Schadeloosstellingsrapport Binnen en Buiten Kalkhaven.pdf

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 35 van 42

Alle onder 1, 5 en 6 genoemde civieltechnische werkzaamheden zijn bij de uitgifte van een bedrijfskavel normaliter voor rekening van de ontwikkelaar c.q. uitgevende gemeente. Indien de onder 1 en 6 genoemde werkzaamheden aan de 17.237 m2 kavel worden toegerekend alsmede de onder 5 genoemde werkzaamheden aan de 24.433 m2 water dan wordt effectief voor de kavel betaald een koopprijs van € 266,28 en € 39,62 per m2 voor de kavel water. Deze koopprijzen zijn marktconform. De waardering van de bijkomende schaden is als volgt tot stand gekomen. Ook hier is eerst de berekeningswijze uitgeschreven, gevolgd door de rekenkundige uitwerking. 1. Voor het berekenen van de financieringsschade voor de opstallen op de vervangende locatie is uitgegaan van de oppervlakte van de bestaande opstallen vermeerderd met 25%. Deze grotere terugbouw heeft te maken met het feit dat de huidige onderneming dermate compact is opgezet dat dit op grond van de huidige regelgeving niet in de rede ligt dit terug te bouwen; 2. De bouwkosten zijn berekend op € 675,- per m2 BVO voor de fabriekshal en de magazijnen. De bouwkosten van de kantoren en sanitaire ruimtes zijn begroot op € 1.580 per m2 BVO. Voornoemde prijzen zijn gebaseerd op het ‘Kostenoverzicht Heembouw’ versie 3.0 van 25 maart 2020 die als bijlage is aangehecht.

Dolderman is voornemens een bedrijfshal van 3.484 m2 met 1.224 m2 kantoorruimte te realiseren. Taxateur heeft echter gerekend met de oppervlakte van de bestaande gebouwen vermeerderd met 25%. Feitelijk bouwt Dolderman 47% meer dan de bestaande bebouwing aan de Kalkhaven. Al het meerdere boven de 22% vergroting is een vrijwillige uitbreiding en behoort voor rekening van Dolderman te blijven; 3. De kosten voor het realiseren van technische installaties en leidingen is opgenomen conform begroting van Heembouw ter grootte van € 753.046,voor algemene installaties en € 1.001.450,- voor bedrijfsspecifieke installaties en waarbij aansluitend 22% is gecorrigeerd in verband met de vrijwillige bedrijfsvergroting wat voor rekening van Dolderman dient te blijven. De toegerekende kosten van installaties voor de schadeloosstelling zijn € 1.280.750,-. 4. Voor de kosten van het inhuren van een architect en constructeur is een percentage van 5% over de nieuwbouwkosten opgenomen. 5. De investering is verminderd met het vrijkomend kapitaal uit het bestaand object met uitzondering van de twee bedrijfswoningen die niet worden herbouwd op de nieuwe locatie aan de Tweede Merwedehaven. Het bestemmingsplan voor de locatie aan de Tweede Merwedehaven staat de bouw van twee nieuwe bedrijfswoningen niet toe en om die reden kan het

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 36 van 42

vrijkomende kapitaal van de woningen niet in de berekening van de financieringsschade betrokken worden. 6. De meer investering is gefinancierd tegen een rentepercentage van 5% en als voordeel wegens nieuw voor oud is een percentage van 20% in mindering gebracht. Dit is op basis van ervaringscijfers van taxateur bij onteigening op basis van reconstructie nieuwbouw. 7. Het verkregen jaarlijks nadeel is gekapitaliseerd met de in onteigening voor eigenaar-gebruikers gebruikelijke factor 10 en factuur 5 voor de grondhuur. 8. Voor de notariskosten is een percentage van 0,25% over de aankoopkosten van de grond opgenomen. 9. Voor de financieringskosten is gerekend met 0,3% van het te financieren bedrag; 10. Aanloop- en stagnatieschade: op basis van de vertrouwelijk overlegde jaarcijfers alsmede het feit dat het gebruik op de oude locatie pas wordt beeindigd als de nieuwe locatie in gebruik wordt genomen gaat taxateur uit van een aanloop- en stagnatieschade van € 30.000,-; 11. Voor het inefficiënt werken op twee locaties gedurende de overgang zijn 500 manuren à € 45,- berekend. 12. Voor het verhuizen van de voorraad en overige verhuiskosten zijn bedragen in de schadeloosstelling opgenomen op basis van eigen inschattingen taxateur. 13. Voor het begeleiden van het bouwproces is een kostenpost opgenomen in de schadeloosstelling. 14.

Voor de bouwleges te voldoen aan de gemeente Dordrecht is een kostenpost opgenomen in de schadeloosstelling. 15. Voor de aan-/oversluitkosten van water, elektriciteit, telefoon, riolering, gas en Internet is een kostenpost in de schadeloosstelling opgenomen. 16. Als vergoeding voor bijstand door bijvoorbeeld de accountant of andere adviseurs is een bedrag in de schadeloosstelling opgenomen (te vermeerderen met BTW). 17. Mede ter voorkoming van omzet gerelateerde schade als gevolg van de verhuizing zijn kostenposten voor promotie en opening in de schadeloosstelling opgenomen. 18. Voor het keuren van de vervangende locatie is een bedrag opgenomen. 19. De kostenposten zijn bij elkaar opgeteld om te komen tot het totaal van de bijkomende schaden. De berekening is als volgt:

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 37 van 42

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 38 van 42

7.6 Recapitulatie schadeloosstelling Hieronder is een recapitulatie van de schadeloosstellingsberekening opgenomen.

7.7 Correctie schadeloosstelling De schadeloosstelling zoals onder 7.6 weergegeven gaat uit van de situatie dat de gemeente Dordrecht na betaling van de schadeloosstelling van grosso modo € 7.063.123,88 aan Dolderman eigenaar van de gewaarde objecten wordt. In het onderhavige geval is afgesproken dat al het vastgoed in eigendom bij Dolderman Machinefabriek blijft onder de verplichting om het bedrijfsmatige gebruik te beëindigen en de fabriekshal te amoveren. Dolderman is voornemens ter plaatse appartementen te ontwikkelen. Om tot een zuivere schadeloosstelling te komen dient te voornoemde bedrag gecorrigeerd te worden met de marktwaarde van de objecten die niet geamoveerd worden en grotendeels monumenten zijn. Deze marktwaarde is berekend onder hoofdstuk 7.2 en onderstaand opnieuw weergegeven.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 39 van 42

Voor wat betreft de fabriekshal heeft taxateur een residuele berekening gemaakt gebaseerd op de volgende uitgangspunten: 1. De footprint van 800 m2 wordt bebouwd met een appartementengebouw met 6 bouwlagen. 2. Gerekend is met 36 woningen van 133 m2 BVO en 113 m2 GBO; 3. De opbrengsten zijn begroot op € 4.000,- per m2 GBO. Op basis van referenties in kadata en funda te Dordrecht komt dit overeen met het bovenkant segment op een toplocatie aan open vaarwater. Als referenties kunnen worden genoemd de appartementen in het gebouw ‘Licht Huis’ waar de Oude Maas, de Noord en Beneden Merwede bij elkaar komen. Dit gebouw dateert uit 2003 en de appartementen met het beste uitzicht worden verkocht voor ca. € 3.700,- per m2 GBO. Het historische appartement Wolwevershaven 42 B wat eveneens op een vergelijkbare locatie is gelegen wordt aangeboden voor eveneens ca. € 3.750,- per m2 GBO. 4. Taxateur gaat er vanuit dat onder het gebouw een parkeerkelder wordt gerealiseerd waarbij per parkeerplaats een opbrengsten van ca. € 30.000,v.o.n. kan worden gerealiseerd. Taxateur gaat ervan uit dat de parkeerkelder budgetneutraal kan worden gebouwd; 5. De bouwkosten zijn begroot op € 1.450,- per m2 BVO te vermeerderen met de indirecte bouwkosten zoals: - Bouwplaatskosten; - Algemene kosten; - Winst en risico aannemer; - CAR verzekering. 6.

Er is rekening gehouden met heffingen en diversen, verkoopkosten en algemene kosten voor de ontwikkelaar. Er is gerekend met een bouw - en voorbereidingsperiode van beide 12 maanden. De rentekosten over deze periode bedragen 4,5%; 7. Tenslotte is gerekend met de sloopkosten van de fabriekshal en het bijbehorende grondwerk. Er is geen rekening gehouden met de eventuele sanering van bodem en grondwater om de locatie geschikt te maken voor woningbouw. Op basis van de informatie van taxateur zijn er geen negatieve feiten of omstandigheden die wijzen op een sanering. Het bovengenoemde geeft een residuele grondwaarde voor de fabriekshal van € 1.918.260,07:

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 40 van 42

De correctie geeft de navolgende netto schadeloosstelling en daarvan gerelateerde netto toegestane schadeloosstelling van 80% van de berekende schadeloosstelling:

Bij het toekennen van een schadevergoeding op basis van een beschikking zoals bedoeld in artikel 15.20 van de Wet Milieubeheer en bijbehorende Circulaire schadevergoedingen zoals gepubliceerd in de Staatscourant 1997, nummer 246 stelt de wetgever dat de maximale vergoeding van 80% van de totale in aanmerking komende kosten (ingeval van een intrekking van de milieuvergunning vermogensschade en incidentele bedrijfsschade) mag zijn. De vermogensschade en de incidentele bedrijfsschade zien in dit geval op de investeringskosten die Dolderman moet maken als gevolg van de intrekking van de milieuvergunning. Taxateur heeft in bovenstaande berekening de omvang van de verwachte bijdrage van de provincie Zuid-Holland en de gemeente Dordrecht aan de vergoeding van de schade gerelateerd aan de omvang van de totale investering van Dolderman waarbij de vrijwillige bedrijfsvergroting in de opstallen met 22% reeds buiten beschouwing is gelaten. De omvang van de bijdrage van de Provincie Zuid-Holland en gemeente Dordrecht betreft 79,8% van de totale investering. Hiermee wordt de grens van 80% van de maximale netto schadeloosstelling niet overschreden.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

8

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 41 van 42

SLOTCLAUSULES

Bij deze taxatie is rekening gehouden met de volgende veronderstellingen en omstandigheden, tenzij anders vermeld: - er zijn geen rechten van derden uit enige overeenkomst anders dan eerder vernoemd; - de onroerende zaak is, in geval van een levering, vrij van hypotheek en beslagen; - alle bedragen zijn exclusief omzetbelasting (BTW); - de vastgestelde waarden zijn 'kosten koper'; - er wordt geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook of hoe dan ook genaamd; - ervan uitgaande dat de gronden en/of de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten; - dit rapport is bestemd voor het in het aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever.

Er wordt geen verantwoordelijkheid door ondergetekende(n) aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming van ondergetekende(n); - de aansprakelijkheid van opdrachtnemer is beperkt tot het bedrag van ons honorarium met een maximum van het bedrag dat in het betreffende geval door onze beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar wordt uitgekeerd; - niets uit deze taxatie mag worden gepubliceerd, gefotografeerd of vermenigvuldigd anders dan na schriftelijke toestemming van de taxateur(s); - op deze taxatie zijn de Voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Rentmeester (NVR) van toepassing; - ingeval sprake is van opstallen, is de onderhoudstoestand van het dak vanaf de begane grond beoordeeld; - de eventueel aanwezige apparatuur/installaties zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan; - ondergetekende(n) verklaart/verklaren dat zij in het afgelopen jaar niet betrokken is/zijn c.q.

is/zijn geweest bij een transactie die ten grondslag ligt aan deze taxatie; - de taxateur(s) heeft/hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten anders dan de opgegeven zouden blijken; - voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende(n) vanuit gegaan dat deze oppervlakten correct zijn; - huurwaardevaststelling op basis van de wettelijke bepalingen voor de vaststelling van de huurprijs van (on)zelfstandige woonruimte heeft uitdrukkelijk niet plaats gevonden; - ofschoon de waarden van delen van het getaxeerde object of complex ten behoeve van een juiste waardeonderbouwing afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waardevaststelling in hoofdstuk 1.5 uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

9

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 42 van 42

OVERZICHT BIJLAGEN

Bijlage 1 : Bijlage 2 : Bijlage 3 : Bijlage 4 : Bijlage 5 : Bijlage 6 : Bijlage 7 : Bijlage 8 : Bijlage 9 : Bijlage 10:

Plausibiliteitsverklaring Kadastrale gegevens Uittreksel bestemmingsplan (voorheen vigerend) Fotoreportage Uittreksel uit het handelsregister Berekening schadeloosstelling Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak RvS 15-08-2012 Hinderwetvergunning d.d. 24 juni 1986 Aanvulling d.d. 6 juni 1997 Kostenraming Heembouw d.d. 25-03-2020