OntwerpBP - Toelichting en regels.pdf

De spelregels opgenomen in de OER dienen hiervoor nog doorwerking te krijgen bij de verdere stedenbouwkundige uitwerking per deelgebied. Dat biedt de mogelijkheid om met de uitvoering van dit bestemmingsplan bij te dragen aan het behalen van de ambitie om een score ruim boven de minimale kwaliteit te halen. 2.7.5

Participatie

Door de Bomenridders is na een veldbezoek aan het plangebied aandacht gevraagd voor het zoveel mogelijk behouden van bestaande bomen. Waar dat niet mogelijk is dient gelijkwaardige compensatie plaats te vinden. In reactie hierop is in het Masterplan een kaart opgenomen met te behouden groenstructuren en bomen. In het bestemmingsplan wordt bij een stedenbouwkundig plan een voorafgaande bomeninventarisatie verplicht gesteld.

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

41

2.7.6

Vertaling in dit bestemmingsplan

Voor het doel biodiversiteit komt de OER uit op de volgende score. De rode lijn geeft de minimale score aan die is gedefinieerd op basis van de ambities in de Omgevingsvisie.

Om te borgen dat deze score ook echt gehaald gaat worden bij de uitvoering van dit bestemmingsplan zijn de volgende regels (artikel 9.5) opgesteld:  Voor de vaststelling van dit bestemmingsplan zal ontheffing worden aangevraagd voor de aantasting van de verblijfplaatsen voor de huismus en vleermuizen.  De eis van natuurinclusief bouwen en inrichten wordt opgenomen als beoordelingsregel voor de omgevingsgunning bouwen en inrichten openbaar gebied.  In de stedenbouwkundige uitwerking zal verplicht uitwerking moeten worden gegeven aan de oplossingen voor de knelpunten groene verbindingen zoals verbeeld in het masterplan.  Een bomeninventarisatie wordt verplicht.  Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan zal het handboek NIBO moeten worden voldaan.  Toepassing van de 3 30 300 3.000 regels is (nog) niet geborgd in de regels maar is wel haalbaar bij de uitvoering. In het stedenbouwkundig plan of plannen kan hier uitvoering aan worden gegeven. De score kan nog hoger worden als bij de uitwerking van de stedenbouwkundige plannen voldaan wordt aan alle eisen gesteld in het handboek NIBO. Bijzondere aandacht daarbij vragen de in het Masterplan gesignaleerde knelpunten in de groene verbindingen. Als dit opgelost wordt door bijvoorbeeld faunapassages via duikers, dan is een hogere score mogelijk.

42

Bestemminsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

Hoofdstuk 3

Uitvoerbaarheid

In het Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de plantoelichting inzicht geeft in de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

3.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De ontwikkeling van het gebied Maasterras is opgepakt met ideeën en wensen vanuit de stad. Eind 2021 zijn daarvoor in samenwerking met stichting De Stad StadsLABs gehouden. Het betrof vier StadsLABs waaronder op 27 oktober 2021 één voor Maasterras. Tijdens de StadsLABs hebben bewoners, direct betrokkenen en professionals gebrainstormd en is veel informatie uitgewisseld en verzameld over de Dordtse Spoorzone (nu Stadsas Dordt). Met hen zijn het droombeeld van de ontwikkelvisie, en de mogelijke plannen voor Stadsas Dordt, besproken en hebben zij aangegeven welke tips en aanvullingen zij zagen. Deze ideeën zijn uitgewerkt in een boekje en hebben we gebruikt voor de verdere uitwerking van de plannen. De resultaten zijn meegenomen in de ontwikkelvisie spoorzone, zoals eind 2021 door de Raad is vastgesteld. Vervolgens is de gemeente gestart met de voorbereidingen om te komen tot een uitwerking van de ontwikkelvisie, onder andere door de selectie van adviesbureau's voor het op te stellen stedenbouwkundig masterplan en de milieueffectrapportage. Vervolgens heeft de gemeente een startdocument voor het Maasterras opgesteld. In dit startdocument is aangegeven hoe de gemeente tot een uitwerking van de ontwikkelvisie wil komen door het opstellen van een masterplan, een bestemmingsplan en een bijbehorende milieueffectrapportage: de OER Maasterras.

Het startdocument is op 9 november 2022 bekend gemaakt in het Gemeenteblad en per brief aan bedrijven en bewoners in en nabij het plangebied. Het startdocument Maasterras Dordrecht heeft vanaf 10 november 2022 tot en met 22 december 2022 voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is de gelegenheid geboden om schriftelijke zienswijzen in te dienen. Tevens is op 23 november 2022 een inloopmoment georganiseerd met de mogelijkheid om in te lopen en vragen te stellen over het OER en het proces van verdere planvorming. Op 10 november 2022 is de Commissie m.e.r gevraagd om een advies uit te brengen over het startdocument en zijn diverse instanties per mail gewezen op de mogelijkheid om zienswijzen in de dienen. Op het startdocument zijn 11 schriftelijke reacties ingekomen: 1. Veiligheidsregio Zuid Holland Zuid 2. Rijkswaterstaat 3. Provincie Zuid Holland 4. Waterschap Hollandse Delta 5. Fietsersbond, Dordtse Klimaatcoalitie, St. Platform Duurzaam Dordrecht en Milieudefensie 6. Havenbedrijf Rotterdam 7. Het Dordts Woongenootschap 8. Samen Leuk Oud Worden (SLOW) 9. NS Regiodirectie Zuid 10. Een eigenaar van een bedrijf in het projectgebied 11. Het Zeehavenbedrijf. Deze reacties zijn verwerkt in een nota van beantwoording, opgenomen als bijlage 29. De reactie van het Zeehavenbedrijf is later ontvangen en beantwoord en afzonderlijk opgenomen als bijlage 30.

De inspraakreacties en de beantwoording daarvan zijn meegenomen bij het opstellen van het masterplan, bestemmingsplan en OER. Op 21 september 2023 is het eerste concept Masterplan, OER en bestemmingsplankaart gepresenteerd tijdens een gebiedsinformatiemarkt voor bewoners van het plangebied, omwonenden, bedrijven en andere betrokkenen. Hier kon iedereen de plannen en maquette bekijken en in gesprek gaan met de betrokken ambtenaren over de verschillende onderwerpen. Bezoekers konden hun reactie op de plannen achterlaten via een formulier of via doemeedordrecht.nl/maasterras. Reageren was tot 8 oktober 2023 mogelijk. Hier zijn 40 reacties ontvangen. Deze reacties zijn meegenomen in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan, het ontwerpmasterplan en de OER. Een verslag van de beantwoording van de vragen naar aanleiding van de inspraakbijeenkomst is als bijlage 31

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

43

opgenomen. De resultaten van de inspraak en participatie zijn meegenomen in de omgevingstoets in hoofdstuk 2. Per omgevingsaspect is daar kort vermeld hoe deze zijn betrokken bij de afweging.

3.2

Overleg

In de voorbereiding van het bestemmingsplan heeft overleg plaatsgevonden met de verschillende betrokken instanties en de diverse belanghebbenden in en rond het plangebied waaronder de bewoners van het woonwagencentrum, de grondeigenaren, de huidige bewoners, verenigingen, bedrijven, NS en Pro Rail, het Havenbedrijf, de Bomenridders en de fietsersbond. Voor een deel is dat overleg gevoerd via de inspraakprocedure zoals beschreven in paragraaf 3.1 en deels door individuele gesprekken. De uitkomsten van het overleg zijn meegenomen in de omgevingstoets van hoofdstuk 2. Per omgevingsaspect is daar kort vermeld hoe de uitkomsten van het overleg zijn betrokken bij de afweging.

3.3

Economische uitvoerbaarheid

In de toelichting van het bestemmingsplan moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan financieel uitvoerbaar is. Aangetoond moet worden dat de kosten die gemaakt worden om het woongebied te ontwikkelen voorzien zijn van financiële dekking, onder andere door de grondopbrengsten van de te bouwen woningen en diverse subsidies. Voor dit ontwerpbestemmingsplan is een globale exploitatie-opzet opgesteld die laat zien dat het plan uitvoerbaar is mits de aanvullende dekkingsbronnen ook verzekerd zijn. Hierover vindt nog overleg plaats met het Rijk en andere instanties. Vóór de de vaststelling van het bestemmingsplan zal hierover duidelijkheid moeten bestaan. Gelijktijdig met het bestemmingsplan zal de gemeenteraad een exploitatieberekening vast stellen waaruit de financiële uitvoerbaarheid moet blijken. Aangezien de gemeente nog geen volledig eigenaar is van alle gronden in het plangebied dienen er ook afspraken te worden gemaakt met de grondeigenaren in het plangebied. Als deze eigenaren zelf gaan ontwikkelen moet geborgd worden dat zij ook evenredig bijdragen aan de kosten die de gemeente moet maken om in het plangebied woningbouw mogelijk te maken. De gemeente gaat er vanuit dat met alle eigenaren tijdig een anterieure overeenkomst kan worden gesloten met afspraken over het kostenverhaal.

Mocht het niet lukken om tijdig (voor de vaststelling van het bestemmingsplan) overeenstemming te bereiken dan verplicht de Wet ruimtelijke ordening om het kostenverhaal via een exploitatieplan af te dwingen. In dat exploitatieplan wordt dan per te bouwen woning of andere functie een exploitatiebijdrage bepaald die afgerekend wordt bij de omgevingsvergunning. Dit exploitatieplan zal opgesteld worden door het college zodra een omgevingsvergunning wordt ingediend voor de gronden waar nog geen overeenstemming is bereikt. Deze uitgestelde exploitatieplanverplichting is mogelijk doordat Dordrecht is aangewezen in de Crisis- en herstelwet. Zie hiervoor paragraaf 4.2

44

Bestemminsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

Hoofdstuk 4 4.1

Juridische toelichting

Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf is per artikel een toelichting op de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten In deze artikelen zijn een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel 'wijze van meten' opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden. Artikel 3 Groen - Park 1 Deze bestemming is opgenomen voor het toekomstige aan te leggen Maaspark, op het terrein dat nu nog in gebruik is als parkeerterrein en spooremplacement. Naast een park wordt binnen de bestemming ruimte geboden aan de te bouwen parkeergarage/ mobiliteitshub, een busbaan, fietspaden, wandelroutes en een evenemententerrein. De locatie van deze voorzieningen is nog niet bepaald. Het bestemmingsplan laat hier ruimte bij de uitvoering van het bestemmingsplan. Voor evenementen zijn wel eisen gesteld aan de maximale omvang, het aantal evenementen en de maximale geluidniveaus. Artikel 4 Groen - Park 2 Deze bestemming is opgenomen voor het bestaande te behouden groen. Artikel 5 Tuin De voortuinen bij de woningen aan de Dokweg zijn, conform het vigerende bestemmingsplan, bestemd voor "Tuin".

Behoudens ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag hier niet worden gebouwd. Artikel 6 Verkeer De bestemming Verkeer betreft alle in het gebied aanwezige infrastructuur voor het wegverkeer. De inhoud van de bestemming komt in grote lijnen overeen met de in Dordrecht gebruikelijke bestemmingsregeling voor verkeer. In dit artikel is een bepaling opgenomen in verband met de Drechttunnel en de brug richting Zwijndrecht. De goederenspoorlijn naar de zeehaven (de stamlijn) is, voor zover die als zodanig is bestemd, binnen deze bestemming wegbestemd. Op basis van het overgangsrecht mag het gebruik als stamlijn (grotendeels) nog worden voortgezet totdat de gronden nodig zijn voor de woningbouwontwikkeling. Artikel 7 Water De bestemming regelt het gebruik en bebouwingsmogelijkheden ter plaatse van de Oude Maas. Verder is in dit artikel een bepaling opgenomen in verband met de Drechttunnel. Artikel 8 Wonen Voor de bestaande woningen aan de Dokweg is de bestemming "Wonen" gegeven. Deze bestemming is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan zodat bestaande rechten behouden blijven. Artikel 9 Woongebied De bestemming Woongebied is opgenomen voor de gronden die in het Masterplan aangewezen zijn als te ontwikkelen woongebied. Binnen de bestemming mogen 2.200 woningen en bijbehorende voorzieningen worden gebouwd.

Gekozen is voor een globale bestemming waarbij programmatisch en ruimtelijk de maximale contouren zijn aangegeven. Dat wil zeggen dat overal binnen het plangebied woningen en andere functies gebouwd kunnen worden tot de aangegeven hoogte van 40 meter.

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

45

Binnen die maximale contouren zijn regels opgenomen. Voordat voor een vergunning voor een bouwof inrichtingsplan verleend kan worden moet nagegaan worden of het plan bijdraagt aan de gewenste kwaliteit van het woongebied zoals vastgelegd in het Masterplan en de OER. Dat heeft zich vertaald in regels over onder andere stedenbouwkundige kwaliteit, doelgroepen, geluid, speelplekken, klimaat, biodiversiteit, duurzaamheid en windhinder. Die regels zijn gebaseerd op de uitkomsten van hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan. Bij ieder bouwplan zal de eis gesteld worden dat een stedenbouwkundig plan bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden opgenomen waarin aangetoond wordt dat voldaan kan worden aan de gewenste kwaliteit. Voorbeeld: In hoofdstuk 2 van de toelichting (de omgevingstoets) is bepaald dat het voor een goede woonkwaliteit nodig is een regel te stellen die voorschrijft dat er voldoende betaalbare woningen worden gebouwd. Om die kwaliteit te borgen is er binnen de bestemming een regel opgenomen die bepaalt dat een bouwplan pas vergund kan worden als binnen de bestemming 18,8 % sociale woningen worden gebouwd. Om te voorkomen dat de bouw van de sociale woningen wordt doorgeschoven naar toekomstige bouwplannen geldt daarbij de eis dat indien het bouwplan zelf niet voorziet in 18,8% sociaal, aangetoond moet worden waar en wanneer die sociale woningen wel gebouwd gaan worden.

In het stedenbouwkundig plan kan dat worden vastgelegd waarbij de realisatie van de sociale woningen in een latere fase verzekerd moet zijn.  Omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwbepalingen Het bestemmingsplan laat toe dat er onder voorwaarden afgeweken kan worden van de bouwbepalingen. De afwijkingen zien op de bouwhoogte, meer woningen en de geluidsregels. Bij toepassing van deze afwijkingen wordt het college verplicht te motiveren of deze afwijking aansluit bij de bedoelingen van het masterplan en als het gaat om geluid als eerst aangetoond is dat het bouwplan anders redelijkerwijs niet te bouwen is.  Omgevingsvergunning inrichting openbaar gebied in de realisatiefase Naast een omgevingsvergunning voor bouwen zal ook voor het bouw- en woonrijp maken een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. Bij de aanvraag van de vergunning zal de eis gesteld worden dat een stedenbouwkundig plan bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden opgenomen. Dat kan wederom hetzelfde stedenbouwkundige plan zijn als bij de omgevingsvergunning bouwen. De omgevingsvergunning kan pas verleend worden als aangetoond is dat voldaan wordt aan de opgenomen regels. Bij de beoordeling van de vergunning gaat het college onder andere na of er voldoende ruimte wordt geboden aan groen met speel- beweeg- en ontmoetingsplekken, de eis van 40% groen en de bijdrage aan behoud biodiversiteit.

 Aanvraagvereisten omgevingsvergunning Bij iedere aanvraag omgevingsvergunning zal, minimaal per buurt, een stedenbouwkundig plan moeten worden ingediend waar uit blijkt hoe het bouwplan bijdraagt aan de regels die gesteld zijn voor de hele bestemming. Om die manier wordt geborgd dat alle bouwplannen integraal getoetst kunnen worden op de gewenste kwaliteit. Dat stedenbouwkundig plan hoeft maar éen keer opgesteld worden en kan daarna als onderlegger dienen voor alle aanvragen omgevingsvergunningen. Indien de aanvrager er voor kiest een ander (gewijzigd) stedenbouwkundig plan op te stellen, dan is dat niet uitgesloten maar zal opnieuw aangetoond moeten worden dat aan alle eisen uit het masterplan en OER wordt voldaan. In het stedenbouwkundig plan zal ook opgenomen worden hoe voldaan kan worden aan de opgenomen voorwaardelijke verplichting voor het bouwen van geluidsschermen langs het spoor en de A16 en de aanleg van stil asfalt op de Laan der Verenigde Naties/Dokweg en de Weeskinderendijk Zuid.  Specifieke gebruiksregels Binnen de bestemming wordt de ruimte die geboden wordt aan voorzieningen (functies anders dan wonen) beperkt door een aantal gebruiksregels. Deze regels komen voort uit de uitkomsten van de omgevingstoets in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan. Voor functies als winkels, horeca, kantoren worden maximale oppervlakte-eisen gesteld.

Dit moet voorkomen dat binnen het Maasterras te veel functies komen waardoor elders in de stad of regio tot leegstand kan ontstaan (toepassing ladder van duurzame verstedelijking). Vanuit het belang van een goede gezondheid is het verboden om hout te stoken in de nieuwe woningen en mogen geluidveroorzakende activiteiten zoals horeca, scholen en kinderdagverblijven niet op locaties die in het Masterplan als rustig zijn aangewezen. Om het woongebied autovrij te houden is het binnen de bestemming verboden om met de auto te rijden of te parkeren. Voor ontheffinghouders wordt een uitzondering gemaakt.

46

Bestemminsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

 Melding sloop bouwwerken binnen de aanduiding cultuurhistorische waarden Op gronden met de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' geldt een verbod om gebouwen te slopen zonder dit eerst te melden. Concreet betekent dit dat degene die op deze locaties wil bouwen of grondwerkzaamheden wil verrichten er op gewezen wordt dat ter plaatse sprake is van cultuurhistorische waarden. Er zijn in dit lid geen specifieke regels gesteld, anders dan de verplichting een bouwhistorisch onderzoek te doen en zo het historisch belang voor de gemeente te documenteren.  Delegatie - nadere regels Om binnen de gestelde regels flexibiliteit of juist sturing te houden mogen burgemeester en wethouders het bestemmingsplan op een aantal onderdelen wijzigen. Als blijkt dat de kwalitatieve behoefte aan woningen wijzigt mogen de percentage doelgroepen worden aangepast. Die behoefte dient dan wel te passen in het regionaal woningbouwprogramma. Een wijziging van het bestemmingsplan is ook mogelijk als het gaat om het stellen van extra eisen aan de situering of maatvoering van gebouwen als blijkt dat uitvoering van het bestemmingsplan niet de in het masterplan gewenste kwaliteit oplevert. Mocht in de toekomst blijken dat het Masterplan aangepast moet worden, bijvoorbeeld door gewijzigde marktomstandigheden, dan heeft het college daar de mogelijkheid toe.

Voorwaarde is wel dat minimaal dezelfde omgevingskwaliteit wordt gehaald zoals vastgelegd in de OER / hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan. De aanpassing van het Masterplan werkt alleen door in de regels die expliciet naar het Masterplan verwijzen. Ingrijpende wijzigingen van het Masterplan zijn hierdoor niet mogelijk. In dat geval is het aan de gemeenteraad om tot wijziging van het omgevingsplan te komen. Het college mag tevens de in de bijlage bij de regels opgenomen nadere regels voor geluid en natuurinclusief bouwen aanpassen. Dit zal met name aan de orde zijn als binnen de gemeente nieuwe beleidsregels voor deze onderwerpen worden vastgesteld (in voorbereiding). In dat geval is het wenselijk dat voor de gehele stad gelijke beleidsregels gelden. Artikel 10 Waarde- Archeologie 2 en Artikel 11 Waarde - Archeologie 3 Vanwege de eerder in deze toelichting beschreven mogelijke archeologische waarden is een regeling opgenomen waaruit bescherming van de archeologische waarden bij bouwen en bij de uitvoering van werken voortvloeit. Binnen het gehele plangebied bestaat in principe een verplichting tot het doen van archeologisch vooronderzoek en zorg voor archeologische waarden. Dit betreft zowel bouwen als aanleggen.

In principe mag alleen worden gebouwd als uit onderzoek blijkt dat geen beschermingswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of deze in voldoende mate zijn zeker gesteld. Deze regeling is niet nodig bij gelijke vervanging van bestaande bouwwerken en bij nieuwe bouwwerken waarvan de fundering niet dieper ligt dan 70 respectievelijk 100 cm beneden maaiveld waarvoor het palenplan onder de maximaal 5% (inclusief grondverdringing) van het te bebouwen oppervlak blijft. Voor het uitvoeren van verschillende grondwerkzaamheden, zoals het leggen van nieuwe kabels en leidingen, vernieuwen van riolen of verlagen van het waterpeil is een aanlegvergunningenstelsel nodig. Pas met vergunning kunnen werken worden uitgevoerd. De regeling binnen deze bestemmingen is strikter dan noodzakelijk is op basis van het uitgevoerde onderzoek. Dat heeft te maken met de vaste indeling van de gemeente in gebieden met archeologische waarden. Artikel 12 Waterstaat - Waterkering De bestemming “Waterstaat - Waterkering” heeft vooral ten doel dat er bij het uitvoeren van (bouw)werkzaamheden overleg plaatsvindt met het waterschap. Dit is op de gebruikelijke wijze in de planregels opgenomen. Daar is een regel aan toegevoegd dat het college medewerking kan verlenen aan bouwactiviteiten die passen binnen het waterhuishoudkundig plan dat de gemeente samen met het waterschap gaat opstellen.

Artikel 13 Algemene aanduidingsregels Onderwerpen die niet gekoppeld zijn aan één enkele bestemming worden geregeld in de Algemene regels. Zodra die onderwerpen gericht zijn op het hele plangebied of een deel daarvan worden de betreffende gebiedsdelen aangeduid en bevatten de algemene aanduidingsregels de daarop betrekking hebbende bepalingen. In het bestemmingsplan zijn gebiedsaanduidingen opgenomen in verband met de toegepaste kostenverhaal, milieuzonering en de veiligheidszones voor vervoer gevaarlijke stoffen, luchtkwaliteit

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

47

en trillingen. Artikel 14 Algemene afwijkingsregels Deze bepaling biedt burgemeester en wethouders de mogelijkheid op onderdelen af te wijken van het bestemmingsplan. Het betreft situaties die in de regel van ondergeschikt belang zijn, maar wel per geval een aparte beoordeling behoeven. Artikel 15 Algemene bouwregels Deze regels betreffen onderwerpen die in het hele plangebied kunnen voorkomen, zoals ondergronds bouwen, parkeren, laden en lossen en het oprichten van scheepvaarttekens. Voor parkeren is met dit artikel geregeld dat de parkeernorm van 0,3 parkeerplaats per woning kan worden afgedwongen. Artikel 16 Algemene gebruiksregels Algemene regel is dat gronden en opstallen uitsluitend gebruikt mogen worden in overeenstemming met het bepaalde in het bestemmingsplan. Dit volgt uit artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Dit artikel geeft een aantal aanvullende gebruiksregels, die moeten worden nageleefd. Verder is de in Dordrecht algemeen toegepaste regeling voor beroepsuitoefening aan huis in dit artikel opgenomen. De regeling maakt het mogelijk, onder voorwaarden, een beroep in de eigen woning uit te oefenen. Uitgangspunt hierbij is dat dit gebruik altijd ondergeschikt aan de woonfunctie moet blijven en dat de effecten van dat gebruik in de omgeving van de woning aanvaardbaar zijn.

Artikel 17 Anti-dubbeltelregel Standaardbepaling die in alle bestemmingsplan wordt opgenomen. Artikel 18 Overgangsrecht bouwen Artikel 19 Overgangsrecht gebruik In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. Artikel 20 Slotregel In de slotbepaling is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.

4.2

Toepassing artikel 7c en 7w Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet

Bij het opstellen van de regels in dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van diverse mogelijkheden die de Crisis- en herstelwet biedt om alvast vooruit te lopen op de komende Omgevingswet. Het plangebied Maasterras is al in 2019 aangemeld voor toepassing van 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Hiermee kan de gemeente vooruitlopen op de in de Omgevingswet beoogde verbreding van het bestemmingsplan tot een omgevingsplan. Het Maasterras is aangemeld in de 2e tranche (Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 4 oktober 2019). In de 18e tranche is het gehele grondgebied van Dordrecht aangewezen voor toepassing van artikel 7c (regeling van 9 december 2022). In onderstaand schema is per lid aangeven of en hoe artikel 7c in dit bestemmingsplan is toegepast. Lid

Onderwerp

Toelichting

Toepassing in dit plan

1.

Regels breder dan goede ruimtelijke ordening.

Regels ten behoeve van: a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke functies.

Toegepast. Het plan schrijft voor dat het college bij het verlenen van omgevingsvergunning toetst aan klimaateisen gezondheid en milieu.

2.

Planperiode

Planperiode 20 jaar in plaats van 10 jaar.

Toegepast. De looptijd van het project is langer dan 10

48

Bestemminsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

jaar. 3.

Voorlopige bestemming

Voorlopige bestemming voor 10 jaar in plaats van 5 jaar.

Niet toegepast.

4.

Regels uit Verordeningen

Regels op grond van artikel 108 van de Gemeentewet die geheel of gedeeltelijk betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

Toegepast voor de regeling evenementen die deels de regels in de APV vervangt.

5.

Melding

Verbod met melding

Toegepast op gronden met de aanduiding cultuurhistorische waarden.

6.

Open norm en beleidsregels

Regels waarvan de uitleg bij de uitoefening van een bij die regels aan te geven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels

Toegepast voor parkeren.

7.

Welstand

Regels over het uiterlijk van bouwwerken Niet toegepast. die bij de toepassing interpretatie behoeven. De raad stelt de criteria vast die worden toegepast bij de beoordeling van het uiterlijk van een bouwwerk waarop de aanvraag om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit betrekking heeft

8.

Planschade

Voorzienbaarheid planschade

9.

Procesregels Afwijking van: Toegepast. Hogere waarden m.b.t. - elektronische beschikbaarheid zijn opgenomen in dit elektronische - inzichten over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, met deels beschikbaarheid, plan een uitgestelde standaarden en - SVBP standaarden onderzoeksplicht. De SVBP Wet geluidhinder - Wet geluidhinder (hogere waarden in BP standaarden zijn niet overal en detailniveau akoestisch onderzoek) gevolgd.

10.

Uitstel exploitatieplan

13.

Delegatie delen De raad kan de bevoegdheid tot het bestemmingsvaststellen van delen van het bestemmingsplan delegeren aan plan burgemeester en wethouders.

14.

Gebruiksverbod Verbod om zonder vergunning gronden of Toegepast voor de op regels breder bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemmingsplanactiviteit dan GRO regels die gesteld op basis van lid. hotel.

15.

Aanvraagvereiste

16.

Buitenplanse Het verbod om zonder afwijking BP omgevingsvergunning een project uit te breder dan voeren voor een gebruik van gronden en goede ruimtelijke gebouwen in strijd met het bestemmingsplan. In dit geval kan een ordening omgevingsvergunning ook worden verleend op basis van een bredere

Uitstel exploitatieplanverplichting tot vergunning

Afwijking aanvraagvereiste omgevingsvergunning met de mogelijkheid ook eisen te stellen aan gegevens en bescheiden over de gevolgen van het beoogde gebruik voor de fysieke leefomgeving (in plaats van de ruimtelijke ordening).

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

Niet toegepast.

Toegepast en opgenomen in artikel 13.2 Toegepast voor diverse onderwerpen binnen de bestemming Woongebied.

Toegepast voor de omgevingsvergunning bouwen en inrichting openbaar gebied binnen de bestemming Woongebied

Toegepast voor het bouwen van meer dan 2.200 woningen in het plangebied onder de voorwaarden dat getoetst worden aan de uitkomsten van de OER.

49

afweging dan alleen een goede ruimtelijke ordening.

Het Maasterras is tevens aangemeld als ontwikkelingsgebied als bedoeld in artikel 2.2 Crisis- en herstelwet. Deze aanmelding maakt het mogelijk dat tijdelijk kan worden afgeweken van bepaalde milieunormen. Een voorwaarde hiervoor is dat in het bestemmingsplan wordt gewaarborgd dat uiterlijk binnen tien jaar nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden weer aan de geldende milieunormen wordt voldaan. Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 4 oktober 2019 (2e tranche). Vooralsnog is van deze regeling beperkt gebruik gemaakt door toe te staan dat woningen al gebouwd kunnen worden voordat een geluidscherm gerealiseerd is dat nodig is om te voldoen aan de geluidsregels (zie artikel 9.3). Heel recent is het Maasterras aangemeld voor het experiment met uitgesteld planschade. Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 7 september 2023 (24e tranche). Dit experiment is met name van belang voor de situaties waar woningen gebouwd kunnen worden tot 40 meter hoog op de grens van de bestemming Woongebied, waarbij de verwachting is dat deze woningen in de praktijk op grotere afstand en lager gebouwd gaan worden. Planschade is pas mogelijk als ook daadwerkelijk een omgevingsvergunning wordt verleend die tot planschade leidt en niet alleen op basis van de planologische mogelijkheid.

50

Bestemminsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

Regels bestemmingsplan maasterras fase 1(ontwerp)

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Algemene bepalingen Begrippen Wijze van meten

52 52 57

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Bestemmingen Groen - Park 1 Groen - Park 2 Tuin Verkeer Water Wonen Woongebied

58 58 60 61 62 63 64 65

Hoofdstuk 3 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Dubbelbestemmingen Waarde- Archeologie 2 Waarde - Archeologie 3 Waterstaat - Waterkering

70 70 72 74

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16 Artikel 17

Algemene regels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Anti-dubbeltelregel

75 75 77 78 80 81

Hoofdstuk 5 Artikel 18 Artikel 19 Artikel 20

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht bouwen Overgangsrecht gebruik Slotregel

82 82 83 84

Bijlagen bij de regels Bijlage 1 Stedenbouwkundig Masterplan Maasterras Bijlage 2 Nadere regels hogere waarden Bijlage 3 Handboek NIBO

85 85 85 85

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

51

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Algemene bepalingen

Begrippen

plan: het bestemmingsplan “Maasterras fase 1" met identificatienummer NL.IMRO.0505.BP212Maasterras-2001 van de gemeente Dordrecht. archeologisch deskundige: een actor geregistreerd archeoloog. archeologische waarde: de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden. aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. aan huis verbonden beroep: een dienstverlenend beroep, dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. atelier: de werkruimte van een kunstenaar. afvalinzamelvoorziening: geheel of gedeeltelijk onder peil gelegen bouwwerken/voorzieningen ten behoeve van de inzameling van huishoudelijk afval, glas en dergelijke. bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. bebouwingspercentage: een verbeelde of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd.

bed en breakfast: het op kleinschalige wijze tegen betaling verstrekken van kortstondig toeristisch nachtverblijf in een woning door de bewoner van de woning. bedrijf: een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen. belhuis en internetcafe: een inrichting waarvan de bedrijfsvoering onder welke benaming dan ook is gericht op het tegen betaling bieden van gelegenheid tot elektronische berichtenuitwisseling in de vorm van telefonie of door middel van toegang tot het internet. beperkt kwetsbare gebouwen: een gebouw met een van de volgende gebruiksfuncties, alleen voor zover het gaat om die gebruiksfunctie: a. een woonfunctie, met uitzondering van een woonfunctie in een woongebouw en een woonfunctie voor 24-uurszorg, als het gaat om een woonfunctie: 1. op een locatie met een dichtheid van ten hoogste twee woningen, woonschepen of woonwagens per ha; 2. om te worden gebruikt in het kader van de uitoefening van een beroep of bedrijf; of 3. die onderdeel is van lintbebouwing die loodrecht of nagenoeg loodrecht is gelegen op een buisleiding als bedoeld in artikel 3.101, eerste lid, onder a tot en met d, van het Besluit activiteiten leefomgeving, voor zover het gaat om het risico op een ongewoon voorval veroorzaakt door die activiteit; b.

een bijeenkomstfunctie, met uitzondering van een bijeenkomstfunctie: 1. voor kinderopvang; 2. voor dagverblijf van personen met een lichamelijke of geestelijke beperking; 3. waarin doorgaans een groot aantal personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig is; of 4. die een nevengebruiksfunctie is van een gebruiksfunctie als bedoeld onder zeer kwetsbare gebouwen c. een industriefunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, met uitzondering van gebouwen waarin doorgaans een groot aantal personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig is; d. een kantoorfunctie met een bruto-vloeroppervlakte van ten hoogste 1.500 m2; e. een logiesfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving:

52

Bestemminsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

1. op een locatie met een dichtheid van ten hoogste twee logiesfuncties per ha, en met ten hoogste 5 logiesverblijven als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving per gebouw; of 2. met een bruto-vloeroppervlakte van ten hoogste 1.500 m2; f. een onderwijsfunctie voor volwassenenonderwijs, met uitzondering van een onderwijsfunctie waarin doorgaans een groot aantal personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig is; g. een sportfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, met uitzondering van een sportfunctie: 1. waarin doorgaans een groot aantal personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig is; of 2. die een nevengebruiksfunctie is van een gebruiksfunctie als bedoeld onder zeer kwetsbare gebouwen; of h. een winkelfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, met uitzondering van een winkelfunctie in een gebouw waarin een supermarkt of warenhuis is gevestigd, als het gaat om een winkelfunctie: 1. met meer dan vijf winkels en met een totale bruto-vloeroppervlakte van meer dan 1.000 m2; of 2. met een winkel met een bruto-vloeroppervlakte van meer dan 2.000 m2. bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak. bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. bouwgrens: de grens van een bouwvlak. bouwrijp maken : de volgende werken en werkzaamheden gericht om het geschikt maken van gronden om te bouwen: a. het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; b. het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; c. het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; d. het dempen van sloten en watergangen; e. het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; f. het afvoeren van grondwater; g. het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; h. het aanleggen van bouwwegen; i. het aanleggen en inrichten van bouwpercelen; j. overige voorkomende werkzaamheden. bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. bijgebouw: een gebouw dat zowel in bouwkundig, als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. buurt: een deel van het plangebied als bedoeld in het Masterplan opgenomen als bijlage 1 bij de regels van dit plan. cultuur en ontspanning: het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten gericht op spel, vermaak en ontspanning, in de vorm van atelier, bioscoop, creativiteitscentrum, dansschool, kookstudio, muziekschool, muziektheater, theater, museum. detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

53

aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. dienstverlening: dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak een winkelkarakter heeft en daarbinnen passende diensten verleent gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, makelaars, videotheken, banken, reis- en uitzendbureaus e.d. Onder dienstverlening worden belhuizen en internetcafé's niet begrepen. ecologisch deskundige: een persoon die voor de situatie en soorten ten aanzien waarvan hij of zij gevraagd is te adviseren en/of te begeleiden, aantoonbare ervaring en kennis heeft op het gebied van soort specifieke ecologie. evenement: evenementen als bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening. evenementen categorie 1 t/m 4: categorieën van evenementen als bedoeld in de 'beleidsregel en nadere regels voor de organisatie van evenementen'. gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. geluidgevoelige functies in de zin van de Wet geluidhinder: hieronder worden verstaan: woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan de genoemde (t.w.

verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken en medische kleuterdagverblijven), alsmede de terreinen die behoren bij de andere gezondheidszorggebouwen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg, alsmede woonwagenstandplaatsen. Delen van een onderwijsgebouw die niet zijn bestemd voor geluidgevoelige onderwijsactiviteiten, maken voor de toepassing van de Wet geluidhinder geen deel uit van een onderwijsgebouw. geluidluw: het geluid van rijkswegen, lokale wegen (50 km en 30 km), spoorwegen en industrielawaai samen, omgerekend naar wegverkeerslawaai en zonder aftrek op grond van artikel 110g Wet geluidhinder, niet meer bedraagt dan 58 dB. geluidzone: geluidzone als bedoeld in artikel 40 van de Wet geluidhinder. geluidzone - industrie: Een in het bestemmingsplan vastgelegde zone rond een industrieterrein waarbuiten de geluidbelasting ten gevolge van dat industrieterrein niet meer mag bedragen dan 50 dB(A). gezoneerd industrieterrein: Een industrieterrein als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder. hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

horeca: het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of spijzen, voor gebruik ter plaatse en/of nachtverblijf; onder horeca wordt mede verstaan een afhaalwinkel/-centrum. In deze regels zijn de hierna te noemen klassen/categorieën van bedrijven te onderscheiden:  Horeca 1: een horecabedrijf dat is gericht op het hoofdzakelijk overdag en in de avond verstrekken van dranken en etenswaren en/of het bieden van nachtverblijf, zoals een café, een restaurant, een croissanterie, een snackbar, een koffiehuis, een hotel.  Horeca 2: een horecabedrijf dat voor het goed functioneren ook ’s nachts geopend moet zijn en dat tevens een groot aantal bezoekers aantrekt, zoals een discotheek, dancing, nachtclub. huisvesting in verband met mantelzorg: huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning. kwetsbare gebouw: een gebouw met een van de volgende gebruiksfuncties, alleen voor zover het gaat om die gebruiksfunctie en voor zover het niet gaat om een beperkt kwetsbaar gebouw of een zeer kwetsbaar gebouw a. een woonfunctie; b. een bijeenkomstfunctie; c. een industriefunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving; d. een gezondheidszorgfunctie; e. een kantoorfunctie; f.

een logiesfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving; g. een onderwijsfunctie;

54

Bestemminsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

h. een sportfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving; of i. een winkelfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving. kwetsbare locaties: een locatie voor: a. recreatief nachtverblijf voor meer dan 50 personen; b. sport, spel of recreatief dagverblijf, waar doorgaans een groot aantal personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig is; of c. evenementen in de openlucht voor ten minste 5.000 personen. maatschappelijke voorzieningen: educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening. mantelzorg: Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond. Masterplan: het stedenbouwkundig Masterplan Maasterras opgenomen als bijlage 1 bij dit plan.

peil: voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; voor bouwwerken die op of boven water worden gebouwd: de waterlijn; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van afgewerkte maaiveld ter plaatse van het te bouwen bouwwerk. plaatsgebonden risico: risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel is betrokken; PR 10-6 contour: op deze plaatsgebonden risicocontour is de kans 1 op de 1.000.000 per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval op die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel is betrokken; seksinrichting: een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig), waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam-)prostitutiebedrijf (waaronder begrepen een seksclub),

een privéhuis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop als dan niet in combinatie met elkaar. straatmeubilair: bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals: verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken; telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame; kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen; afvalinzamelvoorzieningen. vrij beroep: een beroep uitgeoefend op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied. woonrijp maken: werken en werkzaamheden ten behoeve van het (her)inrichten van de openbare ruimte:  het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen;  het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;  het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrastering in de openbare ruimte;  het aanleggen van groenvoorzieningen;  het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen.

wonen: het houden van verblijf, het huren en tevens (laten) bewonen van onzelfstandige woonruimte of het gehuisvest zijn in een huis/woning, evenwel met uitzondering van woonvormen met een maatschappelijk karakter met intensieve begeleiding, met dien verstande dat bewoning in onzelfstandige woonruimte in een pand beperkt is en blijft tot maximaal vier personen.

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

55

zeer kwetsbare gebouwen: een locatie voor: a. een woonfunctie voor 24-uurszorg; b. een bijeenkomstfunctie: 1. voor kinderopvang; of 2. voor dagverblijf van personen met een lichamelijke of geestelijke beperking; c. een celfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving; d. een gezondheidszorgfunctie met bedgebied; of e. een onderwijsfunctie: 1. voor basisschoolonderwijs; of 2. voor onderwijs aan minderjarigen met een lichamelijke of geestelijke beperking.

56

Bestemminsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

Artikel 2

Wijze van meten

Voor de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. de afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens: vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelgrens. de bedrijfsvloeroppervlakte: binnenwerks, op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten.

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

57

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingen

Groen - Park 1

3.1

Bestemmingsomschrijving

3.1.1

Algemeen

De voor 'Groen - Park 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor : a. groen; b. natuurontwikkeling; c. auto-ontsluiting naar een parkeergarage; d. bruggen; e. busbaan, medegebruik door voertuigen met ontheffing is toegestaan; f. evenementen; g. geluidafschermende voorzieningen; h. hondenspeelplaatsen; i. nutsvoorzieningen; j. speel- beweeg en ontmoetingsplekken; k. parkeergarage met mobiliteitshub met bijbehorende voorzieningen; l. voet- en fietspaden; m. water; n. overige bij de bestemming behorende voorzieningen. 3.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels: 3.2.1

Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. de bouw van een parkeergarage met bijbehorende voorzieningen is toegestaan tot een hoogte van 14 m; b. gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen zijn toegestaan tot een grondoppervlakte van 100 m2 per gebouw en een hoogte van 5 m; c. voor het overige zijn geen gebouwen toegestaan. 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan tot een bouwhoogte van ten hoogste 10 m. 3.3

Aanlegvergunning bodem

3.3.1

Omgevingsvergunning

Binnen de aanduiding 'milieuzone - bodemverontreiniging' is het verboden op of in deze gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders grondwerkzaamheden dieper dan het huidige maaiveld uit te voeren. 3.3.2

Uitzonderingen

Het verbod in lid 3.3.1 geldt niet voor: a. het uitvoeren van normale onderhoudswerkzaamheden; b. het uitvoeren van bodemonderzoek; c. het vervangen van bestaande riolering en andere ondergrondse kabels en leidingen, indien de afmetingen en horizontale en verticale ligging van de leidingen niet veranderen. 3.3.3 Beoordelingsregels Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 3.3.1 wordt alleen verleend indien door die grondwerkzaamheden geen nadelige gevolgen zijn te verwachten voor de volksgezondheid.

58

Bestemminsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

3.3.4

Advies

Voordat over het verlenen van de omgevingsvergunning als bedoeld in lid 3.3.1 wordt beslist, winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij de Omgevingsdienst Zuid Holland Zuid. 3.4

Gebruik

Voor het gebruik gelden de volgende regels: a. ten aanzien van evenementen geldt dat: 1. de oppervlakte van het evenemententerrein maximaal 8.000 m2 mag bedragen; 2. per jaar maximaal 3 evenementen met categorie 3 worden georganiseerd; 3. per jaar maximaal 7 evenementen met categorie 2 worden georganiseerd; 4. per jaar maximaal 5 evenementen met categorie 1 worden georganiseerd; 5. het gemiddeld geluidsniveau op de gevel van geluidgevoelige gebouwen bedraagt:  bij categorie 3 evenementen: maximaal 81 dB(A) en 90 dB(C);  bij categorie 2 evenementen: maximaal 76 dB(A) en 80 dB(C);  bij categorie 1 evenementen: geen versterkte muziek; 6. evenementen uitsluitend mogen plaatsvinden op:  maandag tot en met donderdag tussen 9:00 en 23:00 uur;  vrijdag en zaterdag tussen 9:00 en 0:00 uur  zondag tussen 11:00 uur en 23:00 uur; 7. het aantal bezoekers niet meer mag bedragen dan 100.000 per jaar; b. het aantal parkeerplaatsen in de parkeergarage bedraagt minimaal 750 en maximaal 1.200; c. bijbehorende voorzieningen ten behoeve van een mobiliteitshub zijn toegestaan tot een bedrijfsvloeroppervlakte van 500 m2, in de vorm van detailhandel, dienstverlening en horeca.

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

59

Artikel 4 4.1

Groen - Park 2

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen - Park 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor : a. groenvoorzieningen; b. voorzieningen voor het scheepvaartverkeer; c. water; d. ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' tevens voor een ondergrondse tunnel voor wegverkeer; e. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals verhardingen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en kunstobjecten. 4.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels: 4.2.1

Bouwen algemeen

Toegestaan zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 4.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor bouwwerken, geen gebouwen bedraagt de bouwhoogte ten hoogste: a. erfafscheidingen 2 m; b. lichtmasten 9 m; c. geluidschermen 20 m; d. bakens en scheepvaarttekens: 18 m; e. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 10 m.

60

Bestemminsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

Artikel 5 5.1

Tuin

Bestemmingsplanomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuin; b. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals verhardingen en groen. 5.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels. 5.2.1

Bouwen algemeen

Toegestaan zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van carports. 5.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. toegestaan is een overkapping met een breedte van maximaal 1,5 m en een diepte van maximaal 1,25 m vanuit de voorgevel; de overkapping mag, de voorgevel niet meegerekend, maximaal aan één zijde gesloten zijn; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste voor: 1. erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn 1 m; 2. erfafscheiding direct aan voorgevel tot een afstand van 1,5 m 1.80 m 3. overige erfafscheidingen 2 m; 4. vlaggenmasten 9 m; 5. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 4 m.

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

61

Artikel 6 6.1

Verkeer

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bruggen; b. rijwegen; c. parkeervoorzieningen; d. verblijfsgebieden; e. voet- en fietspaden; f. ter plaatse van de aanduiding 'brug' tevens voor een brug uitsluitend bestemd voor fietsers en voetgangers; g. ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' tevens voor een ondergrondse tunnel voor wegverkeer; h. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals opstelstroken, bushaltes, water, geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen en kunstobjecten. 6.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels. 6.2.1 Bouwen algemeen a. toegestaan zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. b. ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' is bebouwing toegestaan overeenkomstig de afmetingen van de verkeerstunnel in de A16 onder de Oude Maas; c. ter plaatse van de aanduiding 'brug' is bebouwing toegestaan overeenkomstig de afmetingen van de verkeersbrug richting Zwijndrecht. 6.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor bouwwerken, geen gebouwen bedraagt de bouwhoogte ten hoogste: a. lichtmasten 20 m; b. vlaggenmasten 9 m; c. geluidschermen 20 m; d. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 12 m.

62

Bestemminsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

Artikel 7 7.1

Water

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor a. watergangen; b. waterhuishouding; c. verkeer te water; d. ter plaatse van de aanduiding 'brug' tevens voor een brug voor fietsers, voetgangers en openbaar vervoer, medegebruik door voertuigen met ontheffing is toegestaan; e. ter plaatse van de aanduiding 'haven' tevens voor een aanlegplaats watertaxi alsmede een vlonder ten behoeve van wandelaars; f. ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' tevens voor een ondergrondse tunnel voor wegverkeer; g. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals oevers, taluds, kades, steigers, bruggen, bakens, scheepvaarttekens en afmeerplaatsen. 7.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels: 7.2.1

Bouwen algemeen

toegestaan zijn bouwwerken geen gebouwen zijnde; ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' is bebouwing toegestaan overeenkomstig de afmetingen van de verkeerstunnel in de A16 onder de Oude Maas 7.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor bouwwerken, geen gebouwen bedraagt de bouwhoogte ten hoogste: a. bakens en scheepvaarttekens 18 m; b. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 10 m.

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

63

Artikel 8 8.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. tuinen en erven; c. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals verhardingen en groen. 8.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels. 8.2.1

Bouwen algemeen

Toegestaan zijn hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 8.2.2

Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. bouwen is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'; b. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste de in de verbeelding aangegeven hoogtemaat. 8.2.3

Bijbehorende bouwwerken

Voor bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 3 m, met dien verstande dat aan de achterkant en zijkant van de woning tot een diepte van maximaal 2,5 m buiten de aanduiding 'bouwvlak' een bouwhoogte is toegestaan van 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping tot een maximum van 4 m of als de woning lager is, tot de bouwhoogte van de woning; b. het gezamenlijk oppervlak van bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 50 % van het bouwperceel, het hoofdgebouw niet meegerekend, tot een maximum van 50 m2. 8.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste voor: 1. erfafscheidingen grenzend aan openbaar gebied 1 m; 2. overige erfafscheidingen 2 m; 3. vlaggenmasten 9 m; 4. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 4 m; b. voor het maximale oppervlak van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dient het bepaalde in lid 8.2.4 onder b in acht te worden genomen. 8.2.5 Afwijken van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in: a. lid 8.2.3 onder a.

voor het bouwen van hogere aanbouwen en overkappingen, met dien verstande dat de hoogte niet meer mag bedragen dan 0,25 m boven de vloer van de tweede verdieping van de woning tot een maximum van 7 m of als de woning lager is, tot de hoogte van de woning. Indien een tweede verdiepingsvloer ontbreekt, mag de hoogte niet meer bedragen dan noodzakelijk voor voldoende stahoogte, met dien verstande dat de hoogte van 7 m niet mag worden overschreden; b. lid 8.2.3 onder a. voor het bouwen van een kap op bijbehorende bouwwerken met dien verstande dat de hoogte van aan- en bijgebouwen niet meer dan 3,5 m mag bedragen; c. lid 8.2.3 onder b. voor het toestaan van een oppervlak van 75 m2, mits het bebouwingspercentage niet meer bedraagt dan 50%.

64

Bestemminsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

Artikel 9 9.1

Woongebied

Bestemming

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. tuinen en erven; c. cultuur en ontspanning; d. detailhandel; e. dienstverlening; f. groen; g. hotel; h. horeca-1; i. kantoren; j. maatschappelijke voorzieningen; k. langzaam verkeer; l. een busbaan, medegebruik door voertuigen met ontheffing is toegestaan; m. een parkeergarage met mobiliteitshub met bijbehorende voorzieningen; n. auto-ontsluiting naar een parkeergarage; o. water; met de daarbij behorende voorzieningen. 9.2

Omgevingsvergunning bouwen

9.2.1

Bouwen algemeen

Toegestaan zijn hoofdgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend voor bouwwerken ten dienste van de bestemming die voldoen aan de beoordelingsregels van lid 9.2.1 tot en met lid 9.2.7. 9.2.2

Maatvoering

Bouwwerken voldoen aan de volgende regels: a. het aantal woningen binnen de bestemming bedraagt niet meer dan 2.200; b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt niet meer dan aangegeven door de aanduiding 'maximale bouwhoogte'; c. binnen de aanduiding: 1. 'geluidbelaste locatie 1' bedraagt de hoogte van gebouwen minimaal 35 m; 2. 'geluidbelaste locatie 2' bedraagt de hoogte van gebouwen minimaal 22 m; d. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen bedraagt niet meer dan 10 m; e. bij de nieuwbouw van een hoofdgebouw het vloerpeil minimaal 20 cm hoger is dan de hoogte van de straat, ter plaatse van de as van de straat. 9.2.3 Ruimtelijke kwaliteit Bij de bouw van gebouwen voldaan wordt aan de eisen voor ruimtelijke kwaliteit zoals opgenomen in het Masterplan ten aanzien van: a. de aanleg van langzaam verkeersverbindingen volgens de structuur van het stedenbouwkundig raamwerk; b. de aanleg van groene verbindingen en binnenhoven volgens de structuur van het stedenbouwkundig raamwerk; en c. het behoud van karakteristieke zones, bebouwing en de aanleg van verbindingen daartussen zoals aangegeven in paragraaf 3.4 van het Masterplan; d. de geleding in bouwhoogtes zoals aangegeven in paragraaf 3.5 van met Masterplan.

Bestemmingsplan Maasterras fase 1 (ontwerp)

65

9.2.4

Geluid

Beoordelingsregels voor het bouwen van een geluidgevoelige gebouwen: a. voldaan wordt aan de volgende hogere waarden: Bron

Hogere waarde

Aantal woningen

Overige geluidgevoelige gebouwen (niet wonen)

A16

53 db

1.431 School en kinderdagverblijf

Spoorlijn

68 dB

1.117 School en kinderdagverblijf

Industrielawaai

55 dB(A)

2.200 Kinderdagverblijf

Dokweg / Laan der VN

62 dB

484 Kinderdagverblijf

Weeskinderendijk- Zuid

61 dB

681 School en kinderdagverblijf

b. voor geluidgevoelige gebouwen, anders dan wonen, wordt voldaan aan de beleidsregels hogere grenswaarden, opgenomen als bijlage 2 bij de regels; c. iedere woning voldoet aan de eisen van een aanvaardbaar akoestisch woonmilieu: 1. iedere woning beschikt over één gevel die in zijn geheel geluidluw is; 2. in de woning zijn minimaal de helft van de slaapkamers (waarbij naar boven toe wordt afgerond) geluidluw ter plaatse van minimaal één te openen deel; 3. iedere woning heeft een eigen open buitenruimte die geluidluw is; d. eenzijdig georiënteerde woningen en hoekwoningen die niet beschikken over een gevel die in zijn geheel geluidluw is, zijn niet toegestaan; e. binnen de aanduiding 'geluidbelaste locatie 1 en 2' een akoestische aaneengesloten afscherming is verzekerd, openingen tussen gebouwen worden akoestische afgeschermd; f. de geluidbelasting op de gevels van woningen vanwege 30 km-wegen in het plangebied niet leidt tot aantasting van een akoestisch aanvaardbaar leefmilieu; g. het toepassen van dove gevels is toegestaan; de dove gevel mag worden onderbroken door te openen delen als ter plaatse van die te openen delen voldaan wordt aan de hogere waarde of sprake is van een geluidluwe situatie; h.