Bijlage 7 - Stedenbouwkundige verkenning SVP d.d. 22 maart 2021 – definitieve versie (weeffouten gecorrigeerd)_.pdf
Tekst van het document
Locatiestudie woningbouw Stedenbouwkundige verkenning Duiven 22 maart 2021
Concept
Locatiestudie woningbouw Stedenbouwkundige verkenning Duiven 22 maart 2021
Concept
Colofon
Publicatiedatum
Projectteam
16 maart 2021
SVP
Adres
In opdracht van
SVP architectuur en stedenbouw
Gemeente Duiven
‘t Zand 17, 3811 GB Amersfoort Voor het geheel of gedeeltelijk
overnemen of bewerken van artikelen
info@svp-svp.nl
dient men toestemming van de redactie te vragen. In de meeste gevallen zal die
Ontwerp
graag worden gegeven.
Manon Witbraad Alexandra van Swinderen
Voorbehoud
Madeline Prickett
Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden verleend.
4
Inleiding De gemeente Duiven onderzoekt momenteel de mogelijke invulling van de woningbouwopgave tot 2030. De conclusie van de Vervolgnotitie versnelling woningbouw is dat de versnellingsopgave woningbouw waarschijnlijk net wel of net niet kan worden ingevuld met de beschikbare inbreidingslocaties. Die analyse ging uit van een woningbouwopgave van 325 woningen tot aan 2027. Inmiddels blijkt uit de meest recente prognose van Companen (Woningmarktonderzoek 2019 Regio ArnhemNijmegen) dat er 450 woningen gebouwd moeten worden tot 2030. Dat brengt de gemeente tot de conclusie dat voor de woningbouwopgave tot 2030 één of meerdere uitbreidingslocaties nodig is. Daarom wil de gemeente alvast onderzoeken welke uitbreidingslocaties, in aanvulling op de inbreidingslocaties, het meest geschikt zijn. Het betreft de locaties De Ploen Noord, Plakse Weide en Biezenkampen. SVP heeft de opdracht gekregen om te onderzoeken of en hoe met het opgestelde streefprogramma, rekening houdend met verschillende ruimtelijke randvoorwaarden, een woningbouwontwikkeling mogelijk is. Het streefprogramma betreft circa 300 woningen waarvan 60% betaalbare woningen (sociale huur, betaalbare koop en middeldure huur). Om een beeld te krijgen van het huidig ruimtegebruik van het wonen in Duiven is een drietal bestaande woonbuurten geanalyseerd.
Om een beeld te krijgen van het streefprogramma dat nu gewenst is, is een vergelijkbare woonbuurt in Apeldoorn geanalyseerd. De verkenning moet inzichtelijk maken wat de (on)mogelijkheden zijn voor woningbouw op de drie locaties. Hiervoor worden de uitgangspunten vanuit onder andere milieu, geluid, archeologie, verkeer, cultuurhistorie en landschap in beeld gebracht. Met het streefprogramma wordt vervolgens gekeken of en hoe dit ruimtelijk inpasbaar is op de verschillende locaties en wat de kansen en bedreigingen zijn. Tot slot wordt per locatie een aantal ruimtelijke bevindingen gegeven bij een mogelijke invulling met woningbouw.
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
5
Inhoudsopgave Analyse Duiven
9
Woningbouwbouwopgave Duiven
9
Hoofdstructuren - mobiliteit en groen
9
Voorzieningen
9
Historische ontwikkeling
13
Vergelijkend buurtonderzoek
17
De Ploen Zuid
19
De Vergert
23
Zuidoost
27
Het Mozaïek Zuidbroek, Apeldoorn
31
Conclusie
35
Streefprogramma en grondgebruik
37
Conclusies buurtonderzoek en streefprogramma
39
Rekenmodellen grondgebruik
41
Conclusie grondgebruik
41
Locatie De Ploen Noord
43
Analyse
45
Randvoorwaarden en uitgangspunten
49
Conclusie grondgebruik
49
Ruimtelijke bevindingen
51
Locatie Plakse Weide
53
Analyse
55
Randvoorwaarden en uitgangspunten
59
Conclusie grondgebruik
59
Ruimtelijke bevindingen
61
Locatie Biezenkampen
63
Analyse
65
Randvoorwaarden en uitgangspunten
69
Conclusie grondgebruik
69
Ruimtelijke bevindingen
71
Conclusie en literatuurlijst
73
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
7
Plangebied drie locaties Plangrens mogelijke locaties woningbouw Bedrijven- / industrieterrein Centrum Station Versterken zichtbaarheid historische weg Weg, veranderd naar langzaamverkeersroute Snelweg Autoweg 80 km/h Toekomstige snelweg 8
Analyse Duiven
Woningbouwopgave Duiven De gemeente Duiven heeft een forse woningbouwopgave die momenteel
Duiven ligt op de overgang van het rivierenlandschap in het zuiden en de
geluidwallen op sommige plekken geen visuele relatie meer tussen het
binnenstedelijk wordt ingevuld. Omdat deze inbreidingslocaties
komgronden in het noorden. De oudste structuren worden gevormd door
dorp en het landschap. En doordat het een 80 km/uur weg is, is de
onvoldoende capaciteit hebben om aan deze woningbouwopgave te
de Rijksweg, de Ploenstraat, de Burgemeester van Dorth tot Medlerstraat
oversteekbaarheid beperkt. Aan de oost- en zuidzijde van Duiven is de
voldoen, wil de gemeente onderzoeken op welke uitbreidingslocaties het
/ Eltensestraat en de Droostraat (nu deels als langzaam verkeerroutes
relatie van het dorp met het landschap nog aanwezig. Vanaf de
gewenste streefprogramma inpasbaar is.
opgenomen in de woonbuurten). Het versterken van de zichtbaarheid van
Molenstraat, de Veldstraat en de Heiliglandsestraat is het landschap
deze historische wegen is opgenomen in het Koersdocument.
zichtbaar en bereikbaar en de aangrenzende buurten zijn hier ook voor de
De drie locaties zijn door de historie heen eerder in beeld geweest als
fiets en de voetganger op aangesloten.
mogelijke locatie voor woningbouw. Locatie De Ploen Noord en Plakse
Aan de noordzijde grenst Duiven aan de A12 met verschillende typen
Weide zijn in de Structuurvisie Duiven 2010-2020 (vastgesteld 14
bedrijventerreinen aan weerszijden van de snelweg.
Voorzieningen
december 2009) aangewezen als ‘Zoekgebied wonen’. De locatie
Aan de oostzijde wordt de A15 verbonden met de A12. Ter plaatse van de
Het centrum van Duiven ligt aan de historische Rijksweg. Een drietal
Biezenkampen is hier aangewezen als ‘Zoekgebied buitenplaatsen’ en ten
Rijksweg komt een aansluiting en ter hoogte van Helhoek zal de A15
supermarkten, verschillende detailhandel, horeca, de kerk en functies als
tijde van de groeikern is er sprake van geweest dat ook dit gebied
onder de spoorlijn door worden aangelegd.
de bieb, het cultureel centrum en het gemeentehuis zijn hier geclusterd
bebouwd zou worden. In de Structuurvisie 2015 (vastgesteld 28
Aan de zuidzijde van Duiven liggen de dorpen Groessen en Loo in het
rond een compacte structuur van straten en pleinen. Het afgelopen
september 2015) is De Ploen Noord voor een deel opgenomen als
gevarieerde stroomruggenlandschap. Slingerde wegen, open en gesloten
decennium is er op basis van het plan Vitaal Centrum Duiven gewerkt aan
‘Zoekgebied wonen’. De andere locaties zijn in deze actualisatie van de
zichten en verschillende recreatieve functies en kwekerijen met kassen.
‘Een uitnodigend dorpshart’ Naast winkelruimte zijn er ook woningen en
structuurvisie opgenomen als agrarisch gebied. Recent heeft de
De Molenstraat is een historische weg en was onderdeel van een oude
appartementen toegevoegd en is de openbare ruimte heringericht. Naast
gemeente een Koerdsdocument voor de Omgevingsvisie opgesteld (18
middeleeuwse doorgaande route. Aan de westzijde van Duiven vormt het
het centrum is er in de wijk West een kleinschalig buurtcentrum met een
mei 2020). In dit koersdocument zijn alle drie de locaties opgenomen als
Horsterpark met sport, recreatie, bosaanplant en natuurontwikkeling een
supermarkt en cafetaria en in de wijk Zuidoost een iets groter
‘Mogelijke uitbreidingslocatie wonen’.
groene buffer naar Westervoort.
buurtcentrum met een supermarkt en enkele aanvullende dagwinkels.
Op de volgende pagina’s zijn afbeeldingen opgenomen over de
Duiven is omringd door een groen en open buitengebied met veel
hoofdstructuren van Duiven. Het betreft de mobiliteit ten opzichte van de
natuurwaarden en recreatieve mogelijkheden. Dat resulteert in een
drie locaties en de groenstructuren in en om Duiven. Hieronder volgt hier
aantrekkelijke leefomgeving die door bewoners en bedrijven hoog
een korte toelichting op. Voor een uitgebreide toelichting verwijzen wij
gewaardeerd wordt. Binnen Duiven zorgt een reeks groen/blauwe
naar de Structuurvisie 2015 en het Koersdocument (mei 2020) dat de
structuren voor een sterk raamwerk waar de verschillende buurten in
gemeente in het kader van de Omgevingsvisie heeft opgesteld.
liggen. Ook binnen de woonbuurten is op verschillende schaalniveaus groen aanwezig waardoor het algehele beeld van Duiven groen en dorps
Hoofdstructuren - mobiliteit en groen
is.
Duiven ligt aan de snelweg A12 en heeft een eigen treinstation op de lijn van Arnhem naar Duitsland. Met de aansluiting van de A15 op de A12
Aan de noordzijde zorgt de Westsingel/Oostsingel voor een duidelijke
krijgt Duiven aan de oostzijde een tweede aantakking op het
begrenzing tussen het dorp en het landschap. Er is door de aanleg van
rijkswegennet.
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
9
Mobiliteit tov drie locaties Plangrens drie locaties Autoweg Snelweg Snelweg, aanleg Hoofd fietsroute Fietsroute Snel fietsroute Treinstation Bushalte (indicatief) 10
Groenstructuur Plangrens drie locaties Waardevolle relatie dorp-landschap Bestaande bomenstructuren Overige groenstructuren Blauw raamwerk Recreatief landschap Oud cultuurlanschap Overgangszone tussen de dorpen Ontwikkelen populierenbeplanting Versterken wegbeplanting Versterken zichtbaarheid historische weg Landschapspanorama Industrieel landschap Toekomstige snelweg Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
11
Analyse Duiven Historische ontwikkeling Duiven is ontstaan op een hoger gelegen rivierdonk, ter plaatse van de huidige Rijksweg en de Ploenstraat. Net als Loo en Groessen was het een agrarisch dorp met enkele woningen, boerderijen en een kerk. Tot in de zeventiger jaren van de vorige eeuw was Duiven een compact dorp met enkele woonbuurten ingepast tussen de historische wegen. Met de aanwijzing van de status van groeikern in 1981 is het dorp sterk gegroeid. In de periode van 1987 – 1994 zijn er circa 4.200 woningen gebouwd. Hierdoor is onder andere de sprong over het spoor gemaakt en is het dorp in oppervlak sterk gegroeid. De afgelopen decennia zijn er met name aan de randen kleinschalige woningbouwontwikkelingen geweest met onder andere De Ploen Zuid in het noorden en De Nieuweling aan de oostzijde. De huidige vraag op de woningmarkt en regionale afspraken over de bouw van woningen zorgt er voor dat Duiven, naast de inbreidingslocaties die ter beschikking staan, op zoek moet naar een grotere (uitbreidings)locatie voor circa 300 woningen.
1850 Plangrens drie locaties Bebouwing Straten Agrarische verkaveling
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
13
1980 Plangrens drie locaties Toegevoegde bebouwng 1950
14
Bestaande bebouwing
Plangrens drie locaties
Bestaande straten
Toegevoegde bebouwing
Autoweg
Bestaande bebouwing
Snelweg
Bestaand straten
Agrarische verkaveling
Straat
Spoor
Agrarische verkaveling
Water
Spoor
Groenstructuur
2020 Plangrens drie locaties 1995 Plangrens drie locaties Toegevoegde bebouwng
Toegevoegde bebouwng Bestaande bebouwing Agrarische kassen
Bestaande bebouwing
Bestaande straten
Agrarische kassen
Snelweg en autoweg
Bestaande straten
Autoweg en spoor
Snelweg en autoweg
Agrarische verkaveling
Autoweg
Versterken zichtbaarheid historische weg
Agrarische verkaveling
Spoor
Spoor
Water
Water
Groenstructuur
Groenstructuur
Recreatieve velden
Recreatieve velden
Weg, veranderd naar langzaamverkeersroute
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
15
1
2
3
16
Vergelijkend buurtonderzoek 1. Ploen Zuid Duiven 2. De Vergert Duiven 3. Zuidoost Duiven
4. Zuidbroek Apeldoorn
18
Vergelijkend buurtonderzoek 1. De Ploen Zuid, Duiven Om het ruimtegebruik van het streefprogramma dat de gemeente Duiven nu voor ogen heeft goed in beeld te brengen is allereerst gekeken naar het ruimtegrbuik van drie bestaande buurten in Duiven.
De buurt De Ploen Zuid ligt aan de noordoostzijde van Duiven en is tussen 2006 en 2018 gerealiseerd. De wijk heeft een groene opzet met een dorps woonmilieu. De buurt bestaat uit verschillende ‘terpen’ in een open, groen landschap. Op de terpen zijn verschillende woningen rond een openbare plek geplaatst met de achtertuinen naar het landschap. In dit landschap liggen wandelpaden en plekken voor spelen en waterberging. Door dit landschap slingert een centrale buurtweg van waar de verschillende terpen bereikbaar zijn.
Woonprogramma De wijk bestaat uit circa 344 woningen in een gevarieerd programma, zowel in prijscategorieën als woningtype. 84% is grondgebonden en 16% in appartementvorm. Het grootste deel, bijna de helft, is rijwoning in verbaar (tot €210.000 VON), middenduur (€210.000 - €310.000 VON) en duur (boven €310.000 VON) bedraagt in deze buurt circa 36% - 26% - 38%.
Totaal 344 woningen (23 woningen/hectare) 164 rijwoningen: 47%
schillende prijscategorieën en zowel huur als koop. De verhouding betaal-
15 drie-onder-één-kap woningen: 4% 88 twee-onder-één-kap woningen: 25% 26 vrijstaand: 8%
betaalbaar 36%
2
[Drawing Title] Scale: 1:5000 midden 26%
51 appartementen: 16% waarvan: 16% gestapeld 84% grondgebonden gemiddeld 233 m2 /kavel
duur 38%
Indicatieve verdeling betaalbaar - middenduur - duur
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
19
20
uitgeefbaar 52%
verharding 20%
Vergelijkend buurtonderzoek 1. De Ploen Zuid, Duiven
groen en water 28%
Grondgebruik Het oppervlak aan uitgeefbare kavels bedraagt in Ploen Zuid iets meer dan 50%. De gemiddelde dichtheid is 23 woningen per hectare. Het gemiddeld kaveloppervlak bedraagt 233 m2 per kavel en per kavel is er 122 m2 groen aanwezig in de buurt. De parkeernorm bedraagt 1,5 parkeerplaats per woningen en deze zijn deels op eigen terrein gesitueerd of geconcentreerd opgenomen in de openbare ruimte.
Totale oppervlakte 15,3 ha 52,3% uitgeefbaar (8,0 ha) 20,3% verharding (3,1 ha) 27,4% groen en water (4,2 ha) inclusief geluidwal Westsingel
2
[Drawing Title] Scale: 1:5000 Projectnaam Ondertitel
Uitgeefbaar
2
[Drawing Title] Scale: 1:5000
Verharding
2
Projec Onder
onderdeel:
onderdeel
xxxx xxxx
xxxx xxxx
projectnummer:
projectnum
schaal: formaat:
schaal: formaat:
Groen en water (122 m2/woning)
[Drawing Title]
waarvan: Scale: 1:5000
Projectnaam Ondertitel
onderdeel:
xxxx wegen en voetpadden 80,9% xxxx
parkeren (446 pp) 19,4% projectnummer: schaal: formaat:
2
[Drawing Title]
waarvan: Scale: 1:5000 groen 97,6% water 2,4%
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
21
22
Vergelijkend buurtonderzoek 2. De Vergert, Duiven De buurt De Vergert is een buurt uit de jaren 80 van de vorige eeuw en ligt aan de oostzijde van Duiven. De buurt kent een voor die tijd kenmerkende opzet met woonerven, parkeren op pleintjes aan de achterzijde van de woningen en woningen die met de voorzijde aan woonpaden zijn gesitueerd. Het groen ligt met name aan de randen en is in de vorm van speelplekken gecombineerd met de pleintjes in de buurt.
Woonprogramma De buurt bestaat uit circa 213 woningen, allemaal grondgebonden en voor het grote deel zijn het rijwoningen. Er zijn geen appartementen in deze buurt. De verhouding betaalbaar (tot €210.000 VON), middenduur (€210.000 - €310.000 VON) en duur (boven €310.000 VON) bedraagt in deze buurt circa 20% - 65% - 15%.
Totaal 213 woningen (26 woningen/hectare) 182 rijwoningen: 86% 22 twee-onder-één-kap woningen: 10% 9 vrijstaand: 4% waarvan: 0% gestapeld midden 65% betaalbaar 20%
duur 15%
100% grondgebonden gemiddeld 236 m2 /kavel
Indicatieve verdeling betaalbaar - middenduur - duur
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
23
24
uitgeefbaar 61%
Vergelijkend buurtonderzoek 2. De Vergert, Duiven
groen en water 18%
verharding 21%
Grondgebruik Het oppervlak aan uitgeefbare kavels bedraagt in De Vergert iets meer dan 60%. De gemiddelde dichtheid is 26 woningen per hectare. Het gemiddeld kaveloppervlak bedraagt 236 m2 per kavel en er is per kavel 69 m2 groen aanwezig in de buurt. De parkeernorm lag in deze periode beduidend lager dan in de huidige situatie en is deels op eigen terrein, deels op de openbare weg en deels op de openbare pleintjes gesitueerd.
Totaal oppervlakte 8,2 ha 61,0% uitgeefbaar (5,0 ha) 20,7% verharding (1,7 ha) 18,3% groen en water (1,5 ha)
Uitgeefbaar
Verharding
Projectnaam Ondertitel wegen en voetpadden 88,2% waarvan:
Groen (69 m2/woning)
Projectnaam Ondertitel
Project Ondert
parkeren (160 pp) 11,8%, exclusief parkeren op de rijbaan onderdeel:
xxxx xxxx projectnummer:
onderdeel:
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven xxxx
onderdeel:
25xxxx
xxxx
xxxx
projectnummer:
projectnum
26
Vergelijkend buurtonderzoek 3. Zuidoost, Duiven De buurt De wijk Zuidoost is in het laatste decennium van de vorige eeuw ontwikkeld en zorgde samen met de wijk Zuidwest voor de sprong over het spoor. De buurt die voor het vergelijkend buurtonderzoek is onderzocht ligt aan de zuidkant van het dorp. Het is een vrij formeel en traditioneel opgezette buurt met een centrale woonstraat (Kleipeer) en aan weerszijden straten waar de woningen aan zijn gesitueerd en op twee plekken en groene, onbebouwde ruimte. De rest van het groen is onderdeel van de straatprofielen of ligt aan de randen van de buurt als onderdeel van structurele groenstructuren van de wijk. Het parkeren maakt, overwegend als haaksparkeren, deel uit van de straatprofielen.
Woonprogramma De buurt bestaat uit circa 315 woningen, alleen grondgebonden met zowel rijwoningen, tweekappers als vrijstaande woningen. Er zijn geen appartementen in deze buurt. De verhouding betaalbaar (tot €210.000 VON), middenduur (€210.000 - €310.000 VON) en duur (boven €310.000 VON) bedraagt in deze buurt circa 20% - 27% - 53%. Totaal 316 woningen (23 woningen/hectare) 135 rijwoningen: 41% 120 twee-onder-één-kap woningen: 39% 61 vrijstaand: 20% waarvan: 0% gestapeld midden 27%
100% grondgebonden
betaalbaar 20% gemiddeld 263 m2 /kavel
duur 53%
1
[Drawing Title] Scale: 1:5000
Indicatieve verdeling betaalbaar - middenduur - duur
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
27
28
uitgeefbaar 61%
Vergelijkend buurtonderzoek 3. Zuidoost, Duiven
groen en water 21%
verharding 18%
Grondgebruik Het oppervlak aan uitgeefbare kavels bedraagt in Zuidoost iets meer dan 60%. De gemiddelde dichtheid is 23 woningen per hectare waarbij circa 61% van de buurt is uitgegeven als kavel. Het gemiddeld kaveloppervlak bedraagt 263 m2 per kavel en per kavel is er 88 m2 groen aanwezig. De parkeernorm was ook in de jaren 90 nog lager dan in de huidige situatie. In Zuidoost parkeren de dure woningen op eigen terrein en is er voor de rijwoningen en bezoek parkeren in de straten opgenomen.
Totale oppervlakte 13,6 ha 61,0% uitgeefbaar (8,3 ha) 18,4% verharding (2,5 ha) 20,6% groen en water (2,8 ha)
1
Verharding
Uitgeefbaar
waarvan:
wegen en voetpaden 84,0% 1
Scale: 1:5000
parkeren (280 pp) 16,0%
Scale: 1:5000 Groen en water (88 m2/woning)
waarvan:
[Drawing Title]
[Drawing Title]
1
[Drawing Title] Scale: 1:5000
groen 92,9% water 7,1%
1
[Drawing Title] Scale: 1:5000
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
29
30
Vergelijkend buurtonderzoek 4. Het Mozaïek Zuidbroek, Apeldoorn Om ook een beeld te krijgen van een buurt met een programma dat vergelijkbaar is met het streefprogramma, is een deel van de buurt Het Mozaiek in de wijk Zuidbroek in Apeldoorn onderzocht. Er is gekozen voor een uitsnede van de buurt die past bij het streefprogramma, circa 80% rijwoningen, 10% goedkope appartementen en 10% tweekapper/vrijstaand.
De buurt De uitsnede van de buurt bestaat uit een viertal bouwblokken in een park en een appartementengebouw van zes bouwlagen. De buurt is recent gereed gekomen. De bouwblokken bestaan grotendeels uit rijwoningen met verschillende beukmaten tot 5,4 meter. Ook zijn er drie- en tweekappers gebouwd. Binnen de bouwblokken is ruimte opgenomen voor groen en spelen en ligt een buurtstraat met parkeren tegen de achtertuinen van de woningen. Aan de voorzijde is een deel van de woningen aan een voetpad en het park gesitueerd en een deel van de woningen aan een doorgaande woonstraat.
Woonprogramma De uitsnede van de buurt bestaat uit circa 296 woningen, waarvan 75% rijwoningen en 8% gestapeld. De verhouding betaalbaar (tot €210.000 VON) is niet precies bekend maar er is een aanzienlijk percentage goedkope woning waarvan 25 appartementen en de rest grondgebonden.
Totaal 296 woningen (28 woningen/hectare) 222 rijwoningen: 75%
VON), middenduur (€210.000 - €310.000 VON) en duur (boven €310.000
15 drie-onder-één-kap woningen: 5% 34 twee-onder-één-kap woningen: 12% 25 appartement: 8%
waarvan: 8% gestapeld 92% grondgebonden gemiddeld 139 m2 /kavel
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
31
32
uitgeefbaar 38% verharding 32%
Vergelijkend buurtonderzoek 4. Het Mozaïek Zuidbroek, Apeldoorn
groen en water 30%
Grondgebruik Het oppervlak aan uitgeefbare kavels bedraagt in Het Mozaïek minder dan 40%. De gemiddelde dichtheid is 28 woningen per hectare. Het gemiddeld kaveloppervlak bedraagt 139 m2 per kavel en per woning is er 109 m2 groen aanwezig in de buurt. De parkeernorm is iets meer dan 1,5 parkeerplaats per woning en deze zijn allemaal in de openbare ruimte opgenomen. Zowel voor de bewoners als bezoekers is het parkeren binnen de bouwblokken opgenomen.
Totale oppervlakte 10,7 ha 38,3% uitgeefbaar (4,1 ha) 31,8% verharding (3,4 ha) 29,9% groen en water (3,2 ha)
Uitgeefbaar
Projectnaam Ondertitel
Projectnaam Ondertitel
Projectnaam Ondertitel
waarvan: onderdeel:
onderdeel:
onderdeel:
xxxx wegen en voetpaden 82,4% xxxx
xxxx xxxx
xxxx xxxx
projectnummer:
projectnummer:
schaal: formaat:
schaal: formaat:
Verharding
parkeren (457 pp) 17,6% projectnummer: schaal: formaat:
Groen (109 m2/woning)
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
33
34
1. Ploen Zuid, Duiven
2. De Vergert
3. Zuidoost, Duiven
4. Het Mozaïek Zuidbroek, Apeldoorn
Conclusie Vier bestaande buurten Het vergelijkend buurtonderzoek laat zien dat, afhankelijk van de
Groen en water
tussen de 18% en 34%. In de drie Duivense buurten ligt het percentage
samenstelling van het programma, voor deze buurten op basis van circa
Naast het woningbouwprogramma en de kavelafmetingen is ook de
dicht bij elkaar, rond de 20%. In Het Mozaïek in Apeldoorn ligt het
300 woningen, een gemiddeld oppervlakte nodig is van 9 tot 13 hectare.
hoeveelheid groen in de buurt bepalend voor het totaal benodigde
percentage verharding met 34% beduidend hoger. Dit komt onder andere
Bij een compact programma met veel rijwoningen en relatief weinig
oppervlak. In de onderzochte buurten bedraagt het groen en water tussen
door de opzet van het plan met binnen de woonhoven, langs de
openbaar groen zoals in De Vergert volstaat 9 hectare. Voor een groener
de 18% en 27% van de totale buurt. In De Vergert is het oppervlak aan
achtertuinen, een lange lengte aan straten. Doordat hier maar aan één
woonmilieu en een ruimere opzet als in De Ploen, met een grotere mix
openbaar groen relatief laag (70 m /woning), de wijk is compact opgezet.
zijde wordt geparkeerd is dit geen efficiënte structuur.
aan woningen, inclusief 16% appartementen, is (bij 300 woningen) een
In De Ploen Zuid ligt dit percentage het hoogst (122 m /woning), een
Het percentage parkeren van de totale verharding ligt in de onderzochte
totaal oppervlak van circa 13 hectare nodig.
groen woonmilieu was hier ook het uitgangspunt.
buurten tussen de 12% en 19%. In de buurt De Vergert is het percentage
2
2
erg laag omdat een groot deel van het parkeren op de openbare weg
Uitgeefbare kavels
Verharding en parkeren
In de onderzochte woonbuurten is de bandbreedte voor het percentage
Naast uitgeefbare kavels en groen/water is de verharding, inclusief
uitgeefbare kavels 38-61% van de totale buurt. Een hoger percentage
parkeren het derde percentage dat we hebben onderzocht. De
Op basis van het buurtonderzoek en de verschillende percentages voor
uitgeefbaar gebied betekent uiteraard minder ruimte voor groen of
gehanteerde parkeernorm is hier uiteraard op van invloed. De
uitgeefbaar, groen en verharding die daaruit naar voren komen, is een
verharding. Doordat de buurten in maat en programma verschillen, is ook
parkeernorm lag in het verleden lager dan nu. Daarnaast speelt de
aantal conclusies te trekken. In het volgende hoofdstuk worden deze
het gemiddeld kaveloppervlak per buurt verschillend. Dit oppervlak
hoeveelheid parkeren op eigen terrein mee in het percentage openbare
gecombineerd met het streefprogramma van de gemeente. Hierdoor
varieert van 139 m in Het Mozaïek met relatief veel rijwoningen tot 264
verharding.
ontstaat een beeld van de benodigde ruimte voor de ontwikkeling van
m in Zuidoost met relatief meer woningen in het hogere segment.
Het percentage openbare verharding ligt in de onderzochte buurten
deze circa 300 woningen.
2
2
1. Ploen Zuid, Duiven (344 woningen)
2. De Vergert, Duiven (280 woningen)
3. Zuidoost, Duiven (315 woningen)
4. Het Mozaïek, Zuidbroek, Apeldoorn (296 woningen)
Totaal oppervlak: 15,3 hectare
Totaal oppervlak: 8,2 hectare
Totaal oppervlak 13,6 hectare
Totaal oppervlak: 10,7 hectare
Gemiddeld kaveloppervlak: 233 m2
Gemiddeld kaveloppervlak: 236 m2
Gemiddeld kaveloppervlak 263 m2
Gemiddeld kaveloppervlak: 139 m2
Openbaar groen / woning: 122 m
Openbaar groen / woning: 69 m
Openbaar groen / woning: 88 m
Openbaar groen / woning: 109 m2
2
uitgeefbaar 52,3% 2
gebeurd.
[Drawing Title] Scale: 1:5000
2
uitgeefbaar 61,0% verharding 20,3% groen en water 27,4%
Projectnaam Ondertitel onderdeel:
groen en water 18,3%
verharding xxxx 20,7% xxxx projectnummer: schaal: formaat:
2
uitgeefbaar [Drawing Title] Projectnaam 61,0% 1 Scale: 1:5000
Ondertitel onderdeel:
xxxx groen en water 20,6% xxxx
uitgeefbaar 38,3% verharding 31,8%
verharding 18,4%
groen en water 29,9%
projectnummer: schaal: formaat:
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
35
36
Streefprogramma en grondgebruik
60% betaalbaar
Grondgebonden 50% = 150 woningen
6,65m
Gestappeld 10% = 30 appartementen
63m
4,8m
2m
2m 9m 21m
11m
uitgeefbaar 150 wo x 112 m2 (gem. kavel) = 16.800 m2
5,7m
10m
bergingen
parkeren 125 wo x 1,9 pp = 285 pp
hoek
6m
19m
uitgeefbaar plot van 63 m x 19 m = 1.200 m2 parkeren 30 app x 1,6 pp = 48 pp
30 appartementen
tussen
Grondgebonden 90 woningen
5,4m
30% midden
7,25m
3m 10m
24m
TOTAAL
uitgeefbaar 90 wo x 143 m2 (gem. kavel) = 12.870 m2
11m
300
parkeren
woningen
2/3: 60 wo x 1,9 pp = 114 pp 1/3: 30 x 2,1 pp = 63 pp
hoek
tussen
Totaal 177 pp
Hoekwoning met garage 8 woningen
Kleine 2-kapper 10 woningen
3m
10% duur
11m
9,2m
9,9m
10m
24m
Grote 2-kapper 10 woningen
Vrijstaand 2 woningen
uitgeefbaar
17m
3m
3m
3m
10m
11,5m
11,5m 27m
11m
uitgeefbaar 8 wo x 238 = 1.904 m
12,5m
14m
uitgeefbaar 2
10 wo x 248 = 2.480 m
uitgeefbaar 2
10 wo x 297 = 2.970 m
parkeren: 30 wo x 2,2 pp = 66 pp waarvan minimaal 1 auto op eigen terrein, 66 - 30 pp = 36 pp
38
39.144 m2
12,5m
uitgeefbaar 2
2 wo x 460 = 920 m2
131 m2/kavel 546
parkeerplaatsen (6.825 m2)
Streefprogramma en grondgebruik Grondgebruik 300 woningen Het streefprogramma zoals dat door de gemeente Duiven is opgesteld
UItgeefbare kavels
doelgroep overwegend 1-2 persoonshuishoudens een lagere norm
voor een nieuwe uitbreidingswijk sluit zo goed mogelijk aan bij de huidige
•
Op basis van het woningbouwprogramma, dat in de bestaande
dan de hierin aangehouden 1,9 pp per woning realistisch is. De
situatie op de woningmarkt. Dat betekent een grote behoefte aan
Duivense buurten anders ligt dan dat het streefprogramma nu is
nabijheid van openbaar vervoer en voorzieningen en het aanbieden
betaalbare woningen in zowel het koop- als het huursegment. Dit is
(beduidend meer grotere gezinswoningen in die buurten), is de wijk in
van een deelautosysteem bieden hier kansen voor. Een lagere
vertaald in 150 grondgebonden woningen en 30 appartementen. De
Apeldoorn de meest geschikte referentie voor het ruimtegebruik op
parkeernorm voor de goedkope woningen (1,6 pp/woning in plaats
doelgroep voor de goedkope woningen is grotendeels 1-2
de nog te kiezen uitbreidingslocatie.
van 1,9 pp/woning) en wellicht een lagere norm voor een deel van de
Het streefprogramma bedraagt 4 ha aan uitgeefbare kavels. In het
middendure woningen (1,9 pp/woning in plaats van 2,1 pp/woning)
Voor de rijwoningen in de goedkope categorie is daarom uitgegaan van
buurtonderzoek is de bandbreedte 38% – 61%. De Ploen Noord en
betekent 86 parkeerplaatsen minder. Hierdoor komt het oppervlak
een kleinere rijwoning met een beuk van 4,8 meter. Op deze manier wordt
Het Mozaïek komen het meest in de buurt van een groen dorps
aan verharding op 2,9 ha. Met deze lagere norm is in het
een nieuw product toegevoegd aan de markt dat beter past bij de
woonmilieu. Een bandbreedte voor uitgeefbaar tussen de 38 en 52%
grondgebruik geen rekening gehouden.
doelgroep en wellicht ook voor doorstroming kan zorgen. In het
is hierdoor aannemelijk.
persoonshuishoudens waarbij het zowel starters als senioren betreft.
programma is naast goedkope grondgebonden woningen ook nog 10%
•
•
Het gemiddeld kaveloppervlak van het streefprogramma is met 131
Groen
goedkope appartementen opgenomen. Hiervoor is uitgegaan van een
m /kavel lager dan in de onderzochte buurten. Er staan dus meer
•
maximale bouwhoogte van drie bouwlagen en een kavel met tuintjes voor
woningen op een zelfde oppervlak omdat er meer kleinere woningen
bandbreedte van 69 m2 tot 122 m2 per woning. Omdat het
de woningen op de begane grond.
gemaakt worden. Het is daarom belangrijk om, met een groen dorps
streefprogramma relatief veel goedkope woningen met kleine kavels
woonmilieu als uitgangspunt, te zorgen voor voldoende (groene)
kent, is voor een groen dorps woonmilieu voldoende (groene)
De midden categorie beslaat circa 30% van het programma. Dit betreft
openbare ruimte ter compensatie. Een percentage uitgeefbare kavels
openbare ruimte belangrijk. Een oppervlak van 100 m2 per woning
overwegend rijwoningen met een beuk van 5,4 meter. De grotere
van rond de 40-45% lijkt daarbij aannemelijk.
voor een mogelijke ontwikkeling is hiervoor aannemelijk. Wanneer er
2
hoekwoningen met een garage vallen in het dure deel van het
Het oppervlak aan groen heeft in het buurtonderzoek een
door milieucontouren of andere uitgangspunten veel groen in de
programma. Dit is zo’n 10% van het totale programma en beslaat naast
Verharding
randen van de locaties aanwezig is, kan dit deels worden gezien als
de grote hoekwoningen ook verschillende typen tweekappers en een
•
De verharding heeft in de buurten van het onderzoek een
groen van de buurt. In dat geval is een groen oppervlak tussen de 75
aantal vrijstaande woningen. Uitgaande van reguliere kavelmaten
bandbreedte van 18% - 32% . Voor de buurten in Duiven ligt het
m2 en 100 m2 per woning realistisch.
betekent dit woningbouwprogramma een oppervlak van circa 4 hectare
oppervlak overal rond de 20%. Voor Het Mozaïek is het met 32%
aan uit te geven kavels.
relatief hoog. Dit komt door relatief veel straat (binnen de woonhoven
Op de volgende pagina zijn, op basis van het streefprogramma en
langs alle achtertuinen) in het plan. De parkeernorm is in alle
bovenstaande conclusies, vanuit verschillende invalshoeken (uitgeefbare
Wanneer we het huidige parkeerbeleid van de gemeente toepassen op het
onderzochte buurten lager dan de huidige norm waardoor het
kavels, verharding en groen) rekensommen voor het grondgebruik van de
programma komen we op een benodigd aantal openbaar parkeerplaatsen
aannemelijk is dat het percentage verharding hoger zal zijn dan 20%.
mogelijke woningbouwontwikkeling gemaakt. Een oppervlak uitgeefbare
In het buurtonderzoek kent het parkeren een bandbreedte van 12% -
kavels van 4 hectare en een oppervlak verharding van 3,4 ha vormen
19% van de totale verharding. De parkeernorm is in de huidige
hiervoor de basis. Uit de rekensommen ontstaat een bandbreedte voor
situatie hoger dan in de onderzochte buurten. Het Mozaïek is de
het totale grondgebruik. Om de geschiktheid van de drie te onderzoeken
Conclusies buurtonderzoek en streefprogramma
meest recente buurt maar heeft geen efficiënte ontsluiting en is
locaties te kunnen bepalen is uit deze bandbreedte een keuze gemaakt.
Het streefprogramma laat een grondgebruik van 4 hectare aan
daarom, met 17,6% parkeren van de verharding niet representatief.
Dit gekozen grondgebruik is in de volgende hoofdstukken getoetst op de
uitgeefbare kavels zien. Hieronder zijn de conclusies uit het
Minmaal 20% van de verharding benutten voor parkeren is
locaties.
buurtonderzoek benoemd en gecombineerd met dit streefprogramma.
aannemelijk. Het streefprogramma levert 6.825 m voor parkeren op.
Dit leidt tot mogelijke bandbreedtes voor ruimtegebruik qua percentages
Bij 20% betekent dit x 5 = 34.125 m2 = 3,4 ha verharding.
van 546. Dat betekent een gemiddeld aantal van 1,8 openbare
•
parkeerplaats per woning.
uitgeefbare kavels, verharding en groen.
2
•
NB Het is denkbaar dat voor de goedkope woningen met als
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
39
vanuit uitgeefbaar vanuit verharding
voorgestelde grondgebruik
a) Realistisch
10 ha
ha
4 ha (45%)
4 ha (50%)
3,4 ha (34%)
3,4 ha (38%)
1,6 ha (20%)
2,6 ha (26%)
1,5 ha (17%)
2,4 ha (30%)
verharding
grondgebruik rekensom
d) Realistisch, maar alleen als er voldoende ruimte is
10 ha
10
c) Niet realistisch, te weinig verharding
4 ha (40%)
uitgeefbaar
groen
10
b) Niet realistisch, te weinig groen
8,9
ha
8
ha
ha
10 ha
4 ha (29%) 3,4 ha (25%) 5,2 ha (46%) 13,9 ha
10
vanuit groen
e) Realistisch
ha
ha
10
g) Realistisch
ha
4 ha (40%)
4 ha (41%)
4 ha (38%)
3 ha (30%)
3,4 ha (35%)
3,4 ha (33%)
3 ha (30%)
2,3 ha (24%)
3,0 ha (29%)
10 ha
40
10
f) Realistisch
9,7 ha
10,4 ha
Streefprogramma en grondgebruik Rekenmodellen grondgebruik Rekenmodellen grondgebruik
De bandbreedte voor het grondgebruik van een mogelijke buurt is
Redenerend vanuit uitgeefbaar
Redenerend vanuit groen
a)
e)
40% uitgeefbaar -> bij 4 ha is 10 ha grond nodig voor de buurt
100 m groen per woning -> 3 ha grond voor groen nodig
Voor verharding gaan we uit van 3,4 ha -> 34%
bij 40% uitgeefbaar -> buurt van 10 ha nodig
Groen 26% over -> 2,6 ha = 86 m groen/woning
Nog 3 ha voor verharding over -> 30% (waarvan 23% van de
45% uitgeefbaar -> bij 4 ha is 8,9 ha grond nodig voor de buurt
2
b)
Voor verharding gaan we uit van 3,4 ha -> 38%
f)
9,7 ha
10,4 ha
Uitgeefbaar
41%
38%
verharding parkeren is)
Verharding
35%
33%
75 m groen per woning -> 2,3 ha grond voor groen nodig
Groen
24%
29%
2
Voor groen blijft er dan 17% over -> 1,5 ha = 50 m2 groen/woning
Woonbuurt
bij 4 ha uitgeefbaar en 3,4 ha verharding -> buurt van 9,7 ha nodig 100 m2 groen per woning -> 3 ha voor groen nodig
Conclusie grondgebruik
50% uitgeefbaar -> bij 4 ha is 8 ha grond nodig voor de buurt
bij 4 ha uitgeefbaar en 3,4 ha verharding -> buurt van 10,4 ha
Om het streefprogramma te kunnen toetsen op de drie te onderzoeken
Bij 3,4 ha aan verharding blijft er nog minder groen over.
nodig
locaties is uit bovenstaande bandbreedte het midden als uitgangspunt
WEINIG GROEN PER WONING, NIET REALISTISCH c)
daarmee 9,7 tot 10,4 ha.
2
g)
Uitgaande van 20% verharding -> 1,6 ha (dan is 43% van
gekozen. Dat betekent dat een grondoppervlak van 10 hectare nodig is
verharding parkeren) NIET REALISTISCH
Vanuit het streefprogramma is 4 ha aan uitgeefbare kavels nodig. Voor de
met de volgende percentages voor het grondgebruik.
verharding vormt 3,4 ha het uitgangspunt. De rekenmodellen a, e, f en g Redenerend vanuit verharding
zijn daarmee het meest aannemelijk voor een mogelijk woningbouw-
Uitgeefbaar
40%
4,0 ha
d)
25% verharding -> bij 3,4 ha is 13,6 ha grond nodig voor de buurt
ontwikkeling in Duiven. De bandbreedte voor het groen bedraagt 75 – 100
Verharding
34%
3,4 ha
Uitgeefbaar is bij 4 ha dan 29% van de buurt
m per woning. Dat betekent dat er bij 300 woningen 2,3 – 3 ha groen
Groen
26%
2,6 ha (87 m2 / kavel)
Groen wordt 100%-25%-29% = 46% -> 5,2 ha -> 209 m2 groen
aanwezig in de buurt.
Totaal
100%
10,0 ha
2
per woning. HEEL GROENE WIJK MET EEN GROOT OPPERVLAK, REALISTISCH ALS ER VOLDOENDE RUIMTE BESCHIKBAAR IS
grondgebruik 300 woningen = 10 ha
beschikbare ruimte per locatie
40%
+
uitgeefbaar
34%
verharding
26%
61,0%
61,0%
18,3% 20,7%
ha
3,4 ha
2,6
38,3% 31,8%
20,3% 27,4%
=
4,0
ha
groen
52,3%
toekomstige woonbuurt inpassing
20,6% 18,4%
29,9%
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
41
Locatie De Ploen Noord
Morfologie Plangrens Snelweg Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Autoweg 30 km/h Bebouwing los in het groen Buurten, externe structuur Buurten, interne structuur Interne structuur buurten Externe structuur buurten Gevels naar de straat gericht Centrum Bedrijventerrein 44
Locatie De Ploen Noord Analyse De locatie De Ploen Noord ligt binnen de Westsingel aan de noordzijde
hoger gelegen rivierdonk, waar Duiven is ontstaan. Samen met De Eng,
het groene landschap tussen de terpen in De Ploen Zuid.
van Duiven. De locatie is momenteel in gebruik als agrarisch gebied. In de
meer naar het westen, is dit gebied, De Woerd, met de bebouwing aan de
bocht van de Westsingel staat op de locatie een compact bosperceel.
rand van de rivierdonk en de laanbeplanting van de Ploenstraat-
Aan de Rijksweg zijn verschillende bushaltes van lijn 60, de bus van
Hiernaast en op de volgende pagina’s zijn verschillende analyse
Woerdstraat van waarde. De Broekstraat is, vanaf de Ploenstraat een
Arnhem station via Duiven dorp richting Zevenaar en Tolkamer. Het
tekeningen over deze locatie opgenomen. Hieronder volgt een beknopte
belangrijke (recreatieve) verbinding naar het landschap met de open
station en het centrum liggen op circa 7 en 6 minuten fietsen. En op de
toelichting.
komgronden en de plassen nabij Giesbeek.
hoek Ploenstraat-Broekstraat ligt knooppunt 62 uit het fietsknooppunten netwerk van Nederland. Ten noorden van de Westsingel ligt een
Aan de zuidzijde grenst de locatie aan de Hogeweg, een historisch
Aan de overzijde van de Westsingel liggen de bedrijventerreinen
snelfietsroute die Zevenaar via Duiven met Westervoort verbindt. Via de
landweg op de hoger gelegen rivierdonk. De Hogeweg kenmerkt zich nog
Graafstaete met perifere detailhandel en Centerpoort-Noord voor
oversteekplaats op de Broekstraat is deze te bereiken.
steeds door een landelijk, groen karakter met grotere kavels met
bedrijven tot en met categorie 3.2. met tegenover de locatie een pand met
vrijstaande deels agrarische woningen afgewisseld met weitjes en
perifere detailhandel en een Van der Valk hotel met een bouwhoogte van
Cultuurhistorie
agrarische percelen. De Hogeweg is een doodlopende weg die aan de
circa 50 meter. In het Koersdocument is naast het hotel, in de hoek van
Binnen de Duivense dorpskern vormt de Woerd vanuit cultuurhistorisch
westzijde overgaat in grotendeels privaat terrein. Aan de zijde van de
de A12 en de Noordsingel, een ‘Zoekgebied bedrijventerrein’ aangeduid.
oogpunt een zeer waardevol gebied. De waarden betreffen vooral de
Westsingel is in deze randzone een klein woonwagenkamp gesitueerd.
randen van het gebied met de Ploenstraat, de Woerdstraat en de Aan de Rijksweg en de Ploenstraat is de bebouwing grotendeels met de
Hogeweg. Deze waarden worden mede bepaald door het nog open
Naar het oosten grenst de locatie aan de Ploenstraat, een historische weg
voorzijde naar de straat gesitueerd. Ter plaatse van De Ploen Zuid zijn de
landelijk gebied aan de noordzijde van de Woerd; de vroegere
met aan beide zijden een groene berm met volwassen eikenbomen. Aan
woningen op de terpen meer intern georiënteerd. Hierdoor is de
gemeenschappelijke gronden en het Broek, ten noorden van de A12. De
de zuidzijde van deze straat staan verschillende vrijstaande woningen. De
woonfunctie aan de straat minder duidelijk aanwezig. Ter plaatse van de
Hogeweg is onderdeel van het (kerke)pad dat van de Eng richting de
straat oogt groen en landelijk. In de Structuurvisie 2015 is deze rand van
Hogeweg, met uitlopers naar het oosten en westen bij de Ploenstraat en
Woerd liep en iets zuidelijk van havezate De Ploen aansloot op de
Duiven, op de overgang van de Ploenstraat naar het buitengebied,
de Engseweg, is de bebouwing los in het groen gesitueerd. Dit levert een
Ploenstraat.
aangeduid als ‘waardevolle relatie dorp-landschap’. Dit is de plek, op de
groen enigzins landelijk beeld op. Dit groene karakter is verbonden met
Havezate De Ploen
zicht vanaf Ploenstraat over De Woerd naar bosperceel en hotel
groen, landelijke karakter Hogeweg
01234563784ÿ3 5562ÿ45ÿ ÿÿ5
beeld Ploenstraat met open landschap De Woerd
01234563784ÿ3 5562ÿ8ÿ ÿÿ5
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
45
Groenstructuur Plangrens Compact bosperceel Overige groenstructuren Blauw raamwerk Groen raamwerk Ontwikkelen populierenbeplanting Versterken wegbeplanting Geluidswal Open landschappelijke structuur Dicht landschappelijk structuur Landschappelijke routes Snelweg Autoweg 80 km/h
46
Mobiliteit Plangrens Snelweg Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Autoweg 30 km/h Busroute Bushalte Fietspaden Hoofd fietsroute Fietsknooppunt route Snel fietsroute Klompenpad Fietsen/lopen, afstand tot centrum Fietsen/lopen, afstand tot station Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
47
Centerpoort-Noord
Graafstaete Broek straat
W es tsi ng
el
We sts ing e
l
Hogeweg
Ploenstraat
Randvoorwaarden Ploen Zuid
Plangrens Waardevolle relatie dorp-landschap Rijksmonument Agrarisch loonbedrijf met milieucontour Indicatieve geluidscontour 68 dB Indicatieve geluidscontour 63 dB
Rijks weg
Indicatieve geluidscontour 58 dB Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Autoweg 30 km/h Historische weg (na 1832) Zone van archeologische waarde Hoge archeologische verwachtingswaarde Middelhoge archeologische waarde
48
Locatie De Ploen Noord Randvoorwaarden en uitgangspunten toekomstige woonbuurt inpassing 300 woningen
Langs de Westsingel is een indicatieve milieucontour aanwezig ten
Op basis van de analyse is er
gevolge van geluid van de Westsingel. De 58dB ligt naar schatting nu
binnen deze locatie voldoende
60-100 meter uit het hart van de weg (gegevens uit het Koersdocument).
ruimte beschikbaar om het
Dit betekent dat er aan de zijde van de Westsingel geluidmaatregelen
streefprogramma van 300
ha
noodzakelijk zijn om woningbouw op de locatie mogelijk te maken.
woningen op de 10 hectare die
Aanvullende geluidonderzoek moet de precieze contour en de gevolgen
op basis van de percentages
3,4
van eventuele maatregelen in beeld brengen.
grondgebruik is gedacht, te ontwikkelen. Deze locatie brengt
4
9,8 ha
ha
2,6 ha
Binnen de locatie is aan Ploenstraat 17 een agrarisch loonbedrijf
echter vanuit onder andere
gevestigd. Dit bedrijf heeft een indicatieve milieucontour van 50 meter
geluid een aantal beperkingen met zich mee. Nader onderzoek moet
vanaf de bestemming Bedrijf. Onderzocht moet worden of de woonwijk
aantonen op welke wijze dit technisch maar ook ruimtelijk het best kan
Plangrens locatie 29,9 ha
inpasbaar is rekening houdend met deze contour.
worden uigevoerd, hoeveel ruimte dit kost en wat dat voor de mogelijke
Netto plangebied 19,8 ha
ontwikkeling betekent. Op basis van de Archeologische Waardenkaart (AWK) van 2018 kent deze locatie voor een groot deel een lage archeologische verwachting. Langs
In de volgende paragraaf wordt op basis van de analyse een aantal
de Hogeweg ligt een zone met een hoge tot middelhoge archeologische
ruimtelijke bevindingen gegeven voor een mogelijke ontwikkeling van De
verwachtingswaarde. Dit gebied ligt op de rivierdonk, de plek waar Duiven
Ploen Noord.
is ontstaan. Het betreft oude woongrond, waarin vele vondsten zijn
19,8 ha
Uitgeefbaar gebied Verharding (inclusief parkeren) Groen en water Resterende grond
gedaan uit de Romeinse tijd en late middeleeuwen. Ter plaatse van het agrarische bedrijf zijn resten van een nederzetting gevonden. Uit historische bronnen blijkt dat hier een havezate met bijgebouwen (De Ploen) heeft gestaan, omringt door een gracht. Archeologisch gezien wordt geadviseerd om de woningbouwontwikkeling te concentreren op de zone met lage verwachting. Ter plaatse van de bebouwing aan de Hogeweg en de Ploenstraat is in de Structuurvisie 2015 en het Koersdocument een zone met ‘Waardevolle relatie dorp-landschap opgenomen’.
Conclusie grondgebruik De Ploen Noord is een locatie van circa 30 hectare. Door de woningbouw aan de westzijde te concentreren kan de waardevolle relatie dorplandschap aan de Ploenstraat behouden blijven. Hiermee ontstaat een beschikbare locatie van circa 19,8 hectare.
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
49
Centerpoort-Noord
Graafstaete Broek straat
W es tsi ng
el
We sts ing e
l
Stedenbouwkundige verkenning Bebouwing los in het groen Wijken, externe structuur Wijken, interne structuur Gevels naar de straat gericht Landelijke groene omgeving Ploen Zuid
Plo e
Hogeweg
ns tr
aa t
Waardevolle relatie dorp-landschap Westsingel Mogelijke ontsluiting Fietsverbinding Mogelike fietsverbinding Landschappelijke verbinding Rijks weg
Bosaanplant/geluidswal zone Geluidswal Hindercountour Gebr. Van Huet Rijksmonument Plangrens Toekomstige woonbuurt Groene verbinding De Ploen zuid / Hogeweg Mogelijke groenontwikkeling
50
Locatie De Ploen Noord Stedenbouwkundige verkenning Locatie Ploen Noord vormt ruimtelijk gezien een logische afronding van
Een aansluiting voor de auto is vanuit de Ploenstraat of de Hogeweg, op
het dorp binnen de bestaande wegenstructuur. Wanneer gekozen wordt
basis van de landschappelijke waarden, niet wenselijk. Dit betekent dat er
voor deze locatie groeit de woningbouw van Duiven dichter naar de
voor de woningbouwontwikkeling een nieuwe aansluiting op de
bedrijventerreinen toe. Voor de manier waarop dat gebeurt zijn nog
Westsingel moet worden gemaakt. Een kruispunt gecombineerd met een
keuzes te maken. Vanuit de ruimtelijke analyse volgen hier enkele
veilige oversteek voor fietsers en voetgangers is hierbij belangrijk.
ruimtelijke bevindingen. De locatie leent zich voor een groen dorps woonmilieu. Het groene De nabijheid van de bedrijventerreinen vraagt om een duidelijke visuele
karakter en de cultuurhistorische waarden van de randen moeten
afscherming van de bedrijven naar de woningen. En ook vanuit geluid zal
behouden blijven en verbonden worden met de ontwikkeling. Hierdoor
een afscherming van de wijk noodzakelijk zijn. Nader geluidonderzoek zal
kan een buurt ontstaan met een groen raamwerk dat verbonden is met
moeten aantonen welke geluidbeperkende maatregelen noodzakelijk zijn
het landschap én het dorp.
om woningbouw mogelijk te maken op deze plek. SVP adviseert voldoende afstand in acht te nemen naar de Westsingel zodat ruimte blijft voor een robuuste groene, door bosaanplant versterkte, zone als overgang naar de weg en de aangrenzende bedrijventerreinen. Het bestaande bosperceel kan hierin worden opgenomen en een eventuele geluidwal kan hierin worden geïntegreerd. Het groen en open houden van de waardevolle relatie dorp-landschap aan de Ploenstraat en een deel van de Hogeweg is wenselijk. Dit betekent voor het oostelijk deel van de locatie het zoveel mogelijk behouden van het groene, open karakter van De Woerd. Eventueel kunnen enkele zeer extensieve landelijke kavels ten noorden van de Ploenstraat in dit landschap worden ingepast waarbij bijvoorbeeld een landgoedachtige opzet met natuurontwikkeling en beheer van het landschap een optie is. De toekomstige woningbouwontwikkeling dient zich te concentreren aan de westzijde van de locatie. De Hogeweg moet als groene landelijke sfeer zoveel mogelijk behouden blijven. Hier kunnen wellicht enkele ruime bouwkavels worden toegevoegd. Het groene landschap in De Ploen Zuid kan aan de overzijde van de Hogeweg terugkomen in De Ploen Noord zodat een robuust groen raamwerk ontstaat. Hier liggen ook kansen om de buurt voor voetgangers en fietsers aan te sluiten op het netwerk van Duiven.
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
51
52
Locatie Plakse Weide
Morfologie Plangrens Snelweg Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Autoweg 30 km/h Toekomstige snelweg Bebouwing los in het groen Buurten, externe structuur Buurten, interne structuur Interne structuur buurten Externe structuur buurten Gevels naar de straat gericht Centrum Bedrijventerrein
54
Locatie Plakse Weide Analyse De locatie Plakse Weide ligt binnen de Oostsingel (N810) aan de oostzijde
Aan de noordwestzijde grenst de locatie aan de Vergertlaan, de
Oostsingel. Het station is op 8 minuten fietsen gesitueerd. De Rijksweg
van Duiven. De locatie is momenteel in gebruik als agrarisch gebied. Aan
hoofdontsluiting van Duiven aan deze kant van het dorp. De weg heeft
functioneert als fietsverbinding tussen Zevenaar en het centrum van
de oostzijde grenst de locatie, in de oksel van de Oostsingel en de
brede groene bermen met aan de overzijde, aan de kant van woonwijk
Duiven.
Rijksweg, aan een aantal agrarische percelen aan de Plaksestraat. Aan de
Lommerweide een brede watergang. In Lommerweide zijn voor een deel
overzijde van de Oostsingel ligt een open agrarisch landschap dat
voorkanten van woningen naar de Vergertlaan georiënteerd. En voor een
Cultuurhistorie
doorloopt over de A12 en tot Zevenaar. Hiernaast en op de volgende
ander deel is de wijk minder zichtbaar doordat achtertuinen naar het
De cultuurhistorische waarde van de Plakse Weide is gering. Historisch
pagina’s zijn verschillende analyse tekeningen over deze locatie
water en de Vergertlaan zijn georiënteerd. Tussen de tuinen en het water
gezien is het gebied onderdeel van het Duivense Broek maar door de
opgenomen. Hieronder volgt een beknopte toelichting.
staat een dichte strook beplanting met bomen, struiken en riet. Langs de
ligging tussen de Rijksweg, de Vergertlaan en de Oostsingel ligt het
Oostsingel gaat dit afgesloten karakter van de woonwijk over in een
daarvan afgesloten. Aan de oostzijde wordt de locatie begrensd door de
Langs de zuidzijde van de locatie ligt de Rijksweg, de historische weg van
geluidwal met beplanting waarachter de wijk is gelegen. Halverwege de
Plaksestraat die samen met de Heiliglandsestraat en de Laarstraat
Westervoort naar Zevenaar. Deze weg heeft een ruim groen en landelijk
Vergertlaan is de wijk Lommerweide via de Schapenweide ontsloten.
historisch gezien een verbinding vormde vanuit Groessen naar de
profiel met groene bermen en grote eikenbomen. Aan de weg liggen
broeklanden. Op historische kaarten wordt de bebouwing aan de
grotere kavels met vrijstaande deels agrarische woningen afgewisseld
De Oostsingel, langs de oostzijde, is de doorgaande weg van Zevenaar
Plaksestraat aangeduid als een buurtschap (De Plak).
met weitjes en agrarische percelen. De aangrenzende wijk De Vergert en
langs Duiven naar Westervoort met een aansluiting op de A12. Met de
Ook de Rijksweg is een historische weg in Duiven. In het Koersdocument
begraafplaats Het Heilig Land liggen op enige afstand van de weg
komst van de A15 komt er aan de oostzijde van Duiven een nieuwe
is het versterken van de zichtbaarheid van onder andere deze historische
waardoor het landelijke beeld behouden is.
aansluiting op het rijkswegennet. Langs de Oostsingel ligt een
weg opgenomen. Het versterken van de wegbeplanting vormt daar een
milieucontour ten gevolge van geluid van de weg.
onderdeel van.
De Rijksweg heeft voor de auto geen aansluiting op de Oostsingel maar buigt naar het zuidoosten af via de Heiliglandsestraat. Voor de fiets loopt
Aan de Vergertlaan is ter hoogte van de Schapenweide een bushalte van
de weg naar het oosten, via een fietstunnel wel door richting Zevenaar.
de lijnen 60, de bus van Arnhem station via Duiven dorp richting Zevenaar
Naar het westen komt de Rijksweg uit bij het centrum van Duiven. Een
en Tolkamer en 62, de bus van Arnhem station via Duiven zuid, het station
fietsafstand van circa 3 minuten.
naar Centerpoort Noord. Een tweede bushalt van lijn 60 ligt aan de
beeld Rijksweg
Vergertlaan ter hoogte Schapenweide
zicht over locatie richting Plaksestraat
boerderij De Vergert aan de Rijksweg
01234563784ÿ3 5562ÿ8ÿ ÿÿ5
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
55
Groenstructuur Plangrens Grootschallige bomenstructuren Overige groenstructuren Blauw raamwerk Groen raamwerk Ontwikkelen populierenbeplanting Versterken wegbeplanting Snelweg Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Toekomstige snelweg Geluidswal Open landschappelijke structuur Dicht landschappelijk structuur Landschappelijke routes 56
Mobiliteit Plangrens Snelweg Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Autoweg 30 km/h Toekomstige snelweg Busroute Bushalte Hoofd fietsroute Fietsknooppunt route Fietsen/lopen, afstand tot centrum Fietsen/lopen, afstand tot station Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
57
Randvoorwaarden Plangrens Toekomstige snelweg Varkenshouderij en indicatieve geurcontour Indicatieve geluidscontour 68 dB Indicatieve geluidscontour 63 dB Indicatieve geluidscontour 58 dB Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Autoweg 30 km/h Toekomstige snelweg Fietsverbinding Zeer hoge archeologische waarde Hogedruk gasleiding 58
Locatie Plakse Weide Randvoorwaarden en uitgangspunten toekomstige woonbuurt inpassing 300 woningen
Langs de oostzijde is een indicatieve milieucontour aanwezig ten gevolge
niet bebouwd worden. Hiermee ontstaat een beschikbare locatie van
van geluid van de Oostsingel en langs de noordzijde ten gevolge van
circa 11,3 hectare.
geluid van de Vergertlaan. De 58dB ligt naar schatting nu 75 meter uit het
Op basis van de analyse is er binnen deze locatie voldoende ruimte
hart van de Oostsingel (gegevens uit het Koersdocument). Aan de
beschikbaar om het streefprogramma van 300 woningen op de 10
ha
Vergertlaan ligt deze contour naar schatting op circa 40 meter.
hectare die op basis van de percentages grondgebruik is gedacht, te
Aanvullend geluidonderzoek moet de precieze contour en de gevolgen
ontwikkelen.
3,4
4
2,6
Deze locatie brengt echter vanuit onder andere geluid en geur een aantal
ha
Aan de overzijde van de Oostsingel is op Laarstraat 10 een
beperkingen met zich mee. Nader onderzoek zal moeten aantonen op
varkenshouderij gevestigd met een indicatieve milieucontour als gevolg
welke wijze dit technisch maar ook ruimtelijk het best kan worden
van geur. Op basis van de vergunde geuremissie is een eerste verkenning
uigevoerd, hoeveel ruimte dit kost en wat dat voor de mogelijke
Plangrens locatie 12,3 ha
gemaakt waaruit blijkt dat langs het noordelijk deel van de locatie een
ontwikkeling betekent.
Netto plangebied 11,3 ha
aangehouden en dat deze afstand naar het zuiden toe wellicht 125 meter
In de volgende paragraaf wordt op basis van de analyse een aantal
is. Aanvullend onderzoek is nodig om de exacte contour te bepalen.
ruimtelijke bevindingen gegeven voor een mogelijke ontwikkeling van De
Onderzocht moet worden of de woonwijk inpasbaar is rekening houdend
Plakse Weide.
met deze contour.
ha
ha
van eventuele maatregelen in beeld brengen.
afstand van wellicht 50 meter tot de plangrens moet worden
1,3
11,3 ha
Uitgeefbaar gebied Verharding (inclusief parkeren) Groen en water Resterende grond
Tot slot ligt er in het oostelijk deel van de locatie een ondergrondse hoofdgastransportleiding. In het bestemmingsplan Buitengebied 2013 is hiervoor een zone opgenomen met een bouwverbod. Op basis van de Archeologische Waardenkaart (AWK) van 2018 kent deze locatie een lage archeologische verwachtingswaarde Rond perceel Plaksestraat 5a en ten noorden hiervan ligt een zone met een zeer hoge verwachting op archeologische resten. Deze locatie is een historische bewoningslocatie waar de kans op het aantreffen van restanten zeer hoog is. De beoogde locatie grenst in deze hoek nog eens aan twee van dergelijke zones met een zeer hoge verwachting. Deze liggen echter net buiten het aangegeven gebied. Direct ten oosten van de Plaksestraat zijn twee archeologische vindplaatsen aangegeven. Het gaat hier om twee opgehoogde woon- of vluchtplaatsen.
Conclusie grondgebruik De Plakse Weide is een locatie van ruim 12 hectare. Door de aanwezigheid van een hoge druk gasleiding kan een deel van de locatie
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
59
Stedenbouwkundige verkenning Bebouwing los in het groen Wijken, interne structuur Voorgevels naar de straat gericht Landelijke groene omgeving Autoweg Mogelijke ontsluiting Groene landschappelijke verbinding Bossage Groen structuur Geluidswal Ontwikkelen/versterken wegbeplanting Recreatieve fietsverbinding Plangrens Toekomstige woonbuurt 60
Locatie Plakse Weide Stedenbouwkundige verkenning Locatie Plakse Weide vormt ruimtelijk gezien een logische afronding van
Een aansluiting voor de auto is het meest logisch tegenover de
het dorp binnen de bestaande wegenstructuur. Vanuit cultuurhistorisch
Schapenweide op de Vergertlaan. Een kruispunt gecombineerd met een
perspectief is er, mede vanwege de ‘afsluiting’ van dit deel van het
veilige oversteek voor fietsers en voetgangers versterkt de verbinding
Duivense Broek door de huidige verkeersstructuur, geen bezwaar om dit
tussen buurten.
gebied te ontwikkelen voor woningbouw. Voor de wijze waarop zijn nog
De keus om het groen te concentreren in de randen van de locatie
wel keuzes te maken. Vanuit de ruimtelijke analyse volgen hier enkele
betekent dat er binnen de locatie minder ruimte voor groen overblijft. Het
ruimtelijke bevindingen.
resultaat is een compactere opzet van de woonbuurt wat gezien de ligging, vlak bij het centrum van Duiven, niet ondenkbaar is.
De historische relatie met de broeklanden is op deze plek in visueel opzicht nog aanwezig. Door het openhouden van de nieuwe dorpsrand en
De locatie leent zich enerzijds voor een groen dorps woonmilieu. Hiervoor
de woningbouw visueel te verbinden met de broeklanden blijft deze relatie
is, bij 300 woningen, echter nagenoeg de hele locatie nodig. Dit betekent
behouden. De milieucontouren langs de Oostsingel kunnen benut worden
dat er geluidschermen of wallen moeten worden aangelegd. En dat de
voor een blauw-groene inrichting waardoor de woningbouw automatisch
varkenshouderij waarschijnlijk zal moeten worden verplaatst.
op afstand komt. Hierdoor is er wellicht geen geluidwal nodig, wordt de nieuwe woonbuurt niet verstopt en hebben de bewoners aan de rand een
De locatie leent zich anderzijds ook voor een compacter woonmilieu
weids uitzicht.
waarbij het groen deels in de randen wordt aangelegd en de relatie tussen dorp en landschap wordt behouden. Compacter bouwen kan door de
Ook langs de Vergertlaan zal in verband met geluid enige afstand
woningen dichter bij elkaar te plaatsen en de openbare ruimte ertussen te
noodzakelijk zijn. Hierdoor kan er wellicht een symmetrisch profiel
verkleinen. Maar compacter bouwen kan ook door te kiezen voor een
worden gemaakt met water aan beide zijden van de weg. Nader
(deels) ander programma. De ligging relatief dicht bij het centrum en de
geluidonderzoek zal voor beide wegen duidelijk maken welke
doelgroep van 1-2 persoonshuishoudens maakt een programma met
geluidbeperkende maatregelen noodzakelijk zijn om woningbouw
meer appartementen, beneden-bovenwoningen en maisonettes wellicht
mogelijk te maken.
denkbaar. Wanneer dit wordt gecombineerd met een iets grotere bouwhoogte (maximaal 4 bouwlagen voor appartementen met aan de
Om de zichtbaarheid van de Rijksweg als historische weg te versterken is
Oostsingel wellicht deels zes bouwlagen) is er minder ruimte nodig voor
het wenselijk het groene karakter met grote kavels, vrijstaande woningen
uitgeefbare kavels en blijft er ook in de buurt meer ruimte over voor
en groene weitjes te behouden. Wellicht kan de ontwikkeling van enkele
(groene) openbare ruimte. Hierbij is ook het dubbel gebruiken van grond
kavels worden gecombineerd met groene verbindingen voor fietsers en
door bijvoorbeeld parkeren op te nemen binnen de bouwvolumes een
voetgangers.
optie. Tot slot kunnen bepaalde functies van de buurt, bijvoorbeeld straten en parkeren, wel in de milieucontouren worden gelegd. In een nader markt- en ruimtelijk onderzoek kan dit verder worden onderzocht.
Stedenbouwkundige verkenning op hoofdlijnen locatie woningbouw Duiven
61
62
Locatie Biezenkampen
Morfologie Plangrens Bebouwing los in het groen Buurten, externe structuur Buurten, interne structuur Achtertuinen richting het landschap Autoweg 60 km/h Autoweg 30 50 km/h 64
Locatie Biezenkampen Analyse De locatie Biezenkampen ligt aan de zuidrand van Duiven en grenst aan
Aan de zuidzijde wordt de locatie begrensd door de Molenstraat. Een
Cultuurhistorie
de huidige dorpsrand waar achtertuinen van woningen zijn gesitueerd. De
landelijke weg met groene bermen, greppels en solitaire knotwilgen.
De locatie heeft geen bepaalde cultuurhistorische waarde. De
locatie is momenteel in gebruik als agrarisch gebied en maakt deel uit
Langs de Molenstraat ligt een aantal percelen met (agrarische)
Molenstraat is echter een historische weg en was onderdeel van een
van het landschap tussen de in de overgangszone tussen Duiven, Loo en
bebouwing. Op de weg ervaar je het landschap en de overgangszone
oude middeleeuwse doorgaande route (de Heelweg of Heerweg van
Groessen. In het Koersdocument is dit gebied onderdeel van het reliëfrijke
tussen de drie dorpen. Over de zuidpunt van de locatie loopt een
Arnhem naar Keulen). De historische route via de Heilweg-Molenstraat