second-opinion-2-definitief-geanonimiseerd__667801__.pdf
Tekst van het document
Kadastraal oppervlak 102. 230 m² 102. 230 m²
Eigenaar Familie De Regt
Kadastraal perceel B 3608 te Dronten. Bron: Kadasterdata. nl en Google Earth.
5. 3. Beoogde aanwending: bouwgrond
voor
arbeidsmigrantenlogies
De gemeente Dronten geeft aan dat de exacte omvang van de te verkopen kavel (nog) niet is overeengekomen met familie De Regt. Het totale oppervlak van de betreffende kavel (B 3608) bedraagt 102. 230 m². Volgens het schetsontwerp van bureau Witpaard (tekeningnummer P01240_VK02 d. d. 3 mei 2021) is een oppervlakte van 17. 488 m² benodigd voor realisatie van de migrantenlogies. Wij kunnen de schetsen van bureau Witpaard echter niet doorgronden omdat zij niet aangeven wat de bouwhoogte is of welk oppervlak zij hanteren voor parkeerplaatsen en/of migrantenlogies. Wij hebben daarom zelf een ruimtebreakdown opgesteld die voldoet aan de gemeentelijke parkeernorm van 0,5 per bewoner en het minimale woonoppervlak van 15 m² GBO per persoon in twee-persoonswooneenheden dat geldt voor migrantenlogies. In Bijlage 6 is het geldende beleid voor migrantenlogies opgenomen. Bij het komen tot een ruimtebreakdown nemen wij naast het gemeentelijk beleid enkele onderdelen van het schertsontwerp van bureau Witpaard over, zoals de gereserveerde ruimte voor de sport/spelvoorziening. Tenzij er schriftelijke afspraken worden gemaakt dat mag worden afgeweken van dit beleid, lijkt het logisch het (gemeentelijke) beleid voor parkeren en minimale woonoppervlaktes voor wooneenheden te hanteren om tot afspraken te komen.
108146 Pagina 24 van 44
FAKTON
Voor de
opstallen
VALUATION
SR
arbeidsmigrantenlogies verdeeld over vier bouwlagen. Wij kwamen benodigd oppervlak van 1.679 m? BVO. Voor de 150 parkeerplaatsen en overige denken m? te hebben. In de schetsen van bureau Witpaard is er extra ruimte we 5.907 verharding nodig voor opgenomen sport/spelvoorziening (circa 1.700 m?) en groenvoorziening (circa 7.100 m?). Wij hanteren deze uitgangspunten in onze ruimtebreakdown waardoor het benodigd grondoppervlak fors hoger uitkomt dan de ontwikkeling bij Bruggepoort. In totaal lijkt er 17.334 m? van de 102.230 m? nodig te zijn voor de ontwikkeling op locatie N307. De ruimtebreakdown treft u in onderstaande tabel aan. In Bijlage 5.B lichten we de totstandkoming van de ruimtebreakdown nader toe. hiermee tot
gaan
we
uit
van
300
te bebouwen
een
In
de verdere bepaling van de compensatiemaatregel beschouwen wij enkel het oppervlak van de kavel dat benodigd is voor het realiseren van de maximaal 300 migrantenlogies. De overige gronden wijzigen namelijk niet; de gronden behouden gelijke bestemming en zijn al in eigendom van familie De Regt.
|
Woonoppervlak
54.
per
arbeidsmigrant
(geanonimise rd)
Reflectie op de maatregel; geen sprake van compensatie in het geval door bestemmingswijziging de waarde van de gronden op de locatie N307, in eigendom van familie De Regt, stijgt, komt deze waardestijging de familie De Regt toe. Voor gemeentelijke kosten aan estemmingsplanherziening (plankosten) en maatregelen in de directe omgeving die samenhangen met D eoogde ontwikkeling op de locatie N307, en daarmee toerekenbaar zijn aan deze ontwikkeling, kan de gemeente (een deel van) de waardestijging van familie De Regt ontvangen in de vorm van exploitatiebijdrage. in de voorliggende situatie op de locatie N307 geldt dat er sprake is van gemeentelijke plankosten in de vorm van kosten voor bestemmingsplanherziening. Deze kosten kunnen door de gemeente worden verhaald bij de amilie De Regt. Buiten deze kosten wordt hier niet gesproken over publieke maatregelen die de gemeente welke met en toerekenbaar uitvoert, samenhangen zijn aan de ontwikkeling van maximaal 300 migrantenlogies. het staat bovendien n principeakkoord opgenomen dat de gemeentelijke kosten voor bestemmingsplanwijziging familie moment afziet van het verhalen van deze plankosten, treedt een voor De Regt zijn. Op het de gemeente eperkte compensatie op. Wij verwachten dat dit circal (geanonimiseerd) zou bedragen. Het rincipeakkoord volgend is hier dus geen sprake van en worden deze kosten aan familie De Regt doorgelegd.
Kosten familie De
Regt bij faciliterend grondbeleid het om faciliterend grondbeleid. Familie De Regt maakt (reguliere) grondexploitatiekosten voor het bouw- en woonrijp maken van de gronden en is zelf verantwoordelijk voor realisatie van de ontsluiting vanaf de parallelweg N307. Bij deze maatregel gaat
de
108146
Pagina
25
van
44
Compensatie vertegenwoordigd geen waarde De beschreven compensatiemaatregel aan de N307 vertegenwoordigd in onze ogen geen waarde. De gronden zijn al in eigendom van familie De Regt waardoor een waardeontwikkeling van de gronden door bestemmingswijziging toekomt aan de huidige eigenaar. Er bestaan binnen Nederland situaties waarbij een waardestijging door bestemmingswijziging op private gronden (deels) toekomt aan de gemeente. De gemeente Rotterdam hanteert bijvoorbeeld functioneel grondbeleid. Hierbij is in bepalingen opgenomen dat de gemeente meeverdient aan grondwaardestijgingen. Dit moet dan in de akte of algemene bepalingen in kadaster zijn opgenomen. Ook bij recent verkochte gronden is mogelijk en redelijk met de private partijen afspraken te maken over waardestijgingen. Geen van deze twee opties lijkt hier aan de orde. De situatie zoals beschreven voor Rotterdam is niet het geval op deze locatie en de locatie N307 is in 2017 door familie De Regt aangekocht. Daarom constateren wij dat de gemeente voor deze maatregel enkel gerechtelijk kan compenseren door af te zien van het verhalen van gemeentelijke plankosten aan familie De Regt. De compensatie is in dit geval zeer beperkt. Bij het uitgangspunt dat deze waardestijging de gemeente toekomt wordt het publiek recht en privaat recht foutief vermengd.
108146 Pagina 26 van 44
VALUATION
SR
Bijlage 1: Principeakkoord gemeente Dronten
en
FAKTON
Bijlagen november
familie
de
Regt d.d. 15
2021
(geano im se rd) 108146
Pagina
27
van
44
FAKTON
VALUATION
SR
(geanonimise rd) 108146
Pagina
28
van
44
Bijlage 2: Locatie referenties agrarische percelen Agrarische gronden In onderstaande kaart tonen wij de locaties van de agrarische percelen die als referentie dienen bij het waarderen van de agrarische gronden.
Locaties van de percelen in Dronten. Bron: Google Earth.
108146 Pagina 29 van 44
FAKTON
VALUATION
SR
Bijlage 3: Berekening van de situatie kopen gronden huidig erfpachtcontract
en
opstallen
van
verloop
In hoofdstuk 3 beredeneren
en berekenen wij de waarde, in een bandbreedte, die de markt over heeft voor het erfpachtrecht. Hiervoor berekenen wij onderstaand de situatie waarbij gedurende de resterende 33 jaren van het lopende erfpachtrecht (kijkend vanaf 2021) aan de jaarlijkse canonverplichting wordt voldaan en na afloop van het lopende erfpachtcontract de gronden en opstallen worden gekocht voor dan geldende marktwaarde.
Erfpacht
van
Bandbreedte Onderkant
los land van
ongeveer
(geanonimiseerd)
bandbreedte
Perceel
1
B 3604
Perceel
2
B 3507
Totaal
0
m2 m2
245.126
m?
(geanonimiseerd) Bovenkant
bandbreedte
Perceel
1
B 3604
Perceel
2
B 3607
Totaal
245126
m?
(geanonimiseerd) 108146
Pagina
30
van
44
FAKTON
Erfpacht
van
Bandbreedte
Onderkant
VALUATION
SR
erven van
ongveer
(geanonimiseerd)
bandbreedte
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Bovenkant
bandbreedte
108146
Pagina
31
van
44
Bijlage 4: Geldend beleid migrantenlogies In het principeakkoord en in de correspondentie met opdrachtgever wordt verwezen naar het gemeentelijk Afwijkingenbeleid, vastgesteld op 9 november 2021. Uit dit beleid volgen uitgangspunten zoals het maximaal te realiseren migrantenlogies en het minimaal vloeroppervlak per arbeidsmigrant. Afwijkingenbeleid 2021 De huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten valt onder Hoofdstuk 9. Bijzondere woonvormen binnen het Afwijkingenbeleid 2021 van de gemeente Dronten, inwerktreding d. d. 18 november 2021. Wij vermelden hieronder de belangrijkste uitgangspunten van het beleid over het huisvesten van tijdelijke arbeidsmigranten bij grootschalige accommodaties. • • • • • • •
Maximaal 300 personen. Een SNF-keurmerk (Stichting Normering Flexwonen) is vereist. Bij realisatie van het complex in een buitengebied bedraagt de maximale hoogte drie bouwlagen, in de nabijheid van een bedrijventerrein bedraagt de maximale hoogte vijf bouwlagen. Per slaapvertrek geldt een minimaal vloeroppervlak van 5,5 m² per persoon, met het uitgangspunt van in beginsel één persoon per slaapvertrek. Voor wonen geldt een minimaal gebruiksoppervlak (GBO) van 15 m² per persoon. Dit is inclusief 5,5 m² voor het slaapvertrek. Parkeren dient plaats te vinden op hetzelfde perceel als het perceel van de huisvesting. Er geldt een parkeernorm van 0,5 parkeerplaats per persoon.
Afwijkend beleid voor de locatie Bruggepoort De locatie Bruggepoort is gelegen in de nabijheid van een bedrijventerrein. Hieronder valt het volgende beleid: De bebouwing wordt gerealiseerd in meerdere clusters van elk 50 wooneenheden, zodat kleinschaligheid voor de bewoners wordt geborgd. De hoogte van het bebouwingscluster bedraagt maximaal 5 bouwlagen. Wij gaan in onze berekening uit van vier bouwlagen omdat de percelen omsloten worden door op de eerste plaats bedrijventerrein en op de tweede plaats woningbouw. Wij hanteren het uitgangspunt van vier bouwlagen voor de locatie Bruggepoort en N307. Beleid na prijspeil Na november 2021 is er nieuw beleid geïntroduceerd. Op 1 maart 2022 is de SNF-norm (Stichting Normering Flexwonen) vernieuwd, waarin beleid is opgenomen over onder andere gebruiksoppervlakten bij logies. Op verzoek van de gemeente Dronten hebben wij onze werkzaamheden uitgevoerd op prijspeil 2021. Wij hebben beleid van na deze tijd om die reden niet meegenomen in onze analyse. Wanneer van het nieuwere beleid wordt uitgegaan beïnvloedt dit de waardebepaling van de migrantenlogies en dus ook de waarde van de compensatiemaatregelen.
108146 Pagina 32 van 44
FAKTON
S%
VALUATION
Bijlage 5: Verrekening ruimtestaat In deze
bijlage beschrijven wij de ontvangen
ruimtebreakdown
voor
ruimtebreakdown
is berekend.
U heeft
schetsen
locaties Bruggepoort
de
en
bureau
Witpaard en de daaruit gedestilleerde Vervolgens beschrijven wij hoe onze eigen
van
N307.
schetsontwerpen gestuurd van de locaties Bruggepoort en N307. Bureau Witpaard stelde deze schetsontwerpen op met een verhouding voor het perceel, opgesplitst naar o.a. bebouwing, tuin, groenvoorziening en verharding. Wij kunnen de schetsen van bureau Witpaard niet doorgronden omdat zij niet aangeven wat de bouwhoogte is of welk oppervlak zij hanteren voor parkeerplaatsen en migrantenlogies. Wij hebben daarom zelf een ruimtebreakdown opgesteld die voldoet aan de gemeentelijke parkeernorm van 0,5 per bewoner en het minimale woonoppervlak voor migrantenlogies vanuit het gemeentelijk afwijkingenbeleid. ons
Wij gebruikten de schetsen
van Witpaard als basis voor het berekenen van de ruimtebreakdown. De oppervlakten voor parkeerplaatsen en migrantenlogies hebben wij berekent. Voor de overige functies, zoals tuin of sport/spelvoorziening hebben wij de gereserveerde ruimte vanuit de schetsen van bureau Witpaard overgenomen. Het oppervlak voor groenvoorziening hebben wij berekent met dezelfde verhouding in de schetsen van bureau Witpaard.
5.A. Locatie
Bruggepoort
In onderstaande
tabel vindt
bureau
Witpaard. Daaronder afwijkingenbeleid.
de
u
uitwerking van
vindt
u
de tabel
de
met
ruimtebreakdown onze
uitwerking
die wij destilleerde
die aansluit op het
uit de schetsen
van
gemeentelijke
Berekening volgens schetsen Witpaard e _ Wij kunnen het aantal migrantenlogies niet herleiden omdat de bouwhoogte niet is omschreven. e Het aantal parkeerplaatsen voldoet niet aan de gemeentelijke parkeernorm van 0,5 per bewoner. Bruggepoort volgens
schetsen
Witpaard
Oppervlak
eenheid
Perceel
m?
Bebouwing
m?
Tuin
m?
Groenvoorziening
m?
Verharding
m?
Aantal
#
logies (begane grond)
Aantal
parkeerplaatsen Verharding parkeerplaatsen Verharding totaal Verschil verharding en parkeerplaatsen
#
m? m? m?
aantal
(geanonimise rd)
Berekening volgens Fakton e De bebouwing berekende wij met uitgangspunten woonoppervlak per logies. e
Het oppervlak
voor
tuin
namen
wij
over
verhouding
uit het
uit de schetsen
Afwijkingenbeleid 2021, zoals
van
bureau
Witpaard
in
het minimaal
onze
ruimtebreakdown. e
Het oppervlak bureau
e
voor
Witpaard
Het oppervlak
groenvoorziening berekende wij
over
naar
rato
door de
verhouding
uit de schetsen
van
te nemen.
verharding namen wij over uit de schetsen van bureau Witpaard. Wij hanteren een oppervlak parkeerplaats, inclusief in- en uitparkeerruimte. Wij berekende een groter voor oppervlak verharding van de parkeerplaatsen vanwege de gemeentelijke parkeernorm. Hierdoor valt het totaal oppervlak voor verharding groter uit. van
voor
20 m? per
108146
Pagina
33
van
44
FAKTON
Bruggepoort
VALUATION
berekent Fakton
Oppervlak Perceel
eenheid
Bebouwing Groenvoorziening Verharding
Aantal GBO
migraten logies per logies
Totaal
# # m
GBO
m
Vormfactor Totaal Aantal BVO
m?
BVO
bouwlagen per bouwlaag
# m
3
Parkeernorm Aantal
parkeerplaatsen Opp. per parkeerplaats Verharding parkeerplaatsen Verharding totaal Verschil verharding en parkeerplaatsen
_aantal
(geano im se rd)
m
Tuin
Aantal
SR
Ne
5.B. Locatie N307 in
onderstaande
tabel vindt
Witpaard. Daaronder afwijkingenbeleid. ureau
u
de
uitwerking van
vindt
u
de tabel
de ruimtebreakdown
met
onze
uitwerking
die wij destilleerde
die aansluit op het
uit de schetsen
van
gemeentelijke
Berekening volgens schetsen Witpaard e _ Wij kunnen het aantal migrantenlogies niet herleiden omdat de bouwhoogte niet is omschreven. e Het aantal parkeerplaatsen voldoet niet aan de gemeentelijke parkeernorm van 0,5 per bewoner. N307
volgens
schetsen
Witpaard
Oppervlak
Perceel
2
Bebouwing Tuin
Sport/spelvoorziening Groenvoorziening Water
Verharding Aantal
Aantal
eenheid
logies (begane grond)
parkeerplaatsen Verharding parkeerplaatsen Verharding totaal Verschil verharding en parkeerplaatsen
33 2
Ee
3 ,3%
No
aantal
(geanonimise rd) 108146
Pagina
34
van
44
FAKTON
Berekening volgens Fakton e De bebouwing berekende wij met uitgangspunten woonoppervlak per logies. e
Het
oppervlak
voor
tuin
namen
SR
VALUATION
uit het
wij over uit de schetsen
Afwijkingenbeleid 2021, zoals
van
bureau
Witpaard
in
het minimaal
onze
ruimtebreakdown. e
Het
opperv
aj
voor
sport/spelvoorziening
wij
over
uit
e
groenvoorziening berekende wij
naar
rato
door de
uit de schetsen
van
ureau
namen
schetsen
van
bureau
Witpaard
in
onze
uit de schetsen
van
ruimtebreakdown. e
Het
oppervlak
ureau e
Het
voor
Witpaard
oppervlak
over
voor
verhouding
te nemen.
water
namen
wij
over
Witpaard
in
onze
ruimtebreakdown.
verharding namen wij over uit de schetsen van bureau Witpaard. Wij hanteren een oppervlak van 20 m? per parkeerplaats, inclusief in- en uitparkeerruimte. Wij berekende een groter oppervlak voor verharding van de parkeerplaatsen vanwege de gemeentelijke parkeernorm. Hierdoor valt het totaal oppervlak voor verharding groter uit.
e
Het
oppervlak
voor
N307 berekent Fakton
Oppervlak Bebouwing Tuin
Sport/spelvoorziening Groenvoorziening Water
Verharding Aantal
eenheid 2
Perceel
3 2
Ne
migraten logies per logies
Aantal GBO Totaal
GBO
Vormfactor Totaal
BVO
Aantal BVO
bouwlagen bouwlaag
per
Parkeernorm
parkeerplaatsen Opp. per parkeerplaats Verharding parkeerplaatsen Verharding totaal Verschil verharding parkeerplaatsen Aantal
*
3
Tp
p
verhouding
(geano im se rd) 108146
Pagina
35
van
44
FAKTON
VALUATION
SR
Bijlage 6: Huurprijscheck Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte per unit: (geanonimiseerd) BBJwws-punten. Berekening uitgevoerd op basis van onderstaande criteria, via www.huurcommissie.nl. De eis vanuit het Afwijkingenbeleid 2021 is een minimaal vloeroppervlak van 5,5 m? per persoon per slaapvertrek en een minimaal gebruiksoppervlak van 15 m? per persoon (dit is inclusief de genoemde 5,5 m? van het slaapvertrek). e
_ Woonkamer van 15 m? GBO Eigen slaapkamer
e e e e e e
À
_
Badkamer
van
van
4m?
5,5 m? GBO
GBO
_Gemeenschappelijke keuken voor maximaal vijf wooneenheden Eigen toilet, wastafel en douche of bad
_ Buitenruimte van 20 m? De
vertrekken zijn verwarmd
Huurcommissie voor
huurders
en
verhuurders
Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte
(geanonimise rd) 108146
Pagina
36
van
44
FAKTON
VALUATION
SR
EN
Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte per persoon: (geanonimise rd) wws-punten Berekening uitgevoerd op basis van onderstaande criteria, via www.huurcommissie.nl, De eis vanuit het Afwijkingenbeleid 2021 is een minimaal vloeroppervlak van 5,5 m? per persoon per slaapvertrek en een minimaal gebruiksoppervlak van 15 m? per persoon (dit is inclusief de genoemde 5,5 m? van het slaapvertrek). e
Gedeelde woonkamer
e
Eigen slaapkamer
e
Gedeelde badkamer
e e
van
15 m? GBO
5,5 m? GBO
van
4
van
_Gemeenschappelijke Toilet, wastafel en douche
m? GBO
keuken
e
Gedeelde buitenruimte
e
De
voor
maximaal
of bad zijn
van
vijf wooneenheden gedeeld
20 m?
vertrekken zijn verwarmd
Huurcommissie voor
huurders
en
verhuurders
Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte
(geanonimise rd) 108146
Pagina
37
van
44
FAKTON
Bijlage
7:
SR
Input bepaling marktwaarde per type bij verhuur
Basis gegevens
type woning Type aanduiding Type omschrijving Postcode Type verhuureenheden
Subtype verhuureenheden Zelfstandige eenheden Gereguleerde eenheden Bouwjaar Oppervlakte gbo WWs
VALUATION
punten
7-jaars exploitatieverplichting Beschermd stads- of dorpsgezicht Gegevens marktwaarde Mutatiekans doorexploiteren Aangebroken complex Gesplitst complex Actuele contracthuur per maand Achterstallig onderhoud
Bedrag achterstallig onderhoud Gegevens marktwaarde bij full waardering Markthuur full per maand Eindwaarde op basis exit yield Exit yield
Disconteringsvoet full Onderhoud per jaar full bij doorexploiteren
Onderkant
bandbreedte
Bovenkant
bandbreedte
(geanonimiseerd) 108146
Pagina
38
van
44
FAKTON
Bijlage 8: Uitkomsten
van
de
VALUATION
SR
marktwaardeberekening bij doorexploiteren
Onderkant bandbreedte
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Bovenkant bandbreedte Wooneenheid
—tvpe
1
108146
Pagina
39
van
44
FAKTON
VALUATION
SR
Bijlage 9: Referenties Bouwkostenkompas Voor het
bepalen van de stichtingskosten voor migrantenlogies hebben wij het Bouwkostenkompas geraadpleegd. Hieronder geven wij per onderdeel onze benadering aan in het bepalen van de bouwkosten. Bouwkosten
studentenwoningen (tot 4 lagen) liggen volgens Bouwkostenkompas voor het lage niveau op ongeveer (geanonimiseerd) ve m? BVO. Voor realisatie van migrantenlogies is uitgegaan van het lage m? BVO. bouwkostenniveau, geïndexeerd naar prijspeil 2021. Dit komt neer op neevec (geanonimiseerd) De
bouwkosten
op basis
van
AN
er
Studentenwoningen (tot 4 lagen) Gestapelde studentenhuisvesting
met centrale kern
en
een
interne
gang tussen de wooneenheden. Woonblok tot 4 lagen. Kleine woningen (ca. 20 m2 GO) met eigen keuken en natte groep. Doelmatige inrichting. Centrale installatietechniek,
gasloos met collectieve warmtevoorziening.
Geen
buitenruimte.
Locatie:
Flevoland
Bouwkosten
/ BVO
Bouwkosten
/ BIH
Herbouwkosten
Gevel
/ BVO
Gevel open Inhoud
/ BVO
/
GOBVO
Stadsverwarming
/ BVO
>)
Dronten
®
Dronten
&
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
108146
Pagina
40
van
44
FAKTON
VALUATION
SR
Groen De
bouwkosten
basisniveau op
uitgegaan
van
.
voor
een
ongeveer
klein stuk
blokgroen
binnen
een
woonwijk liggen volgens Bouwkostenkompas
voor
het
(geanonimiseerd) per m2? BVO. Voor realisatie van het perceel rondom de migrantenlogies is het basisniveau, geïndexeerd naar prijspeil 2021. Dit komt neer op ongeveer (geanonimiseerd) per m? BVO.
Klein, binnen woonwijk
.
…
Klein stuk
blokgroen binnen woonwijk. Grasveld met bomen, blokgroen wordt betonband opgenomen. Straatmeubilair: één eenvoudig bankje met prullenbak. rondom
ten
Bouwkosten
/ BVO
(geanonimiseerd)
Vormfactoren
Oppervlakte blokgroen
Oppervlakte blokgroen Aantal
lantaarnpalen
Straatmeubilair Straatmeubilair Aantal bomen Aantal bomen
Voetpad
(geanonimise rd)
Prijsinvloeder
Blokgroen middel (ca. 2.500 m?) Blokgroen groot (ca. 5.000 m?) Extra
bankje
(geanonimiseerd)
108146
Pagina
41
van
44
FAKTON
VALUATION
SR
Verharding bouwkosten
De
het basisniveau het
voor
verharding
op ongeveer
basisniveau, geïndexeerd
twee
rijrichtingen
met
fietsstrook
liggen volgens Bouwkostenkompas perceel is uitgegaan
(geanonimiseerd) per m? BVO. Voor realisatie van verharding op het naar prijspeil 2021. Dit komt neer op ongeveer (geanonimiseerd)
rijrichtingen
Twee
van
Ee
m?
voor van
BVO.
met
fietsstrook
Landelijke verbindingsweg met twee enkele rijwegen, afwatering naar de berm en een aparte fietsstrook langs de weg. Wegverharding en fietsstrook geasfalteerd en geschikt voor middenzwaar wegverkeer, maximale snelheid 70 km/uur. Opbouw wegverharding: zandbed, menggranulaat, onderlaag (GAB 0/32) en deklaag (DAB 0/11). Geen verlichting, riolering of vangrail opgenomen. In de berm worden reflectorpaaltjes opgenomen, tussen de twee rijbanen wegscheidingsmarkering. Berm aan weerszijden van de weg wordt ingestrooid met graszaad, bestaande bomen langs de worden
weg
behouden.
Bouwkosten
/ m'
Bouwkosten
/ BVO
(geanonimiseerd)
Vormfactoren
Totale
oppervlakte
Lengte ontsluitingsweg Eén
reflectorpaal
Hectometerpalen
per per 100
Verkeersborden per 100
m' m'
(geanonimiseerd)
Prijsinvloeder
Verlichting (eenvoudig) Geluidswal Als
(schanskorf laag)
wegreconstructie
(geanonimiseerd)
108146
Pagina
42
van
44
FAKTON
VALUATION
SR
Water het graven van een sloot liggen volgens Bouwkostenkompas m? BVO. Voor realisatie van water op het perceel is uitgegaan ongeveer (geanonimiseerd) ver naar geïndexeerd prijspeil 2021. Dit komt neer op ongeveer (geanonimiseerd) per m? BVO. De
bouwkosten
voor
BA
voor
het basisniveau op
van
het
basisniveau,
A
Sloot Sloot gegraven onder talud met een maximale diepte ca. 1,5 ml’. Talud wordt ingezaaid met gras. Geen beschoeiing of kadewand
in de kosten meegenomen.
(geanonimiseerd)
Bouwkosten / BVO Bouwkosten
/ m'
(geanonimiseerd)
Oppervlakte sloot Lengte sloot Breedte sloot
Diepte sloot
Oppervlakte kade
Beschoeiing (2,5 m' hoog) Bredere sloot (per
1m!)
Diepere sloot (per 0,5 m')
(geanonimiseerd)
Parkeren
oppervlakte parkeren (woonwijk) liggen volgens Bouwkostenkompas voor het basisniveau op ongeveer (geanonimiseerd) BA per m? BVO. Voor realisatie van oppervlakte parkeren op het perceel is uitgegaan van het basisniveau, geïndexeerd naar prijspeil 2021. Dit komt neer op ongeveer (geanonimiseerd) per m? BVO. De
bouwkosten
voor
Oppervlakteparkeren (woonwijk) …
Kleine
eenvoudige parkeerplaats bij een woonwijk of kantoorgebouw. Verharding van betonklinkers en afwatering via het rioolsysteem van de woonwijk. Eén lantaarnpaal per 200
m? meegenomen in de bouwkosten.
Bouwkosten Bouwkosten
/ m?
(geanonimiseerd)
Vormfactoren
Prijsinvloeden Moeilijk bereikbaar
(geanonimiseerd) 108146
Pagina
43
van
44
FAKTON
jn
VALUATION World Trade Center
(geanonimiseerd) Beursplein 3011 AA
37
Rotterdam
Postbus 30188 3001
DD
Rotterdam
(geanonimiseerd) Bank
(geanonimiseerd) KVK
Rotterdam
(geanonimiseerd))/ BTW
nr.
(geanonimiseerd) www.fakton.com
Regulated by
(&
RICS:
mEFAST
Fakton Valuation is
een
handelsnaam
van
Fakton
Consultancy
B.V.
Toelichting grondslagen In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.
C Art. 5.1 lid 1 sub c Deze informatie betreft bedrijfs- en fabricagegegevens die vertrouwelijk aan de overheid zijn meegedeeld
G Art. 5.1 lid 2 sub b Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de economische of financiële belangen van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen
J Art. 5.1 lid 2 sub e Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen
T Valt buiten de reikwijdte van het verzoek