Agendabundel

Vanwege het nog ontbreken van een door de gemeente goedgekeurd stedenbouwkundig plan is het overeenkomen van een (concept) intentieovereenkomst op dit moment het hoogst haalbare. Samengevat: Het sluiten van een intentieovereenkomst past bij de fase waarin het onderzoek naar de ontwikkelkansen en –mogelijkheden van de locaties ‘Ploen Noord’ en ‘Plakse Weide’ zich op dit moment bevindt. Er is nog geen overeenstemming bereikt over een stedenbouwkundig plan voor beide locaties. Nadat overeenstemming is bereikt over het stedenbouwkundig plan, is de anterieure overeenkomst de eerstvolgende stap in het proces om te komen tot woningbouw op (één van) beide locaties. Antwoord vraag 2 In de (concept) intentieovereenkomst worden de voorwaarden vastgelegd waaronder de gemeente en de ontwikkelaars die op beide locaties een positie hebben een stedenbouwkundig plan gaan voorbereiden. Onder meer bevat de intentieovereenkomst

2100097/1

Pagina

3/4 de verplichting van de ontwikkelaars om de kosten die de gemeente in dat verband maakt, aan de gemeente te vergoeden. Daarnaast wordt een aantal voorwaarden van de eventueel in een latere fase te sluiten anterieure overeenkomst vastgelegd. Door deze voorwaarden nu al vast te leggen, zal het onderhandelingsproces over de anterieure overeenkomst, minder tijd in beslag nemen. In algemene zin zijn de risico’s voor partijen: -

Bij opstellen stedenbouwkundig plan en de hiervoor benodigde onderzoeken kunnen nog onvoorziene risico’s optreden. Daar zal op dat moment in overleg een oplossing voor moeten worden gezocht en eventuele condities die daar bij horen en/of consequenties kunnen dan pas getackeld worden. Het gevolg kan zijn dat er aanpassing nodig is van de uitgangspunten zoals bijv. de planning of het woningbouwprogramma. De uiterste consequentie is dat partijen er niet uitkomen. In dat geval gaat het plan niet door.

-

Inherent aan een intentie- en initiatieffase is dat nog niet alles onderzocht en duidelijk is. Over de zaken die in beeld zijn, kunnen afspraken worden gemaakt. Op sommige zaken kan dit slechts op hoofdlijnen. Gelet op de onduidelijkheid en onzekerheid is het gebruikelijk dat er ten behoeve van beide contractspartijen nodige voorbehouden worden gemaakt in deze fase.

Antwoord vraag 3 Op dit moment is nog niet duidelijk of de gemeente en de ontwikkelaars vóór de raadsvergadering overeenstemming zullen bereiken over de intentieovereenkomst. Wordt die overeenstemming voordien bereikt, dan zijn de risico’s voor de gemeente beperkt. De gemeentelijke kosten van de intentiefase zijn dan gedekt. Bovendien is vastgelegd dat de intentieovereenkomst de gemeente tot niets verplicht. De gemeente houdt met andere woorden de handen vrij. Het spreekt voor zich dat een intentieovereenkomst nog niet de zekerheid biedt dat de beoogde woningbouwontwikkelingen daadwerkelijk gerealiseerd worden. Er is in de intentieovereenkomst een set aan uitgangspunten, condities en voorwaarden voor de anterieure overeenkomst vastgelegd, maar bij het opstellen van die overeenkomst kan blijken dat die set vanwege gewijzigde omstandigheden of inzichten niet meer passend is. Dit kan zorgen voor een langere onderhandeltijd en dus vertraging in de planning. In het uiterste geval komen partijen er niet uit en wordt er geen overeenstemming over een anterieure overeenkomst bereikt.

2100097/1

Pagina

4/4 Wordt er niet voorafgaand aan het raadsbesluit overeenstemming bereikt, dan bestaat er een extra risico, namelijk dat er geen overeenstemming wordt bereikt over de intentieovereenkomst. In dat geval komt er geen woningbouw op de locaties ‘Ploen Noord’ en/of ‘Plakse Weide’. Bovendien ontbreekt dan een grondslag om de gemeentelijke kosten op de ontwikkelaars te verhalen. De gemeente moet er rekening mee houden dat de bereidheid van de ontwikkelaars om de voorwaarden van de gemeente te aanvaarden minder groot zou kunnen worden zodra zij een positief besluit van de raad op zak hebben. Het is daarom van belang alles op alles te zetten om voorafgaand aan de raadsvergadering een akkoord van de ontwikkelaars op de concept intentieovereenkomst te hebben. Samengevat: Aan de intentieovereenkomst kleven op zichzelf geen risico’s. Tegelijkertijd dient de gemeente zich te realiseren dat met de ondertekening van de intentieovereenkomst de woningbouwontwikkeling nog (lang) niet in kannen en kruiken is. Het is voor de gemeente wel van belang om in te zetten op de totstandkoming van de intentieovereenkomst voorafgaand aan de raadsvergadering. Als de raad eenmaal besloten heeft te gaan voor de ontwikkeling van ‘Ploen noord’ en ‘Plakse Weide’ bestaat het risico dat de ontwikkelaars minder bereidwillig zullen zijn om op de door de gemeente voorgestelde voorwaarden te contracteren.

Met het raadsbesluit zet de gemeente namelijk de eerste belangrijke stap om te komen tot de gewenste woningbouwontwikkeling. Hoogachtend, Hekkelman Advocaten N.V.

T.E.P.A. Lam advocaat

2100097/1

1 Bijlage 3 - Antwoordmemo Van Wanrooij over Ploen Noord d.d. 18 maart 2021.pdf

1 Bijlage 4 - Antwoordbrief KlaassenGroep-BPD over Plakse Weide d.d. 18 maart 2021.pdf

Beantwoording vragen college inzake woningbouw op locatie Plakse Weide te Duiven Aan: wethouder J. Goossens Van: KlaassenGroep / BPD Amersfoort, 18 maart 2021

In het navolgende worden de vragen beantwoord zoals het college van de gemeente Duiven deze op 5 februari jl. aan ons heeft gesteld inzake de mogelijkheden tot woningbouw op de locatie Plakse Weide in Duiven. In de beantwoording is tevens ingegaan op de vragen die aanvullend zijn gesteld op 5 maart jl. Vraag 1: Resultaatsverplichting Bent u bereid een resultaatsverplichting te aanvaarden om op de gronden: A. 180 woningen vóór 2025 te realiseren en op te leveren aan de eindgebruikers, en nog 120 woningen vóór 2030 te realiseren en op te leveren? B. Zulks met inachtneming van het volgende woningbouwprogramma prijspeil 2021 dat telkens naar verhouding binnen de nader te bepalen deelgebieden gerealiseerd moet worden:

C. Kunt u aangeven of u in de categorie sociale huur de helft van deze woningen kunt realiseren conform de woonstandaard in PMC 3 en de helft in PMC 7 voor de maximale stichtingskosten van € 200.000,- V.O.N. prijspeil 2021? D. En kunt bij het antwoord op deze vraag tevens aangeven op welke wijze en met welke maatregelen u de prijscategorieën van het streefprogramma niet alleen bij oplevering, maar gedurende langere tijd in stand zult houden? Antwoord: A. De combinatie KlaassenGroep / BPD is bereid en in staat om voor 2025 180 woningen te realiseren op de locatie De Plakse Weide en 120 woningen tot 2030. De stedenbouwkundige modellen, zoals in 2020 aan u voorgelegd, zijn zodanig opgesteld dat een goede fasering mogelijk is, waardoor op elk moment sprake is van een afgerond geheel. Het op basis van deze modellenstudie opgestelde stedenbouwkundige plan laat zien dat van de in totaal circa 310 woningen er meer dan 180 kunnen worden gerealiseerd in de eerste fase. Hierbij is rekening gehouden met de uitkomsten van het begin 2021 uitgevoerde geur- en akoestisch onderzoek. Hierop komen wij inhoudelijk terug in ons antwoord op vraag 9.

B. In het stedenbouwkundig modelonderzoek, dat Klaassen en BPD hebben laten opstellen voor de locatie Plakse Weide en begin 2020 aan de gemeente is aangeboden, is het volgende programma aangehouden: Categorie Sociale huur Middeldure huur Betaalbare koop Middeldure koop Dure koop

Prijscategorie < € 720,-- per maand € 720 - € 900,-- per maand < € 210.000,-€ 210.000 - € 310.000,-> € 310.000,--

Aandeel 10% 20% 20% 30% 20%

Het door ons op de locatie Plakse Weide gedachte woningbouwprogramma sluit grotendeels aan bij het streefprogramma van de gemeente. Een gering verschil is dat een andere en naar onze mening betere balans is gevonden in de verdeling sociale huur en middeldure huur enerzijds en de verdeling betaalbare koop en dure koop anderzijds. Wij zijn bereid en in staat dit programma aan te passen aan de huidige wensen van de gemeente Duiven, zoals in de vraag geformuleerd. Wel maken wij graag van de gelegenheid gebruik om op voorhand te wijzen op de effecten van het voorgestelde programma op de ruimtelijke kwaliteit en daarmee de leefbaarheid van deze toekomstige woonbuurt aan de rand van de kern Duiven, die straks voor 90% bestaat uit woningen onder de NHG-grens. Het door het gemeentebestuur voorgestelde programma leidt tot een plan met 270 rijwoningen en/of appartementen en slechts 30 woningen in de categorie dure koop, die kunnen worden uitgevoerd als twee-onder-een-kapwoningen en/of vrijstaande woningen. De Woondeal Arnhem-Nijmegen, waar de gemeente Duiven zich bij heeft aangesloten, voorziet evenwel in een groot aandeel betaalbare woningen, maar gaat uit van een ons inziens realistischer verdeling van de verschillende prijsklassen en daarmee betere ruimtelijke differentiatie van woningtypen.

Wij zijn van mening dat een dergelijk programma meer recht doet aan het feit dat we hier te maken hebben met een uitbreidingslocatie, waar een goede overgang naar het omliggende landelijke gebied bewerkstelligd zou moeten worden. Het voorgaande mag worden gelezen als aanbeveling. Hoe dan ook conformeren wij ons aan het door de gemeente gewenste programma als genoemd onder vraag 1B. Wij gaan ervan uit dat dit woningbouwprogramma ook voor de andere genoemde woningbouwlocaties zal gelden. C.

Het is in de regio (en daarbuiten) gebruikelijk om een aandeel sociale huur op te nemen in nieuwbouwplannen. Wij zijn daardoor gewend om afspraken te maken met de betreffende woningcorporatie in lijn met de op dat moment actuele door hen geconstateerde vraag en woonwensen. Dat zal ook hier het geval zijn. Wij conformeren ons daarmee aan de in de vraagstelling genoemde woonproducten en het bijpassende, op dat moment door de betreffende toegelaten instelling gehanteerde prijspeil. D. Wij zijn bereid afspraken te maken met de afnemers van de woningen om zodoende de prijscategorieën van het streefprogramma gedurende lange tijd in stand te houden. Dit geldt in de eerste plaats voor de sociale huurwoningen in de afspraken met een toegelaten instelling. Wij zijn bereid een daartoe strekkende verplichting aan te gaan. Wat betreft de middeldure huurwoningen worden afspraken gemaakt met het investeringsfonds / een belegger, waarbij wij uit zullen gaan van een anti-speculatiebeding met de gebruikelijke looptijd van 10 jaar. Voor de koopwoningen onder de NHG-grens zullen wij dergelijke afspraken verwoorden in een vaker door ons toegepast anti-speculatiebeding en/of zelfbewoningsplicht tegen doorverhuur in het koopcontract gedurende de gebruikelijke periode van 3 jaar. Een en ander altijd in overleg met de gemeente.

Wij zijn bereid onze afspraken in de koopovereenkomsten aan te vullen met een derdenbeding ten behoeve van de handhaafbaarheid van afspraken door de gemeente.

Als de gemeenteraad van Duiven ervoor kiest om op de locatie Plakse Weide woningbouw te (laten) ontwikkelen én realiseren, zijn wij bereid om een resultaatsverplichting aan te gaan op basis van de door de gemeente in deze vraag gestelde uitgangspunten. Vraag 2: samenwerkingsvorm De gemeente denkt dat een traditionele anterieure overeenkomst waarbij de gemeente het bestemmingsplan maakt, u hiervoor het kostenverhaal betaalt en u voor rekening en risico het plan ontwikkelt en realiseert de meest passende samenwerkingsvorm is. Heeft dit voor u ook de voorkeur? Of ziet u nog alternatieven? Zo ja, kunt u die alternatieven toelichten? Antwoord Wij zijn van mening dat wij dezelfde belangen hebben als de gemeente Duiven: snel komen tot voldoende en kwalitatief goede en betaalbare woningbouw in Duiven. Wat betreft de locatie Plakse Weide kan de combinatie KlaassenGroep / BPD op elk moment beschikken over de gronden van de locatie Plakse Weide. De combinatie ziet daarbij voldoende mogelijkheden om begin 2023 te beschikken over een onherroepelijke omgevingsvergunning, conformeert zich aan het streefbeeld van de gemeente wat betreft het woningbouwprogramma en aan andere kwalitatieve eisen en wensen, zoals in het voorgaande benoemd.

De combinatie zegt toe zich juridisch te willen binden aan te maken afspraken, door deze vast te leggen in het bestemmingsplan en / of in de anterieure overeenkomst. Daarnaast zal de gemeente uiteraard betrokken zijn in haar rol als ‘plantoetser’. Hiermee heeft de gemeente ons inziens grip op woningbouw op de locatie Plakse Weide, overigens net zoveel als dat zij via een eigendomssituatie zou hebben op locatie De Biezenkampen. Voordeel van het laten ontwikkelen van Plakse Weide door marktpartijen is voor de gemeente daarnaast het feit dat de gemeente geen voorinvesteringen hoeft te doen, financieel risico loopt en dat zij ons inziens sneller tot woningbouw kan overgaan op de locatie Plakse Weide dan op locatie De Biezenkampen. Wij kunnen instemmen met de wens van de gemeente om uit te gaan van een anterieure overeenkomst, waarbij de gemeente het bestemmingsplan opstelt (en een al dan niet gecoördineerde procedure voert) en wij voor onze rekening en risico het plan ontwikkelen en uitvoeren. Dit is een gebruikelijke werkwijze in de vele nieuwbouwwijken die wij ontwikkelen in Nederland. Het is evident dat de gemeente de kosten verband houdende met de planvoorbereiding, ontwikkeling en uitvoering van de circa nieuwe 300 woningen op de locatie op ons zal en kan verhalen overeenkomstig de bepalingen in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening.

Uiteraard zijn er alternatieven te bedenken voor de wijze van samenwerking, zoals de gronden inbrengen bij de gemeente als grondexploitant om later bouwrijpe gronden weer af te nemen. In Nederland bekend als het bouwclaimmodel. Maar wij sluiten graag aan bij de gemeentelijke insteek, gezien uw vragen om met voldoende zekerheden omtrent de belangen van de gemeente marktpartijen de gehele ontwikkeling ter hand te laten nemen. Vraag 3: niet-nakoming overeenkomst Bent u bereid een eenzijdig boetebeding te accepteren voor het geval u uw verplichtingen, waaronder in ieder geval te verstaan de resultaatsverplichting uit vraag 1, uit de anterieure overeenkomst niet nakomt?

Bent u bereid de gronden tegen verkrijgingswaarde aan de gemeente over te dragen op het moment dat u uw verplichtingen, waaronder in ieder geval te verstaan de resultaatsverplichting uit vraag 1, uit de anterieure overeenkomst niet na kunt komen? Antwoord: Wij zijn bereid tot het opnemen van een boetebeding of het stellen van gebruikelijke zekerheden. Wij gaan er dan wel van uit dat in dezelfde anterieure overeenkomst de (gebruikelijke) bepaling wordt opgenomen, waarin de gemeente verklaart zich tot het uiterste te zullen inspannen om de planvoorbereiding en de noodzakelijke juridische procedures (waaronder die van in ieder geval het bestemmingsplan en de vergunningen) zo efficiënt en snel mogelijk te laten verlopen, overeenkomstig een vooraf door beide partijen geaccordeerde planning. Die verplichting geldt uiteraard ook voor ons. Daarnaast mag u ervan uitgaan dat een door ons getekende overeenkomst betekent dat de daarin genoemde afspraken door ons worden nagekomen en wij daar ook gebruikelijke zekerheden tegenover stellen. In het geval dat dat in een onoverkomelijke situatie – buiten onze macht – niet mogelijk blijkt, dan zijn wij bereid de gronden van de Plakse Weide tegen de historische verwervingswaarde aan de gemeente over te dragen.

Vraag 4: kosten gemeente Uitgangspunt voor de gemeente is dat een woningbouwontwikkeling op de gronden op locatie Plakse Weide volledig kostenneutraal is voor de gemeente. De gemeente gaat er dus vanuit dat u alle kosten voor of ten gevolge van een ontwikkeling op de gronden volledig voor uw rekening en risico zijn. Welk betalingsschema stelt u hierbij voor en bent u bereid om de gemeente zekerheid te bieden voor de betaling van deze kosten? Antwoord: De gemeente loopt geen financieel risico bij het aangaan van woningbouw op Plakse Weide. De combinatie KlaassenGroep / BPD neemt de gronden af van huidige eigenaar en realiseert voor eigen rekening en risico woningbouw op deze locatie. De door de gemeente te maken kosten met betrekking tot de planontwikkeling, zoals planbegeleiding en –beoordeling, zullen worden vergoed. Dit geldt ook voor de overige kosten verband houdende met de planvoorbereiding, ontwikkeling en uitvoering met de realisatie van de 300 nieuwe woningen op de locatie verband houdende kosten, zoals te doen gebruikelijk en voorgeschreven in de Wet ruimtelijke ordening en het bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening.

Op basis van de nu beschikbare informatie en onderzoeken en met de wetenschap dat er kostenneutrale oplossingen zijn voor milieukundige belemmeringen, is er op dit moment geen aanleiding om te veronderstellen dat de gemeente financieel zou moeten bijdragen aan de ontwikkeling van woningbouwlocatie Plakse Weide. Wat betreft de afdracht aan een fonds bovenwijkse voorzieningen merken wij op dat dit wat ons betreft akkoord is. De gemeente is op grond van de Wet ruimtelijke ordening immers verplicht tot het verhalen van kosten voor bouwplannen als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. Wij gaan ervan uit dat de gemeente conform geldende wet- en regelgeving duidelijkheid kan bieden over de besteding die ten laste van het fonds wordt gebracht, dat de locatie Plakse Weide profijt heeft van de bedoelde (maar ons nu nog onbekende) bovenwijkse voorzieningen, dat de kosten toerekenbaar zijn aan ons plangebied en de toedeling proportioneel is. Vanwege de wettelijke noodzaak tot onderbouwing van bijdragen aan en investeringen uit het fonds, begrijpen wij uw verzoek niet om naast de gebruikelijke bijdrage een additionele bijdrage te doen aan het fonds.

In dat kader merken wij wellicht ten overvloede op dat wij met de realisatie van het gewenste programma op de locatie, met een aandeel van minimaal 90% woningen onder de NHG-grens, een veel meer dan gemiddelde en te doen gebruikelijke bijdrage leveren aan de woondoelstellingen van de gemeente waar het gaat

om betaalbaarheid. Wij zijn niet bekend met actuele gebiedsontwikkelingen met een dergelijk aandeel aan goedkoop programma. Wat betreft de betalingsregeling stellen wij voor nadere afspraken te maken, wat ons betreft in lijn met de gebruikelijke gemeentelijke regeling op dit punt. Wij begrijpen daarbij dat de betaling van gemaakte kosten in de tijd gezien in de pas moet lopen met de door de gemeente verrichte werkzaamheden. Wat betreft de gevraagde zekerheid aangaande de betaling stellen wij voor (en zijn wij gewend om) de gemeente zekerheid van betaling te geven middels het inbrengen van een bankgarantie, ook waar het gaat om de kosten verband houdende met werkzaamheden in het kader van het bouw- en woonrijpmaken Vraag 5: wijze van invulling gemeentelijke ambities Hoe gaat u invulling geven aan de thema’s duurzame energie (minimaal te voldoen aan de hiervoor wettelijk bestaande eisen), circulariteit (minimaal te voldoen aan de hierover vastgestelde ambities in de woondeal Arnhem-Nijmegen), klimaatadaptatie, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit (een woonomgeving incl.

openbare ruimte passend bij en in de bestaande woonomgeving met ten minste 75 m² groen per woning binnen het plangebied)? Antwoord: De combinatie KlaassenGroep / BPD conformeert zich uiteraard aan landelijke en gemeentelijke eisen ten aanzien van duurzaamheid, circulariteit, klimaatadaptatie, eisen ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte etc. De locatie biedt volgens ons voldoende mogelijkheden om de verregaande ambities van zowel gemeente als beide marktpartijen ten aanzien van deze thema’s in de praktijk te brengen, zoals wij dat elders in het land ook doen. Op de locatie Plakse Weide zijn wij voornemens te voorzien in volledig energieneutrale woningen. Daarnaast streven wij naar een zo groot mogelijke natuurinclusiviteit door het creëren van verblijfplaatsen in zowel de openbare ruimte als de woningen in het gebied voor zoveel mogelijk geschikte verblijfplaatsen (volgens het soortenmanagementplan van de provincie Gelderland). De exacte maatregelen zijn daarbij uiteraard afhankelijk van het uiteindelijke stedenbouwkundige plan, waarover wij graag zouden willen sparren met de gemeente. Wij opteren in ieder geval voor een zo compleet mogelijk ecosysteem, welke een geschikt habitat biedt aan een breed scala van soorten.

Dat betekent dat kruidenrijke vegetaties, wellicht kleine ruigtes, stuiken en struweel, maar ook met bomen en boomgroepen en parkachtige structuren waar mogelijk worden gecombineerd. Daarbij stellen wij voor inheemse vegetatie toe te passen, omdat deze een grotere bijdrage aan de biodiversiteit levert dan bomen, struiken of kruiden van buiten Nederland. In en aan de gevels worden geïntegreerde nestvoorzieningen opgenomen voor bedreigde vogelsoorten als huismus en gierzwaluw. Daarnaast passen wij vleermuiskasten en openingen in de spouwmuur van grondgebonden woningen voor ten behoeve van vleermuizen. De door de gemeenteraad voorgeschreven oppervlakte per woning aan openbaar groen is uiteraard ook opgenomen in ons stedenbouwkundig plan en draagt bij aan de mogelijkheden. Ook het voorkomen van hittestress zal bij de verdere uitwerking van de plannen als belangrijk uitgangspunt gelden. KlaassenGroep heeft een uitstekend trackrecord wat betreft het realiseren van duurzame woningbouw en is onlangs nog genomineerd voor de Cobouw duurzaamheidsaward. Als grootste gebiedsontwikkelaar van Nederland levert BPD een fundamentele bijdrage aan de versnelling van de transitie naar een duurzame samenleving via de honderden eigen gebiedsontwikkelingen die het onderhanden heeft.

BPD realiseert duurzame leefomgevingen door samenhangende oplossingen te bieden vanuit vier duurzaamheidspijlers: Klimaat & landschap, Energie, Circulariteit en Mobiliteit: https://bpd.maglr.com/duurzaam-versnellen/duurzaam-versnellen

Zoals u ook weet, is een aantal ambities op het gebied van duurzaamheid – in de brede zin van het begrip – afhankelijk van het uiteindelijke stedenbouwkundige plan. Wij vinden het waardevol en noodzakelijk om samen met de gemeente het stedenbouwkundige plan verder uit te werken, met thema’s als duurzaamheid, natuurinclusiviteit en circulariteit als basis. Daarnaast zijn we bereid de met de gemeente overeengekomen ambities vast te leggen in bijvoorbeeld de anterieure overeenkomst zoals te doen gebruikelijk in den lande. Uiteraard houden wij in onze gebieds- en opstalexploitatie rekening met uw en onze ambities op het gebied van duurzaamheid, die in onze ogen verder moeten en kunnen gaan dan de landelijke normen. Duurzaamheid is één van de belangrijkste pijlers van onze visie op gebiedsontwikkeling. Het is daarom een onjuiste veronderstelling dat wij werken met vaste, begrensde budgetten voor duurzaamheidsmaatregelen. Het is op dit moment dan ook niet mogelijk aan te geven welk budget benodigd is voor de genoemde maatregelen, temeer omdat wij niet in de gelegenheid zijn gesteld met de gemeente te sparren over ons stedenbouwkundige plan c.q. de toekomstige inrichting van de Plakse Weide.

Indien gemeente en ondergetekenden van mening zijn dat de kwaliteit van het plan voor mens en natuur kan worden verbeterd door toepassing van efficiënte duurzaamheidsmaatregelen, dan stellen wij daar graag extra financiële middelen tegenover. Uitgaande van maatregelen die direct ten goede komen aan de woningen en bewoners van de locatie Plakse Weide zijn voor de gemeente geen kosten verbonden aan de toepassing van de duurzaamheidsmaatregelen. Vraag 6: Eigendom Heeft u de gronden op locatie Plakse Weide in eigendom en zo niet, bestaat er een onherroepelijke en onvoorwaardelijke aanspraak op levering? Antwoord: De combinatie KlaassenGroep / BPD heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaar van het perceel, de heer Otten, die ter plaatse momenteel een agrarisch bedrijf uitoefent. In de koopovereenkomst is vastgelegd dat de combinatie de gronden kan afnemen voor een inmiddels overeengekomen prijs, met het doel woningbouw te realiseren op het perceel. De overeenkomst is onherroepelijk. De combinatie moet de gronden afnemen voor 1 januari 2026, nadat sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan voor woningbouw. Wij hebben dus een onvoorwaardelijke aanspraak op de gronden in het geval van woningbouw. Genoemde datum kan in onderling overleg naar een later moment worden verschoven.

Hiermee is de uitvoerbaarheid van woningbouw wat betreft de eigendomssituatie verzekerd. Wij zijn bereid de gemeente inzage te geven in de koopovereenkomst, mits de andere contractant – de huidige eigenaar - hiermee instemt. Wat betreft uw vraag of de huidige eigenaar bereid is een anterieure overeenkomst mede te ondertekenen, raden wij u aan in gesprek te gaan met de heer Otten en deze vraag rechtstreeks te adresseren. Wij kunnen hierover slechts opmerken dat wij niet inzien waarom de heer Otten de anterieure overeenkomst mede zou moeten (en kunnen) ondertekenen. Conformering van de eigenaar aan de anterieure afspraken is van generlei waarde aangezien wij over de koop- en ontwikkelrechten beschikken. De heer Otten kan zich ons inziens niet verbinden aan de in een anterieure overeenkomst opgenomen afspraken, daar hij geen grip heeft op uitvoering ervan.

Vraag 7: Laarstraat 20 Hoe gaat u om met het aanwezige bedrijf aan de Laarstraat 20? Antwoord: De eigenaar van het perceel en het agrarisch bedrijf aan de Laarstraat 20, de heer Otten, verkoopt een deel van zijn gronden aan ons ten behoeve van de woningbouwontwikkeling op de Plakse Weide. In het kader van deze koopovereenkomst hebben wij regelmatig en goed contact met elkaar. Beide partijen hebben een belang bij woningbouw op de locatie en dat verbindt hen, hoewel dat belang voor beiden inhoudelijk anders is. Wij vinden het van belang en voelen ons verplicht om de belangen van de heer Otten zo goed mogelijk te borgen in onze plannen. Wij respecteren in beginsel de huidige bedrijfsvoering en de hindercirkel die hiermee gepaard gaat. Vanwege het feit dat wij deze geurcirkel gedetailleerd in kaart hebben gebracht in februari 2021, hebben wij volledig inzicht in de bedrijfssituatie van het agrarische bedrijf van de heer Otten. Op basis van het onderzoek concluderen wij het volgende. De huidige geurcirkel is zodanig gelegen, dat de onder vraag 1 genoemde fasering zonder ingrepen haalbaar is en voor 2025 minimaal 180 woningen kunnen worden gerealiseerd met een op basis van huidige wetgeving acceptabele geurbelasting. Voor de realisatie van de resterende minimaal 120 woningen is op basis van huidige wetgeving en voorgeschreven rekenmethodiek1 een ingreep nodig.

Die kan bestaan uit het treffen van maatregelen in de bedrijfsvoering of in het (fysieke) bedrijf, het herzien van de geurverordening in lijn met de elders in Duiven toegestane geurbelastingen, het toepassen van de mogelijkheden die de Omgevingswet de gemeente zal bieden, danwel – en dat is de meest verregaande vorm – het verwerven van het betreffende bedrijf. Wat betreft de opmerking van het college dat zij een herziening van de geurverordening onwenselijk acht, merken wij – vermoedelijk ten overvloede - op dat dit een bevoegdheid van de raad betreft. Wat betreft het treffen van maatregelen in de bedrijfsvoering kan worden gedacht aan het aanpassen van het ventilatiesysteem van de (oude) stallen. Het onderzoek laat evenwel zien dat woningbouw op de locatie Plakse Weide haalbaar en uitvoerbaar is. Zoals eerder aangegeven, treden wij graag met de gemeente en de heer Otten in gesprek over het verkleinen of wegnemen van de betreffende geurcirkel. In een dergelijk gesprek kan worden verkend welke van de genoemde oplossingen haalbaar en bespreekbaar zijn voor alle partijen en welke financiële gevolgen elke oplossing met zich meebrengt.

U vraagt om meer duidelijkheid in deze, maar zeker waar het gaat om aanpassingen aan de bedrijfsvoering of fysieke omstandigheden van het bedrijf danwel verwerving van het bedrijf, kunnen wij niet optreden als spreekbuis of belangenbehartiger van de heer Otten. De heer Otten heeft meerdere malen een handreiking richting gemeente gedaan om rechtstreeks met de gemeente in gesprek te komen hierover. Hiervan is tot op heden – ook na herhaald verzoek geen gebruik gemaakt. Voor de duidelijkheid merken wij op dat wij ons conformeren aan de ambities van de gemeente en in het bijzonder de onder vraag 1 genoemde fasering. Wij zorgen ervoor dat tijdig kan worden beschikt over (een goed woon- en leefklimaat op) de betreffende gronden. Wij zijn – zoals onder 3 aangegeven - bereid ons juridisch aan deze afspraak te verbinden.

1 De wijze van berekening van geurhinder in een geuronderzoek is wettelijk voorgeschreven. Het rekenmodel dat ten

grondslag ligt aan het geuronderzoek wordt binnenkort (2021) vervangen door een geactualiseerde versie. Thans is gerekend met het op dit moment rechtens geaccepteerde rekenmodel. Het nieuwe rekenmodel, dat binnen afzienbare tijd wordt voorgeschreven, laat een gunstiger beeld zien, waardoor meer woningen zonder één van de voorgestelde maatregelen kunnen worden gerealiseerd op de Plakse Weide.

Vraag 8: ontsluiting Op welke wijze wilt u de locatie ontsluiten? Antwoord: De ontsluiting van de locatie Plakse Weide voor autoverkeer vindt plaats via één of twee Taansluitingen op de Rijksweg, overeenkomstig het advies uit de notitie ‘Verkenning ontsluitingsmogelijkheden’ van Goudappel Coffeng, uitgevoerd in opdracht van de gemeente Duiven. Goudappel constateert in de notitie dat de verwachte verkeerstoename als gevolg van de locatie Plakse Weide goed kan worden verwerkt via de huidige verkeersstructuur, waarbij wordt aangegeven dat het huidige wegprofiel van de Rijksweg de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de nieuwe woningen aan kan. Begin februari jl. hebben wij deze stelling telefonisch geverifieerd bij Goudappel en is aangegeven dat indien niet wordt aangesloten op de Vergertlaan en uitsluitend op De Rijksweg het bestaande onderliggende wegennet de toekomstige verkeersintensiteit goed kan verwerken. Wij werken momenteel aan een stedenbouwkundig plan, als uitwerking van de eerdere stedenbouwkundige modellen en rekening houdend met de gemeentelijke uitgangspunten. Eén van de aanpassingen betreft de ontsluiting. Wij verlaten op basis van het advies van Goudappel de gedachte om op de Vergertlaan te ontsluiten (mede ingegeven door reacties van omwonenden tijdens het participatietraject) en takken op twee plekken aan op de Rijksweg.

De kosten die gemoeid zijn met deze aansluiting zijn voor onze rekening. Vraag 9: inspraak en participatie Hoe benut u de in het kader van de voorinspraak bij de locatiekeuze ingediende reacties van omwonenden? Graag vernemen wij van u of, en zo ja op welke wijze, u deze inbreng verwerkt én hoe u, nadat er voor uw locatie is gekozen, denkt de verdere participatie met de omwonenden vorm te geven. Antwoord: Zoals reeds in eerdere brieven door ons kenbaar gemaakt, waarderen wij het om tijdens het voortraject in de gelegenheid te zijn gesteld vroegtijdig kennis te kunnen nemen van de reacties van omwonenden. De door belanghebbenden ingediende enquêtes en hun input tijdens de informatieavonden in september jl. hebben een aantal belangrijke aandachtspunten opgeleverd waar we iets mee willen en kunnen doen: - Ontsluiting via Vergertlaan Door inwoners van Duiven/omwonenden is kenbaar gemaakt dat een aansluiting op de Vergertlaan niet wenselijk is. Dit vanwege de opstopping die nu al plaatsvindt ten tijde van spitsuren. Dit advies nemen wij dan ook graag ter harte, en zijn daarom in onze vervolgstudie uitgegaan van twee T-aansluitingen op de Rijksweg, een en ander overeenkomstig het advies van Goudappel Coffeng en als hiervoor aangegeven.

- Geen appartementengebouw op de kruising Vergertlaan – provinciale weg Door de omwonenden is aangegeven dat de realisatie van een appartementengebouw op de hoek Vergertlaan – Oostsingel niet wenselijk is. Als tegenhanger is door meerdere personen, waaronder omwonenden, aangegeven het wenselijk te achten dat er op de locatie wel appartementen gerealiseerd worden voor senioren (lees: voor henzelf). Om aan deze reacties tegemoet te komen, kiezen wij ervoor het idee van appartementen op genoemde kruising achterwege te laten, maar elders in het plan wel te voorzien in de behoefte aan appartementen, waarbij de doelgroep senioren nadrukkelijk in het achterhoofd wordt gehouden.

-

-

-

Geen hoogbouw Op meerdere momenten is door omwonenden aangegeven dat hoogbouw voor hen geen optie is. Hierbij werd gerefereerd aan de in opdracht van de gemeente Duiven opgestelde stedenbouwkundige verkenning, waarin wordt gesuggereerd dat appartementengebouwen met 6 lagen tot de mogelijkheden zouden behoren. Gezien de ligging van de locatie aan de rand van Duiven en het dorpse karakter van deze kern kunnen wij ons vinden in het standpunt van omwonenden. Hoewel er door het door de gemeente gevraagde betaalbare woningbouwprogramma voor onder meer één- en tweepersoonshuishoudens niet aan ontkomen om appartementen te realiseren, kan dit naar ons idee ook in lagere volumes, passend bij de maat en schaal van de locatie en omgeving. Geurhinder Omwonenden geven aan nu al hinder te ondervinden van de activiteiten van de varkenshouderij aan de Laarstraat 29. Geurhinder is bij de ontwikkeling van de locatie Plakse Weide evenwel een belangrijk item. In het antwoord op vraag 7 is aangegeven hoe wij hiermee om willen gaan. Afhankelijk van het uiteindelijke scenario hebben zittende inwoners hiervan mede profijt. Geluidhinder Bewoners van de omliggende buurten hebben aangegeven op dit moment het verkeer op de provinciale weg en de snelweg te kunnen horen.

We zien dit als een aanbeveling om de toekomstige geluidhinder op de nieuwe woningen goed te onderzoeken en eventueel maatregelen te treffen teneinde een goed woon- en leefklimaat te kunnen realiseren. Begin dit jaar is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, dat als input heeft gediend voor de uitwerking van het stedenbouwkundige plan. Uit het onderzoek blijkt dat het stedenbouwkundige plan, met daarin het door de gemeente Duiven gewenste programma en andere uitgangspunten, voldoet aan de vereisten van zowel de Wet geluidhinder als het gemeentelijke geluidbeleid. Hoewel dat op basis van wetgeving niet noodzakelijk is, zijn wij voornemend om in het kader van een goede ruimtelijke ordening en met het oog op een prettig woon- en leefmilieu toch enkele maatregelen te treffen. Op basis van ons huidige plan gaan wij uit van de aanleg van een aarden wal langs de provinciale weg en de toepassing van dove gevels langs de Vergertlaan. Door deze maatregelen heeft de woningbouw langs de rand van de locatie Plakse Weide een geluidwerende werking op de overige woningen in het plan en de bestaande woningen c.q. bewoners in de omgeving.

Voorgaande thema’s leven naar ons idee het meest bij de belanghebbenden. Naast deze thema’s zijn er uiteraard nog andere aandachtspunten, die omwonenden raken. Voornoemde en andere aandachtspunten komen wat ons betreft aan de orde tijdens de uitwerking van het stedenbouwkundige plan, waar wij de omwonenden met gebruikelijke omgevingsparticipatie bij willen betrekken – uiteraard binnen de door de gemeente gestelde kaders. Wij kunnen ons voorstellen dat we – in samenspraak met de gemeente - tijdens enkele workshoprondes de thema’s en gevoelens uit de buurt ‘ophalen’, die wij vervolgens als input nemen in de uitwerking van de plannen. Door dit te doen voor de formele inspraak in het kader van de bestemmingsplanprocedure, kunnen we zo goed mogelijk rekening houden met belanghebbenden en mogelijk in het vervolgtraject bezwaren voorkomen om snel te komen tot de gevraagde woningbouw. In het voorjaar van 2020 heeft Klaassen / BPD een stedenbouwkundige modellenstudie ingediend bij de gemeente. Op basis van die studie heeft de combinatie de afgelopen periode gewerkt de uitwerking ervan in een stedenbouwkundig plan, waaraan de gemeentelijke uitgangspunten, zoals het woningbouwprogramma, de fasering van het programma, de eisen ten aanzien van duurzaamheid en de openbare ruimte etc. ten grondslag hebben gelegen.

Daarnaast hebben we zoveel mogelijk rekening gehouden met de informatie die buurtbewoners hebben meegegeven tijdens het afgelopen participatietraject. Ook is rekening gehouden met de uitkomsten van het

akoestisch onderzoek en geuronderzoek, die wij begin dit jaar hebben laten uitvoeren. Dit heeft geleid tot een ruimtelijk, milieukundig en maatschappelijk haalbaar en uitvoerbaar stedenbouwkundig plan voor ongeveer 310 woningen op de locatie de Plakse Weide. In ons gesprek met de wethouder en een ambtelijke afvaardiging op 25 februari 2021 hebben wij verzocht om de plannen ambtelijk / aan het college te mogen presenteren teneinde in open dialoog het plan te bezien en samen te versterken. Die mogelijkheid is onze echter niet geboden. Om die reden en vanwege het feit dat elk plan wat ons betreft een mondelinge toelichting en onderbouwing vereist, voegen wij – hoewel daarom is verzocht – het stedenbouwkundige plan niet bij dit schrijven. Wij overwegen evenwel de plannen aan de gemeenteraad te presenteren. Niet gevraagd: voorstel planning       

Uitwerking stedenbouwkundig plan, met gemeente (januari t/m juli 2021) Participatie van omwonenden (september / oktober 2021) Anterieure overeenkomst (november 2021) Opstellen bestemmingsplan (november - december 2021) Bestemmingsplan in procedure (januari 2022) Onherroepelijk bestemmingsplan (oktober 2022) Onherroepelijke omgevingsvergunning (januari 2023)

1 Bijlage 5 - Concept intentieovereenkomst Ploen Noord d.d. 23 maart 2021.pdf

CONCEPT INTENTIEOVEREENKOMST tussen de gemeente Duiven en Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V.

Concept intentieovereenkomst versie 23 maart 2021

PARTIJEN: 1. de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE DUIVEN, gevestigd in Duiven aan het Koning Willem-Alexanderplein 1, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester, de heer H.B. Hieltjes, die handelt ter uitvoering van het besluit van burgemeester en wethouders van de gemeente Duiven d.d. **; 2. de besloten vennootschap VAN WANROOIJ PROJECTONTWIKKELING B.V., statutair gevestigd en kantoorhoudende in (5386 KD) Geffen aan de Broekstraat 2, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder de heer C.J.W. van Wanrooij. DEFINITIES: De met hoofdletter geschreven begrippen hebben de volgende betekenis: Artikel:

artikel van de Overeenkomst.

Bestemmingsplan: het bestemmingsplan dat de ontwikkeling van het Project mogelijk maakt. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt onder een ‘bestemmingsplan’ een omgevingsplan als bedoeld in artikel 2.4 van de Omgevingswet verstaan. Bijlage(n):

de bijlage(n) bij de Overeenkomst.

Bro:

Besluit ruimtelijke ordening.

Gemeente:

de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Duiven, voor zover wordt gecontracteerd over publiekrechtelijke bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders wordt onder gemeente tevens het college van burgemeester en wethouders verstaan.

Gemeentelijke kosten:

alle door de Gemeente gemaakte en te maken interne

en externe kosten in verband met de herontwikkeling van het Plangebied en de in dat kader gevoerde en te voeren onderhandelingen, onder welke kosten in ieder geval worden begrepen alle kosten als bedoeld in artikel 6.2.4 Bro en, alle kosten voor door de Gemeente ingeschakelde deskundigen. Na

2

Concept intentieovereenkomst versie 23 maart 2021

inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt voor artikel 6.2.4 Bro gelezen artikel 8.15 Ob. Gemeenteraad:

de gemeenteraad van de gemeente Duiven.

Ontwikkelaar:

de besloten vennootschap Van Wanrooij projectontwikkeling B.V., statutair gevestigd in Geffen, kantoorhoudende in (5386 KD) Geffen aan de Broekstraat 2, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 16038747.

Ontwikkelplan:

het door Ontwikkelaar in overleg met de Gemeente, maar wel geheel voor eigen rekening en risico, op te stellen plan voor de integrale herontwikkeling van het Plangebied. Het Ontwikkelplan bevat in ieder geval de volgende aspecten/elementen en voldoet in ieder geval aan de volgende eisen: i.

de (planologische) inrichting en verkaveling van het Plangebied;

ii.

de met de herontwikkeling van het Plangebied te realiseren ruimtelijke kwaliteit;

iii. 300 woningen, waarvan 180 woningen vóór 2025 en 120 woningen vóór 2030 gerealiseerd en opgeleverd moeten zijn aan de eindgebruiker, met inachtneming van het volgende woningbouwprogramma, prijspeil 2021, dat telkens naar verhouding binnen de nader te bepalen deelgebieden gerealiseerd moet worden, waarvoor de volgende uitgangspunten gelden (categorie woning, prijscategorie, percentage): - Sociale huur (corporatiewoningen /woningen toegelaten instelling), < € 633,25 per maand (ofwel de dan geldende lage aftoppingsgrens voor 1- en 2persoonshuishoudens): 15% - Middeldure huur, € 752,33 (ofwel de dan geldende liberalisatiegrens) tot € 900,- per maand: 15% - Betaalbare koop, < € 210.000,- V.O.N.: 30% (prijspeil 2021) - Middeldure koop, € 210.000,- tot € 325.000,- V.O.N.: 30% (prijspeil 2021) - Dure koop, > € 325.000,- V.O.N.: 10% (prijspeil 2021)

3

Concept intentieovereenkomst versie 23 maart 2021

iv. categorie sociale huur voor 50% realiseren conform de woonstandaard in PMC 3 en 50% in PMC 7 voor de maximale stichtingskosten van € 200.000,- V.O.N. (prijspeil 2021); v.

de fasering van de herontwikkeling van het Plangebied, waarbij inzicht wordt verschaft in de momenten waarop de planvorming van de verschillende programmaonderdelen ter hand wordt genomen en een inschatting wordt gegeven van de voltooiing van de verschillende programmaonderdelen;

vi. de inrichting en kwaliteit van het openbaar gebied en de aansluiting op openbare voorzieningen, waarbij de kaders gelden zoals vastgesteld in de meest recente versie van de standaardeisen voor de uitvoering van werken in de openbare ruimte van de Gemeente; vii. de overdracht van het openbaar gebied aan de Gemeente en de in het kader te hanteren onderhoudstermijnen alsook de eventuele overdracht van (gronden voor de aanleg van) openbare voorzieningen; viii. de wijze waarop de in- en externe communicatie tijdens de herontwikkeling van het Plangebied zal worden vormgegeven, waarbij aandacht zal worden besteed aan gezamenlijke publicatiemomenten/ persberichten/ presentaties en dergelijke op cruciale momenten in de planontwikkeling; ix. de wijze waarop de participatie bij het Project zal worden vormgegeven; x.

alle gegevens die de Gemeente nodig heeft om een inschatting te maken van het bedrag dat aan haar betaald moet worden voor bovenplanse, infrastructurele voorzieningen die nodig zijn om de herontwikkeling van het Plangebied te verwezenlijken of rechtstreeks het gevolg zijn van het Project;

xi. de wijze waarop bij de herontwikkeling van het Plangebied duurzame energie, circulariteit, klimaatadaptie, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit wordt bevorderd en geborgd, een en ander te beschrijven in een plan van aanpak daarover; xii. de wijze waarop aan de parkeerbehoefte in het Plangebied zal worden voldaan, beschreven in een parkeervisie;

4

Concept intentieovereenkomst versie 23 maart 2021

xiii. de wijze waarop het Plangebied voor verschillende vormen van verkeer zal worden ontsloten en op openbaar vervoer zal worden aangesloten; xiv. een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat er op basis van het Ontwikkelplan een planologisch besluit genomen kan worden dat voldoet aan de dan geldende wet- en regelgeving; xv. het aanbod van de Ontwikkelaar dat vervat is in de brief van 18 maart 2021 (Bijlage **). Overeenkomst:

de onderhavige intentieovereenkomst tussen de Gemeente en de Ontwikkelaar.

Partijen:

de Gemeente en de Ontwikkelaar gezamenlijk.

Plangebied:

het gebied, kadastraal bekend gemeente Duiven, sectie A, nummers 2092 en 2010, sectie F, nummers 607 en 608, plaatselijk bekend Ploen Noord zoals weergegeven op Bijlage **

Project:

het door de Ontwikkelaar voor eigen rekening en risico (her)ontwikkelen van het Plangebied met inachtneming van de randvoorwaarden zoals vastgelegd in de Overeenkomst en de op grond daarvan tot stand gekomen documenten, waaronder het Ontwikkelplan.

Van Wanrooij:

de besloten vennootschap Van Wanrooij projectontwikkeling B.V., statutair gevestigd in Geffen, kantoorhoudende in (5386 KD) Geffen aan de Broekstraat 2, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 16038747.

Voorfase:

de fase waarin Ontwikkelaar nader onderzoek doet naar de haalbaarheid van het Project en het Ontwikkelplan opstelt.

Wro:

Wet ruimtelijke ordening.

ACHTERGROND: a)

de Gemeente heeft vanwege de woningbehoefte in de gemeente Duiven en het ontbreken van voldoende harde plancapaciteit de haalbaarheid van de 5

Concept intentieovereenkomst versie 23 maart 2021

(her)ontwikkeling van de locaties ‘Ploen Noord’, ‘Plakse Weide’ en ‘Biezenkampen’ te onderzoeken en de Gemeenteraad heeft op 26 januari 2021 besloten over de uitkomsten van dat onderzoek voor 1 juli 2021 geïnformeerd te worden, teneinde in staat te zijn een weloverwogen afweging te maken over de locatie(s) die in aanmerking zou(den) kunnen komen voor woningbouw; b)

op 26 januari 2021 is door de Gemeenteraad tevens besloten om voor twee van de drie locaties ‘Ploen Noord, ‘Plakse Weide’ en ‘Biezenkampen’ de planvorming op te starten in verband met het nog aanwezig risico op planuitval en het creëren van zekerheden t.a.v. het realiseren van de woningbouwopgave;

c)

op locaties ‘Ploen Noord’ en ‘Plakse Weide’ hebben marktpartijen een (grond)positie ingenomen. De Gemeente heeft de mogelijkheid om de locatie ‘Biezenkampen’ te verwerven. Gelet deze (grond)positie heeft de Gemeenteraad opdracht gegeven om de haalbaarheid te verkennen door te onderzoeken in hoeverre de betreffende marktpartijen bereid en in staat zijn om de betreffende locaties met inachtneming van de gemeentelijke voorwaarden voor woningbouw te ontwikkelen. Op basis van de uitkomsten van deze verkenning zal de Gemeenteraad een besluiten nemen over de aankoop van de locatie Biezenkampen;

d)

naar aanleiding van het raadsbesluit van 26 januari 2021 is de Gemeente in overleg getreden met de Ontwikkelaar, heeft de Ontwikkelaar aan de Gemeente kenbaar gemaakt dat hij eigenaar is van, althans een onherroepelijke en onvoorwaardelijke aanspraak heeft op levering van, de gronden in het Plangebied en heeft de Ontwikkelaar de bereidheid uitgesproken om voor eigen rekening en risico het Project te realiseren;

e)

in het kader van het gevoerde overleg hebben de Ontwikkelaar en de Gemeente verkend welke garanties de Ontwikkelaar de Gemeente kan geven ten aanzien van de woningen die de Ontwikkelaar in het Plangebied zou willen realiseren. Vaststaat dat het woningbouwplan van de Ontwikkelaar niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan, zodat een bestemmingsplanherziening noodzakelijk is;

f)

de Ontwikkelaar heeft in de brief van 18 maart 2021 (Bijlage **) verklaard bereid en in staat te zijn om voor het woningbouwplan een resultaatsverplichting te aanvaarden om het woningbouwplan gefaseerd te ontwikkelen conform de condities van Gemeente zoals weergegeven in de brief van 5 februari 2021 (Bijlage **), een en ander aangevuld en geconcretiseerd in de brief van de Gemeente van 5 maart 2021 (Bijlage **);

6

Concept intentieovereenkomst versie 23 maart 2021

g)

de verplichting om de sociale huurwoningen aan een toegelaten instelling te verkopen is ten onrechte als een inspanningsverplichting geformuleerd door Van Wanrooij en moet gelezen worden als een resultaatsverplichting;

h)

de Gemeente is bereid de Ontwikkelaar de ruimte te geven om aan de hand van de onder f) genoemde uitgangspunten in overleg met de Gemeente het Ontwikkelplan op te stellen, onder de voorwaarde dat de Ontwikkelaar de kosten die de Gemeente in dat verband maakt, aan de Gemeente betaalt;

i)

de Gemeente is, indien de Gemeenteraad op basis van het conceptOntwikkelplan een daartoe strekkend besluit neemt, bereid te onderzoeken of er op basis van het door de Ontwikkelaar opgestelde Ontwikkelplan met de Ontwikkelaar gekomen zou kunnen worden tot een anterieure overeenkomst voor de herontwikkeling van het Plangebied, waarbij voor de Gemeente pas verplichtingen ontstaan zodra de anterieure overeenkomst door Partijen is ondertekend;

j)

in deze Overeenkomst worden de bepalingen vastgelegd die (als het zover komt) in de anterieure overeenkomst vastgelegd zullen worden. De Ontwikkelaar stemt door ondertekening van deze Overeenkomst akkoord in deze voorwaarden;

k)

in deze Overeenkomst leggen Partijen de afspraken die zij in dit verband wensen te maken vast.

SPREKEN HET VOLGENDE AF: Artikel 1

Doel van de Overeenkomst

In deze Overeenkomst worden de voorwaarden vastgelegd waaronder de Ontwikkelaar in overleg met de Gemeente het Ontwikkelplan voorbereidt, de Gemeente over het Ontwikkelplan besluit, en Partijen, indien de Gemeenteraad daartoe besluit, gaan onderzoeken of op basis van het Ontwikkelplan gekomen kan worden tot een voor de Gemeente in maatschappelijk, ruimtelijk, juridisch en financieel-economisch opzicht aanvaardbare anterieure overeenkomst. Door ondertekening van deze Overeenkomst stemt de Ontwikkelaar op voorhand in met een aantal bedingen die (mocht het zover komen) in de anterieure overeenkomst zullen worden vastgelegd. In deze Overeenkomst maken Partijen verder afspraken over de vergoeding van de gedurende de looptijd van de Overeenkomst door de Gemeente te maken kosten. Artikel 2 1.

Inleidende bepalingen

De Bijlagen bij de Overeenkomst vormen integraal onderdeel van de Overeenkomst. Aan de Overeenkomsten zijn de volgende Bijlagen gehecht: - Bijlage 1: Kaart van het Plangebied d.d.** 7

Concept intentieovereenkomst versie 23 maart 2021

- Bijlage 2: ** - Etc. 2.

Verwijzingen in de Overeenkomst naar Artikelen en Bijlagen zijn verwijzingen naar Artikelen van en Bijlagen behorende bij de Overeenkomst. Kopteksten worden slechts ingevoegd voor het gemak en zullen niet van invloed zijn op de interpretatie van de Overeenkomst. Naamwoorden, voornaamwoorden en werkwoorden in enkelvoud worden geacht het meervoud in te sluiten, en vice versa, in zoverre als de context dat vereist.

3.

Verwijzingen naar wetsartikelen en wettelijke procedures worden geacht mede te omvatten verwijzingen naar daarmee gelijk te stellen artikelen en procedures zoals deze luiden na een wetswijziging.

4.

De definitiebepalingen en de achtergrond maken onderdeel uit van de Overeenkomst.

5.

Ingeval van strijdigheid van het bepaalde in de Overeenkomst met het bepaalde in een of meerdere Bijlagen prevaleert de inhoud van de Overeenkomst boven het bepaalde in de Bijlage(n).

Artikel 3 1.

Ontwikkelplan

De Ontwikkelaar bereidt in overleg met de Gemeente, geheel voor eigen rekening en risico, het concept-Ontwikkelplan voor. De Ontwikkelaar toont in het concept-Ontwikkelplan aan dat de beoogde ontwikkeling uitvoerbaar is en dat het bedrijf op Ploenstraat 17 daarvoor geen belemmering is.

2.

Voordat gestart wordt met de voorbereiding van het concept-Ontwikkelplan, stelt de Ontwikkelaar in overleg met de Gemeente een communicatie- en participatievisie op. Nadat deze visie door de Gemeente is vastgesteld, zal de Ontwikkelaar met inachtneming van de communicatie- en participatievisie de voorbereiding van het concept-Ontwikkelplan ter hand nemen.

3.

Indien de Ontwikkelaar op ambtelijk niveau overeenstemming bereikt over het concept-Ontwikkelplan, zal de Ontwikkelaar het concept-Ontwikkelplan presenteren aan de Gemeente. De presentatie zal uiterlijk ** plaatsvinden.

4.

Na de presentatie van het concept-Ontwikkelplan door de Ontwikkelaar aan de Gemeente, wordt het Ontwikkelplan, nadat eventuele wijzigingen en aanvullingen door de Ontwikkelaar zijn verwerkt, voor besluitvorming naar de Gemeente en, bij een positief besluit van de Gemeente, voor besluitvorming aan de Gemeenteraad voorgelegd.

5.

Het besluit van de Gemeenteraad als bedoeld in Artikel 3.4 kan inhouden dat I.

Het Ontwikkelplan een voldoende basis biedt om te onderzoeken of gekomen kan worden tot een anterieure overeenkomst, of

II.

het Ontwikkelplan geen of onvoldoende basis biedt om te onderzoeken of gekomen kan worden tot een anterieure overeenkomst.

8

Concept intentieovereenkomst versie 23 maart 2021

Besluit de Gemeenteraad overeenkomstig II, dan kan ieder van Partijen de Overeenkomst ontbinden met inachtneming van Artikel 5. 6. Indien de Gemeenteraad overeenkomstig I besluit en de Ontwikkelaar ten genoegen van de Gemeente aantoont dat zij eigenaar is van de gronden in het Plangebied, althans ten aanzien van die gronden een onherroepelijke en onvoorwaardelijke aanspraak op levering heeft, zullen Partijen met inachtneming van het Ontwikkelplan in onderhandeling treden over een anterieure overeenkomst voor de ontwikkeling van het Project in het Plangebied. De anterieure overeenkomst zal in ieder geval de volgende bepalingen inhouden: -

de Ontwikkelaar bereidt voor haar rekening en risico op basis van het Ontwikkelplan een concept ontwerp van het Bestemmingsplan voor dat verwezenlijking van het Ontwikkelplan mogelijk maakt en laat alle in dat verband vereiste onderzoeken uitvoeren door ter zake deskundige partijen die de onderzoeksresultaten vastleggen in rapporten die voldoen aan de eisen die de wet en de rechtspraak daaraan stellen (dit wijkt af van de uitvraag van de Gemeente en het aanbod dat de Ontwikkelaar op 18 maart 2021 aan de Gemeente heeft gemaakt en is ingegeven door voortschrijdend inzicht aan de zijde van de Gemeente);

-

het stedenbouwkundig bureau en de overige deskundigen die van de Ontwikkelaar opdracht krijgen om het concept ontwerp van het Bestemmingsplan voor te bereiden, worden in overleg met de Gemeente geselecteerd;

-

pas als burgemeester en wethouders met het concept ontwerp van het Bestemmingsplan hebben ingestemd, zal de Gemeente zich inspannen om het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen en de bestemmingsplanprocedure voor zover mogelijk met inachtneming van de wettelijke termijnen te doorlopen;

-

de Gemeente is gerechtigd de bestemmingsplanprocedure op basis ingekomen zienswijzen af te breken of wijzigingsvoorstellen te doen. Indien de Ontwikkelaar niet akkoord gaat met de wijzigingsvoorstellen van de Gemeente, zijn Partijen bevoegd de anterieure overeenkomst te beëindigen. De Gemeente is in dat geval niet gehouden tot vergoeding van schade of kosten. De Ontwikkelaar blijft de tot dan toe opeisbaar geworden exploitatiebijdrage aan de Gemeente verschuldigd;

-

de inspanningsverplichting heeft uitsluitend betrekking op het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. De Gemeenteraad is vrij

9

Concept intentieovereenkomst versie 23 maart 2021

om op basis van een eigen afweging omtrent de vaststelling van het Bestemmingsplan te besluiten; -

de gemeentelijke bestuursorganen behouden hun volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid en zijn bevoegd met inachtneming van die wettelijke verantwoordelijkheid besluiten te nemen, ook als deze niet stroken met de bepalingen van de anterieure overeenkomst. De Gemeente is jegens de Ontwikkelaar niet aansprakelijk voor schade of kosten indien het Bestemmingsplan niet wordt vastgesteld of niet onherroepelijk wordt. De Ontwikkelaar is in dat geval de opeisbaar geworden exploitatiebijdrage aan de Gemeente verschuldigd;

-

Partijen komen een planning overeen en zullen zich aan de overeengekomen planning houden. In de planning wordt vastgelegd wanneer de Ontwikkelaar het concept ontwerp van het Bestemmingsplan bij de Gemeente aanlevert, wanneer het gemeentelijke commentaar verwerkt moet zijn, wanneer burgemeester en wethouders omtrent de terinzagelegging van het Bestemmingsplan zullen besluiten, de datum waarop de raad naar verwachting omtrent de vaststelling van het Bestemmingsplan zal besluiten, de datum waarop de Ontwikkelaar de aanvragen omgevingsvergunning moet indienen, de datum waarop de Ontwikkelaar met de bouw van de woningen moet zijn gestart (deze datum ligt uiterlijk één jaar nadat het Bestemmingsplan onherroepelijk is geworden) en de datum waarop alle woningen uiterlijk moeten zijn opgeleverd (deze datum ligt uiterlijk ** jaar na de datum waarop het Bestemmingsplan onherroepelijk is geworden);

-

de Ontwikkelaar verplicht zich om het project met inachtneming van het aanbod van 18 maart 2021 (Bijlage **) en de planning te realiseren. Deze verplichting geldt ook indien de Gemeente besluit om naast het Plangebied om nog één of meer andere locaties voor woningbouw te gaan ontwikkelen;

-

de exploitatiebijdrage wordt bepaald met inachtneming van de plankostenscan, vermeerderd met de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen op grond van de structuur- of omgevingsvisie. De exploitatiebijdrage wordt betaald met inachtneming van het volgende betalingsschema: 35% binnen 14 dagen na ondertekening van de anterieure overeenkomst, 35% binnen 14 dagen na de terinzagelegging van het ontwerp van het Bestemmingsplan, 15% binnen 14 dagen nadat de Gemeenteraad het Bestemmingsplan heeft

10

Concept intentieovereenkomst versie 23 maart 2021

vastgesteld en 15% binnen 14 dagen nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden; -

de Ontwikkelaar vergoedt aan de Gemeente de planschade zodra een planschade in een besluit van de Gemeente is toegekend. De Ontwikkelaar vergoedt aan de Gemeente tevens de wettelijke rente de eventuele deskundigenkosten. Tevens betaalt de Ontwikkelaar aan de Gemeente de kosten van de afhandeling van planschadeverzoeken, waartoe in ieder geval behoren de kosten van de gemeentelijke planschadeadviescommissie en de in- en externe kosten van de behandeling van eventuele bezwaar- en beroepsprocedures;

-

de Ontwikkelaar neemt het geldende gemeentelijke aanbestedingsbeleid en de ter zake geldende wet- en regelgeving in acht. De Ontwikkelaar vrijwaart de Gemeente voor alle risico’s op dit punt en neemt kosten van eventuele hierover te voeren procedures voor haar rekening;

-

de Ontwikkelaar realiseert de openbare ruimte met inachtneming van de door de Gemeente goedgekeurde bestekken (zolang de bestekken niet zijn goedgekeurd mag de Ontwikkelaar niet met de werkzaamheden starten) en draagt de openbare ruimte in het plangebied van het Bestemmingsplan nadat deze volledig is aangelegd en ten genoegen van de Gemeente is opgeleverd, in eigendom over aan de Gemeente voor € 1,00. De onderhoudstermijn bedraagt 1 jaar en voor groenvoorzieningen 1,5 jaar;

-

de Ontwikkelaar verbeurt in geval van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de anterieure overeenkomst aan de Gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van € 2.500,00 per gebeurtenis en vervolgens € 500,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de overtreding voortduurt, met een maximumbedrag van € 500.000,00 per gebeurtenis;

-

de Ontwikkelaar stelt tot nakoming van haar uit de anterieure overeenkomst voortvloeiende verplichtingen een bankgarantie van € 500.000,00, te stellen door de erkende Nederlandse bankinstelling conform een door de Gemeente aan te leveren model. De bankgarantie dient gesteld te worden voorafgaand aan de ondertekening van de anterieure overeenkomst conform het door de Gemeente aan te leveren model;

-

de Gemeente is bevoegd de anterieure overeenkomst te ontbinden (-) indien de Gemeenteraad niet uiterlijk op 1 juli 2023 het Bestemmingsplan heeft vastgesteld,

11

Concept intentieovereenkomst versie 23 maart 2021

(-) indien het Bestemmingsplan door de bestuursrechter wordt vernietigd en herstel van de geconstateerde gebreken naar het oordeel van de Gemeente niet binnen afzienbare tijd mogelijk is en (-) indien het Bestemmingsplan niet uiterlijk op 1 juli 2026 onherroepelijk is geworden. In geval van ontbinding blijft de Ontwikkelaar de opeisbaar geworden exploitatiebijdrage aan de Gemeente verschuldigd. 7. De Gemeente is op grond van deze Overeenkomst niet gehouden tot het sluiten van een anterieure overeenkomst of enig andere overeenkomst die ziet op de herontwikkeling van het Plangebied. Voor alle (eventueel) te voeren onderhandelingen met de Gemeente over de anterieure overeenkomst of enig andere overeenkomst geldt Artikel 5.1 en 5.2. Artikel 4

Vergoeding gemeentelijke kosten

1. Alle Gemeentelijke kosten die de Gemeente in het kader van (de totstandkoming van) deze Overeenkomst (heeft gemaakt en) maakt, worden door de Ontwikkelaar aan de Gemeente op basis van nacalculatie voldaan. De Gemeente zal aan de Ontwikkelaar ieder kwartaal opgave doen van de gemaakte gemeentelijke kosten die met het voorschot verrekend worden. 2. Ontwikkelaar betaalt een bedrag van € 100.000,- als voorschot op de kostenvergoeding die de Ontwikkelaar op grond van Artikel 4.1 aan de Gemeente verschuldigd zal zijn. 3. Betalingen op grond van dit Artikel worden gedaan door overmaking op IBAN ** t.n.v. **, onder vermelding van **. Hiervoor zal een factuur gezonden worden door de Gemeente. 4. Voor zover over de kostenvergoeding btw verschuldigd zou zijn, komt deze voor rekening van de Ontwikkelaar. 5. In het geval Partijen een anterieure overeenkomst sluiten voor de verwezenlijking van het Project in het Plangebied, zal het restant van het voorschotbedrag van Artikel 4.2 aangemerkt worden als exploitatiebijdrage en in mindering worden gebracht op de eerste termijn van de exploitatiebijdrage die de Ontwikkelaar aan de Gemeente verschuldigd is. 6. Indien geen anterieure overeenkomst tot stand komt, heeft de Ontwikkelaar geen recht op restitutie van de aan de Gemeente betaalde kosten.