A4e. 201620018-Locatie en effectonderzoek flexwonen

Rapportage “Flexwonen: effecten en locaties”

Figuur 1b Bron: eigen foto, bezoek flexwoonproject met Platform 31, april 2023, project in uitvoering https://buurtschapteveld.nl/

Colofon

Titel document

Rapportage behoefte en locatie flexwonen

Zaaknummer

Z/23/105962

Documentnummer JOIN

201606176

Status

definitief

Datum

17 juni 2023

Auteur

Inge klein Gunnewiek

1

Samenvatting H1. Aanleiding Tijdens de thema-avond over het AZC+ onderzoek op 15 november 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders (hierna college) het besluit toegelicht aangaande de huisvesting van asielzoekers en inwoners van Duiven in flexwoningen. De huisvesting van deze twee doelgroepen worden als aparte projecten behandeld. Het college heeft aangegeven prioriteit te geven aan het realiseren van flexwoningen voor inwoners en de ambitie rondom huisvesting van asielzoekers qua omvang naar beneden bij te stellen. Het realiseren van flexwoningen draagt bij aan de ambitie om woningbouw te versnellen en specifiek iets te doen voor de starters/jongeren en spoedzoekers in Duiven (coalitieakkoord gemeente Duiven 2022-2026). Eind 2022 is flexwonen in de prestatieafspraken voor 2023 tussen Gemeente Duiven, Gemeente Westervoort en Vivare opgenomen. Hierin staat om in het eerste kwartaal van 2023 tot een projectplan te komen. Op 7 maart 2023 heeft het college van Duiven de bestuursopdracht vastgesteld. Hierin is een gemeentelijk kader, als richting en afwegingskader, opgenomen over het programma flexwonen, de doelgroep en de omvang, de locatie en omgeving. Deze nota geeft antwoord op wat flexwonen is voor de Gemeente Duiven, wat de effecten zijn, en wie tot de doelgroepen behoren. Daarnaast geeft de nota inzicht in het programma van eisen (de inhoudelijke wensen).

Ook het locatie onderzoek is opgenomen in deze nota. Het participatie- en communicatieplan is een apart document. De hoofdlijnen van dit plan staan wel in deze nota.

H2 Uiteenzetting effecten Tijdelijke woningen vormen misschien geen structurele oplossing van het huidige woningtekort, maar een flexibele schil rond de bestaande woningvoorraad kan in theorie wel op korte termijn de spanning op de woningmarkt helpen verlichten. Flexwoningen kunnen snel gerealiseerd worden, onder de juiste omstandigheden. Gemeente Duiven heeft de ambitie binnen een jaar flexwoningen te realiseren. Veel mensen denken bij flexwonen aan containerwoningen. Figuur 1 (voorpagina) laat een beeld zien van hoe flexwoningen er nu uit kunnen zien. Ook landschappelijke inpassing draagt bij aan de uitstraling. We moeten werken aan draagvlak. Communicatie is daarbij belangrijk. Tijdig informeren en op voorhand duidelijk aangeven waarover omwonenden geraadpleegd worden en wat we met die inbreng doen. Het uitgangspunt voor de gemeentelijke begroting is in principe gelijk aan permanente woningbouw. Om het project doorgang te laten vinden, denkt de Gemeente Duiven actief mee in het sluitend krijgen van de businesscase.

2

Ook het Rijk zet in op snelle realisatie van tijdelijke huisvesting. Dit doet zij onder andere door middel van ondersteuning via de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting en/of het expertteam woningbouw van RVO en door middel van subsidies. Wij maken waar nodig gebruik van deze ondersteuning en financiële regelingen om de businesscase rendabel te krijgen en het project binnen een jaar af te ronden. De werkdruk voor de ambtelijke organisatie neemt toe. Daarnaast is er voldoende tijd nodig voor communicatie en participatie. De bedoeling is het project binnen een jaar af te ronden. Na realisatie van het project zal inzet nodig blijven voor sociaal beheer. Hoeveel hangt mede af van de locatie. Kan er gebruik gemaakt worden van omliggende wijkvoorzieningen en een al bestaande sociale structuur? We zoeken maximaal naar kansen op het gebied van samenwerking, ondersteuning en subsidies om de effecten op de begroting en de organisatie (werkdruk) zoveel mogelijk te beperken. Flexwoningen vallen binnen de scope van de opgave “versnelling woningbouw” uit het coalitieakkoord. De risico’s zijn zo goed mogelijk in beeld gebracht. We proberen ze te voorkomen of te verkleinen. Bijvoorbeeld door ze actief met onze partners te bespreken en te zoeken naar oplossingen.

De grootste risico’s voor het niet behalen van de planning zijn de locatiekeuze en vertraging in bestuurlijke besluitvorming, de levertijden van de woningen, het moment van bestellen van de woningen en het tijdig aansluiten van nutsvoorzieningen. Andere risico’s zijn de niet sluitende businesscase en onvoldoende capaciteit op het juiste moment. Met een Quickscan proberen we vooraf in beeld te brengen of er ruimtelijke belemmeringen zijn op een locatie die (snelle) realisatie in de weg staan. Niettemin kunnen er tijdens de procedure en het doen van de benodigde onderzoeken onverwachte zaken naar voren komen die (snelle) realisatie in de weg staan.

H3. Behoefte en doelgroepen De raad en inwoners van Duiven voelen de noodzaak inwoners met een binding met Duiven snel(ler) te huisvesten. De benodigde meettijd voor een sociale huurwoning is de afgelopen jaren opgelopen. Steeds vaker lukt het jongeren/starters niet om een woning te kopen vanwege de hoge prijzen en weinig aanbod: ze zijn daardoor aangewezen op een middeldure huurwoning als hun inkomen te hoog is voor sociale huur. Daarnaast is er een groep spoedzoekers. Dat zijn bijvoorbeeld mensen die nieuw in de gemeente Duiven komen vanwege economische of sociale binding (nieuwe baan, mantelzorg), inwoners uit Duiven die uit een verbroken relatie komen of inwoners die de periode naar het opleveren van hun (nieuwbouw)woning moeten overbruggen. Ook is er de opgave huisvesting statushouders, nieuwe Duivenaren. Deze drie doelgroepen starters, spoedzoekers en statushouders zijn voor de gemeente Duiven de beoogde doelgroepen voor het flexwoonproject. Binnen de mogelijkheden van de Huisvestingsverordening, geeft de gemeente samen met Vivare uitvoering aan het huisvesten van deze doelgroepen in dit flexwoonproject. De nieuwe huisvestingsverordening maakt het mogelijk 50% van de sociale nieuwbouw toe te wijzen aan inwoners van de gemeente. 3

4. Programma van eisen De wensen voor de locatie zijn - een locatie die minimaal 10-15 jaar beschikbaar is; - in nabijheid van voorzieningen ligt; - met veilige verbindingen; - die snel realiseerbaar is. Bij voorkeur ontwikkelen we een project op 1 locatie omdat dit kostentechnisch voordeliger is en minder belastend voor de ambtelijke organisatie. Er hoeft dan maar 1 procedure gevoerd te worden. Vivare is geraadpleegd als mogelijke verhuurder van de flexwoningen. Vivare streeft naar een duurzame oplossing voor de beoogde doelgroep met perspectief op toekomstige huisvesting. Hiervoor en voor een haalbare businesscase is een termijn nodig van minimaal 15 jaar op de eerste locatie en daarna een permanente locatie, zodat de flexwoningen een blijvende bijdrage leveren. Vivare wil daarom alleen investeren in woningen met een permanente kwaliteit. De woningen die zijn besteld door minister De Jonge (RVB) voldoen hier niet aan. Via Aedes kan Vivare aanspraak maken op flexwoningen uit de aanbesteding van Aedes (8.000). Ontwikkelstrategie Er zijn verschillende strategieën mogelijk. We verkennen eerst de samenwerking met Vivare en een private ontwikkelaar om tot een plan met daarin sociale huur en middenhuur te komen. Het plan kan pas gemaakt worden als de locatie bekend is en als er duidelijkheid is over hoe om te gaan met de termijn van het project en eventueel met een tweede locatie.

5. Succesfactoren en casestudies Succesfactoren flexwonen Een goede mix van doelgroepen (mensen die dragen en mensen die vragen) voorkomt overlast voor de omgeving. Het is belangrijk om te kijken naar wat de omliggende omgeving kan dragen en wat er nodig is om sociaal beheer vorm te geven. Platform 31 heeft onderzoek gedaan naar flexwoon plannen en hun kritische succesfactoren. Belangrijke lessen uit de verkenning (en daarmee antwoorden op de door gemeente Duiven gestelde vragen) gaan over de mix van doelgroepen, de locatie, het woningtype (zelfstandig in verband met huurtoeslag, sober om doorstroming te bevorderen) en huurcontracten (al dan niet tijdelijk).

4

6. Locatie-keuze In de locatiestudie zijn eerst opnieuw de locaties in beeld gebracht die door gemeente en derden op een groslijst zijn geplaatst in kader van het onderzoek AZC+. Omdat het flexwoonproject een andere omvang kent, hebben we gekeken welke locaties die waren afgevallen voor het AZC+ project, nu wel in aanmerking zouden komen qua omvang. Aanvullend hierop hebben we een check op alle gemeentelijke locaties gedaan om te kijken of er nog aanvullende locaties zijn. Dit heeft geen nieuwe locaties opgeleverd. Wel is er een locatie door een particuliere eigenaar aangeboden om nader te beschouwen. Te weten: De Eng. De locaties zijn beoordeeld op de criteria: * beschikbaarheid; * grondhouding eigenaar; * combinatie van doelgroepen mogelijk; * gewekte verwachtingen omwonenden;

* impact op geplande ontwikkelingen; * voorzieningen; * snelheid van procedure en realisatie; * draagkracht omliggende wijk(en).

Onder snelheid van procedure en realisatie valt ook de ruimtelijke component. Intern is de milieu analyse gemaakt (geluid, trillingen, stikstof, etc.). Extern heeft Sweco een Quickscan gemaakt voor verkeer en voor ecologie. Zo is in een vroegtijdig stadium duidelijk waar aandachtspunten liggen en of deze mogelijk voor vertraging zorgen door extra onderzoeken. Ook geven de rapportages mogelijke en/of harde belemmeringen aan of er infrastructurele aanpassingen nodig zijn. De onderzoeksvragen zijn specifiek voor een flexwoonproject van 120 woningen uitgezet. De conclusies per locatie zijn: Conclusie locatie 1a De Eng particulier Akoestisch onderzoek, archeologisch onderzoek, bodemonderzoek en stikstof onderzoek zijn nodig. Ecologisch moet er eerst gekeken worden of de inrichting voldoende geoptimaliseerd kan worden en of aanvullend onderzoek en ontheffing nodig zijn. De benodigde infrastructurele voorzieningen zijn relatief groot. Een alternatieve ontsluiting via de Engsestraat vraagt een verkeersbesluit en verbreding van de weg. Een bushalte is dichtbij en in de nabijheid zijn goede voorzieningen voor fietsverkeer. De locatie ligt wat verder weg van de voorzieningen in het centrum en is er geen bestaande sociale structuur van een nabijgelegen wijk. Hierop moet extra inzet op sociaal beheer (tijd, middelen) worden gepleegd.

Door met name aanvullend onderzoek voor ecologie en onderhandelingen met de particuliere eigenaar waarvan de uitkomst onzeker is, is deze locatie niet snel realiseerbaar voor een flexwoonproject.

5

Conclusie locatie 1b De Eng (gemeente) Akoestisch onderzoek, archeologisch onderzoek, bodemonderzoek en stikstof onderzoek zijn nodig. De benodigde infrastructurele voorzieningen zijn relatief groot. Een alternatieve ontsluiting via de Engsestraat vraagt een verkeersbesluit en verbreding van de weg. Een bushalte is dichtbij en in de nabijheid zijn goede voorzieningen voor fietsverkeer. De locatie ligt wat verder weg van de voorzieningen in het centrum en is er geen bestaande sociale structuur van een nabijgelegen wijk. Hierop moet extra inzet op sociaal beheer (tijd, middelen) worden gepleegd. Omdat de locatie van de gemeente is, dienen we rekening te houden met het Didam arrest. Dit is goed in te passen in het proces, maar het risico op vertraging is wel aanwezig. Wanneer de gemeente bereid is extra inzet (tijd, middelen) op sociaal beheer te plegen en extra investeringen te doen in infrastructurele voorzieningen, is de locatie wel binnen een jaar ontwikkelbaar. Conclusie locatie 2 Ploen Noord-Oost Akoestisch onderzoek, archeologisch onderzoek, bodemonderzoek en stikstof onderzoek zijn nodig. Ontsluiting via Woerdstraat en Prins Bernardstraat kan qua capaciteit. Er zal rekening gehouden moeten worden met de nabijheid van speeltuinen en andere wijkvoorzieningen met betrekking tot de verkeersveiligheid, mede gezien het smalle wegprofiel.

Met de bereikbaarheid van de voorzieningen en een aanliggende woonwijk met bestaande sociale structuur dichtbij, is de locatie vanuit woon- en leefklimaat aantrekkelijk. Met het stimuleren van fietsgebruik, kunnen de omliggende wegen ontlast worden. Er liggen hier meekoppelkansen. Belangrijk aandachtspunt is de waardevolle relatie dorp-landschap. Omdat de locatie van een ontwikkelaar is, hebben we niet te maken met het Didam arrest. De conclusie is dat de locatie snel te realiseren is, wanneer de onderhandelingen met de ontwikkelaar positief verlopen. Conclusie locatie 3 Veldstraat: Vanwege een combinatie van factoren (raadsbesluit, ligging bij spoor, grond eigendom particulier) is besloten deze locatie niet nader te verdiepen voor een flexwoonproject. De combinatie van factoren maakt deze locatie niet snel genoeg realiseerbaar voor een flexwoonproject. Conclusie locatie 4 Biezenkampen: Akoestisch onderzoek, archeologisch onderzoek en stikstof onderzoek zijn nodig. Bij de opzet van Zuidoost is in het verleden al rekening gehouden met de ontsluiting. Er is een goede fietsverbinding richting centrum. Met de bereikbaarheid van de voorzieningen en een aanliggende woonwijk met bestaande sociale structuur dichtbij, is de locatie vanuit woon- en leefklimaat aantrekkelijk. Omdat de locatie van de gemeente is, dienen we rekening te houden met het Didam arrest.

Dit is goed in te passen in het proces, maar het risico op vertraging is wel aanwezig. Middels een raadsbesluit is afgesproken in 2024 te beoordelen of Biezenkampen een uitbreidingslocatie wordt voor permanente woningbouw.

6

Conclusie locatie 5 Rijksweg: Bodemonderzoek, archeologisch onderzoek en stikstof onderzoek zijn nodig, net als diverse akoestische onderzoeken. Hieruit moet blijken of woningbouw op deze locatie mogelijk is binnen het gemeentelijke geluidbeleid. Een harde belemmering kan niet worden uitgesloten op dit moment. Mogelijk belemmeren we de sportvereniging en het restaurant in hun rechten door deze ontwikkeling. Dit vergt nader onderzoek. De benodigde infrastructurele voorzieningen zijn relatief groot. Een uitbuiging kost te veel geld voor een tijdelijke ontwikkeling. Een plateau gaat ten koste van uitgeefbaarheid grond en vormt een fysieke barrière. De locatie ligt wat verder weg van de voorzieningen in het centrum en is er geen bestaande sociale structuur van een nabijgelegen wijk. Hierop moet extra inzet op sociaal beheer (tijd, middelen) worden gepleegd. Bovendien is het de vraag of Vivare wil meewerken aan deze locatie (randvoorwaarde voor hen is aansluiting bestaande bebouwing). Omdat de locatie van de gemeente is, dienen we rekening te houden met het Didam arrest. Dit is goed in te passen in het proces, maar het risico op vertraging is wel aanwezig. De locatie valt af voor een tijdelijke ontwikkeling met flexwoningen, omdat het in de procedure te veel tijd kost deze locatie te ontwikkelen en een harde belemmering niet kan worden uitgesloten op dit moment.

Conclusie locatie 6 Spoorzone Diverse akoestische onderzoeken zijn noodzakelijk. Hieruit moet blijken of woningbouw op deze locatie mogelijk is binnen het gemeentelijke geluidbeleid. Ook is stikstof onderzoek nodig, bodemonderzoek (inclusief asbest) en archeologie. Er is ecologisch onderzoek nodig en de kans op een harde belemmering is aanwezig. Ook is er onderzoek nodig in verband met de activiteiten van omliggende bedrijven. Deze kunnen mogelijk een belemmering vormen. Met de bereikbaarheid van de voorzieningen, de nabijheid van het NS station en een aanliggende woonwijk met bestaande sociale structuur dichtbij, is de locatie vanuit woon- en leefklimaat aantrekkelijk. Er is een veilige fietsoversteek nodig. De locatie is deels eigendom van de gemeente. Daarom moeten we rekening te houden met het Didam arrest. Dit is goed in te passen in het proces, maar het risico op vertraging is wel aanwezig. Of de particuliere eigenaren mee willen werken is niet bekend. Er is veel extra onderzoek nodig en op ecologie en activiteiten omliggende bedrijven valt een harde belemmering niet op voorhand uit te sluiten. De locatie valt daarom af voor een tijdelijke ontwikkeling met flexwoningen.

7

INHOUDSOPGAVE Samenvatting Hoofdstuk 1 Inleiding H 1.1 inleiding en achtergrond

pag. 2 pag. 9 pag. 9

Hoofdstuk 2 Effecten H2.1.1 Wat is flexwonen en analyse woningmarkt H2.1.3 Realisatie flexwoningen en effecten H2.2 Draagvlak en communicatie H2.3.1 Begroting, rolverdeling en subsidies H2.3.2 Werkvoorraad H2.3.4 Coalitieakkoord, Ruimtelijke effecten H2.3.5 Risico’s

pag. 11 pag. 11 pag. 12 pag. 13 pag. 14 pag. 16 pag. 17 pag. 18

Hoofdstuk 3 Behoefte en doelgroepen H3.1 Flexibele huisvesting en trends en doelgroepen H3.3 Omvang

pag. 19 pag. 19 pag. 22

Hoofdstuk 4 Programma van eisen H4.1 Programma van eisen gemeente H4.2 Programma van eisen Vivare H4.3 Evaluatie en ontwikkelstrategie H4.6 Planologische procedure H4.7 Bestaand vastgoed of nieuwe locatie

pag. 24 pag. 24 pag. 25 pag. 27 pag. 29 pag. 30

Hoofdstuk 5 Casestudies Hoofdstuk 6 Locatie onderzoek H6.1 Groslijst H6.2 Vergelijking locaties Samenvattende tabel vergelijking locatie H6.3 Bevindingen per locatie

pag. 30 pag. 32 pag. 32 pag. 33 pag. 38 pag. 39

1a De Eng particulier 1b De Eng gemeente 2 Ploen Noord-Oost 3 Veldstraat 4 Biezenkampen 5 Rijksweg 6 Spoorzone

pag. 39 pag. 42 pag. 45 pag. 47 pag. 49 pag. 51 pag. 54

Bronnen

pag. 57

Bijlagen

pag. 58

1 raadsbesluit vaststelling omgevingsvisie (groene tussengebieden) 2 raadsbesluit procesvoorstel biezenkampen en ploen noord 3 nieuwsbrief Biezenkampen 4 kennisgeving raad verkenning gemeentekavel Rijksweg 5 inspraaknota omgevingsvisie 6 motie doorpakken woningbouw 7 kaartje gemeentelijke eigendommen De volgende Quickscans zijn separaat toegevoegd : Memo milieuaspecten locaties flexwonen Duiven, mei 2023 (intern) Quickscan verkeer locaties flexwonen Duiven, mei 2023 (Sweco) Verkennend natuurwaarden onderzoek flexwonen Duiven, mei 2023 (Sweco)

8

Hoofdstuk 1 Inleiding H1.1 Aanleiding en achtergrond Op 12 april 2022 heeft het COA aan de gemeente een oproep overgebracht tijdens de themaavond “Vluchtelingen Oekraïne en asielzoekers”. De burgemeester heeft die avond voorgesteld te onderzoeken samen met het COA of de asielopvang gecombineerd kon worden met de opvang van vergunninghouders en andere (lokale) spoedzoekers. Op 29 november 22 heeft het College besloten de huisvesting van vluchtelingen en statushouders los te koppelen van (lokale) spoedzoekers en in te zetten op realisatie van flexwoningen (op gemeentegrond) voor zowel lokale spoedzoekers, starters als vergunninghouders. Flexwoningen maken inmiddels deel uit van de prestatieafspraken voor 2023 met Vivare. De gezamenlijke inzet is om in beeld te krijgen onder welke voorwaarden Vivare deze kan realiseren. Daarnaast worden flexwoningen opgenomen in de uitvoeringsagenda woningbouw. Het Rijk zet in op snelle realisatie van tijdelijke huisvesting. Dit doet zij onder andere door middel van ondersteuning via de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting, de regeling Herplaatsingsgarantie en door middel van subsidies. Flexwoningen kunnen snel gerealiseerd worden, onder de juiste omstandigheden. Korte planologische procedures en een slimme productiewijze maken het mogelijk de woningvoorraad, lokaal en tijdelijk, sneller uit te breiden dan met reguliere woningen.

In het huidige coalitieakkoord is op pagina 4 de volgende passage en afbeelding opgenomen. Flexwoningen vallen binnen de scope van de opgave ‘’versnelling woningbouw’’.

9

In de door het College vastgestelde bestuursopdracht is opgenomen dat de volgende onderdelen worden uitgewerkt: A) Het formuleren van een programma van eisen voor de realisatie van flexwoningen, waarbij ook naar effecten wordt gekeken; B) Locatiekeuze op basis van het programma van eisen en de (ruimtelijke) uitgangspunten en de snelheid die haalbaar is in de procedure; C) Een participatie- en communicatieaanpak; D) Verkenning van een samenwerking met corporatie en private ontwikkelaar met als doel naast sociale huur ook flexwoningen middenhuur (tot 187 punten WWS) te realiseren; D) Een haalbaar plan; E) Realisatie van een flexwoonproject dat past bij de uitkomsten van het locatie- en effectonderzoek en het gemeentelijk kader (onderdeel 5 bestuursopdracht) De onderdelen worden zoveel mogelijk parallel uitgevoerd teneinde voortgang in het proces te houden.

De rapportage “Flexwonen: effecten en locaties” geeft uitwerking aan ad A, ad B en Ad C. Voor een definitief programma van eisen is een locatiekeuze een belangrijk element. Een ander belangrijk element om tot een definitief programma te komen is onderdeel D. Het College kiest op basis van de uitwerking de locatie die het meest snel realiseerbaar is en het best past bij het programma van eisen en de ruimtelijke uitgangspunten. Na de locatiekeuze wordt definitief een businesscase en plan uitgewerkt op de locatie, samen met Vivare en mogelijk een private ontwikkelaar. Wij informeren de raad over de voortgang van het maken van een haalbaar plan (onderdeel D). In de voorjaarsnota is inmiddels een voorbereidingskrediet aangevraagd. Ook komen we voor aanvraag van de omgevingsvergunning naar de raad voor het laten aanvullen van de lijst met categorieën waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen nodig is. Dan kunnen we gebruik maken van de reguliere procedure onder de Crisis- en Herstelwet, innovatief project. We informeren de raad over de voortgang van de realisatie (onderdeel E). Met Vivare en de private ontwikkelaar is er overleg over rol- en kostenverdeling en hun programma van eisen. Dit hangt ook van de locatie af.

Wat past er op een locatie? Welke belemmeringen moeten worden opgevangen (bijvoorbeeld geluid, verkeersontsluiting) en wat betekent dit voor het woningbouwprogramma en passende maatregelen? Daarom is er op voorhand, zonder locatiekeuze, geen uitsluitsel te geven over de omvang en het woningbouwprogramma. De relevante opbrengst en aandachtspunten van gesprekken in de ambtelijke organisatie en met partner Vivare en de private ontwikkelaar zijn weergegeven in dit rapport.

10

Hoofdstuk 2 Effecten H2.1.1 Wat is flexwonen In de media en de politiek wordt de term flexwonen regelmatig gebruikt. De precieze betekenis varieert daarbij: soms verwijst men naar tijdelijke bewoners in vaste gebouwen en soms juist naar tijdelijke gebouwen met vaste bewoners. Het gaat in ieder geval niet om vaste bewoners in vaste gebouwen. Volgens het ministerie van BZK zijn flexwoningen stapelbare, verplaatsbare, schakelbare, splitsbare of aanpasbare woningen, waarbij de woning, de locatie of de bewoner een tijdelijk karakter heeft. De minister van BZK formuleerde in 2019 twee doelstellingen bij de inzet op flexibele woonvormen. Ten eerste wilde zij flexwonen de ruimte geven omdat dit concept een oplossing kan bieden voor spoedzoekers, oftewel mensen die snel huisvesting nodig hebben en daar niet jaren op kunnen wachten. Daarmee wil het ministerie voorkomen dat mensen zelf informele, ongeschikte en onveilige oplossingen zoeken. Ten tweede kunnen flexibele woonvormen er volgens het ministerie voor zorgen dat, nu en in de toekomst, beter kan worden ingespeeld op de dynamiek van de samenleving (groei en krimp van vraag).

Hieruit volgt dat het bij flexwonen om een aanvulling gaat op de permanente woningvoorraad: het achterliggende doel is om via een flexibele schil (van steeds verplaatsbare of nieuwe flexwoningen) het aantal woonmogelijkheden op korte termijn uit te breiden, niet om het woningprobleem naar de toekomst te verschuiven. De in 2021 aangetreden nieuwe minister van Volkshuisvesting heeft deze inzet op flexwonen opgenomen in de Nationale Woon- en Bouwagenda, die als ambitie heeft om 15.000 flexwoningen per jaar te realiseren tot 2030.

H2.1.2 Analyse woningmarkt / behoefte flexwonen Uit de woonvisie (analyse woningmarkt) blijkt dat er met name een tekort is aan woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Het aantal inwoners groeit volgens de Primos prognose niet. Echter het aantal huishoudens stijgt van 10.664 (2020) naar 11.203 (2040). Dit wordt met name veroorzaakt door de groeiende groep 65+. In 2018 vertrokken er meer mensen uit Duiven, dan dat zich in Duiven vestigden. Zij vertrokken met name richting Westervoort, Zevenaar en Arnhem. Er is nauwelijks aanbod voor 1- en 2 persoonshuishoudens in Duiven. In Arnhem is er meer van dit type woningen beschikbaar. Een reden waarom jongeren uit Duiven vertrekken. Maar ook voor ouderen is er dus weinig aanbod. Zij zijn weinig verhuisbereid en houden daarmee eengezinswoningen bezet. Een actief woningzoekende had in 2019 binnen een jaar een appartement en binnen 1,2 jaar een eengezinswoning. Er worden plannen voor nieuwbouw van woningen in Duiven gemaakt. De meeste plannen (inbreiding) zijn echter nog zacht. Er is nog geen bestemmingsplanwijziging die de bouw mogelijk maakt. Dat betekent dat er nog minsten enkele jaren nodig zijn tot realisatie (procedures). 11

Middenhuur en haar rol in de woningmarkt: Een middenhuur woning kent een huurprijs die start vanaf de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning. De huurprijs start dus vanaf EUR 808,06 en bedraagt maximaal, bij 187 punten WWS EUR 1.026 in 2023. De bewoners van een middenhuur woning hebben een inkomen tussen de ca. EUR 40.000 en EUR 56.000 per jaar. Hoewel een middenhuurwoning vaak niet de eerste keuze is van een woningzoekende, levert middenhuur een belangrijke bijdrage als smeerolie in de woningmarkt. Vooral starters, jonge gezinnen en zzp’ers met een middeninkomen hebben weinig te kiezen in de huidige woningmarkt. Hun inkomen is te hoog om in aanmerking te komen voor sociale huur. Een koopwoning is vaak geen optie, vanwege de beperkte leencapaciteit, de hoge woningprijzen, de recent oplopende hypotheekrente en strenge hypotheekeisen. Zij vallen hierdoor tussen wal en schip. Een groeiende groep middeninkomens is hierdoor aangewezen op een middenhuurwoning. Het is dus niet de eerste keuze van de bewoner, maar vaak wel de oplossing. Het aanbod in Duiven is echter beperkt met 267 middenhuurwoningen (bron woonvisie). Het snel realiseren van flexwoningen zowel in de sociale huur als middenhuur voor een periode van minimaal 10 tot 15 jaar, zal de komende jaren de druk op de woningmarkt in Duiven iets verlichten.

Door er voor te zorgen dat er snel meer permanente en flexwoningen zijn in Duiven, zal elke inwoner die is aangewezen op sociale huur of middenhuur makkelijker kans maken op een woning, al dan niet in het flexwoonproject.

H2.1.3 Realisatie flexwoningen en effecten Tijdelijke woningen vormen misschien geen structurele oplossing van het huidige woningtekort, maar een flexibele schil rond de bestaande woningvoorraad kan in theorie wel op korte termijn de spanning op de woningmarkt helpen verlichten. Ook kan zo’n schil tijdelijke kansen benutten of specifieke problemen oplossen die ontstaan tijdens de ontwikkeling van grotere locaties of bij complexe herontwikkelingen. Ook hebben flexwoonprojecten de potentie om de ontwikkelingen naar meer geïndustrialiseerd bouwen aan te jagen volgens Planbureau voor de Leefomgeving. Daarnaast vinden veel flexwoningen na de eerste termijn elders een permanente locatie waarmee ze alsnog onderdeel worden van de structurele oplossing. Vivare heeft aangegeven 20-30 flexwoningen te willen realiseren (sociale huur). Een deel van onze inwoners verdient te veel voor een sociale huurwoning. In deze woningmarkt lukt het niet of niet meteen om een woning te kopen. Voor hen is een middeldure huurwoning een (tussen) oplossing. Wanneer een private ontwikkelaar de middenhuur oppakt, heeft dit de voorkeur van Vivare. Vivare kan momenteel 20% toewijzen (maatwerk). Het huidige systeem gaat met de nieuwe huisvestingsverordening 2024 verdwijnen. Dan wordt het mogelijk 50% inwoners uit gemeente Duiven te huisvesten. De nieuwe verordening komt medio 2023 naar de raad.

Omdat ook andere gemeenten in de regio volop bezig zijn met flexwonen (o.a. Arnhem, Zevenaar, Westervoort, Renkum, Doesburg), is de verwachting dat de druk op de woningmarktregio door snelle realisatie van flexwonen snel wat zal afnemen. 12

Ook zetten alle gemeenten in op bouw van permanente woningen. De middenhuur woningen van een private ontwikkelaar vallen niet onder de Huisvestingsverordening. We maken afspraken met de private ontwikkelaar over hoe we de toewijzing organiseren.

H2.2 Draagvlak en communicatie

Figuur 2 Flexwoningen Wognum (eigen foto) https://www.platform31.nl/artikelen/verplaatsbare-flexwoningen-in-alkmaar-en-wognum/

Een flexwoning wordt volledig geproduceerd in een fabriek. Via een speciaal transport komen de woningen kant-en-klaar op de locatie, waarna ze vakkundig op hun plaats worden gezet. Daarna is het een kwestie van afmonteren en aansluiten op riool, water en elektriciteit. Meestal staan de flexwoningen 10 tot 15 jaar op een tijdelijke locatie. Na die periode worden ze verplaatst. Figuur 3 Flexwonen Rosmalen (eigen foto) https://www.stekindegrootewielen.com/

Figuur 4 Flexwonen, bron RVO

13

Het creëren van draagvlak en zorgvuldig communiceren zijn dus voorwaarden voor het slagen van het project. De gemeente vervult daarin een trekkersrol. Geleerde lessen over draagvlak voor flexwonen zijn: -Neem je inwoners mee in de noodzaak van flexwoningen; -Begin de communicatie met de omgeving pas zodra je weet over welke locatie het gaat; -Geef de omgeving zekerheid over hoe het project eruit gaat zien, wie er komt te wonen, hoe het wordt beheerd en waar ze terecht kunnen met vragen en klachten; -Neem omwonenden mee in het proces en nodig ze meerdere malen uit op de locatie; Laat omwonenden kennismaken met (mogelijke) toekomstige bewoners van de locatie en neem hen ook mee naar soortgelijke projecten; -Pas de communicatie aan de omgeving aan. Uit de geleerde lessen komt naar voren dat het goed is de omgevingscommunicatie en participatie op te starten wanneer er een voorkeurslocatie is aangewezen door het college of de raad. Direct belanghebbenden van de gekozen locatie worden in een vroegtijdig stadium geïnformeerd over de planvorming. Het is van groot belang om daar helder en realistisch de verwachtingen uit te spreken. Bijvoorbeeld over inrichting, bouw (hoogte, materialen) en gebruik. We leggen in het communicatieplan duidelijk uit wie worden geïnformeerd en wanneer, wie wordt geraadpleegd en wanneer. We zijn duidelijk over waar omwonenden terecht kunnen met vragen.

Het draagvlak zal toenemen als duidelijk wordt aangegeven op welke wijze deze wooneenheden worden beheerd. Als hierover duidelijkheid bestaat bij partijen is de kans van slagen groot. De ruimtelijke en bouwkundige invulling wordt zorgvuldig met de directe omgeving besproken. We vinden het belangrijk hen vroegtijdig en zorgvuldig te informeren over het proces. Ook is het mogelijk dat wensen en ideeën (binnen de mogelijkheden van de doelgroep, leefbaarheid en exploitatie) van omwonenden en bewoners een plek krijgen. We kiezen voor de participatie trede “raadplegen”. Dit houdt in dat we omwonenden en omgeving zien als gesprekspartner bij de ontwikkeling van het plan maar dat we niet verplicht zijn iets te doen met de uitkomst. Dit is noodzakelijk om de snelle realisatie te waarborgen.

H2.3.1 Begroting en rolverdeling en subsidies Begroting en rolverdeling Het uitgangspunt voor de gemeentelijke begroting is in principe gelijk aan permanente woningbouw. Hetzelfde geldt voor de rol van Vivare en/of ontwikkelaar en van de gemeente. Echter, bij een tijdelijk woningbouwproject, staan rendementen flink onder druk. De bouwkosten zijn niet of nauwelijks lager dan regulier en er zijn extra kosten bij verplaatsing. 14

Om het project doorgang te laten vinden, denkt de Gemeente Duiven actief mee in het sluitend krijgen van de businesscase. Dit kan door middel van het op zich nemen van (een deel van de) kosten, bijvoorbeeld bouw- en woonrijp maken. Dit kan ook door mee te denken in een tweede, mogelijk permanent, locatie. Met partijen wordt afgesproken de businesscase open op tafel te bespreken. We kijken naar de kansen die het Rijk, de GMR en provincie Gelderland bieden (middelen en ook ondersteuning). Beheer Waar extra op wordt ingezet is draagvlak (participatie) en beheer (sociaal beheer naast technisch beheer). Voor het sociaal beheer moeten mogelijk afspraken worden gemaakt tussen Gemeente, Vivare, Mikado, politie. Door een goede balans in vragende en dragende bewoners te organiseren, voorkomen we dat er een groot beroep moet worden gedaan op inzet van genoemde partijen. We werken dit nader uit wanneer er een locatie is gekozen, omdat de inzet mede wordt bepaald door de locatie. Garantstelling De businesscase voor een woningcorporatie is met een periode van 15 jaar moeilijk haalbaar. Daarom komt het Rijk met de Regeling Herplaatsingsgarantie. Dit houdt in dat de Gemeente voor 25% garant staat (Rijk 60%, corporatie 15%), wanneer een flexwoning na afloop van de eerste periode verplaatst moet worden en er een boekverlies optreedt.

De regeling wordt op dit moment verder uitgewerkt door het Rijk en is begin mei 2023 opengesteld. Het is op dit moment nog niet helder of deze regeling Vivare voldoende dekking geeft in de businesscase. De regeling is er alleen voor woningen in de sociale sector. Bij een garantstelling is van tevoren niet duidelijk of er ook daadwerkelijk geld wordt uitgegeven. Ook is die duidelijkheid er pas wanneer de flexwoningen verplaatst worden. Het is daarmee nu niet nodig een reserve te vormen. Wel moet dit risico dan worden opgenomen in de risicoparagraaf. In de algemene Reserve wordt dan rekening gehouden met de kans op een boekverlies. Er wordt een inschatting gemaakt van de kans dat het zich voordoet en wat het dan kan gaan kosten. Vervolgens moet de algemene Reserve van dusdanig niveau zijn dat dit risico kan worden opgevangen. Daarmee is het risico jaarlijks in beeld. Sociale infrastructuur De ontwikkeling van een flexwoonproject vraagt mogelijk om de opbouw van een sociale infrastructuur. Vivare heeft als corporatie een rol en eigen budget voor leefbaarheid in de wijk. Tijdens het onderzoek en de planontwikkeling bekijken we wat nodig is en of dit mogelijk past binnen bestaande budgetten van Vivare en gemeente. Ook een private ontwikkelaar heeft hierin een rol. Een goede mix van bewoners, zorgt voor meer leefbaarheid in de wijk.

Die mix is dus deels bepalend voor eventuele inzet van (extra) budgetten. Het verdient voorkeur aan te haken bij een bestaande sociale structuur in de wijk. Deze kunnen we waar nodig uitbouwen. Aanwezigheid van een sociale structuur in een bestaande nabijgelegen wijk, draagt bij aan de leefbaarheid in de nieuwe flexwoonwijk. Net als een goede mix van bewoners. Beiden zorgen er voor dat er zo min mogelijk sociaal beheer nodig is.

15

Er zijn verschillende regelingen voor subsidie en ondersteuning, zowel bij Rijk als Provincie. Op dit moment zijn onderstaande subsidieregelingen en ondersteuningsmogelijkheden bekend. Tijdens het project zal duidelijk moeten worden op welke subsidies en ondersteuning wij concreet aanspraak kunnen maken. Regelingen van het Rijk RHA Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen : wordt 30 mei 2023 weer opengesteld (max. EUR 7.000 per woning, max 2 miljoen per gemeente, woning blijft tenminste 10 jaar bestemd voor aandachtsgroepen waaronder statushouders, mensen met sociale of medische urgentie, mensen die uitstromen uit een intramurale situatie). Stimuleringsregeling Tijdelijke Huisvesting: Waarschijnlijk volgt er later dit jaar weer een openstelling. De tweede kamer moet hier iets van vinden in de voorjaarsnota. Regeling herplaatsingsgarantie : zie pag. 15 voor uitleg Woondeal GMR Flexpoolgelden: een aanvraag voor ondersteuning door een landschapsdeskundige/stedenbouwkundige die mee kan helpen bij de participatiegesprekken met de omgeving is ingediend en toegekend Provincie Subsidieregeling: Versnelling woningbouw door gemeenten: inhuur tijdelijke capaciteit of expertise: projectleider flexwonen, maximaal 75% van de loonsom, maximaal 1 jaar en maximaal EUR 60.000 (tot 31/12/23 of tot budget op is). De aanvraag is voor 1 mei 2023 ingediend.

Subsidieregeling: realiseren sociale huurwoningen: minimaal 20 jaar sociale huurwoning. Op dit moment nog niet helder of we deze kunnen aanvragen. Provinciale versnellingsteam kan ondersteunen bijvoorbeeld op het gebied van juridische of planologische vragen. Daarnaast kan er via hun raamovereenkomst kennis worden ingekocht. Aan de door provincie Gelderland en Platform 31 georganiseerde Praktijkleerking Flexwonen nemen 10 gemeenten uit Gelderland deel. Hier kan kennis en ervaring worden opgehaald en uitgewisseld. Start februari 2023, 1Stroom doet hieraan mee.

H2.3.2 Werkvoorraad De ambtelijke organisatie 1Stroom staat al enige tijd onder flinke werkdruk. Er is ruimte gevonden voor het extern inhuren van een projectleider Flexwonen. Samen met Vivare en mogelijk een private ontwikkelaar ontwikkelen we het plan. De werkdruk neemt toe met name op het gebied van participatie/communicatie, VTH, R&B en mogelijk het Sociaal Team. 16

Voor een deel is dit tijdelijk en voor een deel wellicht structureel, wanneer handhaving en/of sociaal beheer nodig zijn. Niet alles is met externe capaciteit en samenwerking op te lossen, het flexwoonproject vraagt ook inzet van de interne organisatie. Wanneer het flexwoonproject prioriteit krijgt, moeten mogelijk keuzes worden gemaakt om andere projecten tijdelijk op een lager pitje te zetten, zodat er intern voldoende capaciteit is om het project binnen de gewenste planning te realiseren. Er is voldoende budget om extern capaciteit in te huren. Dit is geen garantie dat die capaciteit tijdig wordt gevonden in deze arbeidsmarkt.

H2.3.3 Coalitie akkoord 2022-2026 Het realiseren van flexwoningen draagt bij aan de ambitie om woningbouw te versnellen en ook iets te doen voor jongeren en starters en spoedzoekers in Duiven. Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheid om met een private ontwikkelaar middenhuur te ontwikkelen. Marktonderzoek zal moeten uitwijzen hoe groot de vraag is en wat precies de vraag is. Daarnaast kiezen we voor 1 locatie nu die ontwikkeld wordt. Hoe groot het project wordt, staat dus nog niet vast. Het project kan daarnaast bijdragen aan andere doelstellingen in het coalitie akkoord: - jongeren betrekken bij besluitvorming; we kunnen jongeren actief oproepen mee te doen in het participatietraject (zo doen ook voorstanders mee in het project1); -co-creatie in de fysieke omgeving; -investeren in biodiversiteit in de openbare ruimte en burgerinitiatieven hiertoe faciliteren; -werken aan een inclusieve samenleving; -sturen op leefbaarheid en preventie: handhaving is een sluitstuk. In het project willen we in ieder geval toekomstige bewoners, dus ook jongeren, betrekken. Ook werken we aan een inclusieve samenleving in dit project door het huisvesten van een goede mix van bewoners en bewoners actief met elkaar in contact te brengen. Waar we kansen zien voor co-creatie en bijvoorbeeld biodiversiteit en burgerinitiatief willen we deze ondersteunen.

Voorop staat het snel realiseren van huisvesting.

H2.3.4 Ruimtelijke effecten Effecten op de ruimte worden meegewogen tijdens het locatie onderzoek. De verschillende effecten worden in Hoofdstuk 5 uitgewerkt.

1

Dit wordt verder uitgewerkt in het communicatie- en participatieplan 17

H2.3.5 Risico’s Er is nog geen draagvlak gepeild bij raadsleden en/of omwonenden van mogelijke locaties. Ook kan er altijd een belemmering optreden, die we nu nog niet voorzien, maar die wel vertragend werkt. Wanneer we op grond in eigendom van de Gemeente Duiven gaan ontwikkelen, moeten we rekening houden met het Didam arrest. Dit levert mogelijk vertraging op. Wanneer er een verdergaande participatie (meer dan trede Raadplegen) gevraagd wordt, is de planning in tijd niet haalbaar. Natuurlijk vinden we het wel belangrijk wat omwonenden aandragen en proberen we hiermee rekening te houden wanneer dit past binnen de financiële kaders en de planning. Als we samen met omwonenden het plan beter kunnen maken binnen de kaders en planning verdient dit de voorkeur. Voorop staat vooral de snelle realisatie van woningen voor een groep inwoners die nu geen woning heeft of noodgedwongen in een situatie woont die niet wenselijk is. Er wordt een beroep gedaan op inwoners en raad om rekening te houden met het belang van deze groep inwoners die met spoed een woning nodig heeft. Vertraging in de locatiekeuze betekent vertraging in de realisatie. Daarnaast zijn er risico’s met betrekking tot de planning die (groten)deels buiten onze invloedssfeer vallen. Een belangrijke factor is de levertijden van flexwoningen.

Bijvoorbeeld kunnen Vivare en/of private ontwikkelaar al een bestelling te plaatsen, terwijl de planologische procedure nog loopt? Gedoogt de gemeente het plaatsen van flexwoningen terwijl de procedure loopt? Hiervoor pleit minister De Jonge. Hiervoor moeten Vivare en/of private ontwikkelaar en gemeente een risicovolle afweging maken. Een ander voorbeeld is de aansluiting op nutsvoorzieningen. Wettelijk geldt een aansluitplicht van 18 weken. Deze wordt niet gehaald. We gaan om tafel met Liander zodra de locatie bekend is. Wanneer partijen op de desbetreffende locatie een langere periode nodig hebben dan haalbaar is voor de Gemeente Duiven, dan is er een tweede locatie nodig. Voor sociale huurwoningen is dit risico grotendeels af te dekken met de Regeling Herplaatsingsgarantie van het Rijk. Alleen een inspanningsverplichting een locatie te vinden, lijkt een te groot risico voor investeerders. Er zijn dan meer garanties / afspraken nodig over het delen van risico’s. Dit wordt uitgewerkt. Voor bewoners bestaat het risico dat bij het einde van de looptijd (het verstrijken van de termijn van de omgevingsvergunning is een opzeggingsgrond), er nog steeds een grote druk is op de woningmarkt en vervangende woonruimte voor huurders nog steeds moeilijk te vinden is.

Het is nu nog onduidelijk of de voorwaarden, uitgangspunten, wensen en termijn voor Vivare en/of marktpartij voldoende zijn voor een haalbare business case. Misschien moet de gemeente haar programma van eisen aanpassen. Daarnaast bekijken we de herplaatsingsgarantieregeling van het Rijk, die hierin mogelijk een belangrijke bijdrage kan leveren. De planontwikkeling vraagt dus naast het zoveel mogelijk afdekken van risico’s, om een hoge mate van samenwerking en vertrouwen.

18

Hoofdstuk 3 Behoefte en doelgroepen H3.1 Flexibele huisvesting en trends Het verschijnsel spoedzoeker is niet nieuw, wel nieuw is dat de noodzaak voor flexibele huisvesting groeit. Op dit moment zit de woningmarkt letterlijk ‘zo vast als een huis’. Bewoners verhuizen nauwelijks naar een andere huurwoning en nieuwkomers komen nauwelijks aan bod op de woningmarkt. Dit terwijl voor veel mensen de plek waar zij wonen geen plek meer is voor het leven, al dan niet door eigen keuzes. Er zijn 3 trends (Platform 31) die vragen om een meer flexibele woningmarkt: 1. Brede flexibilisering: de samenleving wordt steeds flexibeler, maar de woningmarkt houdt daar geen rekening mee. 2. Toename nieuwkomers: er komen steeds meer nieuwkomers op de markt die niet lang kunnen of willen wachten op een nieuwe woning. 3. Toename leegstand: steeds meer gebouwen vragen om een nieuwe bestemming. Het is belangrijk om te benadrukken dat een flexibele huisvestingsschil een aanvulling vormt op de woningmarkt, koop of huur. Met name voor wat meer kwetsbare mensen en mensen die moeilijk kunnen toetreden tot de woningmarkt (jongeren, starters op de woningmarkt). Een flexwoning is een oplossing als er geen andere woning is: “wonen terwijl je wacht”, als alternatief voor slapen op de bank bij vrienden, veel te duur, te ver weg, op een vakantiepark, in de auto of op straat.

Flexwonen heeft betrekking op een beperkt deel van de woonruimte, en is voor een bewoner altijd een tijdelijke oplossing. Met tijdelijke huurcontracten of juist vanwege de kleinere woonruimte, moeten/willen mensen ook doorstromen naar een permanente oplossing. Hiermee komt de flexwoning beschikbaar voor een nieuwe spoedzoeker. De kwaliteit hoeft niet onder te doen voor de kwaliteit van een permanente woning. Zo zijn er woningen die uit de fabriek komen, die zowel op een permanente plek als op een flexibele plek hun bestemming vinden. Deze woningen kunnen 50 jaar mee. In de hoogste categorie (kwaliteit) zijn deze flexwoningen gebouwd volgens de normen van het Bouwbesluit voor nieuwbouwwoningen. Deze vaak (voor een groot deel) circulaire woningen, zijn tevens een prima oplossing om op de uiteindelijke locatie minder stikstof uit te stoten gedurende de bouw. Bovendien zijn ze verplaatsbaar, waardoor ze na een periode van 10-15 jaar opnieuw een plek kunnen vinden op een andere locatie al dan niet binnen de gemeente.

19

H3.2 Doelgroepen De gemeente Duiven wil dat de flexwoningen bedoeld zijn voor jongeren/starters, spoedzoekers en statushouders. Daarmee geeft de gemeente Duiven deels een andere uitleg aan de definitie spoedzoekers dan BZK. Definitie BZK Het ministerie van BZK definieert spoedzoekers als woningenzoekenden die door uitzonderlijke situatie per direct op zoek zijn naar onderdak en geeft daarbij de volgende voorbeelden: - huisuitzettingen en gedwongen verkoop (bijv. huurachterstand, wangedrag, baanverlies - tijdelijke herhuisvesting als gevolg van ingrijpende werkzaamheden aan de woning - economisch daklozen (mensen die redelijk zelfredzaam zijn, soms zelfs werken, maar door pech of (relatief kleine) problemen op straat belanden. - echtscheidingen en andere verbroken relaties. - ex-gedetineerden.

De gemeente Duiven wil vooral ook jongeren en starters op de woningmarkt huisvesten in dit flexwoonproject. Een groep die het nu niet lukt een woning te bemachtigen vanwege de enorme druk op de woningmarkt. Vaak wonen zij nog bij ouders, ze slapen dus niet op straat. Niettemin vindt de gemeente Duiven het wenselijk dat zij snel hun eigen woning in Duiven krijgen, zodat ze ook in Duiven blijven. Spoedzoekers zijn inwoners uit de hele gemeente Duiven die door omstandigheden snel naar een andere woning moeten doorstromen en deze in de huidige woningmarkt niet kunnen vinden. Bijvoorbeeld mensen die uit een verbroken relatie komen. Ook statushouders zijn nieuwe Duivenaren en onderdeel van de doelgroep die gemeente Duiven wil huisvesten in het flexwoonproject. Urgentieverklaring Binnen de sociale huur van corporatiesector kunnen mensen conform onze Huisvestingsverordening urgentie aanvragen. Voorwaarden in onze huisvestingsverordening om in aanmerking te komen voor een urgentieverklaring zijn, omdat mensen die een urgentieverklaring voorgaan op alle andere woningzoekenden, echter zeer strikt. Het is niet zo dat alle flexwoningen gebouwd worden voor mensen met een urgentieverklaring. Toewijzen woningen sociale huur Corporaties mogen jaarlijks 20% van het totale vrijkomende woningaanbod afwijkend toewijzen. Dit is in eerste plaats ten behoeve van bijzondere doelgroepen.

Het huisvesten van urgent woningzoekenden is geen maatwerk en valt dan ook niet binnen de genoemde 20%. Gemeente Duiven wil de flexwoningen graag toewijzen aan jongeren/starters, spoedzoekers en statushouders. Vivare geeft aan dat de ambities over toewijzing aan specifiek inwoners uit Duiven buiten deze omschreven 20% vallen en dat deze ambitie daarmee voor hen niet haalbaar is. 20

In haar jaarverslag 2021 geeft Vivare aan dat het steeds lastiger wordt om binnen die maatwerknorm te blijven en woningen beschikbaar te houden voor een breed publiek. Samen met gemeenten wil Vivare tot een structurele oplossing komen. Binnen de mogelijkheden van de huisvestingsverordening gaan we samen op zoek naar de mogelijkheden om de door de gemeente Duiven gewenste doelgroepen te huisvesten. De nieuwe Huisvestingsverordening 2024, binnenkort als ontwerp ter visie, die nog voor het einde van dit jaar moet worden vastgesteld biedt wel meer ruimte om woningen te labelen o.a. voor jongeren/starters. Verschillende doelgroepen Duiven Echtscheidingen en andere verbroken relaties: hierdoor ontstaan er elk jaar zo’n 35.000 nieuwe huishoudens in Nederland, bij de helft gaat het om gezinnen met kinderen. Belangrijk effect op de woningvraag: vaak is een snelle oplossing gewenst voor tenminste 1 van de vertrekkende partners. In Duiven gaat het naar rato om ca. 17-26 inwoners per jaar. Ouderen (65+). Vitale ouderen zijn ouderen die zelfstandig thuis wonen en af en toe naar de huisarts of apotheek gaan (Companen, Wonen met Zorg De Liemers 2021). Deze groep kan prima in een flexwoning de tijd overbruggen van verkoop eigen woning tot aanvaarding levensloop geschikte woning. Zij kunnen juist ook goed tot de groep “dragenden” behoren.

Ouderen die meer zorgvraag hebben, vinden wij als doelgroep voor flexwonen minder geschikt. De verhuisbereid onder ouderen is laag. De nieuwe woning moet perfect aansluiten bij hun woonwensen en ze willen er niet meer voor betalen dan voor de huidige woning. Een flexwoning zou een stap kunnen zijn van de huidige koopwoning, naar een toekomstige nieuwe levensloopbestendige woning (koop of huur). Jongeren/starters: Op dit moment zijn er 3.000 jongeren (tussen de 15 en 25 jaar) in Duiven. Een deel van die jongeren is nu actief op de woningmarkt. Zij wonen al, of zijn zoekende. Een deel wordt actief binnen een paar jaar. In Duiven zijn er (1/1/20) ca 2.800 sociale huurwoningen. Het aandeel huurwoningen voor 1 en 2 persoonshuishoudens is beperkt. En daarmee is het aandeel bereikbaar voor jongeren ook beperkt. Het aantal woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens (bereikbaar voor jongeren onder de 23 jaar) is 7% en regionaal 13%. Ook dit komt door de voorraad in Duiven die uit relatief veel eengezinswoningen gaat. Voor starters ligt de zoektijd dichtbij de 2 jaar en de benodigde meettijd 8-9 jaar voor een sociale huurwoning. Het aandeel kleine huurwoningen met een lage huur in de totale huurvoorraad is klein, waardoor jongeren onder de 23 jaar weinig keuzemogelijkheid hebben.

Het aandeel koopwoningen in de bestaande voorraad met een WOZ < 250.000 euro is met 34% best groot. Ze komen echter niet beschikbaar omdat de doorstroming stokt. Deze moet op gang komen door nieuwbouw (die bijvoorbeeld ook aan moet sluiten bij wensen van ouderen om te verhuizen naar een kleinere woning). Vergunninghouders (statushouders) Vergunninghouders zijn voormalige asielzoekers die een (tijdelijke) verblijfsvergunning hebben gekregen. Zij mogen vanaf dat moment wonen en werken in Nederland.

21

In de Huisvestingswet is opgenomen dat gemeenten verplicht zijn een bepaald aantal vergunninghouders te huisvesten. Voor heel 2022 bedroeg deze 30. Voor de eerste helft van 2023 is de taakstelling 30, voor de tweede helft van 2023 komt daar 39 bij. In 2022 was er met name sprake van gezinnen die gehuisvest moest worden (26 personen behoorden tot gezinnen, 4 personen betrof alleenstaanden). Het lukt Vivare nauwelijks om alleenstaande vergunninghouders te huisvesten, omdat hiervoor geen geschikte woningen beschikbaar zijn. Oekraïense ontheemden: hoe de situatie zich in Oekraïne ontwikkelt in 2023, weten we niet. Nu zijn er onvoldoende plekken/locaties om Oekraïense ontheemden te huisvesten. Daarmee zouden ook zij tot de doelgroep flexwoningen kunnen gaan behoren wanneer zij zich definitief vestigen in Duiven. Mensen met een lichamelijke beperking: vanwege het feit dat er (mogelijk hoge) investeringen gedaan moeten worden om de woning geschikt te maken voor een relatief korte looptijd en omdat het kleinere woningen betreft, is een flexwoning voor deze doelgroep waarschijnlijk minder geschikt. Arbeidsmigranten Dit flexwoonproject biedt geen woonoplossing voor arbeidsmigranten.

H3.3 Omvang behoefte flexwoningen Volgens de Woonvisie is er een behoefte aan 900 woningen in Duiven tot 2040. Met een plancapaciteit van 130% hebben we het dan over het maken van plannen voor 1.200 woningen. De vraag ontstaat met name door groei van het aantal huishouders (meer eenpersoonshuishoudens). Voor 100 woningen is er nu zogenaamde harde plancapaciteit, dat wil zeggen hiervoor is reeds een ruimtelijke procedure doorlopen. Het realiseren van deze permanente woningbouwplannen, neemt nog de nodige jaren in beslag (gemiddeld kost een planontwikkeling 8-10 jaar). Vivare heeft onlangs aangegeven 30 flexwoningen in de sociale huur te willen ontwikkelen. De gemeente Duiven een ontwikkelende partij marktonderzoek te doen naar het deel middenhuur. Ook aan middeldure huurwoningen is gebrek. Hoewel de vraag gering is (de eerste keus is vaak een koopwoning), zien we dat middenhuur juist als smeerolie fungeert in een oververhitte woningmarkt. Smeerolie omdat deze woningen juist vaak een tijdelijke oplossing bieden. Niet alleen aan de starter die op dat moment geen woning kan kopen, maar ook aan mensen die bijvoorbeeld vanwege een ingrijpende renovatie tijdelijk hun woning verlaten, in een relatiebreuk terechtkomen of wachten op de sleutel van hun nieuwe woning, terwijl de vorige woning al verkocht is.

Leidend voor de omvang is ook wat past op een locatie en hoe snel een locatie ontwikkeld kan worden. Een plan tot circa 150 flexwoningen behoort daarmee tot de mogelijkheden, als naast de locatie, ook de omvang voldoende door marktonderzoek kan worden onderbouwd.

22

Passen er op een locatie die snel ontwikkeld kan worden maximaal 80 flexwoningen, dan kiezen we daarvoor om snel die verlichting om de woningmarkt te geven. We gaan daarna in het tweede spoor (woondeal en woonagenda) door om wellicht meer flexwoningen te realiseren. Tijdelijk huren Flexwoningen moet een degelijke woonplek bieden, maar ook voldoende motiveren om op zoek te gaan naar een reguliere woning. Immers dan ontstaat doorstroming en komt de flexwoning beschikbaar voor een nieuwe jongere/starter, spoedzoeker of statushouder. Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer ingestemd met een wetsvoorstel voor het afschaffen van tijdelijke huurcontracten (met een aantal uitzonderingen). Na een aantal jaren wonen in een flexwoonproject, moeten bewoners een nieuwe stap willen maken. Bijvoorbeeld omdat de bewoner (opnieuw) gaat samenwonen, een gezin start, carrière maakt. Voor een deel van de bewoners zal een koopwoning tot de mogelijkheden gaan behoren. De flexwoningen zijn gemiddeld kleiner dan een permanente woning. Deze omstandigheid in combinatie met voorgaande factoren, moet zorgen voor de nodige doorstroming in het flexwoonproject. Het is dan essentieel dat er nieuwe permanente woningen worden gebouwd die goed aansluiten bij de behoefte van de verschillende doelgroepen.

In de woondeal en het meest recente regionale woningmarktonderzoek op basis van Primos 2022 is geconstateerd dat de behoefte regionaal en ook in Duiven hoger is dan de verwachte behoefte op basis van Primos 2029. Vooralsnog blijven we derhalve koersen op woningbouwplannen voor 1.200 woningen.

23

Hoofdstuk 4 Programma van eisen H4.1 Programma van eisen Gemeente Duiven

-

-

-

-

Programma flexwoningen: Verplaatsbare units, kwaliteit bouwbesluit nieuwbouw; 1-2 persoons huishoudens PMC11 en PMC12, mogelijk ook PMC13 (gezinswoning) en middenhuur PMC14; Min. 15m2 vloeroppervlak per persoon en bergruimte en buitenruimte conform bouwbesluit; Huurprijs passend bij doelgroep (sociaal, kwaliteitskortingsgrens en tot 1e en 2e aftoppingsgrens, middenhuur EUR 808 tot EUR 1.026 (2023); Hoogbouw en/of grondgebonden (vanwege ruimtebeslag is grondgebonden geen randvoorwaarde) passend bij de omgeving. Doelgroep en omvang Mix doelgroepen: jongeren/starters op de woningmarkt, spoedzoekers en vergunninghouders; Vivare heeft aangegeven 20-30 flexwoningen sociale huur te willen ontwikkelen; Met een marktpartij doen we marktonderzoek naar de behoefte middenhuur. Locatie: De nabijheid en veilige bereikbaarheid van voorzieningen (huisarts, winkels, ov, sport, onderwijs) weegt mee in de afweging; Locatie snel te ontwikkelen (eigenaar gemeente of particulier die mee wil werken, geen belemmeringen op gebied milieu en omgeving); Locatie minimaal 10-15 jaar beschikbaar; Nutsvoorzieningen op korte termijn te realiseren; We ontwikkelen het plan op 1 locatie; We bouwen niet in functioneel groen /percelen bestemming natuur. Omgeving: Goede leefbaarheid d.m.v.

een goede mix van doelgroepen en het organiseren van (sociaal) beheer passend bij de mix; Goede (landschappelijke) inpassing (in de wijk), goede ontsluiting.

Om te komen tot goede, veilige huisvesting, stellen we kwaliteitseisen aan de huisvesting. Daarmee ontstaat een helder en eenduidig toetsingskader en speelveld voor alle partijen die nu en mogelijk in de toekomst met flexwoon initiatieven komen. De uitgangspunten staan hierboven in het kader benoemd. Flexwonen in recreatieve voorzieningen, zoals vakantieparken en reguliere hotels, behoort niet tot de mogelijkheden m.u.v. de tijdelijke opvang van asielzoekers/statushouders in hotels waarmee afspraken zijn. Flexwonen in leegstaand vastgoed (maatschappelijk, kantoren) behoort tot de mogelijkheden, wanneer het incourant vastgoed betreft en een goede woon/leefkwaliteit mogelijk is. 24

Daarnaast gelden net als voor permanente woningbouw de volgende uitgangspunten: - voldoende capaciteit verzamelen afval, waarbij wordt voldaan aan de gemeentelijke eisen; - geldende parkeernormen; - eisen met betrekking tot huur en inkomen en duur overeenkomst; - huurprijs gebaseerd op maximale huurprijs volgens het WWS van het Rijk; - geen maximum met betrekking tot het aantal bewoners op een locatie (passend binnen behoefte gemeente), maar waarborgen aanvaardbaar woon- en leefklimaat, kwaliteit huisvesting, ruimtelijke- en stedenbouwkundige voorwaarden en landschappelijke inpassing kunnen redenen zijn om het initiatief op locatie qua omvang te beperken; -aanvullende afspraken met Vivare en/of private ontwikkelaar worden vastgelegd in een beheersovereenkomst. Daarnaast gelden de uniforme beheereisen voor alle nieuwe huisvestingsinitiatieven in de gemeente Duiven. Met uitzondering van de 24/7 beheerseis voor meer dan 100 bewoners: dit hangt af van de doelgroep (goede balans vragende en dragende bewoners). Om te kunnen afwijken van deze beheerseis, worden heldere afspraken gemaakt. Flexwonen in het buitengebied, wanneer locatie in buitengebied ligt, wordt zodanig ingepast dat de omgeving geen hinder ondervindt van de bebouwing en geen afbreuk doet aan de landschappelijke kwaliteiten van het gebied.

Flexwonen heeft geen onevenredige aantasting tot gevolg van de in de omgeving aanwezige functies en waarden of belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.

H4.2 Programma van Eisen Vivare Vivare heeft aangegeven bij voorkeur de eerste locatie 15 jaar te gebruiken en daarna een 2e locatie permanent. Dit om een financieel haalbaar plan te ontwikkelen. Vivare kijkt met name naar PMC 12, 13 en 14. PMC 11 wordt als te klein beschouwd. Daarnaast wil Vivare alleen investeringen in flexwoningen met een permanente kwaliteit. Vivare wil blijvend een bijdrage leveren aan de woningmarkt met deze woningen. Vivare stelt een programma van eisen op waarbij uitgegaan wordt van toevoeging van een combinatie van meergezinswoningen (MGW) en eengezinswoningen (EGW) • • •

2 kamers MGW vanaf 30m2; 3 kamers MGW vanaf 45 m2; Kleine EGW 4 kamers 60m2.

Hierbij wordt gevarieerd in prijsklassen. Door differentiatie in huurklasse (1A, 1B, 2 en VS) wordt de doelgroep Vragers en Dragers gemengd en waarborgen we de leefbaarheid. De woningwaardering zal aantonen voor welke huurklasse de producten geschikt zijn.

25

Vivare levert input voor de randvoorwaarden van de locatie. Hierbij houden we rekening met integratie, leefbaarheid en verhuurbaarheid. Randvoorwaarden: • • • • • • • • •

Aansluitend op bestaande woningbouw; Nabij voorzieningen en openbaar vervoer (15 min fietsen); Buitenruimte bij woning (tuin of balkon); Goede ontsluiting, verlichting wegen/fietspaden; Nutsvoorzieningen gereed voor oplevering; Toekenning van straatnamen met individuele huisnummers (t.b.v. inschrijving bewoners op het adres); Goede communicatie met omwonenden; Goede afspraken onderhoud groenvoorziening/afvalinzameling voor oplevering; Voldoende parkeervoorzieningen conform beleid Gemeente. PMC’s voor flexwonen in de Woonstandaard Voor woningen in de sociale sector zijn op landelijk niveau omschrijvingen gemaakt van basiskwaliteit in verschillende categorieen. Deze worden Product-MarktCombinaties (PMC’s) genoemd. Deze zijn vastgesteld in de Woonstandaard 2.0. Deze omschrijvingen worden breed gebruikt door alle partijen in de sector. Om doelgroepen te definiëren, is er primair gekeken naar de grootte van het huishouden en naar de huur die deze groepen kunnen betalen. Voldoende duurzame en betaalbare woningen vragen om standaardisatie. De woonstandaard onderscheidt een aantal te huisvesten woningtypes en huurklassen. Voor tijdelijke woningen gelden de volgende PMC’s: PMC 11: goedkoop grondgebonden 1 persoons, huur kwaliteitskortingsgrens PMC 12: betaalbaar grondgebonden 2 persoons, huur tot 1e aftoppingsgrens, min.