fd08dd91-792d-4e4d-b14a-6264827ea728.pdf

Strategisch vastgoedplan

Maatschappelijk vastgoed gemeente Dronten

Opdrachtgever Gemeente Dronten Datum 18 april 2023 Referentie 1697604-0018.1.0 Auteur(s) Pim Bressers Steven Dings

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Statenlaan 8

Postbus 70501

T +31 (0)73 6 409 409

www.hevo.nl

ISO 9001-gecertificeerd

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

5223 LA 's-Hertogenbosch

5201 CB 's-Hertogenbosch

info@hevo.nl

Inhoudsopgave Samenvatting

3

1. 1.1. 1.2. 1.3.

Inleiding Doelstelling Leeswijzer Bestuurlijke route

5 5 5 5

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.4.

Analyse & context Analyse vastgoedportefeuille Groeiambities Dronten Duurzaamheidsopgave & ambities Klimaatakkoord (Interne) CO2-heffing Energie-efficiënt bouwen (Trias Energetica) Circulariteit Klimaatadaptatie Kwaliteit, functionaliteit & toekomstbestendigheid

6 6 9 9 10 11 11 12 12 13

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Vastgoedbeleid Strategisch vastgoedbeleid Vastgoed en beleid in verbinding Zelf doen, in regie of volledig uitbesteden Levensduur, waardering en afschrijving vastgoed

13 13 15 15 17

4. 4.1. 4.2. 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3. 4.3.1 4.3.2

Beleidsterreinen met accommodaties Onderwijs Sport & recreatie Binnensportaccommodaties Buitenzwembaden Kleedkamers buitensportverenigingen Kunst & cultuur en Zorg & welzijn De Meerpaal Bibliotheken

18 18 18 18 19 19 19 19 20

Referentie: 1697604-0018.1.0.

4.4. 4.5. 4.6.

Gemeentelijke bedrijfsvoering MFA’s Overig gemeentelijk vastgoed

20 20 20

5. 5.1. 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.2. 5.3.

Programma Aankomende vastgoedingrepen Dronten (kern) Swifterbant Biddinghuizen Totaaloverzicht vastgoedprogramma Financiële consequenties vastgoedprogramma

21 21 21 25 26 28 29

6.

Positie van vastgoed in de organisatie

31

Pagina 2 van 33

Samenvatting Introductie De gemeente Dronten beschikt over een uitgebreide portefeuille aan gemeentelijk vastgoed, met onder meer onderwijshuisvesting, binnensportaccommodaties, het gemeentehuis, hulpdiensten, gemeentewerf en diverse zorg-, welzijns-, en culturele accommodaties. Een dergelijke portefeuille betekent een stevige verantwoordelijkheid en financiële last. Tegelijkertijd staat de gemeente Dronten voor een forse vervangingsopgave. Een groot gedeelte van dit vastgoed (met name het onderwijsvastgoed) is sterk verouderd en behoeft op korte termijn grootschalige investeringen. Dit strategisch vastgoedplan ondersteunt bij het maken van zorgvuldige keuzes ten behoeve van een toekomstbestendige portefeuille en een effectieve vastgoedorganisatie met de juiste capaciteit en competenties. Het voorliggend strategisch vastgoedplan (SVP) bevat de algemene kaders voor het voeren van strategisch vastgoedbeleid alsook een beschrijving van het maatschappelijke vastgoed dat de gemeente Dronten in eigendom heeft. Daarnaast bevindt zich het Integraal Huisvestingsplan (IHP), dit document gaat specifiek in op het onderwijsvastgoed én de binnensportaccommodaties. In hoofdstuk 5 van het SVP komen deze samen in het totale vastgoedprogramma en de financiële consequenties daarvan.

Strategische visie: programma lange termijn Het “hebben” van vastgoed is voor een gemeente géén doel op zichzelf; vastgoed faciliteert in de uitvoering van beleid & dienstverlening en faciliteert daarmee bij het bereiken van maatschappelijke effecten voor inwoners. Gemeentelijk vastgoedbeleid is erop gericht doelmatige huisvesting aan gebruikers te bieden tegen verantwoorde financiële lasten en risico’s. Dat betekent het volgende: • De gemeentelijke vastgoedportefeuille dient te passen bij de opgaven (kerntaken) die de gemeente heeft; die opgaven worden geformuleerd binnen de verschillende beleidsterreinen van waaruit de behoefte aan huisvesting kan worden vastgesteld; een bijzonder aspect is de beoogde groei van het inwonertal van Dronten en de bijbehorende groei van de publieke voorzieningen. • Het klimaatakkoord en de sectorale routekaart verduurzaming van de VNG dwingen de gemeente tot verduurzaming van de portefeuille in de periode van heden tot 2050.

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Dit strategisch vastgoedplan zet in de tijd een grote diversiteit aan vastgoedprojecten uit, waarmee de gemeente haar portefeuille in balans brengt met haar opgaven. Het programma aan projecten en andere investeringen is samengesteld aan de hand van het samen met de stakeholders geformuleerde IHP, verduurzamingsplannen, reeds vastgestelde besluiten en andere bestaande inzichten m.b.t. de vastgoedvoorraad. Voor een aantal objecten is aanvullend onderzoek of het formuleren van een beleidsvisie nodig voordat er overgegaan kan worden tot een goede vastgoed beslissing. Het complete programma, verdeeld over vier termijnen, is opgenomen in de figuur in paragraaf 5.2, in paragraaf 5.3 is dit vervolgens ook vertaald naar financiële consequenties. Zoals reeds gezegd staat de gemeente Dronten op korte termijn voor een grote vervangingsopgave. Alleen in de periode van 0-10 jaar bedraagt deze opgave circa € 135 miljoen (prijspeil 1-1-2023, incl. btw, excl. indexering). Een groot gedeelte van deze investeringen bevat onderwijsvastgoed, hierbij is het vanuit de wettelijke verplichting voor een gemeente feitelijk geen keuze om dit te doen.

Een aantal andere objecten die binnen deze investeringen vallen zijn géén directe ‘kerntaak’ (lees wettelijke huisvestingsverplichting) van de gemeente, hierover zijn wél keuzes mogelijk en is het voeren van strategisch vastgoedbeleid van belang om grip te krijgen op de opgave. Strategisch vastgoedbeleid Om strategisch vastgoedbeleid te kunnen voeren is het van belang dat het organisatieonderdeel ‘vastgoed’ in directe verbinding staat met de verschillende beleidsterreinen. Aangezien maatschappelijk vastgoed faciliterend is aan het beleid en de dienstverlening van de gemeente ontstaat een vastgoedvraagstuk in principe namelijk vanuit de beleidsterreinen. Door een verbinding te realiseren wordt ‘vastgoed’ betrokken bij het realiseren van beleidsdocumenten en visies en kunnen de implicaties daarvan voor vastgoed aan de voorkant geadresseerd

Pagina 3 van 33

worden. Vastgoedvraagstukken resulteren immers in langlopende en grote financiële verplichtingen en risico’s. Daarvoor is het van belang dat er goede en weloverwogen beslissingen gemaakt worden alvorens een investering gedaan wordt. Door de verbinding tussen ‘vastgoed’ en ‘beleid’ te realiseren wordt voorkomen dat vastgoedvraagstukken als een verrassing komen maar integraal onderdeel worden van beleidsdocumenten. Een voorbeeld hiervan is het Integraal Huisvestingsplan; hierin zit een duidelijke verbinding tussen beleid (onderwijs, binnensport en zorg/welzijn) en vastgoed. Het voeren van Strategisch Vastgoedbeleid is in de basis terug te brengen tot een viertal kernvragen:

vindt overleg daarover plaats tijdens het OOGO (zie ook het IHP). Voor de andere vormen van maatschappelijk vastgoed is het in de basis een beleidskeuze welke vorm van exploitatie daarbij passend is. Ook hier staan wederom een aantal vragen centraal: ‘Wat gebeurt er in het vastgoedobject?’ ‘In hoeverre wil ik daar als gemeente directe invloed op hebben?’. ‘Welke mate van professionaliteit heeft de gebruiker en welke rol kan deze spelen in de exploitatie?’ Op basis van deze vragen kan een keuze gemaakt worden in de mate van invloed die de gemeente wil hebben. Voor het vastgoed voor de gemeentelijke organisatie geldt veelal dat gemeenten dat in eigen beheer willen hebben zodat ze ook niet afhankelijk zijn van derden. Voor bijvoorbeeld binnensportaccommodaties zie je veelal de beweging (zo ook reeds in Dronten) dat de exploitatie daarvan wordt overgelaten aan een andere partij. Het is van belang om dit vooraf goed uit te werken en vast te leggen in contractuele afspraken. Het betreft immers maatschappelijk vastgoed en wanneer het ‘in regie’ geven van een object na verloop van tijd toch niet succesvol blijkt te zijn zal de gemeente uit eindelijk veelal wel aan de lat staan om (financieel) bij te springen.

Rol en positie organisatieonderdeel Vastgoed Het advies is om de integrale verantwoordelijkheid voor het vastgoed (dat wil zeggen de verantwoordelijkheid voor ontwikkeling, realisatie en beheer (de gehele levenscyclus, binnen Dronten ook bekend als “Beleid, Bouwen en Beheren”)) bij één organisatieonderdeel te beleggen. Dat onderdeel kan het beleid voor en de investeringen in het vastgoed goed afwegen tegen de effecten op het beheer en de exploitatie. Schematisch ziet dit er als volgt uit:

Zelf doen, regie of uitbesteden Na dat er gekozen is dat maatschappelijk vastgoed benodigd is voor het uitvoeren van bepaalde beleidstaken (of wensen) ontstaat de vraag welke vorm van exploitatie daarbij het meest passend is. Voor sommige sectoren is dat wettelijk geregeld; voor bijvoorbeeld het onderwijsvastgoed ligt de exploitatie volledig bij de schoolbesturen en

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Het advies is om dit Strategisch Vastgoedplan (evenals het IHP) iedere 4 jaar te herijken en te voorzien van de laatste ontwikkelingen. De groei van Dronten kan vragen om tussentijdse herijkingen.

Pagina 4 van 33

1. Inleiding De gemeente Dronten beschikt over een uitgebreide portefeuille aan gemeentelijk vastgoed, met onder meer onderwijshuisvesting, (binnen)sportaccommodaties, “het huis van de gemeente Dronten”, de gemeentewerf, de diverse andere culturele/maatschappelijke voorzieningen. In totaal betreft het circa 53 objecten.

Om die reden is er voor gekozen om de inhoud van het IHP Gemeente Dronten terug te brengen naar puur onderwijshuisvesting (aangevuld met kinderopvang en de binnensportaccommodaties) en een overkoepelend SVP te schrijven dat zich richt op het andere maatschappelijk vastgoed binnen de gemeente Dronten en het voeren van strategisch vastgoedbeleid.

1.1. Doelstelling Het ‘hebben en behouden’ van vastgoed brengt grote en langdurige (financiële) lasten en risico’s met zich mee. Het is daarbij belangrijk om te benoemen dat het ‘hebben’ van vastgoed géén doel op zichzelf zou moeten zijn voor een gemeente. Maatschappelijk vastgoed faciliteert in de uitvoering van wettelijke taken, beleid en dienstverlening. Om goed invulling te kunnen geven aan die specifieke rol van maatschappelijk vastgoed is in de gemeente Dronten de wens ontstaan voor het formuleren van een Strategisch Vastgoedplan (SVP).

Dit plan beoogt enerzijds inzicht te geven in de totale vastgoedportefeuille van de gemeente Dronten en de aankomende opgave die de gemeente heeft om het vastgoed te vernieuwen en te verduurzamen. Daarnaast geeft dit plan ook beleidskaders waar rekening mee gehouden moet worden bij toekomstige vastgoedbeslissingen als ook kaders welke kunnen helpen bij het voeren van strategisch vastgoedbeleid om van daaruit goed onderbouwde afwegingen rondom toekomstige investeringen te kunnen maken.

In de periode september 2021 tot circa juli 2022 is er gewerkt aan een Integraal Huisvestingsplan (IHP) voor de gemeente Dronten. Conform het wetsvoorstel, dat naar verwachting vanaf 2024 actief wordt, richt een IHP zich op de onderwijshuisvesting binnen een gemeente. Het opstellen en 4 of 5 jaarlijks herijken van een dergelijk IHP wordt conform het wetsvoorstel vanaf 2024 een verplichting. Het IHP voor de gemeente Dronten is in goed overleg tussen de gemeente, schoolbesturen en kinderopvangorganisaties opgesteld. Gaandeweg dit proces is het IHP uitgebreid met ‘andere soorten’ vastgoed zoals (binnen)sport en welzijns- en cultuurvoorzieningen zoals De Meerpaal.

1.2. Leeswijzer

Tijdens de technische toelichting op dit IHP aan de gemeenteraad van Dronten in september 2022 is geconcludeerd dat met dit IHP een groot gedeelte van de vastgoedportefeuille van Dronten in beeld is maar nog niet alles. De wens is tijdens deze bijeenkomst uitgesproken om het IHP nog verder uit te breiden naar het volledige maatschappelijke vastgoed van de gemeente Dronten. De wettelijke basis van het begrip “IHP” richt zich echter primair op onderwijshuisvesting; het voorzien hierin is een wettelijke verantwoordelijkheid van de gemeente. Het beleid rondom onderwijshuisvesting is daarmee zeer afwijkend van het beleid rondom andere maatschappelijke vastgoedobjecten.

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Hoofdstuk 2 van dit SVP begint met een analyse van de vastgoedportefeuille alsook een schets van de context waarin dit vastgoed zich bevindt. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op het ‘voeren van vastgoedbeleid’ en het belang van de verbinding met de verschillende beleidsterreinen. In hoofdstuk 4 worden de verschillende beleidsterreinen die vastgoed gebruiken doorlopen om in hoofdstuk 5 vervolgens de vertaling te maken naar het volledige vastgoedprogramma (aanstaande projecten) en de bijbehorende financiële consequenties. In hoofdstuk 6 wordt tenslotte nog beknopt ingegaan een mogelijk inrichting van het organisatieonderdeel ‘vastgoed’ om goed grip te houden op de gehele levenscyclus van het vastgoed en actief strategisch vastgoedbeleid te kunnen voeren.

1.3. Bestuurlijke route Strategische keuzes in de vastgoedportefeuille zijn van substantiële invloed op de gemeentelijke financiën. Het advies is dan ook om het Strategisch vastgoedplan te agenderen voor de gemeenteraad van Dronten. Hierdoor kan er bij toekomstige beslissingen gebruik gemaakt worden van de in dit plan geformuleerde afwegingskaders. Het IHP (met investeringsprogramma) wordt bij voorkeur vastgesteld door de gemeenteraad zodat alle stakeholders weten waar ze (grofweg) aan toe zijn en daar naar kunnen acteren.

Pagina 5 van 33

2. Analyse & context De gemeente Dronten opereert binnen een bepaalde context; haar eigen directe omgeving maar ook de landelijke en mondiale context heeft invloed op de gemeente Dronten en daarmee ook haar vastgoedportefeuille. Dit hoofdstuk begint met een globale analyse van de vastgoedportefeuille. Vervolgens wordt een doorkijk gemaakt naar de ‘grotere context’ waarbinnen Dronten opereert en wat de invloed daarvan (mogelijk) is op het maatschappelijk vastgoed in deze gemeente.

2.1. Analyse vastgoedportefeuille De gemeente Dronten heeft in 2023, conform de gedane inventarisatie, 53 vastgoedobjecten in eigendom, in totaal betreft het circa 85.000m2 aan vastgoed. Het betreft hier nadrukkelijk vastgoedobjecten als zijnde ‘gebouwen’ en dus geen gronden, sportterreinen, etc.. Een uitzondering hierop zijn de twee buitenzwembaden, deze zijn meegenomen als ‘vastgoed’. Momenteel zijn er ook nog een aantal kleedkamers van buitensportverenigingen in eigendom van de gemeente (7 verenigingen). Conform eerdere besluiten wordt het eigendom hiervan geleidelijk overgedragen naar de verenigingen zelf, om die reden zijn deze voor nu niet opgenomen in dit portefeuille overzicht. De overdracht van het eigendom komt later in dit SVP wel terug. Het vastgoed van de gemeente Dronten kan grofweg worden ingedeeld in zeven categorieën: • Onderwijshuisvesting (alle typen funderend onderwijs; zie IHP) • Sport & recreatie • Overig (parkeergarage, brandweerkazerne, etc.) • Zorg & welzijn (m.n.

solitaire kinderopvang locaties) • Gemeentelijke bedrijfsvoering (gemeentehuis en gemeentewerf) • Kunst & cultuur (bibliotheek, Ludgerustoren, etc.) • MFA’s (Het Koetshuis en De Steiger) Zoals zichtbaar in de cirkeldiagrammen op de volgende pagina bevat het onderwijsvastgoed met 42% van alle objecten een groot gedeelte van de totale vastgoedportefeuille, gevolgd door ‘sport & recreatie’ met circa 21% van de objecten.

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Gekeken naar het aandeel per sector in het totaal metrage bevat het onderwijsvastgoed, met circa 57%, meer dan de helft van het totale vastgoed.

Kijkend naar landelijke benchmarks is de verdeling van het vastgoed over de verschillende sectoren geen vreemd beeld. In gemeentelijke vastgoedportefeuilles beslaat de onderwijshuisvesting (praktisch) altijd het grootste gedeelte de vastgoedportefeuille, gevolgd door sport. Kijkend naar de wettelijke verplichtingen van een gemeente is dat niet vreemd, het voorzien in onderwijshuisvesting als ook huisvesting voor bewegingsonderwijs zijn immers de enige wettelijke vastgoed verantwoordelijkheden die een gemeente kent. Hoewel de gemeente voor andere beleidsterreinen wellicht geen vastgoedverplichting kent, kan vastgoed vanzelfsprekend wel een belangrijke rol spelen in het invullen van dit beleidsterrein. Later in dit SVP wordt daar verder op ingegaan. Op de volgende pagina zijn vervolgens twee grafieken opgenomen die de totale vastgoedportefeuille indelen op basis van oorspronkelijk bouwjaar van het betreffende object (N.B. gelet op de recente volledige renovatie is het gemeentehuis hier op 2021 gezet). Het ontstaan van de gemeente Dronten en de provincie Flevoland is hierin goed zichtbaar, er is immers geen vastgoed aanwezig van vóór de periode 1960-1970. Gelijktijdig valt op dat uit deze eerste periode een relatief groot aantal gebouwen nog steeds operationeel zijn.

Circa 31% van het vastgoed (17 objecten) in de gemeente Dronten is ouder dan 40 jaar (afkomstig uit de perioden 1960-1970 en 1970-1980), het betreft hier ruim 26.000m2 aan maatschappelijk vastgoed. Deze gebouwen zijn daarmee voorbij de doorgaans technische en economische levensduur van circa 40

Pagina 6 van 33

jaar, nog aangevuld met de ervaring dat gebouwen uit deze bouwjaarcategorieën doorgaans niet gekenmerkt worden door een bijzonder hoge bouwkundige kwaliteit en flexibiliteit. De gemeente Dronten heeft daarmee technisch gezien een achterstand op de reguliere vastgoedvervangingsopgave. Dit vormt dan ook een belangrijk deel van de verklaring voor de grote investeringsopgave waar de gemeente op de korte termijn voor staat. Voor een beperkt gedeelte van het vastgoed binnen de gemeente zijn tijdens het schrijven van deze rapportages energielabels bekend. Omdat een groot gedeelte ontbreekt kan er geen totaalbeeld gecreëerd worden. Om die reden is er in dit SVP geen duurzaamheidsanalyse van het vastgoed gemaakt, echter op basis van de bouwjaren van het bestaande vastgoed kan naar verwachting de conclusie getrokken worden dat een groot gedeelte van het vastgoed (circa alles van vóór 1990) geen hoge duurzaamheidsprestaties zal kennen. Op de volgende pagina is een geografisch overzicht opgenomen van het maatschappelijk vastgoed in de gemeente Dronten, onderverdeeld naar sector.

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Pagina 7 van 33

Geografisch overzicht maatschappelijk vastgoed Dronten

Swifterbant

Dronten

Biddinghuizen

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Pagina 8 van 33

2.2. Groeiambities Dronten

2.3. Duurzaamheidsopgave & ambities

De gemeente Dronten kent als gemeente in de provincie Flevoland een bijzondere historie. Een gemeente die ontstaan is vanaf circa 1962 en sindsdien sterk gegroeid is tot een totaal van circa 43 duizend inwoners. De gemeente Dronten bestaat uit drie kernen: Dronten, Biddinghuizen en Swifterbant.

Onze leefomgeving staat voor aanzienlijke uitdagingen op het gebied van duurzaamheid. Dit geldt ook voor de gebouwde omgeving en daarmee het maatschappelijk vastgoed. De gemeente Dronten kent een klimaatbeleidsplan uit 2017, bij het schrijven van dit SVP is dit nog steeds de meest recente versie. Hierin staat dat de gemeente Dronten de ambitie heeft om klimaatneutraal te zijn in 2020 en aardgasvrij in 2050 (of zoveel eerder). Op het grondgebied van de gemeente Dronten wordt een (zeer) grote hoeveelheid groene energie opgewekt. Wanneer dat verrekend wordt met het totale verbruik van de gemeente dan zal de klimaatneutraliteit technisch gezien bereikt zijn. Echter gaan de doelstellingen uit het Klimaatakkoord (zie 2.3.1) met name in op het reduceren van het energieverbruik van de verschillende sectoren, waaronder het maatschappelijk vastgoed. In het klimaatbeleidsplan wordt aan deze omvangrijke verduurzamingsoperatie slechts beperkt aandacht gegeven. Ten tijden van het formuleren van dit beleidsplan was het dan ook al de bedoeling om dit in een ‘uitvoeringsprogramma huisvesting’ (of anderszins) te concretiseren.

De ambities van Dronten gaan echter verder. Onder het motto van “Dronten ontwikkelt” is de ambitie ontstaan om de gemeente te laten groeien naar een totaal van circa 65.000 inwoners. De precieze invulling hiervan wordt momenteel verder uitgewerkt. Met de extra woningbouw en het grotere inwonertal stijgt ook de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. Hoewel de behoefte aan voorzieningen niet 1-op-1 toe zal nemen met de groei van de bevolking, dient er wel rekening gehouden te worden met een toenemende vraag en capaciteitsbehoefte. Vastgoed kent doorgaans een langzame proces- en besluitvorming. Om de toekomstige groei van de gemeente te faciliteren is het van belang dat de bijbehorende ontwikkelingen in het voorzieningenniveau tijdig worden meegenomen. Met name voor onderwijshuisvesting als ook de (binnen)sportfaciliteiten geldt dat zodra er meer concreet zicht is op de programmering van deze gewenste uitbreidingen deze zo snel als mogelijk vertaald moeten worden naar prognoses om van daaruit het benodigde aantal voorzieningen te kunnen bepalen. Hoewel de ‘knellende effecten’ waarschijnlijk wat minder snel problematisch worden dan bij de onderwijshuisvesting en (binnen)sportaccommodaties geldt datzelfde ook voor de andere voorzieningen van de gemeente, zoals de gemeentewerf, cultuurfaciliteiten, multifunctionele accommodaties, buurtcentra en buitensportterreinen.

Met de groei van de gemeente is het ook belangrijk om de afweging te maken “wat voor gemeente wil Dronten zijn?” om op basis hiervan het gewenste voorzieningenniveau meer concreet vorm te kunnen geven. Deze visie is belangrijk om, gelijktijdig aan de ontwikkeling, de vertaalslag te maken naar de kwaliteit en de kwantiteit van het maatschappelijk vastgoed. De impact van deze groei op de maatschappelijke voorzieningen is op dit moment nog geen onderdeel van de investeringsopgave.

Referentie: 1697604-0018.1.0.

De gemeente Dronten heeft de maatschappelijke voorbeeldrol om toe te werken naar een duurzame, gezonde en toekomstbestendige maatschappelijk vastgoedportefeuille. Dit komt voort uit wet- en regelgeving (zie paragraaf 2.3.1), maar ook vanuit een maatschappelijke voorbeeldfunctie. Niet duurzame gebouwen en het niet duurzaam handelen van de maatschappij hebben een langdurig negatief effect op onze leefomgeving. Ook zijn gebouwen bepalend voor de manier waarop mensen zich voelen en waarop zij gefaciliteerd worden om gezond, gelukkig en productief te zijn. Het moment van realiseren van een nieuw gebouw of het uitvoeren van grootschalige bouwkundige ingrepen is daarbij, ook gelet op de kosten, het meest geschikte moment om een positief resultaat te behalen. Om de discussie te kunnen voeren over de uitgangspunten, visie en ambities met betrekking tot duurzaamheid is het noodzakelijk om een gezamenlijke definitie te hanteren. De voor dit strategisch plan gehanteerde algemene definitie is: ‘Duurzame ontwikkeling houdt in dat de huidige wereldbevolking in haar behoefte voorziet zonder de komende generaties de mogelijkheid te ontnemen om in vergelijkbare mate in hun behoefte te voorzien.’ (VN-commissie Brundtland, 1987)

Pagina 9 van 33

Het totale duurzame systeem bestaat uit een aantal bouwblokken die gerelateerd zijn aan elkaar en waarbij deze een onderlinge afhankelijkheid hebben (zie onderstaande afbeelding).

gemeentelijk maatschappelijk vastgoed biedt daarnaast een duidelijk beleidskader voor de vastgoedportefeuille van Dronten.

Het klimaatakkoord uit 2019 is de Nederlandse operationalisering van het Klimaatakkoord van Parijs uit 2015. Deze doelstellingen zijn officieel vastgelegd in de Klimaatwet. Hoofdzakelijk bestaat deze Klimaatwet uit twee concrete doelstellingen: • 2030: 49% reductie in de CO2-emissie ten opzichte van 1990. • 2050: 95% reductie in de CO2-emissie ten opzichte van 1990. In lijn met de Europese verhoging van de doelstelling voor 2030 naar minimaal 55% reductie in de CO2-emissie is ook de doelstelling voor Nederland in het coalitieakkoord uit 2022 verhoogd naar minimaal 55% reductie in de CO2-emissie in 2030, met een streven naar 60% reductie.

Het element ‘geluk’ staat op het hoogste niveau en is daarbij afhankelijk van alle onderliggende niveaus. Hieruit blijkt de verbintenis tussen alle thema’s die het begrip duurzaamheid in zich heeft. Wanneer voor specifieke vastgoedobjecten een duurzaamheidsvisie wordt geformuleerd is het goed om dit model te doorlopen en voor ieder niveau ambities, wensen en/of eisen te formuleren. Voor een strategisch plan betreft dit echter een té gedetailleerd niveau en wordt de visie op duurzaamheid beperkt tot een aantal speerpunten: • Klimaatakkoord. • (Interne) CO2-heffing. • Energie-efficiënt bouwen (Trias Energetica). • Circulariteit. • Klimaatadaptatie.

Voor het maatschappelijk vastgoed betekent dit dat in 2050 de CO2-emissie uit gebouwgebonden elektra- en gasverbruik met 95% gereduceerd moet zijn. In de praktijk betekent dit dat nagenoeg alle gebouwen energieneutraal (ENG) moeten zijn. Gebouwen met een officiële monumentale status (gemeentelijk, provinciaals of rijks) vormen hierop een uitzondering. Deze hoeven in 2050 ‘slechts’ 60% reductie in de CO2-emissie te behalen. Er is bij maatschappelijk vastgoed momenteel sprake van een hiaat tussen de wettelijke verplichting (Bijna Energieneutraal (BENG)) en ‘wat benodigd is’ om de klimaatdoelstellingen van 2050 te behalen. Dit vraagt op dit moment om extra financiële middelen vanuit de gemeentes.

2.3.1 Klimaatakkoord De wet- en regelgeving, specifiek het Klimaatakkoord, ligt ten grondslag aan deze speerpunten. De sectorale routekaart van de VNG voor het verduurzamen van

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Pagina 10 van 33

Ook met het realiseren van enkel energieneutrale gebouwen is het de vraag of voldoende reductie van de CO2-emissie behaald worden; hogere ambities lijken daarvoor wellicht noodzakelijk (bijv. energieleverende gebouwen). Voor de onderwijshuisvesting is in het IHP reeds vastgesteld dat de ambitie ligt op het realiseren van ENG gebouwen. Bij aanstaande projectvorming is het van belang om deze stip aan de horizon mee te nemen. Wanneer gebouwen nu niet ENG opgeleverd worden, dienen deze vóór 2050 alsnog ENG gemaakt te worden. In de praktijk is deze latere ‘upgrade’ veelal duurder dan wanneer er aan de voorkant rekening gehouden wordt met hogere ambitieniveaus. Daarnaast voorkomt het ook versnelde afschrijving van gebouwelijke elementen die versneld vervangen moeten worden om de hogere duurzaamheidsambities alsnog te realiseren. In het kader van het klimaatakkoord is de deels verouderde vastgoedportefeuille van Dronten zowel een vloek als een zegen. De benodigde investeringen zijn hierdoor op korte termijn omvangrijk maar wanneer vanaf nu het ambitieniveau op ENG gezet wordt maakt dat wel dat er voor een groot deel op een natuurlijk moment verduurzaamd kan worden.

Dit is anders bij gemeenten die de afgelopen tientallenjaren wel fors geïnvesteerd hebben; hierbij zijn de ambitieniveaus veelal BENG geweest wat maakt dat deze gebouwen voor 2050 alsnog een extra verduurzamingsingreep moeten krijgen. Hierdoor gaat de gemeente Dronten de komende periode een grote slag slaan in het verduurzamen van haar vastgoed. Gemeentehuis & gemeentewerf als duurzaam voorbeeld: Bij recente renovaties van zowel het gemeentehuis als de gemeentewerf in Dronten zijn hoge duurzaamheidsambities gerealiseerd. Energieneutraliteit, gasloos en hoge circulariteitsambities hebben hier geresulteerd in toekomstbestendig maatschappelijk vastgoed.

2.3.2 (Interne) CO2-heffing Een bepaalde duurzaamheidsambitie en de urgentie komen veelal het best tot hun recht wanneer men intrinsiek gemotiveerd is om te willen verduurzamen en als je als gemeente een voorbeeldrol wilt pakken. Hierbij ontstaat het risico dat duurzaamheidsambities niet ‘hard’ te maken zijn in bijvoorbeeld geld en daarmee in sommige situaties

Referentie: 1697604-0018.1.0.

afgezwakt worden op het moment dat het om investeringskosten gaat. In de huidige tijd waarin wordt dat afzwakken deels vanuit de wetgeving alsook vanuit maatschappelijk belang steeds moeilijker. In toenemende mate wordt er daarom gebruik gemaakt van een ‘CO2-heffing’ waarmee de CO2-emissie van een gebouw (en mogelijk ook het bouwproces) onderdeel wordt van de businesscase van een investering. Binnen de industrie is het al gebruikelijk en zelfs verplicht om te betalen voor de CO2-emissie die een bepaalde industrie genereert. CO2 heeft immers ook een waarde, hiervoor wordt veelal verwezen naar het Europese Emissiehandelssysteem (EU ETS). Een reële prijs voor 1 ton (kg) CO2 is circa € 100,-- - € 150,--. Door de CO2-emissie van een gebouw over de gehele levensduur uit te rekenen en daarbij (indien gewenst) de CO2-emissie die ontstaat bij de bouwwerkzaamheden op te tellen en dat te vermenigvuldigen met de waarde van ‘CO2’ conform het EU ETS ontstaat een financieel vergelijkbaar cijfer dat onderdeel kan worden van een businesscase. Door dit element toe te voegen aan een businesscase met investeringskosten en jaarlijkse exploitatielasten kan een goede vergelijking gemaakt worden tussen de investering en de ‘harde waarde’ van duurzaamheid (CO2-neutraliteit).

Bij een herijking van het klimaatbeleidsplan (of soortgelijk) zou deze vorm van CO2-heffing verder besproken en, indien gewenst, kunnen worden vastgesteld.

2.3.3 Energie-efficiënt bouwen (Trias Energetica) De primaire vorm van verduurzaming begint bij de vraag “Hoe kan het primaire energieverbruik gereduceerd worden?”. Wat je niet verbruikt hoef je immers ook niet op te wekken of in te kopen. Mede gelet op de krapte op het energienet is het reduceren van het energieverbruik een belangrijk vertrekpunt. Wanneer het ambitieniveau op ENG staat dient deze vraag aan het begin van ieder project gesteld te worden. De positionering van gebouwen op de beschikbare kavels, positionering van gevelopeningen en de warmte-inval zijn hierbij belangrijke aandachtspunten. Verder is ook het advies om de principes van een ‘passief-gebouw’ bij de uitwerking van een toekomstig project mee te nemen. Opwekking van energie kan door toepassing van PV-panelen gerealiseerd worden. Vanzelfsprekend zullen nieuwbouwprojecten gasloos zijn.

Pagina 11 van 33

2.3.4 Circulariteit In de gehele levenscyclus van het maatschappelijk vastgoed dient de materialenkringloop zoveel als mogelijk gesloten te worden. De doelstelling hierbij is het voorkomen van het ontstaan van afval door alle materialen en (gebouw)onderdelen binnen de economische cyclus te houden. Het circulair hergebruiken van materialen heeft daarbij de voorkeur. Bij het gebruik maken van nieuwe materialen en producten is het van belang dat deze natuurvriendelijk, niet vervuilend en bij voorkeur gerecycled zijn. Door het opstellen van materialenpaspoorten (bijvoorbeeld middels Madaster) kunnen gebouwen in de toekomst een materialenbank vormen die als bron van onderdelen en materialen gebruikt kan worden voor toekomstige ontwikkelingen. Losmaakbaarheid van elementen is van belang voor hergebruik.

kan een ontwikkeling een positieve bijdrage leveren aan de directe omgeving, de gemeente Dronten als geheel en daarmee ook onze totale leefomgeving. Het is lastig om hier aan de voorkant een concrete ambitie voor te formuleren omdat de uitwerking van klimaatadaptatie sterk locatie- en objectafhankelijk is. De oproep is hier dan ook met name om bij toekomstige ontwikkelingen nadrukkelijk aandacht te hebben voor klimaatadaptatie. Hierbij kan rekening gehouden worden met bijvoorbeeld groeninrichting van de omgeving, groen op daken (naast ruimte voor pv-panelen), het opvangen van regenwater in bijvoorbeeld Wadi’s, etc.. De voorgaande sub paragrafen geven een algemene benadering van een aantal van de op dit moment prominente duurzaamheidsthema’s. Wanneer er een nieuwe versie komt van het Klimaatbeleidsplan (of soort gelijk) van de gemeente Dronten kunnen deze thema’s verder worden uitgewerkt en indien gewenst specifieke ambitieniveaus worden vastgesteld.

Figuur 2.3: circulaire economie

Voor de gemeente Dronten is het een ambitie om bij nieuwbouw of grootschalige renovatie specifiek aandacht te hebben voor het thema circulariteit. Bij ieder project dienen verschillende circulariteitsambities (financieel) inzichtelijk gemaakt te worden zodat een weloverwogen beslissing gemaakt kan worden over de mate van circulariteit bij individuele projecten.

2.3.5 Klimaatadaptatie In het kader van klimaatadaptatie is het van belang om bij toekomstige ontwikkelingen in te spelen op onderwerpen als groen, hittestress, water en biodiversiteit. Hierdoor

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Pagina 12 van 33

2.4. Kwaliteit, functionaliteit & toekomstbestendigheid Vastgoed wordt in de basis gerealiseerd voor een periode van 40-60 jaar. Bij de ontwikkeling daarvan is het dan ook van belang om goed en integraal na te denken over de gewenste kwaliteit, functionaliteit en toekomstbestendigheid. Voor een deel wordt dit ingegeven vanuit het beleidsveld waar het vastgoed op gericht is. Bijvoorbeeld onderwijshuisvesting en binnensportaccommodaties kennen specifieke eisen aan kwaliteit en functionaliteit. Deze zijn beschreven in het IHP en dienen bij ieder project specifiek gemaakt te worden. Voor de andere vastgoedobjecten geldt dat ook. Vanuit ‘vastgoed’ kunnen er eisen gesteld worden aan de mate van flexibiliteit, exploitatiegericht bouwen en ook het borgen van de toekomstbestendigheid van een object door bijvoorbeeld te kiezen voor bepaalde materialisering. De mogelijke eisen verschillen sterk per type vastgoed en zelfs per object en zijn daarom moeilijk generiek vast te stellen. Om vanuit vastgoed goed invulling te kunnen geven aan deze vastgoedeisen is het van belang dat het organisatieonderdeel ‘vastgoed’ bij de gehele levenscyclus van een gebouw betrokken is; vanaf het moment dat een vastgoedvraag ontstaat vanuit een beleidsterrein. In hoofdstuk 6 wordt daar verder op ingegaan.

3. Vastgoedbeleid Het “hebben” van vastgoed is voor een gemeente géén doel op zichzelf; vastgoed faciliteert in de uitvoering van beleid & dienstverlening. Wanneer de vastgoedbehoefte teruggebracht wordt tot de wettelijke basis dan is een gemeente enkel verplicht om te voorzien in onderwijshuisvesting, sportvoorzieningen ten behoeve van het bewegingsonderwijs en huisvesting voor hulpdiensten. Voor al het andere vastgoed geldt dat het in de basis een (beleids-)keuze is om hier wel of niet vastgoed voor te faciliteren. Een belangrijke kanttekening daarbij is vanzelfsprekend dat er voor veel andere beleidsmatige wettelijke verplichtingen van een gemeente wél enige vorm van huisvesting benodigd is om dat beleidsterrein te kunnen faciliteren. Een voorbeeld daarvan zijn bijvoorbeeld de JGZ, bibliotheken (vanaf 2025) en andere activiteiten binnen het Sociaal Domein. Het uitvoeren van deze taken heeft een wettelijke grondslag, het voorzien in vastgoed niet. Echter om deze beleidsterreinen te kunnen faciliteren is huisvesting in enige vorm veelal wel benodigd. De vraag daarbij is echter of dat in eigendom van de gemeente moet zijn. Ook het faciliteren van de ‘eigen huisvesting’ is bijvoorbeeld geen wettelijke verplichting maar veelal een primaire behoefte. Het in eigendom hebben hiervan maakt dat je directe invloed uit kunt oefenen en niet afhankelijk bent van een derde partij.

3.1. Strategisch vastgoedbeleid Het voeren van Strategisch vastgoedbeleid is primair terug te brengen tot een aantal basis vragen die doorlopen kunnen worden: 1.

Welk beleidsdoel faciliteert het vastgoed en is dit een kerntaak van de gemeente of niet? Het begrip ‘kerntaak’ is daarbij onder te verdelen in een aantal soorten: Wettelijke taak Primaire behoefte (sterke) beleidsbehoefte Géén taak, wel visie Wanneer we de ‘vastgoedsectoren’ binnen Dronten daarnaast leggen dan komen we grofweg tot de indeling zoals weergegeven in de tabel op de volgende pagina.

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Pagina 13 van 33

Het is belangrijk om hierbij te benoemen dat de term ‘wettelijke taak’ enkel betrekking heeft op de taak om te faciliteren in huisvesting en niet op de mogelijke wettelijke verplichting voor het uitvoeren van beleid. Sector Onderwijs Sport & recreatie Zorg & welzijn

Huisvesting

Wat is de noodzaak voor het uitvoeren van de vastgoedingreep? Sommige vastgoedvraagstukken ontstaan vanuit een beleidsdoelstelling (vraag 1) andere ontstaan simpelweg omdat het vastgoed bijvoorbeeld verouderd is en toe is aan een (grootschalige) vastgoedingreep. Of een gebouw toe is aan een vastgoedingreep kan inzichtelijk worden gemaakt middels een conditiemeting (bijv. conform de NEN2767). Wanneer een vastgoedvraagstuk aangetoond wordt middels een conditiemeting dient alsnog de stap naar vraag 1 gemaakt te worden; welk beleidsdoel faciliteert dit betreffende vastgoed en hoe verhoudt zich dat tot het huidige en toekomstige beleid?

3.

Welke mogelijkheden/alternatieven zijn er? En welke heeft de voorkeur? Vervolgens kan inzichtelijk worden gemaakt welke mogelijkheden er zijn, wellicht is renovatie van het bestaande object ook een mogelijkheid? Of zijn er alternatieven denkbaar waarbij meerdere vastgoedvraagstukken gelijktijdig opgepakt kunnen worden in een integrale ontwikkeling? Of is er wellicht geen ‘eigen vastgoed’ benodigd voor het uitvoeren van het betreffende beleid maar kan er gebruik gemaakt worden van bestaand vastgoed op de commerciële markt? Middels haalbaarheids- en scenariostudies kunnen deze mogelijkheden verschillende alternatieve onderzocht worden en kan er vervolgens toegewerkt worden naar een goed onderbouwd voorkeursscenario.

4.

Welke (financiële) consequenties kent het uitvoeren van de ingreep? Wanneer de vragen 1 t/m 3 doorlopen zijn kunnen de (financiële) consequenties inzichtelijk gemaakt worden. Een volledig beeld op de financiën is benodigd om een weloverwogen beslissing te kunnen nemen, specifiek geldt dat voor de vastgoedvraagstukken waarbij in vraag 1 gebleken is dat er geen wettelijke verplichting is maar het vraagstuk ontstaat vanuit een beleidsbehoefte. Een keuze voor een vastgoedinvestering is namelijk niet vrijblijvend; vastgoed wordt gerealiseerd voor een periode van minimaal 40 jaar. Dit betekent de gemeente grote en langdurige financiële verplichtingen aan gaat en ook bijbehorende risico’s loopt.

toelichting Wettelijke taak Geen wettelijke taak behoudens bewegingsonderwijs, (mogelijk) beleidsbehoefte Kinderopvang geen wettelijke taak, VVE plicht doorgelegd

Gemeentelijke bedrijfsvoering

Primaire behoefte

Kunst & cultuur

(mogelijk) beleidsbehoefte (wens)

MFA’s

(mogelijk) beleidsbehoefte (wens)

Overig

Geen wettelijke taak, behoudens hulpdiensten

Zoals eerder beschreven is een groot gedeelte van de vastgoedportefeuille van de gemeente Dronten een ‘wettelijke taak’ (onderwijs, binnensportaccommodaties en huisvesting van hulpdiensten). Daarnaast heb je nog een gedeelte primaire behoefte; de eigen huisvesting. Voor de andere sectoren/vastgoedtypen geldt dat het feitelijk een beleidsbehoefte (wens) is of hier vastgoed voor benodigd is; vastgoed is immers faciliterend aan beleid en dienstverlening. Het kunnen voeren van ‘strategisch vastgoedbeleid’ begint in de basis dan ook bij de inhoudelijke beleidsterreinen. Bijvoorbeeld het nemen van een besluit om te investeren in een cultureel centrum, zwembad of buurthuis zou primair geen vastgoedbeslissing moeten zijn maar een beleidsbeslissing waar een vastgoedvraagstuk uit voort komt. Dit is ook in lijn met de landelijke trend waarbij steeds vaker de vraag gesteld wordt welke faciliteiten publiek eigendom dienen te zijn en welke faciliteiten beter geprivatiseerd kunnen worden?

Referentie: 1697604-0018.1.0.

2.

Hiervoor moet in ieder geval de initiële investering inzichtelijk gemaakt worden (conform een recent prijspeil), maar nog belangrijker is inzicht in de jaarlijkse lasten

Pagina 14 van 33

(kapitaal- en exploitatielasten) waar de gemeente de komende jaren voor aan de lat staat. Waarbij de jaarlijkse exploitatielasten minimaal bestaan uit: Onderhoudslasten (conform MJOP) Verbruikskosten (elektra en voor zolang van toepassing gasverbruik) Schoonmaak en eventuele andere beheerkosten (verzekering, beveiliging, etc.).

3.2. Vastgoed en beleid in verbinding Om vooraf grip te hebben op de vastgoedvraagstukken is het van belang dat er bij het creëren van beleidsdocumenten (bijv. sportvisie, visie op cultuur, etc..) een verbinding is tussen het beleidsterrein en het organisatieonderdeel dat zich bezig houdt met vastgoed. De naastgelegen figuur de noodzaak van deze verbinding inzichtelijk. In hoofdstuk 6 wordt verder ingegaan op de mogelijke organisatorische inrichting om strategisch vastgoedbeleid te kunnen voeren.

Hierbij dient ook inzichtelijk gemaakt te worden voor welk gedeelte van deze jaarlijkse lasten de gemeente verantwoordelijk is (bij onderwijshuisvesting is de exploitatie bijvoorbeeld voor rekening van het schoolbestuur) en wat eventuele huurinkomsten (en gelijktijdig risico’s) zijn. Om een integraal inzicht te creëren kan gebruik gemaakt worden van een “jaar-1 berekening”. In een dergelijke berekening worden alle huisvestingslasten voor de komende 40 jaar teruggebracht naar een gemiddelde huisvestingslast: “jaar-1”. Andere vormen zoals een Netto contante waarde (NCW) berekening zijn ook mogelijk.

Veelal zien we bij gemeenten dat beleidsterreinen in opdracht van de “opdrachtgever” aan diverse beleidsdocumenten en visies werken, bijvoorbeeld een visie op sport. In veel van deze situaties, waaronder ook in Dronten blijkt na diverse gesprekken, wordt bij het opstellen van deze beleidsdocumenten echter géén actieve verbinding gemaakt met het organisatieonderdeel dat verantwoordelijk is voor vastgoed. Dit terwijl bepaalde beleidsmatige keuzes een directe vastgoedvraag creëren.

Wanneer de vragen 1 t/m 4 zijn doorlopen zijn in de basis de ingrediënten aanwezig om een weloverwogen vastgoedbeslissing te maken. Echter om deze vragen vroegtijdig en ‘strategisch’ te kunnen behandelen is het onwenselijk dat het organisatieonderdeel ‘vastgoed’ wordt overvallen met vastgoedvraagstukken die ontstaan vanuit beleid. Het is dan veelal te laat om de gewenste stappen/analyse nog te kunnen doorlopen.

Wanneer deze beleidsdocumenten worden vastgesteld resulteren deze enige tijd later veelal in vastgoedvraagstukken, vraagstukken die in principe voorzien hadden kunnen worden tijdens het opstellen van het beleid. Op dat moment staat een gemeente min of meer voor het voldongen feit dat het vastgoedvraagstuk wel opgelost moet worden omdat anders het vastgestelde beleid niet kan worden uitgevoerd. Daarmee wordt het in de praktijk erg lastig om nog goed strategisch vastgoedbeleid te kunnen voeren en de in paragraaf 3.1. beschreven strategische stappen goed te kunnen doorlopen. Om deze verbinding op een goede manier te organiseren is het van belang dat er vanuit het organisatieonderdeel ‘vastgoed’ iemand in verbinding is met de verschillende beleidsterreinen. Hoe dit er organisatorisch uit zou kunnen zien wordt in hoofdstuk 6 verder toegelicht. Het opstellen van een Integraal Huisvestingsplan onderwijs (IHP) is een voorbeeld van een beleidsdocument waarin verbinding is tussen beleid (onderwijs i.s.m. de stakeholders) en vastgoed.

3.3. Zelf doen, in regie of volledig uitbesteden Bij maatschappelijk vastgoed speelt in toenemende mate de vraag wat een gemeente ‘zelf’ doet, wat er in regie gedaan wordt en wat er volledig uitbesteed wordt aan derde partijen. Het afpellen van de kerntaken van een gemeente speelt hierin een belangrijke

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Pagina 15 van 33

rol. Binnen de gemeente Dronten zijn het beheer en de exploitatie van een deel van het maatschappelijk vastgoed reeds belegd bij derden. Voor een deel zijn daar bewuste keuzes voor gemaakt en voor een ander gedeelte komt dit voort uit de reguliere wetgeving. In het beleggen van het beheer en de exploitatie zijn er grofweg drie mogelijkheden: 1.

Zelf doen: hierbij voert de gemeente een groot deel van de activiteiten (of alle activiteiten) in het kader van beheer en exploitatie van een bepaald object zelf uit. Veelal worden hier specifieke stichtingen voor opgericht die de ‘dagelijkse gang van zaken’ organiseren en daarin (volledig) financieel ondersteund worden door de gemeente. Er zijn ook voorbeelden waarbij medewerkers van de gemeente zelf het beheer en de exploitatie van een bepaald object uitvoeren.

2.

In regie: wanneer het beheer en de exploitatie in regie gedaan worden hanteert de gemeente meer de vorm van ‘contractmanagement’. De dagelijkse werkzaamheden worden hierbij uitbesteed aan een derde partij, waarbij gemeentemedewerkers zich met name focussen op het managen van de contracten met deze derde partijen en het toezien op de gemaakte afspraken en het correct uitvoeren van het beheer en de exploitatie. Deze vorm maakt dat de organisatie zich kan focussen op de grote lijnen, beleid en strategie en zich niet langer actief hoeft bezig te houden met de dagelijkse gang van zaken met betrekking tot deze vastgoedobjecten.

3.

Volledig uitbesteden: deze derde vorm gaat het verst. Hierbij worden maatschappelijke objecten volledig uitbesteed aan derde partijen. Hierbij kan er zelfs voor gekozen worden om ook het eigendom over te dragen aan een derde partij. Deze vorm kost de gemeente in de praktijk weinig tot geen capaciteit, maar zorgt tegelijkertijd voor een situatie waarin de gemeente weinig tot geen invloed meer heeft op het beheer en de exploitatie van het betreffende object. In zekere mate is onderwijsvastgoed hiervan een voorbeeld. Hoewel het economisch eigendom van deze objecten bij de gemeente blijft liggen, zijn de onderwijsinstellingen zelf verantwoordelijk voor het beheer, de exploitatie en het onderhoud van de objecten. De gemeente heeft hierin relatief weinig invloed; afstemming vindt met name plaats over grote onderhoudsinvesteringen en vervangingsopgaven (verantwoordelijkheid gemeente).

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Bij het maken van de afweging op welke manier een gemeente het beheer en de exploitatie van een bepaald object organiseert, is het van belang om een aantal vragen te stellen; ‘Wat gebeurt er in dat object?’ ‘In hoeverre wil ik daar als gemeente directe invloed op hebben?’. ‘Welke mate van professionaliteit heeft de gebruiker en welke rol kan deze spelen in de exploitatie?’ Voor objecten waar ‘organisatie kritische activiteiten’ plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld het gemeentehuis, is het namelijk verstandig om het beheer en de exploitatie in eigen hand te houden. Hiermee heb je directe invloed op het functioneren van het object, wensen van de gebruikers etc. Voor objecten waar het minder van belang is om als gemeente directe invloed te hebben op het functioneren van het object kan de keuze gemaakt worden om deze invloed ook niet te willen hebben. Een voorbeeld hiervan kan een theater zijn. Het beheer en de exploitatie hiervan kan bij de gemeente liggen. Tegelijkertijd kan men de vraag stellen in hoeverre de gemeente de capaciteit en het expertise heeft om dit goed uit te voeren en in hoeverre het noodzakelijk is om hier een actieve rol in te spelen. Voor dit soort objecten kan een regierol goed functioneren.

Per object/project maar ook per fase dient bekeken te worden welke vorm van regie passend is, grofweg kan daarbij de indeling van de bovenstaande tabel aangehouden worden: In de ‘strategische fase’ (visievorming etc.) is er veelal altijd een grote rol voor de gemeente weggelegd om ‘grip te houden’ op het vastgoed. Naarmate de fase in de vastgoedcyclus verschuift van strategisch naar tactisch en tenslotte naar operationeel (bijv. beheer en onderhoud) komen er ook meer mogelijkheden om de rol van de

Pagina 16 van 33

gemeente te verkleinen en te beperken tot bijvoorbeeld contractmanagement (‘volledig uitbesteden’). Ongeacht welke keuze er voor welk type vastgoed en voor welke fase in de vastgoedcyclus gemaakt wordt is het belangrijk om zaken goed en contractueel vast te leggen. Het actief voeren van contractmanagement en structurele gesprekken met gebruikers zijn hierbij van belang. Het betreft immers maatschappelijk vastgoed en op het moment dat het ‘in regie geven’ na verloop van tijd toch geen succes blijkt te zijn zal de gemeente hoogstwaarschijnlijk wel aan de lat staan om (financieel) bij te springen. Hier ligt een potentieel risico wanneer de gemeente (te) veel op afstand gaat staan.

-

Casco, gevels, daken en andere bouwkundige onderdelen: 40-60 jaar. Gebouwinstallaties (werktuigbouwkundig en elektrotechnisch): 15 jaar. Losse inrichting: 10 jaar. Voor audiovisuele middelen als onderdeel van de inrichting gelden doorgaans kortere termijnen (3 tot 5 jaar).

Op basis van de levensduur van gebouwen kan ook het moment bepaald worden waarop er gestart moet worden met het formuleren van een toekomstvisie op het betreffende gebouw. Bij een levensduur van 40 jaar is het advies om bij circa het 35 ste levensjaar een onderzoek op te starten over de toekomst van het gebouw en daarin ook een afweging te maken tussen renovatie en nieuwbouw. Op dit moment wordt deze methodiek voor een belangrijk deel al gehanteerd binnen de gemeente Dronten.

Specifiek voor de sporthallen en het binnenzwembad in de gemeente Dronten geldt op dit moment al dat de exploitatie, middels een aanbesteding, is belegd bij een derde partij.

3.4. Levensduur, waardering en afschrijving vastgoed Voor het investeren en exploiteren van vastgoed is het noodzakelijk duidelijke uitgangspunten te hanteren voor de beoogde economische en technische levensduur, voor de waardering van activa en voor de afschrijvingstermijnen. De financiële verordening van Dronten uit 2020 sluit aan bij hetgeen bij Nederlandse gemeenten gebruikelijk is. Voor de waardering en afschrijving van activa, waaronder het gemeentelijk vastgoed, volgt Dronten veelal de regels van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV)1. Het BBV laat gemeenten echter ruimte om zelf de exacte termijnen voor afschrijving te hanteren (en dus ook de economische levensduur te bepalen). Het BBV gaat ervan uit dat er jaarlijks wordt afgeschreven ‘volgens een stelsel dat is afgestemd op de verwachte, toekomstige gebruiksduur’. Binnen de gemeente Dronten worden, tijdens het schrijven van dit SVP, onderstaande afschrijvingstermijn gehanteerd: • Levensduur gebouwen algemeen: 40-60 jaar. • Levensduur verbouwing, uitbreidingen en renovaties: 25 jaar • Afschrijving volgens de componentenmethode (financiële verordening):

1 https://wetten.overheid.nl/BWBR0014606/2019-07-01

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Pagina 17 van 33

4. Beleidsterreinen met accommodaties Het maatschappelijk vastgoed binnen de gemeente Dronten is verdeeld over verschillende beleidsterreinen. Voor deze beleidsterreinen wordt in dit hoofdstuk beknopt beschreven welke gebouwen ertoe behoren, welke relevante beleidsdocumenten er reeds beschikbaar zijn en welke ontwikkelingen hierin beschreven worden die van invloed zijn op het vastgoed. Van hieruit wordt in het volgende hoofdstuk toegewerkt naar het totale vastgoedprogramma dat de komende jaren te verwachten is. Het vastgoed wordt hierbij wederom onderverdeeld in de reeds bekende sectoren / beleidsterreinen: • Onderwijs. • Sport & recreatie • Kunst & cultuur • Zorg & welzijn • Gemeentelijke bedrijfsvoering • MFA’s • Overig gemeentelijk vastgoed

4.1. Onderwijs De gemeente Dronten kent in totaal 20 scholen voor primair onderwijs en 2 scholen voor voortgezet onderwijs (met meerdere gebouwen). In 2022 is voor deze gebouwen een Integraal Huisvestingsplan (IHP) opgesteld. In dit document, integraal onderdeel van voorliggend SVP, wordt uitgebreid in gegaan op het beleid omtrent onderwijshuisvesting, inventarisatie en de aankomende investeringen. In dit IHP wordt, voor wat betreft de onderwijshuisvesting, ook richting gegeven aan paragraaf 2.3 van dit strategisch plan (de duurzaamheidsopgave). De reeds genoemde aandachtspunten rondom de groei van Dronten staan ook in dit document nadrukkelijk benoemd. De gemeente Dronten staat voor een grote vervangingsopgave in het onderwijsvastgoed. Een groot aantal van de scholen zijn sterk verouderd en dienen op korte termijn vervangen te worden. Voor de uitgebreide inhoud rondom het onderwijsvastgoed verwijzen we naar het separate document ‘Integraal Huisvestingsplan Dronten’. In het volgende hoofdstuk ‘programma’ komen deze projecten wel terug in het totale overzicht.

Referentie: 1697604-0018.1.0.

4.2. Sport & recreatie De gemeente Dronten heeft 11 (binnen)sportaccommodaties. Dit zijn hoofdzakelijk gymzalen en sporthallen aangevuld met een drietal zwembaden (2x buiten en 1 binnen). De buitensportaccommodaties zijn géén onderdeel van dit SVP. Deze zijn voor het grootste deel in eigendom van de verenigingen en de terreinen en velden vallen niet onder de categorie ‘vastgoed’. De gemeente Dronten heeft een sportbeleidsplan ‘Dronten in beweging’ 2018-2021. Deze looptijd is doorgetrokken naar 2022. De gemeente Dronten heeft sport hoog in het vaandel staan. Middels dit sportbeleidsplan streeft de gemeente naar een gemeente waarin inwoners zo gezond mogelijk leven, actief zijn en participeren in de sport. In dit sportbeleidsplan staan drie doelen centraal: 1. Een gezonde levensstijl 2. Versterken van de lokale sportstructuur 3. Toekomstbestendige sportverenigingen Het sportbeleid heeft inhoudelijk raakvlakken met vele andere beleidsvelden, waaronder het jeugdbeleid, accommodatiebeleid en bijvoorbeeld onderwijs. Het is dan ook van belang dat bij ontwikkelingen in een van deze beleidsterreinen de synergie wordt gezocht om deze zoveel als mogelijk samen te laten komen.

4.2.1 Binnensportaccommodaties De binnensportaccommodaties in Dronten worden voor een belangrijk deel gebruikt voor het gymonderwijs van de scholen en daarnaast ook door verenigingen (voornamelijk in de avonduren). Vanwege het grote gebruik door het onderwijs is in het IHP ook in gegaan op de beleids- en vastgoedambities rondom de binnensportaccommodaties (IHP paragraaf 3.3: Bouwstenen van beleid, Sport). Ook hier geldt dat een groot aantal van de accommodaties sterk verouderd zijn en op korte termijn vervangen dienen te worden. Voor de binnensportaccommodaties is het daarbij goed om vervangingen zoveel als mogelijk integraal op te pakken met vervangingen in het onderwijs. Hierdoor ontstaan geclusterde projecten wat kostenefficiënt is en daarbij is nabijheid van de binnensportaccommodaties bij het onderwijs vanuit veiligheid van grote toegevoegde waarde .

Pagina 18 van 33

Voor de binnensportaccommodaties geldt dat deze door de gemeente reeds in beheer zijn gebracht bij een derde partij (Optisport), hier pakt de gemeente dus reeds de rol van ‘regie’ in plaats van ‘beheer’. De accommodaties blijven wel in eigendom van de gemeente.

verantwoordelijk om op termijn te voorzien in een adequate kleedkamervoorziening en is er voor wat betreft de huisvesting geen financiële betrokkenheid meer vanuit de gemeente.

4.3. Kunst & cultuur en Zorg & welzijn 4.2.2 Buitenzwembaden Naast de binnensportaccommodaties zijn ook de twee buitenzwembaden in de gemeente Dronten (in de kernen Swifterbant en Biddinghuizen) aan vervanging dan wel renovatie toe. Zoals besproken in paragraaf 3.1 is het ‘hebben’ van buitenzwembaden, anders dan bij binnensportaccommodaties, een beleidsmatige keuze en geen wettelijke verplichting. De vervangingsopgave lijkt nu vooral te zijn ingegeven als vastgoedvraagstuk (noodzaak: sterke veroudering van de faciliteiten, vraag 2 van par. 3.1), maar om hier strategisch vastgoedbeleid op te kunnen voeren zou deze, in lijn met paragraaf 3.1, eerst terug gebracht moeten worden tot een beleidsmatige vraag: “Welk beleidsdoel faciliteert dit vastgoed en welk maatschappelijk effect wordt daarmee bereikt (vraag 1 van par. 3.1). Vervolgens kunnen de vragen 3 (zijn er alternatieven) en 4 (wat zijn de financiële consequenties en risico’s) van een antwoord kunnen voorzien. Hierdoor komen de ingrediënten samen om een eventuele beleidsmatige keuze af te kunnen zetten tegen de alternatieven en de (financiële) consequenties en risico’s. Op basis hiervan kan een weloverwogen besluit genomen worden over het wel of niet investeren in vastgoed dat primair niet hoort tot de wettelijke verplichting van de gemeente.

Ook voor de twee buitenzwembaden geldt dat deze door de gemeente reeds in beheer zijn gebracht bij een derde partij (Optisport), ook hier pakt de gemeente dus reeds de rol van ‘regie’ in plaats van ‘beheer’. Beide zwembaden blijven wel in eigendom van de gemeente.

4.2.3 Kleedkamers buitensportverenigingen Met het vaststellen van het vorige Accommodatiebeleidsplan (2015) is vastgesteld dat, in navolging op de kantines/verenigingsgebouwen, ook het eigendom van de kleedkamers van de buitensportverenigingen geleidelijk wordt overgedragen naar de verenigingen. Bij deze overdracht krijgt de vereniging een eenmalige bijdrage om te voorzien in een verbouwing/groot onderhoud als ook het beheer en onderhoud gedurende een periode van 25 jaar. Vervolgens zijn de verenigingen zelf

Referentie: 1697604-0018.1.0.

Hoewel er concrete en gewenste verbindingen zijn tussen onderwijs en cultuur, zorg en welzijn is dit voor nu niet actief opgenomen in het IHP. Per project dient deze mogelijke integraliteit verkend te worden. De gemeente Dronten heeft een Cultuurvisie uit 2015. Zoals opgenomen in het coalitieakkoord wordt deze Cultuurvisie de komende periode geëvalueerd en geactualiseerd. Een dergelijke visie vormt een belangrijke fundering voor het bepalen van de gewenste faciliteiten en daarmee gebouwen. Maatschappelijk vastgoed bestaat immers ten behoeve van het primaire proces dat daar in plaatsvindt; met het ontbreken van een duidelijke en toekomstbestendige beleidsmatige visie op dat primaire proces is het ook moeilijk het vastgoed goed te beheren en daarop in te richten (zie ook conclusies in par. 3.1). Deze ‘vastgoedsector’ bestaat in totaal uit 8 gebouwen, met name gebruikt voor peuterspeelzalen en kinderdagverblijforganisaties en daarnaast ook de bibliotheek en bijvoorbeeld de Ludgerustoren (met name vanuit cultureel erfgoed). Ook hier geldt dat een aantal van deze gebouwen toe zijn aan een grootschalige ingreep of op korte termijn gesloopt worden. Evenals bij de buitenzwembaden geldt dat het voorzien in deze soorten vastgoed geen wettelijke taak is van de gemeente. Echter het faciliteren kan wel voortkomen uit een nadrukkelijke beleidskeuze.

Zo voorziet organisatie Icare bijvoorbeeld in jeugdgezondheidszorg, het faciliteren van huisvesting voor een dergelijke organisatie (als ook de bibliotheek) kan een beleidsmatige keuze zijn. Ook hier geldt dat de beschreven stappen in paragraaf 3.1 doorlopen zouden moeten worden om een strategische vastgoedbeslissing te kunnen nemen op het wel of niet investeren in dergelijke voorzieningen.

4.3.1 De Meerpaal Organisatie De Meerpaal vormt in de gemeente Dronten de spin in het web als het gaat om cultuur en welzijn. Naast de multifunctionele accommodatie in de kern Dronten zelf (het huis van de stad) speelt De Meerpaal ook een belangrijke rol bij het

Pagina 19 van 33

faciliteren en exploiteren van de maatschappelijke functies in de andere gebouwen in de gemeente Dronten. Deze andere gebouwen zijn in eigendom van de gemeente, het object ‘De Meerpaal’ in het centrum van Dronten niet. Hiervan is het eigendom overgedragen naar stichting De Meerpaal. De laatste jaren blijkt dat er structurele exploitatie tekorten zijn bij dit object, ook het groot onderhoud en de verduurzaming hiervan vormen een uitdaging. Hoewel het eigendom bij stichting De Meerpaal ligt staat de gemeente wel structureel aan de lat voor deze exploitatietekorten, groot onderhoud en de toekomstige verduurzaming. In lijn met voorliggend SVP zou de komende periode onderzocht moeten worden wat de meest gewenste eigendomssituatie is voor dit betreffende object en welke rol de gemeente daarin zou moeten nemen. Vanuit strategisch vastgoedbeleid is het immers ongewenst dat een gemeente geen/weinig invloed heeft op de exploitatie en het onderhoud maar wel verantwoordelijk is voor de kosten. Ook hier geldt dat het in de basis geen wettelijke verplichting is om een dergelijk vastgoedobject te faciliteren maar het wel een beleidskeuze (wens) kan zijn, wederom zou dan ook een beleidsmatige visie het vertrekpunt moeten zijn bij het maken van deze beslissingen.