Prognose Grondbedrijf Dordrecht 2026.pdf

Prognose Grondbedrijf 2026 Vermogenspositie per 31-12-2025

Kernteam Grondzaken, Cluster Ruimtelijke Strategie en Beleid Gemeente Dordrecht mei 2026

Samenvatting ...............................................................................................................................2 1. Inleiding ..................................................................................................................................4 1.1 Doel Prognose .......................................................................................................................4 1.2 Relatie planning- & control cyclus .................................................................................................4 1.3 Leeswijzer ...........................................................................................................................4 2. Programma ...............................................................................................................................5 2.1 Bouwopgave ........................................................................................................................5 2.2 Portefeuille grondexploitaties ......................................................................................................5 2.3 Gronduitgifte woningbouw .........................................................................................................8 2.4 Gronduitgifte overige functies .....................................................................................................8 3.

Uitgangspunten ........................................................................................................................ 10 3.1 Grondbeleid ....................................................................................................................... 10 3.2 Afbakening ........................................................................................................................ 10 3.3 Wet- en regelgeving .............................................................................................................. 11 3.4 Financiële parameters ............................................................................................................ 12 3.5 Rekenmethodiek .................................................................................................................. 12 4. Resultaten grondexploitaties ......................................................................................................... 13 4.1 Financiële stand portefeuille ..................................................................................................... 13 4.2 Mutatie grondexploitaties ........................................................................................................ 14 4.3 Verliesvoorzieningen .............................................................................................................

16 4.4 Winstnemingen en afsluitingen .................................................................................................. 16 5. Risico’s .................................................................................................................................. 18 5.1 Risicomanagement ................................................................................................................ 18 5.2 Stand risico's ...................................................................................................................... 18 6. Reserve Grondbedrijf .................................................................................................................. 20 6.1 Mutaties Reserve 2024 ........................................................................................................... 20 6.2 Weerstandsvermogen ............................................................................................................ 22 6.3 Verwacht verloop Reserve ....................................................................................................... 22 7. Vermogenspositie Grondbedrijf ...................................................................................................... 24 7.1 Stand vermogenspositie ..........................................................................................................

24 7.2 Verloop vermogenspositie ....................................................................................................... 24 7.3 Sturing portefeuille ............................................................................................................... 25

1

Samenvatting In deze Prognose en deze samenvatting wordt een beeld geschetst van de totale portefeuille aan grondexploitaties, toekomstige ontwikkelingen en ontwikkelingen van derden. Ook wordt een beeld gegeven van de ontwikkeling van de algemene reserve grondbedrijf en de vermogenspositie van het grondbedrijf. Daarbij wordt nadrukkelijk uitgegaan van de situatie per 31-12-2025. Ontwikkelingen nadien zullen impact hebben op de verschillende onderdelen waarover in deze Prognose wordt gerapporteerd. In het geval daarvoor gedurende het jaar besluitvorming gevraagd wordt zullen ook de gevolgen voor de vermogenspositie van het grondbedrijf in beeld gebracht worden. Naast de financiële cijfers is er door verschillende projecten binnen het Grondbedrijf ook weer een substantiële bijdrage geleverd aan de ontwikkeling van de stad en de verschillende begrotingsprogramma’s. In het afgelopen jaar is een aantal projecten afgerond die zowel hebben bijgedragen aan de woningbouwambities als aan de economische ontwikkeling van de stad. De grootste afgesloten projecten zijn Leerpark (450 woningen en 38 duizend vierkante meter voorzieningen) en verschillende deelgebieden van Stadswerven. Vermogenspositie grondbedrijf De vermogenspositie bedraagt per 31-12-2025 € 22,2 miljoen positief.

Met de huidige portefeuille aan grondexploitaties is het totaal aan verwachte inkomsten daarmee hoger dan het totaal aan verwachte risico's op lange termijn. De vermogenspositie is ten opzichte van 31-12-2024 per saldo verslechterd met € 3,3 mln. Enerzijds is er een toename van het algemene risicoprofiel van de portefeuille zichtbaar. Hierin zijn projectoverstijgende risico’s opgenomen, met name gericht op macro-economische ontwikkelingen. Deze risico’s bedragen in totaal € 17,3 miljoen. Een groot deel hiervan is een gevolg van meer blootstelling aan marktrisico’s als gevolg van een toename van de omvang van de portefeuille. Daarnaast is het saldo van de verwachte resultaten van de grondexploitaties (eindwaarde) is € 9,3 miljoen negatiever geworden. In totaal zijn de verliesvoorzieningen toegenomen met € 2,1 miljoen. Dit is het resultaat van vaststellingen, actualisaties en herzieningen van de grondexploitaties gedurende 2025. De vaststelling van Maasterras is hiervan de belangrijkste oorzaak. Door het afsluiten van delen van Stadswerven verbetert dat project administratief gezien in verwacht eindresultaat. Reserve Grondbedrijf De Reserve Grondbedrijf is als gevolg van winstname en een aantal dotaties, gesaldeerd met onttrekkingen, toegenomen met € 66,7 miljoen.

Het grootste deel hiervan is in de reserve gestort om het toegenomen risicoprofiel van het grondbedrijf te kunnen dekken. Bij de vaststelling van Maasterras is namelijk € 47,5 miljoen aan de reserve toegevoegd. De reserve kent nu een omvang van € 68,7 miljoen, ten opzichte van € 2,0 miljoen bij de vorige jaarrekening. De norm voor het weerstandvermogen bedraagt per 31-12-2025 circa € 71,8 miljoen. De stand van de reserve is daarmee onvoldoende groot om de risico's in de grondexploitaties op te kunnen vangen, uitgaande van de huidige projectenportefeuille. Nieuwe ontwikkelingen, zoals toekomstige nog te openen grondexploitaties, zijn hierin nog niet meegenomen. Op basis van de prognose winstnemingen binnen de huidige portefeuille grondexploitaties, rekening houdend met het huidige risicoprofiel, is de verwachting dat de stand van de reserve per 31-12-2026 tussen de € 56,1 en € 80,0 miljoen bedraagt. Deze bandbreedte is gebaseerd op de verwachte winstnames ter grote van € 9,6 miljoen in 2026, een reeds begrote dotatie van € 1,6 miljoen en het mogelijk voordoen van risico’s gedurende 2026. Uiteraard zijn deze verwachtingen onderhevig aan macro-economische ontwikkelingen en andere interne en externe factoren.

2

De groeiambitie in combinatie met de wens om deze binnenstedelijk te realiseren, zorgt voor een complexe (financiële) opgave. De verwachting is dat de investeringen bij deze opgave niet alleen kunnen worden gedekt uit de opbrengsten van gronduitgifte. Deze investeringen hebben bovendien vaak betrekking op kosten die niet volledig in de grondexploitaties opgenomen mogen worden als gevolg van wet- en regelgeving rondom toerekenbaarheid. Denk daarbij aan infrastructuur en andere randvoorwaardelijke investeringen. Dat betekent dat een deel van de investeringen ten laste van de bestaande stad moeten worden gebracht, wat extra aandacht voor de financiële sturing op projecten vraagt. Met de grondbeleidskaart wordt een relatie gelegd tussen de financiële dekking van de ontwikkellocaties en het grondbeleid van de gemeente. Bij toevoeging van nieuwe projecten zal het effect voor de vermogenspositie inzichtelijk worden gemaakt. Daarbij zullen mogelijk ook bijdragen van derden en andere dekkingsbronnen nodig zijn om projecten financieel sluitend te krijgen. Ondanks de op het eerste gezicht ruime omvang van de huidige Reserve Grondbedrijf, is het belangrijk dit te beschouwen in relatie tot de risico's. Het is het van belang dat wordt gestuurd op de voorwaarden waaronder nieuwe projecten worden toegevoegd aan de portefeuille van het grondbedrijf.

In principe is het uitgangspunt hierbij minimaal een sluitende businesscase, waarbij ook rekening wordt gehouden met het risicoprofiel van het betreffende project en de impact voor het risicoprofiel van het Grondbedrijf als geheel. Daarom zal bij elke toevoeging aan de projectenportefeuille het effect op de vermogenspositie van het grondbedrijf inzichtelijk worden gemaakt. Voor verlieslatende nieuwe projecten zal dekking uit andere bronnen dan de Reserve Grondbedrijf gevonden moeten worden. Het sterker sturen op voorwaarden voor toevoeging aan de projectenportefeuille van het grondbedrijf is verder nodig omdat ontwikkellocaties steeds vaker een financieel tekort kennen. Daarnaast drogen de winstgevende locaties op. Het aantal locaties met gunstige kenmerken neemt af, maar ook de potentiële winst daalt als gevolg van negatieve ontwikkelingen in de kosten en de opbrengsten.

3

1. Inleiding Het grondbedrijf exploiteert de gemeentelijke eigendommen die voor ontwikkeling in aanmerking komen en levert daarmee een bijdrage aan de realisatie van de doelstellingen van de gemeente binnen de opgaven Bouwende Stad, Ondernemende Stad, Groenblauwe Stad, Duurzame stad en Levendige Binnenstad. De Prognose is de financiële vertaling van deze activiteiten en brengt de financiële positie van het grondbedrijf in beeld. Bij de Prognose (ook wel Meerjarenprognose Grondexploitaties genoemd) worden alle actieve grondexploitaties en haalbaarheidsberekeningen van de grondvoorraad geactualiseerd. Dit gebeurt binnen de door de raad gestelde kaders en vastgestelde uitgangspunten zoals plangrenzen en het programma. De actualisatie vindt plaats op onder meer het punt van fasering, actualisatie van prijzen en aanpassing van hoogte van te hanteren parameters (kosten- en opbrengstenstijging, rente en disconteringsvoet) op basis van de marktomstandigheden. Deze uitgangspunten zijn binnen de jaarrekeningcontrole door de accountant getoetst. 1.1 Doel Prognose In de Prognose wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie van het Grondbedrijf. In de jaarrekening, met als onderdeel de paragraaf grondbeleid, wordt met name gerapporteerd op het effect van de mutaties in de projecten op het afgelopen jaar. De Prognose heeft tot doel een doorkijk naar de toekomst te geven.

Deze doorkijk geeft sturingsinformatie op de samenstelling van de portefeuille en de (on)mogelijkheden om nieuwe projecten al dan niet te financieren vanuit het grondbedrijf. De prognose dient ook als basis bij andere beslismomenten, zoals perspectiefnota of besluiten rondom individuele projecten. De ontwikkeling van de vermogenspositie en de resultaten in projecten kunnen aanleiding vormen om een ingezette koers bij te sturen of om te buigen. Tot slot biedt de Prognose de mogelijkheid om het totaal van projecten te toetsen aan de programmatische gemeentelijke doelen op het gebied van wonen, werken en recreëren. 1.2 Relatie planning- & control cyclus De Prognose geeft een beeld van de financiële positie van het grondbedrijf per 31-12-2025 en het uitgangspunt van de financiële vertaling zijn de Jaarstukken 2025. De Prognose geeft zodoende ook input aan de integrale afwegingskader bij de Perspectiefnota. Bij de Prognose worden de ramingen van de portefeuille grondexploitaties geactualiseerd en verwerkt in de Begroting. 1.3 Leeswijzer Allereerst wordt in Hoofdstuk 2 een beeld geschetst van het programma dat in de gemeentelijke grondexploitaties is opgenomen in relatie tot de bouwopgaven van de stad op de gebieden van wonen en economie. Hoofdstuk 3 gaat in op de beleidsmatige context van de Prognose en de belangrijkste uitgangspunten waarop de grondexploitaties zijn gebaseerd.

In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de grondexploitaties per 31-12-2025 nader toegelicht en worden de verliesvoorzieningen en winstnemingen gepresenteerd. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 nader ingegaan op de risico's die samenhangen met de grondexploitaties en het grondbedrijf in het algemeen. De risico's bepalen het benodigde weestandvermogen voor de reserve grondbedrijf. In hoofdstuk 6 worden de mutaties van de reserve grondbedrijf toegelicht en wordt een doorkijk gegeven op het verwachte verloop van de reserve. Hoofdstuk 7 gaat over de vermogenspositie van het grondbedrijf. Hier komen de verschillende onderdelen uit de andere hoofdstukken samen en wordt een beeld gegeven van de totale financiële positie van het grondbedrijf. Onderdeel van deze Prognose is een toelichting op de grondexploitaties per project. Hierin wordt specifieker beschreven wat de stand van zaken is van de grondexploitaties per 31-12-2025. Gezien de vertrouwelijkheid van de informatie en de schade die openbaarheid van deze informatie kan opleveren voor de gemeente, is op de toelichting van de grondexploitatieprojecten geheimhouding gelegd.

4

2. Programma In dit hoofdstuk wordt het programma van de gemeentelijke grondexploitaties gepresenteerd. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de bouwopgave, de huidige projectportefeuille en het geplande programma aan woningbouw en andere functies. 2.1 Bouwopgave 2025 was het laatste volledige jaar binnen het Politiek Akkoord 2022-2026. Hierin zijn de doelen van de afgelopen collegeperiode vastgelegd, zo ook de doelstellingen met betrekking tot de bouwopgave. Hieronder worden kort de ambities vanuit het Politiek Akkoord 2022-2026 weergegeven. Wonen In het Politiek Akkoord 2022-2026 is de nadruk gelegd op de realisatie van meer betaalbare woningen in Dordrecht in een duurzame en groene stad, met als doelstelling dat 30% van de nieuwe woningen uit sociale woningbouw bestaat. Het college heeft als actiepunten gesteld om 4.000 woningen te bouwen, verdeeld over alle segmenten, waarvan 30% in het sociale huursegment. In het volgende hoofdstuk wordt getoond wat de huidige planvoorraad is en wordt dit afgezet tegen de hier genoemde doelstellingen. Een aanzienlijk deel van de woningbouwopgave wordt binnen de gemeentelijke bouwgrondexploitaties gerealiseerd. De gemeente maakt daarbij locaties bouw- en woonrijp voor uitgifte van kavels aan marktpartijen of particulieren, die deze vervolgens bebouwen.

Het overige deel van de woningbouwopgave wordt door private partijen opgepakt, waarbij de gemeente een meer faciliterende rol vervult. De gemeente heeft hier geen grondpositie, dus deze ontwikkelingen vallen niet onder de gemeentelijke grondexploitatieportefeuille. Zodoende wordt er niet over gerapporteerd in de Prognose Grondbedrijf. Economie Het college wil bouwen aan kwaliteit van de Dordtse economie, met meer kwaliteit van banen, die passen bij de beroepsbevolking, met bedrijven die duurzaam werken en goed werkgeverschap tonen, met de juiste bedrijven op de juiste plek in de stad. Functiemenging van wonen en werken (zakelijke dienstverlening), wordt mogelijk gemaakt in onder andere StadsAs en de binnenstad. Op die plekken gaan een goede leef- en werkomgeving hand in hand. Innovatie en circulaire, duurzame bedrijvigheid worden gestimuleerd. Om de groei te faciliteren worden onder meer bedrijfskavels uitgegeven op het nieuwe bedrijventerrein Dordtse Kil IV (deel 1 en deel 2) en de kantoorlocatie Amstelwijck Businesspark. Ook worden diverse losse percelen op bestaande bedrijventerreinen ontwikkeld, zoals binnen de grondexploitaties 3e Merwedehaven, Baanhoekweg, en Kilkade 7. Ondersteunend aan de ontwikkeling van diverse woonlocaties dragen voorzieningen ook bij aan de realisatie van nieuwe banen.

2.2 Portefeuille grondexploitaties Per 1-1-2026 heeft de gemeente Dordrecht 21 vastgestelde grondexploitaties. Een jaar geleden waren dat er 22. Deze grondexploitaties worden administratief aangeduid als bouwgrond in exploitatie (aangeduid als BIE). Gedurende 2025 zijn er twee nieuwe grondexploitaties geopend en drie afgesloten. De nieuw vastgestelde grondexploitaties in 2025 zijn Maasterras en 3 e Merwedehaven. Hiermee wordt zowel woningbouw als bedrijventerrein en commercieel programma aan de planvoorraad toegevoegd. Binnen Maasterras Fase 1 worden ruim 2000 tot 2200 woningen gerealiseerd. Daarnaast omvat het programma ook een kleine 20 duizend vierkante meter aan maatschappelijk en commercieel programma. Binnen de grondexploitatie 3e Merwedehaven aan de Baanhoekweg wordt vier hectare bedrijventerrein uitgegeven aan de ROM-D.

5

Daarnaast zijn er drie projecten afgerond afgelopen jaar en daarom zijn de grondexploitaties Blekersijk, Kilkade 7 en Leerpark afgesloten. De BIE Blekersdijk is gelegen aan het Vrieseplein. Daar is een kleine 3500 vierkante meter uitgegeven ten behoeve van een hotelonwtikkeling. Met het overdragen van de grond zijn de gemeentelijke werkzaamheden voltooid. In 2026 begint de ontwikkeling van het hotel. Het saldo van deze ontwikkeling is voor de gemeente bij afsluiting € 2,0 miljoen negatief. Het bedrijventerrein aan de Kilkade 7 in het Zeehavengebied is al in een verder verleden uitgegeven. Nadien moest de grondexploitatie nog een aantal jaren in de lucht blijven, omdat er nog kosten werden gemaakt voor het saneren en monitoren van het grondwater. Deze kosten waren deels subsidiabel en met het afronden van de monitoring is ook het subsidietraject afgerond. Daarmee is de grondexploitatie per eind 2025 afgesloten. De eindwaarde van deze ontwikkeling is bij afsluiting in totaal € 3,4 miljoen positief. De BIE Leerpark is ook in 2025 afgesloten. De resterende kosten voor het aanbrengen van een geluidsscherm worden overgeheveld naar een zogenaamd restplan. Hierdoor kan de grondexploitatie, met een hoge negatieve boekwaarde (€ 18,1 miljoen) worden afgesloten, waardoor de rentelasten niet langer drukken op de exploitatie en daarmee de reserve grondbedrijf.

In het plangebied is één kavel nog niet uitgegeven: kavel 6C Deze wordt geactiveerd als materiële vaste activa (MVA), ofwel strategische grondvoorraad, omdat er concrete plannen zijn voor een gemeentelijke vastgoedontwikkeling. De gemeente wordt hierbij vormgever en eigenaar van de beoogde Maakfabriek. In de raadsinformatiebrief 2025-0052867, d.d. 27 mei 2025 bent u als raad geïnformeerd over deze plannen. Besluitvorming omtrent afsluiten van de grex en activeren van kavel 6C heeft in december 2025 plaatsgevonden. Het project is afgesloten met een negatief resultaat van € 18,7 miljoen. Gedurende de looptijd is in het plangebied een grote verscheidenheid aan programma gerealiseerd. In totaal zijn er 450 woningen opgeleverd, 44 duizend vierkante meter aan scholen en sport, 24 duizend vierkante meter bedrijfsruimte, 10 duizend vierkante meter kantoren en nog eens 4000 vierkante meter aan overig programma als detailhandel en voorzieningen. Tenslotte is 40 duizend vierkante meter aan openbare ruimte opnieuw ingericht. Onderstaande kaart geeft de portefeuille per 31-12-2025 weer. De begrenzing van onderstaande plangebieden zijn indicatief en bedoeld om de ligging te duiden. De exacte plangrenzen kunnen licht afwijken.

6

7

2.3 Gronduitgifte woningbouw Een belangrijk onderdeel van de grondexploitaties is de uitgifte van bouwkavels voor de realisatie van woningbouw. In onderstaande tabel is het uitgifteprogramma van de grondexploitaties voor woningbouw weergegeven. programma wonen in grondexploitatie (BIE)

totaal

Appartementen Eengezinswoningen Vrije kavels Totaal

eenheid

4.506 stuks 1.285 stuks 243 stuks 6.034 stuks

gerealiseerd

t/m 2025 696 731 87 1.514

totaal nog te nog te realiseren realiseren

3.810 554 156 4.520

2026 76 195 32 303

2027 48 205 44 297

2028 584 127 61 772

2029 419 27 19 465

2030 e.v. 2.683

2.683

Binnen de huidige portefeuille grondexploitaties zijn 6.034 woningen opgenomen. Het woningbouwprogramma bestaat uit 4.506 appartementen, 1.285 (grondgebonden) eengezinswoningen en 243 kavels voor vrijstaande woningen, waaronder ook een aantal zelfbouwkavels. De gronduitgifte van 1.514 woningen is gerealiseerd er zijn 4.520 woningen nog te realiseren. Het afgelopen jaar is grond geleverd voor 130 woningen en met de vaststelling van nieuwe projecten zijn netto bijna 2.000 woningen toegevoegd aan de planvoorraad. In Maasterras is de bouw van 2.063 appartementen voorzien. Het grootste deel van het nog te realiseren woningbouwprogramma maakt, naast Maasterras deel uit van de projecten Stadswerven, Amstelwijck Wonen, Middenzone Gezondheidspark en Spuiboulevard. De totale portefeuille omvat meer woningen dan de eerdergenoemde doelstelling van 4.000 woningen. In de totale portefeuille zitten ruim 6000 woningen, waarvan meer dan 1500 al zijn gerealiseerd. Het grootste deel wordt opgeleverd na 2030. Derdenontwikkelingen zijn niet in het overzicht opgenomen. 2.4 Gronduitgifte overige functies Naast woningbouw worden er bouwkavels uitgegeven voor functies als kantoren, bedrijven, winkels en (maatschappelijke) voorzieningen. In onderstaande tabel is het programma van overige functies weergegeven.

totaal programma niet-wonen in grondexploitatie (BIE) Kantoren Bedrijven Winkels Overige voorzieningen Totaal

eenheid

98.273 m² BVO 385.943 m² grond 4.307 m² BVO 24.512 m² BVO / grond 513.035 m² BVO / grond

gerealiseerd

t/m 2025 70.371 36.639 404 107.414

totaal nog te nog te realiseren realiseren

27.902 349.304 3.903 24.512 405.621

2026 8.367 100.141 318 9.587 118.413

2027 1.433 24.659 470 26.562

2028

2029

37.288 2.070 2.966 42.324

40.256 850 41.106

2030 e.v. 18.102 146.960 1.045 11.109 177.216

In de actieve grondexploitatieprojecten is afgerond 513.000 m2 bvo/grond aan niet-woningbouw programma opgenomen. Van het te realiseren programma is 98.000 m2 bvo (bruto vloeroppervlakte) bedoeld voor kantoren, 386.000 m2 grond bedoeld voor bedrijven, 4.300 m2 bvo voor winkels en 25.000 m2 grond voor voorzieningen. Per 31-12-2025 is de gronduitgifte voor 107.000 m2 gerealiseerd en is 406.000 m2 nog te realiseren. De planvoorraad is hiermee in 2025 toegenomen met ongeveer 23.000 m2, waarbij voornamelijk binnen Maasterras en Middenzone programma is toegevoegd. In 2025 heeft alleen op het Admiraalsplein uitgifte plaatsgevonden. Hier is voor 400 m2 aan commercieel programma uitgegeven. Het overgrote deel van de uit te geven gronden voor niet-wonen bestaat uit bedrijfskavels en wordt gerealiseerd binnen de grondexploitatie Dordtse Kil IV (Distripark). Uitgiften voor winkels en overige

8

voorzieningen is verdeeld over de exploitaties en wordt ook uitgegeven in combinatie met wonen. De meeste kantoorlocaties bevinden zich binnen Amstelwijck Businesspark.

9

3. Uitgangspunten Dit hoofdstuk gaat in op de belangrijkste uitgangspunten voor de Prognose 2026. Eerst wordt kort ingegaan op het gemeentelijke grondbeleid. Vervolgens wordt de afbakening van de Prognose en de relevante wet- en regelgeving toegelicht. Ten slotte wordt ingegaan op de financiële parameters en rekenmethodiek die uitgangspunt zijn geweest voor de grondexploitaties. 3.1 Grondbeleid Het grondbeleid van de gemeente Dordrecht is in 2024 geactualiseerd. Dit is opgeschreven in de Nota Grondbeleid, Op goede gronden. Het stuk is vastgesteld voor de periode 2025-2028. Inhoudelijk komt de belangrijkste verschuiving in het grondbeleid voort uit de wens om ondersteunend te werken aan de ambities in de Agenda 2030 en het politiek akkoord 'Samen bouwen aan een sterk en groen Dordrecht'. Om meer grip te krijgen en de beoogde resultaten te behalen wordt daarom binnen de aangewezen ontwikkelgebieden actiever grondbeleid ingezet. Bij actief grondbeleid zorgt de gemeente voor de inbreng of aankoop van gronden, het bouwrijp maken van uitgeefbare kavels en het woonrijp opleveren van openbaar gebied. De benodigde gemeentelijke capaciteit en financiële middelen worden daarbij afgezet tegen de te bereiken ambities en doelen. Dit kan scherpe keuzes vragen en soms moet er eerst 'gespaard' worden.

Actief grondbeleid geeft meer sturing en invloed en creëert meer kansen, maar kan ook leiden tot meer risico’s. In de gemeente Dordrecht worden de risico’s voor gebiedsontwikkeling (grondexploitatie) vertaald in een actueel risicoprofiel, gekwantificeerd en met passende maatregelen beheerst. Naast actief grondbeleid wordt er per situatie expliciet gekeken naar de best passende vorm van rolverdeling tussen publieke en private sector, in de vorm van (actief) faciliterend grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid is er vanuit de gemeente een lagere prioriteit, is de markt initiatiefnemer en is de grond vaak eigendom van markpartijen. Marktpartijen maken hierbij plannen, de gemeente stuurt voornamelijk op ruimtelijke en financiële kaders door middel van planologische wijzigingen en worden gemeentelijke kosten verhaald middels anterieure overeenkomsten. Maar ook wanneer de gemeente zelf niet beschikt over de (gehele) grondpositie in een gebied of wenst in te nemen, kan een actievere houding bijdragen aan de te realiseren doelstellingen. De gemeente oefent dan indirecte invloed uit om de ontwikkeling te stimuleren, maar neemt niet actief deel in de grondontwikkeling. Dit vraagt van de gemeente meer voorinvesteringen die mogelijk niet volledig verhaalbaar zijn en een actievere inzet en interactie met de markt dan wanneer alleen puur faciliterend grondbeleid wordt toegepast.

In deze nota wordt dit actief-faciliterend grondbeleid genoemd. Verder wordt in de nieuwe nota de rolverdeling en samenwerking tussen raad en college nader geduid. Daarbij is de stapsgewijze aanpak bij ruimtelijke ontwikkelingen een belangrijk handvat. Daarin wordt vroegtijdig in het proces de haalbaarheid van een initiatief onderzocht en helpen de 7 afwegingscriteria bij te nemen keuzes in gemeentelijke rolneming en prioritering van plannen. 3.2 Afbakening Het grondbedrijf richt zich op de exploitatie en ontwikkeling van gemeentelijke gronden. De kosten en opbrengsten hiervan zijn vertaald in grondexploitaties. Er gelden regels voor de wijze waarop een grondexploitaties ingericht en verantwoord dient te worden (Besluit begroting en verantwoording gemeenten, BBV) en welke kosten en opbrengsten deel uit mogen maken van de grondexploitaties (Besluit Ruimtelijke Ordening). In het algemeen behelst de grondexploitatiebegroting: de opbrengsten van gronduitgifte voor vastgoedontwikkeling en de kosten die gemaakt worden om deze te realiseren, zoals verwerving, bouwrijp maken, inrichting van de openbare ruimte en plankosten voor ontwikkeling en uitvoering. Kosten die niet toerekenbaar zijn aan de uitgifte van gronden, maken geen deel uit van de grondexploitatie, maar worden apart als investeringsproject opgenomen binnen de gemeentelijke begroting.

10

Financiële effecten van keuzes in projecten en nieuw te starten projecten worden afgezet tegen het lange termijn resultaat van het Grondbedrijf, waardoor het mogelijk is een verantwoorde financiële afweging te maken op project- en portefeuilleniveau. De keuzes om nieuwe projecten toe te voegen aan de portefeuille wordt niet gemaakt bij het ter besluitvorming aanbieden van de Prognose Grondbedrijf. In het geval sprake is nieuwe projecten of wijziging van uitgangspunten van bestaande projecten, zal via separate besluitvorming in de projecten een herziening van de grondexploitatie worden voorgelegd aan de raad. Uitgangspunt bij toevoeging van nieuwe projecten is dat er sprake is van een minimaal sluitende businesscase of verliesgevende exploitaties zijn voorzien van dekking. Actualisatie van de grondexploitaties vindt wel plaats bij de Prognose. Gronden die ontwikkeld worden door marktpartijen maken geen deel uit van de gemeentelijke grondexploitaties. Voor ontwikkelingen van derden beperkt de financiële begroting van het grondbedrijf zich tot het verhalen van (plan)kosten van openbare voorzieningen bij de grondeigenaren voor zover deze toerekenbaar zijn. 3.3 Wet- en regelgeving Voor grondexploitaties gelden wettelijke kaders en richtlijnen. De grondexploitaties zijn op onderstaande wet- en regelgeving gebaseerd.

Besluit begroting en verantwoording gemeenten (BBV) Voor de BBV regelgeving bij grondexploitaties is vooral de Notitie Grondbeleid in Begroting en Jaarstukken relevant. Er zijn momenteel twee versies van de notitie in omloop (versies 2019 en 2023) die ten aanzien van bepaalde onderwerpen gebruikt mogen worden voor 2024. Vanaf begrotingsjaar 2025 moet de versie van 2023 in zijn volledigheid toegepast worden. Rentetoerekening aan grondexploitaties De rentetoerekening aan actieve grondexploitaties is per 1-1-2025 vereenvoudigd door toe te staan dat de in een gemeente reeds gehanteerde omslagrente ook wordt toegepast bij actieve grondexploitaties. Bij de omslagrente heeft de gemeente de keuze ook rente over het eigen vermogen mee te nemen. Voor de grondexploitaties betekent dit dat er vanaf 1 januari 2025 hogere rentelasten aan de grondexploitaties toegerekend worden, omdat de huidige boekwaarde op de grondexploitaties in grote mate negatief is. De hogere rentelasten zorgen vanwege de negatieve boekwaarde voor een verslechtering van de eindwaarde op portefeuilleniveau. Winstneming Conform BBV moet bij projecten met een voordelig saldo tussentijds winst worden genomen volgens het zogenaamde het Percentage of Completion (POC) principe.

Daarbij wordt gekeken naar de procentuele voortgang in de realisatie van de kosten en opbrengsten en doormiddel van een formule wordt de te nemen winst bepaald. Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering VPB-plicht voor overheidsondernemingen in werking getreden. Indien sprake is van structurele winstoverschotten zijn gemeenten over de ondernemingsactiviteiten vennootschapsbelasting verschuldigd. Voor het grondbedrijf is op basis de portefeuille grondexploitaties een winsttoets (Quick-scan VPB) uitgevoerd. Het resultaat van de winsttoets laat (net als in 2016 en alle tussenliggende jaren) een negatief resultaat zien. Geconcludeerd kan worden dat er voor het grondbedrijf van de gemeente Dordrecht op basis van de huidige portefeuille geen structurele winstoverschotten zijn. Er is dan ook geen sprake van een onderneming en daarmee ook geen sprake van een VPB-heffing over de grondexploitaties.

11

3.4 Financiële parameters De nog te realiseren kosten en opbrengsten van de grondexploitaties worden doorgerekend op basis van aannames over prijsontwikkelingen in de toekomst. Het gaat om de financiële parameters op het gebied van kosten, opbrengsten en rente. De hoogte van de financiële parameters wordt in overleg met betrokkenen bepaald op basis van actuele marktinformatie en publicaties over macro-economische ontwikkelingen. In de grondexploitaties en haalbaarheidsberekeningen is van de volgende financiële parameters uitgegaan:

Parameters prognose 2026

Kostenstijging GWW Kostenstijging Algemeen Opbrengstenstijging woningbouw Opbrengstenstijging niet-woningbouw Rentekosten en - baten Disconteringsvoet

2026

2027

2028 2029 e.v.

3,50% 4,50% 4,25% 1,50% 2,00% 2,00%

3,00% 3,00% 3,25% 1,50% 2,00% 2,00%

3,00% 3,00% 3,25% 1,50% 2,00% 2,00%

2,50% 2,50% 2,50% 2,00% 2,00% 2,00%

De financiële parameters dienen als uitgangspunt voor de actualisatie van de grondexploitaties en worden jaarlijks door het college vastgesteld. In specifieke gevallen kan er middels besluitvorming binnen projecten van worden afgeweken. Binnen de huidige portefeuille is er geen sprake van afwijkende parameters. Aan de basis van de gekozen parameters liggen marktanalyses van gerenommeerde landelijke partijen, zoals banken en adviesbureaus. Deze analyses zijn vertaald naar de uit te geven gronden in onze eigen portefeuille. Daarbij zijn scenario's doorgerekend die mogelijk op basis van macroeconomische ontwikkelingen verwacht kunnen worden. Bovengenoemde parameters zijn in deze analyse als basisvariant gekozen en als zodanig in de grondexploitaties verwerkt. Andere scenario's met andere sets van parameters zijn ook op de projectenportefeuille doorgerekend en de effecten ten opzichte van de basisvariant zijn middels risicomanagement in het risicoprofiel van het grondbedrijf opgenomen. 3.5 Rekenmethodiek De grondexploitaties zijn opgesteld volgens de methodiek van de dynamische eindwaardeberekening. Dit betekent dat alle bedragen op startwaarde in de exploitatie worden ingevoerd en aan de hand van de fasering rentekosten, inflatie en opbrengstenstijging worden toegerekend. Van de grondexploitaties wordt het saldo op netto contante waarde en op eindwaarde berekend.

De netto contante waarde is de huidige waarde van toekomstige kasstromen. De eindwaarde is het verwachte saldo van het project aan het eind van de looptijd. De bedragen in deze rapportage zijn exclusief BTW. De resultaten van de grondexploitaties zijn op eindwaarde gepresenteerd tenzij anders vermeld. De eindwaarde geeft het verwachte eindresultaat van het project en is daarmee jaar op jaar beter vergelijkbaar.

12

4. Resultaten grondexploitaties In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de resultaten van de grondexploitaties binnen de portefeuille. De gepresenteerde cijfers tonen de situatie op 31-12-2025. De projectsaldi en verschillen van de resultaten ten opzichte van de vorige Prognose (stand 31-12-2024) worden op hoofdlijnen toegelicht. Tevens wordt de actuele stand van verliesvoorzieningen en winstnemingen van de grondexploitaties gepresenteerd. 4.1 Financiële stand portefeuille De Prognose grondbedrijf geeft de financiële stand van de portefeuille grondexploitaties per 31-12-2025 weer. In onderstaande tabel ‘Resultaat ontwikkeling bouwgronden in projecten’ zijn de resultaten per type ontwikkeling (BIE, IVA of Vordering) weergegeven, inclusief de projecten die per 31-12-2025 zijn afgesloten. Het resultaat is het saldo van de positieve en negatieve resultaten van de projecten op eindwaarde.

Resultaat ontwikkeling bouwgronden in projecten

Resultaat

Resultaat

31-12-2024

31-12-2025

Eindwaarde

Eindwaarde

Mutatie

Bouwgronden in exploitatie (BIE)

€

-58,86 €

-65,66 €

-6,80

Exploitaties in voorbereiding (IVA)

€

-8,52

-0,83

€

7,69

Derdenontwikkelingen (Vorderingen)

€

0,12 €

0,12 €

0,00

Totaal:

€

-67,25 €

-66,36 €

0,89

€

Bouwgronden in exploitatie (BIE) Het totale saldo van de huidige bouwgronden in exploitatie (BIE) is met € 6,8 miljoen verslechterd van € 58,9 miljoen nadelig naar € 65,7 miljoen nadelig. Deze verslechtering wordt vooral veroorzaakt door de vaststelling van de grondexploitatie Maasterras, die een groot tekort kent. Op eindwaarde is alleen bij het project Wielwijk een verslechtering te zien van meer dan een miljoen euro (-€ 1,04 miljoen). Door de herziening van Stadswerven (€ 32,0 miljoen) en het afsluiten van Leerpark (€ 18,0 miljoen) is de mutatie op het totale saldo beperkt. Bij een aantal andere exploitaties heeft een verbetering van het verwachte saldo plaatsgevonden. De voornaamste verbetering is zoals vermeld terug te vinden bij Stadswerven, als gevolg van een herziening van de grondexploitatie. Overige omvangrijke verbeteringen vinden plaats binnen de projecten Dordtse Kil IV/DistriPark (€ 4,4 miljoen), Middenzone (€ 3,49 miljoen). Deze mutaties van meer dan € 1 miljoen worden in hoofdstuk 4.2 Mutaties grondexploitaties nader toegelicht. Exploitaties in voorbereiding (IVA) Het saldo van de exploitaties in voorbereiding (IVA) is verlaagd van -€ 8,5 mln. naar -€ 0,8 mln. De oorzaak hiervan is de vaststelling van Maasterras als BIE.

Hierbij zijn de reeds gemaakt voorbereidingskosten opgenomen in de grondexploitatie, waardoor ze nu als bouwgrond in exploitatie op de balans staan. Derdenontwikkelingen (vorderingen) Deze categorie betreft bouwlocaties die door derden (marktpartijen) geëxploiteerd worden. Het gaat om de projecten: Wilgenwende (Smitsweg) en Plan tij (Jagers en Windhondenpolder). Het financiële resultaat van de gemeente beperkt zich tot kostenverhaal van openbare voorzieningen en plankosten. Het resultaat hiervan staat opgenomen als vordering op de balans.

13

4.2 Mutatie grondexploitaties In onderstaande tabel zijn de belangrijkste mutaties van de actieve grondexploitaties opgenomen. Onderstaand worden projecten weergegeven met een afwijking groter dan € 1,0 miljoen ten opzichte van de Prognose 2025 (stand 31-12-2024). Voor de exploitatie Stadswerven heeft een herziening plaatsgevonden. Een nadere toelichting van de mutaties per project voor alle projecten is opgenomen in de bijlage 'Toelichting grondexploitatieprojecten'. In onderstaande tabel wordt per grondexploitatie de eindwaarde weergegeven. Reeds genomen winsten zijn niet in deze saldi verwerkt. Een eindwaarde met een minteken (-) ervoor, duidt een winstgevend project aan. bedragen x 1.000.000. Grondexploitatie

Stand EW per

Stand EW per

Mutatie

1-1-2025

31-12-2025

2025-2026

3e Merwedehaven - nieuw!

€

Dordtse Kil IV dl2 / Distripark

€

Maasterras - nieuw!

€

-

Middenzone

-

€

-1,1 €

1,1

-34,4 €

-38,8 €

4,4

€

61,1 €

-61,1

€

-0,3 €

-3,8 €

3,5

Stadswerven - herziening!

€

77,3 €

45,7 €

31,6

Wielwijk

€

2,8 €

3,9 €

-1,0

Subtotaal grootste mutaties

€

-7,0

Subtotaal overige mutaties

€

0,12

€

6,9-

Subtotaal mutaties nadelige projecten

3e Merwedehaven De grondexploitatie 3e Merwedehaven is in 2025 vastgesteld en had daarom nog geen saldo op 1-12025. Dit betreft een voor het grondbedrijf winstgevend project. Het programma Ruimte Voor Banen dekt de onrendabele top van de ROM-D, waardoor het voor de gemeente niet winstgevend is. De gemeente neemt het perceel aan de Baanhoekweg 92 over van de provincie Zuid Holland en levert het bouwrijp op aan de ROM-D. Dordtse Kil IV deel 2 Uitgifte van kavels binnen DistriPark is doorgeschoven naar 2026. De geraamde opbrengsten zijn daardoor niet in 2025 gerealiseerd. Omdat het om uitstel gaat, heeft dit nauwelijks invloed op de eindwaarde van het project. De voornaamste oorzaak van de hogere eindwaarde is een toename in de verwachte grondopbrengsten. Deze worden nu € 3,5 miljoen hoger geraamd dan bij de vorige prognose. Maasterras In juli 2025 is de grondexploitatie Maasterras vastgesteld. Het project kende toen een negatief eindsaldo van € 73 miljoen euro. Op peildatum 31-12-2025 is dit afgenomen naar € 61,1 miljoen negatief. Dat komt doordat in de vastgestelde versie was gerekend met een hoger rentetarief. Omdat dit slechts een verwachting is, en nog geen harde realiteit, heeft de controlerend accountant geoordeeld dat dit een risico is en niet in het projectsaldo mag worden opgenomen. De vrijgevallen verliesvoorziening is nodig ter dekking van dit risico.

Het onderdeel risicomanagement komt in hoofdstuk 4 van de Prognose Grondbedrijf verder aan bod.

14

Middenzone Gezondheidspark Het gehele programma van de Middenzone is in 2025 getaxeerd. Ten opzichte van de prognose 2025 heeft dit een verbetering opgeleverd van € 2,7 miljoen euro. Door verlenging van de looptijd nemen de kosten echter ook toe, waardoor niet de gehele toename in grondopbrengsten in de eindwaarde is terug te zien. Momenteel loopt er een verkenning op ver- of nieuwbouw van het Albert Schweizer Ziekenhuis, die impact kan hebben op de fasering van de Middenzone. Stadswerven In 2025 heeft de raad besloten een aantal deelgebieden van de grex af te sluiten. Deze ontwikkeling van deze deelgebieden is volledig afgerond en kenden veelal een negatief saldo. Dat wil zeggen dat de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken, de ambtelijke inzet en overige kosten hoger waren dan de grondopbrengsten van deze deelgebieden. Dit zorgt voor een hoge negatieve boekwaarde en daarmee voor veel jaarlijkse rentelasten voor de grondexploitatie. Dit zou ten kosten gaan van de reserve en daarmee de risicobuffer van het grondbedrijf. De herziening zorgt voor een verbetering van € 31,6 miljoen op eindwaarde. De vrijval van de verliesvoorziening die dit veroorzaakt, is grotendeels nodig ter dekking van het afboeken van de negatieve boekwaarde. € 3,09 miljoen hiervan komt direct ten gunste van de reserve grondbedrijf.

Wielwijk Het opstarten van de ontwikkelingen in het project Wielwijk heeft meer ambtelijke inzet gevraagd dan eerder voorzien. Onder andere met nutspartijen heeft meer overleg moeten plaatsvinden, waardoor plankosten hoger zijn uitgevallen. Daarnaast is er voor de woonrijpfase een nieuwe raming gemaakt op basis van het definitief ontwerp (DO). Voornamelijk het aanleggen van bruggen zorgt voor meer kosten. Dit is zowel terug te zien al in de kostenpost bouw- en woonrijpmaken als VTU (plankosten en VTU). Het effect op eindwaarde is € 1 miljoen.

15

4.3 Verliesvoorzieningen Voor grondexploitaties met een negatief resultaat worden verliesvoorzieningen gevormd. De verliesvoorziening is gelijk aan het saldo op eindwaarde en is bedoeld om het verwachte verlies af te dekken. In onderstaande tabel zijn de mutaties van de verliesvoorzieningen per 1-1-2026 weergegeven voor de projecten die per 1-1-2026 nog in portefeuille zijn. Mutaties kleiner dan € 250 duizend zijn in deze tabel niet getoond. bedragen x 1.000.000. Mutatie

Verliesvoorzieningen

2025-2026

Admiraalsplein

€

-0,3

Amstelwijck Businesspark dl 1

€

0,3

Karel Doormanweg

€

-0,5

Maasterras - nieuw!

€

-61,1

Oranjepark

€

-0,4

Stadswerven - herziening!

€

31,6

Wielwijk

€

-1,0

Subtotaal grootste mutaties

€

-27,9

Subtotaal overige mutaties

€

0,48

€

27,4-

Subtotaal mutaties nadelige projecten

Het totaal aan verliesvoorzieningen voor de huidige portefeuille van verlieslatende grondexploitaties neemt met € 2,1 miljoen toe tot een totaal van € 119,9 miljoen. De verliesvoorzieningen in totaal waren bij de vorige prognose € 117,9 miljoen. Door afgesloten projecten zijn er namelijk ook verliesvoorzieningen vrijgevallen. De toename van de verliesvoorzieningen is verrekend met de Reserve Grondbedrijf, of gedekt bij vaststelling. De oorzaken van de grootste wijzigingen zijn in voorgaande paragraaf toegelicht. De vermogenspositie en stand van de reserve worden verderop in de prognose ook nog verder toegelicht. 4.4 Winstnemingen en afsluitingen Winstnemingen Op grondexploitaties met een positief resultaat wordt jaarlijks winstgenomen. Dit gebeurt volgens de methode 'percentage of completion' (POC) zoals gesteld in de BBV-regelgeving. Dit houdt in dat op grondexploitaties gefaseerd winst genomen wordt naarmate de uitvoering van de kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. In de tabel op de volgende pagina zijn de winstnemingen in 2025 weergeven per project en worden vergeleken met de winst die verwacht werd bij de Prognose 2025. Bij bijna alle projecten waarbij sprake is van tussentijdse winstneming, is deze lager uitgevallen dan bij de vorige Prognose de verwachting was. Vanwege het doorschuiven van uitgiftes is de POC nog lager dan eerder ingeschat.

De tussentijdse winstnemingen van deze grondexploitaties zijn toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf. Onderstaande tabel geeft de stortingen als gevolg van winstneming in 2025 weer.

16

bedragen x 1.000.000. Winstnemingen

Winstneming 2025

Amstelwijck Wonen

€

1,18

Grote Hondring

€

0,07

Oud Krispijn Zuid

€

0,12

Oudland (OMC-terrein)

€

-0,00

Overkampzone

€

0,53

Speeltuinlocatie

€

0,39

Totaal

€

2,30

Afsluitingen Per 31-12-2025 zijn drie grondexploitatie afgesloten: Blekersdijk, Kilkade 7 en Leerpark. De resultaten van deze grondexploitaties zijn verwerkt in de Reserve Grondbedrijf. Het saldo van het resultaat en de getroffen voorziening zorgt voor een toevoeging van € 0,22 miljoen aan de reserve. Voor het project Leerpark is sprake van een restplan, zoals eerder in deze prognose toegelicht. Dit is te lezen in hoofdstuk 2.2. bedragen x 1.000.000. Resultaat Afsluitingen

bij afsluiting 31-12-2025

Blekersdijk

€

0,09

Kilkade 7

€

0,24

Leerpark

€

-0,11

Totaal

€

0,22

17

5. Risico’s De ontwikkeling en exploitatie van bouwgronden brengt financiële risico's met zich mee. Bij grondexploitaties gaat het vaak om complexe ruimtelijke projecten met een lange looptijd die gevoelig zijn voor ontwikkelingen in de vastgoed- en aanbestedingsmarkt. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de risico's die verbonden zijn met de huidige portefeuille van het grondbedrijf. 5.1 Risicomanagement De gemeente Dordrecht zet actief in op risicomanagement. Onder risicomanagement wordt verstaan: het regelmatig en systematisch onderzoeken van de risico’s die de financiële haalbaarheid en de doelstelling van een project bedreigen en het formuleren en toepassen van maatregelen, waarmee deze risico’s zo doeltreffend mogelijk beheerst kunnen worden. Het risicomanagement kan worden gezien als een van de belangrijkste sturingsmaatregelen om de gestelde doelen te realiseren. Door beter inzicht te hebben in de risico’s die mogelijk tot verslechteringen kunnen leiden, kan beter worden gestuurd op maatregelen om de verslechteringen te voorkomen. Per project wordt periodiek een risicoanalyse uitgevoerd waarbij de risico's worden gekwantificeerd en er beheersmaatregelen worden geformuleerd. Deze worden vertaald naar een risicoparagraaf die deel uitmaakt van de grondexploitatie. De risico’s worden gemeentebreed verwerkt in beheerssysteem NARIS.

Alle risico's voor de bouwgronden die in exploitatie zijn (BIE's) die zich binnen een periode van drie jaar kunnen manifesteren worden bij de bepaling van het weerstandsvermogen meegenomen. Voor de immatriële vaste activa (IVA's) en de materiële vaste activa (MVA's) zijn dergelijke actieve risico's doorgaans beperkt of niet aanwezig. 5.2 Stand risico's De financiële positie van het grondbedrijf wordt voor een groot deel bepaald door de risico’s. Er wordt onderscheid gemaakt naar specifieke risico’s en algemene risico’s. Specifieke risico’s komen voort uit de specifieke context van het project, bijvoorbeeld tegenvallers ten aanzien van uitvoering, aanbesteding en contracten. De algemene risico’s hebben o.a. betrekking op schommelingen in de markten als gevolg van bijvoorbeeld macro-economische ontwikkelingen. Denk daarbij aan ontwikkelingen in de vastgoedmarkten en stijging van (civieltechnische) kosten. De algemene risico's hebben doorgaans betrekking op de gehele projectenportefeuille van het grondbedrijf. Naast risico’s zijn er ook kansen (of positieve risico’s) opgenomen in het profiel. Hieronder valt bijvoorbeeld een (voor grondexploitaties) positievere kosten- en opbrengstenontwikkeling of het kunnen toevoegen van winstneming aan de reserve. In onderstaande tabel is het risicoprofiel in miljoenen per 31-12-2025 vergeleken met de stand per 3112-2024. bedragen x 1.000.000

31-12-2024

31-12-2025

Verschil

Risico's - specifiek Grondexploitatie (BIE)

€

18,0 €

75,8 €

57,8

Vorderingen

€

-0,1 €

-0,1 €

-0,0

Voorraad gronden (MVA)

€

0,2 €

0,2 €

-

Parameters

€

6,8 €

17,3 €

10,4

Afdracht

€

0,5 €

-5,0 €

-5,5

Totaal

€

25,3 €

88,1 €

62,7

Risico's - algemeen

18

Het totale risicoprofiel van de portefeuille van het grondbedrijf bedraagt € 88,2 miljoen per 31-122025. Ten opzichte van 31-12-2024 is het totale saldo van de risico's met € 62,7 miljoen toegenomen. Ook van deze mutatie is de vaststelling van Maasterras als grondexploitatie de belangrijkste oorzaak. Bij vaststelling van de grex is ook het bijbehorende risicoprofiel vastgesteld door de raad. Ter dekking hiervan is een storting gedaan in de algemene reserve grondbedrijf. De mutaties van de reserve worden beschreven in hoofdstuk 6. Na vaststelling is het risicoprofiel reeds gemuteerd. De projectrisico’s van de actieve exploitaties tellen op tot € 71,8 miljoen, ten opzichte van € 18,0 miljoen vorig jaar. Naast Maasterras zitten hierin ook de mutaties van de risicoprofielen van andere projecten. In sommige gevallen zijn risico’s voorgevallen, waardoor deze niet langer in het risicoprofiel terug te vinden zijn, maar als meer of minder kosten (of opbrengsten) in de grondexploitaties. Binnen Stadswerven is bijvoorbeeld een afname te zien van het risicoprofiel. Als gevolg van de voortgang van het project nemen de onzekerheden af, en daarmee het risicoprofiel. Een bijzondere categorie risico's zijn de Voorraad Gronden (MVA). Dit zijn gronden waar ontwikkelingen op zijn voorzien en waarvoor in de meeste gevallen ook voorbereidingskredieten beschikbaar zijn gesteld.

Voor deze ontwikkelingen zijn haalbaarheidsstudies opgesteld, waarvan de saldi, na aftrek van de bij deze projecten behorende risico's, als een negatief risico worden meegenomen. Het is immers de verwachting dat het cumulatieve saldo van de haalbaarheidsstudies negatief is. Op balansdatum is slechts in zeer beperkte omvang sprake van Voorraad Gronden waarop op korte termijn ontwikkeling is voorzien. Dat geldt momenteel alleen voor de Steegoversloot. Daarnaast zijn er risico’s opgenomen voor afwijking op de vastgestelde parameters. Hiervoor wordt naast het basisscenario, zoals verwerkt in de jaarstukken, een tweetal afwijkende scenario’s doorgerekend over de gehele portefeuille. Op de gebruikte basisparameters wordt een bandbreedte aangehouden, waarbij de uiterste realistisch geachte scenario’s worden doorgerekend. De uitkomsten van deze doorrekeningen worden in NARIS verwerkt als risico of kans. Vergeleken met de vorige Prognose is dit risico toegenomen. Dit wordt veroorzaakt door macro-economische onzekerheden, die gevolgen kunnen hebben voor de waardering van de grondexploitaties. Met name het risico op een toenemende (omslag)rente speelt hierin een grote rol. Vanwege de omvang van de grondexploitatieportefeuille kunnen stijgende rentes grote gevolgen hebben voor de verwachte resultaten.

Tot slot wordt er indien van toepassing rekening gehouden met toekomstige afdrachten uit de Reserve Grondbedrijf. Momenteel wordt een bijdrage aan het Hans Petri Kunstlandschap vanuit de ARG begroot. Doordat bij de Perspectiefnota 2026 een storting is gedaan en bij de herziening van Stadswerven een dotatie ten gunste van de reserve is gekomen, wordt er in totaal € 5,0 miljoen aan overige toevoegingen begroot.

19

6. Reserve Grondbedrijf De Reserve Grondbedrijf (vanaf hier: Reserve) is opgebouwd uit de resultaten van de in het verleden afgesloten grondexploitaties plus alle tussentijdse winst- en verliesnemingen. De Reserve is een risicoreserve voor het opvangen van de risico’s binnen de portefeuille van het Grondbedrijf. In dit hoofdstuk wordt het verloop van de Reserve gepresenteerd en wordt ingegaan op het benodigde weerstandsvermogen. 6.1 Mutaties Reserve 2025 De stand van de Reserve Grondbedrijf bedraagt per 31-12-2025 € 68,7 miljoen. Bedragen x € 1.000.000 Stand reserve grondbedrijf 1-1-2025

€

2,0

Winstnemingen

€

2,3

Resultaat afgesloten complexen

€

0,3

Overige stortingen

€

53,9

Vrijval verliesvoorzieningen

€

13,3

Subtotaal bijschrijvingen

€

69,8

Onttrekking exploitatie- en ontwikkelkosten

€

-

Rente en beheer strategische verwervingen

€

-

Afwaardering strategische gronden

€

-

Resultaat afgesloten complexen

€

0,1

Overige verrekeningen

€

0,5

Toename verliesvoorzieningen

€

2,5

Subtotaal onttrekkingen

€

3,1

Mutatie reserve

€

66,7

Stand reserve grondbedrijf 31-12-2025

€

68,7

Bijschrijving

Onttrekking

Bijschrijvingen In totaliteit is er in 2025 € 69,8 miljoen bijgeschreven in de reserve. Gedurende het jaar is voor € 2,3 miljoen aan tussentijdse winst genomen in lopende exploitaties. Vergeleken met de verwachtingen ten tijde van de jaarrekening 2024 is dit € 7,09 miljoen lager. Dit is het gevolg van vertraging in gronduitgifte. Het gevolg is dat de winstneming hierdoor ook doorschuift. In onderstaande tabel is weergegeven hoe de winstneming zich verhoudt tot de verwachtingen van vorig jaar.

20

bedragen x 1.000.000 Winstneming JR 2024

Verwacht 2025 (JR'24)

Amstelwijck Wonen

€

2,03 €

DK IV deel 2

€

6,51 €

-

Grote Hondring

€

0,10 €

0,07

Oud Krispijn Zuid

€

0,16 €

0,12

Oudland (OMC-terrein)

€

0,10 €

-0,00

Overkampzone

€

-

€

0,53

Speeltuinlocatie

€

0,49 €

0,39

Totaal

€

9,39 €

2,30

Winstneming 2025 (JR'25)

1,18

Naast tussentijdse winstneming is er ook een drietal exploitaties gesloten. Het gaat om de projecten Blekersdijk (verlies), Kilkade 7 (winst) en Leerpark (verlies). Hiervoor was reeds een verliesvoorziening getroffen, of reeds een deel van de winst genomen. In de onderstaande tabel wordt getoond welke mutaties met de reserve zijn verrekend, rekening houdend met eerder genomen winst en verlies. De projecten Blekersdijk en Kilkade 7 zorgen voor een toevoeging aan de reserve van € 0,33 miljoen en Leerpark voor een onttrekking van € 0,11 miljoen. Voor Leerpark is een klein bedrag gereserveerd voor afrondende werkzaamheden. Onderstaande tabel laat de mutaties van de reserve zien als gevolg van afsluiting. Per saldo groeit de reserve met € 0,22 miljoen. bedragen x 1.000.000. Resultaat Afsluitingen

bij afsluiting 31-12-2025

Blekersdijk

€

Kilkade 7

€

0,24

Leerpark

€

-0,11

Totaal

€

0,22

0,09

Voor verlieslatende exploitaties is een verliesvoorziening getroffen. Mutaties hierop, oftewel mutaties op het verwachte resultaat, worden verrekend met de reserve. Een deel van deze mutaties zorgt voor vrijval van de voorzieningen, in gevallen dat het verwachte resultaat is verbeterd. In totaal zorgt dit voor een vrijval van € 13,26 miljoen ten gunste van de reserve. Deze verbetering is voornamelijk het gevolg BBV-wet- en regelgeving, waardoor kosten uit de BIE Maasterras zijn verplaatst naar het risicoprofiel. Daarnaast is er nog een aantal overige stortingen gedaan in de reserve. Bij vaststelling van de grondexploitatie Maasterras is een bedrag van € 47,5 miljoen gestort ter dekking van een deel van het risicoprofiel van dat project. Bij de herziening van het project Stadswerven, in 2025 door de raad besloten, is een bedrag van € 3,9 miljoen vrijgevallen aan de reserve. Tot slot heeft de raad bij het vaststellen van de Perspectiefnota 2026 besloten een bedrag van € 2,5 miljoen in de reserve te storten, ter afdekking van de risico’s van het Grondbedrijf. Onttrekkingen Tegenover de eerder genoemde vrijval van verliesvoorzieningen, worden andere verliesvoorzieningen opgehoogd met een totaal van € 2,48 miljoen. Onder meer door het verder uitwerken van plannen als

21

de Karel Doormanweg en Wielwijk, moeten extra kosten gemaakt worden. Ook is er soms sprake van een verslechterd verwacht eindresultaat als gevolg van het doorschuiven van gronduitgifte of werkzaamheden (kosten). Dit worden faseringseffecten genoemd. Deze hebben vaak beperkt invloed op het resultaat. Onder overige verrekeningen valt een bijdrage aan het Hans Petri Kunstlandschap à € 0,50 miljoen. In totaal is er voor € 3,09 miljoen onttrokken aan de reserve. 6.2 Weerstandsvermogen De stand van de Reserve Grondbedrijf moet worden afgezet tegen de norm van het weerstandvermogen. De norm voor het weerstandsvermogen is de buffer die nodig is om de lopende risico's op te kunnen vangen en wordt bepaald aan de hand van de risico’s voor de komende drie jaar. Hiervoor wordt inzichtelijk gemaakt welke risico’s, zowel positief als negatief, het Grondbedrijf de komende drie jaar loopt. Deze gesaldeerde risico’s worden aan de hand van een Monte Carlo-analyse vertaald in een norm voor het weerstandsvermogen. Het totaal aan risico’s is per 31-12-2025 berekend op € 71,8 miljoen (het gewogen totaal van de risico’s binnen een periode van drie jaar die betrekking hebben op het grondbedrijf met een betrouwbaarheid van 75%, analoog aan de overige risico’s van de gemeente). De reserve van het grondbedrijf bedraagt per 31-12-2025 € 68,7 miljoen.

De omvang van de Reserve Grondbedrijf is daarmee onvoldoende groot om op de korte termijn risico’s op te vangen. Daarbij moet ook worden opgemerkt dat in het risicoprofiel van het grondbedrijf ook kansen worden meegewogen. Tot die kansen behoren onder meer de mogelijke winstnames die voor de komende drie jaren zijn geprognosticeerd. Deze winstnames drukken zodoende het risicoprofiel van het grondbedrijf. Het afgelopen jaar is het risicoprofiel van het grondbedrijf fors toegenomen. Dit komt met name door de ontwikkeling van het Maasterras, die omvangrijke risico’s met zich meebrengt. Door de vroege fase waarin de ontwikkeling zich bevindt, is het met veel onzekerheden omgeven. Anderzijds biedt dit ook nog veel ruimte voor sturing op deze risico’s, omdat er nog veel keuzes gemaakt kunnen en moeten worden. Bovendien is bij het vaststellen van de grondexploitatie een dotatie aan de reserve gedaan, waardoor de voorziene risico’s (bijna) gedekt zijn. In de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening wordt het weerstandsvermogen van het grondbedrijf uitgebreider toegelicht. 6.3 Verwacht verloop Reserve Op basis van de fasering binnen de huidige grondexploitaties wordt een verwachting geschetst van het verloop van de reserve. Hierbij is vanzelfsprekend uitgegaan van de huidige waardering en fasering van de grondexploitaties.

Er wordt enerzijds rekening gehouden met toekomstige winstnames en het mogelijke voorkomen van risico’s. De grafiek toont daardoor dus nadrukkelijk een theoretische verwachting, bij volledig gelijkblijvende omstandigheden. Omdat het risicoprofiel wordt opgesteld met een horizon van drie jaar, wordt drie jaar vooruitgekeken.

Stand Algemene Reserve Grondbedrijf 31-12

€

Voorgevallen risico's (1/3 risicoprofiel) Bandbreedte Algemene Reserve Grondbedrijf Risicoprofiel Grondzaken Weerstandsratio Grondzaken Bandbreedte weerstandsratio

€

2026 68,7 €

2027 80,0 €

bedragen x 2028 89,0 €

1.000.000 2029 94,1

€ €

23,9 € 56,1 €

23,9 € 65,1 €

23,9 70,2

71,80 € 0,96

71,80 € 1,11 0,78

71,80 € 1,24 0,91

71,80 1,31 0,98

22

Het verloop dat in bovenstaande tabel zichtbaar is, laat zien dat de toekomstige reservestanden aan veel onzekerheid onderhevig zijn. Toekomstige winstnames kunnen mogelijk schuiven in de tijd en het voorvallen van risico’s laat zich lastig voorspellen. Ook de omvang van marktrisico’s verschilt per jaar en heeft met de huidige grote portefeuille veel invloed op het weerstandsvermogen. Door deze onzekerheid is de huidige risicobuffer nodig om me deze risico’s om te kunnen gaan. Winstnemingen van nog te openen grondexploitaties In de grafiek is nog geen rekening gehouden met toekomstige winstnemingen uit exploitaties in voorbereiding en strategische grondvoorraad. Hetzelfde gaat op voor de risico's van deze toekomstige ontwikkelingen. Deze maken wel deel uit van de vermogenspositie van het grondbedrijf, waar het volgende hoofdstuk nader op in gaat. Momenteel betreft dit alleen het perceel aan de Steegoversloot.

23

7. Vermogenspositie Grondbedrijf De vermogenspositie geeft een totaalbeeld van de financiële positie van het grondbedrijf. De vermogenspositie is het toekomstig resultaat van het grondbedrijf op lange termijn van alle lopende projecten en de grondvoorraad. Het is een optelling van de Reserve Grondbedrijf, het saldo van de grondexploitaties, de verliesvoorzieningen, de marktwaarde van de grondvoorraad en de financiële risico's die samenhangen met de activiteiten van het Grondbedrijf. De vermogenspositie laat zien wat de situatie zou zijn na afloop van de exploitaties, bij ongewijzigd beleid als de projecten zich ontwikkelen zoals verwacht. Dit geeft informatie voor het sturen op de totale portefeuille van het grondbedrijf. 7.1 Stand vermogenspositie In onderstaande tabel is de stand van de vermogenspositie per 31-12-2025 weergegeven in vergelijking met de stand per 31-12-2024 (Prognose 2025).