1358e25a-d4d9-4ad7-ab77-8f0777ab9cf0.pdf

Tevens zorgt de regeling voor een balans tussen de genoemde nieuwe ontwikkelingen en de belangen van de omringende ondernemers en de vereiste veiligheidsaspecten. Voor zover noodzakelijk zijn hierna enkele leden van het artikel nader toegelicht. Lid 2 Bij de beoordeling of omliggende bestaande bedrijven worden belemmerd in de in lid 2 bedoelde zin, dienen alle feiten en omstandigheden van de situatie te worden betrokken. Een belangrijk onderdeel van deze beoordeling betreft mogelijke beperkingen op grond van milieuzonering. Lid 6 Gebieden buiten de winkelcentra zijn gewild bij ondernemers vanwege de lagere grondprijzen aldaar. Dat echter niet wordt meegewerkt aan verlening van een omgevingsvergunning voor de uitoefening van detailhandel heeft te maken met de omstandigheid dat wanneer detailhandel mogelijk wordt gemaakt buiten de kernwinkelgebieden, deze mogelijk verder in hun bestaan zullen worden bedreigd. Ruimtelijk is het gewenst dat er vitale winkelcentra in Dronten zijn en blijven. 23

Daar een woonfunctie een kwetsbare functie is, is deze functie niet goed verenigbaar met de aanwezigheid van de op een bedrijventerrein aanwezige bedrijven en hun activiteiten. Niet alleen kan de veiligheid van de bewoners in het geding komen, ook zal er als snel sprake zijn van bedrijven die in hun activiteiten en ontwikkelingsmogelijkheden onevenredig zullen worden belemmerd. Aan vergunningverlening voor gebruik dat ziet op detailhandel en woonfuncties op bedrijventerreinen wordt dan ook geen medewerking verleend.

24

HOOFDSTUK 9

BIJZONDERE WOONVORMEN

9.1 Algemene regels 1. Voor aanvragen om omgevingsvergunning voor de huisvesting van studenten of tijdelijke arbeidsmigranten geldt als toetsingskader zowel het onderhavige Afwijkingenbeleid als de “Beleidsvisie huisvesting studenten en tijdelijke arbeidsmigranten”. 2. Besluitvorming inzake aanvragen om omgevingsvergunning of bestemmingsplanherziening voor de bijzondere woonvormen genoemd in onderhavig hoofdstuk vindt plaats op basis van het tijdstip dat er sprake is van een ontvankelijke aanvraag. 3. Voorafgaande aan de indiening van een aanvraag om omgevingsvergunning voor een van de in dit hoofdstuk geregeld bijzondere woonvormen, met uitzondering van die genoemd in de artikelen 9.6 en 9.7, dient door de aanvrager met de rechthebbenden van de in de directe omgeving gelegen percelen een participatietraject te zijn doorlopen gericht op het verkrijgen van maatschappelijk draagvlak; de aanvrager dient aan te geven hoe aan de participatie vorm is gegeven en wat er met het resultaat is gedaan. 4. Er dient een minimale afstand van 100 meter te worden aangehouden, gemeten vanaf de dichtstbijzijnde delen van de gevels van de hoofdgebouwen of van de daarmee fysiek verbonden bijbehorende bouwwerken, tussen de rechtmatig aanwezige bijzondere woonvormen genoemd in de artikelen 9.2 en 9.8. 5.

Behalve in geval van (reguliere) woningen, dient bij alle aanvragen inzake het verkrijgen van planologische toestemming voor huisvesting van studenten of tijdelijke arbeidsmigranten door de aanvrager een bewijs te worden overgelegd, waarin afspraken met een afvalinzamelaar zijn vastgelegd over de afvalinzameling afkomstig van de huisvestingaccommodatie. 6. In geval van arbeidsmigrantenhuisvesting zoals bedoeld in de artikelen 9.3, 9.4 en 9.5 geldt dat er per persoon per slaapvertrek een minimale vloeroppervlakte van 5,5 m² aanwezig moet zijn. Voorts geldt het uitgangspunt van in beginsel één persoon per slaapvertrek. Indien dit vanuit de arbeidsmigranten gewenst is, is het mogelijk om twee personen per slaapvertrek te huisvesten. Voorts geldt er een minimale gebruiksoppervlakte wonen (GBO) van 15 m² per persoon (dit is inclusief de genoemde 5,5 m² van het slaapvertrek). 7. Geen omgevingsvergunning wordt verleend voor de huisvesting van de in dit hoofdstuk genoemde bijzondere woonvormen in nieuw te bouwen reguliere woningen of bestaande reguliere woningen waarvan de bouw korter dan twee jaar geleden gereed is gemeld. 8. Geen omgevingsvergunning wordt verleend voor aanvragen om omgevingsvergunning voor de huisvesting van studenten en tijdelijke arbeidsmigranten die vallen binnen het gebied zoals weergegeven in bijlage II van het Afwijkingenbeleid. 9.

Geen omgevingsvergunning wordt verleend voor huisvesting in niet direct met de woning verbonden bijbehorende bouwwerken in de gevallen zoals bedoeld in de artikelen 9.2, 9.5, 9.6 en 9.8. 10. In geval van een bijzondere woonvorm zoals bedoeld in de artikelen 9.2, 9.5, 9.6 en 9.8 dient het uiterlijk van de woning onveranderd te blijven. 11. Met uitzondering van de bijzondere woonvormen genoemd in de artikelen 9.6 en 9.7 dient er bij de aanvraag om omgevingsvergunning een beheersplan te worden overgelegd dat door de gemeente dient te zijn goedgekeurd alvorens vergunning kan worden verleend. Het beheersplan bevat in ieder geval regels inzake: veiligheid, ter voorkoming van overlast naar de omgeving, een boetesysteem inhoudende dat de overlastgever een boete is verschuldigd aan de eigenaar/verhuurder van de woning, roken, alcohol en drugsgebruik, wie het aanspreekpunt is in geval van calamiteiten en hoe deze persoon te bereiken is, het bevat informatie met belangrijke (alarm)nummers en een ontruimingsplan. In geval er sprake is van de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten is het ontruimingsplan zowel in het Nederlands als in de landstaal van de arbeidsmigranten opgesteld. In geval onderhavig lid van toepassing is, dient het daar genoemde aanspreekpunt 24 uur per dag (telefonisch) beschikbaar te zijn voor het geval zich calamiteiten voordoen. 12.

Er worden alleen omgevingsvergunningen voor bepaalde tijd verleend met een maximale 25

termijn van tien jaar, tenzij anders bepaald en met uitzondering van de bijzondere woonvormen genoemd in de artikelen 9.3, 9.4, 9.5 en 9.6. 13. Na afloop van de termijn waarvoor omgevingsvergunning is verleend, zal gedurende vijf jaar geen nieuwe vergunning worden verleend teneinde een bijzondere woonvorm in de betreffende reguliere woning mogelijk te maken. 14. Indien omgevingsvergunning is verleend voor minder personen dan maximaal in de reguliere woning zijn toegestaan op basis van onderhavige beleidsregels, kan een omgevingsvergunning worden gevraagd en verkregen voor het maximaal aantal toegestane personen, waarbij de ingangsdatum van de laatste omgevingsvergunning gelijk zal zijn aan de ingangsdatum van de eerdere omgevingsvergunning. 15. Bij een bestemmingsplanherziening gedurende de looptijd van de vergunning wordt de bestemming in het herziene bestemmingsplan niet in overeenstemming gebracht met de vergunde situatie met uitzondering van de categorie bijzondere woonvormen genoemd in artikel 9.3, indien er sprake is van een vergunning voor onbepaalde tijd. 16. Een aanvraag voor huisvesting van studenten en/of tijdelijke arbeidsmigranten, met uitzondering van huisvesting in reguliere woningen, wordt getoetst aan de voorschriften zoals is opgenomen in bijlage III van het ruimtelijke beleid. 17.

Als voorschriften worden aan alle omgevingsvergunningen genoemd in hoofdstuk 9 in ieder geval de in Bijlage IV – voor zover deze op de aanvraag van toepassing zijn – opgenomen voorschriften verbonden. 9.2 Huisvesting studenten of tijdelijke arbeidsmigranten in een reguliere woning 1. Het maximum aantal studenten dat in de woning mag worden gehuisvest wordt bepaald door de parkeernorm per persoon volgens de vigerende versie van de “Nota Parkeernormen Dronten”, met dien verstande dat het aantal in de woning woonachtige personen in ieder geval niet meer dan vier mag bedragen. 2. De parkeernorm van 0,5 parkeerplaats per persoon bepaalt het maximum aantal tijdelijke arbeidsmigranten dat in de woning mag worden gehuisvest, met dien verstande dat het aantal in de woning woonachtige personen in ieder geval niet meer dan vier mag bedragen. 3. In uitzondering op het gestelde in de leden 1 en 2 geldt dat er meer dan vier personen in een woning mogen worden gehuisvest indien de grootte van de woning zodanig is dat iedere in de woning woonachtige persoon - naast de in de woning aanwezige gemeenschappelijke ruimten zoals woonkamer keuken en badkamer - een eigen kamer heeft én het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein tenminste gelijk is aan het verschil tussen het aantal in de woning te huisvesten personen en vier. 4.

Tot de in leden 1, 2 en 3 genoemde ‘woning’ behoren de direct met de woning verbonden bijbehorende bouwwerken. 5. Het in artikel 9.1 lid 4 genoemde afstandscriterium is niet van toepassing tussen woningen waarin studenten zijn gehuisvest voor zover deze zijn gelegen in het centrumgebied Dronten zoals weergegeven in Bijlage I van het Afwijkingenbeleid. 9.3 Grootschalige huisvesting voor studenten en/of tijdelijke arbeidsmigranten 1. Omgevingsvergunning wordt verleend voor de huisvesting van maximaal 300 personen. 2. Parkeren dient plaats te vinden op hetzelfde perceel als het perceel van de huisvesting, dan wel een direct aangrenzend perceel, waarbij voor de parkeernorm voor studenten en tijdelijke arbeidsmigranten wordt verwezen naar artikel 9.2 respectievelijk leden 1 en 2. 3. Aangetoond dient te worden dat de wegenstructuur berekend is op de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de in de accommodatie gehuisveste personen. 4.

In geval er sprake is van huisvesting buiten de bebouwde kom gelden aanvullend de volgende voorwaarden: a) de functieverandering mag niet leiden tot een onevenredige beperking van de naburige (agrarische) bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden; b) het perceel dient in de directe nabijheid van gebiedsontsluitingswegen te zijn gesitueerd; c) indien de breedte van erftoegangswegen minder dan 4,50 m bedraagt, dient onderzocht te worden of opwaardering van de weg nodig is, waarbij alle kosten voor rekening van de initiatiefnemer zijn; 26

d) de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) mag niet worden aangetast; 5. Bij alle aanvragen zal worden beoordeeld of er omgevingsfactoren aanwezig zijn die aan vergunningverlening in de weg staan. 9.4 Seizoensgebonden huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten buiten de bebouwde kom 1. Op het perceel mogen maximaal 50 personen worden gehuisvest. 2. De huisvesting dient plaats te vinden op een perceel dat in eigendom is van het agrarische bedrijf waarvoor de arbeidsmigranten werkzaam zijn. 3. Het betreft uitsluitend tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten in de periode van 1 april tot 1 november voor maximaal drie maanden, al dan niet aaneengesloten. 4. Als huisvesting zijn tijdelijke woonunits of stacaravans toegestaan; mobiele kampeermiddelen als tenten, toercaravans of kampeerauto’s zijn niet toegestaan. 5. De woonunits of stacaravans moeten binnen een agrarisch bouwperceel worden geplaatst. 6. De woonunits of stacaravans mogen niet eerder dan 1 maart van het betreffende jaar worden geplaatst. 7. Uiterlijk twee weken na beëindiging van de huisvesting van maximaal drie maanden en in ieder geval op 1 november van het betreffende jaar dienen de woonunits en stacaravans te zijn verwijderd en dient de situatie op het perceel weer in de staat te zijn hersteld zoals deze was onmiddellijk voorafgaande aan de plaatsing van de huisvesting. 8.

De huisvesting dient op een goede wijze landschappelijk ingepast te worden binnen het bestaande agrarisch bouwperceel, conform de uitgangspunten zoals bepaald in het bestemmingsplan “Buitengebied Dronten”, hetgeen in ieder geval inhoudt dat de bebouwing dient te worden gerealiseerd achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van de bedrijfswoningen en het verlengde daarvan, en dat een afstand in acht wordt genomen van de niet naar de weg gekeerde grenzen van het bouwperceel van ten minste 10,00 m. 9. Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden, waarbij een norm wordt gehanteerd van minimaal 0,5 parkeerplaats per persoon. 9.5 Tijdelijke arbeidsmigranten in een niet meer als zodanig gebruikte (agrarische) bedrijfswoning 1. Dit artikel ziet enkel op een bestaande bedrijfswoning buiten de bebouwde kom en niet gelegen op een bedrijfsterrein. 2. De bedrijfswoning mag niet worden uitgebreid ten behoeve van de huisvesting. 3. De functieverandering mag niet leiden tot een onevenredige beperking van de naburige (agrarische) bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden. 4. De te huisvesten arbeidsmigranten moeten werkzaam zijn bij het bijbehorende (agrarische) bedrijf. 5. Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden, waarbij een norm wordt gehanteerd van minimaal 0,5 parkeerplaats per persoon. 9.6 Onzelfstandige huisvesting in een reguliere woning 1.

De eigenaar van de woning heeft en houdt gedurende de looptijd van de vergunning hoofdverblijf in de woning. 2. De eigenaar is geen student. 3. Omgevingsvergunning wordt verleend voor de huisvesting van maximaal drie huishoudens in de woning, waarvan één huishouden het huishouden van de eigenaar betreft. 4. Het huishouden van de eigenaar kan uit meerdere personen bestaan. 5. De overige huishoudens bestaan maximaal uit één persoon. 9.7 Tijdelijke niet-recreatieve bewoning van een recreatieverblijf 1. De aanvrager staat ten tijde van het indienen van de aanvraag tenminste twee jaar in de Basisregistratie Personen als inwoner van de gemeente Dronten ingeschreven op een adres met een reguliere woonbestemming. 2. Omgevingsvergunning wordt voor maximaal twee jaar verleend voor de huisvesting van maximaal één huishouden. 3. De eigenaar van het park dient schriftelijk te hebben verklaard geen bezwaar te hebben tegen de niet-recreatieve bewoning van het betreffende recreatieverblijf. 27

4. De volgende omstandigheden komen in aanmerking voor het doel waarvoor in dit artikel omgevingsvergunning kan worden verleend: a. aantoonbare overbrugging in verband met de verhuizing naar een reguliere woning, dan wel de nieuwbouw van een woning in de gemeente Dronten binnen één jaar; b. echtscheiding of andere relatieproblemen of persoonlijke problemen waarbij het sterk gewenst is dat iemand zijn of haar hoofdverblijf tijdelijk verplaatst; c. er is sprake van een calamiteit op het oorspronkelijke adres van het hoofdverblijf (brand, faillissement, schuldsanering); d. er is sprake van andere bijzondere omstandigheden dan de hierboven onder a tot en met c genoemde, die maken dat er een dringende reden is tot tijdelijke nietrecreatieve bewoning van een recreatieverblijf. 5. Voor het recreatieverblijf waar de aanvraag op ziet is in de twaalf maanden voorafgaand aan de aanvraag geen omgevingsvergunning verleend voor het tijdelijk niet-recreatief bewonen van het recreatieverblijf. 9.8 Gebruik van een reguliere woning als zorgwoning 1. De regels van hoofdstuk 9 gelden ook – voor zover toepasselijk - op aanvragen waar voor het gebruik van de beoogde woning als zorgwoning een andere bestemming dan een woonbestemming noodzakelijk is. 2.

De parkeernorm van 0,3 parkeerplaats per persoon gelezen in samenhang met het bepaalde in de vigerende versie van de “Nota Parkeernormen Dronten” bepaalt het maximum aantal zorgcliënten dat in de woning mag worden gehuisvest, met dien verstande dat voornoemd aantal in ieder geval niet meer dan vier mag bedragen. 3. In uitzondering op het gestelde in lid 2 geldt dat er meer dan vier personen in een woning mogen worden gehuisvest indien de grootte van de woning zodanig is dat iedere in de woning woonachtige persoon - naast de in de woning aanwezige gemeenschappelijke ruimten zoals woonkamer keuken en badkamer - een eigen kamer heeft én het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein tenminste gelijk is aan het verschil tussen het aantal in de woning te huisvesten personen en vier. 4. Tot de in lid 1 genoemde ‘woning’ behoren de direct met de woning verbonden bijbehorende bouwwerken.

28

Bijlage I Begrenzing van het centrumgebied waarbinnen onbeperkt woningen mogen worden gebruikt voor studentenhuisvesting.

29

Bijlage II Gebied waar binnen geen omgevingsvergunningen worden verleend op grond van de artikelen voor de in hoofdstuk 9 benoemde bijzondere woonvormen. Het betreft het gebied gelegen tussen De Morinel, De Kievit, De Oeverloper en De Grutto.

30

Bijlage III Stedenbouwkundige voorschriften voor huisvesting van studenten en tijdelijke arbeidsmigranten, met uitzondering van reguliere woningen Als basis voor de nieuwbouwlocaties is uitgegaan van Structuurvisie Dronten 2030.

34 19301142v2

Plankaart en legenda Structuurvisie Dronten 2030 met diverse ontwikkellocaties

Voor zover er sprake is van een bestemmingsplanherziening of een aanvraag om omgevingsvergunning voor het realiseren van huisvesting van studenten of tijdelijke arbeidsmigranten op een locatie die niet is opgenomen in deze stedenbouwkundige voorschriften, zal er stedenbouwkundig maatwerk plaatsvinden. Voor alle hieronder genoemde studenten- en arbeidsmigrantenhuisvesting geldt dat het college nadere stedenbouwkundige eisen kan stellen aan projecten die zien op zichtlocaties langs toegangswegen naar de kernen van Dronten, Swifterbant en Biddinghuizen. Studentenhuisvesting: Aeres Hogeschool Dronten zorgt voor de aanwezigheid van studenten uit binnen- en buitenland. Voor de niet-thuiswonende studenten die in Dronten komen studeren is goede en betaalbare huisvesting nodig. Voor deze studenten zijn goede fietsverbindingen, nabijheid van openbaar vervoer en dagelijkse voorzieningen zoals een supermarkt van belang. Voor wat betreft omvang en vorm van de huisvesting zijn grofweg twee varianten mogelijk. Een middelgrote of grote huisvesting is mogelijk in een campus-opzet. De kracht van een campus-opzet is dat een clustering van onderwijs, en voorzieningen mogelijk is, nabij goede fietsroutes en openbaar vervoer en een winkel voor dagelijkse behoeften. Hierbij komt de omgeving van de Aeres Hogeschool in aanmerking óf een locatie nabij station Dronten.

Daarnaast is het denkbaar om kleinschalige studentenhuisvesting strategisch in te passen in de bestaande en/of nieuwe woonwijken van Dronten.

35

Bijgaande tabel geeft richting aan de belangrijkste regels, afhankelijk van omvang en locatie-type: STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN NIEUWE LOCATIES STUDENTENHUISVESTING Klein Middelgroot en Groot Tot 20 personen 21-300 personen Locatie-eisen Op campus van de Aeres Hogeschool Binnen de bebouwde kom van Dronten (100-meter criterium geldt) OV bereikbaarheid: nabij OV voorzieningen Ontsluitingsstructuur: nabij fietsverbindingen

Locatie-eisen Op campus van de Aeres Hogeschool Binnen de bebouwde kom van Dronten OV bereikbaarheid: nabij station Ontsluitingsstructuur: met efficiënte fietsverbindingen (hoofdfietsnetwerk)

Voorzieningen: In de nabijheid van een supermarkt.

Voorzieningen: In nabijheid van supermarkt of eigen voorzieningen op de campus van de Aeres Hogeschool.

Relatie tot omgeving en bebouwingstypologie Bebouwing wordt zorgvuldig ingepast in de (woon)wijk, en sluit aan op de typologie van het betreffende woongebied, zonder harde scheiding.

Relatie tot omgeving en bebouwingstypologie Bebouwing vormt onderdeel van een campus-opzet, waarbij een robuuste groene of blauwe overgang tussen campus en aangrenzende woonwijken aanwezig is. Er worden geen hekwerken toegepast.

De bebouwing voegt zich qua schaal, maat én korrelgrootte goed in de wijk. Afhankelijk van locatie kan dit in de vorm van een kleinschalig appartementencomplex of grondgebonden woningen. De hoogte bedraagt 3-4 bouwlagen.

De bebouwing bestaat uit meerdere alzijdige clusters van circa 50 studenteenheden met een hoogte van 35 bouwlagen.

In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij gelden de deelgebieden, beeldbepalende zones en welstandsgebieden (centrum, 1e schil, 2e schil, recente woningbouw) zoals aangegeven in Welstandsnota 2013 én de vigerende beeldkwaliteitplannen.

In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij gelden de deelgebieden, beeldbepalende zones en welstandsgebieden (centrum,1e schil, kennislandschap) zoals aangegeven in Welstandsnota 2013 én vigerend Beeldkwaliteitplan Hanzekwartier.

Parkeren

Parkeren

Fiets: Wordt opgelost in de bebouwing en als nodig aangevuld met plekken in het openbaar gebied. De oplossing dient de opzet van de bestaande openbare ruimte te volgen.

Fiets: Integrale oplossing in de bebouwing, eventueel aangevuld met kleinschalig fietsparkeren op eigen erf op maaiveldniveau.

Auto: Toepassen lage parkeernorm geënt op studenten. Parkeerbeleid gaat uit van parkeren op eigen terrein. De parkeerindeling dient de opzet van de bestaande openbare ruimte te volgen.

Auto: Toepassen lage parkeernorm geënt op studenten. Parkeren op eigen terrein. Omvang en locatie conform campus opzet. Dit betekent geen onevenredig grote vlakken met verharding én rekening houdend met voldoende robuust groen tussen en rondom het parkeren. Hierbij worden tevens voldoende maatregelen voor waterberging gecreëerd, bijv. door toepassen van halfverharding.

36

Referentiebeeld

Referentiebeeld

Voorbeeld voor kleinschalige studentenhuisvesting in Dronten (foto nieuwbouw duurzame studentenwoningen Veemarktterrein Utrecht, verdeeld over 5 huizen, bron: Plegt-vos.nl )

Voorbeeld voor middelgrote of grote studentenhuisvesting in Dronten ( foto Nieuwbouw Hotel Management School Maastricht, bron Rekreavakkrant)

37

Tijdelijke arbeidsmigranten: Voor arbeidsmigranten zijn, afhankelijk van omvang, een aantal typen huisvesting mogelijk. Een kleinschalige voorziening in de kernen van Dronten, Biddinghuizen en Swifterbant. Voordeel is dat de arbeidsmigranten min of meer onderdeel vormen van een woonwijk en gebruik kunnen maken van voorzieningen in de wijk. Een andere mogelijkheid is de realisatie van een middelgroot complex aan de rand van een woonwijk, met inachtneming van een ruime buffer. Een middelgroot complex of groot complex kan tevens worden gerealiseerd in de nabijheid van een bedrijventerrein. Hierbij dient voldoende aandacht te worden besteed aan de woonkwaliteit en kan een ruimtelijke buffer noodzakelijk zijn om de hinder van aangrenzende bedrijven op huisvesting te voorkomen en om omliggende bedrijven niet te belemmeren in hun mogelijkheden. Een groot complex voor arbeidsmigranten kan tevens worden gerealiseerd op een cluster in het buitengebied. Het complex dient te worden omzoomd met een houtsingel om een zekere beslotenheid tot stand te brengen en er worden eisen gesteld aan de verschijningsvorm van de bebouwing.

Bijgaande tabel geeft richting aan de belangrijkste spelregels, afhankelijk van omvang en locatie-type: STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN LOCATIES ARBEIDSMIGRANTEN Klein Middelgroot Groot Tot 50 personen 51-150 personen 151-300 personen Locatie-eisen - Binnen de bebouwde kom van Dronten, of zeer kleinschalig (tot 20 personen) binnen de bebouwde kom van de kernen van Biddinghuizen en Swifterbant. Locatie bevindt zich in nabijheid van wijkontsluitingsweg. In deze situatie dient te worden gezorgd voor een minimale buffer tussen woonwijk en ontwikkeling (zie onder).

Locatie-eisen - Binnen de bebouwde kom van Dronten - Evt. in de nabijheid van een bedrijventerrein - Buitengebied Locatie is direct aangesloten op de hoofdontsluitingsweg. Bij een dergelijke ontwikkeling vormt het complex van arbeidsmigranten een eigen buurtje met enigszins besloten karakter. In deze situatie dient te worden gezorgd voor een ruime buffer tussen woonwijk en ontwikkeling (zie onder).

Relatie tot omgeving en bebouwingstypologie Tussen de locatie en aangrenzende woonwijk wordt gezorgd voor een beperkte opgaande groenbuffer van 15-20 meter breed. Dit kan een groenzone zijn of een (bestaande) waterpartij.

Relatie tot omgeving en bebouwingstypologie Tussen de locatie en aangrenzende woonwijk wordt gezorgd voor een ruime opgaande groenbuffer van 20- 40 meter breed. Deze groenbuffer bestaat uit een groenzone met minimaal één bomenrij tussen de woonwijk en de arbeidsmigranten,

38

Locatie-eisen - Buitengebied - Evt. in de nabijheid van een bedrijventerrein Locatie is direct aangesloten op primaire of secundaire polderweg. Bij een dergelijke ontwikkeling vormt het complex van arbeidsmigranten een eigen buurtje met enigszins besloten karakter. In deze situatie dient te worden gezorgd voor een ruime buffer tussen woonwijk en ontwikkeling (zie onder).

Relatie tot omgeving en bebouwingstypologie De bebouwing ligt op gepaste afstand van een naastgelegen woonwijk en er is een (natuurlijke) fysieke barrière. Met betrekking tot bebouwingstypologie zijn er verschillen tussen realisatie in het

De bebouwing wordt opgericht in de vorm van een kleinschalig appartementencomplex met maximaal 50 wooneenheden. De hoogte van het gebouw bedraagt 3-4 bouwlagen. Vanuit veiligheidsoverwegingen kan het nodig zijn om gebouw en terrein af te grenzen. Bij voorkeur wordt een landschappelijke afscheiding (haag, waterpartij) gebruikt. Indien toch een hekwerk noodzakelijk is, dan dient een ‘’vriendelijk’’ hekwerk te worden toegepast, zoals een dubbelstaafmathekwerk in een donkergroene tint. In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij gelden de deelgebieden, beeldbepalende zones en welstandsgebieden (centrum, 1e schil, 2e schil, recente woningbouw) zoals aangegeven in Welstandsnota 2013 én de vigerende beeldkwaliteitplannen.

eventueel in combinatie met een (bestaande) waterpartij.

buitengebied of in de nabijheid van een bedrijventerrein.

Bij het realiseren van een locatie voor arbeidsmigranten in de nabijheid van een bedrijventerrein dient voldoende ‘’woonkwaliteit’’ te worden gecreëerd. Bij voorkeur wordt het complex aan de rand van het bedrijventerrein gerealiseerd, met voldoende afstand naar de bedrijfsbebouwing. Een afstandsbuffer kan tevens noodzakelijk zijn om hinder tussen de huisvesting en de bedrijvigheid te voorkomen.

Buitengebied: Bij het realiseren van een complex voor arbeidsmigranten in het buitengebied wordt voldoende afstand gehanteerd naar een woonwijk of naastgelegen boerderij. De minimale afstand bedraagt 70 meter. Het terrein wordt begrensd met een houtsingel. Geen hekwerken toepassen, maar landschappelijk oplossen.

De bebouwing wordt gerealiseerd in meerdere clusters van elk 50 wooneenheden, zodat kleinschaligheid voor de bewoners wordt geborgd. De hoogte van het bebouwingscluster bedraagt maximaal 5 bouwlagen. Vanuit veiligheidsoverwegingen kan het nodig zijn om het terrein af te grenzen. Bij voorkeur wordt een landschappelijke afscheiding (haag, waterpartij) gebruik. Indien toch een hekwerk noodzakelijk is, dan een ‘’vriendelijk’’ hekwerk toepassen zoals dubbelstaafmathekwerk in een donkergroene tint.

De bebouwing wordt gerealiseerd in meerdere clusters van elk 50 wooneenheden. Qua verschijningsvorm wordt aangesloten op de bedrijfswoningen en schuren in het buitengebied. De hoogte bedraagt maximaal 3 bouwlagen met hoge kap. Bebouwing wordt afgedekt met een zadeldak. In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij geldt welstandsgebied open polderzone, zoals aangegeven in Welstandsnota 2013.

In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij gelden de deelgebieden, beeldbepalende zones en welstandsgebieden (centrum, 1e schil, 2e schil, recente woningbouw, bedrijventerrein, kennislandschap) zoals aangegeven in Welstandsnota 2013 én de vigerende beeldkwaliteitplannen.

In de nabijheid van een bedrijventerrein Bij het realiseren van een locatie voor arbeidsmigranten in de nabijheid van een bedrijventerrein dient voldoende ‘’woonkwaliteit’’ te worden gecreëerd. Bij voorkeur wordt het complex aan de rand van het bedrijventerrein gerealiseerd, met voldoende afstand naar de bedrijfsbebouwing. Een afstandsbuffer kan tevens noodzakelijk zijn om hinder tussen de huisvesting en de bedrijvigheid te voorkomen.

Buitengebied: Bij het realiseren van een complex voor arbeidsmigranten in het

Bij voorkeur wordt een landschappelijke afscheiding (haag, waterpartij) gebruik. Indien toch een

39

buitengebied wordt voldoende afstand gehanteerd naar een woonwijk of naastgelegen boerderij. De minimale afstand bedraagt 70 meter. Het terrein wordt begrensd met een houtsingel. Geen hekwerken toepassen, maar landschappelijk oplossen. De bebouwing wordt gerealiseerd in meerdere clusters van elk 50 wooneenheden. Qua verschijningsvorm wordt aangesloten op de bedrijfswoningen en schuren in het buitengebied. De hoogte bedraagt maximaal 3 bouwlagen met hoge kap. Bebouwing wordt afgedekt met een zadeldak. In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij geldt welstandsgebied open polderzone, zoals aangegeven in Welstandsnota 2013.

hekwerk noodzakelijk is, dan een ‘’vriendelijk’’ hekwerk toepassen zoals dubbelstaafmathekwerk in een donkergroene tint. De bebouwing wordt gerealiseerd in meerdere clusters van elk 50 wooneenheden, zodat kleinschaligheid voor de bewoners wordt geborgd. De hoogte van het bebouwingscluster bedraagt maximaal 5 bouwlagen. Qua verschijningsvorm wordt aangesloten op de moderne bedrijfsgebouwen in de diverse bedrijventerreinen. In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij gelden de deelgebieden, beeldbepalende zones en welstandsgebieden (bedrijventerrein, kennislandschap) zoals aangegeven in Welstandsnota 2013 én vigerend beeldkwaliteitplan Poort van Dronten.

Parkeren

Parkeren

Parkeren

Fiets: wordt opgelost in de bebouwing en, indien nodig, aangevuld met plekken in het openbaar gebied.

Fiets: Integrale oplossing in de bebouwing, eventueel aangevuld met kleinschalig fietsparkeren op eigen erf op maaiveldniveau

Fiets: Integrale oplossing in de bebouwing, eventueel aangevuld met kleinschalig fietsparkeren op eigen erf op maaiveldniveau.

Auto: Toepassen lage parkeernorm geënt op arbeidsmigranten. Parkeerbeleid gaat uit van parkeren op eigen terrein.

Auto: Toepassen lage parkeernorm geënt op arbeidsmigranten. Parkeerbeleid gaat uit van parkeren op eigen terrein.

Er wordt rekening gehouden met voldoende robuust groen tussen en rondom het parkeren. Hierbij worden tevens voldoende maatregelen voor waterberging gecreëerd, bijv. door toepassen van halfverharding

Parkeren wordt opgelost in clusters. Dit betekent geen onevenredig grote vlakken met verharding (max 50 auto’s per cluster) én rekening houdend met voldoende robuust groen tussen en rondom het parkeren. Hierbij worden tevens voldoende maatregelen voor waterberging gecreëerd, bijv. door

Auto: Toepassen lage parkeernorm geënt op arbeidsmigranten. Parkeerbeleid gaat uit van parkeren op eigen terrein. Er wordt rekening gehouden met voldoende robuust groen tussen en rondom het parkeren. Hierbij worden tevens voldoende maatregelen voor waterberging gecreëerd, bijv. door toepassen van halfverharding

40

toepassen van halfverharding Mogelijke locaties (indicatief) Een passende locatie in een woonwijk binnen de kern en van Dronten, Biddinghuizen of Swifterbant, met inachtneming van een buffer.

Mogelijke locaties (indicatief) Een passende locatie in een woonwijk binnen de kern Dronten. De Noord Business Zone Delta Poort van Dronten Agripark, met inachtneming van buffer naar overige huisvesting.

Mogelijke locaties (indicatief) De Noord Business zone Delta Poort van Dronten Agripark, met inachtneming van buffer naar overige huisvesting.

Referentiebeeld

Referentiebeeld

Referentiebeeld

Referentiebeeld van klein complex voor arbeidsmigranten in Dronten. (foto gebouw arbeidsmigranten Celsiusweg Bunschoten, bron: veluwsearchitecten.nl)

Referentiebeeld van middelgroot complex voor arbeidsmigranten in Dronten. (foto semipermanente woon-units Elzenhagen, Amsterdam, bron Cobouw.nl)

Referentiebeeld van groot complex voor arbeidsmigranten in Dronten. (foto appartementengebouw voor arbeidsmigranten, Oisterwijk, bron: Ad.nl 24-10-2019 )

41

Bijlage IV Voorschriften die op grond van artikel 9.1 lid 17 in ieder geval aan een omgevingsvergunning voor de huisvesting van studenten en tijdelijke arbeidsmigranten worden verbonden. 1. Artikel 9.1 lid 11: een door de gemeente goedgekeurd beheersplan dient te allen tijde in de huisvesting aanwezig te zijn en direct op verzoek van de gemeente te kunnen worden getoond. 2. Artikel 9.1 lid 11: de eigenaar van de huisvesting is eindverantwoordelijk voor de naleving van het beheersplan door de bewoners van de huisvesting. 3. In geval van bestaande gebouwen voor de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten: het gebouw dient binnen een half jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning te voldoen aan de vigerende normering van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) en tevens te beschikken over het SNF-keurmerk. 4. In geval van nieuw te bouwen huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten: het gebouw dient binnen een half jaar na gereedmelding van de bouw van het gebouw te voldoen aan de vigerende normering van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) en tevens te beschikken over het SNF-keurmerk. 5. Het SNF-keurmerk dient na verkrijging per direct aan de gemeente te worden overgelegd. 6. Eigenaren van huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten zijn verantwoordelijk voor het naleven van de registratieplicht uit de wet Basisregistratie Personen (BRP). 7.

Artikelen 9.2 t/m 9.5 en 9.8: er dient een actueel nachtregister te allen tijde in de huisvesting aanwezig te zijn en direct op verzoek van de gemeente te kunnen worden getoond. 8. Artikel 9.2 lid 3: alle bij de aanvraag om omgevingsvergunning opgenomen parkeerplaatsen op eigen terrein moeten standaard door de in de woning gehuisveste personen worden gebruikt. 9. Artikel 9.3: tenzij de huisvesting plaatsvindt in bestaande gebouwen, dienen, in het geval er sprake is van een vergunning voor bepaalde tijd, na afloop van de termijn waarvoor vergunning is verleend, de gebouwen waarin de huisvesting plaatsvindt binnen twee maanden te zijn verwijderd en verwijderd te blijven. 10. Artikelen 9.3 lid 2, 9.4 lid 9 en 9.5 lid 5: parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden. 11. Artikel 9.5: de vergunninghouder dient de aanvang en beëindiging van iedere huisvestingperiode zo spoedig mogelijk per email (emailadres vermelden) bij de gemeente te melden. 12. Artikel 9.5 lid 4 de te huisvesten arbeidsmigranten dienen werkzaam te zijn op het bijbehorende (agrarische) bedrijf. 13. Artikel 9.6 lid 1: de eigenaar van de woning heeft en houdt gedurende de looptijd van de vergunning hoofdverblijf in de woning. 14. Artikel 9.6 lid 2: de eigenaar is geen voltijdstudent. 15. Artikel 9.6 lid 5: de overige huishoudens bestaan maximaal uit één persoon.

Opnemen in vergunning Niet naleving van de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften kan leiden tot intrekking van de vergunning.

42

Toelichting Landelijk is er een trend gaande waarbij er een toenemende vraag is naar bijzondere woonvormen. In eerste instantie had deze vraag met name betrekking op studentenhuisvesting. Vervolgens kwam hier de vraag naar huisvestingsmogelijkheden voor arbeidsmigranten bij. Recent zijn hier ook woonvormen als zorgwoningen bijgekomen. De gemeente Dronten vormt op deze ontwikkeling geen uitzondering. In hoofdstuk 9 zijn regels opgenomen voor de meest in Dronten voorkomende bijzondere woonvormen. Andere niet - geregelde gevallen - die tot op heden niet of nauwelijks voorkomen– zullen per afzonderlijke aanvraag worden beoordeeld (= maatwerk). De bestemmingsplannen bevatten een definitie van de term ‘woning’. Een woning is volgens deze definitie bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Voorts bevatten (veel) bestemmingsplannen een expliciet verbod om meer dan één huishouden in één woning te huisvesten. Voor de vraag of zich strijd met een bestemmingsplan voordoet, is derhalve van belang van sprake is van één huishouden. Daarvoor zijn de volgende aan de jurisprudentie3 ontleende kenmerken van belang: − − − − −

er dient sprake te zijn van een zekere continuïteit in de samenstelling van het huishouden; de bewoners hebben de intentie om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan; de bewoners verblijven in de woning op vrijwillige basis; de bewoners woonden in de regel vóór de bewoning van het betreffende pand al in een dergelijke samenlevingsvorm en het is aannemelijk dat ná de bewoning van het pand de samenlevingsvorm onveranderd blijft; de bewoners maken gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen (keuken, badkamer, woonkamer, etc.), doen gezamenlijk het huishouden, tuin etc. en zijn onderling met elkaar verbonden door hun omstandigheden.

De gemeente Dronten heeft naar aanleiding van bovenstaande ontwikkelingen op 27 september 2012 de “Ruimtelijke beleidsnotitie Huisvesting arbeidsmigranten gemeente Dronten” (reg. nr. B12.001477) vastgesteld en op 6 november 2014 de beleidsnotitie ”Huisvesting studenten gemeente Dronten” (reg. nr. B14.001283). Beide beleidsdocumenten zijn, met de opname van regels inzake studenten- en arbeidsmigrantenhuisvesting in de onderhavige beleidsregel, komen te vervallen. Op 25 juni 2020 is de “Beleidsvisie huisvesting studenten en tijdelijke arbeidsmigranten” door de gemeenteraad vastgesteld. Deze beleidsvisie dient in samenhang met het Afwijkingenbeleid te worden gelezen als toetsingskader voor aanvragen om omgevingsvergunning betrekking hebbende op de realisering van huisvesting voor studenten en tijdelijke arbeidsmigranten. In dit verband wordt ook verwezen naar hetgeen hieromtrent is opgemerkt in hoofdstuk 1 (Inleidende opmerkingen) van het Afwijkingenbeleid.

De gemeentelijke beleidsregels inzake de huisvesting studenten en tijdelijke arbeidsmigranten evenals de overige in dit hoofdstuk genoemde bijzondere woonvormen beogen een balans te vinden in het bestaande spanningsveld tussen de vraag naar deze bijzondere woonvormen en de behoefte van omwonenden van deze bijzondere woonvormen aan het behoud van het karakter van hun omgeving en het tegengaan van overlast door de bewoners van deze bijzondere woonvormen. De beleidsregels zijn dan ook gericht op het tegengaan van nadelige effecten op en een goede inpassing van de huisvesting in de omgeving.

3

Zie bijv. ABRvS d.d. 19-05-2010, zaaknr. 200907163/1/H1; ABRvS 24-08-2011, zaaknr. 201101080/1/H1; ABRvS d.d. 30-112011, zaaknr. 201011978/1/R3; ABRvS 28-01-2015, 201400932/1/A1.

43

Artikel 9.1 Algemene regels Lid 3 participatietraject De verplichting tot het doorlopen van een participatietraject houdt in dat de aanvrager om omgevingsvergunning voor de huisvesting voor studenten en tijdelijke arbeidsmigranten, voorafgaande aan de vergunningsaanvraag, een participatietraject met de rechthebbenden van de in de directe omgeving gelegen percelen moeten hebben doorlopen. Tijdens het participatietraject moet de aanvrager aantoonbaar hebben afgestemd met minimaal de bovengenoemde rechthebbenden. Een schriftelijke uitwerking moet onderdeel uitmaken van de aanvraag waaruit blijkt wat voor participatietraject de aanvrager heeft doorlopen, hoe de aanvrager is omgegaan met de uitkomsten van het participatietraject en wat voor invloed de uitkomsten hebben gehad op het komen tot de ingediende aanvraag. De uitkomst van de participatie moet een zorgvuldige belangenafweging mogelijk maken. Participatie blijft maatwerk. Lid 4 100-meter-criterium Zoals gezegd zijn de beleidsregels voor bijzondere woonvormen in reguliere woningen tot stand gekomen om een balans te vinden in het spanningsveld tussen de vraag naar deze bijzondere woonvormen en de behoefte van reguliere bewoners van omliggende woningen om het karakter van hun directe omgeving zo veel mogelijk te behouden.

Een belangrijk aspect in het vinden van die balans is het 100-meter-criterium (dit criterium is in het merendeel van de gevallen van toepassing). Op grond van dit criterium is slechts één bijzondere woonvorm binnen een straal van 100 meter toegestaan. Door hantering van dit criterium wordt voorkomen dat er een te grote concentratie aan bijzondere woonvormen in met name woonwijken zal ontstaan. Een te grote concentratie aan dergelijke woonvormen doet namelijk afbreuk aan het woonkarakter van de wijk. Dat het criterium geen toepassing vindt tussen een grootschalige huisvesting en een reguliere woning heeft te maken met het doel van de regel, namelijk het reguliere woonkarakter van een wijk behouden. Daar grootschalige huisvesting in de regel niet in woonwijken worden gerealiseerd, maar aan de rand of verder daarvan verwijderd, zal het karakter van een woonwijk niet onevenredig worden aangetast door de komst van een grootschalige huisvesting. De werking van het 100-meter-criterium is niet beperkt tot woonwijken of tot de bebouwde kom. Lid 6 In 2020 heeft het kabinet een Aanjaagteam onder leiding van Emile Roemer ingesteld. Doel van het Aanjaagteam was om voorstellen te doen om de werk- en leefomstandigheden van arbeidsmigranten structureel te verbeteren. De commissie heeft in dit verband een tweetal adviezen uitgebracht.

Op basis van deze adviezen heeft de gemeente Dronten een Manifest opgesteld in samenspraak met de FNV, een aantal uitzenderbureaus en huisvesters. Het Manifest is in juni 2021 door alle deelnemende partijen ondertekend. Het Manifest houdt in – voor zover hier van belang - een vloeroppervlakte van minimaal 5,5 m² per persoon per slaapvertrek. Voorts heeft het als uitgangspunt één persoon per slaapvertrek. Indien gewenst door de arbeidsmigranten kan ook voor twee personen per slaapvertrek worden gekozen. Ten slotte stelt het Manifest dat er een minimale gebruiksoppervlakte wonen (GBO) van 15 m² per persoon aanwezig moet zijn (dit is inclusief de genoemde 5,5 m² van het slaapvertrek). In het Manifest is aangegeven dat de voornoemde regels in het Afwijkingenbeleid zullen worden opgenomen. Dit is thans gebeurd. De eis dat moet worden voldaan aan de SNF-normering (zie bijlage IV) geldt dus onverkort met uitzondering van de voornoemde maatvoering en het uitganspunt van één persoon per kamer. De berekening van de GBO wordt bepaald aan de hand van de normering van het Keurhuis Nederland. De GBO is de oppervlakte waarvoor wordt ingeschat dat deze nuttig gebruikt kan worden. De gebruiksoppervlakte wordt bepaald volgens NEN 2580.

De GBO is in feite de totale vloeroppervlakte tussen de omsluitende wanden van de gebruiksfunctie minus de vaste obstakels van enige omvang: − dragende binnen wanden; − schalmgat, vide, liftschacht als oppervlakte > 4 m²; − vloeroppervlakte met een vrije hoogte kleiner dan 1,5 meter (maar wel de vloer onder 44

− −

een trap of hellingbaan meetellen); een trapgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m²; een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap, en een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m².

Bij de bepaling van de grenslijn, dient een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel te worden genegeerd, voor zover het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m². Volgens voornoemde meetinstructie wordt ook de vloeroppervlakte van het slaapvetrek bepaald. Dat betekent dus dat de vloeroppervlakte wordt gemeten op 1,5 m hoogte. Een open zolder en andere ruimtes mogen niet als slaapvertrek worden gebruikt als zich daar voorzieningen bevinden die voor iedere bewoner bereikbaar/beschikbaar moeten zijn. Lid 7 Nieuwe reguliere woningen Geen omgevingsvergunning wordt verleend in geval van woningen met een reguliere woonbestemming en waarvan de bouw korter dan twee jaar geleden gereed is gemeld. Hiermee wordt voorkomen dat nieuw te bouwen of onlangs nieuwgebouwde woningen bestemd voor de reguliere woningmarkt reeds bij voorbaat of in een heel vroeg stadium aan de reguliere woningmarkt worden onttrokken. Lid 8 Dronten-Noord In Dronten-Noord (het gebied aangegeven op de kaart van Bijlage II) geldt een vergunningenstop voor studenten- en arbeidsmigrantenhuisvesting in reguliere woningen. Het betreft het gebied in Dronten-Noord gelegen tussen De Morinel, De Kievit, De Oeverloper en De Grutto. Deze vergunningenstop geldt vanwege de in dit gebied aanwezige, ongewenst grote concentratie aan studentenwoningen.

De vergunningenstop kan worden opgeheven indien het aantal studentenwoningen tot acceptabel niveau is teruggebracht. Dit houdt in dat er sprake moet zijn van een situatie die zoveel mogelijk overeenkomt met de situatie die op grond van het 100-meter-criterium maximaal mogelijk is. Lid 9 Geen bewoning van niet aan de woning aangebouwde bijbehorende bouwwerken Bewoning van zelfstandige bijgebouwen draagt onder andere bij aan een vergroting van de kans op overlast en is daarom niet gewenst. Lid 11 Beheersplan Er moet een door de gemeente goedgekeurd beheersplan aanwezig zijn. In het beheersplan zijn regels opgenomen over veiligheid, voorkoming van overlast, een boetesysteem, roken, alcohol en drugsgebruik, calamiteiten, de beheerder, etc. Nakoming van het beheersplan wordt afgedwongen via aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften (bijlage IV). Lid 12 Alleen tijdelijke vergunningen In geval van bijzondere woonvormen geldt voor reguliere woningen – met uitzondering van de onzelfstandige kamerverhuur – dat alleen tijdelijke omgevingsvergunningen voor een maximale termijn van tien jaar worden verleend. Na afloop van de termijn waarvoor omgevingsvergunning is verleend, zal gedurende vijf jaar geen nieuwe vergunning worden verleend teneinde een bijzondere woonvorm in de betreffende reguliere woning mogelijk te maken.

Ook in het geval een omgevingsvergunning is verleend voor een termijn korter dan tien jaar, zal niet nogmaals een vergunning worden verleend voor het verschil tussen tien jaar en de termijn waarvoor vergunning is verleend. Lid 15 Geen herziening bestemmingsplan Wanneer gedurende de looptijd van een vergunning een bestemmingsplan wordt herzien, zal de bestemming in het bestemmingsplan niet worden aangepast aan de vergunde situatie. Dit zou afbreuk doen aan het beoogde tijdelijke karakter van de situatie. Deze regel heeft tot gevolg dat er ook daadwerkelijk sprake is van tijdelijkheid. Dit geeft zekerheid en vertrouwen aan de reguliere omwonenden van de betreffende woningen. 45

Artikel 9.2 In beginsel maximaal vier studenten, arbeidsmigranten of zorgcliënten in een reguliere woning In de voorgaande versie van het Afwijkingenbeleid was het maximaal in een reguliere woning te huisvesten personen gesteld op zes. In de huidige versie is dit teruggebracht naar vier personen. Dit is een gevolg van de in de afgelopen jaren opgedane ervaringen door procedures en contacten met bewoners van wijken. Huizen waar zes personen zijn gehuisvest zijn verantwoordelijk voor het merendeel van de klachten. Gelet op het bovenbeschreven doel van de beleidsregels betreffende de bijzondere woonvormen, namelijk het behoud van het reguliere woonkarakter van een wijk en het tegengaan van overlast, is het terugbrengen van het aantal personen een logisch gevolg van de opgedane ervaringen. Wanneer meerdere studenten, arbeidsmigranten of zorgcliënten een reguliere woning bewonen, is er in de regel sprake van evenzovele huishoudens als er studenten, arbeidsmigranten of zorgcliënten in de woning wonen. Deze beleidsregels hebben als uitgangspunt dat, wanneer er sprake is van meer dan één huishouden in één reguliere woning, er maximaal vier studenten, arbeidsmigranten of zorgcliënten in één woning mogen wonen. Het gaat in dat geval dus niet meer om het aantal huishoudens maar om het aantal personen.

Een voorbeeld van hetgeen dus niet is toegestaan, betreft het huisvesten van vier arbeidsmigranten, zijnde vier afzonderlijke huishoudens, in een woning waar maximaal vier arbeidsmigranten woonachtig mogen zijn, waarbij één arbeidsmigrant een partner heeft met wie hij een huishouden vormt. In dat geval zouden er vijf personen in de woning wonen. Zoals hierboven aangegeven is het uitgangspunt dat er omgevingsvergunning kan worden verleend voor de huisvesting van maximaal vier personen in één reguliere woning. Van dit uitgangspunt wordt alleen afgeweken indien de woning over voldoende kamers beschikt, hetgeen wil zeggen dat iedere in de woning gehuisveste persoon een eigen kamer heeft (zes personen vereist dus een woning met tenminste zes persoonlijke kamers exclusief de gemeenschappelijke ruimten). Daarnaast dient het perceel waarop de woning is gelegen te beschikken over voldoende parkeerruimte. Voldoende parkeerruimte houdt in dat het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein tenminste gelijk dient te zijn aan het verschil tussen het gevraagde aantal personen en vier (zes personen in één woning betekent dus tenminste twee parkeerplaatsen op eigen terrein). Een voorwaarde die aan de vergunning wordt verbonden is dat deze parkeerplaatsen op eigen terrein ook daadwerkelijk door de in de woning gehuisveste personen moeten worden gebruikt.

Door deze regel kan het tekort aan huisvestingsmogelijkheden verder worden teruggedrongen, terwijl de invloed op de directe omgeving verwaarloosbaar zal zijn (het kan immers alleen in geval van voldoende grote woningen op voldoende grote percelen). Artikel 9.3 Grootschalige huisvesting voor studenten en/of tijdelijke arbeidsmigranten Bij grootschalige huisvesting kan het gaan om al dan niet tijdelijk gebruik van gebouwen. Het betreft grootschalige huisvesting geschikt voor maximaal 300 personen. Onder grootschalige huisvesting worden in de beleidsregels zowel huisvesting voor bijvoorbeeld 30 personen als 300 personen verstaan. De ruimtelijke impact van een huisvesting zal toenemen met het aantal meer gehuisveste personen. Daarom geldt dat hoe groter het aantal te huisvesten personen bedraagt, hoe strikter open normen als ‘in de directe nabijheid’, ‘onevenredige afbreuk’, etc. zullen worden gehanteerd. In lid 2 is bepaald dat op eigen terrein moet worden geparkeerd. Het eigen terrein dient dus over voldoende parkeerplaatsen te beschikken. Het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn, wordt vastgesteld aan de hand van de normen zoals vastgelegd in artikel 9.2, lid 1 (studenten) en lid 2 (tijdelijke arbeidsmigranten). Wanneer het huisvesting betreft voor bijvoorbeeld 90 studenten en 100 arbeidsmigranten gelden respectievelijk parkeernormen van 0,3 en 0,5.

Het totaal aantal parkeerplaatsen dat minimaal aanwezig moet zijn of moet 46

worden gerealiseerd bedraagt dan 90 x 0,3 + 100 x 0,5 = 80. Lid 5 stelt dat bij alle aanvragen zal worden beoordeeld of de omgevingsfactoren niet aan vergunningverlening in de weg staan. Dit betekent dat ook al voldoet een aanvraag verder aan alle in het beleid opgenomen voorwaarden voor vergunningverlening, vergunning toch kan worden geweigerd op grond van de aanwezige omgevingsfactoren. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de situatie dat een wijk reeds een (te) grote concentratie aan bijzondere woonvormen heeft, waardoor toevoeging van nog een grootschalige huisvesting onevenredig afbreuk zal doen aan het karakter van de betreffende wijk. Zonder lid 5 zou het moeilijk zijn om aanvragen te weigeren die voldoen aan de voorwaarden, maar waar de omgevingsfactoren zich tegen vergunningverlening verzetten. Artikel 9.4 Seizoensgebonden huisvesting buiten de bebouwde kom Dit is een bijzonder geval van een grote huisvesting. De regeling ziet slechts op het toestaan van een kortdurende plaatsing van huisvesting, namelijk alleen gedurende het seizoen. Na afloop van het seizoen dienen de bouwwerken ten behoeve van de huisvesting te worden verwijderd. Dit in tegenstelling tot de andere grootschalige huisvesting. Voorts geldt ook de eis dat de arbeidsmigranten werkzaam zijn voor het bedrijf dat de huisvesting faciliteert.

Daar het seizoen op 1 april begint, mag vanaf 1 maart worden begonnen met het plaatsen van de units. Vanaf 1 april mag deze echter pas in gebruik worden genomen voor de feitelijke bewoning door arbeidsmigranten. In de periode van 1 april tot 1 november mogen maximaal drie maanden arbeidsmigranten worden gehuisvest. Dit kan aaneengesloten zijn, maar kan ook twee (of meerdere) niet aaneengesloten perioden inhouden. De totale duur dat in de units arbeidsmigranten zijn gehuisvest, mag echter niet meer dan drie maanden bedragen. In het geval de huisvesting aaneengesloten is, moeten de units direct na afloop van de drie-maanden-termijn worden verwijderd, in het andere geval direct na afloop van de laatste periode van huisvesting. In ieder geval dienen alle units op 1 november van het betreffende jaar van huisvesting te zijn verwijderd. Artikel 9.5 Vrijkomende (agrarische) bedrijfswoningen Gezien de ontwikkeling dat er bedrijfswoningen in het buitengebied vrijkomen én er huisvesting nodig is voor arbeidsmigranten die actief zijn in het buitengebied, is het(her)gebruik van deze bestaande bedrijfswoningen voor tijdelijke arbeidsmigranten een bruikbaar concept.

Immers: - de woning blijft in feite in gebruik als bedrijfswoning; - er kunnen slechts een beperkt aantal arbeidsmigranten worden gehuisvest, waardoor de impact minimaal is ten opzichte van reguliere bewoning van een bedrijfswoning; - de kans op eventuele overlast is, door de vrije ligging, veel kleiner dan in de bebouwde kom; - er is over het algemeen voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein op agrarische bouwpercelen. Bij lid 1 wordt opgemerkt dat indien er sprake is van een bedrijfswoning gelegen op een bedrijventerrein (al dan niet gelegen binnen de bebouwde kom), de regeling artikel 8.4 van toepassing is. Artikel 9.6 Onzelfstandige kamerverhuur in reguliere woning Bij deze categorie kan worden gedacht aan personen die ruimte in hun woning over hebben en daarom deze ruimte in hun woning willen verhuren aan een derde. Wie deze derden zijn, is niet vastgelegd, daar dit de reikwijdte van de regeling onnodig zou beperken. Deze derde kan een student of tijdelijke arbeidsmigrant zijn, maar ook een vriend, familielid, zorgbehoeftige, etc. De eigenaar, en op grond van lid 1 is dit tevens de persoon die in de woning hoofdverblijf 47

heeft, mag niet zelf student zijn. Dit ter voorkoming dat er een zelfstandige studentenwoning wordt gerealiseerd binnen 100 meter van een andere bijzondere woonvorm waarvoor dit criterium geldt. Of de eigenaar student is zal aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval worden bepaald. Gedacht kan hierbij worden aan de leeftijd van de betreffende persoon, is hij of zij fulltime student, etc.? Dat de eigenaar ook zelf woonachtig moet zijn in de woning heeft eveneens met het voorgaande te maken: voorkoming van zelfstandige studentenwoningen binnen 100 meter van elkaar. De ervaring heeft geleerd, dat als er sprake is van overlast van bijzondere woonvormen, deze met name verbonden is aan zelfstandige studenten- of tijdelijke arbeidsmigrantenwoningen. Wanneer de eigenaar van de woning ook in de woning woonachtig is er, bij verhuur van een ruimte aan een derde, in de regel geen sprake van overlast. Om deze reden zijn er verder ook geen bijzondere regels opgenomen ter voorkoming van overlast e.d. zoals het geval is bij de andere in dit hoofdstuk genoemde bijzondere woonvormen. In het artikel wordt gesproken over ‘eigenaar’. Vanzelfsprekend kunnen dit ook meerdere eigenaren zijn. Ook kan er sprake zijn van (nog) in de woning woonachtige kinderen van de eigenaar dan wel eigenaren, zolang er maar sprake is van één huishouden.

Hieraan mogen – met omgevingsvergunning – maximaal twee huishoudens worden toegevoegd. Dat de regeling enkel spreekt over de eigenaar die zelf geen student mag zijn en niet bijvoorbeeld ‘arbeidsmigrant’, is een gevolg van de eis dat de eigenaar hoofdverblijf in de woning dient te hebben. Een arbeidsmigrant die hoofdverblijf heeft in de woning is immers geen arbeidsmigrant meer in de betekenis die aan deze term in deze beleidsregels is toegekend. De voorwaarde dat de eigenaar in de woning hoofdverblijf dient te hebben betekent in dit verband dat de eigenaar feitelijk het merendeel van een jaar in de woning moet wonen. Dit ter voorkoming van constructies dat een eigenaar wel formeel hun hoofdverblijf in de woning hebben, maar feitelijk een groot deel van het jaar feitelijk elders woont. Artikel 9.7 Tijdelijke niet-recreatieve bewoning van een recreatieverblijf Er kunnen zich situaties voordoen waarin mensen tijdelijk geen reguliere woonruimte tot hun beschikking hebben. Voorbeelden van deze situaties zijn: - echtscheiding; - een nieuw te bouwen woning; - (tijdelijke) onbewoonbaarheid van de eigen woning als gevolg van calamiteiten als brand. Vaak gaat het om situaties waarin men op korte termijn woonruimte moet vinden, hetgeen niet altijd mogelijk is binnen de bestaande reguliere woningvoorraad.

In deze tijdelijke behoefte kan worden voorzien door tijdelijk een recreatieverblijf te bewonen. Daar dit nietrecreatieve bewoning van een recreatieverblijf betreft, levert de bewoning strijd op met de recreatieve bestemming. Deze strijd kan door middel van onderstaande regeling worden weggenomen. In artikel 9.7 lid 5 is een bijzondere regeling opgenomen ten opzichte van de algemene regeling in artikel 9.1 lid 12. Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat de bijzondere regeling voorrang heeft op de algemene. Artikel 9.8 Gebruik van een reguliere woning als zorgwoning De overheid streeft ernaar dat mensen met een zorgvraag zo veel mogelijk en zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Een van de voorzieningen om aan deze zorgvraag te voldoen is het huisvesten van meerdere zorgcliënten in een reguliere woning. In veel gevallen kunnen meerdere in een woning gehuisveste zorgcliënten strijd opleveren met het bestemmingsplan vanwege de aanwezigheid van meerdere huishoudens in de woning. Ook kan de strijd een gevolg zijn van het feit dat het beoogde gebruik strijd oplevert met de woonbestemming. Op het wegnemen van deze strijdigheden ziet het onderhavige artikel 9.8. Of een woonbestemming of bijvoorbeeld een maatschappelijke bestemming vereist is voor het beoogde gebruik kan worden afgeleid uit de van toepassing zijnde jurisprudentie van de

48

Raad van State1. De standaardoverweging dat naast zelfstandige bewoning door een gezin ook minder traditionele woonvormen een woonbestemming kunnen hebben, geldt ook hier. Wil een woonbestemming passend zijn, dan moet er als regel wel sprake zijn van “nagenoeg zelfstandige bewoning”. Of hiervan sprake is – en dus een woonbestemming passend is – kan aan de hand van de volgende kenmerken (eveneens volgend uit de jurisprudentie) worden afgeleid: − − − − − −

de zorginstelling begeleidt haar zorgbehoevende cliënten bij het structureren van hun dagelijks leven; de begeleiding ziet met name op de ondersteuning voor de algemene dagelijkse levensbehoeften; het doel is de zorgbehoevende cliënten zo veel mogelijk zelfstandig te laten functioneren; er is geen 24-uurs-toezicht noodzakelijk in de betreffende woning (er is dus geen begeleider van de zorginstelling 24 uur per dag aanwezig); de zorgbehoevende cliënten hebben geen voortdurende zorg nodig en waar zij andere behandeling nodig hebben, bijvoorbeeld vanwege psychische of somatische problemen, ontvangen zij die in de regel elders; de zorgbehoevende cliënten werken overdag elders of hebben een dagbesteding.

Voorgaande opsomming van kenmerken is niet-limitatief en het is dus – zoals gezegd - niet zo dat wanneer aan één van de kenmerken niet wordt voldaan dan direct sprake is van een strijd met de woonbestemming. Het gaat om een beoordeling van de gehele concrete situatie. Aan de hand van de bovenstaande kenmerken en de feiten en omstandigheden van het concrete geval dient dus te worden bepaald of een woonbestemming dan wel een maatschappelijke (of vergelijkbare) bestemming vereist is. In het algemeen is een maatschappelijke (of vergelijkbare) bestemming vereist, indien de zorginstellingen intensieve zorg ter plaatse verlenen en waarbij de uitrusting van het gebouw sterk is gericht op zorgprocessen. In die gevallen is er geen sprake van “nagenoeg zelfstandige bewoning”2.. Bijlage IV voorschriften die aan een omgevingsvergunning worden verbonden Onderdelen 3 en 4 SNF Alle huisvesting dient – vanzelfsprekend- te voldoen aan de technische en kwalitatieve eisen die zijn opgenomen in het Bouwbesluit. Deze regel geldt op grond van de wet. Daarnaast stelt de gemeente Dronten aanvullende kwaliteits- en veiligheidseisen aan de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten door te eisen dat huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten beschikt over het SNF-keurmerk. De SNF staat voor Stichting Normering Flexwonen.