Woonvisie 2025 / woonagenda 2017 tot 2025 gemeente Duiven

*17INT00421*

WOONVISIE 2025 WOONAGENDA 2017 TOT 2022

GEMEENTE DUIVEN Van woonopgaven naar woonoplossingen 28 maart 2017

Dick Boschman, gemeente Duiven Janine Boers en Fokke de Jong, Atrivé

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 De woonvisie en woonagenda van de gemeente Duiven

3

1.1 1.2 1.3

3 4 9

De inzet en de oogst De koers en beleidsdoelen van de gemeente Duiven Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Ontwikkelingen en vraagstukken

10

Hoofdstuk 3 Meer passende woningen

15

3.1 Wat zien we? Meer passende woningen nodig! 3.1.1 Wat is de huidige vraag? 3.1.2 Wat vraagt de toekomst? 3.1.3 Woonbehoefte in de kernen 3.2 Wat willen we? Iedereen (snel) een passende woning! 3.2.1 Passende woningbouw vraagt versnelling 3.2.2 Meersporenbeleid sociale huurvoorraad 3.2.3 Samenvattend: richtinggevend woonprogramma tot en met 2025 3.3 Dit gaan we doen: sturen, makelen en versnellen

15 15 19 21 22 22 24 25 26

Hoofdstuk 4 Een zorgzame gemeenschap en een geschikte woning

28

4.1 4.2 4.3

28 31 34

Wat zien we? Toenemende diversiteit Wat willen we? Volwaardig leven faciliteren! Dit gaan we doen: faciliteren en bemiddelen

Hoofdstuk 5 Een energieke gemeenschap en duurzaam thuis

35

5.1 5.2 5.3

35 37 39

Wat zien we? Verduurzamingsopgave Wat willen we? Duurzame investeringen! Dit gaan we doen: routekaart duurzaamheid

Hoofdstuk 6 Woonagenda 2017 tot 2022 van de gemeente Duiven

40

Bijlage 1 Bronnen Woningmarktonderzoek Duiven

44

Bijlage 2 Tabellenboek

45

Hoofdstuk 1 DE WOONVISIE EN WOONAGENDA VAN DE GEMEENTE DUIVEN Dit is de woonvisie en woonagenda gemeente Duiven 2025. Waarom visie én agenda? Een visie geeft, rekening houdend met trends en ontwikkelingen, weer waar we naar verlangen in de gemeente Duiven, hoe we willen bewegen in veranderende marktomstandigheden en hoe we invulling geven aan nieuwe verhoudingen en onze rol. U leest welke beleidsdoelen wat ons betreft richting geven. Een agenda geeft focus en prioriteert die vraagstukken waarvan onze inwoners & partners vinden dat ze om een oplossing vragen. U leest welke interventies een antwoord (kunnen) zijn. Onze woonagenda laat zien waar we samen met onze partners de handen voor uit de mouwen willen steken. Eén ding weten we zeker. Het stuk dat voor u ligt, maakt duidelijk wat wij van onszelf en van onze partners verwachten. En de allianties die we gedurende dit proces hebben gesmeed, laten de energie en realisatiekracht van onze gemeenschap zien. Leven in een hemel op aarde & interessante uitdagingen Wonen in de gemeente Duiven betekent wonen in een omgeving met volop ruimte en groen en met stedelijke voorzieningen binnen handbereik. Drie kernen met pit en elk hun eigen karakter, gemeenschappen en een actief verenigingsleven. Onderdeel van de dynamische regio Arnhem Nijmegen. Wonen raakt iedereen.

Dat is de reden dat we deze visie en agenda nadrukkelijk samen met de samenleving hebben ontworpen . Vanuit de overtuiging van de gemeente Duiven dat de samenleving alles in zich heeft om samenlevingsvraagstukken op te lossen en de gemeente alles in zich heeft om bij te dragen aan een oplossing. Als gemeente kijken wij met veel genoegen terug op de bijeenkomsten waar inwoners en partners hun hoofd en hun hart lieten spreken. Eén van de deelnemers verwoordde het mooi: We leven hier in een hemel op aarde. Een ideale plek: we maken hier nog buurt, het is hier veilig en beschermd, met voorzieningen dichtbij en een station. En met een gemeente die je als het ware nog vast kan pakken ! Nabij en aanspreekbaar. Een stevige basis dus om verder te werken aan een zorgzame, duurzame en energieopwekkende gemeenschap. En dat is mooi, want er zijn ontwikkelingen die het woonbeleid beïnvloeden en ons voor interessante uitdagingen stellen.

1.1 De inzet en de oogst Inwoners als startpunt & allianties als vliegwiel Maatschappelijk doen zich grote wijzigingen voor die het domein van wonen beïnvloeden. Technologisch, economisch en demografisch. Zijn we wendbaar en vooruitziend genoeg om tijdig bij te sturen? Wie hebben we nodig om tot oplossingen te komen die hout snijden? En hoe houden we de vinger aan de pols om te zien of acties en projecten ook daadwerkelijk bijdragen aan onze beleidsdoelen? Wie met een visie verder wil komen dan mooie woorden en geduldig papier weet dat het essentieel is om eigenaarschap te creëren en allianties te smeden. Vanuit dat perspectief zijn betrokkenen van gemeente, corporaties, huurdersorganisaties, dorpsraden, burgerinitiatieven, 3

inwoners, marktpartijen, zorginstellingen en maatschappelijk middenveld samen op pad gegaan. Op de podia van het Nacht van het Vraagstuk en de Woonalliantiefabriek en tijdens projectgroepen en sessie met de raad ontmoetten diverse partners elkaar. Samen kijken deelnemers terug op een zoektocht naar dat wat goed werkt in de gemeente Duiven, de belangrijkste maatschappelijke opgaven, ambities & kansrijke oplossingen. In de kern draait het om het diepe besef van wederzijdse afhankelijkheid en gezamenlijke verantwoordelijkheid. Samen gaan en staan voor een gezonde woningmarkt waarin inwoners het startpunt zijn en niet het sluitstuk van instituten. Precies wat inwoners van deze gemeente mogen verwachten van hun bestuurders, in zowel het publieke domein als het maatschappelijk middenveld en de private sector.

1.2 De koers en beleidsdoelen van de gemeente Duiven Samen met alle deelnemers aan de diverse podia zijn drie inhoudelijke pijlers geïdentificeerd die de kern vormen van deze agenda. Meer passende woningen. Dat is zonder twijfel de grote gemene deler in de opgaven en de grote uitdaging in Duiven. Menigeen ziet nu vast en zeker nieuwe woningen op zijn of haar netvlies verschijnen. Maar dat is slechts stukje van de puzzel…... betrokkenen hebben de gemeente opgeroepen inhoudelijk niet alleen de geijkte wegen te bewandelen. Dat pleidooi brengt ons gelijk bij een ander appel dat is gedaan: Gemeente, pak je rol en pak door. En weet wanneer je welke rol moet pakken: soms als supporter, soms als verbinder en wanneer nodig als regisseur die het laatste woord heeft en besluiten neemt. Duiven, maak waar!

4

Onze woonvisie op de gemeente Duiven in 2025 In de gemeente Duiven is er in 2025 voor iedereen die hier woont of wil wonen een passende woning in een vitaal, open, zorgzaam en duurzaam leefmilieu. Wij zien dorpen voor ons, waarin mensen graag willen verblijven en wonen ongeacht hun leeftijd, mobiliteit of gezondheid. Er zijn geschikte woningen voor jongeren die in hun eigen dorp willen blijven wonen. De vergrijzing is op een goede manier gefaciliteerd, waardoor mensen die te maken krijgen met een beperking zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen in eigen woning en woonomgeving. Er zijn ook alternatieven in de gemeente voor hen die daar niet meer toe in staat zijn. De gemeente Duiven is een bewuste keuze voor gezinnen die de stad verlaten om in onze gemeente rust, ruimte en gemeenschapszin te zoeken. In de kern Duiven kunnen inwoners dorps wonen met een levendig centrum en een prachtig divers aanbod aan voorzieningen. In de kernen Groessen en Loo is het landelijk wonen in dorpen met een rijk verenigingsleven en een zorgzame gemeenschap en het gemak van Duiven vlakbij. En alle inwoners hebben het gemak van de stad Arnhem dichtbij, de pracht van de natuur onder handbereik en het geluk van een robuuste werkgelegenheid in de regio Arnhem Nijmegen. In onze kernen is er in 2025 meer dan ooit sprake van eigen kracht en verantwoordelijkheid van onze inwoners.

Mensen zorgen voor elkaar en voor hun woonomgeving, en werken meer dan ooit samen. Er zijn verschillende coöperaties en samenwerkingsverbanden van inwoners ontstaan die zich richten op bijvoorbeeld zorg voor elkaar en gezamenlijke zorginkoop, energiebesparing en duurzame opwekking, gezamenlijk tuinonderhoud en het in particulier collectief verband realiseren van kleinschalige woonprojecten. Als gemeente hebben wij verdere stappen gezet als regievoerder, netwerkpartner, co-creator, stimulator en ondersteuner van initiatieven uit de samenleving. Meer woningen nodig: toevoegen & bestaande voorraad & matchmaking In de gemeente Duiven verwachten we tot 2025 nog een autonome groei van circa 300 huishoudens. Als gemeente zien we op dit moment ook dat er vraagdruk is, vooral op de sociale huurvoorraad. Jongeren die op eigen benen willen staan, gescheiden mensen, arbeidsmigranten, vergunninghouders, uitstromers intramurale instellingen, het zijn groepen die vaak geen tijd hebben om lang te wachten en die vaak weinig kunnen betalen. De huidige inschatting is dat circa 150 tot 290 huishoudens nu of op korte termijn woonruimte nodig hebben. Wat dit betekent voor de totale huishoudensgroei op langere termijn is lastig in te schatten en vraagt vooral periodieke monitoring. Het is wel aannemelijk dat het een positief effect zal hebben op de huishoudensgroei.

We hebben in de gemeente Duiven ook de potentie om op korte termijn een deel van de onvervulde woningbehoefte van de subregio Arnhem en omgeving op te vangen, circa 100 huishoudens. Dit laatste vraagt wel om een versnelling in de bouwproductie (pakken van momentum) en afstemming in de regio. We zien twee belangrijke ondoelmatigheden: 1. Er wonen nu veel (oudere) een- en tweepersoonshuishoudens in grote en dure woningen die eventueel wel zouden willen verhuizen naar een meer passende (en aantrekkelijke) woning, maar deze woning ontbreekt. Doorstroming komt niet op gang. 2. Er wonen huishoudens (gewild en ongewild) in sociale huurwoningen die daar gezien hun inkomen niet in passen, ze wonen feitelijk te goedkoop (goedkoop scheef wonen) en houden woningen bezet waar anderen met spoed op zitten te wachten. Wel of niet aanpakken van goedkoop scheef wonen (nu woont circa 25% te goedkoop) vergroot of verkleint de vraagdruk. Naar de toekomst toe (richting 2025) laten de onderzoeken langzaam een ontspanning op de woningmarkt zien, zeker in de sociale huurvoorraad.

5

Als gemeente willen we dat reguliere woningzoekenden snel een woning kunnen vinden in onze gemeente. Dat geldt in het bijzonder voor woningzoekenden die recht hebben op een sociale huurwoning, we willen dat ze snel terecht kunnen in een betaalbare huurwoning. Als gemeente willen we dat mensen die snel een woning nodig hebben, die ook kunnen vinden. We willen hierbij volop gebruikmaken van de mogelijkheden die de bestaande voorraad biedt. Als gemeente willen we plannen toevoegen die echt passen bij de behoefte en daar willen we versnellen. We weten dat woningbouwprogrammering geen exacte wetenschap is. Daarvoor zijn de verschillen in de vraag en DNA per kern te groot. Dit vraagt bij elke locatie en elk project maatwerk en onderbouwd inzicht per kern. Zodat nieuwe woningen precies die vitaliteit toevoegen die de kern nodig heeft. Voor de kernen Groessen en Loo willen we werken langs de route manifeste lokale woningbehoefte , om ervoor te zorgen dat mensen die zich betrokken voelen bij een kern er kunnen blijven wonen. Voor de grote beweging zetten we als gemeente volop in op matchmaking . Een woningmarktregisseur gaat samen met alle betrokkenen behoefte & aanbod & grond & gebouwen & geld & concepten matchen.

Juist het verschil tussen de korte termijn vraag en de langetermijnbehoefte aan sociale huurwoningen vraagt een om gedifferentieerde strategie (aanpak scheef wonen, doorstroommogelijkheden realiseren, friendscontracten , woningsplitsing, toevoegen (tijdelijke) sociale huur). Als gemeente zijn we blij met de eerste allianties die rondom dit thema zijn gesloten:  Diverse partijen (Rabobank, Vivare, Bosman-Rietbergen makelaars en gemeente hebben op de Woonalliantiefabriek aangegeven dat ze kansen zien om meer woonruimte te creëren zonder (permanente) toevoeging van nieuwbouw. Deze partijen gaan dit in een alliantie verder verkennen.  Een andere alliantie start een onderzoek naar de toevoeging van de juiste woning op een specifiek beschikbare locatie van een particuliere partij. Locatie kan worden ingezet voor (tijdelijke) betaalbare woningbouw met Vivare als mogelijk bouwende partij. Gemeente is aangesloten bij deze alliantie.  De dorpsraden van Groessen en Loo gaat dit voorjaar in samenwerking met gemeente, Vivare en Rabobank een dialoogavond organiseren over de concrete en actuele behoefte van jongeren, jonge gezinnen en ouderen. Een zorgzame gemeenschap en een geschikte woning De gemeente Duiven krijgt te maken met een sterke vergrijzing. De verwachting is dat het aantal 75plussers tot 2040 toeneemt met circa 1.900 huishoudens (zie figuur 2).

In 2040 is 29% van alle huishoudens in Duiven ouder dan 75 plus. Ondertussen leiden de decentralisaties tot een ander woonzorglandschap. Steeds meer mensen willen (maar moeten ook) steeds langer thuis wonen, ook als ze ouder worden of meer zorgbehoefte krijgen. Momenteel zijn er in Duiven 1.870 huishoudens met mobiliteitsbeperkingen. In 2025 is dit aantal met 300 huishoudens toegenomen tot 2.170 huishoudens. Het vraagt nogal wat om zwaardere zorg thuis te leveren. Voor een deel van deze groep zal de huidige woning niet voldoende aanpasbaar zijn en is verhuizing, en ondersteuning daarbij, nodig om de woonsituatie afdoende te verbeteren. Los van het woonvraagstuk vraagt de vergrijzing in het bijzonder aandacht voor het thema eenzaamheid. Er wordt een generatie ouder die niet graag een ander tot last is . De reikende handen van familie en buren en de verbinding met professionals zijn essentieel. Tegelijkertijd zien we ontwikkeling van normalisering van bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een verstandelijke beperking of een psychiatrische stoornis. Zij wonen vaker zelfstandig, vanuit het maatschappelijke perspectief: Je bent meer burger met je eigen voordeur. Ook deze groepen moeten nu hun weg vinden op de reguliere woningmarkt en vooral in de sociale huursector.

Wanneer we niet inspelen op hun woonbehoeften, bestaat de kans dat zij tussen wal en schip raken, en niet de ondersteuning krijgen die nodig is. 6

Als gemeente Duiven willen we dat iedere inwoner (vitaal of zorgafhankelijk) waardig kan leven en wonen in onze gemeenschap. Die ambitie waarmaken vraagt veel meer dan een passende woning (de focus van een woonvisie). Als gemeente hebben we de laatste jaren veel terug gegeven aan de samenleving. Buurt maken/”noaberschap” is op veel plekken in de gemeente Duiven nog een begrip (maar geen vanzelfsprekendheid). Als gemeente zien we voor onszelf de verantwoordelijkheid om te blijven agenderen dat er voldoende passende woningen nodig zijn. We willen meer aandacht voor een toegankelijke woonomgeving. We zijn volop bezig met het bouwen van nieuwe structuren en verbindingen tussen samenleving en professionals. En we willen ook onze verantwoordelijkheid nemen in de beantwoording van de vraag hoeveel nieuwe (woonzorg)initiatieven onze samenleving aan kan. Diverse partijen willen met ons de uitdagingen op pakken, dat blijkt ook uit de vier allianties die zijn gesloten:  Een initiatiefnemer (naam bekend bij gemeente) wil contact leggen met de dorpsraad Groessen om te bespreken of een gemengde woonvorm (jong en oud) interessant is om mee te nemen in de zoektocht van de dorpsraad naar het toevoegen van nieuwe woningen.  Initiatiefnemers van begeleid wonen (onder andere Gezinshuis De Wilgenhof) willen verbinding leggen met zorgnetwerk en met dagbestedingsaanbod.

Gezinshuis neemt contact met gemeente.  Er moet een juiste balans zijn tussen nieuwe zorginitiatieven en bestaand aanbod en draagkracht van de buurt. De gedachte is niet dat strakke normen helpen, maar een goede monitoring en een stevige afwegingsdialoog wel. Gemeente Duiven neemt initiatief.  Er is bij betrokken partijen een grote behoefte om beter te weten wat er in de gemeente Duiven allemaal al aanwezig is helpende steunstructuren en voorzieningen. Zodat ook duidelijk wordt of er witte vlekken zijn en of partijen daarin van betekenis kunnen zijn. De gemeente brengt onder andere KBO in contact met Mikado. Een energieke gemeenschap en duurzaam thuis De gemeente Duiven scoort op het brede terrein van duurzaamheid goed. Onder andere dankzij de stadsverwarming, windmolens en andere bronnen van hernieuwbare energie. Tegelijkertijd geven enkele partners aan dat zij de gemeente Duiven op het gebied van wonen niet ervaren als een enthousiaste ambassadeur van een duurzame en energieke samenleving. De gemeente wordt gemist als partner bij vernieuwende initiatieven en netwerken. Terwijl er voor de bestaande voorraad absoluut wel aanleiding is om ambitieus te zijn. Want alhoewel die voorraad niet slecht scoort (het feit dat een groot deel van onze woningvoorraad dateert uit de groeikern -periode is hier zeker van invloed , is het ook zeker niet top .

Er staan relatief weinig woningen met een goede energieprestatie (21% label A of B, tegenover 25% met label A of B in de regio). Er zijn slagen mogelijk op gebied van energiebesparing (kijkend naar de energielabels) en duurzame opwekking van energie. Als gemeente willen we de lat van verduurzamen hoger leggen en kiezen we voor een gedifferentieerde aanpak, waarbij we nadrukkelijk invulling willen geven aan de aanpak van de particuliere voorraad en meters willen maken met de woningcorporaties. Het Bouwbesluit stelt dat per januari 2021 nieuwbouw bijna energieneutraal (BEN) moet zijn: er is vrijwel geen energie nodig, energie die nog nodig is komt uit groene bronnen. We willen corporaties uitdagen niet alleen werk te maken van energiebesparing (gemiddeld label B in 2020) maar ook de mogelijkheden van duurzame opwekking van energie (zonnepanelen, warmtekoude opslag) te benutten. Als gemeente hebben we het besluit genomen om het Gelders Energieakkoord (met bijbehorende ambities) te tekenen en gaan we vol aan de slag met energieloket en leggen we de relatie met de Groene Allianties De Liemers. 7

Dat het thema leeft, blijkt ook uit het feit dat tijdens de Woonalliantie betrokken partners (Vivare, Koenders Bouw, Gaba, Bosman-Rietbergen makelaars, Rabobank) in diverse samenstellingen vier allianties hebben gesloten:  Buurt maken op gebied van verduurzamen: volop gebruikmaken en aansluiten op plekken waar renovatie of andere aanpakken aan woning en in woonomgeving op de rit staan.  Het stimuleren van duurzame maatregelen, ook voor lagere inkomens door aan te sluiten bij LES en verder uit denken wat mogelijkheden van revolving fund zijn.  Inzetten op bewustwording voordelen energiezuinig wonen en leven: het bruist van de ideeën (energieloket, energiecoaches, concrete projecten (voorbeeld woningen), dag van de duurzaamheid, beursvloer, app). Welk idee maken we groot?  Dorpsraad Loo wil heel graag een energiecoöperatie opzetten (met hulp van milieuvrienden Duiven en wethouder). Tot slot Het is belangrijk om te weten dat de ambities die wij noemen op het gebied van duurzaamheid en wonen en zorg (deels) ook ambities zijn die in het sociale domein zijn geformuleerd en in het duurzaamheidsbeleid van onze gemeente. De uitvoering van de bijbehorende acties vindt dan ook vanuit die beleidsterreinen plaats. We doen dingen niet dubbel, maar juist integraal.

8

1.3 Leeswijzer  In het voor u liggende hoofdstuk heeft u kunnen lezen wat de belangrijkste woonopgaven zijn,

welke beleidsdoelen we stellen en welke allianties dit ondersteunen.  In hoofdstuk drie nemen we u mee op reis door de gemeente Duiven en staat de nieuwe realiteit centraal. Wat zijn de meest fundamentele ontwikkelingen die het wonen beïnvloeden?  De volgende drie hoofdstukken (vier t/m zes) vormen samen de koers en kunt u zien als de 1 ruggengraat. Hierin werken we telkens 1 pijler uit, waarbij steeds centraal staat: wat zien we , wat willen we en wat gaan we doen?  De visie sluiten we in hoofdstuk zes met de woonagenda. Agenda levend houden: prestatieafspraken en jaarlijkse Woonalliantiefabriek Wie met een visie verder wil komen dan mooie woorden en geduldig papier weet dat het essentieel is om eigenaarschap te creëren en allianties te smeden. Dat hebben we centraal gesteld bij het maken van deze woonagenda. We willen verder invulling geven aan deze alliantieaanpak. We willen jaarlijks met onze partners een Woonalliantiefabriek organiseren. Een moment om de agenda aan te vullen en aan te passen. Een moment van open dialoog, voortgang bespreken en transparant verantwoording afleggen over de voortgang van deze woonagenda. Wanneer nieuw inzicht er toe leidt dat een maatregel die nu verstandig lijkt, toch beter anders kan worden ingezet of niet, dan zullen we de uitvoeringsagenda aanpassen. Kortom, we willen de woonagenda levend houden.

Verder regelt de Woningwet 2015 dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan het woonbeleid van de gemeente, voorwaarde is een actuele woonvisie. Als gemeente hebben we hiermee meer sturingsmogelijkheden gekregen. De Woningwet gaat ervan uit dat de corporatie de gemeente een bod doet, waarin zij duidelijk maakt welke bijdrage de corporatie levert aan de realisatie van de woonvisie. Vervolgens worden concrete afspraken tussen gemeente en woningcorporatie in samenspraak met de huurdersorganisaties vastgelegd in prestatieafspraken. Die prestatieafspraken zien wij als een essentieel instrument. Dat vraagt nadrukkelijk ook om een kwalitatief goede monitoring van de effecten van beleid.

1

De paragrafen wat zien we zijn gestoeld op meerdere bronnen, zowel kwantitatief als kwalitatief. )n bijlage is een bijsluiter opgenomen met een overzicht van geraadpleegde bronnen. In bijlage 2 is het tabellenboek opgenomen, een belangrijke kwantitatieve pijler van deze woonvisie en woonagenda. 9

Hoofdstuk 2 ONTWIKKELINGEN EN VRAAGSTUKKEN Maatschappelijke ontwikkelingen hebben grote invloed op de woningmarkt. We zijn dit proces dan ook gestart met een grondige woningmarktanalyse. Deze is als volgt opgebouwd:  Analyse beschikbare woningmarktgegevens (regionaal woningbehoefteonderzoek, prognoses, actuele woningmarktinformatie, bestaande onderzoeken).  Aanvullend woningbehoefteonderzoek jongeren (enquête).  Gesprekken marktpartijen.  Duiding van de resultaten met onze woonpartners (Nacht van het Vraagstuk). De meest fundamentele ontwikkeling is de demografische transitie in relatie tot de economische potentie van de regio. De regio Arnhem Nijmegen is een dynamische regio, een bloeiende regio met een grote variëteit aan woonmilieus, goed hoger onderwijs en een robuuste werkgelegenheid. Het vertrouwen van de woonconsument in de economie en de woningmarkt neemt weer toe. Huishoudensontwikkeling: groei Deze dynamiek uit zich in een voorspelde huishoudensgroei voor de regio (periode 2012-2050) van minimaal 5% (bron CPB/PBL). De huishoudensgroei in de gemeente Duiven ligt iets onder dit regionale gemiddelde, met een groei van 3,7% in de periode 2016-2040. Deze groei vlakt geleidelijk af. Vanaf medio 2035 wordt een stabilisatie verwacht. Figuur 1 Huishoudensgroei Duiven 2016-2040 per tijdperiode

Huishoudensgroei Periode 2016-2025 Periode 2025-2040 Totaal 2016-2040

Totaal

Per jaar 290 100 390

32 7 16

Bron: Primos 2016, bewerking Atrivé

Voorzichtige raming De geraamde huishoudensontwikkeling is een voorzichtige raming. In de subregio Arnhem en omgeving (gemeente Arnhem en de omliggende gemeenten Rheden, Rozendaal, Renkum, Overbetuwe en Lingewaard) is de geraamde huishoudensgroei in de periode 2016-2025 een stuk hoger dan de nu voorziene toevoeging van woningen. Vooral in de gemeente Arnhem worden te weinig woningen toegevoegd om in de behoefte te voorzien. Tegelijkertijd zijn omliggende gemeenten niet in staat om op korte termijn deze behoefte op te vangen. In de recente Woningmarktverkenning van de regio wordt dit tekort geraamd op circa 450 woningen. Dit tekort ontstaat in de periode tot 2020. Aangezien de gemeente Duiven, net als Westervoort, nu al + aantrekkelijk is voor doorstromers uit Arnhem, met per saldo een vestigingsoverschot voor 30 huishoudens, hebben we zeker de potentie om op korte termijn een deel van de onvervulde woningbehoefte van de subregio Arnhem en omgeving op te vangen.

10

Volop veranderingen en een nieuwe realiteit Door de ontgroening en vergrijzing zijn andere woningen nodig op andere plekken. Tegelijkertijd vraagt de recente (landelijke) toename van het aantal vergunninghouders ook om passende en voldoende woningen. Veranderingen op de arbeidsmarkt (minder zekerheden), ingrijpende veranderingen in regelgeving door de rijksoverheid (de drie decentralisaties, de nieuwe Woningwet, Wet werk en zekerheid) beïnvloeden bovendien het woonbeleid. De strengere eisen van hypotheekverstrekkers en de verandering in de hypotheekrenteaftrek hebben het structureel moeilijker gemaakt voor huishoudens om een koopwoning te financieren. De lage rente helpt niet altijd, omdat die zich nu ook weer vertaalt in snel stijgende huizenprijzen. En bovendien werkt de verplichte aflossing sterk door in de maandlasten. De arbeidsmarkt flexibiliseert, mensen veranderen vaker van baan en hebben vaker tijdelijke contracten. Een hypotheek aanvragen is daardoor lastiger. Voor veel spelers op de woningmarkt geldt: nieuwe regels en minder middelen. Kortom een nieuwe realiteit. Hierna beschrijven we de belangrijkste ontwikkelingen die het woonbeleid beïnvloeden en die voor ons de belangrijkste opgaven vormen waar we een oplossing voor zoeken.

Enkele landelijke trends In Nederland zijn er al decennia lang maatschappelijke ontwikkelingen gaande die een vergaande impact hebben op de demografie. Door natuurlijke groei en binnenlandse verhuisbewegingen groeit de bevolking in sommige regio s, vooral in steden en stedelijke agglomeraties, en daalt deze in andere regio s, vooral aan de randen van Nederland. Het saldo van geboorte en sterfte bepaalt de natuurlijke groei, en het verschil tussen vertrek en vestiging bepaalt het migratiesaldo. In Nederland komen we uit een traag proces waarin een situatie van hoge vruchtbaarheid en lage sterfte geleidelijk is overgegaan in een situatie van lage vruchtbaarheid (onder andere door de pil-dip in de jaren 19751990), resulterend in vergrijzing en ontgroening. De (selectieve) migratiestromen versterken vooral in de meer perifere delen van Nederland deze ontwikkelingen. Er is al lange tijd sprake van een uitstroom van jongeren van landelijk gebied naar de steden. Deze uitstroom heeft vooral te maken met het feit dat jongeren (in de leeftijd van 18 tot 25 jaar) in de stad hun kenniskapitaal vergaren. Daarnaast is de stad ook voor (afgestudeerde) jongvolwassenen een interessante woonomgeving vanwege een gevarieerder aanbod aan banen, woningen en cultuur. Het zijn dus voornamelijk kleine, jonge huishoudens met lage inkomens die de landelijke gebieden verlaten.

In de steden zien we een omgekeerde trend van vergroening en ontgrijzing. Tot slot zien we nog een andere essentiële ontwikkeling, namelijk de huishoudensverdunning als gevolg van sociaal-culturele factoren zoals individualisering en emancipatie. Dit is één van de redenen waarom afname in aantal inwoners niet (direct of altijd) leidt tot afname van het aantal huishoudens. Kleinere en oudere huishoudens in Duiven De ontwikkelingen in de regio Arnhem Nijmegen bevestigen bovenstaand beeld. Arnhem en Nijmegen trekken met hun hoger onderwijs veel jongeren. Vaak blijven ze ook in de regio wonen en beginnen hier met hun wooncarrière. In een volgende levensfase zijn voor hen de woonmilieus van de omliggende gemeenten (waaronder Duiven) aantrekkelijk (Eindrapport woningmarktonderzoek en woonagenda 2014-2020, Atrivé).

11

Voormalige groeikern Als voormalige groeikern herbergt de gemeente Duiven, in vergelijking met de regio, relatief veel gezinnen. Hun aantal zal de komende jaren gestaag afnemen, van 4.400 gezinnen nu tot circa 3.600 in 2040, een afname van ongeveer 800 huishoudens. Niet doordat deze gezinnen vertrekken, maar simpelweg doordat kinderen het huis verlaten. De verwachting is dat het aantal 75-plussers tot 2040 toeneemt met circa 1.900 huishoudens (zie figuur 2). In 2040 is 29% van alle huishoudens ouder dan 75 plus. Ook het aantal een- en tweepersoonshuishoudens tussen 55 en 75 jaar neemt vooralsnog toe, om omstreeks 2028 om te slaan in een daling. De overige huishoudenstypen tot 55 jaar laten qua aantal vanaf heden een dalende trend zien. Figuur 2 Huishoudensontwikkeling Duiven 2005-2016 en prognose 2016-2040, naar huishoudenstype en leeftijdsklasse

Bron: CBS Statline, Primos 2016

Bevolkingsontwikkeling: afname Terwijl het aantal huishoudens vanaf heden nog groeit, is de verwachting dat het aantal inwoners vanaf heden gaat dalen (zie figuur 3). Afhankelijk van de vestiging van doelgroepen van buiten, zoals statushouders en bijzondere doelgroepen. Per 1 januari 2017 telt de gemeente Duiven 25.490 inwoners (bron: Duiven in cijfers). In 2025 is de verwachting dat het aantal inwoners daalt met circa . tot zo n . ingezetenen. Een daling die zich na waarschijnlijk doorzet. Zie de onderstaande tabel. Het verschil in ontwikkeling van inwoners en huishoudens is een gevolg van huishoudensverdunning. Het aantal grotere huishoudens (gezinnen) neemt af, terwijl het aantal + kleine huishoudens (met name een- en tweepersoons 75 ) sterk toeneemt.

12

Figuur 3 ontwikkeling inwonertal Duiven 2005-2015 en prognose 2015-2050

Bron: CBS Statline, Primos 2016

De kernen: Duiven, Groessen en Loo De huishoudensgroei in de gemeente Duiven zien we voornamelijk terug in de kern Duiven. In zowel Groessen als Loo wordt nog een beperkte huishoudensgroei verwacht: met in elk van de beide dorpen 20 huishoudens meer in 2020, ten opzichte van 2016. Na 2020 is er (vooralsnog) in deze dorpen geen verdere huishoudensgroei voorzien, maar ook geen daling van het aantal huishoudens. Op korte termijn druk op de sociale huurmarkt Belangrijk is de vraag of we op dit moment voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar hebben. Verschillende ontwikkelingen zijn bij de beantwoording van die vraag van belang.  Er wonen momenteel huishoudens (gewild en ongewild) in sociale huurwoningen die daar gezien hun inkomen niet in passen, ze wonen feitelijk te goedkoop (goedkoop scheef wonen) en houden woningen bezet waar anderen met spoed op zitten te wachten. Wel of niet aanpakken van goedkoop scheef wonen (nu woont circa 25% te goedkoop) vergroot of verkleint de vraagdruk.  Jongeren en de Jongerenraad Duiven geven signalen af dat ze lang moeten wachten op een sociale huurwoning, ook als ze actief en vaak op woningaanbod van woningcorporatie Vivare reageren.  De resultaten van de jongerenenquête (uitgevoerd in 2016) geven een indicatie van de actuele behoefte. Circa 700 thuiswonende jongeren in de gemeente Duiven willen binnen een jaar zelfstandig wonen.

Hiervan heeft 60% een voorkeur voor huren (ruim 400 jongeren). Als we uitgaan van het aantal thuiswonende jongeren dat (volgens de enquête) via Entree op aanbod in Duiven heeft gereageerd, èn (misschien) in de gemeente wil blijven wonen, dan is er een actuele onvervulde vraag van 100 à 200 thuiswonende jongeren (zie pagina 16 (inclusief voetnoten) voor toelichting).  Een veel gehanteerde meetlat voor eventuele schaarste is of woningzoekenden die een sociale huurwoning zoeken, deze binnen aanvaardbare tijd kunnen vinden. Woningcorporatie Vivare meet van degenen die een woning huren de periode dat er actief is gezocht. Dan blijkt dat deze groep gemiddeld binnen een jaar (0,92 jaar/11 maanden) een woning vindt. Hierin is echter niet de groep woningzoekenden meegenomen die actief zoekt en geen woning vindt, of inmiddels is afgehaakt. Gemeente en woonpartners hebben geen zicht op de eventuele omvang van die groep.  Door sociaalmaatschappelijke veranderingen en crises elders op de wereld (oorlog, klimaat) zien we steeds meer woningzoekenden (gescheiden mensen, arbeidsmigranten, vergunninghouders, uitstromers intramurale instellingen) die vaak geen tijd hebben om lang te wachten en die vaak weinig kunnen betalen. Dit legt een extra druk op de huurwoningmarkt. Het effect van de instroom van vergunninghouders is lastig te ramen, zeker de betekenis voor de langere termijn. 13

 De nieuwe Woningwet heeft het speelveld van corporaties ingeperkt en de spelregels

aangescherpt. Passend toewijzen aan de doelgroep van beleid kan consequenties hebben voor de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Op dit moment schatten we al met al in dat er een urgente behoefte is aan zo n 50 tot 290 woningen (zie voor nadere onderbouwing paragraaf 3.1.1). Op langere termijn verwachten we echter ontspanning in de huurmarkt en zijn deze of andere woningen (wellicht) niet meer nodig. Zo lang mogelijk zelfstandig thuis… Het scheiden van wonen en zorg leidt ertoe dat senioren minder snel kunnen verhuizen naar een zorginstelling en daarom langer zelfstandig thuis blijven wonen. Met name deze categorie heeft, met het vorderen van de leeftijd, in toenemende mate te maken met mobiliteitsbeperkingen. Dat betekent dat deze groep in toenemende mate een vraag uitoefent naar woningen die geschikt zijn voor mensen met mobiliteitsbeperkingen. Bovendien leidt het scheiden van wonen en zorg tot een toenemende behoefte aan verzorgd wonen (een nultredenwoning met mogelijkheid tot ontmoeting en zorg op afroep). Ondertussen is daar ook de ontwikkeling dat mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problematiek (de GGZ-doelgroep) vaker zelfstandig wonen. Ook deze groepen moeten nu hun weg vinden op de reguliere woningmarkt en vooral in de sociale huursector. Het vraagt niet alleen woningen, maar ook goede begeleiding en alertheid van alle betrokkenen.

Maatschappelijke trends die de wereld ook lokaal veranderen! Kortom, genoeg aardverschuivingen. Ook positieve. Een nieuw bewustzijn zien we bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid, door onze partners stevig op de agenda gezet. Eigenwoningbezitters investeren steeds vaker in energiebesparing en duurzame opwekking van energie. Voor hun eigen comfort en portemonnee, maar ook vanwege het besef dat we anders kunnen en moeten omgaan met onze wereld. Voor ons als gemeente weer een extra stimulans om ook zelf onze voorbeeldrol te pakken en helder te zijn over onze ambities en ook Vivare uit te dagen. Een andere trend die we zien is dat burgers steeds meer eigenaarschap nemen. Van consumenten tot 'pro-sumenten'. Dat betekent: niet slechts consumeren, ook produceren. Er ontstaan in alle geledingen van de samenleving tal van nieuwe vormen van zelforganisatie. Dat geldt ook voor ouderen die, voordat de gebreken komen, hun eigen zorgnetwerk gaan organiseren. En allemaal maken burgers daarbij gebruik van de onlinemogelijkheden. Internet en alle technologische mogelijkheden veranderen onze kijk op de wereld en ondersteunt burgerkracht als geen ander. Het verandert de komende jaren zeker ook onze kijk op voorzieningen en de bereikbaarheid van voorzieningen.

Voor de vitaliteit van Groessen en Loo zal de aanwezigheid van voorzieningen uiteindelijk niet cruciaal zijn (dat weten inwoners echt samen anders op te lossen), de aanwezigheid van betrokken inwoners die er samen wat van willen maken wordt meer en meer voorspeller van succes. Samen buurt maken is in de gemeente Duiven, en vooral in Groessen en Loo gelukkig nog een vanzelfsprekendheid. De uitdaging hier is vooral om ervoor te zorgen dat er voor jong & oud een plek is om te wonen.

14

Hoofdstuk 3 MEER PASSENDE WONINGEN 3.1 Wat zien we? Meer passende woningen nodig! Kenmerkend voor de gemeente Duiven is de goede sociale en ruimtelijke kwaliteit van de drie dorpen Duiven, Groessen en t Loo. Dit is van positieve invloed op de ervaren woon- en leefkwaliteit van inwoners. Om naar de toekomst toe een aantrekkelijke gemeente te blijven, is investeren in het wonen en leven in de dorpen belangrijk. Hier hebben we afgelopen jaren aan gewerkt en dit zetten we voort in de komende jaren. In dit hoofdstuk geven we aan hoe we ons inzetten voor een (blijvende) passende kwaliteit van het wonen in de gemeente Duiven.

3.1.1 Wat is de huidige vraag? Kijkend naar de bestaande voorraad zien we….veel modale woningen De gemeente Duiven is voor een aanzienlijk deel gebouwd als overloopgemeente /groeikern. Circa de helft van onze woningvoorraad dateert uit de periode 1985-1995. Een voorraad met een, vergeleken met de regio Arnhem Nijmegen, relatief groot aandeel eengezinskoopwoningen (circa 60%). Dit zijn overwegend rij- en hoekwoningen en halfvrijstaande woningen, met een oppervlakte van 100 tot 150 m2. Er zijn relatief weinig appartementen gebouwd in Duiven (zowel huur als koop, 13% van de woningvoorraad). Van de circa 10.500 woningen in Duiven is bijna eenderde een huurwoning (3350 woningen). Hiervan zijn er 2.700 woningen in eigendom van woningcorporaties (bron: WOZ 2016). Vivare is verreweg de grootste corporatie met een totaalaanbod van ruim 2.500 woningen, waarvan 2400 sociale huurwoningen, met een huur tot € ,- per maand (bron: Vivare). Woonzorg Nederland is de andere woningcorporatie met bezit in de gemeente Duiven Opleiding en inkomen…relatief hoge inkomens Het gaat ons nu goed. Het aandeel huishoudens met een hoog inkomen ligt in de gemeente Duiven hoger dan in de regio, en dan in Nederland. Ten opzichte van de regio zijn er relatief minder ontvangers een bijstandsuitkering, een arbeidsongeschiktheidsuitkering of AOW (bron: CBS Statline).

Echter, qua opleidingsniveau is het aandeel huishoudens met een middelbare opleiding oververtegenwoordigd in onze gemeente. We zien hier wel risico s en onzekerheden voor te toekomst. De voortgaande digitalisering en robotisering van de economie zet vooral druk op banen voor middengroepen. Betaalbaarheid (woonquotes) Een veel gebruikte meetlat voor de betaalbaarheid van het wonen is het aandeel van het inkomen dat aan wonen wordt besteed (huur of hypotheek, inclusief bijkomende kosten zoals energie en gemeentelijke heffingen): de woonquote. Als gevolg van de relatief hoge inkomens in onze gemeente, zijn de Duivenaren een kleiner % van een inkomen kwijt aan het wonen dan de huishoudens in de regio (31% versus 36%). Met name in het koopsegment is de laatste jaren (20122015) de betaalbaarheid verbeterd, als gevolg van dalende woningprijzen en dalende energieprijzen,

15

terwijl de betaalbaarheid in de particuliere huur als de sociale huur verslechterde, voornamelijk als gevolg van inkomensdalingen van huurders. Hoewel het wonen hier over het geheel relatief betaalbaar is, zien we wel enkele knelpunten. Alleenstaanden en eenoudergezinnen in de huursector zijn een steeds groter deel van hun aan het wonen. Zie onderstaande tabel. Figuur 4 Hoogste woonquotes 2015, en verschil met 2012

Alleenstaanden 1 ouder gezinnen

2

2012 38% 34% 37% 35%

Huur corporaties Huur particulier Huur corporaties Huur particulier

2015 41% 39% 39% 44%

Bron: WoON 2012 en WoON 2015

Aantrekkende markt en meer doorstroming (koop) Ook over het koopgedeelte van de woningmarkt in Duiven mogen we niet klagen. Het gaat weer beter. Het aantal woningtransacties in Duiven neemt, sinds een dieptepunt medio 2013, weer gestaag toe. Er komt weer beweging in de markt en verkooptijden dalen. Bij de duurdere vrijstaande woningen gaat het minder hard. De verkooptijden blijven onverminderd hoog voor dit segment. De prijsontwikkeling (transactieprijzen) is gematigd (bron: marktconsultatie en NVM-rapport Duiven Westervoort 2016 derde kwartaal). In het middensegment heeft de woningmarkt in de gemeente Duiven veel te bieden voor doorstromers die een relatief betaalbare woning zoeken, met een gemiddelde transactieprijs van ongeveer twee ton, maar niet voor iedereen en overal. In de kernen Groessen en Loo zijn er nauwelijks betaalbare woningen. Voor alle drie de kernen geldt dat er nu veel (oudere) een- en tweepersoonshuishoudens wonen in grote en dure woningen die eventueel wel zouden willen verhuizen naar een meer passende woning, maar deze ontbreekt. Een grote woning verbouwen tot meerdere woningen wordt als lastig, zo niet onmogelijk ervaren. Ook voor starters is de koopmarkt nog lastig, ondanks de huidige lage rente.

Vanwege de hypotheekregels moeten starters bijkomende kosten (verbouwing) zelf financieren, waardoor ze al snel een spaarpot van 10 tot 30 duizend euro nodig hebben. Ook zorgt de verplichte aflossing binnen 30 jaar voor hogere maandlasten. De gemiddelde rijwoning (transactieprijs circa 150 duizend euro, 30% van de transacties) lijkt voor veel (koop) starters (met name stellen met beide een inkomen) wel betaalbaar, maar het benodigde eigen vermogen is een bottleneck. Druk op sociale huurwoningmarkt In het huursegment zien we op dit moment een tekort aan passende en betaalbare woningen. Verschillende (nieuwe) doelgroepen doen nu een beroep op sociale huurwoningen en de doorstroming is beperkt. Met een mutatiegraad van 6,9% (bron: Vivare) komen er per jaar ongeveer 165 woningen van Vivare vrij. Ongeveer een kwart van de huurders verdient teveel voor een sociale huurwoning (bron: Vivare). Er zijn in de gemeente weinig alternatieven net boven de sociale huur grens liberalisatiegrens : huurwoningen tussen € ,- en ongeveer € ,-. Ook voor ouderen, die nu vaak in ruime eengezinshuurwoningen wonen, is er weinig passend aanbod aan nultredenwoningen. Hierbij speelt ook een rol dat huurders die al lang op dezelfde plek wonen een gunstige huur hebben, en bij verhuizing veel duurder uit kunnen komen.

2

Voor een overzicht van de woonquotes van alle doelgroepen verwijzen we naar tabblad 5 in het tabellenboek: figuur 5.6 en figuur 5.7. 16

Daadwerkelijke schaarste: verschillende beelden Wat betekent dat voor de Duivenaren die een sociale huurwoning zoeken? Hierover lopen de beelden uiteen. Volgens Vivare kunnen woningzoekenden binnen aanvaardbare tijd een woning vinden. Duivense jongeren ervaren een grote schaarste. Een veel gehanteerde meetlat voor eventuele schaarste is of woningzoekenden die een sociale huurwoning zoeken, deze binnen aanvaardbare tijd kunnen vinden. Woningcorporatie Vivare meet van degenen die een woning huren de periode dat er actief is gezocht. Dan blijkt dat deze groep gemiddeld binnen een jaar (0,92 jaar/11 maanden) een woning vindt. Hierin is echter niet de groep woningzoekenden meegenomen die actief zoekt en geen woning vindt, of inmiddels is afgehaakt. Ter vergelijking: de tijd dat mensen werkloos zijn meten we niet door alleen te kijken naar de mensen die net een baan gevonden hebben. Op basis van deze meetlat is het dus niet mogelijk het beeld te bevestigen dat woningzoekenden binnen aanvaardbare tijd een woning kunnen vinden.  Startersvraag

Dit geldt met name voor startende nog thuiswonende jongeren. Jongerenorganisaties noemen schrijnende situaties van thuiswonende jongeren die ook na jaren intensief zoeken geen sociale huurwoning kunnen vinden. De resultaten van de jongerenenquête geven een indicatie van de actuele behoefte. Circa 700 thuiswonende jongeren in de gemeente Duiven willen binnen een jaar zelfstandig wonen. Hiervan heeft 60% een voorkeur voor huren (ruim 400 jongeren). Als we uitgaan van het aantal thuiswonende jongeren dat (volgens de enquête) via Entree op aanbod in Duiven heeft gereageerd, èn (zeker tot misschien) in de gemeente wil blijven wonen, dan is er een actuele 3 onvervulde vraag van 100 à 200 thuiswonende jongeren .

Twee citaten uit jongerenenquête:  Als jongere van jaar is het bijna onmogelijk om een huurwoning te krijgen. Ik ben vanaf mijn 18e ingeschreven bij entree maar mijn meettijd is te kort om in aanmerking te komen voor een huurwoning.  Het is moeilijk om aan een woonruimte te komen. Dit komt door de te lange wachttijd. Verder is het qua onderhoudwerkzaamheden via Vivare wel goed geregeld. Er komt vrijwel direct antwoord.

3

Twee nuanceringen zijn nodig bij dit aantal. Een voorkeur voor huren wil niet zeggen dat de thuiswonende jongeren daadwerkelijk recht hebben op een huurwoning (regels passend toewijzen). Het gemiddelde persoonlijke inkomen van meerderjarige thuiswonende kinderen bedraagt € . ,- per jaar (bron CBS). Het persoonlijk inkomen omvat inkomen uit arbeid, inkomen uit eigen onderneming, uitkering inkomensverzekeringen en uitkering sociale voorzieningen (met uitzondering van kinderbijslag). Met dit gemiddelde is het niet waarschijnlijk dat veel thuiswonende jongeren een huishoudinkomen van meer dan de inkomensgrens voor sociale huur zullen verdienen circa € . ,-). Een tweede nuancering: het is ook niet gezegd dat elke jongere woonruimte voor zichzelf alleen zoekt, samenwonen met 1 of meer behoort ook tot de mogelijkheden. Vanwege werkbaarheid is dit getal een-op-een vertaald naar behoefte aan woningen. Dat hoeft niet per se een zelfstandige woning te zijn. 17

 Tijdelijke piek statushouders

Ook vergunninghouders kunnen tot de actuele vraag worden gerekend. Tot voor kort kregen vergunninghouders nog voorrang bij de toewijzing van vrijkomende woningen, deze speciale status is inmiddels door het ministerie geschrapt. Met als doel dat de instroom van vergunninghouders niet ten koste gaat van de slaagkans van reguliere woningzoekenden. De taakstelling voor het aantal te huisvesten vergunninghouders blijft echter wel staan. Om hoeveel huishoudens gaat het? Het lijkt erop dat de piek in het huisvesten van statushouders in 2016 lag, maar zeker weten doen we dit niet. In 2016 is het aantal asielaanvragen, ten opzichte van 2015, wel flink gedaald. Met de inzichten van 4 eind verwachten we tot nog zo n tot woningen voor vergunninghouders nodig te hebben. Maximaal 10% van het aantal jaarlijkse verhuringen is beschikbaar voor statushouders. Dit aantal is te klein om alle vergunninghouders te kunnen huisvesten. Dit is vooral een kortetermijnprobleem voor 2017.  Behoefte aan betaalbare huurwoningen onder de aftoppingsgrens voor bijzondere

doelgroepen Verder zorgt het scheiden van wonen en zorg voor een actuele vraag. Gemeenten hebben een verantwoordelijkheid voor de huisvesting van verschillende bijzondere doelgroepen, die ondersteuning nodig hebben bij het vinden van huisvesting, en soms ook bij het wonen. Deze groepen zijn doorgaans afhankelijk van betaalbare sociale huurwoningen, tot de laagste aftoppingsgrens voor huurtoeslag € ,-). Het aantal zelfstandig wonende GGZ cliënten en (licht) verstandelijk gehandicapten neemt tot 2025 toe. Het gaat bij elkaar om een extra behoefte van circa 20 woningen (zie verder hoofdstuk 4.1).  Recente regels: Effecten passend toewijzen De doelgroepen die nu behoefte hebben aan een sociale huurwoning bestaan vooral uit huishoudens met recht op huurtoeslag. Volgens de nieuwe regels van passend toewijzen moeten zij in principe een woning krijgen toegewezen met een huur onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen (€ , € , . Corporaties zijn hiertoe verplicht in % van de gevallen. Ze hebben een marge van % voor uitzonderingssituaties. Deze regeling moet voorkomen dat huurders snel in betalingsproblemen komen en dat het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag te hoog oploopt.

4

Voor 2016 is instroom 1e halfjaar + taakstelling 2e halfjaar = 77 personen (Figuur 1.4 tabellenboek). Wanneer we rekening houden met de gemiddelde huishoudensgrootte van huishoudens van statushouders in Nederland bedraagt de omrekenfactor van personen naar huishoudens 0,54 (berekend in Monitoring Prioriteiten Volkshuisvesting). Dan wordt dit 42 huishoudens over 2016. Hoe groot de instroom in 2017 wordt, is onbekend. Gezien de sterke daling van het aantal asielaanvragen begin 2016 is een lichte tot sterke afname aannemelijk: 10-30 woningen erbij nog in 2017. Dan komen we uit op 50-70 woningen erbij. Er zijn ook gemeenten waar de gemiddelde huishoudensgrootte hoger ligt, tot 3 personen per huishouden. Daarom is de bandbreedte ruimer gesteld: 30-70 woningen t/m 2017 nodig. 18

 Samenvattend: actuele vraagdruk in sociale huursector

100 à 200 thuiswonende jongeren die op zoek zijn naar huurwoningen en daadwerkelijk reageren 30 à 70 woningen voor statushouders 20 woningen voor bijzondere doelgroep Totaal: 150 à 290 woningen Conclusie: vraagstuwmeer, er zijn nu extra wooneenheden nodig De diverse doelgroepen (vergunninghouders, jongeren, gescheiden mensen) hebben met elkaar gemeen dat ze vaak geen tijd hebben om lang te wachten en vaak weinig kunnen betalen. Dit betekent dat er op dit moment sprake is van een actuele onvervulde vraag van circa 150 tot 290 woningen, die om een extra inspanning vraagt. Het gaat om groepen die niet op nieuwbouw kunnen wachten. Er zijn snelle en tijdelijke oplossingen nodig. Snel om adequaat in de behoefte te voorzien, tijdelijk om op lange termijn flexibel te blijven: Oplossingen zoals kamergewijs verhuren van woningen friendscontracten , het realiseren van tijdelijke woonunits of het splitsen van woningen.

3.1.2 Wat vraagt de toekomst? Betaalbare huurvoorraad in 2025: eerst extra vraag, daarna beetje ontspanning Op termijn, tot 2025, houden we er rekening mee dat de sociale doelgroep (huishoudensinkomen tot € . ,-) afneemt. In de gemeente Duiven telde de sociale doelgroep in zo n 3.900 huishoudens (huishoudensinkomen tot € . ,-). Tot 2025 neemt deze af tot circa 3.550 huishoudens. De afname van de sociale doelgroep leidt tot minder behoefte aan sociale huur. Dit blijkt uit de analyse op basis van WoON 2015. Uitgaande van de woonvoorkeuren van de mensen die daadwerkelijk gaan verhuizen verhuisgedrag , zijn er in zo n tot woningen minder nodig, ten opzichte van de huidige voorraad. We moeten er wel mee rekening houden dat de doelgroepen die nu een spoedvraag hebben, en eventueel kamergewijs gaan huren of in woonunits gaan wonen, de komende jaren deels zullen doorstromen naar de reguliere sociale huur. De kans dat we in 2025 echt met 250 tot 300 woningen minder toe kunnen, achten wij niet aannemelijk (gezien het huidige vraag stuwmeer en de toenemende behoefte van bijzondere doelgroepen). Al met al zou in 2025 een voorraad van circa 2300 sociale huurwoningen van Vivare voldoende moeten zijn. Hierbij gaan we ervan uit dat er de komende jaren geen nieuwe piek aan instroom van vergunninghouders zal optreden.

Vivare bereid zich voor op een eventuele afname van de behoefte aan sociale huurwoningen door een klein deel van haar huidige huurvoorraad als niet-DAEB-bezit te oormerken. Dat geeft de corporatie in de toekomst de flexibiliteit om dit deel van de voorraad net boven de sociale huurgrens liberalisatiegrens: € ,-) te kunnen gaan verhuren (dat hoeft dus niet per se). Woningen in het geliberaliseerde segment kunnen dan, al naar gelang de behoefte, als geliberaliseerde huurwoning (> € ,-) of als sociale huurwoning < € ,-) worden aangeboden. Het kan ook voorzien in de behoefte aan middensegment huurwoningen. Een segment dat nu nauwelijks aanwezig is in de gemeente. Nieuwbouwopgave 2025 Het actuele marktsentiment laat ons zien waar nu de mogelijkheden liggen. De combinatie hiervan met de demografie en het woningbehoefteonderzoek, geeft ons inzicht in waaraan behoefte is als we wat verder vooruit kijken. Meer passende woningen. Dat is zonder twijfel een uitdaging in Duiven tot 2025. Afhankelijk van de meters die we kunnen (en willen) maken in de bestaande voorraad hebben we net wel/net niet kwantitatief voldoende woningbouwplannen om aan de groei tot 2025 te

19

voldoen. Een reden om heel goed de effecten van ons nieuwe beleid continue te volgen, zodat we tijdig kunnen bijsturen. De andere uitdaging is dat er de juiste woningen worden gebouwd. In de onderstaande tabel vergelijken we daarom onze huidige plancapaciteit met de behoefte: welke toevoegingen zijn er nodig ten opzichte het huidige woningaanbod, en naar welke woningtypen zal er juist weinig vraag zijn? Op dit moment is een aanzienlijk deel van onze plancapaciteit nog nader in te vullen (ruim 100 woningen). De uitkomsten van onderzoek geven laten zien aan welke marktsegmenten het meeste behoefte is.  Betaalbare koop De behoefte richt zich vooral op betaalbare koopwoningen (tot € 280.000,-) en een beperkte vraag naar duurdere koop. Uitgaande van het daadwerkelijke verhuisgedrag van huishoudens is er met name een tekort aan koopwoningen in de prijsklasse van € . ,- tot € . ,-. Vooral een toevoeging in de prijsklasse die er al is, maar dan wel met het accent op een ander type. Minder tweekappers voor gezinnen, meer woningen voor ouderen (zie hieronder). De behoefte aan extra woningen is veel groter dan de harde plannen in dit segment. Daarnaast is er, uitgaande van verhuisgedrag, ook behoefte aan toevoeging van woningen in het goedkopere segment (tot € 180.000,-), terwijl er voor dit segment nog geen harde plannen zijn.

 Kansrijk segment, betaalbare koop voor ouderen Als kansrijk segment voor nieuwbouw zien we meer en meer de groeiende vraag van ouderen. Voor zover zij zich op de koop richten, hebben zij behoefte aan nultredenwoningen met buitenruimte, maar zonder grote tuin, in een setting die uitnodigt tot sociaal contact: kleine geschakelde bungalows, hofjes, liefst in de nabijheid van de kern, en van voorzieningen. Te denken valt aan een prijsstelling van rond de € . ,-. Interessante plekken zijn inbreidingslocaties of redelijk centraal gelegen locaties aan de rand van de noordkant van de kern Duiven.  Kansen doorstroming ouderen in de huur Als de woningmarkt verder aantrekt, kunnen mensen hun wensen beter realiseren. Er is daarom ook onderzocht wat de overschotten en tekorten zijn indien we uitgaan van de verhuiswens van huishoudens (huishoudens die aangeven concrete verhuisplannen te hebben). Hierin werkt sterk de verhuiswens van ouderen door. Veel ouderen in een koopwoning geven aan naar een huurwoning te willen verhuizen, maar doen dat in de praktijk niet. Deze beweging van koop naar huur komt wel druppelsgewijs op gang, maar zal naar verwachting vooral effect hebben op de woningvraag na 2025. Ook verwachten marktpartijen op het moment dat huishoudens meer dan de afgelopen jaren, hun verhuiswens kunnen gaan realiseren (ouderen), ook enige vraag naar (nultreden)appartementen.

Belangrijke woonwensen waar deze dan aan moeten voldoen zijn: centraal gelegen in de nabijheid van voorzieningen, royale buitenruimte (terras) en goede bezonning. Hoewel in zijn totaliteit het aanbod aan huurwoningen ruim is, is het wel gewenst om het aanbod van passende woningen voor ouderen te vergroten, ook voor een betere doorstroming binnen de huursector en een groeiende vraag naar woonzorgwoningen (zie hoofdstuk 4).  Momentum extra woningen Nog één punt dat we niet onbenoemd mogen laten: de komende periode ontstaat een momentum om extra woningen te bouwen, omdat er in de stad en subregio Arnhem meer mensen willen wonen dan er daar wordt gebouwd. Velen zoeken eerst in Elst, Huissen en Westervoort, maar ook de gemeente Duiven is kansrijk als vestigingsplek voor deze groep (vooral 30 plussers, vaak koopstarters). Zoals we in hoofdstuk 2 beschreven voorzien we tot 2025 een groei met bijna 300 20

huishoudens en een inhaalslag vanwege lokale onvervulde behoefte van circa 75 tot 150 woningen. Extra groei is mogelijk, als wij onze kansen pakken en goed weten in te spelen op de woningvraag van Arnhemmer. Aanvullende plannen zijn dan gewenst. Figuur 5 Confrontatie plancapaciteit en prognoses, wens en gedrag (2016 tot 2025)

wens

gedrag

wens

gedrag

sociale huur (tot € 710,-) vrije sector huur (> € 710,-) koop tot €180.000 koop €180.000-€280.000 koop boven €280.000 onbekend Totaal

Match

harde plannen 2016-2025

Tekort 2025

15 0 0 77 75 109 276

96 27 -34 163 43 0 295

-241 -72 149 347 111 0 295

81 27 -34 86 -32 -109 19

-256 -72 149 270 36 -109 19

Bron: Gemeente Duiven, Enquête 2016, Primos 2016, bewerking Atrivé

3.1.3 Woonbehoefte in de kernen

Verwachte toename huishoudens2016-2025

Match

Duiven-Noord Duiven-Zuid Groessen Loo Totaal

harde plannen 2016-2025

Figuur 6 Plancapaciteit en huishoudensontwikkeling per kern (2016 t/m 2025)

204 41 7 24 276

203 52 19 21 295

-1 11 12 -3 19

Bron: Gemeente Duiven, Primos 2016, bewerking Atrivé

Kernen met pit (vitale kernen: duiding, en wat kan er nog gebouwd worden?) In de bovenstaande figuur is de huidige harde plancapaciteit per kern afgezet tegen de verwachte groei van het aantal huishoudens per kern. In Duiven en Loo zijn de plannen (kwantitatief) redelijk in evenwicht met de behoefte tot en met 2025. In Groessen is ruimte voor toevoeging van circa 20 woningen. Wat zijn dan de juiste woningen voor Groessen en Loo? We realiseren ons dat zowel in Groessen als in Loo de bestaande voorraad duur is. Ongeveer de helft van de woningen in deze dorpen valt in de hoogste prijsklasse (WOZ-waarde € . ,- of meer), terwijl dit in de kern Duiven voor minder dan 20% van de woningen het geval is. Dat betekent dat er in Groessen en Loo weinig

21

betaalbare woningen zijn voor jongeren en jonge gezinnen. Is dat erg? In de onderzoeksfase hebben we aanwijzingen gevonden dat jongeren uit Groessen en Loo pragmatisch zijn en het vinden van een woning prioriteren boven de wens dit per se in de eigen kern te doen (bron: jongerenonderzoek). Vanuit de gemeenschap in de kern is het echter wel belangrijk dat er jongeren en gezinnen blijven wonen. Jongeren zijn hard nodig om kernen in leven te houden, zonder jongeren geen verenigingsleven bron: marktconsultatie . Dit wordt alleen maar urgenter wanneer we kijken naar alle veranderingen in het rijksbeleid op gebied van het scheiden van wonen en zorg. Locatie Westreenen sluit niet aan op lokale behoefte Voor Loo geldt: de plancapaciteit in het plan Westreenen leidt er toe dat er geen ruimte is voor toevoeging van nieuwe plannen, terwijl het plan Westreenen zich richt op middeldure en dure koop. Dit aanbod in het hogere prijssegment in Loo sluit niet aan bij de behoefte in de kern. Groessen: kansen voor nieuwe impuls In Groessen is (een deel) van de plancapaciteit (10 woningen) nog wel vrij invulbaar. Realisatie in de betaalbare koop ligt voor de hand. Realisatie in de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap kan daarbij voor een extra impuls in het dorpsleven zorgen.

Loting als oplossing voor behoefte betaalbare huur voor jongeren Met nieuwbouw kan echter niet de mismatch tussen de dure woningvoorraad en de behoefte aan betaalbare woningen van jongeren worden opgeheven. In de bestaande voorraad kunnen meer mogelijkheden voor jongeren worden gerealiseerd door de sociale huurwoningen die vrijkomen middels loting beschikbaar te stellen en met splitsen van grote woningen.

3.2 Wat willen we? Iedereen (snel) een passende woning! 3.2.1 Passende woningbouw vraagt versnelling Aansluiten bij lokale behoefte in de kernen Leidend voor woningbouw is allereerst de lokale behoefte in de kernen.  In de periode 2016 tot en met 2025 is er op basis van de prognose 2016 ruimte voor het toevoegen van circa 300 woningen.  Momenteel is er sprake van een zekere spanning op de huurmarkt en hebben we (zie paragraaf 3.1.2) kunnen zien dat er in Duiven een actuele onvervulde behoefte bestaat van circa 150 tot 290 huishoudens in de sociale huurvoorraad. Extra vraag regio De gemeente Duiven heeft de potentie om op korte termijn een deel van de onvervulde woningbehoefte van de subregio Arnhem en omgeving op te vangen (vooral in Arnhem is/ontstaat tekort aan woningen). Met een tandje erbij in de bouwproductie in Duiven is een extra instroom van circa 100 huishoudens in de periode 2016-2025 realistisch. Hierover zijn nadere afspraken nodig in de subregio. Maar waarom zouden we dit als gemeente moeten willen? Daar zijn argumenten voor en tegen. Tegen, we hebben al onze handen vol aan onze eigen opgave (inclusief de huidige vraagdruk). Voor, de woningmarkt houdt niet op bij onze gemeentegrenzen. Om de hybridemotor die de woningmarkt in onze regio is, gezond en aan de gang te houden, is het van belang om elkaar te blijven helpen en te voorzien in de vraag van consumenten.

22

Nieuwbouw blijft nodig. Versnellen is noodzaak Kijken we naar de resultaten van de afgelopen jaren dan hebben we vleugels nodig. Vleugels in de zin van dat het woningbouwprogramma moet worden versterkt via de flanken: goedkope en betaalbare huur en een deel goedkope en betaalbare koop enerzijds en meer kwaliteit in de duurdere segmenten in de kern Duiven anderzijds. Maar ook vleugels om tot versnelling te komen. Ladder voor duurzame verstedelijking: regionale afstemming Wanneer gemeenten een bestemmingsplan vaststellen voor een woningbouwplan moet dat plan voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit betekent dat moet worden aangetoond dat nieuwe woningen voorzien in een actuele regionale behoefte. In de subregionale agenda maakt Duiven woonafspraken met de gemeenten Doesburg, Montferland, Rijnwaarden, Westervoort, en Zevenaar over hoeveel iedere gemeente mag bouwen op basis van de behoefte. Dit is belangrijk want eventuele overprogrammering of onderprogrammering van een andere gemeente heeft immers gevolgen voor de ruimte die beschikbaar is voor de eigen woningbouwprogrammering en visa versa. En, tegelijkertijd dezelfde productmarktcombinaties op de markt brengen kan consequenties hebben voor afzetbaarheid. Ook om die reden is afstemming belangrijk. De subregionale agenda voor De Liemers wordt momenteel geactualiseerd.