Bijlage - 1 Koersdocument Uitleggebied Zuid.pdf

In deze wijk wordt wonen gecombineerd met werken, recreëren, drinkwaterwinning, naar school gaan en voedsel produceren. Binnen EVA Lanxmeer is er ruimte voor wonen, maar ook een aanzienlijk oppervlak voor werken en een mix van wonen en werken. De ecologische stadsboerderij beslaat 4 hectare. Er zijn ook 71 sociale huur-, en 6 sociale koopwoningen gerealiseerd.

44

DEEL IV | ONTWERPUITGANGSPUNTEN De vorige delen vormen een uiteenzetting van de opgave in Uitleggebied Zuid. Hier is zowel de maatschappelijke opgave geschetst, als de fysieke context van het plangebied. Dit vormt het fundament voor een wijk die meer biedt dan alleen woningen: een plek waar mensen prettig kunnen samenleven en die een positieve impact heeft op de omgeving. Om deze voorwaarden te kunnen scheppen, worden in dit deel een aantal concrete aanvullingen op bestaand beleid gedaan, die specifiek voor deze wijk worden geïmplementeerd. Dit zijn de speerpunten voor Uitleggebied Zuid. Vervolgens worden twee ontwerprichtingen voor het gebied verkend, waarin de speerpunten en doelstellingen een plek hebben gekregen. Dit zijn voorbeelden van een mogelijke invulling van het gebied en dus geen definitieve ontwerpen.

Speerpunten Onderstaande speerpunten ondersteunen in het behalen van de doelstellingen door op concrete deelgebieden oplossingsrichtingen vast te stellen. Hiermee wordt Uitleggebied Zuid een onderscheidende en toekomstbestendige wijk. De doelstellingen blijven hierbij leidend en functioneren als toetsingskader in de verdere ontwikkeling. Mochten de speerpunten in de praktijk niet (meer) blijken aan te sluiten bij de doelstellingen, kan hier dus van afgeweken worden.

Monnikenhuizen Arnhem (22 wo/ha)

Impressie van de nieuwe wijk Fælledbybij Kopenhagen (beeld Henning Larsen)

World Food Center Ede (25 wo/ha)

25 WO/HA

20 WO/HA Kerkebosch Zeist (21 wo/ha)

Eurowoningen Leusden (28 wo/ha)

30 WO/HA

EVA Lanxmeer Culemborg (22 wo/ha)

45

Ontwerpuitgangspunten

Happy days Zoetermeer (20 wo/ha)

Op de linkerpagina’s in dit hoofdstuk worden voorbeeldprojecten getoond, die om verschillende redenen een inspiratie kunnen bieden voor de verdere planvorming van Uitleggebied Zuid. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het ontwerpen voor het collectieve, de dichtheden, de woningtypologie of de landschappelijke inpassing van het project. Hieronder wordt de bandbreedte van dichtheden weergegeven.

Voorbeeldproject: World Food Center in Ede • • • • •

Aantal woningen: circa 700 Buurtoppervlakte: circa 28 hectare Dichtheid: 25 wo/ ha Bouwjaar: in realisatie Ontwerp: Gemeente Ede, DZH (stedenbouw), MIX architectuur, DZH (architectuur)

Op de voormalige Mauritskazerne naast station EdeWageningen wordt het World Food Center (WFC) ontwikkeld. Hier komt alles rondom duurzame en gezonde voeding samen en in een levendig gebied om te wonen, werken en recreëren. Het plangebied is aan één zijde omgeven door het Sysseltse bos. In het World Food Center staan karakteristieke kazernepanden met daaromheen duurzame nieuwbouwwoningen en hippe werkruimten. De woningen hebben weinig private buitenruimte maar er is veel collectief groen.

46

Verbinding met karakteristieke gebiedskenmerken Bij de ontwikkeling van het plangebied moet verbinding worden gezocht met de kenmerken die het gebied karakteriseren, waaronder cultuurhistorische kenmerken, landschappelijke ken-merken en ruimtelijke structuren. Op basis van de inventarisatie van het plangebied kunnen een aantal kansen worden geconcludeerd om dit te bereiken: •

•

De oorspronkelijke opzet van het fruitteeltgebied dient als inspiratiebron voor de planuitwerking. De oorspronkelijke structuren van de elzenhagen, de schuren en de solitairen op de fruitteelterven kunnen een rol spelen in de stedenbouwkundige opzet. Hiermee blijft het oorspronkelijke polderplan als cultuurhistorische laag herkenbaar. De bestaande agrarische erven zijn zorgvuldig gepositioneerd aan de Van den Hamlaan. Het wegprofiel met de schuin tegenover elkaar geplaatste erven vormen een sterk ruimtelijk en cultuurhistorisch ensemble. Deze dienen zorgvuldig te worden ingepast als ruimtelijke drager binnen het plan. De bedrijven, anders dan de agrarische bedrijven, die zich nu in het gebied bevinden worden zoveel mogelijk ingepast.

•

De verbinding met de bestaande wijken moet worden versterkt, zowel voor het langzaam verkeer als de groenstructuren.

Het ruime profiel van de Rietweg met de daaraan gekoppelde riettocht speelt een grote rol in de vorming en beleving van de polderruimtes. Ook de beplanting langs deze weg draagt daar aan bij. Hier dient zorgvuldig mee omgesprongen worden.

•

Het profiel van de Van den Hamlaan vormt een waardevolle drager. De singels zorgen voor intimiteit, samen met de zaksloten en brede bermen kunnen ze een belangrijke rol spelen in de biodiversiteit en berging van water. Het kunnen groene aders door bebouwd gebied zijn.

•

•

De Ansjovistocht vormt een belangrijke zichtlijn door het zoekgebied naar het open en weidse polderland. Door het aantal oversteken over deze tocht te beperken, waarbij de eventuele bruggen de zichtlijn niet blokkeren, blijft deze gehandhaafd. Er moet rekening gehouden worden met klimaatextremen, die steeds meer voor zullen komen. Hevige neerslag en langdurige droogte mogen niet leiden tot structurele schade aan bebouwing, fundering, wegen, groen, water en vitale of kwetsbare functies. Om hittestress tegen te gaan, wordt de openbare ruimte ingericht zodat een koele omgeving ontstaat. Extra aandacht gaat uit naar vitale en kwetsbare functies.

•

Groen en blauw worden als belangrijke dragers gezien voor de gebiedsontwikkeling vanwege de landschappelijke en klimaatadaptieve kenmerken. Hierbij zal rekening gehouden worden met de cultuur-historische kenmerken van de kern Dronten, een bosrand die zorgt voor beschutting voor wind.

•

(Afval)waterstromen worden, door de aanleg van separate stelsels HWA en DWA gescheiden met als kerngedachte: vuilwater, schoonhouden, scheiden, zuiveren. Hemelwater benutten, besparen, vasthouden, infiltreren, bergen en dan pas afvoeren.

•

Voor de elektriciteitsvoorziening wordt mede een efficiënte lokale oplossing gezocht, dit kan ruimtelijk implicaties hebben.

•

Het gebied moet worden ontsloten voor en dooraderd met routes voor langzaam verkeer. Voor de fietser gaat het hierbij om veilige en aantrekkelijke routes naar de voorzieningen in de dorpskern van Dronten. De fietsroutes moeten worden aangesloten op bestaande routes ten noorden van de Dronterweg. Ook wordt aangesloten op fietsroutes door het buitengebied. Voor de voetganger is het van belang om “ommetjes” te realiseren door de wijk.

47

Ontwerpuitgangspunten

•

•

Voorbeeldproject: Happy days Zoetermeer • • • • •

Aantal woningen: 205 Buurtoppervlakte: circa 10 hectare Dichtheid: 20 wo/ ha Bouwjaar: in realisatie Ontwerp: ECHO urban design (stedenbouw), MIX architectuur, Kolpa (architectuur)

Op de voormalige Mauritskazerne naast station EdeWageningen wordt het World Food Center (WFC) ontwikkeld. Hier komt alles rondom duurzame en gezonde voeding samen en in een levendig gebied om te wonen, werken en recreëren. Het plangebied is aan één zijde omgeven door het Sysseltse bos. In het World Food Center staan karakteristieke kazernepanden met daaromheen duurzame nieuwbouwwoningen en hippe werkruimten. De woningen hebben weinig private buitenruimte maar er is veel collectief groen.

48

Ontwerpen voor bewegen, ontmoeten, spelen en sporten •

Voor het goed functioneren van de wijk is het van belang dat er wordt voorzien in een goede aansluiting op het OV-netwerk. Deze moet zorgvuldig worden ingepast in de hoofdstructuur van de wijk.

•

Een goede auto-ontsluiting is van belang. Hiervoor zijn verschillende oplossingen denkbaar en dient de rol en de ligging van de Dronterweg te worden onderzocht. In overleg met de Provincie zal gekeken moeten worden naar de afhandeling van verkeersstromen vanuit het gebied en hoe dit gebied de verkeersstromen op Provinciaal niveau beïnvloedt.

•

Nederland staat voor een flinke opgave in haar buurten en wijken. Kinderen gaan steeds minder buitenspelen, jongeren en volwassenen bewegen te weinig en het aantal mensen dat zich eenzaam voelt, neemt steeds verder toe. Zo ook in Dronten. Het is daarom van belang om bewegen, ontmoeten, spelen en sporten in de wijk te faciliteren en stimuleren. Het ontwerp van een gebouw en de inrichting van de openbare ruimte kunnen hier substantieel aan bijdragen. Hiervoor reserveren we ruimte in de plannen voor plekken die specifiek zijn ingericht voor bewegen, ontmoeten, spelen en sporten. Hierbij wordt nadrukkelijk gekozen voor multifunctionele ruimtes.

In het plangebied dient ruimte te worden gereserveerd voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen. In een vervolgfase wordt het benodigde ruimtebeslag en het zoekgebied hiervoor gedefinieerd, in samenhang met de bestaande wijken en de overige ontwikkelgebieden van Dronten.

Dit speerpunt draagt bij aan: behoud Drontense karakter, klimaatadaptatie, toekomstbestendigheid, gezonde leefomgeving, verbinding met bestaande gemeente, identiteit van de wijk.

8 9

Daarnaast wordt de wijk zo ontworpen dat ook meer informele vormen van ontmoeten worden gestimuleerd. Juist de vluchtige ontmoetingen tussen buren en buurtbewoners dragen bij aan het woongeluk9. Dit vindt plaats op verschillende schaalniveaus: op buurtniveau; op de route van straat naar huis; in en rondom het woonblok; op de drempelzone tussen de openbare ruimte en de voordeur; en de woning zelf. Op al deze schaalniveaus kunnen ingrepen worden gedaan om het ontmoeten te stimuleren. Dit speerpunt draagt bij aan: sociaal, veilig, contact met buurtgenoten, klaar staan voor elkaar, bewegen, gezondheid, prettige leefomgeving.

Gemeente Dronten, “Aanvullingen speelruimteplan voor spelen en bewegen in nieuwbouw” (2025) Platform 31, “Ontwerp voor ontmoeten” (2021)

49

Ontwerpuitgangspunten

Deze vormen de kaders voor de ruimtelijke opgave.

Onze speelplekken zijn ontmoetingsplekken voor jong tot oud waar kinderen verstoppertje spelen, ouders elkaar ontmoeten, senioren even rusten tijdens hun wandeling en waar jongeren samen komen om een potje te voetballen. We spreken daarom over speel-, beweeg- en ontmoetingsruimte. Bij de inrichting van de openbare ruimte moet dan ook rekening gehouden worden met alle inwoners; van jong tot oud, met en zonder beperking, sportief of juist genietend van de natuur8. Waar mogelijk worden deze openbare ruimtes ook gekoppeld aan gebouwde voorzieningen waar mensen samen kunnen komen.

Voorbeeldproject: Kerkebosch Zeist • • • • •

Aantal woningen: 1.000 Buurtoppervlakte: 46,5 hectare Dichtheid: 21 wo/ ha Bouwjaar: tot 2023 Ontwerp: Wurck (stedenbouw, diverse architecten)

Uiteindelijk zal het totale woningbouwprogramma van de oorspronkelijk ca. 750 sociale huur galerijflats transformeren in 1.000 nieuwe woningen. Er is een mix uit onder andere vrije kavels, appartementen, rij-, patio, rug-aan-rug-, kwadrant- en zorgwoningen voor de nieuwe en oude bewoners van deze diverse en levende nieuwe wijk. In totaal is de helft van de woningen sociale woningbouw. Het terrein is maximaal 50% bebouwd met een maximale bouwhoogte van 6 lagen.

50

Toekomstbestendig bouwen en wonen We bouwen woningen voor nu én voor in de toekomst. De opgave bestaat om woningen te realiseren die aansluiten bij de behoefte van nu, maar die bestendig zijn voor toekomstige ontwikkelingen. Woningen en de openbare ruimte moeten klimaatadaptief worden ingericht en er moet optimaal omgegaan worden met natuurlijke hulpbronnen (zoals de bodem, water, zonlicht en materialen). Hierbij wordt extra aandacht besteed aan watergebruik en -opslag, omdat daar schaarsten ontstaan. Hiervoor wordt een gedegen waterhuishoudkundig plan opgesteld, waarin berging, riolering, voorkomen van wateroverlast, oppervlaktewaterkwaliteit en -kwantiteit een rol krijgen. Daarnaast zal de energieen warmtevraag in balans moeten worden gebracht, om de negatieve gevolgen van netcongestie en materiaaltekorten te minimaliseren.

Dit speerpunt draagt bij aan: gezonde leefomgeving, weerbaarheid, circulair bouwen, duurzaam watergebruik, klimaatadaptiviteit, verlaging van de beheerskosten, verlaging van de energievraag, betaalbaarheid.

De nieuwe wijk in Uitleggebied Zuid wordt een levendige wijk waar mensen gedurende de hele dag kleur geven aan de openbare ruimte. Er zijn kansen voor kleinschalige combinaties van wonen en werken met een primair wijkvoorzienend karakter. Denk hierbij aan voorzieningen zoals een huisarts, fysiotherapeut of kapper. Daarnaast liggen er kansen om de identiteit van het gebied te versterken, door in te zetten op kleinschalig agrarisch-gerelateerde concepten die de structuren rondom de Aeres-hogeschool versterken. Daarnaast zijn gedeelde werkplekken gericht op zzp’ers, start-ups en kleinschalige bedrijvigheid een waardevolle toevoeging. Deze bieden een professionele werkomgeving zonder de kosten van een vast kantoor. Ook creatieve hubs, waar kunstenaars en ontwerpers elkaar inspireren, kunnen bijdragen aan de levendigheid van de wijk. Door dit concept te implementeren, combineren we efficiënt ruimtegebruik met een multifunctionele en levendige invulling van de wijk. Dit vermindert de mobiliteitsvraag en draagt bij aan een betere privéwerk balans. Voor het voorzieningenniveau wordt gekeken naar zowel de nieuwe wijk als naar het huidige Dronten-Zuid. Beide gebieden moeten elkaar versterken en een integraal geheel vormen.

Dit speerpunt draagt bij aan: benutten van economische kansen, betere privé-werk balans, verlaging van de mobiliteitsvraag, vergroting van het aantal kennisintensieve banen, levendigheid, sociale veiligheid.

51

Ontwerpuitgangspunten

We streven naar een integrale aanpak op het gebied van de volgende thema’s: energiepositief/ energieneutraal bouwen; circulair bouwen; klimaatadaptief bouwen; natuurinclusief bouwen; duurzame mobiliteit en gezonde leefomgeving in relatie tot nieuwbouw. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de kennis en standaarden die zijn ontwikkeld in het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw, waar de Provincie Flevoland mede-ondertekenaar van is. Daarnaast zullen we aansluiting vinden bij initiatieven zoals de Balanswijk. Zo hoeven we als gemeente niet opnieuw het wiel uit te vinden en kunnen we leren van ervaring die is opgedaan in projecten over heel Nederland.

Gemengd gebruik

Voorbeeldproject: Park Roozendaal Leusden-Zuid • • • • •

Aantal woningen: 476 Buurtoppervlakte: 17 hectare Dichtheid: 28 wo/ ha Bouwjaar: jaren ‘70 Ontwerp: David Zuiderhoek en DHV (stedenbouw), Henk Klunder (architectuur)

Deze wijk, ook wel Eurowoningen genoemd, was met de eerste drive-in woningen van Nederland, het gemeenschappelijke zwembad en tennisbaan, en het vele groen was de wijk zijn tijd ver vooruit. Gemeenschapszin staat hier hoog in het vaandel. Het idee achter Park Rozendaal was om een zo comfortabel mogelijk ‘woonpark’ te ontwerpen voor gezinnen. Een plek waar je privacy had en tegelijkertijd verbinding en saamhorigheid voelde met je buurtgenoten. De wijk bestaat uit waaiervormige bouwblokken gegroepeerd rondom veel groen.

52

Brede visie op groen en blauw In het masterplan voor onze nieuwe wijk zetten we groen en blauw centraal als essentieel onderdeel van een aantrekkelijke, klimaatadaptieve, biodiverse en gezonde leefomgeving. Hierbij kijken we verder dan enkel het aantal bomen en tochten of de afstand tot een park. Ons uitgangspunt is een gelaagde en gevarieerde invulling van het groen en blauw, die aansluit bij de unieke kenmerken en behoeften van de locatie. De bestaande groen- en blauwstructuren zijn hierbij leidend. We hanteren een brede visie op groen en blauw: • Gelaagdheid en variatie: Naast bomen creëren we ruimte voor struiken, kruiden, bloemen, waterpartijen en andere elementen die bijdragen aan een rijke biodiversiteit en een gevarieerd landschap.

De vijf van Zuid Om natuurinclusiviteit en biodiversiteit een centrale plek te bieden, worden vijf doelsoorten aangewezen. Deze ‘vijf van Zuid’ krijgen extra aandacht in de plannen voor de wijk. Denk bijvoorbeeld aan: • Vleermuis; • Watersalamander; • Huismus; • Egel; • Wilde bij. Daarnaast zullen op de groen-blauwe hoofdstructuren die de wijk overstijgen, twee aanvullende doelsoorten worden aangewezen. Dit zijn bijvoorbeeld de ree en de otter. Voor elke doelsoort worden uitgangspunten opgesteld, die ontwerpers helpen om ecologie in de plannen op te nemen. In het masterplan en de openbare ruimte worden de hoofdlijnen hiervan al opgenomen. Hiermee vormt ecologie een volwaardig belang in de afweging tussen de vele belangen die spelen in de inrichting van de omgeving. Voor het floreren van de vijf van Zuid zijn zowel kwalitatieve als kwantitatieve maatregelen nodig. De maatregelen zijn gebaseerd op de vijf V’s: voedsel, verblijfplaatsen, veiligheid, verbondenheid en variatie. Bij de keuze voor beplanting is daarnaast de ecologische waarde leidend. De beplanting krijgt een extra meerwaarde door aandacht te besteden aan soorten die ‘eetbare’ producten hebben voor mens en dier, zoals noten, zaden, bessen en vruchten.

Ontwerpuitgangspunten

Deze aanpak helpt niet alleen om een leefgebied te creëren voor de doelsoorten, maar versterkt ook de natuurbeleving voor bewoners. Zo bouwen we niet alleen aan een duurzame wijk, maar ook aan een waardevol ecosysteem waarin mens en natuur samenkomen.

53

Voorbeeldproject: Monnikenhuizen Arnhem • • • • •

Aantal woningen: 200 Buurtoppervlakte: 9hectare Dichtheid: 22 wo/ ha Bouwjaar: 2000 Ontwerp: Khandekar, Buro Lubbers (stedenbouw/landschap), Atelier Z, Meyer en van Schoten Architecten, Van de Looi en Jacobs Architecten, Vera Yanovshtchinsky Architects (architectuur)

Deze wijk bevindt zich op een glooiend terrein waar eerst een voetbalstadion stond. De hoogteverschillen en het bos boden veel mogelijkheden voor het ontwikkelen van een aantrekkelijke woonwijk in nauwe relatie met haar omgeving. Dit plan speelt in op de aanwezige hoogteverschillen in het bosgebied door het realiseren van twee ´kamers´: één grote met rijen huizen op vier terrassen met cul-de-sacs en één kleinere kamer met appartementen en twee-onderéén kap woningen. De doodlopende straten zijn breed genoeg om er te kunnen parkeren. Ze worden verbonden door trappen en voetgangerspaden die naar een hoger gelegen bospad leiden. Overal in de wijk is te zien hoe water wordt verzameld, opgeslagen, getransporteerd en geïnfiltreerd.

54

•

•

•

Grote, volwassen bomen: We zorgen voor voldoende ruimte en goede groeicondities, zodat bomen de kans krijgen om volwassen te worden en hun maximale ecologische en esthetische waarde te bereiken. Samenhangende groene en blauwe netwerken: In plaats van losse groen- en blauwzones ontwerpen we een samenhangend netwerk van parken, tochten, groene verblijfsplekken en natuurvriendelijke oevers, dat bewoners en dieren met elkaar verbindt. Deze aanpak sluit aan bij het streven naar een wijk waarin natuurbeleving en functionaliteit hand in hand gaan. Het groen en het water zijn niet alleen een decor, maar een integraal onderdeel van het ontwerp. Zo ontstaat een wijk waarin bewoners op korte afstand toegang hebben tot gevarieerde natuur en waarin groen en blauw een volwaardige rol spelen in het creëren van een gezonde, duurzame en toekomstbestendige leefomgeving.

Dit speerpunt draagt bij aan: tegengaan van hittestress, verbeteren van de mentale gezondheid, ontmoeten, natuurbeleving, ecosystemen die in balans zijn, gezonde leefomgeving, vergroting biodiversiteit.

10 11

Het STOMP-principe is een ontwerpprincipe voor mobiliteit in de gebouwde omgeving. Het staat voor: Stappen (voetganger), Trappen (fiets), Openbaar vervoer, Mobility-as-a-Service (deelmobiliteit) en Personenauto. Waarbij in die volgorde prioriteit wordt gegeven aan mobiliteitsvormen in het ontwerp van de openbare ruimte. In veel gemeenten is dit ontwerpprincipe tot beleid verheven en worden wijken ingericht waarbij de voetganger, fietser en openbaar vervoer centraal staan.

Dit speerpunt draagt bij aan: inclusieve mobiliteit, veiligheid, delen, bewegen, menselijke maat, prettige leefomgeving, gezondheid, ontmoeten, waterberging, duurzaamheid.

Dit zorgt voor leefbare wijken, waarbij de menselijke maat in acht wordt genomen en mensen van alle leeftijden veilig op straat kunnen spelen, bewegen, sporten en ontmoeten. Daarnaast is er minder verharding nodig, wat resulteert in een groenere omgeving en een betere waterhuishouding én minder kosten in de realisatie. Door dit principe als leidraad te gebruiken voor de mobiliteitsopgave in de wijk, wordt invulling gegeven aan twee van de geformuleerde speerpunten in het gemeentelijk verkeer- en vervoersplan11 (GVVP 2017): Stimuleren van het fietsgebruik; en Inzetten op duurzame mobiliteit. Het STOMP-principe gaat een stap verder, door extra aandacht te vragen voor de voetganger, openbaar vervoer en deelmobiliteit. Dit past bij een toekomstbestendige wijk en komt ook terug in de Toekomstvisie van Dronten.

Zie het Norminstituut Bomen: https://www.norminstituutbomen.nl/bomennorm/ Gemeente Dronten, “Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan (GVVP)” (2017)

Ontwerpuitgangspunten

We hanteren hierbij een aantal normen als vuistregel, zoals de landelijke bomennorm 10 en het 3-30-300-principe: iedereen moet vanuit haar woning drie bomen kunnen zien; elke wijk heeft minimaal 30% bladerdek; op 300 meter afstand is er een groene verblijfplek. Daarnaast hebben we 11,0 m3 water per 100 m2 verhard oppervlak te compenseren.

Prioriteit aan gezonde mobiliteit

55

Denkrichtingen In het masterplan zullen bovenstaande ontwerpprincipes worden doorvertaald naar concrete en locatie-specifieke keuzes voor Uitleggebied Zuid. Om te verkennen hoe dit eruit zou kunnen zien hebben we alvast twee verschillende ontwerprichtingen voor het gebied geschetst. Dit geeft een beeld van welke hoofdstructuren er voor de gebiedsontwikkeling bepalend zouden kunnen zijn en op welke manier de verschillende thema’s als groen, water, ontsluiting en woningbouw een plek kunnen krijgen.

De andere richting heeft meer betrekking op het bestaande karakter van het tuinbouwgebied, met kavels van verschillende maten die zijn begrensd door elzenhagen. In dit model krijgt de bestaande polderstructuur een nieuwe laag, en ontstaan er aan weerszijden van de Van den Hamlaan buurtschappen gebaseerd op de afmetingen van het poldergrid. Deze buurtschappen zijn verschillend van maat, schaal en karakter maar verwijzen allemaal direct of indirect

De twee richtingen die zijn verkend, zijn ‘boslandschap’ en ‘lappendeken van tuinderijen’. In het boslandschap wordt een nieuwe bosrand ontwikkeld langs de zuidwestrand van Dronten. In deze stevige bosrand worden verschillende functies gecombineerd: beschutting tegen windhinder, een groen recreatielandschap als uitloopgebied voor de Drontenaren, maar ook een woongebied met verschillende buurtschappen als clusters in het bos. In dit model wordt de bestaande polderstructuur minder herkenbaar, hoewel de Van den Hamlaan hier als ruggengraat in kan terugkomen.

Ontwerprichting tuinderijen

56

naar de kenmerken van het tuinbouwgebied. Het aantal woningen binnen de modellen is vooralsnog niet onderscheidend, in beide modellen is een substantieel aantal woningen mogelijk. In het masterplan wordt hier nader invulling aan gegeven.

Ontwerpuitgangspunten

Ontwerprichting boslandschap

57

Zicht vanaf Rietweg

58

Vervolg

DEEL V

We houden ruimte voor flexibiliteit, zodat de wijk ook over verloop van tijd aan blijft sluiten bij de wensen en behoeften van inwoners en de gemeente.

60

DEEL V | VERVOLG Dit koersdocument markeert een belangrijke stap in het gebiedsontwikkelingsproces voor ‘Uitleggebied Zuid’. Het is het eerste resultaat van de definitiefase en bepaalt daarmee de richting voor het ontwerp van het gebied. In de volgende stap wordt dit verder uitgewerkt tot een ontwikkelperspectief: de basis voor realisatie. In dit deel worden de vervolgstappen kort uiteengezet.

Op naar een ontwikkelperspectief We werken in de definitiefase toe naar een integraal ontwikkelperspectief voor Uitleggebied Zuid, inclusief financiële verkenning. Hierin zijn alle belangen en doelen zorgvuldig afgewogen – zowel van de gemeente en andere overheden als (toekomstige) inwoners en ondernemers van Dronten. Het ontwikkelperspectief dient als kader om private partijen de woningen te laten ontwikkelen en als eerste stap richting het omgevingsplan, op basis waarvan vergunningen kunnen worden verleend voor de daadwerkelijke totstandkoming van deze nieuwe woonwijk vanaf 2028 (fase 2 en verder). De onderdelen van dit document zijn:

2. Visie op beeldkwaliteit voor het gehele plangebied De visie beschrijft in woord en beeld de gewenste ruimtelijke kwaliteit en sfeer van de nieuwe ontwikkeling. Het is een verbindend element tussen landschap, architectuur en stedenbouw. Het plan geeft richtlijnen en ontwerpprincipes voor de vormgeving van de bebouwing en inrichting van het gebied, eventueel met onderscheid tussen de

Definitiefase

Initiatieffase

Richting aan groei

1. Masterplan voor het gehele plangebied Dit is een vertaling van de ambities, doelstellingen en kaders zoals opgesteld in het koersdocument en dient als leidraad voor alle toekomstige ontwikkelingen binnen het plangebied. De ruimtelijke hoofdstructuur, ontsluiting, groen en waterstructuren zijn integraal ontworpen. Daarnaast wordt hier ook de fasering van het plangebied in deelgebieden aangegeven.

deelgebieden. Dit is nog op hoofdlijnen en wordt verder aangescherpt als het deelgebied ontwikkeld wordt. Doel hiervan is de ruimtelijke kwaliteit van het gebied voor een langere periode te waarborgen en de deelgebieden in samenhang te kunnen ontwikkelen.

Koersdocument

Ontwerpfase

Ontwikkelperspectief

Omgevingsplan

Omgevingsprogramma Kadernotitie

Vaststellen ‘Richting aan groei’

Vestiging Wet voorkeursrecht gemeenten

Processchema

Q4 2024

Bestuurlijke besluitvorming

Raadsconsultatie

Q2 2025

Bestuurlijke besluitvorming

Bestuurlijke besluitvorming

Q4 2025

Q2 2025

61

Vervolg

Q2 2023

Startnotitie en voorbereidingskrediet

3. Ontwikkelstrategie op hoofdlijnen In de ontwikkelstrategie wordt de ontwikkeling van het plangebied in fases en deelgebieden uiteengezet. Daarnaast wordt aangegeven welke rol de gemeente neemt in de ontwikkeling. 4. Financiële verkenning op hoofdlijnen Dit is een aanscherping van de financiële verkenning, waarin de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling op hoofdlijnen uiteengezet zijn. 5. Participatie- en communicatieplan Hierin wordt toegelicht hoe, wanneer en met wie geparticipeerd zal worden in het proces tot en met realisatie. Daarnaast worden de communicatiemiddelen en -momenten benoemd. 6. Resultaten van de benodigde wettelijke onderzoeken Voorbeelden van benodigde onderzoeken zijn o.a. een verkeerskundig onderzoek, een milieueffectrapportage (MER) en een archeologisch onderzoek. Voor het opstellen van het ontwikkelperspectief is een stedenbouwkundig-/landschapsbureau geselecteerd. Dit externe bureau zal het masterplan en de visie op beeldkwaliteit ontwerpen en de gemeente helpen bij het realiseren van haar visie en doelstellingen voor de wijk. Daarnaast zijn nog een aantal stappen te ondernemen om tot het ontwikkelperspectief te komen. Hieronder worden deze toegelicht.

62

Indicatoren definiëren Om te kunnen sturen op het geluk van bewoners, worden de doelstellingen de komende maanden vertaald naar meetbare indicatoren. Deze worden nu en in de toekomst gemonitord. Zo wordt inzichtelijk gemaakt of het ontwerp en de keuzes in realisatie ook daadwerkelijk bijdragen aan de doelstellingen van de gemeente. En kan zo nodig bijgestuurd worden. Om te helpen bij het definiëren van de indicatoren is een adviesbureau aangehaakt en wordt aansluiting gezocht bij andere gemeenten. Hieronder een voorbeeld van een uitwerking van een doelstelling naar indicatoren. Het gaat hier om de doelstelling ‘De historische wortels van het gebied zijn behouden en versterkt (sociaal-cultureel, fysiek)’, onder het maatschappelijke effect ‘Verbondenheid’. Het ambitieniveau waar naar gestreefd wordt in het ontwerp en de realisatie van de wijk, zal nader gedefinieerd worden in het ontwikkelperspectief. In de tabel wordt een voorbeeld genoemd.

In samenwerking met de Provincie Flevoland, wordt onderzocht of digitalisering kan bijdragen in dit proces. Door gebruik te maken van een zogenaamde ‘digitale tweeling’ (digital twin) van de fysieke omgeving, kunnen verschillende scenario’s en plannen getoetst worden op basis van de indicatoren. Deze digitale tool wordt steeds vaker gebruikt in gebiedsontwikkeling, omdat hiermee de gevolgen van bepaalde keuzes in de leefomgeving al inzichtelijk gemaakt kunnen worden vóórdat ze daadwerkelijk geïmplementeerd zijn. Digital Twin Een digitale tweeling binnen gebiedsontwikkeling is een virtuele weergave van een fysiek gebied, die real-time data integreert om simulaties (varianten) en analyses mogelijk te maken. Het ondersteunt het ontwerpproces, de besluitvorming, het monitoren van ontwikkelingen en het optimaliseren van processen voor efficiënt en duurzaam gebruik van ruimte en infrastructuur.

Maatschappelijk effect

Doelstelling

Indicator

Ambitieniveau

Verbondenheid

Behouden historische wortels

% behoud van historische kavelrichtingen

Bijvoorbeeld: 60%

Verbondenheid

Behouden historische wortels

% behoud van bestaande wegen

Bijvoorbeeld: 90%

Verbondenheid

Behouden historische wortels

Aantal lange zichtlijnen langs historische structuren

Verbondenheid

Behouden historische wortels

Aantal zichtbare verwijzingen naar fruitteelt in openbare ruimte

Bijvoorbeeld: Minimaal 3 Bijvoorbeeld: Minimaal 3

Verbondenheid

Behouden historische wortels

Aantal verwijzingen naar fruitteelt in naamgeving

Bijvoorbeeld: Minimaal 4

Woonprogramma definiëren Hieronder een voorbeeld van een uitwerking van een doelstelling naar indicatoren. Het gaat hier om de doelstelling ‘De historische wortels van het gebied zijn behouden en versterkt (sociaal-cultureel, fysiek)’, onder het maatschappelijke effect ‘Verbondenheid’. Het ambitieniveau waar naar gestreefd wordt in het ontwerp en de realisatie van de wijk, zal nader gedefinieerd worden in het ontwikkelperspectief. In de tabel wordt een voorbeeld genoemd.

Participeren met de bewoners, omgeving en belanghebbenden Participatie met de omgeving is een cruciaal element van gebiedsontwikkeling. Bij de ontwikkeling van ‘Uitleggebied Zuid’ wordt hier op verschillende manieren invulling aan gegeven, afhankelijk van de fase. In de totstandkoming van dit koersdocument is gebruikt gemaakt van de visies die in participatie met de Drontense samenleving zijn opgesteld.

Voor het vormgeven en uitvoeren van het participatietraject wordt een extern participatiebureau ingeschakeld. Daarnaast wordt gezocht naar een manier om de monitorgroep van het Toekomstberaad te betrekken, om te borgen dat de plannen aansluiten op de toekomstvisie.

Voor het vervolgproces om te komen tot het ontwikkelperspectief participeren wij met de bestaande omgeving (direct omwonenden, belanghebbende, het dorp) én met de toekomstige bewoner in gedachte. Onder de belanghebbende zijn ook professionele ontwikkelende partijen die een grondpositie hebben in het gebied, waaronder ook een aantal eigenaren in het gebied die zich hebben zich verenigd en een schetsmatig plan ontwikkeld en ook de corporatie Oost Flevoland Woondiensten. Daarnaast houden wij in het ontwerp van de openbare ruimte flexibiliteit voor bewoners om zelf invulling te geven aan hun leefomgeving. Voor het vormgeven en uitvoeren van het participatietraject wordt een extern participatiebureau ingeschakeld. Daarnaast wordt gezocht naar een manier om de monitorgroep van het Toekomstberaad te betrekken, om te borgen dat de Toekomstvisie die is opgesteld door de Drontense samenleving voldoende terugkomt in de plannen. Bosrijk Eindhoven

Vervolg

63

BIJLAGE 1 | VASTGESTELDE VISIEPUNTEN ‘RICHTING AAN GROEI’ Op 11 mei 2023 heeft de gemeenteraad de visie op de groei van de gemeente Dronten en het voorstel voor ontwikkellocaties vastgesteld. De visie is hieronder samengevat in 10 punten: 1. De visie gaat over wonen maar, heeft als vertrekpunt het toegankelijk houden, maken en verbeteren van het landschap en de groene omgeving. Water en bodem zijn sturend, net als de karakteristieke gebiedskenmerken. 2. We bouwen aan een meervoudige opgave. De woningbouwontwikkeling draagt altijd bij aan meerdere beleidsdoelen zoals klimaat, economie, duurzame mobiliteit, sociale cohesie. Bredere maatschappelijke baten financieren deze meervoudige opgave. 3. We bouwen geen standaard woonwijken maar tonen lef. We durven te innoveren in woonvormen en duurzaamheid en geven ruimte aan nieuwe vormen van samenleven en ontmoeten. We durven ook te kiezen voor geleidelijkheid, zodat we kunnen leren van experimenten en andere manieren van ontwikkelen. 4. We versterken het karakter van de gemeente Dronten. Het dorpse karakter met veel ruimte, kleinschaligheid en groen blijft de basis, de gemiddelde bouwdichtheid blijft 20 woningen per hectare, met accentverschillen per gebied. 5. We bouwen nabij bestaande (OV)-infrastructuur en bestaande voorzieningen.

We versterken bestaande sociale netwerken, dragen bij aan levendige kernen en zijn bereikbaar voor mensen in Dronten en de regio. 6. Bouwen binnen de kernen is in principe een duurzame keuze, door binnen de kernen 4 meer woningen toe te voegen maak je slim gebruik van de bestaande infrastructuur, de sociale netwerken en de bestaande voorzieningen. De focus bij het bouwen binnen de kernen zal liggen op al bebouwde locaties die kunnen worden getransformeerd. Groene ruimte blijft zoveel mogelijk behouden. Dat betekent dat de rest van de opgave buiten de kernen moet worden gerealiseerd. 7. De gemeente kiest voor groei in de drie kernen. Dronten, Biddinghuizen en Swifterbant blijven aantrekkelijke woonplaatsen met elk hun eigen identiteit en dorpse karakter. 8. De samenstelling van de woningvoorraad speelt in op nieuwe woonwensen van Drontenaren en van inwoners die nu nog niet in de gemeente wonen. Denk aan meergeneratie woningen, wonen met gemeenschappelijke voorzieningen, zelfvoorzienend wonen en woonvormen op boerenerven in de directe omgeving van de kernen. 9. Nieuwe woonwijken hebben een planopzet met kleine clusters en buurten en met daarbinnen ruimte voor gevarieerde woonconcepten. Door het bieden van keuzemogelijkheden voor diverse doelgroepen, zowel naar prijs als naar woningtype blijft Dronten een aantrekkelijke woongemeente. 10.

Uitgangspunt bij de uitbreiding en vernieuwing van het woningbestand is om deze op een duurzame en klimaatbestendige wijze te laten plaatsvinden, met oog voor circulariteit, energietransitie en klimaatadaptatie. Woningen worden circulair ge-/verbouwd, met duurzame materialen. Woningen worden gasloos en energie-efficiënt gemaakt. Ook worden woningen zo gebouwd dat ze berekend zijn op toenemende hittestress en bij verdergaande bodemdaling en extreme buien geen problemen ondervinden.

BIJLAGE 2 | UITGANGSPUNTEN BELEID EN VISIE Onderstaande beleidsdoelstellingen en visies vormen de leidraad voor de ontwikkeling in Uitleggebied Zuid.

Brede welvaart

Toekomstvisie Dronten 2050

De gemeente hanteert het perspectief van brede welvaart als vertrekpunt voor al het beleid. Brede welvaart gaat in essentie over het welzijn van mensen. Waar traditioneel gezien de economische welvaart centraal stond, omvat brede welvaart ook thema’s als gezondheid, onderwijs, milieu en leefomgeving, sociale cohesie, persoonlijke ontwikkeling en veiligheid. De randvoorwaarden die inwoners nodig hebben om hun leven gezond en gelukkig in te vullen. Door brede welvaart als uitgangspunt te nemen, investeren we nu in de samenleving van de toekomst.

Wat is er nodig om als gemeenschap samen gelukkig te worden in de gemeente Dronten in 2050? Over deze vraag heeft het Toekomstberaad – een groep van ongeveer 100 Drontenaren – zich in opdracht van de gemeenteraad gebogen. Hieruit is een Toekomstvisie voortgekomen, waarin op verschillende thema’s voorstellen worden gedaan. Dit advies wordt meegenomen in alle toekomstige ontwikkelingen binnen de gemeente. Voorbeelden hiervan zijn: • In 2050 is onze gemeente een inclusieve samenleving waarin iedereen meedoet en gezien wordt. Onder andere door het verkleinen van de kloof tussen verschillende bevolkingsgroepen. • De gemeente Dronten is een veerkrachtige samenleving: de samenleving kan hulp, opvang of steun bieden. • Alle inwoners van de gemeente Dronten kunnen elkaar op een laagdrempelige manier ontmoeten en zien om naar elkaar. Daarbij blijft het dorpse karakter behouden. We streven ernaar een gemeente te zijn waarin iedereen zich veilig, welkom en betrokken voelt. • In 2050 loopt onze gemeente vooruit en pioniert met energie en duurzaamheid. We laten tevens zien dat dit een positief rendement geeft en welzijn van en voor de inwoners bevordert.

•

•

•

•

•

In 2050 heeft iedereen zicht op groen/blauwe ruimte, zijn we zuinig op al ons water (zoals bodemwater, oppervlaktewater en hemelwater) en is onze bodem gezond. Sociale cohesie is een speerpunt. Bereikbaarheid van voorzieningen, ontmoetingsplekken en sport/ spel-mogelijkheden draagt daar enorm aan bij. In 2050 willen we bereikt hebben dat we een duurzame economie hebben waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van diensten, goederen en grondstoffen. Er is een ruim aanbod van betaalbare woningen voor ieders wensen. Dit doen we in wijken waar alle generaties en mensen van overal vandaan, harmonieus met elkaar kunnen samenleven. De mobiliteit van, naar en binnen de gemeente Dronten is geoptimaliseerd. We zetten hierbij in op openbaar vervoer en fietsgebruik.

Woonwaarden

Woonbeleid in nieuwbouw

De gemeente bouwt haar lange-termijndoelen op het gebied van wonen op rondom zeven ‘woonwaarden’12 . Deze bieden een stip op de horizon tot 2050 en sluiten naadloos aan op de Drontense principes en de Toekomstvisie.

De gemeente heeft drie strategische keuzes geformuleerd die het woningbeleid richting geven: 1. Behoud dorps karakter door gedoseerde groei met kleinschalige groene buurten waarin mensen elkaar ontmoeten. 2. Gemengde bevolkingsopbouw door wijken met een gevarieerd woningaanbod naar prijs, type, uitstraling, zowel in de koop- als huursector. 3. Zorgen dat starters en ouderen die in gemeente Dronten willen blijven wonen dat kunnen doen door een passend aanbod van woningen, woonomgeving en voorzieningen.

De zeven woonwaarden van Dronten zijn: 1. Groen en ruimtelijk; 2. Dorpsleven: voor mensen die elkaar willen kennen en naar elkaar willen omzien; 3. Gedoseerde groei met oog voor kleinschaligheid; 4. Duurzaam: de aarde in balans; 5. Diversiteit; gemengde samenleving; 6. Compleet: van de wieg tot het graf; 7. Meer gevarieerd en onderscheidend wonen.

Prijspeil 2025, conform Nota Grondprijsbeleid 2025

Huur (maandhuur) Koop (Vrij op Naam prijs) 12 13

Sociaal < €900,07 < €260.000,-

Betaalbaar €900,07 - €1.184,82 < €405.000,-

Gemeente Dronten, “Woonperspectief Dronten” (2024) Gemeente Dronten, “Uitgangspunten woonagenda. Woonperspectief Dronten” (2024)

Duur > €1.184,82 > €405.000,-

Voor een gevarieerd aanbod in prijs hanteert de gemeente de bedragen genoemd in de Regionale Woondeal ZUND (geïndexeerd). Zie de tabel hiernaast. De vraag naar sociale huurwoningen is in Dronten sterk toegenomen, terwijl het aanbod hiervan de laatste jaren gelijk is gebleven. Voor woningzoekenden die zijn aangewezen op een sociale huurwoning is momenteel geen alternatief beschikbaar. Daarom zet de gemeente in op het fors vergroten van het aanbod sociale huurwoningen in de periode tot en met 2030. Daarna zullen de verschillende segmenten geleidelijk meegroeien. Dit betekent dat in de nieuwbouwproductie tot 2030 de volgende verdeling gemaakt wordt: 30 procent sociaal, 40 procent betaalbaar en 30 procent duur13. Na 2030 zal voor sociale woningbouw een bandbreedte van 25% tot 30% gehanteerd worden.

Ruimtelijk economisch beleid Om de groeiopgave te faciliteren is het noodzakelijk om ook de lokale economie te laten meegroeien. Dit biedt ook kansen om werkgelegenheid van elders naar Dronten te halen. Verreweg het grootste deel van de totale werkgelegenheid (70%) in Dronten zit bij het mkb. Er zijn in Dronten bijna 1.500 mkb’ers en bijna 3.700 zzp’ers. De gemeente kent een negatief pendelsaldo, waarin vergeleken wordt hoe veel mensen van buiten de gemeente in Dronten werken en hoe veel Drontenaren elders werken. In 2020 kwam dit uit op een min van 6.800 mensen. Dit blijkt ook uit de banen-inwonersratio van 0,43 in 2023.

Participatie Met dit beleid is de verwachting dat tot 2050 er 6.700 tot 7.400 banen bijkomen. Deze landen onder andere, maar niet uitsluitend, op bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Het is daarom belangrijk om in alle toekomstige gebiedsontwikkelingen – waaronder woonlocaties – ruimte te creëren voor lokale werkgelegenheid.

Beleidsdoelstelling is om zowel de baneninwonersratio en het pendelsaldo te verbeteren. Om dit te realiseren moet de banengroei hoger zijn dan de groei van het inwoneraantal. In het ruimtelijk economisch beleid 14 is daarom als doel gesteld om talent aan te trekken en vast te houden, om zo bij te dragen aan innovatiekracht en toekomstpotentieel. Een belangrijk onderdeel hiervan is dat studenten binding krijgen met Dronten als plek om te studeren en ook voldoende kansen zien om in Dronten te blijven wonen, carrière te maken en hun leven op te bouwen.

14

Gemeente Dronten, “Strategisch Beleidskader Economie gemeente Dronten 2025-2035” (2025)

De gemeente ziet participatie als onmisbare bouwsteen voor het maken van beslissingen over onze leefomgeving. Wat we doen in Dronten doen we samen, met bewoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties. Ieder in zijn of haar eigen rol. We geven graag ruimte en verantwoordelijkheid aan mensen die met goede ideeën komen. De gemeente staat ten dienste van de samenleving; we ondersteunen de eigen kracht van mensen. Tegelijkertijd willen we hier ook uiting aan geven door een stem te geven aan eenieder in Dronten en het algemeen belang te behartigen. We nemen elkaar in Dronten serieus; we zijn allemaal uniek en volwaardig. Door tijdig en op een open en eerlijke manier met elkaar in gesprek te gaan, maken we samen Dronten steeds een beetje mooier. Om dit te borgen, heeft de gemeente een model voor inwonersparticipatie ontwikkeld. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende niveaus van participatie: 1. Informeren; 2. Raadplegen, consulteren; 3. Adviseren; 4. Co-creëren / coproduceren; 5. (Mee)beslissen. Afhankelijk van het soort project en de fase waarin het zich bevindt, wordt een keuze gemaakt voor het passende participatieniveau.

studio voor stedenbouwkundig ontwerp