07H B5 Geanonimiseerde zienswijze Westeinde achter 5 (2023-16)

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke gepubliceerd is op 10-11-2022.

BRIEF PERSOONLIJK AFGEGEVEN

Aan het college van B&W en de Gemeenteraad van de gemeente Drechterland Postbus 9 1616 ZG HOOGKARSPEL Tevens verstuurd per e-mail naar: gemeente@drechterland.nl, griffie@drechterland.nl Venhuizen, 19-12-2022 Betreft:

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

Onze referentie:

1606DE/ZW 2022-001

Geachte leden van het college van B&W en de Gemeenteraad, Ondergetekende (omwonende) is het niet eens met: de besluiten / een aantal zaken / en de bouwmogelijkheden die in dit Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen (het perceel van het voormalige gemeentehuis en de 2 naastliggende percelen), met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland, welke is gepubliceerd is op 10-11-2022, worden toegestaan. In dat kader breng ik de volgende zienswijzen onder uw aandacht. De zienswijzen is toegevoegd achter deze brief. Naar mijn oordeel heeft de raad voor een gemeentelijk initiatief voor het herinrichten van hun perceel zich niet in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening en of het bestreden besluiten anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. De bebouwingsdichtheid is feitelijk bepaald. De gemeente heeft met dit ontwerp bestemmingsplan voor de naastliggende percelen, die nog niet verworven zijn, al bepaald dat dezelfde bestemmingsregels gelden als voor het perceel van het voormalige gemeentehuis. Deze zienswijze behandeld:

1. Voorgeschiedenis en Proces herinrichting percelen achter en gedeeltelijk van het voormalige gemeentehuis van Venhuizen, Westeinde 5 Venhuizen. Door het vaststellen van massale bebouwing om een neutrale Grex te halen en afwijkende beleidskaders te stellen in het bestemmingsplan en in het Plan van Eisen is feitelijk handelen en niet een uitvoering van het bestemmingsplan of een bouwvergunning / omgevingsvergunning. Algemene wet bestuursrecht (Awb). Artikel 3:2 Dit in strijd met artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Artikel 3:2 verlangt van het bestuursorgaan een actieve opstelling bij de inventarisatie van en het onderzoek naar de feiten en belangen die in een bepaalde zaak een rol spelen.

Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 1 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

Inhoud 1

Voorgeschiedenis en Proces herinrichting percelen achter en gedeeltelijk van het voormalige gemeentehuis van Venhuizen, Westeinde 5 Venhuizen. ................................... 5 1.1 Vaststelling visie Centrumplan Venhuizen (2017-31) .................................................................. 5 1.2 Vaststelling Plan van Aanpak en uitvoering ontwikkeling Centrum Venhuizen (2019-22) ......... 5 1.3 Omwoners zijn pas ingelicht nadat Vaststelling Plan van Aanpak en uitvoering ontwikkeling Centrum Venhuizen (2019-22) is goedgekeurd door de gemeenteraad. ............................................... 5 1.4 Programma van Eisen woningbouwlocatie 't Weijver Venhuizen vastgesteld............................ 6 1.5 Omwoners zijn tegen massale bebouwing die feitelijk is vastgesteld om de neutrale grex te halen 6 1.6 Klankbordgroep misbruikt om de neutrale grex te halen ........................................................... 7

2

De incompleetheid, onvolledigheid en onzorgvuldigheid van het voorliggende bestemmingsplan NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01........................................................... 9 2.1 Milieubeperkingen ....................................................................................................................... 9 2.2 De volgende documenten zijn niet ingediend of incompleet: .................................................. 10 2.3 De bebouwingspercentage en bebouwingsdichtheid opnemen in het Ontwerp Bestemmingsplan .................................................................................................................................. 10 2.4 Bouwhoogten vermelden in dit Ontwerp Bestemmingsplan .................................................... 10 2.5 Ontwerp Bestemmingsplan Bijlage 1 lijst van toegestane bedrijvigheid .................................. 11

3

Wet- en regelgeving t.a.v. bebouwingsdichtheid .............................................................. 12 3.1 Bouwbesluit 2012 ...................................................................................................................... 13 3.2 NEN 9300 (nl) Oppervlakten en dichtheden in de stedenbouw - Termen, definities en bepalingsmethoden .............................................................................................................................. 13 3.3 Besluit Vastelling Structuurvisie landschap (2011-27): 23 mei 2011 ........................................ 13 3.4 Besluit vaststelling Welstandsnota (2011-35), 26 juni 2011 ..................................................... 13 3.5 Besluit vaststelling Leidraad Inrichting openbare ruimte - LIOR (2012-63)............................... 14 3.6 Woonvisie Drechterland 2012-2020 (2012-77) lokale regelgeving ........................................... 14 3.7 Besluit Vaststelling bestemmingsplan Drechterland-Zuid (2013-26): 25 mei 2013 .................. 15 3.8 Besluit van de gemeenteraad Regionale woonvisie (2017-20), 19 juni 2017 ........................... 15 3.9 Woonprogramma Drechterland 2021-2025 Prettig wonen in vitale dorpen ............................

15 3.10 SED-gemeenten ......................................................................................................................... 15 3.11 Omgevingsvergunning ............................................................................................................... 16

4

Massale bebouwing / Bebouwingspercentage / Bebouwingsdichtheid volgens lokale regelgeving...................................................................................................................... 18 4.1 4.1.1 4.2 4.2.1 4.3 4.4 4.5 4.6 4.6.1

Definitie bebouwingspercentage............................................................................................... 18 Bebouwingspercentage toegepast binnen bestemmingsplan Drechterland Zuid ................ 18 Definitie bebouwingsdichtheid .................................................................................................. 18 Bebouwingsdichtheid toegepast binnen bestemmingsplan Drechterland Zuid ................... 18 De definitie van een woning ...................................................................................................... 18 Massale woningbouw wordt toegestaan om neurale grex te halen (Besluit 2019-55) ............ 18 Algemene wet bestuursrecht (Awb). Artikel 3:2 ....................................................................... 19 Berekening bebouwingsdichtheid ............................................................................................. 19 lokale regelgeving: gemiddeld 25 woningen per 1 ha = 10.000 m² ...................................... 19

Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 3 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

4.6.2 Lokale regelgeving Besluit van de gemeenteraad Drechterland Zaaknummer 870242; nr. 2020-28 20

Leeswijzer. -

Hoofdstuk1 bevat een historisch overzicht van de besluiten over de ontwikkeling van woningbouw in het centrum van Venhuizen die door de gemeente Drechterland zijn vastgesteld. Hoofdstuk 2 bevat commentaar op het gepubliceerde Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen. Hoofdstuk 3 bevat een overzicht van de beleidskaders wet- en lokale regelgeving die betrekking hebben met de bebouwingsdichtheid. Hoofdstuk 4 bevat berekeningsmethoden die de maximale toegestane bebouwingsdichtheid bepalen op het gepubliceerde Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen.

Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 4 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

1

Voorgeschiedenis en Proces herinrichting percelen achter en gedeeltelijk van het voormalige gemeentehuis van Venhuizen, Westeinde 5 Venhuizen.

1.1 Vaststelling visie Centrumplan Venhuizen (2017-31) Op 19 juni 2017 heeft de gemeenteraad de visie voor het Centrumplan van Venhuizen vastgesteld. Deze visie is tot stand gekomen onder andere aan de hand van vragen vanuit de gemeente en ideeën van enkele bewoners op de dorpsavonden van het project Vitale dorpen. De visie is niet gebaseerd en gestaafd door enig deskundig gericht onderzoek. De heer Broeders (PDL) heeft tijdens het debat een amendement ingediend, waarin hij ervoor pleit dat het participatie traject met de bewoners opnieuw moet worden gestart. Het amendement is niet aangenomen. Hij zei o.a.: “waar dit amendement over gaat is hoe gaan we zorgen voor het vervolgtraject. U schets een aantal zaken hier die overigens niet in het raadsvoorstel staan. Daar heeft u in het midden gelaten hoe bewoners in het vervolgtraject betrokken worden. Daar gaat het ons om.” In besluit van de gemeenteraad staat onder het kopje “Argumenten”: De visie voor het centrum van Venhuizen is het beleidskader voor de toekomstige ontwikkeling van het centrum. Als u daarmee instemt, zal elk concreet initiatief aan dat kader getoetst worden. Uw raad is het orgaan dat beleid en de in acht te nemen kaders voor de uitvoering vaststelt. Spelregels beoogd gebruik/ samenhang/ uitstraling gemeentehuislocatie: Gebouwen in dorpse stijl, hedendaags en niet historiserend, in contrast met de frontgebouwen

1.2 Vaststelling Plan van Aanpak en uitvoering ontwikkeling Centrum Venhuizen (2019-22) De gemeenteraad Drechterland heeft op 25 april 2019 een besluit genomen over “Vaststelling Plan van Aanpak en uitvoering ontwikkeling Centrum Venhuizen. De CDA heeft tijdens de behandeling van het Raadsbesluit een amendement ingediend waar o.a. gewezen is dat je niet een gebiedsontwikkeling Centrumplan kan maken zonder daar eerst een plan moet zijn die duidelijkheid biedt over de invulling van het centrum van Venhuizen waarin voorzieningen en functies en logische plek krijgen, m.a.w. een visie en een masterplan. De CDA vond dat de integrale aanpak ontbreekt. Dit amendement heeft het niet gehaald. De wethouder portefeuillehouder de heer Besseling deelde mee dat het Plan van Aanpak borgt juist de integrale benadering dat wordt bewaakt door een nog aan te stellen procesmanager. De voormalige wethouderhouder de heer G. Besseling en het college heeft de gemeenteraad op het verkeerde been gezet door in het raadsvoorstel vast te leggen dat het voorliggende raadsvoorstel de draagkracht heeft van alle bewoners. De raad heeft dit klakkeloos aangenomen en zich niet gerealiseerd dat de omwoners niet bij de visie zijn betrokken.

1.3 Omwoners zijn pas ingelicht nadat Vaststelling Plan van Aanpak en uitvoering ontwikkeling Centrum Venhuizen (2019-22) is goedgekeurd door de gemeenteraad. Bewonersinformatieavond De omwonenden zijn pas op 27 juni 2019 geïnformeerd over dit woonplan tijdens de voorbereidingen voor het opstellen van een programma van eisen. Tijdens de inspraak in de RTG (2019-55) bij vaststelling van het programma van eisen werd het duidelijk dat de besluitvorming omtrent de massale woningbouw koste wat kost doorgedrukt moest worden.

Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 5 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

Beleidsvrijheid Onder het kopje “Beleidsvrijheid” in het besluit 2019-22 (Het plan van aanpak “uitvoering ontwikkelingen centrum Venhuizen”) staat: De ontwikkeling die nu tot uitvoering wordt gebracht, wordt uitgevoerd binnen de regelgeving van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Daarnaast wordt gekeken naar het Bestemmingsplan Drechterland Zuid. Onder het kopje “Beleidsvrijheid” in het besluit 2021-21 (Aanbesteding voormalige gemeentehuislocatie Westeinde te Venhuizen) staat: Op grond van artikel 160 van de Gemeentewet zijn wij bevoegd te besluiten onroerende zaken te verkopen, binnen de door de raad gestelde kaders. Deze kaders zijn vastgelegd in het PvE. Opmerking over de gestelde beleidsvrijheid die de gemeente in haar besluit 2021-21 neemt en de kaders waar aan het moet voldoen komen niet overeen met artikel 160 van de Gemeentewet. De bevoegdheid van het college van B&W t.a.v. artikel 160 gaat niet over de herinrichting van het grondgebied met een maatschappelijke functie naar functie wonen, daar gaat alleen het vigerende bestemmingplan over. Het artikel 160 gaat over de grondverkoop, t.w. “Het college neemt pas een besluit nadat het de raad de gelegenheid heeft gegeven zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken in de volgende gevallen. De verkoop van grond in afwijking van het vastgestelde grondprijsbeleid.”

1.4 Programma van Eisen woningbouwlocatie 't Weijver Venhuizen vastgesteld Op 2-12-2019 (2019-55) heeft de gemeenteraad Programma van Eisen woningbouwlocatie 't Weijver Venhuizen vastgesteld (2019-55) waarin vastgesteld is dat de uitvoering van de herbestemming van hun grondgebied alleen doorgang kan vinden bij een neutrale Grex. (Als financieel uitgangspunt te stellen dat de GREX voor de gronden die in eigendom van de gemeente zijn minimaal budget neutraal moet sluiten). Ook de gemeente heeft zich te houden aan de kaders en regels die zijn gesteld in het bestemmingsplan Drechterland-Zuid in dit geval met de regels Wonen, WonenWoongebouw, Verkeer, etc. Het bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven. In een bestemmingsplan worden de gebruiks- en de bouwmogelijkheden vastgelegd voor een gebied. Zo kunnen er maximale maten zijn gegeven voor bouwhoogtes maar ook bebouwingspercentages en bouwregels ten aanzien van dakkapellen, dakterrassen, de gevels en de nok- en goothoogte.

1.5 Omwoners zijn tegen massale bebouwing die feitelijk is vastgesteld om de neutrale grex te halen Omwoners zijn, sinds de voormalige wethouder Besseling zijn plannen bekend heeft gemaakt tijdens een bewonersinformatieavond op 27-06-2019, tegen de massale bouwplannen, 30-50 woningen op ca. 0,785ha (= een bebouwingsdichtheid van 63 woningen per ha terwijl de norm 25 woningen per ha is), die de gemeente op het perceel van het voormalige gemeentehuis locatie (Westeinde 5 Venhuizen) en op de twee naast liggende percelen met bestemmingsfunctie “Tuinen” (als de grond door de gemeente aangekocht kan worden, er is nog geen overeenstemming met de eigenaren) toestaat in een bestemmingsplan. Het gebied van de 3 percelen is in eerste instantie door de stedenbouwkundige de heer Breen woningbouwlocatie ’t Weijver’ genoemd. De omwonenden hebben hun bezwaren op dit punt “massale bebouwing” vooraf middels een “Pleitnota Roadshow fracties” met alle fracties besproken middels en naderhand in het “Ronde Tafel Gesprek” (RTG) van 2-12-2019 toegelicht dat daar geen draagvlak voor is bij de omwoners. Bij alle daarna gehouden informatie avonden, die gehouden zijn onder het mom van “participatie”, hebben de omwoners zich tegen massale bouwplannen verzet. Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref.

221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 6 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

In het Besluit Vaststelling Programma van Eisen woningbouwlocatie 't Weijver Venhuizen (2019-55), 16 dec. 2019 is vastgelegd dat het perceel van het voormalige gemeentehuis her ontwikkeld voor de bestemmingsfunctie “Wonen-Woongebouwen” mag worden mits de neutrale grex wordt gehaald.

1.6 Klankbordgroep misbruikt om de neutrale grex te halen De gemeente heeft zelfs via een klankbordgroep onder het mom van “participatie” er op aangestuurd dat de keus van de bebouwingsvoorstellen van de klankborgroepleden zal afhangen voor er een neutrale grex. Vooraf zijn er spelregels en randvoorwaarden door de gemeente opgelegd aan de klankbordgroep. Een belangrijke randvoorwaarde is een financieel neutrale ontwikkeling van de locatie. Dit houdt in dat de ontwikkeling de gemeente geen geld hoeft op te leveren maar dat het ook geen geld mag kosten. Voor een financieel neutrale ontwikkeling moeten er minimaal vijftien (= een bebouwingsdichtheid van 39 woningen per ha terwijl de norm 25 woningen per ha is) woningen komen.

Randvoorwaarden: o Ontwikkeling kavel voormalige gemeentehuis o Behoud stolp voormalig gemeentehuis en Roode Leeuw o Globaal bebouwingsgebied aangegeven met rode stippellijn op de plattegrond o Aandachtzones langs de randen o Behoud drie grote bomen (populieren) o Groene karakter Vliegende Faam loopt over in het ontwikkelgebied o Ontwikkeling van kavel achter de Roode Leeuw niet onmogelijk maken o Ontsluiting vanuit het noorden o Parkeren in het noorden o Doorzichten over de kavel (tussen de bebouwing) o Financieel neutraal ontwikkelen: realisatie van minimaal vijftien woningen* o Mix van doelgroepen: (bijvoorbeeld 50% ouderen, 20% starters, 30% empty nesters**) *De financiële opgave is maatgeven! De varianten worden na indienen doorgerekend op financiële haalbaarheid. ** Ouders van ± 55 jaar waarvan de kinderen het huis uit zijn.

De klankbordgroep leden hebben hun bebouwingsvoorstellen ingediend onder druk van de door de gemeente opgelegde randvoorwaarden. De projectleider van de projectgroep tevens beleidsmedewerker van de SED gemeenten (Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland) heeft zelfs, als er andere voorstellen waren gedaan door een klankbordgroepslid, dit laten weten dat ze zich moeten houden aan de spelregels. Via een haalbaarheidsmatrix “Beoordeling inbreng klankbordgroep ’t Weijver, Venhuizen” heeft een ingehuurde stedenbouwkundige in een bijeenkomst met de gemeenteraad de voorkeursvarianten van de bebouwingsvoorstellen besproken. De gemeenteraad heeft daarover een besluit genomen over de voorkeursvarianten die in aanmerking komen om een neutrale grex te halen. De uitkomst was voorspelbaar minimaal 2 woongebouwen met minimaal 15 woningen op een stuk grond met een totaal oppervlak van ca. 3.900m² met als gevolg dat er massale bebouwing wordt gelegaliseerd en dat de parkeernorm voor wonen- woongebouwen voor de toekomstige bewoners niet wordt gehaald. De gemeenteraad heeft met deze bebouwingsdichtheid in toegestemd en goedkeuring gegeven om met deze massale bebouwing op dit perceel van de gemeente verder uit te werken en een aanbesteding te houden onder een aantal ontwikkelaars.

Er is een ontwikkelaar gevonden die onder voorwaarden die de gemeente heeft gesteld verder dit plan Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 7 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

te ontwikkelen. In alle besluiten die de gemeente in deze herontwikkeling van het perceel van “Maatschappelijk” naar “Wonen” heeft de gemeente vastgelegd dat het de draagkracht heeft van de om- en inwoners van Venhuizen. Immers over de tekst kunnen omwoners zich niet verweren. In “Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen (het perceel van het voormalige gemeentehuis en de 2 naastliggende percelen), met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland, welke gepubliceerd is op 10-11-2022”, wordt nog steeds massale bebouwing toegestaan om de neutrale grondexploitatie (Grex) te halen.

Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 8 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

2

De incompleetheid, onvolledigheid en onzorgvuldigheid van het voorliggende bestemmingsplan NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 De incompleetheid, onvolledigheid en onzorgvuldigheid van de ingediende documenten van het ter inzage en te beoordelen Bestemmingsplan NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 zoals die gepubliceerd is via het gemeenteblad Drechterland op 10-11-2022. Het plan in zoverre in strijd met de vereiste zorgvuldigheid vastgesteld. Het bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven. In een bestemmingsplan worden de gebruiks- en de bouwmogelijkheden vastgelegd voor een gebied. Een bestemmingsplan dient te bestaan uit 3 onderdelen: - Toelichting - Verbeelding (vroeger plankaart) - Regels Verbeelding De verbeelding en regels zijn het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding is een digitale kaart opgebouwd uit (dubbel)bestemmingen (in kleurvlakken) en aanduidingen. De verbeelding moet voldoen aan de landelijke standaarden (SVBP). In deze standaarden zijn afspraken vastgelegd over standaardbestemmingen en de weergave van bestemmingen en aanduidingen (zoals kleurgebruik, lijnen/vlakken, etc.). Bestemmingen Het gehele plangebied moet bedekt zijn met bestemmingen, zoals bijvoorbeeld agrarisch, bedrijf, wonen of sport.

Dit is een grove indeling waarbij onder elke bestemming weer verschillende functies en/of gebruiksdoelen vallen. De bestemming wordt voornamelijk ingegeven door de gewenste mogelijkheden in het plan met als randvoorwaarde een goede ruimtelijke ordening. Deels wordt de ordening van de bestemmingen ook door specifieke wettelijke kaders bepaald. Voorbeelden hiervan zijn: • Bescherming bepaalde gebieden moet plaatsvinden via het bestemmingsplan, zoals natuurgebieden of primaire waterkeringen. • Aanhouden minimale afstanden tussen gevoelige bestemmingen en hinderbronnen. Vanuit het toetsingskader van de Wet geluidhinder of externe veiligheid kan het bijvoorbeeld noodzakelijk zijn om op een minimale afstand van een weg te bouwen. Verder merken op dan bestemming Wonen-1 en Tuin-1 enige verwarring geeft met de bestemmingsfunctie Wonen-1 en Tuin-1 van het vigerende Bestemmingsplan DrechterlandZuid. Dit kan makkelijk opgelost worden door de betreffende bestemmingsfunctie te benoemen met Wonen en Tuin.

2.1 Milieubeperkingen In het te beoordelen ontwerp bestemmingsplan worden afwijking op het gebied van de Wet geluidhinder gesteld, te weten: “het ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder voor het bestemmingsplan ‘Westeinde achter 5’ Venhuizen” Dit ontwerp bestemmingsplan geldt voor 3 percelen, nl. het perceel van het voormalige gemeentehuis en de 2 percelen die nog niet zijn aangekocht doordat er nog geen overeenstemming is met de eigenaren. I.v.m. een goede ruimtelijke ordening en voor de toekomstige bewoners dient de wettelijke 30m vrije milieuzone vanaf de muziekzaal van het café De Roode Leeuw te worden gehandhaafd en in het Ontwerp Bestemmingsplan te worden opgenomen. Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 9 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

Omwonende beroep zich op een norm die niet strekt tot de bescherming van hun belangen, maar die strekt tot de bescherming van de belangen van de toekomstige bewoners van de nog te realiseren woningen in het plangebied.

2.2 De volgende documenten zijn niet ingediend of incompleet: De verbeelding ontbreekt. Op de verbeelding wordt visueel aangegeven welke bestemmingen op welke plaats in het bestemmingsplan gelden. Eveneens worden er op de verbeelding eventuele dubbelbestemmingen en bouwvlakken aangegeven. De verbeelding van het bestemmingsplan is in essentie de visualisatie van de regels zoals tekstueel opgesteld in de regels van het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan dient verder digitaal raadpleegbaar te zijn. Hiertoe wordt de verbeelding van het bestemmingsplan omgezet in een GML-bestand. • • • •

•

Een stedenbouwkundigplan ontbreekt. Een beeldkwaliteitsplan ontbreekt. Indieningsvereisten van wege bouwactiviteiten (art. 2.5 Regeling omgevingsrecht). De initiatiefnemer gegevens moet bescheiden aanleveren, conform artikel 2.5 Mor, om het bouwplan te kunnen toetsen aan de welstandscriteria. Op de inrichtingstekening staat geen maatvoering op. Mis de verplichte buitenruimte bij elke wooneenheid (Bouwbesluit 2012), mis opstelplaatsen voor 3 vuilcontainers bij de woningen (in de openbare ruimte) als bij de weg, mis de maatvoering van de toegangsweg breedte van de i.v.m. hulpvoertuigen, mis een draaicirkel welke in een ander ingediend plan (De Overhaal in HEM) door de gemeente is geëist, het aantal woningen strookt niet met de toelichting op de regels, enz. In de toelichting op de regels zijn aannames gedaan met openeinden, die al door het adviseurs in omgevingsrecht bureau Visser en van Dam zijn gemaakt.

Het indienen van de vereiste verplichte documenten en de kwaliteit daarvan gelden zowel voor particuliere initiatieven als voor gemeentelijke initiatieven. Derhalve kan het ontwerp bestemmingsplan niet worden beoordeeld en dient er een herzien volledig gedocumenteerd bestemmingsplan te worden ingediend en deze 6 weken ter beoordeling ter inzage te stellen.

2.3 De bebouwingspercentage en bebouwingsdichtheid opnemen in het Ontwerp Bestemmingsplan Een bestemmingsplan bepaalt welk gebruik en welke bebouwingsmogelijkheden van de gronden zijn toegelaten. Bestemmingsplannen bevatten niet alleen regels over het grondgebruik, maar bijvoorbeeld ook over maximale hoogte en breedte van bouwwerken. Omdat dit ontwerp bestemmingsplan in de toekomst ook van toepassing is vastgesteld door de gemeenteraad voor de naastliggende percelen dient de bebouwingsdichtheid voor woningen, t.w. 25 woningen per 1 ha en voor woongebouwen de GSI 0,23 te worden vastgelegd. De bebouwingsdichtheid sluit dan aan bij de bebouwingsdichtheid en het karakter van het naastgelegen woongebied Suyder Coghe.

2.4 Bouwhoogten vermelden in dit Ontwerp Bestemmingsplan Lokale regelgeving: Het bestemmingsplan Drechterland Zuid 2013, de Structuurvisie Landschap Drechterland 2011, de Welstandsnota 2011 en de Woonvisie Drechterland 2012-2020 zijn door een landelijk bureau voor ruimtelijke Ordening en Milieu t.w. BügelHajema (lid van BNSP) opgesteld en staan in relatie tot elkaar. Het bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven. Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 10 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

Een bestemmingsplan bepaalt welk gebruik en welke bebouwingsmogelijkheden van de gronden zijn toegelaten. Bestemmingsplannen bevatten niet alleen regels over het grondgebruik, maar bijvoorbeeld ook over maximale hoogte en breedte van bouwwerken. De huidige bestemming is maatschappelijk (max goothoogte 5 m en bouwhoogte 10 m). Gevraagd in het ontwerp bestemmingsplan wordt een woonbestemming voor een specifieke doelgroepen t.w., senioren en starters. Aan drie zijden wordt dit bouwplan omsloten door woningen met een bestemmingsfunctie Wonen-1 met één bouwlaag met kap of Wonen-2 met twee bouwlagen met kap, elk met een max goothoogte 6.5 m, max bouwhoogte 10 m en een dakhelling van min. 30° en max. 70°. Conform de welstandcriteria dient een bouwplan welke ingepast wordt in buurt te voldoen aan de bouwregels van de omliggende bebouwing, in dit geval van het naastliggende woongebied Suyder Coghe. Op de verbeelding, die ontbreekt bij het ontwerp bestemmingsplan, moet de toegestane goot- en bouwhoogte voor de woningen aangegeven worden.

Omdat dit ontwerp bestemmingsplan in de toekomst ook van toepassing is vastgesteld door de gemeenteraad voor de naastliggende percelen en voor die percelen nog geen stedenbouwkundigplan officieel in de verbeelding is ingevuld dient bij de bestemmingsfunctie Wonen-1 de maximale goothoogte 6.5 m, de maximale bouwhoogte 10 m en de minimale dakhelling van 30° en een maximale dakhelling van 70° in de bouwregels te worden vastgelegd.

2.5 Ontwerp Bestemmingsplan Bijlage 1 lijst van toegestane bedrijvigheid Aanvullende regels voor bestemming Wonen in het Bestemmingsplan Drechterland-Zuid. De woonfunctie mag bij recht gecombineerd worden met een aan-huis-verbonden beroep, dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit: een (vrij) beroep of bedrijf dat in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat gericht is op het verlenen van diensten. De vestiging van een aan-huis-verbonden beroep of een anderszins toegestane bedrijfsfunctie zal, naast de kwantitatieve bepalingen, tevens moeten voldoen aan de volgende kwalitatieve criteria: - Er mag geen aantasting plaatsvinden van de uitstraling van het gebruik van het perceel voor het wonen. - Er mag geen afbreuk worden gedaan aan het woonkarakter van het perceel dan wel de directe (woon)omgeving. - Uitoefening mag alleen plaatsvinden door de bewoner van de woning. - Er dient voldoende parkeergelegenheid op het eigen erf aanwezig te zijn. - Er mag geen sprake zijn van een onevenredig verkeers- en/of publieks- aantrekkende functie. Deze regel dient in bijlage1 van het ontwerp bestemmingsplan aangehaald te worden om parkeerdruk niet onnodig te hoog wordt op deze bestemming.

In de naastliggende wijk Suyder Coghe worden de parkeerplekken bezet door (meerdere) bedrijfswagens voor bedrijfsactiviteiten voor niet aan-huis-verbonden beroepen. Hierop wordt niet op gehandhaafd door de gemeente.

Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 11 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

3

Wet- en regelgeving t.a.v. bebouwingspercentage en bebouwingsdichtheid Landelijke uitgangspunten voor bebouwingsdichtheden: - Algemene wet bestuursrecht (Awb) - Bouwbesluit 2012 - Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) RIVM rapport 711931008: Bij gemeenten wordt vaak uitgegaan van een gemiddelde dichtheid van 25 woningen per hectare in uitleglocaties. Afhankelijk van de definitie van platteland varieert de gemiddelde dichtheid dan van 12 woningen per hectare in het landelijk gebied tot 20 woningen per hectare in een centrum dorps woonmilieu. - Normen o.a.: • NEN 9300 (bepalen van o.a. dichtheden in stedenbouw). • NEN 2580 Oppervlakte bepalingen. Lokale regelgeving: - Bestemmingsplan Drechterland-Zuid 2013 (2013-26)*. - Structuurvisie Landschap Drechterland (2011-27)* - Woonvisie Drechterland 2012-2020 (2012-77)* lokale regelgeving waarin de gemiddelde woningdichtheid van 25 woningen per ha is opgenomen. Daar was toen al rekening mee gehouden met de toekomstvisie de opkomende ontwikkeling van éénouder gezinnen en alleenstaanden. - Welstandsnota Drechterland 2011 (2011-35)*. - Regionale Woonvisie (regio West-Friesland) incl. bijlage 3 is door de gemeente Drechterland vastgesteld (2017-20) waarin de fysieke kenmerken in een bepaalde woonomgeving de dichtheid van bebouwingen is aangegeven voor de woonmilieu Centrum dorps: “Alleen in kernen van minder dan 10.000 inwoners.

Een overwegend grondgebonden woonmilieu met beperkt voorzieningen en werkgelegenheid. Ongeveer 22 woningen per ha. Gemiddeld 21 winkels op 1.000 huishoudens. Voorbeelden zijn Medemblik en Enkhuizen, grotere kernen langs linten zoals Hoogkarspel, Bovenkarspel en Avenhorn/De Goorn”. - Woonvisie SED-gemeenten: in het bestemmingsplan Waterweide (2018-07-17) in de zustergemeente Stede Broec is vastgelegd in de “bouwregels algemeen” dat de bebouwingsdichtheid maximaal 25 woningen per hectare mag zijn. - Besluit van de gemeenteraad Drechterland Zaaknummer 870242; nr. 2020-28: Door de gemeente Drechterland zijn stedenbouwkundige kaders met een positief stedenbouwkundig advies opgesteld voor een particulier initiatief voor een bestemming “Maatschappelijk” om te zetten naar “Wonen-Woongebouw” op perceel J.W. Heijmanszstraat 9 in Venhuizen. De GSI (ground Space Index) van het oppervlak (footprint) van de totale bebouwing (gebouw + bergingen) t.o.v. het totale oppervlak van het perceel is door de gemeente bepaald op GSI 0,23. - Omgevingsvergunning *Het bestemmingsplan Drechterland Zuid 2013, de Structuurvisie Landschap Drechterland 2011, de Welstandsnota 2011 en de Woonvisie Drechterland 2012-2020 zijn door een landelijk bureau voor ruimtelijke Ordening en Milieu t.w. BügelHajema (lid van BNSP) opgesteld en staan in relatie tot elkaar.

Het bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven. Beleid Bij de realisatie van nieuwe woningen is het gemeentelijk beleid van belang. In de gemeentelijke structuurvisie en het gemeentelijke woonvisie is als het goed is de nut en noodzaak voor de realisatie van de woningen beschreven. Meestal zijn hierin ook de wenselijke nieuwbouwlocaties benoemd. Ook bevatten deze visies informatie over de typen

Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 12 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

woningbouw waar behoefte aan is.

3.1 Bouwbesluit 2012 Afdeling 4.6. Buitenruimte, nieuwbouw Artikel 4.34. Aansturingsartikel 1. Een te bouwen woonfunctie, anders dan een woonfunctie voor studenten of een woonfunctie voor zorg, heeft een rechtstreeks bereikbare buitenruimte. (functionele eis) 2. Aan de in het eerste lid gestelde eis wordt voldaan door toepassing van de voorschriften in deze afdeling. De nieuwe woningeenheden dienen te worden voorzien van een buitenruimte. Een buitenruimte is zoals het spraakgebruik ook aangeeft een ruimte waar licht en verse lucht vrijelijk in en uit kunnen stromen. Een dergelijke ruimte ligt dus buiten de thermische schil. Voorbeelden van buitenruimten zijn een tuin, een balkon, een loggia of een dakterras. Artikel 4.35 geeft in het eerste lid aan dat elke woning een rechtstreeks vanuit de woning bereikbare niet-gemeenschappelijke buitenruimte moet hebben met een vloeroppervlakte van ten minste 4 m² en een breedte van ten minste 1,5 m. Een surplus aan buitenruimte mag wel gemeenschappelijk zijn, maar ook dan moet voor iedere woning ten minste 4 m² nietgemeenschappelijke buitenruimte met een breedte van ten minste 1,5 m beschikbaar zijn. Een niet-gemeenschappelijke buitenruimte kan niet gelijktijdig een gemeenschappelijke verkeersruimte zijn. Een galerij mag dus niet worden meegerekend bij de voorgeschreven oppervlakte van de buitenruimte.

De buitenruimte mag wel aan de galerij grenzen. Het is niet noodzakelijk om de afzonderlijke buitenruimten fysiek (met schuttingen e.d.) van elkaar te scheiden.

3.2 NEN 9300 (nl) Oppervlakten en dichtheden in de stedenbouw - Termen, definities en bepalingsmethoden NEN 9300 geeft termen, definities en bepalingsmethoden voor oppervlakten en dichtheden gebruikt in de stedenbouw en de ruimtelijke ordening. NEN 9300 is bedoeld om op verschillende schaalniveaus te worden toegepast bij onder meer: - beleidsontwikkeling; - voorbereidingsbesluiten; - gebiedsvisies; - stedenbouwkundige plannen; - stedenbouwkundig onderzoek; - projectontwikkeling; - bestemmingsplannen; grondexploitaties. Termen, definities en verkorte termen bebouwde terreinoppervlakte oppervlakte binnen de buitenomtrek van een gebouw ter hoogte van het maaiveld, voor zover deze oppervlakte binnen de terreinoppervlakte is gelegen.

3.3 Besluit Vastelling Structuurvisie landschap (2011-27): 23 mei 2011 Het vaststellen van een structuurvisie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Door vastlegging van het beleid in de structuurvisie ligt de koers vast.

3.4 Besluit vaststelling Welstandsnota (2011-35), 26 juni 2011 Doel: Het welstandsbeleid van de gemeente is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving dient te behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen met de openbare ruimte de dagelijkse leefomgeving van de mensen in de gemeente. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat.

Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 13 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

Het doel van het welstandstoezicht is om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de belevingswaarde van de gemeente Drechterland. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen. Overzichtskaart bebouwing (bron Structuurvisie Landschap) In deze visie is het gemeentelijk grondgebied geanalyseerd. Daarbij is onder meer een kaartbeeld ten aanzien van de bebouwing opgenomen. De kaart geeft goed aan hoe het gemeentelijk grondgebied in hoofdlijnen is bebouwd. De kaart is gebruikt als bouwsteen voor de uitwerking van de- ze welstandsnota en is mede bepalend voor de gebiedsindeling Algemene welstandscriteria De algemene welstandscriteria richten zich op de zeggingskracht en het vakmanschap van het architectonisch ontwerp en zijn terug te voeren op vrij universele kwaliteitsprincipes. De algemene welstandscriteria liggen ten grondslag aan elke planbeoordeling omdat ze het uitgangspunt vormen voor de uitwerking van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. Het uiterlijk van bouwwerken mag niet in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand, zo bepaalt artikel 12 lid 1 van de Woningwet. Welstandsexcessen zijn daarmee verboden.

3.5 Besluit vaststelling Leidraad Inrichting openbare ruimte - LIOR (2012-63) De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting en vormgeving van de openbare ruimte. De afdeling Openbare Werken is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte. In belangrijke mate bepaalt die openbare ruimte de kwaliteit van de woonomgeving en de totale ruimtelijke kwaliteit. Deze leidraad biedt een gemeenschappelijke taal voor eenieder die zich met het beheer, de inrichting en de vormgeving van de openbare ruimte bezighoudt. Dit kunnen zijn stedenbouwkundigen, ontwerpers, projectleiders, ontwikkelaars, civiel- en cultuurtechnische ontwerpers enz. Aandacht voor beheer tijdens de planvorming van nieuwe projecten is hierbij essentieel. Deze leidraad is voortgekomen uit een toenemende behoefte aan duidelijkheid voor wat betreft de inrichting, vormgeving en beheerbaarheid van de openbare ruimte. In deze leidraad worden de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de inrichting van de openbare ruimte vastgelegd. Dit document is opgesteld door en voor en ieder die zich bezighoudt met de inrichting van de openbare ruimte van grote infrastructuurprojecten, maar die in principe even goed van toepassing is bij kleine projecten.

Deze Kadernotitie is het vertrekpunt voor het opstellen van het Beeldkwaliteitsplan, de Leidraad inrichting Openbare Ruimte (LIOR) en de burgerparticipatieprojecten.

3.6 Woonvisie Drechterland 2012-2020 (2012-77) lokale regelgeving Het bestemmingsplan Drechterland Zuid 2013, de Structuurvisie Landschap Drechterland 2011, de Welstandsnota 2011 en de Woonvisie Drechterland 2012-2020 zijn door een landelijk bureau voor ruimtelijke Ordening en Milieu t.w. BügelHajema (lid van BNSP) opgesteld en staan in relatie tot elkaar. In de Woonvisie Drechterland staat de gemiddelde bewoningsdichtheid aangegeven. “De verschuiving aan de vraagzijde van meerpersoonshuishoudens naar eenpersoonshuishoudens, heeft gevolgen voor de hoeveelheid ruimte en grond per huishouden. Gemiddelde woningdichtheid is 25 woningen per 1 ha = 10.000m².” Dat is voor elke wooneenheid 400m². De Woonvisie Drechterland 2011 is als onderlegger gebruikt voor het opstellen van de vigerende bestemmingsplan Drechterland-Zuid 2013.

Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 14 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

3.7 Besluit Vaststelling bestemmingsplan Drechterland-Zuid (2013-26): 25 mei 2013 Het bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven. In een bestemmingsplan worden de gebruiks- en de bouwmogelijkheden vastgelegd voor een gebied. De kern van het bestemmingsplan is geformuleerd in artikel 3.1 Wro. Op basis van dit artikel worden voor een goede ruimtelijke ordening aan de in het plan aangewezen gronden een bestemming toegewezen. Ook worden in verband met die bestemming in elk geval regels gegeven over het gebruik van de grond en de bouwwerken daarop. Dit artikel is niet alleen belangrijk voor de vorm van het bestemmingsplan (bestemming en regels) maar ook leidend in de onderbouwing van de ruimtelijke keuzes ("een goede ruimtelijke ordening"). Binnenplanse afwijkingsbevoegdheid In het bestemmingsplan kan een mogelijkheid opgenomen worden om in beperkte mate af te wijken van het plan. Deze afwijkingen mogen niet leiden tot een bestemmingswijziging. Bij deze afwijkingen moeten ruimtelijk relevante voorwaarden opgenomen worden. Deze afwijkingsmogelijkheid is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Hiervoor geldt de reguliere Wabo-procedure. Een voorbeeld hiervan is de mogelijkheid om af te wijken van de bedrijfscategorie.

3.8 Besluit van de gemeenteraad Regionale woonvisie (2017-20), 19 juni 2017 Binnen de regio West-Friesland is door de gemeente Drechterland op 19 juni 2017 Regionale Woonvisie (2017-20) vastgesteld. In bijlage 3 is de definitie “Woonmilieu” gegeven: “Fysieke kenmerken van een bepaalde woonomgeving vertaald in dichtheid van bebouwing, type bebouwing en aanbod van voorzieningen. In Westfriesland komt o.a. het volgende woonmilieu voor: - Centrum dorps Alleen in kernen van minder dan 10.000 inwoners. Een overwegend grondgebonden woonmilieu met beperkt voorzieningen en werkgelegenheid. Ongeveer 22 woningen per ha. Gemiddeld 21 winkels op 1.000 huishoudens. Voorbeelden zijn Medemblik en Enkhuizen, grotere kernen langs linten zoals Hoogkarspel, Bovenkarspel en Avenhorn/De Goorn.

3.9 Woonprogramma Drechterland 2021-2025 Prettig wonen in vitale dorpen Besluit van de gemeenteraad Zaaknummer: 856777 nr. 2021-39 In dit door de B&W en gemeenteraad opgestelde document wordt niet meer gesproken over bebouwingsdichtheid. In het besluit is vastgelegd dat het Woonprogramma Drechterland 2021-2025 hierdoor De Woonvisie Drechterland 2011 is komen te vervallen. Dit besluit is genomen nadat de Programma van Eisen is vastgesteld in besluit (2019-55) door de gemeenteraad. De Woonvisie Drechterland 2011 is als onderlegger gebruikt voor de bouwregels van de vigerende bestemmingsplan Drechterland-Zuid 2013. De bouwregel voor de bebouwingsdichtheid is voor deze bouwlocatie nog steeds van kracht.

3.10 SED-gemeenten De SED organisatie is de ambtelijke werkorganisatie van de gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland. De gemeenten geven opdracht aan de SED om wettelijke taken, bestuurlijke opgaven en politieke ambities uit te voeren. SED-organisatie: expertise delen, hebben de ambtelijke uitvoeringsorganisaties gebundeld. SED Kernwaarden In de SED-organisatie delen wij onze kennis en zetten onze expertise, kwaliteit en capaciteit in voor de gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland. Onze kernwaarden staan Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 15 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

daarbij voorop: we zijn Omgevingsgericht en Vitaal en we maken Slimme verbindingen. Vanuit deze kernwaarden zorgen we voor een goede dienstverlening aan inwoners en ondernemers en voor een krachtige en deskundige ondersteuning van de drie gemeentebesturen. Samen werken we aan een prettige woon-, werk- en leefomgeving. In de zustergemeente Stede Broec hanteert in het bestemmingplan Waterweide, besluit dat is vastgesteld in 2019, een maximale bebouwingsdichtheid van 25 woningen per ha. Ook in het bestemmingsplan Bloesemgaerde Wognum-Noord in de West-Friese gemeente Medenblik, waar dezelfde stedenbouwkundige J. Breen het ontwerpplan heeft gemaakt als het bepalen van het bebouwingspercentage in opdracht van de gemeente Drechterland, wordt een maximale bebouwingsdichtheid van 25 woningen per ha. gehanteerd.

3.11 Omgevingsvergunning Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van de in het plan voorziene woningen moet worden getoetst of het aan de in de Welstandsnota (2011-35) opgenomen welstandscriteria voldoet. Wat is welstand? Het voeren van welstandsbeleid is een essentieel en wettelijk verplicht onderdeel van het ruimtelijk beleid van de gemeente. De uiterlijke verschijningsvorm van de fysieke leefomgeving is van groot belang voor het welzijn van inwoners. Daarom is regulering essentieel. Een wezenlijk onderdeel van die regulering is de welstandsbeoordeling. Dit draait kortweg om de vraag of een object ‘op zichzelf, in relatie met de omgeving en in relatie met de te verwachten ontwikkelingen van die omgeving, voldoet aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen.’ Welstandcriteria Voor de gebiedsindeling van de welstandsnota is gebruik gemaakt van de analyse kaart ‘bebouwing Drechterland’ uit de ‘Structuurvisie landschap’. De daarop aangegeven indeling is als uitgangspunt genomen en verder verfijnd om goede afstemming te krijgen op de aanwezige kenmerken en kwaliteiten. De indeling naar welstandsgebieden is typologisch uitgewerkt en is als volgt: Een “Gebiedsindelingkaart” is bij de Welstandsnota (2011-35) als bijlage toegevoegd.

Het perceel Westeinde 5 Venhuizen, het voormalige gemeentehuis van Venhuizen, is aangewezen als “Gebiedstype 3 – Karakteristieke linten – welstandsambitie: bijzonder”. Algemene afwijkingskader bij het verlenen van een omgevingsvergunning (bron: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2021-35614.html) Burgemeester en wethouders verlenen in principe medewerking aan een aanvraag om een omgevingsvergunning mits: 1. het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast; 2. de gebruiksmogelijkheden van de gronden en gebouwen van (derde) belanghebbenden niet onevenredig worden beperkt; 3. er sprake is van een goede waterhuishouding; 4. de verkeersveiligheid niet in het geding komt; 5. de stedenbouwkundige/ruimtelijke structuur/samenhang van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast; 6. er in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien dan wel de parkeergelegenheid niet verder vermindert indien deze al toereikend is; 7. aanwezige waarden van monumentale gebouwen en/of beeldbepalende gebouwen niet onevenredig worden aangetast; 8. het straat- en bebouwingsbeeld niet in negatieve zin wordt beïnvloed; 9. de uitbreiding de bestaande rechten van omliggende bedrijven niet beperkt; 10. er sprake is van een goede ruimtelijke ordening; Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref.

221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 16 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

11. de aanvraag in overeenstemming is met de uitgangspunten, zoals verwoord in de welstandsnota en naar het oordeel van de welstandscommissie (zie ook verder onder ‘waarborging ruimtelijke kwaliteit’). Waarborging ruimtelijke kwaliteit In alle gevallen waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan, zal er sprake moeten zijn van een stedenbouwkundig verantwoorde nieuwe situatie. Hiervan is onder andere sprake indien: - het afwijken niet tot gevolg heeft dat het samenhangend straat- en bebouwingsbeeld wordt aangetast en - door het afwijken de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast. Hiertoe kan elke aanvraag om een omgevingsvergunning met ruimtelijke consequenties ter goedkeuring worden voorgelegd aan de welstands- en monumentencommissie om het project te beoordelen aan de hand van de criteria van de welstandsnota. Dat betekent ook dat de initiatiefnemer gegevens en bescheiden moet aanleveren, conform artikel 2.5 Mor, om het bouwplan te kunnen toetsen aan de welstandscriteria. Bovendien wordt getoetst of verschillende functies significante hinder van elkaar zullen ondervinden en of bestaande toegestane functies belemmerd zullen worden in hun doelmatig gebruik.

Bij strijdigheid met een van deze elementen kan in principe géén medewerking worden verleend aan de afwijking, tenzij strikte randvoorwaarden kunnen worden verbonden aan de vergunning ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit. Afwijken van het bestemmingsplan met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1 ˚ (binnenplanse afwijkingsmogelijkheid) In beginsel wordt voor deze categorie een omgevingsvergunning verleend, tenzij er gegronde argumenten zijn om geen vergunning te verlenen. Er zijn dus uitzonderingen op de hoofdregel denkbaar: - als gevolg van het project waarvoor de omgevingsvergunning wordt aangevraagd, ontstaat op het perceel een te massale bebouwing gelet op de bestaande bebouwing (vergunningvrije bijbehorende bouwwerken daaronder begrepen); - als gevolg van het project waarvoor de omgevingsvergunning wordt aangevraagd, is uitbreiding van een hoofdgebouw of bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw op een aangrenzend perceel niet meer mogelijk of slechts beperkt mogelijk. In deze of vergelijkbare situaties kan het college besluiten geen of slechts gedeeltelijk medewerking te verlenen aan afwijking van het bestemmingsplan.

Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 17 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

4

Massale bebouwing / Bebouwingspercentage / Bebouwingsdichtheid volgens lokale regelgeving

4.1 Definitie bebouwingspercentage Bron Raad van State: "bebouwingspercentage: een op de verbeelding of in de planregels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd" Bron VNG: het in procenten uitgedrukte deel van een bouwvlak bestemmingsvlak dan wel bouwperceel dat ten hoogste mag worden bebouwd

4.1.1 Bebouwingspercentage toegepast binnen bestemmingsplan Drechterland Zuid In het bestemmingsplan NL.IMRO.0498.BPMarktweg-VG02 De Overhaal Hem, dat binnen het bestemmingsplan Drechterland Zuid ligt is vooraf al bepaald in een stedenbouwkundige verkenning dat het bebouwingspercentage van de grootte van het beschikbare ruimte maximaal 0,24 mag zijn.

4.2 Definitie bebouwingsdichtheid (bron: https://www.encyclo.nl/lokaal/10264) aantal woningen per oppervlakte-eenheid, meestal uitgedrukt per hectare (10.000 m²). Bij een woningdichtheid van 60 of meer woningen-per ha gaat het om (hoog)stedelijke, meestal gestapelde bouw, bij 25 of minder woningen-per ha om landelijke bebouwing, een villa of bungalowwijk 4.2.1 Bebouwingsdichtheid toegepast binnen bestemmingsplan Drechterland Zuid Bestemmingsplan Drechterland-Zuid 2013 en Woonvisie 2012 Marktweg Hem 2021(De Overhaal) Hemschool 2021 Kerkbuurt Wijdenes 2020

Grootte plan ca.

Aantal woningen

1,5 ha 0,3590 4 ha

34 6 62

Woningen per ha. 25 22,6 16 15,5

4.3 De definitie van een woning (Bron CBS: Handleiding voor woningdefinities enquête omgevingsvergunningen met activiteit bouwen) De definitie van een woning luidt als volgt: De kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woondoeleinden bestemd (gebruiksdoel is woonfunctie) verblijfsobject, ontsloten via een eigen toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, wordt als woning aangemerkt.

4.4 Massale woningbouw wordt toegestaan om neurale grex te halen (Besluit 201955) In het bestreden besluit (2019-55) Heeft de gemeenteraad vastgesteld dat het woningbouw programma op het perceel Westeinde achter nummer 5 in Venhuizen alleen doorgang kan vinden bij een neutrale grex. Een belangrijke randvoorwaarde is een financieel neutrale ontwikkeling van de locatie. Dit houdt in dat de ontwikkeling de gemeente geen geld hoeft op te leveren maar dat het ook geen geld mag kosten. Voor een financieel neutrale ontwikkeling moeten er minimaal vijftien (15) woningen komen. Met het ontwerp bestemmingsplan wordt op het perceel Westeinde achter nummer 5 de bestaande maatschappelijke bestemming gewijzigd naar de bestemming 'Wonen 1', ‘Tuin 1’, en ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ om zo de bouw van twee woongebouwen, ingevuld met respectievelijk 10 en 8 woningen, mogelijk te maken. De massale bebouwing is door de gemeente feitelijk bepaald voor 3 percelen. In dit ontwerp bestemmingsplan wordt buiten de lokale regelgeving en besluiten om geforceerd en gelegaliseerd om het bouwen van 2 woongebouwen met totaal 18 woningen op het perceel van het voormalige gemeentehuis mogelijk te maken om zo een neutrale grex Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 18 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

te halen. Door het vaststellen van massale bebouwing om een neutrale Grex te halen en afwijkende beleidskaders te stellen in het bestemmingsplan en in het plan van Eisen is feitelijk handelen en niet een uitvoering van het bestemmingsplan of een bouwvergunning/ omgevingsvergunning.

4.5 Algemene wet bestuursrecht (Awb). Artikel 3:2 Dit in strijd met artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Artikel 3:2 verlangt van het bestuursorgaan een actieve opstelling bij de inventarisatie van en het onderzoek naar de feiten en belangen die in een bepaalde zaak een rol spelen. Het plan in zoverre in strijd met de vereiste zorgvuldigheid vastgesteld. Het bestreden besluit (2019-55) dat in strijd is met Awb artikel 3:2 is vastgesteld door de gemeenteraad zal een bestuursrechter het besluit en daarbij het bestemmingsplan moeten herstellen. De bestuursrechter zal oordelen dat het bestreden besluit in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. De massale bebouwing en de bebouwingsdichtheid zijn tegen de lokale regelgeving vastgesteld. Door de adviseurs omgevingsrecht Visser en van Dam is in de toelichting van het bestemmingplan uitgegaan van 18 woningen/woningeenheden. Dit aantal wordt bevestigd in het verslag van de informatiebijeenkomst van 24-10-2020 onder het kopje “Wijzigingen De Fruittuinen”.

Het plan biedt ruimte voor 20 woningen (bronnen: de bijlage 2 van het bestemmingsplan “inrichtingsplan” en antwoorden op de informatiebijeenkomst en in verslag informatiebijeenkomst van 24-10-2022), t.w.: • Een woonblok van 10 rug-aan-rug starterswoningen met 10 bergingen • Een woonblok “Hooischuur”: met 8 levensloop woningen en 2 starters appartementen op de verdieping, alle woningen met of zonder berging? Bij dit woonblok dient een VvE opgericht te worden als een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten.

4.6 Berekening bebouwingsdichtheid De berekening bebouwingsdichtheid kan via de lokale regelgeving op 2 manieren berekend worden. 4.6.1 lokale regelgeving: gemiddeld 25 woningen per 1 ha = 10.000 m² Gemiddelde oppervlak voor 1 woning is 𝐀 𝟏𝟎.𝟎𝟎𝟎 = 𝟐𝟓 = 400m² per woning 𝟐𝟓 Het totale oppervlak van het perceel Westeinde achter 5 Venhuizen dat beschikbaar is voor de bestemmingsfunctie “Wonen-Woongebouw” is ca. 3.900m². 𝟑.𝟗𝟎𝟎

Aantal woningen = 𝟒𝟎𝟎 = gemiddeld 10 woningen Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, CROW. Parkeernorm woongebouw: 1,4 maal aantal woningen Parkeernorm (starters)woning: 2 maal aantal woningen Voor de extra parkeerdruk en verkeersbewegingen die door de lijst van toegestane bedrijvigheid worden toegelaten op het perceel (zie bijlage 1 bij de regels) wordt in de bovengenoemde kerncijfers geen rekening mee gehouden. Disclaimer: Bij vermenigvuldiging of verspreiding dient het document geanonimiseerd te worden. Ref. 221219 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter nummer 5 Venhuizen

pagina 19 van 21

Zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen, met planidentificatiecode NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 van de gemeente Drechterland welke is gepubliceerd is op 10-11-2022

4.6.2 Lokale regelgeving Besluit van de gemeenteraad Drechterland Zaaknummer 870242; nr. 2020-28 Herinrichting perceel J.W. Heijmanszstraat 9 in Venhuizen Al jaren hebben de omwonenden van perceel J.W. Heijmanszstraat 9 in Venhuizen, waaronder de toenmalige wethouder Besseling portefeuillehouder bouwen die er 2 percelen daar naast woont, bij de gemeente aangegeven dat er geen massale bebouwing kan plaatsvinden op dit perceel en dat er geparkeerd moet worden op eigen bebouwingsterrein. Besluit van de gemeenteraad Drechterland Zaaknummer 870242; nr. 2020-28: Door de gemeente Drechterland zijn stedenbouwkundige kaders met een positief stedenbouwkundig advies opgesteld voor een particulier initiatief voor een bestemming “Maatschappelijk” om te zetten naar “Wonen-Woongebouw” op perceel J.W. Heijmanszstraat 9 in Venhuizen. De GSI (ground Space Index) van het oppervlak (footprint) van de totale bebouwing (gebouw + bergingen) t.o.v. het totale oppervlak van het perceel is door de gemeente bepaald op 0,23. De GSI is internationaal gangbare eenheden van stedelijke dichtheid. De gemeente Drechterland heeft op eigen initiatief in 2020 (2020-28) door Adviseurs in Omgevingsrecht Visser en van Dam een positief stedenbouwkundigplan met daarbij en ontwerptekening voor maximaal 4 appartementen in één volume als “2 onder 1 kap” gemaakt.