B1 Verbeelding, Regels en bijlage Regels omgevingsplan (2024-58)
Tekst van het document
TAM-omgevingsplan Landje van Fleur Gemeente Drechterland
Colofon Gegevens over het project: Planstatus:
vastgesteld
Plan identificatie:
NL.IMRO.0498.TAMLandjevanFleur-VG01
Datum:
2024-11-08
Kenmerk Buro SRO:
SR230249
Contactpersoon Buro SRO:
Dhr. J.J. van Nuland | Dhr. J. Brem
Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:
Sted Project 6 B.V.
Gegevens Buro SRO: Bezoekadres:
’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht
Telefoon:
030-2679198
E-mail:
utrecht@buro-sro.nl
Internet:
www.burosro.nl
pagina 2 van 23
Verbeelding
Regels
Inhoudsopgave 1 Algemene bepalingen ........................................................................................................................... 5 Artikel 1 Toepassingsbereik ................................................................................................................................ 5 Artikel 2 Begripsbepalingen................................................................................................................................. 5
2 Functies en activiteiten ....................................................................................................................... 10 Artikel 3 Algemeen gebruiksverbod ................................................................................................................... 10 Artikel 4 Groen .................................................................................................................................................. 10 Artikel 5 Tuin ..................................................................................................................................................... 11 Artikel 6 Verkeer – Verblijfsgebied .................................................................................................................... 12 Artikel 7 Wonen ................................................................................................................................................. 12 Artikel 8 Water ................................................................................................................................................... 16 Artikel 9 Waarde - Archeologie 3....................................................................................................................... 17
3 Algemene regels................................................................................................................................. 20 Artikel 10 Anti-dubbeltelregel ............................................................................................................................ 20 Artikel 11 Algemene regels voor bouwactiviteiten ............................................................................................. 20 Artikel 12 Algemene afwijkingsregels ................................................................................................................ 20
4 Overgangs- en slotregels ................................................................................................................... 22 Artikel 13 Overgangsrecht ................................................................................................................................. 22
pagina 3 van 23
Preambule Dit TAM-omgevingsplan is gericht op het faciliteren van gebiedsontwikkeling Landje van Fleur op de locatie 'Kerspelweg 7 in Hoogkarspel’ en vormt juridisch een nieuw hoofdstuk (hoofdstuk 22a) van het omgevingsplan van de gemeente Drechterland. Dit hoofdstuk is op grond van artikel 11.1, lid 2 Besluit elektronische publicaties bekend gemaakt en digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen. De in dit op www.ruimtelijkeplannen.nl uitgegeven deel van het omgevingsplan (hierna: dit deel) weergegeven hoofdstukken moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22a van het omgevingsplan van de gemeente Drechterland. In de artikelkop van de in dit deel weergegeven artikelen moet na het woord 'Artikel', na de spatie en direct voor het artikelnummer '22a.' gelezen worden. In de kop van de bijlagen bij het in dit deel weergegeven hoofdstuk moet na het woord 'Bijlage', na de spatie en direct voor het nummer van de bijlage '22a.' gelezen worden.
pagina 4 van 23
1 Algemene bepalingen Artikel 1 Toepassingsbereik 1.1 Verhouding met ruimtelijke regels in het tijdelijke deel van het omgevingsplan De besluiten op grond van artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet zijn niet van toepassing voor zover het gaat over regels opgenomen in een besluit als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder a, b, c, g, h, i, j, k, l of m, van de Invoeringswet Omgevingswet op de locatie als bedoeld in artikel 1.3.
1.2 Verhouding met regels in het tijdelijke deel van het omgevingsplan van rijkswege (bruidsschat) De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met regels in hoofdstuk 22a. 1.
De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met de regels in hoofdstuk 22a.
2.
Onder de regels in hoofdstuk 22a, als bedoeld onder a, worden de regels van het omgevingsplan TAMomgevingsplan Landje van Fleur met identificatienummer NL.IMRO.0498.TAMLandjevanFleurVG01 van de Gemeente Drechterland verstaan.
1.3 Geometrische afbakening reikwijdte TAM-omgevingsplan Landje van Fleur De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op de locatie TAM-omgevingsplan Landje van Fleur , waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0498.TAMLandjevanFleur-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.
Artikel 2 Begripsbepalingen Voor de toepassing van hoofdstuk 22a gelden, naast artikel 1.1 van het Omgevingsbesluit, artikel 1.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving, artikel 1.1 van het Besluit activiteiten leefomgeving en artikel 1.1 van het Besluit bouwwerken leefomgeving de volgende begripsbepalingen:
2.1 aan-huis-verbonden beroep: het door een (mede)bewoner van de woning uitoefenen van een vrij en zelfstandig beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, (para)medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, waarbij de woning in hoofdzaak haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
2.2 aan huis verbonden bedrijf: Het door een (mede)bewoner van de woning het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten, zoals opgenomen in bijlage 1, geheel of overwegend door middel van handwerk, geen detailhandel en geen prostitutie zijnde, waarvan de omvang van de activiteiten zodanig is, dat het woonhuis in
pagina 5 van 23
overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
2.3 achtergevelrooilijn: de achterste, niet naar openbaar gebied toegekeerde lijn die het bouwvlak begrenst;
2.4 archeologische waarde: de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;
2.5 bebouwing: één of meer gebouwen en/of overkappingen en/of bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde;
2.6 bebouwingspercentage: het deel van een terrein of terreingedeelte dat maximaal mag worden bebouwd, uitgedrukt in procenten;
2.7 bed and breakfast: het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf zonder kookfaciliteiten en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;
2.8 bestaand: het legale gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het omgevingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig is of in uitvoering is dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;
2.9 bouwgrens: de grens van een bouwvlak;
2.10 bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;
2.11 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
2.12 bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel;
2.13 bouwvlak: een geometrisch informatieobject met een gebied dat aanduidt waarbinnen bebouwing of bebouwing van een bepaalde soort is toegestaan;
pagina 6 van 23
2.14 bovenwoning: een woning, die zich geheel of nagenoeg geheel bevindt boven de begane grond verdieping van een gebouw;
2.15 dak: iedere bovenbeëindiging van een bouwwerk;
2.16 druiplijn: de lijn die van onderen het dak begrenst;
2.17 erf-terreinafscheiding: bouwwerk op of in de directe nabijheid van een erfgrens bedoeld om een erf, tuin of terrein af te scheiden;
2.18 erker: een uitbouw aan een woning, die zich bevindt aan de voor- of zijgevel of beide, van een woning en welke ondergeschikt is aan de hoofdbouwmassa;
2.19 evenement: elke voor publiek toegankelijke verrichting van vermaak, met uitzondering van bioscoopvoorstellingen, markten als bedoeld in artikel 150, eerste lid, onder h van de Gemeentewet en artikel 5.2.4. van de APV, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen, het in een inrichting in de zin van de Drank en Horecawet gelegenheid geven tot dansen, betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties en activiteiten als bedoeld in artikel 2.1.4.2. en 2.3.3.1. van de APV. Onder evenement wordt tevens verstaan een herdenkingsplechtigheid, een braderie, een optocht niet zijnde een betoging als bedoeld in artikel 2.1.2.2. APV op de weg, een feest, een muziekvoorstelling of een wedstrijd op of aan de weg;
2.20 extensief dagrecreatief medegebruik: een extensief dagrecreatief medegebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, een vissteiger, een picknickplaats of een naar de aard daarmee gelijk te stellen medegebruik;
2.21 huishouden: Het in een woning met elkaar samenwonen van een aantal personen in een zekere continue samenstelling en waarbij tevens tussen deze verschillende personen een zekere onderlinge verbondenheid bestaat (gezin of samenlevingsverband);
2.22 kleinschalige duurzame energiewinning: energie die gewonnen wordt uit kleinschalige perceelsgebonden bronnen, niet zijnde windturbines, waarbij weinig tot geen schadelijke milieueffecten optreden bij winning en omzetting en die in onuitputtelijke hoeveelheden beschikbaar is, zoals zon, wind, water, biomassa, aard- en omgevingswarmte;
pagina 7 van 23
2.23 landschappelijke waarden: waarden in verband met de verschijningsvorm van een gebied en de aanwezigheid van waarneembare structuren en/of elementen in dat gebied (bij de afweging van het begrip landschappelijke waarden zal de Structuurvisie landschap, steeds onderdeel van het toetsingskader zijn);
2.24 natuurlijke waarden: de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied. Onderdeel van de natuurlijke waarden vormt steeds een beoordeling van de soortbescherming op basis van de Flora- en faunawet ;
2.25 Normaal onderhoud: het onderhoud dat, gelet op de bestemming, regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;
2.26 oorspronkelijke achtergevel: de ligging of situering van de achtergevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw;
2.27 oorspronkelijke hoofdgebouw: het hoofdgebouw zoals dat tijde van de afronding van de bouwwerkzaamheden, overeenkomstig de voor het hoofgebouw verleende vergunning, is opgeleverd. Indien er tijdens de bouwwerkzaamheden van het hoofdgebouw geen vergunningplicht bestond, wordt het oorspronkelijke hoofdgebouw bepaald aan de hand van de historische kenmerken van het gebouw;
2.28 oorspronkelijke zijgevel: de ligging of situering van de zijgevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw;
2.29 overkapping: elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;
2.30 peil: a.
indien op het land wordt gebouwd: 1.
voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang plus ten hoogste 30 cm;
2.
voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
b.
indien op of in het water wordt gebouwd: 3.
de hoogte van het waterniveau ter plaatse van het geldende peilgebied dat door middel van een Peilbesluit voor het betreffende peilgebied is vastgesteld.
pagina 8 van 23
2.31 risicovolle inrichting: een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, een richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het omgevingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;
2.32 verblijfsrecreatie: recreatief verblijf, waarbij overnacht wordt in kampeermiddelen, recreatiewoningen en/of recreatieverblijven;
2.33 voorgevel: de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw, of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die door de ligging, de situatie ter plaatse en/of de indeling van het gebouw als voorgevel moet worden aangemerkt;
2.34 woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden dan wel een naar de aard daarmee gelijk te stellen groep personen;
2.35 woonhuis: een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;
2.36 woonzorgvoorziening: een voorziening voor de huisvesting van personen die bij hun normale, dagelijkse functioneren huishoudelijke, sociale, sociaal-medische en/of medische begeleiding en/of verzorging behoeven;
2.37 zijerf: gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het gebouw is gelegen.
pagina 9 van 23
2 Functies en activiteiten Artikel 3 Algemeen gebruiksverbod Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het verboden zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken te gebruiken anders dan overeenkomstig de aan die locatie toegedeelde functies en activiteiten.
Artikel 4 Groen 4.1 Toepassingsbereik De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die zijn aangewezen als 'Groen'.
4.2 Functieomschrijving Een als 'Groen' aangewezen locatie heeft de volgende functies: a.
groenstroken, wijkvelden, parken en plantsoenen, bermen en naar de aard daarmee gelijk te stellen groenvoorzieningen;
b.
grondwal / geluidsscherm;
c.
hobbymatig agrarisch grondgebruik;
d.
kleinschalige duurzame energiewinning;
e.
het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de ruimtelijke waarden van de groengebieden;
met daaraan ondergeschikt: f.
water;
g.
fiets- en voetpaden;
h.
nutsvoorzieningen;
met de daarbij behorende: i.
bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde.
4.3 Beoordelingsregels Bouwactiviteiten 4.3.1 Gebouwen en overkappingen Er mogen gebouwen en overkappingen met een gezamenlijke oppervlakte van niet meer dan 30 m² en bouwhoogte van niet meer dan 3,0 m worden gebouwd. 4.3.2 Bouwwerken geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, geldt de volgende regel: a.
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, mag niet meer bedragen dan 5,0 m.
pagina 10 van 23
Artikel 5 Tuin 5.1 Toepassingsbereik De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die zijn aangewezen als 'Tuin'.
5.2 Functieomschrijving Een als 'Tuin' aangewezen locatie heeft de volgende functies: a.
tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woonhuizen;
b.
aangebouwde bijbehorend bouwwerken uitsluitend in de vorm van erkers of serres;
c.
delen van gebouwen in de vorm van luifels of balkons;
met daaraan ondergeschikt: d.
parkeervoorzieningen;
e.
kleinschalige duurzame energiewinning;
f.
wegen en paden;
g.
water;
met de daarbij behorende: h.
bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde.
5.3 Beoordelingsregels bouwactiviteiten 5.3.1 Erkers en serre Voor het bouwen van aangebouwde bijgebouwen in de vorm van erkers en/of serres gelden de volgende regels: a.
de diepte van een erker en/of een serre mag niet meer bedragen dan 1,50 m vanuit de gevel van het bijbehorende woonhuis;
b.
de breedte van de erker en/of serre mag niet meer bedragen dan 70% van de gevel van het woonhuis bedragen waaraan de erker of serre wordt aangebouwd;
c.
de goothoogte van een erker of een serre mag niet meer bedragen dan 3,0 m;
d.
de bouwhoogte van een erker of een serre mag niet meer bedragen dan 6,0 m.
5.3.2 Luifels en balkons Voor het bouwen van luifels en balkons geldt de volgende regel: a.
de diepte van een luifel en/of een balkon mag niet meer bedragen dan 1,5 m, gemeten vanuit de gevel van het bijbehorende woonhuis.
5.3.3 Bouwwerken geen gebouwen en geen overkappingen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, gelden de volgende regels: a.
de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1,0 m;
b.
de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, mag niet meer bedragen dan 5,0 m.
pagina 11 van 23
Artikel 6 Verkeer – Verblijfsgebied 6.1 Toepassingsbereik De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die zijn aangewezen als 'Verkeer - Verblijfsgebied'.
6.2 Functieomschrijving Een als 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen locatie heeft de volgende functies: a.
straten en paden met hoofdzakelijk een functie ten behoeve van een goede doorstroming van het verkeer en de ontsluiting van de buurten;
b.
parkeervoorzieningen;
c.
nutsvoorzieningen;
d.
bruggen, dammen en/of duikers en naar de aard daarmee gelijk te stellen kunstwerken;
e.
bermen en beplanting;
f.
water;
g.
standplaatsen,
Met daarbij behorende h.
bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde.
6.3 Beoordelingsregels bouwactiviteiten 6.3.1 Bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, geldt de volgende regel: a.
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, anders dan rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, mag niet meer bedragen dan 5,00 m.
6.4 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze functie, wordt in ieder geval gerekend: a.
het aanleggen van wegen en paden of anderszins inrichten van het bestemmingsvlak, zodanig dat wegen uit meer dan twee rijstroken bestaan;
b.
het gebruik van de gronden voor standplaatsen met een oppervlakte groter dan 20,00 m².
Artikel 7 Wonen 7.1 Toepassingsbereik De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die zijn aangewezen als 'Wonen'.
7.2 Functieomschrijving Een als 'Wonen' aangewezen locatie heeft de volgende functies: a.
woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten genoemd in bijlage 1;
b.
bijbehorend bouwwerken;
pagina 12 van 23
met daaraan ondergeschikt: c.
kleinschalige duurzame energiewinning;
d.
wegen en paden;
e.
parkeervoorzieningen;
f.
water;
met de daarbij behorende: g.
tuinen, erven en terreinen;
h.
bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde.
7.3 Beoordelingsregels bouwactiviteiten 7.3.1 Woonhuizen, bijbehorende bouwwerken en overkappingen binnen een bouwvlak Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen binnen een bouwvlak gelden de volgende regels: a.
als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd;
b.
een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
c.
per bouwvlak mag ten hoogste het ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangegeven aantal hoofdgebouwen (woningen) worden gebouwd;
d.
bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend achter de naar de weg(en) gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan worden gebouwd;
e.
de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan de oppervlakte van het hoofdgebouw;
f.
de diepte van een luifel en/of een balkon mag niet meer bedragen dan 1,5 m, gemeten vanuit de gevel van het bijbehorende woonhuis;
g.
de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)';
h.
de goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste resp. 3 en 6 m.
7.3.2 Bijbehorende bouwwerken en overkappingen buiten een bouwvlak Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken en overkappingen buiten een bouwvlak gelden de volgende regels: a.
bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend achter de naar de weg(en) gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan worden gebouwd;
b.
de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken en overkappingen mag per hoofdgebouw niet meer bedragen dan 100 m²;
c.
de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken en overkappingen mag niet meer bedragen dan 50% van de oppervlakte van de gronden behorende bij het hoofdgebouw gelegen buiten het bouwvlak;
d.
de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan 3,0 m;
e.
de bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan 6,0 m;
f.
de bouwhoogte van een overkapping mag niet meer bedragen dan 3,5 m;
g.
indien het perceel grenst aan water mag de afstand van bijbehorende bouwwerken en overkappingen tot de bovenkant van het talud niet minder bedragen dan 1,8 m.
pagina 13 van 23
7.3.3 Bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, gelden de volgende regels: a.
er mogen geen paardrijdbakken, tennisbanen en zwembaden worden gebouwd;
b.
de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1,0 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan 2,0 m;
c.
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, mag niet meer bedragen dan 5,0 m.
7.3.4 Voorwaardelijke verplichting waterbergend vermogen a.
Met het oog op het beperken van wateroverlast wordt op locaties met de functie 'openbare ruimte en/of functie wonen' een hemelwaterberging met een minimale capaciteit van 70 mm per m2 verhard dakoppervlak aangebracht en in stand gehouden.
b.
c.
De hemelwaterberging wordt zo ontworpen en in stand gehouden dat deze: 1.
De voorzieningen voeren de eerste 24 uur vertraagd af. (Niet extra naar riolering of watersysteem)
2.
Zijn in maximaal 60 uur weer volledig beschikbaar.
Water
dakoppervlak
vertraagd
afvoeren
wordt
geborgd
conform
basisveiligheidsniveau
Klimaatbestendige nieuwbouw 3.0; Realisatie en instandhouding.
7.4 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze locaties, wordt in ieder geval gerekend: a.
het gebruik van gebouwen en overkappingen voor bedrijfsdoeleinden anders dan de in lid 7.2 sub a genoemde bedrijvigheid;
b.
het gebruik van gebouwen in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit zodanig dat de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van het beroep of het bedrijf meer bedraagt dan 40 m²;
c.
het gebruik van vrijstaande bijgebouwen bij een hoofdgebouw (woning) voor bewoning;
d.
het gebruik van woonhuizen voor meer dan één woning;
e.
het gebruik van de gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatieve doeleinden;
f.
het gebruik van de gronden en bouwwerken voor detailhandel, met uitzondering van productiegebonden detailhandel dan wel kleinschalige verkoop van eigen producten vanuit een verplaatsbaar/verrijdbaar stalletje van niet meer dan 6,0 m², waarbij een reclamebord van 0,50 m bij 1,00 m is toegestaan;
g.
het gebruik van gronden voor de bouw en/of de aanleg van een paardrijdbak, tennisbaan of een zwembad met de daarbij behorende bouwwerken.
7.5 Afwijken van de gebruiksregels 7.5.1 Inwoning zorgbehoevenden/zorgverleners Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 7.4 sub d voor het gebruik van een woonhuis voor de huisvesting van meer dan één huishouden, mits: a.
de bewoning uitsluitend plaatsvindt vanuit een oogpunt van zorg;
b.
de hulpbehoevendheid wordt aangetoond middels een doktersverklaring of een zorgindicatie; deze indicatie of verklaring is niet nodig in geval van een familierelatie in de rechte lijn;
pagina 14 van 23
c.
er sprake blijft van één hoofdentree, één huisnummer en één meterkast, zodat de beide woonruimtes op de begane grond intern met elkaar verbonden zijn;
d.
er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in geding zijnde belangen waaronder die van
e.
na beëindiging van de zorg moet het woonhuis opnieuw ten behoeve van één huishouden in gebruik
omwonenden en bedrijven;
worden genomen. 7.5.2 Bed and breakfast Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 7.4 sub e voor het gebruik van gronden en bouwwerken in combinatie met het wonen voor logiesverstrekking ten behoeve van recreatieve bewoning in de vorm van bed and breakfast, mits: a.
de bed and breakfast wordt gerund door de eigenaar/eigenaren c.q. hoofdbewoner(s) van de bijbehorende woning;
b.
er maximaal zeven gastenkamers voor maximaal twee personen per kamer worden gerealiseerd;
c.
er maximaal 40% van de gebruiksoppervlakte van de woning (zonder bijgebouwen) in gebruik wordt genomen, met een maximum van 110 m²; onder de oppervlakte van een bed and breakfast vallen de volgende ruimten: 1.
slaapkamer(s);
2.
bad-, douche- en toiletruimte(n) die niet gedeeld worden met de bewoner(s), en;
3.
de gemeenschappelijke ruimte (een voor de recreant ingerichte ruimte voor ontspanning en vermaak; in deze ruimte kan ook het ontbijt worden geserveerd);
d.
er geen zelfstandige kookgelegenheid (wel zijn een waterkoker, koffie-/theefaciliteiten en minibar toegestaan) aanwezig is;
e.
er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, een goede woonsituatie, het straatbeeld en de verkeersveiligheid (ligging en situering van parkeerplaatsen en van een eventueel terras);
f.
er een goede parkeergelegenheid aanwezig is of wordt aangelegd op het perceel van de bed and breakfast; het aantal parkeerplaatsen dient minimaal overeen te komen met het aantal kamers; hiervan kan
worden
afgeweken
indien
in
de
directe
omgeving
aantoonbaar
voldoende
openbare
parkeervoorzieningen aanwezig zijn; g.
de exploitant een nachtverblijfregister bijhoudt en toeristenbelasting afdraagt aan de gemeente; de gemeente controleert het nachtverblijfregister;
h.
Op het perceel mag maximaal één reclameaanduiding in de vorm van een bord met opschrift voor bed and breakfast worden aangebracht dat maximaal 1 meter breed en 50 cm hoog is.
7.6 Afwijken van de bouwregels 7.6.1 Afwijken bouwhoogte bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 7.3.2 sub e voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken met een bouwhoogte van niet meer dan 6,0 m, mits: a.
het bijbehorend bouwwerk vrijstaand is en op niet minder dan 1,0 m afstand van het bouwvlak wordt gebouwd;
b.
geen afbreuk kan worden gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
pagina 15 van 23
7.7 Geluidgevoelige gebouwen in geluidaandachtsgebieden 7.7.1 Toepassingsbereik Ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hogere geluidswaarde' zijn in afwijking van de standaardwaarden de navolgende waarden toegestaan. In de onderstaande tabel zijn de bouwnummers en de bijbehorende toegestane waarden van de woningen weergegeven.
Bouwnummers
Hogere waarde
Geluidsbron
65 t/m 92 (woongebouw)
61 dB
Drechterlandseweg (N505)
22, 29, 30, 52, 53, 55, 57, 59, 61, 63
60 dB
Drechterlandseweg (N505)
21
59 dB
Drechterlandseweg (N505)
54
57 dB
Drechterlandseweg (N505)
27, 28, 31, 32, 50, 51, 64
56 dB
Drechterlandseweg (N505)
19, 20, 23, 26, 33, 34, 48, 48
53 dB
Drechterlandseweg (N505)
3, 25, 35, 47
52 dB
Drechterlandseweg (N505)
1, 18, 36, 38, 39, 43, 44, 46
51 dB
Drechterlandseweg (N505)
4, 13, 16, 17, 24, 37, 40, 41, 42, 45
50 dB
Drechterlandseweg (N505)
2, 12, 14
49 dB
Drechterlandseweg (N505)
1
55 dB
Kerspelweg
65 t/m 92 (woongebouw)
54 dB
Kerspelweg
3
51 dB
Kerspelweg
2
50
Kerspelweg
Zie bijlage 3 voor een plattegrond met bouwnummering.
Artikel 8 Water 8.1 Toepassingsbereik De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die zijn aangewezen als 'Water'.
8.2 Functieomschrijving Een als 'Water' aangewezen locatie heeft de volgende functies: a.
vaarten, sloten, vijvers en daarmee gelijk te stellen waterlopen ten behoeve van de wateraanvoer en afvoer, de waterberging, het behoud van de cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke waarden en de recreatievaart;
b.
extensief dagrecreatief medegebruik,
Met daarbij behorende c.
kaden, dijken en oeverstroken;
d.
dammen en duikers;
e.
bruggen, ter plaatse van de aanduiding "brug";
f.
paden;
g.
bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, waaronder steigers.
pagina 16 van 23
8.3 Beoordelingsregels bouwactiviteiten 8.3.1 Gebouwen en overkappingen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. 8.3.2 bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, gelden de volgende regels: a.
de bouwhoogte van lichtmasten mag niet meer bedragen dan 8,00 m;
b.
de bouwhoogte van bruggen mag niet meer bedragen dan 2,50 m boven de hoogte van het aangrenzende maaiveld;
c.
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde mag niet meer
d.
de doorvaarthoogte van bruggen, duikers en andere overspanningen of overkluizingen en naar de aard
bedragen dan 2,00 m;
daarmee gelijk te stellen bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, mag niet minder bedragen dan 1,20 m.
8.4 Specifieke gebruiksregels Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken op deze locaties, wordt in ieder geval gerekend: a.
het gebruik van de gronden als ligplaats voor woonschepen, woonarken of casco's (caissons), die tot woonschip of woonark kunnen worden omgebouwd.
Artikel 9 Waarde - Archeologie 3 9.1 Toepassingsbereik De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die zijn aangewezen als 'Waarde - Archeologie 3'.
9.2 Functieomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen locatie heeft, naast de andere voor die locatie aangewezen functie(s), mede als functie het behoud van archeologische waarden.
9.3 Beoordelingsregels bouwactiviteiten Aanvullend op de bouwregels in de andere voor de betreffende gronden aangewezen functies gelden de volgende bouwregels: 9.3.1 Verbod Het is verboden om zonder archeologisch onderzoek een omgevingsvergunning voor het bouwen te verlenen waarbij de bodem dieper dan 0,40 m -Mv wordt geroerd 9.3.2 Beoordelingsregels Een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, mits: a.
op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, of;
pagina 17 van 23
b.
op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad, of;
c.
één of meer dan de volgende voorwaarden in acht genomen wordt: 1.
een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
2.
een verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek door middel van opgravingen;
3.
een verplichting de bouw van een bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.
9.3.3 Uitzondering Het is toegestaan om zonder archeologisch onderzoek een omgevingsvergunning voor het bouwen te verlenen waarbij de bodem dieper dan 0,40 m -Mv wordt geroerd, mits het betreft: a.
bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken waarbij de bestaande oppervlakte met ten hoogste 2.500 m² wordt uitgebreid;
b.
bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 2.500 m² ten behoeve van andere daar voorkomende bestemming(en).
9.4 Beoordelingsregels werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 9.4.1 Verbod Het uitvoeren van de volgende werken, geen gebouw zijnde, en werkzaamheden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning is verboden: a.
aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
b.
bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren over een totaal aaneengesloten oppervlakte groter dan 2.500 m², waarbij in acht genomen de oppervlakte welke reeds eerder door voorgenoemde werken is bewerkt;
c.
het aanleggen, verharden en/of verbreden van wegen, paden en/of parkeerterreinen;
d.
het woelen, mengen, diepploegen of ontginnen van gronden of een naar de aard daarmee gelijk te stellen grondbewerking dieper dan 0,4 m;
e.
het aanleggen verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren;
f.
het aanbrengen van systematische drainage in agrarische percelen dieper dan 0,4 m;
g.
het graven van sleuven breder dan 0,5 m en dieper dan 1,00 m ten behoeve van het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie, telecommunicatieleidingen en drainage en daarmee verband houdende constructies, installaties en/of apparatuur;
h.
het permanent verlagen van het waterpeil.
9.4.2 Beoordelingsregels De omgevingsvergunning als bedoeld in lid 9.4.1 kan slechts worden verleend, indien: a.
op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, of;
b.
op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat de archeologische waarden door de werken en werkzaamheden niet onevenredig wordt geschaad, of;
c.
één of meer van de volgende voorwaarden in acht genomen wordt:
pagina 18 van 23
1.
een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
2.
een verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek door middel van opgravingen;
3.
een verplichting de bouw van een bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.
Indien aan de omgevingsvergunning voorwaarden worden verbonden, wordt Archeologie West-Friesland om advies gevraagd. 9.4.3 Uitzondering De in lid 9.4.1 genoemde omgevingsvergunning is niet nodig voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden die: a.
een oppervlakte van minder dan 2.500 m² betreffen en waarvan de bodemroering minder diep is dan 0,40 m;
b.
reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan;
c.
in het kader van het normale beheer en onderhoud (inclusief sleufloos draineren);
d.
mogen
worden
uitgevoerd
krachtens
een
reeds
verleende
omgevingsvergunning
of
een
ontgrondingvergunning; e.
noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning, zoals in lid 9.4.1 bedoeld, is verleend;
f.
ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
pagina 19 van 23
3 Algemene regels Artikel 10 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 11 Algemene regels voor bouwactiviteiten Wanneer een bestaand gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, een grotere goot- en/of bouwhoogte heeft dan in de bouwregels in de van toepassing zijnde bestemming is toegestaan, dan mag de goot- en/of bouwhoogte ten hoogste de bestaande goot- en/of bouwhoogte bedragen.
11.1 Parkeereis a.
Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
b.
Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
c.
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.
11.2 Beeldkwaliteitsplan Bouwwerken dienen te voldoen aan het toetsingskader zoals opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan zoals in Bijlage 2 van de regels is opgenomen.
11.3 Vergunde bouwwerken Bouwwerken die op het moment van inwerkingtreding van hoofdstuk met een daartoe verleende vergunning aanwezig of opgericht zijn of kunnen worden opgericht maar die in strijd zijn met dit TAM-omgevingsplan, worden geacht aan dit TAM-omgevingsplan te voldoen.
Artikel 12 Algemene afwijkingsregels 12.1 Beloop en profiel van wegen Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft.
12.2 Omgevingsplanactiviteit bouwen Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in regels regels hoofdstuk 2 voor:
pagina 20 van 23
a.
het overschrijden van de maximale bouwhoogte van de woontoren (toren met 28 sociale huurwoningen) met maximaal 2,8 meter uitsluitend ten behoeve van het aan het zicht onttrekken van dakinstallaties;
b.
het overschrijden van bouwgrenzen, geen bestemmingsgrenzen zijnde, mits dit nodig is in verband met afwijkingen en onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie, dan wel nodig is in verband met de juiste inpassing van de gebouwen binnen bouwvlakken, waarbij de grenzen met niet meer dan 1 m worden overschreden;
12.3 Beoordelingsregel De vergunning onder lid 12.2 wordt enkel verleend, mits het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden aangetast en wordt voldaan aan de eisen opgenomen in lid 12.2.
pagina 21 van 23
4 Overgangs- en slotregels Artikel 13 Overgangsrecht 13.1 Overgangsrecht bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het TAM-omgevingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1.
gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2.
na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
13.2 Afwijking overgangsrecht bouwwerken Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid 13.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 13.1 met maximaal 10 %.
13.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken Het bepaalde in lid 13.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
13.4 Overgangsrecht gebruik Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het TAMomgevingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
13.5 Strijdig gebruik overgangsrecht Het is verboden het met het TAM-omgevingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 13.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
13.6 Verboden gebruik overgangsrecht Indien het gebruik, bedoeld in lid 13.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
13.7 Uitzondering op het overgangsrecht gebruik Het bepaalde in lid 13.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
pagina 22 van 23
Bijlage(n) Regels
Bijlage 1 bij regels. Lijst van toegelaten aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten Bijlage 2 bij regels. Beeldkwaliteitsplan Landje van Fleur 23-04-2024 Bijlage 3 bij regels. Plattegrond bouwnummers
pagina 3 van 4
Uitoefening van (para-)medische beroepen, waaronder: • •
individuele praktijk voor huisarts, psychiater, psycholoog, fysiotherapie of bewegingsleer, voedingsleer, mondhygiëne, tandheelkunde, logopedie, enz. individuele praktijk dierenarts
Kledingmakerij • •
(maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf woningstoffeerderij
Kantoor- en opslagfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals: •
schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, klussenbedrijf, bestratingsbedrijf, glazenwasserij, waarbij de opslag van enige materialen, gereedschappen en een voertuig op het perceel is toegestaan, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf
Reparatie-/verhuurbedrijfjes, waaronder: • • • • •
schoen-/lederwarenreparatiebedrijf uurwerkreparatiebedrijf goud- en zilverwerkreparatiebedrijf reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen reparatie van muziekinstrumenten
In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven uitgezonderd Advies- en ontwerpbureaus, waaronder individuele praktijk voor: • • •
reclame ontwerp grafisch ontwerp architect
(Zakelijke) dienstverlening, waaronder individuele praktijk voor: • • • • •
notaris advocaat accountant assurantie-/verzekeringsbemiddeling exploitatie en handel in onroerende zaken
Overige dienstverlening • •
kappersbedrijf schoonheidssalon
Onderwijs
• •
autorijschool onderwijs niet in te delen naar specificatie, mits zonder werkplaats of laboratorium
Voorzieningen ten behoeve van de kunstnijverheid, zoals: •
galerie/expositieruimte, ruimte voor toegepaste kunst, atelier, beeldentuin, ruimte voor workshops
Dan wel met voorgenoemde bedrijven en voorzieningen naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen bedrijvigheid.
BEELDKWALITEITSPLAN Hoogkarspel
BGSV
bureau voor stedenbouw en landschap
23 mei 2024
INHOUD
Hoofdstuk 1 Stedenbouwkundige opzet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Hoofdstuk 2 De visie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Hoofdstuk 3 De principes voor de bebouwing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Hoofdstuk 4 Inrichtingsprincipes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2 | BGSV
HOOFDSTUK 1
Stedenbouwkundige opzet
overgang stad naar land rafelig vormgeven met groene bufferzone verbinding groengebieden
Aan de noord-oostzijde van Hoogkarspel ligt ‘Het Landje van Fleur’. Een voormalig bloembollenbedrijf dat transformeert naar een ontspannen woonbuurt met 92 nieuwe woningen en een bestaande woning die onderdeel wordt van de ontwikkeling. De totale oppervlakte van het perceel is 30.840 m2 en is kadastraal bekend als gemeente Drechterland, Sectie K, nummers 1817, 1818 en 2080 Het terrein grenst aan de Drechterlandseweg en de Kerspelweg en ligt daarmee zichtbaar bij de noordoostelijke entree van het dorp. Aan de zuidwestzijde grenst het aan de bestaande woonbuurt. De ambitie is om op deze plek een woonbuurt te realiseren die herkenbaar dorps is en aansluit op de bestaande omgeving. Daarnaast geeft de ontwikkeling vorm aan de afronding van het stedelijk gebied en de overgang naar het ten noorden van de Drechterlandseweg gelegen open landschap.
sloten haaks op het lint verbindende lijn tussen stad en landschap zichtbaar maken
markeren hoek/entree stedelijk gebied zichtbaar maken dorpsentree
woningen + kavels
parkeerplaatsen
erfstraat + verlaagde berm
speelplek
natuurlijke oever
langzaam verkeer + calamiteiten route
stedenbouwkundig plan
3 | BGSV
Het stedenbouwkundig plan kent een eenvoudige hoofdopzet. De ontsluiting bestaat uit een lus ontsloten vanaf de Kerspelweg. Aan de noordzijde van de lus bevindt zich het meeste verkeer en daar zijn bijna alle (openbare) parkeerplaatsen geconcentreerd. De woonwijk wordt ingericht als een 30 km gebied met aan de noord, oost en westkant een trottoir. De zuidzijde wordt klimaatadaptief ingericht en heeft hierdoor een ander wegprofiel. Aan de westzijde ligt de ontsluiting langs het water waardoor de oorspronkelijke polderstructuur zichtbaar wordt. Deze zuidelijke route wordt ingericht als een erf met een informele scheiding tussen loopzone en een zo smal mogelijke rijbaan. Centraal in de buurt ligt een plantsoen als speel- en ontmoetingsplek. Ter hoogte van dit plantsoen worden op de rijbanen aan weerszijden snelheid remmende maatregelen opgenomen. Op de hoek Kerspelweg-Drechterlandseweg komt een appartementengebouw die de entree van de buurt, maar eigenlijk ook de entree van het dorp Hoogkarspel, markeert.
aansluiting op doorgaande fietsroute hoofdroute met parkeren
calamiteiten en langzaamverkeer
verkeersluwe tussenstraat
doorgaande groene berm
open water
12 beneden boven woningen
28 appartementen 4 lagen hoog 5 vrijstaande woningen projectmatig of particulier op basis van kavelpaspoort
bestaande woning
23 rijwoningen 6 levensloopbestendige woningen
twee onder een kap en vrijstaand (projectmatig) totaal 17
1 vrijstaande woning projectmatig of particulier op basis van kavelpaspoort
Aansluitend op de aanliggende (half)vrijstaande bebouwing van de omliggende buurten liggen de (half)vrijstaande woningen van het Landje van Fleur. De rijwoningen liggen aan de centrale ontmoetingsplek en in de middenzone. Zo ontstaat een heldere zonering en is er een duidelijk onderscheid tussen openbare voorzijden en achterkanten die grenzen aan achterkanten. Binnen de buurt wordt een gedifferentieerd programma voorgesteld. Speciaal voor senioren worden er – naast de sociale huurappartementen – levensloopbestendige woningen gerealiseerd aan het plantsoen. Voor starters zijn er goedkope beneden-bovenwoningen en betaalbare rijwoningen opgenomen. Zo ontstaat een gemengde buurt die een afspiegeling is van de bevolking. De afwisseling zorgt daarnaast voor een prettig dorps bebouwingsbeeld. De afwisseling van kop- en langsgevels en wisselende nokrichtingen spelen daarbij een belangrijke rol. In hoofdstuk 3 wordt dit nader toegelicht. Het woningbouwplan voldoet aan de in de woondeal 2.0 NHN afgesproken differentiatie en prijsklassen. Het appartementengebouw is hoger dan de laagbouw, maar voegt zich toch goed binnen de dorpse korrel, het is maximaal 4 lagen hoog. In het plan is rekening gehouden met de vigerende parkeernorm van de gemeente Drechterland. Daarbij hebben alle duurdere woningen parkeerplaatsen op eigen terrein.
De overige parkeerplaatsen worden in het openbaar gebied gerealiseerd.
4 | BGSV
KLIMAATADAPTIEF
maatregelen tegen overlast door water en hitte Groenstroken voor infiltratie Veel schaduw door middel van bomen Alleen verharding toepassen waar nodig
BIODIVERS
natuurvriendelijk Voldoende ruimte voor bomen; afstand tot de woning, elkaar en tot ondergrondse infrastructuur Inheemse planten, heesters en bomen Bloemrijke beplanting
In de buurt wordt veel aandacht besteed aan het klimaatadaptief maken van de woonomgeving en het vergroten van de biodiversiteit. Aan beide kanten van het geluidscherm aan de noordzijde is ruimte voor robuust groen. Het geluidscherm en de groene aankleding aan weerszijde van het geluidscherm zijn van hoge kwaliteit. Er is voldoende plek voor het toevoegen van inheemse bomen en heesters. Tussen de parkeervakken van de daarop aansluitende parkeerplaats is veel ruimte gereserveerd voor bomen. Daardoor is er veel schaduw en wordt opwarming tegengegaan. Door de buurt loopt een doorgaande verlaagde berm met beplanting. Deze verbindt de noordoosthoek via de smalle autoluwe straat met de watergang aan de west- en zuidzijde. De laagte speelt een rol in het vertraagd afvoeren van regenwater en is tegelijkertijd een kleurrijk bloemenlint die bijdraagt aan de biodiversiteit in het gebied. Het centraal in de wijk gelegen plantsoen is verbonden met het groene lint. Naast spelen en ontmoeten is het creëren van voldoende schaduw hier een uitgangspunt. Voor de buurt als geheel is er sprake van kroonbedekking van 30% van het openbaar gebied. Daarnaast is er vanuit iedere woning zicht op minimaal 3 bomen en er ligt voor iedere woning binnen de 300 meter een verkoelend plantsoen.
WONEN
SFEER EN IDENTITEIT
Aanspreken van verschillende doelgroepen
Informeel buurtje met een dorpse identiteit
Gemengd programma, meerdere woningtypen
Duurzame bebouwing
voor iedereen: diverse woningtypen
ONTMOETEN
dorps en duurzaam
Veilig door sociale controle en toezicht
GEZONDE BEWEGING
voor diverse doelgroepen
goed bereikbaar en autoluw
Collectieve plekken en uitlokken van ontmoeting
Goede fiets- en wandelroutes
Natuurlijk spelen stimuleren
Centraal in de buurt bevindt zich het plantsoen als speel- en ontmoetingsplek. Deze moet worden ingericht voor met name de leeftijdscategorie 0-6 en in mindere mate 6-12. Daarnaast is er een informele speelaanleiding met een trekpontje aan de westelijke watergang. Hier wordt de verbinding gelegd met de aanliggende groenzone met speelplekken voor de leeftijden 6-12 en 12+.
30 km/u Regime met trottoirs of erf
5 | BGSV
HOOFDSTUK 2
De visie Uitgangspunt voor ‘Het Landje van Fleur’ is bloemrijk wonen in een dorpse sfeer. Hoogkarspel is van oudsher een dorp in een vaarpolder. Ontstaan vanuit lintbebouwing met daarachter een nat achterland met smalle percelen en brede watergangen. Door de ruilverkaveling is de schaal van het landschap vergroot. Op de vruchtbare grond werden onder meer bollen geteeld. Zo ook op de grond waar nu ‘Het Landje van Fleur’ gerealiseerd wordt. Wij hebben er daarom voor gekozen om de bloembol als inspiratie te hanteren voor de sfeer en de identiteit van de nieuwe woonbuurt. Een bloembol als eenvoudige, in zichzelf gekeerde knol, die tegelijkertijd een uitbundige extraverte bloemenpracht oplevert. Voor ‘Het Landje van Fleur’ is dat een bebouwing die een heldere vorm heeft, een hoogwaardige maar eenvoudige detaillering en een samenhangend beige-bruin kleurenpalet. Daartegenover staat de buitenruimte die uitbundig en kleurrijk is, met bloeiende bermen en bomen en uitgesproken herfstkleuren. Bloemrijk wonen is letterlijk wonen tussen de bloemen. Het landje van Fleur is een woonbuurt die herkenbaar dorps is en aansluit op de bestaande omgeving, maar tegelijkertijd hedendaags is en antwoord geeft op de ambities en wensen van deze tijd. Uitgangspunt is een informele, maar eenvoudige ruimtelijke hoofdopzet die uitdaagt tot bewegen en ontmoeten.
Ten opzichte van de traditionele dorpse structuur van straatjes en auto’s voor de deur, wordt hier een omgeving nagestreefd die is gericht op wandelen, fietsen en verblijven. De auto is te gast en het parkeren vindt plaats op loopafstand.
6 | BGSV
‘Het Landje van Fleur’ krijgt een dorpse sfeer door de mix van woningtypen die gerealiseerd worden, de afwisseling in type bewoners, een entree die uitnodigt tot ontmoeting en doordat de bebouwing refereert aan de dorpse bebouwing zoals die te zien is in Hoogkarspel. De woningen aan het dorpslint kenmerken zich door een heldere vorm met een duidelijke kapvorm en een lage goot (op 3 meter). Veelal is daar een element aan toegevoegd, zoals een erker, een opgemetselde dakkapel, een entreenis of een bijzonder venster of raam. Hoewel woningen in kleur en materiaal op elkaar lijken is er altijd een herkenbare korrel, waardoor de woning individueel afleesbaar wordt en subtiel verschilt van de buren. Een belangrijk onderdeel van het dorpse leven zijn ook de sociale contacten en het praatje bij de voordeur. De voortuin, veelal met een smeedijzeren hekje, speelt daarbij een belangrijke rol.
ontmoeten bij de voordeur ontmoeten bij de voordeur
Voor het Landje van Fleur vertalen we deze dorpse elementen naar een hedendaagse en meer modern-ambachtelijke architectuur. opgemetselde dakkapel met groot venster
elementen uit bestaande bebouwing uit de kern van Hoogkarspel dienen als inspiratie; niet als letterlijk voorbeeld
7 | BGSV
steile kap
erker of bijzonder venster
kopgevel onderscheidend van langsgevel
Appartementen - Referenties historisch - 01 Kerspelweg Hoogkarspel
horizontale rollagen
Het appartementengebouw verbijzondert zich ten opzichte van de laagbouw in massa en hoogte. Qua kleur en materiaal vertonen zij samenhang.
verbijzonderde dakrand
Hier vormt de geschiedenis van de bollenteelt de inspiratie. In West-Ffriesland, maar ook in elders in het land, zijn bollenschuren te vinden die als kloeke bakstenen gebouwen in het open landschap staan. Kenmerkend zijn de monumentale iconische architectuur met een expressief karakter, het onderscheid tussen kopgevels en langsgevels, het verschil in open plint en meer gesloten bovenbouw, fraaie ambachtelijke versiering in het metselwerk zoals pilasters, verbijzonderingen in de dakrand, de accentuering van gevelopeningen en het in in de architectuur integreren van de bedrijfsaanduiding.
2560 / VO - appartementen 12 maart 2024/ GSPublisherVersion 1393.74.77.100
verticale pilastering
De bollenschuur, die van oudsher een icoon in het landschap is, vormt een passende referentie voor het appartementengebouw op een beeldbepalende locatie. In het gebouw vindt de transformatie plaats van een bollenschuur naar een woonschuur in een bollenveld. Een robuust maar rijk gedetailleerd bakstenen, alzijdig georiënteerd volume.
dakrand met bedrijfsnaam kleine vensters boven F L E UR
grote vensters of deuren beneden mogelijke uitwerking
referenties bollenschuur van www.bollenerfgoed.nl
8 | BGSV
Gewenst architectonisch beeld: eenvoudige bebouwing met herkenbare statige kappen.
impressie gewenst beeld; uitwerking moet nog plaatsvinden
Gewenst beeld van de buitenruimte: spelen en ontmoeten tussen de bloeiende planten en bomen.
impressie gewenst beeld; uitwerking moet nog plaatsvinden
9 | BGSV
HOOFDSTUK 3
De principes voor de bebouwing De bebouwing De woningen, zowel de grondgebonden als de appartementen vertonen, samenhang doordat zij in hetzelfde kleurenpalet en materialenpallet worden gerealiseerd. De architectuurstijl is te definiëren als hedendaags-ambachtelijk. Volumes en bouwmassa’s zijn traditioneel van opzet met opvallende kappen bij de laagbouw. De laagbouw is ten opzichte van het appartementengebouw wat strakker en moderner gedetailleerd, terwijl het appartementengebouw nadrukkelijker refereert aan de tradionele baksteen architectuur van de historische bollenschuur. De samenhang wordt gecreëerd doordat alle gebouwen voldoen aan de volgende uitgangspunten: • Een licht kleurenpalet bestaande uit: lever, grijs, zand, licht bruin • Veel baksteen details, metselwerk verbanden en textuur, deze geven de gevel een rijke ambachtelijke uitstraling • Rechthoekige eenvoudige bouwmassa (geen samengestelde massa’s) Specifiek voor de laagbouw geldt: • Een statige kap met een flink overstek, waarbij met name kappen die prominent, met een topgevel, aan het openbaar gebied liggen een steile kap hebben. • Een strakke antraciet dakpan en een ranke detaillering van de dakrand • Afwisselende nokrichtingen tussen verschillende bouwmassa’s en soms binnen de bouwmassa (twee-onder-een-kap) • Baksteen als hoofdmateriaal, accenten in hout
Materiaal • • • •
baksteen lichte kleuren; lever, grijs, zand accenten van behandeld hout antraciete dakpan
Mooie details • • • •
bijzondere metselverbanden textuur diepe negge strakke kap 10 | BGSV
schematische beelden en referenties gelden als inspiratie; niet als letterlijk voorbeeld
Afwisselend beeld en dorpse korrel - laagbouw In alle straten bestaat er in de straatgevel een afwisseling in typologieën en bouwmassa’s. Nergens staan twee dezelfde volumes naast elkaar; • Naast elkaar gelegen twee-onder-een-kapwoningen hebben meestal een andere nok, er is sprake van een verbijzondering en er staan nooit meer dan 2 volumes in dezelfde rooilijn. • Bij rijtjes worden langsgevels afgewisseld met kopgevels en vrijstaande woningen. • In de gevel van een rijtje is geen repetitie van steeds dezelfde gevelindeling zichtbaar, maar een opdeling in enkele grotere eenheden in een samenhangend totaalbeeld. • Naast elkaar gelegen vrijstaande woningen die in particulier opdrachtgeverschap worden uitgewerkt zullen van elkaar verschillen. Voor deze kavels worden als dat aan de orde is kavelpaspoorten gemaakt. Om bovenstaande te kunnen borgen worden, naast de in het stedenbouwkundig plan vastgelegde verkaveling, in het beeldkwaliteitsplan een aantal randvoorwaarden specifiek op de kaart vastgelegd, namelijk; referentie samengestelde kap
referentie wisselende nokrichting
1. 2. 3.
Rooilijnen die verspringen en een variatie in voorzone/voortuindiepte, in stedenbouwkundig plan vastgelegd De afwisseling in nokrichting, zie afbeelding 1 De ten behoeve van het dorpse beeld op strategische plekken ingezette lage goten, zie afbeelding 2 en bijbehorende toelichting pagina 12
Daarnaast worden bijzondere elementen ingezet op plekken die zich daar, vanuit de hoofdopzet en ligging, voor lenen; 4. 5.
6. afbeelding 1 nokrichtingen
Ontmoeting bij de voordeur: daar waar de entree grenst aan verblijfsgebied en goed ligt op de zon, zie afbeelding 3 en bijbehorende toelichting pag 13 . Een lang zicht, een oriëntatiepunt: op de kop van het plantsoen, in de zichtlijn van het erf en vanaf de 2e bouwlaag met uitzicht op het open landschap aan de noordzijde, zie afbeelding 4 en bijbehorende toelichting pag 14. Een overhoekse oriëntatie.
Al deze elementen samen zorgen voor afwisseling en een dorpse korrel. 11 | BGSV
Lage goot - laagbouw Ten behoeve van het dorpse beeld worden op strategische plekken lage goten ingezet. Deze plekken zijn hiernaast op de kaart aangegeven. Een lage goot bevindt zich bij; 1. De kopgevel van een rij die grenst aan het openbaar gebied. De lage goot (op 3 meter) heeft een overstek en een gaaf, groot pannendak. 2. Een vrijstaande woning die met zijn garage grenst aan het openbaar gebied heeft een kap die doorsteekt over de garage. Mogelijk bevindt zich ook de entree onder het dak. Het dak heeft een overstek en een gaaf, groot pannendak. 3. Garages buiten het hoofdvolume die zichtbaar zijn vanaf de straat hebben een dakje met pannen. De dakhelling hiervan is flauwer dan de dakhellingen van de woningen, maar heeft wel een gelijke detaillering en een overstek.
1
10.800
7.300
9.590
2
3
58°
5.400
5.400
58°
5.400
1.900 7.300
Rij - doorsnede en gevel Kerspelweg Hoogkarspel
Voorgevel
2560 / SO - Onderzoek welstand 17 januari 2024/1:125
afbeelding 2 posities lage goot
GSPublisherVersion 1338.78.81.100
schematische beelden en referenties gelden als inspiratie; niet als letterlijk voorbeeld
12 | BGSV
Voorgevel
C
schematische beelden en referenties gelden als inspiratie; niet als letterlijk voorbeeld
Ontmoetingsplek bij entree - laagbouw Waar de entree op de zon ligt en aan een verblijfsgebied grenst, wordt een entree ontworpen die uitnodigt tot ontmoeting. Hier moet ruimte gecreëerd worden om te zitten. In de architectuur moet van de één van de volgende middelen worden ingezet en meeontworpen: 1.
2. 3.
referentie ontmoeten bij entree (diepe negge + bankje)
referentie ontmoeten bij entree (diepe negge + plantenbak)
4.
Een diepe negge ten opzichte van de voorgevel, zodat er een zitplekje kan ontstaan en bewoners zelf plantenpotten of een stoel kunnen neerzetten. De binnenzijde (de negge) is gematerialiseerd met hetzelfde materiaal als de gevel, of als onderdeel van de pui met daarop aansluitend materiaal verbijzonderd. Een robuust vormgegeven vast bankje, onderdeel van het ontwerp van de woning. Een robuust vormgegeven vaste plantenbak onderdeel van het ontwerp van de woning en gematerialiseerd met hetzelfde materiaal als de gevel en voorzien van beplanting. Koppelen/spiegelen van woningen en hun voorzone inzetten om een tussenschaal te creëren tussen de individuele woning en het rijtje als geheel.