Bijlage 1a - Bijlagen 1 tm 6 bestemmingsplan (201526274).pdf.pdf
Tekst van het document
Bestemmingsplan Bedrijventerrein Seingraaf, tweede partiële herziening Gemeente Duiven Bijlagenboek
Bestemmingsplan Bedrijventerrein Seingraaf, tweede partiële herziening Gemeente Duiven Bijlagenboek
Rapportnummer:
P01925_bijlagen
IMRO-identificatienummer:
NL.IMRO.0226.BPSEINGRAAF004-VS01
Datum:
13 augustus 2021
Opdrachtgever:
Gemeente Duiven
Projectteam BRO:
RMa (projectleider), RvL
Trefwoorden:
--
Bron foto kaft:
BRO
Beknopte inhoud:
--
BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl
2
Bestemmingsplan "Bedrijventerrein Seingraaf, tweede partiële herziening" (vastgesteld)
Bestemmingsplan "Bedrijventerrein Seingraaf, tweede partiële herziening" (vastgesteld)
3
4
Bestemmingsplan "Bedrijventerrein Seingraaf, tweede partiële herziening" (vastgesteld)
Duiven, Ruimtelijk-functionele analyse en laddertoets Fresh & Fast Gemeente Duiven
Duiven, Ruimtelijk-functionele analyse en laddertoets Fresh & Fast Gemeente Duiven
Rapportnummer:
P01097
Datum:
20 februari 2019
Opdrachtgever:
Gemeente Duiven
Projectteam BRO:
Robin van Lieshout, Geert Welten, Ruben Barnhoorn, Jan Carel Jansen Venneboer
Trefwoorden:
Ladder voor duurzame verstedelijking, effecten, Centerpoort-Nieuwgraaf, Seingraaf, horeca, leisure, tankstation, leegstand, detailhandelsstructuur, consumentenverzorging
Bron foto kaft:
BRO
Beknopte inhoud:
In dit rapport zijn de conclusies ten aanzien van de ruimtelijk-functionele effectenanalyse voor het initiatief Fresh & Fast te Duiven neergelegd.
BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl
Inhoudsopgave
pagina
1. INLEIDING 1.1 Ontwikkeling en programma 1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 1.3 Verzorgingsgebied 1.4 Regionale en provinciale afstemming
2 2 5 6 8
2. BEHOEFTE AAN HORECA 2.1 Trends, ontwikkelingen en beleid in horeca 2.2 Aanbodanalyse 2.3 Marktanalyse 2.4 Conclusie
9 9 11 19 24
3. BEHOEFTE AAN INDOOR LEISURE 3.1 Trends, ontwikkelingen en beleid indoor leisure 3.2 Aanbodanalyse 3.3 Behoefteanalyse 3.4 Conclusie
26 26 28 29 31
4. BEHOEFTE AAN EEN TANKSTATION 4.1 Conclusies
33 33
5. CONCLUSIE EN TOEPASSING LADDER 5.1 Algemeen 5.2 Ladder voor duurzame verstedelijking
35 35 35
BIJLAGEN Bijlage 1: Trends en ontwikkelingen Bijlage 2: Inzicht in bezoekers Centerpoort-Nieuwgraaf
1 4 10
Inhoudsopgave
1
1.1 Ontwikkeling en programma Ontwikkeling Een initiatiefnemer is voornemens een zogenaamd resh & Fast-concept te realiseren op de locatie Seingraaf tegenover de grootschalige detailhandelsconcentratie Centerpoort-Nieuwgraaf. Het concept betreft een concentratie van horeca- en leisurevoorzieningen, gericht op toeristen/recreanten en de bezoekers van het grootschalige winkelgebied. Het concept zet in op een kwalitatief hoogwaardig verblijfsklimaat voor bezoekers en krijgt daardoor een ondersteunende functie voor het bestaande voorzieningenaanbod. Ook wordt een tankstation en een oplaadpunt voor fietsen voorzien. Ten aanzien van het functieaanbod zijn momenteel de volgende formules in beeld 1: Monkey Town (leisure); Jump XL (leisure); Tankstation + shop (tankstation); La Place (horeca); De Beren (horeca); KFC (horeca); Burger King (horeca); New York Pizza (horeca). Voor het totale horecaprogramma is circa 2.950 m² bvo nodig (inclusief verdiepingen). Voor wat betreft het leisureprogramma wordt een gebouw voorzien van circa 2.500 tot 2.800 m 2 bvo, met deels ondersteunende horeca. Binnen het leisuregebouw kunnen de volgende (alternatieve) activiteiten centraal staan: klimwanden, jumpen, soccer-inside (indoorvoetbal), fitness, glow-golf, bowlen, etc., kortom sportgerelateerde activiteiten/bestemmingen.
indoorleisure Wat betreft het tankstation is de initiatiefnemer voornemens om naast de verkoop van traditionele brandstoffen ook duurzame brandstoffen (eventueel waterstof) aan te bieden. De analyse van het tankstation is opgenomen in een separaat rapport.
1
Hoofdstuk 1
2
Figuur 1.1: Impressie
Bron: XS, Ten Brinke Slot Projectontwikkeling B.V., september 2018 Tabel 1.1: Beoogd programma ontwikkeling Fresh & Fast Functie
Beoogde omvang
Horeca (restaurant- en fastservice-sector)
5 à 9 bedrijven en circa 3.275 m 2 bvo
Tankstation (met pompshop)
Ruimte onder de luifel, circa 250 m2 bvo t.b.v. pompen en opstelplaatsen)
Leisure: indoor leisure
2 bedrijven en circa 2.500 tot 2.800 m 2 bvo
.
Naast het functionele programma speelt het initiatief nadrukkelijk in op een aantrekkelijk verblijfsklimaat voor verschillende doelgroepen, zoals het winkelend publiek van Centerpoort-Nieuwgraaf, toeristen/recreanten van de heuvel en het Rivierklimaatpark, werkenden in de omgeving en autopassanten. Het ontwerp van het plangebied gaat uit van een hoogwaardige uitstraling met een duidelijke verbinding met de omgeving (groen, water, etc.). Ligging plangebied Figuur 1.2 geeft een overzicht van locatie Seingraaf ten opzichte van de directe omgeving. De planlocatie bevindt zich aan de rand van Centerpoort-Nieuwgraaf. Het plangebied heeft een sterke relatie met dit grootschalige winkelgebied, de grootste perifere concentratie in Gelderland en een van de grootste van Nederland met een bovenregionale aantrekkingskracht. Centerpoort-Nieuwgraaf is gevestigd aan de A12, de belangrijkste snelweg die Rotterdam met het Ruhrgebied verbindt. Figuur 1.3 geeft een overzicht van het (beoogde) voorzieningenaanbod op Centerpoort-Nieuwgraaf.
Hoofdstuk 1
3
Figuur 1.4: Rivierklimaatpark IJsselpoort
Het plangebied grenst verder aan het Rivierklimaatpark IJsselpoort en de verschillende recreatieve fietsroutes langs de IJssel. Rivierklimaatpark IJsselpoort is een gebied dat zich uitstrekt van Arnhem tot Giesbeek. Rivierklimaatpark IJsselpoort heeft als doel de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied beter te benutten op het gebied van duurzame energie, cultuurhistorie en het verblijfsklimaat. Dit versterkt de recreatieve waarde van de IJsseluiterwaarden. De horeca- en leisurefuncties die zijn beoogd op Fresh & Fast kunnen de recreatieve functie van het gebied aanmerkelijk versterken en daarmee een meerwaarde bieden aan bezoekers en recreanten van de heuvel en het Rivierklimaatpark.
1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking In het kader van de planologische procedure moet de beoogde ontwikkeling worden getoetst aan de ladder voo . De tekst van de ladder luidt: bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het
Hoofdstuk 1
5
Tabel 1.2: Bevolkingsprognose regio (Primos, 2018) Gemeente
2018
2025
2030
Arnhem
157.223
163.244
165.662
Doesburg
11.328
10.796
10.434
Duiven
25.438
23.928
23.147
Lingewaard
46.372
45.620
45.110
Montferland
35.627
35.448
35.197
Overbetuwe
47.481
48.216
48.380
Renkum
31.338
30.930
30.787
Rheden
43.527
43.046
43.024
Rozendaal
1.575
1.529
1.506
Westervoort
15.015
14.715
14.583
Zevenaar
43.402
43.942
44.131
Totaal regio
458.326
461.414
461.961
Volgens de bovenstaande bevolkingsprognoses zal tot 2030 de bevolkingsomvang beperkt toenemen met ruim 3.600 inwoners. Invloedsgebied Centerpoort-Nieuwgraaf Voor Centerpoort-Nieuwgraaf is een onderzoek uitgevoerd om inzicht in de bezoekers te verschaffen (zie bijlage). Uit dit onderzoek blijkt dat Centerpoort-Nieuwgraaf uit een relatief groot verzorgingsgebied bezoekers aantrekt. Dit gebied is feitelijk nog groter dan het aangegeven verzorgingsgebied in figuur 1.4. Aangezien eerder gebruik is gemaakt van de afbakening zoals weergegeven in figuur 1.4 en dit kan worden beschouwd als het gebied waar de meeste bezoekers vandaan komen, staat dit gebied centraal in de analyses. Het aantal bezoekers aan Centerpoort-Nieuwgraaf wordt op basis van feitelijk gemeten bezoekers in het postcodegebied en eerder bezoekersonderzoek geschat op circa 4,8 miljoen per jaar (waarvan circa 15% uit Duitsland).
Conclusies beleidskaders De provincie zet in de Omgevingsvisie Gelderland in op sterke concentraties met een sterke bovenregionale verzorgingsfunctie. De perifere detailhandelsconcentratie Centerpoort-Nieuwgraaf is de belangrijkste bovenregionale locatie van de regio en een versterking van dit perspectiefrijke winkelgebied is wenselijk. Met de ontwikkeling van Fresh & Fast wordt hieraan bijgedragen. Het beschermen van de vitaliteit van binnensteden, dorpen en wijkcentra is een belangrijk beleidsmatig uitgangspunt: perifere ontwikkelingen mogen niet concurreren met reguliere centra. Het onderhavige initiatief betreft horeca en leisure en biedt nauwelijks concurrentie voor reguliere centra, omdat het bezoekmotief van de centra verschilt (doelgericht versus recreatief). Bovendien kunnen de functies in het onderhavige initiatief tot grootschalig aanbod gerekend worden, wat aansluit op het grootschalige profiel van Centerpoort-Nieuwgraaf. Het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) zet in op een verdere versterking van Centerpoort-Nieuwgraaf als de toplocatie in de regio Arnhem-Nijmegen. Als gevolg van het planinitiatief wordt de locatie Centerpoort-Nieuwgraaf verder versterkt, wat aansluit op het beleid.
Hoofdstuk 1
7
Specifiek beleid voor horeca en leisure is op dit moment niet aanwezig in de gemeente Duiven en/of de regio. Momenteel wordt er binnen de gemeente Duiven wel gewerkt aan een centrumvisie voor Duiven-Centrum; hier zijn horeca en leisure onderdeel van.
1.4 Regionale en provinciale afstemming Op 7 februari 2019 heeft over het horeca- en leisure-initiatief Fresh & Fast afstemmingsoverleg plaatsgevonden met de provincie Gelderland en de voorzitter van het Intergemeentelijke Overleg Werklocaties (IOW). Het initiatief is positief ontvangen. De gemaakte opmerkingen krijgen een plek in de ruimtelijk-functionele effectenanalyse. Men gaf aan het plan niet meer terug te hoeven zien en het hoeft ook niet te worden geagendeerd voor advisering door het IOW. Het bestemmingsplan waarmee het initiatief mogelijk kan worden gemaakt, wordt in het kader van het wettelijke vooroverleg aan de provincie toegezonden. Verwerkte opmerkingen provincie Gelderland en IOW Gevraagd is de verhouding tot de Fashion Outlet in Zevenaar in beeld te brengen. Daarnaast is gevraagd de gevolgen van de realisatie van de A15 voor Fresh & Fast aan te geven. Hoe verhoudt het initiatief zich ten opzichte van het horeca-concept van de Intratuin in Duiven? De consequenties van het initiatief voor de infrastructuur dienen te worden onderzocht. Hiertoe is reeds een separaat onderzoek verricht, waaruit blijkt dat er geen verkeerskundige belemmeringen zijn om dit initiatief te faciliteren.
Hoofdstuk 1
8
In dit hoofdstuk is een analyse gemaakt van de beoogde horecaontwikkeling van Fresh & Fast. Opgemerkt wordt dat, anders dan bij detailhandel, een kwantitatieve marktanalyse niet opgesteld kan worden. Enerzijds ontbreken hiervoor de actuele kengetallen, anderzijds creëert onderscheidende horeca deels zijn eigen markt. In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de actuele trends en ontwikkelingen binnen de horeca en vervolgens op de vraag- en aanbodstructuur.
2.1 Trends, ontwikkelingen en beleid in horeca Trends consumentengedrag De consument is in toenemende mate op zoek naar een unieke ervaring: producten en locaties met een bijzondere lading. Horeca richt zich daarom steeds meer op vermaak en beleving. De belevenis- en betekeniseconomie worden steeds relevanter. Nederland ontwikkelt zich in toe en leisureconcepten kunnen 2. Na de crisisjaren durft de consument weer geld uit te geven en neemt de totale omzet in de horecasector toe. De sector vertoont weer overtuigende groeicijfers en er worden dagelijks nieuwe, vaak innovatieve bedrijfsconcepten geopend. Algemene aanbodontwikkelingen Horecazaken worden groter. Om aan de eisen van hedendaagse consumenten te voldoen is in veel gevallen meer ruimte benodigd. Deze schaalvergroting kan enerzijds verbonden worden aan de omzeteisen, maar heeft daarnaast ook een relatie met de gewenste multifunctionaliteit. De horeca beperkt zich niet alleen tot het serveren van drinken of eten, maar de bedrijven organiseren steeds vaker culturele, recreatieve en leisure-activiteiten en hiervoor is steeds meer ruimte benodigd. Horeca wordt steeds meer met andere functies (zoals detailhandel of leisure) gemixt om meer belevingswaarde te creëren en vernieuwende concepten te realiseren.
Andersom wenst de horeca ook producten die zij serveert te verkopen; olie, wijn, receptenboek, etc. Cross-selling, waarbij andere aanvullende producten of diensten worden verkocht aan de klant, heeft de toekomst.
2
In de bijlage is een uitgebreide beschrijving opgenomen van hoe horecagebieden verlevendigd kunnen worden.
Hoofdstuk 2
9
Figuur 2.1: Omzetontwikkeling restaurants, fastfood en horeca totaal (bron: CBS)
Omzetontwikkeling restaurants, fastfood en horeca totaal 150 140 130 120 110 100 90 80 2005
2006
2007
2008
2009
Eet- en drinkgelegenheden
2010
2011
Restaurants
2012
2013
2014
2015
Fastfoodrestaurants
2016
2017*
Cafés
Aanbodontwikkelingen op perifere winkelclusters Op perifere detailhandelsclusters (zoals Centerpoort-Nieuwgraaf) neemt het aantal (grootschalige) horecaconcepten toe. Dergelijk grootschalig aanbod vestigt zich steeds vaker op perifere winkelclusters, omdat exploitanten in de keuze voor de vestigingslocatie waarde hechten aan: - optimale bereikbaarheid met de auto; - ruime beschikbaarheid van (eigen) parkeergelegenheid dicht bij de ingang. Ter indicatie: grootschalige wereldrestaurants vergen minimaal 80 parkeerplaatsen; - ruime panden met voldoende hoogte, soms op verdieping; - eventueel combinatiebezoek met andere leisure en horeca gelegen in het cluster; - goede herkenbaarheid op een zichtlocatie. Andersom kan het horeca-aanbod de vaak saaie en monofunctionele perifere detailhandelsclusters verlevendigen, ook buiten de winkeluren. Vanuit het perspectief van een grootschalig detailhandelscluster, zoals Centerpoort-Nieuwgraaf, is een ruim aanvullend en modern horeca- en leisureaanbod noodzakelijk om goed te kunnen blijven functioneren. Ook hier wenst de consument Tot slot clusteren meerdere fastservice-restaurants zich steeds vaker in zogeheten foodcourts. Een voorbeeld is het cluster aan de snelweg A4 met o.a. Burger King, de Gouden Wok en KFC 3.
Op de perifere concentratie Centerpoort-Nieuwgraaf zijn reeds een fastservice-restaurant en een wokrestaurant gevestigd, namelijk McDonalds en all-inrestaurant Nieuwe Tijd. Fastservice-restaurants en lunchrooms Fastservice-restaurants en lunchrooms zijn de meest voorkomende horeca-typen in perifere winkelclusters. Gedacht kan worden aan formules zoals Burger King en Subway. De afgelopen jaren 3
In de bijlage is een uitgebreide beschrijving opgenomen van de wisselwerking tussen horeca en traffic-locaties.
Hoofdstuk 2
10
worden echter steeds vaker ook alternatieve horecaconcepten op perifere locaties ingepast. Zo is er aan de Nieuwe Aamsestraat een horecaconcept gevestigd in een voormalig kantoorpand, waar naast een lunchgelegenheid flexibele werkplekken en vergaderruimtes kunnen worden gehuurd (Droom). Casual dining en fast casual De casual dining- en fast casual-restaurants vullen het segment in tussen de full-servicerestaurants (dineren à la carte, bediening aan tafel, etc.) en de fastfoodformules (snelle bereiding, zelfbediening, etc.). Casual dining is de tegenhanger van full-servicerestaurants. Hier komen gasten die willen eten in een informele setting, samen met vrienden of familie, zonder de meerprijs van uitgebreide service. Fast casual vult het gat tussen fastfood en casual dining. Het combineert de sfeer en ambiance van een restaurant met de snelheid van fastfood. Grootschaligheid De hierboven beschreven horecaconcepten combineren de sfeer en kwaliteit van restaurants en de snelheid en informaliteit van fastfood. Vanwege de benodigde kritische omvang (in couverts), rendementseisen en de veelal veelzijdige keuken(s) heeft dergelijk horeca-aanbod doorgaans een grootschalige omvang en een regionaal verzorgend karakter.
Eenduidige cijfers over de omvang van dit soort horecaondernemingen ontbreken, maar gesteld wordt dat 500 m 2 wel de ondergrens is, maar er zijn ook grootschalige aanbieders met een omvang van 3.000 m 2.
2.2 Aanbodanalyse Introductie brongebruik De aanbodanalyse is gebaseerd op data van HorecaDNA en Locatus. De data van HorecaDNA vormt de basis van de analyses en is beschikbaar en gepubliceerd op gemeenteniveau. De cijfers van HorecaDNA zijn bovendien gebruikt in de marktruimteberekeningen, aangezien deze aansluiten op landelijke omzetkengetallen. De Locatus-data is gebruikt om binnen de gemeente Duiven inzicht te geven in de spreiding van het horeca-aanbod, zoals het aandeel en type horeca in het centrum van Duiven. Omvang horeca-aanbod In de navolgende tabel is het totale aantal horecabedrijven naar sector in het verzorgingsgebied weergegeven. Voor de fastservice- en de restaurantsector zijn aantallen bedrijven per gemeente weergegeven. Het totaal van het aantal horecabedrijven betreft ook de drankensector.
Hoofdstuk 2
11
Tabel 2.1: Aantal horecabedrijven naar sector in het verzorgingsgebied (HorecaDNA, 2018) Fastservicesector
Restaurantsector
Totaal (incl. drankensector)
Arnhem
Gemeente
171
123
522
Doesburg
12
8
32
Duiven
12
7
36
Lingewaard
23
16
82
Montferland
20
21
102
Overbetuwe
27
19
94
Renkum
14
18
62
Rheden
28
22
99
Rozendaal
0
1
2
Westervoort
5
4
16
Zevenaar
32
23
114
Totaal
344
262
1.161
Het verzorgingsgebied telt in totaal 1.161 horecabedrijven, waarvan bijna de helft gevestigd is in Arnhem. Hieruit kan afgeleid worden dat de gemeente Arnhem een centrale rol vervult in de regio op het gebied van horeca. In verhouding zijn er binnen het verzorgingsgebied iets meer fastservice-concepten aanwezig dan restaurants. Dit is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde.
Relatieve omvang In de navolgende tabel is het aantal horecabedrijven binnen het verzorgingsgebied, uitgesplitst naar gemeente, in de fastservice- en restaurantsector weergegeven per 10.000 inwoners. Het totaal is het regionale gemiddelde van het aantal horecabedrijven per sector.
Hoofdstuk 2
12
Tabel 2.2: Aantal horecabedrijven per 10.000 inwoners naar sector in het verzorgingsgebied (HorecaDNA, 2018) Fastservicesector
Restaurantsector
Arnhem
10,9
7,8
Doesburg
10,6
7,1
Duiven
4,7
2,8
Lingewaard
5,0
3,5
Montferland
5,6
5,9
Overbetuwe
5,7
4,0
Renkum
4,5
5,7
Rheden
6,4
5,1
Rozendaal
-
6,3
Westervoort
3,3
2,7
Zevenaar
7,4
5,3
Totaal gemiddelde
7,5
5.7
Landelijk gemiddelde
7,4
6,8
Wanneer het aanbod binnen het verzorgingsgebied uitgesplitst wordt naar het aantal bedrijven per 10.000 inwoners, dan valt op dat bepaalde gemeenten een veel sterker horeca-aanbod hebben dan andere. Zo heeft de gemeente Doesburg met 10,6 fastservicebedrijven en 7,1 restaurants per 10.000 inwoners een relatief groot aanbod. Hetzelfde geldt voor Arnhem. Dit kan worden verklaard door het toeristische karakter van het historische Doesburg en de regiofunctie van Arnhem. De gemeente Duiven heeft op het gebied van zowel fastservicebedrijven als restaurants een opvallend bescheiden aanbod van respectievelijk 4,7 en 2,8 bedrijven per 10.000 inwoners. De aan de planlocatie grenzende gemeente Westervoort heeft eveneens een zeer beperkt aanbod in deze sectoren ten opzichte van het regionaal gemiddelde. Het verzorgingsgebied heeft ten opzichte van het landelijk gemiddelde een beperkter aanbod aan restaurants (5,7 restaurants per 10.000 inwoners t.o.v. 6,8 landelijk). Het verzorgingsgebied heeft met 7,5 fastservicebedrijven per 10.000 inwoners nagenoeg hetzelfde aantal als landelijk (7,4).
Horeca-aanbod Duiven-Centrum In dit onderdeel wordt specifiek ingezoomd op Duiven-centrum, vanwege de mogelijke effecten op het bestaande aanbod in het centrum. Zoals blijkt uit het navolgende kaartbeeld is het horeca-aanbod in de kern Duiven primair in het centrum gevestigd. Om deze reden wordt in de analyse extra aandacht besteed aan de omvang en samenstelling van het horeca-aanbod in Duiven-Centrum. Het horecaaanbod in het centrum is op basis van Locatus-data in beeld gebracht 4.
4
Let op, tussen HorecaDNA en Locatus bestaan verschillen in cijfers, omdat de methodiek van registreren afwijkt. Zo registreert HorecaDNA de horeca in IKEA en Intratuin, terwijl Locatus deze horeca registreert als onderdeel van de winkelfunctie en deze zaken daardoor niet in de database te onderscheiden zijn.
Hoofdstuk 2
13
Figuur 2.2: Horeca in centrum Duiven en centra van referentiegemeenten (Bron: Locatus, 2018)
In de navolgende tabel is het horeca-aanbod in het centrum van Duiven weergegeven ten opzichte van referentie-centra5.
5
De referentiecentra zijn hier gedefinieerd als de hoofdcentra van naar inwonertal vergelijkbare gemeenten als Duiven (tussen 24.000 en 26.000 inwoners).
Hoofdstuk 2
14
Figuur 2.4: Horeca in centrum Duiven (Bron: Locatus, 2018)
Fastfoodrestaurants Fastfoodrestaurants worden in de beschikbare horeca-data van Locatus niet apart onderscheiden als ing en KFC worden algemeen beschouwd als de belangrijkste vertegenwoordigers van de fastfoodrestaurants. In de navolgende figuur wordt een overzicht gegeven van de locatie van de vestigingen van de fastfoodketens in het verzorgingsgebied. In het figuur is gekozen in te zoomen op het gebied dat nabij de planlocatie ligt.
Hoofdstuk 2
16
Figuur 2.5: Fastfoodketens in de directe omgeving van het plangebied
In de regio zijn 6 -vestigingen aanwezig, waarvan 3 met een McDrive. De vestigingen met een McDrive hebben ook altijd een functie voor autopassanten. Een voorbeeld hiervan is de -Nieuwgraaf in Duiven. De overige fastfoodrestaurants zijn primair in het centrum van Arnhem gevestigd. Deze zaken hebben daardoor vooral een functie voor recreatieve bezoekers aan het centrum, die in de vorm van combinatiebezoek ook deze restaurants zullen bezoeken. Rondom Centerpoort-Nieuwgraaf (Duiven en Westervoort) is een beperkt aantal fastservicezaken aanwezig. McDonalds is momenteel de enige optie. Bezoekers aan Centerpoort-Nieuwgraaf, toeristen/recreanten, werkenden en autopassanten (van de A12) hebben ter hoogte van CenterpoortNieuwgraaf daardoor momenteel weinig keuzemogelijkheden op het gebied van fastservice-zaken in de directe omgeving.
Restaurants In de navolgende figuur is een overzicht weergegeven van alle restaurants in de directe omgeving van het plangebied. Hieruit blijkt onder andere het volgende: De gemeente Arnhem vervult een belangrijke rol in de regio op het gebied van restaurants. Met name in en rondom de binnenstad zijn veel restaurants aanwezig.
Hoofdstuk 2
17
Rondom Centerpoort-Nieuwgraaf (Duiven en Westervoort) is een beperkt aantal restaurants aanwezig. Bezoekers aan Centerpoort-Nieuwgraaf, toeristen/recreanten, werkenden en autopassanten (van de A12) hebben ter hoogte van Centerpoort-Nieuwgraaf daardoor momenteel weinig keuzemogelijkheden binnen de horeca.
Figuur 2.6: Restaurants in de directe omgeving van het plangebied
Relevante plannen en initiatieven Zevenaar: Er zijn plannen voor een Fashionoutlet in Zevenaar, aan de A12. Als onderdeel van dit plan wordt primair ingezet op modische detailhandel met een omvang van circa 15.000 m². Daarnaast wordt horeca voorzien met een omvang van circa 1.400 m². Deze horeca zal hoogstwaarschijnlijk primair van ondersteunende aard zijn voor het winkelend publiek. Het betreft waarschijnlijk horeca in de fastservicesector. Het outletcenter in Zevenaar en Centerpoort-Nieuwgraaf in Duiven zijn qua profiel complementair, omdat het outletcenter zich richt op modische winkels, terwijl Centerpoort- Doortrekken A15: Het Rijk en de provincie Gelderland gaan de snelweg A15 bij Arnhem en Nijmegen doortrekken in de richting van Duitsland. Het aankopingspunt met de A12 land tussen Duiven en Zevenaar. Zowel het nieuwe Fashionoutlet center in Zevenaar als Centerpoort-Nieuwgraaf zullen hiervan nadrukkelijk profiteren, doordat de bereikbaarheid vanuit de regio wordt versterkt.
Hoofdstuk 2
18
2.3 Marktanalyse In deze paragraaf ramen we de kwantitatieve behoefte aan horeca op de beoogde ontwikkelingslocatie. We benadrukken dat een (behoefte)onderzoek ter onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking geen betrekking mag hebben op economische ordening (economische behoefte, marktvraag of effecten). Wel kan het ontbreken van marktruimte indirect leiden tot ruimtelijke effecten (waaronder leegstand) dan wel effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat elders in het verzorgingsgebied. Positieve bevolkingsontwikkeling verzorgingsgebied De begrenzing van het verzorgingsgebied is verantwoord in paragraaf 1.3. Het verzorgingsgebied telt in 2018 in totaal 458.326 inwoners. Naar verwachting groeit het aantal inwoners van het verzorgingsgebied tot 2030 met 0,8% tot 461.961 inwoners. Landelijk perspectief Er zijn in Nederland ruim 47.400 horecazaken (inclusief hotels), waaronder ruim 16.900 drankverstrekkers, 12.700 fastservice-zaken, ruim 11.800 restaurants 7. De restauratieve horeca (excl. drankverstrekkers en hotels) realiseert een jaaromzet miljard (incl. BTW)8. Marktruimte horeca verzorgingsgebied Vraagpotentieel vanuit regio 9 De bestedingen in de fastservice (waaronder fas 222,- per persoon per jaar10.
Het verzorgingsgebied telt in 2018 in 458.326 inwoners, wat een te verwachten omzet in de fastservicebedrijven betekent van 101,7 miljoen per jaar. Het aantal inwoners in het verzorgingsgebied zal naar verwachting tot 2030 stijgen tot 461.961 inwoners. Het te verwachten bestedingspotentieel in de fastservicebedrijven zal tot 2030 stijgen 102,6 miljoen per jaar. De bestedingen voor restaurants 42,- per persoon per jaar. Bij 458.326 inwoners in het verzorgingsgebied betekent dit een totaal bestedingspotentieel van 202,6 miljoen per jaar. Het aantal inwoners in het verzorgingsgebied zal naar verwachting tot 2030 stijgen tot 461.961 inwoners. Het te verwachten bestedingspotentieel in de restaurants zal tot 2030 stijgen tot 204,2 miljoen per jaar.
7 8 9
10
HorecaDNA, Aanbodcijfers Nederland 2018. Meest actuele gegevens van HorecaDNA betreffen het jaar 2018. Dit vraagpotentieel is nadrukkelijk indicatief en gebaseerd op landelijke cijfers. De cijfers houden bovendien geen rekening met inkomende en uitgaande horecabestedingen naar/vanuit het verzorgingsgebied. Cijfers hierover ontbreken. Als een gebied per saldo meer horecabestedingen aantrekt dan dat er afvloeien, resulteert dat in een hoger bestedingspotentieel en dus meer ontwikkelingskansen voor horeca. Bovendien wordt geen rekening gehouden met stijgende bestedingen, wat op basis van historische trendanalyse zeker te verwachten is: de bestedingen in de horeca zijn de afgelopen jaren sterk toegenomen. Meest actuele gegevens van HorecaDNA betreffen het jaar 2018.
Hoofdstuk 2
19
Omzetclaim gevestigde horeca regio Gemiddeld heeft een fastservicebedrijf in Nederland een omzet van 299.835,- per jaar. Er zijn 344 fastservicebedrijven gevestigd binnen het verzorgingsgebied. Wanneer we hierop de gemiddelde Nederlandse omzetcijfers voor deze horecatypen (conform de indeling van HorecaDNA) toepassen, dan ontstaat de zogenaamde omzetclaim. Op basis hiervan is de totale omzetclaim in het verzorgingsgebied 103,1 miljoen per jaar. Gemiddeld heeft een restaurant in Nederland een omzet van 645.096,- per jaar. Er zijn 262 restaurants gevestigd binnen het verzorgingsgebied. Wanneer we hierop de gemiddelde Nederlandse omzetcijfers voor deze horecatypen (conform de indeling van HorecaDNA) toepassen, dan ontstaat de zogenaamde omzetclaim. Op basis hiervan is de totale omzetclaim in het verzorgings 169,0 miljoen per jaar. In de navolgende tabel is de indicatieve marktruimte weergeven van het totale aantal fastservicebedrijven en restaurants in het verzorgingsgebied in 2018 en 2030. We hebben beide branches samengevoegd van 11. Deze trend geldt in bijzondere mate voor de beoogde horecaformules in het Fresh & Fast-concept (zie par. 1.1). Tabel 2.3: Indicatie marktruimte fastfood en restaurants verzorgingsgebied (in miljoen (HorecaDNA, 2018) Vraagpotentieel vanuit regio
Totaal
11
2018
2030
304,3
306,8
Omzetclaim geves-
Verschil
tigde horeca regio
(indicatie marktruimte)
272,1
2018
2030
+32,2
+34,7
Per saldo is er in de fastfood- en restaurantsector sprake van een theoretisch 32,2 miljoen per jaar . Er is dus in de huidige situatie sprake van indicatieve (theoretische) marktruimte. Indien dit omzetoverschot wordt teruggerekend naar aantal zaken, betekent dit marktruimte voor in totaal circa 70 zaken binnen het verzorgingsgebied. Dit 449.000,- per jaar voor de samengevoegde branches. Tot 2030 neemt als gevolg van de beperkte bevolkingsgroei ook het bestedingspotentieel in beide sec - en restaurantsector per saldo nog iets toeneemt. Anders gezegd, de marktruimte tot 2030 neemt ten opzichte van 2018 toe, namelijk tot 77 zaken. Verder is in de bovenstaande berekening geen rekening gehouden met koopstromen, omdat cijfers hiervoor ontbreken. Op basis van de huidige bezoekersherkomst aan Centerpoort-Nieuwgraaf, de komst van Hornbach, Loods 5 en Fresh & Fast, mag verwacht worden dat de toevloeiing van buiten het verzorgingsgebied (onder andere uit Duitsland) zal gaan toenemen. De toevloeiing is dan waarschijnlijk in verhouding ook groter dan de afvloeiing.
Dit levert per saldo ook nog extra Voorwaarde voor inzet marktruimte is dat het nieuwe aanbod inspeelt op de consumententrends en zoveel mogelijk complementair is aan het bestaande aanbod. Dat is bij de beoogde horeca op In aanvulling hierop moet ook worden benoemd dat fastservice formules zich doorgaans profileren als fastservicerestaurants, dus een combinatie van fastservice en restaurant.
Hoofdstuk 2
20
Seingraaf nabij Centerpoort-Nieuwgraaf zeker het geval; het zijn deels nieuwe formules voor de regio en ze sluiten daarnaast qua doelgroepen en bezoekgedrag goed aan op de huidige (detailhandels)functies op het bedrijventerrein. Gezien de ligging nabij Centerpoort-Nieuwgraaf, een van de grootste perifere detailhandelslocaties van Nederland, en de nabijheid tot de A12, mag verwacht worden dat een wezenlijk deel van de omzet van het aanbod binnen het Fresh & Fast-concept ook van buiten het verzorgingsgebied komt. Dit blijkt ook uit koopstromen (en bezoekersstromen, zie bijlage) van het winkelgebied Centerpoort-Nieuwgraaf. Op basis van bovenstaande berekening is ruim voldoende marktruimte aanwezig in het verzorgingsgebied voor vestiging van nieuwe onderscheidende horeca binnen het Fresh & Fast-concept in Duiven. Bovendien blijft er voldoende marktruimte over voor overig horeca-aanbod in het verzorgingsgebied, zoals de horeca bij het Fashionoutletcenter in Zevenaar.
Marktruimte horeca gemeente Duiven Navolgend is specifiek een berekening gemaakt voor de gemeente Duiven, met name om de (kwantitatieve) effecten binnen de gemeente beter te duiden. Vraagpotentieel vanuit de gemeente Duiven 12 222,- per persoon per jaar13. De gemeente Duiven telt in 2018 25.438 - per persoon uitgeven bij fastservicebedrijven. Het te verwachten bestedingspotentieel in de fastservicebedrijven bedraagt miljoen per jaar. Het aantal inwoners in de gemeente Duiven zal naar verwachting tot 2030 beperkt afnemen tot 23.147 inwoners. Het te verwachten bestedingspotentieel in de fastservicebedrijven bedraagt 5,1 miljoen per jaar. 442,- per persoon per jaar. Het verzorgingsgebied telt in 2018 25.438 inwoners. Uitgaande van deze bestedingen is het bestedingspotentieel in de gemeente 11,2 miljoen per jaar. Het aantal inwoners in de gemeente Duiven zal naar verwachting tot 2030 beperkt afnemen tot 23.147 inwoners. De te verwachten omzet in de restaurantsector 10,2 miljoen per jaar. Omzetclaim gevestigde horeca regio Er zijn in de gemeente Duiven momenteel 12 fastservicezaken (snackbars, grillrooms, etc.) en 7 restaurants.
Gemiddeld heeft een fastservicebedrijf in Nederland een omzet van 299.835,- per jaar. Er zijn 12 fastservicebedrijven gevestigd in de gemeente Duiven. Wanneer we hierop de gemiddelde Nederlandse omzetcijfers voor deze horecatypen (conform de indeling van HorecaDNA) toepassen,
12
13
Dit vraagpotentieel is nadrukkelijk indicatief en gebaseerd op landelijke cijfers. De cijfers houden bovendien geen rekening met inkomende en uitgaande horecabestedingen naar/vanuit het verzorgingsgebied. Cijfers hierover ontbreken. Als een gebied per saldo meer horecabestedingen aantrekt dan dat er afvloeien, resulteert dat in een hoger bestedingspotentieel en dus meer ontwikkelingskansen voor horeca. Meest actuele gegevens van HorecaDNA betreffen het jaar 2018.
Hoofdstuk 2
21
dan ontstaat de zogenaamde omzetclaim. Op basis hiervan is de totale omzetclaim in het verzorgingsgebied 3,6 miljoen per jaar. Gemiddeld heeft een restaurant in Nederland een omzet van 645.096,- per jaar. Er zijn 7 restaurants gevestigd binnen de gemeente Duiven. Wanneer we hierop de gemiddelde Nederlandse omzetcijfers voor deze horecatypen (conform de indeling van HorecaDNA) toepassen, dan ontstaat de zogenaamde omzetclaim. Op basis hiervan is de totale omzetclaim in het verzorgingsge 4,5 miljoen per jaar.
In de navolgende tabel wordt de indicatieve marktruimte weergegeven van het totale aantal (fastfood)restaurants in de gemeente Duiven in 2018 en 2030. Tabel 2.4: Indicatie marktruimte fastfood en restaurants gemeente Duiven (in miljoen (HorecaDNA, 2018) Vraagpotentieel
Omzetclaim geves-
Verschil (indicatie markt-
tigde horeca Totaal
2018
2030
16,8
15,3
8,1
ruimte) 2018
2030
+8,7
+7,2
De omzetclaim van de fastfoodsector binnen de gemeente Duiven is kleiner dan het vraagpotentieel. Dit geldt in nog sterkere mate voor de restaurantsector. Per saldo is er in de fastfood- en restaurantsector 8,7 miljoen per jaar bod). Dit betekent dat er in de huidige situatie sprake is van een relatief grote (indicatieve, theoretische) marktruimte op het niveau van de gemeente Duiven. Tot 2030 neemt als gevolg van de beperkte bevolkingsafname in de gemeente Duiven ook het bestedingspotentieel in beide sectoren iets en restaurantsector per saldo kleiner wordt. Anders gezegd, de marktruimte tot 2030 neemt ten opzichte van 2018 bepe ruim, wat betekent dat ook in 2030 voldoende marktruimte aanwezig blijft voor uitbreiding van het aanbod. Op het niveau van de gemeente Duiven is het onrealistisch een directe doorvertaling te maken naar het aantal zaken. De inwoners van de gemeente zullen voor een groot deel horeca elders in de regio bezoeken, bijvoorbeeld in het centrum van Arnhem.
Op basis van eerder onderzoek uitgevoerd door BRO voor de gemeente Duiven (Marktruimte horeca in Centrum van Duiven, 2018) moet rekening worden gehouden met de volgende uitgangspunten: - Eerder is rekening gehouden met een toekomstige binding van 40% van de bestedingen na versterking van Duiven-Centrum binnen de gemeente Duiven. Na vestiging van Fresh & Fast kan deze binding wellicht oplopen tot circa 45%. Inwoners van Duiven zullen immers ook de horeca van Fresh & Fast bezoeken. - Aangezien de bestedingen in de horeca landelijk al geruime tijd stijgen, veronderstellen we een verdere toename van +10% tot het richtjaar 2030. - Eerder is door BRO uitgegaan van de aanname van een gelijkblijvend omzetaandeel van buiten de gemeente; namelijk 31%. Met de komst van Fresh & Fast veronderstellen we een fors groter omzetaandeel van buiten op het totale aanbod binnen de gemeente Duiven. Wij gaan uit van een percentage van circa 45%.
Hoofdstuk 2
22
-
Doorrekening van deze uitgangspunten leidt tot een haalba 13,8 miljoen in 203014. Er bestaat in 2030 dus een netto marktruimte in de horecasector van + 5,7 miljoen 13,8 miljoen potentieel -/- 8,1 miljoen claim bestaand aanbod). Als we voor nieuwe miljoen per zaak miljoen), dan bestaat er in de gemeente Duiven een marktruimte van per saldo +14 horecazaken. Dit cijfer is nadrukkelijk indicatief en mede afhankelijk van de branchering van het extra aanbod. Een restaurant en zeker een moderne wereldkeuken heeft bijvoorbeeld doorgaans een (veel) hogere omzetclaim dan een café/bar of koffiezaak. Daar staat tegenover dat grootschalige formules veel additionele vraag kunnen genereren, ook van buiten Duiven. Eerder is door BRO op het niveau van de gemeente Duiven (zonder rekening te houden met Fresh & Fast) een netto marktruimte berekend van circa 5 tot 6 zaken. Dit betekent dat het horeca-aanbod binnen Fresh & Fast zelf meer marktruimte binnen de gemeente Duiven oplevert. Dit is ook logisch, omdat verwacht moet worden dat het grootste deel van de omzet van buiten de gemeente komt, net als bij de grootschalige detailhandel op Centerpoort-Nieuwgraaf.
Ook na vestiging van Fresh & Fast blijft er voldoende marktruimte over voor nieuwe horeca in het centrum van Duiven, conform eerder door BRO geadviseerde uitgangspunten.
Effectanalyse Uit eerder onderzoek van BRO voor de gemeente Duiven (Marktruimte horeca in Centrum van Duiven, 2018) komt naar voren dat de toevoeging van horeca buiten het centrum van Duiven alleen wenselijk is indien er in het centrum geen realistische vestigingsmogelijkheden bestaan, bijvoorbeeld vanwege bijzondere ruimtelijke kenmerken (grootschaligheid, afhankelijkheid autobezoek, piektijden, primaire wijkfunctie, etc.). Dit is nadrukkelijk het geval bij de beoogde horeca in Fresh & Fast. Het beoogde concept past qua ruimtebeslag, focus op autobezoek (groter verzorgingsgebied) en synergie met andere functies (grootschalige detailhandel) namelijk niet binnen de ruimtelijke opzet van het centrum van Duiven. Uit het genoemde eerdere onderzoek voor de gemeente Duiven is gebleken dat er marktruimte is voor circa 5-6 horecazaken. Met de nieuwe berekening waarin rekening is gehouden met Fresh & Fast komt het resultaat uit op 14 zaken. Dit betekent dat ook na toevoeging van de beoogde horeca op Fresh & Fast voldoende omzet te behalen blijft voor de bestaande horeca in Duiven. Daarom kan aangenomen worden dat de horeca-ontwikkelingen op Seingraaf aansluitend aan Centerpoort-Nieuwgraaf niet ten koste zullen gaan van het centrum van Duiven.
De beoogde horeca zal daarbij geen negatieve effecten hebben op het horeca-aanbod in het centrum, omdat het gericht is op andere doelgroepen met andere bezoekmotieven: - Het beoogde horeca-aanbod heeft sterke synergie met de leisurefuncties die op de locatie beoogd worden. Het toevoegen van horeca op de locatie samen met leisurefuncties maakt combinatiebezoek mogelijk. 14
Toelichting berekening: 15,3 miljoen aan vraagpotentieel. Bij een toename van de bestedingen van 10% betekent dit een totaal potentieel van 16,8 miljoen Bij een binding van 45% betekent dit 7,6 miljoen gebonden bestedingen. Als de toevloeiing van de totale omzet 45% is, is dit bedrag 55% van de omzet. De totale omzet bedraagt dus circa 13,8 miljoen.
Hoofdstuk 2
23
-
-
Een andere doelgroep die aangesproken wordt, zijn de (huidige) bezoekers van CenterpoortNieuwgraaf. Deze mensen komen naar Centerpoort-Nieuwgraaf met een doelgericht motief. Dit is een ander bezoekmotief dan dat van de bezoekers aan het centrum van Duiven. Daarbij trekt Centerpoort-Nieuwgraaf een groot aantal incidentele bezoekers per jaar uit een gebied dat groter is dan het primaire verzorgingsgebied. Het is aannemelijk om te stellen dat een deel van de inkomsten van de beoogde horecazaken zal toevloeien van incidentele bezoekers buiten de regio. De effecten zullen zich daardoor over een zeer groot gebied spreiden. De passanten van de A12 zijn een andere doelgroep die aangesproken wordt met de beoogde horecafuncties. Een deel van de omzet van de beoogde horeca zal voortvloeien uit deze doelgroep.
De beoogde horecafuncties zullen eveneens geen negatieve effecten hebben op de rest van het verzorgingsgebied: Kwantitatief gezien bestaat er veel (theoretische) marktruimte voor nieuwe horecafuncties binnen het verzorgingsgebied. Kwalitatief gezien bestaat er een sterke relatie tussen de beoogde leisurefuncties op locatie Seingraaf en de woonboulevard Centerpoort-Nieuwgraaf. De beoogde horeca zal daarom geen concurrentie bieden aan het horeca-aanbod in met name de centra van de verschillende gemeenten binnen het verzorgingsgebied. De bezoekers die deze gebieden aandoen zullen namelijk een ander bezoekmotief hebben dan de bezoekers van de beoogde horeca op locatie Seingraaf. Het centrum van Arnhem heeft een sterke recreatieve functie voor de regio. Dit valt onder andere af te leiden uit het sterke horeca-aanbod in de binnenstad van Arnhem. Bezoekers aan Centerpoort-Nieuwgraaf hebben echter een ander (doelgericht) bezoekmotief dan de meer recreatieve bezoekers van het centrum van Arnhem. Bezoekers van de beoogde horecafuncties op Centerpoort-Nieuwgraaf zullen ten dele mensen zijn die een combinatiebezoek maken met een van de toe te voegen leisurefuncties of de woonboulevard. Dit heeft een positief effect op de verblijfsduur, het verblijfsklimaat, de beleving en de algehele kwaliteit van Centerpoort-Nieuwgraaf.
Net als eerder genoemd is een andere belangrijke doelgroep passanten van de A12. Deze passanten doen de locatie aan om tijdens hun rit van A naar B een snelle hap te eten of consumptie te nuttigen. Het centrum van Arnhem is, net als het centrum van Duiven, geen passend alternatief voor deze doelgroep.
2.4 Conclusie
Horecaclusters van fastservice- en fast casual-restaurants op perifere locaties passen binnen de landelijke horecatrends. Dergelijke clusters vestigen zich steeds vaker langs snelwegen of in de buurt van perifere locaties als woonboulevards zoals langs de A4 in Hoofddorp. Een perifeer horecacluster nabij Centerpoort-Nieuwgraaf zoals Fresh & Fast zou profiteren van zowel de passanten van de A12 als de bezoekers van de perifere locatie en zou het verblijfsklimaat verbeteren. De beoogde horecafuncties hebben een positieve wisselwerking met de groene heuvel en het recreatieve gebied Rivierklimaatpark IJsselpoort. Een deel van de inkomsten van de beoogde horeca zal afkomstig zijn van recreatieve bezoekers van Rivierklimaatpark IJsselpoort.
Hoofdstuk 2
24
Het horeca-aanbod in het verzorgingsgebied en Duiven in het bijzonder blijft achter bij het landelijk gemiddelde. Dit kan een indicatie zijn voor marktruimte voor de toevoeging van nieuwe horeca. Op het niveau van het totale verzorgingsgebied is er marktruimte voor (globaal en indicatief) circa 70 tot 77 nieuwe horecazaken. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een kwantitatieve behoefte aan het aanbod zoals wordt beoogd binnen het Fresh & Fast-concept. Uit het genoemde eerdere onderzoek voor de gemeente Duiven is gebleken dat er marktruimte is voor circa 5-6 horecazaken op gemeenteniveau. Met de nieuwe berekening in dit rapport waarin rekening is gehouden met Fresh & Fast komt het resultaat uit op 14 zaken. Dit betekent dat ook na toevoeging van de beoogde horeca op Fresh & Fast voldoende omzet te behalen blijft voor de horeca in Duiven. Daarom kan aangenomen worden dat de horeca-ontwikkelingen op Seingraaf aansluitend aan Centerpoort-Nieuwgraaf niet ten koste zullen gaan van het centrum van Duiven. Het reeds bestaande horeca-aanbod op Centerpoort-Nieuwgraaf e.o. (Intratuin e.o.) heeft primair een ondersteunende functie. Bezoekers combineren graag een dagje winkelen met horeca, zowel om te lunchen als te dineren.
Hier zijn reeds enkele mogelijkheden voor (onder andere McDo de horeca bij Loods 5. Door Fresh & Fast nemen de keuzemogelijkheden in het gebied toe en neemt de autonome aantrekkingskracht bovendien toe. Verder zullen effecten beperkter zijn, omdat: - Woonboulevard Centerpoort-Nieuwgraaf bezoekers trekt uit een gebied dat groter is dan het verzorgingsgebied. Daardoor mag aangenomen worden dat een deel van de omzet van de beoogde horeca afkomstig zal zijn van bezoekers buiten het verzorgingsgebied. - Anderzijds zal een deel van de omzet van de beoogde horeca afkomstig zijn van autopassanten van de A12 en recreanten/toeristen. Het is aannemelijk dat deze doelgroepen niet allen afkomstig zijn uit het verzorgingsgebied. - Het horeca-aanbod binnen Fresh & Fast is qua aard, omvang en bezoekmotief complementair aan het bestaande aanbod in Duiven en het verzorgingsgebied. Het is daardoor eerder een verrijking van de keuzemogelijkheden voor de consument dan een bedreiging voor het bestaande aanbod.
Hoofdstuk 2
25
Binnen de leisurefuncties die zijn voorzien in het Fresh & Fast-concept zullen de volgende (alternatieve) activiteiten mogelijk centraal staan: klimwanden, jumpen, soccer-inside (indoorvoetbal), fitness, glow-golf, bowlen, etc., kortom sportgerelateerde activiteiten/bestemmingen. In relatie hiermee gaan wij uit van de categor -.
3.1 Trends, ontwikkelingen en beleid indoor leisure Leisure: groeimarkt met vele kansen Mensen ontlenen hun identiteit en status steeds meer aan hun vrijetijdsgedrag en minder aan ma belevenissen. Het aantal festivals en evenementen is de afgelopen jaren enorm gegroeid. Tegelijk ligt er een steeds groter accent op persoonlijk welbevinden, zelfontplooiing, lichamelijke gezondheid en uiterlijk. De grenzen tussen vrije tijd en werk vervagen, bijvoorbeeld door Het Nieuwe Werken. Afstanden worden minder relevant, de auto is en blijft het favoriete vervoermiddel. Leisure is een overkoepelende term voor alle vrijetijdsvoorzieningen op het terrein van ontspanning, cultuur, sport en evenementen. De trendgevoeligheid van consumenten is juist in deze sector groot. Persoonlijke voorkeuren gaan tegenwoordig boven sociaaleconomische afkomst of inkomen.
De economische betekenis van leisure groeit nog steeds, wat leidt tot veel extra (laagdrempelige) werkgelegenheid. Net als in de horecasector is ook in de leisuresector al jaren sprake van schaalvergroting. De professionalisering en ketenvorming is minder ver dan in bijvoorbeeld de detailhandel, maar neemt wel snel toe. Ook raakt in diverse branches de markt verzadigd door toenemende concurrentie. Voor het vrijetijdsgedrag biedt internet enorm veel informatie, maar het maakt ook entreeprijzen (en kortingen) inzichtelijk voor consumenten. Hierdoor staan de inkomsten van bedrijven onder druk, terwijl de exploitatiekosten vaak nog toenemen.
Hoofdstuk 3
26
Potentieel kansrijke leisureconcepten Centerpoort-Nieuwgraaf Fitness De afgelopen jaren is het aanbod aan fitnesscentra in Nederland explosief gegroeid van 1.230 in 2010 naar 2.417 in 2016. In perifere detailhandelsgebieden groeide het aantal van 30 naar 80 in diezelfde tijdspanne15. De echte groei in de fitnessbranche, zoals van de afgelopen 10 jaar, is er wel uit. Toch neemt het aantal mensen dat een vorm van fitness doet nog altijd toe en wordt door ketens volop geïnvesteerd in nieuwe, steeds grotere fitnesscentra en -concepten. De schaalvergroting zet door. Fitnesscentra variëren sterk qua omvang en de omvang is ook afhankelijk van het ledenbestand en de locatie. Een regulier fitnesscentrum heeft een omvang van ca. 900 m2, terwijl een multifunctioneel fitnesscentrum, met bijvoorbeeld ook fysiotherapie, vechtsport of een zwembad, gemiddeld 1.400 m 2 beslaat. Fitnesscentra worden steeds vaker ingepast in perifere winkelgebieden.
Binnenspeeltuinen Het aantal binnenspeeltuinen neemt sterk toe in Nederland. Van 75 in 2010 naar 156 in 2016 16 en ook hiervan neemt het aantal op perifere detailhandelsgebieden toe (van 8 in 2010 naar 13 in 2016). Bekende formules zijn Monkey Town, Ballorig en de kleinere spelers zoals Chimpie Champ. Als zulke zaken in perifere detailhandelsgebieden worden gerealiseerd, kan er synergie optreden. De kinderen kunnen spelen, terwijl de ouders rustig winkelen. Een remmende factor op de groei van het aantal binnenspeeltuinen is dat de opstart veel tijd en geld kost, omdat aan een groot aantal veiligheidseisen moet worden voldaan. Dit laatste garandeert overigens wel de professionaliteit van gevestigde binnenspeeltuinen. Trampolineparken Een relatief nieuw fenomeen zijn trampolineparken. In Nederland staat de teller nu op 32 zaken en de verwachting is dat het aantal de komende tijd nog flink zal toenemen17. Een trampolinepark is, in vergelijking met een binnenspeeltuin, eenvoudiger op te starten. Bijkomend voordeel is dat trampolineparken ook leuk zijn voor de wat oudere kinderen en soms zelfs volwassenen.
15 16 17
Locatus Retailverkenner, 2010-2016, checkdatum van Locatus februari 2016 Locatus Retailverkenner, 2010-2016, checkdatum van Locatus februari 2016 De indoor trampolineparken in beeld, 2016, van Spronsen en Partners
Hoofdstuk 3
27
Bowling Bowling blijft populair en het aantal bowlingcentra blijft nagenoeg stabiel in Nederland. Wel is ook in deze sector sprake van schaalvergroting en daarbij wordt een bowlingcentrum vaak gecombineerd met de exploitatie van een (grootschalige) horecagelegenheid of andere leisurefunctie. VR-centra VR-centra zijn een nieuw concept dat is overgewaaid uit Amerika. Hier kunnen mensen kennismaken met virtualreality-apparaten in futuristische ruimtes 18. VR-cent (games, behendigheidsspellen), waar mensen zich met behulp van virtual reality in een andere wereld kunnen wanen. Interactieve klimwanden De interactieve klimwand combineert een reguliere klimwand met een interactief spelelement met behulp van digitale projectie18. Daarbij kan bijvoorbeeld het te kl worden verlicht, inclusief kleur- of andere projecties. Deze techniek betekent een aansprekende toevoeging aan de reguliere klimwanden en motiveert mensen om een betere klimmer te worden en kan zowel jongere als oudere leeftijdsgroepen aanspreken.
3.2 Aanbodanalyse De navolgende tabel is een weergave van het regionale leisureaanbod uitgesplitst naar potentiële geschikte leisure. Tabel 3.1: Aanbod (potentieel) geschikt leisureaanbod in het verzorgingsgebied (Locatus, 2018) Branches
Arn-
Does-
Dui-
Linge-
Montfer-
Overbe-
Ren-
Rhe-
Wester-
Zeve-
Totaal
hem
burg
ven
waard
land
tuwe
kum
den
voort
naar
Amusementshal
4
-
-
-
-
-
-
-
-
1
5
Biljart/Pool
1
-
-
-
-
-
1
-
-
1
3
Binnenspeeltuin
2
1
-
-
-
1
-
-
-
-
4
Bowling
1
1
-
-
1
-
-
-
-
-
3
Fitness
21
4
4
3
5
12
4
7
3
4
67
Klimwand
1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
3
1
-
-
-
-
-
-
-
-
4
33
7
4
3
6
13
5
7
3
6
87
Amusement Overig Totaal
18
Family entertainment center leisurecentrum, 2017, Spronsen en Partners
Hoofdstuk 3
28
Binnen het verzorgingsgebied zijn er 87 leisurefuncties die passen binnen de beoogde activiteiten voor het onderhavige leisuregebouw, -leisure. Circa 77% van dit aanbod bestaat uit fitnesscentra. Het meeste aanbod is te vinden in de gemeente Arnhem. In deze centrumgemeente is als enige binnen het verzorgingsgebied van elke bovenstaande functie een vestiging aanwezig. De overige gemeenten bieden beduidend minder aanbod. In de gemeente Duiven is binnen de branchegroep - alleen fitness vertegenwoordigd.
3.3 Behoefteanalyse Behoefte De ontwikkelingen in de leisuresector gaan snel, met name ten aanzien van schaalvergroting, ketenvorming, professionalisering en doelgroepenverbreding. Naast de traditionele vermaaks- en sportfuncties (zoals fitnesscentrum, amusementshal, speelautomatenhal en bowling) komen doorlopend nieuwe segmenten op in deze sector. Te denken valt aan escaperooms, quizlocaties, indoor skydive en trampolineparken. Deze typen zijn ingedeeld binnen de categorie De tabel hieronder is een weergave van het (potentieel) geschikte leisureaanbod in het verzorgingsgebied (de regio) afgezet tegen het aantal inwoners, het provinciaal en het landelijk gemiddelde. Met potentieel geschikt leisureaanbod wordt het aanbod in specifieke branches bedoeld dat kan worden be indoor-. Tabel 3.2: Gemiddeld aantal zaken met (potentieel) leisureaanbod in het verzorgingsgebied per 100.000 inwoners ten opzichte van de provincie Gelderland en Nederland (Locatus, 2018) Verzorgingsgebied
Provincie Gelderland
Nederland
Amusementshal
1,1
0,8
1,2
Biljart/Pool
0,7
1,0
0,9
Binnenspeeltuin
0,9
1,0
1,0
Bowling
0,7
0,8
0,8
Fitness
14,6
15,8
16,9
Klimwand
0,2
0,1
0,2
Amusement overig
0,9
1,2
1,7
Leisure totaal
19,1
20,7
22,7
Het verzorgingsgebied telt in totaal 19,1 leisurebedrijven in de categorie indoor-leisure per 100.000 inwoners in de bovenstaande branches, wat circa 19% lager is dan het landelijk gemiddelde (22,7 bedrijven per 100.000 inwoners). Dit geeft een indicatie voor een kwantitatieve behoefte aan de uitbreiding van het aantal leisurevoorzieningen in het verzorgingsgebied. Voor vrijwel alle leisurefuncties geldt dat het verzorgingsgebied een benedengemiddeld aanbod heeft ten opzichte van het provinciale en het landelijke gemiddelde per 100.000 inwoners.
Hoofdstuk 3
29
Gezien het aantal incidentele bezoekers dat Centerpoort-Nieuwgraaf weet aan te trekken uit een groot gebied (vooral vanwege de omvangrijke, veelzijdige grootschalige detailhandel), zal de behoefte aan leisurefuncties naar alle waarschijnlijkheid groter zijn dan enkel uit het verzorgingsgebied. Daar komt bij dat met name indoor-leisure in de praktijk veelal worden geconcentreerd op grootschalige winkellocaties zoals Centerpoort-Nieuwgraaf, vanwege de grootschalige aard van het gebied en de potentie op combinatiebezoek (winkelondersteunende leisure). Dit onderstreept des te meer de behoefte aan locaties zoals beoogd binnen het Fresh & Fast-concept.
De navolgende tabel is een weergave van het (potentieel) geschikte leisureaanbod in de gemeente Duiven afgezet tegen het gemiddelde aantal vestigingen per plaats in soortgelijke plaatsen. De referentiecentra zijn hier gedefinieerd als de hoofdcentra van naar inwonertal vergelijkbare gemeenten als Duiven (tussen 24.000 en 26.000 inwoners). Tabel 3.3: Aantal vestigingen van (potentieel) geschikt leisureaanbod in de kern Duiven ten opzichte van soortgelijke plaatsen (Locatus, 2018) Duiven
Soortgelijke plaatsen
-
0,3
Biljart/Pool
-
0,2
Binnenspeeltuin
-
0,3
Bowling
-
0,2
Fitness
4,0
5,0
Klimwand
-
0,0
Amusement overig
-
0,4
Amusementshal
Vergelijkbare plaatsen als Duiven hebben altijd meerdere fitnesscentra; andere leisurefuncties zijn niet altijd aanwezig in plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal als Duiven. De kern Duiven heeft op basis van het eigen inwoneraantal niet genoeg draagvlak voor het ondersteunen van de meeste van de (potentieel) geschikte leisurefuncties. Vanuit de regiofunctie van de beoogde ontwikkeling is dit draagvlak nadrukkelijk wel aanwezig (zie hiervoor).
Effecten op het verzorgingsgebied Het toevoegen van het beoogde leisureaanbod op Centerpoort-Nieuwgraaf zal om verschillende redenen geen negatieve gevolgen hebben voor het leisureaanbod binnen het verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied heeft een relatief beperkt leisureaanbod in vergelijking met het gemiddelde in Gelderland en Nederland. Dit is een teken dat er in kwantitatieve zin sprake kan zijn van een behoefte of marktruimte voor nieuwe onderscheidende leisureconcepten. Centerpoort-Nieuwgraaf heeft een bovenregionale functie en trekt bezoekers aan uit een zeer grote regio. Eventuele effecten op het bestaande leisureaanbod zullen zich hierdoor spreiden over een zeer groot gebied, waardoor de effecten per zaak zeer beperkt zullen zijn. Het huidige aanbod van kansrijke leisurefuncties binnen het verzorgingsgebied ligt onder het landelijk gemiddelde. Dit is een teken dat er marktruimte is voor nieuwe leisurefuncties. Hierdoor is
Hoofdstuk 3
30
het niet aannemelijk dat deze ontwikkeling tot ongewenste leegstand zal leiden elders in het verzorgingsgebied. Daarnaast zal een deel van de bezoekers van de leisurefuncties waarschijnlijk uit een groter gebied komen dan het verzorgingsgebied. Dit verlaagt de druk op soortgelijke leisurefuncties in het verzorgingsgebied. Fresh & Fast is een concentratiegebied van horeca en leisure en heeft daarnaast een duidelijke ruimtelijk-functionele relatie met Centerpoort-Nieuwgraaf. Als gevolg hierdoor ontstaat combinatiebezoek, wat zowel positief is voor het bestaande winkelgebied (en dus de detailhandelsstructuur) als voor de consumentenverzorging (meer keuzemogelijkheden).
Effecten op de gemeente Duiven Het toevoegen van het beoogde leisureaanbod op Centerpoort-Nieuwgraaf zal om verschillende redenen geen negatieve gevolgen hebben voor het concurrerende aanbod binnen de gemeente Duiven. Er is op dit moment slechts een enkele leisurefunctie gevestigd in de gemeente Duiven. Dit betreft uitsluitend fitnesscentra. De kansrijk beschreven initiatieven voor de locatie bestaan voor een groot deel uit functies die zich het liefst op een perifere locatie willen vestigen in verband met het benodigde vloeroppervlak van de functies. De beoogde toe te voegen functies zijn complementair met het huidige aanbod op CenterpoortNieuwgraaf. Dit komt onder andere door de typen doelgroepen die het concept probeert aan te spreken. Een deel van de bezoekers aan de beoogde leisurefuncties zal een combinatiebezoek doen aan Centerpoort-Nieuwgraaf en andersom. Het toevoegen van de beoogde leisurefuncties zal dus een positief effect hebben op het winkelgebied Centerpoort-Nieuwgraaf. Voor een groot deel van de beoogde leisurefuncties is een perifere locatie als Centerpoort-Nieuwgraaf aantrekkelijk vanwege de bereikbaarheid per auto.
3.4 Conclusie
De ontwikkeling speelt in op de onmiskenbare trend van gecombineerde vestiging van (grootscha Vanuit de consumentenbehoefte bestaat daarbij een voorkeur voor locaties waar ook detailhandel en horeca wordt aangeboden (combinatiebezoek). Leisurefuncties vestigen zich graag op perifere locaties om diverse redenen: - Enerzijds is een goede autobereikbaarheid belangrijk voor de meeste leisurefuncties, ook omdat ze veelal een groot verzorgingsgebied hebben. - Anderzijds vanwege de grote (toenemende) ruimtebehoefte voor zowel de functie zelf als parkeren. Om die reden zijn centra doorgaans minder geschikt als vestigingslocatie. Het leisureaanbod in de regio en in Duiven in het bijzonder blijft achter bij het landelijk gemiddelde. Dit is een indicatie voor behoefte of marktruimte in de regio. Omdat er behoefte is, behouden leisurebedrijven in de regio en in Duiven voldoende omzet voor een economisch duurzaam functioneren, gegeven goed ondernemerschap. Dit geldt zeker voor concepten die onderscheidend zijn. Hierdoor is extra leegstand van leisurebedrijven door de onderhavige ontwikkeling niet te verwachten.
Hoofdstuk 3
31
De beoogde leisurefuncties hebben een sterke relatie met het huidige winkelaanbod op Centerpoort-Nieuwgraaf en de beoogde horecabedrijven op locatie Seingraaf. Ze versterken de wervingskracht van en het verblijfsklimaat op de woonboulevard. Winkelgebied Centerpoort-Nieuwgraaf trekt bezoekers uit een zeer groot gebied. Dit verlaagt de druk op soortgelijke leisurefuncties in het verzorgingsgebied en daarbuiten.