Schadeloosstellingsrapport Binnen en Buiten Kalkhaven.pdf

GRONDBELEID ADVIESBUREAU BV

Kerkstraat 54 3291 AM STRIJEN Tel. 078-6749494 Fax 078-6749400 info@overwater.nl www.overwater.nl

SCHADELOOSSTELLINGSRAPPORT Inzake bedrijfsverplaatsing Dolderman Machinefabriek BV gevestigd aan de Binnen Kalkhaven en Buiten Kalkhaven in Dordrecht.

OPDRACHTGEVER: Gemeente Dordrecht Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT UITGEBRACHT DOOR: Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Kerkstraat 54 3291 AM STRIJEN Kenmerk Datum

: 30431187/T03/eno : 7 juli 2020

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 2 van 42

INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 3 3.1 3.2 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.5.1 4.5.2 4.6 5 6 6.1 6.2 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.5.1 7.5.2 7.6 7.7 8 9

INLEIDING .........................................................................................3 CASUS ................................................................................................3 OPDRACHT ............................................................................................4 ONAFHANKELIJKHEID ................................................................................5 DOEL VAN DIT RAPPORT .............................................................................5 WAARDERINGSGRONDSLAG (BASIS VAN WAARDE) ..............................................5 OBJECT ...............................................................................................7 INSPECTIE EN PEILDATUM ...........................................................................7 SCHADELOOSSTELLING ..............................................................................8 KADASTRALE GEGEVENS EN BAG VIEWER ...............................................9 AANTEKENING KADASTRAAL OBJECT EN PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN .................9 GERECHTIGDE: EIGENDOM .........................................................................9 GERECHTIGDE: OPSTALRECHT NUTSVOORZIENINGEN GEDEELTE PERCEEL ....................9 GERECHTIGDE: ZAKELIJK RECHT .................................................................

10 AKTE VAN LEVERING ............................................................................... 10 HUUROVEREENKOMSTEN .......................................................................... 10 RECHTEN BLIJKENS INSPECTIE ................................................................... 11 BAG VIEWER ...................................................................................... 12 PLANOLOGIE .................................................................................... 13 BESTEMMINGSPLAN 'HISTORISCHE BINNENSTAD' ............................................. 13 TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN ................................................................ 15 LIGGING EN OMSCHRIJVING ............................................................... 16 STAND, LIGGING, BEREIKBAARHEID EN LOCATIE ............................................... 16 OMSCHRIJVING .................................................................................... 17 FABRIEKSHAL ....................................................................................... 20 BOUWKUNDIGE STAAT EN STAAT VAN ONDERHOUD ............................................ 22 MILIEUASPECTEN .................................................................................. 23 BODEM EN GRONDWATER ......................................................................

23 ASBEST EN NIET GESPRONGEN EXPLOSIEVEN (NGE) ..................................... 23 VERGUNNING WET MILIEUBEHEER ............................................................... 23 GEBRUIK .......................................................................................... 25 REFERENTIES ................................................................................... 26 REFERENTIES BINNEN - EN BUITENKALKHAVEN ................................................ 26 REFERENTIES BEDRIJFSMATIG VASTGOED ....................................................... 26 SCHADELOOSSTELLING ..................................................................... 29 WERKELIJKE WAARDE ............................................................................. 29 GEBRUIKSWAARDE................................................................................. 30 SWOT .............................................................................................. 31 WAARDEVERMINDERING OVERBLIJVENDE ....................................................... 32 BIJKOMENDE SCHADEN ............................................................................ 32 ALGEMEEN ....................................................................................... 32 OPBOUW BIJKOMENDE SCHADEN .............................................................

33 RECAPITULATIE SCHADELOOSSTELLING ......................................................... 38 CORRECTIE SCHADELOOSSTELLING .............................................................. 38 SLOTCLAUSULES ............................................................................... 41 OVERZICHT BIJLAGEN ........................................................................ 42

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

1

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 3 van 42

INLEIDING

1.1 Casus Dolderman is eigenaar van gronden en opstallen gelegen aan de Binnen Kalkhaven 17 en Buiten Kalkhaven te Dordrecht (hierna tezamen te noemen: het object). De gronden zijn kadastraal bekend als gemeente Dordrecht, sectie E, nummers 739, 888, 899, 900, 974, 975, 1010 en 1011, met een gezamenlijke oppervlakte van 1.387 m2. Het bedrijf is ter plaatse gevestigd sinds 1956. De bedrijfsactiviteiten van de onderneming betreffen het installeren en onderhouden van voortstuwingsmotoren, keerkoppelingen en de bijbehorende elektrische systemen alsmede de afbouw van casco binnenvaartschepen. De verkoop van generatoren onder de naam Dolpower vindt plaats vanuit een locatie in Zwijndrecht.

Afbeelding 1: Oude Maas, Binnen en Buiten Kalkhaven en Kalkhaven De gemeente Dordrecht, ROM-D (Regionale OntwikkelingsMaatschappij Drechtsteden) en Dolderman (hierna te noemen partijen) hebben de gezamenlijke intentie het bedrijf te verplaatsen naar een locatie aan de Grevelingenweg in De Staart. Het bedrijf kan daar met veel minder belemmeringen functioneren.

Afbeelding 2: beoogde locatie aan de Grevelingenweg

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 4 van 42

Daarbij is uitgangspunt dat: 1. Dolderman eigenaar blijft van alle in eigendom zijnde percelen aan de Binnen Kalkhaven en Buiten Kalkhaven; 2. Dolderman het huidige gebruik onder het overgangsrecht staakt waardoor de huidige bedrijfsactiviteiten van Dolderman in de bedrijfsgebouwen en de gehuurde kades en water worden beëindigd; 3. De huurovereenkomsten ten aanzien van het water en de kades met de gemeente Dordrecht door Dolderman worden opgezegd na bedrijfsbeëindiging op de huidige locatie; 4. De gemeente het planologische regime voor zover noodzakelijk wijzigt waardoor het huidige bedrijfsmatige gebruik van Dolderman van de percelen 739, 888, 899, 900, 974 en 975 formeel wordt wegbestemd en het overgangsrecht niet meer toepasselijk is; 5. De fabriekshal op de percelen 739 en 900 door Dolderman wordt geamoveerd, en; 6. De herontwikkeling van de locatie van de fabriekshal al dan niet in combinatie met de andere eigendommen van Dolderman naar wonen, wil Dolderman zelf realiseren in samenwerking met een ontwikkelaar.

Partijen hadden de intentie om voor 1 april 2020 de totale deal, verband houdende met de verplaatsing, inclusief de ondertekening van de koop- danwel erfpachtovereenkomst van de vervangende kavel en de minnelijke schikking op basis van artikel 15.20 van de Wet Milieubeheer en bijbehorende Circulaire schadevergoedingen zoals gepubliceerd in de Staatscourant 1997, nummer 246 gestand te doen. Vanwege de coronacrisis is de datum van 1 april 2020 losgelaten, partijen streven er wel naar om voortgang te houden in dit dossier en zo spoedig mogelijk tot overeenstemming te komen. De gemeente heeft Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV verzocht de schadeloosstelling op basis van de Onteigeningswet, de bijbehorende jurisprudentie vast te stellen.

1.2 Opdracht Op 19 maart 2020 heeft de heer N. de Wit namens de gemeente Dordrecht, gevestigd te Spuiboulevard 300 te Dordrecht, opdracht tot bepaling van de schadeloosstelling voor opdrachtgever gemeente Dordrecht met betrekking tot de hierna gemelde onroerende zaken verstrekt aan Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV, Kerkstraat 54, 3291 AM Strijen. De taxatie van de schadeloosstelling is uitgevoerd door: E. Noordam BBA BRE RMT ab beëdigd makelaar NVR en Register-Taxateur. Het schadeloosstellingsrapport (hierna: dit rapport) is op plausibiliteit getoetst door ir. C.A.C. Frikkee MRICS RT, RICS Registered Valuer, beëdigd rentmeester NVR en Register-Taxateur.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 5 van 42

Beiden zijn verbonden aan Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV te Strijen. De plausibiliteitsverklaring van ir. C.A.C. Frikkee MRICS RT, RICS Registered Valuer is als bijlage aan dit rapport gehecht. Bijlage 1 :

Plausibiliteitsverklaring

Van dit rapport is d.d. 25 mei 2020 eerst een conceptversie uitgebracht, die vervolgens definitief is gemaakt. De van belang zijnde wijzigingen zijn vetgedrukt weergegeven of uitdrukkelijk vermeld, voorzien van een toelichting.

1.3 Onafhankelijkheid De heer E. Noordam BBA BRE RMT ab, taxateur verklaart dat hij geheel onafhankelijk van de opdrachtgever is en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateur die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateur in twijfel moet worden getrokken. Verder verklaart taxateur de afgelopen drie jaar geen taxatie of advies te hebben uitgebracht met betrekking tot de onroerende zaken.

1.4 Doel van dit rapport Het doel van dit rapport is het bepalen van een volledige schadeloosstelling analoog aan de Circulaire schadevergoedingen Wet milieubeheer van het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting en Milieu zoals gepubliceerd in de Staatscourant 1997, nummer 246 per peildatum, met betrekking tot de hierna te omschrijven onroerende zaak, in verband met de voorgenomen bedrijfsverplaatsing vooruitlopend op een besluit tot intrekking van de geldende milieuvergunning als bedoeld in artikel 15.20 van de Wet Milieubeheer.

1.5 Waarderingsgrondslag (basis van waarde) Marktwaarde Onder de 'marktwaarde' wordt begrepen: het geschatte bedrag waartegen een vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Deze schadeloosstelling die op grond van de Circulaire schadevergoedingen Wet milieubeheer van het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting en Milieu is toegestaan, sluit aan bij de beginselen van de Onteigeningswet en de

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 6 van 42

jurisprudentie daaromtrent. Het toegestane schadebedrag (80% van de vermogensschade en incidentele bedrijfsschade) wordt derhalve getaxeerd op grond van de systematiek bij onteigeningen. Hierbij zijn de omvang en de rechten van de huidige locatie geprojecteerd op de nieuwe locatie en worden de voordelen van de verplaatsing in mindering gebracht. De volgende waarderingsgrondslagen volgen uit de Onteigeningswet en prevaleren boven de reglementen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het onderhavige rapport is opgesteld ten behoeve van de schade die het bedrijf Dolderman lijdt als gevolg van de intrekking van de milieuvergunning en is bepaald middels toepassing van de Circulaire schadevergoedingen (Stcrt. 1997, nr. 246) Welke circulaire uitgaat van: 1. de beginselen en jurisprudentie van de Onteigeningswet; 2. een minimum van 20% ondernemersrisico. De definitie van een onteigeningsschadeloosstelling is onderstaand weergegeven. Onteigeningsschadeloosstelling Onder de 'onteigeningsschadeloosstelling' wordt begrepen: de schadeloosstelling, die bij onteigening of gedwongen verkoop ter voorkoming van onteigening door de onteigenaar aan de onteigende dient te worden vergoed, teneinde de onteigende zowel voor als na onteigening in een gelijke inkomens- en vermogenspositie te laten verkeren.

Voor vergoeding komt in aanmerking iedere schade, die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening. Werkelijke waarde Onder werkelijke waarde wordt begrepen: conform artikel 40b Onteigeningswet (Ow) de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed, waarbij wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt rekening gehouden met het bepaalde in artikel 40c tot en met 40e Ow. Artikel 40c Ow Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door 1. het werk waarvoor onteigend wordt; 2. overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt; 3. de plannen voor de werken onder 1. en 2. bedoeld. Artikel 40d Ow 1. Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden: a.

met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 7 van 42

voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; b. met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. 2. Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Artikel 40e Ow Bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak wordt de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen ten gevolge van 1. bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen; 2. bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt, voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven.

1.6 Object De te waarderen onroerende zaak (hierna: het object) is volgens de eigendomsinformatie van de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers in Nederland van 25 februari 2020 kadastraal bekend als volgt.

1.7 Inspectie en peildatum Het object is d.d. 20 maart 2020 door taxateur in- en extern geïnspecteerd en beoordeeld. Hierbij waren namens de eigenaar/gebruiker aanwezig de heren A.M.H. Hartemink en R. Alblas.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 8 van 42

1.8 Schadeloosstelling Rekening houdend met de omstandigheden welke op de waarde van invloed kunnen zijn, de ingewonnen en verkregen informaties, genoemde overwegingen en hierna te noemen overwegingen, bijbehorende berekeningen, vergelijkingen van het verkochte en/of verhuurde objecten, wordt de onderhavige onroerende zaak op basis van het prijspeil 1 juni 2020 getaxeerd op: een totaalbedrag der schadeloosstelling van (zegge: zevenmiljoenvijfenzestigduizend 00/100 euro)

€

7.065.000,-

een netto schadeloosstelling na correctie vastgoed van € (zegge: driemiljoenzevenhonderdzestigduizend 00/100 euro)

3.760.000,-

Voor een nadere toelichting op de schadeloosstelling verwijst taxateur naar hoofdstuk 6 van dit rapport. Hoofdstuk 2 tot en met 5 bevatten achtergrondinformatie die heeft geleid tot dit rapport. Tot het verstrekken van nadere toelichting is ondergetekende steeds bereid. Gedaan naar beste kunnen en weten te Strijen, 17 juni 2020,

E. Noordam BBA BRE RMT ab Beëdigd makelaar/taxateur o.z. Beëdigd door de Arrondissementsrechtbank te Groningen op 23 augustus 1999 Geregistreerd bij VastgoedCert en NRVT certificaatnummer: RT588011992 - Kamer landelijk en agrarisch vastgoed - Kamer wonen - Kamer bedrijfsmatig vastgoed expiratiedatum van de inschrijving 31 december 2020

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

2

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 9 van 42

KADASTRALE GEGEVENS EN BAG VIEWER

De in hoofdstuk 1 vermelde eigendomsinformatie en de leveringsakte(n) van het object vermelden de volgende gegevens. De kadastrale gegevens zijn als bijlage aan dit rapport gehecht. Bijlage 2 :

Kadastrale gegevens

2.1 Aantekening kadastraal object en publiekrechtelijke beperkingen De eigendomsinformatie van de percelen kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie E, nummer 739, 888 899, 900, 974, 975, 1010 en 1011 vermelden geen beperkingen in de Basisregistratie Kadaster en geen beperkingen in de Landelijke Voorziening WKPB. De eigendomsinformatie van de percelen kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie E, nummers 899, 974 en 975 vermeldt een Besluit op basis van de Monumentenwet 1988. Er zijn geen beperkingen in de Landelijke Voorziening WKPB.

2.2 Gerechtigde: eigendom Het eigendom van het object (de percelen sectie E nummers 739, 888, 899, 900, 974, 975, 1010 en 1011) staat op naam van Machinefabriek Dolderman B.V. De percelen zijn op 1 april 1993 ingebracht door Machinefabriek Dolderman B.V., na statutenwijziging genaamd Rijndordt B.V. in de rechtspersoon Machinefabriek Dolderman B.V. De voorafgaande verkrijging van de percelen kadastraal bekend sectie E, nummers 739, 899 en 900 was ingeschreven bij akte gedateerd 24 november 1969 en perceel sectie E, nummer 888 was ingeschreven bij akte op 10 november 1989. Op 21 november 2006 is een naamswijziging geregistreerd van Machinefabriek Dolderman B.V. naar DOG BV. Waar in dit schadeloosstellingsrapport wordt gesproken over Machinefabriek Dolderman BV (in verband met de tenaamstelling in het kadaster als zodanig) dient te worden gelezen ook DOG BV. Bijlage 3 :

KvK uittreksel historie DOG BV

2.3 Gerechtigde: opstalrecht nutsvoorzieningen gedeelte perceel Op het object is geen opstalrecht nutsvoorzieningen gevestigd.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 10 van 42

2.4 Gerechtigde: zakelijk recht Op het object is geen zakelijk recht als bedoeld in art. 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet privaatrecht gevestigd.

2.5 Akte van levering De leveringsakte/leveringsakten vermeldt/vermelden: - met betrekking tot de registergoederen kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie E, nummers 899 en 900 draagt Machinefabriek Dolderman B.V. (na statutenwijziging Rijndordt B.V.) aan Machinefabriek Dolderman B.V. uitdrukkelijk het recht op subsidie jegens de gemeente Dordrecht ingevolge de aan de akte gehechte brief van 23 februari 1982 over, hetgeen door de vennootschap wordt aanvaard. De leveringsakte vermeldt geen (beperkt) zakelijk recht ten behoeve van derden. Taxateur heeft verder geen uitgebreid titelonderzoek naar eventueel andere aanwezige zakelijke rechten gedaan.

2.6 Huurovereenkomsten Machinefabriek Dolderman B.V. heeft twee huurovereenkomsten met de gemeente Dordrecht gesloten. Overeenkomst 1 Op 18 mei 1995 heeft de gemeente Dordrecht met Machinefabriek Dolderman BV een huurovereenkomst gesloten inzake 5.400 m2 water aan de Binnen Kalkhaven en de Buiten Kalkhaven. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar en de aanvangshuur bedraagt NLG 5,50 per m2. In 2004 na ommekomst van de huurperiode is een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan voor een oppervlakte van 4.830 m2 water aan de Binnen Kalkhaven en 5.390 m2 water aan de Buiten Kalkhaven m2 tegen een huurprijs van € 2,67 per m2 excl. BTW. De gehuurde oppervlakte is functioneel te gebruiken als ligplaats van 4 binnenvaartschepen in het water van de Binnen Kalkhaven en 3 binnenvaartschepen in het water van de Buiten Kalkhaven. Bijlage 4 :

Huurovereenkomsten huur water

Overeenkomst 2 Er is op 1 januari 1998 een huurovereenkomst aangegaan inzake twee percelen kade aan de Binnen Kalkhaven en Buiten Kalkhaven. De gehuurde oppervlakte betreft 1.500 m2 en is voor zover taxateur kan nagaan aangegaan voor onbepaalde tijd. In de huurovereenkomst is een indexering opgenomen middels toepassing van de CPI. De actuele jaarhuur over 2019 betrof € 18.575,90 (€ 12,38 per m2). Bijlage 5 :

Brief indexatie huur 2000

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 11 van 42

Op de beide huurregimes zijn BW 7:230 of 7:290A niet van toepassing. Er is geen bescherming voor de huurder anders dan de overeenkomen huur gedurende de huurperiode voor bepaalde tijd. Dit is in casu niet het geval en betekent dat er sprake is van huur die relatief eenvoudig is te beëindigen. Gelet echter op het langdurige karakter van de twee huurovereenkomsten alsmede het feit dat de overeenkomsten -de verplaatsing weggedacht- normaal zouden zijn voortgezet gaat taxateur uit van een normale verhuurder - huurder relatie en hanteert hiertoe factor 5 ten behoeve van de financieringsschade. Bijlage 6 :

Huurovereenkomst water

Onderstaande tekening geeft een weergave van de gehuurde oppervlakten.

Oranje = gehuurde kade Bron: tekening Dolderman

Rose = gehuurd water

2.7 Rechten blijkens inspectie Plaatselijk zijn geen bijzonderheden waargenomen waaruit blijkt dat sprake is of kan zijn van een recht van overpad, noch als heersend erf noch als dienend erf. Behoudens het bovenstaande is verder geen uitgebreid titelonderzoek gedaan naar eventueel andere aanwezige zakelijke rechten, beperkingen en/of genotsrechten van derden.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 12 van 42

2.8 BAG Viewer De BAG (Basisregistraties Adressen en Gebouwen) Viewer bevat de officiële gegevens van alle adressen en gebouwen in Nederland. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het registreren en bijhouden van deze gegevens. Volgens de BAG Viewer is het object als volgt geregistreerd.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

3

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 13 van 42

PLANOLOGIE

Ter plaatse van het object geldt het overgangsrecht. Dit wordt hierna toegelicht.

3.1 Bestemmingsplan 'Historische Binnenstad' De gronden zijn in het bestemmingsplan "Historische Binnenstad", vastgesteld 22 februari 2011 door de gemeenteraad van Dordrecht, bestemd als "Gemengd-1" met de dubbelbestemmingen "Waarde-Beschermd Stadsgezicht" en "WaardeArcheologie". Hieronder is een uitsnede van de vigerende verbeelding zoals gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl opgenomen.

Afbeelding 3: verbeelding 'Historische Binnenstad', bron: ruimtelijkeplannen.nl Met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 augustus 20121 is het besluit van de raad van de gemeente Dordrecht van 22 februari 2011, kenmerk 486481, voor zover het betreft de plandelen met de bestemming "Gemengd-1" en de aanduiding "bedrijf van categorie 3" voor de percelen Binnen Kalkhaven 11, 13, 15, 17, 19, 31 en 33 te Dordrecht vernietigd. Op ruimtelijkeplannen.nl staat geen nieuw bestemmingsplan vermeld. De volgende informatie is afgeleid uit de hiervoor vermelde uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De voorafgaande bestemmingsplannen zijn niet op internet raadpleegbaar. Taxateur gaat uit van de hierna volgende gegevens. Voorafgaande aan het bestemmingsplan 'Historische Binnenstad' gold voor de gronden, waarop het bedrijf van Dolderman is gevestigd, het bestemmingsplan

1

ABRS 15 augustus 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX4690.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 14 van 42

"Havengebied II" uit 1993 als opvolgend bestemmingsplan van het bestemmingsplan "Sanerings- en reconstructieplan voor de Binnenstad van Dordrecht" uit 1970. Vóór dit laatste bestemmingsplan gold ter plekke de verordening tot vaststelling van bijzondere rooilijnen en tot regeling van het gebruik van gronden, alsmede de aard en het gebruik van de bebouwing voor een gedeelte van de binnenstad van Dordrecht. In het bestemmingsplan "Havengebied II" hadden de gronden de bestemming "Gemengd Woongebied" met aanduiding "categorie 3 bedrijven staat van inrichtingen toegestaan". Ingevolge artikel 5, eerste lid, van de voorschriften bij dat bestemmingsplan mocht, voor zover hier van belang, op de aldus bestemde gronden worden gebouwd en die gronden mochten worden gebruikt ten behoeve van bedrijven tot categorie 3 van de tot de voorschriften behorende staat van inrichtingen. De verordening en het bestemmingsplan uit 1970 kenden aan de gronden een bedrijfsbestemming toe, als gevolg waarvan het vóór inwerkingtreding van de desbetreffende plannen en verordening aangevangen en daarmee eventueel strijdige gebruik mocht worden voortgezet. Het gebruik van de kaden en water rondom de Kalkhaven ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten (om met kraan en materialen vanuit de bedrijfspanden naar de schepen te komen en te gaan) werd al vele jaren toegestaan via afzonderlijke regelingen.

Het bedrijf viel onder de algemene bedrijfsbestemming die in het bestemmingsplan uit 1970 aan die gronden was toegekend. Ook in het bestemmingsplan "Havengebied II", waarin de gronden waren bestemd als "Gemengd Woongebied" met aanduiding "categorie 3 bedrijven staat van inrichtingen toegestaan" viel het gebruik van de gronden onder de werking van het in dat plan opgenomen overgangsrecht. Op basis van artikel 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening mag bestaand legaal gebruik onder het overgangsrecht worden voortgezet. Op basis van deze gegevens is de conclusie dat het huidige gebruik onder het overgangsrecht valt. Bijlage 7 :

Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak RvS 15-08-2012

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 15 van 42

3.2 Toekomstige ontwikkelingen De gemeente beoogt met de bedrijfsverplaatsing de semi industriële activiteiten op de huidige bedrijfslocatie in het centrum van Dordrecht te saneren en daarmee de locatie geschikt te maken voor woningbouw. Onderdeel van de bedrijfsverplaatsing is het beëindigen van het huidige bedrijfsmatige gebruik en de transformatie van de opstallen in woondoeleinden. In de structuurvisie Dordrecht 2040 die is vastgesteld in 2013 heeft de gemeente Dordrecht de wens benoemd om het centrum van de stad meer te verbinden met de grote rivieren. In de structuurvisie staat hierover het volgende genoemd: Door de verschuiving en groei van de bedrijven op de waterflanken van de stad is de nabijheid van de rivieren in een groot deel van de stad gecamoufleerd en daardoor niet merkbaar. De beleefbaarheid van de oevers in het stedelijke gebied kan verbeterd worden, deels door maatregelen in de openbare ruimte, deels door woningbouw. Er zijn op verschillende plekken langs de oevers nog mogelijkheden om woningen te bouwen.

Bron: Structuurvisie Dordrecht 2040

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

4

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 16 van 42

LIGGING EN OMSCHRIJVING

4.1 Stand, ligging, bereikbaarheid en locatie De exacte ligging van het object is weergegeven op onderstaande GIS-kaart.

± 888

739

900

899 1010 1011 974 975

0

15

30 Meter Esri Nederland, beeldmateriaal.nl

Kenmerk: 30431187-GIS02/dma

Legenda Percelen Machinefabriek Dolderman B.V.

30 maart 2020

Schaal: 1:1.000

Taxatie schadeloosstelling bedrijfsverplaatsing Dolderman te Dordrecht

Hoewel deze informatie met veel zorg is samengesteld, kunnen er onjuistheden in voorkomen. Daarom kunnen er aan deze informatie geen rechten en/of verplichtingen worden ontleend. De situatieschetsen zijn mogelijk niet op schaalgrootte.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 17 van 42

4.2 Omschrijving De onderneming Dolderman is al meer dan 95 jaar actief als dienstverlenend bedrijf in de binnenscheepvaart. Het bedrijf is 1956 gevestigd aan de Binnen- en Buitenkalk-haven in het centrum van Dordrecht. In de loop der jaren zijn de activiteiten steeds verder uitgebreid en zijn ook verschillende historische panden door Dolderman aangekocht. In 1985 zijn meerdere historische panden afgebroken en vervangen door een hoge fabriekshal voor scheepsbouw en - reparatie. Op dit moment heeft Dolderman verschillende panden in gebruik voor verschillende activiteiten. Onderstaand is een globale omschrijving gemaakt van de verschillende gebouwen die in eigendom zijn bij Dolderman Machinefabriek BV.

Onderwerp Ligging Kadastrale aanduiding Oppervlakte Bestemming In gebruik als Bouwjaar Oppervlakte BAG-viewer BVO / VVO Te slopen Beoogd plan

Gebouw 1 Omschrijving Buiten Kalkhaven 10, Binnen Kalkhaven 11 Dordrecht E888 86 m2 Gemengd-1 Sanitaire ruimtes met op de verdieping kantine 1930 143 m2 172 m2 BVO / 164 m2 VVO Nee Transformatie naar woningbouw

Onderwerp Ligging Kadastrale aanduiding Oppervlakte Bestemming In gebruik als Bouwjaar Oppervlakte BAG-viewer BVO / VVO Te slopen Beoogd plan

Gebouw 2 Omschrijving Buiten Kalkhaven 16-18, Binnen Kalkhaven 17 Dordrecht E739 E900 800 m2 Gemengd-1 Industriehal 1985 onbekend 1.362 m2 BVO / 1.302 m2 VVO Ja Transformatie naar woningbouw

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Onderwerp Ligging Kadastrale aanduiding Oppervlakte Bestemming In gebruik als Bouwjaar Oppervlakte BAG-viewer BVO / VVO Te slopen Beoogd plan

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 18 van 42

Gebouw 3 Omschrijving Buiten Kalkhaven 20, Binnen Kalkhaven 19A en 19B Dordrecht E899 168 m2 Gemengd-1 Magazijn en kantoren 1700 208 m2 640 m2 BVO / 544 m2 VVO Nee Transformatie naar woningbouw

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 19 van 42

Onderwerp Ligging Kadastrale aanduiding Oppervlakte Bestemming In gebruik als Bouwjaar Oppervlakte BAG-viewer BVO / VVO Te slopen Beoogd plan

Gebouw 4 Omschrijving Binnen Kalkhaven 21 en 23 Dordrecht E1010 en E1011 127 m2 Gemengd-1 Woning 1933 186 m2 381 m2 BVO / 323 m2 VVO Nee Transformatie naar woningbouw

Onderwerp Ligging Kadastrale aanduiding Oppervlakte Bestemming In gebruik als Bouwjaar Oppervlakte BAG-viewer BVO / VVO Te slopen Beoogd plan

Gebouw 5 Omschrijving Binnen Kalkhaven 27 29, 31A en 33 Dordrecht E9740 en E975 206 m2 Gemengd-1 Werkplaat en magazijn 1800 150 m2 760 m2 BVO / 646 m2 VVO Nee Transformatie naar woningbouw

Hieronder is het ruimtegebruik van het gehele object schematisch weergegeven

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 20 van 42

Het bovengenoemde overzicht vormt een weergave van alle eigendommen van Machinefabriek Dolderman BV in aan de Binnen - en Buitenkalkhaven. De gebouwen 1, 3, 4 en 5 blijven na het aangaan van de overeenkomst inzake bedrijfsbeëindiging en verplaatsing van de onderneming naar de Tweede Merwedehaven eigendom van Machinefabriek Dolderman BV en aan het uiterlijk van deze objecten wordt verder niets gedaan. Conform het vigerende bestemmingsplan kunnen de panden van Dolderman al gebruikt worden voor wonen, kantoren, horeca of dienstverlening. Object 4 is een woning en dit gebruik zal ook gecontinueerd worden. Om die reden blijft het object verder volledig buiten de schadeloosstelling. Gelet op het feit dat uitwendig niets aan de objecten 1, 3, 4 en 5 wordt gewijzigd en deze panden reeds de bestemming hebben die past bij een binnenstedelijke ligging blijven deze objecten verder buiten de meer gedetailleerde omschrijving onder 4.3. Alleen van object 2 de fabriekshal zal een uitgebreide omschrijving worden gegeven.

4.3 Fabriekshal De bedrijfshal is gebouwd in 1985 als onderdeel van de Dolderman Machinefabriek BV voor de reparatie en vervanging van scheepsmotoren en bijbehorende activiteiten alsmede de afbouw van nieuwe binnenvaartschepen. De hal heeft de volgende kenmerken: Functie : fabriekshal Functionaliteit : redelijk tot goed Footprint : ca. 800 m2 Afmetingen : ca. 13,5 m1 x 59,2 m1 Ruimtegebruik : - kelder ca. 380 m2 VVO - fabriekshal begane grond ca. 760 m2 VVO - entresol ca. 113 - en 49 m2 VVO Totaal VVO : ca. 1.302 m2 Goothoogte : circa 9,0 m1 Bouwjaar : 1985 Renovaties : geen Fundering : geheid Constructie : stalen spanten en leggers Gevels : gemetselde gevels met uitwendig pleisterwerk aan de Vloeren : 20 cm betonvloer Kap : stalen dak van damwand platen, dakbedekking middels isolatie en bitumineuze dakbedekking Deuren : twee overheaddeuren met een hoogte van ca. 5,5 meter en een breedte van respectievelijk 4,5 meter. Voorzieningen en installaties - stroom : licht - en krachtstroom aanwezig - water : wel aanwezig - rolbaan : 2 kraanbanen, 1 van 1,6 ton en 1 van 10 ton hefvermogen

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 21 van 42

Hieronder zijn enkele foto's van het object en de omgeving opgenomen:

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 22 van 42

Bron: Eigen tekening Dolderman

4.4 Bouwkundige staat en staat van onderhoud Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object. Het is geen indicatie van de bouwkundige staat van het object. De ouderdomstoestand van niet genoemde onderdelen zijn in zijn algemeenheid in het waardeonderdeel begrepen. Met de hierna gebruikte termen, uitstekend, goed, redelijk, matig, slecht, wordt het volgende bedoeld: uitstekend = zo goed als nieuw; goed = op peil; redelijk = niet op peil, maar onderhoud is niet op korte termijn noodzakelijk matig = onderhoud op korte termijn noodzakelijk; slecht = achterstallig onderhoud; niet waargenomen = bij oppervlakkige waarneming niet gezien, maar mogelijk wel aanwezig Fabriekshal Daksysteem Dakbedekking Gevels Kozijnen Vloeren Afwerking Elektra-installatie

: goed : niet waargenomen : redelijk : redelijk tot goed : goed : redelijk tot goed : niet waargenomen

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 23 van 42

4.5 Milieuaspecten 4.5.1 Bodem en grondwater Hieronder is een uitsnede van de kaart opgenomen zoals weergegeven via het Bodemloket (www.bodemloket.nl).

Volgens deze kaart is ter plaatse van de percelen 739 en 900 de status de ‘onderzoek uitvoeren’. Uit de opvolgende informatie blijkt dat de Milieudienst Zuid-Holland op 17 mei 1991 een verkennend bodemonderzoek heeft uitgevoerd met kenmerk 91.7096. De statusinformatie geeft aan: ‘voldoende onderzocht’.

4.5.2 Asbest en Niet Gesprongen Explosieven (NGE)

Het is de eigenaar Dolderman Machinefabriek BV niet bekend dat in de fabriekshal asbest is verwerkt alsmede dat onder de gebouwen Niet Gesprong Explosieven aanwezig zijn.

4.6 Vergunning Wet milieubeheer Machinefabriek Dolderman BV beschikt over een vergunning ingevolge de Hinderwet 24 juni 1986 voor een het in werking hebben van een machinefabriek op de percelen Binnen Kalkhaven 11, 13, 15 en 17.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 24 van 42

In de vergunning zijn voorschriften opgenomen ter bescherming van het milieu alsmede geluidsnormen die eveneens betrekking hebben op de werkzaamheden op de kades en de ligplaatsen van binnenvaartschepen. Bijlage 8 :

Hinderwetvergunning d.d. 24 juni 1986

Op 6 juni 1997 is de vergunning aangepast in verband met het voorkomen van werkzaamheden waarvoor in 1986 geen voorschriften noodzakelijk waren maar op basis van de Wet milieubeheer vergunningplichtig zijn. Het betreft activiteiten als metaalbewerking, las -, slijp- en straalwerkzaamheden, het gebruik van spoelbakken, opslag van vloeistoffen in vaatwerk, het proefdraaien van motoren en het verwijderen van gevaarlijke afvalstoffen. Bij besluit van 6 juni 1997 zijn aan de bestaande vergunning additionele voorschriften toegevoegd. Bijlage 9 :

Aanvulling d.d. 6 juni 1997

In de periode 2009 tot en met 2015 is gewerkt aan een nieuwe Milieuvergunning, omdat de eerder verleende vergunning niet aansluit bij de vergunningsplicht van de actuele wetgeving. Het aanvragen van deze vergunning is in 2015 in overleg tussen Dolderman en de gemeente Dordrecht ‘on hold’ gezet in verband met het beschikbaar komen met de vervangende locatie aan de Tweede Merwedehaven en het voornemen van Dolderman om de onderneming te verplaatsen. Na acquisitie van de vervangende locatie aan de Tweede Merwedehaven door de ontwikkelingsmaatschappij ROM-D zijn de onderhandelingen inzake de bedrijfsverplaatsing opgestart. Strikt formeel voldoet Dolderman op dit moment niet aan de geldende milieuwetgeving maar de gemeente Dordrecht en Dolderman hebben, gelet op de handen zijnde bedrijfsverplaatsing, de kwestie in goed overleg en anticiperende op een bedrijfsverplaatsing, in een gedoogsituatie aangehouden. Op basis van de stand van de huidige milieuwetgeving zijn de bedrijfsactiviteiten van Dolderman: 1. in de bedrijfsgebouwen nog steeds volledig vergunbaar, en; 2. voor wat betreft de afbouwactiviteiten in het water eveneens vergunbaar met een beperking van de maximaal toelaatbare geluidsproductie in combinatie met het treffen van geluidwerende maatregelen bij omliggende woningen.

Taxateur kent geen negatieve invloed aan deze gedoogsituatie toe omdat hetgeen op basis van de oude Hinderwet is verleend voldoende exploitatiemogelijkheden geeft om een opvolgend gebruiker de te waarderen bedrijfsobjecten te gebruiken voor bedrijfsactiviteiten in de categorieën 1, 2 en 3.2.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

5

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 25 van 42

GEBRUIK

Het object was ten tijde van inspectie in gebruik bij de dochteronderneming Dolderman B.V. voor bedrijfsactiviteiten. Alle panden zijn intern verhuurd voor € 183.300,- excl. BTW, welk bedrag jaarlijks wordt geïndexeerd. Onder het voornoemde bedrag vallen de huur van alle panden zoals omschreven onder 4.2 onder de objecten 1, 2, 3 en 5. Dolderman B.V. houdt zich primair bezig met het uitoefenen van een groothandel in overige machines, apparaten en toebehoren voor industrie en handel en het vervaardigen, verhandelen, im- en exporteren van machines en machineonderdelen. Daarnaast heeft het bedrijf een tweede activiteit zijnde de afbouw van binnenvaartschepen die vaak als casco uit China komen en in Nederland worden afgebouwd. De onderneming werkt vanuit de Binnen – en Buitenkalkhaven in Dordrecht en daarnaast is er een filiaal Dolpower in Zwijndrecht waar generatorensets worden samengesteld en verhandeld. Dolderman is voornemens beide bedrijfsactiviteiten op de nieuwe locatie samen te voegen. De integratie van Dolpower op de nieuwe locatie aan de Tweede Merwedehaven is buiten de schadeloosstelling gelaten. De oppervlakte van de te verwerven kavel is gecorrigeerd met het ruimtegebruik voor Dolpower. De onderneming Dolderman en Dolpower faciliteren werk aan circa 65 vaste medewerkers die grotendeels afkomstig zijn uit Dordrecht en/of directe omgeving.

Naast de vaste werknemers zijn er jaarlijks circa 70 extra medewerkers bij de onderneming betrokken zoals ZZP-ers en/of onderaannemers die doorlopend ingehuurd worden. Bijlage 10 : Uittreksels uit het handelsregister

Van Dolderman BV heeft taxateur vertrouwelijk de definitieve en deels voorlopige resultaten ingezien over de jaren 2015 tot en met 2017. De boekhouding van 2018 is niet klaar. De onderneming heeft een achterstand met het deponeren van jaarcijfers in verband de interne bedrijfssplitsing van Dolderman BV met Dolpower BV die in 2016 heeft plaatsgevonden. Op basis van de vertrouwelijk overlegde resultaten heeft taxateur vastgesteld dat de onderneming winstgevend is en financieel gezond en dat de resultaten van de winst- en verliesrekening alsmede de solvabiliteit dermate is dan een bedrijfsverplaatsing in de rede ligt alsmede de onderneming ook daadwerkelijk in staat is de investering van een bedrijfsverplaatsing te dragen.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

6

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 26 van 42

REFERENTIES

6.1 Referenties Binnen - en Buitenkalkhaven Allereerst is ingegaan op de transacties van objecten in de Binnen Kalkhaven en Buiten Kalkhaven. In deze straten is via het Kadaster gezocht naar transacties in de in de periode vanaf 2018 tot en met maart 2020. In de genoemde periode is alleen de woning Buiten Kalkhaven 36-38 verkocht. Het betreft een drietal panden uit ca. 1870 met een woonoppervlakte van 122 m2 op een perceel van 158 m2 eigendom. De woning is verkocht voor € 457.500,- zijnde € 3.750,- per m2 woonoppervlakte.

6.2 Referenties bedrijfsmatig vastgoed Referentie 1 Aan de Malachiet 910-950 te Dordrecht wordt een nieuwe bedrijfshal te koop of huur aangeboden die is gebouwd in 2019. De unit is 700 m2 groot waarvan 564 m2 bedrijfsruimte met een hoogte van 9 meter en 136 m2 kantoorruimte. De jaarlijkse Voorgestelde jaar is € 90,- per m2. Afgezet tegen het object Dolderman is taxateur van mening dat de jaarhuur bij Dolderman rekening houdende met de ouderdom van het object op een lager niveau dient te liggen.

Referentie 2 Aan de Merwedestraat 48-1b te Dordrecht is een bedrijfshal verhuurd die is gebouwd rond 2011. De unit is 1.648 m2 groot waarvan 1.585 m2 bedrijfsruimte met een hoogte van 8 meter en 136 m2 kantoorruimte. De jaarlijkse huur bedraagt € 65,- per m2. De bedrijfshal is geen volledige overspanning. De hal is aanzienlijk jonger dan de hal bij Dolderman maar daarentegen is de hal van Dolderman beter geschikt voor industrieel gebruik.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 27 van 42

Referentie 3 Aan de Bomkade 18 te Dordrecht worden kantoorunits te huur aangeboden, die zijn gebouwd in het historische gebouwen Vredenburg. De units zijn te huur vanaf 70 m2 kantoorruimte. De jaarlijkse huurprijs is € 62,- per m2. De kwaliteit van het object is minder dan de kantoorruimtes bij Dolderman doordat het object Bomkade 18 een laag plafond heeft alsmede er geen koeling en luchtinstallaties in het object aanwezig zijn.

Referentie 4 Aan de Maarten Harmertsz. Trompweg 225 te Dordrecht zijn een aantal kleinere kantoorunits in grootte variërend tussen de 88 - en 264 m2 te huur voor € 95,- per m2/jaar. De units zijn te huur vanaf 70 m2 kantoorruimte. De jaarlijkse huurprijs is € 62,- per m2. De units dateren uit de jaren ’60 van de vorige eeuw maar zijn gerenoveerd. De units staan inmiddels wat langer te huur. Er is geen koeling, alleen verwarming.

Referentie 5 Aan de Jan Valstarweg 75 is een kantoorruimte van 302 m2 te huur voor € 100,per m2/jaar. Het gebouw is gebouwd in 1998 en de te huren ruimte is op de eerste verdieping gelegen. De kantoorruimte is voorzien van verwarming en koeling. Het afwerkingsniveau is hoger dan de kantoorruimte van Dolderman.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 28 van 42

Op basis van de bovengenoemde referenties waardeert taxateur de te amoveren fabriekshal van de Dolderman op € 65,- per m2 en € 40,- per m2 voor de kelder. De kantoren waardeert taxateur op € 80,- per m2 en de magazijnen, die wat kleinere minder courante vertrekken zijn, op € 55,- per m2.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

7

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 29 van 42

SCHADELOOSSTELLING

De schadeloosstelling is opgebouwd uit de werkelijke waarde, eventuele waardevermindering overblijvende en de bijkomende schaden. Onder 1.4 doel van het rapport en 1.5 waarderingsgrondslag zijn de uitgangspunten van de waardering benoemd. De beoogde schadeloosstelling vanwege het intrekken van de milieuvergunning zoals bedoeld in artikel 15.20 van de Wet Milieubeheer en bijbehorende Circulaire schadevergoedingen gaat uit van dezelfde beginselen als ten grondslag liggen aan een schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet, zij het dat ten aanzien van de schadeloosstelling vanwege het intrekken van de milieuvergunning een korting van 20% wegens normaal ondernemersrisico dient te worden toegepast. In dit hoofdstuk wordt de schadeloosstelling op basis van de Onteigeningswet verder uitgewerkt.

7.1 Werkelijke waarde In beginsel voorziet de systematiek van de Onteigeningswet in het bepalen van de werkelijke waarde zonder rekening te houden met voor of nadelen teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt, overheidswerken die hiermee in verband staan en de plannen voor deze werken. Dit kan zijn de waarde gebaseerd op: - de gebruikswaarde, gebaseerd op het huidige gebruik dat op grond van de overgangsbepalingen in het vigerende bestemmingsplan kan worden voortgezet (hierna: gebruikswaarde); en - het te verwachten toekomstige gebruik c.q. de gebruiksmogelijkheden op basis van de (nieuwe) vigerende bestemming (hierna: complexwaarde). De werkelijke waarde zoals bedoeld in de Onteigeningswet is de hoogste van de gebruikswaarde en de complexwaarde. De schadeloosstelling zoals bedoeld in de Onteigeningswet betreft eveneens de hoogste uitkomst gebaseerd op de gebruikswaarde en de complexwaarde. De eerste inschatting van taxateur is dat voor partijen duidelijk is dat de gebruikswaarde duidelijk hoger is dan de complexwaarde, reden waarom een taxatie van de complexwaarde niet verder is uitgewerkt.

Daarnaast wordt de bedrijfsverplaatsing zo vormgegeven dat er geen vastgoed aan de gemeente wordt overgedragen maar dat Dolderman voor alle objecten het bedrijfsmatige gebruik ten behoeve van Dolderman staakt en de objecten 1, 3, 4 en 5 transformeert binnen de huidige bestemmingsplanregels en het respecteren van het aanwijzingsbesluit zoals bedoeld in de Monumentenwet. Object 2 (de fabriekshal) zal worden geamoveerd en waarschijnlijk worden vervangen door appartementen in het hogere segment. Taxateur heeft van deze ontwikkeling een residuele berekening gemaakt om de hogere waarde van deze gedeeltelijke herontwikkeling van het te waarderen object te corrigeren op de kosten van bedrijfsverplaatsing.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 30 van 42

7.2 Gebruikswaarde Gezien de huidige marktsituatie is de getaxeerde fabriekshal op basis van het huidige gebruik weinig courant. - het object is thans gelegen in een binnenstedelijke locatie waar in de directe omgeving transformatie naar wonen in uitvoering is. Exploitatie van een scheepsafbouw - en reparatiebedrijf op de locatie zal in de toekomst in toenemende mate een conflicterende situatie opleveren; - het vastgoedobject is deels verouderd en op termijn is groot onderhoud voorzien; - het bedrijf heeft geen buitenruimte in eigendom en is afhankelijk van de historische grond- en waterhuurovereenkomsten voor het aanmeren van binnenvaartschepen en het gebruiken werkterrein(en) en standplaatsen van kranen; - de alternatieve aanwendbaarheid de fabriekshal is beperkt. De meest gerede bestemming is voortzetting van het huidige gebruik dan wel transformatie naar wonen waarmee het gehele huidige object (grotendeels) wordt geamoveerd. De bijbehorende overige objecten -anders dan de fabriekshal- zijn courant en maken onderdeel uit van de historische bebouwing. De objecten zijn nu ingericht ten behoeve van de bedrijfsexploitatie van Dolderman maar zijn aan te passen aan binnenstedelijke functies als wonen, detailhandel, horeca of kantoren. Op basis van referentietransacties genoemd in hoofdstuk 6 is de gebruikswaarde als volgt tot stand gekomen.

Eerst is puntsgewijs de berekeningswijze uitgeschreven, gevolgd door de rekenkundige uitwerking, waarbij voor de leesbaarheid dezelfde nummering is aangehouden. 1. De economische huurwaarde van het object is in beeld gebracht. 2. De economische jaarhuur is gekapitaliseerd tegen een bruto aanvangsrendement (BAR) om te komen tot de maximale investering voor het object vrij op naam (VON). In het jaarbericht van 2018 heeft de Rabobank vastgesteld dat de bruto aanvangsrendementen voor bedrijfsruimtes verder zijn gedaald. Voor bedrijfsruimtes tot 5.000 m2 bedraagt de BAR 6,5 tot 8,5%. Ondanks de beperkingen van het specifieke object, wordt gezien de positieve marktontwikkelingen en de uitstekende locatie als potentiële transformatielocatie uitgegaan van een BAR van 7,5%. 3. Op de maximale investering voor het object zijn de kapitaalcorrecties in mindering gebracht om te komen tot de waarde van het object kosten koper. 4. Voor het berekenen van de kosten koper is het subtotaal van de investering in beeld gebracht. 5. Als kapitaalcorrectie is achterstallig onderhoud in mindering gebracht. De huurwaarde van de twee bedrijfswoningen op de 3e en 4e verdieping van het object 4 zijn berekend op basis van referentieaanbod op Funda van huurwoningen in het centrum van Dordrecht. Hierbij zijn woningen gevonden op in de bandbreedte van € 120,- tot € 160,- per m2.

Gelet het feit dat de twee woningen worden gebruikt voor de tijdelijke huisvesting van klanten van de onderneming alsmede

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 31 van 42

het feit dat de woningen op de bovenetages van het bedrijfspand zijn gelegen houdt taxateur met een huurwaarde van € 120,- per m2 de onderkant bandbreedte van de huurwaarde aan. De berekening is als volgt:

7.3 SWOT Ten aanzien van de Strenghts, Weaknesses, Opportunities, Threats (SWOT) analyse overweegt taxateur dat de meest belangrijke en meest gevoelige aanname ten aanzien van het getaxeerde vastgoedobject de volgende is. In de onderhavige situatie is sprake van een zeer specifiek gebouw voor wat betreft de samenstelling van de verschillende onderdelen, de omvang en algehele opzet, alsmede het ontbreken van buitenruimte anders dan de bedrijfsexploitatie door Dolderman niet eenvoudig is. Na het vertrek van Dolderman is transformatie naar wonen op deze toplocatie aan de Oude Maas het meest in de rede. Een redelijk handelend koper zal uitgaan van een herontwikkeling. Voor de onderhavige locatie is de navolgende SWOT-analyse van toepassing. Sterkten - Centrum op loopafstand - Ligging nabij het water - Beleving van bedrijvigheid op water

Zwakten - Bedrijfsspecifiek gebouw - Slechte bereikbaarheid met zwaar verkeer - Gedeeltelijk verouderde opstallen - Geen buitenruimte

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Kansen - Integrale herontwikkeling van de locatie - Toplocatie aan het water

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 32 van 42

Bedreigingen - Risico beëindiging huurovereenkomsten - Schattingsonzekerheid (zie hieronder)

Bij een waardering is altijd sprake van enige schattingsonzekerheid die van invloed is op de waardering. Als gevolg van deze onzekerheid kan de uiteindelijke werkelijke waarde hoger of lager uitvallen.

7.4 Waardevermindering overblijvende In onderhavige situatie is geen sprake van overblijvende perceelsgedeelten en derhalve ook niet van een waardevermindering van dergelijke gronden.

7.5 Bijkomende schaden Eerst wordt ingegaan op de van belang zijnde jurisprudentie en vervolgens is ingegaan op de taxatie van de bijkomende schaden.

7.5.1 Algemeen Eigenaar-gebruiker versus huur bij onteigening Dolderman is zowel eigenaar als exploitant van onderhavig object. Het bovenstaande in ogenschouw nemende wordt voor het berekenen van de onteigeningsschadeloosstelling in de onderhavige situatie uitgegaan van een eigenaars-/gebruikerssituatie. Afweging reconstructie of liquidatie In de Onteigeningswet is niet bepaald op welke wijze de schadeloosstelling anders dan de werkelijke waarde dient te worden berekend. Dit leerstuk wordt grotendeels beheerst door jurisprudentie. In beginsel dient de schadeloosstelling de onteigende in een positie te brengen die financieel gelijkwaardig is aan die waarin hij zich zonder onteigening zou hebben bevonden. Hierbij kan de schadeloosstelling worden gebaseerd op verplaatsing of liquidatie van het bedrijf. Soms blijkt het mogelijk om de schadeloosstelling te baseren op gedeeltelijke verplaatsing én gedeeltelijke liquidatie van het bedrijf. Wel dienen reële uitgangspunten genomen te worden. Voor de beslissing om de schadeloosstelling te baseren op verplaatsing of liquidatie is niet beslissend welke oplossing het goedkoopst is, maar welke oplossing 'in de gegeven omstandigheden het meest in de rede ligt'. Alleen als meer oplossingen even redelijk zijn mag door de onteigenaar voor de goedkoopste variant worden gekozen.

Ten aanzien van het resultaat voor belastingen laat de onderneming een behoorlijk bedrijfsresultaat zien, waarbij taxateur opmerkt dat het resultaat meer dan

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 33 van 42

voldoende is om de bedrijfsverplaatsing te financieren voor zover dit niet in de berekende schadeloosstelling is voorzien. Voorts geldt in zijn algemeenheid dat men bij een gezond en levensvatbaar bedrijf (de onteigening weggedacht), niet te snel tot de conclusie komt dat verplaatsing niet mogelijk of onredelijk is. De volgende overwegingen hebben geleid tot de conclusie dat een redelijk handelend ondernemer alsnog uit zal gaan van verplaatsing van de ondernemingen in hun huidige omvang. - De omvang van de onderneming. - De omvang van het personeelsbestand. - De bestaansduur van de onderneming. - Het feit dat de jaarcijfers zijn opgesteld ten behoeve van belastingheffing; - De overweging dat men zonder gedwongen verkoop van onderhavig object de bedrijfsvoering zou zijn voortgezet en men in de regel niet te snel tot de conclusie mag komen dat de overplaatsing economisch niet verantwoord is. Bij het beoordelen van een vervangende locatie mag het niet gaan om fictieve locaties waarvan het niet in de rede ligt dat deze beschikbaar komen. In de onderhavige kwestie heeft de regionale ontwikkelaar ROM-D een vervangende locatie kunnen verwerven die voldoet aan de uitgangspunten van Dolderman. Enerzijds dient het om een havenlocatie te gaan met directe toegang tot de Merwede alsmede de mogelijkheid om de binnenvaartschepen die worden afgebouwd op de nieuwe locatie te laten liggen.

Dergelijke terreinen zijn in de regio Drechtsteden schaars. Het terrein aan de Tweede Merwedehaven heeft bovengenoemde kenmerken en de juiste planologische bestemming voor de activiteiten van Dolderman. Verplaatsing is denkbaar naar een nieuwe locatie aan de Tweede Merwedehaven te Dordrecht waarvan de bereikbaarheid vergelijkbaar is met de huidige locatie en de mogelijkheid aanwezig is om binnenvaartschepen in eigen water te repareren of af te bouwen. Gezien de specifieke bedrijfsexploitatie en de afhankelijkheid van zeer specifiek opgeleid personeel is uitgegaan van de situatie dat een redelijke handelend ondernemer kiest voor verplaatsen van de onderneming naar de nieuwbouwlocatie in de Tweede Merwedehaven van Dordrecht. De kavel die verworven kan worden heeft een totale grootte van 43.670 m2 onverdeeld in 19.237 m2 land 24.433 m2 water en talud. Bijgaand is een tekening van de kavel aangehecht. Bijlage 11 : Tekening kavel 7.5.2 Opbouw bijkomende schaden Voor het berekenen van de schadeloosstelling is een splitsing gemaakt van de grond in de Kalkhaven die Dolderman in eigendom heeft en de grond die Dolderman nu huurt. Beide onderdelen worden gereconstrueerd maar kennen een afzonderlijke kapitalisatiefactor voor eigendom (factor 10) en huurders (factor 5). Het is nog onduidelijk of Dolderman de nieuwe locatie aan de Tweede Merwedehaven in eigendom of erfpacht zal verkrijgen.

De erfpacht zal op markt-

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020

Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Schadeloosstellingsrapport Dolderman Pagina 34 van 42

conforme voorwaarden zijn zodat er geen onderscheid zal bestaan in een situatie bij reconstructie in eigendom of erfpacht. Dolderman heeft nu 1.387 m2 in eigendom. Deze gehele oppervlakte is nu bebouwd als ondergrond van de bestaande opstallen. Taxateur gaat ervan uit dat ten behoeve van de reconstructie van de opstallen op de nieuwe locatie 2.500 m2 in eigendom wordt gekocht. Dit is bijna 2 x de huidige oppervlakte in eigendom. Op deze oppervlakte wordt factor 10 ten behoeve van de financieringsschade toegepast. Aangezien de grond en het water die Dolderman nu huurt van de gemeente alleen op basis van eigendom of erfpacht kan worden verkregen gaat taxateur uit van de reconstructie van de hiervoor benodigde oppervlakte in eigendom. Voor het berekenen van de financieringsschade van dit deel van de herinvestering is met factor 5 gerekend en er is een correctie toegepast in verband met de huur die wegvalt. Ook is gerekend met een voordeel nieuw-voor-oud in verband met de nieuwe verharding die op eigen terrein ligt. In het geval van Dolderman is daarnaast de nieuw te verwerven kavel aanzienlijk groter dan de oppervlakte die nu in eigendom is bij Dolderman c.q. wordt gehuurd maar hierbij merkt taxateur het volgende op: 1. De kavel is niet in een kleinere eenheid te koop; 2. Dolderman huurt nu water waar de binnenvaartschepen liggen maar kan manoeuvreren in openbaar water.

Op de nieuwe locatie is dat niet mogelijk; 3. Dolderman huurt 1.500 m2 kade van de gemeente maar maakt daarnaast gebruik van openbaar gebied om te manoeuvreren met kranen etc. De oppervlakte buitenterrein kan nu 100% benut worden. In de nieuwe situatie is dit niet meer het geval waardoor meer grond aangekocht moet worden. 4. Van de nieuwe kavel grond is 2.000 m2 in mindering gebracht in verband met de wens van Dolderman om Dolpower Zwijndrecht ook op de nieuwe locatie te huisvesten. Dolpower is nu een locatie van circa 1.409 m2 gevestigd. Voor de aankoop van de bedrijfskavel wordt uitgegaan van aankoopprijs van € 225,- per m² voor de grond en € 30,- per m² voor het water. De kavel wordt geleverd in de huidige toestand waarbij voor rekening en risico van Dolderman de volgende civiele kosten gemaakt dienen te worden: 1. Ophogen bestaande terrein naar + 4 m NAP. Kosten worden begroot op € 4,50 per m2; 2. Het slaan van 508 m1 damwand wordt begroot op € 6.769,- per m1; 3. Het herstellen van de bestaande steiger wordt begroot op € 250.000,-; 4. Het verharden van het nieuwe terrein wordt begroot op € 35,- per m2; 5. Het baggeren van het water om op voldoende diepte te komen wordt begroot op € 235.000,-; 6. Het afgraven van 19.812 m3 taluds wordt begroot op 32,- per m3, zijnde € 633.984,-. De bovengenoemde werkzaamheden zijn gebaseerd op de onderstaande raming van GEO Constructies BV.

Taxateur heeft de gehanteerde eenheidsprijzen getoetst en marktconform bevonden. De gehanteerde eenheidsprijzen zijn vervolgens toegepast op de gehanteerde oppervlaktes en eenheden in dit taxatierapport.

Kenmerk: 30431187/T01/eno Datum: 7 juli 2020