Motivering en regels ontwerp TAM-OP 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier Noord.pdf

Ontwerp (31 oktober 2024)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Inhoudsopgave

Motivering

6

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldend omgevingsplan 1.4 Leeswijzer

7 7 7 8 9

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande ruimtelijke en functionele structuur 2.2 Toekomstige situatie

10 10 12

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving 3.1 Inleiding 3.2 Opbouw van de regels 3.3 Werkingsbereik/toepassingsbereik TAM-Omgevingsplan 3.4 Functies

17 17 17 18 18

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid

20 20 21 24

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Archeologie en cultuurhistorie 5.2 Bedrijven en milieuzonering 5.3 Bodemkwaliteit 5.4 Energie en duurzaamheid 5.5 Externe veiligheid 5.6 Flora en fauna 5.7 Geluid 5.8 Luchtkwaliteit 5.9 Stikstof 5.10 Verkeer en vervoer 5.11 Waterhuishouding 5.12 Niet gesprongen explosieven 5.13 M.e.r.-beoordeling

26 26 28 29 30 33 34 36 39 41 41 43 45 47

Hoofdstuk 6

48

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL)

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid 7.1 Kostenverhaal en nadeelcompensatie

49 49

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 8.1 Participatie en inspraak 8.2 Zienswijzen 8.3 Overleg 8.4 Vergunningverlening en handhaving 8.5 Evaluatie en monitoring

50 50 50 50 50 50

2

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Bijlagen bij motivering

51

Bijlage 1

Archeologisch bureauonderzoek

52

Bijlage 2

Selectiebesluit archeologie

53

Bijlage 3

Quickscan natuur

54

Bijlage 4

Nader ecologisch onderzoek

55

Bijlage 5

Activiteitenplan huismus, gierzwaluw, ruige en gewone dwergvleermuis

56

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

57

Bijlage 7

Stikstofdepositieonderzoek

58

Bijlage 8

Parkeeronderzoek

59

Bijlage 9

Verhardingsbalans

60

Bijlage 10

Oplegnotitie bewonersparticipatie

61

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

3

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Regels

63

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3

Inleidende bepalingen Toepassingsbereik Begrippen Meten en rekenen

64 64 65 68

Hoofdstuk 2 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Specifieke regels over functies Groen Tuin Verkeer Wonen

69 69 70 71 72

Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13

Algemene regels over functies Toepassingsbereik Aanvraagvereisten Anti-dubbeltelregel Bouwactiviteit - algemeen Gebruiksactiviteit - algemeen Afwijken - algemeen

73 73 73 73 73 74 75

Hoofdstuk 4 Artikel 14

Regels ter bescherming van waarden en objecten Waarde - Archeologie 3

76 76

Hoofdstuk 5 Artikel 15

Overgangsregels Overgangsrecht

79 79

4

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

5

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Motivering

6

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

In Dubbeldam staan 114 sociale huurwoningen in eigendom van woningstichting Trivire (hierna: initiatiefnemer). De woningen zijn begin jaren '20 en eind jaren '50 gebouwd en voldoen niet meer aan de huidige bouwtechnische, energetische en woonkwaliteitseisen. De initiatiefnemer wil daarom de wijk ter plaatse van deze woningen herstructureren, waarbij 114 bestaande grondgebonden woningen aan de Damstraat, de Couperusstraat, de Dubbeldreef, de Gorterstraat, de Verweystraat en de De Mérodestraat gesloopt zullen worden, om ruimte te maken voor 160 nieuwe woningen. Het middengebied tussen de Gorterstraat en de De Mérodestraat krijgt bij deze herstructurering een nieuwe invulling. Er ontstaat ruimte voor nieuw woonprogramma met daarin een appartementengebouw. Tussen beide woonvlekken wordt een klein buurtplantsoen gerealiseerd dat onderdeel uitmaakt van een groene verbinding haaks op het bestaande, te handhaven stratenpatroon. Het college van burgemeester en wethouders heeft aangegeven in principe positief tegenover deze herstructurering te staan. De uitwerking van de plannen (beter bekend als het Oranjekwartier) vindt plaats in 2 deelplannen. Onderhavig plan heeft betrekking op de herontwikkeling van het deel van de herstructureringslocatie ten noorden van de Damstraat. In dit gebied bevinden zich 80 bestaande woningen, die worden vervangen door maximaal 123 nieuwe woningen.

Het initiatief past niet binnen de regels van het Omgevingsplan gemeente Dordrecht. Daarom is er voor gekozen om het woningbouwplan via een TAM-omgevingsplan te realiseren.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Dubbeldam, even ten zuidoosten van het centrum van Dordrecht. Op navolgende afbeeldingen is de globale ligging van het plangebied weergegeven:

Globale ligging plangebied (rode druppel, bron: maps.google.nl)

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

7

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Het plangebied is gelegen ten noorden van de Damstraat en wordt grofweg begrensd door:  In het noorden: de zijdelingse perceelsgrens van het woonperceel De Mérodestraat 26 en de achterste perceelsgrens van de woonpercelen aan de Nijhofflaan 14 - 32;  In het oosten: de achterste en/of zijdelingse perceelsgrens van de woonpercelen aan de Van Deysselstraat 2 - 42;  In het zuiden: de achterzijde van de woonpercelen Damstraat 9 - 11 en Gorterplaats 2 - 19, de zijdelingse perceelsgrens van het woonperceel De Mérodestraat 1 en de Damstraat;  In het westen: de achterste perceelsgrenzen van de woonpercelen Van Eedenstraat 1 - 29.

Globale begrenzing plangebied (rode omkadering) Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

1.3

Geldend omgevingsplan

Voor de gronden in het plangebied geldt het tijdelijke Omgevingsplan gemeente Dordrecht, in werking getreden op 1 januari 2024. Dit tijdelijke omgevingsplan omvat het voormalige bestemmingsplan 'Dubbeldam', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 16 december 2014. Dit bestemmingsplan geeft aan het plangebied de bestemmingen ‘Wonen’, 'Tuin' en 'Verkeer'. Omdat er verdichting plaatsvindt en er andere woningtypen worden gebouwd, is er ter plaatse van de beoogde woningen in het plangebied in de meeste gevallen geen bouwvlak opgenomen, danwel een bouwvlak op de verkeerde locatie, waardoor de bouw van deze woningen op dit moment niet is toegestaan. Daarnaast omvat het tijdelijke omgevingsplan het voormalige bestemmingsplan 'Partiële herziening regeling parkeren in bestemmingplannen Dordrecht' (2018) als relevant plan. Dit bestemmingsplan bevat een regeling voor het parkeren (en laden en lossen) met een verwijzing naar de gemeentelijke "Beleidsregels parkeren bij nieuwbouwprojecten". Deze normen zijn ook van toepassing op de beoogde ontwikkeling.

8

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Uitsnede geldend bestemmingsplan met globale aanduiding plangebied (rode omkadering) Omdat de beoogde ontwikkeling van 123 woningen met bijbehorende voorzieningen niet past binnen de geldende bestemmingen, zal van het tijdelijke omgevingsplan moeten worden afgeweken om de woningbouw mogelijk te maken. Vandaar dat in de onderhavige ruimtelijke motivering wordt onderbouwd dat, ondanks dat het woningbouwplan niet passend is binnen de regeling van het tijdelijke omgevingsplan, sprake is van een ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbare situatie waarbij er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

1.4

Leeswijzer

Inleiding en planbeschrijving In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding en het kader voor de planafwijking beschreven en is het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en zijn de strijdigheden in beeld gebracht. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied, waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. Juridische planbeschrijving In hoofdstuk 3 wordt de juridische regeling toegelicht. Verantwoording In de hoofdstukken 4 en 5 worden onder meer het (beleids)kader en de milieu- en omgevingsaspecten uiteengezet. Uitvoerbaarheid Hoofdstuk 6, 7 en 8 gaan in op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL), de maatschappelijke respectievelijk de economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarbij wordt onder meer ingegaan op de resultaten van het vooroverleg en het participatietraject.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

9

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Bestaande ruimtelijke en functionele structuur

De woningen in het plangebied ter hoogte van de Gorterstraat (nr. 16 - 50 even & nr. 5 - 47 oneven), de De Mérodestraat (nr. 2 - 28 even & nr. 3 - 37 oneven) en de Verweystraat (nr. 1 - 3 oneven) zijn onderdeel van een uitbreidingswijk uit de tweede helft van de jaren '50 - begin jaren '60 van de vorige eeuw. Het betreft een vrijwel monofunctioneel woongebied met woningen bestaande uit twee bouwlagen met kap.

Impressie bestaande woningen westzijde Gorterstraat Langs de Damstraat bevindt zich een mix met verschillende woningbouwinvullingen, ook uit latere periodes, bestaande uit twee bouwlagen met kap.

10

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Impressie bestaande woningen noordzijde Damstraat De wijk kenmerkt zich vooral door herhaling van dezelfde type eengezinswoningen, over het algemeen parallel aan de weg. De woningen hebben overwegend diepe voor- en zijtuinen op de hoeken van de bouwblokken. De tuinen zijn van wisselende kwaliteit en zorgen voor een rommelig beeld. Er is verder nauwelijks openbaar groen in de buurt. Bestaande bomen langs de De Mérodestraat zijn de belangrijkste groenstructuur. De straten worden verder gedomineerd door verharding met een combinatie van haaks- en langsparkeren aan de weg. Direct aangrenzend aan het plangebied, op de hoek Damstraat - Gorterstraat (Gorterplaats 1 - 19 oneven), is verder een klein appartementengebouw aanwezig.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

11

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Impressie appartementengebouw Gorterplaats gezien vanaf de Damstraat

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1

Stedenbouwkundig concept

Verbijzondering middengebied Het middengebied tussen de Gorterstraat en de De Mérodestraat krijgt een nieuwe invulling. Er ontstaat ruimte voor nieuw programma in vorm van een appartementengebouw en een klein buurtplantsoen dat onderdeel uitmaakt van een groene langzaamverkeersverbinding haaks op het stratenpatroon. Conceptueel gezien, ziet dit er als volgt uit:

12

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Conceptueel stedenbouwkundig model beoogde herstructurering (Bron: buro Waalbrug) Reuring op straat Op straat ontmoeten buren elkaar. Er is daarom voor gekozen om ruime profielen te maken en de bebouwing op de straat te oriënteren. Daardoor ontstaat een heldere structuur met duidelijke voor- en achterkanten. De parkeerplaatsen worden om die reden ook overwegend langs de straat gerealiseerd. Zo ontstaat een ruimtelijke wijk waarbij het parkeren flexibel en efficiënt is opgelost. Overgangen privé - openbaar Naast de stedenbouwkundige structuur, de architectuur van de gevel en het openbaar groen zorgen vooral zorgvuldig vormgegeven overgangen tussen privé en openbaar voor ruimtelijke kwaliteit in het straatprofiel. De smalle voorzones worden begrensd door openbaar groen; dit zorgt voor een groen en samenhangend beeld langs de stoep. Extra aandacht wordt besteed aan de bebouwingshoeken langs het openbaar gebied; kopgevels krijgen een bijzondere gevel in combinatie met gevelbeplanting en openbaar groen. Er komen daarom geen zijtuinen. 2.2.2

Stedenbouwkundige planopzet

Op navolgende afbeelding is de beoogde verkavelingsopzet weergegeven met centraal door het groene middengebied een langzaam verkeersroute:

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

13

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Beoogde verkavelingsopzet (Bron: buro Waalbrug, d.d. 15 mei 2024) In het plangebied is voorzien in een appartementengebouw met 44 sociale huurappartementen en optioneel een buurthuiskamer. Als de buurthuiskamer niet wordt gerealiseerd komen er 45 sociale huurappartementen. Daarnaast worden er 78 grondgebonden sociale huurwoningen (eengezinswoningen) gerealiseerd. Appartementengebouw Het u-vormige appartementengebouw, centraal in het gebied ten noorden van de Damstraat, is opgebouwd uit drie en vier bouwlagen. Omdat het parkeren in de parkeerhoven en langs de straat wordt opgelost, ontstaat op het binnengebied van het appartementengebouw ruimte voor een collectieve binnentuin voor de bewoners.

14

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Voorbeelduitwerking appartementengebouw (Bron: 3 Architecten, d.d. 11 juli 2024) Eengezinswoningen De eengezinswoningen bestaan uit 2 bouwlagen met kap. De woningen kenmerken zich door een heldere opbouw en een ingetogen architectuur die aansluit bij de omliggende woningen in de wijk. Veel aandacht wordt er besteed aan de entrees.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

15

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Voorbeelduitwerking eengezinswoningen (Bron: 3 Architecten, d.d. 11 juli 2024)

16

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Hoofdstuk 3 3.1

Juridische planbeschrijving

Inleiding

Het TAM-omgevingsplan reguleert het gebruik van de gronden binnen het plangebied. Het plan biedt het gemeentebestuur een basis voor handhaving, indien op een bepaalde locatie activiteiten plaatsvinden die strijdig zijn met het omgevingsplan en zodoende uit ruimtelijk oogpunt onwenselijk worden geacht. Onderhavig TAM-omgevingsplan vormt een wijziging van het Omgevingsplan gemeente Dordrecht. Woningbouw op deze locatie past niet in het van het tijdelijk omgevingsplan onderdeel uitmakende bestemmingsplan 'Dubbeldam', waardoor het omgevingsplan gewijzigd moet worden. Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het Omgevingsplan gemeente Dordrecht wordt het als hoofdstuk 22a toegevoegd. Onderhavig TAM-omgevingsplan dient dus ook als onderdeel van het Omgevingsplan gemeente Dordrecht gelezen te worden. In dit hoofdstuk volgt een toelichting op de juridische regeling. Het juridisch bindende gedeelte van dit omgevingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De verbeelding en de regels dienen in samenhang met elkaar te worden begrepen.

3.2

Opbouw van de regels

In deze paragraaf wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen en hoe deze uiteindelijk zijn vormgegeven. De regels zijn onderverdeeld in 5 hoofdstukken. Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen Dit TAM-omgevingsplan maakt onderdeel uit van het Omgevingsplan gemeente Dordrecht. Dat betekent dat alle regels uit het omgevingsplan ook van toepassing zijn op onderhavige ontwikkeling in het plangebied. Daarom worden in de regels alleen maar bepalingen opgenomen welke specifiek relevant zijn voor onderhavige ontwikkeling in het plangebied. Hoofdstuk 2: Specifieke regels over functies Conform de eisen vanuit de Omgevingswet worden in dit hoofdstuk de toegestane functies en activiteiten beschreven voor de specifieke locatie. Alhoewel de regels niet hoeven te voldoen aan de SVBP, en er dus over 'functies en activiteiten' wordt gesproken in plaats van 'bestemmingen', staan deze op de digitale verbeelding behorend bij onderhavig plan nog wel aangeduid als zijnde 'bestemming'. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet juist gepubliceerd kan worden op www.ruimtelijkeplannen.nl. Voor onderhavig TAM-omgevingsplan voor het plangebied is beoogd zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de regels en bepalingen voor vergelijkbare functies en activiteiten uit het bestemmingsplan 'Dubbeldam'.

Deze zijn wel dusdanig omgevormd dat deze voldoen aan de regels van de Omgevingswet. Hoofdstuk 3: Algemene regels over functies Voor dit hoofdstuk zijn er algemene bepalingen opgenomen die alleen betrekking hebben op de artikelen uit dit TAM-omgevingsplan. Hier zitten bijvoorbeeld algemene bouw- en functieregels in die gelden voor het gehele grondgebied van de ontwikkellocatie. Hoofdstuk 4: Regels ter bescherming van waarden en objecten In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die betrekking hebben op de bescherming van waarden en objecten. In dit geval liggen ter plaatse één archeologische waarde ('Waarde - Archeologie 3').

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

17

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Hoofdstuk 5: Overgangsregels In dit hoofdstuk is onder meer aangegeven dat de bestaande bouwwerken dan wel vergunde rechten tot het oprichten van een bouwwerk worden gerespecteerd, ook al wijken deze af van het onderhavige TAM-omgevingsplan. Deze bouwwerken mogen gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is dus niet toegestaan om een bouwwerk af te breken en geheel te vernieuwen. Evenmin is het toegestaan om het bouwwerk geleidelijk aan helemaal te vernieuwen. In geval het bouwwerk door een calamiteit verloren is gegaan, mag wel tot gehele nieuwbouw worden overgegaan, mits de omgevingsvergunning voor het bouwen binnen een termijn van twee jaren na de calamiteit is aangevraagd. Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels en bepalen dat bestaande afwijkingen mogen worden vergroot voor een uitbreiding van de bebouwing met maximaal 10%. Illegale bouwwerken zijn expliciet uitgesloten van het overgangsrecht. Voor gebruik van gronden en opstallen is eveneens bepaald dat het gebruik dat strijdig is met het onderhavige plan, mag worden gecontinueerd. Verandering van het gebruik is niet toegestaan, tenzij de afwijking naar haar aard en omvang wordt verkleind. Indien gebruik voor een periode van langer dan 1 jaar wordt onderbroken, mag dit gebruik niet meer worden hervat.

Een uitzondering wordt gemaakt voor het gebruik dat reeds strijdig was met het voor het onderhavige omgevingsplan ter plekke van kracht zijnde plan. Het overgangsrecht is op deze situaties niet van toepassing. Verbeelding De verbeelding die is opgesteld voor het voorbeeld TAM-omgevingsplan dient te worden opgesteld conform de technische eisen van IMRO2012. Dat betekent dat er op de verbeelding wel 'bestemmingen' zijn te zien, en dat specifieke functies als zijnde 'functieaanduidingen' worden benoemd. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet door de validator van ruimtelijke plannen komt. Voor meer info, zie: https://docs.geostandaarden.nl/ro/HRTAMomplan/.

3.3

Werkingsbereik/toepassingsbereik TAM-Omgevingsplan

Dit TAM-omgevingsplan (hierna: plan) wijzigt het omgevingsplan in die zin dat na hoofdstuk 22 van het omgevingsplan een hoofdstuk 22a wordt ingevoegd, bestaande uit de regels van dit plan. De hoofdstukken in de regels moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22a van het Omgevingsplan gemeente Dordrecht. Dit plan komt in het tijdelijke deel van het omgevingsplan. In de regels staat de verhouding tot de rest van het tijdelijke omgevingsplan (zie artikel 1.2 en 1.3). Voor 2032 moet het overgezet worden naar het definitieve Omgevingsplan gemeente Dordrecht.

3.4

Functies

Artikel 4 Groen De structurele openbare groengebieden in het plangebied vallen binnen de functie 'Groen'. Artikel 5 Tuin De tuinen aan de voorzijde van de percelen van de woningen vallen binnen de functie 'Tuin'. Ook bij de functie behorende voorzieningen als groen- en nutsvoorzieningen en water zijn toegestaan. Artikel 6 Verkeer Deze functie is toegekend aan de gronden van de openbare ruimte. De regels maken het mogelijk deze gronden in te richten met wegen, parkeerplaatsen, verhardingen en groen- en nutsvoorzieningen. Artikel 7 Wonen In het plangebied worden de woningen op maat bestemd middels de functie 'Wonen' en een bouwvlak. Binnen deze functie zijn ook tuinen, erven, verhardingen, water en groen toegestaan. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen kunnen uitsluitend vergunningsvrij worden gerealiseerd.

18

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Artikel 14 Waarde - Archeologie 3 In aansluiting op het omgevingsplan is een regeling opgenomen waaruit bescherming van de archeologische waarden bij bouwen en bij de uitvoering van werken voortvloeit, met dien verstande dat als het palenplan voor de nieuwe woningen onder de 2,5% (inclusief grondverdringing) van het te bebouwen oppervlak blijft, er geen aanvullend onderzoek meer vereist wordt tot een diepte van 1,0 m onder het maaiveld.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

19

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Om de beoogde ontwikkeling juridisch planologisch doorgang te geven, is onderzocht of deze niet strijdig is met de verschillende beleidskaders op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Instructieregels rijk (AMvB's)

De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's): 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor dit TAM-omgevingsplan is alleen het Bkl van belang. Voor de volgende onderwerpen gelden er op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving instructieregels voor het vaststellen van een (wijziging van het) omgevingsplan:  De dienstenrichtlijn (artikel 5.1a Bkl);  Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl);  Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl);  Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl);  Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl);  Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl);  Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën

(§ 5.1.7 Bkl);  Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl). Toetsing Onderhavig TAM-omgevingsplan wordt opgesteld om de herstructurering van een deel van een al bestaande woonwijk mogelijk te maken. Door de nieuwe stedenbouwkundige opzet wordt invulling gegeven aan de grote behoefte aan extra sociale huurwoningen in Dordrecht en wordt de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen bevorderd met onder andere extra wandelroutes in de wijk. Daarnaast blijkt uit de resultaten in hoofdstuk 5 dat in het plangebied de veiligheid gewaarborgd is, de waterbelangen voldoende meegewogen zijn en dat de gezondheid en het milieu voldoende beschermd zijn. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen en leegstand van vastgoed te voorkomen is de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) onder de Omgevingswet gecontinueerd en als instructieregel opgenomen in artikel 5.129g Bkl. Deze regel bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het woningbouwplan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. De behoefte aan die nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarmee worden aangetoond. Alleen wanneer het gaat om een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling moet de Laddertoets worden uitgevoerd.

20

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Voor ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom deze niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan komen. In artikel 5.129g Bkl staat dat het stedelijk gebied ook het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied bevat. Door deze formulering is dat stedelijk gebied hetzelfde gebied als onder het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Behoefte De regionale woningbehoefte is vastgelegd in de regionale woonvisie 2017 - 2031 van de regio Drechtsteden. Dordrecht valt binnen de regio Drechtsteden. In deze woonvisie wordt een grote vraag naar woningen in de toekomst voorzien. Daarom wordt in de woonvisie gesteld dat in de regio Drechtsteden wordt ingezet op een groei van 25.000 woningen;  10.000 woningen om in de eigen woningbehoefte te voorzien;  15.000 woningen om in de groeipotentie te voorzien. Belangrijk aandachtspunt bij deze groei is het maken van een schaal- en kwaliteitssprong. Dit vertaalt zich in een groei van woningen voor hoogopgeleiden en jongeren in de regio. De groeiopgave is verdeeld en afgestemd onder de 7 gemeenten binnen de regio Drechtsteden.

Het woningbouwprogramma van de regio wordt jaarlijks gemonitord conform het provinciale programma Ruimte en daarna wordt erover gerapporteerd aan de provincie Zuid-Holland. In het politiek akkoord 2022 - 2026 is bepaald dat de gemeente Dordrecht inzet op groei van het aantal woningen. Zo staat er: 'De bouw van nieuwe woningen is in Dordrecht de afgelopen jaren op gang gekomen en er liggen veel plannen klaar voor realisatie in alle segmenten. Maar de plannen voor betaalbare woningen waaronder sociale woningbouw, lopen niet in de pas met die in de andere prijsklassen zoals vastgelegd in de lokale woonvisie. Ondanks de stijgende bouwkosten, het enorme tekort aan vakmensen en andere negatieve ontwikkelingen, moeten we een flinke inhaalslag maken op de planvorming en bouw van met name betaalbare woningen. We trekken het been bij en komen zo de afspraken na die vastliggen in de Woonvisie.' De ambitie is om in deze 4 jaar een forse inhaalslag te maken door van de 4.000 woningen 30% te realiseren in het sociale huursegment. Vanuit de regionale woonvisie en het coalitieakkoord volgt een duidelijke vraag naar sociale huurwoningen. Dit plan voorziet in deze behoefte binnen bestaand stedelijk gebied. Toetsing Er wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit TAM-omgevingsplan vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Algemeen

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma’s en –plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. 4.2.2

Omgevingsvisie Zuid-Holland

De Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland geeft aan waar de provincie voor staat en hoe de provincie de toekomst voor zich ziet. Het document beschrijft zeven ambities, waar de beleidsdoelen richting aan geven en waar met de beleidskeuzes invulling aan wordt geven. De zeven ambities zijn:  Samen werken aan Zuid-Holland  Bereikbaar Zuid-Holland  Schone energie voor iedereen  Een concurrerend Zuid-Holland

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

21

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

 Versterken natuur in Zuid-Holland  Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland  Gezond en veilig Zuid-Holland Toetsing De relevante ambities worden hieronder beknopt toegelicht.  Sterke steden en Dorpen in Zuid-Holland Deze opgave betreft de zorg voor een goede ruimtelijke ontwikkeling, binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. Onderdeel van deze opgave is het bevorderen van een optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Door de verdichting in het plangebied wordt invulling gegeven aan deze beleidskeuze. De provincie hecht waarde aan de vestigingswens van haar inwoners en hanteert het uitgangspunt dat woningen daar worden gerealiseerd waar de behoefte zich manifesteert. Het uitgangspunt daarbij is dat de juiste woning op de juiste plek (op juiste moment) wordt gerealiseerd. Er wordt gebouwd naar behoefte. Met de extra woningen in het plangebied wordt invulling gegeven aan de grote behoefte aan sociale huurwoningen in de gemeente. 4.2.3

Omgevingsvisie Zuid-Holland & Zuid-Hollandse Omgevingsverordening

In de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) zijn de regels over de fysieke leefomgeving van de provincie opgenomen. In de verordening staat aangegeven wat wel en niet is toegestaan: mag bijvoorbeeld op een bepaalde locatie een bedrijf worden uitgebreid of kan dat niet vanwege een grondwaterbeschermingsgebied. Ook staan er instructieregels in voor gemeentelijke omgevingsplannen en taken van waterschappen. De ZHOV is geldig vanaf 1 januari 2024 en oorspronkelijk op 15 december 2021 vastgesteld door Provinciale Staten. Daarna is de ZHOV enkele keren gewijzigd en aangevuld (ook al voor de inwerkingtreding). De ZHOV is voor het laatst aangevuld op 14 mei 2024 (in werking getreden op 15 juni 2024). Stedelijke ontwikkelingen Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stadsen dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat het handelingskader. De provincie heeft een verwijzing naar de ladder voor duurzame verstelijking ook opgenomen in de omgevingsverordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken.

Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerderlei uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie. Voldoende sociale huurwoningen De provincie vindt passende huisvesting voor de doelgroepen van woningcorporaties van provinciaal belang. Dit betekent dat er enerzijds voldoende voorraad sociale huurwoningen in verhouding tot de omvang van de doelgroepen beschikbaar moet zijn en anderzijds voldoende aanbod sociale huurwoningen in verhouding tot de omvang van de actief woningzoekende doelgroepen bereikbaar moet zijn. Voor de omvang en gewenste toename van de sociale huurvoorraad is de Woningbehoefteverkenning Zuid-Holland leidend. Onder passend verstaat de provincie ook dat op lokaal niveau wordt bijgedragen aan een evenwichtig gespreide sociale huurvoorraad. Het artikel is van toepassing op een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt. Volgens de jurisprudentie over de 'ladder voor duurzame verstedelijking' is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Dichtheid en verscheidenheid woningbouw Een hogere woningdichtheid en een grote variatie aan woningtypen en woonmilieus zijn nodig met het oog op de grote woningbouwopgave en om de schaarse ruimte en de mobiliteitsvoorzieningen beter te benutten.

Het gaat daarbij zowel om de kwantitatieve als de kwalitatieve woonbehoefte. Hiermee zijn provinciale belangen gemoeid.

22

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Het zorgdragen voor een goed woon- en leefklimaat is en blijft onverminderd van toepassing. Ook bij een hoge woningdichtheid zal dus gezorgd moeten worden voor een aantrekkelijk woon- en leefomgeving, onder meer met voldoende groenvoorzieningen in de woonomgeving. Een hogere woningdichtheid wil niet zeggen dat ook hoger gebouwd moet worden. De woningdichtheid kan ook verhoogd worden door gevarieerder te bouwen en niet alleen suburbane woonmilieus te realiseren, maar ook centrum-dorpse en centrum-stedelijke woonmilieus. De oude dorps- en stadskernen kennen een relatief hoge dichtheid en zijn aantrekkelijke en populaire gebieden om te wonen. De structuur past goed bij de menselijke maat. In de regels is bepaald dat een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met woningbouw mogelijk maakt, rekening houdt met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en bijdraagt aan goede woon- en leefomgeving. Welke dichtheid kan worden gerealiseerd hangt af van de lokale situatie en de lokale omstandigheden. Daarom zijn in de regels van de verordening hierover geen vooraf bepaalde getallen vastgelegd. Het gaat om maatwerk en om het toevoegen van kwaliteit. De dichtheid kan aansluiten bij de dichtheid van de kern, het dorp of de stad, waar de woningbouwlocatie bij hoort. Er is dus differentiatie mogelijk tussen stedelijk en landelijk gebied.

Parkeernorm sociale huur Parkeernormen voor sociale huur zijn in veel gevallen structureel te hoog vergeleken bij het werkelijk autobezit van de huurders. Het gemiddelde autobezit ligt rond de 0,5 per woning. De gehanteerde parkeernorm ligt vooral in kleinere gemeenten meestal rond de 1. Een hoge parkeernorm voor sociale huur belemmert de haalbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurprojecten en leidt vaak tot structurele leegstand in parkeergarages onder sociale huurcomplexen. Vanwege deze in het geding zijnde provinciale belangen, is een provinciale rol gerechtvaardigd. Daarom zijn hierover regels opgenomen in de omgevingsverordening. Voor sociale huurwoningen hanteert de provincie een parkeernorm van 0,7 per woning. Dit is iets ruimer ten opzichte van het werkelijk gemiddelde autobezit, waardoor er ruimte blijft voor lokaal maatwerk. Deze regel geldt niet voor gemeenten die zelf al specifiek parkeerbeleid hebben vastgesteld, gebaseerd op eigen data over de lokale situatie en eigen overwegingen. Wonen De doelstellingen zoals beschreven in de omgevingsvisie krijgen doorwerking in de omgevingsverordening.

Het gaat hierbij om de volgende doelstellingen:  minimaal 2/3 betaalbare woningbouw (huur en koop) vanaf 2025 in het regionale woningbouwprogramma (nieuwbouw);  waarvan de helft in portefeuille van woningcorporaties, dus minimaal 1/3 in het regionale woningbouwprogramma vanaf 2025 in portefeuille van woningcorporaties (nieuwbouw);  streven naar minimaal 30% sociale huur in de totale voorraad per gemeente. Deze doelstellingen worden gekoppeld aan instructieregels voor het omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen mogelijk maakt. De doelstellingen in de omgevingsvisie zijn vanuit een regionaal oogpunt gesteld. Ruimtelijke kwaliteit Gebiedsgericht sturen op ruimtelijke kwaliteit betekent voor de provincie richting en ruimte geven aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. Het kwaliteitsbeleid gaat uit van 'ja, mits': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en geldt in principe voor het grondgebied van de gehele provincie, dat wil zeggen zowel de groene ruimte als de bebouwde ruimte.

De provincie hanteert hier het handelingskader ruimtelijke kwaliteit: een benadering die enerzijds onderscheidt maakt in drie soorten ruimtelijke ontwikkelingen (nieuwe bebouwing, nieuw gebruik van locaties of bebouwing) naar gelang hun impact op de omgeving en anderzijds de realisatie van bepaalde soorten ruimtelijke ontwikkelingen uitsluit in gebieden met een bepaalde beschermingscategorie. De Omgevingskwaliteit bestaat uit de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland, het toepassen van de leefomgevingstoets (beleidscyclus en monitoring) en een nadere uitwerking van het provinciale beleid. Dit laatste gebeurt door middel van een 'kwaliteitskaart' en bijbehorende 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'. Kwaliteitskaart, richtpunten en gebiedsprofielen De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

23

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit vier kwaliteitskaarten (de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving), samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de omgevingsverordening. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. De kwaliteiten zijn uitgewerkt in de gebiedsprofielen. Toetsing Voorliggend plan is in lijn met de omgevingsverordening. Alle nieuwe woningen in het plangebied betreffen sociale huurwoningen en er is sprake van verdichting op een wijze die passend is binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur van het plangebied. Met een parkeeronderzoek (parkeerdrukmeting, zie bijlage 8) is aangetoond dat er voldoende parkeerplaatsen zijn om in de extra parkeerbehoefte te voorzien als gevolg van het grotere aantal woningen in het plangebied. Er wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit doordat er aan de richtpunten die door de provincie op de locatie van de plannen eist wordt voldaan. Hieronder worden de relevante richtpunten toegelicht:  Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.

Deze ontwikkeling draagt hieraan bij, omdat er wordt voorzien in een nieuwe groenzone tussen De Mérodestraat en de Gorterstraat met uitlopers richting de Van Eedenstraat in westelijke richting en de Van Deysselstraat in oostelijke richting. Hierdoor wordt de stedelijke groenstructuur versterkt.  Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. De bestaande stedenbouwkundige structuur, waaronder het stratenpatroon, blijft behouden en er wordt tevens voldaan aan de behoefte van de moderne tijd aan duurzame woningen. Op dit moment zijn er veel woningen nodig, zeker ook sociale huurwoningen. Hier geeft dit plan ruimte toe. Voor de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar subparagraaf 4.1.2.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1

Omgevingsvisie 1.0 Dordrecht

Op 28 april 2021 is de omgevingsvisie Dordrecht 1.0 vastgesteld. Deze omgevingsvisie streeft naar integraal omgevingsbeleid en beschrijft de keuzes van de gemeente over hoe zij wil functioneren in het fysieke domein en welke ambities zij daar heeft. De visie heeft een zelfbindend karakter en biedt de basis voor de inzet van andere gemeentelijke instrumenten op grond van de Omgevingswet. Met de omgevingsvisie wil de gemeente de groeiopgaven, zoals vastgesteld in het coalitieakkoord verwezenlijken. De gemeente Dordrecht heeft de ambitie om met 10.000 woningen en 4.000 arbeidsplaatsen te groeien. In het coalitieakkoord zijn zes leidende principes vastgesteld: Dordrecht Groeit, Dordrecht Zorgt, Dordrecht Verdient, Dordrecht Verbindt, Dordrecht Geeft Ruimte en Dordrecht Neemt Verantwoordelijkheid. Dordrecht Groeit is een belangrijk leidend principe. Bij elke keuze wordt de vraag gesteld of dit bijdraagt aan de zes principes. Naast de zes principes vormt samenwerking een belangrijk onderdeel van de sturingsfilosofie van Dordrecht. Om de doelen te behalen en de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren wordt zoveel mogelijk samengewerkt. Om de groeiopgave te faciliteren is een nieuwe integrale visie nodig. De opgaven zijn groot, maar de fysieke ruimte beperkt. In de omgevingsvisie staan zeven doelen centraal die gelden als randvoorwaarden en zo bijdragen aan de groeiambitie.

Het gaat om de volgende zeven doelen:  Dordrecht is een aantrekkelijke stad;  … een bereikbare stad;  … een gezonde stad;  … een stad met een uitstekend vestigingsklimaat;  … in 2035 klimaatbestendig;  … in 2050 energieneutraal;  … beschermend en bevorderend voor biodiversiteit.

24

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Per gebied zijn het benodigde aantal nieuwe woningen en arbeidsplaatsen bepaald. Bij de nieuwe woningen is het belangrijk een gevarieerd woningaanbod te realiseren zodat er ruimte is voor iedere doelgroep. Toetsing Voorliggend plan is in lijn met de omgevingsvisie. De beoogde ontwikkeling sluit aan op de groeiopgave binnen bestaand stedelijk gebied. Er worden bestaande verouderde grondgebonden sociale huurwoningen vervangen door nieuwe duurzame woningen in een mix van sociale huurappartementen en grondgebonden sociale huurwoningen aan de straat. Op deze wijze wordt invulling gegeven aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

25

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

Hoofdstuk 5

Milieu- en omgevingsaspecten

5.1

Archeologie en cultuurhistorie

5.1.1

Regelgeving en beleid

Uit artikel 1.2 lid 2 van de Ow volgt dat cultureel erfgoed en werelderfgoed onderdeel uitmaken van de fysieke leefomgeving. Dit houdt in dat een omgevingsplan regels kan bevatten die gericht zijn op het beschermen van erfgoederen (zoals aangegeven in artikel 4.1 Ow). De essentie van het beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische en cultuurhistorische waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. Het doel van deze wetgeving is om archeologische resten in de bodem zoveel mogelijk te behouden en cultureel erfgoed en landschap zoveel mogelijk te beschermen. Daarnaast zijn er ten aanzien van de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden een aantal beginselen geformuleerd (artikel 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd: archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten. Cultuurhistorische atlas Zuid-Holland De Cultuur historische atlas van Zuid-Holland geeft een overzicht van de cultuurhistorische kenmerken en waarden in Zuid-Holland.

Onderdelen uit de Provinciale Structuurvisie (2010) zijn hier in opgenomen. De atlas bestaat uit kaarten voor de drie onderdelen van de cultuurhistorie: archeologie, historische stedenbouw en historisch landschap. Ieder onderdeel bestaat uit twee kaarten die inzichtelijk maken wat in Zuid-Holland cultuurhistorisch van belang is en waarom:  de kenmerkenkaart, waarop de kenmerkende nederzettingspatronen, landschapspatronen en de archeologische opbouw van het landschap zijn weergegeven;  de waardenkaart, waarop de waardevolle structuren van de kenmerkenkaart zijn gewaardeerd. Deze cultuurhistorische kenmerken en waarden vormen de input bij processen van culturele planologie. Gemeentelijk beleid archeologie Al sinds de jaren '60 vindt archeologisch onderzoek plaats in de gemeente. Sinds 1995 is in Dordrecht een gemeentelijk archeoloog actief en sinds 1999 beschikt de gemeente Dordrecht over een opgravingsvergunning voor het eigen grondgebied. De gemeente voert dus sinds 1995 een eigen beleid wat betreft archeologie. Sinds de invoering van de Wet op de archeologische monumentenzorg in 2007 dienen archeologische waarden wettelijk in de besluitvorming rond ruimtelijke ordeningsprocessen meegewogen te worden. In de praktijk gebeurde dit in Dordrecht al sinds 1995. In 2009 is de archeologische verwachtingskaart voor de gemeente Dordrecht opgesteld.

De kaart is een detaillering en uitwerking van de kaarten die op nationale en provinciale schaal beschikbaar zijn. Op het gemeentelijk grondgebied varieert de verwachting van laag tot zeer hoog. In het bij de kaart behorende rapport "'Stad en Slib: het archeologisch potentieel van het Eiland van Dordrecht in kaart gebracht" is de onderbouwing voor de hoogte van de verwachting verwoord. In de Erfgoedverordening Dordrecht (2010) zijn aan de archeologische verwachtingen verschillende voorwaarden en vrijstellingen verbonden. Deze voorwaarden en vrijstellingen worden uiteindelijk in de nieuwe ruimtelijke plannen opgenomen. Archeologisch onderzoek in de gemeente Dordrecht is gericht op kenniswinst wat betreft de bewonings- en ontwikkelingsgeschiedenis van de stad en het Eiland. Van groot belang hierbij is het ontstaan en de ontwikkeling van de stad, de reconstructie van het (cultuur)landschap van het Eiland van Dordrecht en de relatie tussen stad en platteland vóór de ingrijpende St. Elisabethsvloed van 1421. Hiermee sluit de gemeente aan op de Nationale Onderzoeksagenda Archeologie, waarin de relatie tussen mens en landschap in West Nederland binnen de middeleeuwse bewoningsgeschiedenis een speerpunt vormt en uitgewerkt moet worden. De provincie Zuid Holland kent een grote waarde toe aan locaties die informatie bevatten over de ontginning van het veenlandschap in de middeleeuwen.

Het is deze ontginning van het veen en de daarmee

26

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

samenhangende structuren zoals kaden, dijken, sluizen en die ook nu nog beeldbepalend zijn voor het Hollands landschap. Het Eiland van Dordrecht speelt in landschap een opvallende rol vanwege het in 1421 verdronken en daarna volledig afgedekte landschap, waaraan de huidige Biesbosch een blijvende herinnering is. Bij alle ingrepen in de bodem van Dordrecht moet zorg worden besteed aan mogelijk aanwezige archeologische waarden. Voor aanvang van grondwerkzaamheden moet dan ook onderzocht worden of en waar zich archeologische sporen in het gebied aanwezig zijn en wat hun kwaliteit en waarde is. Als er archeologische behoudenswaardige waarden aanwezig zijn, moet de initiatiefnemer zorgdragen voor behoud door planaanpassing of opgraven. Behoud in situ verdient daarbij de voorkeur. Bij vaststellen van archeologische waarden en het omgaan met behoudenswaardige waarden moet gewerkt worden volgens de eisen van de gemeente Dordrecht. Deze verplichting geldt voor het gehele plangebied. 5.1.2

Onderzoek

Archeologie Er is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd in het plangebied. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 1 bij de toelichting gevoegd. In het Pleistocene landschap dat nu tussen ongeveer 11 en 12 m -mv ligt, kan gewoond zijn in het Paleolithicum en Mesolithicum. Dit landschap wordt afgedekt door afzettingen van de Verlengde Brakelse beddinggordel die in het Neolithicum actief is. Op de oevers van deze beddinggordel kan gewoond zijn in het Neolithicum. In de navolgende perioden vormt zich een pakket veen is het plangebied tot de Romeinse tijd vermoedelijk ongeschikt voor bewoning. Vanaf de Romeinse tijd wordt de Dubbel actief en ter hoogte van de oever- en komafzettingen kan gewoond zijn in de Romeinse tijd tot en met de Late Middeleeuwen. De top van dit niveau ligt tussen 1,5 en 3,0 m -mv. Na de Sint Elisabethsvloeden in de 15e eeuw is een groot deel van de Grote Waard in de wateren verloren gegaan. Het gebied raakt daardoor onbewoonbaar tot aan de inpoldering in 1.603 na Christus. Hierna is het landgebruik weiland en blijft het plangebied onbebouwd tot en met de jaren 20 en 50 van de 20e eeuw. Bij realisatie van het beoogde bouwplan zullen graafwerkzaamheden plaatsvinden. De diepte van deze ingrepen zijn echter nog niet bekend. Daarnaast zullen waarschijnlijk funderingspalen worden gebruikt.

Bij graafwerkzaamheden en het gebruik van funderingspalen kunnen archeologische resten worden verstoord. In het Merwededek zijn waarschijnlijk geen behoudenswaardige archeologische resten aanwezig. In de onderliggende afzettingen op 130 cm -mv en dieper kunnen deze wel aanwezig zijn. Daarom wordt, uitgaande van een veiligheidsmarge van 30 cm, vervolgonderzoek niet noodzakelijk geacht als graafwerkzaamheden niet dieper gaan dan 100 cm -mv (-200 cm NAP) en gebruik gemaakt wordt van een archeologie vriendelijk palenplan. Indien graafwerkzaamheden dieper dan dit niveau reiken, adviseert Bureau voor Archeologie om nader te bepalen wat de aard en intactheid van het bodemprofiel is door middel van een verkennend booronderzoek en zo de archeologische verwachting te controleren en te verfijnen. In Dordrecht wordt veelal de regel gehanteerd dat de gezamenlijke oppervlakte van de heipalen (plan inclusief grondverdringing) niet meer dan 5 % van het te bebouwen oppervlak mag bedragen. De gemeente Dordrecht heeft een selectiebesluit genomen conform het selectieadvies, met dien verstande dat een diepe paalzetting is toegestaan tot een oppervlakte van maximaal 2,5 % van het daadwerkelijk (nieuw) te bebouwen deel van de plangebieden. Algemeen en landelijk geldt een grens van 5 %, maar het betreft hier een 2e paalzetting in hetzelfde gebied.

Deze percentages worden in de praktijk zelden overschreden. Aanwezige palen mogen niet worden uitgetrokken, wel worden gekopt. Naar aanleiding van het selectiebesluit is in de planregels de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 3’ gehandhaafd c.q. opgenomen voor het gehele plangebied. Cultuurhistorie Raadpleging van de Cultuurhistorische atlas van de provincie leert dat er geen cultuurhistorische landschapswaarden en/of bouwkundige waarden in het plangebied aanwezig zijn.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

27

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

5.1.3

Conclusie

De aspecten 'archeologie en cultuurhistorie' vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit TAM-omgevingsplan.

5.2

Bedrijven en milieuzonering

5.2.1

Regelgeving en beleid

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. Bij milieuzonering gaat het specifiek om de milieuthema's die afstandsgerelateerd zijn. Afstandsgerelateerd wil zeggen dat de milieubelasting afneemt bij grotere afstand, zoals bij geluid en geur. Wanneer ruimtelijke ontwikkelingen in de directe omgeving van bedrijfsmatige activiteiten worden gerealiseerd, moet worden gemotiveerd in hoeverre er sprake is van mogelijke beperkingen ten gevolge van de aanwezige bedrijfsmatige activiteiten. Maar ook andersom moet aandacht worden besteed aan de rechten van de aanwezige bedrijfsmatige activiteiten. Het is immers niet de bedoeling dat nieuwe ontwikkelingen de huidige bedrijfsvoering beperken. Datzelfde geldt uiteraard ook voor de situatie dat bedrijfsmatige activiteiten zich vestigen/wijzigen in de nabijheid van bestaande gevoelige functies. In de loop van 2024 wordt de VNG-uitgave 'Activiteiten en milieuzonering' verwacht. Er wordt in deze handreiking geen gebruik gemaakt van milieucategorieën, maar van gebruiksruimte. Onder gebruiksruimte wordt verstaan de ruimte die een bedrijf mag benutten. 5.2.2

Onderzoek

Totdat de nieuwe VNG-handreiking 'Activiteiten en milieuzonering' is verschenen, wordt nog uitgegaan van de richtafstanden uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'. Voor het vaststellen van de minimum richtafstanden tussen bedrijven en milieugevoelige functies worden de lijsten zoals deze zijn opgenomen in de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' gebruikt. Bedrijven zijn in de VNG-handreiking ingedeeld in een aantal categorieën met bijbehorende gewenste richtafstanden tot milieugevoelige functies. De categorieën geven de zwaarte van bedrijvigheid en mogelijke milieuhinder weer. De richtafstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandstap worden verlaagd als sprake is van omgevingstype gemengd gebied.

Richtafstanden VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' Voorgaande tabel geeft een overzicht van de richtafstanden voor verschillende bedrijfscategorieën ten opzichte van een woonwijk en gemengd gebied. Als de richtafstand niet wordt overschreden, kan verdere toetsing voor het aspect in beginsel achterwege blijven: inpassing is dan mogelijk. Wanneer niet aan de richtafstanden wordt voldaan, is een nadere beschouwing danwel onderzoek nodig. Het plangebied ligt binnenstedelijk, in een gebied met hoofdzakelijk een woonfunctie. Het plangebied maakt deel uit van de kern Dubbeldam in Dordrecht. Er kan gezien het karakter van de omgeving worden uitgegaan van het omgevingstype ‘rustige woonwijk’.

28

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

In de omgeving van het plangebied zijn de volgende functies aanwezig/ toegestaan:  Wonen;  Tuin;  Groen (trapveldje, Couperusstraat);  Verkeer (omliggende wegen);  Maatschappelijk (scholen, kinderopvang, kerk, Van Schendelstraat/ Dubbelsteynlaan West) Er bevinden zich geen bedrijven in de omgeving van het plangebied. Het meest nabij gelegen is het bedrijfsgebouw aan de Rechte Zandweg op meer dan 130 m ten oosten van het plangebied. Ter plaatse zijn echter alleen bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 toegestaan met een maximale richtafstand van 30 m. Los hiervan is het plangebied in de bestaande situatie al in gebruik voor wonen. 5.2.3

Conclusie

Het aspect 'milieuzonering' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit TAMomgevingsplan.

5.3

Bodemkwaliteit

5.3.1

Regelgeving en beleid

Uit artikel 1.2 lid 2 Ow volgt expliciet dat bodem onderdeel uitmaakt van de fysieke leefomgeving. Dit houdt in dat een omgevingsplan regels kan bevatten die gericht zijn op het beschermen van de bodem (zoals aangegeven in artikel 4.1 Ow). Daarnaast gelden er instructieregels vanuit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) die gemeenten in het omgevingsplan moeten verwerken. Het Bkl bepaalt voor bodem dat in het omgevingsplan:  regels en waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem worden opgenomen voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie (artikel 5.89i t/m 5.89m Bkl);  moet worden gewaarborgd dat sanerende en beschermende maatregelen in stand worden gehouden, worden onderhouden of worden vervangen (artikel 5.89n Bkl);  bodembeheergebieden kunnen worden aangewezen voor het met een maatwerkregel of maatwerkvoorschrift afwijken van kwaliteitseisen (artikel 5.89o Bkl); en  de landbodem van het gemeentelijk grondgebied wordt ingedeeld in bodemfunctieklassen (landbouw en natuur/wonen/industrie) (artikel 5.89p Bkl). Bodemgevoelige gebouwen Een bodemgevoelig gebouw wordt in het Bkl omschreven als een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan 2 uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn.

Onder een gebouw wordt verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Onder een bodemgevoelig gebouw vallen ook een woonschip of een woonwagen. Een uitbreiding of wijziging van een bestaand gebouw of een bijbehorend bouwwerk tot 50 m2 valt niet onder het begrip bodemgevoelig gebouw. Bodemgevoelige locaties Een bodemgevoelige locatie is op basis van het Bkl in ieder geval een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend aan een bodemgevoelig gebouw. De gemeente kan in het omgevingsplan aanvullende locaties aanwijzen als bodemgevoelige locatie, zoals kinderspeelplaatsen of moestuinen. In de gemeente zijn dergelijke locaties vooralsnog niet aangewezen. Omgevingsplan Een omgevingsplan bevat dus waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie, die per gebied of per gebruiksfunctie kunnen verschillen. Het uitgangspunt voor deze waardes zijn de interventiewaardes bodemkwaliteit, uit bijlage IIA van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Deze waardes zijn

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier" (ontwerp)

29

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 18e herziening Dubbeldam, locatie Oranjekwartier

wetenschappelijk onderbouwd en behoeven geen verdere motivering. Het omgevingsplan kan ook een hogere waarde bevatten dan de interventiewaardes, mits gemotiveerd en de waarden niet hoger zijn dan het humane Maximaal Toelaatbare Risiconiveau (MTR humaan, bijlage Vb Bkl). Ook mag niet leiden tot overschrijding van de toelaatbare concentraties in lucht (TCL) en geurdrempels (bijlage XIIIb Bkl). Bij functiewijzigingen moet worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. Om te kunnen beoordelen of de toelaatbare kwaliteit van de bodem uit het omgevingsplan is overschreden, is voorafgaand onderzoek naar de gesteldheid van de bodem nodig. Ingeval van een overschrijding van de waarden, is in het omgevingsplan opgenomen welke sanerende of beschermende maatregelen nodig zijn. Bodemkwaliteitskaart Dordrecht Op basis van alle bij de gemeente Dordrecht geregistreerde bodemonderzoeken is in 2002 de Bodemkwaliteitskaart Dordrecht opgesteld. Deze is in 2007 geactualiseerd. Op deze kaart staat weergegeven wat de algemene bodemkwaliteit van de grond van een bepaalde zone in Dordrecht is. Hierbij wordt geen rekening gehouden met verontreinigingen veroorzaakt door lokale bronnen zoals bijvoorbeeld tankstations, wasserettes en andere verontreinigende activiteiten.

Voor grond waarin bodemverontreinigingen voorkomen gelden beperkingen bij hergebruik en afvoer van grond. Deze beperkingen verschillen per locatie en worden bepaald aan de hand van de eisen die gesteld worden in de Wet Bodembescherming, het Bouwstoffenbesluit en het Gemeentelijk Grondstromenbeleid. Bij nieuwe ontwikkelingen op de locatie zal bodemonderzoek moeten uitwijzen of de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik of dat saneringsmaatregelen noodzakelijk zijn. 5.3.2