07F B3 Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen (2023-16)
Tekst van het document
Westeinde achter 5 Venhuizen
Toelichting
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
Datum Project Opdrachtgever Auteur Telefoonnummer E-mailadres Status
12 oktober 2022
: 12 oktober 2022 : Bestemmingsplan Westeinde achter 5, Venhuizen : Ontwikkelingscombinatie De Fruittuin B.V. : Thomas van der Zande / George Beentjes : 06-54385588 : g.beentjes@visserenvandam.nl : Ontwerp 1
2
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
Inhoudsopgave
1
2
Inleiding .......................................................................................................................................... 5 1.1
Aanleiding................................................................................................................................ 5
1.2
Locatie ..................................................................................................................................... 5
1.3
Planbeschrijving....................................................................................................................... 6
1.4
Bestemmingsplan .................................................................................................................. 18
Ruimtelijk beleid ........................................................................................................................... 20 2.1
Rijksbeleid ............................................................................................................................. 20
2.1.1.
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) .................................................................................. 20
2.1.2.
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ................................................... 21
2.1.3.
Ladder duurzame verstedelijking .................................................................................. 21
2.2
Provinciaal beleid .................................................................................................................. 22
2.2.1.
Omgevingsvisie NH2050 ................................................................................................ 22
2.2.2. Omgevingsverordening ....................................................................................................... 23 2.2.3. 2.3
3
Woonagenda 2020-2025 ............................................................................................... 24
Regionaal en Gemeentelijk beleid ......................................................................................... 24
2.3.1.
Regionale woonvisie West-Friesland 2017-2027........................................................... 24
2.3.2.
Woonakkoord Westfriesland 2021 ................................................................................ 24
2.3.3.
Structuurschets Westfriesland: een dijk van een regio ................................................. 26
2.3.4.
Centrumplan Venhuizen ................................................................................................ 27
2.3.5.
Visie op Drechterland .................................................................................................... 27
2.3.6
Welstandsnota Drechterland........................................................................................ 28
2.3.7
Woonprogramma Drechterland 2021-2025, Prettig wonen in vitale dorpen (2021) ... 29
Omgevingsaspecten...................................................................................................................... 31 3.1
Verkeer en parkeren.............................................................................................................. 31
3.2
Geluid .................................................................................................................................... 33
3.3
Externe veiligheid .................................................................................................................. 33
3.4
Milieuzonering....................................................................................................................... 35
3.5
Luchtkwaliteit ........................................................................................................................ 37
3.6
Ecologie ................................................................................................................................. 38
3.7
Stikstofdepositie .................................................................................................................... 41
3.8
Archeologie en cultuurhistorie .............................................................................................. 41
3.9
Bodemkwaliteit ..................................................................................................................... 43 3
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
4
12 oktober 2022
3.10
Waterhuishouding ................................................................................................................. 44
3.11
Duurzaamheid ....................................................................................................................... 48
3.12
Besluit milieueffectrapportage .............................................................................................. 48
Uitvoerbaarheid............................................................................................................................ 49 4.1
Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................... 49
4.2
Vooroverleg ........................................................................................................................... 49
4.3
Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................ 49
5
Juridische regeling ........................................................................................................................ 51
6
Conclusie ...................................................................................................................................... 53
Bijlagen I. Verkennen bodemonderzoek Voormalig Gemeentehuis Westeinde 5 Venhuizen, GRS Milieu, 11 maart 2019 II. Verkennend bodemonderzoek Westeinde sectie 4652 te Venhuizen, GRS Milieu, 11 maart 2019 III. Ecologische quick scan Westeinde Venhuizen, Ronde, 19 mei 2021 IV. Archeologische Quick scan Gemeentehuislocatie Venhuizen, Archeologie West-Friesland, 5 december 2018 V. Archeologische Quick scan Gemeentehuislocatie Venhuizen, Archeologie West-Friesland, 3 juni 2021 VI. Nader onderzoek flora en fauna Westeinde 5 en Sint Lucasstraat 3 te Venhuizen, Van der Goes en Groot, 1 november 2019 VII. Akoestisch onderzoek industrielawaai Westeinde Venhuizen, SPAWNP, 16 februari 2022 VIII. Stikstofberekening Westeinde Venhuizen, Visser en van Dam, 10 maart 2022 IX. Quick scan natuur Venhuizen, Westeinde 5, SAB, 4 juli 2022
4
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
1 Inleiding 1.1 Aanleiding Aan het Westeinde in Venhuizen bevindt zich een stolp met daarachter het een aanbouw, die samen met het ‘Koggehuis’ dienst deden als gemeentehuis van de gemeente Drechterland. Nu deze locatie niet meer hiertoe gebruikt wordt, de wens bestaat de karakteristieke stolp te behouden en een ruimtelijke kwaliteitsimpuls toe te voegen aan het achtergelegen terrein, heeft de gemeente een tender uitgeschreven, op basis van een Ontwikkelkader. Het Ontwikkelkader gaat uit van een ontwikkelruimte van 1.700-2.000 BVO m2, waarbij minimaal 16 en maximaal 26 woningen mogelijk zijn. De Tender is gewonnen door DRN Vastgoedontwikkeling, Henselmans Bouw & Ontwikkeling en NW360 Vastgoedontwikkeling, tegenwoordig vertegenwoordigd in Ontwikkelingscombinatie De Fruittuin B.V., dat samen met een aantal deskundige partijen een stedenbouwkundig en landschappelijk plan voor herontwikkeling heeft vervaardigd, waarbij 18 woningen ontwikkeld worden. Het plan gaat -kortweg- uit van behoud van de stolp en sloop van de daarachter gelegen bebouwing, waarna er een schuurgebouw en een hooihuis voor terugkomen, met startersappartementen, appartementen voor senioren en grondgebonden starters- en seniorenwoningen. Het initiatief is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Om die reden wordt het bestemmingsplan herzien.
Dit document vormt de toelichting, het bestemmingsplan bestaat verder nog uit een verbeelding en regels. In dit hoofdstuk wordt hierna de locatie beschreven en wordt het initiatief evenals het bestemmingsplan toegelicht. In hoofdstuk 2 wordt het relevante beleid behandeld en in hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten die voor de ontwikkeling aan de orde zijn. Hoofdstuk 4 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid en hoofdstuk 5 op de juridische regeling. Afgesloten wordt met een conclusie.
1.2
Locatie
Het plangebied is gelegen aan het Westeinde in Venhuizen, dat onderdeel uitmaakt van het historische lint van Venhuizen.
5
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
(globale) ligging plangebied
1.3 Planbeschrijving De cultuurlandschappelijke geschiedenis van het plangebied wordt gevormd door de ontginningsgeschiedenis en de ligging van het historisch dorpslint van Venhuizen. Tot ver in de Middeleeuwen bleef het plangebied deel uitmaken van een omvangrijk veengebied dat over het algemeen onaantrekkelijk voor bewoning was, vanwege de relatief natte ondergrond. Tegen het einde van de 11e eeuw kwam daar verandering in, toen begonnen werd met de systematische ontginning van het veengebied. Om het veengebied te ontginnen werden parallelle sloten gegraven vanaf een ontginningsbasis, waardoor een regelmatige strokenverkaveling ontstond. Op de kades, vanwaar de ontginning begon, zijn in de loop van de Middeleeuwen (agrarische) nederzettingen gevormd, die tot dorpen zijn uitgegroeid. Aanvankelijk was het ontgonnen land geschikt voor akkerbouw, maar in de loop van de tijd trad er door de ontwatering bodemdaling op in het gebied. Hierdoor vernatte het gebied en werden er soms maatregelen genomen om de vernatting tegen te gaan (het graven van meer sloten). Dit leidde echter tot een versterking van het proces van bodemdaling. De bodemdaling maakte het gebied kwetsbaar voor overstromingen vanuit de Zuiderzee. Hierom is in de 13de eeuw de Westfriese Omringdijk aangelegd. De stede Venhuizen en Hem werd op 2 februari 1414 gevormd door hertog Willem VI van Beieren.
De dorpen Venhuizen en Hem kregen toen een gezamenlijk stadsrecht. Het ‘Koggehuis’ is gebouwd in 1662 en deed eeuwenlang (tot 1932) dienst als gemeentehuis van Venhuizen-Hem.
6
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
Historische foto Koggehuis De lintdorpen, vaak gelegen op kreekruggen, zijn beeldbepalend in het Westfriese landschap. Daarnaast zijn langs deze linten soms nog reeksen aan stolpboerderijen aanwezig. Zo ook in Venhuizen. Het historische lint van Venhuizen en de binnenwaterkerende dijk waar het op ligt zijn van historisch-geografische waarde. De binnenwaterkerende dijk ligt dwars op de verkaveling. Door de hogere ligging werden dergelijke kaden vaak als weg gebruikt en ook nu nog is deze dijk als weg herkenbaar. Ook fungeerden deze dijken vaak als ontginnings- en bewoningsas, zoals bij Hem en Venhuizen. Venhuizen, betekent toponymisch veen-huizen of huizen in het weideland. Ven of venne kan ook waterig stuk land of moerassige weide betekenen. Mogelijk werd al vrij snel ingezien dat lokaal ophogen geen zin had en werd de rigoureuze beslissing genomen om het dorp vanaf ongeveer 1400 naar het noorden toe te verplaatsen. Hierdoor is de zigzaggende vorm van het centrum van Venhuizen ontstaan. In 1913 werd de Zuider-Kogge tramlijn in gebruik genomen. Deze heeft gefunctioneerd tot 1933. Een groot deel van het tracé is niet meer zichtbaar in de huidige topografie.
Tramhalte Weijver 7
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
Toen Venhuizen in 1970 fuseerde met Schellinkhout en Wijdenes, was er een nieuw gemeentehuis nodig en werd opnieuw gekeken naar het Koggehuis1. Omdat het gebouw hiervoor te klein was, werd de ernaast gelegen stolp Westeinde 5, uit 1860 erbij betrokken. Tevens werd een grote aanbouw gerealiseerd achter de stolp.
Historische foto stolp, bron Historische Vereniging Suyder Cogge
Bouwtekening van de stolp, waarop de traditionele ronde schoorsteen duidelijk te zien is. Bron: Westfries Archief
1
Navolgende informatie en beeldmateriaal is deels afkomstig van www.onh.nl 8
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
Om de stolp een traditioneel uiterlijk te geven bood de gemeente Lutjebroek een ronde schoorsteen te koop aan, die duidelijk te zien is op de bouwtekening. Dit model schoorsteen toonde welvaart van de negentiende eeuw aan, de tijd waarin een groot aantal stolpboerderijen werd gebouwd. Op de schoorsteen werd het nieuwe wapen van de gefuseerde gemeente aangebracht. Wat ook opvalt is de dakkapel met het traditionele schild aan de voorkant van de stolp, die op de oude boerderij ook voorkwam. Zo behield de stolp zoveel mogelijk zijn oorspronkelijke uiterlijk. In juli 1980 nam de gemeente Venhuizen intrek in het nieuwe gemeentehuis. In het Koggehuis waren de vergaderruimten, in de stolpboerderij onder andere de kantoren voor de wethouders, de burgemeesterskamer en de trouwzaal.
Plattegrond van het voormalige gemeentehuis. Beeld: Westfries Archief In 2006 fuseerde de gemeente Venhuizen fuseerde opnieuw, ditmaal met Drechterland. De eerste 10 jaar bleef het gemeentehuis in Venhuizen in gebruik, samen met het gemeentehuis in Hoogkarspel. De gemeente Drechterland had toen dus twee gemeentehuizen. In 2015 werd er in Hoogkarspel een nieuw stadhuis gebouwd. Ongeveer gelijktijdig ontstond de ambtelijke fusie tussen Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland.
Het Koggehuis en de stolp. Beeld: Eva Bleeker 9
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
Al met al kan geconcludeerd worden dat het om een in cultuurhistorisch opzicht belangrijk punt van het dorp gaat. Het is van belang dat de stolp behouden blijft en een zinvolle nieuwe functie krijgt. Dit is inmiddels gelukt: eind 2020 is de stolp verkocht en heeft inmiddels met de vestiging van de Regiobank en Tandartspraktijk Drechterland een nieuwe invulling gekregen. De er achter gelegen aanbouw beschikt niet over architectonisch of cultuurhistorische waardevolle bebouwing en bovendien is aan een maatschappelijk gebruik voor een gebouw van deze omvang en toestand, geen behoefte. Het ligt voor de hand de bebouwing te slopen en na te denken over een zinvolle functionele invulling, welke gevonden wordt door twee woongebouwen te realiseren. Het beleidsmatig kader hiervoor is door de gemeente beschreven in achtereenvolgens een Centrumplan Venhuizen, een Programma van Eisen en een Ontwikkelkader. Deze worden hierna achtereenvolgens kort besproken.
Luchtfoto huidige situatie Het Centrumplan (juni 2017) is een integrale visie op het centrumgebied van Venhuizen voor de komende vijftien jaar. Met deze visie wil de gemeente belangrijke voorzieningen die in het dorp reeds aanwezig zijn (zoals een school, dorpshuis en supermarkt) een duurzaam toekomstperspectief bieden rond een nieuw dorpsplein, waardoor er een kloppend dorpshart ontstaat. Een veilig, leefbaar en aantrekkelijk centrumhart om in te verblijven en te ontmoeten. Een plan dat positief bijdraagt aan de vitaliteit van het dorp. Het plan maakt de herstructurering en transformatie van het centrumgebied mogelijk. De urgentie in het centrumgebied is groot omdat de voorzieningen onder druk staan, enkele grote gebouwen leeg staan en er een vraag is naar nieuwe woningen in de kern Venhuizen. Er zijn stedenbouwkundige regels opgenomen waarbij onder andere voorzien wordt in een bouwveld met ruimte voor ontwikkeling in het plangebied. Zie afbeelding hierna.
10
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
Uitsnede Centrumplan Op basis van het Centrumplan is een Programma van Eisen opgesteld voor het gebied achter de voormalige gemeentehuis, De Roode Leeuw en de Tuinstraat 3-5 in Venhuizen (HERONTWIKKELING ’T WEIJVER PROGRAMMA VAN EISEN ONDERDEEL VAN CENTRUMONTWIKKELING VENHUIZEN, DRECHTERLAND 16 december 2019). Om tot de herontwikkeling van ’t Weijver en omgeving te kunnen komen is een aantal harde randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd. Het ontwikkelgebied bestaat uit de gemeentekavel, de kavels van de Roode Leeuw en de Tuinstraat 3-5. Het gebied is centraal gelegen en heeft door zijn omvang de potentie om een representatieve ontwikkeling binnen Venhuizen te worden. De gemeente streeft daarmee naar een kwalitatieve gebiedsontwikkeling. De ontwikkeling zal worden gekenmerkt door het behoud van enkele
11
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
karakteristieke gebouwen, nieuwbouw die hierop qua maat en expressie op aansluit en een waardige overgang naar de aangrenzende (woon)gebieden. Zicht vanuit ontwikkelgebied richting De Vliegende Faam, Achterzijde Kadijk en De Morgenstar Hier grenst het ontwikkelgebied aan de achtertuinen van de woningen aan Kadijk en De Morgenstar. De bewoners hebben aangegeven het belangrijk te vinden dat bij de gebiedsontwikkeling rekening met hun privacy wordt gehouden. Hier wordt rekening mee gehouden door bebouwing niet direct aan de watergang te plaatsen, een zone langs het water met groen in te richten en zo min mogelijk voor- of achtertuinen aan het water te laten grenzen. Voorzijde De Pauw Om enig uitzicht te borgen wordt aan de zuidzijde van het ontwikkelgebied de drie grote bomen (populieren) behouden en een groenstrook (openbaar en mogelijk deels privé) ingericht zodat nieuwbouw op enige afstand blijft. Het groene karakter van de Vliegende Faam zal overlopen in het ontwikkelgebied. Tussen de toekomstige woningen zullen tuinen en openbaar groen liggen. Gebiedsontsluiting Het uitgangspunt voor gebiedsontsluiting van ’t Weijver is een entree aan de noordzijde (Tuinstraat, Westeinde). Parkeren Bij de ontwikkeling van ’t Weijver wordt gestreefd naar een zo autoluw mogelijke inrichting.
Om dit te kunnen realiseren is het uitgangspunt de auto zo veel mogelijk bij de gebiedsentree op te vangen. Van hieruit wandelen de bewoners naar hun woning. Het blijft mogelijk om naar de woning te rijden om bijvoorbeeld iemand die slecht ter been is af te kunnen zetten of voor een verhuizing. Het parkeren op ’t Weijver wordt primair voor de bewoners ingericht. Bezoekers kunnen op de (overmaat) parkeerplekken aan de Tuinstraat parkeren. Inrichting openbare ruimte De ruimte tussen de toekomstige woningen zal een belangrijke bijdrage aan de identiteit en woongenot bijdragen. De tussenruimte wordt minimaal verhard en zal zo groen mogelijk worden ingericht. Merendeel van het groen wordt openbaar. De doelstelling bij de inrichting van de groene ruimte is meerledig: • Bijdrage aan het voorkomen van hittestress, • Bijdrage aan opvang en geleidelijke afvoer van regenwater, • Vergroten van de biodiversiteit en daarmee aantrekken van insecten en andere kleine dieren, • Ruimte voor spelen en ontmoeten, • Onderscheidend woonmilieu. Voorts dient er aandacht te zijn voor duurzaamheid en klimaatadaptief bouwen. In een Ontwikkelkader ( 5 november 2020) wordt specifiek ingegaan op de kavel van het voormalige gemeentehuis. De primaire opgave voor de herontwikkeling is het creëren van woningbouw in een karakteristieke, Venhuizense woonomgeving gericht op ouderen, starters, empty nesters.
Hierna wordt beschreven naar welke woonvormen en woonomgeving wordt gevraagd. De doelgroepen 12
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
waarvoor wordt gebouwd zijn jongeren, ouderen en empty nesters. Betaalbaarheid en aantrekkelijkheid zijn hierbij twee sleutelwoorden. Uitgangspunt is behoud stolp en nieuwbouw daarachter, waarbij er randvoorwaarden zijn geformuleerd. Met de herontwikkeling van de gemeentekavel ontstaat de mogelijkheid om een gebiedseigen woningbouwontwikkeling te realiseren. Hiervoor is gekozen een erf met agrarische bebouwing als referentie te hanteren. Voor Venhuizen houdt dat in dat er in de vorm van een stolp, schuur en/of hooischuur kan worden gebouwd. Het gaat niet om een kopie, maar om de ruimtelijke karakteristieken. De materiaalkeuze is vrij. Met de keuze voor een woonomgeving waarbinnen de agrarische typologie inspirerend is ontstaat automatisch een richtlijn voor het inrichten van het maaiveld. De typologie is een erf met veel ruimte tussen en om de woongebouwen. Deze ruimte is vooral open. Her en der staat een boom en struik. De kleine tuintjes direct om de gebouwen worden omzoomd met een lage haag. Hiermee worden veel doorzichten over en langs het terrein geborgd. Dit biedt uitzicht voor de nieuwe bewoners en is plezierig voor passanten. De tussenruimte is open en merendeel openbaar toegankelijk en uitnodigend voor bewoners en passanten. De tussenruimte is openbaar en/of in beheer bij de toekomstige bewoners. Tussen de woongebouwen en de parkeerplaats ligt een wandelpad.
Dit pad is zo gedimensioneerd en gematerialiseerd dat er ruimte is voor calamiteitenverkeer en comfortabel genoeg voor mensen die moeilijk ter been zijn. Met de inrichting van het maaiveld en de plantenkeuze moet maximaal invulling worden gegeven aan mogelijkheden om de klimaatadaptiviteit te vergroten. Een en ander leidt tot een Ontwikkelkaart, hierna afgebeeld:
Ontwikkelkaart MAXIMALE FOOTPRINT PER GEBOUW 560M2 (A) De maximale footprint per gebouw wordt beperkt om te voorkomen dat er één groot woongebouw wordt ontwikkeld. Meerdere gebouwen borgt tevens de mogelijkheid om tussen gebouwen door te 13
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
kijken en hiermee de diepte van het gebied te ervaren. De gebouwen zijn uniek (geen kopie van elkaar) en hebben een minimale onderlinge afstand van 6 meter. UITERSTE BOUWGRENS B Aan de noordzijde wordt ruimte geborgd tussen de ontsluitingsweg en de nieuwbouw. UITERSTE BOUWGRENS C Ten behoeve van de levensvatbaarheid van de bomen geldt op dit punt een maximale bouwlijn. BOUWGRENS D MAG MET MAXIMAAL 40% VAN WESTGEVEL(S) NIEUWBOUW WORDEN OVERSCHREDEN Aan de zijde van de Vliegende Faam mag in een wisselende lijn worden gebouwd. Een deel van de bebouwing (maximaal 40% van het totale gevelvlak aan deze zijde van het gebied) mag over de bouwlijn worden gebouwd. Hierbij is de oeverlijn de maximale bouwlijn. Deze mag niet worden overschreden. Het groen van de Vliegende Faam gaat over in de groene tussenruimtes op het ontwikkelgebied. BOUWGRENS E MAG MET MAXIMAAL 30% VAN OOSTGEVEL(S) NIEUWBOUW WORDEN OVERSCHREDEN Om toekomstige woningbouwmogelijkheden aan de oostzijde van het plangebied positioneringsmogelijkheden te bieden is het aan deze zijde maar voor maximaal 30% van het totale gevelvlak toegestaan over de bouwlijn te bouwen. BOUWGRENS F MAG MET MAXIMAAL 50% VAN ZUIDGEVEL NIEUWBOUW WORDEN OVERSCHREDEN Uit het participatieproces is naar voren gekomen dat men enige afstand tussen de bestaande en nieuwe bebouwing ziet. En dat deze tussenruimte zo groen mogelijk wordt ingericht.
TUSSEN DE BEBOUWING MOET VOLDOENDE RUIMTE VOOR DOORZICHTEN G EN PRIVACY WORDEN GEBORGD Doorzichten creëren de mogelijkheid om over de breedte en diepte van het perceel te kijken. Het voorkomt massaliteit. Bovendien borgt het de mogelijkheid om bij de uitwerking van plattegronden mooi uitzicht en privacy te creëren. Het Ontwikkelkader gaat uit van 1.700-2.000 m2 BVO ontwikkelruimte, bij minimaal 16 en maximaal 26 woningen.
Ontwikkelgebied Ontwikkelkader
14
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
Uitgaande van het Centrumplan en Ontwikkelkader heeft de gemeente een Tender uitgeschreven, welke is gewonnen door Ontwikkelingscombinatie De Fruittuin B.V.. Deze heeft samen met enkele partijen (GeO Architecten, Diekman Landschapsarchitecten, OFME Duurzaamheidsadviseurs, KUUK infra) een tenderdocument vervaardigd, met daarin zowel een stedenbouwkundig plan alsook aandacht voor landschappelijke inpassing, architectuur en inkleding openbare ruimte. Het inrichtingsontwerp gaat uit van een agrarisch ensemble. De te behouden stolp vormt hierbij het hoofdgebouw als inleiding van het ‘achtererf’ en biedt daarmee tevens de verankering aan het lint van de Westeinde. Schuurgebouwen als onderdeel van dit ensemble vormen samen met de stolp een samenhangend beeld van het Westfriese agrarische erf. Het voorstel biedt hiermee een unieke en eigentijdse bijdrage gebaseerd op de cultuurhistorische ontwikkeling van het lint als kern van het dorp Venhuizen. Het ontwerpvoorstel is geënt op een landschappelijke eenheid in samenhang met de naastgelegen Vliegende Faam. De sfeer van deze groene loper wordt doorgetrokken in het plangebied achter de Stolp. De bestaande watergangen van het oorspronkelijke slagenlandschap blijven behouden en vormen een belangrijk onderdeel van het groene landschappelijke karakter. Er zijn in het plangebied 2 gebouwen voorgesteld.
De gebouwen zijn gebaseerd op de vorm van “schuren”. Een grote schuur met zadelkap als achtergrond van de stolp en een “hooihuis” aan de zuidzijde tegenover de Pauw. Zie navolgende situatieschets
Situatieschets nieuwe inrichting
15
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
De richtingverdraaiing van de stolp ten opzichte van de randen van het plangebied is op de locatie opgelost in de setting van de 2 gebouwen. Hiermee ontstaat een ontspannen positionering van de gebouwen onderling en wordt de stolp in de ruimtelijke context betrokken. De onderlinge afstand tussen de gebouwen is minimaal 6m. Beschermde bomen blijven behouden en hebben een prominente rol in de ruimtelijke ontwikkeling. Het plan is via een brug en voetpaden volledig openbaar toegankelijk en doorloopbaar vanuit de omgeving. Het erf biedt met deze verbindingen en opzet een ontspannen ommetje door het groen in de buurt. Parkeren voor bewoners is opgelost aan de noordzijde van het plangebied. Het plangebied wordt ingericht als een open omgeving. De doelstelling is om natuurinclusief voor mens en natuur tot een meerwaarde te komen. Het ontwerp is integraal gebaseerd op de principes van de “Permacultuur”. Deze keuze van ontwikkelen versterkt het agrarische karakter van het erf direct achter de stolp. De zuidzijde van het plangebied tegenover de Pauw heeft een open en groen karakter. De bestaande karakteristieke populieren en knotwilgen blijven behouden.
Openbare ruimte, Tenderdocument Bewoners hebben een klein privé terras direct aan de woning. Deze is ingericht als drempelzone, een verhardingsgebied die gebruikt wordt door zowel bewoners, buren en voorbijgangers.. Centraal in het plan is een “pleintje” van aaneengesloten verharding opgenomen, die ruimte biedt voor manoeuvreren en ontmoeting. De woningen worden voorzien van duurzaam materiaalgebruik, hoge isolatiewaarden, een compacte bouwvorm en slimme integratie van energievoorzieningen. Het schuurgebouw is gebaseerd op het archetype van de erfschuur, de grote schuur achter de stolp geschikt voor stalling van materieel, vee en opslagzolder. Woningen zijn als optie levensloopgeschikt door de mogelijkheid om zowel een slaap- en badkamer op de begane grond of de verdieping te maken. Daardoor zijn deze woningen uitermate flexibel en geschikt voor zowel senioren en empty nesters. Daarachter komt het ‘Hooihuis”. 16
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
Dit gebouw is een eigentijdse interpretatie van een zogenaamd hooihuis. Het hooihuis is op het oorspronkelijk agrarisch erf een opslag gebouw, waar de boer gevelopeningen maakt op basis van praktisch gebruik. Deze typologie is vertaald in dit woongebouw.. Binnen voorliggend plan komt duurzaamheid integraal in diverse facetten terug: duurzame materialen, klimaatadaptatie, biodiversiteit en sociale duurzaamheid. Qua uitvoering wordt op een duurzame wijze ontwikkeld en gebouwd en zal ruim voldoen aan de geldende BENG-eisen. Men zet in op een moderne interpretatie van cultuurhistorische ontwikkelingen uit de omgeving. De bebouwing bestaat uit een agrarische typologie binnen een ensemble van een achtererf. De bestaande stolp wordt onderdeel van het ensemble waaraan de nieuwe gebouwen zich veranderen aan het lint van de Westeinde. De bebouwing is een unieke invulling refererend naar cultuurhistorische schuren en een hooihuis. Woningen zijn betaalbare producten die uitermate geschikt zijn voor de entreemarkt. Er wordt ingezet op flexibiliteit waarbij een aantal woningen als optie levensloopgeschikt gemaakt kan worden. Hierdoor zijn deze producten uitermate geschikt voor senioren en empty nesters. Het parkeererf is gebaseerd op de parkeernorm van het plangebied: 1,1 en 1,2 parkeerplaats per woning. Het programma bestaat uit maximaal 18 wooneenheden.
Navolgende afbeeldingen geven een impressie van de nieuwe situatie. Het gaat hier om voorlopige impressies: de precieze gevelaanzichten en verdeling van de woningaantallen kunnen nog wijzigen. De schuur bestaat uit één bouwlaag met kap en het Hooihuis uit twee bouwlagen plus kap. De plek en maximale goot- en bouwhoogte zijn in dit bestemmingsplan op de verbeelding verwerkt.
17
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
Voorlopige impressies
1.4 Bestemmingsplan Het geldend bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan Drechterland Zuid, zoals vastgesteld op 24 juni 2013. Het perceel heeft hier de bestemming Maatschappelijk met bouwvlak met grotendeels een dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3 (voor een klein deel Archeologie 2). Hierbij dient rekening te worden gehouden met archeologie bij bouwwerken groter dan 500 m2 en dieper dan 40
18
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
cm. Een gebruik als Wonen is niet toegestaan binnen deze bestemming en daarom wordt het bestemmingsplan herzien.
Uitsnede geldend bestemmingsplan
19
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
2 Ruimtelijk beleid 2.1 Rijksbeleid 2.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voorbeelden van nationale belangen zijn: - Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. - Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. - Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. - Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem. - Zorgdragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten. - Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater. - Verbeteren en beschermen van biodiversiteit.
- Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. De belangrijkste keuzes die worden gemaakt richten zich op het volgende. De opwekking van duurzame energie moet worden ingepast met oog op omgevingskwaliteit. Iedereen krijgt de komende jaren te maken met de overstap naar duurzame energie. Daarvoor zijn bijvoorbeeld meer windmolens en zonnepanelen nodig. Clustering is daarbij van belang en zonnepanelen worden in eerste instantie op en aan gebouwen gerealiseerd. Ook moet er ruimte zijn voor een overgang naar een circulaire economie. Hergebruiken van grondstoffen en materialen en benutten van duurzame energiebronnen wordt steeds belangrijker. De inrichting van de leefomgeving moet een aantrekkelijk vestigingsklimaat zoveel mogelijk bevorderen. Een aantrekkelijke omgevingskwaliteit vraagt goede inpassing van bedrijven, logistieke functies en datacentra. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren.
Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. 20
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
Het landgebruik moet in balans zijn met natuurlijke systemen. Bijvoorbeeld door kringlooplandbouw. Zo wordt een goede bodem- en waterkwaliteit en biodiversiteit bevorderd. Om te kunnen blijven genieten van het landschap moet behoud van de kwaliteit van het landschap sterker meewegen in de keuzes die worden gemaakt. Beoordeling en conclusie Voorliggende herontwikkeling ziet toe op maximaal 18 woningen. Er is een grote vraag naar woningen. Op dit punt sluit de ontwikkeling zonder meer aan bij de NOVI. Op andere punten is er geen strijdigheid. 2.1.2. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 30 december 2011 zijn het Barro en Rarro (Regeling algemene regels ruimtelijke ordening) in werking getreden. In het Barro zijn regels opgenomen met betrekking tot onderwerpen die een nationaal belang hebben. Het gaat hierbij onder meer om Rijksvaarwegen, de ecologische hoofdstructuur, primaire waterkeringen en erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Beoordeling en conclusie Het voorliggende initiatief raakt niet aan één van de onderwerpen van nationaal belang uit het Barro. 2.1.3. Ladder duurzame verstedelijking Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft regels waar concrete ruimtelijke projecten aan moeten voldoen. Zo is in het Bro de ladder voor duurzame verstedelijking verankerd.
Deze ladder is gericht op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte bevat en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied mogelijk maakt, een motivering is opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Niet elke ontwikkeling van stedelijke aard wordt door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Uit enkele uitspraken - zie onder meer 201308263/2/R4 en 201302867/1/R4201501297/1/R4 - valt op te maken dat plannen tot 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling zijn aan te merken. Beoordeling en conclusie Gezien de omvang van de ontwikkeling in relatie tot de jurisprudentie moet deze worden beschouwd als stedelijke ontwikkeling. Uit 2.2 en 2.3 blijkt dat er een grote behoefte bestaat aan de realisatie van woningen. De behoefte wordt bepaald aan de hand van het regionale Woonakkoord en het gemeentelijk woonprogramma. Zie voor deze laatste twee de genoemde paragrafen.
21
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
2.2 Provinciaal beleid 2.2.1. Omgevingsvisie NH2050 Op 19 november 2018 heeft de provincie Noord-Holland de “Omgevingsvisie NH2050 – Balans tussen economische groei en leefbaarheid” vastgesteld. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Noord-Holland 2014. De provincie wil balans tussen economische groei en leefbaarheid. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. De provincie ontwikkelt zoveel mogelijk natuurinclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond. Ambities Noord-Holland heeft een relatief hoog welvaarts- en welzijnsniveau. Om deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden, richt de provincie zich op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. Dit is de hoofdambitie. Als subambities zijn er een aantal opgenomen: 1. Leefomgeving a. Klimaatverandering: Noord Holland moet voorbereid zijn op klimaatverandering en waterrobuust worden ingericht. b. Gezondheid en veiligheid: De ambitie is het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van bodem-, water- en lucht, externe veiligheid, geluidbelasting en (ontwikkelingen in) de ondergrond.
Gestreefd wordt naar een gezonde leefomgeving, wat inhoudt: een woonwerkomgeving waar je zo min mogelijk wordt blootgesteld aan ongezonde stoffen en veiligheidsrisico’s en die een gezonde levensstijl ondersteunt. c. Biodiversiteit en natuur: De ambitie is om de biodiversiteit in Noord-Holland te vergroten, ook omdat daarmee andere ambities/doelen kunnen worden bereikt. Dit betekent dat ontwikkelingen zoveel mogelijk natuurinclusief zullen zijn. 2. Gebruik van de leefomgeving a. Economische transitie: De ambitie is een duurzame economie, met innovatie als belangrijke motor. Economische ontwikkelingen dienen qua aard, omvang en vorm aan te sluiten bij de regio of plek. b. Wonen en werken: De ambitie is dat vraag en aanbod van woon- en werklocaties (kwantitatief en kwalitatief) beter met elkaar in overeenstemming zijn. c. Mobiliteit: De ambitie is dat de inwoners en bedrijven van Noord-Holland zichzelf of producten effectief, veilig en efficiënt kunnen verplaatsen, waarbij de negatieve gevolgen van de mobiliteit op klimaat, gezondheid, natuur en landschap steeds nadrukkelijk meegewogen worden. Clustering van functies is een belangrijk duurzaamheidsprincipe. d. Landschap: De ambitie is het benoemen, behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie.
22
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
3. Energietransitie De ambitie is dat Noord-Holland als samenleving in 2050 volledig klimaatneutraal en gebaseerd is op (een maximale inzet op opwekking van) hernieuwbare energie. Vijf bewegingen Vanuit de ambities zijn een vijftal bewegingen opgesteld die laten zien hoe Noord-Holland wil omgaan met de opgaven die op onze samenleving afkomen en die de provincie wil faciliteren. 1. Dynamisch schiereiland: Benutten van de unieke ligging, waarbij de kustverdediging voorop staat, waar toeristische- en recreatieve kansen worden benut en waar natuurwaarden worden toegevoegd. 2. Metropool in ontwikkeling: De Metropoolregio Amsterdam gaat steeds meer als één stad functioneren en de reikwijdte wordt groter. 3. Sterke kernen, sterke regio's: deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden. 4. Nieuwe energie: het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie. 5. Natuurlijk- en vitaal landelijke omgeving: het ontwikkelen van natuurwaarden in combinatie met het versterken van de (duurzame) agrifoodsector. Beoordeling en conclusie Het voorliggende initiatief wijzigt de maatschappelijke functie naar wonen. Er bestaat een grote behoefte aan woningen.
Het gaat bovendien om vervanging van bestaande bebouwing zodat sprake is van duurzaam ruimtegebruik. Het initiatief sluit daarmee aan bij de beweging ‘sterke kernen, sterke regio’s’. Geconcludeerd wordt dat het initiatief niet in strijd is met de doelen en ambities uit de Omgevingsvisie NH2050. 2.2.2. Omgevingsverordening Op 16 november 2020 is de Omgevingsverordening NH2020 in werking getreden. Hierin zijn 21 provinciale verordeningen samengevoegd, waaronder ook de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Gezocht is naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid. De belangrijkste belangrijke ambities voor Noord-Holland, zoals omschreven in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. Beoordeling en conclusie De voorliggende locatie valt binnen Bestaand Stedelijk Gebied. De provincie geeft hier beleidsvrijheid aan gemeenten. Juist de binnenstedelijke woningbouwontwikkelingen worden door de provincie ondersteund en gefaciliteerd. Dit is hetzelfde geregeld in het ontwerp van de nieuwe Omgevingsverordening. Er is derhalve geen strijd met de Omgevingsverordening NH2020 en het ontwerp van de Omgevingsverordening NH2022.
23
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
2.2.3. Woonagenda 2020-2025 In de Woonagenda 2020 – 2025 heeft de provincie bepaald dat er voldoende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor alle doelgroepen moeten komen. De woningbouwproductie moet omhoog, waarbij binnenstedelijk bouwen de voorkeur heeft. De afstemming binnen de regio gebeurt via op te stellen ‘woonakkoorden’ tussen provincie en gemeenten. Tot dat de woonakkoorden zijn gesloten wordt voor de behoefte uitgegaan van de provinciale woningbouwmonitoren en de RAP’s.
2.3 Regionaal en Gemeentelijk beleid 2.3.1. Regionale woonvisie West-Friesland 2017-2027 Binnen het Pact van West-Friesland is de ambitie uitgesproken om tot de top 10 woonregio's van Nederland te behoren. Deze Regionale Woonvisie zal aan het realiseren van die ambitie bijdragen. Samen met het Regionaal Actieprogramma (RAP) wordt uitvoering gegeven aan realistische doelen die in de regio opgepakt worden om de woningmarkt (meer) toekomstbestendig te maken en te behouden. Doel van de regionale woonvisie is om de West-Friese bevolking naar wens en tevredenheid te laten wonen en zoveel mogelijk een breed scala aan woonwensen en woningbehoefte van de inwoners binnen de regio te realiseren. De vijf speerpunten van de regionale woonvisie zijn: 1. Bestaande voorraad: kwaliteit en aantrekkelijkheid op peil houden en uitbouwen. 2. Vitale kernen: leefbaar West-Friesland tot in de kern. 3. Nieuwbouw: vooral inzetten op onderscheidende en complementaire producten. 4. Scheiden van wonen en zorg: langer zelfstandig wonen bevorderen. 5. Flexibel kader: houvast voor de regio en ruimte voor marktinitiatieven. Beoordeling en conclusie De beoogde ontwikkeling draagt bij aan vitaal houden van de kernen in West-Friesland door ook in de toekomst voldoende woongelegenheid te behouden voor de inwoners van Drechterland.
Door in te spelen op de behoefte aan appartementen en grondgebonden woningen wordt een onderscheidend en complementair product geleverd. 2.3.2. Woonakkoord Westfriesland 2021 Dit woonakkoord wordt gesloten tussen Gedeputeerde Staten van Noord-Holland, hierna genoemd ‘de Provincie’ en de colleges van burgemeester en wethouders van de bestuurlijke regio Westfriesland, zijnde gemeente Drechterland, gemeente Enkhuizen, gemeente Hoorn, gemeente Koggenland, gemeente Medemblik, gemeente Opmeer en gemeente Stede Broec, hierna genoemd ‘de regio’. In het woonakkoord bevestigen partijen hun bestuurlijke intenties. Westfriesland is een woonregio met een gevarieerd aanbod van stedelijke en landelijke woonmilieus. De regio beschikt over knooppunten van openbaar vervoer die liggen in de omgeving van historische binnensteden en de nodige voorzieningen. Hoorn vervult een belangrijke centrumfunctie voor de regio. Daarnaast beschikt de regio over unieke landschappen en een sterke economische structuur. Dit geheel maakt de regio aantrekkelijk als woongebied, ook vanuit de MRA. Dit geeft extra druk bovenop de eigen woningbehoefte, maar biedt - op een schaal die bij Westfriesland past - met extra woningbouw ook kansen om 24
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
een gezonde bevolkingssamenstelling te behouden. Dankzij de A7, N194, de nieuwe Westfrisiaweg/N23 en de A.C. de Graafweg is de regio Westfriesland in de basis goed bereikbaar. De oost-westverbindingen vormen voor het wegverkeer onderdeel van de tweede vervoersring rondom de metropoolregio Amsterdam. De rechtstreekse intercityverbinding Enkhuizen/Hoorn/Amsterdam Sloterdijk functioneert goed en biedt kansen. Westfriesland, met als centrumgemeente Hoorn, sluit hiermee aan op het daily urban system van de metropoolregio Amsterdam. Met name via het spoor is de bereikbaarheid van de metropoolregio goed en is de reistijd voor forensen acceptabel. De belasting van de A7 tijdens de spits heeft wel aandacht nodig. Er wordt met het recente MIRT-besluit 539 miljoen euro geïnvesteerd om de bereikbaarheid per auto te verbeteren. Uitgangspunt is dat door een verbetering van de bereikbaarheid de regio Westfriesland nog aantrekkelijker wordt als woonregio en economische verbinder. Uitgangspunt bij het invullen van de woningbouwopgave is binnenstedelijk en rond OV-locaties bouwen. Voor een gevarieerd woonmilieu en het aanbieden van een complementair woningbouwprogramma maken buitenstedelijke plannen, conform de woonagenda van de provincie, ook onderdeel uit van dit woonakkoord.
Ook in aanmerking genomen dat de provincie in haar woonagenda heeft opgenomen dat ze de woningbouw wil versnellen en aanjagen. Conform de Omgevingsvisie NH 2050 wordt de woningbouw vooral in of aansluitend op d e bestaande verstedelijkte gebieden gepland. Ook de voorzieningen en leefbaarheid in kleine(re) kernen verdienen aandacht, evenals de bescherming en ontwikkeling van het landschap. De nieuwbouw moet toekomstbestendig worden gebouwd. Een specifieke opgave op het snijvlak van wonen en economie is de huisvesting van arbeidsmigranten. Doelstellingen De regio heeft tot doel om de inwoners van Westfriesland naar wens en tevredenheid te laten wonen en een breed scala aan woonwensen binnen de regio te realiseren. Zo kan Westfriesland tot de 10 beste woonregio’s van Nederland behoren en ook huishoudens uit andere regio’s aantrekken. De regio zet hiertoe in op: - versnelling van de woningbouwopgave met een betaalbaar, aantrekkelijk en duurzaam woonaanbod voor iedere doelgroep; - het op peil houden en uitbouwen van de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de bestaande voorraad; - leefbaar en bereikbaar Westfriesland tot in de kern; - onderscheidende en complementaire nieuwbouw producten; - langer zelfstandig wonen bevorderen; - werken met een flexibel kader dat de regio houvast biedt en ruimte laat voor - marktinitiatieven.
De provinciale bevolkingsprognose stelt als indicatieve woningbehoefte 7.150 woningen voor de periode 2019-2030. Hiervoor dienen de komende 5 jaar jaarlijks 800-900 woningen te worden gebouwd. De regio gaat jaarlijks minimaal 900 woningen opleveren.
25
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
De regio heeft 8.000 woningen (hard en zacht) aan plannen tot 2030 . Op papier is voldoende plancapaciteit aanwezig om te voldoen aan de woningbehoefte van 7.150 woningen en de jaarlijkse doelstelling van 900 woningen. Hierbij houden we rekening met vertraging en mogelijk planuitval. Harde plannen zijn plannen waarvan het bestemmingsplan is vastgesteld. Onduidelijk is wanneer zachte plannen hard gemaakt kunnen worden. Het is daarom belangrijk om een relatief grote hoeveelheid zachte plannen in de voorraad te hebben, voldoende zachte plannen op korte termijn tijd hard te maken en de plannen voortvarend tot uitvoer te brengen. Doelstelling is te stimuleren dat nieuwbouw zoveel als mogelijk klimaatneutraal, klimaatadaptief, circulair, natuur2- en landschapsinclusief en bereikbaar (auto/ov) zijn, voor zover dit de realisatie van sociale huurwoningen en goedkope koop niet belemmert. Er is zodoende ruimte voor plannen, en urgentie. Het planinitiatief omvat 2 woonhuizen voor maximaal 18 wooneenheden en geeft uitvoering aan het Woonakkoord. 2.3.3. Structuurschets Westfriesland: een dijk van een regio Deze structuurschets bevat een ruimtelijke uitwerking van de ambities uit De Regionale Economische Agenda (REA) en de Sociale agenda Westfriesland en voegt er ruimtelijke structuurversterking als derde ambitie aan toe.
De essentie van de structuurschets is: • De structuurschets is uitvoeringsgericht en biedt een uitnodigend verhaal dat regionale partijen en initiatiefnemers verleidt om mee te bouwen aan de toekomst van de regio. Een structuurschets die niet alles vastlegt, maar ruimte en flexibiliteit biedt aan initiatieven van, en gericht is op samenwerking tussen, publieke, private en maatschappelijke partijen. • ‘Elkaar iets gunnen’: er wordt gedacht vanuit het regionaal belang. Wat goed is voor de regio, is goed voor alle gemeenten. Keuzes zijn gebaseerd op regionale kwaliteiten, potenties en marktkansen en niet op basis van gemeentegrenzen. • ‘Integratie van beleid’: er is veel beleid beschikbaar: soms recent, soms iets ouder; soms integraal en soms sectoraal. Dit beleid heeft een plek gekregen in de structuurschets. • Inhoudelijk en procesmatig is ‘in de geest van de Omgevingswet’ gewerkt. De structuurschets bevat primair de Westfriese visie op de regio. De regio ziet deze structuurschets als inhoudelijke input voor de provinciale omgevingsvisie. De structuurschets is begin 2017 door alle regionale raden vastgesteld en geldt tevens als input voor de provinciale omgevingsvisie. De regio kiest in de structuurschets voor enkele sterke dorpen met een concentratie van voorzieningen.
De dorpen en kleine kernen worden versterkt door in te zetten op inbreiding, transformatie van leegstaand vastgoed (maatschappelijk, commercieel en religieus) en kwaliteitsverbetering van de centra en de wijken. Uitbreidingen liggen idealiter bij de dorpen, daar zijn de meeste voorzieningen voor jong en oud. Beoordeling en conclusie Dit plan betreft inbreiding nabij het historisch centrum en past daarom in de structuurschets.
26
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
2.3.4. Centrumplan Venhuizen Het Centrumplan (juni 2017) is een integrale visie op het centrumgebied van Venhuizen voor de komende vijftien jaar. Met deze visie wil de gemeente belangrijke voorzieningen die in het dorp reeds aanwezig zijn (zoals een school, dorpshuis en supermarkt) een duurzaam toekomstperspectief bieden rond een nieuw dorpsplein, waardoor er een kloppend dorpshart ontstaat. Een veilig, leefbaar en aantrekkelijk centrumhart om in te verblijven en te ontmoeten. Een plan dat positief bijdraagt aan de vitaliteit van het dorp. Het plan maakt de herstructurering en transformatie van het centrumgebied mogelijk. De urgentie in het centrumgebied is groot omdat de voorzieningen onder druk staan, enkele grote gebouwen leeg staan en er een vraag is naar nieuwe woningen in de kern Venhuizen. Koggehuis en stolp zijn in het Centrumplan aangewezen als karakteristieke bebouwing; het perceel daarachter als ‘bouwveld’. Dat perceel is groter dan sec het plangebied dat nu voor ligt. Hoewel voor met name de twee oostelijk van het plangebied gelegen percelen wel onderzocht wordt of deze ook ontwikkeld kan worden, is van een concreet plan hiervoor nog geen sprake. Om die reden zijn deze percelen niet opgenomen in het bestemmingsplan. Dit plan geeft uitvoering aan het Centrumplan. 2.3.5. Visie op Drechterland In dit visiedocument wordt Drechterland anno 2021 beschreven.
Op grond van deze uitgangspunten en de (toekomstige) trends en ontwikkelingen, kan de centrale visie op Drechterland richting 2030 als volgt worden omschreven: “Drechterland, een vitale, aantrekkelijke en duurzame gemeente om in te leven, te wonen en te werken.” Vanuit deze kernbegrippen heeft Drechterland richting 2030 de volgende ambities: - Behoud van de vitaliteit en kwaliteit van leven in de Drechterlandse kernen staat centraal; - Drechterland kiest ervoor om zich vanuit de bestaande kernkwaliteiten, te ontwikkelen tot aantrekkelijke en complete gemeente om in te wonen; - Een op participatie gericht sociaal beleid, een ondersteunend economisch structuurbeleid en een op kwaliteit en duurzaamheid geënt ruimtelijk beleid, is kenmerkend voor Drechterland; - De bestuursstijl van Drechterland is faciliterend en activerend waar mogelijk, en initiërend en leidend waar nodig. De ambities zijn vervolgens in thema’s uitgewerkt. Relevant voor dit plan zijn met name de thema’s Wonen en Huisvesting en Duurzaamheid. Wonen en Huisvesting In 2030 heeft Drechterland een divers, compleet, toekomstgericht en kwalitatief woonaanbod. Het aanbod in Drechterland is bereikbaar en bestaat uit een diversiteit aan woonmilieus, nabij voorzieningen, met aandacht voor starters en senioren. De woonmilieus zijn onderscheidend, groen, duurzaam en kwalitatief hoogwaardig vormgegeven.
In Drechterland wordt gebouwd op basis van behoefte en draagt woningbouw bij aan de vitaliteit van de kernen. Onze bijdrage aan de regionale woningbouwopgave wordt in de (groei)kernen Hoogkarspel en Venhuizen gerealiseerd. Inbreiding gaat voor uitbreiding aan de randen van de kernen en voor de overige kernen is 1% groei per kern richtinggevend voor nieuwbouw. Duurzaam bouwen en verbetering van het woonklimaat zijn uitgangspunten. Een aantrekkelijk woningaanbod voor jongeren, geschikte woningen voor senioren en een bijdrage 27
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
aan de regionale woningbouwopgave staan centraal. Een onderscheidende bouw en behoud van groen moet daarnaast bijdrage aan de leefbaarheid van de kernen. De strategie bij het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig, compleet en divers woonmilieu is als volgt: - Woningbouwplannen die gereed zijn voor uitvoering, worden gerealiseerd; - Woningbouwplannen die in voorbereiding zijn, worden geoptimaliseerd; - Nieuwe woningbouwplannen worden vormgegeven op basis van de kwalitatieve uitgangspunten; - De bestaande woningvoorraad wordt, ter bevordering van de leefbaarheid in de kernen, waar mogelijk, opgewaardeerd. Duurzaamheid In 2030 blijft het onderwerp duurzaamheid een prominente rol op de gemeenschappelijke agenda innemen. In Drechterland stimuleren we de verduurzaming van woningen, bedrijven en de agrarische sector en vervullen wij een voorbeeldrol richting onze inwoners en ondernemers. We zetten in op circulariteit en stimuleren de verduurzaming van mobiliteit. Biodiversiteit verbeteren we op een doordachte manier. Inwoners, maatschappelijke organisaties en ondernemers stimuleren en faciliteren we om een zo groot mogelijke gedragsverandering te creëren. Dit plan speelt op beide thema’s in en geeft zodoende uitvoering aan de doelstelling en ambities zoals geformuleerd in de Visie op Drechterland.
2.3.6 Welstandsnota Drechterland De gemeenteraad heeft op 27 juni 2011 de Welstandsnota Drechterland vastgesteld. In deze welstandsnota heeft de gemeente haar welstandsbeleid uiteengezet. Dit beleid is erop gericht om de “redelijke eisen van welstand” te waarborgen. De regels in de welstandsnota zijn met name kwaliteitsvoorschriften met betrekking tot het uiterlijk van gebouwen. In de welstandsnota zijn verschillende welstandsgebieden onderscheiden. Afhankelijk van het type gebied zijn er bepaalde voorwaarden gesteld waaraan bouwwerken moeten voldoen, om niet te erg als dissident in die omgeving te worden ervaren. Naast algemene welstandscriteria, zijn voor deze verschillende welstandsgebieden gebiedsgerichte welstandseisen opgenomen. Het plangebied valt binnen het welstandsgebied Centrumgebied. In Venhuizen is aan de oostzijde van de Twijver sprake van centrumontwikkeling. De bebouwing in het centrumgebied onttrekt zich aan de maat, schaal en karakteristiek van de lintbebouwing aan de Twijver doordat sprake is van bebouwing van een grotere schaal en een moderne architectuur. De centrumgebieden ontlenen hun waarde aan de functionele diversiteit en het maatschappelijke belang. De ruimtelijke ontwikkelingen zijn echter grillig en de samenhang in bebouwing in sommige gevallen beperkt.
Het versterken en verbeteren van de stedenbouwkundige en architectonische samenhang is een aandachtspunt. Het (welstands-)beleid is gericht op behoud van de aanwezige waarden en verdere ontwikkeling als centrumgebied. Waar mogelijk is versterking van de stedenbouwkundige structuur, alsmede verbetering van de verschijningsvorm en de onderlinge samenhang van de gebouwen uitgangspunt. Voor het gebied geldt een aanduiding als bijzonder welstandsgebied. De nadruk ligt op het versterken van de ruimtelijke kwaliteiten en de ruimtelijke samenhang. 28
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
Beoordeling en conclusie Bij de verdere uitwerking van het gebied wordt rekening gehouden met de criteria uit de welstandsnota. Het Tenderdocument is reeds akkoord bevonden door de Welstandscommissie. 2.3.7 Woonprogramma Drechterland 2021-2025, Prettig wonen in vitale dorpen (2021) In dit woonprogramma staat het woonbeleid beschreven voor de komende vijf jaar, 2021- 2025. Doelstelling van het woonbeleid is het behouden van vitale dorpen, waar mensen prettig kunnen leven, wonen en werken. Daarvoor zijn woningen een belangrijke voorwaarde. Dit woonprogramma start met een analyse van de gemeente om vervolgens de belangrijkste thema’s te beschrijven. Per dorp staat het woonbeleid voor de komende vijf jaar kort samengevat. Dit woonprogramma is opgebouwd aan de hand van zes thema’s die door de raad voorafgaand zijn vastgesteld. Per thema staan de belangrijkste doelstellingen benoemd. De 6 thema’s zijn: 1. Kwalitatieve woningbouwopgave (type woning): Drechterland heeft behoefte aan meer variatie in het type woningen. 2. Wonen en zorg: Meer differentiatie in het woningaanbod voor senioren is belangrijk. 3. Evenwichtige wijken en dorpen: Bij evenwichtige wijken staat de leefbaarheid centraal, is er ruimte voor sociale ontmoeting en onderlinge betrokkenheid. 4.
Voldoende aanbod aan sociale huurwoningen: Om het aantal sociale huurwoningen te vergroten geldt voor nieuwbouwprojecten vanaf 25 woningen een minimum van 25% aan sociale huurwoningen. In projecten van minder dan 25 woningen is het soms lastiger en niet rendabel om dit percentage te realiseren, maar is het wel het streven 5. Kwantitatieve woningbouwopgave (aantal): In totaal streven we naar 700 extra woningen tot 2025 (ten opzicht van peiljaar 2019). 6. Duurzaamheid: De ambitie van de Westfriese gemeenten is om in 2040 energieneutraal te zijn Specifiek voor Venhuizen en Hem zijn is de volgende doelstellingen per thema geformuleerd: 1. Kwalitatieve woningbouwopgave - Gedifferentieerd aanbod van woningen met extra nadruk op senioren vanwege de aanwezigheid van voorzieningen. Extra mogelijkheden onderzoeken voor jongerenhuisvesting. 2. Wonen en zorg - Nabij centrum accent op seniorenwoningen. 3. Evenwichtige wijken en dorpen - Aandacht voor differentiatie en leefbaarheid in bestaande wijken. 4. Voldoende sociale huurwoningen - Minimaal 25% sociale huur bij nieuwbouwontwikkelingen van meer dan 25 woningen. 5. Kwantitatieve woningbouwopgave - Groeikern, keuze maken uit verschillende mogelijkheden aan nieuwbouwlocaties. Tot 2025: circa 350 extra woningen. 6.
Duurzaamheid - Stimulering en bewustwording van duurzaamheid bij bestaande- en nieuwbouwwoningen (CO2 neutraal bouwen) in combinatie met mobiliteit (trein, elektrisch rijden, deelauto’s). 29
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
Beoordeling en conclusie Het plan past op meerdere manieren in het Woonprogramma. Er wordt invulling gegeven aan de kwantitatieve behoefte van 350 extra woningen voor Venhuizen/Hem. Voorts wordt sociale koop gerealiseerd. Zodoende past het plan binnen het Woonprogramma.
30
Toelichting Westeinde achter 5 Venhuizen
12 oktober 2022
3 Omgevingsaspecten In dit hoofdstuk wordt de voorliggende afwijking van het bestemmingsplan getoetst aan de relevante omgevingsaspecten. Per aspect wordt aangegeven of er belemmeringen zijn te verwachten voor de afwijking van het bestemmingsplan.
3.1 Verkeer en parkeren In het kader van een nieuwe ontwikkeling moet gekeken worden wat de verkeersgeneratie is, wat de parkeerbehoefte is en hoe de ontsluiting geregeld wordt van de nieuwe functie om voldoende parkeerplaatsen te waarborgen en ongewenste verkeerssituaties tegen te gaan. Verkeer Op grond van de CROW-publicatie 381: Toekomstbestendig Parkeren kan worden gesteld dat de woningen een verkeersgeneratie opleveren van 8,6 mvt/etm, oftewel ca. 164 in totaal. Gesteld kan worden dat deze hoeveelheid, verdeeld over een etmaal (gemiddeld 7 per uur), geen problemen zal opleveren voor de verkeersafwikkeling op de bestaande infrastructuur. Deze conclusie geldt te meer als gesaldeerd wordt met de huidige verkeersaantrekkende van eerder het gemeentehuis. Voor deze conclusie wordt het volgende in ogenschouw genomen. In 2021 zijn ter plaatse tellingen uitgevoerd. In die periode gold een lockdown met avondklokbeperking. Dat maakt dat de tellingen een vertekend beeld geven van de intensiteiten op ‘normale’ werkdagen. Binnen een onderzoek in Heiloo is gekeken naar het effect van landelijke Covid19 maatregelen op de intensiteit van een specifieke weg in de gemeente Heiloo. Uit dat onderzoek kan worden opgemaakt dat de intensiteit in maart 2021 ongeveer 20% lager was dan in de periode van voor de zomervakantie van 2019.