Bijlage 1 - Bestemmingsplan Bedrijventerrein Seingraaf 2e partiële herziening (01526176).pdf

Bestemmingsplan Bedrijventerrein Seingraaf, tweede partiële herziening Gemeente Duiven

Bestemmingsplan Bedrijventerrein Seingraaf, tweede partiële herziening Gemeente Duiven

Rapportnummer:

P01925_8

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0226.BPSEINGRAAF004-VS01

Datum:

13 augustus 2021

Opdrachtgever:

Gemeente Duiven

Projectteam BRO:

RM (projectleider), RvL

Concept:

september 2019

Concept ontwerp:

15 juli 2020

Ontwerp:

16 december 2020

Vaststelling:

5 oktober 2021

Trefwoorden:

--

Bron foto kaft:

BRO

Beknopte inhoud:

Bestemmingsplan voor de ontwikkeling van een concentratie van horeca- en leisurevoorzieningen, gericht op toeristen/recreanten en bezoekers van het grootschalige winkelgebied. Het concept zet in op een kwalitatief hoogwaardig verblijfsklimaat voor bezoekers en krijgt daardoor een ondersteunende functie voor het bestaande voorzieningenaanbod. Ook wordt voorzien in een tankstation en een oplaadpunt voor fietsen.

Toelichting

Inhoudsopgave

pagina

1.INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 4 6 6

2.PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.2 Verkeersstructuur 2.3 Ontwikkeling en programma 2.4 Planbeschrijving (indicatief)

7 7 8 8 9

3.BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid

12 12

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid

12 12 12 13

3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland van 18 december 2018 3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland (vastgesteld december 2018) 3.3 Regionaal beleid: Regionaal Programma Werklocaties 3.4 Conclusies beleidskaders Rijk, provincie en regio 3.5 Masterplan Westervoort-Noord - Gemeente Westervoort 3.6 Gemeentelijk beleid

13 15 15 17 17 18

3.6.1 Structuurvisie Duiven 2015 3.6.2 Detailhandelsnota

18 19

4.LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING 4.1 Algemeen 4.2 Behoefteonderzoek horeca, indoor-leisure en tankstation

20 20 20

4.2.1 Behoefte aan horeca 4.2.2 Behoefte aan indoor leisure 4.2.3 Behoefte aan een tankstation 4.3 Conclusies en toepassing ladder

20 21 22 24

4.3.1 Algemeen 4.3.2 Ladder duurzame verstedelijking 4.4 Resumé

24 24 26

Inhoudsopgave

1

5.OMGEVINGSASPECTEN 5.1 Verkeer

27 27

5.1.1 Toetsingskader 5.1.2 Onderzoeken: MetGraumans en Movares 5.1.3 Conclusie verkeer en parkeren 5.2 Geluid

27 27 33 34

5.2.1 Toetsingskader 5.2.2 Doorwerking plangebied 5.3 Luchtkwaliteit

34 34 34

5.3.1 Toetsingskader 5.3.2 Onderzoek 5.3.3 Conclusie 5.4 Bedrijven en milieuzonering

34 35 36 36

5.4.1 Toetsingskader 5.4.2 Onderzoek 5.4.3 Doorwerking plangebied 5.5 Externe veiligheid

36 37 37 37

5.5.1 Toetsingskader 5.5.2 Planbeoordeling ODRA 5.5.3 Onderzoek Windmill 5.5.4 Doorwerking plangebied 5.5.5 Beperkte verantwoording groepsrisico en advies VGGM 5.6 Ecologie

37 38 40 40 41 43

5.6.1 Toetsingskader 5.6.2 Quickscan flora en fauna 5.6.3 Onderzoek stikstofdepositie 5.6.4 Ecologische voortoets 5.6.5 Soortenbescherming 5.6.6 Conclusies 5.7 Bodem

43 44 45 45 46 49 50

5.7.1 Toetsingskader 5.7.2 Bodemonderzoek 5.7.3 Advies Omgevingsdienst 5.7.4 Doorwerking plangebied 5.8 Water

50 50 51 52 52

5.8.1 Toetsingskader 5.8.2 Onderzoek 5.8.3 Beleidskader 5.8.4 Doorwerking plangebied 5.8.5 Watertoetsproces 5.8.6 Overige aandachtspunten 5.9 Archeologie

52 52 53 54 55 56 57

5.9.1 Toetsingskader 5.9.2 Archeologie

Inhoudsopgave

57 58

2

5.9.3 Cultuurhistorie 5.9.4 Doorwerking in het plangebied

59 59

6.JURIDISCHE PLANOPZET 6.1 Algemeen 6.2 Systematiek

60 60 60

7.UITVOERBAARHEID 7.1 Uitvoerbaarheid

63 63

7.1.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid: wettelijk (voor)overleg 7.1.2 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Ontwerp- en vaststellingsprocedure 7.3 Beroep

63 63 64 64

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Ladder: Ruimtelijk-functionele effectenanalyse Bijlage 2: Verkeer - bijlage 2A Verkeerseffecten - bijlage 2B Adviesnota Verkeersafwikkeling Bijlage 3: Distributief planologisch onderzoek tanklocatie Bijlage 4: Quickscan externe veiligheid Bijlage 5: Verantwoording groepsrisico externe veiligheid Bijlage 6: Advies VGGM Bijlage 7: Quickscan Flora en Fauna Bijlage 8: Notitie onderzoek kleine marterachtigen en vleermuispotenties Bijlage 9: Onderzoek stikstofdepositie Bijlage 10: Ecologische voortoets stikstofdepositie Bijlage 11: Verkennend en aanvullend bodem- en asbestonderzoek Bijlage 12: Bodemonderzoek Bijlage 13: Verkennend bodemonderzoek PFAS Bijlage 14: Archeologisch onderzoek Bijlage 15: Waterparagraaf Bijlage 16: Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding Het plan (bestemmingsplan Bedrijventerrein Seingraaf, tweede partiële herziening) omvat de ontwikkeling van een concentratie van horeca- en leisurevoorzieningen, gericht op toeristen/recreanten van onder andere het Rivierklimaatpark IJsselpoort, en de bezoekers van het grootschalige winkelgebied. Het concept zet in op een kwalitatief hoogwaardig verblijfsklimaat voor bezoekers en krijgt daardoor een ondersteunende functie voor het bestaande voorzieningenaanbod. Ook wordt voorzien in een tankstation en een oplaadpunt voor fietsen. De beoogde ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan “Bedrijventerrein Seingraaf” (vastgesteld 2 juli 2013, zie paragraaf 1.3, figuur 1.2), omdat op de beoogde locatie een bedrijfsbestemming geldt en de beoogde functies hier niet mogelijk zijn. Om de ontwikkeling mogelijk te kunnen maken is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt op bedrijventerrein Seingraaf in Duiven. Het bedrijventerrein is gelegen op een locatie aan de A12, ingeklemd tussen het bestaande bedrijventerrein CenterpoortNieuwgraaf en de uiterwaarden van de IJssel. Duiven maakt deel uit van de verstedelijkte zone rondom Arnhem en is in groter geheel onderdeel van de regio (Arnhem – Nijmegen) en provincie Gelderland. Het bedrijventerrein Seingraaf maakt onderdeel uit van een grote aaneengesloten bedrijvenzone (Centerpoort-Nieuwgraaf, Centerpoort-Zuid en Graafstaete) langs de A12, de grootste van Oost-Nederland. Aan de noordzijde van de A12 zijn dit de bedrijventerreinen InnoFase en Centerpoort-Noord. Het bedrijventerrein ligt aan de zuidzijde van de A12 ten noorden van Centerpoort-Nieuwgraaf. De Rivierweg vormt de scheiding tussen deze twee bedrijventerreinen.

Figuur 1.1: Bedrijventerreinen in Duiven

Hoofdstuk 1

4

Figuur 1.2: Ligging plangebied.

Figuur 1.2 geeft een overzicht van de locatie van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving. De planlocatie bevindt zich aan de rand van bedrijventerrein Centerpoort-Nieuwgraaf. Het plangebied heeft een sterke relatie met dit grootschalige winkelgebied, de grootste perifere concentratie in Gelderland en een van de grootste van Nederland met een bovenregionale aantrekkingskracht. Centerpoort-Nieuwgraaf is gevestigd aan de A12, de belangrijkste snelweg die Rotterdam met het Ruhrgebied verbindt.

Figuur 1.3: Rivierklimaatpark

Hoofdstuk 1

5

Het plangebied grenst verder aan het Rivierklimaatpark IJsselpoort en de verschillende recreatieve fietsroutes langs de IJssel. Rivierklimaatpark IJsselpoort is een gebied dat zich uitstrekt van Arnhem tot Giesbeek. Rivierklimaatpark IJsselpoort heeft als doel de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied beter te benutten op het gebied van duurzame energie, cultuurhistorie en het verblijfsklimaat. Dit versterkt de recreatieve waarde van de IJsseluiterwaarden. De horeca- en leisurefuncties die zijn beoogd op Fresh & Fast versterken de recreatieve functie van het gebied aanmerkelijk en bieden daarmee een meerwaarde aan bezoekers en recreanten van de heuvel en het Rivierklimaatpark.

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Seingraaf” (vastgesteld 2 juli 2013), Duiven. Het plangebied heeft de enkelbestemming “Bedrijventerrein”, met de functieaanduiding “bedrijf tot en met categorie 3.2” en een heel klein stukje met de functieaanduiding “bedrijf tot en met categorie 3.1”. Er geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is de beoogde ontwikkeling functioneel niet mogelijk, omdat leisurefuncties, een tankstation en horeca niet zijn toegestaan. Ook is geen afwijkingsmogelijkheid voor de beoogde functies opgenomen. Een herziening van het bestemmingsplan is dus noodzakelijk.

Figuur 1.4: Plangebied, uitsnede BP (Bron: ruimtelijkeplannen.nl).

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse omgevingsaspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 1

6

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie Het plangebied ligt aan de Rivierweg – Driegaardensestraat op het bedrijventerrein Seingraaf en is thans overwegend in gebruik als braakliggend terrein.

Figuur 2.1: Bestaande situatie juni 2019

Voorheen waren in het plangebied diverse woningen gelegen. Deze zijn echter in verband met de grondwaterverontreiniging in het gebied gesaneerd. Ten noorden van het plangebied, ten oosten van de Driegaardensestraat, bevindt zich nog wel een bestaande woning, die wordt gehandhaafd. In de huidige situatie wordt het gebied in hoge mate visueel beïnvloed door de bedrijvenzone aan de zuidzijde, de groene hellingen van de stortlocatie aan de westzijde, de groene taluds van de A12 en de Lathumsedijk. Samenvattend kan worden gesteld dat het gebied aan alle zijden wordt omsloten door massieve elementen. Bedrijventerrein Seingraaf is nog in ontwikkeling. Het oostelijk deel van Seingraaf is volop in ontwikkeling met het Groothandelshuis en de voorgenomen ontwikkeling van Handelsplaats. De infrastructuur (o.a. de Driegaardensestraat) is reeds aanwezig en het bedrijventerrein is bouwrijp gemaakt.

Figuur 2.2: Ligging plangebied in de omgeving

Hoofdstuk 2

7

Op bovenstaande figuur is de overgang tussen het landelijke gebied en het bedrijvengebied duidelijk te zien. De bomen vormen de grens tussen het plangebied en het natuur- en recreatiegebied ‘De Heuvel van Westervoort’. Kenmerkend is de driehoekige vorm van het plangebied.

2.2 Verkeersstructuur Hoofdontsluitingsstructuur Het plangebied is gesitueerd aan de zuidzijde langs de A12. Het verkeer zal voor het overgrote deel de volgende route volgen: A12, Rivierweg (N338) en Driegaardensestraat. Voor een zeer beperkt deel zal sprake zijn van verkeer dat een andere route volgt (via de Noordsingel - Centerpoort Nieuwgraaf of via de Rivierweg vanuit het zuiden (Rijksweg-Hamersestraat). De Rivierweg is ook van groot belang voor de ontsluiting van de bedrijventerreinen Centerpoort-Nieuwgraaf en InnoFase. Recent zijn op de Rivierweg en een deel van Centerpoort-Nieuwgraaf capaciteitsverruimende maatregelen getroffen, waardoor de doorstroming voor het gemotoriseerd verkeer (ook naar de toekomst toe) sterk is verbeterd. De bereikbaarheid van de bedrijventerreinen voor het gemotoriseerde verkeer is goed. Openbaar vervoer Het bedrijventerrein is ook bereikbaar met het openbaar vervoer. Op de Rivierweg stopt de bus die rijdt van Arnhem naar Doesburg, via Centerpoort-Nieuwgraaf. De concentratie van de bedrijventerreinen langs de A12 is opgenomen in een openbaar vervoernetwerk. Langzaam verkeer Fietsers: komende vanaf de N338 (vanaf Lathum onder de A12 door) ligt langs de Rivierweg aan de zijde van Seingraaf een fietspad in twee richtingen (tot aan de Driegaardensestraat).

Vanaf de Driegaardensestraat richting Hamersestraat gaat dit over op een fietspad aan twee zijden van de weg. Het plangebied is – met de fiets (en vanaf Westervoort met de auto) - ook te bereiken vanaf de IJsseldijk en Lathumsedijk.

2.3 Ontwikkeling en programma Initiatiefnemer is voornemens een zogenaamd ‘Fresh & Fast’-concept te realiseren. Het concept betreft een concentratie van horeca- en leisurevoorzieningen, gericht op toeristen/recreanten van onder andere het Rivierenklimaatpark IJsselpoort, en de bezoekers van het grootschalige winkelgebied Centerpoort-Nieuwgraaf. Het concept zet in op een kwalitatief hoogwaardig verblijfsklimaat voor bezoekers en krijgt daardoor een ondersteunende functie voor het bestaande voorzieningenaanbod. Ook wordt in een tankstation en een oplaadpunt voor fietsen voorzien. Wat betreft het functieaanbod is er een aantal formules in beeld. Te denken is aan onder andere:  fastservice-restaurants  lunchrooms  fast casual dining  casual dining  fastfoodformules  afhaal- / drive-in restaurant  of vergelijkbare concepten.

Hoofdstuk 2

8

Voor het totale horecaprogramma is circa 2.750 m² bvo nodig (inclusief verdiepingen). Voor wat betreft het leisureprogramma wordt een gebouw voorzien van circa 1.465 m2 bvo, met deels ondersteunende horeca. Binnen het leisuregebouw kunnen onder andere de volgende (alternatieve) activiteiten centraal staan: klimwanden, jumpen, soccer-inside (indoorvoetbal), fitness, glow-golf, bowlen, etc., kortom sportgerelateerde activiteiten/bestemmingen. In relatie hiermee gaan wij uit van de categorie ‘indoor-leisure’. Wat betreft het tankstation is de initiatiefnemer voornemens om naast de verkoop van traditionele brandstoffen ook duurzame brandstoffen aan te bieden. Tabel 2.3: Indicatief programma ontwikkeling Fresh & Fast Functie

Beoogde omvang

Horeca (restaurant- en fastservice-sector)

Circa 2.750 m2 bvo

Tankstation (met pompshop)

Ruimte onder de luifel t.b.v. pompen en opstelplaatsen en circa 102 m2 bvo detailhandel ten behoeve van tankstation

Leisure: indoor leisure

Circa 1.465 m2 bvo

.

Naast het functionele programma speelt het initiatief nadrukkelijk in op een aantrekkelijk verblijfsklimaat voor verschillende doelgroepen. Met name het winkelend publiek van Centerpoort-Nieuwgraaf, toeristen/recreanten van de heuvel en het Rivierklimaatpark, werkenden in de omgeving en autopassanten. Het ontwerp van het plangebied gaat uit van een hoogwaardige uitstraling met een duidelijke verbinding met de omgeving (groen, water, etc.). De te verwachten bezoekers zijn in hoofdlijnen afkomstig van een viertal verkeersbewegingen welke een directe en/of indirecte relatie hebben met het plangebied, te weten: 1. Doorgaand verkeer (A12 en A348); 2. Verkeer afkomstig van winkelend publiek (bedrijventerrein Centerpoort-Nieuwgraaf); 3. Recreatieverkeer (fietsroute en "groen gebied") vanuit de omliggende steden. 15 minuten fietsen/30 minuten wandelen vanaf Arnhem Presikhaaf; 4. Wandelend verkeer rond lunchtijd van medewerkers van omliggende bedrijven. De verwachting is dat er een breed publiek bediend zal worden wat pleit voor een diversiteit aan passende en elkaar versterkende leisure en formules.

2.4 Planbeschrijving (indicatief) Kavelindeling Een uitgangspunt, dat is overgenomen uit masterplan Westervoort-Noord (mei 2012, LOS Stadomland), is een verbinding leggen met de natuurheuvel aan de westzijde van het perceel. Door een zichtlijn vanaf het kruispunt naar de heuvel te trekken ontstaat er een 2-deling in het perceel. De al aangelegde entree in het gebied zorgt ervoor dat het perceel in 4 delen onderverdeeld is. Alle 4 de delen kunnen een eigen functie krijgen. De noordelijke zijde moet de meest rustige kant zijn, waardoor het overgaat in de landelijke contreien. De meest zuidelijke zijde moet aansluiten op het bedrijvengebied en kan daardoor een hoger gebouw worden. De massa aan de oostzijde mag meer zijn, maar mag geen hoogbouw zijn waardoor de zichtlijn sterk overeind blijft. De open ruimte in het midden is hierdoor verkeer en parkeerruimte die alle gebieden tot één geheel verbindt.

Hoofdstuk 2

9

Figuur 2.4 Kavelindeling (bron: XS, september 2018)

Gebieden t.b.v. gebouwmassa's: 1. ruimte reservering voor Horeca (inclusief drive-through en terrassen) 2. ruimte reservering voor (zelf)tankstation, tankshop en delivery 3. ruimte reservering voor Horeca (inclusief drive-through en terras) 4. ruimte reservering voor Horeca en leisure. Tevens baken gebied en verbinding met aangrenzende industrie. Gebouwhoogte De gebouwhoogten zijn afhankelijk van de functie en de ligging t.o.v. de omgeving. De eenlaagse gebouwvolumen zijn zo gepositioneerd dat zij zo minimaal mogelijk het zicht blokkeren op en van het terrein. De meerlaagse volumes zijn meer tegen de bomenrij aan geplaatst aan de westzijde van het terrein. Het meerlaagse volume aan de zuidzijde is juist strategisch geplaatst en neemt een prominente plek in zodat hier reclame op geplaatst kan worden, die vanuit beide richtingen zichtbaar is. Het terrein is aan de zuidoostzijde geheel opengehouden om zo het zicht naar het plangebied te waarborgen. Overgang De kenmerkende ligging van het plangebied tussen omliggende verkeersaders en hierbij horende stedelijke randen en haar directe relatie met het naastgelegen natuur- en recreatiegebied van de gemeente Westervoort vraagt om een meer geleidelijke overgang tussen deze twee gebieden.

Enerzijds een natuurlijke overgang in relatie tot het natuur- en recreatiegebied en anderzijds een meer stedelijke en hardere overgang in relatie tot het omliggende bedrijvengebied. Parkeren (en voorzieningen) Het gebied is voor de auto toegankelijk vanaf de Driegaardensestraat. Mede door de hoekige vorm van het beschikbare kavel is gekozen voor een heldere en efficiënte manier om het parkeerterrein in te delen. De hoofdzakelijk aaneengesloten parkeerplekken zorgen voor een duidelijke routing op het terrein. Op bepaalde plekken is de doorgaande lijn doorbroken om verbindingen te leggen met de omliggende gebouwen of om snel door te kunnen steken naar de andere zijde van het terrein. Tussen bepaalde parkeerstroken is meer ruimte gereserveerd voor terreinverlichting enerzijds en kleine bomen anderzijds. Het laatste om een parkachtig karakter te kunnen bewerkstelligen. Naast de normale

Hoofdstuk 2

10

parkeerplaatsen zijn er ook parkeerplaatsen toegewezen voor E-oplaadpunten en MiVa (mindervaliden) parkeerplaatsen. Daarnaast is er een plek gereserveerd voor het opladen van E-bikes welke centraal op het terrein is gelegen. De routing op het terrein is overzichtelijk en duidelijk en medebepaald door de parkeerstructuur. Er is een doorgaande route gecreëerd wat positief is voor de bevoorrading welke op eigen terrein zal plaatsvinden. Vanaf de hoofdrijbanen zijn de drive-throughs te benaderen en in te rijden. Deze drive throughs staan geheel los van het parkeerterrein wat de verkeersveiligheid ten goede komt. Daarnaast is het terrein goed te bereiken per fiets en voetgangers. Via een voetpad zijn alle units vanaf het omliggende gebied goed en veilig te bereiken.

Figuur 2.5: Parkeren

Figuur 2.6: Routing

Langzaamverkeer (fietsers en voetgangers) Voor fietsers is het terrein toegankelijk vanaf verschillende plekken (o.a. vanaf de Rivierweg). Voetgangers kunnen het terrein bereiken via de Rivierweg, Driegaardensestraat en vanaf het natuur- en recreatiegebied aan de westzijde. Openbaar vervoer Het plangebied is ook bereikbaar met het openbaar vervoer. Op de Rivierweg stopt de bus die rijdt van Arnhem naar Doesburg, via Centerpoort-Nieuwgraaf. De concentratie van de bedrijventerreinen langs de A12 is opgenomen in een openbaar vervoernetwerk. Duurzaamheid  Zonnepanelen  Oplaadplekken voor auto’s  Klimaatadaptatie d.m.v. speciale beplanting op de daken in afstemming met het Nederlands Instituut voor Ecologie en waterinfiltratie in de bodem d.m.v. waterregulerende bestrating  Waterloze urinoirs  Shared space gebruik  Slimme energiezuinige toepassingen

Hoofdstuk 2

11

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In de nationale omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie aan voor de toekomstige ontwikkelingen van de leefomgeving in Nederland. In Nederland staan we voor urgente maatschappelijke opgaven die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal gelden zoals klimaatverandering, de energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een perspectief om voort te bouwen op bestaande landschappen en historische steden. In de NOVI zijn vier prioriteiten opgesteld:  ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  duurzaam economisch groeipotentieel;  sterke en gezonde steden en regio's;  toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Doorwerking plangebied Met dit initiatief worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt waarbij nationale belangen gemoeid zijn. Het bestemmingsplan bevat dus geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, zijn geborgd in het Barro.

Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Doorwerking plangebied De voorgenomen ontwikkeling speelt zich af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijk ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat het initiatief niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid. Het Barro heeft dan ook geen doorwerking naar dit bestemmingsplan. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het kader van de planologische procedure moet de beoogde ontwikkeling worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro; hierna: “de ladder”). De tekst van de ladder luidt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Hoofdstuk 3

12

In hoofdstuk

4. wordt ingegaan op de ladder, specifiek toegespitst op Fresh & Fast.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland van 18 december 2018 De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 vervangt na publicatie de Omgevingsvisie Gelderland 2014-2018 (in werking getreden 1-3-2019). De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 gaat in de breedte over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving. Anders dan de Omgevingsvisie Gelderland 2014-2018, geeft de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 richting op de strategische hoofdlijnen van het beleid. Beide visies integreren een vijftal wettelijk verplichte planfiguren voor het provinciaal beleid voor de leefomgeving; te weten ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Het huidig beleid van de planfiguren wordt uitdrukkelijk gecontinueerd met de strategie van de nieuwe visie. Een gaaf Gelderland voor bewoners, ondernemers en bezoekers. Dat wil de provincie me deze Omgevingsvisie bereiken. Zodat men in de provincie prettig kan wonen, werken, studeren en ontspannen. ‘Gaaf’ is een woord met 2 betekenissen. Het betekent ‘mooi’ en gaat over wat - historisch en landschappelijk gezien - heel en mooi en ongeschonden is. Maar ‘gaaf’ verwijst ook naar dat wat ‘cool’ en nieuw en vernieuwend is; aantrekkelijk voor nieuwe generaties. Om Gelderland in de toekomst ‘gaaf’ te houden, moet daar wel wat voor gedaan worden. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal.

Dat is het streven. Dat is waar de provincie aan wil werken, door bij de uitoefening van de taken de focus te leggen op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities - op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat - wordt hier richting aan gegeven. En door vier 'spelregels’ of ‘DOE-principes’ - DOEN, LATEN, ZELF en SAMEN - wordt hier werking aan gegeven. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat centraal.  Gezond en veilig. Dat = een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat = voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En, dat = aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.  Schoon en welvarend. Dat = een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat = ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En: het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Hoofdstuk 3

13

Uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Waar we naar streven…. Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat; dat is wat wij willen. Zo versterken wij Gelderland: nu en in de toekomst. Onze ambitie:  Wij willen onze concurrerende positie binnen het internationale stedelijke netwerk van Amsterdam, Brussel en Keulen verder versterken. Om onderscheidend te blijven, halen we in 2050 maximaal profijt uit onze unieke combinatie van stedelijke en groene kwaliteiten.  In 2050 zijn alle werklocaties in Gelderland duurzaam ingericht qua energie, klimaatbestendigheid en logistieke en productiestromen. We zijn koploper in Nederland. Onze aanpak:  Wij zorgen voor een gevarieerd aanbod aan goed ontsloten, kwalitatief hoogwaardige, duurzame werklocaties. We gaan hierover in gesprek met de Gelderse regio’s en maken regionale afspraken over een goede balans tussen de vraag en het aanbod van werklocaties. Het concentreren van economische activiteiten heeft daarbij onze voorkeur, boven versnippering. En: het omvormen van bestaande en leegstaande bedrijvenlocaties gaat boven de aanleg van nieuwe terreinen.  Samen met de regio’s spelen we in op veranderende behoeften van het bedrijfsleven.

Toekomstige behoeften veranderen immers continue, dit vraagt om regelmatig herzien van de regionale afspraken. Ook stimuleren we het omvormen van bestaande gebouwen en locaties zodat deze weer aansluiten bij de wensen van bedrijven en werknemers.  We zorgen dat bedrijven die zich hier willen vestigen of die willen uitbreiden snel en effectief geholpen worden bij het vinden van een zo optimaal mogelijke locatie.  We stimuleren de aansluiting tussen het Gelderse onderwijs en de arbeidsmarkt. We stimuleren dit ook in fysieke zin met campusontwikkeling.  We stimuleren (kleinschalig) ondernemerschap en innovatie, ook met oog voor ontwikkeling van lokale arbeidsmarkten. Zeker wanneer ondernemers een duurzaam Gelderland dichterbij brengen.

De bedrijvenconcentratie Seingraaf, Centerpoort-Nieuwgraaf, InnoFase, Centerpoort-Noord, Graafstaete en Centerpoort-Zuid is hierbij aangewezen als een van de werklocaties ‘groen, schoon en slim’.

Figuur 3.1: Uit Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Hoofdstuk 3

14

Doorwerking plangebied Met de ontwikkeling van Fresh & Fast wordt de bestaande concentratie versterkt en uit onderzoek (Ladder, hoofdstuk 4) blijkt dat de ontwikkeling geen afbreuk doet aan de bestaande centra. 3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland (vastgesteld december 2018) In de Omgevingsverordening Gelderland zijn geen specifieke bepalingen opgenomen over leisure en horeca op werklocaties. Het betreft echter wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom is wel de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorlopen (zie Hoofdstuk 4). De ontwikkeling van Fresh & Fast sluit goed aan bij de mogelijkheden, kansen en belemmeringen voor toeristisch-recreatieve ontwikkelingen, zoals onder andere omschreven in het Masterplan Westervoort-Noord. Het beoogde leisure- en horecaconcept voegt een nieuw element toe aan Centerpoort-Nieuwgraaf. De toevoeging hiervan aan Centerpoort-Nieuwgraaf versterkt het verblijfsklimaat en de recreatieve functie van Centerpoort-Nieuwgraaf. Het planinitiatief past voorts binnen de kaders van het RPW. Op 7 februari 2019 heeft over het horeca- en leisure-initiatief Fresh & Fast afstemmingsoverleg plaatsgevonden met de provincie Gelderland en de voorzitter van het Intergemeentelijke Overleg Werklocaties (IOW). Het initiatief is positief ontvangen.

De gemaakte opmerkingen krijgen een plek in de ruimtelijk-functionele effectenanalyse. Men gaf aan het plan niet meer terug te hoeven zien en het hoeft ook niet te worden geagendeerd voor advisering door het IOW. Het bestemmingsplan waarmee het initiatief mogelijk kan worden gemaakt, wordt in het kader van het wettelijke vooroverleg aan de provincie toegezonden. Doorwerking plangebied Uit onderzoek blijkt dat het planinitiatief past binnen de kaders van het RPW zoals beschreven in paragraaf 3.3 en voldoet aan de eisen van de ladder, zoals beschreven in hoofdstuk 4. Zie ook bijlage. Daarnaast heeft regionale afstemming plaatsgevonden met de provincie Gelderland en de voorzitter van het Intergemeentelijk Overleg Werklocaties, die op 7 februari 2019 positief heeft geadviseerd over het horeca- en leisure-initiatief Fresh & Fast.

3.3 Regionaal beleid: Regionaal Programma Werklocaties Gedeputeerde Staten hebben op 6 februari 2018 het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) voor de regio Arnhem-Nijmegen vastgesteld. Het voormalige Regionaal Programma Detailhandel (RPD) is vervangen door het Regionaal Programma Werklocaties (RPW, oktober 2017). Ook het RPW bevat geen specifiek beleid voor leisure en horeca. Daarom zijn ook wat betreft de regionale afstemming de regels met betrekking tot perifere detailhandelslocaties analoog toegepast. In het RPW zijn enkele hoofddoelstellingen benoemd:  Zorgen voor nieuwe economische ontwikkeling op de juiste locatie in de regio met maximaal rendement voor de werkgelegenheid. Dit geldt zowel voor bedrijventerreinen, kantoren als perifere detailhandel.  Ruimte geven aan uitbreiding van lokale bedrijvigheid.  In een realistisch tijdspad toewerken naar een economisch evenwicht in vraag en aanbod.

Hoofdstuk 3

15



De economische marktontwikkelingen nauwlettend volgen en optimaal benutten. Er is een reële kans dat de komende drie jaren (2017, 2018 en 2019) de huidige marktontwikkelingen doorzetten en de uitgifte/verkoop van gronden boven verwachting uitpakt.

In het RPW zijn nadere voorstellen uitgewerkt om het aanbod van bedrijventerreinen, kantoren en locaties voor perifere detailhandel weer met de toekomstige vraag in evenwicht te brengen. Regionale afstemming Nieuwe, nog niet voorziene initiatieven voor perifere ontwikkelingen met meer dan 1.500 m² bvo worden beoordeeld in het Intergemeentelijk Overleg Detailhandel/Werklocaties (IOD/IOW) op basis van het Regionaal Programma Werklocaties (RPW). Daarbij is maatwerk belangrijk. Per geval wordt bekeken of de ontwikkeling wenselijk is vanuit de doelen van het RPW en/of het past binnen de gestelde beleidskaders. Uitbreiding van bestaande perifere detailhandel is mogelijk na advies van het IOD/IOW. De doelen van het IOD zijn dus in de regionale beoordeling nog steeds relevant. Het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) zet in op een verdere versterking van Centerpoort-Nieuwgraaf als de toplocatie in de regio Arnhem-Nijmegen. Als gevolg van het planinitiatief op Seingraaf wordt de locatie Centerpoort-Nieuwgraaf verder versterkt, wat aansluit op het beleid. Op 7 februari 2019 heeft over het horeca- en leisure-initiatief Fresh & Fast afstemmingsoverleg plaatsgevonden met de provincie Gelderland en de voorzitter van het Intergemeentelijke Overleg Werklocaties (IOW). Het initiatief is positief ontvangen. De gemaakte opmerkingen krijgen een plek in de ruimtelijk-functionele effectenanalyse.

Men gaf aan het plan niet meer terug te hoeven zien en het hoeft ook niet te worden geagendeerd voor advisering door het IOW. Het bestemmingsplan waarmee het initiatief mogelijk kan worden gemaakt, wordt in het kader van het wettelijke vooroverleg aan de provincie toegezonden. Verwerkte opmerkingen provincie Gelderland en IOW  Gevraagd is de verhouding tot de Fashion Outlet in Zevenaar in beeld te brengen.  Daarnaast is gevraagd de gevolgen van de realisatie van de A15 voor Fresh & Fast aan te geven.  Hoe verhoudt het initiatief zich ten opzichte van het horecaconcept van de Intratuin in Duiven?  De consequenties van het initiatief voor de infrastructuur dienen te worden onderzocht. Hiertoe is reeds een separaat onderzoek verricht, waaruit blijkt dat er geen verkeerskundige belemmeringen zijn om dit initiatief te faciliteren. Relevante plannen en initiatieven  Zevenaar: Er zijn plannen voor een Fashionoutlet in Zevenaar, aan de A12. Als onderdeel van dit plan wordt primair ingezet op modische detailhandel met een omvang van circa 15.000 m². Daarnaast wordt horeca voorzien met een omvang van circa 1.400 m². Deze horeca zal hoogstwaarschijnlijk primair van ondersteunende aard zijn voor het winkelend publiek. Het betreft waarschijnlijk horeca in de fastservicesector.

Het outletcenter in Zevenaar en Centerpoort-Nieuwgraaf in Duiven zijn qua profiel complementair, omdat het outletcenter zich richt op modische winkels, terwijl Centerpoort-Nieuwgraaf zich richt op aankopen binnen het thema ‘in-en-om-het-huis’.  Doortrekken A15: Het Rijk en de provincie Gelderland gaan de snelweg A15 bij Arnhem en Nijmegen doortrekken in de richting van Duitsland. Het aanknopingspunt met de A12 landt tussen Duiven en Zevenaar. Zowel het nieuwe Fashionoutlet center in Zevenaar als Centerpoort-Nieuwgraaf zullen hiervan nadrukkelijk profiteren, doordat de bereikbaarheid vanuit de regio wordt versterkt.

Hoofdstuk 3

16



Het reeds bestaande horeca-aanbod op Centerpoort-Nieuwgraaf e.o. (Intratuin e.o.) heeft primair een ondersteunende functie. Bezoekers combineren graag een dagje winkelen met horeca, zowel om te lunchen als te dineren. Hier zijn reeds enkele mogelijkheden voor (onder andere McDonald’s, een wereldrestaurant, het restaurant bij IKEA, de horeca bij Intratuin en de horeca bij Loods 5. Door Fresh & Fast nemen de keuzemogelijkheden in het gebied toe en neemt de autonome aantrekkingskracht bovendien toe.

3.4 Conclusies beleidskaders Rijk, provincie en regio 







De provincie zet in de Omgevingsvisie Gelderland in op sterke concentraties met een sterke bovenregionale verzorgingsfunctie. De perifere detailhandelsconcentratie Centerpoort-Nieuwgraaf is de belangrijkste bovenregionale locatie van de regio en een versterking van dit perspectiefrijke winkelgebied is wenselijk. Met de ontwikkeling van Fresh & Fast wordt hieraan bijgedragen. Het beschermen van de vitaliteit van binnensteden, dorpen en wijkcentra is een belangrijk beleidsmatig uitgangspunt: perifere ontwikkelingen mogen niet concurreren met reguliere centra. Het onderhavige initiatief betreft horeca en leisure en biedt nauwelijks concurrentie voor reguliere centra, omdat het bezoekmotief van de centra verschilt (doelgericht versus recreatief). Bovendien kunnen de functies in het onderhavige initiatief tot grootschalig aanbod gerekend worden, wat aansluit op het grootschalige profiel van Centerpoort-Nieuwgraaf. Het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) zet in op een verdere versterking van Centerpoort-Nieuwgraaf als de toplocatie in de regio Arnhem-Nijmegen. Als gevolg van het planinitiatief wordt de locatie Centerpoort-Nieuwgraaf verder versterkt, wat aansluit op het beleid. Specifiek beleid voor horeca en leisure is op dit moment niet aanwezig in de gemeente Duiven en/of de regio.

Momenteel wordt er binnen de gemeente Duiven wel gewerkt aan een centrumvisie voor Duiven-Centrum; hier zijn horeca en leisure onderdeel van.

In het BRO-rapport Duiven, “Ruimtelijk-functionele analyse en laddertoets Fresh & Fast”1 zijn de ruimtelijk-functionele effecten van het beoogde initiatief (horeca- en leisure) op de consumentenverzorging, detailhandelsstructuur en de leegstand in beeld gebracht, mede in relatie tot het beleidskader in de paragrafen 3.1 t/m 3.3 (Rijks-, provinciaal en regionaal beleidskader). Hierbij is antwoord gegeven op de vraag in hoeverre de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte. Die behoefte wordt zowel kwantitatief als kwalitatief afgewogen.

3.5 Masterplan Westervoort-Noord - Gemeente Westervoort Voor het gebied Westervoort-Noord is een masterplan opgesteld (als structuurvisie vastgesteld op 25 juni 2012). Het Masterplan Westervoort-Noord moet mogelijkheden, kansen en belemmeringen voor ontwikkelingen in het gebied in kaart brengen. Het moet een inspiratiebron zijn voor particuliere en gemeentelijke initiatieven en een kader bieden voor de beoordeling van die initiatieven. In het masterplan wordt over Seingraaf het volgende gesteld: “We zullen de gemeente Duiven voorstellen om de heuvel als ordenend element in te zetten voor de (her)ontwikkeling van bedrijventerrein Seingraaf (…). Hiermee krijgt de ontwikkelingszone voor bedrij-

1

BRO, Ruimtelijk-functionele analyse en laddertoets Fresh & Fast, rapportnummer P001097, d.d. 20 februari 2019.

Hoofdstuk 3

17

venterreinen uit de Integrale Visiekaart Stadsregio Arnhem Nijmegen een groene kop aan de IJsselzijde met regionale identiteit. De heuvel kan ook zorgen voor een grotere samenhang tussen ontwikkelingen op het grondgebied van de gemeente Westervoort en die van de gemeente Duiven. Het door de gemeente Duiven te ontwikkelen bedrijventerrein Seingraaf kan gezien worden als een werklandschap dat qua sfeer aansluit op de groene uitstraling van de heuvel. Hiermee wordt Seingraaf een overgangsgebied tussen de Heuvel van Westervoort en de uiterwaarden enerzijds en het min of meer reguliere bedrijventerrein Centerpoort Nieuwgraaf anderzijds. (…) Door de heuvel centraal te stellen in het plan voor Seingraaf, kan er eenheid gecreëerd worden in het gebied. Als de bebouwing op de heuvel georiënteerd wordt en er tussen de gebouwen voldoende ruimte vrij wordt gehouden, kan het gebied zijn groene uitstraling behouden en kunnen enkele zichtlijnen op de heuvel gemaakt worden. Een toegangspad naar de heuvel vanaf de Driegaardensestraat stelt ook de medewerkers van de toekomstige bedrijven in staat om de heuvel als uitloopgebied te gebruiken.”

Figuur 3.2: Masterplan Westervoort-Noord

Doorwerking plangebied De ontwikkeling van Fresh & Fast sluit goed aan bij de mogelijkheden, kansen en belemmeringen voor ontwikkelingen, zoals omschreven in het Masterplan Westervoort-Noord.

3.6 Gemeentelijk beleid 3.6.1 Structuurvisie Duiven 2015 Op 28 september 2015 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Duiven 2015 vastgesteld. De structuurvisie is - daags na publicatie - op 22 oktober 2015 in werking getreden. In deze structuurvisie wordt de visie op perifere detailhandel als volgt geformuleerd. Naast het Regionaal Programma Bedrijventerreinen (RPB) is het Regionaal Programma Detailhandel (RPD) opgesteld (inmiddels vervangen door het Regionaal Programma Werklocaties, RPW). Hierin is

Hoofdstuk 3

18

een belangrijk onderdeel van het beleid uit de gemeentelijke detailhandelsnota 2012 geborgd, namelijk dat de gemeente Duiven het thema “wonen/in-en-om-het-huis” verder uit kan rollen op Centerpoort-Nieuwgraaf binnen een concentratiegebied. Doorwerking plangebied Specifiek beleid voor horeca en leisure is op dit moment niet aanwezig in de gemeente Duiven en/of de regio. 3.6.2 Detailhandelsnota Op 2 juli 2012 heeft de gemeenteraad van Duiven de Detailhandelsnota gemeente Duiven vastgesteld. De Detailhandelsnota is tot stand gekomen in samenspraak met lokale ondernemersvertegenwoordigers en de (voormalige) Stadsregio Arnhem-Nijmegen. Zoals gezegd is er op dit moment geen specifiek beleid voor horeca en leisure in de gemeente Duiven en/of de regio. Momenteel wordt er binnen de gemeente Duiven wel gewerkt aan een centrumvisie voor Duiven-Centrum; hier zijn horeca en leisure onderdeel van.

Hoofdstuk 3

19

4.

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING 4.1 Algemeen In het kader van de planologische procedure moet de beoogde ontwikkeling worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro; hierna: “de ladder”). De tekst van de ladder luidt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” De locatie van de beoogde ontwikkeling heeft de bestemming bedrijventerrein in bestemmingsplan Bedrijventerrein Seingraaf (vastgesteld 2 juli 2012). Daarmee bevindt de locatie zich binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom concentreert het ladderonderzoek zich op de behoefte aan de ontwikkeling binnen het relevante verzorgingsgebied. Relevant bij de toepassing van de ladder is dat aandacht besteed wordt aan de leegstand van (leisure- en horeca)vastgoed. Heeft het initiatief geen onaanvaardbare effecten op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving in het algemeen? Bij dit laatste gaat het in het bijzonder ook om de invloed van (structurele) leegstand.

Uit de jurisprudentie komt naar voren dat hierbij met name de gevolgen voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat van belang zijn. Voor het totale horecaprogramma is circa 2.750 m² bvo nodig (inclusief verdiepingen). Voor wat betreft het Leisureprogramma wordt een gebouw voorzien van circa 1.465 m2 bvo, met deels ondersteunende horeca2. Binnen het leisuregebouw kunnen de volgende (alternatieve) activiteiten centraal staan: klimwanden, jumpen, soccer-inside (indoorvoetbal), fitness, glow-golf, bowlen, etc., kortom sportgerelateerde activiteiten/bestemmingen. In relatie hiermee is uitgegaan van de categorie ‘in-doorleisure’. Wat betreft het tankstation is de initiatiefnemer voornemens om naast de verkoop van traditionele brandstoffen ook duurzame brandstoffen aan te bieden.

4.2 Behoefteonderzoek horeca, indoor-leisure en tankstation Voor deze drie hoofdfuncties is de ladder toegepast: - Horeca - Indoor-leisure (met ondersteunende horeca) - Tankstation 4.2.1 Behoefte aan horeca 

Horecaclusters van fastservice- en fast casual-restaurants op perifere locaties passen binnen de landelijke horecatrends. Dergelijke clusters vestigen zich steeds vaker langs snelwegen of in de buurt van perifere locaties als woonboulevards zoals langs de A4 in Hoofddorp. Een perifeer horecacluster nabij Centerpoort-Nieuwgraaf zoals Fresh & Fast zou profiteren van zowel de passanten van de A12 als de bezoekers van de perifere locatie en zou het verblijfsklimaat verbeteren.

2

In de Ladder is gerekend met het destijds voorgenomen programma, dat omvangrijker was dan het huidig programma, nl. voor het totale horecaprogramma circa 3.150 m² bvo (inclusief verdiepingen) en voor het leisureprogramma circa 2.500 tot 2.800 m2 bvo, met deels ondersteunende horeca.

Hoofdstuk 4

20



 







De beoogde horecafuncties hebben een positieve wisselwerking met de groene heuvel en het recreatieve gebied Rivierklimaatpark IJsselpoort. Een deel van de inkomsten van de beoogde horeca zal afkomstig zijn van recreatieve bezoekers van Rivierklimaatpark IJsselpoort. Het horeca-aanbod in het verzorgingsgebied en Duiven in het bijzonder blijft achter bij het landelijk gemiddelde. Dit kan een indicatie zijn voor marktruimte voor de toevoeging van nieuwe horeca. Op het niveau van het totale verzorgingsgebied is er marktruimte voor (globaal en indicatief) circa 70 tot 77 nieuwe horecazaken. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een kwantitatieve behoefte aan het aanbod zoals wordt beoogd binnen het Fresh & Fast-concept. Uit het genoemde eerdere onderzoek voor de gemeente Duiven is gebleken dat er marktruimte is voor circa 5-6 horecazaken op gemeenteniveau. Met de nieuwe berekening gebaseerd op de recentste ontwikkelingen in dit rapport waarin rekening is gehouden met Fresh & Fast komt het resultaat uit op 14 zaken. Dit betekent dat ook na toevoeging van de beoogde horeca op Fresh & Fast voldoende omzet te behalen blijft voor de horeca in Duiven. Daarom kan aangenomen worden dat de horeca-ontwikkelingen op Seingraaf aansluitend aan Centerpoort-Nieuwgraaf niet ten koste zullen gaan van het centrum van Duiven.

Het reeds bestaande horeca-aanbod op Centerpoort-Nieuwgraaf e.o. (Intratuin e.o.) heeft primair een ondersteunende functie. Bezoekers combineren graag een dagje winkelen met horeca, zowel om te lunchen als te dineren. Hier zijn reeds enkele mogelijkheden voor (onder andere McDonald’s, een wereldrestaurant, het restaurant bij IKEA, de horeca bij Intratuin en de horeca bij Loods 5. Door Fresh & Fast nemen de keuzemogelijkheden in het gebied toe en neemt de autonome aantrekkingskracht bovendien toe. Verder zullen effecten beperkter zijn, omdat: - Woonboulevard Centerpoort-Nieuwgraaf bezoekers trekt uit een gebied dat groter is dan het verzorgingsgebied. Daardoor mag aangenomen worden dat een deel van de omzet van de beoogde horeca afkomstig zal zijn van bezoekers buiten het verzorgingsgebied. - Anderzijds zal een deel van de omzet van de beoogde horeca afkomstig zijn van autopassanten van de A12 en recreanten/toeristen. Het is aannemelijk dat deze doelgroepen niet allen afkomstig zijn uit het verzorgingsgebied. - Het horeca-aanbod binnen Fresh & Fast is qua aard, omvang en bezoekmotief complementair aan het bestaande aanbod in Duiven en het verzorgingsgebied. Het is daardoor eerder een verrijking van de keuzemogelijkheden voor de consument dan een bedreiging voor het bestaande aanbod.

4.2.2 Behoefte aan indoor leisure In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door BRO een ruimtelijk functionele effectenanalyse opgesteld met betrekking tot horeca en leisure3, en door Bureau Starline met betrekking tot het tankstation4. Onderstaand wordt kort ingegaan op de conclusies. Voor meer informatie wordt verwezen naar het volledige rapport. 

 3 4

De ontwikkeling speelt in op de onmiskenbare trend van gecombineerde vestiging van (grootschalige) leisurefuncties op goed bereikbare locaties per auto, in regio’s met voldoende vraagpotentieel. Vanuit de consumentenbehoefte bestaat daarbij een voorkeur voor locaties waar ook detailhandel en horeca wordt aangeboden (combinatiebezoek). Leisurefuncties vestigen zich graag op perifere locaties om diverse redenen: BRO, Ruimtelijk-functionele analyse en laddertoets Fresh & Fast, rapportnummer P01097, d.d. 20 februari 2019. Bureau Starline, Distributief Planologisch Onderzoek Tanklocatie ‘Fresh & Fast Duiven, Project 2181226 d.d. 19 februari 2019.

Hoofdstuk 4

21

-

 





Enerzijds is een goede autobereikbaarheid belangrijk voor de meeste leisurefuncties, ook omdat ze veelal een groot verzorgingsgebied hebben. - Anderzijds vanwege de grote (toenemende) ruimtebehoefte voor zowel de functie zelf als parkeren. Om die reden zijn centra doorgaans minder geschikt als vestigingslocatie. Het leisureaanbod in de regio en in Duiven in het bijzonder blijft achter bij het landelijk gemiddelde. Dit is een indicatie voor behoefte of marktruimte in de regio. Omdat er behoefte is, behouden leisurebedrijven in de regio en in Duiven voldoende omzet voor een economisch duurzaam functioneren, gegeven goed ondernemerschap. Dit geldt zeker voor concepten die onderscheidend zijn. Hierdoor is extra leegstand van leisurebedrijven door de onderhavige ontwikkeling niet te verwachten. De beoogde leisurefuncties hebben een sterke relatie met het huidige winkelaanbod op Centerpoort-Nieuwgraaf en de beoogde horecabedrijven op locatie Seingraaf. Ze versterken de wervingskracht van en het verblijfsklimaat op de woonboulevard. Winkelgebied Centerpoort-Nieuwgraaf trekt bezoekers uit een zeer groot gebied. Dit verlaagt de druk op soortgelijke leisurefuncties in het verzorgingsgebied en daarbuiten.

4.2.3 Behoefte aan een tankstation In deze paragraaf zijn de belangrijkste conclusies ten aanzien van de vestiging van een motorbrandstoffenverkooppunt (tankstation) weergegeven. De conclusies in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op het rapport Distributief planologisch onderzoek – Quick Scan tanklocatie Fresh & Fast Duiven (19 februari 2019), dat is uitgevoerd door Bureau Starline. Dit bureau is gespecialiseerd in markt- en distributieplanologisch onderzoek naar tankstations. Het onderzoek is opgenomen in de bijlage. Kwantitatieve behoefte  Hoewel het merendeel van het te verwachten volume motorbrandstoffen op de onderzoekslocatie afkomstig zal zijn van buiten het onderzochte directe en indirecte marktgebied, is ten behoeve van de ladder voor duurzame verstedelijking ook onderzocht welk effect de onderzoekslocatie op de meest nabijgelegen tankstations heeft. In de marktconfrontatie is daarbij uitsluitend ingegaan op de lokale markt en is de - naar verwachting hoge - toevloeiing van buiten het onderzochte marktgebied niet meegerekend.  Op basis van de confrontatie tussen vraag en aanbod in de markt van motorbrandstoffen binnen het onderzochte marktgebied van de onderzoekslocatie in Duiven-Seingraaf, mag geconcludeerd worden dat de markt 2018 in kwantitatieve zin een vraagoverschot heeft van 2 miljoen liter op jaarbasis.

Inclusief de komst van de onderzoekslocatie zou het netto vraagoverschot anno 2018 afnemen naar een vraagoverschot van ca. 1,5 miljoen liter op jaarbasis. Gebaseerd op de bevolkingsprognoses voor het directe marktgebied zal tot aan 2030 het vraagoverschot inclusief onderzoekslocatie afnemen tot ca. 720.000 liter op jaarbasis in 2030.  In de berekeningen van de marktconfrontatie is dus nog geen rekening gehouden met de sterk verkeersaantrekkende werking van het bedrijvengebied Centerpoort Nieuwgraaf (waar plangebied Seingraaf met de onderzoekslocatie tegenaan ligt). Toevloeiing vindt met name plaats vanuit de wijde regio, de A12 en Duitsland. Met name het op Centerpoort Nieuwgraaf gevestigde Makro tankstation en de onderzoekslocatie zijn hoofdzakelijk gericht op de bezoekers van dit bedrijvengebied. Echter niet alleen de Makro en de onderzoekslocatie trekken volume van bezoekers van buiten het directe marktgebied, ook de overige onderzochte tankstations binnen het directe en indirecte marktgebied van de onderzoekslocatie zullen nu reeds al in meer of mindere mate profiteren van de grote bezoekersaantallen op Centerpoort Nieuwgraaf. Dit positieve volume-effect (als gevolg van toevloeiing van buitenaf) is dus niet in de markt confrontatie opgenomen.

Hoofdstuk 4

22





Geconcludeerd wordt dan ook dat de levensvatbaarheid van de reeds aanwezige tankstations binnen het onderzochte directe en indirecte marktgebied van de onderzoekslocatie op geen enkele wijze in onevenredige mate wordt aangetast door de vestiging van een tankstation op de onderzoekslocatie. Dit betekent dat er geen sprake zal zijn van onaanvaardbare effecten op bestaande aanbieders in het directe en indirecte marktgebied. Daar komt bij dat het nieuwe tankstation voor een belangrijk deel zal functioneren op toevloeiing uit een groot gebied (buiten het directe en indirecte marktgebied). Dit betekent dat de omzeteffecten zich zullen spreiden over vele aanbieders, waardoor het effect per aanbieder zeer beperkt blijft.

Kwalitatieve behoefte  In kwalitatieve zin voorziet het planinitiatief van het tankstation in een behoefte. Omdat bezoekers aan Centerpoort-Nieuwgraaf en Fresh & Fast primair met de auto zullen komen, kan het bezoek aan winkels, horeca en leisure gecombineerd worden met een tankbeurt. Dit levert voor de consument gemak op. Het tankstation bij de Makro voorziet ook al in deze behoefte, maar door een nieuw tankstation aan de rand van het gebied ontstaan voor de consument meer keuzemogelijkheden.  In kwalitatieve zin is met de komst van een tankstation op de onderzoekslocatie geen sprake van een duurzame ontwrichting in de markt. Met uitzondering van de Makro zijn alle overige onderzochte tankstations binnen het directe marktgebied qua ligging hoofdzakelijk gericht op de plaatselijke bevolking. Zowel de tankstations in Westervoort als die in Duiven liggen gunstiger bereikbaar voor de lokale bevolking dan de onderzoekslocatie.  Het aanbod in duurzame motorbrandstoffen zoals CNG en waterstof daarentegen is nog niet vertegenwoordigd binnen de particuliere en kleine bedrijfswagensector van het directe marktgebied van de onderzoekslocatie. Om groene duurzame motorbrandstoffen te tanken moeten mensen vooralsnog naar Arnhem uitwijken, dat qua infrastructuur en verkeersdrukte lastig bereikbaar is zowel vanuit het directe marktgebied als vanaf de A12.

Het planinitiatief voorziet in deze behoefte. Voor vrachtverkeer worden binnen het directe marktgebied al wel duurzame brandstoffen aangeboden.  Naast de mogelijkheden om op de onderzoekslocatie groen gas of CNG aan te bieden (afhankelijk van wie er zich uiteindelijk gaat vestigen), wordt binnen het Fresh & Fast-concept tevens de mogelijkheid voor snelladen aangeboden tijdens een bezoek aan de onderzoekslocatie. Dit voorziet ook in een behoefte. Eindconclusie Uit de marktberekening blijkt dat vraag en aanbod in de tankstationbranche momenteel in evenwicht zijn. Door het toevoegen van een tankstation op de planlocatie ontstaat een beperkt overschot, maar dit zal niet leiden tot onaanvaardbare effecten op bestaande aanbieders. Bovendien is in de berekening geen rekening gehouden met een (forse) toevloeiing van verder weg. Op basis van de herkomst van bezoekers aan Centerpoort-Nieuwgraaf (zie bijlage 2) moet verwacht worden dat de toevloeiing voor het tankstation groot is. Dit betekent dat eventuele omzeteffecten zich ook zullen spreiden over een zeer groot gebied. De beoogde ontwikkeling voorziet primair in een kwalitatieve behoefte, omdat wordt ingespeeld op combinatiebezoek, meer keuzemogelijkheden voor de consument en duurzaam tanken.

Hoofdstuk 4

23

4.3 Conclusies en toepassing ladder 4.3.1 Algemeen De locatie van de beoogde ontwikkeling heeft de bestemming bedrijventerrein in bestemmingsplan Bedrijventerrein Seingraaf (vastgesteld 2 juli 2012). Daarmee bevindt de locatie zich binnen bestaand stedelijk gebied. Het onderzoek heeft zich daarom vooral geconcentreerd op de behoefte aan de ontwikkeling binnen het relevante verzorgingsgebied. Relevant bij de toepassing van de ladder is dat aandacht besteed wordt aan de leegstand van (leisure- en horeca)vastgoed en beantwoording van de vraag of het initiatief geen onaanvaardbare effecten heeft op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving in het algemeen. Bij dit laatste gaat het in het bijzonder ook om de invloed van (structurele) leegstand. Uit de jurisprudentie komt naar voren dat hierbij met name de gevolgen voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat van belang zijn. Het beoogde leisure- en horecaconcept Fresh & Fast is om de volgende redenen een positieve ontwikkeling voor zowel de gemeente Duiven als het algehele verzorgingsgebied:  Het verzorgingsgebied heeft een benedengemiddelde omvang van het leisure- en horeca-aanbod ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Dit kan een indicatie zijn voor marktruimte voor nieuwe ontwikkelingen.  Het beoogde leisure- en horecaconcept voegt een nieuw element toe aan Centerpoort-Nieuwgraaf.

De toevoeging hiervan aan Centerpoort-Nieuwgraaf versterkt het verblijfsklimaat en de recreatieve functie van Centerpoort-Nieuwgraaf. De leisurefuncties zijn functies die tot op heden ontbreken op Centerpoort-Nieuwgraaf, maar vanuit landelijke trends wel steeds belangrijker worden voor het functioneren van dergelijke grootschalige winkelgebieden.  Het toevoegen van het beoogde concept kan combinatiebezoeken mogelijk maken tussen zowel de horeca-, leisure- als winkelfuncties. Hiermee hebben de toe te voegen functies synergie met het huidige aanbod en wordt het gebied als geheel in kwalitatieve zin versterkt. 4.3.2 Ladder duurzame verstedelijking Hiervoor is de vraag gesteld in hoeverre het initiatief past binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking. Onderstaand is deze vraag beantwoord aan de hand van de toetsingsaspecten van de ladder: de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en de aanvaardbaarheid van de effecten. Kwantitatieve behoefte Er bestaat voldoende kwantitatieve behoefte aan horeca, indoor leisure en het tankstation in het relevante verzorgingsgebied. Een voorwaarde hierbij is dat op de locatie Centerpoort-Nieuwgraaf ingespeeld wordt op de behoefte aan horeca en vermaak van bezoekers/consumenten in dat gebied. Hierbij is het volgende van belang.  Het horeca- en leisureaanbod in de regio en in Duiven in het bijzonder blijft achter bij het landelijk gemiddelde.

Dit is een indicatie voor marktruimte.  Op het niveau van het totale verzorgingsgebied is er marktruimte voor (globaal en indicatief) circa 70 tot 77 nieuwe horecazaken. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een kwantitatieve behoefte voor het aanbod zoals wordt beoogd binnen het Fresh & Fast-concept.  Uit het genoemde eerdere onderzoek voor de gemeente Duiven is gebleken dat er marktruimte is voor circa 5-6 horecazaken op gemeenteniveau. Met de nieuwe berekening in dit rapport, gebaseerd op de huidige omstandigheden, waarin rekening is gehouden met Fresh & Fast komt het resultaat uit op 14 zaken. Dit betekent dat ook na toevoeging van de beoogde horeca op Fresh &

Hoofdstuk 4

24

Fast voldoende omzet te behalen blijft voor de horeca in Duiven. Daarom kan aangenomen worden dat de horeca-ontwikkelingen op Seingraaf aansluitend aan Centerpoort-Nieuwgraaf niet ten koste zullen gaan van het centrum van Duiven. Kwalitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte. Het volgende is hierbij van belang:  In ruimtelijk-functioneel opzicht heeft het plangebied goede potenties als concentratie voor moderne, doelgericht bezochte horeca, die in hoge mate gericht is op verkeer op de A12 en Centerpoort-Nieuwgraaf. Dit geldt zeker in combinatie met de reeds gevestigde McDonald’s aan de overzijde van de planlocatie. Het beoogde, moderne horecaconcept bestaat uit een clustering van diverse horecazaken met de nadruk op casual dining en fast casual. De primaire doelgroep zijn bezoekers van Centerpoort-Nieuwgraaf en het Rivierklimaatpark, de leisurefuncties en passanten over de A12.  Het voorliggende initiatief speelt in op de toenemende behoefte van consumenten aan een ‘efficiënte’, prijsvriendelijke en voedzame maaltijd of ‘tussendoortje’ op een goed bereikbare locatie. De beoogde herontwikkeling voldoet met het aangeboden productconcept goed aan deze trend. Functioneel gezien heeft de consument door de combinatie van casual dining en fast casual restaurants een brede keuze.

Het horeca-aanbod zal door de (ruimtelijke) opzet en uitstraling bijdragen aan de eisen van een aantrekkelijk horecacluster met voldoende ruimtelijke kwaliteit.  Vanuit kwalitatief perspectief levert het nieuwe horecacluster een bijdrage aan een sterkere verzorgingsfunctie voor de regionale bevolking en voorziet het daarmee in de huidige en toekomstige behoefte.  Een belangrijke kernkwaliteit van Centerpoort-Nieuwgraaf en locatie Seingraaf is de uitstekende bereikbaarheid per auto en het functionele (doelgerichte) karakter. Hiermee onderscheidt de beoogde ontwikkeling zich nadrukkelijk van het Arnhemse en Duivense centrum en is ze dan ook complementair hieraan. Voor een belangrijk deel worden nieuwe doelgroepen aangetrokken, waaronder ‘toevallige’ passanten over de A12.  De ontwikkeling speelt goed in op de trends in de leisure- en horecasector. Aanvaardbaarheid effecten De eventuele leegstandseffecten als gevolg van de ontwikkeling zijn aanvaardbaar voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Het is evenwel nooit volledig uit te sluiten dat bestaande aanbieders effecten ondervinden van nieuwkomers in hun branche. Het verplicht hen tot een kritische blik op hun eigen productconcept, doelgroepen en marketing, wat soms kan noodzaken tot (extra) investeren. Dit laatste kan overigens worden beschouwd als een gebruikelijke voorwaarde voor goed ondernemerschap.