Rapport-Betaalbaar-wonen-in-Nederland-versie-april-2025

Betaalbaar wonen in Nederland Effecten van woningbouwprogrammering en huurregulering op de betaalbaarheid en beschikbaarheid op de woningmarkt

Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud (of delen daarvan) is uitsluitend toegestaan met schriftelijke toestemming van het EIB. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. April 2025

Betaalbaar wonen in Nederland Effecten van woningbouwprogrammering en huurregulering op de betaalbaarheid en beschikbaarheid op de woningmarkt Marc Boon Martin Koning Noud Latta Sem van Meurs

Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen

5

1

Inleiding

11

2

Omschrijving van de Wet betaalbare huur

13

2.1 2.2 2.3

Betaalbaarheid op de woningmarkt Het gemoderniseerde WWS-stelsel Verbeterde huurprijsbescherming

13 14 16

De effecten van huurprijsregulering

19

3

3.1 Het directe effect van de Wet betaalbare huur op betaalbaarheid en beschikbaarheid 19 3.2 De lange-termijn effecten van huurprijsregulering op het beschikbare aanbod 21 3.3 Het effect van de Wet betaalbare huur op de nieuwbouw 28

4

De effecten van nieuwbouwprogrammering op doorstroming 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

33

Hoe ziet de huidige woningbouwprogrammering tot 2030 eruit? 33 Doelgroepen in beeld 34 Nieuwbouw: voor wie en welke typen woningen? 36 Nieuwbouw en het effect op verhuisketens 38 Effecten van programmeringsvarianten op betaalbaarheid en beschikbaarheid 42

Conclusies op hoofdlijnen

Er is de laatste jaren een sterk toegenomen aandacht voor de betaalbaarheid van het wonen. Nieuw beleid is ingevoerd langs twee hoofdsporen. Het eerste spoor loopt via de eisen die worden gesteld aan de woningbouwprogrammering. Door eisen te stellen in de vorm van hogere aandelen ‘betaalbare’ woningen bij de nieuwbouw wordt hier in voorzien. Het tweede spoor is dat van de huurregulering. Door het oprekken van de gereguleerde huursector wordt ingezet op structurele huurverlaging. In deze studie wordt ingegaan op effecten van deze beleidslijnen voor de betaalbaarheid en voor het functioneren van de woningmarkt. De belangrijkste conclusies zijn de volgende. Betaalbaarheidsbeleid woningbouwprogrammering ineffectief Om de gevolgen van de betaalbaarheidseisen bij de nieuwbouw te bepalen voor huishoudens op de Nederlandse woningmarkt is de situatie met hogere betaalbaarheidseisen vergeleken met een meer vrije programmering zoals in eerdere jaren nog mogelijk was. Bij het betaalbaar programmeren is aangesloten bij het in veel gemeenten gehanteerde uitgangspunt van twee derde betaalbaar (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop), terwijl de vrije programmering alleen de eis oplegt van 30% sociaal. De resultaten hiervan zijn weergegeven in tabel 1.

Uit de tabel kan worden afgeleid dat het betaalbaarheidsbeleid leidt tot ruim 170.000 extra betaalbare woningen bij de nieuwbouw in vergelijking met een vrije programmering. Als echter ook de effecten op de doorstroming worden bezien, dan blijkt dat het aantal betaalbare woningen dat via doorstroming vrij komt door het betaalbaarheidsbeleid met ruim 130.000 afneemt. Ongeveer 80% van de winst in termen van extra betaalbare woningen verdampt weer via de doorstroming. Hierbij is er dan bovendien nog vanuit gegaan dat de betaalbaarheidseisen geen effect hebben op de omvang van de nieuwbouw. In werkelijkheid zullen er projecten zijn die vertragen of uitvallen door het programmeringsbeleid. Bij een uitval van slechts enkele procenten van het woningaanbod zal het programmeringsbeleid zelfs geen enkel positief effect hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen op de totale Nederlandse woningmarkt. Geconcludeerd moet dan ook worden dat het betaalbaarheidsbeleid via quoteringen bij de nieuwbouw zijn doel voorbij schiet en ineffectief is.

5

Tabel 1

Aantal beschikbare woningen vanuit nieuwbouw en bestaande bouw via doorstroming in verschillende programmeringsvarianten, naar type woning, 2022-2030 Betaalbare programmering1

Vrije programmering

Verschil

289.000 149.000 163.000 336.000 937.000

280.000 50.000 100.000 507.000 937.000

+9.000 +99.000 +63.000 -171.000 -

Aantal vrijkomende woningen in bestaande voorraad via doorstroming2 Gereguleerde huur 302.000 303.000 Middenhuur 257.000 285.000 Betaalbare koop 325.000 430.000 Dure koop en huur 296.000 320.000 Totaal 1.180.000 1.338.000

-1.000 -28.000 -105.000 -24.000 -158.000

Totaal beschikbaar woningaanbod vanuit nieuwbouw en bestaande bouw Gereguleerde huur 591.000 583.000 Middenhuur 406.000 335.000 Betaalbare koop 488.000 530.000 Dure koop en huur 632.000 827.000 Totaal 2.117.000 2.275.000

+8.000 +71.000 -42.000 -195.000 -158.000

Aantal nieuwbouwwoningen (2022-2030) Gereguleerde huur Middenhuur Betaalbare koop Dure koop en huur Totaal

1 Nieuwbouwprogrammering zoals vastgesteld in de woondeals 2 Exclusief verhuizingen binnen hetzelfde segment

Bron: EIB

Beperking doorstroming: negatieve welvaartseffecten Het betaalbaarheidsbeleid heeft daarnaast negatieve gevolgen voor doorstromers die hun woonwensen moeilijker kunnen realiseren, wat negatieve welvaartseffecten veroorzaakt. In een vrije programmering vinden namelijk meer verhuisbewegingen plaats. Niet alleen verhuizingen tussen verschillende prijssegmenten leveren positieve welvaartseffecten op. Ook verhuizingen binnen eenzelfde segment leiden tot een welvaartsverbetering, bijvoorbeeld wanneer een huishouden een andere locatie prefereert boven de huidige locatie. Het belang van ook bouwen in de hogere segmenten wordt daarmee niet alleen duidelijk vanwege de doorwerking op de beschikbaarheid van woningen via doorstroming, maar ook doordat deze doorstroming voor een groter aantal huishoudens een verbetering van de woonsituatie mogelijk maakt. Huurregulering: 300.000 huurwoningen dalen in prijs Huurregulering die ook aangrijpt bij de bestaande woningvoorraad is de andere pijler die zich richt op verbetering van de betaalbaarheid. Dit zorgt initieel inderdaad voor een verbetering van de betaalbaarheid van de betrokken huurwoningen. Ruim 300.000 huurwoningen zullen na mutatie in prijs dalen. Deze huurprijsverlaging biedt voordelen voor nieuwe bewoners van deze woningen. Het gaat daarbij om een gemiddelde huurverlaging van bijna 20% voor deze huurwoningen.

De vrije huursector in ons land krimpt hierbij met 40% van 255.000 naar 154.000 woningen. Met deze afname beslaat het vrije huursegment dan nog maar 5% van het totale huuraanbod. Voor groepen die zijn aangewezen op de vrije huursector is dit een belangrijk nadeel. De beschikbaarheid van deze woningen daalt en de prijzen zullen nog hoger worden.

De aanpassing van het huurbeleid leidt tot een daling van de toekomstige huuropbrengsten van verhuurders in het gereguleerde segment met ruim € 700 miljoen per jaar. Dit is een nadeel voor bestaande vastgoedeigenaren en slaat vooral neer bij (kleinere) private verhuurders. De enige wijze waarop deze vastgoedeigenaren kunnen reageren om het verlies te beperken is door verkoop van de huurwoningen aan particuliere kopers. Dit zal hoofdzakelijk plaatsvinden na mutatie als de woning vrijkomt en zal in sommige gevallen eerder kunnen worden verkocht aan zittende huurders. Ruim 130.000 gereguleerde huurwoningen verschuiven naar de koopsector Inmiddels is een duidelijke stijging van verkopen van huurwoningen aan particuliere kopers zichtbaar. Deze ontwikkeling zal de komende jaren doorzetten in samenloop met het in de tijd vrijkomen van steeds meer huurwoningen. Tegelijkertijd is een aanzienlijke daling van het aantal aangekochte woningen voor de verhuur door beleggers waarneembaar. Naast de reeds verschoven 54.000 huurwoningen tussen 2023 en 2024, zullen in de komende 10 jaar naar verwachting nog eens bijna 80.000 huurwoningen verschuiven naar de koopsector als gevolg van de huurregulering. De huurwoningen die verschuiven naar de koopsector zouden zonder deze verschuiving voor het grootste deel in het gereguleerde huursegment vallen.

Hierdoor zullen uiteindelijk niet van 300.000 woningen de huren worden verlaagd, omdat naar verwachting weer ruim 130.000 huurwoningen uit de huursector verdwijnen. Voor de overige woningen geldt wel dat deze in prijs worden verlaagd. Doelgroep profiteert van doorstroming vanwege huurwoningen die worden omgezet in koopwoningen Wel verdwijnen de woningen die van huur naar koop worden omgezet niet van de markt, maar komen zij in de vorm van (deels) betaalbare koopwoningen weer terug. De gemiddelde koopprijs van deze verkochte huurwoningen lag vorig jaar rond de € 360.000. Dit ligt weliswaar onder de betaalbare koopgrens van € 390.000 die het ministerie van VRO hanteert, maar de gemiddelde koopprijs van de verkochte huurwoningen is voor de meeste huishoudens die nu in de huursector nog steeds niet te realiseren. Zittende huurders van huurwoningen die worden verkocht komen derhalve veelal niet in aanmerking om de woning te kopen. Wel geldt dat de huishoudens die wel kunnen doorstromen naar dit type koopwoningen – met name jonge paren – in twee derde van de gevallen gereguleerde huurwoningen en andere betaalbare koopwoningen achterlaten. Hierdoor worden de negatieve gevolgen van het verkopen van huurwoningen aan particuliere huishoudens weer sterk gemitigeerd.

Er zijn negatieve effecten voor de betaalbaarheid verbonden met het uitponden van huurwoningen, maar de doelgroep profiteert via de doorstroming ook weer in sterke mate van extra aanbod vanuit de bestaande voorraad als andere groepen de vrijgekomen woningen kopen. Huurregulering in combinatie met quotering van woningbouw zorgt voor belangrijke verstoringen op de woningmarkt De kern van het probleem ligt uiteindelijk niet zozeer bij de verkoop van huurwoningen aan particuliere huishoudens, maar bij het lagere rendement dat de huurregulering betekent voor investeringen in een gedeelte van de betaalbare huurwoningen. Het verwachte rendement daalt naar verwachting bij een derde van de nieuw te bouwen middenhuur van 4,6% naar 4% en dit leidt tot een daling van de investeringen in dit type huurwoningen. Hierbij is al rekening gehouden met een opslag op de oorspronkelijke huurnorm van 10%. Zolang ruimtelijke restricties gelden wordt de daling van de investeringen in huurwoningen opgevangen door een evenredige toename van koopwoningen in de nieuwbouwprogrammering. Dit geldt echter alleen bij een vrije programmering, wat zoals hierboven aan bod is gekomen niet het geval is. Door quoteringen te hanteren voor sociale huur, middenhuur en betaalbare koop is het niet mogelijk om de daling van de investeringen in huurwoningen volledig te compenseren met extra koopwoningen.

Deels zal dit wel optreden en de voorbeelden hiervan zijn er in de praktijk, maar deze substitutie is onvolledig. Het gevolg is een daling van de investeringen in nieuwbouw, waarbij het aanbod van huurwoningen sterker daalt dan het aanbod van koopwoningen stijgt. Hierdoor verkrapt de woningmarkt.

7

Er zijn ook gevolgen voor de prijzen. De koopprijzen dalen naar verwachting en de huren in de vrije sector stijgen. De prijseffecten in de brede koopmarkt zijn echter klein, terwijl de huren in de vrije sector sterk kunnen gaan stijgen vanwege de forse terugval van het aanbod. Dit laatste is niet gunstig voor de betaalbaarheid, al zullen de hogere huren het nieuwe aanbod van dit type woningen weer stimuleren. Dit aanpassingsproces is echter opnieuw zeer onvolledig als de quoteringen goeddeels gehandhaafd worden. Verstoringen worden opgevangen met subsidies wat weer nieuwe verstoringen oproept De negatieve financiële gevolgen van de huurregulering voor de investeringen in huurwoningen wordt in het beleid langs twee routes gemitigeerd. Ten eerste is het beleid ten aanzien van de toegestane huren verruimd door de hierboven genoemde nieuwbouwopslag. In feite wordt het betaalbaarheidsbeleid hierbij weer voor een flink stuk teruggedraaid. Ongeveer de helft van het negatieve effect op de verhuuropbrengsten wordt hierdoor gecorrigeerd. Het resterende probleem wordt deels opgelost met subsidies vanuit de Rijksoverheid. Deze subsidies verwijzen in de naamgeving vaak naar stimulering van woningbouw, maar zijn in feite een correctie op het betaalbaarheidsbeleid om de woningbouw niet extra te laten dalen.

Met deze maatregelen kan weliswaar een sterke daling van de nieuwbouw van huurwoningen naar verwachting worden voorkomen, maar het kan niet voor alle projecten volledige compensatie bieden, zodat een zeker negatief effect op het aanbod blijft bestaan. Verstoringen op projectniveau Naast bovengenoemd probleem van het programmeringsbeleid op macroschaal zijn er de bijzondere problemen op projectniveau. Er zijn vele unieke locaties waar het zowel vanuit bedrijfseconomisch als welvaarts-economisch perspectief gewenst is om maatwerk te kunnen leveren. Het quoteringsbeleid geldt strikt genomen niet op projectniveau, maar door de koppeling met subsidies, de noodzaak van toepassing bij grotere projecten en de praktijk in sommige gemeenten om de verdeelsleutels zelfs op kleinere projecten toe te passen wordt maatwerk sterk beperkt. Zo kunnen niet die optimale combinaties van locaties en woningtypen worden ontwikkeld met nadelen voor exploitatiemogelijkheden en welvaartsverliezen tot gevolg. Ten slotte is er de verstorende werking van de subsidies. In directe zin gaat het om verstoringen tussen projecten die wel of niet voor subsidie in aanmerking komen.

Dit leidt al snel tot concurrentievervalsing, zeker als wordt bedacht dat het verre van eenvoudig is om transparante, evenwichtige criteria te hanteren voor de subsidieverlening op een markt van vele verrekeningen tussen partijen, de samenhang met de grondmarkt e.d. Ook worden sommige projecten op voorhand van subsidie uitgesloten, zoals bij de WBI waar alleen grotere projecten van minimaal 200 woningen subsidie kunnen ontvangen. Subsidies belemmeren doorstroming in de toekomst Ingrijpender en structureler van aard is het effect vanuit huishoudens die de woningen betrekken die met subsidie tot stand zijn gekomen. Deze huishoudens die bijvoorbeeld een gesubsidieerde woning in het middenhuursegment hebben verworven, kunnen later in de tijd als het inkomen is gestegen moeilijk doorstromen naar een woning in de vrije sector. Het prijsverschil is dan aanzienlijk groter dan het kwaliteitsverschil en dit fenomeen staat wel bekend als de ‘verhuisboete’. De natuurlijke doorstroming komt niet goed op gang en dit zorgt er ook weer voor dat er weinig woningen in dit middenhuursegment in de tijd beschikbaar komen voor nieuwe huishoudens. Bovendien zijn de subsidies niet gericht op een tijdelijk, specifiek probleem maar zullen deze structureel aanwezig moeten blijven om een terugval in het aanbod te voorkomen die na stopzetting van de subsidies zal optreden.

Althans, zolang de eisen rond de woningbouwprogrammering en de huurregulering van kracht blijven. Alternatief beleid biedt kansen Het alternatief is om de vrijheid bij de woningbouwprogrammering te herstellen en weer alleen te richten op redelijke aandelen sociale huurwoningen en de huurregulering alleen te richten

op het voorkomen van huurexcessen. Belangrijkste voorwaarde voor succes is het beschikbaar stellen van voldoende geschikte locaties, zodat er niet andere typen maar meer woningen worden gebouwd en maximaal kan worden geprofiteerd van doorstroming en natuurlijke aanpassing op de woningmarkt. Hierbij kunnen de subsidiestromen dan worden teruggeschroefd en beperkt tot een inzet voor het realiseren van bijzondere maatschappelijke doelen.

9

1

Inleiding

De Nederlandse huizenmarkt zit op slot. Woningprijzen zijn de afgelopen jaren sterk opgelopen en aanbod op de koop- en huurmarkt is schaars vergeleken met het aantal woningzoekenden. Dit uit zich in een sterk neerwaartse trend van het aantal transacties. Het zijn daarbij niet alleen starters die een lastige positie hebben op de woningmarkt. Ook bepaalde groepen doorstromers die al hoger op de huizenladder staan en graag een volgende stap willen maken hebben het vaak lastig om een geschikte woning te vinden. Met het Programma Woningbouw is in 2022 ingezet op de bouw van in totaal bijna één miljoen woningen tot en met 2030. Het nationaal beleid rond de woningbouwprogrammering hanteert daarbij generieke doelen voor het aandeel betaalbare woningen. In de woondeals is vastgesteld dat twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn. De samenstelling van de woningbouwprogrammering heeft via doorstroming invloed op het aanbod dat vrijkomt in de bestaande woningvoorraad en daarmee het aantal mensen dat door verhuizing de woonsituatie kan verbeteren. Ook met ander beleid rond wonen beoogt de overheid de betaalbaarheid op de woningmarkt te bevorderen. Zo is recentelijk de Wet betaalbare huur ingegaan waarmee de huurprijzen in het middensegment worden gereguleerd.

Deze nieuwe wet heeft als doel de betaalbaarheid en toegankelijkheid van huurwoningen te verbeteren door huurprijzen verplicht af te stemmen op de kwaliteit van de woning. Centraal in deze studie staat de vraag of het beleid rond programmering en huurregulering daadwerkelijk leidt tot meer betaalbaar aanbod op de woningmarkt en welke effecten dit heeft op het bereiken van de doelen rond betaalbaarheid en toegankelijkheid voor verschillende doelgroepen. In het verlengde hiervan wordt gekeken of er wellicht andere routes denkbaar zijn waarmee de doelmatigheid en effectiviteit van het beleid kan worden verbeterd, zonder dat hier hoeft te worden ingeleverd op de sociale doelen. Leeswijzer Hoofdstuk 2 start met een blik op betaalbaarheid in de achterliggende jaren en een beschrijving van de recent ingevoerde Wet betaalbare huur. Vervolgens gaat hoofdstuk 3 gaat in op de statische en dynamische effecten van de huurprijsregulering. Hoe verandert de samenstelling van de bestaande huurvoorraad door de wetgeving en wat zijn de verwachtingen omtrent de verschuiving van gereguleerde huurwoningen naar de koopsector? Hoofdstuk 4 beschrijft allereerst de programmering tot 2030. Vervolgens worden verschillende doelgroepen op de woningmarkt in kaart gebracht.

Welke doelgroepen acteren precies op de woningmarkt en wat zijn hun kenmerken? Dit biedt belangrijke bouwstenen om doorstroming in kaart te kunnen brengen. Tot slot worden de effecten van nieuwbouwprogrammeringen op doorstroming en in het verlengde daarvan op betaalbaarheid van de woningmarkt.

11

2

Omschrijving van de Wet betaalbare huur

De Wet betaalbare huur is per 1 juli 2024 ingegaan. De wet reguleert de huurprijs van woningen die op basis van de WWS-systematiek in het middenhuursegment vallen (tussen de 144 en 186 WWS-punten). Daarnaast wordt de WWS-systematiek met ingang van de Wet betaalbare huur dwingend. Dit betekent dat gemeenten de maximale huurprijs die het WWS-stelsel voorschrijft moeten gaan handhaven. Het doel van de wet is om huren betaalbaarder en toegankelijker te maken voor middeninkomens door huurprijzen verplicht aan te laten sluiten op de kwaliteit van de woning. Hoe heeft de betaalbaarheid op de huurmarkt zich in de achterliggende jaren eigenlijk ontwikkeld? En hoe verschilt deze ontwikkeling met die op de koopmarkt? 2.1

Betaalbaarheid op de woningmarkt

Reële huren in de afgelopen jaren afgenomen in ieder segment van de huurmarkt In recente discussies rond betaalbaarheid richt de aandacht zich met name op de huursector. Hierbij wordt vaak gewezen op de fors gestegen huurprijzen in het afgelopen jaar. Zo stegen de gemiddelde huren in 2024 met 5,4%, de sterkste nominale stijging in 30 jaar tijd. Echter, wanneer de reële huurprijsontwikkeling van de afgelopen jaren als uitgangspunt wordt genomen, ontstaat er een genuanceerder beeld. Uit figuur 1 kan worden afgeleid dat de reële huren in alle afzonderlijke segmenten van de huurmarkt zijn afgenomen in de periode 20182024. Met name in de gereguleerde sector bleven de huren sterk achter bij de inflatie. Circa vier op de vijf huurwoningen bevindt zich in het gereguleerde segment. In het vrije segment is de reële huurprijs gedurende de periode 2018-2024 met circa 2% gedaald. Een belangrijke conclusie hieruit is dat de betaalbaarheid op de huurmarkt in de afgelopen jaren niet is verslechterd. De reële huren nemen in 2025 naar verwachting verder toe, maar komen ondanks deze stijging nog steeds niet boven het niveau van een aantal jaar geleden uit.

Figuur 1

Ontwikkeling reële huurprijsindex (incl. harmonisatie-effect) naar segment en type verhuurder (2018=100)

105

100

95

90

85

80 2018

2019

2020

Gereguleerde huur, corporaties

2021

2022

2023

Gereguleerde huur, overige verhuurders

2024 Vrije huur

Bron: CBS, bewerking EIB

13

De ontwikkelingen op de koopmarkt laten een wezenlijk ander beeld zien.1 De onderstaande figuur toont aan dat de reële huizenprijzen tussen 2018 en 2024 zijn toegenomen met circa een kwart. Voorts zijn de woonlasten van (nieuwe) hypotheken vanaf 2021 sterk gestegen als gevolg van de fors hogere rente samen met de gestegen huizenprijzen. Bovendien zijn de maximale leennormen voor hypotheken achtergebleven bij de prijzen en heeft de hogere rente een dempend effect op de leencapaciteit, waardoor het voor huishoudens moeilijker is geworden om een woning van de gewenste kwaliteit te financieren.

Figuur 2

Ontwikkeling reële verkoopprijsindex bestaande woningen, bijbehorende rentekosten en rentekosten + aflossing (2018=100)

350

300

250

200

150

100

50 2018

2019 Koopprijzen

2020

2021

Rentekosten

2022

2023

2024

Rentekosten + aflossing

Bron: EIB

Terwijl de reële woningprijs de afgelopen jaren is toegenomen, is de inkomensontwikkeling op basis van contractloonstijgingen in diezelfde periode niet evenredig meegestegen. Waar de reële huizenprijzen in de afgelopen jaren zijn toegenomen, zijn de reële cao-lonen in deze periode nagenoeg constant gebleven. Het minimumloon is in de afgelopen jaren wel reëel gestegen, maar dit grijpt vooral aan op huishoudens die zijn aangewezen op de (gereguleerde) huursector. Daarmee heeft de positieve ontwikkeling van het minimumloon – naast de lagere huurprijzen – de betaalbaarheid van de huurmarkt verder bevordert. 2.2

Het gemoderniseerde WWS-stelsel

De Wet betaalbare huur bestaat uit twee componenten: (1) het reguleren van huurprijzen in het middenhuursegment en (2) de verplichte handhaving van het WWS-stelsel. In dit hoofdstuk wordt het effect van deze componenten op de huurprijs verder toegelicht. Hierbij wordt expliciet aandacht besteed aan vernieuwde elementen binnen het WWS-stelsel die van kracht worden bij ingang van de Wet betaalbare huur.

1

De hierboven getoonde huurprijsontwikkeling gaat uit van een gemiddelde huurprijs voor zowel zittende huurders als nieuwe huurcontracten, terwijl de verkoopprijsontwikkeling alleen uitgaat van de transacties die in het betreffende jaar hebben plaatsgevonden. Wanneer er alleen naar de ontwikkeling van de aanvangshuur voor nieuwe contracten wordt gekeken, zal het verschil met de ontwikkeling van de prijzen in de koopsector kleiner zijn. Desalniettemin geldt ook bij uitsluitend nieuwe contracten dat de betaalbaarheid op koopmarkt zich aanzienlijk minder gunstig heeft ontwikkeld in de afgelopen jaren dan die op de huurmarkt als gevolg van de sterk gestegen huizenprijzen en hypotheekrentes.

Tabel 2.1 toont de huurgrenzen op basis van het nieuwe WWS-stelsel per segment. Huurwoningen tot 144 WWS-punten behoren tot het sociale huursegment, huurwoningen met een kwaliteitswaardering van tussen de 144 en 186 punten behoren tot het middenhuursegment en huurwoningen vanaf 187 punten behoren tot het vrije huursegment. De Wet betaalbare huur breidt de regulering van huurprijzen uit tot en met het middenhuursegment (tot 186 WWSpunten). Voor de invoer van de Wet betaalbare huur gold de huurprijsregulering alleen nog voor het sociale huursegment (tot 143 WWS-punten). De maximale huurprijs van woningen in het middenhuursegment geldt enkel voor nieuwe huurcontracten. Huurders met een huurcontract dat voor 1 juli 2024 is afgesloten komen niet in aanmerking voor een huurverlaging. In 2023 is het WWS-stelsel gemoderniseerd. De modernisatie van het WWS-stelsel is een belangrijk onderdeel van de Wet betaalbare huur. Het WWS-stelsel is met name vereenvoudigd en geobjectiveerd om gemeenten beter in staat te stellen om de maximale huurprijzen op basis van het WWS-stelsel te handhaven.

Tabel 2.1

Sociale huur Middenhuur Vrije huur

Huurgrenzen op basis van WWS-punten, 2024

WWS-punten

Huurgrens 2023

Huurgrens 20242

0 t/m 143 144 t/m 186 ≥ 187

€ 808 € 808 t/m € 1.123 > € 1.123

€ 880 € 880 t/m € 1.158 > € 1.158

Bron: EIB

De WOZ-cap De WOZ-cap maximeert het aantal huurpunten dat wordt toegekend vanuit de WOZ-waarde vanaf een puntentotaal van 187 WWS-punten. Dit betekent dat de WOZ-waarde voor maximaal 33% meetelt in het WWS-puntentotaal bij huurwoningen met 187 WWS-punten of meer. Wanneer de huurwoning hierdoor terugvalt naar het gereguleerde huursegment, worden de WWS-punten afgetopt op 186 punten. Tabel 2.2 toont een voorbeeldberekening die de werking van de WOZ-cap binnen het nieuwe WWS-stelsel inzichtelijk maakt. In de uitgangssituatie heeft de woning in het voorbeeld een kwaliteitswaardering van 194 WWS-punten. Hiermee ligt het aantal punten ruim boven de middenhuurgrens van 187 WWS-punten. Dit betekent dat de WOZ-cap wordt toegepast. Het aandeel van de WOZ-waarde in het WWS-totaal is zonder de WOZ-cap 36%. Met de WOZ-cap wordt het aandeel teruggebracht naar 33%, waardoor het WWS-totaal wordt afgetopt op 186 punten. De WOZ-punten worden hierbij expliciet bijgesteld van 70 naar 62 punten.

2

De huurgrenzen worden elk jaar bijgesteld aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI). Dit verklaart het verschil in huurgrenzen tussen 2023 en 2024.

15

Tabel 2.2

Voorbeeldberekening WOZ-cap binnen het gemoderniseerde WWS-stelsel

Punten zonder WOZ-cap

Punten met WOZ-cap

WWS-punten (excl. WOZ) WOZ-punten

124 70

124 62

Totaal

194

186

Bron: EIB

Zwaardere weging van energielabels De hogere energielabels (B t/m A++++) worden in het gemoderniseerde WWS-stelsel met meer punten beloond. Zo kan een verhuurder die een huurwoning met energielabel A verhuurt, bij mutatie, de huurprijs met ruim € 30 verhogen. Daar staat tegenover dat de slechtere labels (E, F en G) minder punten krijgen dan in de voorgaande versie van het WWS-stelsel. Zo moet een verhuurder van een huurwoning met energielabel G, bij mutatie, de huurprijs met ongeveer € 100 verlagen. De Rijksoverheid probeert met deze aanpassing van het WWS-stelsel de verduurzaming van huurwoningen te stimuleren. Nieuwbouwopslag Voor opgeleverde middenhuurwoningen gaat een nieuwbouwopslag van 10% op de maximale huurprijs gelden. Door het lagere bruto rendement op middenhuurwoningen zou een deel van de nieuwbouwprojecten niet meer rendabel ontwikkeld kunnen worden. De opslag moet vertraging bij vergevorderde nieuwbouwplannen gaan voorkomen. De nieuwbouwopslag geldt voor woningen die voor het eerst betrokken worden na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur. De nieuwbouwopslag op de maximale huurprijs geldt tot 20 jaar na ingebruikname van de middenhuurwoning. 2.3

Verbeterde huurprijsbescherming

Met ingang van de Wet betaalbare huur worden huurders beter beschermd tegen hoge huurprijzen. Voorheen moesten huurders zelf naar de huurcommissie stappen om op basis van het WWS-stelsel een lagere huur af te dwingen. Vanaf 1 januari 2025 krijgen gemeenten echter de bevoegdheid op de maximale huurprijzen op grond van het WWS-stelsel te handhaven. Daarnaast wordt de termijn van 6 maanden om bij de Huurcommissie in beroep te gaan tegen een te hoge huurprijs afgeschaft. Huurders kunnen nu op elke termijn naar de Huurcommissie stappen om een lagere huurprijs af te dwingen. Het WWS-stelsel als dwingende norm De Wet betaalbare huur zorgt ervoor dat de maximale huurprijzen op basis van het WWSstelsel verplicht moeten worden gehandhaafd. Het WWS-stelsel wordt niet alleen dwingend voor het toekomstige middenhuursegment, maar ook voor het sociale huursegment. Dit betekent expliciet dat verhuurders in overtreding zijn wanneer zij de maximale huurprijzen op grond van het WWS-stelsel niet honoreren. Gemeenten krijgen de bevoegdheid om de maximale huurprijzen op basis van het WWS-stelsel te handhaven. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld een boete opleggen aan verhuurders die de dwingende norm overtreden. Verlengde bezwaartermijn Huurders kunnen bij ingang van de Wet betaalbare huur te allen tijde een lagere huurprijs afdwingen bij de Huurcommissie.

Huurders kunnen dus in bezwaar gaan tegen een te hoge huurprijs wanneer de woning een kwaliteit heeft die volgens het WWS-stelsel in het sociale of middenhuursegment hoort. Voorheen konden huurders alleen tot 6 maanden na ingang van

het huurcontract naar de huurcommissie om in bezwaar te gaan tegen een te hoge huurprijs. Bovendien, wordt de informatiepositie van huurders aanzienlijk verbeterd. Verhuurders zijn bij ingang van de Wet betaalbare huur verplicht om bij het afsluiten van een huurcontract een WWS-puntentelling te overleggen aan de huurder.

17

3

De effecten van huurprijsregulering

3.1

Het directe effect van de Wet betaalbare huur op betaalbaarheid en beschikbaarheid

De Wet betaalbare huur resulteert in een directe verlaging van huurprijzen bij zowel sociale als middenhuurwoningen. Dit leidt tot substantiële veranderingen in de samenstelling van het huuraanbod. In deze paragraaf wordt allereerst de impact van de regulering op de huren in het sociale en middenhuursegment in kaart gebracht. Vervolgens wordt uitgelicht in hoeverre de samenstelling van het aanbod in het sociale, midden- en vrije huursegment verandert als gevolg van de Wet betaalbare huur. Het totaal aantal woningen dat in huurprijs wordt verlaagd als gevolg van de Wet betaalbare huur wordt berekend door de kale huurprijs van elke individuele huurwoning in WoON2021 af te zetten tegen de maximale huurprijs op basis van het aantal WWS-punten. Het aantal WWSpunten van individuele huurwoningen is hierbij aangepast aan de hand van het nieuwe puntenstelsel. Hierbij zijn specifiek aanpassingen gemaakt voor de waardering van het energielabel en de WOZ-cap. Vervolgens is de huurderving berekent door het verschil te nemen tussen de kale huurprijs en de maximale huurprijs. Tot slot, zijn zowel huurprijzen als WOZwaarden geïndexeerd naar peildatum 1 januari 2024, om de huurderving accuraat uit te kunnen drukken in euro’s.

Het directe effect van de huurprijsregulering op betaalbaarheid Op basis van het verschil tussen de kale huurprijs en de maximale huurprijs voor individuele huurwoningen is een inschatting gemaakt van het totaal aantal huurwoningen dat in prijs wordt verlaagd als gevolg van de Wet betaalbare huur. De huurprijs van ongeveer 310.000 huurwoningen wordt verlaagd De Wet betaalbare huur verlaagt de huurprijzen van ongeveer 310.000 gereguleerde huurwoningen. Dit is het gevolg van het reguleren van huren in het middensegment en het dwingend maken van maximale huurprijzen op basis van het WWS-stelsel. Het reguleren van huren in het middensegment leidt concreet tot een verlaging van de huurprijs bij 150.000 woningen. Deze woningen vallen vanaf de invoering van de Wet betaalbare huur dus onder de gereguleerde middenhuur volgens het WWS-puntenstelsel. Voorheen lagen de huurprijzen van deze woningen boven de maximale huurprijs die hoort bij de kwaliteit van de woning. Hierdoor moeten de huren van deze woningen bij mutatie naar beneden worden bijgesteld.

Tabel 3.1

Het aantal woningen waarvan de huurprijs naar beneden wordt bijgesteld als gevolg van de Wet betaalbare huur, naar huursegment, 2024

Huurprijs > maximale huurprijs (WWS) Sociale huurwoningen Huurprijs > oude liberalisatiegrens Huurprijs ≤ oude liberalisatiegrens Middenhuurwoningen

160.000 110.000 50.000 150.000

Totaal

310.000

Bron: WoON2021, bewerking EIB

19

Daarnaast leidt het dwingend maken van het WWS-stelsel en de nieuwe weging van energielabels tot een verlaging van de huurprijs van bijna 160.000 sociale huurwoningen. Hiervan verschuiven 110.000 woningen van het vrije huursegment naar het sociale huursegment. De huurprijs van deze woningen lag in de oude situatie boven de liberalisatiegrens, maar met de maximale huurprijs op basis van het WWS-stelsel verschuiven deze woningen naar het sociale huursegment. De Wet betaalbare huur leidt dus tot meer sociale huurwoningen. De huurprijs van de overige 50.000 huurwoningen wordt aangepast binnen het sociale huursegment. Dit zijn dus huurwoningen waarvan de huurprijs in de oude situatie al onder de liberalisatiegrens lag. De huurprijs lag in dit geval echter wel boven de maximale huurprijs die hoort bij het WWSstelsel, waardoor de huurprijs van deze woningen ook neerwaarts moet worden bijgesteld. De huurprijzen van getroffen huurwoningen daalt gemiddeld met 19% In totaal worden de huren van 310.000 woningen met gemiddeld 19% verlaagd als gevolg van de Wet betaalbare huur. Dit komt neer op een gemiddelde huurverlaging van € 198. De regulering van huren leidt zo tot betaalbardere huren in het sociale- en middenhuursegment. Tabel 3.2 laat de gemiddelde afname van de huurprijs als gevolg van de regulering zien voor zowel de sociale huur als de middenhuur.

De gemiddelde huurderving in de gereguleerde sociale- en middenhuur liggen relatief dichtbij elkaar.

Tabel 3.2

Gemiddelde afname van de huurprijs als gevolg van de Wet betaalbare huur, naar huursegment, 2024

Afname in €

Afname in %

Sociale huur Middenhuur

-€ 165 -€ 234

-19,0% -18,5%

Totaal

-€ 198

-19,0%

Bron: EIB

De impact van de huurprijsregulering op de samenstelling van het beschikbare aanbod De samenstelling van het aanbod verandert door de Wet betaalbare huur. De verschuivingen in het huuraanbod worden berekend door de segmentgrenzen in te delen op basis van het huidige WWS-stelsel. Deze zijn vervolgens afgezet tegen de oude samenstelling van het aanbod om zo de segmentmutaties te bepalen. De vrije huursector krimpt, terwijl de sociale huursector groeit Tabel 3.3 toont de mutaties binnen het sociale, midden- en vrije huursegment na ingang van de Wet betaalbare huur. Om te beginnen krimpt de vrije huursector met ruim 100.000 woningen. Dit betekent dat de vrije huursector, bij mutatie van alle huurcontracten, uit 154.000 huurwoningen zal bestaan. De omvang van de vrije huursector daalt hierdoor met 40%. Het middenhuursegment zal met ruim 10.000 huurwoningen dalen. Enerzijds verschuiven 85.000 huurwoningen van het vrije huursegment naar het (toekomstige) gereguleerde middenhuursegment. Anderzijds verschuiven 95.000 woningen van het middenhuursegment naar de sociale huursector wegens het dwingend maken van maximale huurprijzen op basis van het WWS-stelsel. Ten slotte, groeit het sociale huursegment met ruim 110.000 woningen door het dwingend maken van maximale huurprijzen op basis van het WWS-stelsel. Per saldo groeit de sociale huursector hierdoor met 5%.

Tabel 3.3

Verschuiving in het aanbod binnen de huursector als gevolg van de Wet betaalbare huur, naar geïndexeerde huurprijs, 2024

Voorraad voor WBH

Voorraad na WBH

Mutatie (%)

Sociale huursegment Middenhuursegment Vrije huursegment

2.440.000 365.000 255.000

2.552.000 354.000 154.000

+5% -3% -40%

Totale huursector

3.060.000

3.060.000

0%

Bron: WoON 2021, bewerking EIB

Kleiner vrije huuraanbod heeft negatief effect op de doorstroming Het aanbod in het vrije huursegment daalt door het reguleren van huren met ruim 100.000 woningen tot 154.000 huurwoningen. Hiermee beslaat de vrije huursector nog maar 5% van het totale huuraanbod. Dit betekent dat groepen die aangewezen zijn op snel toegankelijk woonaanbod meer moeilijkheden zullen ervaren bij het vinden van een vrije sector huurwoning. Het gedecimeerde vrije huuraanbod zorgt naar verwachting ook voor hogere huurprijzen binnen dit relatief kleine segment. Dit heeft een negatief effect op de doorstroming binnen de huursector, omdat het gat tussen de gereguleerde huurprijs en de geliberaliseerde huurprijs groter wordt. Dit leidt er mogelijk toe dat toekomstige bewoners van gereguleerde huurwoningen ondanks een hoger inkomen minder vaak doorstromen naar een geliberaliseerde huur- of koopwoning. De beperkte doorstroming zorgt ervoor dat andere doorstromers, zoals senioren, minder goed terecht kunnen in het gereguleerde huursegment. Daarnaast zorgt de beperkte doorstroming in de bestaande voorraad ervoor dat starters minder snel aanspraak kunnen maken op een gereguleerde huurwoning. 3.2

De lange-termijn effecten van huurprijsregulering op het beschikbare aanbod

Uit de vorige paragraaf blijkt dat de huuropbrengsten van getroffen verhuurders daalt door de huurprijsregulering. Dit leidt tot een lager verwacht rendement voor deze verhuurders. Wanneer de huidige huurder de woning verlaat, staan verhuurders daarom voor de keuze om door te gaan met verhuren of de woning te verkopen. Het verkopen van de woning lijkt steeds vaker de meest winstgevende optie voor verhuurders omdat, anders dan in de gereguleerde huursector, geen wettelijke restricties op de verkoopprijs gelden in de koopsector. Als gevolg van de huurprijsregulering worden huurwoningen dus in toenemende mate verkocht aan eigenaar-bewoners in de koopsector (in vastgoedtermen ‘uitponden’). Tegelijkertijd ontmoedigt het lagere rendement op gereguleerde huurwoningen investeerders om deze woningen te kopen. De Wet betaalbare huur heeft zo invloed op zowel het aankoop- als verkoopvolume van gereguleerde huurwoningen, wat leidt tot een afname van het beschikbare huuraanbod. Deze paragraaf kijkt naar de effecten van huurprijsregulering op de omvang van de bestaande gereguleerde huurvoorraad. Hierbij wordt eerst een beeld geschetst van recente ontwikkelingen omtrent aan- en verkopen van huurwoningen door middel van recente cijfers van het Kadaster.

Deze cijfers geven zicht op de mate waarin private verhuurders hebben geanticipeerd op de aankondiging van de Wet betaalbare huur begin 2023 en de geplande invoering van de Wet halverwege 2024. Vervolgens wordt, op basis van deze recente trends, realistische aannames over dalende rendementen en het gedrag van verschillende typen verhuurders, de verschuiving van gereguleerde huurwoningen naar de koopsector vastgesteld. Hierbij wordt gekeken naar gemiddelde mutatiegraden en de looptijd van huurcontracten om te bepalen binnen welke periode de verschuiving zich zal voltrekken. Tot slot wordt beoordeeld of huurders financieel in staat zijn om de gereguleerde huurwoning die zij momenteel bewonen, te kopen.

21

Recente ontwikkelingen omtrent aan- en verkopen Het effect van de Wet betaalbare huur zichtbaar vanaf het begin van 2023 Uit recente cijfers van het Kadaster3 blijkt dat verhuurders in toenemende mate huurwoningen zijn gaan verkopen vanaf de aankondiging van de Wet betaalbare huur in 2023. Tegelijkertijd kochten investeerders in deze periode minder huurwoningen van eigenaar-bewoners. Uit zowel figuur 3 als figuur 4 blijkt dat per saldo steeds meer huurwoningen in de bestaande voorraad verschuiven naar de koopsector. In het vierde kwartaal verkochten verhuurders volgens de cijfers van het kadaster 8.000 huurwoningen aan eigenaar-bewoners.4 Dit zijn ruim 50% meer verkochte huurwoningen aan eigenaar-bewoners dan in hetzelfde kwartaal van vorig jaar, toen de wet al geruime tijd was aangekondigd.

Figuur 3

Transactiestroom tussen particuliere verhuurders en eigenaar-bewoners, 2013 kw1-2024 kw4

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2015

2016

2017

2018

Huur naar koop

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Koop naar huur

Bron: Kadaster

Transactiecijfers Kadaster bevatten geen kleine particuliere verhuurders In de transactiecijfers van het Kadaster worden alleen particulieren meegenomen die drie of meer woningen bezitten. Bijna de helft van alle huurwoningen in particulier bezit wordt echter verhuurd door particulieren die twee woningen bezitten.5 Dit betekent dat de cijfers van het Kadaster geen volledig beeld geven van de aan- en verkoopvolumes als gevolg van de Wet betaalbare huur. In de berekening van de totale verschuiving van gereguleerde huurwoningen richting de koopsector zijn de transactievolumes daarom opgehoogd aan de hand van het aandeel particuliere verhuurders dat twee woningen bezit. Hierbij is voor het gemak voorondersteld dat deze verhuurders hetzelfde gedrag vertonen als grotere particuliere beleggers met meer dan twee woningen.

3

Kadaster (2024), Investeerders 4e kwartaal 2024: Stijging aantal verkopen zet door.

4

Deze cijfers hebben alleen betrekking op transacties waarbij één woning wordt gekocht of verkocht.

5

CBS (2024), Private huursector groeide afgelopen jaren vooral door nieuwe woningen. CBS (2019), Bijna half miljoen woningen in particuliere verhuur.

Figuur 3 laat de transactiestroom tussen particuliere verhuurders en eigenaar-bewoners zien over de afgelopen 10 jaar. Tot 2021 kochten particuliere verhuurders bijna altijd meer woningen van eigenaar-bewoners dan dat zij aan hen verkochten. Destijds was het investeringsklimaat voor vastgoedbeleggers met lage rentes en weinig investeringsbeperkingen, relatief gunstig. Sinds de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8% in 2021, heerst echter een minder gunstig investeringsklimaat. Naast de hogere overdrachtsbelasting, hebben de opkoopbescherming (per 1 januari 2022) en de stijgende rentes gezorgd voor dit minder gunstige investeringsklimaat voor particuliere verhuurders. Door deze ontwikkelingen verkochten verhuurders vanaf 2021 bijna altijd meer woningen aan eigenaar-bewoners dan dat zij van hen kochten. Vanaf het begin van 2023 wordt dit nog extra versterkt door de aankondiging van de Wet betaalbare huur en een nieuwe verhoging van de overdrachtsbelasting (van 8% naar 10,4%). De aankondiging van de Wet betaalbare huur wordt in figuur 3 met name getypeerd door het stijgende aantal verkopen van huurwoningen.

De huurprijsregulering heeft door de gedaalde huuropbrengsten dus specifiek een negatief effect op de doorexploitatie-waarde.6 De andere maatregelen hadden daarentegen vooral een beperkende invloed op het kopen van een woningen van eigenaar-bewoners voor de verhuur.

Figuur 4

Transactiestroom tussen bedrijfsmatige verhuurders en eigenaar-bewoners, 2013 Kw1- 2024 Kw4

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2015

2016

2017

2018

2019

2020

Huur naar koop

2021

2022

2023

2024

Koop naar huur

Bron: Kadaster

Figuur 4 laat hetzelfde beeld zien bij bedrijfsmatige verhuurders. Het aantal verkopen blijft echter wel altijd boven het aantal aankopen omdat bedrijfsmatige verhuurders nieuwe woningen ontwikkelen, die vervolgens worden verkocht. De trendlijnen in figuur 3 en figuur 4 laten dus zien dat verhuurders vanaf 2023 al begonnen zijn met de verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners in de koopsector. Tegelijkertijd zijn zowel particuliere als bedrijfsmatige investeerders aanzienlijk minder huurwoningen gaan kopen in deze periode. Naar verwachting zal deze trend doorzetten naarmate meer mutaties van zittende huurders plaatsvinden. Hierbij moet worden benadrukt dat de trend niet enkel het gevolg is van de huurprijsregulering, maar tevens verband houdt met gestegen rentes en een

6

De waarde die het doorverhuren van een huurwoning vertegenwoordigd.

23

stapeling van maatregelen voor de huurmarkt die zorgen voor een verslechterd investeringsklimaat voor vastgoedbeleggers. Daarnaast moet worden aangemerkt dat de totale voorraad woningen in het bezit van private verhuurders tot nu toe niet is afgenomen. Dit komt met name doordat bedrijfsmatige verhuurders meer investeerden in de nieuwbouw en de splitsing van woningen.7 De gevolgen van de Wet betaalbare huur voor het beschikbare huuraanbod Uit de vierde kwartaalcijfers van het Kadaster8 blijkt dat het aantal woningverkopen van investeerders aan eigenaar-bewoners vanaf 2023 aanzienlijk is toegenomen. Tegelijkertijd is het aantal woningaankopen door investeerders van eigenaar-bewoners in dezelfde periode sterk afgenomen. Op basis van deze kwartaalcijfers wordt een inschatting gemaakt van de toekomstige verschuiving van gereguleerde huurwoningen naar de koopsector (zie kader). De huuropbrengsten van particuliere verhuurders dalen relatief het sterkst De kans dat een verhuurder de woning verkoopt neemt toe naarmate de huuropbrengsten sterker dalen. Behalve voor woningcorporaties, geldt voor alle typen verhuurders dat ongeveer een kwart van de beheerde huurvoorraad wordt getroffen door de Wet betaalbare huur. De mate waarin deze typen verhuurders worden getroffen verschilt echter aanzienlijk.

De huuropbrengsten van particuliere verhuurders dalen gemiddeld met 21,5%, terwijl de opbrengsten van bedrijfsmatige verhuurders zoals projectontwikkelaars, bedrijfsmatige vastgoedbeleggers en institutionele beleggers gemiddeld met 17% dalen. Het verschil is met name te verklaren doordat particuliere beleggers vaak een relatief hoge huurprijs vragen ten opzichte van de kwaliteit van de woning.9 Bedrijfsmatige beleggers vragen daarentegen vaak een huurprijs die al redelijk aansluit op de kwaliteit van de woning. Methodologische opzet De toekomstige verschuiving van gereguleerde huurwoningen naar de koopsector wordt ingeschat op basis van de bovengemiddelde aan- en verkopen die als gevolg van de Wet betaalbare huur al hebben plaatsgevonden in 2023 en 2024. De verschuiving als gevolg van de huurprijsregulering wordt specifiek berekend door het verschil te nemen tussen de gemiddelde aan- en verkoopvolumes in 2023 en 2024 en het langjarig gemiddelde van de aan- en verkoopvolumes. Op basis van gemiddelde mutatiegraden en de verdeling tussen bepaalde en onbepaalde tijd contracten kunnen de bovengemiddelde aan- en verkopen in 2023 en 2024 vervolgens worden vertaald naar transactievolumes in toekomstige jaren. Laag gemiddeld energielabel zorgt voor hogere huurderving bij particulieren Particuliere verhuurders bezitten relatief oude woningen met een laag energielabel.

Binnen het WWS-stelsel leidt dit vaak tot een vermindering van het aantal punten. In het nieuwe WWSstelsel worden specifiek punten in mindering gebracht voor de E-, F- en G-labels. Ruim 30% van de huurwoningen in het bezit van particuliere verhuurders heeft een E-, F- of G-label, terwijl deze labels in de bestaande voorraad van bedrijfsmatige verhuurders een aandeel van 15% beslaan. Daarnaast bezitten particuliere verhuurder naar verhouding minder huurwoningen met een energielabel van B of hoger. Als gevolg van de relatief lage energieklasse van huurwoningen, mogen particulieren vaak een minder hoge huur vragen voor een gereguleerde huurwoning dan bedrijfsmatige verhuurders. Bedrijfsmatige investeerders hebben meer mogelijkheden om lagere opbrengsten op te vangen Uit de kwartaalcijfers van het Kadaster blijkt dat particuliere verhuurders naar verhouding de meeste huurwoningen verkopen als gevolg van de Wet betaalbare huur. Dit komt in de eerste plaats doordat de prijs van huurwoningen in bezit van particulieren in veel gevallen niet aansluit op de kwaliteit van de woning. Daarnaast bezitten particuliere beleggers veelal een beperkt aantal huurwoningen per verhuurder. Voor het uitvoeren van onderhoud en het 7

FD (2024), Vastgoedbeleggers blijven huurwoningen verkopen

8

Kadaster (2024), Investeerders 4e kwartaal 2024: Stijging aantal verkopen zet door.

9

Ministerie van BZK (2024), Tweed Kamervragen lid Welzijn (NSC) over het artikel “grote verhuurders: geen verkoopgolf door middenhuurwet, huren dalen beperkt”. IPE (2024), De Wet Betaalbare Huur raakt jongeren en lagere inkomens.

voldoen aan financieringsverplichtingen zijn zij daarom sterk afhankelijk van een positieve cashflow op een kleine vastgoedportefeuille. Hierdoor hebben particuliere verhuurders minder mogelijkheden om risico’s te spreiden. Bedrijfsmatige verhuurders bezitten daarentegen een bredere vastgoedportefeuille waarmee risico’s kunnen worden gedeeld. Zo kunnen de gedaalde huurinkomsten van gereguleerde huurwoningen bijvoorbeeld worden opgevangen met huurinkomsten van vrije sector huurwoningen, die door de toenemende krapte binnen dit segment naar verwachting sterk zullen toenemen. Ook de huurinkomsten op commercieel vastgoed kunnen een deel van de huurderving als gevolg van de huurprijsregulering opvangen bij bedrijfsmatige verhuurders. Een huurverlaging als gevolg van de Wet betaalbare huur heeft om deze redenen naar verhouding meer impact op particuliere beleggers dan bedrijfsmatige investeerders.

De huidige berichtgeving ondersteunt dit beeld met verschillende verklaringen van bedrijfsmatige beleggers die aangeven een langetermijnvisie te hanteren zonder tussentijdse verkoop van huurwoningen.10 Ruim 130.000 gereguleerde huurwoningen verschuiven per saldo naar de koopsector Naast de reeds verschoven 54.000 huurwoningen tussen het eerste kwartaal van 2023 en het vierde kwartaal van 2024, zullen in de komende 10 jaar naar verwachting nog eens bijna 80.000 huurwoningen verschuiven naar de koopsector als gevolg van de Wet betaalbare huur. Het merendeel van deze woningen wordt in de periode tot 2030 verkocht. Het betreft voor de helft sociale huurwoningen en voor de andere helft middenhuurwoningen. De eerste mogelijkheid voor verhuurders om een huurwoning te verkopen is bij mutatie. Een mutatie vindt plaats wanneer het huurcontract afloopt of wanneer de bewoner van de huurwoning verhuist naar een andere woning. Woningen met een huurcontract voor bepaalde tijd kennen een looptijd van 1 à 2 jaar. De verhuurder kan dit type woning, mits doorexploitatie niet meer rendabel is, op de korte termijn al verkopen. Bij woningen met een huurcontract voor onbepaalde tijd geldt echter de verhuizing van de zittende bewoner als eerste mogelijkheid om de woning te verkopen. Hierbij wordt uitgegaan van de gemiddelde mutatiegraad.

Tabel 3.4 toont de gemiddelde mutatiegraden voor verschillende typen verhuurders. Op basis van deze mutatiegraden wordt ingeschat op welke termijn de verkoop van huurwoningen aan eigenaarbewoners zich zal voltrekken.

Tabel 3.4

Gemiddelde mutatiegraad in het sociale en middenhuursegment, naar type verhuurder, 2019-2020

Woningcorporaties Institutionele beleggers Particuliere verhuurders Commerciële verhuurders

Mutatiegraad sociale huur %

Mutatiegraad middenhuur %

6,5% 9,0% 12,0% 13,0%

8,5% 17,0% 24,5% 18,5%

Bron: WoON2021, bewerking EIB

De verschuiving van gereguleerde huurwoningen naar de koopsector voltrekt zich in twee fasen. Het grootste deel van de verschuiving vindt plaats tussen 2023 en 2025. In deze periode worden zowel woningen met een tijdelijk huurcontract als woningen met huurcontract voor onbepaalde tijd verkocht. Vanaf 2026 verloopt de verschuiving geleidelijker en worden alleen woningen met een huurcontract voor onbepaalde tijd verkocht. Verschuiving 2023-2025 Figuur 5 toont dat er per saldo 83.000 woningen van het sociale en middenhuursegment naar de koopsector verschuiven tussen 2023 en 2025. Vanaf 2023 zijn investeerders gaan anticiperen op de Wet betaalbare huur door enerzijds meer woningen te verkopen aan eigenaar-bewoners en

10

NOS (2024), Grote verhuurders: geen verkoopgolf door middenhuurwet, huren dalen beperkt.

25

anderzijds minder woningen te kopen van eigenaar-bewoners. Dit heeft in de periode voor de invoering van de Wet betaalbare huur (2023 kw1 – 2024 kw2) al geleid tot een verschuiving van 30.000 gereguleerde huurwoningen naar de koopsector. Vanaf de ingang van de Wet betaalbare huur (2024 kw3 – 2025 kw4) verschuiven naar verwachting nog eens 53.000 huurwoningen naar de koopsector. Het grootste deel van de verschuiving vindt plaats tussen 2023 en 2025 omdat het deel van de huurwoningen met een contract voor bepaalde tijd in deze periode worden verkocht. Verder is de mutatiegraad van particulier verhuurde woningen in de middenhuur relatief hoog (zie tabel 3.4) waardoor een groot deel van de verkochte woningen door particulieren in de periode tussen 2023 en 2025 landt. Verschuiving 2026-2034 Tussen 2026 en 2034 verschuiven naar verwachting ruim 50.000 gereguleerde huurwoningen naar de koopsector. Dit zijn uitsluitend woningen met een huurcontract voor onbepaalde tijd. Deze woningen worden derhalve verkocht omdat de zittende bewoner gaat verhuizen. Toename van het aantal koopwoningen heeft beperkte invloed op prijzen De verschuiving van ruim 130.000 gereguleerde huurwoningen naar de koopsector heeft naar verwachting een beperkte invloed op de prijsvorming in de koopsector.

De Nederlandse koopsector bestaat uit ongeveer 4,6 miljoen woningen, waardoor de toevoeging van ruim 130.000 woningen naar verwachting slechts een klein effect heeft op de koopprijzen.

Figuur 5

Het cumulatieve netto aantal huurwoningen dat naar schatting over tijd verschuift naar de koopsector als gevolg van de Wet betaalbare huur, 2023-2040

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 2024

2026

2028

2030

Cumulatief middenhuur

2032

2034

2036

2038

2040

Cumulatief sociale huur

Bron: EIB

De effecten van huurprijsregulering op beschikbaarheid voor huurders en kopers Uit de vorige paragraaf blijkt dat naar verwachting ruim 130.000 gereguleerde huurwoningen verschuiven naar de koopsector. Dit zorgt voor een kleiner gereguleerd huuraanbod, wat gevolgen heeft voor huurders die aangewezen zijn op het gereguleerde huursegment. Bewoners van huurwoningen die verschuiven naar de koopsector zijn met de huidige hypotheekrestricties vaak niet in staat om de woning die zij huren, tevens te kunnen kopen. Koopstarters zijn vaak wel in staat om een uitgeponde woning te kopen. Deze koopstarters laten via de doorstroming weer betaalbare huur- en koopwoningen achter voor groepen die aangewezen zijn op het

betaalbare segment, waardoor de effecten van de Wet betaalbare huur sterk worden gemitigeerd. Zittende bewoners kunnen uitgeponde huurwoningen vaak niet kopen Verhuurders kunnen kiezen voor een versnelde uitpondstrategie door de huurwoning te verkopen aan de zittende bewoner. Figuur 6 laat echter zien dat bijna 70% van de zittende bewoners van huurwoningen die naar verwachting worden verkocht, onvoldoende financiële middelen heeft om dezelfde woning te kopen. Dit betekent dat ongeveer 90.000 huurders van uitpondwoningen, niet in aanmerking komen om de huurwoning die zij momenteel bewonen te kopen. Met name de alleenstaanden binnen deze groep huurders hebben niet de financiële draagkracht om de woning te kopen. Ruim 65.000 alleenstaanden kunnen de woning die zij huren met de huidige financieringsnormen niet direct overnemen. Vooral voor alleenstaande huurders met een tijdelijk huurcontract is dit problematisch, omdat zij hierdoor binnen 1 à 2 jaar de woning moeten verlaten. Paren binnen deze groep huurders zijn financieel beter in staat om de woning te kopen die zij momenteel huren. Desondanks, kunnen ook bijna 25.000 paren binnen deze groep de huurwoning die zij momenteel bewonen niet direct overnemen.

Figuur 6

Het aandeel huurders van woningen die naar verwachting worden verkocht, waarvan bruto inkomen financieel toereikend is om woning te kopen

100% 90% 80% 48% 70% 60%

68%

68%

68%

32%

32%

32%

81%

50% 40% 30% 52% 20% 10%

19%

0% Alleenstaanden

Paren

Financieel toereikend

Middenhuurders Sociale huurders

Totaal

Niet financieel toereikend

Bron: WoON2021, Nibud, bewerking EIB

Verkoop van huurwoningen vergroot beschikbaarheid voor jonge paren Uit de gegevens van de NVM blijkt dat de mediane verkoopwaarde van een uitgeponde woning vorig jaar € 360.000 bedroeg.11 Deze waarde ligt onder de betaalbare koopgrens van € 390.000, zoals vastgesteld door het ministerie van VRO. Dit betekent dat het merendeel van de uitgeponde woningen in de betaalbare koopsector terecht komt. De verschuiving van huurwoningen naar de koopsector vergroot op deze manier de kansen voor jonge tweeverdieners met een modaal inkomen om tot de koopmarkt toe te treden.

11

NVM (2024), Welke huurwoning worden uitgepond?; Een analyse van de huurprijzen en kenmerken van door investeerders verkochte huurwoningen.

27

Twee derde van kopers uitpondwoning laat betaalbare woning achter In veel gevallen laten kopers van een voorheen verhuurde woning (uitpondwoning) een andere woning achter. Twee derde van de kopers van een uitpondwoning laat een gereguleerde huurwoning of een betaalbare koopwoning achter. Na de verschuiving van ruim 130.000 gereguleerde huurwoningen naar de koopsector komen er dus naar schatting bijna 90.000 woningen via doorstroming vrij voor groepen die aangewezen zijn op het betaalbare segment. Hoewel de doorstroming een positief effect heeft op de beschikbaarheid van gereguleerd huuraanbod voor lagere inkomens, neemt de druk op het beschikbare gereguleerde aanbod per saldo licht toe door de verschuiving van ruim 130.000 gereguleerde huurwoningen naar de koopsector. Een derde van de huishoudens die een uitgeponde woning betrekt laat daarbij namelijk geen betaalbare woning achter. Woningproblemen voor studenten als gevolg van Wet betaalbare huur De Wet betaalbare huur scherpt de definitie van een onzelfstandige woonruimte aan. Een onzelfstandige woonruimte wordt met de aanscherping gedefinieerd als een woonruimte die door meer dan 2 huurders wordt bewoond, mits geen gemeenschappelijke huishouding wordt gevoerd.

Hiermee wordt duidelijker welke huurwoningen onder het WWSstelsel voor zelfstandige woonruimten vallen en welke huurwoningen onder het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimten worden gerekend. In de regel valt de maximale huurprijs onder het WWS-stelsel voor onzelfstandige woonruimten lager uit dan onder het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimten. Dit komt deels doordat verhuurders van onzelfstandige woonruimten verplicht zijn om elke bewoner een individueel kamerhuurcontract aan te bieden. De aanscherping van de definitie voor onzelfstandige woonruimten resulteert hierdoor in een lagere huuropbrengst voor verhuurders van bijvoorbeeld studentenwoningen. Als gevolg van de lagere huuropbrengst, worden studentenwoningen steeds vaker verkocht. Uit recente berichtgeving12 blijkt dat verhuurders streven naar een snelle verkoop van studentenwoningen door tijdelijke kamercontracten niet te verlengen en geen nieuwe huurders toe te laten tot een studentenwoning. Het eerste zorgt ervoor dat studenten met een tijdelijk huurcontract op zoek moeten naar een andere woning. Het tweede leidt tot een leegloop van studentenhuizen, waardoor het steeds minder aantrekkelijk wordt voor de overgebleven studenten om de woning te blijven huren. Verhuurders proberen in enkele gevallen het aantal huurders geleidelijk terug te brengen naar twee studenten.

In dit geval kunnen zij de woning weer verhuren als zelfstandige woonruimte. De overgebleven studenten kunnen de huurprijs voor de gehele woonruimte in veel gevallen echter niet met twee personen opbrengen. Hierdoor kunnen ook deze studenten zonder woning komen te zitten. 3.3

Het effect van de Wet betaalbare huur op de nieuwbouw

In de vorige paragraaf zijn de effecten van de Wet betaalbare huur op het beschikbare middenhuuraanbod in beeld gebracht. Hierbij werd duidelijk dat de bestaande middenhuurvoorraad in omvang zal afnemen door de huurprijsregulering. De overheid wil het slinkende aanbod opvangen door 149.000 nieuwe middenhuurwoningen te bouwen voor 2030. De huurprijsregulering leidt naar verwachting echter tot een lager bruto rendement op een deel van de nieuwe middenhuur uit de woningbouwprogrammering. Hierdoor wordt het minder aantrekkelijk voor beleggers om in nieuwe middenhuurwoningen te investeren, waardoor de financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten in gevaar komt. Het effect van de huurprijsregulering op het rendement van nieuwe middenhuurwoningen wordt ingeschat op basis van de bestaande middenhuurvoorraad. Hierbij worden alleen huurwoningen meegenomen met energielabel A of hoger, aangezien hedendaagse nieuwbouwwoningen altijd in deze energieklasse worden opgeleverd. Daarnaast wordt de regionale

12 NRC (september, 2024). ‘Nieuwe huurregels kunnen studenten’.; AD (september, 2024). ‘Nieuwe huurregels pakken averechts uit voor studenten: zeker 350 komen binnen twee jaar op straat’.

samenstelling binnen de bestaande voorraad gewogen naar het aantal middenhuurwoningen dat per regio is opgenomen in de woningbouwprogrammering (tot 2030). Deze weging is toegepast omdat er naar verhouding meer middenhuur wordt gebouwd in Randstedelijke regio’s dan momenteel beschikbaar is in de bestaande voorraad. Door nieuwbouwopslag wordt beperkt deel van nieuwe middenhuur getroffen De overheid stuurt op de realisatie van 981.000 nieuwbouwwoningen tussen 2022 en 2030. Hiervan moeten 149.000 woningen in het gereguleerde middenhuursegment vallen. Het ligt echter niet in de rede dat de kabinetsdoelstelling wordt gehaald bij staand woningbouwbeleid. Op basis van bouwramingen van het EIB13 lijkt het aannemelijk dat ongeveer 90% van de nieuwbouwwoningen in de programmering daadwerkelijk gebouwd gaan worden. Om tot de uitbreiding van de woningvoorraad te komen moet hier ook nog de jaarlijkse sloop van woningen worden afgehaald. Dit betekent dat er per saldo 119.000 middenhuurwoningen bij komen voor 2030.