second-opinion-2-definitief-geanonimiseerd__667801__.pdf
Tekst van het document
Compenseren voor
van
familie De Regt
functiewijziging
van
studentenwoningen Toetsing van de compensatiemaatregelen
20 maart 2023
108146/R1/0. 1
-
-
Real people. Financial strategies. Resilient places.
FK T N O 3 65 65 90 35 98 3 5 20
FAKTON
De kern van
1.
Inleiding
Vraagstelling:
en
gemeente Dronten
onsen
voer
senen
eene
snov
…
nennen
Disclaimersen
14.
Specifiek Overeengekomen
1,5:
Leeswijzer:
sneren
1:
senen
enen
ovatedenen
eenen
eneen
concreet
3.1.
Verkoop erfpachtrecht
3.2.
Erfpachtrecht: gebruiksrecht
3.3.
ndicatieve waarde
ennen
enen
ee
eeen
eeu
ee
een
ennen
evens
eanensueen
venen
sonen
enenoensen
door de
seven
A compensatie: (geanonimiseerd) opstallen
en
…
nn
Contante waarde
erfpachtverplichtingen: (geanonimiseerd) RN
43.
in
en
erf
(geanonimiseerd) Nel beoogde
huidige staat: bouwgrond
…
nan
aaranevenenen
snsue
vanen
senen
enenssenen
A compensatie: (geanonimiseerd)
bestemming Bedrijventerrein
Beoogde aanwending: bouwgrond
voor
arbeidsmigrantenlogies
44,
Waarde
estemming: (geanonimiseerd) ee ME
4,5.
Indicatie residuele waarde
grond
4.5.2.
Stichtingskosten: (geanonimiseerd) per WONING
4.5.3.
_Inrichtingskosten (parkeerplaa sen): (geanonimiseerd) Aver
4,54.
Vergoeding gemeentelijke
4.55
_Faseringsontwikkelingin
(geanonimiseerd)
MN
er
_Compensatiemaatregel
3:
N307
Object
5.3.
Beoogde aanwending: bouwgron
54.
Reflectie op de
huidige
staat:
geen
eee
De
vene
oven
evene
ennen
vene
eee
ovens
ruimschoots
sprake
van
5 5
oenen
….6
8 8
venen
overeen
evene
venen
sene
snone
venen
…
1
ononevenen
sensoren
veen
ovene
enen
seven
enens
venen
venen
vase
ovsvenenends
ovens
vaas
2
vennen
5 5
RETE
6
uee
nare
sooneene
snor
eene
onevevenen
seven
enene
venen
vene
6
enenesenenns
7
remmen
eenen
8 1
8
WONING venen
eene
ie)
waeren
ovvenene
ovens
venen
vane
ovanesenend.
MEER
20 20 20
Ee
tee
…
4 4
eneneovevenenen
…
4
Regt
enven
evene
p)
(geanonimiseerd) nn
eee
agrarische grond
maatregel;
onnensenen
is geen compensatie
migrantenlogies, beoogde
5.2.
enven
saarmesrrseresennnssnnnn SEREN
| waardestijging
Bestemmingswijziging in
jaar
grond bij toss
Del,
naar
ann
(geanonimiseerd) A
kosten:
persoonen
eee
kk per m2
(geanonimiseerd)
indicatie comparatieve waarde
familie
bij ‘logies’: (geanonimiseerd) EN
Beleggingswaard
twee
onevevenen
4
functiewijziging
ononeenen venen enenenn
…
NN
4.5.1.
:
svenn
EEEN
met
grond bij huidige bedrijfs
ovens
een
3.3.3.
Object
eenen
ssunsnenorene
volledig eigendom opstallen
42,
evend
vande
eneneneaenenveneeenenen
minna
Indicatie waarde
logies,
vee
ovsvesenen
en:
3.3.2.
voor
ee
eene
ed
volledig eigendom agrarische grond: (geanonimiseerd) BERN
Verkoop bouwgrond
de
voor
waardederving
Indicatie waarde
41.
tenen
uitgewerkt…
(geanonimiseerd) BN
2: Bruggepoort
eeu
ensen
onderbouwing de
compenseren
eens
3.3.1.
_Compensatiemaatregel
avast
svenn
arseen
agrarische grond
erfpachtrecht:
seren
conclusie, gevolgd
niet’, beoogde op
venen
principeakkoord
eeen
(geanonimiseerd) Ol
33
onstaan
opgestelde principeakkoord tussen
het principeakkoord
Rendierweg ‘om
eeen
eenensvennenvensveneeenenenene
naar
teven
bereikten
De Regt
Werkzaamheden.
onvoldoende
_Compensatiemaatregel
oasen
Fakton'srerenerveen
_ Conclusie: De financiële afspraken in Principeakkoord
evens
nennen
omschrijving
scope
venen
familie
en
aansprakelijkheid
van
nenen
second opinion uit op het
een
1.3:
4.6.
5.
ononevenr
…
dd
21.
4.
naeve
zeventien
van
3.
advies
ons
Aanleiding: Gemeente Dronten studentenwoningen
LA,
2.
….
S%
VALUATION
ane
…
ene serre venen vene snenesenenen 23
unsere
B compensatie: (geanonimiseerd)
sonosenen
compensatie
seven
…
enenr
2
eenen
seen
senen
nuno
eene
ovove
venen
enene
overe
venen
23
EEE
veen
eene
senen
eene
oaovevenen
venen
eveneen
sven
enene
oven
venen
enenenn
venen
EEn
24
25 27
108146
Pagina
2 van 44
Bijlage 1: Principeakkoord gemeente Dronten en familie de Regt d. d. 15 november 2021 Bijlage 2: Locatie referenties agrarische percelen
.. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..
27
. .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..
29
Bijlage 3: Berekening van de situatie kopen gronden en opstallen van verloop huidig erfpachtcontract
... .. ... ..
30
.. .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..
32
.. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..
33
. .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..
33
... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..
34
Bijlage 4: Geldend beleid migrantenlogies Bijlage 5: Verrekening ruimtestaat 5. A. Locatie Bruggepoort 5. B. Locatie N307
Bijlage 6: Huurprijscheck
. .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..
Bijlage 7: Input bepaling marktwaarde per type bij verhuur
. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..
Bijlage 8: Uitkomsten van de marktwaardeberekening bij doorexploiteren Bijlage 9: Referenties Bouwkostenkompas
36 38
. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..
39
.. .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..
40
108146 Pagina 3 van 44
FAKTON
1. 11.
VALUATION
5
Inleiding Aanleiding: Gemeente Dronten en familie De Regt bereikten principeakkoord voor de functiewijziging van zeventien studentenwoningen Dronten heeft medio 2020 de ‘Beleidsvisie Huisvesting Studenten en Arbeidsmigranten! vastgesteld. Hierin staat een uitvoeringsagenda opgenomen voor het verminderen van het aantal studentenwoningen in Dronten Noord. De aanleiding hiervooris een te hoge concentratie aan studentenwoningen in deze wijk, wat leidt tot overlast. Familie De Regt is de grootste verhuurder van studentenwoningen in Dronten met zeventien woningen en ongeveer 100 studenten. De gemeente Dronten heeft in de afgelopen jaren afspraken gemaakt met familie De Regt, welke zijn vastgesteld in een principeakkoord d.d. 15 november 2021. Het principeakkoord treft u aan in Bijlage 1. De gemeente
In dit
principeakkoord van november 2021 staan de afspraken als gevolg van een jarenlange onderhandeling waardederving opgenomen bij de functiewijziging van de zeventien studentenwoningen naar reguliere woningen. De waardederving van deze woningen is hierin vastgesteld A (geanonimiseerd) De gemeente Dronten is voornemens de waardederving van familie De Regt te compenseren met ontwikkel- en bouwrechten; zogeheten compensatiemaatregelen. Deze compensatiemaatregelen zijn gesplitst in twee fasen. Fase 1 bestaat uit drie concrete compensatiemaatregelen. Fase 2 komt in een laster stadium aan de orde. De in fase 2 genoemde compensatiemaatregelen moeten nog nader worden geconcretiseerd. Dit alles is opgenomen in he principeakkoord tussen de partijen. de
over
Nadat wij in de zomer van 2022 een second opinion hebben uitgevoerd op de Regt, wenst de gemeente een second opinion op de financiële bepalingen van het opgestelde principeakkoord.
1.2.
Vraagstelling: tussen U vraagt
voer
familie De
waardederving
van
familie
De
gemeente Dronten
_Rendierweg
e
_Bruggepoort
e
Locatie
1.3. Disclaimer
en
bepalingen
in het
principeakkoord in verhouding staan tot de in het principeakkoord te beoordelen compensatiemaatregelen van fase 1 te uit maatregelen op de volgende drie locaties:
in fase
1 bestaan
33
N307
hierbij
ons
financiële
De
compensatiemaatregelen
e
U vraagt
en
opinion uit op het opgestelde principeakkoord
Regt. Om de totale financiële bepalingen de indicatieve waarde te bepalen van de beoogde
vraagt de gemeente
bepalen.
Regt
second
in hoeverre de
te toetsen
ons
een
waardederving van de familie De de compensatiemaatregelen in
| verkoop erfpachtrecht | verkoop gronden met herziene bestemming naar migrantenlogies | bestemmingswijziging naar migrantenlogies
rekening
te houden
met
het
prijspeil van het principeakkoord:
november 2021.
aansprakelijkheid Fakton
Fakton heeft het adviesrapport in
dit adviesrapport
Regt uit,
maar
een
voeren
second
zorgvuldig opgesteld op basis van de aan ons beschikbaar gestelde documenten. wij geen toetsing op het afsprakenkader tussen de gemeente Dronten en familie De opinion op het redelijkerwijs te compenseren bedrag.
Het principeakkoord bevat de beschrijving van de compensatiemaatregelen. De beschrijving is echter globaal/ multi-interpretabel en ook is niet duidelijk welke woningen familie De Regt inzet voor bepaalde compensatiemaatregelen (waarde van de woningen verschilt substantieel dus van belang voor beoordeling alans tussen omvang schade familie De Regt en omvang waarde compensatiemaatregel). De gemeente kon bij navraag de door ons gewenste duidelijkheid over de afspraken niet geven. Daarom en
konden wij op basis van de afspraken in het principeakkoord geen betrouwbare waarde-indicatie geven ook niet concluderen of sprake is van een juiste balans tussen hetgeen familie De Regt inlevert en de
compensatie die daar tegenover
staat.
108146
Pagina
4 van 44
Om de waarde van de compensatiemaatregelen te bepalen deden wij daarom een aantal aannames. Deze aannames lichten wij in ons rapport zo goed als mogelijk toe. Wij vinden het belangrijk te vermelden dat deze aannames en uitgangspunten hebben geleid tot de in het rapport beschreven uitkomsten en daarop gebaseerde conclusies. Wanneer gemeente en familie De Regt deze afspraken op een andere manier uitleggen en vastleggen in een overeenkomt, is herijking van onze conclusies nodig: het kan zijn dat als gevolg hiervan onze conclusie over de indicatieve waarde (in bandbreedte) van de compensatiemaatregelen verandert. Fakton aanvaardt geen aansprakelijkheid voor schade ontstaan door eventuele fouten en/of onvolkomenheden met betrekking tot toepassing van het rapport. Fakton is niet aansprakelijk voor interpretatiefouten. Voor het overige zijn de Algemene Voorwaarden van Fakton Valuation B. V. versie juni 2021, van toepassing. ,
1. 4. Specifiek Overeengekomen Werkzaamheden Dit rapport heeft betrekking op ‘Specifiek Overeengekomen Werkzaamheden’ (SOW). Het is daarom geen professionele taxatiedienst (PTD) in de zin van de Algemene gedrags- en beroepsregels en de kamerregelementen van het NRVT en mag niet gebruikt worden voor de jaarverslaglegging en kredietverlening. Met SOW kan een geregistreerde taxateur opdracht krijgen om advies uit te brengen waarvoor de specifieke deskundigheid van de geregistreerde taxateur vereist is en/of een schriftelijke opinie omvat van de waarde van een onroerende zaak.
1. 5. Leeswijzer: van scope omschrijving naar conclusie, gevolgd door de
onderbouwing Dit rapport is als volgt opgebouwd: in hoofdstuk 1 vindt u de inleiding. Hier beschrijven wij de aanleiding, vraagstelling en het type rapport dat voor u ligt. In hoofdstuk 2 vindt u de conclusie van onze rapportage. Hierin geven wij aan in hoeverre de drie maatregelen compenseren voor de derving van familie De Regt en geven wij per beoogde compensatiemaatregel aan welke waarde (in bandbreedte) dit voor familie De Regt betreft. In hoofdstuk 3, 4 en 5 beschouwen wij de drie compensatiemaatregelen in meer detail en onderbouwen de waarde in een bandbreedte.
108146 Pagina 5 van 44
FAKTON
2. Conclusie:
De financiële
compenseren
een
De gemeente
waar:
heeft de
Daarnaast
geeft
restant van
het
VALUATION
de gemeente
afspraken (groot) gedeelte van
de drie
aan
dat
e
er
beoogde schadebedrag
Wij concluderen dat de besc
maatregelen
nog
fase 2
een
te compenseren.
in het van van
Zie
principeakkoord
de waardederving
fase 1
nodig
5
van
de compensatie
(geanonimiseerd) ingeschat op A maatregelen, om het
is met nader te formuleren
‘afspr. De Regt overleg
DEF’,
rijving van de compensatiemaatregelen onvoldoende duidelijk is om
te kunnen
concluderen of het door de g emeente beoogde compensatiebedrag passend is voor hetgeen de gemeente aan familie De Regt levert. Daarnaast is onduidelijk voor welke woningen familie De Regt bereid is de bestemming ividuele compensatiemaatregelen van fase 1 en kan dus niet worden beoordeeld of om te zetten voor de drie in dat in
lijn ligt met
Op basis
van
indicatieve
onze
de waarde
van
interpreta
ie
de drie
van
de
compensatiemaatregelen
van
fase
1.
compensatiemaatregelen, zoals expliciet in dit rapport verwoord, ligt de de drie compensatiemaatregelen in een bandbreedte van
‘waarde’ die fami ie De Regt ontvangt met
(geanonimiseerd) GÄ -__
-
-
Erfpachtrecht
Rendi
Locatie
Bruggepoor
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Locatie
N 307: Geen
compensatie
Voor de
maatregel van locatie N 307 constateren wij dat er geen sprake is van een compensatie aangezien de gemeente bij een faciliteren e positie niet aan betaalplanologie mag doen. Wij adviseren dan ook om deze maatregel uit het afsprakenk ader weg te laten. Het de
bedrag in bandbreedte) aan compensatie dat de maatregelen gezamenlijk vertegenwoordigt ligt lager dan beoogde waarde-compensatie met deze drie maatregelen voor familie De Regt volgens het principeakkoord: -___Erfpachtrech -
je
Loca
Locatie
N 307:
-___Totaal 3
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Rendi erweg:
ie Bruggepoort:
(geanonimiseerd)
maatregele n: (geanonimiseerd)
In
ons rapport 20221229 Dronten studentenwoningen second opinion Definitief’ concludeerden wij dat de totale schade die familie De Regt leidt door het omzetten van de bestemming van alle 7 studentenwoningen naar
Hieruit volgt de conclusie dat de gemeente door inzet van de reguliere woningen (geanonimiseerd) el bedraag fase buiten beschouwing gelaten aangezien deze in de huidige van 1 3 compensatiemaatregelen (maatregel leidt tot vorm niet compensa tie) naar verwachting nog niet volledig heeft gecompenseerd voor alle 17 woningen. In het geva de waarde van de gecombineerde maatregelen de boven ant van de bandbreedte naderen, lijkt de waardederv ing voor familie De Regt met de twee maatregelen ( Rendierweg en Bruggepoort) nagenoeg) voldoende te zijn .
Deze conclusie
gel t enkel onder de voorwaarde dat onze interpretatie van de compensatiemaatregelen aansluit ij de wijze waarop gemeente en familie De Regt dit uiteindelijk ook beoogd hebben en zullen vastleggen. Bovendien hebben wij in ons rapport het prijspeil november 2021 als peildatum gehanteerd. In het geval er gerekend wordt volgens naar hedendaagse parameters, kan de conclusie anders zijn. 21.
Principeakkoord onvoldoende De gemeente
Dronten
Regt overleg DEF’,
en
familie de
hebben
hebben
e
uitgewerkt
in november 2021
een
principeakkoord opgesteld ‘afspr. De
partijen de (concept}afspraken bestendigd welke zijn over de ter zijn compensatie van de functiewijziging van de studentenwoningen overeengekomen maatregelen in Dronten Noord naar reguli ere woningen. In het principeakkoord wordt uitgegaan van een fase 1 en fase 2 van eoogde maatrege en. In fase 1 worden drie maatregelen genoemd, welke wij in dit rapport in detail hebben n
dit document
concreet
Regt
ekeken.
108146
Pagina
6 van 44
Wij concluderen dat het principeakkoord zoals dat momenteel is opgesteld onvoldoende concreet is en dat gemeente dus niet duidelijk kan maken wat zij nu concreet levert aan familie De Regt en wat zij daar exact voor terug krijgt. Inhoudelijk is nadere uitwerking gevraagd op de volgende onderdelen: De huidige beschrijving van de maatregelen is onvoldoende concreet uitgewerkt en biedt vrijheid van interpretatie over de afbakening van de maatregel en de rol en risicoverdeling tussen partijen. Voor de locatie Bruggepoort en N307 is een wijziging van het bestemmingsplan beoogd. De gemeente heeft nog geen beeld van enkele essentiële onderdelen, zoals: o Exacte afmeting van het perceel dat wordt verkocht of dat de bestemming migrantenlogies krijgt o Exacte nieuwe bestemming van het perceel. Het is onduidelijk of de bestemming voor migrantenlogies een permanente bestemming wordt of dat hier een tijdelijke bestemming komt met daarna de mogelijkheid voor andere invulling zoals bijv. regulier wonen. o De exacte voorwaarden waaronder de transactie van gronden plaatsvindt en in welke staat het object zich dan bevindt. het principeakkoord staat per maatregel opgenomen voor hoeveel te saneren studentenwoningen In de maatregel compenseert. Hierbij is niet gekwalificeerd over welke woning dit gaat terwijl iedere woning een eigen waarde kent.
Wij stellen voor om te specificeren welke woningen gecompenseerd worden met het uitvoeren van ieder van de drie individuele maatregelen. Op basis van de huidige uitwerking van de compensatiemaatregelen constateren wij dat het niet mogelijk is om een betrouwbaar oordeel over de balans tussen winstderving en compensatie te geven. Het is zaak de afspraken nader uit te werken en concreter te beschrijven. Wij adviseren de gemeente het voorliggende principeakkoord niet te ondertekenen, maar de komende periode tot een nadere uitwerking te komen waaruit duidelijk blijkt wat de gemeente levert en wat familie De Regt daar concreet tegenover zet.
108146 Pagina 7 van 44
FAKTON
3
‚
Compensatiemaatregel
SR
Rendierweg (IN! geanonimise rd)
(geanonimiseerd)
erfpachtrecht dat zij momenteel heeft op een stuk agrarische grond van opstallen ‘om niet’ over te dragen aan familie De Regt. Het erfpachtrecht dat de gemeente bezit vertegenwoordigt een waarde in een bandbreedte ar (geanonimiseerd) De gemeente heeft met deze maatregel een compensatie ter waarde van (geanonimiseerd) > eooeo. Dat bedrag ligt substantieel hoger dan de waarde (in bandbreedte) die het erfpachtrecht vertegenwoordigt. De gemeente
Dronten
beoogt
1:
VALUATION
het
245.126 m? met verschillende
AN
3.1.
Onderstaand
lichten wij in
Verkoop
erfpachtrecht ‘om niet’, beoogde
Uit het
meer
detail toe hoe wij tot waarde
d.d. 15 november 2021
principeakkoord Rendierweg 33 ‘om niet’ wenst over te dragen van de grond van het RVB en krijgt het recht om e gebruiken.
in
een
bandbreedte
komen.
(geanonimiseerd) compensatie: A
blijkt dat de gemeente Dronten haar erfpachtrecht aan de aan familie De Regt. Familie De Regt wordt zodoende erfpachter de
grond
en
opstallen
onder de in de akte
beschreven
condities
Met deze overdracht
beoogt de gemeente compensatie te geven voor het wijzigen van de functie van vijf studentenwoningen naar reguliere woningen. Welke dat zijn blijkt niet uit de overeenkomst. De gemeente Dronten heeft de compensatie gekwantificeerd op) (geanonimiseerd) e 3.2.
Erfpachtrecht: gebruiksrecht op agrarische grond en opstallen De betreffende percelen (B 3607 en B 3604) aan de Rendierweg (geanonimise rd) En Dronten zijn respectievelijk ongeveer 244.786 m?
liggen langs de ontsluitingsweg N307 ten Noorden van Dronten. Beide enkelbestemming Agrarisch en kenmerken van akkerbouw. De percelen zijn onder andere
10.340
hebben
estemd
voor:
a)
de
m? groot
en
agrarische grondgebruik; De uitoefening van het agrarisch bedrijf; Het wonen ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering; Het wonen in een voormalige agrarische bedrijfswoning combinatie kleinverpakking. Het
) c) d)
en
ercelen
Perceel
B 3607
is bebouwd
met
een
bedrijfswoning
en
met
opslag-, sorteer-
en
bedrijfsgebouwen.
Kadastrale aanduiding
Kadastraal
Dronten
B 3607
244.786 m?
De Staat
(RVB)
Gemeente
Dronten
Dronten
B 3604
10.340 m?
De Staat
(RVB)
Gemeente
Dronten
Totaal
Eigenaar
|
Erfpacht (recht van)
oppervlak
245.126 m°
108146
Pagina
8 van 44
Kadastrale percelen B 3607 en B 3604 te Dronten. Bron: Kadasterdata. nl
Bestaande opstallen gelegen op het perceel B 3607. Bron: Google Earth. Erfpachtakte In 2015 is de erfpachtakte opgesteld voor de toenmalige kavels B 701 en B 2219 aan de Rendierweg. Perceel B 701 betrof cultuurgrond en voor perceel B 2219 gold grond zijnde het landbouwerf. Op een later moment is perceel B 701 overgegaan in B 3604 en B 3605 en perceel B 2219 is overgegaan in B 3607 en B 3606. Kadastraal perceel B 3604 (10. 340 m²) betreft los land en kadastraal perceel B 3607 (244. 786 m²) betreft voor een groot deel los land en voor ongeveer 10. 000 m² erf (het gedeelte van het perceel waar de opstallen zijn gesitueerd). De percelen en gebouwen zijn eigendom van de Staat en zij heeft de grond en opstallen in erfpacht uitgegeven aan de gemeente Dronten. Uit de erfpachtakte met kenmerk Hyp4 67343/32 d. d. 9 december 2015 en de Algemene Voorwaarden erfpacht RVOB 2012 blijkt dat de gemeente de volgende rechten heeft wat betreft looptijd, gebruik en canon van de erfpacht: Looptijd erfpacht De erfpacht geldt voor een aaneengesloten periode van 40 jaar. De erfpacht is ingegaan op 1 november 2014 en eindigt op 31 oktober 2054. De erfpacht eindigt door het verstrijken van de termijn of door opzegging door de Staat. Nadat de erfpacht eindigt is de erfpachter verplicht om de opstallen in behoorlijke toestand aan de Staat op te leveren.
Gebruik De erfpachter is verplicht de erfpachtzaak uitsluitend te gebruiken voor landbouwkundige doeleinden. De erfpachter mag zonder toestemming van de Staat geen opstallen aanbrengen en/of veranderen en/of toevoegen aan de bestaande opstallen. Agrarisch gebruik is op de gronden toegestaan. Het stuk erf van perceel B 3607 waar de opstallen op gesitueerd zijn heeft de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – bedrijfskavel’. Binnen het huidige bestemmingsplan zijn deze gronden bestemd voor het wonen ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering in combinatie met opslag-, sorteer- en kleinverpakking. Wij constateren dat dit gebruik overeenkomt met het in de erfpachtakte genoemde landbouwkundige doeleinden en dat het erfpachtrecht daarmee niet belemmerend is ten opzichte van het gebruik dat volgens het bestemmingsplan is toegestaan.
108146 Pagina 9 van 44
FAKTON
SR
VALUATION
Canonpercentage De
erfpachter
jaarlijks een canon te betalen voor het gebruik. Deze canon komt volgens twee methoden
dient
tot stand:
1.
de
canon
wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld op basis van eenhonderd vijfentwintig
het los land
voor
procent (125%)
van
de
jaarlijks aangepaste regionorm
uit het
Pachtprijzenbesluit tweeduizend
zeven
(2007); de
erfpachter zijn aangebracht of tegen zijn overgenomen van zijn rechtsvoorganger of de Staat: vergoeding van a. wordt vastgesteld op twee procent (2%) van de vrije verkeerswaarde. Onder vrije verkeerswaarde wordt verstaan: de vrije waarde van het erf, inclusief de opstallen die niet door de erfpachter zijn aangebracht of tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen van zijn rechtsvoorganger of de Staat, die bij onderhandse verkoop, als ware deze zaken in volle eigendom en derhalve niet belast met erfpacht of enig ander beperkt of ander recht, van de meest biedende gegadigde kan worden verkregen. b. wordt iedere 10 jaar herzien en bepaald volgens de hierboven beschreven methodiek. c. wordt jaarlijks geïndexeerd volgens consumentenprijsindexcijfer (CPI), reeks alle huishoudens, door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). van het voorgaande jaar, gepubliceerd
2.
canon
de
van
inclusief de
erven,
opstallen
die niet door de
de waarde
De onroerende
erfpachter
zaken
hierover
op
een
Per 1 november 2021
perceel B 3607 zijn van oudsher eigendom volgens methode 2 betalen.
van
is dit vastgesteld op
een
canon
ter
hoogte
van
(geanonimiseerd) in
onderstaand
het berekenen
bij
in
bovenstaande tekst
m?
en
beschrijven wij dat
perceel B 3607 Agrarisch een gebied van circa
Voor de
canon
canon
(geanonimise rd) bestaat uit Rendierweelil
244.786 m?. Voor
van
perceel
rest van
ofwel los land. De
bepaald
deze
reden dient de
(geanonimiseerd) BR exel. BTW voor los land en ter
wij dat de huidige canonbepalingen door het RVB niet juist zijn. Wij gaan (indicatieve) waarde vanuit dat het RVB dit in het vervolg wel juist bepaalt.
de
van
van
De
Om
tekstblok constateren
er
aangegeven. worden.
de Staat.
canon
deze
B 3607 van
gedeelte percee functieaanduiding ‘speci gronden behoort volgens hierboven
10.000
en
deze
een
m? de
van
percelen; perceel
wee
B 3607 ieke
is binnen de
vorm
eschreven
van
en
agrarisc
methodiek
B 3604
van
10.340
kelbestemming bedrijfskavel’ 2 (erf) bepaald te —
het geheel van perceel B 3604 ge dt de reguliere agrarisc/ e bestemming, gronden behoort volgens hierboven beschrev: en methodie k 1 (los land)
te worden.
Uit de
jaarlijkse canonbetalingen aan de Staat blijkt dat er momentee voor de o pervlakte van perceel B 3607 (244.786 m?) wordt betaald volgens methodiek 1 (los land). Naast deze canon betaling wordt een bijgevoegde betaling (circa (geanonimiseerd)op rijspeul november 2021) betaald, welke niet nader ges ecificeerd is. Ons beeld is dat dit de toepassing van methodiek 2 (erf) is op het resterend kavel B 3604. Dit lijkt dan ook niet correct te gaan op dit moment.
Aangezien het gebied binnen perceel B 3607 met de functieaanduiding ‘specifie e vorm van agrarisch bedrijfskavel’ ongeveer 10.000 m? groot is en dit orde grootte gelijk is aan de oppervlakte van perceel B 3604, —
maakt het
voor
de
berekening van de
te betalen
jaarlijkse erfpachtcanon
niet veel uit.
108146
Pagina
10 van 44
FAKTON
erfpachtrecht: (geanonimiseerd) |
3.3. Indicatieve waarde dat de
&%
VALUATION
altijd gelijk staat erfpachtrecht is de van gelijk volledige eigendom gronden en opstallen en de van de contante waarde van de de (2) optelsom erfpachtverplichtingen gedurende looptijd van het erfpachtcontract en de betaling van de waarde van het volledige eigendom van de gronden en opstallen na afloop van het erfpachtrecht. Wij constateren aan
de
Als
de
prijsstelling van
de
jaarlijkse canon volgens
vergoeding die op de vrije markt aan gronden wordt aan het verschil tussen (1) de huidige waarde van het
Pachtprijzenbesluit
uitgegeven. De waarde
niet
het
van
erfpachtverplichtingen en betaling voor het volledige eigendom na afloop van de erfpachtperiode lager ligt dan de waarde van het volledige eigendom van opstallen en grond per heden, heeft het erfpachtrecht een positieve waarde. Als het net andersom is een negatieve waarde, omdat de betalingsverplichting voor het erfpachtrecht dan hoger ligt dan de marktwaarde van het volledig eigendom. Uit onze analyse blijkt dat de waarde van het volledige eigendom van grond + opstallen zich in een bandbreedte WEN De contante waarde van de erfpachtverplichtingen en veronderstelde (geanonimiseerd) bevin waarde van de opstallen en grond bij einde erfpachtrecht (huidige waarde + index van 2% per jaar) bedraagt (geanonimiseerd) bij respectievelijk een disconteringsvoet van (geanonimiseerd) per jaar. Per saldo vertegenwoordigt het erfpachtrecht dus een potentiële waarde van (geanonimiseerd) contante
waarde
het
van
de
Oc)
Dl In de
navolgende hoofdstukken lichten wij toe hoe wij tot onderliggende uitgangspunten dit is gebaseerd.
deze waardes
zijn gekomen
en
op basis
van
welke
hebben de objecten niet kunnen inspecteren en hebben de berekening dus gebaseerd op informatie we Google Maps, BAG etc. Daarmee zit er een bepaalde onzekerheidsmarge op de resultaten, omdat de inpandige kwaliteit/bruikbaarheid van de opstallen niet geverifieerd kon worden. Let op: van
Waardering Waarde huidige staat
Bandbreedte
Waarde
los land
Waarde
erf + opstallen
Saldo CW
erfpachtverplichting t/m 2053 en aankoop 2054 Erfpachtrecht voor los land | canon + aankoop (CW) Erfpachtrecht voor erven | canon + aankoop (CW) Saldo (contante waarde}
Verschil
in waarde
3.3.1. Indicatie waarde De
waarde
(geanonimiseerd) BN per bestaan
het
van
gronden
volledig eigendom agrarische grond: (geanonimiseerd) k.k.
volledig eigendom
n° kavel.
u
aan
van
Deze bandbreedte
uit cultuurgrond zonder
referenties treft
(geanonimise rd)
in
los land ontstaat
Bijlage een
opstallen 2. Met
een
bandbreedte
Datum
mé? agrarische grond ligt in een bandbreedte van (geanonimiseerd) bepaalden wij op basis van referentietransacties. De referenties
de
en
treft
u
hieronder in de
grondoppervlakte van
17-02-2021
B 4074
20-12-2008
tabel. Een
245.126 m?
kaart met locaties
(234.786
m?
en
van
10.340
deze
m2)
aan
circa (geanonimiseerd)
akte
B 4472
van
inn
Cultuurgrond Cultuurgrond
Prijsperm? |
Typegrond|______ opstallen zonder opstallen |______ zonder
||
|
___|___0801-2021 Cultuurgrondzonderopstallen|______ | LD2704 |_Cultuurgrondzonderopstallen|_______ LD2695_____| 1801-2021 |Cultuurgrondzonderopstallen|______| | LB1490 23062022 | | | Gemiddelde |_————
(geano im se rd) 108146
Pagina
11 van 44
FAKTON
3.3.2. Indicatie waarde Om
de
waarde
beschouwd.
van
VALUATION
volledig eigendom opstallen en
de
gronden
Op het bebouwde
SR
erf
opstallen op de vrije markt te bepalen hebben gedeelte van het perceel B 3607 zijn een woonhuis met
en
twee
loodsen/bedrijfsgebouwen gesitueerd volgende -__Een (bedrijfs)woning met een oppervlak van ongeveer 150 m? GBO*. Dit gebouw is gebouwd in 1965. Twee loodsen/bedrijfsgebouwen. De loodsen hebben een grondoppervlak van circa 340 m? BVO, respectievelijk 670 m2 BVO (opgemeten via Google Maps). Rekening houdend met een vormfactor van 96% hanteren wij een oppervlakte van 330 m? GO en 640 m? GO. De bedrijfsgebouwen zijn gebouwd in met
de
wij vergelijkbare eenheden
kenmerken:
-__
1964
1993.
en
de staat en het onderhoudsniveau is. Ook Wij hebben de opstallen niet bezichtigd waardoor wij niet weten wat uit Google Street View kunnen wij niet herleiden in welke staat de opstallen verkeren.
Wij rekenen met een meterprijs van (geanonimiseerd) FA per m? GBO voor een bedrijfswoning. Onderstaand hebben wij enkele referenties van bedrijfswoningen van NVM Realworks weergegeven die een dergelijke bandbreedte
Wij
onderbouwen. dat het erf met
constateren
een
oppervlakte
opslag (geanonimiseerd) Ne (geanonimiseerd) per m2 GBO. Voor een woning tussen de (geanonimiseerd) rekening
met
een
van
van
10.000 m? relatief
groot is en houden
om
die reden
m? GBO op de hierboven beredeneerde opbrengstpotentie; komt dit neer op een opbrengstpotentie van 150 m? GBO
|
Voor de op het erf gesitueerde loodsen/bedrijfspanden hanteren wij een opbrengstpotentie EN (geanonimiseerd) m? GO. Voor deze specifieke functies zijn geen referentietransacties gevonden. Dit leidt tot een
me
(geanonimiseerd)
opbrengstpotentie
(geanonimiseerd)
oor
van
de twee
circa
(geanonimiseerd)
loodsen/bedrijfspanden.
Referenties bedrijfswoningen
(geanonimiseerd) }
BAG viewer
(kadaster.nl
108146
Pagina
12 van 44
FAKTON
VALUATION
5
Voor zowel
de woning aan de Rendierweg 29 als de woning op het adres Van den Hamlaan 2 geldt dat het bestemmingsplan enkel een bedrijfswoning als woongelegenheid toestaat. Voor beide referenties geldt dat het
woonoppervlak vergelijkbaar is (binnen een bandbreedte van 10 m?), maar het totale perceel een stuk kleiner dan het perceel aan de Rendierweg 33. Bij de verkoop van de bedrijfswoning aan de Rendierweg 29 is tevens een loods/bedrijfspand van 610 m? op het erf gesitueerd mee verkocht. Hierdoor is de meterprijs van deze een stuk het waarderen van enkel de woning hoger. Voor woning dienen wij hiervoor te corrigeren. Voor de zonder de achten woning, loods/bedrijfspand wij op prijspeil november 2021 een prijs ussen (geanonimiseerd)
is
(geanonimiseerd) A ee m? GBO realistisch voor een perceel met een grootte van 3.500 m? tot 6.000 m?. 3.3.3. Contante waarde De
waarde
erfpachtverplichtingen:
(geanonimiseerd) |
het
erfpachtrecht bepaalden wij door de huidige waarde van de gronden en opstallen af te zetten tegen de situatie van het pachten van de gronden en opstallen volgens bestaande erfpachtrecht tot einde looptijd (2054) en de aankoop van de gronden plus opstallen na afloop van het erfpachtrecht. Door de betreffende kostenposten in de tijd te zetten en met een discontovoet uit te drukken in een netto contante waarde prijspeil november 2021, kan dit worden afgezet tegen dee waarde van de gronden en opstallen op dit prijspeil. Het verschil hiertussen geeft inzicht in de waarde van het e erfpachtrecht. van
Voor het e e e e
bepalen van de jaarlijkse kosten beschouwen wij de volgende onderdelen: Jaarlijkse erfpachtcanon voor los land van perceel B 3604 (10.340 m?°} Jaarlijkse erfpachtcanon voor los land van perceel B 3607 (244.786 m°) | 234.786 m? los land _ Jaarlijkse erfpachtcanon voor erf van perceel B 3607 (244.786 m2) | ongeveer 10.000 m? erf. _ Aankoop van de gronden en opstallen na afloop van het lopende erfpachtcontract (2054).
Erfpachtrecht voor los land | waarde van (geanonimiseerd) De contante waarde van de geprognosticeerde erfpachtverplichtingen voor het los land gedurende de 33 jaar resterende looptijd van het huidige erfpachtrecht en aankoop van de gronden na afloop bedraagt (geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) In Bijlage 3 is de hierboven beschreven rekensom uitgewerkt voor onder- en bovenkant andbreedte.
De
jaarlijkse erfpachtcanon
voor
wordt jaarlijks vastgesteld op basis van 125% van
los land
aangepaste regionorm volgens het Pachtprijzenbesluit (methode 1 in zoals beschreven wordt berekend
De regionorm
voor
het
van
10.340 m?
De
B 3604
e
B 3607
| |
canonbetaling
van
perceel
Pachtprijzenbesluit bedroeg
ercelen met los land komt e
grond
dit neer op
een
totaal
234.786 m?
grond
de
jaarlijks
in hoofdstuk
3.2). Dit
B 3604
en
in 20212
(geanonimiseerd) per hectare. Voor de twee betreffende
jaarlijkse canon
van
ongeveer
van
perceel
B 3607.
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
lopende erfpachtrecht loopt de komende 33 jaar door. Na afloop van het 40-jarig de gronden te kopen. Wij hanteren hierbij het uitgangspunt dat de in de vorige aragraaf beschreven indicatieve waarde van het volledig eigendom van de grond en opstallen langjarig met jaarlijks 2% stijgt, gelijk aan de jaarlijkse index van CPI. Deze geïndexeerde indicatieve waarde is de veronderstelde betaling voor het volledig eigendom na afloop van het 40-jarig erfpachtrecht. Voor de (geanonimiseerd) erekening houden wij voor landbouwgrond rekening met een discontovoet van GG achtrecht is het
L
Regionormen
en
van
het
mogelijk
veranderpercentages
2021
en
2022 (rvo.nl)
108146
Pagina
13 van 44
FAKTON
VALUATION
nr
&%
Erfpachtrecht voor erven | waarde (geanonimiseerd) de erven en opstallen en aankoop van de erven en De contante waarde van de erfpachtverplichtingen voor het eind de aan van circa In opstallen erfpachtperiode (2054) bedraagt (geanonimiseerd) Bijlage 3 is de hierboven beschreven rekensom uitgewerkt voor onder- en bovenkant bandbreedte.
:
jaarlijkse erfpachtcanon voor erven wordt 10-jaarlijks vastgesteld op basis van marktwaarde en vervolgens CPI geïndexeerd (methode 2 zoals beschreven in hoofdstuk 3.2). Dit wordt berekend voor ongeveer 10.000 m? erf met opstallen op perceel B 3607. De
met
per eer.
in 2021 is een jaarlijks erfpachtcanon voor het erf bepaald op ongeveer (geanonimiseerd) Aangezien de A erfpachtcanon in november 2014 is ingegaan, wordt het jaarlijkse canon van 2021 voor de eerstvolgende 2 jaar nog geïndexeerd met CPI. Wij nemen aan dat deze index 2% per jaar bedraagt. Vanaf 2024 wordt de waarde van et te betalen canon opnieuw bepaald, als 2% van de waarde op de vrije markt. Dit bedraagt een canon bedrag van
circa (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) Net als
bij de erfpacht van losse land gaan er in onze berekening vanuit dat de waarde van de gronden en opstallen jaarlijks met 2% stijgt en dat na afloop van de erfpachtperiode van 40 jaar de opstallen worden opgenomen tegen dan geldende marktwaarde. Voor de berekening houden wij voor landbouwgrond rekening met
een
discontovoet
van
(geanonimiseerd) NE
108146
Pagina
14 van 44
FAKTON
4.
Compensatiemaatregel Dronten
m2?
te
en
zich in
haar
(geanonimiseerd)
Bruggepoort
eigendom
op de locatie
5
BA
te verkopen voor (geanonimiseerd) excl. BTW per arbeidsmigrantenlogies (300 bedden) door te voeren. uitgewerkt te worden. Uitgaande van een te verkopen kavel van 7.041 m? en de specifieke rol- en risicoverdeling die we hierna beschrijven, leidt de m? kavel en bestemmingsplanwijziging tot een indicatieve meerwaarde van circa (geanonimiseerd) Ne totaal. De waarde van de nieuwe bestemming migrantenlogies ligt in een (geanonimiseerd) bandbreedte van circa (geanonimiseerd) m? per m? kavel. De gemeente heeft met deze maatregel een compensatie ter waarde van (geanonimiseerd) beoogd. Dit bevindt zich aan de onderkant van de bandbreedte van
De gemeente
beoogt
2:
VALUATION
spannen om bestemmingsplanwijziging De kaders hiervoor zijn niet duidelijk en dienen
Bruggepoort
naar
uitkomst.
Onderstaand
41.
lichten wij in
meer
Verkoop bouwgrond De gemeente
Dronten
heeft
detail toe hoe wij tot deze waarde
voor
logies, beoogde compensatie:
(geanonimiseerd) L_a
bouwgrond met bedrijfsbestemming van 9.009 m? op de locatie het Bruggepoort in eigendom. In principeakkoord staat vermeld dat familie De Regt en de gemeente Dronten nader te deelovereenkomst vaststellen voor wiens rekening welke werkzaamheden en kosten een bepalen komen. Vooralsnog gaan we uit van onderstaande verdeling. een
stuk
komen.
ruwe
in
De gemeente wenst een nader te definiëren deel van het stuk grond aan de familie De Regt te verkopen voor met bedrijfsbestemming zoals is opgenomen - m? excl. BTW, de veronderstelde waarde van deze grond de de de in grondprijzennota 2021. Vervolgens gaat gemeente bestemming wijzigen, zodat familie De Regt een
(geanonimiseerd) BA
arbeidsmigrantenhuisvesting
exploitatie dient plaats te vinden onder de voorschriften van het gemeentelijke Afwijkingsbeleid, zoals vastgesteld op 9 november 2021. De gemeente spant zich in om de bestemmingsplanwijziging tot stand te brengen en het stuk grond woonrijp te maken. kosten in rekening Hiervoor brengt zij (geanonimiseerd) bij familie De Regt. Familie De Regt ontwikkelt en WN realiseert de arbeidsmigrantenhuisvesting en de bijbehorende parkeerplaatsen voor eigen rekening en risico. met
300
bedden
kan
realiseren.
Realisatie
en
aan
De
waardevermeerdering die met deze bestemmingsplanwijziging ontstaat, uitgaande van de hiervoor specifieke rol- en risicoverdeling die gemeente en familie De Regt beogen bij de ontwikkeling, etreft de compensatie. Uit het principeakkoord blijkt dat de gemeente wil compenseren voor het wijzigen van de functie van 2,5 studentenwoningen naar reguliere woningen. De gemeente Dronten heeft de compensatie gekwantificeerd op (geanonimiseerd) totale
eschreven
De gemeente gaf aan dat het nog niet duidelijk is of de gehele kavel of een gedeelte hiervan wordt verkocht amilie de Regt. Wij nemen aan dat het om een kavel van 7.041 m? gaat en onderbouwen dit verderop in dit
aan
oofdstuk.
De
de beoogde ontwikkeling zal plaatsvinden liggen niet vast in het principeakkoord, bestemming (permanente of tijdelijke arbeidsmigrantenlogies) de grond krijgt en welke verplichtingen /ruimte er in de exploitatie en/of uitponden van de arbeidsmigrantenlogies ontstaat. Wij nemen daarom het volgende aan: na bestemmingsplanwijziging heeft familie De Regt ruimte om maximaal 300 arbeidsmigrantenlogies te ontwikkelen. De bestemming wordt maatschappelijk/arbeidsmigrantenlogies, die kwalificeren als sociale huurwoning. De arbeidsmigrantenlogies mogen dus enkel verhuurd worden als sociale huurwoning. Exploiteren als vrije sector huurwoning en/of uitponden als woning is niet mogelijk zonder bestemmingswijziging. Wij veronderstellen dat de gemeente bij bestemmingswijziging naar regulier wonen in de toekomst een naheffing mag eisen op de grond, vanwege de waardestijging die met de bestemmingsplanwijziging van arbeidsmigrantenlogies naar wonen ontstaat. Indien gemeente Dronten en familie De Regt uiteindelijk iets anders overeenkomen, dan geldt de door ons getrokken conclusie ten aanzien van de compensatie niet langer. exacte
kaders waarbinnen
ook niet welke
108146
Pagina
15 van 44
4. 2. Object in huidige staat: bouwgrond met bestemming Bedrijventerrein De bedrijfskavel aan de Bruggepoort in Dronten is ongeveer 9. 009 m² groot en ligt langs de Rendierweg ter hoogte van de Guldendreef. Onderstaande afbeeldingen geven weer hoe de huidige bouwkavel erbij ligt. In het principeakkoord staat opgenomen dat de gemeente Dronten de gronden als bouwrijpe kavel verkoopt voor het realiseren van arbeidsmigrantenlogies. Volgens het huidige bestemmingsplan met enkelbestemming Bedrijventerrein – uit te werken, kan deze grond gebruikt worden voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Dit betekent dat de grond gebruikt mag worden voor bedrijfsgebouwen en overkappingen met een maximale bouwhoogte van 10 tot 12 meter (met enkele stedelijke hoogteaccenten tot maximaal 20 meter. Kadastrale aanduiding Dronten B 4139
Totaal
Kadastraal oppervlak 9. 009 m²
Eigenaren Gemeente Dronten Liander N. V. Vitens N. V. KPN B. V.
9. 009 m²
Kadastraal perceel B 4139 te Dronten. Bron: Kadasterdata. nl en Google Earth.
4. 3. Beoogde aanwending: bouwgrond voor arbeidsmigrantenlogies De gemeente Dronten gaf aan dat de omvang van de te verkopen kavel (nog) niet is overeengekomen met familie De Regt, maar dat dat volgt uit de planontwikkeling. Hiermee weet de gemeente dus ook feitelijk niet wat ze gaat leveren en wat het compensatiebedrag zal zijn. Om toch een idee te vormen hebben wij zelf een oppervlakte bepaald. Het totale oppervlak van de betreffende kavel (B 4139) bedraagt 9. 009 m². Volgens het schetsontwerp van bureau Witpaard (tekeningnummer P01241_VK02 d. d. 3 mei 2021) is een oppervlakte van 6. 525 m² benodigd voor realisatie van de migrantenlogies. Wij kunnen de schetsen van bureau Witpaard echter niet doorgronden omdat zij, onder andere, niet aangeven wat de bouwhoogte is. Bovendien lijkt het aantal parkeerplaatsen dat 108146 Pagina 16 van 44
FAKTON
bureau niet
Witpaard
over
intekent niet te voldoen
informatie waaruit
blijkt
dat
S%
het
aan
voor
VALUATION
deze
gemeentelijke beleid bij migrantenlogies en wij beschikken ontwikkeling een ontheffing wordt gegeven om hiervan af te
wijken. Wij hebben daarom zelf
gemeentelijke parkeernorm van 0,5 woonoppervlak per persoon in twee-persoonswooneenheden dat het geldt volgens gemeentelijk afwijkingenbeleid voor migrantenlogies. Dit komt neer op 0,5 parkeerplaats per oftewel 150 parkeerplaatsen. Voor de opstallen gaan wij uit van 300 arbeidsmigrantenlogies migrantenlogies, verdeeld over vier bouwlagen en twee-persoonswooneenheden. Onderstaande tabel geeft aan dat een te bebouwen oppervlakte van 1.679 m? BVO benodigd is. Voor de 150 parkeerplaatsen en overige verharding en groen denken we 5.362 m? nodig te hebben. Dat betekent dat in totaal 7.041 m? van de 9.009 m? nodig lijkt te zijn voor de ontwikkeling. In Bijlage 5.A. is de ruimtestaat, en de totstandkoming hiervan, nader toegelicht. per bewoner
een
ruimtebreakdown
het minimale
en
opgesteld
die voldoet
aan
de
15 m? GBO
van
TE
|_Breakdown netto plangebied
|
Verharding
3.735 7.0a1
100%
|Programma ____m?Bvo| _________m*eBO,
44.
Waarde
grond bij huidige bedrijfsbestemming:
(geanonimiseerd)
marktanalyse blijkt dat de marktwaarde van de grond per 2021 hoger ligt dan de in de grondprijzennota opgenomen richtprijs. Uit transacties en bestaand aanbod van bouwrijpe kavels met vergelijkbare bestemming, bebouwingsmogelijkheden en locatiekenmerken blijkt dat de waardepotentie van de grond tussen (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) per m? ligt. Uit
onze
De gemeente
Dronten vraagt familie
De reet
(geanonimiseerd) per
m? excl. BTW te betalen
voor
de
bouwkavel
met
bedrijfsbestemming, afgeleid uit de nota Grondprijzen van de gemeente Dronten? Uitgaande van de 7.041 m? leidt dit tot een verkoopprijs BTW voor het gehele perceel. (geanonimiseerd) vane Macht de bestemmingswijziging naar arbeidsmigrantenlogies onverhoopt sneuvelen, maar familie De Regt de grond toch al hebben gekocht, dan heeft familie De Regt een compensatie ontvangen van (geanonimiseerd) per m? excl. BTW. Zij kan dan immers de grond als bedrijfsgrond verkopen tegen de marktwaarde. Uitgaand
dat familie
per m? excl. BTW,
$
nota
De
dan
Regt
een
bedraagt
perceel
van
7.041
de compensatie
m?
koopt
met
een
werkelijke
RN
waarde
van
ongeveer (geanonimiseerd) exc.
(geanonimiseerd) El
7.
grondprijzenbrief 2022 (dronten.nl}
108146
Pagina
17 van 44
FAKTON
Referentie bouwkavels
met
de
SR
VALUATION
bestemming bedrijventerrein
Grondprijs/
Gegevens
m? kavel/
Grondprijs/ m? kavel/
Transactiedatum
Peildatum
(geanonimiseerd) Wij bepaalden de
van
de waarde
drie kavels
aan
van de grond op basis van drie vergelijkbare eenheden op de vrije markt. De grondprijs Cellebroederspoort en de Dijkpoort ligt in een bandbreedte tussen (geanonimiseerd) 5
de
per m? kavel.
huidige bestemming van de kavels is Bedrijventerrein en komt overeen met die van Bruggepoort. Er staan opstallen op de kavels. De hoofdfunctie van de kavels is bouwgrond, waaruit wij herleiden dat de percelen in bouwrijpe staat verkeren. De locatie van de kavels is vergelijkbaar met de locatie aan de Bruggepoort: gelegen in Dronten-Noord, nabij de ontsluitingsweg N307, grenzend aan woningbouw en een bestaand bedrijventerrein. De
geen
4.5. Indicatie residuele De
indicatieve waarde
van
(geanonimiseerd) EN.
m?. Dit
bepaalden wij op
waarde
De
uitdrukking van
6,0
en
is berekend
grond bij logies”: (geanonimiseerd)
bouwrijpe
Dit komt
basis
van
op basis
via de van
waarde de
een
berekening 6,25% gerekend.
bestemming migrantenlogies ligt in een bandbreedte van (geanonimiseerd) per m? kavel bij een kaveloppervlakte van 7.041 Ne residuele berekening die in onderstaande hoofdstukken is uitgewerkt. met
de
de onderdelen
van van
kavel
neer
de
uit onderstaande
wij hebben
tabel.
beleggingswaarde; navolgende tekst toegelicht.
De bandbreedte
hiervoor
namelijk
met
komt voort tot een
discontovoet
Dit staat in
(geanonimiseerd)
Residuele grondwaarde per m2
De bandbreedte van de resulterende grondwaarde m? kavel komt neer op een bedrag van circa (geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) per woning en een bedrag van circa (geanonimiseerd) per persoon. Wij concluderen dat de resulterende bandbreedte
vergelijkbaar zijn met
het
agemiddelde
van
vier transacties
van
migrantenhuisvesting.
108146
Pagina
18 van 44
FAKTON
4.5.1
(geanonimiseerd)
Beleggingswaarde: woning De
waarde
5
VALUATION
en.
een bandbreedte van circa (geanonimiseerd) per door toepassing van de “marktwaarde verhuurde staat” methodiek toe Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de principes uit het Handboek
de wooneenheden valt binnen
van
kamer. Wij komen
tot deze
bandbreedte
(discounted cash flow). Marktwaardering 2021* en een inschatting gemaakt van de marktconforme huuropbrengsten exploitatiekosten. De resulterende BAR ligt tussen El (geanonimiseerd) te passen
Navolgend
gaan wij in op de rekenbladen in Bijlage 8.
.
geha nteerde parameters.
Voor
Disconteringsvoc: (geanonimiseerd) Voor de disconteringsvoet hanteren wij een beschouwen
Handboek
modelmatig
(geanonimiseerd)
voor
migrantenhuisvesting doet,
dat
bandbreedte
waarderen
en
de
beperkte lager
nieuwbouwprojecten
disconteringsvoet
van
2021
studentenwoningen.
half procentpunt
een
In recente
o
uitgebreider overzicht verwijzen wij naar de
een
van
wij als marktconform. Ter referentie:
Het
o
van
mate
geeft
(geanonimiseerd) peze percentages BENN discontovoet
een
waarin de
locatie binnen
exacte
vraag
realistisch
gehanteerd.
Voor
zien
portefeuilles
bandbreedte
een
groei in de
studentenwoningen reguliere eengezinswoningen
vere:
van
Gezien de sterke
dan
circa (geanonimiseerd)
en
van
naar
Nederland
ertoe
lijkt. wij dat veelal
een
oudere woningen
van
ligt dit op circa (geanonimiseerd) Voor risicovolle r “specifiek”
o
vastgoed zien
(geanonimiseerd) an
vaak rendementseisen
we
Huuropbrengsten: contracthuur (geanonimiseerd) per
VHE per maand
In de
wij de maximale huurprijs volgens het puntensysteem
de
waardering gehanteerd. van
eenheden
als markthuur
hebben
Wanneer
dit systeem
wordt
ingevuld
als 1 eenheid
voor
twee
WWS
personen leidt maximale (kale)
De daarbij huurprijs Blwws-punten A huurprijs per VHE is afge leid van de Huurprijscheck woonruimte (www.huurcommisie.nl), waarbij wij het tijdvak 2021 hebben geh anteerd. In Bijlage 6 treft u de huurprijscheck van het WWS-puntensysteem. dit tot (geanonimiseerd)
e
een
hebben
wij
In de
waarderingen voor
een
functie
migrant gemiddeld
1,5
tot
(geanonimiseerd) ver maand.
behorende
(geanonimiseerd) ilzenen
eerd. Dit percentage
basis
de
van
twee
mutatiegraad
migrantenlogies. Een
personen
van
en
van
mutatiegraad
van
beschouwen
wij
(geanonimiseerd) BA impliceert dat een
huurt.
(geanonimiseerd) per VHE per jaar
Vastgoed Taxatiewijzer
Dronten onderhoudskos voor
een van
2 jaar zijn kamer
_Instandhoudingsonderhoud: Op
e
van
(geanonimiseerd) _ Mutatiegraad cl als realistisch
e
en
van
(Koëter, 2022)
2022
(geanonimiseerd) Nee
30 m? GBO hanteren
VHE
hebben wij
voor
aangehouden.
wij het uitgangspunt
van
de
Voor
(geanonimiseerd) ver
studentenwoning in een migranteneenheid
veer.
_ Eindwaarde bepaling op basis van exit yield van (geanonimiseerd) Met de exit
yield wordt
vastgoed bepaald. Dit betreft de waarde van het vastgoed beschouwingsperiode. De exit yield kan gezien worden als rendement aan het einde van de looptij Het percentage weerspiegeld de verhouding tussen de huur in het laatste jaar voor het einde van de be schouwingsperiode en de eindwaarde van de woning. Net als voor de discontovoet variëren wij de exit yield in de twee doorrekeningen. Voor de onderkant van de bandbreedte hanteren wij een exit yield van (geanonimiseerd) veer de bovenkant van de banbreedte hanteren wij een exit yield van (geanonimiseerd) De exit yield stelden wij iets hoger dan het resulterende bruto aanvangsrendement (BA R) per heden: circa (geanonimiseerd) Dit vanwege technische, functionele en economische veroudering ligt het BAR over 15 jaar namelijk hoger dan het BAR per heden. aan
het eind
e
va n
eindwaarde
van
het
de
.
RN
4
https://www.volkshuisvestingnederland. nl/documenten/publicaties/2021/10/29/handboek-marktwaardering-2021 108146
Pagina
19 van 44
FAKTON
45.2.
Stichtingskosten:
(geanonimiseerd)
ebruari
en
SR
VALUATION
per woning Wij raamden de stichtingskosten op basis van kengetallen uit Bouwkostenkompas, uitgaande
/
gecorrigeerd uit het Bouwkostenkompas
maart
referenties
2023
Wij gaan bij de realisatie
die
van
2021 prijsontwikkelingen plaatsvonden en de aangenomen prijsindexering treft u in Bijlage 9.
voor
tussen
en
prijspeil prijspeil.
dit
De
migrantenlogies uit van een simpele bouwvorm en daarmee de onderkant van de van Bouwkostenkompas. Dit komt neer op een bedrag van ongeveer (geanonimiseerd) NN er m2 BVO. Rekening houdend met een gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van bouwkosten van (geanonimiseerd) BEA komt dit m? BVO. Uitgaande van een eruggerekend naar prijspeil november 2021 neer op ongeveer (geanonimiseerd) ee wooneenheid van 30 m2 GBO / 45 BVO (vormfactor van (geanonimiseerd) leidt dit tot circa (geanonimiseerd) bouwkosten per BES andbreedte
van
bouwkosten
voor
RN
eenheid.
Bijkomende kosten bedragen circa (geanonimiseerd) A ven de bouwkosten en algemene kosten raamden we op (geanonimiseerd) van de ouw-en bijkomende kosten. Voor winst en risico houden we (geanonimiseerd) over de ontwikkelomzet aan. Bovendien ouden wij rekening met een bouwperiode van 12 maanden en bouwrente van (geanonimiseerd) A: overzicht hieronder oont de stichtingskostenberekening voor een tweepersoonskamer en maakt inzichtelijk dat de kosten voor 150 eenheden
300 bedden
met
neerkomt
op
ongeveer
(geanonimise rd)
Bouwkosten
(per m? BVO) Bijkomende kosten Algemene kosten Winst-
risicoreservering
en
Bouwrente Bouwkosten Rente
bouwkosten
over
Bijkomende
kosten
Rente
bijk.kosten
over
Algemene Rente
over
Winst-
en
kosten
alg.kosten risicoreservering
Stichtingskosten ex. BTW
4,53.
(geanonimiseerd) Blper
Inrichtingskosten (parkeerplaatsen): Voor het realiseren
parkeerplaats
en
van
150
(geanonimiseerd) GN
de
m?
parkeerplaatsen gaan wij uit van 3.000 m?
parkeerplaatsen
voor
300
aan
verharding, afgeleid
van
20 m? per
arbeidsmigranten.
Bouwkostenkompas blijkt dat de aanlegkosten circa (geanonimiseerd) per m? bedragen. Rekening houdend komt dit VTU en neer op een totaalbedrag van (10%), (12%) plankosten (5%) (geanonimiseerd) Boer de m? eer 3.000 verharding. (geanonimiseerd) Uit
met
onvoorzien
m?
en
RN
De ongeveer
454.
(geanonimiseerd) B oer m? aan bouwkosten
voor
het realiseren
vanuit
Bouwkostenkompas (zie Bijlage 9). Prijspeil 2023
GWW
index leidt dit tot (geanonimiseerd)
pe
Vergoeding gemeentelijke
van
komt dit
maaiveld
neer
parkeerplaatsen komt tot stand (geanonimiseerd) per m2 en geïndexeerd met de oo
m? per 2021.
kosten:
en
(geanonimiseerd)
De gemeente maakt de kosten voor de bestemmingsplanherziening en het woonrijp maken van het wat zij in rekening gaat brengen bij familie Hiervoor rekent de gemeente een bedrag van
(geanonimiseerd)
Omdat familie
De Regt
deze
bijdrage
moet
doen
voor
de
ontwikkeling,
komen
die ten
laste
van
de
gebied. De Regt.
grondwaarde.
108146
Pagina
20
van
44
FAKTON
4.5.5.
Fasering: ontwikkeling De hierboven
jaar
opbrengsten hebben wij in de tijd uitgezet. Redenerend vanuit prijspeil november 2021 nemen wij aan dat in 2023 de stichtingskosten worden gemaakt en in 2024 de kosten voor het realiseren van de parkeerplaatsen plaatsvinden. Bovendien wordt in 2024 de opbrengst van de migrantenlogies ingerekend, in de vorm van beleggingswaarde. De kosten en opbrengsten zijn geïndexeerd met GWW, ouwkosten en huurprijsontwikkeling. in ons rapport bepalen wij de indicatieve waarde van de compensatiemaatregelen (in een bandbreedte) voor et prijspeil november 2021. Dit betekent dat wij de kasstromen indexeren vanuit de fictie van dat moment en wat er in november 2021 realistisch vooruitkijkend leek. Dat betekent dat wij met andere indices rekenen dan de afgelopen 2 tot 1,5 jaar hebben zien plaatsvinden. wij in de werkelijkheid Partijen komen immers compensatiemaatregelen overeen in 2021 en de daarna volgende marktontwikkeling is een kans/risico voor amilie De
gehandelde
in twee en
Regt.
Hieronder gaan en
kosten
5
VALUATION
wij in op
de
indexatie
van
kasstromen
de
en
totstandkoming
van
de
kasstromen
van
kosten
opbrengsten.
Overzicht
gehanteerde jaarlijkse indices
Jaarlijkse index Huurprijsontwikkeling GWW Discontovoet
prijsontwikkeling
(geanonimiseerd) paarom BR trend
van
Voor de
2022
de waarde
bij migrantenlogies.
voor
de civieltechnische kosten
wij in de jaren 2022
en
(GWW) lag in 2021
boven de
2023 het percentage in stappen
laten
langjarige trend van rond de teruglopen naar de langjarige
hebben
geldt
dat deze
in 2021 ook boven de
langjarige
wij daarom de jaarlijkse index in de jaren 2022
Blazen. Ook
van ongeveer (geanonimiseerd) 2023 laten terugkomen
trend en
tot de
voor
de
langjarige
(geanonimise rd)
Voor inflatie voor
hebben
bouwkosten
van
berekening van
2%.
bouwkosten trend
voor
(geanonimiseerd)
Bouwkosten
De
de
geldt
dat deze
2023
daarom
en
in 2021
lager
Disconteringsvoet: (geanonimise rd) Voor de ontwikkeling van gronden
4.6. Indicatie
lager lag dan
de index
in. Vanaf 2024 is de index
hanteren
voor
GWW
gelijkgesteld
wij een disconteringsvoet
bouwkosten.
en
aan
van
de
Wij schatten deze index
langjarige
trend
van
(geanonimise rd)
(geanonimise rd)
comparatieve waarde grond bij ‘logies’ (geanonimiseerd) per
(geanonimiseerd)
afgelopen jaren zijn er in meerdere Nederlandse gemeenten gronden aangekocht ten behoeve van de van migrantenlogies. In onderstaande tabel hebben wij de transactieprijs voor deze gronden, op basis van de eigendomsakte, uitgedrukt per wooneenheid en per persoon. Wij concluderen dat de resulterende bovenstaand hoofdstuk met deze referentietransacties. in lijn is grondwaarde uit De
realisatie
In onderstaande en
Roosendaal
tabel hebben en
wij de informatie
Nispen. Het perceeloppervlak,
van
vier locaties
uitgewerkt; Venray, Oud-Zevenaar, Terneuzen en het gemiddeld aantal personen koopprijs uitgedrukt in een kostprijs per eenheid en in een
het aantal wooneenheden
per eenheid zijn in de tabel opgenomen, evenals de kostprijs per persoon. De prijs per eenheid ligt in een bandbreedte
van
(geanonimiseerd) EN
eenheid
en
(geanonimiseerd) per persoon. Deze referenties zijn van enkele jaren geleden (2018 tot en met 2020) en wij constateren dat in de navolgende periode de bouwkosten harder zijn gestegen dan de relatief beperkte stijging van gereguleerde huur. Daarnaast valt op dat het aantal personen per eenheid bestaat uit gemiddeld persoon per eenheid, waardoor wij met name een vergelijk maken met het bedrag per persoon.
2,5
108146
Pagina
21
van
44
FAKTON
Wij concluderen dat de bandbreedte per persoon (geanonimiseerd) helemaal
duidelijk
is of de
van
lijn ligt bestemming
in
met
VALUATION
(geanonimiseerd) ee:
bedrag van circa (geanonimiseerd) | referentieprojecten. Hierbij tekenen wij aan dat niet de betreffende locaties exact overeenkomen met de bestemming
onderstaande van
SR woning
en
een
vier
Bruggepoort. In het
voorgaande
hoofdstuk is de
residuele
grondwaarde voor 300 migrantenlogies op de locatie Bruggepoort berekening volgt voor een gebied van 7.041 m? een grondwaarde van (geanonimiseerd) neer op een bedrag van circa (geanonimiseerd) RN pe eenheid en circa (geanonimiseerd)
uiteengezet. Uit de residuele
(geanonimiseerd) Dit komt (geanonimiseerd) per persoon.
Oud-
Perceelnr.
Datum akte
T 5617
08-12-2020
K 3531
06-11-2020
M
3207
04-01-2019
B 7005
20-02-2018
Perceel
|
3.000
6.600 m?
Zevenaar
Roosendaal en
Nispen
|
11.500
1.820
m
Realisatie
Prijs per
Prijs per
unit
persoon
(geanonimiseerd)
108146
Pagina
22
van
44
FAKTON
5. Compensatiemaatregel
VALUATION
3: N307
5
| waardestijging
is geen
compensatie De gemeente Dronten beoogt de bestemming van de locatie N307 te wijzigen, dusdanig dat familie De Regt op deze locatie 300 migrantenlogies kan realiseren. De gronden zijn momenteel in eigendom van familie De Regt en de huidige bestemming is agrarisch. Door enkel de bestemming te wijziging van agrarisch naar
arbeidsmigrantenlogies treedt er een waardestijging op voor familie De Regt. Met deze waardestijging is echter geen sprake van compensatie door de gemeente aangezien gemeente niet aan betaalplanologie mag doen. De gemeente heeft met deze maatregel een compensatie ter waarde van (geanonimiseerd) A
veooeo.
Onderstaand
5.1.
lichten wij in
meer
Bestemmingswijziging
detail toe hoe wij hiertoe
komen.
migrantenlogies, beoogde compensatie: (geanonimiseerd) |
naar
(geanonimiseerd) De
locatie N307
het
principeakkoord
heeft momenteel
agrarische grond en is in eigendom van familie De Regt. In van de gronden voor eigen rekening en risico gaat ontwikkelen. De gemeente faciliteert dit door het bestemmingsplan te wijzigen. Vanuit een faciliterende positie zou de gemeente kostenverhaal moeten plegen om de gemeentelijke plankosten en kosten voor bovenwijkse voorzieningen te verhalen. In het principeakkoord staat echter opgenomen dat de kosten voor de benodigde bestemmingsplanwijziging voor De Regt zijn. In het principeakkoord staat niets over een gemeentelijke bovenwijkse investering waarvan kosten worden verhaald bij De Regt. De gemeente geeft aan dat de compensatiemaatregel voor de locatie N307 een bestemmingsherziening is waardoor het toegestaan is 300 migrantenlogies te realiseren op het betreffende perceel, volgens het gemeentelijke Afwijkingsbeleid zoals vastgesteld op 9 november 2021. staat
de
beschreven
bestemming dat De
van
Regt als eigenaar
In het
principeakkoord is opgenomen dat de gemeente beoogt met de compensatiemaatregel op de locatie N307 te compenseren voor het wijzigen van de functie van twee studentenwoningen naar reguliere woningen. De gemeente heeft de compensatie gekwantificeerd op BTW. In het principeakkoord is
MN
(geanonimiseerd)
tevens opgenomen
dat de
gemeentelijke
Regt zijn. Hieruit concluderen Uitgangspunten e
e
De
kosten
voor
wij dat de gemeente
de
benodigde bestemmingsplanwijziging
deze kosten wenst
te verhalen
bij
familie
voor
familie
De
De Regt.
compensatie door bestemmingswijziging:
De gemeente
heeft nog geen beeld
waarde
de
bij de exacte kaders van de bestemming. Om een indicatieve bestemming te bepalen nemen wij aan dat het nieuwe bestemmingsplan een ermanente wijziging is van de huidige bestemming agrarisch naar 300 migrantenlogies. Wij constateren dat voor het huisvesten van 300 migrantenlogies slechts een deel van het grondvlak van et totale perceel benodigd is. Wij nemen aan dat de bestemming van een gedeelte van het perceel wijzigt voor de huisvesting van 300 migrantenlogies. Verder nemen wij aan dat een andere bestemming dan het huisvesten van 300 migrantenlogies niet is toegestaan. Het overige gedeelte van het huidige laten wij ongewijzigd en is dan ook niet relevant in de analyse. avel bouw- en Familie De Regt is als eigenaar van de grond zelf verantwoordelijk voor de kosten, zoals het maken de het realiseren vanaf de van van een ontsluitingsweg woonrijp gronden en parallelweg N307. voor
nieuwe
de beoogde ontwikkeling zal plaatsvinden liggen niet vast in het principeakkoord, bestemming (permanente of tijdelijke arbeidsmigrantenlogies) de grond krijgt en welke verplichtingen /ruimte er in de exploitatie en/of uitponden van de arbeidsmigrantenlogies ontstaat. Wij nemen daarom het volgende aan: na bestemmingsplanwijziging heeft familie De Regt ruimte om maximaal 300 arbeidsmigrantenlogies te ontwikkelen. De bestemming wordt maatschappelijk/arbeidsmigrantenlogies, die kwalificeren als sociale huurwoning. De arbeidsmigrantenlogies mogen dus enkel verhuurd worden als sociale huurwoning. Exploiteren als vrije sector huurwoning en/of uitponden als woning is niet mogelijk zonder bestemmingswijziging. exacte
kaders waarbinnen
ook niet welke
108146
Pagina
23
van
44
5. 2. Object in huidige staat: agrarische grond Het perceel op de locatie N307 ter hoogte van de Colijnweg 26 en naastgelegen rotonde N307-305 is ongeveer 102. 230 m² groot. Het perceel bestaat uit agrarische grond en is omsloten door agrarisch gebied, een bedrijventerrein en de ontsluitingsweg N307. Er staan geen opstallen op het perceel. Familie De Regt is eigenaar van de grond. Kadastrale aanduiding Dronten B 3608 Totaal