Bijlagen bij de Toelichting (bijlage bij de Nota van Wijziging d.d. 27-09-2023)





Kans op combinatiebezoek neemt af, met daarbij een toenemende kans op leegstand. Voor de consument zijn geen centrale concentratiegebieden beschikbaar waar gewinkeld kan worden. Dit is niet alleen inefficiënt, maar is ook negatief voor de sociale ontmoeting en de leefbaarheid. De winkelcentra in buurten- en wijken zullen niet langer een functie kunnen vervullen, waardoor voor veel consumenten de toegang tot winkelaanbod nabij de eigen wo-

13

Bijlage 1 Echt, Nadere onderbouwing ontwikkeling Foodmarkt i.r.t. de Dienstenrichtlijn

ning komt te vervallen. Op sommige locaties zal de fijnmazigheid van de detailhandelsstructuur komen te vervallen, waardoor sprake is van duurzame ontwrichting. De binnenstad, als hart en visitekaartje van de stad, kan niet concurreren tegen goedkope solitaire winkels op bedrijventerreinen en trafficlocaties, vanwege huurprijzen, regelgeving, parkeren, bereikbaarheid, etc. Uitholling van de binnenstad ligt voor de hand en zal resulteren in onaanvaardbare effecten op de leefbaarheid van een stad.



1.4

Belang van dagelijks en modische artikelen voor centra

Beperken van dagelijks en mode en luxe draagt effectief bij aan de vitaliteit van centrumgebieden  Uit algemeen onderzoek blijkt dat specifiek de branches ‘dagelijks’ (waaronder food- en supermarkten) en ‘mode en luxe’ van essentieel belang zijn voor de vitaliteit van een centrumgebied.  Andere indicatoren voor de vitaliteit zijn o.a. de huurprijs van winkelpanden, het aantal passanten, vloerproductiviteit, consumentenwaardering, bezoekduur en bezoekfrequentie, de mate van leegstand en het risico op leegstand.  De functie van een centrumgebied hangt het sterkst samen met de omvang van het verzorgingsgebied. In kleinere plaatsen ligt het aandeel dagelijks aanbod in de centrumgebieden veel hoger dan in grotere plaatsen (zie figuur B). In de kleinere centra ligt de nadruk dan ook op het boodschappen doen, terwijl in grotere plaatsen de nadruk ligt op recreatief winkelen.  Uit figuur 1 blijkt dat er een lineair verband bestaat als centrumgebieden op de omvang van de inwonersklasse

7



worden gerangschikt van groot naar klein: het percentage dagelijks aanbod stijgt en het percentage Mode & Luxe daalt. De kern Echt telt circa 7.600 inwoners. In vergelijkbare kernen (7.500 tot 10.000 inwoners) maakt de sector dagelijkse artikelen meer dan 40% van het winkelaanbod uit. De sector Mode en Luxe is aanzienlijk kleiner met circa 30%. In Echt-centrum is circa 23% van het aanbod dagelijks en 50% mode en luxe. Dit betekent een grotere kwetsbaarheid, aangezien er met name in de modische branches sprake is van krimp. Dit betekent dat juist voor het centrum van Echt, de inzet op compactheid en nabijheid van de supermarkt noodzakelijk is voor de vitaliteit.

Figuur 3: Verband aanbod en omvang kern

1.5

Effecten loslaten brancheringbeperkingen op basis van koopstromenonderzoek

Inleiding  In Nederland zijn weinig bruikbare voorbeelden te noemen van casussen waar op basis van koopstroomgegevens aangetoond kan worden dat branchebeperkingen of brancheverruimingen in de periferie hebben geleid tot een afname van de oriëntatie op de binnenstad/centrum.  Dit heeft te maken met het feit dat in Nederland in beginsel overal voorzichtig wordt omgegaan met de branchering in de periferie ten behoeve van de reguliere centra. Daarnaast zijn niet overal koopstromen en/of de ontwikkeling daarvan gemeten. De schaarse voorbeelden die beschikbaar zijn, en gebruikt zijn in de casus Heuts Maastricht, zullen wij hierna bespreken. Voorbeeld Almelo en Hengelo Almelo en Hengelo zijn voorbeelden van steden waar de binnensteden aantoonbaar effecten hebben ondervonden van brancheverruimingen in de periferie7. In het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland is het marktaandeel (op basis van koopstromen) van de binnenstad in 2010 vergeleken met 2015 en 2019. Hieruit blijkt voor Almelo en Hengelo het volgende:  In Almelo is met marktaandeel van het centrum tussen 2010 en 2015 afgenomen van 45% naar 42% in de nietdagelijkse sector. Anno 2019 ligt dit aandeel op 41,5% nog iets lager. Deze afname kan direct worden verklaard door de toename van het marktaandeel van de verspreide bewinkeling (overig Almelo) van 14% naar 18%.

Ook in algemene zin is de koopkrachtbinding op het centrum van Almelo afgenomen (exclusief internet).

Bron: I&O Research (2015, 2019), Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2015, 2019.

vrijdag 28 augustus 2020

14

Bijlage 1 Echt, Nadere onderbouwing ontwikkeling Foodmarkt i.r.t. de Dienstenrichtlijn







1.6

In Hengelo is het marktaandeel van het centrum tussen 2010 en 2015 afgenomen van 32% naar 26% in de nietdagelijkse sector. Anno 2019 ligt dit aandeel nog op slechts 19%. Ook deze afname kan volledig verklaard worden door een toename van marktoriëntatie op Plein Westermaat (PDV-locatie) en de verspreide bewinkeling. Ter illustratie: in Enschede is het marktaandeel van het niet-dagelijkse winkelaanbod in het centrum tussen 2010 en 2015 toegenomen van 53% naar 56%. Anno 2019 bedraagt het marktaandeel in de niet-dagelijkse sector 57%. Het marktaandeel van de belangrijkste PDV-locatie (Schuttersveld) is juist fors afgenomen. Enschede voert al jaren relatief restrictief beleid ten aanzien van de branchering in de periferie. Op basis van trends en ontwikkelingen ten aanzien van een afnemende vraag aan winkelruimte, kan de leegstand in deze steden niet eenvoudig meer worden ingevuld, wat onaanvaardbare leegstandseffecten veroorzaakt en op termijn negatieve effecten veroorzaakt op de leefbaarheid en verzorgingsstructuur.

Effectiviteit op basis van voorbeelden uit het buitenland

België  België voert in tegenstelling tot Nederland veel minder streng detailhandelsbeleid ten aanzien van vestiging buiten de centra en branchebeperkingen. Goede voorbeelden zijn de ‘baanwinkels’ en shoppingcenters net buiten de binnensteden (vaak aan ringwegen).  Het soepele detailhandelsbeleid van Belgische overheden heeft ertoe geleid dat de leegstand in de binnensteden/centra (veel) hoger is dan in Nederland en bovendien al jaren sterk toeneemt.  Op basis van Locatus (2017), blijkt deze leegstand ook vooral hardnekkig te zijn in de hoofdwinkelgebieden en

vrijdag 28 augustus 2020

de kernverzorgende centra met 17% en 15%. Dit betekent dat ongeveer 1 op de 6 winkelpanden in deze centra leegstaat. De leegstand in Belgische hoofdcentra ligt daardoor veel hoger dan het landelijk Nederlandse gemiddelde (7% à 8% in Nederland). In de grootschalige concentraties en solitaire winkelpanden in België is de leegstand ‘slechts’ rond de 6% à 7%. Inmiddels is in België de urgentie van branchebeperking doorgedrongen, aangezien de effecten van de leegstand onaanvaardbaar zijn voor de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van de centra. Navolgend zijn enkele passages ter onderbouwing van het bovenstaande uiteengezet:  “Uit de ruimtelijke spreiding van de winkels blijkt dat het Vlaams Gewest gekenmerkt wordt door een sterke verspreide bewinkeling. Slechts 28 % van de totale winkeloppervlakte is gesitueerd in het centrale winkelgebied. 44 % is verspreide bewinkeling. [...] Zo nam het aanbod in de periferie toe met 1,5 miljoen vierkante meter, in tegenstelling tot een afname van maar liefst 114.000 vierkante meter in de kernen. Daarbij komt nog dat het effectieve gebruik van de panden daalde met 6,8 procent en dat de winkelleegstand steeg van 4,9 tot 7,2 procent.” (Unizo 2014).  "De toenemende leegstand in onze centra is vooral het gevolg van steeds meer shoppingcenters en baanwinkels buiten de kern en te weinig investeringen in de aantrekkelijkheid van de kern zelf.

Als dit zo blijft voortduren, dan tekenen we voor de ondergang van onze gezellige winkelkernen in het hart van een stad of gemeente. Voorbeelden van dergelijke steden zijn er jammer genoeg meer en meer.” (Unizo 2015).  “In theorie is het een prioriteit voor alle overheden in ons land. In de praktijk blijven de 'baanwinkels' en shoppingcentra buiten de steden terrein winnen.” (Knack 2017).

Frankrijk Net als in België wordt een vergelijkbare urgentie uitgesproken over de situatie in Frankrijk:  “Afgelopen januari luidde de Franse detailhandelsfederatie Procos, die 260 bekende Franse winkelmerken verenigt, de noodklok: opnieuw was de leegstand verder opgelopen. Stond in 2001 nog 6,3 procent van de winkels in de Franse binnensteden leeg, in 2014 was dat 8,5 procent. Dat komt niet zozeer door failliete ketens, zoals in Nederland, maar door kleine middenstanders die uit de markt geprijsd worden door internethandel en de steeds grotere centre commerciaux aan de rand van de stad.” (NRC 2016).  “Zo zit Frankrijk met de hypermarchés in zijn maag, die vanuit het stadscentrum naar de rand van de stad zijn verhuisd en die de binnensteden hebben leeggetrokken.” (Retailtrends 2018). Conclusie  Het bovenstaande toont op basis van ‘specifieke gegevens’ aan dat het loslaten van brancheringsbelemmeringen weldegelijk zal leiden tot onaanvaardbare leegstandseffecten in binnensteden/centra. Uit leegstandcijfers in onder andere België en Frankrijk blijkt dit.

15

Bijlage 2 Specifieke analyses

Bijlage 2 Echt, Nadere onderbouwing ontwikkeling Foodmarkt i.r.t. de Dienstenrichtlijn

2

Specifieke analyses

2.1

Inleiding



In deze bijlage zijn in aanvulling op de hoofdtekst enkele specifieke analyses uitgevoerd in het kader van de noodzakelijkheid en evenredigheid. Deze analyses hebben betrekking op de situatie in de gemeente Echt-Susteren.

2.2



2.3

Specifieke analyses Echt-centrum

Koopstromenonderzoek  Het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2019 maakt onderscheid naar de centrumgebieden met 10.000 tot 20.000 m² wvo. Dit is de categorie waartoe centrum Echt behoort met circa 11.600 m² wvo detailhandel.  Hierbij valt op dat mode-aankopen in sterke mate gecombineerd worden met een supermarktbezoek. Volgens het Koopstromenonderzoek ligt dat op 44% (zie figuur 2). Het centrum van Echt is vergelijkbaar met de centra van Oost-Nederland. Dit zijn eveneens centra in een krimpregio, met toevloeiing vanuit Duitsland. (Evenredigheid, algemene onderzoeken toepasbaar op specifieke lokale situatie).  Een vergelijkbare conclusie geldt op basis van het Koopstromenonderzoek Limburg 2019.

vrijdag 28 augustus 2020

Figuur 4: Ontwikkeling aanbod en leegstand Echt-centrum

Locatus: aanbod en leegstand  In Echt-centrum neemt met name het niet-dagelijkse aanbod af, terwijl de leegstand toeneemt. Per saldo is sprake van een afname van het voorzieningenaanbod. Dit heeft directe negatieve gevolgen voor de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het centrum.  Echt-centrum heeft momenteel geen centrumsupermarkt. De bestaande Jumbo-supermarkt vervult een beperkte trekkersfunctie voor het centrum. Deze situatie is waarschijnlijk mede de oorzaak voor de bovenstaande ontwikkeling van het aanbod en de leegstand.

Het verplaatsen van een supermarkt tegen het centrumgebied aan, kan grote gevolgen hebben voor de verzorgingsfunctie van zo’n winkelgebied. Haar boodschappenfunctie zal dan belangrijker worden vanwege het grote aantal weekbezoekers van zo’n supermarkt en daaraan gekoppeld het combinatiebezoek. Een goede ruimtelijke verbinding (looproutes, zichtrelatie is van essentieel belang.

Effect loslaten beperking locatie De Valk

In dit onderdeel wordt mede op basis van het Ladderonderzoek 2020 berekend wat het effect is in het scenario geen beperking voor een foodmarkt wordt opgelegd.

Conclusie  De functie van een middelgroot centrumgebied zoals Echt, wordt steeds afhankelijker van de omvang van het dagelijks c.q. supermarktaanbod. Supermarkten trekken veel klanten en hebben bijvoorbeeld steeds langere openingstijden. Ze worden gemiddeld twee à drie keer per week bezocht (bron: Deloitte Consumentenonderzoek supermarkten 2019);  Van belang is dat andere winkels van die trekkracht kunnen blijven profiteren (combinatiebezoek).

17

2 Specifieke analyses Echt, Nadere onderbouwing ontwikkeling Foodmarkt i.r.t. de Dienstenrichtlijn

Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Tegelen Industriestraat 94 5931 PK Tegelen

www.bro.nl | info@bro.nl

vrijdag 28 augustus 2020

T +31 (0)77 373 06 01

18

Bijlage 3 Nota inspraak en vooroverleg

88

Bestemmingsplan "Centrum Echt" (vastgesteld)

Nota inspraak en vooroverleg bestemmingsplan “Centrum Echt” (NL.IMRO.1711.BP20200120)

INHOUD

1. Inleiding A. procedure B. ingekomen reacties

2 2 2

2. Samenvatting inspraakreacties en standpuntinname

3

3. Samenvatting vooroverlegreacties en standpuntinname

32

1

HOOFDSTUK 1. INLEIDING

Vooraf Het bestemmingsplan “Centrum Echt” is gericht op een kwaliteitsverbetering voor het centrum van Echt, zoals aangeven in het stedenbouwkundig plan. Met het vaststellen van dit bestemmingsplan worden de randvoorwaarden voor de benodigde kwaliteitsimpuls gecreëerd: een compact, goed ontsloten, centrum voor Echt met voldoende parkeergelegenheid. Daarin is voor het De Valk terrein een hoogwaardige invulling met een foodmarkt opgenomen, die voor meer vitaliteit in het kernwinkelgebied moet zorgen door het aantrekken van extra bezoekers. A. Procedure Op 20 november 2019 is in het cultuurhuis Edith Stein een algemene informatiebijeenkomst gehouden over de ontwikkelingen in het Echter Centrum, waarbij de gelegenheid is geboden om vragen te stellen. Het voorontwerpbestemmingsplan “Centrum Echt” heeft met ingang van 20 december 2019 voor vier weken ter inzage gelegen op het stadhuis aan de Nieuwe Markt 55 te Echt. Het voorontwerpbestemmingsplan is tevens beschikbaar gesteld via de gemeentelijke website (www.echt-susteren.nl). Binnen die termijn is een ieder de mogelijkheid geboden om inspraakreacties in te dienen bij het college van Burgemeester en Wethouders van Echt-Susteren. Het voorontwerpbestemmingsplan is tevens conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betrokken instanties en buurgemeenten.

Met de gemeenten en provincie zijn tevens gesprekken gevoerd. B. Ingekomen inspraak- en vooroverlegreacties Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan zijn 18 inspraakreacties en 7 vooroverlegreacties binnengekomen. In hoofdstuk 2 en 3 wordt de samenvatting van de geanonimiseerde reacties weergegeven en wordt de reactie voorzien van een gemeentelijk standpunt. De samenvattingen van de reacties hebben tot doel de leesbaarheid van deze nota te vergroten. Indien een onderdeel van een inspraakreactie niet letterlijk is verwoord in de samenvatting, dan betekent dit niet dat dit onderdeel niet is meegewogen of buiten beschouwing is gelaten in de beoordeling. De reacties van natuurlijke rechtspersonen zijn in dit rapport geanonimiseerd.

2

HOOFDSTUK 2. SAMENVATTING INSPRAAKREACTIES EN GEMEENTELIJK STANDPUNT

Inspraakreactie 1 Samenvatting inspraakreactie Reclamant maakt als eigenaar van meerdere panden, bezwaar tegen de uitsterfconstructie in het Zuidelijk deel van de Bovenste straat (bestemming Gemengd Aanloopgebied). Hij kan begrip opbrengen voor het terugbrengen van het aantal m2 gezien het overaanbod aan winkels in Nederland. Echter de gemeente gaat het aantal m2 detailhandel (met een veel te rooskleurig gepresenteerd plan) juist vergroten in het westelijk deel van het plangebied. De nieuwe detailhandelsbestemming komt er door de bestaande winkels in het zuidelijk deel weg te saneren middels de uitsterfconstructie. Dat is willekeur. Daarom verzoekt hij de uitsterfconstructie uit het bestemmingsplan te verwijderen en de bestemming te handhaven ongeacht de termijn van leegstand. Voorts heeft hij grote moeite met de afsluiting van het zuidelijk gedeelte van de Bovenste straat (vanaf de Gelrestraat). Dit deel moet eerst worden opengesteld en er moet parkeergelegenheid worden gecreeerd alvorens het plan De Valk wordt ontwikkeld. Anders is dit deel van de Bovenste straat nog meer een achtergesteld gebied. Standpunt gemeente Het voornemen is het centrum van Echt krachtiger, maar ook compacter, te maken. Dit zal gebeuren door aan de westkant van het centrum een trekker te vestigen, waarvan een deel van de klanten ook het centrumgebied van Echt bezoekt.

Het aanloopgebied van het centrum, waar de ontwinkeling sterk heeft ingezet en waar veel leegstand is – zoals het zuidelijk deel van de Bovenste straat -, zal daarbij getransformeerd worden naar een gemengd gebied met een overwegend woonkarakter, echter zonder detailhandel. Om het transformatieproces vorm te geven zijn in het bestemmingsplan directe Woonbestemmingen en Uit te werken woonbestemmingen, waarbij het college de bestemming in Wonen kan wijzigen, opgenomen. In dit kader moet ook de uitsterfconstructie voor detailhandel worden gezien. Deze regeling wordt dan ook niet uit het bestemmingsplan gehaald. In het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen dat de bestemming Detailhandel nog maximaal twee jaar geldt, nadat een pand een andere functie krijgt of is komen leeg te staan. Wat betreft het openstellen van het zuidelijk deel van de Bovenste straat zij opgemerkt dat nog verder onderzoek loopt naar de wenselijkheid en naar de inrichting. In dat kader zal overleg met de eigenaren en aanwonenden worden gehouden. Afsluiting betreft een verkeersmaatregel, die los staat van het bestemmingplan. Conclusie Deze reactie geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

3

2. Bond Heemschut, Postbus 203, 6040 AE Roermond Samenvatting inspraakreactie Inspreker geeft aan voor herbestemming van het rijksmonument De Valk te zijn, echter kan zich niet verenigen met het voorontwerpbestemmingsplan Centrum Echt. bestemmingsplan In het vigerende bestemmingsplan De Loop zijn de rijksmonumenten (nrs. 525526 en 525527) als cultuurhistorische waarden aangeduid ter bescherming van de beeldbepalende en cultuurhistorische waarden van de monumentale bebouwing. In het voorontwerpbestemmingsplan is het grootste gedeelte van het rijksmonument wegbestemd (grote hal) en is een doorgang voorzien, waardoor het monument in gedeelten wordt opgeknipt. De huidige rechten worden beperkt zonder een motivering daarvoor te geven. (waarom verdwijnt de waarde cultuurhistorie, geen cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd). De regels uit het parapluplan cultuurhistorie zijn van toepassing op alle vigerende plannen, echter niet op het nieuwe bestemmingsplan. Cultuurhistorische waarden Het complex De Valk, dat in fasen is ontstaan, was de grootste dakpannenfabriek van Europa en speelde een belangrijke rol in de geschiedenis van Echt. De te slopen gebouwen vertegenwoordigen een belangrijke cultuurhistorische waarde. Na de voorgenomen sloop resteert slechts een deel uit de eerste bouwfase. Er resteert nog slechts een faḉade, waarvan het beeld ook wordt aangetast.

Het dakenlandschap van De Valk is goed zichtbaar vanaf afstand. Het wegbestemmen van deze hal in het voorontwerpbestemmingsplan doet ernstig afbreuk aan het imponerende karakter. Een groot gedeelte van de hal is al zonder vergunning gesloopt. Het plan voldoet ook niet aan de Welstandnota Echt-Susteren 2019. Grote hal De Bond Heemschut gaat niet akkoord met het wegbestemmen/slopen van de bestaande hal. Door het achterstallig onderhoud, leegstand en de gedeeltelijke illegale sloop wordt de herbestemming van de grote hal bemoeilijkt. Wel is cascoherstel met behoud van monumentale waarden mogelijk. Dit is alleen mogelijk als de rijksmonumenten in hun huidige vorm blijven gehandhaafd in het bestemmingsplan. De restauratiekwaliteit is daarbij belangrijk om de ouderdom te blijven ervaren: herstel op basis van technische noodzaak met oog voor de materialen, constructie en detaillering. Er is geen onderzoek gedaan naar de combinatie van herstel en vernieuwing, hoe nieuwe ontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd binnen de karakteristiek van het complex. De conclusie om onderdelen te slopen is niet onderbouwd. De fabriek is een historisch gegroeid geheel, hetgeen gerespecteerd moet worden. De jongere bouwfasen zijn niet minder waardevol.

De overdekte doorgang De doorgang van gebouw 1 naar gebouw 5 komt niet terug in het voorontwerpbestemmingsplan, hiermee wordt de cultuurhistorische waarde op onaanvaardbare wijze verstoord. De werking van de fabriek kan niet meer worden uitgelegd. Nieuwe doorgang De nieuwe doorgang is breder dan de huidige doorgang. Dit gaat ten koste van een deel van de voorgevel aan de Aasterbergerweg en deelt het bouwblok/gebouw in tweeën. Gesloopte deel Een gedeelte van het gebouw aan de westzijde is recentelijk zonder vergunning gesloopt. Verzoek is dit onderdeel op te nemen in de verbeelding met de juiste hoogte, zodat dit weer in de oorspronkelijke staat kan worden teruggebracht.

4

Inpassing supermarkt De inpassing is stedenbouwkundig een verkeerd uitgangspunt, aangezien het een aantasting van het zicht op het monumentale gebouw betreft. Ladder voor duurzame verstedelijking Transformatie van een leegstaand gebouw past geheel in de gedachte achter de ladder. Het realiseren van een foodmarkt heeft een toegevoegde waarde, gezien de benutting van de reeds aanwezige ruimten. Het verwijderen van een deel van de aanwezige hallen is niet in overeenstemming met de ladder. Oprichten reclamemast De zichtbaarheid van De Valk met het dakenlandschap en (voormalige schoorsteen) aan de St. Janskamp als het meest in het oog springend, was belangrijk voor de belevingswaarde. Het oprichten van een reclamemast met verwijzing naar de schoorsteen, is niet passend in de omgeving. Standpunt gemeente bestemmingsplan De cultuurhistorische waarden, die in het bestemmingsplan De Loop zijn aangeduid ter bescherming van de monumentale bebouwing, worden n.a.v. deze inspraakreactie overgenomen in het nieuwe bestemmingplan Centrum Echt. Cultuurhistorische waarden In zijn algemeenheid is het zo dat behoud van een monument samengaat met een nieuwe economische drager. Als een monument functioneel gemaakt kan worden blijft het (deels) in stand.

In het geval van De Valk heeft zich een investeerder aangediend die er een hoogwaardige invulling gaat realiseren: een foodmarkt en aanverwante winkels, horeca en ambachtelijke bedrijvigheid in de foodsector met bijbehorende parkeergelegenheid. Onderzoek heeft uitgewezen dat de functie foodmarkt (als beproefd concept) niet in de monumentale hallen past. De foodmarkt wordt daarom in een nieuwbouw gerealiseerd, waarbij de stedenbouwkundige structuur van de voormalige productiehallen van de pannenfabriek wordt gevolgd. Een groot deel van het monument wordt gerestaureerd (zie beneden). Met dit bouwplan wordt recht gedaan aan de cultuurhistorische waarden van De Valk, waarbij waardevolle elementen in stand worden gehouden. Er komt een nieuwe invulling met respect voor de historisch bepaalde context. In die zin past het plan wel binnen de Welstandsnota Echt-Susteren 2019. Restauratie Loods 14, haaks op de Aasterbergerweg, en de galerij parallel aan de Aasterbergerweg worden volgens de restauratierichtlijnen gerestaureerd. Het kopgebouw, dat veel schade heeft opgelopen tijdens sloopwerkzaamheden, wordt volledig hersteld door gedeeltelijke restauratie en reconstructie. Grote hal Naar het behoud van de grote hal zijn meerdere onderzoeken verricht. Hieruit blijkt dat deze hal geen duidelijke historische en bouwkundige structuur heeft.

Het is geen zelfstandig gebouw, maar een samenstel van wanden, constructieve elementen en spanten, die niet met elkaar verbonden zijn. Aan de achterzijde is deze hal door de onsamenhangende structuur technisch niet te restaureren. De vrijgekomen achtergevel is feitelijk een voormalige binnengevel, die niet de kwaliteit bezit om het nieuwe aanzicht van het complex te vormen. Er hebben in het verleden al veel interventies plaatsgevonden. Daarbij is het transformeren tot een bruikbaar gebouw niet haalbaar. Bij het verder inhoud geven aan een nieuwe impuls voor de voormalige dakpannenfabriek is gebleken dat er mogelijkheden zijn voor het realiseren van een overdekte markthal. Door gebruik te maken van bestaande Polonceauspanten van de grote hal en deze te plaatsen op stalen kolommen kan een grote vrije markthal gerealiseerd worden ter plaatse van de voormalige grote hal (omsloten door de monumenten en de nieuwe foodmarkt). Oude relicten uit het productieproces, zoals motoren en een deel van de droogbanen kunnen in de markthal museaal geïntegreerd worden. Het doel daarvan is het verhaal van het productieproces te kunnen blijven uitleggen of te kunnen blijven beleven.

5

Een van de meest karakteristieke onderdelen is het spoorlijntje voor de kleiwagens. De historische structuur en ondergrond wordt zichtbaar gemaakt door een transparant bouwvolume in de vorm van een glazen serre. Deze transparante uitbouw vergroot de gebruiksmogelijkheden van de galerij en maakt de voormalige achterkant tot een transparante, aantrekkelijke voorzijde. Deze nadere uitwerking biedt mogelijkheden om meer recht te doen aan de bouwhistorie van de locatie. Het wezen van de grote hal gaat hiermee niet verloren. Nieuwe doorgang De onderdoorgang wordt gewijzigd in een bredere doorgang, die als fysieke en visuele verbinding van De Valk met het kernwinkelgebied fungeert. Deze wordt bouwhistorisch en architectonisch tot uitdrukking gebracht door de nieuwe kopgevel transparant in te vullen. Een eigentijdse interventie maakt daarmee de nieuwe bouwhistorische laag zichtbaar. Ladder van duurzame verstedelijking Zie voor het hergebruik van de fabriekshallen het bovenstaande onder restauratie en grote hal. Belangrijk is ook dat met deze invulling voor De Valk een stimulans gegeven wordt aan het Echter centrum. Reclamemast De reclamemast wordt geschrapt op de verbeelding. Wel wordt een afwijkingsbevoegdheid voor het college opgenomen om in het gebied De Valk het oprichten van een reclamemast mogelijk te maken. Dit met respect voor de cultuurhistorische waarden ter plaatse.

De omgevingscommissie zal daarover een oordeel moeten vellen.

Conclusie De cultuurhistorische waarden, die in het bestemmingsplan De Loop zijn aangeduid ter bescherming van de beeldbepalende en cultuurhistorische waarden van de monumentale bebouwing, worden n.a.v. deze inspraakreactie overgenomen in het nieuwe bestemmingplan Centrum Echt. De reclamemast wordt van de verbeelding verwijderd; in plaats daarvan wordt een afwijkingsbevoegdheid voor het oprichten van een reclamemast opgenomen in de regels. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan wordt verder uitgewerkt hoe de cultuurhistorische waarden van De Valk wordt bewaard.

6

3. AJ Real Estate, Rijksweg 16, 5268KJ Helvoirt Samenvatting inspraakreactie Reclamant is investeerder in supermarkten. Er wordt bezorgdheid uitgesproken over de grootschalige nieuwe retailontwikkeling in de nabijheid van haar huurders (supermarkten). Het plan is te ambitieus en druist in tegen het landelijk en provinciaal beleid om het aantal m2 te beperken, zeker gezien de verdergaande krimp. Hij doorzetten van het plan gaat een slagveld aanrichten onder de huidige bewinkeling. Supers binnen een straal van 12 km zullen er last van hebben. Winkels in de buurt van minder mobiele bewoners zullen verdwijnen en verdere leegstand/verloedering met zich meebrengen. Het is daarentegen verstandig om de bestaande supermarkten iets uitbreidingsruimte te geven om die in kwalitatieve zin te verbeteren (breedte gangpaden, parkeren). Standpunt gemeente De kwantitatieve uitbreiding is te motiveren vanuit kwalitatieve argumenten. Puur kwantitatief gezien is er geen ruimte voor uitbreiding, doch met het vestigen van een foodmarkt zal een kwalitatieve impuls aan het centrum worden gegeven. Door de nieuwe ontwikkeling worden meer bezoekers naar het Echter centrum getrokken, waardoor het centrum wordt versterkt. Bovendien wordt er een leegstaand monument mee ingevuld. Het plan past in het beleid van de hogere overheid voor wat betreft dynamisch voorraadbeheer.

Er wordt meer detailhandel gesaneerd dan toegevoegd. Dit is in de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan inzichtelijk gemaakt. Wat betreft de distributieve ruimte sluit de gemeente niet uit dat er aanbod zal verdwijnen bij de bestaande supermarkt en bij de dagelijkse speciaalzaken, zowel in Echt-Susteren alsook in de regio. Effecten zullen er mogelijk zijn, doch die moeten niet op zichzelf bekeken worden, maar moeten worden afgewogen op de aanvaardbaarheid vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening (consumentverzorging, detailhandelsstructuur, leegstand, leefklimaat). De fijnmazige supermarktstructuur zal daarbij niet duurzaam ontwrichten, inwoners blijven de beschikking hebben over voldoende supermarkten in de directe woonomgeving, de keuzemogelijkheden blijven op peil. BRO heeft nader onderzoek gedaan naar de effecten op de supermarkten in de regio en het rapport daarop aangevuld. Het aangepast rapport in opgenomen als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan en de toelichting is daarop aangepast. Indien er concrete verzoeken van bestaande supermarkten inkomen om vanuit kwaliteitsoogpunt uit te breiden, zullen die niet bij voorbaat afgewezen worden. Conclusie Deze reactie geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. Wel is het BRO-rapport aangevuld en de nadere motivering is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan.

7

Inspraakreactie 4 5. Josta 1 BV, Loperweg 14, 6101 AE Echt De inspraakreacties nummer 4 en nummer 5 zijn inhoudelijk hetzelfde. Deze worden dan ook gezamenlijk behandeld. Samenvatting inspraakreacties Reclamant is eigenaar van een pand aan de Bovenste straat. Het perceel heeft de bestemming Aanloopgebied met een wijzigingsbevoegdheid naar wonen. Volgens reclamant dient de bestemming detailhandel te worden gehandhaafd en niet na 3 jaar te vervallen. Verder is het maximum aantal woningen en de overige voorwaarden in de wijzigingsbevoegdheid onvoldoende om er rendement uit te halen. Bezwaarde is van mening dat de Bovenste straat vanaf de Gelrestraat opengesteld moet worden voor verkeer en er moeten voldoende parkeergelegenheid worden gerealiseerd. Momenteel ontwikkelt het centrum zich met horeca en food-gerelateerde zaken. Door de concurrentie van het project De Valk zal er meer leegstand ontstaan. De eigenaren van die panden moet schadeloos worden gesteld. Dienstverlening en kantoren moeten ook op de verdieping mogelijk worden binnen Gemengd Aanloopgebied, zoals bij De Valk. De aanrijroutes naar het Ursulinenplein zijn lastig voor bezoekers. De loopafstand naar het parkeerterrein bij De Valk ligt te ver weg van het winkelcentrum. De hoofdontsluitingsweg Diepstraat dient, na ontsluiting met De Valk, door te lopen als hoofdontsluiting.

Standpunt gemeente De planologisch meest gewenste invulling van het zuidelijk deel van de Bovenste straat is een invulling met meerdere functies, echter zonder detailhandel. De straat zal daarbij een overwegend woonkarakter moeten krijgen. Mogelijkheden daartoe zijn in het bestemmingsplan opgenomen door het opnemen van (in)directe woonbestemmingen. In het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen dat de bestemming Detailhandel nog maximaal twee jaar geldt, nadat een pand een andere functie krijgt of is komen leeg te staan (na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan). De voor o.a. dit perceel in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid wordt in het ontwerpbestemmingsplan niet overgenomen, gezien het versnipperd eigendom van de percelen. Het realiseren van twee woningen per perceel/pand is als recht togestaan. In voorkomende gevallen wordt voor projecten, waarbinnen meerdere woningen gerealiseerd worden, zelfstandig beoordeeld; stedenbouwkundige aspecten en de categorie woning versus woningbehoefte zal daarbij meegewogen worden. Het doel van het bestemmingsplan is om van het centrum van Echt een vitaal centrum te maken door het vestigen van een trekker op het De Valkterrein, waarvan een deel van de bezoekers het centrum bezoekt.

Het zuidelijk deel van de Bovenste straat wijzigt in een straat met een overwegend woonkarakter, waar ook andere functies (geen detailhandel) zijn toegestaan. Indien ook de verdiepingen worden ingezet voor andere functies wordt het doel niet gehaald. In dit deel moet uitvoering worden gegeven aan de transitieopgave voor wonen. Naar het openstellen van het zuidelijk deel van de Bovenste straat en de inrichting daarvan wordt nog nader onderzoek gedaan. In dat kader zal overleg met de eigenaren en aanwonenden worden gehouden. Het gaat dan om een verkeersmaatregel die los staat van het bestemmingplan. Het Ursulinenplein wordt met de uitvoering van dit bestemmingsplan beter bereikbaar via een toegangsweg vanaf de Zuiderpoort. Ook wordt de Diepstraat doorgetrokken tot op de St. Janskamp. Conclusie Deze inspraakreactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Wel wordt de wijzigingsbevoegdheid, die voor o.a. dit perceel was opgenomen, verwijderd.

8

6. VDVS Advocatuur, Postbus 23434, 3001 KK Rotterdam, namens Via Vastgoed Samenvatting inspraakreactie Inspreker is eigenaresse van de gronden en opstallen aan Zuiderpoort 31; de gebouwen worden verhuurd aan Jumbo supermarkt en aan Scapino. De bijbehorende gronden dienen voor bevoorrading en parkeren. In het voorontwerpbestemmingsplan zijn de te bebouwen gronden bestemd voor Gemengd aanloopgebied met de aanduiding supermarkt (deels), de aanduiding detailhandel (deels), de aanduiding magazijn (deels). Verder geldt de bestemming Verkeer en de bestemming Maatschappelijk voor de onbebouwde gronden. Over het gehele eigendom is een wijzigingsbevoegdheid naar wonen opgenomen. Zuiderpoort Reclamant verzet zich tegen de (branche)beperkingen, zoals opgenomen middels de aanduidingen. Ze vormen een beperking t.o.v. het bestemmingsplan Stedelijk gebied, waar voor het gehele terrein de bestemming Detailhandel is opgenomen. Ook beperkt het vigerende plan niet de mogelijkheid van detailhandel op de begane grond. Reclamant heeft bezwaar tegen het onderscheid dat met de aanduidingen is gemaakt. Vóór de terinzagelegging van het bestemmingsplan is een omgevingsvergunning verleend waarmee de supermarkt is uitgebreid en het magazijn is vergund. Nu kan in totaal 2936 m2 voor de supermarkt worden gebruikt. Deze vergunning is niet vertaald in het voorontwerpplan.

Daarnaast dient de aan Via Vastgoed toebehorende parkeerplaats voor bevoorrading en parkeren van klanten, en niet voor openbaar parkeren. De bestemming van die gronden moet volledig Detailhandel worden volgens reclamant. T.a.v. uitsluiting van detailhandel op de verdieping wordt verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 18-6-2014. In dat beroep is het gebruik voor kantoorfuncties en kantine samenhangend met detailhandel op de begane grond gegrond verklaard. De Afdeling heeft toen bij gebrek aan een positieve bestemming, het gebruik onder het overgangsrecht gebracht. Via Vastgoed is niet voornemens het gebruik te beëindigen binnen de planperiode. Dit gebruik dient te worden gerespecteerd. Het is Via Vastgoed niet duidelijk waarom een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, die de m ogelijkheid biedt 55 woningen te bouwen. Daar is niet om gevraagd en bovendien heeft Via Vastgoed recentelijk een vergunning gevraagd en verkregen voor de uitbreiding van de supermarkt. Locatie De Valk Het bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van een supermarkt met dagwinkels op het voormalige De Valk terrein, totaal 2850 m2 (2500m2 super en 350 m2 detailhandel). In het bestemmingsplan wordt aangeven dat er geen ruimte is voor het toevoegen van een supermarkt, doch er zal regionale aantrekkingskracht uitgaan van de supermarkt.

Er wordt niet ingegaan op de gevolgen van deze ontwikkeling van 2500 m2 supermarkt voor de aanwezig full service supermarkten, met risico op leegstand. Dit moet beter onderzocht worden. Tenslotte wordt opgemerkt dat het begrip foodmarkt zich niet onderscheid van een andere supermarkt. In de huidige supermarkten worden dezelfde producten aangeboden en kunnen de producten worden geproefd. De gevolgen van deze supermarkt moeten worden onderzocht v.w.b. distributief draagvlak en risico op leegstand. Standpunt gemeente Locatie Zuiderpoort Aangezien in dit bestemmingsplan v.w.b. detailhandel de feitelijk aanwezige functies zijn vastgelegd, zal de bestemming Gemengd-aanloopgebied met aanduidingen voor detailhandel, supermarkt en magazijn gehandhaafd worden voor de betreffende percelen. Datzelfde geldt voor het parkeerterrein, dat nu voor openbaar gebruik is ingericht en waarover afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst. Op de verdieping van het gebouw zullen de ondersteunende functies voor detailhandel, zoals kantine en kantoor worden toegelaten. Hierop wordt het bestemmingplan aangepast.

9

De voor de betreffende gronden opgenomen wijzigingsbevoegdheid naar Wonen wordt in het ontwerpbestemmingsplan niet meer opgenomen, aangezien het plan economisch niet uitvoerbaar is en omdat er plannen zijn op de betreffende locatie een verplaatser uit de gemeente te vestigen. Locatie De Valk De kwantitatieve uitbreiding is te motiveren vanuit kwalitatieve argumenten. Puur kwantitatief gezien is er geen ruimte voor uitbreiding, doch met het vestigen van een foodmarkt zal een kwalitatieve impuls aan het centrum worden gegeven. Door de nieuwe ontwikkeling worden meer bezoekers naar het Echter centrum getrokken, waardoor het centrum wordt versterkt. Bovendien wordt er een leegstaand monument mee ingevuld. Wat betreft de distributieve ruimte sluit de gemeente niet uit dat er aanbod zal verdwijnen bij de bestaande supermarkt en bij de dagelijkse speciaalzaken, zowel in Echt-Susteren alsook in de regio. Effecten zullen er zijn, doch die moeten niet op zichzelf bekeken worden, maar moeten worden afgewogen op de aanvaardbaarheid vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening (consumentverzorging, detailhandelsstructuur, leegstand, leefklimaat). De fijnmazige supermarktstructuur zal daarbij niet duurzaam ontwrichten, inwoners blijven de beschikking hebben over voldoende supermarkten in de directe woonomgeving, de keuzemogelijkheden blijven op peil.

BRO heeft nader onderzoek gedaan naar de effecten op de supermarkten in de regio en het rapport daarop aangevuld. Het aangepast rapport in opgenomen als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan en de toelichting is daarop aangepast. De Jumbo foodmarkt onderscheidt zich ten opzichte van de aanwezige supermarkten door het voeren van een groter versassortiment, productbeleving toe te voegen, kookdemonstraties te geven, maaltijden te bereiden, die ter plaatse of thuis genuttigd kunnen worden. Grootschalige foodmarkten trekken daarbij een andere doelgroep dan reguliere supermarkten. Conclusie Op de verdieping van het gebouw zullen de ondersteunende functies voor detailhandel, zoals kantine en kantoor worden toegelaten. Hierop wordt het bestemmingplan aangepast. De voor de gronden opgenomen wijzigingsbevoegdheid naar Wonen wordt in het ontwerpplan niet meer opgenomen. Het BRO-rapport (maakt deel uit van de bijlagen van het bestemmgsplan) wordt aangevuld met een nadere motivering, o.a van de effecten van de vestiging van de foodmarkt op de supermarkten in de regio.

10

7. Dirkzwager N.V., namens Albert Heijn B.V., Ahold Europe Real Estate and Constructions B.V., Nettorama Verbruikersmarkten B.V. en Jan Linders B.V. Samenvatting inspraakreactie Planregeling nieuwe foodmarkt: Reclamanten verzetten zich tegen de komst van de foodmarkt, die negatieve invloed op de aanbodstructuur binnen Echt heeft. Er wordt in de reactie meermaals verwezen naar de memo van Bureau Stedelijke Planning (BSP) als reactie op haalbaarheids- en effectenstudie van BRO. Volgens de regeling moet er een foodmarkt komen ter plaatse van De Valk volgens de planologische regeling. Waarom moet er dan een actualisering van de planologische regeling van het gehele centrum worden doorgevoerd? Effecten op het centrum van Echt: Reclamanten zijn van mening dat de ontwikkeling van de foodmarkt niet leidt tot een versterking van het centrum en niet bijdraagt aan het behoud van de regionale functie van Echt: - er vindt geen kruisbestuiving plaats met ondernemingen in het centrum. Voorwaarde voor een combinatiebezoek is een maximale afstand van 80 meter tussen de entrees van partijen en de zichtbaarheid van ingang tot ingang.

Daar is hier geen sprake van, waardoor zowel horeca als detailhandel in het centrum nog meer onder druk komen te staan; - concurrerend tweede centrumgebied: door de foodmarkt ontstaat een tweede centrumgebied met alle negatieve gevolgen voor het bestaande centrum: 3.850 m2 wvo, waarvan 2.850 dagelijks detailhandel en 2 x 500 m2 horeca. Het centrum van Echt krijgt hierdoor geen impuls, maar lagere bezoekersstromen dan nu. Dit mede gezien de ruime goed bereikbare parkeergelegenheid, die bij het foodcentrum wordt gerealiseerd. Conclusie is dat de versterking van het centrum geen deugdelijke onderbouwing kent. Geen kwantitatieve behoefte Geen distributieve uitbreidingsruimte: In het bestemmingplan is aangegeven dat de behoefte puur in kwantitatieve zin op basis van het berekenen van distributieve ruimte niet volledig onderbouwd kan worden. Reclamanten merken daarbij op dat de berekende distributieve ruimte op onjuiste dan wel onrealistische uitgangspunten is gebaseerd. Zo is de koopkrachtbinding voor dagelijkse artikelen binnen de gemeente Echt-Susteren te hoog ingeschat. Dat geldt ook voor de koopkrachttoevloeiing vanuit België en Duitsland.. Met de gehanteerde percentages van 90 % koopkrachtbinding en 20 % koopkracht toevloeiing komt BSP uit op een negatieve uitbreidingsruimte.

Harde plancapaciteit is niet meegenomen: Voor de onderbouwing van de behoefte is geen rekening gehouden met de harde plancapaciteit, die beschikbaar is. Met het verplaatsen van de Jumbo van de Zuiderpoort naar De Valk blijven de m2 beschikbaar. Dat wordt niet anders met de opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Datzelfde geldt voor de uitsterfconstructie, die voor het Gemengd-aanloopgebied wordt opgenomen. Strijd met het provinciale beleid: Het bestemmingsplan is in strijd met het provinciale beleid: uitbreiding van een winkelgebied is slechts mogelijk als de ontwikkeling gepaard gaat met het verdwijnen van minstens zoveel bestande voorraad. Geen kwalitatieve behoefte In het bestemmingsplan is opgenomen dat de behoefte wel kwalitatief kan worden onderbouwd: de onvoldoende kwantitatieve ruimte kan ruimschoots worden gecompenseerd door de toegevoegde waarde die het initiatief zal hebben voor het Echter centrum (bijzonder concept, dat extra bezoekers trekt naar het Echter centrum en een verbetering voor de detailhandelsstructuur v.w.b. bereikbaarheid en parkeren in).

11