Voorzieningenstudie Hoogkarspel Zuid DEF (2025-41)
Tekst van het document
Voorzieningenstudie Hoogkarspel Zuid
1
Bron: Gemeente Drechterland
Inhoudsopgave Inleiding
3
Reflectie op ambitiedocument Hoogkarspel Zuid
4
Resultaten behoefte onderzoeken voorzieningen
7
Kansrijk programma voorzieningen: eindbeeld
23
Tijdelijk programma voorzieningen: 2030/35
28
Vervolg
32
Bijlagen
Bron: Noordhollands Dagblad
Uitgangspunten bevolkingsgroei
34
Uitgangspunten 0 – 12 jarigen
35
Behoefteberekeningen commerciële voorzieningen
37
Behoefteberekeningen maatschappelijke voorzieningen
40
2
Inleiding Aanleiding
Resultaat
Hoogkarspel Zuid in de gemeente Drechterland transformeert de komende jaren naar een groene woonwijk waarin ca. 3.000 woningen en voorzieningen een plek krijgen. Hoogkarspel Zuid ligt ten zuiden van het NS-station met op loopafstand daarvan het beoogde kerngebied van de wijk. In het kerngebied worden eind 2030 minimaal 300 tot 500 woningen opgeleverd.
Het resultaat van dit onderzoek is een programmeringsstudie die antwoord geeft op de volgende vragen:
In maart 2025 is het ambitiedocument Hoogkarspel Zuid door de raad vastgesteld. Op dit moment werkt de gemeente met een stedenbouwkundig bureau, ontwikkelaars en grondeigenaren naar een gebiedsgericht programma dat eind 2025/begin 2026 wordt vastgesteld.
•
Wat is er tijdelijk haalbaar aan commerciële en maatschappelijke voorzieningen in 2030 - 2035?
•
Wat is er haalbaar aan commerciële en maatschappelijke voorzieningen in Hoogkarspel Zuid in het eindbeeld en waar in het gebied kunnen deze het beste landen?
In deze rapportage presenteren we de uitkomsten voor een realistisch niet-woonprogramma, zowel kwantitatief als kwalitatief.
Doel Het opstellen van het voorzieningenprogramma voor Hoogkarspel Zuid, dat enerzijds input geeft voor het gebiedsgericht ontwikkelen en anderzijds als basis dient voor de tijdelijke planvorming in het gebied, met als ultiem doel het realiseren van een leefbaar Hoogkarspel Zuid ook gedurende de looptijd van de ontwikkeling: ca. 20 tot 25 jaar.
Stap 1.
Stap 2.
Stap 3.
Stap 4.
Stap 5.
Stap 6.
Goede start
Reflectie op bestaande documenten en interviews
Behoefteonderzoeken voorzieningen
(Tijdelijk) programma en functiemix in bandbreedtes
Bijeenkomst ‘Ruimtelijke inpassing’
Rapportage & evaluatie
Startbijeenkomst en locatiebezoek
Interviews
Behoefte aan (tijdelijke) voorzieningen Hoogkarspel Zuid 2030 – 2035 - 2045
Voorbespreking ‘Programma en ruimtelijke inpassing’
Werksessie ‘Programma en ruimtelijke inpassing’
Rapportage
(Ruimtelijke) vertaling naar Hoogkarspel Zuid (en programmering van tijdelijke voorzieningen)
3
Reflectie op ambitiedocument Hoogkarspel Zuid 4
De gemeente Drechterland, BPD, VBM ontwikkeling, Hoorne Vastgoed en Karres en Brands hebben samen het ambitiedocument Hoogkarspel Zuid opgesteld (januari 2025). We geven onze reflectie op een aantal uitgangspunten in het document en de vraag naar tijdelijke voorzieningen.
Aanvullend en niet-concurrerend op bestaande voorzieningen Hoogkarspel groeit in aantal inwoners en daarmee groeit ook de behoefte aan voorzieningen. Voorzieningen worden steeds meer een plek om te ontmoeten en te beleven. Daar horen bijvoorbeeld ook horeca en diensten bij. Vanuit dit oogpunt is het wenselijk om een deel van de uitbreidingsbehoefte in Hoogkarspel voornamelijk toe te wijzen aan Hoogkarspel Zuid, waarbij de voorzieningen worden gesitueerd op loopafstand van het stationsgebied.
Door Hoogkarspel Zuid passend en onderscheidend te profileren, wordt het een aanvulling op het centrum. Sommige voorzieningen passen beter in het centrum, voornamelijk qua toegankelijkheid en clustering: bijvoorbeeld niet-dagelijkse detailhandel en culturele voorzieningen zoals een bibliotheek. Dit betekent echter niet dat deze functies niet kunnen worden gevestigd in het Hoogkarspel Zuid, maar over het algemeen hebben ze de voorkeur voor het centrum. Daarnaast kan Hoogkarspel Zuid specifiek inspelen op nieuwe en unieke voorzieningen die niet concurreren met het bestaande aanbod in het centrum. Dit kan variëren van unieke horecaconcepten, een plek voor jongeren of sporten die een aanvulling vormen op wat elders al beschikbaar is. Zo wordt Hoogkarspel Zuid een dynamische en aantrekkelijke locatie voor bewoners en wordt het aanvullend op Hoogkarspel Centrum.
Zelfvoorzienend in (tijdelijk) voorzieningenniveau Bij de toevoeging en inrichting van (tijdelijke) voorzieningen is het belangrijk om zorgvuldig te werk te gaan. Het gevaar schuilt er vooral in om te snel tijdelijke voorzieningen te realiseren, omdat de ambitie er is om zelfvoorzienend te zijn. Wanneer tijdelijke voorzieningen te snel en in een te vroeg stadium worden gerealiseerd, bestaat het risico dat de voorzieningen economisch niet haalbaar zijn of dat er veel aanloop komt vanuit heel Hoogkarspel en daarbuiten. Dit kan een negatief effect hebben op de verkeersafwikkeling op de omliggende wegen. Tijdelijke voorzieningen moeten daarom primair inspelen op de vraag binnen Hoogkarspel Zuid zelf, met secundair in ogenschouw nemend het huidige onderaanbod in Hoogkarspel als het gaat om eerstelijnszorg en welzijnsvoorzieningen. Daarbij is een gefaseerde aanpak essentieel, waarbij steeds wordt gekeken naar de samenhang tussen mobiliteit en de voorzieningenstructuur. Zo wordt voorkomen dat er knelpunten ontstaan en blijft Hoogkarspel Zuid bereikbaar en leefbaar, terwijl tegelijkertijd op het juiste moment wordt voorzien in de belangrijkste (tijdelijke) behoeften.
Hierbij is het belangrijk dat de tijdelijke voorzieningen op een logische locatie worden gerealiseerd: een plek die niet conflicteert met de uiteindelijke locatie van de permanente voorzieningen, maar wel goed bereikbaar is voor de eerste bewoners van Hoogkarspel Zuid. Daarnaast moeten de nieuwe voorzieningen in Hoogkarspel Zuid ervoor zorgen dat de drukte op de wegen naar de voorzieningen in de omgeving waaronder Hoogkarspel Centrum en Streekhof niet onevenredig toeneemt. Dit kan worden gedaan om het detailhandelscluster passend te laten maken voor alleen Hoogkarspel Zuid, zowel in grootte als in de combinatie van dagelijkse detailhandel.
5
Mix van functies en spreiding
Rijk verenigingsleven en ruimte voor ontmoetingsplekken
Een evenwichtige mix van commerciële en maatschappelijke voorzieningen stimuleert een goede ontwikkeling van de wijk. Het zorgt ervoor dat economische groei samengaat met een sterker gemeenschapsgevoel, wat leidt tot een duurzame en veerkrachtige gemeenschap.
Hoogkarspel heeft een rijk verenigingsleven en de ambitie is er om deze ook te behouden. Daarbij is er ook een sterke vraag naar betaalbare en toegankelijke ruimte voor het verenigingsleven nabij het station. Zo’n ontmoetingsplek is ook cruciaal voor de sociale cohesie in de wijk. Een toegankelijk sociaal (cultureel) centrum kan ruimte bieden aan diverse activiteiten, zoals workshops, cursussen en sociale bijeenkomsten, waar bewoners van alle leeftijden elkaar beter leren kennen en elkaar ondersteunen. Ook horeca en commerciële diensten zoals een kapper kunnen aanzienlijk bijdragen aan het versterken van de gemeenschap.
Het is essentieel om verschillende functies zoveel mogelijk te clusteren. Clustering zorgt ervoor dat diverse segmenten elkaar kunnen versterken. Horeca profiteert van de nabijheid van commerciële diensten, eerstelijnszorg en supermarkten, wat de levendigheid en aantrekkelijkheid van de omgeving vergroot. Aan de andere kant biedt de verspreide plaatsing van welzijnsvoorzieningen zoals welzijnsorganisaties een laagdrempelige toegang voor de bewoners. Door deze voorzieningen meer verspreid over de wijk te plaatsen, wordt de toegankelijkheid vergroot. Een mix van functies, zowel verspreid als geclusterd, zorgt ervoor dat er zowel levendigheid en synergie ontstaat als een breed en toegankelijk aanbod van welzijnsvoorzieningen. Dit leidt tot een evenwichtige ontwikkeling van de buurt, waarbij zowel commerciële belangen als sociaal welzijn centraal staan.
Ook is het belangrijk om genoeg sportmogelijkheden aan te bieden in het dorp en genoeg aantrekkelijke openbare ruimte te creëren waar jong en oud kan bewegen. Daarnaast moet er wel rekening worden gehouden met de trend dat sporten steeds meer individueel plaatsvindt. Dit houdt in dat mensen minder in verenigingsverband sporten, maar meer individueel bij een sportschool of in de openbare ruimte. Denk hierbij aan een skatebaan of een plek voor bootcamp. Ook het openbaar maken van schoolpleinen kan hierbij helpen. Allemaal plekken die dienen als ontmoetingsplekken in de buitenlucht. Kortom, een combinatie van een goed onderhouden verenigingsleven, voldoende sport- en recreatiefaciliteiten en diverse ontmoetingsplekken, zowel binnen als buiten, draagt bij aan een sterke en verbonden gemeenschap waarin zowel sociale als individuele behoeften worden vervuld.
6
Resultaten behoefte onderzoeken voorzieningen 7
Begrippenlijst Voorziening/begrip
Definitie
Supermarkt
Een zelfbedieningswinkel, waar een breed assortiment algemene en verse levensmiddelen en voedingsmiddelen worden verkocht met een additioneel assortiment non-food.
Overige dagelijkse detailhandel
Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer versspeciaalzaken, drogisterijen en parfumeries.
Commerciële dienstverlening
Tot de Diensten behoren de hoofdbranches Ambacht, Financiële instelling en Particuliere dienstverlening. Hiertoe vallen o.a. de volgende verkooppunten. Pakketautomaat/postkantoor, Schoenreparatie/Sleutels, Kapper, Tattoo/Piercing, Schoonheidsspecialist, Kledingreparatie, Stoffeerderij, Kleermaker, Drukwerk, Foto-ontwikkelen, Dierentrimsalon, Financiële intermediair, Verzekeringswerk, Bank, Fotostudio, Makelaardij, Stomerij/Wassalon, Reisbureau en Uitzendbureau.
Horeca
Horeca omvat alle bedrijven die eet- en drinkgelegenheden bieden voor consumptie. Het betreft o.a. restaurants, cafés, ijssalons, afhaal, fastfoodzaken en lunchrooms.
Sport
De voorziening Sport is onder te verdelen in 4 functies: Gymzaal (binnensport). Accommodaties voor het uitoefenen van binnensport (al dan niet verbonden aan een onderwijslocatie) bestaande uit zalen, ruimten, kleedruimten en opslag. Eventueel een kantine. Buitensport. Buitensportvelden ten behoeve van voetbal, hockey, korfbal, handbal, soft- en honkbal en tennis. Commerciële sport. Een sportvoorziening die wordt uitgebaat met een winstoogmerk. Het omvat professionele sportaanbieders zoals een fitnesscentra, yoga, boksen, crossfit etc.
Eerstelijnszorg
Onder Eerstelijnszorg vallen de onderstaande functies: • Huisarts. Zelfstandig gevestigde huisartsen en HIDHA's (huisarts in dienst van een huisarts). Géén artsen in opleiding. • Tandarts. Zelfstandig gevestigde tandartsen • Apotheek. Openbare apotheken en apotheekhoudende huisartsen. • Fysiotherapeuten. Zelfstandig gevestigde fysiotherapeuten
Welzijn
Onder Welzijn verstaan we een buurt- en/of dorpscentrum met de volgende definitie: Maatschappelijke centrum met meerdere ruimten waar buurtbewoners elkaar kunnen ontmoeten, activiteiten kunnen organiseren of aan deelnemen. Deze accommodaties zijn gericht op diverse doelgroepen en bevorderen sociale cohesie en gemeenschapsvorming.
Onderwijs
In dit onderzoek is er gekeken naar drie functies die onder het thema onderwijs vallen: • Primair onderwijs: Onderwijsvoorziening (wijkvoorziening) ten behoeve van onderwijs voor kinderen van 4 - 12 jaar. • Kinderopvang: Kinderopvang richt zich op kinderen tussen 0-4 jaar. Sommige kinderopvangorganisaties bieden ook vroeg- en voorschoolse educatie (VVE). Deze opvang is bedoeld voor alle kinderen tussen 2,5 en 4 jaar, om zich spelenderwijs voor te bereiden op het basisonderwijs, met extra aandacht voor taal- en sociaal-emotionele ontwikkeling. Kinderen met een VVE-indicatie hebben recht op 16 uur voorschoolse educatie per week. • Buitenschoolse opvang: De buitenschoolse opvang richt zich op opvang van kinderen van schoolgaande leeftijd vooraf, tijdens en na de reguliere schooltijden.
Brutovloeroppervlakte (bvo)
De brutovloeroppervlakte (BVO) is de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of gebouwde voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten. Buitenruimten zoals parkeerplaatsen en schoolpleinen horen hier niet bij. Buitensport is hier een uitzondering op: hier gaat het niet om de bebouwing maar om het veld waarop de sport beoefend wordt.
8
Gehanteerde tijdlijn Hiernaast is de tijdlijn van de bouw van Hoogkarspel Zuid weergegeven die in dit onderzoek is gehanteerd. De bedoeling is dat in 2027 er een start wordt gemaakt met de bouw van de eerste woningen in het stationsgebied. Het voornemen is om elk jaar 150 woningen op te leveren. We gaan er van uit dat in 2028 de eerste 150 woningen zijn gerealiseerd.
300 600 woningen woningen
900 woningen
1.200 woningen
1.500 woningen
1.800 woningen
2.100 woningen
2.400 woningen
2.700 woningen
3.000 woningen
Voor de behoefteberekeningen gaan we uit van de volgende aantal woningen: •
Tijdelijke fase: 300 tot 900 woningen
•
Tussenfase: 1.500 tot 1.800 woningen
•
Eindbeeld: 3.000 woningen
2043 2031 2029
2045
2039
2033
2035
2037
2041
2047
2027
START BOUW Tijdelijke fase
Tussenfase
Eindbeeld
ONTWIKKELING VAN CA. 20 - 25 jaar
9
Methodiek multi criteria analyse Een multi criteria analyse bestaat uit een beoordeling op drie onderdelen: beleid, locatie en marktperspectief. We geven hierbij antwoord op de volgende vragen: -
Beleid
+/- +
Advies
In hoeverre sluit deze functie (op deze locatie) aan bij het beleid van de gemeente Drechterland, de regio West-Friesland en de provincie NoordHolland? We maken hierbij gebruik van beleidsdocumenten, ambities benoemd in de interviews en andere relevante documentatie.
Locatie
-
+/- +
In hoeverre past deze functie op deze locatie? We maken hierbij gebruik van onze beoordelingscriteria, waaronder de beschikbare ruimte, omgevingskwaliteit en de bereikbaarheid die een voorziening nodig heeft. Marktperspectief
-
+/- +
Wat is het marktperspectief voor deze functie op deze locatie? Hierbij gaan we ook in op trends en ontwikkelingen. We maken hierbij gebruik van behoefteberekeningen o.b.v. benchmarkcijfers en inwonersprognoses. Waar beschikbaar maken we gebruik van bestaand onderzoek. We vullen dit aan met interviews.
Het metrage dat we hier benoemen is een toevoeging op wat er al zit in het plangebied, tenzij anders vermeld.
Zie Bijlage A voor het basisscenario en de gerelateerde uitgangspunten die zijn gehanteerd voor het marktperspectief van de voorzieningen In Bijlage B geven we de berekeningen voor 0 – 12 jarigen in Hoogkarspel(-Zuid) weer.
+
De functie is zeer geschikt o.b.v. het beleid, locatie en/of marktperspectief.
+/-
De functie is deels geschikt o.b.v. het beleid, locatie en/of marktperspectief
-
De functie is niet geschikt o.b.v. het beleid, locatie en/of marktperspectief
Wat is een passend metrage voor deze functie, op basis van beleid, locatie en marktperspectief? Wat is een passende maatvoering voor deze functie (aantal units, unitgrootte)? Voor het bepalen van deze bandbreedte gebruiken we de uitkomsten uit onze analyse voor het marktperspectief.
•
Tijdelijke voorzieningen
Voor de tijdelijke voorzieningen gaan we uit van 300 tot 900 woningen. Dit is overeenkomend met de jaren 2029 en 2033. De meeste woningen zullen in deze fase gestapelde woningen zijn. Hierbij gaan we uit van een gemiddelde huishoudensgrootte van 1,5. •
Wat is een passend voorbeeld uit de praktijk? Dit zijn referenties uit West-Friesland of uit vergelijkbare gemeenten in Nederland. Dit kunnen ook productmarktcombinaties zijn die nu nog niet in Hoogkarspel voorkomen en die we wel vinden passen in Hoogkarspel Zuid.
Ruimtelijke aanbevelingen Aan het einde van dit hoofdstuk beschrijven we voor elk van de voorzieningen ruimtelijke voorwaarden waaraan de voorziening zou moeten voldoen om optimaal te functioneren.
Tussenperiode (toewerkend naar het eindbeeld)
Aangezien er een groot aantal woningen tussen 900 en 3.000 zit, lichten we ook nog een tussenperiode op met ca. 1.500 tot 1.800 woningen. Hiervoor gebruiken we een huishoudensgrootte van 2,0. We gaan hier uit van het totaal dat moet worden toegevoegd t.o.v. 2025.
•
Voorbeeld uit de praktijk
Eindbeeld voorzieningen (ca. 2047).
Voor het eindbeeld gaan we uit van toevoeging van ca. 3.000 woningen met een huishoudengrootte van 2,3. We gaan hier uit van het totaal dat moet worden toegevoegd t.o.v. 2025.
In het kader van dit onderzoek hebben we interviews gedaan met: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Beleidsadviseur Economie SED Beleidsadviseurs Welzijn/Gezondheid SED Beleidsadviseurs onderwijs(huisvestiging) Beleidsadviseur Sport Beleidsadviseur Vastgoed Gebiedsontwikkelaar BPD Hoorne Vastgoed VBM Ontwikkeling
10
Commerciële voorziening
Supermarkt Gemiddelde maatvoering: ca. 1.400 tot 2.500 m² bvo
Beleid
-
+/- +
Locatie
-
+/- +
Het toevoegen van een nieuw dagelijks winkelcluster met een supermarkt past binnen het beleid, mits het geen afbreuk doet aan de hoofdwinkelstructuur.
Een supermarkt past goed binnen Hoogkarspel Zuid, mede door de ca. 3.000 woningen en andere toekomstige voorzieningen in het gebied.
In die hoofdwinkelstructuur vervult winkelcentrum Streekhof in Bovenkarspel de functie als het hoofdwinkelcentrum voor de SED-gemeenten. De functie van het centrum van Hoogkarspel is daaraan ondergeschikt. Een nieuw cluster in Hoogkarspel Zuid zal op zijn beurt daar weer ondergeschikt aan zijn.
Een supermarkt draagt bij aan het wooncomfort door dagelijkse voorzieningen op loop- en fietsafstand te bieden, ook op rollator- en kinderwagenafstand (ca. 750 meter). Dit is vooral belangrijk voor de ouderen die in het gebied komen te wonen. Een supermarkt op een goed bereikbare locatie in Hoogkarspel Zuid en op korte afstand sluit aan bij de behoefte van toekomstige bewoners.
Vanuit het regionale beleid zijn nieuwe ontwikkelingen toegestaan wanneer een woningbouwontwikkeling dermate substantieel is dat er een behoefte ontstaat aan een dagelijks winkelcluster. Als ondergrens worden 3.000 nieuwe woningen aangehouden en hier komt Hoogkarspel Zuid aan. Daarnaast wordt er gestuurd op concentratie van voorzieningen met een compleet aanbod in een compact gebied. Leefbaarheid staat hierin centraal. Dit betekent geen grootschalig aanbod wat mogelijk de bestaande winkelstructuur in de kernen en dorpen kan aantasten en geen solitaire vestigingen. Bron: Regionale Detailhandelsvisie West-Friesland 2023 | Detailhandelsbeleid PNH 2025 - 2030
Daarnaast versterkt een supermarkt de leefbaarheid en de sociale samenhang in de wijk. Het fungeert als ontmoetingsplek en ondersteunt andere lokale dagelijkse detailhandel zoals gemakswinkels. Juist door het spoor en de N-weg als barrières is het belangrijk om in Hoogkarspel Zuid zelf voldoende voorzieningen te realiseren, zodat bewoners niet afhankelijk zijn van voorzieningen aan de andere kant van het dorp. Ook de capaciteit van de wegenstructuur staat onder druk waardoor er behoefte is aan een (tijdelijke) supermarkt.
Marktperspectief
-
+/- +
De supermarktsector groeit in omzet, ondanks dat de online omzet ook al jaren gestaag groeit. Tegelijkertijd is het een markt waarin de concurrentie fors is en formules elkaar proberen af te troeven. Verder vindt er een schaalvergroting plaats in de supermarktensector. Er zijn momenteel geen andere concrete plannen voor uitbreiding van supermarktaanbod in de gemeente Drechterland. Wel is er op dit moment al een overaanbod aan supermarkten in buurgemeente Stede Broec. Echter door de woningbouw in zowel Hoogkarspel als Stede Broec zal de vraag dermate toenemen dat het aanbod naar de toekomst toe waarschijnlijk niet zal volstaan. Uit de berekeningen blijkt dat er in de tijdelijke fase nog onvoldoende draagvlak is voor een volwaardige supermarkt in Hoogkarspel Zuid. Om de omliggende wegenstructuur echter niet verder te belasten verdient het aanbeveling een kleine, buurtverzorgende supermarkt te faciliteren in het eerste deel van de woningbouwontwikkeling. Er kan worden bekeken of realisatie plaatsvindt in een tijdelijk dan wel permanent gebouw. Kijkend naar het eindbeeld is er behoefte aan ca. 3.000 m² bvo aan supermarktmeters. Om ruimte te bieden aan optimalisatie van de al gevestigde supermarkten in Hoogkarspel is het advies om 2/3 van de 3.000 m² bvo te reserveren voor Hoogkarspel Zuid, dus 2.000 m² bvo.
Voorbeeld uit de praktijk. Vomar De Draai in Heerhugowaard bevindt zich in een vergelijkbare gebiedsontwikkeling als Hoogkarspel Zuid. In het gebied worden circa 2.700 woningen gerealiseerd. Deze supermarkt is gelegen naast een hoofdweg, bij de entree van de wijk en heeft een oppervlakte van ca. 1.920 m² bvo. De supermarkt werd geopend toen ongeveer 65% van de wijk gereed was. Bron: Noordhollands Dagblad
Advies Het advies is om in het eindbeeld een supermarkt te realiseren van ca. 2.000 m² bvo in Hoogkarspel Zuid. Hiermee is er sprake van een volwaardige supermarkt, die niet bijt aan de functie van Hoogkarspel Centrum. Tijdelijke fase (300 tot 900 woningen). Het is economisch weliswaar niet haalbaar om een (kleine) supermarkt als tijdelijke voorziening te realiseren, maar het verdient om genoemde reden in het eerste deel van de woningbouwontwikkeling aanbeveling een tijdelijke supermarkt te realiseren van ca. 1.250 m² bvo. Optioneel kan deze worden gerealiseerd in een permanent gebouw dat later een andere (publieks)functie krijgt. Tussenfase (1.500 tot 1.800 woningen). Met een oppervlak van 1.250 m2 bvo kan de supermarkt ook bij 1.500 tot 1.800 woningen nog uit de voeten. Eindbeeld (3.000 woningen). Richting het eindbeeld is er ruimte voor een supermarkt van ca. 1.600 tot 2.000 m² bvo.
Zie Bijlage C voor de berekeningen
11
Commerciële voorziening
Overige dagelijkse detailhandel (excl. supermarkt) Gemiddelde maatvoering: ca. 100 m² bvo
Beleid
-
+/- +
Het toevoegen van een nieuw dagelijks winkelcluster past binnen het beleid mits het geen afbreuk doet aan de hoofdwinkelstructuur. Relevante beleidsuitgangspunten voor het plangebied zijn: •
Concentratie van voorzieningen, met een compleet aanbod in een compact gebied. Niet grootschalig maar klein en passend bij de behoefte van lokale inwoners.
•
Winkels clusteren zich in winkel- en centrumgebieden. Solitaire ontwikkelingen zijn niet toegestaan.
•
Een detailhandelsstructuur die voor primaire levensbehoeften toekomstbestendig en fijnmazig is.
Daarnaast is behoud van agrarische activiteiten in de regio van belang voor de leefbaarheid. Boerderijwinkels worden onder voorwaarden toegestaan als ondergeschikte activiteit van de agrarische hoofdfunctie om de lokale centrumgebieden sterk te houden, zodat er geen verkapte normale winkel of zelfs supermarkt ontstaat. Bron: Regionale Detailhandelsvisie West-Friesland 2023 | Detailhandelsbeleid PNH 2025 - 2030
Locatie
-
+/- +
Overige dagelijkse detailhandel, zoals een bakker en een drogist, passen goed in Hoogkarspel Zuid, zeker als deze worden gebundeld in een dagelijks cluster rondom de supermarkt. Met de komst van 3.000 woningen ontstaat er een grote vraag naar een gevarieerd aanbod van dagelijkse voorzieningen dichtbij huis. Versspeciaalzaken en een drogist vullen het aanbod van de supermarkt aan en dragen bij aan het gemak, de keuzevrijheid en het wooncomfort voor de bewoners. Een dagelijks cluster bevordert daarnaast het gemak voor bezoekers, stimuleert onderlinge samenwerking van ondernemers en zorgt voor een levendige en aantrekkelijke ontmoetingsplek in de wijk. Door deze winkels te concentreren, worden ze goed bereikbaar te voet en per fiets, wat vooral voor ouderen en gezinnen een groot voordeel is. Zo ontstaat er een compleet en aantrekkelijk voorzieningencentrum dat bijdraagt aan de leefbaarheid en de sociale samenhang in Hoogkarspel Zuid.
Marktperspectief
-
+/- +
De dagelijkse detailhandel heeft te maken met toenemende concurrentie van supermarkten en online verkoop. Met name de versspeciaalzaken hebben het hierdoor lastig. Ondernemers gaan opzoek naar andere vormen van inkomsten waardoor blurring met horeca ontstaat. Bijvoorbeeld een slager die ook belegde broodjes verkoopt of een visboer die zijn producten als snack aan de klant aanbiedt. Uit de berekeningen voor Hoogkarspel Zuid blijkt dat er in de tijdelijke fase ruimte is voor 60 tot 170 m² bvo aan overige dagelijkse detailhandel. Vanaf 1.500 woningen groeit dit naar ca. 400 tot 450 m² bvo. In het eindbeeld met 3.000 woningen komt er ruimte voor ca. 900 m² bvo aan dagelijkse detailhandel.
Gelet op de marktontwikkelingen adviseren wij deze ruimte niet volledig in te zetten, maar ook hier een afslag van ca. 1/3 te hanteren. Bij het invullen van deze voorzieningen moet worden gedacht aan een drogisterij van ca. 300 m², aangevuld met 3 tot 4 andere dagelijkse voorzieningen. Dit zorgt voor een gevarieerd aanbod voor de dagelijkse behoeften van bewoners en draagt bij aan een levendige en gezonde wijk.
Zie Bijlage C voor de berekeningen
Voorbeeld uit de praktijk. De Bosmantel boerderijwinkel is een lokale boerderijwinkel in Andijk. Ze verkopen verse en lokale producten, vaak direct van eigen erf of uit de nabije omgeving. Bron: Bosmantel
Advies Het advies is om dagelijkse detailhandel van ca. 650 m² bvo tegelijk met de supermarkt te realiseren. Boerderijwinkels kunnen eerder gerealiseerd worden indien ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Tijdelijke fase (300 tot 900 woningen). Geen aanvullende dagelijkse detailhandel bij de kleinschalige, tijdelijke supermarkt. Het is wel mogelijk om ruimte te bieden voor een boerderijwinkel bij boerderijen in het gebied. Tussenfase (1.500 tot 1.800 woningen). In de tussenfase is het haalbaar om dagelijkse detailhandel toe te voegen, mede door de komst van de supermarkt. Ga hierbij uit van ca. 2 verkooppunten aanvullende dagelijkse detailhandel met in totaal ca. 300 m² bvo. Eindbeeld (3.000 woningen). Naarmate er meer woningen bijkomen is het ook aantrekkelijker om meer dagelijkse winkels te situeren in Hoogkarspel Zuid. Advies is om te gaan voor ca. 4 verkooppunten dagelijkse detailhandel excl. supermarkt met in totaal ca. 650 m² bvo.
12
Commerciële voorziening
Commerciële diensten Gemiddelde maatvoering: ca. 45 tot 50 m² bvo
Beleid
-
+/- +
Er is geen concreet beleid op commerciële diensten. Wel zijn er in alle bestemmingsplannen regels opgenomen over dienstverlening aan huis. Ook is er de ambitie om werken aan huis te realiseren, waarbij er een kapper, fietsenmaker, of makelaarskantoor onder woningen wordt gerealiseerd. Bron: Ambitiedocument Hoogkarspel Zuid, 2025
Locatie
-
+/- +
Hoogkarspel Zuid biedt een aantrekkelijke vestigingslocatie voor commerciële diensten, met een verzorgingsgebied gericht op zowel de wijk als het dorp. Door de toevoeging van circa 3.000 woningen en de komst van horeca, dagelijkse voorzieningen en maatschappelijke functies ontstaat er meer levendigheid en dynamiek binnen het plangebied. Dit creëert een stevige basis voor commerciële diensten, die kunnen profiteren van een constante stroom potentiële klanten met uiteenlopende behoeften.
Daarnaast zorgt de nabijheid van het station niet alleen voor extra dynamiek, maar verbetert het ook de bereikbaarheid van de voorzieningen, zowel voor inwoners als voor bezoekers van buitenaf. Door deze combinatie van woonfunctie, voorzieningen en goede bereikbaarheid ontstaat er een sterke synergie die het ondernemersklimaat in Hoogkarspel Zuid versterkt en ruimte biedt aan een divers aanbod aan commerciële diensten. Daarnaast biedt de woonomgeving ook mogelijkheden om thuis te werken. Er zijn verschillende manieren om wonen en werken te combineren, en beide opties sluiten goed aan bij Hoogkarspel Zuid.
Marktperspectief
-
+/- +
Ambachtelijke commerciële diensten zoals een kapper, fietsenmaker of schoenmaker zijn belangrijk voor de inwoners van een stad of dorp. De financiële dienstverlening staat echter onder druk. Banken, reisbureaus, makelaars en uitzendbureaus bieden steeds vaker hun diensten online aan, waardoor veel fysieke vestigingen verdwenen. Alleen zeer specifieke bedrijven die zich richten op een nichemarkt blijven overeind. De huidige dichtheid van commerciële diensten in Hoogkarspel (1,61) ligt onder het Nederlands gemiddelde en die van de buurtgemeenten (1,97). Op dit moment is er geen sprake van een tekort voor commerciële diensten, daarom gaan we uit van de huidige dichtheid in Hoogkarspel. Dit mede door de druk op de financiële dienstverlening, waardoor we geen stijging zien in dichtheid in commerciële diensten naar de toekomst toe. Door de huidige dichtheid van 1,61 verkooppunt per 1.000 inwoners aan te houden voor Hoogkarspel Zuid komen we zowel voor de tijdelijke voorzieningen als richting het eindbeeld uit op een behoefte aan commerciële diensten. Op basis van berekeningen zien we dat er in de tussenfase ruimte is voor 5 tot 6 verkooppunten. Richting het eindbeeld groeit de ruimte naar ca. 11 tot 12 verkooppunten in totaal.
Voorbeeld uit de praktijk. TINT Kapsalon is een kapsalon gevestigd aan huis in Kortemark. Het unieke aan TINT Kapsalon is dat de salon zich bevindt in een omgebouwde container op het privéterrein van de eigenaresse. Klanten komen dus niet in een traditioneel winkelpand, maar worden ontvangen in een stijlvolle en moderne container die volledig ingericht is als kapsalon. Dit zorgt voor mogelijkheden om werken aan huis te creëren. Bron: TINT Kapsalon
Advies Gezien de omvang van Hoogkarspel Zuid passen commerciële diensten van in totaal ca. 550 tot 600 m² bvo binnen het voorzieningenaanbod in de wijk. Het heeft synergie met andere voorzieningen en kan ook als werken aan huis worden gerealiseerd, mits het op een goed bereikbare plek wordt gerealiseerd bij andere voorzieningen of met een goede (fiets)verbinding. Tijdelijke fase (300 tot 900 woningen). Advies is om in te zetten op werken aan huis, maar niet op aparte locaties. Ga hierbij uit van ca. 2 verkooppunten van in totaal ca. 100 m² bvo. Tussenfase (1.500 tot 1.800 woningen). In de tussenfase is er ruimte voor ca. 5 tot 6 verkooppunten uitgaande van de gemiddelde maatvoering. Dit is incl. locaties aan huis. In totaal komt dit neer op ca. 250 tot 300 m² bvo. Eindbeeld (3.000 woningen). Advies is om in te zetten op ca. 11 tot 12 verkooppunten voor commerciële diensten uitgaande van de gemiddelde maatvoering. Dit is incl. locaties aan huis. In totaal komt dit neer op ca. 550 tot 600 m² bvo.
Zie Bijlage C voor de berekeningen
13
Commerciële voorziening
Horeca Maatvoering: gemiddelde maatvoering varieert sterk Voor to go / snelle horeca / avondhoreca: ca. 100 – 150 m² bvo Grand café of brasserie: ca. 300 – 400 m² bvo
Beleid
-
+/- +
Het beleid stuurt op behoud van het voorzieningenniveau en het versterken van recreatieve plekken. Wel staat het beleid terughoudend in de nieuwvestiging van horeca. Als uitgangspunt wordt daarbij gehanteerd dat de fijnmazige structuur behouden dient te worden en dat de horeca passend is bij de structuur van de kleine dorpen in een landelijke omgeving. Voor nieuwe horeca geldt dat de omvang en het type concept aansluit op bij de locatie aanwezige doelgroepen en er sprake is van een goede inpassing in de omgeving. Zowel ruimtelijk als op het vlak van sociale veiligheid en verkeersveiligheid. Hierbij wordt er voorzichtig omgegaan met het realiseren van nieuwe horeca, tenzij het aan een zichtbare route ligt die recreatief aantrekkelijk is. Bron: Inspiratiekader Horeca, 2023
Locatie
-
+/- +
Horeca past goed in Hoogkarspel Zuid, vooral op een centrale trafficlocatie waar mensen elkaar ontmoeten. Hoogkarspel Zuid wordt een nieuwe wijk waar zowel ouderen als (jonge) gezinnen komen te wonen. Ook is het gelegen nabij (nieuwe) bedrijventerreinen. Dit betekent dat er dagelijks veel verschillende mensen in het gebied zijn, bewoners en werknemers. Een trafficlocatie is, na het centrum, de aantrekkelijkste plek voor horeca. Zowel gezinnen, ouderen als werknemers hebben behoefte aan toegankelijke horeca. Horeca die gericht is op verblijvers en passanten heeft het meeste perspectief in de nabijheid van andere functies. Denk hierbij aan koffie to go en broodjes. Naast snelle service horeca sluit daghoreca met koffie of lunch goed aan op de behoefte van de doelgroepen. De combinatie van verschillende doelgroepen en functies maakt dat daghoreca en snelle serviceconcepten goed aansluiten. Zo wordt horeca niet alleen een plek om te eten en te drinken, maar ook een ontmoetingsplek binnen de wijk die bijdraagt aan de sociale cohesie.
Marktperspectief
-
+/- +
Horeca is een sector waarmee het gemiddeld goed gaat. Uiteraard zijn er risico’s als inflatie of een mogelijke laagconjunctuur waardoor de draagkracht van potentiële klanten omlaag gaat. Vooral ontbijt zal de komende jaren terrein winnen. Mensen ontbijten steeds vaker buiten de deur.
De huidige dichtheid van Horeca in Hoogkarspel (0,69) en de gemeente Drechterland (0,83) ligt ruim onder het Nederlands gemiddelde (2,42) en die van de buurtgemeenten (1 tot 1,65). Op dit moment is er geen sprake van tekort voor horeca en wordt er voorzichtigheid geboden met nieuwe horeca. Er is met name een vernieuwingsbehoefte naar meer specialisatie en diversiteit. Met oog op deze factoren rekenen we met de huidige dichtheid van Hoogkarspel (0,69). Door de dichtheid van 0,69 verkooppunt per 1.000 inwoners aan te houden voor Hoogkarspel Zuid komen we zowel voor de tijdelijke fase als richting het eindbeeld uit op een behoefte aan horeca. Op basis van berekeningen zien we dat in de tijdelijke fase ruimte is voor 0 tot 1 verkooppunten. Richting het eindbeeld groeit de ruimte naar ca. 4 tot 5 verkooppunten in totaal.
Voorbeeld uit de praktijk. De Theetuin de Libel in Andijk is een gezellige en sfeervolle plek waar je kunt genieten van thee, koffie, huisgemaakte taarten en kleine lunchgerechten. De Theetuin is een fijne stop tijdens een fietstocht of wandeling in de omgeving. Vaak zijn er creatieve workshops of kleine evenementen, en soms kun je lokale producten kopen. Bron: theetuindelibel
Advies We adviseren voor het eindbeeld ca. 800 tot 1.000 m² bvo horeca met een gemiddelde maatvoering van ca. 200 m² bvo. We adviseren om horeca zoveel mogelijk te clusteren met andere functies binnen het centrum van Hoogkarspel Zuid. Tijdelijke fase (300 tot 900 woningen). Advies is om tijdelijk in te zetten op 1 verkooppunt voor horeca van ca. 200 m² bvo in totaal. Dit zorgt voor placemaking en reuring op het moment dat Hoogkarspel Zuid nog in ontwikkeling is. Tussenfase (1.500 tot 1.800 woningen). Advies is om in de tussenfase in te zetten op ca. 2 tot 3 verkooppunten voor horeca van ca. 400 tot 600 m² bvo met een gemiddelde maatvoering van 200 m² bvo. Eindbeeld (3.000 woningen). Advies is om in te zetten op ca. 4 tot 5 verkooppunten voor horeca van ca. 800 tot 1.000 m² bvo met een gemiddelde maatvoering van ca. 200 m² bvo.
Zie Bijlage C voor de berekeningen
14
Commerciële / maatschappelijke voorziening
*Commerciële sport zijn geen verenigingen, stichtingen of sportvelden maar sportscholen zoals fitness, boksen, yoga e.d.
Sport (I) Beleid
-
+/- +
De gemeente vindt het belangrijk dat er genoeg ruimte is voor sport en bewegen gezien de grote maatschappelijke meerwaarde. Er wordt gestuurd op drie belangrijke ambities: 1) Het fundament op orde: sportorganisaties moeten versterkt worden, sport is veilig en de hardware is op orde. 2) Een groter bereik: sport is voor iedereen, aanbod is met partners (waaronder commerciële sport) afgestemd op de juiste doelgroep en er wordt over gemeentegrenzen heen gekeken. 3) Meer zichtbare betekenis: het zichtbaar maken van (top)sportprestaties. Sportvoorzieningen dienen voldoende verspreid, toegankelijk en bereikbaar te zijn. Het is namelijk een pre om sport in de kern te hebben. Daarbij is aandacht voor het inrichten van de buitenruimte in een beweegvriendelijke manier die uitnodigt om te sporten en om sportparken open te stellen voor het brede publiek en nieuwe exploitatiemodellen.
Locatie
-
+/- +
Commerciële sport* Een commerciële sportvoorziening zou een interessante toevoeging zijn voor Hoogkarspel Zuid, met name vanwege de ligging dichtbij het spoor en de inwonersgroei.
Het succes van commerciële sportvoorzieningen wordt vaak veroorzaakt door het concept. Echter kan een goed bereikbare locatie, nabij voldoende potentiële klanten wel bijdragen aan het succes. Een locatie dicht bij het treinstation is aantrekkelijk voor OV-reizigers die na hun werk meteen willen gaan sporten. Ook kunnen werknemers, zorgverleners of studenten er gebruik van maken. Binnen- en buitensport Door binnen- en buitensportfaciliteiten te integreren in het nieuwe gebied ontstaat een levendige en aantrekkelijke wijk waar gezondheid, bewegen en ontmoeting centraal staan.
De ligging nabij het station maakt de sportvoorzieningen goed bereikbaar. Daarnaast zijn buiten- en binnensport Daarnaast zijn er in buurgemeente Stede Broec faciliteiten ook belangrijk voor onderwijslocaties die zich in plannen om een sportlandschap te realiseren op het gebied gaan vestigen. Afstand van max. 1 kilometer is ca. 3 kilometer van het station Hoogkarspel. Er hierbij een aandachtspunt. wordt verkend of clustering van grote Grote sportvelden, zoals voetbalvelden, vragen veel sportvelden kansen biedt om (een deel van) de ruimte. De toekomstige behoefte daaraan vanuit toekomstige sportbehoefte van Hoogkarspel Hoogkarspel Zuid moet daarom in samenhang met het Zuid op te vangen, bijvoorbeeld op bestaande of bestaande aanbod in Hoogkarspel en de omliggende geplande sportparken in de omgeving, zoals het kernen worden bekeken. Daarbij wordt ook verkend welke sportlandschap in Stede Broec. Deze verkenning voorzieningen binnen het gebied kunnen worden bevindt zich nog in een oriënterende fase. gerealiseerd en welke beter op een andere locatie kunnen Bron: Ambitiedocument Hoogkarspel Zuid | Ontwerp omgevingsplan SED | Sportakkoord Drechterland | Sportnotitie Buitensport SED 2025
landen, bijvoorbeeld in afstemming met buurgemeente Stede Broec.
Marktperspectief
-
+/- +
In Hoogkarspel zijn op dit moment een sporthal, gymzaal, voetbalclub, tennisclub (met padelbanen) en een fitnesscentrum gevestigd. Commerciële sport* Sportvoorzieningen zijn er in vele verschillende vormen en maten. Dit geldt ook voor sportscholen (budget, boetiek, grootschalig en kleinschalig etc.). Daarnaast zijn er nog vele andere commerciële sportvoorzieningen die zich meer richten op een specifieke sport. Voorbeelden hiervan zijn yoga, (kick)boksen, hyrox en crossfit. Momenteel is er in Hoogkarspel één fitnesscentrum gevestigd op het bedrijventerrein in Hoogkarspel Zuid.
Voorbeeld uit de praktijk. Yoga Studio Engel in Schagen is een yogastudio waar ontspanning, bewustwording en balans centraal staan. Hier worden verschillende yogalessen en workshops aangeboden voor zowel beginners als gevorderden. De yogastudio is gelegen in een pand bij zorgvoorzieningen. Bron: Yoga Studio Engel
Gemiddeld genomen sporten mensen steeds individueler. Daarbij zijn er verschillende doelgroepen die zich steeds meer focussen op een gezonde levensstijl. Dit alles zorgt ervoor dat het aantal commerciële sportvoorzieningen toeneemt. Wel geldt dat het een sector is waar de marges veelal beperkt zijn en dat een goede match tussen concept, locatie en doelgroep essentieel is. Daarom hanteren we voor de berekeningen de gemiddelde dichtheid van Nederland (0,25). Buurgemeenten Medemblik (0,35) en Stede Broec (0,31) liggen hier ruim boven, terwijl Drechterland (0,10) en Hoogkarspel (0,11) achterblijven. Op basis van berekeningen zien we dat er tussen 2030 en 2035 ruimte is voor 1 tot 2 commerciële sportvoorzieningen. Richting het eindbeeld groeit de behoefte naar 3 voorzieningen. Zie Bijlage C voor de berekeningen
Voorbeeld uit de praktijk. MFC de Útherne in IJlst is een multifunctionele sporthal. Naast ruimte voor sporten beschikt de locatie ook over een grote zaal met een toneelpodium voor lezingen en uitvoeringen. In combinatie met een eetcafé is het centrum zo een ontmoetingsplek voor jong en oud, inwoner of toerist. Bron: utherne.nl
15
Commerciële / maatschappelijke voorziening
Sport (II) Maatvoering: gemiddelde maatvoering varieert sterk Commerciële sport* • Speciaal, klein aanbod: 250 – 500 m² bvo • Grote sportschool: 500 – 1.000 m² bvo
Binnensportaccommodaties • Gymzaal (1 zaaldeel): ca. 450 m² bvo • Sporthal (3 zaaldelen): ca. 2.400 m² bvo
Buitensportaccommodaties • Kleine sportvelden (tennis, handbal, etc): 260 m² bvo • Grote sportvelden (voetbal, hockey, etc): 6.000 m² bvo
Marktperspectief (vervolg)
Buitensportaccommodaties
Binnensportaccommodaties
Over het algemeen is er een terugloop van het aantal leden bij sportverenigingen door de individualisering van sport. Ook vergrijzing en een toename van het aantal migranten leiden tot minder sportdeelname in verenigingsverband. Met name omdat deze doelgroepen over het algemeen minder sporten.
Naarmate het aantal inwoners in Hoogkarspel toeneemt, groeit ook de behoefte aan binnensportaccommodaties. Deze groeiende vraag wordt deels veroorzaakt door het bewegingsonderwijs. De sporthallen worden overdag vooral gebruikt door scholen en ’s avonds door sportverenigingen. Uit gesprekken met Sport blijkt dat de huidige sporthal in Hoogkarspel zijn maximale capaciteit al bereikt heeft. Hierdoor is er nu al behoefte aan een extra zaaldelen, mede omdat sommige verenigingen de sporthal graag de hele zomer willen gebruiken, maar daar momenteel niet altijd ruimte voor is. De huidige dichtheid van zaaldelen in Hoogkarspel (0,46) ligt onder het Nederlands gemiddelde (0,55). De huidige sporthal in Hoogkarspel zit tegen zijn capaciteit aan. Hierdoor zou een nieuwe sporthal in de huidige situatie niet misstaan. Met het oog op deze factoren rekenen we met een opgehoogde waarde van 0,55 zaaldelen per 1.000 inwoners.
Met een dichtheid van 0,55 komen we voor Hoogkarspel Zuid voor zowel de tijdelijke voorzieningen als richting het eindbeeld uit op een behoefte aan zaaldelen. Op basis van berekeningen zien we dat er tussen 2030 en 2035 ruimte is voor 1 tot 2 zaaldelen. Richting het eindbeeld groeit de behoefte naar 5 zaaldelen in totaal.
Zie Bijlage D voor de berekeningen
Uit gesprekken met Sport blijkt dat er nu al vraag is naar meer padelbanen dan de 3 padelbanen die er nu al zijn. Tennisclub H.T.C. Santana wil naast haar 7 tennisbanen graag haar padelbanen uitbreiden maar hier zijn op de huidige locatie geen mogelijkheden voor, terwijl ze juist padel nodig hebben om te groeien. Uit de Sportnotitie Buitensport SED blijkt verder dat er een licht overaanbod is van de 3 voetbalwedstrijdvelden en een licht tekort aan oefenvelden. De huidige dichtheid aan sportvelden* in Hoogkarspel ligt met 1,02 rond het gemiddelde van de omliggende gemeenten. Gezien de individualisering en het feit dat de behoefte aan tennis- en voetbalvelden momenteel in balans is, hanteren we het Nederlands gemiddelde van 0,86 sportveld per 1.000 inwoners. Op basis hiervan concluderen we dat de bouw van 3.000 woningen in Hoogkarspel Zuid leidt tot een behoefte van circa 4 extra sportvelden in de gemeente Drechterland. Gezien de verschuiving van tennis naar padel en de huidige verdeling van de sportvelden over tennis (7 velden) en voetbal (3 velden) wordt de behoefte als volgt verdeeld: 2 extra voetbalvelden (samen ca. 12.000 m² bvo) en 2 extra tennisvelden (samen ca. 520 m² bvo) van in totaal ca. 12.520 m² bvo. Voor padel adviseren we kwalitatief 1 tot 2 banen in de tijdelijke fase die uiteindelijk uitgroeit naar 4 tot 5 banen in het eindbeeld.
Momenteel is er namelijk al behoefte aan extra padelbanen bovenop de 3 bestaande padelbanen en die vraag zal naar verwachting in de toekomst toenemen. Belangrijk is dat deze banen op min. 150 meter van woningen worden gerealiseerd of met een dak erop i.v.m. geluidsbeperkingen.
*In de analyse is padel kwalitatief meegenomen. Bij het opstellen van de berekeningen in bijlage D is uitgegaan van de sporten tennis, voetbal en handbal.
Advies Bewegen en gezondheid wordt belangrijker in de toekomst, daarom is het belangrijk om zowel binnen- als buitenaanbod te creëren in Hoogkarspel Zuid afgestemd op de behoefte van de (toekomstige) bewoners van Hoogkarspel. Advies is om in het eindbeeld een bandbreedte te realiseren van ca. 4.400 tot 5.650 m² bvo. Dit bevat commerciële sport en binnen- en buitenaccommodaties. Commerciële sport: Tijdelijke fase (300 tot 900 woningen). Advies is om tijdelijk in te zetten op 1 kleine commerciële sportaanbieder van ca. 250 tot 500 m² bvo. Tussenfase (1.500 tot 1.800 woningen). Advies is om in de tussenfase in te zetten op 2 kleine commerciële sportaanbieders van ca. 500 tot 1.000 m² bvo. Eindbeeld (3.000 woningen). Advies is om in te zetten op ca. 2 tot 3 kleine commerciële sportaanbieders van ca. 500 tot 1.500 m² bvo. Binnen- en buitenaccommodatie: Tijdelijke fase (300 tot 900 woningen). Advies is om tijdelijk in te zetten op 1 gymzaal bij de basisschool (ca. 450 m² bvo) en ruimte voor 2 padelbanen* (ca. 500 m² bvo). In totaal is dit 950 m². Tussenfase (1.500 tot 1.800 woningen). Advies is om, naast de bestaande gymzaal en padelbanen, in de tussenfase 1 sporthal van ca. 2.400 m² bvo te realiseren met daarbij 1 tot 2 extra padel/-en tennisbanen van ca. 250 tot 500 m² bvo. Dit is in totaal 2.650 tot 2.900 m² bvo extra. Eindbeeld (3.000 woningen).
Advies is om in te zetten op 1 sporthal (ca. 2.400 m² bvo) en een gymzaal (ca. 450 m² bvo) met daarbij 4 tot 5 padel/-en tennisbanen (ca. 1.050 tot 1.300 m² bvo) in totaal. Dit komt neer op 3.900 m² tot 4.150 m² bvo totaal. Het advies is om de realisatie en situering van grote buitensportvelden, zoals voetbal, in samenhang te zien met de behoefte en het aanbod in Hoogkarspel en omliggende kernen.
16
Maatschappelijke voorziening
Eerstelijnszorg • • •
Maatvoering: • Huisarts: ca. 220 m² bvo per fte • Tandarts: ca. 70 m² bvo per fte
Beleid
-
+/- +
Zorg is een belangrijke opgave met oog op de vergrijzing. In Drechterland, maar ook omliggende gemeenten is de bevolking aan het vergrijzen. Dit maakt het voor de gemeente een belangrijke beleidsdoelstelling om voldoende zorg te bieden. Daarnaast wordt er landelijk ingezet op preventie, waarbij fysiotherapeut(en). een belangrijk rol speelt. Hoogkarspel Zuid dient zelfvoorzienend te zijn in de primaire voorzieningen zoals de eerstelijnszorg Bron: Ambitiedocument Hoogkarspel Zuid, 2025
Locatie
-
+/- +
Mede door de toekomstige doelgroep is het van belang om eerstelijnszorgfuncties te realiseren in Hoogkarspel Zuid. Gezien de ouderen en jonge gezinnen die in Hoogkarspel Zuid komen te wonen, zijn eerstelijnsvoorzieningen op korte (rollator- en kinderwagen) afstand van belang (ca. 750 meter). Eerstelijnszorgfunctie zijn goed te clusteren in een gezondheidscentrum maar ook met welzijn (buurthuis) en sport (fysiotherapeut(en). en sporthal).
Marktperspectief
-
Fysiotherapeut(en).: ca. 50 m² per fte Apotheek: ca. 200 m² per apotheek Volwaardig gezondheidscentrum: 1.500 tot 2.000 m² bvo
+/- +
Uit gesprekken met betrokken beleidsmedewerkers en uit het gebiedsgerichte programma blijkt dat de huisvestings- en personeelscapaciteit van zorgvoorzieningen aandacht vraagt, mede in het licht van toekomstige ontwikkelingen zoals Hoogkarspel Zuid. Daarom dienen de zorgvoorzieningen al in de eerste fase gebouwd te worden. Vergrijzing nu en in de toekomst betekent nog meer druk op de zorgvoorzieningen. De vraag naar zorgvoorzieningen wordt daarnaast groter op het moment dat het inwoneraantal van Hoogkarspel Zuid groeit. Huisarts De landelijke richtlijn is 0,48 fte huisarts per 1.000 inwoners. Hoogkarspel (0,57) en de gemeente Drechterland (0,59) zit qua huidige dichtheid hierboven. Gezien de vergrijzing wordt de huidige dichtheid van Drechterland aangehouden. Hierbij is er tijdelijk behoefte aan ca. 0,5 tot 1,0 fte huisarts en ca. 4,3 fte richting het eindbeeld. Tandarts Voor tandartsen hanteren we de landelijke dichtheid van 0,42 fte per 1.000 inwoners. De huidige dichtheid van Hoogkarspel (0,34) ligt hier iets onder. Daarnaast is er ook nog ruimte bij huidige tandartspraktijken. Daarom wordt er pas geadviseerd om ruimte voor tandartsen aan te bieden vanaf 1.500 woningen. In het eindbeeld ontstaat er behoefte aan 2 tot 3 fte tandartsen.
Fysiotherapeut(en). De huidige dichtheid van Hoogkarspel (0,92) en Drechterland (0,98) ligt net iets onder het landelijke gemiddelde (1,0). Gezien de vergrijzing en de focus op senioren in Hoogkarspel Zuid is de landelijke dichtheid voor fysiotherapeut(en). gehanteerd. De berekening laat zien dat bij 300 tot 900 woningen ruimte is voor 1 tot 2 fte fysiotherapeut(en).’s. Richting het eindbeeld gaat de vraag naar 8 fte fysiotherapeut(en). Apotheek De huidige apotheekdichtheid in Hoogkarspel (0,11) ligt op hetzelfde niveau als het landelijke gemiddelde (0,12). Rekening houdend met ontwikkelingen zoals medicijnkluizen, uitbesteding van werkzaamheden en bezorgdiensten, wordt voor Hoogkarspel de bestaande dichtheid aangehouden. Dit is mede passend gezien de vergrijzing en het relatief grote aandeel senioren in de regio. Voor tijdelijke voorzieningen is er daarmee voorlopig geen behoefte aan een extra apotheek. Naar verwachting ontstaat er vanaf 1.500 tot 1.800 woningen een behoefte aan 0,4 extra apotheek, en groeit deze vraag op termijn (eindbeeld) door naar 1 volledige apotheek. Zie Bijlage D voor de berekeningen
.
Voorbeeld uit de praktijk. Midden in het dorpshart van Hengelo Gld is een nieuwe gezondheidscentrum De Eik gerealiseerd. In deze praktijk zijn o.a. huisartsen, fysiotherapeuten, een apotheek en een vestiging van zorgorganisatie gevestigd. Bron: Contact Bronckhorst Midden
Advies Het advies is om uiteindelijk een gezondheidscentrum te realiseren van ca. 1.500 tot 2.000 m² bvo. Daarnaast is het verstandig om met de start van de gebiedsontwikkeling ook al eerstelijnszorgfuncties te realiseren. Dit gezien de druk op deze voorzieningen door de huidige vraag en de toekomstige vergrijzing. Middels een tijdelijke locatie kan extra capaciteit gecreëerd worden voordat het hart van Hoogkarspel Zuid is gerealiseerd. Tijdelijke fase (300 tot 900 woningen). In totaal 1 fte huisarts en 1 tot 2 fte fysiotherapeut(en). van ca. 150 tot 320 m² bvo (tijdelijke locatie). Tussenfase (1.500 tot 1.800 woningen). In totaal 2 fte huisarts, 1 fte tandarts, 4 tot 5 fte fysiotherapeut(en). van ca. 750 tot 950 m² bvo (geclusterd in een kleinschalig gezondheidscentrum in het hart). Dit is 600 tot 630 m² extra ten opzichte van de tijdelijke fase. Eindbeeld (3.000 woningen). In totaal 4 fte huisarts, 2 tot 3 fte tandarts, 8 fte fysiotherapeut(en)., 1 apotheek van ca. 1.500 tot 2.000 m² bvo (geclusterd in een volwaardig gezondheidscentrum in het hart). Dit is 750 tot 1.050 m² extra ten opzichte van de tussenfase.
17
Maatschappelijke voorziening
Welzijn (buurthuis) Maatvoering: • Kleine buurtkamer: 100 – 150 m² bvo • Buurthuis: 200 - 400 m² bvo
Beleid
-
+/- +
Locatie
-
+/- +
Het creëren van ontmoeting is een belangrijke beleidsambitie in gemeente Drechterland.
Welzijnsvoorzieningen passen goed binnen Hoogkarspel Zuid met de realisatie van ca. 3.000 woningen.
Uit meerdere beleidsdocumenten blijkt dat er een tekort aan ontmoetingsplekken voor jongeren is. Onder andere uit de omgevingsvisie blijkt dat er een gebrek is aan een goed sociaal cultureel centrum in Hoogkarspel.
Hoogkarspel Zuid biedt veel kansen voor het realiseren van welzijnsvoorzieningen zoals een buurthuis. Door de nieuwe gebiedsontwikkeling met verschillende doelgroepen is het mogelijk deze voorzieningen vanaf het begin goed te integreren in de wijk. Zo kunnen ze centraal én verspreid worden gepositioneerd, zodat de drempel laag blijft en ze op loopafstand liggen voor alle bewoners.
De huidige mogelijkheden in het dorpscentrum van Hoogkarspel zijn te beperkt. De gemeente is voornemens om hier een passende plek voor te vinden in Hoogkarspel Zuid. Bron: Ambitiedocument Hoogkarspel Zuid, 2025 | Ontwerp omgevingsvisie SED, 2024)
Een centrale locatie zorgt voor zichtbaarheid en ontmoeting tussen verschillende doelgroepen, terwijl aanvullende, kleinere welzijnslocaties of activiteiten verspreid in de wijk juist zorgen dat alle groepen eenvoudig kunnen deelnemen. Dit stimuleert ontmoeting, betrokkenheid en samenhang in de nieuwe wijk. Bovendien zijn welzijnsvoorzieningen zoals een buurthuis, wijkkamer of plek voor welzijnsorganisaties essentieel voor het creëren van een leefbare, inclusieve en gezonde woonomgeving in Hoogkarspel Zuid.
Marktperspectief
-
+/- +
Ontmoeting wordt gezien al een belangrijk uitgangspunt in de gemeente. Daarnaast zien we dat ontmoeting landelijk ook een steeds belangrijker aandachtspunt wordt. Eenzaamheid is een toenemend probleem onder zowel jongeren als ouderen. Dit maakt plekken die ontmoeting en interactie bevorderen belangrijke maatschappelijke voorzieningen. Uit gesprekken met beleidsmedewerkers wordt duidelijk dat het huidige buurthuis in het centrum van Hoogkarspel aan capaciteitsgrenzen zit. Ook is er behoefte aan ruimte voor welzijnsorganisaties bij mensen om de hoek, zodat de drempel laag is om bij hulpinstanties aan te kloppen of om elkaar te ontmoeten.
De huidige dichtheid in Hoogkarspel (0,11) ligt ver onder de huidige dichtheid van Drechterland (0,20) en die van Medemblik (0,35). De huidige voorziening in Hoogkarspel loopt tegen capaciteitsgrenzen aan waardoor rekenen met de huidige dichtheid voor Hoogkarspel Zuid niet zou volstaan. Voor de behoefte aan welzijnsvoorzieningen rekenen we daarom met de huidige dichtheid in Drechterland van 0,20. Op basis van de berekeningen zien we dat er bij 1.500 tot 1.800 woningen ruimte is voor 1 buurthuis/kamer. Richting het eindbeeld groeit de behoefte naar 2 voorzieningen. Zie Bijlage D voor de berekeningen
Voorbeeld uit de praktijk. Horeca kan ook een maatschappelijke functie hebben. Boefjes en Barista’s combineert spelen met koffie drinken. Het zijn ontmoetingsplekken waar de jongste en oudste deelnemers van onze samenleving van elkaar leren en een leuke dag hebben. Boefjes & Barista’s werkt samen met vrijwilligers, versterkt de cohesie in wijken en gaat eenzaamheid tegen. Dit kan een activiteit zijn in een buurthuis/kamer. Bron: Boefjes en Barista’s
Advies Het advies is om uiteindelijk ca. 300 tot 550 m² bvo ruimte te reserveren voor welzijnsvoorzieningen in Hoogkarspel Zuid. Tijdelijke fase (300 tot 900 woningen). Advies is om één tijdelijk buurthuis/kamer te creëren met plek voor een jongerencoach van ca. 100 tot 150 m² bvo. Tussenfase (1.500 tot 1.800 woningen). Advies is om in de tussenfase in te zetten op 1 buurthuis (ca. 100 tot 150 m² bvo) bij een multifunctioneel centrum met ruimte voor welzijnsorganisaties en een jongerencentrum (ca. 100 tot 150 m² bvo) bij de sporthal. Dit is 100 m² tot 150 m² extra ten opzichte van de tijdelijke fase. Eindbeeld (3.000 woningen). Advies is om in te zetten op in totaal 1 buurthuis (ca. 200 tot 400 m² bvo) in het multifunctioneel centrum met ruimte voor welzijnsorganisatie en een jongerencentrum (ca. 100 tot 150 m² bvo) bij de sporthal. Dit is 100 m² tot 250 m² extra ten opzichte van de tussenfase.
18
Maatschappelijke voorziening
Onderwijs (I) Maatvoering: varieert sterk • KDV/BSO: 3,5 m² per kindplek (ex. buitenruimte) • Primair onderwijs: 200 m² vaste voet en 5,03 m² per leerling. Groot kindcentra heeft 350/400+ leerlingen (1.960 tot 2.210 m² bvo ex. buitenruimte)
Beleid
-
+/- +
“Bij de groei van kernen door woningbouw letten we op dat voorzieningen zoals onderwijs, kinderopvang, ontmoetingsplekken, zorg en groen meegroeien.” Het toevoegen van een kinderdagverblijf, een buitenschoolse opvang en primaire onderwijslocatie past daarmee binnen het gemeentelijk beleid. In het IHP onderwijs worden aanvullende uitgangspunten benoemd die van belang zijn: “elke school biedt onderdak aan een kinderdagverblijf en/of peuterschool” en in het kader van leefbaarheid en voldoende beweegmogelijkheden voor kinderen heeft “elke kern met een school een gymnastiekruimte“. Uit de verordening onderwijshuisvesting zijn er randvoorwaarden gesteld aan de buitenruimte. Voor basisonderwijs geldt voor het verharde gedeelte (speelplaats) een minimum terreinoppervlakte van 3 vierkante meter per leerling, met een minimum van 300 m² netto. Vanaf 200 leerlingen kan worden volstaan met 600 m² netto. Bron: Ontwerp omgevingsvisie SED, 2024 | Integraal huisvestingsplan 2020 – 2030 Drechterland
Locatie
-
+/- +
Door de demografische focus gericht op (jonge) gezinnen ontstaat er een grote en groeiende behoefte aan toegankelijke en diverse onderwijsvoorzieningen in de directe omgeving van Hoogkarspel Zuid. Primair onderwijs, buitenschoolse opvang en kinderdagverblijven zijn voorzieningen die een plek moeten krijgen in de gebiedsontwikkeling zodat kinderen veilig kunnen opgroeien en zich optimaal kunnen ontwikkelen dichtbij huis.
Het marktperspectief en advies is beschreven op de volgende pagina
Voorbeeld uit de praktijk. OBS het Driespan (locatie Flosbeugel Anker) in Enkhuizen is een Kindcentrum waar de kinderopvang en het onderwijs dezelfde pedagogische visie delen; een samenwerking tussen vroeg- en voorschoolse opvang, basisonderwijs en naschoolse opvang. Bron: OBS Het Driespan
Maatschappelijke voorziening
Onderwijs (II) Marktperspectief
-
+/- +
Primair onderwijs Uit gesprekken met de betrokken beleidsmedewerkers en op basis van het IHP constateren we dat de huidige primaire onderwijslocaties goed functioneren en dat er zelfs wat ruimte over is, ook naar de toekomst toe. De prognoses laten de komende jaren een daling van het aantal leerlingen zien waarna er een lichte stijging is. We gaan ervanuit dat deze stijging kan worden opgevangen met de huidige scholen. Gezien het goed functioneren van de basisscholen in Hoogkarspel wordt de huidige dichtheid gehanteerd. Voor de berekening van de behoefte voor primair onderwijs rekenen we met de huidige dichtheid in Hoogkarspel van 875 kindplekken per 1.000 inwoners 4-12 jaar. Dit ligt onder het Nederlands gemiddelde (908) en de Medemblikse norm (888).
Op basis van de berekeningen zien we dat er bij 300 tot 900 woningen behoefte aan ca. 110 tot 340 leerlingenplekken is. Richting het eindbeeld groeit de behoefte vanuit Hoogkarspel Zuid naar ca. 720 leerlingen.
Kinderopvang
Wat betreft kinderdagopvang constateren we dat er overbelasting is van de huidige voorzieningen. Dit is een landelijke trend. Er zijn wel veel gastouders in Hoogkarspel waardoor de huidige dichtheid (338 kindplek per 1.000 0 – 3 jarigen) lager ligt dan die van Drechterland (431) en landelijk (454). Gezien de overbelasting hanteren we de dichtheid van Drechterland voor kinderdagopvang. Kinderdagopvang (KDV)
Bij 300 tot 900 woningen is er een behoefte van ca. 100 tot 180 kindplekken. Dit zijn ca. 2 grote locaties. Richting het eindbeeld groeit de behoefte naar ca. 240 kindplekken. Een (grote) kinderdagopvang heeft gemiddeld 40 tot 60 kindplekken.
Buitenschoolse opvang (BSO) In de tijdelijke fase is er behoefte aan ca. 70 tot 120 kindplekken. Dit komt neer op 2 locaties van ca. 240 tot 410 m² bvo. Richting het eindbeeld groeit de behoefte richting ca. 190 kindplekken wat neer komt op ca. 650 m² bvo.
Advies OBS(excl. het Driespan (locatie Het advies is om ca. 5.300 m² bvo buitenruimte) te Flosbeugel reserveren Anker) voor in Enkhuizen een Kindcentrum waar basisscholen en kinderdagverblijven in hetiseindbeeld. Hier komt nogde1.200 kinderopvang en het onderwijs dezelfde m² netto buitenruimte bij (zie bijlage D). We adviseren daarnaast om al in visie delen; een voor samenwerking de eerste fase een volwaardigepedagogische school te realiseren met plek kinderdagopvang (BSO + KDV). tussen vroeg- en voorschoolse opvang, basisonderwijs en naschoolse opvang. Tijdelijke fase (300 tot 900 woningen). In totaal 1 basisschool (800 tot 1.900 m² bvo), 2 kinderdagverblijven (ca. 600 m² bvo) en 2 buitenschoolse Bron:ca. https://www.obshetdriespan.nl/ opvangen(ca. 400 m² bvo). In totaal 1.800 tot 2.900 m² bvo binnenruimte en 350 tot 600 m² netto buitenruimte. We adviseren de eerste school in deze fase al in zijn volledigheid te bouwen in combinatie met kinderopvang. Tussenfase (1.500 tot 1.800 woningen). In totaal 2 basisscholen (3.100 tot 3.600 m² bvo en ca. 1.200 m² netto buitenruimte), 4 (grote) kinderdagverblijven (ca. 840 m² bvo) en 3 buitenschoolse opvangen (ca. 650 m² bvo). In totaal ca. 4.600 tot 5.100 m² bvo binnenruimte en 1.200 m² netto buitenruimte. Omdat er voldoende behoefte is adviseren wij om in deze fase de tweede school te realiseren.