Eindrapport Tussenevaluatie Agenda 2030 - Twynstra Gudde 18 apr 2025.pdf

25 / 126

1.3. Leeswijzer Bestuurlijke nota. Onderzoeksrapport: - Hoofdstuk 1. Onderzoeksverantwoording. - Hoofdstukken 2 t/m 8. Reflectie op uitgangspunten en stand van zaken per programma. o Hoofdstuk 2. Stadsas. o Hoofdstuk 3. Stadspark. o Hoofdstuk 4. Ruimte voor Banen. o Hoofdstuk 5. Dordts Leerprogramma. o Hoofdstuk 6. Glansrijke Toekomst. o Hoofdstuk 7. Duurzame Stad. o Hoofdstuk 8. Binnenstad.  Hoofdstuk 9. Tandwiel.

26 / 126

2. Programma 1 | Stadsas (voorheen Spoorzone) 2.1. Raadsbesluit en MBC 2.1.1. Raadsbesluit In 2019 hebben Dordrecht en Zwijndrecht samen een ambitiedocument voor de Spoorzone Dordrecht-Zwijndrecht opgesteld. Hierin zijn vijf ambities vastgelegd: 1. Bijdragen aan de woonopgave in de Drechtsteden en Zuid-Holland. 2. Groei van banen en het versterken van de economische positie. 3. Maximaal verbinden van wijken en opheffen van ruimtelijke barrières. 4. Benutten van het openbaar vervoer (OV) als drager van de verstedelijking en de economie. 5. Een duurzame, gezonde en klimaatbestendige stad. In Dordrecht is vervolgens begin 2020 gestart met het maken van een integrale ontwikkelvisie voor de Dordtse Spoorzone in samenwerking met een architectenbureau. In deze ontwikkelvisie zijn de vijf ambities op kwalitatief hoogwaardige wijze ruimtelijk vertaald naar de context van Dordrecht. De visie maakt duidelijk dat het in de Dordtse Spoorzone mogelijk is om ruim 6.000 woningen binnenstedelijk toe te voegen, ruimte te bieden aan 2.400 arbeidsplaatsen en tegelijkertijd een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving te realiseren. De gemeenteraad stelt in maart 2021 deze ontwikkelvisie Dordtse Spoorzone vast als het uitgangspunt voor de ontwikkelingen in de komende jaren.

Reservering door raad en cofinanciering De ambities en de effecten zijn door een extern bureau gekwantificeerd en berekend in de MBC Spoorzone van 22 februari 2021. Vervolgens neemt de raad het besluit om in het kader van de Agenda Dordrecht 2030 € 140 mln te reserveren. Met deze reservering kan, zo staat beschreven, een forse stap worden gezet om het langetermijnperspectief van de ontwikkelvisie dichterbij te brengen. Het is niet haalbaar om met deze middelen de visie in zijn geheel te verwezenlijken. De reservering dient wel als basis voor het gesprek met andere partners om in Dordrecht te investeren. Voor de ontwikkelingen in de Spoorzone wordt ingezet op onder meer bijdragen vanuit het Rijk en de provincie ZuidHolland. Opzet MBC In de MBC is een aantal elementen uitgewerkt, waaronder: - De beoogde output op het gebied van woningen, banen en vloeroppervlak, uitgewerkt in vijf deelgebieden: 1. Spuiboulevard & Huis voor Stad en Regio. 2. Stationsgebied Zuid. 3. Maasterras. 4. Leerpark-Gezondheidspark. 5. Amstelwijck. - De financiële effecten: de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkelingen en de bovenplanse investeringen in infrastructuur en openbare ruimte, en de additionele beheer- en onderhoudskosten die ontstaan door areaaluitbreiding.

- De beoogde (brede) maatschappelijke effecten die gerealiseerd gaan worden, onder andere op het vlak van economie, gemeentelijke inkomsten en agglomeratiekracht.

27 / 126

In figuur 6 hebben we de hoofdpunten uit de MBC in een tabel uitgewerkt. De tabel biedt inzicht in de input/throughput, output en beoogde outcome van alle deelgebieden.

Figuur 6. Hoofdpunten MBC (uitgewerkt in input/throughput – output – outcome). Focus in deze tussenevaluatie op Stadsas Zoals figuur 6 laat zien is de MBC breed met een focus op vijf deelgebieden. In deze tussenevaluatie ligt de focus op de Stadsas, een onderdeel van de meer omvangrijke MBC. Binnen het programma Stadsas vallen de gebiedsontwikkelingen rond het Maas-terras, het station Dordrecht, de knoop Leerpark-Gezondheidspark en de spoorse infrastructuur en nieuwe stations (MIRT-verkenning Oude Lijn). De Spuiboulevard uit de MBC maakt dus geen deel uit van het programma.

Reflectie bredere MBC Zoals aangegeven, is het niet de bedoeling dat wij een second opinion geven op de MBC. Wel wordt gekeken naar de aannames in de MBC om de oorspronkelijke uitgangspunten onder het programma in beeld te brengen. We zien dat in de MBC de verschillende onderdelen van de impactketen helder zijn uitgewerkt. De benodigde investeringen, de gewenste output en de beoogde maatschappelijke effecten zijn herleidbaar uitgewerkt en doorgerekend. Wat opvalt, is de hoogte van de beoogde outcome op het gebied van leefbaarheid en lokale bereikbaarheid. De MBC gaat uit van een positief financieel effect van € 131,7 mln, een groot aandeel ten opzichte van het totaal beoogde maatschappelijke effect van € 243,7 mln. Ook constateren we dat de oorspronkelijke MBC inmiddels achterhaald is, o.a. doordat de budgetten (input) uit de oorspronkelijke MBC niet zijn geïndexeerd. Verder geldt dat we in de werksessie met betrokkenen bij het onderdeel Stadsas constateren dat de totale gereserveerde middelen ontoereikend blijken. Zo wordt voor fase 1 van het Maasterras ten tijde van de uitvoering van het onderzoek een tekort ingeschat. Voor fase 2 lijken de tekorten nog verder op te lopen.

28 / 126

Daarnaast zijn meerdere geplande maatregelen, zoals het opheffen van de stamlijn, het verplaatsen van het rangeerterrein, en grote investeringen in een overkluizing, geschrapt of afgeschaald. Het Maaspark wordt mogelijk geen groen park met parkeergarages, maar een eenvoudigere, kleinere inrichting. Ook andere maatregelen, zoals de stationsomgeving en een overkluizing, zijn afgeschaald. In paragraaf 2.2.2. gaan we verder in op de verschillen tussen de maatregelen die in de oorspronkelijke MBC zaten en de maatregelen die momenteel nog deel uitmaken van het investeringsprogramma.

2.1.2. Vergelijking scope MBC en programma Stadsas In deze paragraaf staan we stil bij wat er in de brede MBC is opgenomen en wat er binnen de scope van het programma Stadsas is geland. De bevindingen van deze vergelijking zijn besproken in de werksessie en waar nodig aangepast en aangevuld. Spuiboulevard & Huis voor Stad en Regio Het deelgebied Spuiboulevard & Huis voor Stad en Regio maakt geen deel uit van het programma Stadsas en is een zelfstandige gebiedsontwikkeling geworden. De Spuiboulevard & Huis voor Stad en Regio (nu Dordthuis) kennen een andere governance, projectorganisatie en financiering. Dit deelgebied wordt daarom niet meegenomen in deze tussenevaluatie. Stationsgebied Zuid Voor het deelgebied Stationsgebied Zuid geldt dat alle beoogde maatregelen nog steeds deel uitmaken van het investeringsprogramma. Er zijn wel twee maatregelen toegevoegd aan het investeringsprogramma: dit geldt voor de ontwikkeling van het Baerleplantsoen 26/Woonbron en voor de herinrichting wegvak richting Toulonselaan. Deze beide maatregelen hadden geen plek in de oorspronkelijke MBC, maar staan wel vermeld in het programmaplan van 2024. Maasterras Voor het deelgebied Maasterras geldt dat de meeste beoogde maatregelen nog steeds deel uitmaken van het investeringsprogramma.

Wel geldt voor de beoogde maatregel ‘Twee parkeergarages/mobiliteit hubs in fase 1 en nog een in fase 2’ dat één garage al wel onderdeel was van de MBC, maar dat de andere parkeergarage/mobiliteit hub later is toegevoegd aan het investeringsprogramma, voor het deel dat nodig is voor de gebiedsontwikkeling. Leerpark-Gezondheidspark Voor het deelgebied Leerpark-Gezondheidspark geldt dat de maatregelen uit de oorspronkelijke MBC nog steeds deel uitmaken van het programma in het deelgebied Knoop Leerpark-Gezondheidspark. Er zijn nog twee aanvullende maatregelen toegevoegd: het realiseren van een mobiliteitshub en het realiseren van een goede inpassing van het station op de woningbouwontwikkeling en de openbare ruimte. De gebiedsontwikkeling van het Gezondheidspark zelf maakt geen deel uit van de Stadsas. Amstelwijck Voor het deelgebied Amstelwijk geldt dat alle maatregelen uit de oorspronkelijke MBC nog steeds deel uitmaken van het investeringsprogramma. Er zijn ook geen verdere maatregelen toegevoegd aan dit deelgebied.

29 / 126

Spoorse infrastructuur en aanpassing station Dordrecht en nieuw station Leerpark-Gezondheidspark (MIRT-verkenning Oude Lijn). Het traject van de MIRT-verkenning staat in het programmaplan expliciet benoemd als ontwikkeling. Dit geldt niet voor de oorspronkelijke MBC. Dit traject werd in de MBC wel benoemd bij de spoorse maatregelen, en maakte daardoor al deel uit van de oorspronkelijke MBC: “De spoorse maatregelen op de Oude Lijn voor het Dordtse deel zijn voor de realisatie van de Spoorzone zeer wenselijk. Om deze reden zijn de kosten hiervan in beeld gebracht. De eindtabel geeft niet de spoorse maatregelen weer omdat de opwaardering van de Oude Lijn een volledige integrale realisatie vereist van Leiden tot Dordrecht. Pas dan renderen de maatschappelijke baten optimaal.”

2.2. Stand van zaken deelprogramma 2.2.1. Inhoudelijke voortgang Op basis van het programmaplan Stadsas en de meest recente voortgangsrapportage (beide daterend uit 2024), is inzichtelijk gemaakt waar het programma Stadsas nu staat. Het is goed om aan de voorkant te benadrukken dat betrokkenen aangeven dat er in 2025 wordt gewerkt aan een geactualiseerde versie van het programmaplan uit 2024. Om de vastgestelde ontwikkelvisie van maart 2021 uit te werken naar concrete plannen en investeringsvoorstellen voor de verschillende ontwikkelgebieden, stelt de raad in oktober 2021 voorbereidingsbudgetten beschikbaar voor de Dordtse Spoorzone en haar ontwikkelgebieden. Relevante raadsbesluiten in chronologische volgorde zijn: - Raadsbesluit beschikbaar stellen van uitvoeringsbudget en krediet voor het Zuidelijk Stationsgebied (september 2021). - Raadsbesluit beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet Maasterras Dordrecht CS (oktober 2021). - Raadsbesluit beschikbaar stellen van krediet inzake aankoopvoorstel Weeskinderendijk 43 i.h.k.v. de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) (februari 2022). - Raadsbesluit beschikbaar stellen krediet t.b.v. verwervingen in het plangebied Weeskinderendijk Dordtse Spoorzone (februari 2022). - Raadsbesluit toepassen Wvg op het Maasterras Weeskinderendijk-west in het plangebied Weeskinderendijk Maasterras Dordtse Spoorzone (juli 2022).

- Raadsbesluit beschikbaar stellen van een voorbereidingsbudget voor het van Baerleplantsoen 26 Dordtse Spoorzone (november 2022). - Raadsbesluit aanvullend uitvoeringsbudget voor Entreegebouw/fietsenstalling station Dordrecht (november 2022). - Raadsbesluit beschikbaar stellen van een voorbereidingsbudget voor Stadsas Dordt en aanvullend budget ten behoeve van verwervingen in het Maasterras (februari 2024). Met de inzet van deze door de raad beschikbaar gestelde middelen, is gewerkt aan de initiatieffase van de verschillende ontwikkelgebieden binnen Stadsas. Daarmee zijn er voor sommige ontwikkelgebieden reeds gronden verworven en/of zijn deelprojecten al in uitvoering gegaan. Eind 2022 zijn de gebiedsontwikkelingen Maasterras, Gebied rondom Centraal Station en Leerpark en de in 2022 gestarte MIRT-verkenning Oude lijn ondergebracht in dit investeringsprogramma (zie ook paragraaf 2.2.2.) In 2023 zijn voor het Maasterras fasen I en II de Omgevingseffectrapportage (OER) en het Stedenbouwkundig Masterplan opgesteld. Voor fase I is het ontwerp Bestemmingsplan Maasterras voorbereid en op 12 december 2023 door het college vrijgegeven voor de zienswijzenprocedure.

De deelprojecten, behorend tot de gebiedsontwikkeling rondom Station Dordrecht, zijn gecontinueerd (Thureborg, herinrichting Weizigtpark, realisatie Zuidelijke stationsentree/fietsparkeren, voorbereiding fietspad F16, verdichtingsopgave).

30 / 126

Voor de strategische verwerving van het Van Baerleplantsoen 26 is met Woonbron overeenstemming bereikt. Voor de gebiedsontwikkeling Leerpark is een ontwikkelvisie voorbereid. Vervolgens is begin 2024 een startnotitie opgesteld voor het maken van het Omgevingsplan Leerpark-Gezondheidspark. Daarnaast is in 2023 is de MIRT-verkenning Oude Lijn gestart met de 1e fase die heeft geleid tot de Notitie Kansvolle Oplossingen (NKO). Deze notitie is bekrachtigd in het Bestuurlijk Overleg op 12 december 2024. Voor Dordrecht zijn hierin de aanpassing van Station Dordrecht en een nieuw Station Leerpark onderwerp van studie en participatie. Vanuit het programmabureau zijn met succes diverse subsidies aangevraagd en verkregen (Woningbouw op korte termijn Infrastructuur en gebieds- en mobiliteitsbudget NOVEX). De ambtelijke organisatie geeft aan dat er in 2025 gewerkt gaat worden aan het Voorkeursalternatief (VKA). Dit omvat een palet aan investeringen op en rond Dordrecht Centraal. Daarnaast omvat het de komst van een nieuw station nabij het Leerpark.

2.2.2. Financiële stand van zaken In de MBC is aanvankelijk een totale investering van € 140 mln voorzien. De raad besluit in 2021 om in het kader van de Agenda Dordrecht 2030 € 140 mln te reserveren, gebaseerd op de MBC (zie paragraaf 2.1.1.). Het uitgangspunt was toen al dat deze reservering onvoldoende zou zijn om alle maatregelen uit te kunnen voeren. Deze middelen dienden als belangrijke katalysator om het gesprek aan te gaan over externe financiering. Een groot deel van de kosten zou gedekt moeten worden door het Rijk en de provincie. In de werksessie is aangegeven dat het aantrekken van cofinanciering een opgave is. In de meest recente voortgangsrapportage (zomer 2024) is over Stadsas het volgende opgenomen.

31 / 126

Figuur 7. Financiële informatie ‘Stadsas’ in voortgangsrapportage Agenda 20230. Er is geen uitgewerkte meerjarenbegroting tot en met 2030. Wel geldt dat het programma herijkt gaat worden en dat bovenstaande financiële informatie niet meer actueel is.

2.2.3. Plek in de ‘impactketen’ Op basis van de beschikbare documentatie en de werksessie is vast te stellen dat het programma Stadsas zich op het totaal van het programma momenteel aan het begin van de throughputfase (activiteiten en inspanningen) bevindt.4

Figuur 8. Stand van zaken ‘impactketen’ Stadsas (januari 2025). Er wordt binnen Stadsas momenteel gewerkt aan de initiatieffase van de verschillende ontwikkelgebieden. In oktober 2021 zijn voorbereidingsbudgetten beschikbaar gesteld en inmiddels zijn er voor sommige ontwikkelgebieden reeds gronden verworven en/of zijn deelprojecten al in uitvoering gegaan. Daarbij ligt de focus nu op Maasterras fase 1. Zoals beschreven in paragraaf 2.1., wordt er in 2025 gewerkt aan een geactualiseerde versie van het programmaplan uit 2024.

4

Aangegeven is dat de Spuiboulevard en het Gezondheidspark, buiten deze scope van de Stadsas om, al wel verder zijn in de uitvoering.

32 / 126

In het programmaplan staat dat de voor Stadsas relevante/randvoorwaardelijke (beleids)producten/kaders aan de hand van een productenlijst inzichtelijk worden gemaakt en gemonitord. Dit is, zo is aangegeven, nog in ontwikkeling. Wel is er een concreet beeld bij hoe de modal shift gemonitord gaat worden. Dit moet gaan gebeuren via het nog op te stellen Monitoring- & Evaluatieplan uit het Mobiliteitsplan Dordrecht 2040 dat de raad op 24 september 2024 is vastgesteld. Casus | Fietsenstalling Weizigtparkzijde Een concreet project onder Stadsas dat is gerealiseerd, is de nieuwe fietsenstalling aan de kant van het Weizigtpark bij Station Dordrecht (zuidzijde). Met betrokkenen is tijdens de werksessie beknopt ingezoomd op dit project om meer gevoel te krijgen bij de mechanismen onder het programma. We staan in dit kader kort stil bij de ‘impactketen’ van deze ontwikkeling. Input (middelen) en throughput (activiteiten) Raadsbesluit september 2021

Raadsbesluit november 2022 Op basis van de gesloten anterieure overeenkomst is het aandeel van ProRail 40% om het tekort weg te werken, zijnde € 580.000. Het aandeel van de gemeente is 60%, zijnde € 870.000. Het Rijk is bereid de extra 40% ad. € 580.000 beschikbaar te stellen.

De raad stelt in september 2021 € 4,48 mln beschikbaar voor de realisatie van de nieuwe fietsenstalling. De overige financiering komt voor rekening van meerdere samenwerkingspartners. Echter, door de hoge kosten van energie en stijgende materiaalkosten (hout, staal en glas) blijkt het aanvankelijk ter beschikking gestelde budget onvoldoende. Op basis van de anterieure overeenkomst met ProRail betaalt de gemeente 60% van het aanvullend benodigde budget. De raad stelt deze middelen beschikbaar in november 2022. De gemeente betaalt na de ingebruikname van de fietsenstalling 40% van de onderhoudskosten. Dit is opgenomen in de meerjarenbegroting. Output Er zijn een volwaardige toegang en een aantrekkelijk verblijfs- en leefgebied gerealiseerd voor alle bezoekers en voor de huidige/ nieuwe bewoners aan de zuidzijde van Station Dordrecht. De fietsenstalling biedt nu plek aan 1.880 fietsers die van of naar de trein komen. Er is een entree gerealiseerd met allure aan de zuidzijde van het station. Er is een concrete bijdrage geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit van een voorheen verrommeld gebied.

2.2.4. Relevante ontwikkelingen Een grote zorg is financiële haalbaarheid van de plannen van Maasterras fase 1 en andere maatregelen. De initiële ramingen waren al bij de reservering van middelen door de raad ontoereikend om de gestelde ambities te realiseren. Het is op dit moment ook nog beperkt gelukt om afspraken te maken over cofinanciering voor fase 2. Naast de financiële en inhoudelijke uitdagingen vormen ook ontwikkelingen in de organisatie en aansturing een uitdaging. Er zijn in de werksessie zorgen geuit dat de organisatie zich te sterk richt op fase 1 van het Maasterras, terwijl andere deelgebieden binnen de Spoorzone onderbelicht blijven.

33 / 126

Er is in de werksessie benadrukt dat er een meer integrale aanpak nodig is om dit investeringsprogramma te kunnen laten slagen. De structuur van het programma brengt daarnaast organisatorische uitdagingen met zich mee.

2.2.5. Bijsturingsmogelijkheden Het is evident dat de nu beschikbare middelen ontoereikend zijn en dat deze situatie door prijsontwikkelingen verder onder druk komt te staan, daar waar de bijdragen vanuit de Agenda niet worden geïndexeerd. Tegelijkertijd worden er nog steeds kansen gezien voor het aantrekken van verdere derdengelden en subsidies. Aangegeven is dat er meer dan € 50 mln is toegezegd en er wordt nog verdere ondersteuning verwacht vanuit de ministeries van VROM en IenW. Een mogelijke bijsturingsrichting wordt gezien in het inzetten van financial engineering. Dit omvat bijvoorbeeld het benutten van toekomstige groei van de stad als inkomstenbron, met name via OZB-opbrengsten. Op dit moment zijn de te bouwen woningen in bijvoorbeeld het Maasterras nog niet in het meerjarenperspectief van de begroting verwerkt. Hierdoor zouden aanvullende OZB-inkomsten als toekomstige dekkingsbron kunnen worden ingezet. Daarbij zijn drie kanttekeningen te plaatsen: 1) die middelen komen pas binnen op het moment dat de woningen zijn gerealiseerd. Deze nú als dekking van investeringen inzetten, is daardoor lastig; 2) het woningbouwprogramma: hoe groter het aandeel goedkope en sociale woningbouw, hoe lager de OZB-opbrengsten en 3) onderzocht moet worden in welke mate met deze middelen tekorten kunnen worden opgevangen.

Het Maasterras zit wat planontwikkeling in de fase (omgevingsplan/bestemmingsplan) waarin de (financiële) haalbaarheid moet worden onderbouwd. Op dat moment moet de financiële onderbouwing van het Maasterras worden voltooid. Een andere mogelijke benadering is het verlagen van de gemeentelijke lasten door de (versterkte) inzet van publiekprivate samenwerkingen (PPS). Het gemeentelijke aandeel in de gebiedsontwikkeling, en daarmee de lasten, daalt. Dit gaat veelal gepaard met het afnemen van de inbreng en invloed van de gemeente op de ontwikkeling. Binnen het programma Stadsas wordt ook gekeken naar de verdiencapaciteit van projecten. Het schrappen van randvoorwaarden is een van de manieren om kosten te verlagen, maar het moet zorgvuldig worden beoordeeld of deze aanpassingen passen binnen de ruimtelijke kaders (bestemmingsplan/Omgevingsplan). Ook wordt het verleggen van de focus op economische ontwikkelingen in fase 2 als mogelijkheid benoemd om zo hogere OZB-opbrengsten te genereren. Ook de keuze voor het type woningbouw speelt hierbij een belangrijke rol.

2.3. Tussentijdse conclusie Het programma Stadsas zit in de beginnende fase van throughput (activiteiten en inspanningen). Het is daarom te vroeg om iets te kunnen zeggen over de resultaten, laat staan over de gerealiseerde effecten. Wel constateren we dat er vanuit het programma gewerkt wordt aan projecten, lijn met de oorspronkelijke uitgangspunten vanuit de MBC. De gemeente draait hiermee nog aan dezelfde knoppen als bij de start van het programma. We constateren echter dat het programma grote financiële uitdagingen kent. Het lukt nog niet om de beoogde cofinanciering te realiseren die nodig is om (een deel van) de maatregelen uit de MBC uit te voeren. Ook blijken de vooraf becijferde kosten veel hoger uit te vallen. De kans is zeer aannemelijk dat er fors minder maatregelen uitgevoerd gaan worden. Hiermee zullen de effecten, zoals vooraf beoogd, in mindere mate gaan worden gerealiseerd. In het kader van de financiële uitdaging is het programma zélf bezig met een herijking. Deze herijking is noodzakelijk om kijken wat er binnen bestaande middelen tot en met 2030 mogelijk is.

34 / 126

3. Programma 2 | Stadspark (voorheen Dordwijkzone) 3.1. Raadsbesluit en MBC 3.1.1. Raadsbesluit Beoogd resultaat In het raadsvoorstel van april 2021 is de raad gevraagd middelen te reserveren voor de ontwikkeling van de Dordwijkzone (nu Stadspark). Dit is, na de Spoorzone (nu Stadsas), de tweede grote gebiedstransformatie die deel uitmaakt van de Agenda 2030. Voor dit gebied is eerder door Mecanoo een ontwikkelvisie opgesteld. Deze ontwikkelvisie bevat een scala aan ingrepen, met als eindbeeld een Stadspark XXL: een centrale, aantrekkelijke verblijfplaats die voor iedere Dordtenaar bereikbaar en toegankelijk is. De belangrijkste ingrepen die voorzien zijn betreffen daarom ingrepen in de infrastructuur in en rondom de Dordwijkzone. De voorgenomen investeringen dragen bij aan een aantal doelen van de Agenda 2030. Dit raakt met name het verbeteren van het leefklimaat en de leefbaarheid van de stad. Vanuit de organisatie is toegevoegd dat de doelen van het Stadspark zijn: ‘veilige, leefbare en levendige stad’ en ‘duurzame en groene stad’. Reservering door raad en cofinanciering De gemeenteraad besluit om € 55 mln te reserveren voor de ontwikkeling van de Dordwijkzone. Vanuit de reserve Agenda Dordt 2030 wordt een deelreserve gevormd van € 50 mln; de overige € 5 mln komt uit de Reserve Dividend Compensatie.

De gemeente ziet voor bijna alle investeringselementen mogelijkheden voor subsidie door medeoverheden (o.a. de provincie, het Rijk en de Europese Unie) of private samenwerking. Een nadere uitwerking hiervan vindt nog plaats.

3.1.2. MBC Opzet MBC Onder het programma ligt een MBC van een extern bureau van 6 april 2021. In deze MBC is een aantal elementen uitgewerkt, waaronder: - De beoogde ingrepen, uitgewerkt in vier onderdelen: 1. Natuur en ecologie. 2. Wantijzone, Sportpark Stadspolders en Reeweg. 3. Krommedijk en Dordwijk. 4. Sportterreinen Schenkeldijk. - De investeringen die daarvoor nodig zijn (in het kader van de openbare ruimte en infrastructurele maatregelen) en de financiële effecten aan de kostenkant (o.a. toegenomen kosten beheer en onderhoud). - De beoogde (brede) maatschappelijke effecten die gerealiseerd gaan worden, o.a. op het vlak van woongenot, luchtkwaliteit en klimaat, fysieke activiteit en klimaatadaptatie. In figuur 9 hebben we de hoofdpunten uit de MBC in een tabel uitgewerkt. We gaan in op de input/throughput, output en outcome.

35 / 126

Figuur 9. Hoofdpunten MBC (uitgewerkt in input/throughput – output – outcome). Reflectie MBC De MBC maakt in onze ogen inzichtelijk wat je als gemeente mag verwachten van een dergelijke business case. De gevraagde elementen, van input (middelen) via output (deelresultaten) naar outcome (beoogde effecten), maken deel uit van de MBC. Er is wel een aantal zaken dat ons opvalt; deze (kunnen) consequenties hebben voor de verdiencapaciteit van het programma. Ten eerste zien we aan de inputzijde (middelen) dat de structurele jaarlijkse kosten voor Beheer en Onderhoud (B&O) geschat zijn op € 1,2 mln.5 Die kosten kunnen als gering worden beschouwd als ze worden afgezet tegen de toename van groen in het gebied. Als een breder risico binnen de gemeente zien bestuurders en ambtenaren dat beheer- en onderhoudskosten onderschat worden. Daarnaast zien we dat aan de outcome-kant veruit het grootste deel (circa 69%) van het totaal berekende maatschappelijke effect (€ 175 mln) voortkomt uit een toename van het woongenot (€ 121 mln). Het idee hierachter is dat de toename van groen en blauw een positief effect heeft op de WOZ-waarde van woningen. Hiervoor zijn twee rekenmodellen gebruikt die variëren in een toegevoegde waarde van € 29 mln tot en met € 231 mln. In de MBC is gerekend met het gemiddelde van deze twee methodes. 5

De jaarlijkse beheer- en onderhoudskosten (B&O) voor openbare ruimte zijn geraamd op 0,2% van de initiële investeringen en berekend over een looptijd

van 30 jaar (2021-2050).

36 / 126

De verschillen in beoogde effecten zijn erg groot en drukken sterk op het totale maatschappelijke effect. Met andere woorden: mocht de WOZ-waarde stijgen in lijn met rekenmethode 1, dan wegen de investeringen niet op tegen de effecten. Andersom geldt uiteraard een positievere uitkomst voor rekenmethode 2. Het is daarom belangrijk dat de monitoring van de WOZ-waarde op orde is om de aannames onder het programma goed te kunnen volgen.

3.2. Stand van zaken programma 3.2.1. Inhoudelijke voortgang Belangrijke besluiten Na april 2021 neemt de raad een aantal besluiten die kaderstellend zijn aan het programma en de uitvoering hiervan. We nemen deze hierna chronologisch op: - In december 2021 gaat de raad akkoord met het voorbereidingskrediet van € 673.500 voor 2021-2022. - De raad stelt op 5 juli 2022 een budget van € 436.978 beschikbaar voor het deelgebied Reeweg en € 1.3464.086 voor het deelgebied Schenkeldijk. - Op 7 februari 2023 stelt de raad de Uitvoeringsagenda Stadspark Dordrecht vast. - De raad neemt op 20 juni 2023 het raadsbesluit Ecologische Maatregelen en kent een budget van € 1.481.974 toe aan deze maatregelen. - Op 4 juli 2023 besluit de raad de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) toe te passen op het gebied Stevensweg. - Op 16 december 2024 is de startnotitie voor Jeugddorp en sportparken Stadspolders en Reeweg vastgesteld. Daarnaast is in het Coalitieprogramma Dordrecht 2022-2026 opgenomen dat de reservering voor de Dordwijkzone met € 4 mln wordt verlaagd ten gunste van de opgave Groen Blauwe Stad. Hier wordt in paragraaf 3.2.2. verder bij stilgestaan. Voortgang programma Een belangrijk document voor de uitvoering van het programma is de Uitvoeringsagenda (7 februari 2023).

Hierin geven het college en de organisatie aan hoe de gebiedsontwikkeling wordt aangepakt en hoe de samenhang en de sturing verlopen. Er wordt hiermee ook een projectteam ingesteld. In de uiteindelijke opzet van het programma is het Stadspark (voorheen Dordwijkzone) onderverdeeld in een aantal deelgebieden die weer een uitwerking zijn van de onderwerpen uit de MBC. Deelgebieden in MBC

Deelgebieden in uiteindelijke programma

1.

Natuur en ecologie.

1.

Jeugddorp/Stadspolders.

2.

Wantijzone, Sportpark

2.

Reeweg.

Stadspolders en Reeweg.

3.

Krommedijk.

3.

Krommedijk en Dordwijk.

4.

Ecologische maatregelen.

4.

Sportterreinen Schenkeldijk.

5.

Parkenzone Dubbelmonde, Landgoed Dordwijk en Overkamppark.

6.

Stevensweg e.o./Schenkeldijk.

1. Jeugddorp/Stadspolders Aan het deelgebied Wantijzone, Sportpark Stadspolders en Reeweg uit de MBC wordt in de praktijk gewerkt via de deelgebieden Jeugddorp/Stadspolders en Reeweg. Voor het eerstgenoemde deelgebied is een startnotitie ontwikkeld die voorlag in de gemeenteraad op 16 december 2024. In de startnotitie is toegelicht dat Jeugddorp een waterwingebied is waardoor mogelijk niet alle ambities of wensen uitvoerbaar zijn. De wens is om meer water en groen te realiseren en minder verharding. Hierop staat spanning, bezien vanuit de bereikbaarheid en de wens van voldoende parkeerplaatsen op de terreinen.

37 / 126

In de startnotitie wordt een proces voorgesteld waarin eind 2e kwartaal 2025 het voorlopig ontwerp en begroting alsmede de beoogde vervolgstappen, aan de raad kunnen worden voorgelegd. 2. Reeweg Voor Sportpark Reewegpark geldt dat er een startnotitie is ontwikkeld die samen met Jeugddorp/Stadspolders op 16 december 2024 voorlag in de gemeenteraad. In de gecombineerde startnotitie wordt aangegeven dat de aanpak van Sportpark Reeweg gefaseerd volgt op de aanpak van de Jeugddorp/Stadspolders. Voorzien wordt dat het voorlopige ontwerp en de begroting alsmede de beoogde vervolgstappen, het 1e en 2e kwartaal van 2026 aan de raad kunnen worden voorgelegd.6 3. Krommedijk Ten aanzien van Sportpark Krommedijk is de gemeente in overleg met FC Dordrecht over de herontwikkeling van het stadion en de directe omgeving op de huidige plek. De gemeente is voornemens in 2025 te starten met de gebiedsontwikkeling, in overleg met alle gebruikers van het sportpark. 4. Ecologische maatregelen Op 20 juni 2023 neemt de raad het besluit Ecologische Maatregelen en kent hij een budget van € 1.481.974 toe aan deze maatregelen. De maatregelen gaan in op: - Verbetering van de waterkwaliteit. - Meer groen en meer divers groen (biodiversiteit omhoog). - Het maken van verbindingen voor fauna, ofwel faunapassages. Aangegeven is dat de uitvoering in maart 2025 start.7 5.

Parkenzone Dubbelmonde, Landgoed Dordwijk en Overkamppark In mei 2024 is het projectteam gestart met het deelgebied Parkenzone. Er is een raadsvoorstel voor Uitvoeringskrediet in voorbereiding. Doel is om tijdig te starten met participatiesessies met de omgeving. De belangrijkste aandachtspunten voor dit deelgebied zijn de parkloop en de fietsverbindingen, en het realiseren van een openluchttheater en kunst in de openbare ruimte. 6. Stevensweg e.o./Schenkeldijk Een startnotitie voor de gebiedsontwikkeling is in 2022 vastgesteld in de gemeenteraad. Voor het gebied Stevensweg is de gemeente afhankelijk van de grondverwerving en hiertoe heeft de gemeenteraad een Wvg-besluit in 2023 genomen. Op enkele percelen is ook al Wvg gevestigd. Voor Schenkeldijk is een participatietraject doorlopen op basis waarvan een voorlopig ontwerp wordt opgesteld8. De raad moet het uitvoeringskrediet hiervoor nog vaststellen. Verschil MBC en uiteindelijke programma Vanuit de werksessie constateren we dat het merendeel van de maatregelen uit de MBC deel uit is gaan maken van het huidige programma. Wel blijkt dat voor een aantal - met name grotere infrastructurele maatregelen - nu al wordt geconstateerd dat ze (financieel) niet haalbaar zijn, bijvoorbeeld de maatregelen ‘Een nieuwe doorgang onder de N3 naar het Wellant College’ en ‘Uitbreiding fietsroute over de provinciale weg als ecoduct’.

6

In een reactie op het conceptrapport van deze tussenevaluatie is benadrukt dat een eerste deel is uitgevoerd: o.a. de brug, speeltuin en picknickplek.

7

In een reactie op het conceptrapport van deze tussenevaluatie is benadrukt dat eerste maatregelen zijn genomen: bijvoorbeeld bio diverse grasranden op

sportparken. 8

In een reactie op het conceptrapprot van deze tussenevaluatie is benadrukt dat het voorlopig ontwerp zich in de afrondende fase bevindt.

38 / 126

Daarnaast geldt dat er voor sommige maatregelen uit de MBC nog inventarisaties/ontwerptrajecten plaatsvinden. Zoals de opsomming hierboven al laat zien, is de ontwerpfase van het merendeel van de deelgebieden nog in volle gang. Dit betekent dat ook de haalbaarheid van sommige - oorspronkelijke - maatregelen nog niet helder is. Dit heeft betrekking op o.a. maatregelen als ‘Een uitkijkpunt op de kop van de Wantijdijk’, ‘Een compacter en efficiënte indeling van de sportvelden’ en ‘Een ligweide nabij het honkbalveld met plek voor evenement en ontspanning’. Omgekeerd geldt dat er in het uiteindelijke programma een deelgebied bij is gekomen dat geen deel uitmaakte van de oorspronkelijke MBC. Dit gaat om maatregelen ten aanzien van het deelgebied Stevensweg e.o./Schenkeldijk.

3.2.2. Financiële stand van zaken In de MBC is aanvankelijk een totale investering van € 58 mln voorzien. De raad reserveert in april 2021 € 55 mln voor de uitvoering van het Stadspark. Deze reservering is met € 4 mln verlaagd met het vaststellen van het Coalitieprogramma Dordrecht 2022-2026. Het netto uitvoeringsbudget bedraagt daarmee € 51 mln. Dit budget is niet geïndexeerd ten opzichte van de start in 2021. In de meest recente voortgangsrapportage (zomer 2024) is over het Stadspark het volgende opgenomen.

Figuur 10. Begroting en uitnutting Stadspark (zomer 2024). Wat opvalt in de huidige financiële verantwoording is dat er nog geen meerjareninzicht wordt geboden. Uit de werksessie komt naar voren dat er op het moment van schrijven ook nog geen meerjarenbegroting voorhanden is. Daar wordt op dit moment aan gewerkt. Dat lukt beter nu de uitgangspunten duidelijker in beeld zijn. Er komt per deelgebied een begroting voor eenmalige en structurele lasten, op basis van de procesbesluiten die tot nu toe genomen zijn. Hier is op dit moment nog geen duidelijkheid over. We zien wel risico’s voor wat betreft de financiële haalbaarheid. Op dit moment wordt ervanuit gegaan dat er ruim € 11 mln aan nog te realiseren (co)financiering nodig is. Over externe mogelijkheden moet het gesprek met de subsidiecoördinator nog worden gevoerd. Hoewel er mogelijkheden voor subsidie worden gezien, constateren we dat € 11 mln ambitieus is. Betrokkenen zien wel mogelijkheden om de aanpak van het totale programma eventueel nog meer te temporiseren en faseren. In een memo over de Jeugddorp/Stadspolders en Reeweg is over de externe financiering het volgende vastgelegd. 39 / 126

“Het ontbrekende deel van de financiering proberen we te realiseren door goede fasering/prioritering, subsidies, synergie met geplande (onderhouds)werkzaamheden of het openen van een grex indien mogelijk. Mocht dit alles niet tot voldoende aanvullende dekking leiden, dan moeten en zullen we onderdelen faseren of ontwerpen versoberen. Dergelijke afwegingen zullen vanzelfsprekend op dat moment ook aan de gemeenteraad worden voorgelegd.”9

3.2.3. Plek in de ‘impactketen’ Op basis van de voorgaande constateringen maken we inzichtelijk waar Dordrecht nu staat in de impactketen van input naar outcome. We constateren dat het programma op het totaal van het programma nu in de fase van input (mensen en middelen) naar throughput (activiteiten en inspanningen) zit.

Figuur 11. Stand van zaken ‘impactketen’ Stadspark (januari 2025). De focus ligt op dit moment op het ontplooien van activiteiten en inspanningen (throughput). Tegelijkertijd stelden we al vast dat het programma een uitdaging heeft aan de input-kant. Dit gaat om het op orde brengen van capaciteit voor de uitvoering en het zorgen voor voldoende (externe) middelen. Omdat de focus tot nu toe vooral lag op het opzetten van de uitvoering, is het concreet inzichtelijk maken van resultaten (output) nog minder aan de orde geweest. Het programma bevindt zich in de overgang van input naar throughput waarbij mensen en middelen beter zijn geborgd. Op dit moment was er nog nauwelijks aandacht voor beoogde outcome-effecten. Tegelijkertijd is aangegeven dat de elementen waarop outcome wordt verwacht, variërend van WOZ-waardestijging tot gezondheidsvoordelen, nog steeds wel de effecten zijn die beoogd worden met het programma. Er liggen, zo komt naar voren, ook mogelijkheden om de monitoring vanuit de Omgevingsvisie te benutten voor de outcome-monitoring van dit programma. Meerdere doelen uit de Omgevingsvisie hangen namelijk samen met de ontwikkeling van het Stadspark, bijvoorbeeld het benutten van het Stadspanel om meer inzicht te krijgen in de kwaliteit van de leefomgeving. Deze koppeling – tussen de monitoring van de Omgevingsvisie en het Stadspark – is echter nog niet ingericht.

3.2.4. Relevante ontwikkelingen en bijsturingsmogelijkheden Er bovenuit stijgend worden er vooral bijsturingmogelijkheden op het realisatietempo gezien. Dit kan gaan over zowel het naar voren halen van onderhoudsbudgetten als het later uitvoeren van maatregelen. In het kader van ‘cofinanciering uit eigen zak’ wordt op dit moment al ingezet op het versterken van de samenhang met sport. De onderhoudsgelden voor sportparken kunnen zo eerder benut worden door vervangingswerkzaamheden naar voren te halen.

9

Gemeente Dordrecht (21 november 2024). Memo ontwikkeling deelgebied Jeugddorp en sportparken Stadspolders en Reeweg.

40 / 126

Andersom kan er voor gekozen worden om maatregelen te temporiseren en eerst (co)financiering los te krijgen. Dit in combinatie met het faseren van de realisatie, al naar gelang er middelen zijn om het onderhoud en toekomstige vervanging te bekostigen. Een groot risico daarbij is dat er niet één Stadspark wordt gerealiseerd en dat de samenhang tussen deelgebieden onvoldoende uit de verf komt. De kracht van dit programma zit namelijk vooral in het realiseren van dwarsverbanden tussen gebieden en wijken waardoor er één park wordt gevormd. Deze verbinding kan onder druk komen te staan, zeker ook doordat nu al wordt gezien dat grotere inframaatregelen op dit moment onvoldoende gedekt kunnen worden. Het nog meer snijden in middelen kan ertoe leiden dat de basisdoelstelling van de ‘één-parkgedachte’ niet gerealiseerd gaat worden. Er zijn wel mogelijkheden om de verdiencapaciteit van het programma te vergroten. Het Stadspark, zo komt naar voren, bleef tot nu toe onderbelicht als potentieel nieuwe evenementenlocatie. Er zijn deelgebieden waar vanwege de ecologische structuur geen grote evenementen mogelijk zijn. Hiervoor liggen in andere deelbieden van het Stadspark misschien wèl kansen. Ook voor het gericht toevoegen van horecalocaties en het maken van combinaties met sportkantines worden mogelijkheden gezien.

Dit sluit goed aan bij het effect ‘lokale economie’ dat in de MBC (figuur 9) is opgenomen maar nog niet concreet is uitgewerkt. Een andere kans zien we in het realiseren van extra woningbouw via verdichting, op aan te wijzen plekken langs de rand van het park. Doordat er met het Stadspark meer groen wordt gerealiseerd, ontstaan er mogelijkheden om woningbouw te koppelen aan een gezonde, klimaatadaptieve, groene inrichting van de openbare ruimte (en toepassing van de 3-30-300-3000 regel). Ook verdichtingsprincipe 7 van de Verdichtingsvisie (2024)10 schrijft voor dat verdichting aan de groenstructuren als kans wordt gezien. Hiermee kan worden bijgedragen aan de woningbouwopgave van Dordrecht en de beoogde WOZ-waardestijging door de realisatie van woningen rondom groenstructuren.

3.3. Tussentijdse conclusie: Stadspark Het programma Stadspark had opstartproblemen qua organisatie en zit daarom op dit moment nog in de overgang van input (mensen en middelen) naar throughput (activiteiten en inspanningen). Het is daarom te vroeg om iets te kunnen zeggen over de resultaten, laat staan over de gerealiseerde effecten. We zien dat het programma nog grotendeels de maatregelen bevat die in de oorspronkelijke uitgangspunten van de MBC zijn opgenomen. De gemeente draait daarmee nog aan dezelfde knoppen als bij de start van het programma. Een risico dat nu al zichtbaar is om de beoogde effecten te realiseren, is het feit dat grotere infrastructurele effecten nu al worden afgeschaald. Deze zijn nodig om de groenstructuren te verbinden om zo tot één groot Stadspark te komen. Omdat het programma met financiële uitdagingen komt, lijken deze maatregelen nu al niet meer haalbaar. Dit heeft een negatieve invloed op het totaal te realiseren effecten. In het kader van de financiële uitdaging is het programma zélf bezig met een herijking. Deze herijking is noodzakelijk om kijken wat er binnen bestaande middelen tot en met 2030 mogelijk is.

10

Gemeente Dordrecht (16 april 2024). Vaststellen Startnotitie Verdichtingsplannen.

41 / 126

4. Programma 3 | Ruimte voor Banen 4.1. Raadsbesluit en MBC 4.1.1. Raadsbesluit Beoogd resultaat In het raadsvoorstel van april 2021 is de raad gevraagd om middelen te reserveren voor het programma Ruimte voor Banen. Het beoogde effect van dit programma is het versterken van de economische structuur en vitaliteit van Dordrecht. Hiermee faciliteert de gemeente behoud en groei van het aantal banen en de kwaliteit van de werkgelegenheid in Dordrecht. Met dit investeringsvoorstel wordt de focus gelegd zowel op het revitaliseren van bestaande bedrijventerreinen als het inzetten op een diversiteit aan werkgelegenheid. De gemeente neemt ten aanzien van de revitaliseringsopgave een actieve rol in. Hierdoor kan ze beter sturen op de vestiging van bedrijfsactiviteiten die bijdragen aan de gemeentelijke doelstellingen op het vlak van duurzaamheid/circulariteit, banenpotentieel en innovatieclusters. Het streven is om binnen een termijn van dertig jaar 20-25 hectare te transformeren naar bedrijvigheid met gemiddeld 30-40 arbeidsplaatsen per hectare. De grootste kansen zien we op Dordtse Kil I en II, Amstelwijck-West en rond de Merwedehavens. Reservering door raad en cofinanciering Voor de financiering wordt onderscheid gemaakt in rendabele projecten en projecten waarbij sprake is van een onrendabele top c.q. negatief exploitatieresultaat.

Voor de projecten waarbij sprake is van een onrendabele top, wordt een strategische investeringsreserve ingericht ter grootte van € 20,5 mln. Dit bedrag wordt deels gedekt door de € 12,5 mln die op basis van de Bestuurlijke Overeenkomst WDO al toegezegd en beschikbaar is in de reserve Strategische Investeringen. Voor het resterende bedrag wordt voor € 8 mln een beroep gedaan op de reserve Agenda Dordt 2030. Daarnaast is er € 3 mln beschikbaar uit de vorig jaar aangemaakte reserve cofinanciering Regiodeal. Investeringen die uit deze reserve worden gedaan, moeten wel passen binnen de afspraken van de Regiodeal. Op dit moment zijn er twee concrete bedrijfslocaties (Peute-terrein en Derde Merwedehaven) in beeld. Ten tijde van het raadsbesluit is er nog geen concrete cofinanciering van andere overheidspartijen voorzien, los van de Regiodeal-bijdrage. Cofinanciering vanuit andere overheden/programma’s wordt pas concreet wanneer er zicht is op een concrete businesscase die aansluit bij de agenda's van hogere overheden. Bovendien investeren marktpartijen mee.

4.1.2. MBC Opzet MBC Onder het programma ligt een MBC van een extern bureau van 11 mei 2021. In deze MBC is een aantal elementen uitgewerkt. In figuur 12 hebben we de hoofdpunten uit de MBC in een tabel uitgewerkt. We gaan in op de input/throughput, output en outcome.

42 / 126

Figuur 12. Hoofdpunten MBC (uitgewerkt in input/throughput – output – outcome). Reflectie MBC De MBC wijkt in opzet iets af van een aantal MBC’s die aan andere programma’s ten grondslag liggen. Er is geen sprake van één MBV voor het hele programma, waarin de ‘impactketen’ van input naar outcome op voorhand is uitgewerkt. Dit is echter een bewuste keuze. Afgesproken is namelijk dat het college per (kansrijke) locatie een aparte businesscase en maatschappelijke effecten-analyse opstelt. In het Raadsvoorstel is hierover vastgelegd dat de raad het afwegingskader vaststelt op basis waarvan het college de afzonderlijke businesscases beoordeelt. Als we meer inzoomen op de onderdelen van de MBC, dan valt aan de inputkant (middelen) op dat er gesproken wordt over een fonds van € 30 mln, waarbij wordt gestreefd naar 4% rendement op geïnvesteerd vermogen. De omvang van dit fonds komt niet overeen met de reservering van € 23,5 mln door de raad. De beoogde investering van de gemeente - op lopende en kansrijke projecten – telt daarentegen ‘maar’ op tot circa € 19 mln. Voor wat betreft de kansrijke projecten is duidelijk uitgewerkt welke output wordt beoogd. Dit is breed geformuleerd, variërend van het concreet behouden van 150 lokale banen tot het beter benutten van arbeidsplaatsen. De outcome op de lange termijn is nog beperkt uitgewerkt in de MBC.

Dit moet onderdeel worden van de individuele businesscases die het college per kansrijke locatie op laat stellen. Wel wordt gesproken over zowel een direct financieel rendement als een maatschappelijk rendement. De investeringen dragen bij aan de doelen van de Agenda2030: een sociaaleconomisch sterker Dordrecht waarin het leuker wonen, werken en recreëren is. Daarbij wordt ook een bijdrage geleverd aan klimaat en milieu. Deze effecten zijn echter niet verder uitgewerkt in de MBC.

43 / 126

4.2. Stand van zaken programma 4.2.1. Inhoudelijke voortgang Voortgang programma Uit de documenten en de gesprekken komt naar voren dat in november 2022 het Uitvoeringsprogramma voor Ruimte voor Banen is vastgesteld. Hierin zijn drie grote gebiedsopgaven bepaald; de gebieden waar vanuit Ruimte voor Ruimte de meeste mogelijkheden worden gezien om een stap te zetten in het economische profiel: 1. De Merwedehavens. Bij de Merwedehavens wordt gestreefd naar een profiel dat aansluit bij de regionale maritieme maakindustrie, met ruimte voor clustering en innovatie. 2. Centrumgebied/Spoorzone. Hier wil Dordrecht in verbinding met de woningopgave ruimte ontwikkelen voor kenniswerkers en organisaties die zoeken naar een hoogdynamische stedelijke setting, nabij OV-knooppunten. 3. Dordtse Kil I/II en Amstelwijck-West. Hier ligt een opgave voor het op orde brengen van verouderde bedrijventerreinen en het zorgen dat bedrijven zich vestigen die toegevoegde waarde hebben voor de stad qua hoogwaardigere werkgelegenheid, met ook als uitgangspunt dat er sprake is van een duurzame ontwikkeling. Hierna lopen we de aanpak en de stand van zaken per centrumgebied langs. 1. De Merwedehavens In de MBC is als ‘lopend project’ de verplaatsing van de firma Dolderman naar de Tweede Merwedehaven benoemd. Betrokkenen geven aan dat deze verplaatsing al speelde voordat het programma was vastgesteld.

Dit wordt daarmee meer gezien als exemplarisch voor het programma dan dat het echt nog onderdeel was van de uitvoering. Dit resulteerde concreet in 140 arbeidsplaatsen op de locatie zelf. Hier speelt ook nog de ontwikkeling van woningbouw waarover afspraken zijn gemaakt met een lokale ontwikkelaar. Er is vastgelegd dat er hier geen andere bedrijvigheid wordt gerealiseerd. Het andere ‘lopende project’ uit de businesscase is de verplaatsing van Peute Recyclingbedrijf BV van de Tweede Merwedehaven naar het voormalig Nedstaal-terrein in Alblasserdam. Deze verplaatsing is gerealiseerd; het aankooptraject, inclusief contractafspraken met de vorige eigenaar, is zo goed als afgerond. Hiermee ontstaat er ruimte om vijf hectare terrein te herontwikkelen ten behoeve van de maritieme maakindustrie. In de MBC is de herontwikkeling van de Derde Merwedehaven als ‘kansrijk project’ benoemd. Uit de documenten en de gesprekken blijkt dat de aankoop van het voormalige PROAV-terrein op de Derde Merwedehaven (circa vijf hectare) in volle gang is. Net als op de Tweede Merwedehaven is het doel dit terrein te herontwikkelen ten behoeve van de maritieme maakindustrie. Er wordt gestreefd naar uitgifte van de gronden (in totaal circa 10 hectare) op de Tweede én de Derde Merwedehaven binnen twee jaar via de regionale Projecten CV (ROM-D).11 Deze locaties gaan uitgegeven worden in erfpacht. 2.

Centrumgebied/Spoorzone In de MBC is als kansrijk project ‘Economisch vitaal houden van Stationsomgeving en ‘Schil’/Businesscase Onderwijsgebouw Achterom’ benoemd. Dit project is vertaald in het deelgebied ‘Centrumgebied/Spoorzone’. Uit de documenten en de gesprekken komt naar voren dat er voor dit deelgebied op dit moment onderhandelingen lopen over de verwerving van strategisch vastgoedposities. De focus ligt op locaties die door de ligging of door de omvang van maatschappelijk-economische waarde zijn voor de binnenstad. Een voorbeeld hiervan is de aankoop van de bibliotheek; de gemeenteraad is hier tijdens de Beeldvormende commissie (d.d. 10 december 2024) Ruimte voor Banen over bijgepraat. Aangegeven is dat de bibliotheek een strategische ligging in het kernwinkelgebied heeft en een schakel vormt met het historische havengebied. 11

De werkwijze c.q. governance voor Ruimte voor Banen is vastgelegd in het volgende raadsbesluit: ‘Gemeente Dordrecht (5 december 2023). Geen wensen en

bedenkingen bij Uitvoerings- en financieringsstructuur Ruimte voor banen’.

44 / 126

Deze herontwikkeling moet bijdragen aan de economische structuurversterking in de binnenstad. Behalve dat een monumentaal pand wordt behoed voor leegstand, kan het dienen als katalysator voor een grotere gebiedsgerichte aanpak die ook investeringen in de directe omgeving uitlokt. Voor het onderwijsgebouw op het Achterom geldt dat het herontwikkelingsplan bijna is afgerond. De gemeente gaat deze locatie deels gebruiken voor de eigen sociale dienst. Daarbij is er ook ruimte voor bedrijvigheid/kantoren. In combinatie met een ontwikkelaar die hier woningbouw gaat ontwikkelen, wordt de gebiedsontwikkeling samen opgepakt. 3. Dordtse Kil I/II en Amstelwijck-West Voor Dordtse Kil I/II en Amstelwijck-West is medio 2022 een revitaliseringsprogramma opgesteld. In navolging hiervan geeft de gemeenteraad in november 2022 het college de handelingsvrijheid van maximaal € 4 miljoen ter financiering van onrendabele toppen bij de aanschaf van percelen op Dordtse Kil I/II en Amstelwijck-West. Dit onder voorwaarde dat de businesscase voor het betreffende perceel voldoet aan de in het raadsvoorstel gestelde criteria. Samen met de ondernemersverenigingen is vervolgens in het gebied gewerkt aan het schoon, heel en veilig houden van het terrein en aan investeringen in klimaat en duurzaamheid.

Het uitgangspunt is dat de ROM-D (via de daarvoor nieuw op te richten entiteiten) 12 de volledige verwerving, herontwikkeling en uiteindelijk uitgifte op specifiek Dordtse Kil I/II en Amstelwijck-West 'risicodragend' op zich neemt en na herontwikkeling teruglevert aan de gemeente voor uitgifte in erfpacht. De eerste objecten/kavels (2 hectare) met een lage of negatieve vastgoed- en gebruikswaarde zijn aangekocht en de uitgifte van de terreinen is voorbereid en gestart. Er is een uitgifteprotocol ontwikkeld met uitgiftecriteria. De websites voor publicatie zijn ingericht en de start van de uitgifte via kavelpaspoorten volgt. In paragraaf 4.2.3. zoomen we nog iets nader in op Dordtse Kil I/II en Amstelwijck-West.

4.2.2. Financiële stand van zaken In het raadsbesluit van april 2021 worden gemeentelijke middelen van € 20,5 mln (€ 8 mln reserve Agenda Dordt 2030 en € 12,5 mln reserve WDO) beschikbaar gesteld. Daarnaast zou er € 3 mln beschikbaar zijn uit de reserve cofinanciering Regiodeal. In de meest recente voortgangsrapportage (zomer 2024) is over het Ruimte voor Banen het volgende opgenomen.

12

Ibid.

45 / 126

Figuur 13. Begroting en uitnutting Ruimte voor Banen (zomer 2024).

Beschreven staat dat de volgende investeringsbedragen aan de deelgebieden zijn gehangen: 1. De Merwedehavens: € 4 mln voor de herontwikkeling van de Merwedehavens, met zowel het Peute- als het PROAV-terrein. Ook voor deze herontwikkelingen volgen separate businesscases ter besluitvorming door de raad. 2. Centrumgebied/Spoorzone: € 4 mln, gekoppeld aan de aankoop en herontwikkeling van strategisch vastgoed en fondsvorming. Over de aanwending van deze middelen volgen aparte businesscases ter afweging door de gemeenteraad. 3. Dordtse Kil I/II en Amstelwijck-West: € 12,5 mln waarbij het college reeds mandaat heeft gekregen om tot € 4 mln aan onrendabele top middelen, gekoppeld aan herontwikkeling van percelen en vastgoed, in te zetten. In de oorspronkelijke MBC wordt uitgegaan van een (revolverend) fonds van € 30 mln. We constateerden eerder al dat de gemeentelijke middelen van € 20,5 mln uit 2021 hier van afwijken. Ook wordt er in figuur 13 gesproken over cofinanciering van € 1,125 mln uit de Regiodeal ten opzichte van € 3 mln uit het raadsbesluit. De huidige middelen voor de uitvoering zijn dus minder dan de oorspronkelijke uitgangspunten onder het programma (MBC) en het raadsbesluit. Naar voren is gekomen dat de budgetten al grotendeels gealloceerd en gekoppeld zijn aan concrete businesscases.

Op projectniveau is daarmee ook al inzichtelijk wat er meerjarig mogelijk is binnen de begroting. Er is wel een aantal aandachtspunten. De budgetten onder Ruimte voor Banen zijn bedoeld als investeringsmiddelen ten behoeve van aankoop en herontwikkeling van gronden. In de praktijk kan het voorkomen dat er gekeken wordt naar dit budget om ambtelijke kosten elders te vergoeden op het moment dat exploitatiemiddelen niet op orde zijn.

46 / 126

Betrokkenen hameren er op dat deze middelen (inclusief werkkapitaal) wel benut moeten blijven worden als investeringsmiddelen ten dienste aan het programma Ruimte voor Banen. Daarnaast worden er knelpunten ervaren rondom capaciteitsproblemen elders in de organisatie die wel van invloed zijn op de (integrale) uitvoering van het programma. Er is een sterke afhankelijkheid van capaciteit in de lijnorganisatie. Voorbeelden hiervan zijn de samenwerking met ondernemers en de aanwezigheid van gebiedsmanagers. Als er rondom die functionarissen capaciteitsproblemen voorkomen, is dit van invloed op de realisatie van Ruimte voor Banen. Ten slotte komt naar voren dat het uitgangspunt van een revolverend fonds (uit de MBC) in de praktijk meer is losgelaten. Er is meer sprake van een ‘onrendabele toppenfonds’ dan dat er rendabiliteit van het fonds zelf wordt voorzien. Wel is er bewust gekozen voor erfpacht om inkomsten op langere termijn te creëren.

4.2.3. Plek in de ‘impactketen’ In deze paragraaf maken we inzichtelijk op welke plek Dordrecht voor dit programma staat op dit moment in de impactketen van input naar outcome. We constateren dat Ruimte voor Banen zich nu op het totaal van het programma in de fase van throughput (activiteiten en inspanningen) naar eerste output (beoogde resultaten) bevindt.

Figuur 14. Stand van zaken ‘impactketen’ Ruimte voor Banen (januari 2025). In het kader van de input is, zoals eerder beschreven, geïnvesteerd in het opstellen van een organisatie- en financieringsstructuur. Aan de hand van deze structuur zijn in de drie deelgebieden de eerste activiteiten en inspanningen ontplooid, zoals beschreven in paragraaf 4.2.1. (Inhoudelijke voortgang). De deelprogramma’s zijn in volle gang en de eerste resultaten worden zichtbaar. Door het werken met een gebiedspaspoort en de vertaling hiervan in kavelpaspoorten, is het voor met name voor de Dordtse Kil I en II al mogelijk om de beoogde resultaten inzichtelijk te maken. In onderstaand kader wordt hier - ter illustratie voor dit programma - bij stil gestaan.

47 / 126

Casus | Dordtse Kil I/II en Amstelwijck-West - Kavelpaspoorten Door het opstellen van kavelpaspoorten stuurt Dordrecht op kaders en randvoorwaarden aan de herontwikkeling van Dordtse Kil I/II en Amstelwijck-West. In de kavelpaspoorten gelden de volgende kaders en randvoorwaarden: 

Publiekrechtelijke kaders o

Omgevingsvisie: de bedrijventerreinen vallen onder de categorie ‘werkgebieden’ uit de Omgevingsvisie.

o

Bestemmingsplan: het bestemmingsplan Dordtse Kil is van toepassing en op de meeste percelen is de enkelbestemming Bedrijf van toepasing. Hieronder vallen basisuitgangspunten over typen bedrijven (detailhandel is niet toegestaan) en maximale hoogte (12 meter).

o 

Beeldkwaliteitsplan en welstand.

Milieucategorieën: op vrijwel de gehele bedrijventerreinen geldt een milieuzonering van maximaal 4.2 Overige kaders en randvoorwaarden o

Wijze van uitgifte: erfpachtrecht.

o

Staat van oplevering: modelerfpachtovereenkomst met aandacht voor o.a. de bodemkwaliteit.

o

Kavelinrichting en vastgoed: hierin is o.a. opgenomen dat opdeling niet is toegestaan en dat tenminste 50% van de benodigde energieopwekking zelf wordt gerealiseerd.

o

Niet toegestane functies, o.a. bedrijfsverzamelgebouwen, risicovolle objecten, garagebedrijven, webshops, kinderopvang en sportscholen.

o 

Werkgelegenheid: een bedrijfsperceel dient ten minste 60 fte’s aan arbeidsplaatsen per hectare te genereren.

Selectiecriteria o

Werkgelegenheid en onderwijs: de gemeente hecht grote waarde aan een evenredige opbouw van arbeidsplaatsen en opleidingsniveau binnen de gemeente, zodat zowel hoger opgeleide als praktisch geschoolde Dordtenaren een baan in hun eigen woonplaats kunnen vinden. Er wordt getoetst op beroepsniveaus, leerwerkplaatsen en stageplaatsen.

o

Duurzaamheid en klimaatadaptatie: de gemeente toetst op de BREEAM-certificering, energieopwekking, CO2-prestatie, gebruik van herbruikbare materialen en groenvoorzieningen.

o

Branchering, mobiliteit, cluster-/ketenvorming: de gemeente toetst op bedrijfsvoering binnen ‘topsectoren’, efficiëntie verkeersbewegingen, aansluiting bij het lokale bedrijfsleven en de inbreng van strategische gronden.

Door te werken met bovenstaande criteria, kan bij het beoordelen van inschrijvingen op de kavels concreet getoetst worden op de output die wordt gerealiseerd. Dit varieert van het aantal fte’s en leerwerkplaatsen tot duurzaamheidsprestaties en de ontwikkeling van de topsectoren. Naar voren komt dat deze monitoring op gang zal worden gebracht op het moment dat de kaveluitgifte concreet start.

We constateren dat de outcome-monitoring nog op zich laat wachten. Het financieel rendement moet zich op termijn uitbetalen in de WOZ-waardestijging van gerevitaliseerde panden en de erfpachtconstructie. Betrokkenen pleiten ervoor de outcome van dit programma vooral op breed stadsniveau te organiseren. Wel zien zij op dit moment neveneffecten ontstaan vanuit het programma die positief zijn voor Dordrecht. Benoemd zijn de verbeterde samenwerking met ondernemersverenigingen, de interesse van grote bedrijven om mee te investeren in het havengebied en de verantwoordelijkheid die bedrijven zelf meer nemen rondom verduurzaming.

4.2.4. Relevante ontwikkelingen Er is een aantal ontwikkelingen geschetst dat van invloed was op de opzet en de uitvoering van het programma. Ten eerste de verschuiving van focus op het verbinden van hoger opgeleiden aan de stad naar investering in de zittende beroepsbevolking. In het raadsvoorstel van april 2021 staat opgenomen dat er naar wordt gestreefd om op locaties nieuwe bedrijven gehuisvest te krijgen in branches die meer werkgelegenheid voor een hoger opleidingsniveau met zich meebrengen. Het accent in de uitvoering is meer komen te liggen op de kwaliteit van banen, ongeacht opleidingsniveau. Dit uit zich concreet in de kavelpaspoorten onder de selectiecriteria werkgelegenheid en onderwijs.

48 / 126

Ook is er een aantal risico’s voor de verdere uitvoering van het programma. Een belangrijk risico is toenemende netcongestie. Via de kavelpaspoorten worden aan bedrijven duidelijke eisen gesteld op het vlak van duurzaamheid. Echter, als er onvoldoende capaciteit op het net is, kan hier niet aan worden voldaan. Voor de eerste uitgiftes is de aansluiting geregeld maar voor het vervolg van het programma zijn er nog onzekerheden. Deze zorgen spelen stadsbreed doordat dit de hele verdere ontwikkeling van de stad raakt. Zeker ook op grotere woningbouwontwikkelingen, zoals het Maasterras. Een ander risico betreft de eerder beschreven benodigde capaciteit vanuit de lijnorganisatie. Er is een stevige samenwerking met ondernemers in de deelgebieden nodig en capaciteit hierop vanuit de gemeente is op dit moment niet op orde. Strategische verplaatsingen vragen om inzet vanuit Dordrecht die nu niet altijd aanwezig is.

4.2.5. Bijsturingsmogelijkheden We zien een aantal mogelijkheden tot bijsturing, vooral op het vergroten van de verdiencapaciteit van de gebiedsontwikkeling. In de verdere ontwikkeling van de Oude Lijn (programma Stadsas) liggen kansen voor het vergroten van het economische programma. Dit vergt echter wel een duidelijke, bestuurlijke afweging tussen economie en woningbouw. Er zijn betrokkenen die het gevoel hebben dat het woningbouwbelang op dit moment prevaleert boven het economische belang van de ontwikkeling van de stad. We zien ook kansen voor het aantrekken van meer cofinanciering omdat het landelijke beleid ook meer aandacht heeft voor de maritieme maakindustrie. Geldstromen die hier vrijkomen, zoals de Subsidieregeling maritieme innovatieprojecten, zou Dordrecht kunnen benutten in het kader van dit programma. Tot slot zijn er kansen om meer te doen op externe acquisitie. Waar de focus nu sterk ligt op bedrijfsverplaatsingen/ -uitbreidingen, zijn er mogelijkheden om meer nieuwe bedrijven naar Dordrecht te halen. In het deelgebied Centrum zit hier wel beweging in met de versteviging in de acquisitiestrategie (zie ook het programma Binnenstad). In de Dordtse Kil IV is echter meer gefocust op lokale ondernemers in plaats van bovenregionale partijen.