c7d2be7c-dfd8-45e4-85b6-c0d839686d12.pdf

NOTA

KOSTENVERHAAL 2022 “De gehanteerde methodiek voor het bepalen van de hoogte van de te verhalen kosten bij bouwplannen / ruimtelijke plannen”

Gemeente Dronten Gebiedsontwikkeling: Team Grondzaken Vastgesteld op …

INHOUD INHOUD ............................................................................................................................................................... 2 1

INLEIDING .................................................................................................................................................. 4 1.1

2

OPBOUW VAN DE NOTA ..................................................................................................................................... 4

OP WELKE WIJZE KOSTEN VERHALEN?............................................................................................ 5 2.1 WAT IS EEN BOUWPLAN? ................................................................................................................................... 5 2.2 KOSTENVERHAAL ‘ANDERSZINS’ VERZEKERD ........................................................................................................... 5 2.3 PUBLIEKRECHTELIJK KOSTENVERHAAL VIA HET EXPLOITATIEPLAN ................................................................................. 6 2.3.1 Geen exploitatieplan ............................................................................................................................... 7 2.3.2 Bijlage II Bor ............................................................................................................................................ 7 2.3.3 ‘Kruimelgevallen’ ..................................................................................................................................... 7 2.3.4 Locatie-eisen, faseringen en tijdvakken, eisen aan werken en werkzaamheden .................................... 8 2.3.5 Macro-aftopping .....................................................................................................................................

8 2.4 STROOMSCHEMA KOSTENVERHAAL....................................................................................................................... 9 2.5 KOSTENVERHAAL EN VERHAAL FINANCIËLE BIJDRAGE VIA DE OMGEVINGSWET (NIEUWE SITUATIE)..................................... 9 2.5.1 Kostenverhaalsplichtige activiteiten ..................................................................................................... 10 2.5.2 Gemeenteraad, college van B en W, GS en minister bevoegd tot kostenverhaal...................................... 10 2.5.3 Overeenkomst heeft de voorkeur .............................................................................................................. 10 2.5.4 Geen overeenkomst dan publiekrechtelijk kostenverhaal ......................................................................... 10 2.5.5 Bevoegd gezag kan onder voorwaarden afzien van kostenverhaal .......................................................... 12 2.5.9 Financiële bijdragen voor de ontwikkeling van een gebied via de Omgevingswet ................................... 12 2.6 OVERGANGSSITUATIE INWERKINGTREDING 1 JANUARI 2023 .......................................................................................... 13

3.

WELKE KOSTEN VERHALEN? ..............................................................................................................14 3.1 KOSTENSOORTENLIJST ..................................................................................................................................... 14 3.2 GEBIEDSEIGEN KOSTEN .................................................................................................................................... 14 3.3 PLANGEBIED OVERSTIJGENDE KOSTEN ................................................................................................................. 15 3.3.1 Toetsingscriteria (PTP-criteria) .............................................................................................................. 15 3.3.2 Bovenwijkse voorzieningen ................................................................................................................... 16 3.3.3 Bovenplanse kosten / verevening .......................................................................................................... 16 3.4 BIJDRAGE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING ............................................................................................................... 18 3.4.1 Materiële relatie ....................................................................................................................................

18 3.4.2 Beleidsmatige relatie ............................................................................................................................. 18 3.5 SCHEMA KOSTENVERHAAL ................................................................................................................................ 19

PUBLIEKRECHTELIJK KOSTENVERHAAL .................................................................................................19 4

GEBIEDSEIGEN KOSTEN .......................................................................................................................20 4.1 PLAN- EN APPARAATSKOSTEN ............................................................................................................................ 20 4.1.1 Uitzonderingsgevallen ........................................................................................................................... 21 4.1.2 Leges...................................................................................................................................................... 22 4.1.3 Voorbereidingskosten ............................................................................................................................ 22 4.2 RUIMTELIJKE VOORZIENINGEN IN DE OPENBARE RUIMTE ......................................................................................... 22

5

BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN ........................................................................................................23 5.1 5.2 5.3

BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN ......................................................................................................................... 23 PROFIJT, TOEREKENBAARHEID EN PROPORTIONALITEIT............................................................................................ 24 WONINGBOUWPROGRAMMA ........................................................................................................................... 25

2

5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 6

BOVENPLANSE KOSTEN (VEREVENING) ..........................................................................................31 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

7

BOVENPLANSE VEREVENING HANZEKWARTIER ...................................................................................................... 31 BOVENPLANSE VEREVENING SOCIALE WONINGBOUW ............................................................................................. 34 BOVENPLANSE VEREVENING HERSTRUCTURERINGS- / REVITALISERINGSOPGAVE .......................................................... 35 BOVENPLANSE VEREVENING MAATSCHAPPELIJKE NIET-COMMERCIËLE VOORZIENINGEN ................................................ 36 BOVENPLANSE VEREVENING OMGEVING, LANDSCHAP EN NATUUR ............................................................................ 36

BIJDRAGEN RUIMTELIJKE ONTWIKKELING .....................................................................................37 7.1 7.2 7.3

8.

UITGIFTE BEDRIJVENTERREIN ............................................................................................................................. 25 OVERIGE FUNCTIES EN UITZONDERINGEN ............................................................................................................. 25 EQUIVALENTEN .............................................................................................................................................. 25 KOSTENTOEREKENING KERNEN .......................................................................................................................... 27 KOSTENTOEREKENING BUITENGEBIED.................................................................................................................. 30

MOBILITEIT EN BEREIKBAARHEID ........................................................................................................................ 37 LANDSCHAPSVERSTERKING EN NIEUWE NATUURONTWIKKELING ............................................................................... 39 LEEFBAARHEID EN ENERGIETRANSITIE / KLIMAATADAPTIE ........................................................................................ 40

OVERGANGSBEPALINGEN ...................................................................................................................42

BIJLAGE A: VERHAALBARE KOSTEN ......................................................................................................................43 BIJLAGE B: INTEGRALE TEKST OW AFDELING 13.6 EN 13.7 ...................................................................................45 BIJLAGE C: KAART EXPLOITATIEGEBIED EN KOSTENVERHAAL HANZEKWARTIER ..................................................51 BIJLAGE D: KAART TOEWIJZING KERNEN KOSTENVERHAAL ..................................................................................52 BIJLAGE E: REKENVOORBEELD ..............................................................................................................................53

3

1

INLEIDING

De structuurvisie Dronten 2030 schetst de ruimtelijke toekomstvisie van de gemeente Dronten. Onderdeel van de structuurvisie is de wijze waarop de gemeente deze visie wil gaan verwezenlijken. Het laatste hoofdstuk “Op weg naar uitvoering” gaat op dit vraagstuk in. Voor het exploitatiegebied Hanzekwartier te Dronten, is daarnaast een aparte structuurvisie vastgesteld. Een faciliterend grondbeleid vraagt om een goede regievoering van de gemeente, dit om te voorkomen dat alleen de krenten uit de pap worden gehaald, maar dat daadwerkelijk de gehele visie kan worden verwezenlijkt. De Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) reikt gemeenten een aantal instrumenten aan om deze regie te kunnen voeren. In het verleden waren deze instrumenten niet voorhanden en had men bij faciliterend grondbeleid vaak last van zogenaamde “freeriders” die wel profiteerden van ruimtelijke voorzieningen, maar er niet voor betaalden. Nu deze instrumenten beschikbaar zijn, kan de gemeente nog beter afwegen in welke gevallen zij zelf een actieve rol op zich wil nemen (actief grondbeleid) of de ontwikkelingen aan de markt overlaten waarbij de gemeente een regiefunctie heeft (faciliterend grondbeleid). De nota grondbeleid gaat nader in op deze afweging. Met de nota kostenverhaal wordt financiële regie gevoerd op nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.

Op basis van de nota kostenverhaal kan de gemeente kosten verhalen voor bovenwijkse ruimtelijke investeringsprojecten (in de openbare ruimte) waarvan ontwikkelingsprojecten van derden (mede) profiteren. Ook kan de gemeente bijvoorbeeld eisen dat ontwikkelingen van derden bijdragen aan het realiseren van gemengde wijken. Dit kan middels het toepassen van bovenplanse verevening. Hoe dit allemaal exact werkt wordt in deze notitie uitgelegd. De nota kostenverhaal 2022 is een actualisatie van de nota kostenverhaal 2014. Welke reeds in 2016 is geactualiseerd. De nota kostenverhaal 2022 is aangepast naar aanleiding van de Omgevingswet en de ontwikkelingen rond het Hanzekwartier. De wijzigingen in 2016 hadden betrekking op de gewijzigde wet- en regelgeving op het gebied van BBV-voorschriften. Verder is in 2016 een actueel overzicht opgenomen van de lopende projecten en is nader invulling gegeven aan de bovenplanse verevening omgeving, landschap en natuur.

1.1

Opbouw van de nota

In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de systematiek van kostenverhaal, welke uitgangspunten en principes worden gehanteerd. Daarna worden de verschillende te verhalen kostensoorten toegelicht. Vervolgens wordt dieper ingezoomd op de gebiedseigen kosten, bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening en de bijdragen ruimtelijke ontwikkeling. Tot slot wordt ingegaan op de overgangsbepalingen.

4

2

OP WELKE WIJZE KOSTEN VERHALEN?

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten tot kostenverhaal bij bouwplannen. Kostenverhaal kan op verschillende manieren plaatsvinden. De systematiek van het kostenverhaal wordt hieronder nader beschreven. Uitgangspunt in de wetgeving is dat de gemeenten bij het nemen van het ruimtelijke besluit waarmee nieuwe ‘bouwplannen’ mogelijk worden gemaakt, kosten verhalen middels een gelijktijdig vast te stellen exploitatieplan, tenzij er sprake is van een uitzondering voor het opstellen van een exploitatieplan. Het ruimtelijke besluit kan bestaan uit een projectafwijkingsbesluit, gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid of een bestemmingsplan. Bij ruimtelijke ontwikkelingen die nog gerealiseerd moeten worden maar waarvan het ruimtelijke besluit al genomen is, kunnen geen kosten meer worden verhaald. Gemeenten mogen afzien van het vaststellen van een exploitatieplan indien kostenverhaal ‘anderszins’ is verzekerd en er geen (publiekrechtelijke) noodzaak is tot het stellen van locatieeisen, eisen aan de fasering, het bouwrijp maken en/of de uitvoering van werken en werkzaamheden. Op korte termijn (volgens planning 1 januari 2023) zal de Omgevingswet in werking treden. In paragraaf 2.5 is toegelicht wat hiervan de gevolgen zijn. 2.1

Wat is een bouwplan?

Onder een bouwplan wordt verstaan (zie artikel 6.2.1 van het Bro): • de bouw van een of meer woningen; • de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; • de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen; • de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; • de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt; • de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte. 2.2

Kostenverhaal ‘anderszins’ verzekerd

De gemeente kan kostenverhaal ‘anderszins’ verzekeren doordat zij de gronden waarop de bouwplannen die via het ruimtelijke besluit mogelijk worden gemaakt, in bezit heeft. De te verhalen kosten worden in dat geval gedekt door de uitgifteprijs van bouwrijpe grond. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente met alle grondeigenaren een anterieure exploitatieovereenkomst sluit waarin afspraken zijn opgenomen omtrent het verhalen van kosten voorafgaand aan het nemen van het ruimtelijke besluit.

5

De gemeente Dronten geeft de voorkeur aan het sluiten van anterieure exploitatieovereenkomsten met marktpartijen voor de gevallen waarin de gemeente niet de grondeigenaar is. In anterieure exploitatieovereenkomsten kunnen projectspecifieke afspraken worden gemaakt. Dit biedt de gemeente en marktpartijen meer flexibiliteit om tot overeenstemming te komen. De gemeente vindt het belangrijk om de dialoog met de initiatiefnemer aan te gaan, in plaats van eenzijdig exploitatiebijdragen op te leggen. Ook gaat het opstellen van een exploitatieplan gepaard met relatief hoge kosten, die eveneens verhaald moeten worden op de initiatiefnemer. Tot slot heeft de wetgever zelf ook de voorkeur voor kostenverhaal middels anterieure exploitatieovereenkomsten uitgesproken. De gemeente behoudt overigens altijd het recht om een exploitatieplan vast te stellen. Dit geldt ook voor gevallen waarin al een anterieure exploitatieovereenkomst is gesloten. Dit kan aan de orde zijn als er meerdere grondeigenaren zijn en niet met alle grondeigenaren een anterieure exploitatieovereenkomst is gesloten, of indien de gemeente het noodzakelijk acht om kostenverhaal, eisen of regels eveneens middels een publiekrechtelijk instrument te verzekeren.

In principe werkt de gemeente alleen mee aan bouwplannen / ruimtelijke ontwikkelingen van een initiatiefnemer, wanneer alle verhaalbare kosten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer. Indien niet alle kosten op de ontwikkelende partij kunnen worden verhaald, dan wel initiatiefnemer en gemeente niet tot overeenstemming komen omtrent de hoogte van de te verhalen kosten, zal de gemeente opnieuw afwegen of medewerking aan de ruimtelijke ontwikkeling wenselijk is. Immers de financieel-economische uitvoerbaarheid is dan niet verzekerd, hetgeen een reden voor de gemeente is om geen medewerking te verlenen. De gemeente zal immers in dat geval een deel van de kosten zelf moeten dragen en hiervoor (op termijn) geld beschikbaar moeten stellen. In het geval de ontwikkeling vanuit ruimtelijk optiek alsnog gewenst is, zal een exploitatieplan worden opgesteld om kostenverhaal (voor zover mogelijk) te verzekeren, dan wel een anterieure exploitatieovereenkomst worden afgesloten. Ook wanneer een initiatiefnemer weigert met de gemeente een anterieure overeenkomst te sluiten voor het nemen van een ruimtelijk besluit, kan de gemeente weigeren om planologische medewerking te verlenen. Van belang daarbij is wel dat de gemeente dit goed motiveert. De weigering moet ruimtelijk / planologisch van aard zijn zodat de gemeente geen betaalplanologie kan worden verweten, hetgeen niet is toegestaan. 2.3

Publiekrechtelijk kostenverhaal via het exploitatieplan

Bij kostenverhaal via de publiekrechtelijke weg stelt de gemeente een exploitatieplan vast bij het nemen van het ruimtelijke besluit. In het exploitatieplan wordt op basis van de kosten en opbrengsten, de exploitatiebijdrage vastgesteld die als financiële voorwaarde wordt opgenomen voor het afgeven van de omgevingsvergunning. Het opstellen van een exploitatieplan is niet altijd verplicht. In artikel 6.12, lid 2 van de Wro is opgenomen dat de gemeenteraad in bepaalde gevallen kan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen. Deze situaties worden onderstaand aangegeven.

6

2.3.1 Geen exploitatieplan De gemeenteraad kan besluiten om (1) bij de vaststelling van bestemmingsplan, of (2) een wijziging als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid van de Wro of (3) bij het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° of 3°, geen exploitatieplan vast te stellen in bij algemene maatregel van bestuur (AmvB) aangegeven gevallen. Het betreft hier allereerst de gevallen opgenomen in Bijlage II van het Bor en daarnaast betreft het de “kruimelgevallen” zoals opgenomen in artikel 6.2.1.a van het Bro. 2.3.2 Bijlage II Bor In Bijlage II van het Bor zijn activiteiten opgenomen die betrekking hebben op de activiteit “bouwen” als bedoeld in artikel 2.1, lid 1 onderdeel a van de Wabo en op activiteit “planologisch gebruik in strijd met het geldende planologisch regime” waarvoor op grond van artikel 2.1, lid 1, onderdeel c van de Wabo, een omgevingsvergunning nodig is. Het beleid van de gemeente is om voor de gevallen waar de te verhalen kosten minder bedragen dan € 10.000,00 geen exploitatieplan op te stellen aangezien de kosten (van het opstellen) van het exploitatieplan, niet opwegen tegen de te ontvangen exploitatiebijdrage(n). De gemeente sluit hier aan bij de regeling voor de “kruimelgevallen” zoals opgenomen in het Bro en hieronder is uitgewerkt.

Dit sluit niet uit dat de gemeente alsnog met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst kan afsluiten. De gemeente zal er in eerste instantie naar streven om met de exploitant een anterieure overeenkomst af te sluiten, hetgeen niet mogelijk is als het exploitatieplan wordt opgesteld. 2.3.3 ‘Kruimelgevallen’ Hierboven is al aangegeven dat in artikel 6.2.1a van het Bro, is opgenomen, dat ondanks dat het kostenverhaal niet ‘anderszins’ is verzekerd, de gemeenteraad kan besluiten om in enkele gevallen geen exploitatieplan vast te stellen. Dit kan in gevallen waarin zogenaamd sprake is van kruimelgevallen en waarbij de kosten (van het opstellen) van het exploitatieplan, niet opwegen tegen de te ontvangen exploitatiebijdrage(n). Onder een ‘kruimelgeval’ wordt hier verstaan: • Het totaal van de exploitatiebijdragen dat kan worden verhaald minder bedraagt dan € 10.000,–; • Er geen verhaalbare kosten zijn voor een vijftal aangewezen kostensoorten1 op de kostensoortenlijst.

Dit betreft kosten van: (1) bodemsanering en grondwerkzaamheden, (2) de kosten van aanleg van voorzieningen, (3) de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen, (4) toerekenbare kosten buiten het exploitatiegebied en (5) kosten die gemaakt worden voor exploitatie van toekomstige ontwikkeling van bouwplannen; • De verhaalbare kosten van bovenstaande vijf kostensoorten uitsluitend betrekking hebben op het aansluiten van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen.

1

Bijlage A bevat een overzicht van de verhaalbare kosten. De vijf kostensoorten die voor het bepalen van een kruimelgeval relevant zijn, zijn opgenomen in artikel 6.2.4 b t/m f van het Besluit ruimtelijke ordening.

7

De kosten die de gemeente maakt in de hierboven beschreven gevallen, kunnen ook via de leges van de vergunning worden verhaald op de initiatiefnemer door aan de vergunning een financieel voorschrift te verbinden, dan wel alsnog met de initiatiefnemer voor de te maken kosten een anterieure overeenkomst te sluiten. 2.3.4 Locatie-eisen, faseringen en tijdvakken, eisen aan werken en werkzaamheden Het exploitatieplan kent, naast het bepalen van de exploitatiebijdrage(n), een aantal mogelijkheden die het bestemmingsplan en het projectafwijkingsbesluit niet kennen. In een exploitatieplan kunnen locatie-eisen, een bepaalde fasering of tijdvakken en eisen aan (de uitvoering van) werken en werkzaamheden worden opgenomen. In gevallen waarin het wenselijk is dergelijke zaken publiekrechtelijk vast te leggen, zal een exploitatieplan worden opgesteld. 2.3.5 Macro-aftopping Bij een exploitatieplan met een exploitatietekort kan de gemeente niet alle kosten verhalen op de grondeigenaren. De hoogte van de exploitatiebijdrage ter dekking van de te maken kosten is namelijk beperkt tot maximaal de hoogte van de (grond)opbrengsten. Eventuele exploitatietekorten uit het exploitatieplan komen voor rekening van de gemeente. De gemeente zal dan ook, bij het nemen van het ruimtelijke besluit, moeten afwegen of de ruimtelijke ontwikkeling alsnog gewenst is nu niet alle kosten verhaald kunnen worden.

Dit is ook van belang voor de onderbouwing van de financiële uitvoerbaarheid van het ruimtelijke plan.

8

2.4

Stroomschema kostenverhaal

In het onderstaande stroomschema is weergegeven op welke wijze in beginsel kostenverhaal plaatsvindt bij een bouwplan / ruimtelijk plan in de gemeente Dronten. Dit ervan uit gaande dat er geen sprake is van een uitzondering volgens artikel 6.12, lid 2 Wro.

Het bovenstaande schema is het uitgangspunt. Inmiddels heeft de bestuursrechter bepaald dat ook wanneer er niet sprake is van een bouwplan als hierboven omschreven in hoofdstuk 2.1, de gemeente toch een anterieure overeenkomst mag sluiten met een initiatiefnemer2. Het systeem van de Wro verzet zich hier niet tegen. 2.5 Kostenverhaal en verhaal financiële bijdrage via de Omgevingswet (nieuwe situatie) Met de Omgevingswet (hierna te noemen: Ow) wil de overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkelingen vereenvoudigen en samenvoegen, zodat het straks bijvoorbeeld makkelijker is om bouwprojecten te starten. Naar verwachting treedt de Omgevingswet op 1 januari 2023 in werking. In de periode dat de gemeente onderhavige gronden hier ontwikkelt zal volgens de huidige stand van zaken voornamelijk het nieuwe wettelijke regime gaan volgen. In de Ow, Afdeling 13.6 "Kostenverhaal bij bouwactiviteiten en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen" is het kostenverhaal geregeld. De gemeente is (in beginsel) verplicht kosten te verhalen in geval op gronden een nieuw toegedeelde functie wordt verricht, voor zover de kostensoorten toerekenbaar zijn aan het kostenverhaalsgebied, en de kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het 2 RB Noord-Holland, 30 augustus 2017/ ecli:nl:rbnho:2017:7279 en Afd. BR RvS, 28 augustus 2019 /

ecli:nl:rvs:2019:2950

9

kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Het is verboden de aangewezen activiteit te verrichten, voordat de verschuldigde kosten zijn betaald. De gemeente kan deze kosten verhalen langs de privaatrechtelijke weg en de publiekrechtelijke weg. 2.5.1 Kostenverhaalsplichtige activiteiten Kostenverhaal geldt voor kostenverhaalsplichtige activiteiten. Dit zijn: • aangewezen bouwactiviteiten; • aangewezen activiteiten door een nieuw toegedeelde functie. Dit zijn bijvoorbeeld het bouwen van woningen, kantoren en winkels. Het volledige overzicht kostenverhaalsplichtige activiteiten is opgenomen in artikel 8.13 Omgevingsbesluit. Dit artikel wijzigt nog via het Aanvullingsbesluit grondeigendom. Als de gronden in eigendom of erfpacht uitgegeven zijn door gemeente, provincie, het Rijk of een ander overheidsorgaan is er geen kostenverhaal van toepassing. De kosten worden dan verrekend via de gronduitgifte of aanpassing van de erfpachtcanon.

2.5.2 Gemeenteraad, college van B en W, GS en minister bevoegd tot kostenverhaal De volgende bestuursorganen zijn bevoegd tot kostenverhaal: • gemeenteraad bij het omgevingsplan • burgemeester en wethouders (B en W) bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit • Gedeputeerde Staten (GS) bij een projectbesluit en een buitenplanse omgevingsplanactiviteit • de minister die het aangaat bij een projectbesluit en een buitenplanse omgevingsplanactiviteit 2.5.3 Overeenkomst heeft de voorkeur Kostenverhaal kan geregeld worden via: • Een overeenkomst • Publiekrechtelijk Ook onder de Ow geniet kostenverhaal via overeenkomst de voorkeur. Voordeel van de privaatrechtelijke weg is de ruime mate van contractsvrijheid. In de overeenkomst kunnen meer afspraken op maat worden gemaakt dan via de publiekrechtelijke methode. De kostensoortenlijst en de wettelijke regeling van het kostenverhaal gelden niet direct voor de overeenkomst. De wettelijke regeling kan wel een schaduwwerking op de overeenkomst hebben. 2.5.4 Geen overeenkomst dan publiekrechtelijk kostenverhaal Publiekrechtelijk kostenverhaal is verplicht bij: 1. De aanwezigheid van kostenverhaalsplichtige activiteiten 2. Als er geen overeenkomst met de initiatiefnemer is afgesloten

De Ow biedt twee mogelijkheden van publiekrechtelijk kostenverhaal: 1. Kostenverhaal met tijdvak: In dat geval is er een concreet eindbeeld en tempo van de ontwikkeling. Het tijdvak is bepaald. (Kostenverhaal voor integrale gebiedsontwikkeling). 2. Kostenverhaal zonder tijdvak: in dat geval ontbreekt een concreet tijdvak en eindbeeld. (Kostenverhaal voor organische gebiedsontwikkeling). Kostenverhaal met tijdvak is mogelijk bij een omgevingsplan, omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Kostenverhaal zonder tijdvak is alleen in het omgevingsplan geregeld. Dit wordt onderstaand nader uitgewerkt:

10

ad. 1 Kostenverhaal met tijdvak In geval sprake is van kostenverhaal met tijdvak, dan wordt/worden: • In het omgevingsplan kostenverhaalsgebieden aangewezen waarvoor kosten worden gemaakt; • Per kostenverhaalsgebied bepaald welke kostensoorten waarvan het gebied ten dele profijt heeft, naar evenredigheid aan dat kostenverhaalsgebied worden toegerekend; • Per kostenverhaalsgebied een raming van de kosten opgenomen; • Per kostenverhaalsgebied een raming van de opbrengsten van alle daarin gelegen gronden opgenomen, en • Per kostenverhaalsgebied regels gesteld over de verdeling van de kosten over de activiteiten; • Niet meer kosten verhaald dan dat er opbrengsten zijn; • De verschuldigde geldsom op grond van de Ow en het omgevingsplan bij beschikking vastgesteld; • Op de in rekening te brengen kosten in mindering gebracht: o De inbrengwaarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft; o De kosten die door de aanvrager zijn gemaakt, voor zover die kosten gelijk zijn aan of lager zijn dan de raming van de kosten in het omgevingsplan. Dit is vergelijkbaar met de wijze waarop thans kosten via een vastgesteld exploitatieplan worden verhaald. Ad.

2 Kostenverhaal zonder tijdvak In geval sprake is van kostenverhaal zonder tijdvak dan gelden ook de regels zoals deze hierboven onder Kostenverhaal met tijdvak zijn opgenomen, met dien verstande dat: • Alleen het maximum van de globaal te verhalen kosten als geheel per kostenverhaalsgebied wordt opgenomen; • Een raming van de opbrengsten buiten toepassing kan blijven; • Per activiteit het maximum van de te verhalen kosten wordt opgenomen, en de kosten worden verhaald tot ten hoogste het bedrag van de waardevermeerdering van de locatie waar de activiteit wordt verricht, die optreedt of zal optreden als gevolg van de activiteit; • De beschikking een raming van de kosten bevat en van de waardevermeerdering waarop de verschuldigde geldsom is gebaseerd. Verder geldt het volgende: • De verschuldigde geldsom wordt op grond van de Ow en het omgevingsplan bij beschikking vastgesteld. • De verschuldigde geldsom wordt berekend door de kosten over de activiteiten te verdelen naar rato van de opbrengsten van de gronden. • De opbrengsten, de waardevermeerdering en de inbrengwaarde van de gronden worden objectief geraamd. • Bij het uitblijven van betaling kan het bestuursorgaan de verschuldigde geldsom invorderen bij dwangbevel. • Op basis van de eindafrekening is nooit een aanvullende geldsom verschuldigd.

Is bij de eindafrekening de berekende geldsom meer dan 5% lager, dan wordt dat meerdere (vanaf 5%) met rente terug betaald. • Bij ministeriële regeling worden regels gesteld over de hoogte en de begrenzing van een of meer van de kostensoorten. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt naar het type locatie en de aard en omvang van de activiteit. • Bij het aanwijzen van kostensoorten kan onderscheid worden gemaakt tussen kostenverhaalsgebieden met tijdvak en zonder tijdvak. 11

2.5.5 Bevoegd gezag kan onder voorwaarden afzien van kostenverhaal In de volgende drie gevallen kan het bevoegd gezag afzien van kostenverhaal: 1. Als er minder dan 10.000 euro verhaalbare kosten zijn. 2. Als er geen verhaalbare kosten zijn voor openbare werken (als bedoeld in A3 tot en met A9 van bijlage IV van het Omgevingsbesluit). 3. Als er alleen kosten zijn voor de aansluiting op de openbare ruimte of nutsvoorzieningen (artikel 8.14 Omgevingsbesluit).

2.5.9 Financiële bijdragen voor de ontwikkeling van een gebied via de Omgevingswet In de Ow wordt er nadrukkelijke onderscheid gemaakt tussen kostenverhaal en het verhaal van een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen die in een omgevingsplan of een programma zijn vastgelegd. Het verhalen van een financiële bijdrage wordt geregeld in afdeling 13.7 van de Ow. Zie hiervoor Bijlage C. Categorieën ontwikkelingen voor verhaal financiële bijdragen Het omgevingsplan kan bepalen dat bijdragen worden verhaald voor een ontwikkeling om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren. Gemeenten kunnen dan een financiële bijdrage verhalen op initiatiefnemers van bouwactiviteiten. Dit heet de publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage. Deze regeling geldt voor verschillende categorieën ontwikkelingen. Artikel 8.21 Omgevingsbesluit (Ob) wijst de categorieën ontwikkelingen aan. Alleen voor deze categorieën ontwikkelingen voor verbetering van de fysieke leefomgeving kan in het omgevingsplan een financiële bijdrage worden gevraagd. De volgende ontwikkelingen zijn aangewezen: • aanpassing van de inrichting van het landelijk gebied voor verbetering van de landschappelijke waarden; • aanleg of verandering van aangewezen gebieden voor de bescherming van de natuur.

Of voor het herstel van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen; • aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoernetwerken van gemeentelijk of regionaal belang; • aanleg van recreatievoorzieningen die onderdeel zijn van de gemeentelijke of regionale groenstructuur; • ontwikkelingen om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken • stedelijke herstructurering.

12

2.6 Overgangssituatie inwerkingtreding 1 januari 2023 In de Ow is opgenomen dat het verhalen van kosten en een financiële bijdrage via het privaatrechtelijk spoor ook onder de Ow weer het uitgangspunt is. Het verhalen van kosten via publiekrechtelijk spoor wordt alleen toegepast als – kort gezegd - het verhalen van kosten via het privaatrechtelijk spoor niet mogelijk is. Vóór de inwerkingtreding van de Ow genomen besluiten over kostenverhaal blijven geldig. Reeds gesloten overeenkomsten voor de inwerkingtreding van de Ow worden onder het bestaande recht / oude recht afgewikkeld. Voor grondexploitatieovereenkomsten blijft de Wet ruimtelijke ordening gelden. De Invoeringswet Omgevingswet bevat een regeling over de eerbiedigende werking van een grondexploitatieovereenkomst. Het oude recht blijft gelden als die overeenkomst voor de inwerkingtreding van de Ow is gesloten (artikel 4.112 Invoeringswet). Het betreft grondexploitatieovereenkomsten als bedoeld in artikel 6.24 Wro. Exploitatieplannen gaan op in het omgevingsplan Regels over kostenverhaal worden opgenomen in het omgevingsplan. In tegenstelling tot artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is er dus geen apart exploitatieplan. Bestaande exploitatieplannen die betrekking hebben op een bestemmingsplan of wijzigingsplan gaan op in het omgevingsplan.

Een exploitatieplan maakt dus onderdeel uit van het omgevingsplan als bedoeld in artikel 2.4 Ow.

13

3.

WELKE KOSTEN VERHALEN?

Het vorige hoofdstuk ging in op de vraag in welke gevallen de gemeente kostenverhaal dient te verzekeren. Daarbij is tevens ingegaan op de verschillende mogelijkheden die er zijn om kostenverhaal te verzekeren. Dit hoofdstuk gaat in op de vraag welke kosten verhaald kunnen worden. Om deze vraag te beantwoorden wordt eerst ingegaan op de kostensoorten die de gemeente kan verhalen. Hierbij worden onderstaande kostensoorten aangehaald, te weten als volgt: a. Gebiedseigen kosten b. Plangebiedsoverstijgende kosten, onder te verdelen als volgt: 1. Kosten voor bovenwijkse voorzieningen 2. Bovenplanse kosten 3. Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen 3.1

Kostensoortenlijst

Het type kosten die de gemeente kan verhalen op de initiatiefnemer is beperkt tot een limitatieve lijst die veelal de ‘kostensoortenlijst’ wordt genoemd. Deze ‘kostensoortenlijst is opgenomen in artikel 6.2.4 uit het ‘Besluit ruimtelijke ordening’ (Bro). (NB: dit geldt niet voor een anterieure overeenkomst, zie hierna ook hoofdstuk 3.5). In deze lijst zijn allemaal kosten opgenomen die te maken hebben met het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen. Kosten die hieronder vallen zijn o.a. inbrengwaarden van gronden, opstallen, sloopkosten, kosten voor het aanleggen van wegen, groenvoorzieningen, verlichting, riolering, parkeerplaatsen, plan- en apparaatskosten, planschade, rentelasten en verplichte natuurcompensatie. De volledige kostensoortenlijst is weergegeven in Bijlage A. 3.2

Gebiedseigen kosten

Gebiedseigen kosten zijn kosten die direct met het desbetreffende project te maken hebben. Er is geen sprake van een planoverstijgend karakter. De verhaalbare kosten uit de kostensoortenlijst worden volledig toegerekend aan de desbetreffende ontwikkeling. Deze gebiedseigen kosten kunnen zowel binnen als buiten het exploitatiegebied plaatsvinden. In onderstaande figuur is een voorbeeld hiervan weergegeven.

14

Voorbeeld: Alle kosten voor het aanleggen van de openbare ruimte binnen het exploitatiegebied vallen onder gebiedseigen kosten. Deze kosten dienen te worden verhaald op de ontwikkelende partij. De te maken kosten om het exploitatiegebied te ontsluiten op de doorgaande weg vallen ook onder de te verhalen kosten. Deze zijn immers uitsluitend noodzakelijk ter ontsluiting van de het exploitatiegebied. Indien aanvullende verkeerskundige maatregelen nodig zijn zoals rotondes, extra rijbanen en invoegstroken, dienen deze kosten eveneens te worden verhaald op de ontwikkelende partij. Ook de plan- en apparaatskosten van de gemeente voor het ruimtelijke plan vallen onder deze categorie. Ook externe adviezen en benodigde onderzoeken ten behoeve van het ruimtelijke plan vallen onder gebiedseigen kosten. Zelfs eventuele waardedaling van gemeentelijke gronden en opstallen als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling kunnen onder de te verhalen kosten worden geschaard.

3.3

Plangebied overstijgende kosten

Ook plangebiedoverstijgende kosten kunnen worden verhaald op ruimtelijke plannen van derden. Plangebiedoverstijgende kosten zijn kosten waarvan meerdere ruimtelijke plannen profijt ondervinden. In het geval de gemeente het exploitatieplan hanteert om deze kosten te verhalen, dienen deze kosten te worden toegerekend op basis van Profijt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit (PTP-criteria). In het anterieure traject bestaat op dit punt onderhandelingsvrijheid en gelden de PTP-criteria niet. 3.3.1 Toetsingscriteria (PTP-criteria) Bij het toerekenen van planoverstijgende kosten aan individuele ruimtelijke projecten gelden een drietal toetsingscriteria. De ruimtelijke ontwikkeling moet profijt ondervinden, de kosten moeten toerekenbaar zijn en de toerekening zelf moet proportioneel gebeuren. Hieronder worden deze begrippen kort toegelicht. Profijt Het eerste criterium is dat het project profijt moet ondervinden van de aan te leggen bovenwijkse voorziening / toe te passen verevening. Deze toets geldt alleen voor de locatie als zodanig en niet binnen de locatie per bouwperceel. Toerekenbaarheid / Causaliteit Vervolgens moet gekeken worden of de kosten toe te rekenen zijn aan het project. Er moet een causaal verband zijn tussen de (gebieds)ontwikkeling en de te maken kosten. Indien er geen sprake is van causaliteit (direct, dan wel indirect) kunnen er geen kosten worden toegerekend.

Hetzelfde geldt voor als de kosten via een andere weg reeds gedekt zijn.

15

Proportionaliteit Indien er sprake is van profijt en toerekenbaarheid, dienen de kosten proportioneel te worden toegerekend aan het project. Indien bestaande wijken eveneens profijt ondervinden van de planoverstijgende kosten, dient hier rekening mee gehouden te worden in de toerekening van de kosten aan de projecten. 3.3.2 Bovenwijkse voorzieningen Kosten voor bovenwijkse voorzieningen zijn kosten die gepaard gaan met de aanleg van voorzieningen in de openbare ruimte en een planoverstijgende karakter hebben. Het project profiteert (direct/indirect) van de aanleg van deze voorzieningen en de kosten van deze bovenwijkse voorzieningen dienen dan ook naar rato van profijt proportioneel te worden toegerekend aan het project. Bij het bepalen van het profijt dient eveneens rekening gehouden met het huidige gebruik van de bestaande bebouwing. Een goed voorbeeld van bovenwijkse voorzieningen zijn wijkontsluitingswegen en de hoofdinfrastructuur. Bestaande woningen en bedrijven profiteren van de aangelegde voorzieningen.

Om te zorgen dat in de toekomst hoofdinfrastructuur voldoende capaciteit heeft om zowel het nieuwe verkeer als gevolg van nieuwe bouwplannen te kunnen faciliteren, als de autonome groei van de verkeersbewegingen van de bestaande bebouwing is het wellicht noodzakelijk om aanvullende voorzieningen (extra wegen, extra rijbanen, andere route) te realiseren zodat er in de toekomst voldoende capaciteit beschikbaar is. Bovenwijkse voorzieningen in het Hanzekwartier: In de structuurvisies binnen de gemeente Dronten, te weten Structuurvisie 2030, Structuurvisie Hanzekwartier en het bijbehorende addendum op deze stukken, zijn de volgende bovenwijkse voorzieningen benoemd: 1 P+R terrein; komt ten goede aan de gehele gemeente en regio (Bro 6.2.5 lid h). 2 Stationsplein; idem (Bro 6.2.5 lid c). 3 Loper station-centrum inclusief beëindiging in dierenpark e.o.; komt ten goede aan gehele gemeente en in het bijzonder centrum en Hanzekwartier (Bro 6.2.5 lid c). 4 De slinger, als langzaamverkeerroute door het plangebied (Bro 6.2.5 lid c en e). 5 Boulevard; komt ten goede aan de belevingswaarde van het omliggende gebied en het Hanzekwartier (Bro 6.2.5 lid c). 3.3.3 Bovenplanse kosten / verevening Bij bovenplanse verevening worden ruimtelijke projecten onderling verevend. Er is dus sprake van een planoverstijgende karakter.

Doel van bovenplanse verevening is dat alle ruimtelijke projecten gezamenlijk de ruimtelijk doelstelling realiseren waarbij de individuele projecten kunnen en mogen afwijken van de doelstelling. Het financiële voordeel dient te worden afgedragen. Omgekeerd kan een project dat meer dan de ruimtelijke doelstelling realiseert, onder bepaalde voorwaarden, een bijdrage uit de bestemmingsreserve bovenplanse verevening krijgen. De berekening van het financiële voor-/nadeel (profijt) dient proportioneel te worden toegerekend aan het project.

16

Voorbeeld: In de structuurvisie Dronten 2030 is als doel gesteld om 25% aan sociale woningen te realiseren. Stel dat een grondeigenaar 8 woningen wenst te bouwen, dan zou hij 2 sociale woningen moeten realiseren. Middels bovenplanse verevening kan de gemeente ook het financiële voor- en nadeel van het meer/minder realiseren van de doelstelling tussen ruimtelijke plannen verevenen. Bij de grondeigenaar die minder sociale woningen bouwt, worden bovenplanse kosten in rekening gebracht. Omgekeerd kan een grondeigenaar die meer sociale woningen realiseert dan de norm van 25%, onder bepaalde voorwaarden, een financiële bijdrage krijgen.

17

3.4

Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling

Een bijdrage voor een ruimtelijke ontwikkeling kan alleen worden verhaald via het privaatrechtelijke spoor, hetgeen feitelijk betekent dat de kosten alleen kunnen worden verhaald middels het sluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst. Deze ontwikkelingen kunnen gelegen zijn buiten het exploitatiegebied, maar deze ontwikkelingen dienen wel opgenomen te zijn in een vastgestelde structuurvisie. Voor bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingsprojecten gelden de PTP-criteria niet. Ook geldt de kostensoortenlijst voor deze categorie niet. Indien de gemeente een bijdrage voor de ruimtelijke ontwikkelingen wil vragen aan een initiatiefnemer, dan dient de gemeente wel aannemelijk te maken dat er tussen de ruimtelijke ontwikkeling en het initiatief waarvan een bijdrage wordt gevraagd, een ‘samenhang’ aanwezig is of een ‘ruimtelijke’ of ‘functionele’ relatie bestaat. In de wet is niet uitgewerkt wat hieronder moet worden verstaan. De gemeente kan de samenhang en de relatie op twee manieren opvatten: (1) een materiële relatie; en (2) een beleidsmatige relatie. 3.4.1 Materiële relatie Er is sprake van een materiële relatie wanneer tussen de voorgenomen bestedingen en de betalende exploitatiegebieden een fysieke of technische verbinding bestaat die wijst op oorzaak-gevolg en/of nut.

Het positieve gevolg of toenemende nut kan worden wordt bereikt via bijvoorbeeld een gebruik, uitstraling of op een andere wijze. De bestedingen kunnen worden gedaan op korte afstand, maar ook op grotere afstand van het betalende Exploitatiegebied. Als voorbeeld geldt een investering in recreatiegebieden waarvan ook nieuwe te bouwen woningen profiteren die op grotere afstand van het recreatiegebied zijn gelegen, maar hierdoor vaker van het recreatiegebied gebruik maken. 3.4.2 Beleidsmatige relatie Er is sprake van een beleidsmatige relatie wanneer tussen de voorgenomen bestedingen en de betalende exploitatiegebieden louter een relatie bestaat op basis van een bestuurlijke opvatting of bestuurlijke keuze, eventueel neergelegd in een beleidsnota. Het vragen van een bijdrage leunt daarbij vaak op gemeentelijk beleid. Als voorbeeld voor een bestuurlijke relatie geldt dat nieuwe bedrijventerreinen moeten meebetalen aan de revitalisering van verpauperde bedrijventerreinen, terwijl er geen fysieke of technische relatie aanwezig is. Uit de wet volgt dat voor het verhalen van een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen, een Structuurvisie noodzakelijk is. Deze Structuurvisie moet ten minste het volgende aangeven: (1) de voorgenomen bestedingen in verband met de ruimtelijke ontwikkeling, (2) de betalende exploitatiegebieden en (3) de samenhang tussen beide.

18

3.5

Schema kostenverhaal

In het onderstaande schema is weergegeven welke categorie kosten en bijdragen kunnen worden opgenomen in een anterieure exploitatieovereenkomst en exploitatieplan. Gebiedseigen

Planoverschrijdende kosten

Bijdragen ruimtelijke

kosten

Bovenw ijkse

Bovenplanse

ontw ikkeling

voorzieningen

verevening

Opnemen in exploitatieplan

Ja

Ja

Ja

Nee

Opnemen in anterieure overeenkomst

Ja

Ja

Ja

Ja

Onderstaand schema geeft aan bij welke categorie kosten en bijdragen de kostensoortenlijst en de PTP-criteria van toepassing zijn bij publiekrechtelijk kostenverhaal.

Publiekrechtelijk kostenverhaal Gebiedseigen

Planoverschrijdende kosten

Bijdragen ruimtelijke

kosten

Bovenw ijkse

Bovenplanse

ontw ikkeling

voorzieningen

verevening

Kostensoortenlijst van toepassing

Ja

Ja

Ja

Nee

PTP-criteria van toepassing

Ja

Ja

Ja

Nee

Dit schema is niet van toepassing bij privaatrechtelijk kostenverhaal. Bij kostenverhaal via een anterieure overeenkomst is de gemeente niet gebonden aan de kostensoortenlijst. Deze lijst is niet bindend. Voorts zijn voor de omvang van de te verhalen kosten de P.T.P-criteria niet van toepassing. De “PTP-criteria” stralen echter wel uit naar een anterieure overeenkomst. Dat betekent dat wanneer de gemeente meer kosten wil verhalen dan op basis van publiekrechtelijk kostenverhaal mogelijk is, hiervoor een nadere motivering noodzakelijk is in de anterieure overeenkomst.

19

4

GEBIEDSEIGEN KOSTEN

In het vorige hoofdstuk is ingegaan op de verschillende categorieën van verhaalbare kosten. Dit hoofdstuk zoomt nader in op de categorie gebiedseigen kosten. 4.1

Plan- en apparaatskosten

Gebiedseigen kosten zijn kosten die louter voor het exploitatiegebied worden gemaakt. Deze kosten gaan onder andere over gemeentelijke plankosten, het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied, infrastructurele werkzaamheden aansluitend aan het exploitatiegebied en eventuele kosten van tegemoetkoming van planschade. Uitgangspunt is dat de gebiedseigen kosten, die vallen binnen het exploitatiegebied en/of alleen voor het exploitatiegebied of het individuele project worden gemaakt, door de gemeente voor 100% op de initiatiefnemer worden verhaald. Er hoeft door de gemeente geen fondsvorming plaats te vinden. Zoals gezegd worden deze kosten gemaakt binnen het exploitatiegebied, maar kunnen het ook kosten zijn grenzend aan of buiten de grens van het exploitatiegebied (bijvoorbeeld compenserende milieumaatregelen, of compensatie van verloren gegane natuurwaarde, groenen watervoorzieningen). De gebiedseigen kosten die kunnen worden verhaald, zijn opgenomen in de kostensoortenlijst van het Bro (zie hiervoor artikel 6.2.3 t/m 6.2.5). Voor de uren en tarieven van het beoordelen van het ruimtelijke plan en het opstellen van de anterieure exploitatieovereenkomst maken wij gebruik van de Regeling plankosten exploitatieplan.

Aan de hand van de aangeleverde projectgegevens vult de gemeente de plankostenscan (het rekenmodel van de Regeling plankosten exploitatieplan) in, waarna het rekenmodel automatisch een inschatting maakt van de benodigde werkzaamheden en de bijbehorende bestedingen. De rol van de gemeente zal per ruimtelijk plan variëren. De gemeentelijke rol kan beperkt zijn tot het beoordelen van het bestemmingsplan / projectafwijkingsbesluit en het opstellen van de anterieure exploitatieovereenkomst / exploitatieplan, maar kan ook veel omvangrijker zijn. Er wordt vervolgens dan ook gekeken welke partij de werkzaamheden uitvoert, waarna de verdeling uit de regeling wordt toegepast. In het geval dat de gemeente alle plan- en apparaatskosten uitvoert worden 100% van de kosten zoals uit de plankostenscan berekend in rekening gebracht. In het geval dat de ontwikkelende partij de plan- en apparaatskosten op zich neemt krijgt de gemeente een toetsende rol. Daarbij bedraagt de vermindering of vergoeding: a. 45% van de met toepassing van deze regeling berekende ten hoogste te verhalen kosten voor producten en activiteiten in de onderdelen 3.1 en 3.2 van de bijlage (ruimtelijke ordening, onder andere bestemmingsplan), b. 65% van de met toepassing van deze regeling berekende ten hoogste te verhalen kosten voor producten en activiteiten in onderdeel 4 van de bijlage (Civiele en cultuurtechniek), en

20

c. 75% van de met toepassing van deze regeling berekende ten hoogste te verhalen kosten voor de overige producten en activiteiten in de bijlage. Het college kan onderbouwd afwijken van de hierboven gestelde verminderingen of vergoedingen. Voor sommige projecten dienen, afhankelijk van de complexiteit van het ruimtelijk plan, extra werkzaamheden uitgevoerd te worden. Zo kan het voorkomen dat extern advies moet worden ingewonnen, onderzoek moet worden uitgevoerd of dat er overleg met andere betrokken noodzakelijk is. De gemeente zal voor deze aanvullende werkzaamheden per project kijken of deze noodzakelijk zijn. Indien dit het geval zal de gemeente deze kosten onderbouwen, met initiatiefnemer bespreken en verhalen in het kostenverhaal. 4.1.1 Uitzonderingsgevallen Op bovenstaande uitwerking zijn echter een paar uitzonderingen opgenomen in de Regeling plankosten exploitatieplan. In artikel 5 van deze regeling worden deze zogenoemde Plankosten kleine plannen uitgewerkt. Voor deze zogenoemde kleine plannen houden wij deze onderstaande uitgangpunten aan waarbij de bijdrage van de plankosten dat ten hoogste kan worden verhaald, met uitzondering van de producten en activiteiten, onderstaande bedragen niet overschrijdt. a. € 6.000,– bij een bouwplan voor de bouw van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 3.000 m2, b.

€ 8.000,– bij een bouwplan voor: 1°.de bouw van één woning, 2°.de bouw van één hoofdgebouw voor agrarische of bedrijfsdoeleinden met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 1.500 m2, met uitzondering van kantoor, horeca en detailhandel, of één bedrijfswoning op hetzelfde bouwperceel, 3°.een uitbreiding met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte van een gebouw voor agrarische of bedrijfsdoeleinden, met uitzondering van kantoor, horeca en detailhandel, of een uitbreiding met niet meer één bedrijfswoning op hetzelfde bouwperceel, 4°.een uitbreiding van een ander gebouw dan bedoeld onder 1° tot en met 3° met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met niet meer dan één woning, 5°.kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 3.000 m2 en niet meer dan 10.000 m2, of 6°.een verbouwing als bedoeld in artikel 6.2.1, onderdeel d of e, van het Besluit, c. € 9.500,– bij een bouwplan voor de bouw van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 10.000 m2 en niet meer dan 30.000 m2.

21

4.1.2 Leges Met het opstellen van een anterieure overeenkomst, met berekening plan- en apparaatskosten vervallen alle leges met uitzondering van startleges en bouwleges. Overige leges die worden verhaald krachtens afdeling 6.4 Wro (bijvoorbeeld bestemmingsplanleges) komen te vervallen en worden niet separaat verhaald. 4.1.3 Voorbereidingskosten De gemeente is bevoegd om met een initiatiefnemer een intentieovereenkomst te sluiten waarin onder procesafspraken worden gemaakt over de ontwikkeling en realisatie van het ruimtelijk initiatief. In de intentieovereenkomst kan de gemeente door de initiatiefnemer te betalen voorbereidingskosten opnemen. Doel hiervan is te voorkomen dat initiatiefnemers eindeloos gebruik maken van de ambtelijke capaciteit voordat de anterieure overeenkomst is afgesloten dan wel er uiteindelijk geen anterieure overeenkomst wordt gesloten maar de gemeente wel kosten heeft gemaakt. Indien gekozen wordt voor een bijdrage aan voorbereidingskosten in de intentieovereenkomst stemt gemeente samen met de initiatiefnemer de hoogte van de bijdrage af volgens de hierboven gestelde rekensystematiek voor plan- en apparaatskosten. Ook eventuele extra werkzaamheden kunnen hierin onderbouwd worden opgenomen.

Als in een latere projectfase wordt overgegaan tot het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer, dan verrekent de gemeente de gemaakte kosten zoals opgenomen in de intentieovereenkomst, met de plan- en apparaatskosten die wij bij de anterieure overeenkomst in rekening brengen. Als de gemeente de voorbereidingskosten alleen meeneemt in een anterieure overeenkomst en hiervoor niet eerst een intentieovereenkomst sluiten, dan maken de voorbereidingskosten onderdeel uit van de bijdrage zoals opgenomen in de anterieure overeenkomst. 4.2

Ruimtelijke voorzieningen in de openbare ruimte

Ook de kosten van ingrepen die de gemeente doet in de openbare ruimte ten behoeve van het ruimtelijke plan dienen te worden verhaald op de initiatiefnemer van het ruimtelijke plan, inclusief de uren van voorbereiding, toezicht en uitvoering.

22

5

BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN

Het begrip bovenwijkse voorzieningen is in hoofdstuk 3 al kort toegelicht. In dit hoofdstuk wordt nader ingezoomd op de verschillende bovenwijkse voorzieningen en wordt de kostentoerekening toegelicht. 5.1

Bovenwijkse voorzieningen

In de onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de bovenwijkse voorzieningen. Hierbij is tevens aangegeven of de bovenwijkse voorzieningen reeds zijn gerealiseerd en/of de gemeente hier dekkingsmiddelen voor heeft opgenomen. Gerealiseerde voorzieningen kunnen nog steeds verhaald worden. De bestuursrechter heeft reeds een aantal malen geoordeeld dat kosten die zijn verbonden aan reeds uitgevoerde werken en/of werkzaamheden (historische kosten), ook kunnen worden verhaald en/of kunnen worden opgenomen in een exploitatieplan, mits die kosten voldoende zijn gespecificeerd en voldoende inzicht bestaat in de opbouw van die historische kosten. Het gemeentelijke aandeel in de kosten is inclusief de gemeentelijke planen apparaatskosten. De geraamde nominale kosten zullen jaarlijks worden geactualiseerd en bijgesteld. De geraamde kosten hebben als prijspeil 1-1-2021. Bovenwijkse voorziening

Algemeen: N307: Passage Dronten De Noord (inclusief stationsplein en omgeving) Parkeerplaatsen centrum Dronten Verleggen Ottodreef Fietspad De Gilden - Biddingweg Fietsroute Morinel Doorsteken fietspad Educalaan(K) Watertappunten 2018(K) Verlichting De Drieslag - Arendschelling P+R terrein en stationsplein: Uitbreiding parkeerplaatsen NS station Uitbreiding fietsenstalling Loper de Noord en Slinger: Fiets/voetbrug Gangboord Fiets/voetbrug Fase 1/2 Voetgangersbrug park Fiets/voetbrug binnenhaven Fietspad west/centrum Loper de Noord Ontsluiting Gangboord Verbreden en herinrichting fietspad Gangboord Parkgebied Boulevard en Lage Vaart: Aanleg Boulevard Parkgebied lage Vaart fase 1 4000m2 Parkgebied lage Vaart fase 2 3000m2 Parkgebied lage Vaart fase 3 14000m2 Vlonders fase 2 Totaal

Gemeentelijk aandeel in de kosten (excl. BTW)

Reeds uitgevoerd?

Dekkingsmiddelen beschikbaar gemeente?

€ € € € € € € € €

920.000 4.900.000 1.700.000 1.500.000 2.800.000 60.000 30.000 30.000 90.000

Nee Grotendeels Deels Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Ja Deels Ja Ja Nee Ja Ja Ja Ja

€ €

140.000 350.000

Nee Nee

Ja Ja

€ € € € € € € €

520.000 440.000 50.000 90.000 250.000 60.000 120.000 350.000

Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

€ € € € € €

140.000 140.000 100.000 480.000 780.000 16.040.000

Nee Nee Nee Nee Nee

Ja Ja Ja Ja Ja

23

5.2

Profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit

Van de bovenstaande bovenwijkse voorzieningen profiteren niet alleen nieuwe woningen en/of bedrijven. Ook reeds bestaande bebouwing profiteert van de realisatie van deze voorzieningen. Daarnaast profiteert niet elk deelgebied in dezelfde mate van de bovenwijkse voorziening. In de onderstaande tabel is aangegeven in welke mate de verschillende deelgebieden (zie bijlage D) profiteren van de aanleg van de bovenwijkse voorziening. Kosten voor bovenwijkse voorzieningen worden alleen toegerekend aan projecten die op basis van onderstaande tabel profijt ondervinden van de aanleg van de bovenwijkse voorzieningen.

Bovenwijkse voorziening Algemeen: N307: Passage Dronten De Noord (inclusief stationsplein en omgeving) Parkeerplaatsen centrum Dronten Verleggen Ottodreef Fietspad De Gilden - Biddingweg Fietsroute Morinel Doorsteken fietspad Educalaan(K) Watertappunten 2018(K) Verlichting De Drieslag - Arendschelling P+R terrein en stationsplein: Uitbreiding parkeerplaatsen NS station Uitbreiding fietsenstalling Loper de Noord en Slinger: Fiets/voetbrug Gangboord Fiets/voetbrug Fase 1/2 Voetgangersbrug park Fiets/voetbrug binnenhaven Fietspad west/centrum Loper de Noord Ontsluiting Gangboord Verbreden en herinrichting fietspad Gangboord Parkgebied Boulevard en Lage Vaart: Aanleg Boulevard Parkgebied lage Vaart fase 1 4000m2 Parkgebied lage Vaart fase 2 3000m2 Parkgebied lage Vaart fase 3 14000m2 Vlonders fase 2

Dronten

Profijt Swifterbant

Biddinghuizen

VEEL ZEER VEEL VEEL ZEER VEEL VEEL ZEER VEEL ZEER VEEL VEEL ZEER VEEL

WEINIG WEINIG WEINIG WEINIG VEEL WEINIG WEINIG VEEL WEINIG

WEINIG WEINIG WEINIG GEEN GEEN WEINIG WEINIG VEEL WEINIG

VEEL VEEL

VEEL GEMIDDELD

VEEL WEINIG

ZEER VEEL VEEL VEEL VEEL ZEER VEEL ZEER VEEL VEEL VEEL

GEEN GEEN GEEN GEEN WEINIG WEINIG GEEN GEMIDDELD

GEEN GEEN GEEN GEEN WEINIG WEINIG GEEN WEINIG

ZEER VEEL ZEER VEEL ZEER VEEL ZEER VEEL ZEER VEEL

WEINIG WEINIG WEINIG WEINIG WEINIG

WEINIG WEINIG WEINIG WEINIG WEINIG

Om een beeld te geven van de betekenis van deze woorden hanteren wij de volgende percentages bij de bovenstaande termen. Hierbij wordt altijd terug gerekend naar een totale toerekening van 100% van het te verhalen bedrag. Gebruikte termen ZEER VEEL VEEL GEMIDDELD WEINIG ZEER WEINIG GEEN

% 90% 75% 50% 25% 10% 0

24

5.3

Woningbouwprogramma

Om kosten toe te kunnen rekenen aan nieuwe ontwikkelingen is de woonvisie uit het Woningmarktonderzoek 2016: Basis voor beleid, vastgesteld door de gemeenteraad op 24 mei 2016 een belangrijk uitgangspunt. Samen met de gegevens van het CBS omtrent de bestaande voorraad aan woningen in de gemeente Dronten, vormt dit de basis om kosten toe te rekenen aan woningbouwprojecten. 5.4

Uitgifte bedrijventerrein

Naast het woningbouwprogramma is ook de gronduitgifteprognose van bedrijventerrein van belang bij het toerekenen van kosten. De gegevens over de bestaande bedrijventerreinen zijn afkomstig van het “Integraal Bedrijventerrein Informatie Systeem” en gecontroleerd vanuit de gemeentelijke cijfers “Bedrijventerreinen 2020-2021”. 5.5

Overige functies en uitzonderingen

De meeste ruimtelijke plannen bestaan uit woningbouw, (maatschappelijke) voorzieningen of bedrijventerreinen. Deze functies betalen een bijdrage voor de bovenwijkse voorzieningen. Hierop geldt echter een uitzondering. Voor agrarische gebouwen en loodsen niet zijnde woningen brengen wij geen bovenwijkse voorziening in rekening. Bij deze ruimtelijke plannen zal naast de naast de plan- en apparaatskosten (paragraaf 4.1) en de bijdrage aan ruimtelijke voorzieningen in de openbare ruimte (paragraaf 4.2) enkel de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling gevraagd worden in de anterieure exploitatieovereenkomst. 5.6

Equivalenten

Nieuwe infrastructurele voorzieningen worden enerzijds aangelegd om de autonome groei van de reeds bestaande woningen en bedrijven op te vangen. Anderzijds worden deze aangelegd om te voorzien in de toekomstige behoefte als gevolg van nieuwe woningen en bedrijven. Om (bestaande en nieuwe) woningen te kunnen vergelijken met een (bestaand en nieuw) bedrijventerrein wordt gewerkt met equivalenten. Bij het bepalen van de equivalenten is gebruik gemaakt van kengetallen van het CROW3. Door te werken met equivalenten wordt voldaan aan het proportionaliteitsbeginsel. Door de equivalenten te combineren met de gegevens omtrent de reeds bestaande woningaantallen, het woningbouwprogramma, de omvang van reeds bestaande bedrijventerreinen en de uitgifteprognose van toekomstig bedrijventerrein kan het totaal aan equivalenten worden bepaald. Aantal equivalenten per type Bedrijventerrein - Dronten Bedrijventerrein - Swifterbant Bedrijventerrein - Biddinghuizen Woningbouw - Dronten Woningbouw - Swifterbant Woningbouw - Biddinghuizen Totaal