Document · PDF

Exploitatieplan

Commissie Omgeving 23 oktober 2023, gemeente Echt-SusterenBij agendapunt: Bestemmingsplan en exploitatieplan Bedrijventerrein De Berk III27.732 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

EXPLOITATIEPLAN ‘Bedrijventerrein De Berk III’ Behorend bij: bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ KENMERK 1535.10-EP1d3/rb/mst/s

DATUM 30 augustus 2023

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 2.

Nederland mooier, beter en duurzamer maken, met oog voor economie, mens en natuur. Dat drijft ons. Met onze waardebepalingen en adviezen op maat geven we mede vorm aan een toekomstbestendig Nederland en helpen wij uw ambities waar te maken. Net even dat stapje verder denken en doen, om tot die Gloudemans-oplossing te komen die werkt. Simpel, eenvoudig en met beide benen op de grond. Hoe complex de opgave ook is. Gloudemans voor Het Land van Morgen

OPDRACHTGEVERNAAMREST

TITEL

Exploitatieplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’

OPDRACHTGEVER

Gemeente Echt-Susteren

KENMERK

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

DESKUNDIGEN

ir. R.A.K.M. Bouten MRICS M.C.A.M. Staal BSc

STATUS

Definitief

DATUM

30 augustus 2023

GLOUDEMANS

Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch 073 641 33 12 www.gloudemans.nl

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 3.

INHOUDSOPGAVE DEEL A: TOELICHTING ................................................................................................................................................................... 5 1.

INLEIDING ..................................................................................................................................................................... 5

EXPLOITATIEGEBIED ...................................................................................................................................................... 7

EIGENDOMSSITUATIE .................................................................................................................................................. 10

OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN......................................................................................................... 11

EISEN EN REGELS EXPLOITATIEPLAN .......................................................................................................................... 12

1.1. 1.2. 1.3. 2.1. 2.2. 3.1. 4.1. 4.2. 4.3. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

Aanleiding Exploitatieplan ...................................................................................................................... 5 Koppeling met bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ ........................................................ 5 Leeswijzer ................................................................................................................................................. 6 Omschrijving van het Exploitatiegebied ............................................................................................... 7 Grondgebruik ........................................................................................................................................... 9 Te verwerven gronden .......................................................................................................................... 10 Bouwrijp maken ..................................................................................................................................... 11 Nutsvoorzieningen ................................................................................................................................ 11 Woonrijp maken.....................................................................................................................................

11 Fasering en koppelingen ....................................................................................................................... 12 Voorgenomen grondgebruik ................................................................................................................ 12 Werken en werkzaamheden ................................................................................................................ 13 Afwijken van de regels van het exploitatieplan ................................................................................. 13

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET ........................................................................................................................................................ 14 1.

EXPLOITATIEOPZET...................................................................................................................................................... 14

WIJZE VAN TOEREKENING VAN DE TE VERHALEN KOSTEN AAN DE UIT TE GEVEN GRONDEN ...................................... 20

GEREALISEERDE KOSTEN EN OPBRENGSTEN .............................................................................................................. 24

HERZIENING EN AFREKENING EXPLOITATIEPLAN ........................................................................................................ 25

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

4.1. 4.2.

Aanduiding van het tijdvak ................................................................................................................... 14 Aanduiding van de fasering .................................................................................................................. 14 Raming van de inbrengwaarde van de gronden ............................................................................... 16 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie ......................................................... 17 Raming van de opbrengsten van de exploitatie ................................................................................ 18

Herziening van het Exploitatieplan (artikel 6.15 Wro) ....................................................................... 25 Afrekening van het Exploitatieplan (artikel 6.20 Wro) ....................................................................... 25

DEEL C: REGELS ......................................................................................................................................................................... 26 1.

BEGRIPPEN ................................................................................................................................................................. 26

WERKEN EN WERKZAAMHEDEN .................................................................................................................................. 28

LOCATIE-EISEN ........................................................................................................................................................... 30

SLOTREGEL ................................................................................................................................................................. 31

3.1.

Koppelingen............................................................................................................................................ 30

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 4.

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING (DEEL A) 1. 2.

Kaart ‘Grondgebruik’, de datum 28 augustus 2023 (kenmerk: PB/3, P03458) Kaart ‘Eigendommenkaart’, de datum 28 augustus 2023 (kenmerk: PB/2, P03458)

BIJLAGE BIJ DE EXPLOITATIEOPZET (DEEL B) 1. 2. 3. 4.

Taxatie inbrengwaarden (kenmerk: 1535.15-D1d1) Exploitatieopzet (kenmerk: 1535.10-EP1d2x) Ministeriële regeling plankosten exploitatieplan (vragenlijst, productenlijst, resultaat) Taxatie uitgifteprijzen

BIJLAGE BIJ DE REGELS (DEEL C) 1. 2. 3. 4. 5.

Kaart ‘Exploitatiegebied’, de datum 28 augustus 2023 (kenmerk: PB/1, P03458) Handboek Openbare Ruimte Echt-Susteren 2023 (d.d. 11 april 2023) Beeldkwalitietsplan De Berk III Bedrijventerrein MKB (d.d. 21 december 2022) Aanbestedingsbeleid, gemeente gemeente Echt-Susteren Nota grondbeleid 2023, gemeente Echt-Susteren

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 5.

DEEL A: TOELICHTING 1.

INLEIDING

1.1.

AANLEIDING EXPLOITATIEPLAN

Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Wro”) dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’. Het Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ maakt de realisatie van het bedrijventerrein planologisch mogelijk. Artikel 6.12 lid 2 Wro en artikel 6.2.1a Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Bro”) bepalen dat de verplichting om een exploitatieplan op te stellen vervalt, indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (anterieure overeenkomst met grondeigenaar of gemeentelijk grondeigendom), de noodzaak tot het vastleggen van nadere locatie-eisen ontbreekt (fasering, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap of eisen en regels voor het inrichten van de openbare ruimte) of sprake is van financiële kruimelgevallen. De gronden in het Exploitatiegebied zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van particuliere eigenaren. Met deze laatsten heeft de gemeente (nog) geen anterieure overeenkomsten gesloten, met als gevolg dat de gemeente gehouden is om gelijktijdig met het Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ een exploitatieplan voor het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’ vast te stellen.

1.2.

KOPPELING MET BESTEMMINGSPLAN ‘BEDRIJVENTERREIN DE BERK III’

Het onderhavige Exploitatieplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ behoort bij het Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’. Het Bestemmingsplan maakt het juridisch-planologisch mogelijk het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’ te ontwikkelen tot bedrijventerrein, inclusief openbare ruimte met bijbehorende groenvoorzieningen. De vaststelling van het Exploitatieplan dient ertoe om: de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal; het tijdvak en fasering te bepalen; eisen, regels en een uitwerking van regels te stellen. Met inachtneming van het Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ en het onderhavige Exploitatieplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ kunnen particuliere eigenaren de aan hun eigendom toegekende bestemming zelf realiseren. De gemeente zal alsdan de te verhalen kosten in rekening brengen bij de eigenaren op basis van een posterieure overeenkomst of bij het verlenen van een omgevingsvergunning. De percelen in het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’, die in eigendom zijn van de gemeente, worden door de gemeente bouwrijp gemaakt en als zodanig door de gemeente verkocht, waardoor het kostenverhaal middels de gronduitgifte is verzekerd.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

1.3.

Blad 6.

LEESWIJZER

Het Exploitatieplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ bestaat uit een toelichting met bijlagen (deel A), de Exploitatieopzet met bijlagen (deel B) en de regels met bijlagen (deel C). Conform artikel 6.13 lid 1 Wro (verplichte onderdelen) en artikel 6.13 lid 2 Wro (niet verplichte onderdelen) zijn de verschillende verplichte en niet verplichte onderdelen in dit Exploitatieplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ verwerkt. In deel A Toelichting worden in de hoofdstukken 2 en 3 achtereenvolgens de omschrijving van het Exploitatiegebied, het grondgebruik en de te verwerven gronden gegeven. Hoofdstuk 4 geeft een omschrijving van de werken, werkzaamheden en voorzieningen. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 een toelichting gegeven op de zogenoemde locatie-eisen van dit Exploitatieplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’. In deel B Exploitatieopzet is de Exploitatieopzet van dit Exploitatieplan opgenomen, die een raming van de inbrengwaarden van de gronden, van de andere kosten in verband met de exploitatie en van de opbrengsten bevat. Daarnaast is opgenomen binnen welk tijdvak en met welke fasering de exploitatie van de gronden in het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’ zal plaatsvinden. Voorts is in hoofdstuk 2 de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden in het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’ opgenomen.

Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een overzicht gegeven van de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten van de Exploitatieopzet. In hoofdstuk 4 komen ten slotte de wettelijke herziening en afrekening van het Exploitatieplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ aan de orde. In deel C Regels zijn in hoofdstuk 1 de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hoofdstuk 2 bevat de eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 3 bevat de nadere locatieeisen voor koppeling. In hoofdstuk 4 is aangegeven hoe het Exploitatieplan wordt geciteerd.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 7.

EXPLOITATIEGEBIED

Een exploitatiegebied heeft niet vanzelfsprekend dezelfde grenzen als het bestemmingsplangebied. Het exploitatiegebied kan niet groter zijn, maar wel kleiner. De grenzen van het exploitatieplangebied komen overeen met de grenzen van het bestemmingsplangebied. Dit hoofdstuk beschrijft het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’ en de onderbouwing voor de gehanteerde begrenzing. Daarnaast wordt aangegeven hoe het voorgenomen grondgebruik van het Exploitatiegebied eruit ziet. Dit grondgebruik komt voort uit het stedenbouwkundig plan, dat is opgesteld voor het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’. Het grondgebruik vormt het uitgangspunt voor de exploitatieopzet, die aan de orde komt in deel B.

2.1.

OMSCHRIJVING VAN HET EXPLOITATIEGEBIED

Het Exploitatiegebied is gelegen aan de oostzijde van het bestaande bedrijventerrein ‘De Berk’, ten noordoosten van de kern Echt. Het spoortraject Echt-Roermond vormt de grens tussen het plangebied en bedrijventerrein ‘De Berk’ in het noordwesten en een woongebied in het zuidwesten. Het plangebied wordt verder begrensd door de Roermondseweg / Galvaniweg in het noorden, de Bandertveldweg en verder de Rijksweg Noord (N276) in het oosten en in het zuiden de Paalweg en Bandertlaan. Verder ten zuiden van het plangebied is ‘Leisurepark ‘De Bandert’ gelegen met onder andere verschillende sportclubs een kartbaan en een skatepark. Het exploitatiegebied wijkt niet af van het bestemmingsplangebied. Op de kaart opgenomen als bijlage 1 van deel C van dit Exploitatieplan is zowel de bestemmingsplangrens als de grens van exploitatiegebied weergegeven. Ter indicatie is in onderstaande afbeelding de globale begrenzing van zowel het bestemmingsplangebied als het exploitatieplangebied weergegeven.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 8.

Luchtfoto met globale begrenzing bestemmingsplangebied (rood) en Exploitatiegebied (blauw) Bron: GeoWeb 2023

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

2.2.

Blad 9.

GRONDGEBRUIK

Voor het grondgebruik in het Exploitatiegebied is een bestemmingsplan opgesteld. Op bijlage 1 van deel A van dit Exploitatieplan zijn de functies en het grondgebruik in kaartvorm opgenomen. Uit deze kaart kan het toekomstig grondgebruik van dit gebied worden afgeleid, onderverdeeld in de volgende categorieën: -

Uitgeefbaar gebied (Bedrijventerrein); Openbaar gebied (bijv. Verkeer en bijbehorende groen- en watervoorzieningen).

De bovenstaande onderverdeling van het grondgebruik vormt de basis voor de Exploitatieopzet, als beschreven in deel B van dit Exploitatieplan. De oppervlakte van het ruimtegebruik kunnen enigszins afwijken van de in het kadaster opgenomen perceeloppervlakten. Voor de ramingen die in het Exploitatieplan worden opgenomen zijn echter altijd de kadastrale oppervlakten leidend.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 10.

EIGENDOMSSITUATIE

In het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’ is nog een aantal gronden in eigendom van particuliere eigenaren.

3.1.

TE VERWERVEN GRONDEN

De eigendomssituatie in het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’ is weergegeven op de ‘Eigendommenkaart’, die als bijlage 2 van deel A van dit Exploitatieplan is opgenomen. Uit deze kaart kan worden geconcludeerd dat – verspreid in het Exploitatiegebied – in totaal 25 kadastrale percelen in eigendom zijn van een 9-tal particulieren c.q. private partijen c.q. derde eigenaren. De gemeente beoogt deze gronden vóór vaststelling van het Exploitatieplan minnelijk te verwerven of het kostenverhaal anderszins te verzekeren, teneinde de realisatie van het Bestemmings- en Exploitatieplan te kunnen garanderen. In het geval geen minnelijke overeenstemming kan worden bereikt met de eigenaren van de betrokken gronden in het Exploitatiegebied, zal de gemeente, indien noodzakelijk, overgaan tot het gebruik van het instrument onteigening. Mocht een eigenaar daarbij een succesvol beroep op zelfrealisatie doen, waardoor onteigening van het betreffende particuliere eigendom niet aan de orde is, dan moeten de eisen en regels, zoals opgenomen in dit Exploitatieplan en Exploitatieopzet, eveneens in acht worden genomen. Hiermee blijft het kwaliteitsniveau voor de realisatie van het Bestemmingsplan gewaarborgd. Daarnaast is/zijn deze eigena(a)r(en) dan een Exploitatiebijdrage op basis van dit Exploitatieplan verschuldigd, waarmee het kostenverhaal via de dit Exploitatieplan is verzekerd.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 11.

OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

Als onderdeel van het Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ moeten voor de realisatie van het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’ werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de benodigde werken, werkzaamheden en voorzieningen omschreven, die betrekking hebben op het Bouw- en Woonrijp maken van de Uitgeefbare gronden, de aanleg van de Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte.

4.1.

BOUWRIJP MAKEN

In het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’ zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken voorzien: -

4.2.

het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; het dempen van sloten en watergangen; het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; het afvoeren van grondwater; het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; het aanleggen van bouwwegen; en overige voorkomende werkzaamheden.

NUTSVOORZIENINGEN

In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van Nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien: -

4.3.

aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.

WOONRIJP MAKEN

In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de Openbare ruimte voorzien: het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen; het aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden en parkeerplaatsen; het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrasteringen in de openbare ruimte; het aanleggen van groenvoorzieningen; het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen; het aanleggen van geluidwerende voorzieningen.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 12.

EISEN EN REGELS EXPLOITATIEPLAN

In een exploitatieplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ moeten, voor zover nodig, en kunnen nadere eisen en regels worden gesteld in het kader van de uitvoering van het Bestemmingsplan Bedrijventerrein De Berk III. Deze zogenoemde locatie-eisen hebben betrekking op: 1. voor zover nodig een fasering en zo nodig koppelingen (artikel 6.12 lid 1 onder c Wro), 2. het voorgenomen grondgebruik (artikel 6.13 lid 2 onder a Wro), 3. eisen voor en regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden (artikel 6.13 lid 2 onder b en c Wro), 4. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid sociale woningbouw (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 5. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid geliberaliseerd woningen voor middenhuur (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 6. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid particulier opdrachtgeverschap (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 7. regels voor het afwijken bij een omgevingsvergunning van bij het exploitatieplan aangegeven regels (artikel 6.13 lid 2 onder e Wro). De bovengenoemde locatie-eisen worden onderstaand nader toegelicht. In het kader van dit Exploitatieplan zijn de locatie-eisen, zoals hierboven genoemd onder punt 4 tot en met 6 niet van toepassing, gezien het feit dat in het Bestemmingsplan, bedrijventerrein De Berk III geen woningbouw mogelijk wordt gemaakt.

5.1.

FASERING EN KOPPELINGEN

De exploitatieopzet moet, voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen, bevatten. Deze fasering en koppelingen geven inzicht in tijdsaspecten voor de uitvoering van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan is weergegeven op welke wijze de fasering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen in de Exploitatieopzet is opgenomen. In hoofdstuk 2 tot en met 3 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels voor fasering en koppelingen van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.2.

VOORGENOMEN GRONDGEBRUIK

Een exploitatieplan maakt het mogelijk om het voorgenomen grondgebruik, ten behoeve van een zorgvuldige ruimtelijke en functionele uitvoering van het bestemmingsplan, bindend voor te schrijven. Dit voorgenomen grondgebruik geeft inzicht in de uitgeefbare gronden en in de gronden voor de toekomstige openbare ruimte in het exploitatiegebied. In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

5.3.

Blad 13.

WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

Een exploitatieplan kan tevens eisen stellen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Ook kan het exploitatieplan regels stellen omtrent het uitvoeren van deze bedoelde werken en werkzaamheden. Deze eisen en regels geven de kwalitatieve voorschriften weer voor de inrichting van het exploitatiegebied, waardoor in het gehele exploitatiegebied eenzelfde kwaliteit en uitvoering van de werken en werkzaamheden wordt bewerkstelligd. In hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan worden de voorziene werken en werkzaamheden omschreven. In hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de eisen en regels voor de voornoemde werken en werkzaamheden van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.4.

AFWIJKEN VAN DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN

Ten slotte maakt een exploitatieplan het mogelijk om regels te stellen, bij de in het exploitatieplan aangegeven eisen en regels, met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Deze regels zijn bij de desbetreffende eisen en regels in hoofdstuk 2 en 3 van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 14.

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET 1.

EXPLOITATIEOPZET

De Wro (artikel 6.13) en het Bro (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.6) geven limitatief aan welke kosten in het exploitatieplan mogen worden opgenomen. Daarnaast geeft het Bro (artikel 6.2.7) aan welke tot opbrengsten van de exploitatie worden gerekend. Onderstaand volgt een toelichting van de Exploitatieopzet en haar (verplichte) onderdelen van dit Exploitatieplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’. In bijlage 1 tot en met bijlage 4 van deel B van dit Exploitatieplan is in detail de Exploitatieopzet opgenomen.

1.1.

AANDUIDING VAN HET TIJDVAK

De werkzaamheden in het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’ - het bouwrijp maken van de gronden - zullen aanvangen, nadat het Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ onherroepelijk is geworden. Dit is naar verwachting eind 2023. Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt (de exploitatieperiode) bedraagt 11 jaar en loopt van 1 januari 2022 tot en met 31 december 2032 Dit betekent dat de gemeentelijke exploitatie per 1 januari 2033 kan worden beëindigd en afgesloten. Een omgevingsvergunning, activiteit bouwen, zal niet worden verleend indien de volledige aanvraag niet binnen het aangeduide tijdsvak voor uitgifte wordt ingediend, als beschreven in deel C Regels, paragraaf 3.1. Indien een omgevingsvergunning voorafgaand aan dit tijdvak wordt ingediend, zal deze pas worden verleend bij aanvang van het tijdvak.

1.2.

AANDUIDING VAN DE FASERING

In onderstaande tabel 1 is de fasering van de kosten en opbrengsten, zoals gehanteerd in de Exploitatieopzet procentueel opgenomen. Fasering van de kosten en opbrengsten Kosten Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten voor toekomstige exploitaties Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten

Boekwaarde

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

31%

13%

28%

13%

12% 20%

22% 20%

20%

6% 20%

20%

18%

13%

47%

13%

17%

100% 100%

18%

100% 100% 100% 13%

100%

Opbrengsten Uitgifte gronden Bijdragen en subsidies van derden Bijdrage andere exploitaties

22%

Tabel 1: fasering van de kosten en opbrengsten Exploitatieopzet

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 15.

In de Exploitatieopzet is de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen voorzien in 7 jaar, te weten: 2025 tot en met 2031. De fasering geraamde planontwikkelingskosten zijn voorzien op t=0, zijnde 1 januari 2023. Deze kosten zijn geraamd op basis van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan 2023 (de zogenaamde plankostenscan). Door deze basis voor de raming van deze kostensoorten te kiezen, is de fasering van deze kostensoorten op startdatum van de Exploitatieopzet, zijnde 1 januari 2023, voorzien. Deze plankostenscan houdt bij de raming van kosten al rekening met een fasering (en indexering), waardoor de geraamde kosten dan niet “nogmaals” in de Exploitatieopzet hoeven te worden gefaseerd. De fasering van de kostensoorten “waarde van de gronden”, “waarde van opstallen” en “kosten van vrijmaken grond van rechten e.d.” zijn in de Exploitatieopzet voorzien van peildatum van de taxatie inbrengwaarde. Dit is het uitgangspunt vanuit de fictie dat alle eigendommen op één en hetzelfde moment in de Exploitatieopzet worden ingebracht 1 januari 2023. De overige kosten zijn in het tijdvak van de Exploitatieopzet gefaseerd in afstemming met de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen.

Op basis van deze fasering worden alle kosten en opbrengsten, met inachtneming van indexeringen, naar één en hetzelfde moment (peildatum Exploitatieplan en Bestemmingsplan) “teruggerekend”, waarbij de totale kosten en totale opbrengsten contant worden gemaakt. In onderstaande tabel 2 zijn de parameters voor indexeringen en het contant maken van de totale kosten en totale opbrengsten opgenomen. Parameters dynamische eindwaardeberekening

Startdatum exploitatie NCW datum Einddatum exploitatie

1 januari 2022 1 januari 2023 31 december 2033

Prijspeildatum

1 januari 2023

Kostenstijging 6.2.4.a 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.k Overig

2023-2024 3,5% 5,5% 3,5% 3,5% 0,0% 2023-2024 2,0% 2023-2024 0,5% 0,0% 2,0%

Opbrengstenstijging Rentekosten Rente baten Rente contante waarde

va. 2025 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 0,0% va. 2025 2,0% va. 2025 1,0% 0,0% 2,0%

va. 2033 0,0% per jaar 0,0% per jaar 0,0% per jaar 0,0% per jaar 0,0% per jaar per jaar per jaar per jaar per jaar

Tabel 2: parameters Exploitatieopzet

Ten aanzien van de kostenstijging is aansluiting gezocht bij de door de gemeente aangeleverde parameters van de kosten. Hierin wordt betreffende de kostenstijging onderscheid gemaakt tussen kosten betreffende onderzoeken, kosten aanleg voorzieningen in het gebied, kosten van maatregelen en kosten voor het tijdelijk beheer.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 16.

Voor de opbrengstenstijging is afgeweken van de gemeentelijk vastgestelde parameters. Hiervoor wordt aangesloten bij de parameters zoals eveneens zijn gehanteerd in het deskundigenadvies inbrengwaarde, zijnde 2% per jaar. Met betrekking tot de renteparameters is de parameter voor rentekosten en -baten gebaseerd op de rente die aan de gemeentelijke grondexploitaties mag worden toegerekend en is opgenomen in het Meerjaren Perspectief van de gemeente Echt-Susteren, een en ander conform de voorschriften van de Commissie BBV, zoals opgenomen in de Notitie Grondexploitaties 2016. De parameter voor rente contante waarde is gebaseerd op het uitgangspunt voor gemeentelijke grondexploitaties, conform de voorschriften van de Commissie BBV zoals opgenomen in de Notitie Grondexploitatie 2016.

1.3.

RAMING VAN DE INBRENGWAARDE VAN DE GRONDEN

Om de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied te ramen, worden, conform artikel 6.2.3 Bro, tot de kosten gerekend, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: 1. 2. 3. 4.

de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

Ad 1 en 2 Alle eigendommen gronden en opstallen voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied, zijn per peildatum 1 mei 2023 getaxeerd conform artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet door een gecertificeerd en onafhankelijk taxateur. Voor verdere toelichting op de waardering van de gronden opstallen wordt verwezen naar bijlage 1 van deel B van dit Exploitatieplan. Op basis van deze taxatie is de waarde van de gronden geraamd op € 5.764.300,00. De waarde van de opstallen, die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt, is op basis van voornoemde taxatie geraamd op € 0 mln. De totale inbrengwaarden van de gronden en opstallen bedraagt derhalve circa € 5.764.300,00. In de Exploitatieopzet worden kosten voor het vrijmaken van gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten voorzien. Vooralsnog wordt hier gerekend met een vast bedrag van € 171.500,00 voor de onroerende zaken gelegen binnen het Exploitatieplangebied. Tot op heden worden geen kosten voor sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen voorzien. Indien eventuele kosten bekend zijn, worden deze kosten in (een herziening van) het Exploitatieplan opgenomen.

In tabel 3 zijn de bovenstaande kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 17.

voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Inbrengwaarde gronden

6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d

Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderingen en kabels & leidingen

Totaal inbrengwaarde gronden

Nominaal

Kostenstijging Totaal

€ € € €

5.764.300 171.500 -

€ € € €

€

5.935.800 €

- € - € - € - €

5.764.300 171.500 -

€

5.935.800

Tabel 3: raming van de inbrengwaarde van de gronden en sloopkosten

1.4.

RAMING VAN DE ANDERE KOSTEN IN VERBAND MET DE EXPLOITATIE

Naast een raming van de inbrengwaarde van de gronden, zijn de andere kosten in verband met de exploitatie geraamd. De raming heeft plaatsgevonden op grond van artikel 6.2.4 Bro tot en met artikel 6.2.6 Bro. Daarbij is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden, die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij zouden worden gehanteerd per prijspeil 8 december 2022. Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en die toerekenbaar zijn aan het Exploitatieplan, naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet. In deze bepaling zijn de onderstaande drie criteria terug te vinden: 

 

Profijt: het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan moet baat hebben bij de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld. Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt. Proportionaliteit: als meerdere percelen profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld.

In onderstaande tabel 4 zijn de kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Andere kosten in verband met de exploitatie

6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten

Totaal andere kosten in verband met de exploitatie

Nominaal

Kostenstijging Totaal

€ € € € € € € € € € € € € €

€ 35.999 € € - € € 1.901.958 € € 8.754 € € - € € - € € - € € - € € - € € - € € 7.655 € € - € € - € €

455.999 10.546.958 58.754 1.675.266 397.464 1.157.500 47.655 150.000 398.236

€ 12.933.467 € 1.954.366 €

14.887.832

420.000 8.645.000 50.000 1.675.266 397.464 1.157.500 40.000 150.000 398.236

Tabel 4: raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

De raming van de kosten voor de aanleg van voorzieningen in en buiten het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 18.

De Berk III’, als opgenomen in tabel 4, zijn door de gemeente geraamd op basis van marktconforme referentieprijzen en als zodanig in de Exploitatieopzet opgenomen. Voor een nadere specificatie en technische omschrijvingen van werken, werkzaamheden en maatregelen wordt verwezen naar bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan. De raming van de kosten voor het Bouw- en Woonrijp maken van het Exploitatieplangebied zijn opgenomen in bijlage 2 van deel B van dit Exploitatieplan. De raming van de kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, kosten opstellen ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten, ook wel de planontwikkelingskosten genaamd, zijn conform de ministeriële regeling plankosten Exploitatieplan (Plankostenscan) opgenomen. Deze plankostenscan (vragenlijst, productenlijst en resultaat) is opgenomen in bijlage 3 van deel B van dit Exploitatieplan opgenomen. De kosten voor tijdelijk beheer (art. 6.2.4 onder k Bro) zijn opgenomen conform gemeentelijke grondexploitatie. Deze kosten zijn geraamd op basis van de gerealiseerde en voorziene kosten voor grondeigendommen in het Exploitatiegebied. Voor een gedetailleerde uitwerking van de geraamde kosten wordt verwezen naar bijlage 2 van deel B van dit Exploitatieplan. De totale kosten op eindwaarde van de in tabel 3 en 4 opgenomen kosten bedragen € 20.823.632,48.

Aan de hand van de in tabel 2 genoemde parameters komt de contante waarde van de totale kosten uit op € 17.079.851,00.

1.5.

RAMING VAN DE OPBRENGSTEN VAN DE EXPLOITATIE

Op grond van artikel 6.2.7 Bro worden tot de opbrengsten van de exploitatie, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten derde Wro, gerekend de ramingen van de volgende opbrengsten:   

van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; van bijdrage en subsidies van derden; die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

Het Exploitatiegebied ‘Bedrijventerrein De Berk III’ omvat in totaal 128.564 m² uitgeefbaar voor bedrijventerrein/bedrijvigheid. Hiervoor is aangesloten bij de marktwaarde per vierkante meter uitgeefbare, bouwrijpe gronden ten behoeve van bedrijfsdoeleinden zoals beschreven in bijlage 4 van deel B van dit Exploitatieplan, zijnde € 137,50 per m². In onderstaande tabel 5 wordt aangegeven welke opbrengsten, incl. opbrengstenstijging, worden verkregen uit de uitgifte van gronden in het Exploitatiegebied.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 19.

Opbrengsten van de exploitatie Eenheidsprijs Hoeveelheid

Eenheid

Nominaal

Opbrengstenstijging

Totaal

€ 17.677.550

€

1.664.944

€ 19.342.494

€ 17.677.550

€

1.664.944

€ 19.342.494

6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden

€

6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

€

€ 17.677.550

€

1.664.944

6.2.7.a Uitgifte gronden Bedrijventerrein

€

137,50

TOTAAL OPBRENGSTENRAMING

128.564,00 m2

€ 19.342.494

Tabel 5: raming van de opbrengsten van de exploitatie

Voor een gedetailleerde onderbouwing van de uitgifteprijzen per categorie wordt verwezen naar bijlage 2 en 4 van deel B van dit Exploitatieplan. De totale opbrengsten op eindwaarde van de in tabel 5 opgenomen opbrengsten bedragen € 19.342.494,00 Aan de hand van de genoemde parameters in tabel 2, bedragen de totale opbrengsten op contante waarde € 15.865.000,00.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 20.

WIJZE VAN TOEREKENING VAN DE TE VERHALEN KOSTEN AAN DE UIT TE GEVEN GRONDEN

De kosten en opbrengsten van de exploitatieopzet, zoals genoemd in paragraaf 1.4 en 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, worden gefaseerd opgenomen in het tijdvak van de Exploitatieopzet, waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van rentekosten/-baten (dynamische eindwaardeberekening). Rekening houdend met deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment “teruggerekend”. Hierdoor worden de totale kosten en totale opbrengsten contant gemaakt. Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten verhaald worden tot de som van de contante opbrengsten in de exploitatieopzet, verminderd met de contante waarde van ontvangen bijdragen en subsidies: de zogenaamde macro-aftopping. De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een (deel van een) Bouwplan mogelijk is. Onder een Bouwplan wordt op grond van artikel 6.2.1 Bro verstaan:  

de bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte of één of meer



woningen; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of



ingericht waren, voor woondoeleinden mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel/dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal 1.500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte.

De totale contante kosten, de contante waarde van de ramingen in paragraaf 1.3 en paragraaf 1.4 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen voor het Exploitatieplan € 17.079.851,00. Hierop dient de contante waarde van de (gerealiseerde) bijdrage en subsidies van derden van dit Exploitatieplan in mindering te worden gebracht, zijnde € 0,00. Dit resulteert in een totaal aan contante kosten van dit Exploitatieplan ter grootte van € 17.079.851,00. De totale contante opbrengsten, de contante waarde van de raming in paragraaf 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen voor het Exploitatieplan € 15.865.000,00 De totaalsom van de contante kosten is derhalve hoger dan de totaalsom van de contante opbrengsten. Aldus kunnen niet alle contante kosten worden verhaald. Derhalve is er sprake van macro-aftopping, waardoor niet alle contante kosten verhaalbaar zijn, met als resultaat dat slechts € 15.865.000,00 van de totaal te realiseren kosten kan worden verhaald.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 21.

De bruto Exploitatiebijdrage, die bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet worden berekend, wordt op grond van artikel 6.18 Wro als volgt berekend: 1.

Ten eerste worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld (paragraaf 1.5 van deel B van

dit Exploitatieplan). Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid

vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. Daarna worden, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde

4. 5.

gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld. Vervolgens worden de gewogen eenheden in het xploitatiegebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het exploitatieplan. Ten slotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden.

In onderstaande tabel 6 is de berekening van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid weergegeven. Verhaalbaar bedrag per gewogen eenheid Programma Bedrijventerrein

Eenheidsprijs (per m²)

128.564,00 €

137,50

Gewichtsfactor

1,00

Gewogen eenheden nominaal 128.564

Totaal gewogen eenheden

128.564

Maximaal contant verhaalbare kosten

15.865.000

Maximaal te verhalen kosten per gewogen eenheid

123,40

Tabel 6: berekening verhaalbare bedrag per gewogen eenheid

Op basis van de in de omgevingsvergunningaanvraag opgenomen Bouwplannen kan de bruto Exploitatiebijdrage worden berekend. De bruto Exploitatiebijdrage wordt bepaald door het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met de uitgiftecategorieën die in de aanvraag voor de omgevingsvergunning zijn opgenomen. De bepaalde bruto Exploitatiebijdrage wordt vervolgens met de navolgende kosten verminderd (artikel 6.19 Wro): 1. 2.

De inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; De eventuele kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan.

Na aftrek van de bovenstaande waarde van de Uitgeefbare gronden en de bovenstaande kosten resteert de netto Exploitatiebijdrage. Deze netto Exploitatiebijdrage is de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigd en dient deze netto Exploitatiebijdrage, binnen de daartoe in de omgevingsvergunning gestelde termijn, aan de gemeente te voldoen. www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 22.

Ten slotte kan de netto Exploitatiebijdrage, voor de berekening van het saldo van de aanvrager van de omgevingsvergunning, worden verminderd met de aankoopwaarde voor de Openbare ruimte van de desbetreffende zelfrealisatie. De bovengenoemde netto Exploitatiebijdrage is berekend op contantewaardedatum 1 januari 2023. De netto Exploitatiebijdrage wordt vanaf de contantewaardedatum tot aan het moment van verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in tabel 2 opgenomen parameter rente contante waarde. Als gevolg van de wettelijke plicht tot herziening van het exploitatieplan, zoals in paragraaf 4.1 van deel B van dit Exploitatieplan is toegelicht, zal zowel de verschuldigde netto exploitatiebijdrage als de parameter voor rente contante waarde periodiek worden geactualiseerd. Tot slot dient te worden opgemerkt, dat uit de vastgelegde berekeningssystematiek in de Wro voor de netto Exploitatiebijdrage volgt, dat bij zelfrealisatie van de eigendommen waarop hoge kosten drukken en lage of geen opbrengsten voorzien zijn, een netto Exploitatiebijdrage door de aanvrager van de omgevingsvergunning kan worden ontvangen. Terwijl bij zelfrealisatie van de eigendommen waarop lage kosten en hoge opbrengsten rusten, een netto Exploitatiebijdrage dient te worden betaald.

Het kan voorkomen dat de in een Exploitatieplan geraamde kosten op een bepaald eigendom de geraamde opbrengsten zullen overtreffen. In dat geval heeft de aanvrager van de omgevingsvergunning recht op een te ontvangen netto Exploitatiebijdrage op basis van het Exploitatieplan. De vergunninghouder kan echter pas een beroep doen op deze vergoeding als de met het perceel verband houdende in het Exploitatieplan opgenomen prestaties zijn verricht. Die prestaties kunnen niet alleen bestaan uit de uitvoering van de in het Exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden, maar ook uit de overdracht aan de gemeente van gronden, bestemd voor Openbare ruimte. Wanneer een vergunninghouder weigert dergelijke gronden over te dragen, terwijl dit wel in het Exploitatieplan voorzien was, kan de gemeente op haar beurt weigeren de netto Exploitatiebijdrage te verstrekken.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 23.

In onderstaande tabel 7 is de voorbeeldberekening van de netto Exploitatiebijdrage per eigenaar weergegeven, indien deze exploitant een succesvol beroep op zelfrealisatie doet1. Voorbeeldberekening exploitatiebijdrage te betalen per omgevingsvergunning

Stap 1: gegevens ingediende omgevingsvergunning

A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel C Openbaar gebied perceel D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning E Zelfverrichte werkzaamheden

€

1.000.000 60% 40% 20.000 -

F Totaal contante kosten G Totaal contante opbrengsten

€ €

17.079.851 15.865.000

H Maximaal verhaalbare kosten ( = minimum van F en G)

€

15.865.000

I Totaal aantal gewogen eenheden exploitatieplan J Maximaal verhaalbare kosten per gewogen eenheid D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning

€

128.564 123,40 20.000

K Maximaal te verhalen kosten op omgevingsvergunning ( = J x D / bruto exploitatiebijdrage )

€

2.468.031

A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel L Inbrengwaarde zelf te bebouwen deel perceel ( = A x B )

€

1.000.000 60% 600.000

E Zelfverrichte werkzaamheden aanvrager omgevingsvergunning

€

M Netto exploitatiebijdrage omgevingsvergunning ( = K - L - E ) te verbinden aan verlening van de omgevingsvergunning

€

Stap 2: berekening exploitatiebijdrage per omgevingsvergunning

€

1.868.031

Tabel 7: voorbeeld netto Exploitatiebijdrage individuele eigenaar

1 In de berekening is uitgegaan van een fictieve toekomstige situatie van een grondeigenaar met een fictieve

inbrengwaarde en fictieve gewogen eenheden. De contante kosten en opbrengsten zijn op het Exploitatieplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’ gebaseerd. www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 24.

GEREALISEERDE KOSTEN EN OPBRENGSTEN

De in de Exploitatieopzet opgenomen begroting van kosten en opbrengsten is voor een groot deel gebaseerd op ramingen. In de huidige situatie zijn nog geen/reeds (een gedeelte van) onderzoeken en voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd. Op dit moment zijn nog geen opbrengsten uit gronduitgifte of anderszins in het kader van dit Exploitatieplan gerealiseerd. Een overzicht van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, bij vaststelling van het Exploitatieplan, zijn op grond van artikel 6.2.8 Bro in onderstaande tabel 8 weergegeven. Percentage gerealiseerde kosten Begroot

Gerealiseerd per 31/12/2022

Kostensoort 6.2.3.a Waarde van de gronden 6.2.3.b Waarde van de opstallen 6.2.3.c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) 6.2.4.g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer (netto) 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

5.764.300 171.500 455.999 10.546.958 58.754 1.675.266 397.464 1.157.500 47.655 150.000 398.236

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

4.517.650 167.963 143.248 -

78%

Totaal kosten

€

20.823.632

€

4.828.861

23%

Opbrengstensoort 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

€ € €

19.342.494 € € €

Totaal opbrengsten

€

19.342.494 €

98%

12%

Tabel 8: gerealiseerde kosten en opbrengsten Exploitatieplan

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

HERZIENING EN AFREKENING EXPLOITATIEPLAN

4.1.

HERZIENING VAN HET EXPLOITATIEPLAN (ARTIKEL 6.15 WRO)

Blad 25.

Een exploitatieplan wordt na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien, totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Indien tegen het exploitatieplan beroep is ingesteld, vangt deze termijn aan op de dag nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden. Bij een herziening van een exploitatieplan is artikel 6.14, eerste lid Wro, niet van toepassing en kan de mededeling, bedoeld in artikel 6.14, tweede lid Wro, achterwege blijven voor zover de herziening uitsluitend betrekking heeft op:    

een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten, of andere niet-structurele onderdelen.

Deze herziening kan ertoe leiden dat eigenaren die nog geen omgevingsvergunning hebben aangevraagd, een hogere of een lagere exploitatiebijdrage moeten betalen dan in het geval de eigenaren voor de herziening hun omgevingsvergunningaanvraag hadden ingediend. De daadwerkelijk te betalen exploitatiebijdrage bij de verlening van de omgevingsvergunning is af te leiden uit de laatst vastgestelde herziening van het exploitatieplan.

4.2.

AFREKENING VAN HET EXPLOITATIEPLAN (ARTIKEL 6.20 WRO)

Binnen drie maanden na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het Exploitatieplan vast. Bij de afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend op grond van de totale kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het Exploitatiegebied. De basiseenheden en gewichtsfactoren die zijn toegepast bij de berekening van een betaalde exploitatiebijdrage, worden ook toegepast bij de herberekening. Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil, voor zover het groter is dan vijf procent, naar evenredigheid terug met rente aan degene die ten tijde van de betaling van de bijdrage, of een gedeelte daarvan, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger. Indien ten minste negentig procent van de in het Exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek met betrekking tot de desbetreffende exploitatiebijdrage een afrekening opgesteld. Tegen een besluit omtrent de afrekening en de herberekende exploitatiebijdrage kan beroep worden ingesteld.

www.gloudemans.nl

1535.10-EP1d3/rb/mst/s

Gemeente Echt-Susteren | ‘Bedrijventerrein De Berk III’

Blad 26.

DEEL C: REGELS 1.

BEGRIPPEN

BESTEMMINGSPLAN

Het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Berk III’.

BOUWPLAN

Een aangewezen bouwplan als gedefinieerd in artikel 6.2.1 Bro.

BOUWRIJP MAKEN

In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien:  het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels;  het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein;  het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken;  het dempen van sloten en watergangen;  het treffen van grondwaterregulerende maatregelen;  het afvoeren van grondwater;  het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen;  het aanleggen van bouwwegen;  overige voorkomende werkzaamheden.

EXPLOITATIEBIJDRAGE

De door een aanvrager van de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde betaling in de kosten van de grondexploitatie op grond van artikel 6.18 Wro en artikel 6.19 Wro. De exploitatiebijdrage wordt berekend op de contantewaardedatum, zijnde 1 januari 2023. De exploitatiebijdrage wordt vanaf de contantewaardedatum tot aan het moment verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in paragraaf 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan opgenomen parameter.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=EchtSusteren&id=1e4f389f-e3ce-4804-bb8c-03335787619d