Nota Grondbeleid (vastgesteld 29 mei 2018).pdf

Pagina 24 van 35

Bijlage 2: Schema Reiswijzer

(Bron: Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2011, VROM 2011)

Nota grondbeleid 2018: regie op exploitatie

Pagina 25 van 35

Bijlage 3: Verantwoording van grondbeleid In deze bijlage wordt geschetst hoe en op welk moment de gemeenteraad kaders stelt voor het door het college uit te voeren grondbeleid en daarmee sturing geeft, en hoe en op welk moment het college verantwoording aflegt over het gevoerde grondbeleid. Voor een deel valt dit binnen de gemeentelijke planning- en control cyclus, deels is sprake van andere geëigende momenten, zoals bij vaststelling van een grondexploitatie. Omdat de gekozen vorm afhankelijk is van de concrete situatie, is het ook niet mogelijk een vast en in alle gevallen gelijk moment te stellen waarop het college van burgemeester en wethouders de gemeenteraad inzicht moet geven in de gemaakte keuze van te voeren grondbeleid. Niettemin is het gewenst enkele momenten te noemen waarop deze verantwoording ten minste kan worden gedaan. Het is hierbij van belang dat keuzes ten aanzien van een project worden vastgelegd in een startnotitie die door het college en raad wordt vastgesteld. Als gekozen wordt voor actief grondbeleid of samenwerking met een marktpartij zal al in een vroeg stadium van het proces een haalbaarheidsberekening worden opgesteld en een grondexploitatie worden geopend. Het openen van een grondexploitatie valt onder het budgetrecht van de gemeenteraad.

Bij het voorstel van het college van burgemeester en wethouders aan de gemeenteraad tot het openen van zo’n complex, zal tevens verklaard moeten worden voor welke vorm van grondbeleid is gekozen en welke motieven daaraan ten grondslag liggen. Ook zal in de paragraaf Grondbeleid van de begroting en de jaarrekening inzicht worden gegeven over welke vorm van grondbeleid voor welk plan/project gekozen is/wordt. De raad heeft eerder besloten om in de paragrafen (in de begroting en de jaarrekening) met betrekking tot het grondbeleid, niet (meer) op projectniveau een rapportage te willen ontvangen. Er wordt volstaan met een verwijzing naar de toelichting specifiek per project bij de Prognose Grondbedrijf (nb. welke twee keer per jaar wordt opgesteld). Tenslotte zal ook bij de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad – in het kader van de paragraaf Financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan – inzicht worden gegeven in de door het college van burgemeester en wethouders gemaakte keuze tussen actief grondbeleid of faciliterend grondbeleid, of een tussenvorm van deze. In het overzicht (op de volgende pagina) staan de momenten en de wijze van verantwoording van het grondbeleid:

Nota grondbeleid 2018: regie op exploitatie

Pagina 26 van 35

Wat

Wanneer

Sturing door de raad

Nota grondbeleid

1x per raadsperiode

Vaststellen kaders van het grondbeleid

Werkwijze kostenverhaal

Zodra aan de orde

Vaststellen werkwijze kostenverhaal

Openen en herzien van Grondexploitatie

Zodra aan de orde

Vaststellen van (herziene) grondexploitatie; Inzicht in begrote inkomsten en uitgaven per project en openen in administratie

Bestemmingsplan

Zodra aan de orde

Vaststellen wijze van ruimtelijke ontwikkeling plangebied inclusief financieel-economische uitvoerbaarheid

Burap

Jaarlijks

Afwijkingen jaarschijf grondexploitatie(s) t.o.v. begroting

Begroting – paragraaf grondbeleid

Jaarlijks

Vaststellen ruimtelijke prioriteiten begrotingsjaar op basis van prognose

Actualiseren grondexploitatie(s) bij jaarrekening – paragraaf grondbeleid

Jaarlijks

Beoordelen en verantwoording college over grondbeleid

Actualiseren grondexploitatie(s) bij (voorlopige) prognose

Half jaarlijks

Beoordelen en verantwoording college over grondbeleid op de lange termijn.

Jaarlijks

Kennis nemen van parameter- en grondprijzenbrief.

Figuur 1 Cyclus grondbeleidsproducten

Hieronder volgt een korte toelichting op de verantwoordingsmomenten: 1x per raadsperiode: Nota grondbeleid In de Nota Grondbeleid stelt de raad primair de kaders vast voor het door het college te voeren grondbeleid. Vastgelegd zijn de kaders voor actief en passief grondbeleid, het prijsbeleid, de financiële grondslagen en het risicomanagement. Dit sturingsmoment en de frequentie ervan wordt ook aangegeven in artikel 22 van de Verordening ex. 212 van de Gemeentewet. Zodra aan de orde: "Werkwijze kostenverhaal" De wijze waarop de kosten worden verhaald, is vastgelegd in de beleidsregels kostenverhaal inzake particuliere gronden gemeente Dordrecht en de "werkwijze

Nota grondbeleid 2018: regie op exploitatie

Pagina 27 van 35

kostenverhaal'. Deze beleidsregels zijn door ons college geactualiseerd. De raad heeft op 11-11-2014 besloten tot wijziging van het beleid inzake Bovo en de wettelijke systematiek te volgen en de Nota Bovenwijkse Voorzieningen 2009 Gemeente Dordrecht onverkort van toepassing laten op lopende overeenkomsten. Vanaf 2015 is daarmee een nieuwe werkwijze met betrekking tot het berekenen van bovenwijkse voorzieningen voorgesteld, die tegemoet komt aan de huidige juridische en maatschappelijke ontwikkelingen. Voor nieuwe gevallen vanaf 2015 geldt de nieuwe werkwijze. Voor lopende overeenkomsten, waarbij de berekening Bovo is gebaseerd op de Nota Bovo, blijven de uitgangspunten van de Nota onverkort gelden, zodat bestaande dekking voor projecten is gewaarborgd. Tevens blijft de "Bestemmingsreserve Bovenwijkse Voorzieningen" gehandhaafd. Zodra aan de orde: (Herziening) Grondexploitatie Voor het administratief technisch correct en overzichtelijk verantwoorden van financiële boekingen die verband houden met de ontwikkeling van een specifiek gebied, is het veelal nodig een grondexploitatie te openen. De gemeenteraad heeft op grond van haar budgetrecht de bevoegdheid daartoe. Bij het voorstel daartoe dient een toelichting te worden gegeven op het te voeren grondbeleid.

Zodra sprake is van afwijkingen in de uitgangspunten van een door de raad vastgestelde grondexploitatie (zoals bijvoorbeeld afwijkingen in het programma en/of de looptijd en/of de stedenbouwkundige randvoorwaarden), dan zal de herziene grondexploitatie opnieuw ter besluitvorming worden aangeboden aan de raad. Zodra aan de orde: Bestemmingsplan Door de gemeenteraad vast te stellen bestemmingsplan bepaalt specifiek wat de kaders zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied zelf. Bij de besluitvorming over dat plan maakt de raad een afweging tussen alle gemeentelijke doelstellingen voor het gebied en het beoogde financiële resultaat. De keuze van de vorm van grondbeleid (actief, passief, of een tussenvorm) wordt in de paragraaf ‘financieel-economische uitvoerbaarheid’ vastgelegd. Indien sprake is van actief (of tussenvorm van) grondbeleid, is het complex vanaf dat moment in exploitatie genomen en komt het ten laste van de vermogenspositie grondbedrijf. Eventueel wordt indien wettelijk verplicht ofwel op basis van gemeentelijk beleid wenselijk gelijktijdig met een bestemmingsplan een exploitatieplan vastgesteld door de gemeenteraad. Jaarlijks: Bestuursrapportage (Burap) Door middel van de Burap zal jaarlijks gerapporteerd worden over afwijkingen binnen de grondexploitatie op het lopende jaar.

Jaarlijks: Begroting In het derde kwartaal wordt de Begroting ter besluitvorming aangeboden. Net als in de jaarrekening wordt hierin door het college in de paragraaf grondbeleid verantwoording afgelegd over het grondbeleid. De nadruk ligt hierbij op het te voeren beleid en de effecten daarvan op het weerstandsvermogen. Jaarlijks: Jaarrekening In het tweede kwartaal wordt de jaarrekening ter besluitvorming aan de raad aangeboden. Hierbij wordt in de paragraaf grondbeleid op hoofdlijnen een toelichting gegeven op het gevoerde grondbeleid conform een aantal verplichte onderdelen uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De nadruk ligt op een toelichting van het weerstandsvermogen en is gericht op de korte termijn. Jaarlijks: Voorlopige prognose grondbedrijf In het vierde kwartaal wordt de raad geïnformeerd over het te verwachten resultaat bij de jaarrekening. Dit gebeurt door middel van de Voorlopige Prognose. Hierbij wordt de raad in kennis gesteld van de hoogte van de parameters en de te hanteren grondprijzen voor de

Nota grondbeleid 2018: regie op exploitatie

Pagina 28 van 35

actualisatie ten behoeve van de jaarrekening en wordt een begrotingswijzing voorgelegd voor de lopende jaarschijf. Jaarlijks: Prognose grondbedrijf Volgend op de jaarrekening wordt de Prognose grondbedrijf aangeboden aan de raad. Deze bevat geconsolideerd het totaal aan exploitaties binnen het grondbedrijf en geeft inzicht in het lange termijn resultaat.

Nota grondbeleid 2018: regie op exploitatie

Pagina 29 van 35

Bijlage 4: Format Ontwikkelstrategie

1. 2.

INLEIDING GRONDBELEID Nota Grondbeleid Inzet instrumentarium De nieuwe Wro en grondexploitatiewet

3.

ONTWIKKELINGSVORMEN Publieke grondexploitatie (actief), PPS (tussenvorm), Concessiemodel (passief), Zelfrealisatie / exploitatieplan (passief)

3.2

CONFRONTATIE SITUATIE OP BASIS VAN: stap 1. Eigendomspositie Stap 2: Voldoende capaciteit en financiële draagkracht? Stap 3: Gewenste regievoering c.q. sturing Inhoud Kwaliteit: Geld: Tijd: Risico’s: Proces Conclusie

3.3 3.4 3.5 4. 5.

TOEPASSING MOGELIJKE SAMENWERKINGSVARIANTEN OP PROJECT VOORSTEL KEUZE SAMENWERKINGSVORM ONDERHANDELINGSINZET BENADERING MARKTPARTIJEN VOORSTEL

Nota grondbeleid 2018: regie op exploitatie

Pagina 30 van 35

Bijlage 5: Risico’s A projectspecifieke risico’s: Projectspecifieke risico’s zijn de exploitatierisico’s die optreden vanuit bijzondere gebeurtenissen (voorziene afwijkingen) die een verandering van het project veroorzaken. Dit kunnen zowel negatieve als positieve effecten zijn. Het risicoprofiel wordt bepaald bij elk besluitvormingsmoment, dus bij het openen of herzien van een project. Daarnaast wordt het risicoprofiel regulier geactualiseerd, in elk geval bij jaarrekening, burap en begroting. De voorziene projectspecifieke risico’s worden als apart onderdeel van de vermogenspositie opgenomen binnen het Grondbedrijf. Het benoemen van deze verwachte risico’s leidt nog niet tot het vormen van een verliesvoorziening zoals die gevormd wordt voor onafwendbare verliezen. De benoemde risico’s worden daarmee nog niet ten laste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht. De methode om de bijzondere risico’s te beheersen die wordt gehanteerd is ontwikkeld bij het Grondbedrijf en is benoemd als de RISMAN-methode. Deze sluit aan bij landelijk gehanteerde modellen voor risicomanagement en de basis is opgezet in samenwerking met adviesbureau Metrum. Deze is in te delen in vier stappen: 1. inventariseren van mogelijke gebeurtenissen en gevolgen (risico inventarisatie); 2. analyseren van kans en gevolg (bruto risicoprofiel); 3.

van bruto risico naar netto risico door vanuit een risico attitude passende maatregelen nemen; 4. risico beheersen vanuit het toewijzen van risico aan risicobeheerder. Het kwantitatief uitwerken van de risico’s is specifiek voorbehouden aan het Grondbedrijf. Dit gebeurt door de planeconoom naar aanleiding van een risico sessie door het projectteam van het project. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de risicomanagement applicatie Naris.

B algemene risico’s: Onder algemene risico’s worden risico’s benoemd die niet specifiek projectgebonden zijn, zoals parameterschommelingen en onvoorziene omstandigheden, ook wel algemene of normale risico’s genoemd. De onvoorziene of algemene risico’s ontstaan door niet project specifieke conjuncturele ontwikkelingen zoals renteschommelingen of algemene marktontwikkelingen (aantrekken of stagnatie van de markt). Het effect van deze risico's worden doorgaans gedefinieerd in een scenario met positieve en negatieve afwijkingen op het totaal van de projecten. De bandbreedte wordt in Naris opgenomen. De verhouding tussen risico’s en weerstandscapaciteit wordt benoemd als het weerstandsvermogen. Het weerstandsvermogen wordt uitgedrukt in de weerstandsratio. Het deel van de weerstandscapaciteit dat de benodigde weerstandscapaciteit overstijgt, kan in principe worden afgestort aan de stad. C Positieve risico's Binnen de vermogenspositite van het grondbedrijf worden de verwachte positieve resultaten uit exploitaties meegewogen als positief risico. Ditzelfde geldt voor de te verwachten positieve resultaten van haalbaarheidsberekeningen voor de strategische grondvoorraad.

Nota grondbeleid 2018: regie op exploitatie

Pagina 31 van 35

Bijlage 6: Financiële spelregels grondbeleid Ruimtelijke ontwikkelingen zijn trajecten die meerdere jaren duren, waarmee hoge investeringen zijn gemoeid en waarvan de resultaten voor een lange tijd grote invloed hebben. Niet alle projecten worden vormgegeven via een grondexploitatie. Hierbij worden naast de grondexploitaties, ook investeringsprojecten benoemd. Het karakter van een project bepaalt of de financiële verslaglegging plaatsvindt via een grondexploitatie Een project met een grondexploitatie kent de volgende kenmerken: a) Ten behoeve van de realisatie van de (bouw)plannen vindt verkoop van grond plaats. b) Plannen binnen de grondexploitatie kennen vaak een langjarige looptijd (met zowel kosten als grondopbrengsten). c) Plannen zijn afhankelijk van markt, derde partijen en wetgeving bij de uitvoering en ontwikkeling. d) De opzet van plannen gaat zowel inhoudelijk als financieel van grof naar fijn. e) De onderbouwing en hardheid van plannen wordt steeds duidelijker bij het verstrijken van de looptijd van een plan. f) Een grondexploitatie kent vele variabelen en uitgangspunten die een forse impact kunnen hebben op de beoogde planuitkomsten.

Deze kenmerken zijn te bundelen in de volgende definitie voor een gemeentelijke grondexploitatie die binnen de gemeente Dordrecht gehanteerd wordt: “Als er sprake is van een vastgoed (her)ontwikkeling waarbij een transactie plaatsvindt van grond tussen gemeente en private partij met als doel te komen tot herontwikkeling, dan is er sprake van een grondexploitatie.” Uit de definitie van een project met grondexploitatie is de omschrijving van een investeringsproject afgeleid: “Bij niet-vastgoedontwikkelingen, zoals civieltechnische (bouw)werken of (her)inrichting van natuur- en/of recreatiegebieden; en bij maatschappelijke vastgoedontwikkelingen, is er sprake van een Investeringsproject.” Bij investeringsprojecten gaat het bijvoorbeeld om de aanleg en/of aanpassing van infrastructuur. De rol die het grondbedrijf bij de verschillende projecten speelt, valt samen met de indeling naar grondexploitatie en investeringsproject. Als het een grondexploitatie betreft zal het grondbedrijf de financiële verantwoording verzorgen namens het project. In het geval het een investeringsproject betreft, is dit de betreffende projectcontroller. Voor een ontwikkeling zonder grondexploitatie kan het Grondbedrijf wel als adviseur worden ingezet. Het grondbedrijf adviseert aan het begin van het project over een financiële planoptimalisatie en kan gedurende het project om advies worden gevraagd.

Het grondbedrijf blijft wel betrokken bij het project door inzet van de beschikbare disciplines, zoals planeconomische, (privaat)juridische, taxatie en verwervingsexpertise. Vanwege het toenemende belang van juridische contracten en de staatssteundiscussie, is een scherpe adviesrol van het grondbedrijf hierbij noodzakelijk. Daarnaast is het steeds meer van belang dat aan- en verkopen voorzien worden van taxaties. Dit geldt voor zowel de investerings- als voor de grondexploitatieprojecten. Procedures en werkwijze bij uitgifte en taxaties zijn vastgelegd in de 'Werkwijze uitgifte' en het 'Taxatieprotocol'.

Nota grondbeleid 2018: regie op exploitatie

Pagina 32 van 35

Gewijzigde verslagleggingsregels BBV De financiële en administratieve randvoorwaarden rond grondexploitaties zijn vastgelegd in de BBV. Per 1-1-2016 is de regelgeving met betrekking tot de grondexploitaties op een aantal punten aangepast. De belangrijkste BBV wijzigingen voor de grondexploitaties zijn: a) de toerekening van kosten aan grondexploitaties is beperkt; b) de spelrelgels voor de activering van kosten en waardering van gronden zijn gewijzigd; c) voor grondexploitaties geldt een maximum looptijd van tien jaar; d) de toegestane rentetoerekening aan grondexploitaties is gewijzigd. a) Toerekening kosten grondexploitaties De toerekening van kosten aan grondexploitaties is beperkt. Een grondexploitatie betreft feitelijk alleen nog de begroting van kosten en opbrengsten in verband met het transformatieproces naar bouwrijpe gronden met het oogmerk te worden bebouwd. Er mogen alleen kosten aan grondexploitaties worden toegerekend die op de kostensoortenlijst (artikel 6.2.4) staan van het Besluit Ruimtelijke ordening. Dit betekent onder andere dat vastgoed en niet toerekenbare bovenwijkse infrastructuur niet in een grondexploitatie mogen worden opgenomen. b) Activering kosten en waardering gronden De administratieve spelrelgels voor de activering van kosten en opbrengsten zijn gewijzigd.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen actieve grondexploitaties en overige gronden en kosten. Een actieve grondexploitatie wordt volgens het BBV aangeduid als BIE (bouwgrond in exploitatie). Het startpunt van een BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatie. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten en opbrengsten administratief geactiveerd worden. Strategische gronden en gronden die niet in exploitatie zijn genomen (voorheen NIEGG) worden geadministreerd als MVA (Materiële Vaste Activa). Hierop mogen geen rentelasten en beheerkosten geactiveerd worden. De activering van voorbereidingskosten mag alleen nog onder voorwaarden en gebeurt onder de categorie IVA (Immateriële Vaste Activa). De voorbereidingskosten mogen maximaal vijf jaar blijven staan. Als deze niet binnen vijf jaar leiden tot actieve grondexploitatie (BIE) dienen de voorbereidingskosten te worden afgeboekt. c) Looptijd grondexploitaties Om de risico’s die samenhangen met langlopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal tien jaar bedragen. Dit is een stellige uitspraak van de commissie BBV. Kosten en opbrengsten na tien jaar mogen niet worden meegerekend in het resultaat. Onder voorwaarden kan hier gemotiveerd van worden afgeweken.

Voor afwijking van de 10-jaars termijn is een expliciet raadsbesluit en aanvullende motivering in begroting en jaarstukken nodig. Daarnaast dienen aanvullende beheersmaatregelen genomen te worden om de risico's te beperken, waaronder het hebben van specifieke afzetcontracten en het niet indexeren van opbrengsten na tien jaar. d) Rentetoerekening De toegestane rentetoerekening aan grondexploitaties is gewijzigd. De toe te rekenen rente aan grondexploitaties (BIE) moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over vreemd vermogen van de gemeente. Naar aanleiding van deze wijzigingen in de verslagleggingsregels is de wijze waarop verliesvoorzieningen worden getroffen voor verliesgevende exploitaties gewijzigd. In het

Nota grondbeleid 2018: regie op exploitatie

Pagina 33 van 35

verleden gebeurde dit op basis van de netto contante waarde van het berekende tekort. Per 1-1-2018 worden de verliesvoorzieningen gevormd op basis van de eindwaarde.

Financiële afwikkeling grondexploitaties op basis van Nota winst en verliesneming 2004 A. Voltooide exploitaties met een voordelig saldo Als een complex is voltooid (of bijna is voltooid en er is voldoende zekerheid over nog te realiseren kosten en opbrengsten) kan het financieel worden afgesloten. Het voordelig resultaat van de grondexploitatie wordt in eerste instantie toegevoegd aan de algemene reserve. B. Voltooide exploitaties met een nadelig saldo Nadelige saldi van geheel voltooide complexen worden afgeboekt van een voor dit verlies eerder ingestelde verliesvoorziening. Als een voorziening voor het nadelige saldo nog niet is genomen komen deze kosten ten laste van de algemene reserve grondbedrijf, onderdeel grondexploitatie. C. Lopende exploitaties met een (verwacht) voordelig of nadelig saldo Algemeen uitgangspunt van het beleid is dat eventuele winst binnen de grondexploitatie pas wordt genomen als het complex is gerealiseerd of bijna is voltooid en er voldoende zekerheid bestaat over nog te realiseren kosten en opbrengsten. Voor lopende exploitaties met een verwacht negatief resultaat wordt een verliesvoorziening gevormd ten laste van de algemene reserve grondbedrijf. D. (Tussentijdse) winstneming in lopende grondexploitaties Voor tussentijds winstnemen in een grondexploitatie wordt aangesloten bij de regels van de BBV.

Dit impliceert dat tussentijds winstnemen onder voorwaarden mogelijk is, maar met inachtneming van het voorzichtigheidsprincipe. Dit betekent dat voldoende zekerheid moet bestaan over het resultaat van de grondexploitatie. Volgens de herziene regels van de BBV moet daarbij de methode van 'Percentage of Completion' worden gehanteerd. Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). E. Strategische gronden (MVA) Naast gronden die binnen een exploitatiegebied vallen, zijn er nog gronden aangekocht en in voorraad die in de toekomst in ontwikkeling kunnen worden gebracht. Gronden voor hun ligging van strategisch belang of bedoeld als ruilgronden. Deze gronden zijn in de regel met de historische kostprijs als boekwaarde opgenomen in de jaarrekening. Voor gronden die in de toekomst in exploitatie worden gebracht is het reëel ze te waarderen tegen historische kostprijs of marktwaarde. Wanneer de marktwaarde lager is de boekwaarde vermeerderd met de nog te maken kosten, zal een bedrag worden af gewaardeerd.

De rentelasten voor deze complexen mogen conform het BBV niet meer worden geactiveerd.

Nota grondbeleid 2018: regie op exploitatie

Pagina 34 van 35

Bijlage 7: Methode van grondprijsbepaling

A Kostprijsbenadering Bij deze methode wordt de grondprijs gelijk gesteld aan de kosten in de grondexploitatie. Op deze manier ontstaat altijd een sluitende grondexploitatie (en ook in beginsel geen winst voor de gemeente). In Nederland werden in het verleden gronden nog wel eens verkocht tegen de kostprijs. Een groot nadeel van deze methode is dat de grondprijs op deze manier geen enkele relatie heeft met de marktwaarde van de grond. Die kan veel hoger liggen dan de kostprijs. Tegenwoordig wordt de kostprijsmethode niet meer toegepast omdat marktconformiteit daar niet mee wordt aangetoond en er risico is op het verlenen van staatsteun. B Comparatieve methode Bij deze methode worden grondprijzen berekend door te vergelijken met gerealiseerde grondprijzen op vergelijkbare locaties. Specifieke locatiekenmerken hebben effect op de grondprijs. De vergelijkende methode wordt veelal gebruikt bij de uitgifte van bedrijventerreinen. Ook bij de uitgifte van particuliere bouwkavels wordt deze methode vaak gebruikt. Hierbij kan een verfijning worden aangebracht voor verschillende kavelcategorieën (zoals riant gelegen, normaal, twee onder één kap e.d.). C (Normatieve) residuele waardebepaling Bij de residuele waardebepaling wordt een raming opgesteld van de te verwachten vrij op naamprijzen (VON) van het te realiseren vastgoed.

Tevens wordt een raming opgesteld van de kosten die gemoeid zijn met de realisatie van het betreffende vastgoed, de zgn. stichtingskosten. Worden van de VON-prijs de stichtingskosten af getrokken dan resteert de residuele grondwaarde. De genormeerde residuele methode gaat er van uit dat voorafgaand aan de realisatie van het project onderzoek plaatsvindt naar de marktconforme grondprijs met behulp van normatieve opbrengsten en kosten gebaseerd op referentieprojecten, kengetallen of (indien nodig) advies van deskundigen. Er vindt geen residuele bepaling plaats achteraf op basis van gerealiseerde kosten en opbrengsten. Dit betekent dat daardoor het risico op de exploitatie van de vastgoedontwikkeling ligt bij de ontwikkelaar. D (Normatieve) Grondquotes Bij de grondquotemethode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage (bijvoorbeeld 30%) van de verkoopprijs van het vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. De grondquote wordt vaak gehanteerd voor woningbouw en kan per woningtype of prijscategorie verschillen. De grondquote is het percentage van de VON-prijs die onder normale omstandigheden als grondprijs zou moeten gelden. De grondquote wordt bepaald aan de hand van normatieve residuele grondwaarde berekeningen en vergelijking met referentieprojecten.

Voordeel van deze methode is dat de grondquote transparant is en vergelijkbaar is met andere projecten, waarmee discussies over zaken als stichtingskosten en opslagen van ontwikkelaars voorkomen kunnen worden. E Vaste prijs per eenheid Voor een aantal categorieën wordt uitgegaan van een vaste grondprijs per eenheid. Dit is over het algemeen van toepassing voor sociale woningen, maatschappelijke en recreatieve voorzieningen. De vaste grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd in het grondprijzenoverzicht.

Nota grondbeleid 2018: regie op exploitatie

Pagina 35 van 35