Prognose Grondbedrijf Dordrecht 2026.pdf

Vermogenspositie grondbedrijf Stand reserve grondbedrijf Saldo grondexploitatie (eindwaarde) Saldo derden ontwikkelingen (eindwaarde) Stand voorzieningen Risico's grondbedrijf - projectspecifiek* Risico's grondbedrijf - algemeen Geplande stortingen en onttrekkingen

bedragen x

1.000.000

€ € € €

31-12-2024 2,0 € -69,1 € 0,1 € 117,9 €

31-12-2025 68,7 € -78,5 € -0,2 € 120,0 €

Verschil 66,7 -9,3 -0,3 2,1

€ € € €

-18,0 -6,8 -0,5 25,7

-75,8 -17,3 5,0 22,2

-57,8 -10,4 5,5 -3,6

€ € € €

€ € € €

De vermogenspositie van het Grondbedrijf bedraagt € 22,0 miljoen positief per 31-12-2025. Ten opzichte van de vorige Prognose is de vermogenspositie met € 3,6 miljoen verslechterd. Met de huidige portefeuille aan grondexploitaties is het totaal aan verwachte inkomsten daarmee hoger dan het totaal aan verwachte risico's op lange termijn (looptijd gehele portefeuille). Daarbij moet worden opgemerkt dat de negatieve exploitaties reeds gedekt zijn middels verliesvoorzieningen. In 2025 heeft een aantal grote mutaties plaatsgevonden, die het gevolg zijn van eerder genomen besluiten. Te denken valt aan Maasterras en de herziening van Stadswerven, maar ook stortingen in de reserve ter dekking van risico’s. Ook is door onder meer onzekerheid over rente het risicoprofiel extra toegenomen. Door de toename van de omvang van de portefeuille wordt dit effect nog eens versterkt. 7.2 Verloop vermogenspositie In onderstaande grafiek is het verloop van de vermogenspositie over de afgelopen jaren weergegeven.

24

Grafiek: meerjarig verloop vermogenspositie (bedragen x 1.000.000) De omvang van de portefeuille is door vaststelling Maasterras behoorlijk toegenomen. Dit geldt voor zowel de verliesvoorziening als de risico’s. Omdat de verliezen reeds zijn gedekt wordt het effect op de vermogenspositie gedempt. 7.3 Sturing portefeuille De vermogenspositie geeft inzicht in de financiële positie van het Grondbedrijf op basis van de huidige projectenportefeuille. Met de groeiopgave van de stad komen er in de toekomst projecten bij. Steeds vaker zijn dit complexe ontwikkelingen in het binnenstedelijke gebied. Denk daarbij aan de ontwikkelingen binnen de StadsAs, zoals Maasterras. Deze binnenstedelijke ontwikkelingen brengen vaak financiële tekorten en risico's met zich mee. Dit vraagt extra aandacht voor de financiële haalbaarheid en de dekkingsmogelijkheden voordat nieuwe projecten aan de portefeuille kunnen worden toegevoegd. Veelal zijn de ontwikkelingen ook afhankelijk van investeringen in (infrastructurele) voorzieningen. De huidige vermogenspositie kent een positief saldo van € 4,1 miljoen. De reserve grondbedrijf is in omvang niet groot genoeg om de financiële risico’s te kunnen dekken. Het is de verwachting dat de reserve in de komende jaren weer zal groeien en gestoeld blijft op de uitgiften in het project Dordtse Kil IV deel 2.

Aangroei van de reserve Grondbedrijf is nodig om de risico's binnen het grondbedrijf af te kunnen dekken. Op het moment dat nieuwe grondexploitaties worden geopend nemen ook de risico’s toe, die door de ARG gedekt dienen te worden. Bij de huidige omvang van de reserve moeten deze vooraf gedekt zijn. In de wetenschap dat toekomstige projecten vooral in binnenstedelijke omgeving worden gerealiseerd en daardoor steeds vaker verlieslatend zullen zijn, zal vaker een beroep op de reserve grondbedrijf gedaan worden om de daarbij behorende risico's op te vangen. Risico's bij verlieslatende grondexploitaties kunnen immers niet opgevangen worden binnen het verwachte resultaat, zoals dat bij winstgevende grondexploitaties wel kan. In het geval van een winstgevende exploitatie doet het effect zich uiteindelijk later pas voor, wanneer er minder winst kan worden genomen. Gelet op de

25

opgave wordt dus een toename van het risicoprofiel verwacht en de omvang van de reserve zal hierin mee moeten bewegen. Bij de huidige stand van de reserve is het niet mogelijk om dergelijke risico’s te dragen. Daarom zal bij opening van een grondexploitatie ook dekking voor het bijbehorende risicoprofiel gevonden moeten worden. Gelet op de omvang van de huidige en toekomstige Reserve Grondbedrijf in relatie tot de risico's (weerstandsratio <1) is het van belang wordt gestuurd op de voorwaarden waaronder nieuwe projecten worden toegevoegd aan de portefeuille van het grondbedrijf. In principe is het uitgangspunt hierbij minimaal een sluitende businesscase, waarbij ook rekening wordt gehouden met het risicoprofiel van het betreffende project en de impact voor het risicoprofiel van het Grondbedrijf als geheel. Daarom zal bij elke toevoeging aan de projectenportefeuille het effect op de vermogenspositie van het grondbedrijf inzichtelijk worden gemaakt, zodat de financiële consequenties van een besluit duidelijk zijn. Voor nieuwe projecten is er binnen de huidige stand van de reserve grondbedrijf geen ruimte om tekorten en risico's bij nieuw te openen grondexploitaties af te dekken.

Het sterker sturen op voorwaarden voor toevoeging aan de projectenportefeuille van het grondbedrijf is verder nodig omdat ontwikkellocaties steeds vaker een financieel tekort kennen en bovendien drogen de winstgevende locaties op. Het aantal locaties met gunstige kenmerken neemt af, maar ook de potentiële winst daalt als gevolg van negatieve ontwikkelingen in de kosten en de opbrengsten. Voor lopende exploitaties geldt dat deze ook niet zonder meer iedere afwijking wordt verrekend met de reserve grondbedrijf. Deze is uitsluitend bedoeld voor het dekken van risico’s. Bij wijzigingen die het gevolg zijn van bijgestelde kaders of veranderde uitgangspunten, is besluitvorming noodzakelijk. Bij besluitvorming hoort ook gezorgd te worden voor financiële dekking. Bij omvangrijke wijzigingen is hiervoor een raadsbesluit gewenst.

26