; • de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Aangezien het deskundigenadvies is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering niet worden aangesloten bij de reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in de EVS of IVS. Op basis van het wettelijke kader waarbinnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming van de aanwezige opstallen en gronden het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b tot en met 40f Ow en bijbehorende jurisprudentie. 1535.15-D1d1

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 7.

Daarnaast hebben deskundigen voor zover van toepassing uitvoer gegeven aan de overige bepalingen als bedoeld in artikel 40 tot en met artikel 50 Ow en bijbehorende jurisprudentie. 1.11.

Stukken De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c. d. f.

kadastrale uittreksels en kaarten ruimtelijke plannen zoals beschreven in paragraaf 3.3 van dit advies informatie op bagviewer.kadaster.nl Grondexploitatie Percelenlijst met kenmerk 20230512

1.12.

Opname De deskundigen hebben de percelen op 28 juli 2022 en 24 mei 2023 bezocht en opgenomen.

1.13.

Mate van inspectie Conform de opdracht is de onroerende zaak enkel vanaf de openbare weg opgenomen en is geen contact geweest met de eigenaar.

1.14.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum die van belang is voor dit advies is 1 mei 2023. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken.

1.15.

Reactie van opdrachtgever Op 23 december 2022 is een conceptadvies verstrekt aan opdrachtgever. Op 10 januari 2023 heeft een bespreking plaatsgevonden van het conceptadvies. Op basis van deze reactie hebben een aantal tekstuele wijzigingen/verduidelijkingen plaatsgevonden. Daarnaast hebben er wijzigingen plaatsgevonden als gevolg van de overeengekomen verschuiving van de peildatum. Op 31 mei 2023 is door opdrachtgever aangegeven dat het rapport ongewijzigd definitief gemaakt mag worden.

1.16.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 3 Is de afwijking in totaal meer dan 5%: ja Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: Als gevolg van de verschuiving van de peildatum en de meest recente transacties die zijn gevonden, hebben taxateurs de complexwaarde bijgesteld.

1.17.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 8.

1.18.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit taxatierapport voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De deskundigen verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, Reglement Definities NRVT, Reglement Kamers NRVT alsmede de praktijkhandreiking van de desbetreffende kamer onverkort van toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.

1.19.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies dan wel het delen van het advies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het deskundigenadvies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

1.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in paragraaf 1.3).

1.21.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2020.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 9.

Titelonderzoek In artikel 6.13, lid 1, sub c onder 1 staat aangegeven dat voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde in het exploitatieplan dient te worden opgenomen. Aangezien het een raming betreft heeft er geen titelonderzoek plaatsgevonden. Aangenomen is dat geen eventuele met de onroerende zaal verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen zijn gevestigd die een wezenlijk zware belasting betekenen. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze raming is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de raming geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze opdracht is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Voor de voorgenomen ontwikkeling en (ontwerp) bestemmingsplannen is uitgegaan van de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie.

Publiekrechtelijke beperkingen De deskundigen hebben in het kader van deze opdracht kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor dit advies geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Valuta en omzetbelasting Alle in het advies genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting. Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn globaal geraamd op basis van kadastrale gegevens. Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten. Bouwvergunningen Er zijn geen opstallen aanwezig. Volgens de informatie van de BAG viewer zijn er tevens geen omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen verleend.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

2.2.

Blad 10.

Bijzondere uitgangspunten In het kader van de opdracht zijn behoudens het wettelijke kader waarbinnen de raming dient plaats te vinden, geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij onderhavig advies rekening dient te worden gehouden. Het wettelijke kader wordt in dit geval dan ook niet gezien als een bijzonder uitgangspunt, maar als een afwijkende waarderingsgrondslag.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 11.

Omschrijving plangebied

3.1.

Omschrijving per eigenaar In bijlage 1 worden de percelen per eigenaar kort omschreven. Hierbij wordt tevens nader ingegaan op de bestemming en de waarderingsgrondslag.

3.2.

Ligging van het plangebied Het plangebied “Berk III” dat globaal wordt omgrensd door de Rijksweg-Noord, de Paalweg en de Galvaniweg (voor de exacte begrenzing, zie § 1.7).

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

3.3.

Globale uitsnede (bron: www.maps.google.nl) 2

Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente Echt-Susteren, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 14 december 2017. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot “Agrarisch met waarden landschapswaarden” en dubbelbestemming “Waarde – Fragment verbeelding Archeologie 3”. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor agrarisch grondgebruik, behoud en bescherming van onverharde en halfverharde wegen, de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven, behoud en ontwikkeling van recreatief medegebruik, detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit, aan huis verbonden beroep in de bedrijfswoning en/of bijbehorend bouwwerk.

2 Voor de volledige grens zie § 1.7.

De gronden ten wensten van het plangebied (noodzakelijk voor de geluidswerende maatregelen) zijn niet weergegeven op deze kaart. 1535.15-D1d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 12.

De voor “Waarde – Archeologie 3” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden gelegen in droge en natte landschappen met hoge en/of middelhoge archeologische verwachtingswaarde; dan wel een provinciaal aandachtsgebied met hoge en/of middelhoge archeologische verwachtingswaarde. De oranje streep in het te taxeren gebied duidt een geluidszone aan voor de industrie Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.1711.BP20150050-VG02). Voorontwerpbestemmingsplan Op 1 juli 2022 heeft de gemeente EchtSusteren een voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. In dit voorontwerpbestemmingsplan heeft de onroerende zaak de bestemming “bedrijventerrein” met bijbehorende bestemmingen (groen en verkeer). Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het voorontwerpbestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.echt-susteren.nl.

Fragment verbeelding

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 13.

Waardering

4.1.

Inleiding De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden.

4.2.

Wettelijk kader Volgens artikel 6.13 van de Wro moet in de exploitatieopzet voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde van de gronden worden gemaakt. Deze inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden tot de kosten, die redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (deze kosten zijn vooralsnog niet in de inbrengwaarde verrekend, aangezien er geen opstallen zijn, hoeven de sloopkosten voor de opstallen ook niet geraamd te worden). In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel wordt aangegeven dat de inbrengwaarde gebaseerd dient te worden op de verkeerswaarde van de grond. Hierbij zijn net als bij de Wet voorkeursrecht gemeenten, artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van toepassing verklaard.

Bij percelen die zijn onteigend, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.

4.3.

Complex Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke als functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, alsook de ter plaatse geldende regels en gebruiken betreffende lasten en baten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend koper en verkoper hiermee rekening plegen te houden. In onderstaande paragraaf zal eerst kort worden ingegaan op de planologische geschiedenis van deze locatie, waarna de functionele en ruimtelijke samenhang zal worden beoordeeld. Vervolgens zal de link worden gelegd naar het exploitatieplan. Indien naar de gehele ontwikkeling wordt gekeken blijkt dat dit een ruimtelijk en functioneel geheel vormt. Tevens blijkt uit het exploitatieplan dat de baten en lasten in het complex worden omgeslagen. Naar oordeel dan de deskundigen is er dan ook sprake van één complex.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

4.4.

4.5.

Blad 14.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een swot-analyse 3 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse. Strengths • De locatie is goed ontsloten; • De locatie is gunstig gelegen ten opzichte van Echt.

Weaknesses • In Echt zijn er in het verleden netwerkcapaciteitsproblemen geweest; • Gezien de historie is er mogelijkheid tot archeologische vondsten.

Opportunities • De onroerende zaak ligt aan de rand van een dorp, aangrezend aan een bestaand bedrijventerrein; • Concurrerend aanbod is beperkt; • Als gevolg van de energiecrisis is de vraag naar duurzame gebouwen groter geworden.

Threats • Onzekere economische omstandigheden; • Er is nog geen onherroepelijke bestemming.

Gebruikte methode Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten. Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode en de residuele waardebepalingsmethode. Deze methoden zijn naar oordeel van de deskundigen het meest geschikt om de waarde te bepalen.

Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera.

3 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 15.

De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de productiekosten (stichtingskosten en indien van toepassing vervaardigingskosten voor bouwrijpe en uitgeefbare grond) in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal zou kunnen besteden bij verwerving van de grond in geval van een neutraal resultaat van deze marktwaarde minus deze productiekosten. Van belang bij de residuele waardebepalingsmethode is te onderscheiden voor welke staat van onbebouwde grond de waardebepaling van de gronden wordt uitgevoerd: in ruwe staat of in bouwrijpe staat. Dit komt tot uitdrukking in de geraamde productiekosten. De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in bouwrijpe staat bestaan uit stichtingskosten. De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in ruwe staat bestaan uit stichtingskosten en uit vervaardigingskosten voor onder andere het wijzigen van het bestemmingsplan, bouwrijp maken van de gronden en woonrijp maken van het openbaar gebied.

Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel van grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG. Bij het bepalen van de residuele waarde dient rekening gehouden te worden met de risico’s en onzekerheden van deze methode. Zo heeft het Gerechtshof Den Haag in haar uitspraak van 29 januari 2019 (C/10/428853/HA ZA 13-730) aangegeven dat zelfs indien de residuele grondwaardeberekening met de grootst mogelijke deskundigheid en zorgvuldigheid wordt uitgevoerd de uitkomsten van die methode onvoldoende betrouwbaar zijn om op grond daarvan het resultaat van de vergelijkingsmethode aan te passen. Deze uitspraak ligt in lijn met de IVS 410 Ontwikkelingsvastgoed. Daarin staat aangegeven dat de grondwaarde van ontwikkelingsvastgoed zeer gevoelig kan zijn voor wijzigingen in uitgangspunten of prognoses met betrekking tot de inkomsten of opbrengsten van het voltooide project of de ontwikkelingskosten die moeten worden gemaakt. Dit blijft het geval, ongeacht de gehanteerde methode of methoden, of hoe zorgvuldig de verschillende inputparameters ook worden onderzocht met betrekking tot de waardepeildatum.

Vorenstaande gevoeligheid wordt door de deskundigen onderschreven. Gelet hierop geven de deskundigen de voorkeur aan de comparatieve methode en wordt de residuele methode voornamelijk gebruikt ter toetsing. 4.6.

Referentietransacties De deskundigen hebben kennis genomen van de volgende referentietransacties in het plangebied. Deze transacties hebben plaatsgevonden tussen verschillende verkopers, waarbij de gemeente de koper was.

prijs per m² (€)

Blad 16.

oppervlakte (ha)

kadastraal bekend

plaatselijk bekend

datum

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

23-02-2021

De Berk III

Gemeente Echt, sectie S nummer 170

0.17.00 ha

€ 22,00

07-07-2021

De Berk III

Gemeente Echt, sectie S nummers 163, 164 en 165

0.21.18 ha

€ 22,00

30-11-2021

De Berk III

Gemeente Echt, sectie S nummers 210, 211 en 212

0.12.05 ha

€ 22,00

30-11-2021

De Berk III

Gemeente Echt, sectie S, nummers 160, 161 en 162

0.35.70 ha

€ 22,00

27-05-2022

De Berk III

Gemeente Echt, sectie S, nummers, 194, 195, 196.

0.42.35 ha

€ 22,00

05-08-2022

De Berk III

Gemeente Echt, sectie S nummers 859 en 861

0.12.20 ha

€ 22,00

28-09-2022

De Berk III

Gemeente Echt, sectie S, nummers 188, 189, 190, 191, 192, 193, 213, 214, 215, 230, 231,

1.83.60 ha

€ 22,00

Uit bovenstaande referenties blijkt dat er in de periode 2021-2022 zeven afzonderlijke transacties in het plangebied hebben plaatsgevonden. Bij iedere transactie is een bedrag betaald van € 22,00 per m². Hiermee is er dan ook een duidelijke constante lijn zichtbaar. Bij twee transacties is tevens een vergoeding betaald voor bijkomende schade. Bij de 5e transactie is een vergoeding betaald van € 500,00 voor het aanpassen van de pachtovereenkomsten. Bij de laatste transactie is een schadeloosstelling overeengekomen van € 12.117,25 incl. btw. Deze schadeloosstelling is opgebouwd uit 3 componenten, te weten, de kosten voor het slaan van een nieuwe put, de kosten voor het veilig stellen van de putrechten en de vergoeding voor de gemaakte advieskosten. Deze schadeloosstelling bedraagt afgerond € 0,66 per m².

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 17.

prijs per m² (€)

oppervlakte (ha)

kadastraal bekend

plaatselijk bekend

datum

Deskundigen hebben daarnaast gekeken naar referentietransacties van andere bedrijventerreinen in de provincie Limburg. In het afgelopen jaar hebben daar de volgende referenties plaatsgevonden:

11-03-2021

Grubbenvorst

Gemeente Grubbenvorst, sectie K nummer 657

0.40.15 ha

€ 24,90

15-12-2021

Greenport Venlo

Gemeente Sevenum, sectie U nummer 27

3.45.57 ha

€ 22,50

04-02-2022

Tomeikerweg

Gemeente sectie H 1435

Geleen, nummer

0.27.96 ha

€ 25,04

11-2-2022

Greenport Venlo

Gemeente Sevenum, sectie U, nummer 267

4.99.74 ha

€ 22,50

18-02-2022

Greenport Venlo

Gemeente Sevenum, sectie U nummer 119, 120

1.33.06 ha

€ 22,54

6-5-2022

Geijsterseweg Wanssum

Gemeente Wanssum, sectie D, nummer 190

0.41.40 ha

€ 31,40

21-7-2022

Hagelkruisweg, Grubbenvorst

Grubbenvorst, sectie L, nummer 1059,

12.263 m²

€ 35,00

17-10-2022

Rijksweg Herten/Linne

Herten, C, 3258

5.709 m2

€ 18,22

9-11-2022

Rijksweg Herten/Linne

Herten, C, 3264

3.978 m2

€ 66,90

10 a

2-12-2022

Rijksweg Herten/Linne

Herten, C, 3286

2.308 m2

€ 40,00

10 b

9-12-2022

Rijksweg Herten/Linne

Herten, C, 3286

2.308 m2

€ 67,77

9-12-2022

Rijksweg Herten/Linne

Herten, C, 3259, 3260, 3262, 3265, 3385, 3386

32652 m2

€ 53,10

20-12-2022

Tegelen

Tegelen, B,4985

2.525 m2

€ 25,00

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 18.

Bij de referenties wordt het volgende opgemerkt: • De referentie in Wanssum is de uitbreiding voor een haven. Dergelijke gronden zijn schaarser en hebben doorgaans hogere opbrengsten (maar ook hogere kosten). Doordat het echter een uitbreiding is kan gebruik worden gemaakt van de reeds aanwezige voorzieningen, hetgeen gunstig is voor de grondexploitatie. • Geleen is een uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein en het perceel ligt reeds aan de weg, waardoor deze eenvoudig kan worden ontsloten. • Het bedrijventerrein Greenport Venlo is reeds een langere tijd in exploitatie en kent vele hogere uitgifteprijzen. Deze zijn dan ook niet geheel vergelijkbaar. • Referentie 1 in Grubbenvorst is gunstig gelegen tussen twee bestaande kavels. • Referentie 7 in Grubbenvorst is gekocht door het tegenoverliggende bedrijf. De gronden hebben nog een agrarische bestemming. De gemeente is echter wel bereid om medewerking te verlenen aan een bestemmingswijziging. Doordat het perceel reeds is ontsloten zal er maar een zeer beperkt kostenverhaal zijn, waardoor deze referentie maar beperkt bruikbaar is. • Referentie 8 betreft een aankoop tegenover het bedrijventerrein De grinderij in Linne in privé door de eigenaar van Hanssen Dranken die op het bedrijventerrein is gevestigd. Het perceel heeft nu een bedrijvenbestemming.

• Referentie 9 betreft dezelfde koper en verkoper als referentie 11, alleen handelt de verkoper in dit geval als privé persoon. Aangenomen kan worden dat de koper in dit geval over beide delen overeenstemming had en dan ook het als een geheel heeft bekeken. Naar correctie van het deel dat reeds positief is bestemd, is voor referentie 9 en 10 gemiddeld € 41,63 betaald per m² na correctie van de delen die reeds positief zijn bestemd als bedrijventerrein. Opgemerkt wordt dat deze percelen reeds aan de Rijksweg liggen. • Referentie 10a/10b betreft een klein perceel dat is gekocht door dezelfde koper van referentie 9 en 11. Het perceel is in enkele dagen verkocht door de oorspronkelijke eigenaar aan een ontwikkelaar, die het gelijk met winst heeft doorverkocht. • Referentie 11 is deels positief bestemd als bedrijventerrein en deels als agrarisch met waarde. Indien de positief bestemde grond voor € 140,00 per m² wordt gecorrigeerd is € 38,00 per m2 betaald voor de overige grond. Deze aankoop is gedaan door De Boer Containertrading Holding B.V. uit Echt. • De 12e referentie heeft betrekking op een strategisch perceel gelegen tussen het bestaande bedrijventerrein en de gronden die worden gebruikt voor de opwaardering van de Maaslijn.

Indien het gewogen gemiddelde wordt gecorrigeerd voor de delen van referentie 9 en 10 die reeds positief zijn bestemd 4, bedraagt het gewogen gemiddelde € 28,58 per m². Indien echter alleen wordt gekeken naar de referenties over het afgelopen jaar ligt het gemiddelde na correctie op € 39,13 per m². Hierdoor lijkt het alsof de prijzen de afgelopen periode aanzienlijk zijn gestegen. Naar oordeel van taxateurs komt deze prijsstijging voornamelijk doordat de aankopen door De Boer Containertrading Holding B.V uit Echt met meer dan 3 ha het gewogen gemiddelde behoorlijk beïnvloed. Daar waar voor deze percelen na correctie ruim € 41,00 per m² is betaald is net daarvoor het naastgelegen perceel door de verkoper van de voornoemde percelen gekocht voor € 18,22 per m². Deze transactie laat zien dat er in hetzelfde plangebied binnen één maand transacties hebben plaatsgevonden waarbij de afwijking meer dan 100% is. Indien naar dit plangebied wordt gekeken, blijkt dat de planologische procedure nog moet worden doorlopen.

Dan wordt uitgegaan dat 31.802 m2 is verkocht voor gemiddeld € 41,63 per m2. 1535.15-D1d1

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 19.

Indien naar de vigerende bestemming wordt gekeken blijkt dat er een wijzigingsbevoegdheid is om deze te wijzigen naar natuur. Het voorgenomen gebruik ligt dan ook niet in lijn met de gedachten die er in 2018 waren bij het vaststellen van het bestemmingsplan. In de raadsinformatie van de gemeente Roermond is hierover echter nog niks te vinden. Indien echter naar de ligging wordt gekeken, zou een doortrekking van het bedrijventerrein niet vreemd zijn. Indien deze wordt doorgetrokken kan dit met relatief weinig kosten gebeuren, zodat dit een gunstige grondexploitatie kan zijn. De grondexploitatie lijkt daarmee aanzienlijk gunstiger dan die bij Berk III, maar het planologische risico is wel groter. Vanuit de exploitatie is echter de hogere prijs wel verklaarbaar. Naar oordeel van taxateurs laten deze transacties voornamelijk zien dat er vanuit de markt zeker vraag is naar specifieke locaties voor bedrijven. Indien de transacties in het plangebied worden vergeleken met de transacties buiten het plangebied, valt op dat de referenties in het plangebied in lijn liggen met de prijzen die tot een jaar geleden op veel plaatsen werden betaald. Recente transacties laten echter ook zien dat voor specifieke locaties, waarbij vermoedelijk 5 gunstigere grondexploitaties zijn, hogere prijzen worden betaald. Vanuit de exploitatie lijken de prijsverschillen dan ook verklaarbaar.

De in het verleden in het plangebied betaalde prijzen sluiten aan bij deze exploitatie en zijn dan ook verklaarbaar. Naar oordeel van de taxateurs hebben de recente transacties die hebben plaatsgevonden voor hogere prijzen echter wel invloed op de waarde. Rekening houdende met deze transacties zou een redelijk handelend en denkend koper bij de waardering rekening houden dat er in de toekomst mogelijk ook nog een optimalisatie kan plaatsvinden (doordat bijvoorbeeld de uitgifteprijzen hoger worden).

datum

plaatselijk bekend

oppervlakte (ha)

prijs per m² (€)

Residuele berekening De deskundigen hebben kennis genomen van de gegevens zoals vermeld in het exploitatieplan. Daaruit blijken o.a. de volgende zaken: • Slechts 52% van het exploitatiegebied is uitgeefbaar. In vergelijking met andere bedrijventerreinen is dit percentage uitgeefbaar laag, waardoor de opbrengsten beperkt zijn; • De opbrengsten zijn door Van Der Horst geraamd op € 137,50 per m² uitgeefbare kavel. Met betrekking tot de opbrengstenraming hebben de deskundigen deze getoetst aan de hand van referenties in de regio. zoals hieronder weergegeven:

16-05-2022

Roorveld, Heythuysen

0.14.50 ha

€ 101,00

29-04-2022

Roorveld, Heythuysen

0.23.30 ha

€ 101,00

12-04-2022

Windmolenven, Haelen

0.49.51 ha

€ 110,28

30-06-2022

Bedrijventerrein De Schroof

0.32.65 ha

€ 106,56

4.7.

Doordat er geen (ontwerp) bestemmingsplan is, is voor de referenties het ruimtegebruik nog niet bekend. Wel blijkt dat er bijvoorbeeld weinig kosten gemaakt hoeven te worden voor de ontsluiting en eventuele geluidsmaatregelen, waardoor het de verwachting is dat de verhaalbare kosten beperkt zijn.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

•

Blad 20.

29-06-2022

Bedrijventerrein De Hanze

0.50.26 ha

€ 125,00

27-06-2022

Bedrijventerrein Businesspark ML

01.22.91 ha

€ 160,00

20-01-2022

Bedrijventerrein Businesspark ML

01.25.94 ha

€ 125,00

De in het exploitatieplan gehanteerde opbrengsten liggen binnen deze bandbreedte en worden derhalve als marktconform geacht. De kosten voor het aanleggen van voorzieningen in het gebied bedragen afgerond € 35,00 per m². Bijzondere kosten daarin zijn de groene loper in het hart van het plangebied van € 1.082.500,00, een rotonde van € 480.000,00, € 625.000,00 aan geluidswerende voorzieningen en € 50.000,00 voor het verplaatsen van een dassenburcht. Na correctie voor deze bijzondere kosten bedragen de kosten circa € 32,00 per m², hetgeen voor een bedrijventerrein nog steeds hoog is. Naast de reguliere kosten op basis van de plankostencan is ook nog een post opgenomen van € 150.000,00 voor planschade.

Voor het volledige overzicht van de kosten wordt verwezen naar het exploitatieplan. Indien de inbrengwaarde buiten beschouwing wordt gelaten bedragen de totale kosten € 12.408.012,00. De opbrengsten zijn geraamd op totaal € 17.677.550,00. Dit houdt in dat er nominaal (dus zonder rekening te houden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentelasten) € 5.269.538,00 beschikbaar is voor verwervingen. Bij een oppervlakte van 248.369 m² komt dit nominaal neer op een bedrag van € 21,00 per m². Voor het bepalen van de residuele grondwaarde dient echter niet gekeken te worden naar het bedrag wat nominaal beschikbaar is, maar naar de contante waarde. Oftewel er dient er rekening mee te worden gehouden dat de opbrengsten en kosten gefaseerd in de tijd plaatsvinden. Voor het bepalen van de residuele grondwaarde is er door taxateurs van uitgegaan dat de opbrengsten gemiddeld genomen 2% stijgen per jaar. Dit uitgangspunt wijkt af van de gemeentelijke grondexploitatie. Gelet op de lange looptijd ligt een gemiddelde opbrengstenstijging echter wel voor de hand. Daarnaast is uitgegaan van een rendement van 6,5%. In deze rendementseis zit tevens een opslag meegenomen voor winst en risico. Op basis van deze berekening blijkt dat de contante waarde € 16,20 per m² bedraagt. Deze uitkomst is gelet op de plankarakteristieken niet vreemd.

Immers het grote openbare gebied resulteert in hoge kosten, terwijl het relatief kleine uitgeefbare gebied resulteert in lage opbrengsten. Ter afsluiting merken de deskundigen nogmaals op dat een residuele berekening gevoelig is voor de input. Voor een dergelijke grondexploitatie zijn er meerdere varianten op te stellen, die ieder tot een andere uitkomst leiden. Deze varianten zijn mogelijk omdat het een inschatting is van de toekomstige kosten en opbrengsten, die op dit moment nog niet zeker zijn. De berekening geeft echter wel een beeld van de financiële ruimte vanuit de grondexploitatie. 4.8.

Complexprijs Bij de finale waardering hebben de deskundigen zowel gekeken naar de gevonden referenties, als naar de grondexploitatie. Uit de grondexploitatie volgt een residuele grondwaarde die aanzienlijk lager ligt dan de referenties in het plangebied en buiten het plangebied. Dit komt door de specifieke kosten die gemaakt moeten worden voor de realisatie van het plan in combinatie met het lage percentage dat uitgeefbaar is.

Gemeente Echt-Susteren | Inbrengwaarde Inbrengwaarde Berk III

Blad 21.

Bij de finale waardering hebben de deskundigen er enerzijds rekening mee gehouden dat dergelijke berekeningen erg gevoelig zijn (zie § 4.5). Anderzijds is er tevens rekening mee gehouden dat uit de referenties in het plangebied blijkt dat partijen zich niet laten leiden door de residuele grondwaarde. Een residuele berekening kan daarbij een hulpmiddel zijn. Indien naar de oudere referenties in de provincie werd gekeken, blijkt dat de gerealiseerde prijzen in het plangebied in lijn lagen met deze referenties. Sindsdien hebben een aantal transacties plaatsgevonden voor aanzienlijk hogere bedragen. Deze transacties hebben echter een hoog speculatief karakter, waardoor deze minder geschikt zijn als referentietransactie. Deze speculatieve transacties hebben echter wel in de directe omgeving plaatsgevonden. Indien deze transacties aan de Rijksweg in Herten/Linne echter worden weggedacht, blijkt ook uit de andere recente transacties dat er in de markt hogere prijzen worden betaald dan in het verleden. Naar oordeel van de deskundigen zal een redelijk handelend en denkend koper bij de waardering dan ook rekening houden met dit marktsentiment. Rekening houdende met de vele referenties in het plangebied, de beperkte residuele grondwaarde en de hogere referentietransacties in de omgeving van het afgelopen jaar, komen de taxateurs tot een grondwaarde van € 25,00 per m². 4.9.

Back-testing Gloudemans heeft de inbrengwaarde niet eerder geraamd. Derhalve heeft geen back-testing plaatsgevonden.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=EchtSusteren&id=1e4f389f-e3ce-4804-bb8c-03335787619d