Rapport-Betaalbaar-wonen-in-Nederland-versie-april-2025

Figuur 7

Aantal getroffen middenhuurwoningen van verwachte realisaties, exclusief en inclusief nieuwbouwopslag, prijspeil 2024

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 Exclusief opslag Niet getroffen

Inclusief opslag Getroffen

Bron: WoON2021, VRO, bewerking EIB

De huurprijsregulering leidt naar verwachting tot een lager rendement voor investeerders op een deel van de nieuwbouw in het middenhuursegment. Hierdoor wordt het voor deze investeerders minder aantrekkelijk om in dergelijke nieuwbouwwoningen te investeren. Om grootschalige vertraging bij nieuwbouwprojecten te voorkomen, geldt een nieuwbouwopslag waarbij verhuurders 10% boven de maximale huurprijs mogen vragen. Dit is een tijdelijke opslag die geldt voor nieuwe middenhuurwoningen die na 1 juli 2024 worden betrokken en waarvan de bouw voor 1 januari 2028 is gestart. Dankzij deze opslag wordt het rendementsverlies op getroffen middenhuurwoningen gedeeltelijk, en in sommige gevallen volledig, gecompenseerd. In de situatie zonder nieuwbouwopslag, leidt de huurprijsregulering nog tot een lager bruto aanvangsrendement bij ongeveer 46% van de middenhuurwoningen die zijn opgenomen in de woningbouwprogrammering (zie figuur 7). Met de nieuwbouwopslag

13

EIB (2025), Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid.

29

wordt dit aandeel beperkt tot 32%. Hiermee zorgt de nieuwbouwopslag naar verwachting voor een volledige compensatie van het rendementsverlies bij 17.000 toekomstige middenhuurwoningen. Het bruto aanvangsrendement daalt sterk bij getroffen middenhuur Ondanks dat de nieuwbouwopslag een deel van het rendementsverlies compenseert, heeft de huurprijsregulering nog steeds een sterk negatief effect op het bruto aanvangsrendement van ruim 38.000 middenhuurwoningen in de nieuwbouwopgave. De gemiddelde huurprijs van deze getroffen middenhuurwoningen daalt specifiek van € 1.303 naar € 1.013 (zie tabel 3.5). De gemiddelde marktwaarde van de getroffen middenhuurwoningen blijft gelijk en bedraagt € 340.000. De verlaging van de gemiddelde huurprijs leidt zo tot een geschatte vermindering van het bruto aanvangsrendement van 4,6% naar 4,0%. Deze aanzienlijk daling van het rendement maakt het minder aantrekkelijk voor beleggers om in deze nieuwe middenhuurwoningen te investeren. Met name de nieuwbouw van nieuwe middenhuur in en rondom de grote steden wordt naar verhouding hard getroffen door de huurprijsregulering. Dit leidt mogelijk tot financiële problemen bij het ontwikkelen van Randstedelijke nieuwbouwprojecten.

Huurprijsregulering heeft naar verwachting negatief effect op beschikbaar woonaanbod De huurprijsregulering leidt tot een aanzienlijk rendementsverlies bij een derde van de middenhuurwoningen uit de programmering. Als gevolg hiervan neemt de bereidheid vanuit beleggers om te investeren in dit deel van de middenhuur af, waardoor nieuwbouwprojecten met een hoog aandeel getroffen middenhuur mogelijk geen doorgang kunnen vinden. Een mogelijkheid voor ontwikkelaars om de rentabiliteit te waarborgen is door het onrendabele deel van de middenhuurwoningen binnen het project te substitueren voor betaalbare koopwoningen. Dit gebeurde bijvoorbeeld al binnen een nieuwbouwproject op Katendrecht in Rotterdam, waarbij 24 huurwoningen binnen een project van 118 woningen werden omgezet naar koopwoningen door een gebrek aan investeerders.14 Vanuit nationaal woonbeleid worden echter quoteringen opgelegd voor het aandeel sociale huur, middenhuur en betaalbare koop binnen een project. Dit beperkt de mogelijkheid om gereguleerde huurwoningen grootschalig te substitueren voor koopwoningen. Als gevolg van deze vaste programmeringsquoteringen in combinatie met de negatieve effecten van de huurprijsregulering op het rendement nemen de investeringen in de totale nieuwbouw af. Dit wordt gedeeltelijk afgedekt door subsidies en de hierboven beschreven nieuwbouwopslag.

Alles overziende kan in een behoedzaam scenario worden uitgegaan van een projectuitval van enkele procenten.

Tabel 3.5

Gemiddeld bruto aanvangsrendement op getroffen middenhuur voor en na invoering van de Wet betaalbare huur, in %, prijspeil 2024

Marktwaarde Maandhuur Bruto aanvangsrendement

Voor WBH

Na WBH (incl. opslag)

€ 340.000 € 1.303 4,6%

€ 340.000 € 1.127 4,0%

Bron: WoON 2021, bewerking EIB

Omvang middenhuursegment neemt beperkt toe door Wet betaalbare huur Hoewel de huurprijsregulering een relatief beperkte invloed heeft op het totale woonaanbod, is de impact op het middenhuursegment aanzienlijk groter. Op basis van de analyse in paragraaf 3.2 wordt verwacht dat circa 65.000 middenhuurwoningen binnen de bestaande voorraad verschuiven naar de koopsector. Het kabinet beoogt de daling in de bestaande middenhuurvoorraad te compenseren door 149.000 nieuwe middenhuurwoningen te bouwen voor 2030. Het ligt echter niet in de rede dat de kabinetsdoelstelling wordt gehaald bij staand woningbouw14

Rijnmond (september, 2024), Verhuurders besluiten massaal hun woningen te verkopen: huuraanbod duurder en kleiner.

beleid. Op basis van recente EIB-ramingen lijkt het realistisch dat ongeveer 90% van de nieuwbouwopgave wordt gerealiseerd. Dit betekent dat er, bij aftrek van het aantal onttrekkingen, naar verwachting ongeveer 119.000 middenhuurwoningen bij kunnen komen voor 2030. De huurprijsregulering leidt echter nog tot een aanzienlijk rendementsverlies bij een derde van de nieuwe middenhuurwoningen, waardoor dit deel van de opgave mogelijk geen doorgang kan vinden. Dit houdt in dat, ondanks de remmende invloed van de huurprijsregulering, minimaal 80.000 woningen wel kunnen worden toegevoegd. Als gevolg hiervan zal de middenhuurvoorraad naar verwachting met minimaal 15.000 woningen toenemen tot een niveau van 369.000 woningen in 2030. De middenhuurvoorraad zal per saldo dus groeien. Deze groei wordt echter aanzienlijk afgeremd door de Wet betaalbare huur, wat ervoor zorgt dat de groei van de middenhuurvoorraad achterblijft bij de groei van andere woonsegmenten. De huurprijsregulering zet middenhuuraanbod vooral in grote steden onder druk Nieuwbouwprojecten in en rondom de vier grootste Nederlandse steden (G4) worden naar verwachting zwaarder getroffen door de huurprijsregulering dan projecten elders in het land. Dit komt voornamelijk doordat het aandeel van middenhuurwoningen in grootstedelijke nieuwbouwprojecten relatief groot is.

Daarnaast wordt een groter deel (circa 48%) van de middenhuur binnen grootstedelijke projecten getroffen door de huurprijsregulering. Dit komt doordat het verschil tussen de marktconforme huurprijs en de maximale huurprijs op basis van het WWS-stelsel groter is in de Randstad dan in de rest van Nederland. Tabel 3.6 laat zien dat het gemiddeld rendement op getroffen middenhuurwoningen sterker afneemt in de vier grootste Nederlandse steden (G4) dan in de rest van Nederland. Het bruto aanvangsrendement op nieuwe middenhuur in de G4 daalt gemiddeld van 4,4% naar 3,7% (incl. nieuwbouwopslag). Dit betekent dat het rendement op bijna de helft van de nieuwe middenhuur in de G4 onder de 4%-rendementseis daalt. Dit rendementsverlies op een groot deel van de middenhuur in de G4 verhoogt de kans op uitval bij grootstedelijke nieuwbouwprojecten.

Tabel 3.6

Bruto aanvangsrendement op getroffen middenhuur voor en na invoering van de Wet betaalbare huur in de vier grootste Nederlandse steden (G4), in %, prijspeil 2024

Verkoopwaarde Maandhuur Bruto aanvangsrendement

Voor WBH

Na WBH (incl. opslag)

€ 371.000 € 1.360 4,4%

€ 371.000 € 1.144 3,7%

Bron: EIB

Maximaal de helft van de middenhuurwoningen kan geen doorgang vinden binnen grootstedelijke nieuwbouwprojecten als gevolg van de huurprijsregulering. Dit houdt in dat er per saldo 13.000 middenhuurwoningen aan de woningvoorraad kunnen worden toegevoegd. De nieuwbouw weegt hiermee niet op tegen de verwachte verschuiving van 26.000 middenhuurwoningen naar de koopsector in de G4. Per saldo, daalt de toekomstige middenhuurvoorraad in de G4 als gevolg van de Wet betaalbare huur maximaal van 107.000 naar 94.000 woningen. Hiermee hebben de effecten van de Wet betaalbare huur met name een negatieve uitwerking op de middenhuur in de grote steden. Belangrijke regionale verschillen van effecten op betaalbaarheid en beschikbaarheid Middenhuurwoningen in stedelijke gebieden vaker getroffen door huurprijsregulering In totaal wordt 43% van de woningen in het middenhuursegment geraakt door de huurprijsregulering. De huurprijs van ruim 150.000 woningen wordt hiermee verlaagd binnen het middenhuursegment. Tabel 3.7 laat zien dat de locatie van de middenhuurwoning een grote invloed heeft op de mate waarin de wet leidt tot een lagere huurprijs. In de stedelijke gebieden

31

wordt de huurprijs voor relatief meer woningen naar beneden bijgesteld. Dit komt doordat de vraag naar huurwoningen in deze gebieden groter is dan in de rest van Nederland. In de vier grootste steden van Nederland (G4) wordt de huurprijs van 62.000 middenhuurwoningen bijgesteld. Dit komt neer op 58% van het totaal aantal middenhuurwoningen in de grotere steden. In de rest van Nederland wordt de huurprijs van relatief minder middenhuurwoningen bijgesteld. Zo wordt de huurprijs in de grootste 40 steden (exclusief de G4) van Nederland voor 40% van alle middenhuurwoningen verlaagd, terwijl in de rest van Nederland 32% van alle middenhuurwoningen in prijs worden verlaagd. De huuropbrengsten dalen gemiddeld met 19% door de huurprijsregulering Tabel 3.7 laat grote verschillen zien in de gemiddelde daling van de huuropbrengsten in stedelijke en niet-stedelijke gebieden. In de vier grootste steden van Nederland neemt de huurprijs gemiddeld met 21,5% af, terwijl de huurprijs in de G40 (excl. G4) en de rest van Nederland met respectievelijk 18,5% en 15,8% afneemt. Daarnaast bestaan er grote regionale verschillen in de gemiddelde afname van de huuropbrengsten. De gemiddelde afname van de huuropbrengsten is relatief groot in de westelijke COROP-regio’s. Zo dalen de huuropbrengsten in Groot-Amsterdam en de Zaanstreek met 24%.

Het valt tevens op dat huurprijzen in Flevoland met ruim 24% dalen. Verder dalen de huurprijzen in de Noord-Brabantse regio’s ook tussen de 15 en 20%. In de krimpgebieden binnen de provincies Groningen, Friesland, Drenthe en Limburg is de gemiddelde afname van de huuropbrengsten daarentegen ruim onder de 10%.

Tabel 3.7

Middenhuurwoningen die in prijs worden verlaagd en gemiddelde afname van de huurprijs, als gevolg van de Wet betaalbare huur, naar stedelijkheid, 2024 Getroffen middenhuurwoningen

Afname in €

Afname in %

62.000 50.000 38.000

-€ 241 -€ 189 -€ 146

-21,5% -18,5% -15,8%

150.000

-€ 198

-19,0%

G4 G40 (excl. G4) Rest Nederland Totaal Bron: WoON 2021, bewerking EIB

4

De effecten van nieuwbouwprogrammering op doorstroming

Naast een directe interventie op de woningmarkt door middel van de huurprijsregulering stelt de overheid ook eisen aan de programmering om betaalbaarheid te bevorderen. In dit hoofdstuk wordt eerst de woningbouwprogrammering in de periode tot en met 2030 beschreven. Vervolgens worden de effecten van nieuwbouw op verhuisketens geanalyseerd, om zo een compleet beeld te vormen van de effecten van de programmering op betaalbaarheid en beschikbaarheid op de woningmarkt. Aanvullend wordt het effect van meer flexibiliteit in de woningprogrammering op het vrijkomende aanbod in de bestaande voorraad bekeken. 4.1

Hoe ziet de huidige woningbouwprogrammering tot 2030 eruit?

Voorheen was het gebruikelijk om bij de programmering van woningbouw 30% van de nieuwbouwwoningen voor de gereguleerde sector te bouwen. Voor het overige deel konden ontwikkelaars de woningen tegen marktconforme condities aanbieden. In de woondeals zijn afspraken gemaakt over hoeveel woningen er tot 2030 gebouwd gaan worden. In deze afspraken is opgenomen dat twee derde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn (figuur 8). Dit betekent dat bovenop de voorheen gangbare 30% aan gereguleerde huurwoningen nog eens 37% van de nieuwbouwwoningen uit middeldure huur of betaalbare koop moet bestaan.15 In totaal gaat het om ongeveer 600.000 woningen die in de periode 2022-2030 aan het betaalbare segment worden toegevoegd.

Figuur 8

Woningbouwprogrammering vastgesteld in de woondeals tot 2030, in aantallen woningen en naar prijsklassen

46.000 163.000 149.000

290.000 289.000

Betaalbare koop

Dure koop

Gereguleerde huur

Middenhuur

Dure huur

Bron: BZK, bewerking EIB

15

Middenhuurwoningen met een maandhuur tot € 1.123 in 2024 en betaalbare koopwoningen die maximaal € 390.000 kosten (NHG-grens in 2024)

33

4.2

Doelgroepen in beeld

Deze paragraaf geeft een beeld van de verschillende doelgroepen die recentelijk een verhuisbeweging hebben gemaakt op de woningmarkt. Voor de groep doorstarters zijn zelf een aantal aannames gemaakt om deze groep af te kaderen van de doorstromers. Dit doen we omdat doorstarters een belangrijke groep vormen voor doorstroming op de woningmarkt. De kenmerken van alle doelgroepen worden getoond in tabel 4.1. Daarbij zijn verschillende typen woningen onderscheiden aan de hand van de voorhanden data. Bij het bepalen van de koop- en huurprijzen is aangesloten bij de geldende prijsniveaus ten tijde van het verschijnen van WoON2021. Het gaat om de volgende categorieën: • • • •

Gereguleerde huurwoningen: maandelijkse huurprijs tot liberalisatiegrens Vrije huurwoningen: maandelijkse huurprijs vanaf liberalisatiegrens Betaalbare koopwoningen: WOZ-waarde tot NHG-grens Dure koopwoningen: WOZ-waarde vanaf NHG-grens

Starters Starters zijn huishoudens die na verhuizing voor het eerst de hoofdbewoner van een woning worden. Deze groep betreedt de woningmarkt veelal door vanuit het ouderlijk huis naar een eerste huur- of koopwoning te verhuizen. Starters zijn jongeren die vaak alleenstaand, maar soms ook met een partner wonen. Starters zijn in bijna 90% van de gevallen jonger dan 35 jaar. Op hogere leeftijden is het aandeel starters relatief beperkt. Starters kopen of huren doorgaans in het betaalbare segment. Bijna driekwart van de starters betreedt de woningmarkt door een huurwoning in het gereguleerde segment of een betaalbare koopwoning te betrekken. Doorstarters Doorstarters krijgen bijzondere aandacht in deze studie doordat het een belangrijke groep vormt voor doorstroming op de woningmarkt. Doorstarters zijn relatief jonge huishoudens tussen de 25 en 34 jaar die vanuit een zelfstandige woning naar veelal een tweede woning verhuizen en daarbij starterswoningen achterlaten. Meer dan de helft van de doorstarters betreft paren die samen gaan wonen. In ongeveer 85% van de gevallen waarbij doorstarters gaan samenwonen worden twee zelfstandige starterswoningen achtergelaten. Hierbij komt er belangrijk woningaanbod vrij voor de groep (potentiële) starters die eronder zit. Zij laten in de meeste gevallen een gereguleerde huurwoning achter, gevolgd door huurwoningen in het vrije segment.

In de overige 15% van de gevallen waarbij doorstarters gaan samenwonen trekt één van de twee personen bij de ander in en wordt er één woning achtergelaten. Doorstarters kopen relatief het minst vaak een dure koopwoning. Verder zijn zij vrij gelijkmatig verdeeld over de betaalbare koopsector, de vrije huursector en de gereguleerde huursector. Wat betreft het type woning woont de helft van de doorstarters in een appartement en een derde in een rijtjes- of hoekwoning. Doorstromers Doorstromers zijn huishoudens die zowel voor als na de verhuizing de hoofdbewoner van een woning zijn en al vaker in hun wooncarrière zijn verhuisd dan doorstarters. Naast doorstarters zijn ook ouderenhuishoudens van 65 jaar of ouder niet opgenomen in deze groep. Ongeveer de helft van de doorstromers is tussen de 25 en 45 jaar. Twee derde betreft paren met of zonder kinderen en een derde van de doorstromers is alleenstaand. Dit betreft met name doorstromers aan de onderkant van de kolom. Daarnaast is het relatief hoge aandeel alleenstaanden onder andere een gevolg van verhuizingen na scheidingen. Gekeken naar segmenten wonen doorstromers relatief het vaakst in een dure koopwoning. Slechts 30% van deze huishoudens woont in een appartement, terwijl dat voor alle andere groepen tenminste de helft is. Ouderen Ouderen zijn in deze studie huishoudens van 65 jaar of ouder.

Bekend is dat ouderen relatief weinig verhuizen. Wanneer zij dit wel doen, is dat vaak noodzakelijk vanwege een terugval van

hun gezondheid.16 Ongeveer de helft van de ouderen die verhuist betreft alleenstaande huishoudens. Verhuizingen van deze groep vinden vaak plaats van een eengezinswoning waar zij al decennia lang wonen naar een appartement of een gelijkvloerse eengezinswoning. Naast verhuizingen naar een andere zelfstandige woning, zijn verhuizingen naar het verpleeghuis of opheffing van een huishouden (door bijvoorbeeld overlijden) veelvoorkomende gebeurtenissen onder deze doelgroep die een groot effect hebben op doorstroming. Ruim een derde van de ouderen woont in gereguleerde huurwoning en een kwart in een betaalbare koopwoning. Migranten Migranten betreffen huishoudens die zich vestigen vanuit het buitenland en daarom geen woning achterlaten op de Nederlandse woningmarkt. Huishoudens met een herkomst buiten Nederland wonen gemiddeld vaker in huurwoningen en appartementen dan de andere groepen. Twee derde van de migrantenhuishoudens is tussen de 25 en 45 jaar. De groep migrantenhuishoudens bestaat weliswaar uit verschillende subgroepen. Zo zijn er migranten met een niet-Westerse achtergrond die een relatief laag inkomen hebben en zijn aangewezen op de (gereguleerde) huursector. De migrantenhuishoudens die meteen een koopwoning betrekken zijn veelal de rijkere expats met een Westerse achtergrond. Zij wonen relatief vaker in eengezinswoningen dan de andere groepen migrantenhuishoudens.

De groep migranten in de jongste leeftijdscategorie betreft waarschijnlijk voor het overgrote deel alleenstaande studenten met een zelfstandige woning.

16

EIB (2024). ‘Ouderenhuisvesting: woongedrag en verhuisdynamiek van ouderen’.

35

Tabel 4.1

Kenmerken van verschillende doelgroepen op de woningmarkt, op huishoudensniveau

Starters

Doorstarters

Doorstromers

Ouderen

Migranten

Aantal verhuizingen per jaar

113.000

128.000

231.000

65.000

134.000

Mediaan bruto huishoudinkomen (€)

34.000

53.900

63.000

36.800

44.300

Leeftijd 17-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65 jaar en ouder

31% 56% 8% 5% -

100% -

6% 42% 30% 21% -

100%

16% 38% 26% 10% 6% 2%

Type huishouden Alleenstaand Paar zonder Paar met kinderen

66% 29% 5%

41% 41% 18%

35% 23% 42%

51% 48% 1%

51% 30% 19%

Vorig woonsegment Betaalbare koop Dure koop Gereguleerde huur Vrije huur1 Overig2

100%

15% 47% 39% -

28% 28% 23% 20% 1%

28% 33% 24% 11% 4%

100%

Huidig woonsegment Betaalbare koop Dure koop Gereguleerde huur Vrije huur

27% 5% 48% 20%

27% 17% 29% 27%

27% 37% 23% 14%

26% 22% 37% 15%

12% 8% 35% 44%

Woningtype Appartement Rijtjeswoning3 (Half-)vrijstaand

69% 24% 7%

53% 33% 14%

29% 38% 33%

66% 18% 16%

72% 19% 9%

1 Inclusief middenhuur; in deze tabel niet afzonderlijk getoond 2 Lid ander huishouden, buitenland etc. 3 Inclusief hoekwoning en tussenwoning

Bron: WoON2021, bewerking EIB

4.3

Nieuwbouw: voor wie en welke typen woningen?

Hieronder wordt beschreven welke doelgroepen nieuwbouwwoningen betrekken en in welke segmenten zij dit doen. Daarbij maken we onderscheid tussen starters en doorstromers op een geaggregeerd niveau, waarbij de groep starters ook migrantenhuishoudens omvat en de groep doorstromers ook bestaat uit doorstarters en ouderen.

Starters en migranten betrekken beperkt deel van de nieuwbouwwoningen Uit onderstaande figuur blijkt dat momenteel jaarlijks zo’n 80% van de opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt betrokken door de groep doorstromers, doorstarters en ouderen. Zo’n 20% van de nieuwbouwwoningen wordt jaarlijks betrokken door starters en migranten. Dit komt doordat doorstromers een relatief hoger inkomen hebben ten opzichte van starters en daardoor meer financieringsruimte hebben de veelal duurdere nieuwbouwwoningen te bemachtigen.

Figuur 9

Wie kopen nieuwbouwwoningen?

20%

80%

Starters

Doorstromers

Bron: WoON2021, bewerking EIB

Twee derde van nieuwbouwwoningen die doorstromers betrekken is dure koop en vrije huur Figuur 10 toont welke segmenten in de nieuwbouw de groepen starters en doorstromers dan betrekken. Wat opvalt is dat bijna driekwart van de starters die een nieuwbouwwoning betrekt een huurwoning betrekt, met name in het gereguleerde segment (40%). Een betrekkelijk kleine groep starters (8%) begint in de dure koopsector. Bij de doorstromers is het beeld wezenlijk anders. Doorstromers die een nieuwbouwwoning betrekken, kiezen daarbij vooral voor een dure koopwoning (40%) of een woning in de vrije huursector (25%).

37

Figuur 10

Wat voor nieuwbouwwoningen betrekken starters en doorstromers?

Starters

Doorstromers

20%

21%

25%

31%

8%

15%

40%

40%

Betaalbare koop

Dure koop

Gereguleerde huur

Vrije huur

Bron: WoON2021, bewerking EIB

4.4

Nieuwbouw en het effect op verhuisketens

Naast het directe effect op het aanbod van woningen leidt nieuwbouw ook tot meer aanbod in de bestaande woningvoorraad. De realisatie van een nieuwbouwwoning zet namelijk een verhuisketen in gang. De bewoner van de nieuwbouwwoning verhuist en laat hiermee een woning achter in de bestaande voorraad. De nieuwe bewoner daarvan laat op zijn beurt ook weer een woning achter. Dit zorgt voor een serie aaneengeschakelde verhuizingen die samen een verhuisketen vormen. Een dergelijke verhuisketen stopt pas als iemand niet een zelfstandige woning leeg achterlaat, bijvoorbeeld omdat deze persoon vanuit het ouderlijk huis of uit het buitenland verhuist. De verhuisketen kan ook stoppen wanneer de vorige woning bewoond blijft door een ex-partner na scheiding of wanneer een woning wordt gebruikt voor een ander doeleinde, zoals een vakantiewoning. Een beperkt deel van de starters (20%) koopt direct een nieuwbouwwoning. In dat geval komt er geen verhuisketen op gang. In onderstaande figuur wordt een verhuisketen schematisch weergeven.

Figuur 11

Schematische weergave van een verhuisketen

Nieuwbouw

Bestaande woningen

nieuwbouw

Start verhuisketen: doorstromer betrekt nieuwbouwwoning

Vrijkomende woningen in bestaande voorraad door doorstroming in 1e en 2e verhuisschakels

Einde verhuisketen: starter, migrant e.d. betreedt woningmarkt

Bron: EIB

Per nieuwbouwwoning komen door doorstroming gemiddeld 2,3 bestaande woningen vrij Onderzoek van het CBS naar verhuisketens laat zien dat na nieuwbouw vervolgens een doorstroming vanuit de bestaande woningvoorraad plaatsvindt die ruim tweemaal groter is dan het aantal nieuwbouwwoningen (figuur 12). De eerste balk laat het aantal nieuwbouwwoningen zien dat volgens het CBS is opgeleverd en betrokken, namelijk zo’n 62.000 woningen. De balk daarnaast – schakel 1 – toont het aantal woningen dat is achtergelaten door huishoudens die naar deze nieuwbouwwoningen zijn verhuisd, namelijk 68.000. De huishoudens die daar weer naartoe verhuisden lieten op hun beurt 41.000 woningen achter (schakel 2), enzovoorts. De verhuisketen eindigt zoals eerder beschreven als iemand die naar een woning verhuist zelf geen woning achterlaat. Het totaal aantal vrijkomende woningen uit alle verhuisschakels tezamen bedraagt ruim 140.000. Dit betekent dat er per nieuwbouwwoning gemiddeld 2,3 bestaande woningen vrijkomen door doorstroming. Aantal vrijkomende woningen in 1e schakel hoger dan aantal betrokken nieuwbouwwoningen Een belangrijke constatering uit de onderstaande figuur is dat de huishoudens die naar nieuwbouwwoningen verhuizen een hoger aantal woningen achterlaten dan het aantal nieuwbouwwoningen dat wordt opgeleverd (68.000 vrijkomende woningen in verhuisschakel 1 tegen 62.000 nieuwbouwwoningen).

Dit komt omdat een aantal mensen gaat samenwonen en daarbij vaak twee woningen in de bestaande voorraad achterlaat. Zoals beschreven in het vorige hoofdstuk zijn dit veelal de doorstarters. Zij vormen hiermee een belangrijke groep voor doorstroming op de woningmarkt.

39

Figuur 12

Aantal woningen in de verhuisketens van 2019 t/m 2022, vrijgekomen als gevolg van nieuwbouw

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 Nieuwbouw

Schakel 1

Schakel 2

Schakel 3

Schakel 4

Schakel 5

1 Vanwege de kleine aantallen vanaf schakel 6 worden enkel de eerste vijf schakels getoond

Bron: CBS

De lengte van de verhuisketen is langer bij duurdere nieuwbouwwoningen De lengte van een verhuisketen is onder meer afhankelijk van het type woning en de prijsklasse van de woning. Figuur 13 laat het gemiddeld aantal vrijgekomen woningen zien naar type nieuwbouwwoning en WOZ-waarde. Hierbij wordt een uitsplitsing gemaakt naar gereguleerde huurwoningen, overige huurwoningen en koopwoningen. Ook wordt voor vier WOZ-klassen het gemiddeld aantal vrijkomende woningen weergeven per opgeleverde nieuwbouwwoning in die prijsklasse. Daaruit blijkt dat relatief grotere en/of duurdere type woningen gemiddeld leiden tot een groter aantal vrijkomende woningen als gevolg van een langere verhuisketen. Zo leidt de bouw van een dure woning met een WOZ-waarde boven de € 650.000 – in de regel een koopwoning – gemiddeld tot bijna 3 aanvullende vrijkomende bestaande woningen, tegenover nog geen 2 bij een nieuwbouwwoning in de laagste WOZ-klasse. Dit zijn in de regel (gereguleerde) huurwoningen.

Figuur 13

Gemiddeld aantal vrijgekomen bestaande woningen naar type nieuwbouwwoning en WOZ-waarde, 2019 t/m 2022

Gereguleerde huurwoning Overige huurwoning Koopwoning

WOZ-waarde tot € 250.000 WOZ-waarde € 250.000 tot 450.000 WOZ-waarde € 450.000 tot 650.000 WOZ-waarde vanaf € 650.000 0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

Bron: CBS, bewerking EIB

Cruciale rol van doorstroming in een voorraadmarkt De onderstaande figuur toont het aantal bewoonde woningen in Nederland naar segment. Hieruit blijkt dat ruim 4,5 miljoen (60%) woningen onder de categorie ‘betaalbaar’ vallen en ruim 3 miljoen (40%) in de dure categorieën. Het grootste deel van de betaalbare voorraad is gereguleerde huur, gevolgd door betaalbare koop en in veel mindere mate middenhuur. De omvangrijke voorraad aan bestaande betaalbare woningen onderstreept het belang van doorstroming. Doorstroming zorgt er namelijk voor dat deze betaalbare woningen vaker beschikbaar komen voor doelgroepen en dat de voorraad efficiënter wordt benut, wat positieve langetermijneffecten heeft op de woningmarkt. Aantal bewoonde woningen naar segment, 2022 350.000

250.000

1.800.000

2.400.000

2.600.000 Betaalbare koop

Dure koop

Gereguleerde huur

Middenhuur

Dure huur

Bron: CBS, WoON2021

41

4.5

Effecten van programmeringsvarianten op betaalbaarheid en beschikbaarheid

Een belangrijke maatschappelijke doelstelling van het woonbeleid is betaalbare huisvesting voor doelgroepen. De overheid probeert nu vaak woningbehoeften van deze doelgroepen rechtstreeks met nieuwbouw te vervullen, bijvoorbeeld door vooral starterswoningen te bouwen. Het is belangrijk om te onderstrepen dat deze doelgroepen niet per se een nieuwbouwwoning zoeken, maar gewoon een woning in het algemeen. De vraag is of woonbeleid dat een sterke sturing heeft op nieuwbouw in de betaalbare segmenten de meest effectieve en haalbare route is om de doelen rond betaalbaarheid en beschikbaar te realiseren. Is er wellicht een alternatief woningbouwprogramma denkbaar dat ook doelmatig is en waarbij doorstroming als middel kan worden ingezet om zoveel mogelijk huishoudens een verhuisstap te kunnen laten zetten? Hoe verhuizen huishoudens? Op basis van cijfers over verhuisgedrag uit Woononderzoek Nederland is in beeld gebracht of en wat voor woningen huishoudens achterlaten zodra zij een nieuwe woning betrekken (tabel 4.2). Huishoudens die een gereguleerde huurwoning betrekken, laten daarbij het vaakst een andere gereguleerde huurwoning achter (42%). Een ander significant deel dat een gereguleerde huurwoning betrekt laat niets achter (40%) omdat zij uit ofwel uit het buitenland komen of eerder lid waren van een ander huishouden (thuiswonenden, lid studentenhuishouden).

Huishoudens die een betaalbare koopwoning betrekken laten vooral een andere betaalbare koopwoning (28%), een gereguleerde huurwoning (16%) of niets (27%) achter. Huishoudens die een dure woning betrekken laten ook vaak een andere dure woning achter. Tabel 4.2

Verhuisgedrag van huishoudens (1)

Naar Van

Betaalbare koop

Dure koop

Gereguleerde huur

Middenhuur

Dure huur

28% 14% 16% 12% 4% 27% 100%

32% 38% 5% 8% 8% 8% 100%

5% 3% 42% 9% 2% 40% 100%

7% 5% 24% 23% 6% 35% 100%

3% 8% 15% 16% 21% 36% 100%

Betaalbare koop Dure koop Gereguleerde huur Middenhuur Dure huur Laat geen woning achter1

1 Afkomstig uit buitenland, lid ander huishouden e.d. waardoor geen zelfstandige woning vrijkomt.

Bron: WoON2021, bewerking EIB

Tabel 4.3

Verhuisgedrag van huishoudens (2)

Naar Van

Betaalbare koop

Dure koop

Gereguleerde huur

Middenhuur

Dure huur

42% 25% 18% 25% 17% 24%

42% 60% 5% 15% 32% 6%

10% 6% 60% 25% 14% 46%

6% 5% 14% 27% 15% 17%

1% 3% 4% 8% 23% 7%

Betaalbare koop Dure koop Gereguleerde huur Middenhuur Dure huur Laat geen woning achter1

100% 100% 100% 100% 100% 100%

1 Afkomstig uit buitenland, lid ander huishouden e.d. waardoor geen zelfstandige woning vrijkomt.

Bron: WoON2021, bewerking EIB

Wat is het effect van een alternatief woningbouwprogramma? Om antwoord te geven op bovenstaande vraag maken we gebruik van een doorstroommodel om in beeld te brengen welke verhuisketens je mag verwachten en welke woningen daardoor vrijkomen bij verschillende programmeringsvarianten. Op basis van het verhuisgedrag van huishoudens zoals beschreven in tabel 4.2 en tabel 4.3 modelleren we de verhuisketens die ontstaan als gevolg van het aanbod in de nieuwbouw. We onderscheiden daarbij twee varianten: • •

Variant 1: de huidige betaalbare programmering zoals vastgesteld in de woondeals (twee derde betaalbaar en een derde vrije ruimte)17 Variant 2: vrije programmering die voorheen gebruikelijk was (30% gereguleerde huur en 70% vrije ruimte)

Het eerste blok in tabel 4.4 toont het aantal geprogrammeerde nieuwbouwwoningen in de twee varianten naar prijssegment (gereguleerde huur, middenhuur, betaalbare koop en dure koop en huur). Dit aantal is in beide varianten gelijk en bedraagt ruim 900.000 woningen. Het tweede blok toont het totaal aantal vrijkomende woningen in de bestaande voorraad in beide varianten als gevolg van het initiële nieuwbouwaanbod. Dit aantal is een opsomming van iedere verhuisketen die volgt op de betrekking van een nieuwbouwwoning. Daarbij worden alleen vrijkomende woningen door verhuizingen tussen verschillende prijssegmenten meegeteld. Dit betreft een relatief groot aandeel (circa 50%) van alle verhuizingen. Dit doen we omdat een verhuizing van bijvoorbeeld de ene gereguleerde huurwoning naar een andere gereguleerde huurwoning per saldo niet leidt tot het vrijkomen van een dergelijke woning voor een huishouden dat wacht op een betaalbare woning (één gereguleerde huurwoning wordt verlaten en er wordt één gereguleerde huurwoning betrokken). Echter, niet alleen verhuizingen tussen verschillende prijssegmenten leveren positieve welvaartseffecten op. Ook verhuizingen binnen eenzelfde segment leiden tot een welvaartsverbetering, bijvoorbeeld wanneer een huishouden een andere locatie prefereert boven de huidige locatie.

Daarom worden ook de aantallen inclusief verhuisbewegingen binnen hetzelfde prijssegment verderop getoond in tabel 4.5.

17

Het betaalbare segment omvat gereguleerde huur, middenhuur en betaalbare koop.

43

Tabel 4.4

Aantal beschikbare woningen vanuit nieuwbouw en bestaande bouw via doorstroming in verschillende programmeringsvarianten, 2022-2030

Betaalbare programmering1

Vrije programmering

Verschil

289.000 149.000 163.000 336.000 937.000

280.000 50.000 100.000 507.000 937.000

+9.000 +99.000 +63.000 -171.000 -

Aantal vrijkomende woningen in bestaande voorraad via doorstroming Exclusief verhuizingen binnen hetzelfde segment Gereguleerde huur 302.000 303.000 Middenhuur 257.000 285.000 Betaalbare koop 325.000 430.000 Dure koop en huur 296.000 320.000 Totaal 1.180.000 1.338.000

-1.000 -28.000 -105.000 -24.000 -158.000

Totaal beschikbaar woningaanbod vanuit nieuwbouw en bestaande bouw Gereguleerde huur 591.000 583.000 Middenhuur 406.000 335.000 Betaalbare koop 488.000 530.000 Dure koop en huur 632.000 827.000 Totaal 2.117.000 2.275.000

+8.000 +71.000 -42.000 -195.000 -158.000

Aantal nieuwbouwwoningen (2022-2030) Gereguleerde huur Middenhuur Betaalbare koop Dure koop en huur Totaal

1 Nieuwbouwprogrammering zoals vastgesteld in de woondeals

Bron: EIB

Vrije programmering leidt tot meer vrijkomende betaalbare woningen in bestaande voorraad In de betaalbare programmering en in de vrije programmeringsvariant bedraagt het aantal bestaande woningen dat via doorstroming vrijkomt respectievelijk 1,18 miljoen en 1,34 miljoen woningen. Hiervan komen respectievelijk 880.000 en ruim één miljoen woningen in het betaalbare segment vrij. Vanwege doorstroming komen er dus bijna 160.000 meer bestaande woningen vrij in een vrije programmering dan in de betaalbare programmeringsvariant, waarvan bovendien 134.000 in het betaalbare segment vallen. Effect betaalbaarheidsbeleid grotendeels teniet gedaan vanwege minder doorstroming De betaalbaarheidseisen in de woningbouwprogrammering zorgen voor een verschuiving van het aanbod. Er worden meer woningen geprogrammeerd in het goedkopere segment ten koste van woningen in het midden- en hogere segment. Het verminderde aanbod in deze hogere segmenten beperkt de doorstroming. Het betaalbaarheidsbeleid vergroot dan weliswaar het relevante aanbod in de nieuwbouw, maar leidt tot minder vrijkomende (betaalbare) woningen in de bestaande voorraad.

Uit de vorige tabel kan worden afgeleid dat het betaalbaarheidsbeleid leidt tot ruim 170.000 extra betaalbare woningen bij de nieuwbouw, maar dat ongeveer 80% van de winst in termen van extra betaalbare woningen weer verdampt vanwege minder doorstroming in de bestaande voorraad. Hierbij is er dan bovendien nog vanuit gegaan dat de betaalbaarheidseisen geen effect hebben op de omvang van de nieuwbouw. Aangezien het merendeel van de starters en migranten met een laag inkomen in een bestaande woning start, is dit een belangrijke beperking. Tegen deze achtergrond zou een woningprogrammering die wat meer ruimte biedt voor doorstromers en doorstarters -- huishoudens die nu vaak

beschikken over starterswoningen maar graag een volgende stap in hun wooncarrière willen zetten -- effectief kunnen zijn in termen van betaalbaarheid en een betere woonallocatie van huishoudens op de woningmarkt. Het belang van ook bouwen in de hogere segmenten wordt niet alleen duidelijk vanwege de doorwerking op de beschikbaarheid van woningen via doorstroming, maar ook doordat deze doorstroming voor een groter aantal huishoudens een verbetering van de woonsituatie mogelijk maakt.

Tabel 4.5

Aantal vrijkomende woningen in bestaande voorraad (inclusief verhuizingen binnen hetzelfde segment) via doorstroming in verschillende programmeringsvarianten, 2022-2030

Gereguleerde huur Middenhuur Betaalbare koop Dure koop en huur Totaal

Betaalbare programmering

Vrije programmering

Verschil

719.000 436.000 509.000 554.000 2.218.000

713.000 381.000 629.000 770.000 2.493.000

+6.000 +55.000 -120.000 -216.000 -275.000

Bron: EIB

Meer flexibiliteit in de programmering biedt ook voordelen voor exploitatie van projecten Een aanpak met wat meer duurdere woningen in de programmering biedt ook voordelen voor de exploitatie van woningbouwprojecten, zodat hierdoor een groter woningaanbod ontstaat. Wanneer in een project een lager aandeel betaalbare woningen wordt geprogrammeerd, leidt dat namelijk tot hogere verwachte opbrengsten en vergroot dat de haalbaarheid van projecten. Het alternatief is hier weer om de tekorten die ontstaan door de betaalbaarheidseisen af te dekken met subsidies. De woningbouwimpuls lijkt dan ook vooral hierop gericht. De betaalbaarheidseisen rond de woningprogrammering en de subsidies zijn communicerende vaten. Het verruimen van het aandeel marktconforme woningen betreft regelgeving en vergt, in tegenstelling tot subsidies, geen additionele overheidsmiddelen. Effectiviteit betaalbaarheidsbeleid daalt verder door uitval van projecten Onderstaande tabel toont onder meer de effecten op het woonaanbod bij een betaalbare programmering met 5% uitval bij de nieuwbouw. Een dergelijke uitval lijkt nog een behoedzame inschatting, zeker als rekening wordt gehouden met de negatieve effecten van huurregulering op de omvang van de nieuwbouw. Bij de projectuitval van 5% is aangenomen dat de helft van hiervan bij de middenhuur neerslaat en de andere helft evenredig neerslaat bij de andere segmenten.

Het negatieve effect op het aanbod dat vrijkomt in de bestaande bouw is groter dan het effect op de nieuwbouw. Als gevolg van betaalbaarheidsbeleid komen er uiteindelijk ruim 2 miljoen woningen beschikbaar vanuit de nieuwbouw en de bestaande voorraad, waarvan 1,4 miljoen in het betaalbare segment. In een vrije programmering komen er daarentegen bijna 2,3 miljoen woningen beschikbaar vanuit de nieuwbouw en de bestaande voorraad, waarvan 1,45 miljoen betaalbaar. Het betaalbaarheidsbeleid leidt dus tot een lager aantal betaalbare woningen dat uit de nieuwbouw en bestaande bouw beschikbaar komt.

45

Tabel 4.6

Aantal beschikbare woningen vanuit nieuwbouw en bestaande bouw in een vrije programmering en in een betaalbare programmering met 5% uitval bij de nieuwbouw, 2022-2030 Betaalbare programmering (incl. 5% uitval)

Aantal nieuwbouwwoningen (2022-2030) Gereguleerde huur Middenhuur Betaalbare koop Dure koop en huur Totaal

Vrije programmering

280.000 126.000 159.000 325.000 890.000

280.000 50.000 100.000 507.000 937.000

Aantal vrijkomende woningen in bestaande voorraad via doorstroming1 287.000 Gereguleerde huur 248.000 Middenhuur 312.000 Betaalbare koop 293.000 Dure koop en huur Totaal 1.140.000

303.000 285.000 430.000 320.000 1.338.000

Totaal beschikbaar woningaanbod vanuit nieuwbouw en bestaande bouw Gereguleerde huur 567.000 Middenhuur 374.000 Betaalbare koop 471.000 Dure koop en huur 618.000 Totaal 2.030.000

583.000 335.000 530.000 827.000 2.275.000

1 Exclusief verhuizingen binnen hetzelfde segment

Bron: EIB

Geconcludeerd kan worden dat het betaalbaarheidsbeleid zijn doel voorbij schiet en ineffectief is. Zo blijkt uit de bovenstaande analyse dat het beleid niet leidt tot de gewenste verruiming van het betaalbare woningaanbod. Als rekening wordt gehouden met enkele procenten uitval bij de nieuwbouw is het effect op de betaalbaarheid zelfs negatief. Naast het effect op het betaalbare aanbod treden er ook negatieve welvaartseffecten op doordat doorstroming afneemt en minder huishoudens kunnen verhuizen naar een woning die past bij hun woonvoorkeuren. Omgekeerd geldt dat een uitbreiding van het woningaanbod kansen biedt voor zowel een grotere toegankelijkheid als betaalbaarheid van de woningmarkt. Een kansrijke route is om de vrijheid bij de woningbouwprogrammering te herstellen en weer alleen te richten op redelijke aandelen sociale huurwoningen en de huurregulering alleen te richten op het voorkomen van huurexcessen. Het is daarnaast belangrijk om vooral voldoende woonaanbod mogelijk te maken in het middensegment van € 400.000 tot € 500.000, zodat jonge paren kunnen gaan samenwonen die vaak (twee) betaalbare woningen achterlaten. Belangrijkste voorwaarde voor succes is het beschikbaar stellen van voldoende geschikte locaties, zodat er niet andere typen maar meer woningen worden gebouwd en maximaal kan worden geprofiteerd van doorstroming en natuurlijke aanpassing op de woningmarkt.

Hierbij kunnen de subsidiestromen dan worden teruggeschroefd en beperkt tot een inzet voor het realiseren van bijzondere maatschappelijke doelen.

47