B2 - Drechterland Woonprogramma 2026-2030 (2026-01)

Woonprogramma Drechterland 2026 – 2030 3 december 2025

Mede mogelijk gemaakt door:

SWECO Nederland B.V. Business unit Stedelijke Planning

Onderwerp Projectnummer In opdracht van Datum Projectteam Voor meer informatie

Versie

De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Woonprogramma Drechterland 51026164 Gemeente Drechterland 3 december 2025 Désirée Eriks & Ilse de Vries Désirée Eriks desiree.eriks@sweco.nl +31683557915 Definitief rapport

Sweco Nederland B.V. (‘Sweco’) heeft zich bij het opstellen van dit document ingespannen als een goed opdrachtnemer en de nodige zorgvuldigheid in acht genomen. Dit document is uitsluitend bestemd voor Sweco’s opdrachtgever en mag enkel worden gebruikt binnen diens interne organisatie. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt of worden gebruikt voor een ander doel dan waarvoor het document is vervaardigd. De interpretatie en het gebruik van dit document en de daaruit voortkomende besluiten zijn voor eigen rekening en risico. Sweco aanvaardt daaromtrent geen verantwoordelijkheid en wijst iedere aansprakelijkheid terzake af.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

2/39

Inhoudsopgave Voorwoord Wethouder .................................................................................................................................... 4 Inleiding ............................................................................................................................................................ 5 1

2

3

Voldoende passende woningen voor de toekomst .............................................................................. 8 1.1

Analyse huidige situatie en opgaven .................................................................................................. 9

1.2

Onze ambities ................................................................................................................................... 10

1.3

Wat gaan we hiervoor doen? ............................................................................................................ 11

Betaalbaarheid en beschikbaarheid ..................................................................................................... 12 2.1

Analyse huidige situatie en opgaven ................................................................................................ 13

2.2

Onze ambities ................................................................................................................................... 14

2.3

Wat gaan we hiervoor doen? ............................................................................................................ 17

Wonen en zorg ........................................................................................................................................ 18 3.1 Analyse huidige situatie en opgaven ................................................................................................ 19 3.1.1 Ontwikkelingen en afspraken woningen voor ouderen .............................................................. 19 3.1.2 Ontwikkelingen zorgvraag ouderen ........................................................................................... 20 3.1.3 Ontwikkelingen zorgvraag andere zorgdoelgroepen ................................................................. 20 3.1.4 Een goed woonzorglandschap................................................................................................... 21 3.2 Onze ambities ................................................................................................................................... 21 3.2.1 Zorgen voor voldoende en passende woningen ........................................................................ 21 3.2.2 Realiseren goed woonzorglandschap ........................................................................................ 23 3.3

4

5

Wat gaan we hiervoor doen? ............................................................................................................ 24

Huisvesting aandachtsgroepen ............................................................................................................ 25 4.1

Analyse huidige situatie en opgaven ................................................................................................ 26

4.2

Onze ambities ................................................................................................................................... 27

4.3

Wat gaan we hiervoor doen? ............................................................................................................ 28

Leefbaarheid, duurzaamheid en klimaat .............................................................................................. 29 5.1 Analyse huidige situatie en opgaven ................................................................................................ 30 5.1.1 Leefbaarheid .............................................................................................................................. 30 5.1.2 Duurzaamheid en klimaat .......................................................................................................... 30 5.1.3 Vitale kernen .............................................................................................................................. 30 5.2

Onze ambities ................................................................................................................................... 32

5.3

Wat gaan we hiervoor doen? ............................................................................................................ 33

Bijlage 1: Uitvoeringsagenda Woonprogramma Drechterland 2026-2030............................................... 34 Thema 1 Zorgen voor voldoende en passende woningen voor de toekomst .............................................. 35 Thema 2 Betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen ...................................................................... 36 Thema 3 Wonen en zorg voor ouderen ....................................................................................................... 37 Thema 4 Huisvesting aandachtsgroepen .................................................................................................... 38 Thema 5 Leefbaarheid, duurzaamheid en klimaat ...................................................................................... 39

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

3/39

Voorwoord Wethouder Graag bied ik u het Woonprogramma Drechterland 2026–2030 aan. Dit programma laat zien hoe we samen met inwoners, corporaties, ontwikkelaars en zorg- en welzijnspartners koersvast werken aan betaalbaar en passend wonen in al onze kernen. We sluiten hiermee aan op de nieuwe landelijke lijn en zetten tegelijk een uitvoeringsgerichte stap vooruit onder de Wet regie op de volkshuisvesting. Belangrijk hierbij is de door de raad aangenomen motie van 17 april 2025. Die motie geeft richting aan de kwaliteit en betaalbaarheid van vooral betaalbare koop. In dit programma vertalen we die lijn naar hanteerbare kaders voor nieuwe plannen en naar helder samenspel met marktpartijen en corporaties. Waar nodig zetten we instrumenten in – zoals een differentiatietabel, minimumeisen aan kwaliteit en afspraken over zelfbewoning en instandhouding – om ervoor te zorgen dat woningen ook écht terechtkomen bij de doelgroepen waarvoor ze bedoeld zijn. We kiezen nadrukkelijk voor passende woningen, op de juiste plek, die bijdragen aan leefbaarheid en doorstroming. Dat doen we door in te zetten op gevarieerde woonmilieus en op plannen die recht doen aan het dorpse karakters van de kernen in de gemeente Drechterland. Daarbij hoort ook aandacht voor duurzaamheid en toekomstbestendig bouwen, zodat wat we vandaag realiseren, ook morgen waarde heeft.

Het programma is niet achter het bureau tot stand gekomen. We hebben kennis en ervaringen opgehaald via onderzoek, een digitale inwonerspeiling en de Avond van het Wonen met onze partners. De opbrengst daarvan ziet u terug in de keuzes en acties die we nu vastleggen. Tot slot: dit is een uitnodiging om samen te doen. We houden tempo waar het kan en bieden maatwerk waar dat moet. Met dit Woonprogramma hebben we een duidelijk kompas, met ruimte voor het gesprek bij concrete plannen – ook als belangen of omstandigheden om zorgvuldige afweging vragen. Zo bouwen we samen aan dorpen waar u, uw kinderen en uw ouders prettig kunnen (blijven) wonen.

Marcel ten Have Wethouder Wonen, Gemeente Drechterland

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

4/39

Inleiding Drechterland is een landelijke gemeente in de regio Westfriesland. Drechterland bestaat uit een verzameling van kleinere en grotere kernen met ieder hun eigen karakter. De gemeente is een aantrekkelijke woongemeente met veel ruimte en groen. We willen een gemeente zijn waar iedereen kan wonen en zich welkom voelt. Van jong tot oud, en van mensen die al hun hele leven in Drechterland wonen, tot mensen die nieuw zijn in de gemeente. We hebben extra oog voor de woningzoekenden vanuit de gemeente en de bijdrage die de realisatie van woningen kan hebben op de leefbaarheid in onze kernen. In dit Woonprogramma geven we voor Drechterland invulling aan de ambities die benoemd zijn in de Ontwerp Omgevingsvisie van de SED-organisatie. We gaan we in op de ambities en opgaven specifiek op het gebied van wonen en volkshuisvesting in onze gemeente.

Waarom een Woonprogramma? In de gemeente Drechterland is er een tekort aan woningen, net als in een groot deel van Nederland. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moeten woningzoekenden op dit moment jaren wachten. Daarnaast zijn woningprijzen de afgelopen jaren sterk gestegen. Hierdoor is het voor starters steeds moeilijker toetreden tot de woningmarkt. De hoge druk op de woningmarkt zorgt er ook voor dat kwetsbare doelgroepen (nog) lastiger een woning vinden, terwijl zij snel woonruimte nodig hebben. Het verlichten van de druk op de woningmarkt vraagt om het toevoegen van extra huisvesting. Dat kan zowel door nieuwbouw als door het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Naast de hogere druk op de woningmarkt, zijn er ook andere opgaven op het gebied van wonen in Drechterland. Zo zien we dat de bevolking de komende jaren flink zal vergrijzen. Dit vraagt om levensloopbestendige, geschikte en aantrekkelijke woningen voor ouderen. Deze woningen zijn er momenteel nog te weinig. Tot slot liggen er ook opgaven in het creëren en/of behouden van een duurzame, klimaatbestendige en veilige woonomgeving in Drechterland en het op peil houden van de vitaliteit van de kernen. Er liggen dus tal van opgaven op het gebied van wonen in Drechterland. In dit Woonprogramma omschrijven we hoe we hier in Drechterland de komende jaren aan werken.

Dit deden we voorheen in een Woonvisie. De Woonvisie uit 2021 is aan vernieuwing toe. Daarnaast spelen er een aantal wettelijke veranderingen, waaronder de Wet regie op de volkshuisvesting (Wet Regie). Met deze wet vervalt de verplichting voor een Woonvisie en komt daar de verplichting voor een Volkshuisvestingsprogramma voor in de plaats. Dit is een meer uitvoeringsgericht programma dat valt onder de Omgevingsvisie. De actualisatie van het woonbeleid in Drechterland vindt plaats in een overgangsperiode waar de Woonvisie nog verplicht is, en de Wet Regie op het moment van opstellen nog niet is vastgesteld. We kiezen ervoor om vooruit te lopen op de Wet Regie en een Woonprogramma op te stellen dat inhoudelijk voldoet aan de kaders voor een woonvisie en de uitgangspunten voor een Volkshuisvestingsprogramma uit de Wet Regie.

Doel van het Woonprogramma Met dit Woonprogramma laten we zien hoe we als gemeente Drechterland ons de komende jaren inzetten voor een toekomstbestendige woningvoorraad en woonomgeving, die aansluit op de wensen en behoeften van de inwoners. Het programma heeft als doel om lokaal en regionaal bij te dragen aan de grote uitdagingen op het gebied van wonen zoals betaalbaarheid, beschikbaarheid, wonen en zorg, en huisvesting van aandachtsgroepen. Door onze ambities op deze thema’s te vertalen naar concrete acties in een Uitvoeringsagenda, zorgen we voor een samenhangende en doelgerichte uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid.

Totstandkoming Woonprogramma en participatie Voorafgaand aan het opstellen van dit Woonprogramma is een woningmarktverkenning uitgevoerd. Deze woningmarktverkenning vormt de onderlegger voor het Woonprogramma en is toegevoegd als bijlage. In deze woningmarktverkenning schetsen we een beeld van de woningmarkt van Drechterland door in te gaan op het huidige beleid, demografische ontwikkelingen, ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg, het voorzieningenniveau en de huidige en toekomstige woningvoorraad. Dit is gedaan op basis van data en gesprekken met interne medewerkers en externe stakeholders (een makelaar, een ontwikkelaar,

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

5/39

woningcorporaties Het Grootslag en De Woonschakel en zorgpartijen Calidus, Omring en EsdégeReigersdaal). Daarnaast zijn bewoners door middel van een digitale enquête 1 gevraagd om hun ervaringen en wensen met betrekking tot de Drechterlandse woningmarkt te delen. Als laatste is tijdens de ‘Avond van het Wonen’ meer input opgehaald bij de woningcorporatie, (woon)zorgpartijen, raadsleden, makelaars, huurdersraden en belangenorganisaties. Tijdens deze avond zijn we met elkaar in gesprek gegaan over diverse thema’s die raken aan wonen in Drechterland. De woningmarktverkenning, enquête en Avond van het Wonen geven een goed beeld van wat er in Drechterland speelt op het gebied van wonen en volkshuisvesting en hoe inwoners en andere betrokkenen hier tegen aan kijken. Hiermee vormen ze een belangrijke basis voor dit Woonprogramma.

Beleidscontext In de afgelopen jaren zijn er op landelijk, regionaal en lokaal niveau veel veranderingen doorgevoerd in het woonbeleid. Waar tien jaar geleden het woonbeleid gericht was op zo weinig mogelijk ingrijpen vanuit de overheid, is de inzet sinds een aantal jaren juist om als overheid meer grip te krijgen op de woningmarkt. Dit is ingegeven door het sterk oplopende woningtekort en zorgen over de betaalbaarheid van woningen. Nationaal beleid Op landelijk niveau zijn er aanzienlijke ontwikkelingen op het gebied van wonen. Verschillende wetten zijn recent vastgesteld of zijn in voorbereiding. Voorbeelden hiervan zijn de Wet betaalbare huur, Wet goed verhuurderschap en de eerder genoemde Wet regie op de volkshuisvesting. Kabinet Schoof (2024) zet in op het bouwen van 100.000 woningen per jaar, met nadruk op betaalbare en passende woningen. De ambitie is het versnellen en/of verkorten van procedures, inzet op schrappen en tegengaan van overbodige regelgeving (STOER) en het beter benutten van de bestaande voorraad. Daarnaast zet het kabinet in op schaalvergroting en versnelling van realisatie van woningen voor ouderen. Al deze wet- en regelgeving draagt bij aan het versterken van de regie vanuit de overheid om te sturen op voldoende goede en betaalbare woningen.

Regionaal beleid: Woondeal Noord-Holland Noord De nationale woningbouwopgave is vertaald naar regionale woondeals tussen het Rijk, de provincies en gemeenten. Gemeente Drechterland valt binnen de Woondeal Noord-Holland Noord2. Hierin is afgesproken dat er tot 2030 in Noord-Holland Noord 40.000 woningen worden gebouwd, waarvan ca. 12.500 in Westfriesland. Ook is afgesproken dat er wordt toegewerkt naar 30% sociale huur in de totale woningvoorraad en dat twee-derde van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segment 3 gerealiseerd wordt. Regionaal is er afgesproken dat Drechterland van de 12.500 woningen tot en met 2030 ca. 1.000 woningen voor haar rekening neemt. Lokaal beleid: Ontwerp Omgevingsvisie SED (Stede Broec, Enkhuizen, Drechterland) De gezamenlijke Ontwerp Omgevingsvisie van Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland geeft de ambities voor de komende decennia weer. Deze ambities zijn gericht op het creëren van een gezonde, veilige en aantrekkelijke leefomgeving, waarbij duurzaamheid, economische vitaliteit, sociale cohesie en klimaatadaptatie centraal staan. Deze ambities vormen een uitgangspunt voor dit Woonprogramma. Voor wonen is vooral het thema ‘Wonen en Samenleven’ uit de Ontwerp Omgevingsvisie van belang. Hierin zijn voor de drie gemeenten de volgende punten opgenomen: • •

De gemeenten werken naar een compleet, duurzaam en betaalbaar aanbod van verschillende soorten woningen. Gemeenten doen dat om te voorzien in vraag naar woningen voor iedereen voor nu en later. Binnen buurten zorgen gemeenten voor afwisseling van woningtypen en menging van doelgroepen. Er is ruimte voor allerlei soorten woningen. Voorbeelden zijn mengen van koop en huur, knarrenhoven en woningen voor bijzondere doelgroepen.

1

Enquête is door ca. 220 respondenten ingevuld. Ondertekend in Maart 2023. 3 Betaalbaar is: Sociale huurwoningen tot maximale prijsgrens sociale huur (€900,07/maand, 2025), middenhuur (tussen maximale prijsgrens sociale huur en liberalisatiegrens (t/m 186 WWS-punten; max. € 1.184,82, 2025) en betaalbare koop tot €405.000, 2025. De betaalbaarheidsgrenzen worden jaarlijks door het Rijk gedefinieerd. 2

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

6/39

•

• • • • •

De gemeenten besteden bijzondere aandacht aan starters, ouderen en mensen met behoefte aan zorg of ondersteuning. Dit betekent onder meer dat de gemeenten woningen zo willen bouwen of verbouwen dat je er kan blijven wonen als je ouder wordt of meer zorg nodig hebt. Zo’n woning noemen we levensloopbestendig. De gemeenten zorgen voor goede omstandigheden om de voorzieningen in kernen te behouden. De gemeenten willen graag dat er voldoende voorzieningen zijn die passen bij de grootte van de kern. En dat voorzieningen zo goed mogelijk bereikbaar zijn. De gemeenten werken aan afwisselende, leefbare, groene en duurzame woonwijken, dorpen en stad. De gemeenten zorgen voor ontmoetingsmogelijkheden in binnenstad, dorpskernen en woonwijken, voor kinderen, jongeren en ouderen. De gemeenten vinden het belangrijk dat er zoveel mogelijk gelijke kansen zijn voor iedereen. Een goede toegankelijkheid van voorzieningen is een voorwaarde voor de inwoners om mee te kunnen doen en verbonden te zijn met anderen. Bijzondere aandacht gaat uit naar de leefbaarheid van de binnenstad, dorpen, wijken en het platteland.

Lokaal beleid: Woonprogramma Drechterland 2026-2030 Het Woonprogramma bouwt voort op het bestaande gemeentelijke beleid en werkt de ambities op het gebied van wonen, zoals vastgelegd in de omgevingsvisie en andere beleidsdocumenten, verder uit. We streven naar een samenhangende aanpak waarin wonen, zorg, duurzaamheid, leefbaarheid en ruimtelijke ontwikkeling hand in hand gaan. Vanuit dat uitgangspunt biedt het Woonprogramma richting aan de lokale keuzes die nodig zijn om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken en beter aan te laten sluiten op de woonbehoeften van onze inwoners.

Leeswijzer In dit Woonprogramma gaan we in op vijf thema’s die te maken hebben met wonen in Drechterland: 1. 2. 3. 4. 5.

Voldoende passende woningen voor de toekomst Betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen Wonen en Zorg voor ouderen Huisvesting aandachtsgroepen Leefbaarheid, duurzaamheid en klimaat

Voor ieder thema gaan we eerst in op de huidige situatie en opgaven. Vervolgens schetsen we de ambities die de gemeente op het thema heeft. Als laatste formuleren we wat we gaan doen om onze ambities te bereiken. Deze acties komen samen in de Uitvoeringsagenda in bijlage 1.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

7/39

1 Voldoende passende woningen voor de toekomst

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

8/39

1.1

Analyse huidige situatie en opgaven

Bestaande woningvoorraad Drechterland In Drechterland wonen in totaal ca. 20.500 inwoners 4. De gemeente bestaat uit verschillende kernen met ieder zijn eigen kenmerken. Hoogkarspel is de grootste kern in de gemeente met de meeste voorzieningen, gevolgd door de kern Venhuizen. In Drechterland staan relatief veel grondgebonden- en koopwoningen; 88% is een grondgebonden woning en 12% een appartement. Daarnaast is ca. 73% een koopwoning en ca. 27% een huurwoning (waarvan 20% sociale huur). De woningen in Drechterland zijn met 147m2 gemiddeld ruimer dan woningen gemiddeld in Westfriesland (131m2) en Nederland (120m2). Drechterland is dan ook een vrij landelijke gemeente in vergelijking met gemeenten in de regio en in Nederland. De combinatie van veel grotere grondgebonden woningen met een sterke vergrijzing en het kleiner worden van huishoudens, brengt een opgave voor de toekomstige woningvoorraad met zich mee. Een belangrijke opgave voor de komende jaren is dan ook om de woningvoorraad zo veel mogelijk bij de toekomstige bevolking aan te laten sluiten. Woonbehoeften in Drechterland De komende jaren groeit het aantal huishoudens in Drechterland. Met name het aantal kleine huishoudens van 75 jaar en ouder groeit sterk. De woningmarktverkenning 5 schetst dat er de komende 10 jaar (tot 2035) een vraag is naar ca. 960 woningen bovenop de harde plannen6 die er al zijn in de gemeente.

Dit is op basis van de huishoudensgroei en de aanvullende huisvestingsopgaven in de gemeente. In de Woondeal NHN is afgesproken dat er in Westfriesland tot en met 2030 12.675 woningen worden gebouwd, waarvan 1.000 in Drechterland. Dit sluit aan bij de uitkomsten van de woningmarktverkenning. Als we kijken naar de kwalitatieve woonwensen van inwoners uit Westfriesland zien we dat het grootste deel van de inwoners een voorkeur heeft voor een grondgebonden koopwoning. De groep ouderen heeft echter vaker dan gemiddeld een voorkeur voor een appartement. Op dit moment is het aanbod aan appartementen met 12% van de woningvoorraad beperkt. Gezien de vergrijzing is het van belang om voldoende appartementen te bouwen en daarnaast levensloopgeschikte grondgebondenwoningen. Grote uitbreidingslocaties Hoogkarpsel-Zuid en Venhuizen Centrum-West Momenteel zijn er twee grote uitbreidingslocaties in Drechterland: Venhuizen Centrum-West en Hoogkarspel Zuid. Venhuizen Centrum-West Venhuizen Centrum-West is een uitleglocatie in het westen van Venhuizen. In totaal worden hier ca. 250 woningen gebouwd met verschillende woningtypen en segmenten. De eerste woningen worden naar verwachting in 2027 opgeleverd. Hoogkarspel Zuid Hoogkarspel Zuid is een grote integrale gebiedsontwikkeling voorzien ten zuiden van het huidige treinstation in Hoogkarspel.

De ontwikkeling bevindt zich nog in de beginfase en momenteel wordt er gewerkt aan een gebiedsgericht programma. Hierin staat o.a. hoe het woongebied eruit moet zien, wat de identiteit van het gebied wordt en hoe dit aansluit bij de omgeving. Daarnaast wordt onderzocht hoe in de (tijdelijke) behoefte aan voorzieningen in het gebied kan worden voorzien. Het proces van de planvorming wordt, met het oog op versnelling, zo veel mogelijk parallel ingestoken. Eén van de doelen voor de nieuwe woonwijk Hoogkarspel Zuid is om voldoende woningen voor senioren, starters en eenpersoonshuishoudens te bouwen. Naar verwachting wordt een klein deel van de woningen tot 2030 opgeleverd. Het grootste deel van de woningen wordt na 2030 opgeleverd. Ruimte voor kleinere en middelgrote woningbouwinitiatieven in de bestaande kernen Een groot deel van de kwantitatieve woningvraag wordt opgevangen met de bouw van de grotere nieuwbouwlocaties Venhuizen Centrum-West en Hoogkarspel Zuid. Er is echter ook behoefte aan meer kleinschalige ontwikkelingen in alle kernen van Drechterland. Denk bijvoorbeeld aan woningen voor starters, gezinnen of ouderen die graag willen verhuizen maar in de eigen kern willen blijven wonen. In Drechterland

4

Inwoners, leeftijd, regio (CBS, 2025) Woningmarktverkenning gemeente Drechterland (2025). Zie bijlage. 6 Onherroepelijke + vastgestelde plannen 5

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

9/39

zijn in totaal ca. 20 van dit soort kleinschalige plannen. Deze verschillen in planstatus en in woningaantal tussen ca. 5 en 90 woningen.

1.2

Onze ambities

We zetten ons maximaal in voor het bouwen van minimaal 1.000 woningen tot en met 2030. Na 2030 zetten we de nieuwbouw van woningen door Het grootste deel van de woningen realiseren we in de twee grote woningbouwprojecten Hoogkarspel Zuid en Venhuizen Centrum-West. De oplevering van de woningen in Venhuizen Centrum-West vindt grotendeels tot 2030 plaats. De oplevering van de woningen in Hoogkarspel Zuid zal grotendeels na 2030 plaatsvinden. Het aantal woningen dat potentieel in Hoogkarspel Zuid landt, overstijgt de lokale behoefte naar woningen. Hoewel we in de basis inzetten op de lokale woningbehoefte, dragen we met deze locatie ook bij aan de regionale en deels bovenregionale woningbehoefte in lijn met de Woondeal NHN. Wij zien Hoogkarspel Zuid als een geschikte plek hiervoor vanwege de goede bereikbaarheid met het OV. Naast de grote projecten zetten we ons ook in voor de realisatie van kleine en middelgrote projecten in de kernen van Drechterland. Hiermee bieden we woningzoekenden ook kans om door de stromen binnen de eigen kern. Daarnaast kan dit ook een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de kernen. We bouwen een gevarieerd woonprogramma, met de nadruk op starters, doorstroming en aandacht voor leefbaarheid in onze kernen De grote gebiedsontwikkelingen in onze gemeente bieden ruimte voor een variatie aan woningen, en daarmee voor veel verschillende doelgroepen.

We hebben daarbij een aantal specifieke aandachtpunten, namelijk: • het vergroten van het aanbod voor starters, senioren en eenpersoonshuishouden; • het bevorderen van doorstroming van met name empty nesters7 en ouderen; • aandacht voor de leefbaarheid in de kernen. Momenteel is het vinden van een woning in Drechterland het moeilijkst voor starters. Dit vraagt daarom om meer betaalbare woningen door nieuwbouw of het beter benutten van de bestaande voorraad. Daarnaast geven ook ouderen aan dat er weinig aanbod is van aantrekkelijke en (levensloop)geschikte woningen. Hierdoor stromen ouderen niet door. Met het realiseren van een variatie aan geschikte woningen voor ouderen zorgen we dat zij een passende woning kunnen vinden. Dit stimuleert de doorstroming waarmee de vaak grote woningen weer vrij komen voor bijvoorbeeld gezinnen. Naast starters en ouderen is de groep eenpersoonshuishoudens in het algemeen een groep van aandacht. We zien het aantal eenpersoonshuishoudens snel stijgen. Voor hen is het in alle leeftijden lastig om een woning te vinden. De komende jaren zetten we in om het aanbod voor deze groep te vergroten. Naast woningen voor de bovenstaande doelgroepen blijven we ook woningen voor andere doelgroepen zoals gezinnen bouwen. Nieuwe woningbouwontwikkelingen kunnen ook een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in een kern.

Bij ontwikkelingen in de kernen streven we ernaar om zo goed mogelijk aan te sluiten bij de lokale woonwensen, maar houden we ook rekening met de opgaven die de gemeente heeft vanuit de regionale afspraken in de Woondeal 2.0. Bij de programmering van nieuwe woningen houden we daarnaast rekening met het type ontwikkeling en de type wijk waarin de woning komt te staan. Zo kunnen kleinere woningen voor starters en ouderen meer geschikt zijn bij ontwikkelingen rondom de dorpskernen met relatief veel voorzieningen of OV-hubs (zoals het treinstation van Hoogkarspel) en woningen voor gezinnen meer geschikt in de buurten die hier verder vandaan liggen.

7

‘Empty nesters’ zijn huishoudens/ ouders van wie de kinderen het huis uit zijn gegaan om op zichzelf te gaan wonen.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

10/39

We zetten in op voortgang en versnelling bij grote woningbouwprojecten We blijven inzetten op voortgang en versnelling bij bestaande, grote woningbouwontwikkelingen zoals Venhuizen Centrum-West en Hoogkarspel Zuid. De ontwikkeling Venhuizen Centrum-West is al ver gevorderd. De start van de bouw is in de eerste helft van 2026 gepland en bij deze ontwikkeling ligt onze focus op snelle realisatie, bouw en oplevering van het project. De ontwikkeling Hoogkarspel Zuid bevindt zich meer in de begin-/voorbereidende fase. Voor deze ontwikkeling zetten we in op voortgang door in onze organisatie prioriteit te geven aan de planvorming, begeleiding en behandeling van dit project. Het proces van de planvorming wordt, met het oog op versnelling, zo veel mogelijk parallel ingestoken. Daarnaast blijven we ambitieus, maar ook realistisch in de eisen die we stellen aan deze projecten zodat het risico op vertraging zoveel mogelijk voorkomen wordt. We benutten waar mogelijk rijks- en provinciale subsidies gericht op de voortgang en versnelling van woningbouwprojecten. We benutten de kansen voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad Het uitgangspunt voor het vergroten van de woningvoorraad is dat we inzetten op het realiseren van permanente woningbouw. Nieuwbouw kost echter tijd. Wij zien ook potentie in het beter benutten van de bestaand woningvoorraad.

Recent zijn beleidsregels voor generatiewonen en woningsplitsing vastgesteld door het college. Bij generatiewonen leven meerdere generaties op één perceel samen. Bij woningsplitsing wordt een (grotere) woning gesplitst in twee of meer woningen. We benutten deze mogelijkheden zo optimaal mogelijk. We staan open voor initiatieven voor tijdelijke woningbouw (flexwoningen) Het uitgangspunt voor het vergroten van de woningvoorraad is dat we inzetten op het realiseren van permanente woningbouw. Wanneer tijdelijke woningbouw (flexwoningen) kan bijdragen aan het woningtekort op plekken waar (voorlopig) geen permanente woningbouw mogelijk is, staan we open voor initiatieven. Flexwoningen zien we als geschikt voor specifieke doelgroepen: jongeren en mensen die met spoed een woning zoeken. Hierbij ligt de focus op kleine huishoudens (één of twee personen). We bieden ruimte aan bijzondere woonvormen die bijdragen aan de gemeenschap We geven ruimte aan wooninitiatieven waarbij er veel aandacht is voor het creëren van een gemeenschap. De concepten waar we aan denken kunnen zowel voor jongeren/starters, ouderen of een gemixte doelgroep zijn. Uitgangspunt is dat de initiatieven het creëren van een gemeenschap bevorderen. Bijvoorbeeld door een gemeenschappelijke ruimte, tuin of door spullen te delen.

1.3 •

•

•

Wat gaan we hiervoor doen? We bouwen minimaal 1.000 woningen tot en met 2030. Na 2030 zetten we de nieuwbouw door. We zetten in op een gevarieerd woningbouwprogramma, met de nadruk op starters, doorstroming van ouderen en aandacht voor leefbaarheid in onze kernen. Hierbij richten we ons op grote projecten maar ook op kleine en middelgrote projecten in verschillende kernen. We maken hiervoor afspraken met ontwikkelende partijen en corporaties. We leggen de focus op (versnelde) realisatie van de huidige woningbouwplannen en blijven scherp op het inzetten en benutten van instrumenten die bijdragen aan voortgang/versnelling grote woningbouwprojecten: benutten (rijks)subsidies, intensieve samenwerking met ontwikkelaars gedurende het hele planproces en afspraken over start bouw. We zetten in op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Recent zijn beleidsregels voor generatiewonen en woningsplitsing vastgesteld door het college. We benutten deze mogelijkheden zo optimaal mogelijk en monitoren de werking en efficiëntie hiervan.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

11/39

2 Betaalbaarheid en beschikbaarheid

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

12/39

2.1

Analyse huidige situatie en opgaven

Zowel in de sociale huur als in de koopsector grote druk op de woningvoorraad In Drechterland is het vinden van een woning in het betaalbare segment (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) voor veel doelgroepen lastig. Ca. 20% van de woningen in de gemeente is een sociale huurwoning. Dat is lager dan het landelijke gemiddelde (ca. 27%). Dit zorgt onder andere voor een hoge gemiddelde actieve zoekduur. Dat is de tijd tussen de eerste reactie op een woning, en het moment dat de woningzoekende een woning accepteert. In 2024 was de actieve zoekduur in Drechterland gemiddeld 4,2 jaar. Dit is hoger dan de gemiddelde actieve zoekduur in regio West-Friesland (3,7 jaar)8. Ook in de koopsector is het lastig om een betaalbare woning te vinden. De afgelopen jaren steeg de WOZwaarde van een woning in Drechterland flink. Waar de gemiddelde WOZ-waarde in 2020 nog €283.000 was, is deze in 2025 gestegen naar €426.0009. In de analyse en in gesprekken komt naar voren dat veel mensen het liefst een woning kopen. Met name starters zijn op zoek naar een woning in het goedkope en/of betaalbare segment. Omdat zij geen woning verkopen, is het extra belangrijk dat de woning op basis van het inkomen en spaargeld te financieren is. Ook voor een deel van de ouderen die door wil stromen naar een kleinere/beter passende woning is aanbod in het betaalbare koopsegment van belang.

Behoefte aan meer aanbod van levensloopbestendige woningen geschikt voor ouderen De komende jaren vergrijst de bevolking in Drechterland sterk. Als we kijken naar alle huishoudens in de gemeente zien we dat het grootste deel een voorkeur heeft voor een eengezinswoning en een woning in het koopsegment. De groep oudere inwoners heeft echter vaker dan gemiddeld een voorkeur voor een appartement en/of een huurwoning. Momenteel is slechts 12% van de woningen in de gemeente een appartement en 26% een huurwoning. Met de toenemende vergrijzing ligt er dus een opgave in de gemeente om te zorgen voor meer appartementen en grondgebonden levensloopbestendige woningen. De groep ouderen in Drechterland is divers, zowel qua woonwensen als qua financiële draagkracht. Het is dus van belang om woningen geschikt voor ouderen in diverse segmenten en met diverse typen te realiseren. Meer aanbod nodig voor jongeren en starters De groepen die het lastigst een woning kunnen vinden zijn jongeren en starters. De stijgende prijzen in de koopsector zorgen ervoor dat het mensen steeds later lukt om vanuit het ouderlijk huis of een sociale huurwoning door te stromen naar een koopwoning. In de sociale huursector wordt de doorstroming daardoor beperkt. Naast inzet op doorstroming is daarom ook meer aanbod nodig specifiek gericht op deze groepen. Betaalbaarheid is hierbij het meest van belang.

Het kan zowel gaan om betaalbare huur- als koopwoningen, geschikt voor één of twee personen. Bestaande afspraken over betaalbaarheid Eén van de grootste opgaven voor de komende jaren is om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Hierover zijn ook op landelijk en regionaal niveau afspraken gemaakt. In de Woondeal Noord-Holland Noord10 is afgesproken dat er wordt toegewerkt naar 30% sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad en dat twee-derde van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segment 11 gerealiseerd wordt. In Drechterland zetten we in op de groei van het aandeel betaalbare woningen in onze gemeente. We sluiten aan bij de landelijke afspraken voor het realiseren van twee-derde betaalbaar binnen nieuwbouwprojecten. Daarnaast werken we toe naar 30% sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad. Het uitgangspunt is daarom om bij nieuwbouw in te zetten op 30% sociale huur. Voor koopwoningen geldt dat niet alleen de realisatie van betaalbare woningen een uitdaging is, maar ook het betaalbaar houden van deze woningen en het zorgen dat de woningen terecht komen bij de beoogde doelgroep. Hier zijn instrumenten voor beschikbaar. In de praktijk benutten we al de mogelijkheid om bij nieuwbouwwoningen in de betaalbare sector een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht op te leggen.

Daarnaast hanteren we bij realisatie van woningen in het sociale- en middenhuur segment een

8

Aangeleverde gegevens De Woonschakel en Het Grootslag, april 2025 CBS (2025): WOZ-waarde per gemeente 10 Maart 2023 11 Betaalbaar is: Sociale huurwoningen tot maximale prijsgrens sociale huur (€900,07/maand, 2025), middenhuur (tussen maximale prijsgrens sociale huur en liberalisatiegrens (t/m 186 WWS-punten; max. €1.184,82, 2025) en betaalbare koop tot €405.000, 2025. De betaalbaarheidsgrenzen worden jaarlijks door het Rijk gedefinieerd. 9

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

13/39

instandhoudingstermijn van respectievelijk minimaal 25 en 15 jaar. Deze instrumenten zijn op dit moment nog niet specifiek in beleid vastgelegd. Opgenomen plannen in de huidige plancapaciteit Momenteel zitten er in de plancapaciteit van Drechterland in totaal plannen voor ca. 3.760 woningen12. Ongeveer 300 woningen zijn opgenomen in de harde plancapaciteit (de plannen zijn onherroepelijk of vastgesteld). Naast harde plannen heeft de gemeente een groot aantal zachte plannen. De gemeente werkt volop aan de planvorming van deze zachte plannen om zo snel mogelijk tot uitvoering te komen. Ongeveer een kwart van alle plannen wordt naar verwachting in de komende 10 jaar (t/m 2035) opgeleverd. Van alle andere plannen is de oplevering nog onbekend. Er zijn geen plannen opgenomen met een verwachte oplevering vanaf 2036 en later. Naar verwachting wordt een deel van de plannen met een onbekende oplevertermijn wel in deze jaren opgeleverd. Wat betreft omvang van de plannen bestaan 9 plannen uit 0-12 woningen, 3 plannen uit 13-25 woningen, 5 plannen uit 25-50 woningen, 3 plannen uit 51-100 woningen en 2 plannen uit 101 woningen of meer (Venhuizen Centrum West en Hoogkarspel Zuid).

2.2

Onze ambities

Twee-derde van de nieuwbouw is betaalbaar Uit de woningmarktverkenning en de enquête blijkt dat de vraag naar woningen in het betaalbare segment groot is. Bovendien geldt vanuit het Rijk en de woondeal Noord-Holland Noord het uitgangspunt dat tweederde van nieuwbouwwoningen in de betaalbare sector gerealiseerd wordt. Specifiek in Drechterland geldt dat er veel vraag is naar zowel sociale huurwoningen als naar goedkope en betaalbare koopwoningen. Daarom hanteren we bij nieuwbouwprojecten in Drechterland de volgende verdeling: Tabel 1 Differentiatie woningen naar segment in Drechterland Segment Betaalbaar Sociale huur Goedkope koop (categorie A+B+C)

% minimaal 67% 30% min. 15%

Minimale oppervlakte GBO*

Betaalbare koop + middenhuur Vrij segment Vrije sector huur en koop

min. 22% maximaal 33% max. 33%

min. 65m2 **

min. 50m² 50m² - 80m2 Waarbij gemiddeld min. 65m2 per project.

-

*In overleg met de gemeente zijn uitzonderingen mogelijk (zie ‘afwijken minimale oppervlakte’) ** We streven ook in de middenhuur naar kwalitatief goede woningen van minimaal 70m². Voor dit segment bepaalt het WWS-puntensysteem echter of een woning in het middensegment valt. Project specifieke afspraken zijn mogelijk wanneer dit nodig is om te betaalbaarheid te borgen.

Voor de segmenten houden we de volgende definities aan: • • •

Sociale huur: woningen met een huur tot de prijsgrens voor sociale huurwoningen. In 2025 is dit €900,07/maand. Prijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. Middenhuur: woningen met een huur vanaf de prijsgrens sociale huur tot de liberalisatiegrens. In 2025 is dit €1.184,82 per maand en/of t/m 186 WWS punten. Prijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd. Goedkope koop (categorie A+B+C13): woningen met een V.O.N. prijs van gemiddeld maximaal €283.500 (prijspeil 2025)14. De maximale V.O.N. prijs in deze categorie bedraagt €315.000 (prijspeil 2025). Hierbij houden we indexatiepercentages aan die gelijk zijn aan die door het Rijk gebruikt worden voor de betaalbare koop.

12

Dit is een momentopname o.b.v. plancapaciteit van Monitor Plancapaciteit Provincie Noord-Holland in april 2025. Woningbouwprojecten zijn dynamisch en de status en kenmerken van projecten kunnen snel veranderen. 13 Goedkope koop A+B+C is een samenvoeging van goedkope koopsegmenten die als motie zijn ingediend. Hier werden die categorieën onderscheiden met een prijsgrens A (€240.000), B (€290.000) en C (€315.000). Omwille van de haalbaarheid en werkbaarheid in projecten, zijn deze categorieën samengevoegd. 14 Dit bedrag is 70% van de landelijke betaalbaarheidsgrens (€405.000 in 2025). Dit is de grens die op regionaal Westfriesland niveau wordt aangehouden voor goedkope koop. Dit is vastgelegd in de Woondeal NHN 2.0.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

14/39

• •

Betaalbare koop: woningen met een V.O.N. prijs tot maximaal €405.000 (prijspeil 2025). Prijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd. Vrij segment: woningen in het huursegment met een huurprijs boven de liberalisatiegrens €1.184,82 in 2025) en woning in het koopsegment met een V.O.N. prijs boven de prijsgrens voor betaalbare koopwoningen (€405.000 in 2025). Prijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.

Nieuwe woningbouwprojecten15 worden getoetst op basis van bovenstaande tabel. Voor kleine projecten zal deze verdeling echter niet altijd realistisch zijn. Daarom geldt de volledige differentiatie, met alle segmenten in de huur en koop, alleen bij ontwikkelingen met meer dan 12 woningen. Bij kleinere ontwikkelingen geldt nog altijd dat twee-derde van de woningen in het betaalbare segment moet vallen, maar hier kan dit ook alleen in de koopsector zijn. In dat geval kan bijvoorbeeld gekozen worden om twee-derde goedkope en betaalbare koopwoningen te realiseren en daarnaast (koop)woningen in het vrije segment. De oppervlakte eisen per segment gelden bij deze kleinere plannen wel. Met de mogelijkheid om af te wijken van bovenstaande tabel voor plannen bestaande uit 12 woningen of minder geven we ruimte voor het ontwikkelen van voldoende goedkope en betaalbare koopwoningen, om onder andere te voorzien in de lokale woningbehoefte in de kernen. Om naast goedkope koop ook te sturen op voldoende sociale huur, sturen we in projecten met meer dan 12 woningen juist scherp op de realisatie van 30% sociale huur per plan. Voor bestaande projecten die al verder zijn in het ontwikkelproces kan de differentiatie niet meer geëist worden, maar zetten we ons in om hier in goed overleg alsnog zoveel mogelijk bij aan te sluiten.

Goedkope koop, middenhuur en betaalbare koop bij nieuwbouw Om te zorgen voor voldoende variatie binnen het betaalbare segment zetten we in op een combinatie van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen. Binnen nieuwbouwprojecten dient 15% van de woningen in het goedkope koopsegment te zijn. De woningen in dit segment moeten een gebruiksoppervlakte hebben tussen de 50 en de 80m2 GBO, met een gemiddelde gebruiksoppervlakte van minimaal 65m2 per project. Daarnaast hebben de woningen een prijs van maximaal €315.000 (prijspeil 2025). Per project mag de gemiddelde prijs van de woningen maximaal €283.500 (prijspeil 2025) zijn. Met deze voorwaarden voor de oppervlakte en prijs stimuleren we enerzijds variatie binnen het goedkope koopsegment in lijn met de motie ‘Grip op betaalbare woningen’16. Tegelijkertijd bieden we ruimte aan ontwikkelende partijen om te zorgen voor een aantrekkelijk woonproduct dat past bij de stedenbouwkundige opzet, architectuur van een gebouw en de locatie. Daarnaast dient 22% in het betaalbare koopsegment of de middenhuur te vallen. Hiermee zorgen we voor betaalbare woningen in zowel de koop- als huursector. Specifiek voor middenhuur onderzoeken we de rol die woningcorporaties kunnen spelen in de realisatie van dit segment.

Door woningen te realiseren in de sociale huur, goedkope koop, betaalbare koop en middenhuur zorgen we dat er meer aanbod gecreëerd wordt voor, onder andere, starters, senioren en een- en tweepersoonshuishoudens in het algemeen17. Afwijken van de differentiatie Er kunnen zwaarwegende redenen zijn om af te wijken van de differentiatie. Dat kan bijvoorbeeld zijn omdat de businesscase niet rond komt of omdat een ander programma wenselijk is vanuit een maatschappelijke opgave. Denk aan het behoud of versterking van een monumentaal pand of huisvesting van een specifieke doelgroep. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om de noodzaak hiervan aan te tonen en te onderbouwen (door middel van open boeken). Uitgangspunt bij afwijkingen blijft dat projecten zoveel mogelijk tegemoetkomen aan het realiseren van een project met 2/3e betaalbaar. Afhankelijk van de grootte van het project kan op de volgende manieren afgeweken worden van de gestelde differentiatie:

15

Projecten waar op het moment van vaststelling van het woonprogramma nog geen bindende afspraken zijn gemaakt met de gemeente, bijvoorbeeld een intentieovereenkomst of een anterieure overeenkomst. 16 Motie ‘Grip op betaalbare woningen’ (17 april 2025) 17 Dit sluit aan bij de Motie ‘Een- en tweepersoonswoningen in huursector’ en het Bestuursakkoord 2024-2028

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

15/39

-

-

Bij kleine projecten tot en met 12 woningen kan afgeweken worden van de volledige differentiatie, maar geldt wel het uitgangspunt van 2/3e betaalbaar. Wel is goedkeuring van het plan door het college van B&W vereist. Bij projecten vanaf meer dan 12 woningen is afwijken een uitzondering. Dit vraagt een onderbouwing waarom afwijken noodzakelijk is en een akkoord voor de afwijzing van het college van B&W. Ook wordt in dit geval het vereveningsfonds ingezet wanneer deze gereed is.

Vereveningsfonds Op dit moment wordt er gewerkt aan een vereveningsfonds. Wanneer een project afwijkt van de vastgelegde percentages voor sociale huur moet er een financiële afdracht gedaan worden in de fonds. Dit fonds kan vervolgens worden ingezet om projecten met (extra) sociale huurwoningen financieel haalbaar te maken. Na inwerkingtreding van dit vereveningsfonds passen we dit toe bij projecten waar wordt afgeweken. Afwijken minimale oppervlakte Wanneer er sprake is van bijzondere woonconcepten, bijvoorbeeld voor ouderen, mensen met een zorgvraag, jongeren of een gemengd concept, kan in overleg met de gemeente afgeweken worden van de minimale oppervlakte van 50 m2. Verhuur van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen zien wij als de taak van toegelaten instellingen Om te borgen dat woningen in het sociale- en middenhuur segment terecht komen bij een toegelaten instelling en voor langere tijd in dit segment blijven, stellen we eisen aan de exploitatie en instandhouding van woningen in het sociale en middenhuur segment. Deze eisen zijn opgenomen in onderstaand kader. Eisen en randvoorwaarden sociale huur en middenhuur Drechterland Sociale huur I. II.

III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. Middenhuur I.

II. III. IV.

V.

Sociale huurwoningen worden geëxploiteerd door een toegelaten instelling. Woningcorporaties Het Grootslag en De Woonschakel hebben hierbij de voorkeur, dan wel een andere toegelaten instelling die in de regio Westfriesland actief is. Indien de initiatiefnemer de sociale huurwoningen niet aan een toegelaten instelling overdraagt, moet de initiatiefnemer een gemotiveerde verklaring van enkele toegelaten instellingen kunnen overleggen waarin zij afzien van de sociale huurwoningen. Het uitgangspunt is dat de grondprijzen van de sociale huurwoningen conform de grondprijzen zoals opgenomen in de gemeentelijke prestatieafspraken zijn. Aanvangshuurprijs tot maximaal € 900,07 per maand (prijspeil 2025); Daarbij streven we naar een gedifferentieerde huurwoningvoorraad in prijs van woningen. De maximale huurverhoging van de woningen is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en regelgeving. Woningen worden bij voorkeur voor onbepaalde tijd, maar minimaal 25 jaar, sociaal verhuurd. De sociale huurwoningen worden binnen de minimale instandhoudingstermijn via het regionale aanbodsysteem (Woonmatch Westfriesland) toegewezen. De initiatiefnemer dient binnen de minimale instandhoudingstermijn mee te werken aan de taakstelling en plaatsing van statushouders, urgenten en bijzondere doelgroepen zoals door de gemeente vastgesteld.

Sociale huurwoningen hebben een minimale oppervlakte van 50m2.

De ontwikkelaar van de woningen spant zich in om de middeldure huurwoningen in eigendom onder te brengen bij een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Woningcorporaties Het Grootslag en De Woonschakel hebben hierbij de voorkeur dan wel een andere toegelaten instelling welke in de regio Westfriesland actief is. Het uitgangspunt is dat de grondprijzen van de middeldure huurwoningen conform de grondprijzen zoals opgenomen in de gemeentelijke prestatieafspraken zijn. Aanvangshuurprijs conform Wet Betaalbare Huur, tot maximaal € 1.184,82 per maand (prijspeil 2025). Minimale instandhoudingstermijn van 15 jaar in de gegeven prijsrange van middeldure huurwoningen vanaf € 900,07 per maand (prijspeil 2025) tot maximaal € 1.184,82 per maand en de woning valt op basis van het puntenstelsel onder de grens voor middeldure huurwoningen 186 WWS-punten (prijspeil 2025). Huurverhoging op basis van de wettelijk toegestane maximale huurverhoging, zoals vastgesteld door de Rijksoverheid, gedurende de minimale instandhoudingstermijn in het middeldure segment.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

16/39

Appartementen en BeBo’s hebben minimale oppervlakte van 65m2 GBO , tenzij de woningen hierdoor boven de 186 punten uitkomen. In dat geval maken we project-specifieke afspraken.

VI.

We steunen starters bij de aankoop van hun eerste woning Voor starters is het extra moeilijk om een woning te vinden in Drechterland. Daarom is het nodig om starters te ondersteunen bij het aankopen van hun eerste woning. Ook stimuleren we ontwikkelende partijen om binnen de kaders van eerlijke en transparante verkoop, extra aandacht te hebben voor woningzoekenden vanuit de eigen kern of gemeente. Bijvoorbeeld door bij verdeling van de woningen gebruik te maken van een getrapt lotingssysteem. Een deel van de woningen wordt dan eerst verloot onder woningzoekenden uit de omgeving. Dit geldt met name voor kleinere projecten in onze kernen met betaalbare koopwoningen. We zorgen voor woningen met een goede kwaliteit We zorgen ervoor dat de woningen die we bouwen fijn zijn om in te wonen, nu en in de toekomst voor verschillende doelgroepen. Met name voor woningen in het betaalbare segment is dit een aandachtspunt. Door de druk op betaalbaarheid zien we dat woningen steeds kleiner worden. Het uitgangspunt is dat sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen in nieuwbouwprojecten in onze gemeente minimaal 50m² zijn. Voor betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen geldt een ondergrens van 65m2. Daarnaast moeten nieuw gerealiseerde appartementen altijd aan minimaal een BAT1-score18 voldoen (nultreden)19.

Benutten mogelijkheden om woningen betaalbaar en beschikbaar te houden We benutten instrumenten waarmee we als gemeente gericht kunnen sturen op het betaalbaar en beschikbaar houden van woningen voor de beoogde doelgroep. Bijvoorbeeld: een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht. Momenteel worden deze instrumenten bij bepaalde woningbouwprojecten al opgenomen. Waar nuttig en noodzakelijk maken we gebruik van deze instrumenten. Daarnaast stellen we kaders/(beleids)regels op om het gebruiken van de instrumenten te bevorderen en de vergemakkelijken. Daarnaast stimuleren we, waar nuttig en mogelijk, ook het gebruik van het recent geopende Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Dit fonds heeft als doel om starters met een middeninkomen te helpen om een nieuwbouwwoning te kopen tegen een prijs onder de marktwaarde. Kopers tot 35 jaar met een inkomen tot 2x modaal kunnen via het fonds korting krijgen van maximaal € 70.000 per woning. Bij doorverkoop wordt de koperskorting en een deel van de waardeverandering verrekend met het fonds, waarmee nieuwe starters geholpen kunnen worden.

2.3 •

• • • •

18 19

Wat gaan we hiervoor doen? Bij nieuwe woningbouwprojecten passen we de differentiatietabel toe, waarin de betaalbaarheid van woningen is vastgelegd. Bij bestaande woningbouwprojecten zetten we ons in om zoveel mogelijk bij dit kader aan te sluiten. Hierbij blijft de aansluiting op het realiseren van 2/3e betaalbaar het uitgangspunt. We realiseren woningen met een goede kwaliteit en hanteren hiervoor minimale oppervlakten per prijssegment. We verkennen de mogelijkheden en de werking in de praktijk van een vereveningsfonds voor sociale huurwoningen. We continueren de starterslening voor woningen via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Waar nuttig en mogelijk continueren we het gebruik van een anti-speculatiebeding, zelfbewoningsplicht en instandhoudingstermijn voor sociale- en middenhuurwoningen. Daarnaast stellen wij kaders/(beleids)regels op om het gebruiken van de instrumenten te bevorderen en de vergemakkelijken. Ook stimuleren we, waar nuttig en mogelijk, het gebruik van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Dit nemen we mee in gesprekken met ontwikkelaars.

De definitie volgens de checklist Bouw Advies Toegankelijkheid (BAT). Bij beneden-bovenwoningen mag de bovenste woning hier van afwijken.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

17/39

3 Wonen en zorg

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

18/39

3.1

Analyse huidige situatie en opgaven

3.1.1

Ontwikkelingen en afspraken woningen voor ouderen

Vergrijzing in Drechterland: sterke groei kleine huishoudens van 75 jaar en ouder De komende jaren vergrijst de bevolking van Drechterland sterk. Het aandeel kleine huishoudens van 75 jaar en ouder groeit naar verwachting van 17% in 2025 naar ca. 20% in 2035 en ca. 25% in 2045. In totaal gaat het afgerond om een groei van 520 huishoudens tot 2035 en 825 tot 2045. Juist bij de groep van 75 jaar en ouder komen gezondheids- en mobiliteitsbeperkingen vaker voor, waardoor er behoefte is aan passende woonvormen met voldoende zorg- en ondersteuning. Westfries Woonzorgpact: samen zorgen voor meer geschikte woningen De vergrijzing in de gemeente zorgt voor een groeiende vraag naar woningen die geschikt zijn voor ouderen. Het gaat dan zowel om vitale ouderen als om ouderen met een lichte zorgvraag en ouderen met een zwaardere zorgvraag. Op het thema Wonen en Zorg hebben de Westfriese gemeenten de handen ineen geslagen. In 2023 is het Westfries Woonzorgpact gesloten tussen gemeenten, woningcorporaties en zorg- en welzijnsinstellingen. Hierin staan afspraken over bewustwording onder ouderen, wat ouderen kunnen doen om langer thuis te blijven wonen en het realiseren van nieuwe woonvormen. In het Woonzorgpact zijn cijfers opgenomen over het aantal te realiseren woningen geschikt voor ouderen per gemeente.

Het Rijk heeft hier een prognose voor gemaakt op basis van de toename van het aantal ouderen. De uitkomsten voor Westfriese gemeenten zijn hierin opgenomen. In totaal zijn er in Westfriesland tussen 2022 en 2030 3.385 woningen geschikt voor ouderen nodig. Het gaat om 800 zorggeschikte woningen, 1.170 geclusterde woningen en 1.415 nultredenwoningen. Voor Drechterland gaat dit tussen 2022 en 2030 om: •

275 woningen geschikt voor ouderen, bestaande uit o 65 zorggeschikte woningen; o 60 geclusterde woningen; o 150 nultredenwoningen.

Deze prognose geeft overigens geen inzicht in de huidige woningvoorraad en in hoeverre deze al geschikt is. We verdiepen dit inzicht nog voor onze gemeente op basis van beschikbare gegevens. Er zijn in Drechterland tot en met 2040 plannen voor ca. 205 nultredenwoningen. Hiervan zijn 110 woningen onderdeel van plannen die al door de gemeenteraad zijn vastgesteld. We zijn daarmee al goed op weg als het gaat om het bouwen van nultredenwoningen, maar er zijn er nog meer nodig. Weinig aantrekkelijk aanbod voor ouderen die willen doorstromen In de woningmarktverkenning blijkt dat een deel van de ouderen in Drechterland wel wil verhuizen, maar dit niet doen omdat er momenteel te weinig passend en aantrekkelijk aanbod is in de gemeente. Het is daarom voor de komende jaren van belang om voldoende woningen te realiseren die aansluiten bij de behoefte van de snel groeiende groep ouderen. Ouderen in Drechterland hebben diverse woonwensen. Er is zowel vraag naar huur- als naar koopwoningen, waarbij de betaalbaarheid voor een deel van de ouderen cruciaal is. Tegelijkertijd zijn er ook veel vermogende ouderen. Vaak omdat ze een relatief grote (en duurdere) woning achterlaten. Hierbij is het wel essentieel dat de woning en woonomgeving aan hun wensen voldoen.

Interessante concepten voor ouderen in Drechterland zijn:, (geschakelde) bungalows, benedenbovenwoningen, éénlaagse grondgebonden woningen en appartementen. Met verschillende mogelijkheden in betaalbaarheid, komen ook verschillende wensen in oppervlakte. Voor alle woningtypen gericht op ouderen geldt dat de woning idealiter een minimum oppervlakte van ca. 80 m2 heeft, zodat er ook ruimte is voor het realiseren van bijvoorbeeld een logeerkamer of hobbyruimte. Ouderen die een hele grote woning achterlaten (bijvoorbeeld een stolpboerderij), zullen vaak voorkeur hebben voor grotere woningen van 100m² of groter. Daarnaast is een ruime buitenruimte van belang. In hoeverre het realistisch is om aan deze eisen te voldoen is afhankelijk van het segment waarin de woning gerealiseerd wordt. Een ander aandachtspunt bij ouderenwoningen is levensloopbestendigheid. Om woningen levensloopbestendig te maken moeten de basisfuncties gelijkvloers bereikbaar zijn. Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Drechterland, gemeente Drechterland Projectnummer 51026164 3 december 2025

19/39

Als laatste is er ook veel interesse in woonvormen waarbij men (extra) naar elkaar omkijkt, bijvoorbeeld door het wonen in hofjes en geclusterde woonvormen.

3.1.2

Ontwikkelingen zorgvraag ouderen

De vergrijzende bevolking zorgt naast een veranderende woningvraag, ook voor een stijgende vraag naar zorg. Er zijn verschillende typen zorg en deze worden ook op verschillende manieren geregeld en gefinancierd. Hieronder gaan we in op de verwachte ontwikkelingen binnen de verschillende zorgtypen specifiek voor ouderen. Wet langdurige zorg (Wlz): Sterke toename aantal personen met zorggebruik verpleging en verzorging (V&V) Op basis van prognoses en interviews met zorgpartijen verwachten we een sterke toename in het aantal cliënten met een Wlz-indicatie voor zorg met verblijf (V&V ZZP 5 t/m 8). Door de vergrijzing groeit ook het aantal ouderen dat niet meer veilig zelfstandig thuis kan wonen. Dit vraagt om een uitbreiding van wooneenheden voor beschermd wonen. De inschatting is dat tot 2035 voor Drechterland ca. 35 extra intramurale wooneenheden voor verzorging en verpleging nodig zijn. Hierbij is het wel van belang om op te merken dat op landelijk niveau het uitgangspunt is dat intramurale zorglocaties (bijna) niet uitgebreid worden. In Nederland ligt de nadruk van het beleid vooral op het versterken van zorg en ondersteuning thuis, zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit betekent dat er relatief weinig wordt geïnvesteerd in het uitbreiden van intramurale zorg (zoals verpleeghuizen en verzorgingshuizen).