Brink rapport woningbouwopgave Drechtsteden.pdf

25

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Het te agenderen onderwerp voor de schaalsprong is dan ook de vraag hoe de regio kan zorgen voor het juiste aanbod van sociale huurwoningen, met de juiste verdeling over de zeven gemeenten. Planvoorraad bestaat grotendeels uit (middel)dure appartementen In de planvoorraad worden er meer MGW’s bijgebouwd dan EGW’s. De verhouding is nu 61% tegenover 39%. Bij de EGW’s zien we twee duidelijke uitschieters. Meer dan 6.600 van de 7.900 woningen vallen in het middeldure en dure segment. Dat betekent dat er dus duidelijk aan de bovenkant van de markt wordt gebouwd met de huidige plannen. Het merendeel van de nieuwe woningen betreft middeldure koopappartementen. Grote onderlinge verschillen in verhouding EGW/MGW tussen gemeenten Wanneer we gemeenten onderling vergelijken zien we een duidelijke tweedeling voor wat betreft de verhouding EGW/MGW in de planvoorraad. Zo zijn er een aantal gemeenten met 65-80% EGW in de planvoorraad. De andere helft van de gemeenten laat juist 70-75% MGW’s zien, zie de factsheets voor de verhouding EGW/MGW per gemeente. Het zwaartepunt voor de Drechtsteden als geheel ligt op de MGW’s (61%). Het verdeel- en samenwerkingsvraagstuk Los van de sociale opgave, staan de Drechtsteden gezamenlijk voor de uitdaging om hun woningbouwprogrammering op elkaar af te stemmen.

Wat duidelijk naar voren komt is dat elke gemeente haar eigen uitdagingen kent, maar dat de Drechtsteden gezamenlijk op hoofdlijnen in de regio voor dezelfde opgave staan. Voor de Drechtsteden in het geheel ontstaat hier dus een kans om synergie te creëren indien er (beter) op grotere schaal en gemeentegrensoverschrijdend wordt afgestemd. Surplus na oplossen frictie: duidelijk overschot in appartementen Nadat de frictie is ‘opgelost’ door de juiste woningtypologieën in de juiste hoeveelheden aan de voorraad toe te voegen, resteert een surplus aan woningen. Dit surplus is wat er in de Drechtsteden netto aan de woningvoorraad wordt toegevoegd na het oplossen van de frictie. Pas daarna kunnen de gemeenten sturing gaan geven aan het sociaaleconomische vraagstuk. Dat wordt niet alleen opgelost door de frictie op te lossen. Het programma van zo’n overschot laat duidelijk zien dat er hier een mismatch is tussen vraag en aanbod. De frictie in de MGW-huursector is relatief laag. Momenteel zitten er 2.700 sociale huurappartementen in de planvoorraad terwijl in 2020 de frictie 277 woningen bedroeg. Sterker nog, de frictie in het markthuursegment laat zich vertalen in een overschot. Desondanks worden in dit huursegment toch 1.500 woningen toegevoegd. In totaal zien we dus dat er 4.000 huurappartementen worden toegevoegd terwijl de MGW-huursector ‘vraagt’ om circa 250 woningen.

Hier laten we overigens de sociale huurwoningen buiten beeld. De planvoorraad voorziet in ongeveer drie keer zo veel EGW-koopwoningen dan de frictie. Het surplus van circa 4.800 EGW’s in het (middel)dure segment biedt dan ook kansen voor het creëren van de gewenste sociaaleconomische schaalsprong. Echter, we zien een nog dominantere uitschieter van middeldure appartementen. De meergezinswoningen zijn dan ook oververtegenwoordigd in de planvoorraad (61%) als wordt gekeken naar het absolute aantal woningen dat toegevoegd zou worden met de huidige planvoorraad. Scoremethodiek: ‘twee onvoldoendes kunnen samen een acht worden’ De scoremethodiek die door Brink is ontwikkeld kan als tool worden gebruikt om projecten op grotere schaal en in clusters te evalueren op buurt-, wijk-, gemeente- en Drechtstedenniveau.

26

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Waar een enkel project in de toekomst bijvoorbeeld ‘slecht’ scoort voor wat betreft de schaalsprong omdat deze alleen maar MGW’s toevoegt, kan het voorkomen dat dit project in combinatie met een ander project juist weer optimaal bijdraagt aan de schaalsprong door een gebalanceerde verdeling. Zo zien we duidelijke verschillen ontstaan. Hier signaleren we kansen voor synergie indien projectenportefeuilles op gemeentelijk en regionaal niveau beter worden gecoördineerd en aangestuurd om te zorgen voor de juiste totale toevoeging aan de woningvoorraad. Deelconclusie analyse Op hoofdlijnen zien we op het thema van de sociaaleconomische schaalsprong dat de huidige planvoorraad op een aantal punten niet strookt met de kenmerken van de beoogde schaalsprong. Zo wordt de frictie in geen enkele gemeente volledig opgelost met de huidige planvoorraad. Waar de frictie (en de schaalsprong) voornamelijk vraagt om EGW’s in het koopsegment, bestaat het merendeel van de planvoorraad uit MGW’s. Hier zien we ook duidelijk onderlinge verschillen ontstaan tussen de gemeenten. Ook liggen er uitdagingen voor wat betreft het sociale segment. Uit de frictieanalyse blijkt dat er vraag is naar sociale huurwoningen.

Deze vraag moet wel opgelost worden, terwijl de regio ruim boven het landelijk gemiddelde zit en sociale woningen naar verwachting niet substantieel bijdragen aan de gewenste sociaaleconomische schaalsprong.

27

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

04 VERSNELLINGSOPGAVE In Hoofdstuk 3 is uitvoerig ingegaan op de analyse van het thema van de versnellingsopgave. In dit hoofdstuk brengen we de conclusies uit die analyse samen per overkoepelend thema. We gaan in op de thema’s programmering, betaalbaarheid, haalbaarheid, planning en samenwerking en werken zo toe naar een conclusie op alle thema’s. 04.01 Balans zoeken tussen woningbouwprojecten en tempo houden Versnelling van de woningbouwproductie focust zich met name op het tempo van de productie, en niet zozeer op de precieze woonproducten. Vanuit de versnellingsopgave kan het gewenst zijn om in de programmering rekening te houden met woon- en bouwconcepten die relatief gezien minder complex zijn. Hetzelfde geldt voor de beoogde projectlocaties. Een binnenstedelijke herstructurering met architectonisch complexere woonproducten kan de planning (en dus ook de versnelling) belemmeren. Een ontwikkeling in de ‘groene weide’ met snel te produceren bouwconceptwoningen is het andere uiterste van het spectrum. Zij kunnen juist op hoog tempo worden gerealiseerd. Echter, dan dient hier wel actief op gestuurd te worden. Of dit wenselijk is hangt vervolgens weer sterk af van de locatiespecifieke kenmerken.

Een laatste argument voor een versimpelde programmering buiten de stedelijke kernen zou kunnen zijn dat de complexiteit ook vanuit het beoogde bestemmingsplan en de benodigde ambtelijke inzet beperkter zal zijn. Er zal dus een balans gevonden moeten worden in de programmering van de voorraad, waardoor tempo maken mogelijk blijft. Dat kan gezocht worden in het versimpelen van de complexe binnenstedelijke opgaven, maar ook door het toevoegen van relatief simpel en snel te produceren plannen, die ook procedureel snel concreet gemaakt kunnen worden. Hier moeten wel de juiste locaties voor beschikbaar zijn/komen. Aan de individuele gemeenten wordt dan ook geadviseerd om de planvoorraad te evalueren, complexere projecten waar een beperkte toevoeging van woningen in opgenomen is nog eens tegen het licht te houden. Ook in relatie tot de beschikbare ambtelijke capaciteit. Additioneel zijn alternatieve locaties waar woonconcepten in grotere volumes snel geproduceerd kunnen worden aantrekkelijk. 04.02 Druk op betaalbaarheid beïnvloedt versnellingsopgave De betaalbaarheid van woningen staat onder druk. Ook dat heeft invloed op de versnellingsopgave. Woningen worden steeds duurder, en dat belet met name de doorstromers. Dit betekent dat inwoners hun gewenste wooncarrière tijdelijk pauzeren in afwachting van betere tijden.

Hierdoor stokt de doorstroom, en dit raakt met name de lagere prijsklassen waar de woningnood het hoogst is. Daar zit immers meer concurrentie op een beperkte voorraad. Vaak wordt er door gemeenten op zo’n moment de conclusie getrokken dat er exact gebouwd moet worden naar de vraag uit de markt, maar het frictieonderzoek laat duidelijk zien dat er een wens zit voor de middeldure en dure eengezinswoningen. Dit is verklaarbaar. Op het moment dat deze woningen er komen, komen er door de doorstroming betaalbare woning beschikbaar en kunnen de zogenoemde verhuistreintjes weer op gang komen. Op het moment dat dat gebeurt, biedt dat weer meer toegang tot de woningmarkt en kan de regio groeien.

28

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Hieruit kan geconcludeerd worden dat op het thema van de betaalbaarheid van de woningvoorraad in de Drechtsteden met name een uitdaging zit op het betaalbaar houden van de woningen (al dan niet met passend beleid), maar tegelijkertijd op het toevoegen van de gewenste woningtypologieën om de doorstroom op gang te houden. Dit kan betekenen dat er niet direct gebouwd wordt in types waar direct vraag voor is, maar deze type woningen wél beschikbaar komen doordat de huidige bewoners een vervolgstap in hun wooncarrière wordt geboden door middel van het bouwen in een duurder segment. 04.03 Haalbaarheid De haalbaarheid van projecten staat onder druk. Met name de prijzen voor materialen en arbeid stijgen snel. Momenteel staat hier ook een sterk stijgende opbrengstenkant tegenover, maar die zal niet blijvend zijn. Ook hebben gemeenten vaak bepaalde kwaliteitseisen gesteld aan het plan die ervoor zorgen dat de marge beperkt is. De haalbaarheid staat dus onder druk. Voor de versnellingsopgave is het daarom belangrijk dat projecten en de onderliggende grondexploitaties door blijven lopen in de toekomst en dat de productie niet stokt doordat de financiële kaders dit verhinderen. Daarbij komt dat de gemeenten in het overgrote deel van de plannen afhankelijk zijn van marktinitiatieven.

De markt zit daarmee aan het stuur van de projecten en de typologieën die gebouwd worden, en bepaalt mede de haalbaarheid daarvan. De versnellingsopgave is dan ook een opgave waarbij de gemeenten vooral een stimulerende rol kunnen hebben, maar hoofdzakelijk géén sturende rol zullen en kunnen hebben. De toets op de financiën van alle projecten laat zien dat er op hoofdlijnen een positief resultaat geboekt kan worden door alle woningbouwprojecten in de regio. Er zijn nog veel afhankelijkheden, maar de eerste analyse laat zien dat er in eerste aanleg voornamelijk haalbare plannen in de planvoorraad zitten. Dat is positief. Toch hebben de gemeenten instrumenten tot hun beschikking om onhaalbare plannen haalbaar te krijgen en haalbare plannen haalbaar te houden. Die robuustheid is iets waar de markt naar op zoek is. Dit kan bijvoorbeeld gefaciliteerd worden door enige ruimte te houden in de bestemmingsplannen. Dit kan wel ten koste gaan van de kwaliteit. Daarmee wordt aan de initiatiefnemer de ruimte geboden om wellicht nog iets verder te verdichten of bepaalde dure ingrepen te schrappen en het project haalbaar te houden. Het loont vanzelfsprekend om hierbij eerst de focus te houden op de grotere projecten in de regio en die eerst te toetsen op hun robuustheid voor tegenvallers. Zij zijn immers de aanjagers van de versnellingsopgave.

04.04 Onrealistische boeggolf in planning vraagt om actief prioriteren van projecten De analyse van de planning van de huidige planvoorraad laat de eerder behandelde boeggolf zien: er staat veel programma op de planning voor de korte termijn, maar de realiteit leert dat een groot deel van deze planvoorraad jaarlijks doorgeschoven wordt naar de toekomst. Daarmee zitten de Drechtsteden met een boeggolf aan projecten op de korte termijn, maar een slechts beperkt gevulde planvoorraad op de lange termijn. Voor de versnelling zou de verwezenlijking van zo’n boeggolf helpen, maar de top van de boeggolf is zodanig groot (>4.000 woningen per jaar) dat de opnamepotentie, productiecapaciteit en ambtelijke capaciteit een dergelijke piek naar verwachting niet kunnen verwerken. Het loont dus om hier een realistisch beeld van de woningbouwproductie te definiëren dat rekening houdt met andere projecten, het liefst op regionaal niveau. Op deze manier kan de regio actief sturen op de woningbouwproductie, in plaats van reactief.

29

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Ook kan het lonen om doelen voor de minimale productie op de lange termijn te stellen. Op het moment dat er een meerjarig minimum wordt gesteld aan de productie van de regio (of per gemeente), fungeert dit als stok achter de deur voor de versnellingsopgave. Gemeenten kunnen hier ook gezamenlijk in optrekken, dit zal de versnelling ten goede kunnen komen. Ook wordt het duidelijk dat de (daadwerkelijke) harde planvoorraad binnen de regio beperkt is, en veelal op de korte termijn gepland staat. Er zijn veel initiatieven, maar veel van de zachte plannen moeten nog hard gemaakt worden. Daar zal meer aandacht naartoe moeten en dus ook ambtelijke capaciteit. Ook hier loont het om daarbij vooral eerst in te zetten op de grotere projecten die bijdrage aan de versnelling (en idealiter ook aan de schaalsprong). Tenslotte moet de voorraad aan plannen goed gevuld blijven en zullen de gemeenten en de markt initiatief moeten blijven nemen op zoek moeten naar ‘nieuwe zachte plannen’ en deze toe blijven voegen aan de planvoorraad. De verhouding tussen harde en zachte plannen verschilt sterk per gemeente, maar ook hier zou meer regionale sturing op kunnen komen. Ook hier kan het van belang zijn om regionaal afspraken te maken over de (minimale) bouwproductie. Daarmee kan er sturing worden gegeven aan de boeggolf die nu is ontstaan en kan deze worden uitgesmeerd/afgevlakt over meerdere jaren.

Door een dergelijk langjarig minimum te hanteren, worden de gemeenten ook bewogen om actief te handelen op het vullen van de lange termijn planvoorraad van hun gemeente én de Drechtsteden. Zelfs alleen de plannen die als ‘hard’ worden geoormerkt, laten een piek in de planning zien van meer dan 1.500 woningen in 2022, waarvan de vraag is in hoeverre dit realiteit zal blijken. 04.05 Versnellingsopgave vraagt om regionale samenwerking Versnelling valt of staat bij de samenwerking binnen de regio. Vrijwel alle thema’s die als aandachtspunt uit de analyse komen, kennen een vorm van samenwerking als katalysator. Ook daar waar gemeenten in de basis zelf verantwoordelijk kunnen zijn en blijven voor hun planvoorraad en de versnelling, zal regionale samenwerking een katalysatorfunctie hebben. Het meest voor de hand liggende voorbeeld is het capaciteitsvraagstuk. De Drechtsteden beschikken over een uitgebreid ambtelijk apparaat met daarbinnen veel geborgde kennis. Het (nog meer) uitwisselen van deze kennis en capaciteit vanuit een centrale organisatie/entiteit zou kunnen leiden tot een focus op de projecten binnen de regio die het meeste bijdragen. Het profiteren van elkaars ervaring en kennis met specifieke uitdagingen is uiteindelijk voordelig voor de gehele regio. Denk hierbij bijvoorbeeld ook aan de regionale afspraken over de verdeling van de versnellingsopgave.

Zodra er toezegging is van alle gemeenten over hun bijdrage aan de versnelling (en misschien zelfs een verdeling van de opgave) wordt het vraagstuk onder druk van deze afspraken regiobreed verdeeld en opgepakt. Tenslotte staan de Drechtseden als regio vanzelfsprekend veel sterker op het moment dat onder andere de provincie en het Rijk moeten worden meegenomen in de voorgenomen plannen. Hier zit nu vaak nog een rem op de aanwijzing van nieuwe projectlocaties. Als deze vanuit een regionale strategie aangedragen worden en vanuit zeven gemeenten komen, heeft dit meer slagkracht op provinciaal en landelijk niveau. Hierbij is het ook relevant om hogere overheden te laten zien dat er veel ambitie in de regio zit voor versnelling. De relatief beperkte productie van de afgelopen jaren heeft er namelijk voor gezorgd dat de regio niet altijd prioriteit geniet op het vlak van woningbouw.

30

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

04.06 Deelconclusies versnellingsopgave  Slagen op het gebied van versnelling valt of staat bij regionale samenwerking op het vraagstuk. Deze aanpak kent vele voordelen ten opzichte van zeven individuele strategieën. Ook richting het Rijk en de provincie heeft een dergelijke aanpak de voorkeur.  Optimalisaties van de programmering kunnen worden gezocht in het voorrang geven van grotere projecten op gemakkelijk te ontwikkelen projectlocaties. Ook de bouwconcepten kunnen aangepast worden in snellere en meer uniforme productie die minder capaciteit vraagt voor de planologische procedures. Daarbij zit de beoogde sloopopgave in de planvoorraad voor circa 90% bij kleine projecten, waardoor deze minder bijdragen aan de versnelling.  Door bewust voorraad toe te voegen in de duurdere segmenten komen de verhuistreintjes weer op gang en ontstaat er per saldo ook weer ruimte voor nieuwe instroom aan het begin van de woningbouwketen (lagere prijsklassen).  Er is een grote afhankelijkheid van marktinitiatieven in de huidige planvoorraad. De regio kan slechts de kaders waarbinnen de marktpartijen opereren waar mogelijk flexibel houden zodat de haalbaarheid van projecten niet (verder) onder druk komt te staan.

 Er zijn regionale afspraken gewenst om de boeggolf aan planvoorraad beter te verdelen over de komende jaren, zonder te vergeten dat een groot deel nog zachte plannen betreft die hard gemaakt moeten worden én er altijd aandacht moet blijven voor het toevoegen van nieuwe planvoorraad in de regio. Dat laatste geldt met name voor de gemeenten die een beperkte lange termijn voorraad hebben of gemeenten die een klein aandeel (nieuwe) zachte plannen hebben.  Samenwerken blijft ook een aandachtspunt op ambtelijk niveau. Er kan met een regionale aanpak meer focus worden aangebracht op projecten die de regio verder helpen, en niet alleen specifieke gemeenten. Ambtelijke capaciteit benutten om de projecten van buurgemeenten verder te helpen vanuit een gezamenlijke ambitie lijkt hier logisch.  Er zijn een aantal argumenten te bedenken om in de toekomstige prioritering van projecten ook rekening te houden met de projectomvang. Zo zagen we eerder dat de sloopopgave voor 92% in projecten met minder dan 50 woningen zit. Daarnaast is de wens uitgesproken om meer slagkracht in bouwproductie te laten zien aan de provincie. Tot slot lijkt het logisch om met de beperkte ambtelijke capaciteit te focussen op grote projecten.

Hierbij moet wel de kanttekening worden geplaatst dat de complexiteit van het project sterk kan toenemen bij omvangrijke projecten en dat groter dus niet per definitie ook beter is.

31

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

05 SOCIAALECONOMISCHE SCHAALSPRONG Hoofdstuk 3 staat stil bij de analyse omtrent de sociaaleconomische schaalsprong. In dit hoofdstuk brengen we de conclusies en constateringen samen per overkoepelend thema. We gaan in op de verschillende thema’s en werken zo toe naar een conclusie. 05.01 Stip op de horizon ontbreekt in definitievraagstuk schaalsprong Om gericht te kunnen adviseren waarbij concrete handvatten worden gegeven, is een duidelijke definitie van de sociaaleconomische schaalsprong nodig. Enerzijds is deze kwalitatief (wat houdt deze schaalsprong in?) en anderzijds kwantitatief (wanneer is een dergelijke schaalsprong gerealiseerd?). Om de vertaalslag te kunnen maken van de beoogde sociaaleconomische schaalsprong naar een optimale (theoretische) planvoorraad, was het in eerste instantie de bedoeling om deze schaalsprong te kwantificeren op basis van een brede woningbouwambitie van de Drechtsteden. Met andere woorden; welk woningbouwprogramma zou optimaal bijdragen aan de gewenste schaalsprong? Om deze ambitie in cijfers uit te drukken is elke individuele gemeente gevraagd om de ambitie in percentages per woningtype inzichtelijk te maken. Gedurende het onderzoek is gebleken dat het gebrek aan een duidelijke definitie van de schaalsprong hier voor onduidelijkheid zorgde.

Zonder deze stip op de horizon is het onmogelijk om een concrete route uit te stippelen inclusief corresponderende woningbouwplannen die leiden tot de gewenste schaalsprong. Samen met het kernteam zijn de contouren van de definitie van de schaalsprong verder onderzocht. Ten behoeve van het onderzoek is daarom een conceptdefinitie opgesteld, die vooral kwalitatief van aard is: “De bijdrage vanuit de woningbouw aan de sociaaleconomische schaalsprong bestaat uit het inzetten op een groter aandeel ‘dure’ woningen, meer eengezinswoningen (EGW’s) en meer koopwoningen. Locaties die bijdragen aan de schaalsprong (nabij voorzieningen, rondom OV-knooppunten) moeten hierbij zo goed mogelijk benut worden.” Dit onderzoek biedt handvatten om gericht te sturen op projecten en planvoorraad die optimaal bijdragen aan de schaalsprong. Het is daarom belangrijk dat deze schaalsprong op korte termijn regionaal wordt gedefinieerd en vervolgens ook wordt gekwantificeerd. Dit beleid moet vervolgens worden doorvertaald per gemeente. Daar waar knelpunten ontstaan is er vraag naar een regionale aanpak die de winst voor het grotere geheel vooropstelt. 05.02 Mismatch in programmering Uit de analyse blijkt dat er op verschillende fronten een mismatch lijkt te ontstaan in de programmering in de huidige planvoorraad. De mismatch wordt middels verschillende thema’s inzichtelijk gemaakt.

32

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Frictie oplossen is logische eerste stap om te komen tot schaalsprong Uit het RIGO-onderzoek blijkt dat er momenteel frictie aanwezig is in de bestaande woningvoorraad van de Drechtsteden. Er zit zand in de motor van de woningmarkt, waardoor deze moeilijk in beweging komt. De grootste frictie zit in betaalbare koopwoningen. Daarbij ligt het meer voor de hand om juist in het duurdere segment te bouwen. Hierdoor komen er verhuistreintjes op gang die uiteindelijk ruimte bieden voor nieuwe instromers op de (koop)woningmarkt. Deze verhuistreintjes dragen op hun beurt ook weer bij aan de schaalsprong. Op deze manier slaat men twee vliegen in één klap. Enerzijds wordt de frictie sneller opgelost, én anderzijds worden er woningen toegevoegd die bijdragen aan de schaalsprong. Voordat de focus van de Drechtsteden in de productie verschuift naar de schaalsprong, is het belangrijk om eerst de aanwezige frictie voor de eigen bewoners op te lossen. Bovendien voorziet een woningmarkt zonder frictie in alle verhuiswensen van de huidige bewoners, wat positief is voor de versnellingsopgave die parallel speelt. Naar verwachting is frictie nog groter dan nu voorzien De frictiedata dateert van 2020. Gezien het feit dat de woningmarkt steeds meer onder druk is komen te staan in de afgelopen twee jaar, ligt het in de lijn der verwachting dat de frictie is gegroeid.

In Hoofdstuk 3.9 constateerden we bijvoorbeeld dat er in de huursector meer dan 4.000 huurappartementen worden toegevoegd, terwijl de MGW-huursector vraagt om ‘slechts’ 250 woningen. Dit gegeven over markthuur is discutabel ten opzichte van de huidige markt, waar ook middeninkomens hard op zoek zijn naar een passende woning. De leraar, de zorgmedewerker en de politieagent verdienen doorgaans te veel voor een sociale huurwoning, maar kunnen een (middel)dure koop- of huurwoning niet betalen. Ondanks deze tegenstrijdige geluiden uit de markt zijn de 4.000 huurappartementen in de planning nog steeds fors. Daar komt bij dat dit geen woonproduct is dat bijdraagt aan de schaalsprong. Uit de analyse blijkt ook dat duidelijke onderlinge verschillen ontstaan tussen gemeenten voor wat betreft de frictie. Om ‘polarisatie’ tussen gemeenten te voorkomen is het belangrijk dat de Drechtsteden eensgezind raken over een regionale aanpak. Het is dan ook verstandig om hierbij de handen ineen te slaan, en in ieder geval afstemming te zoeken over de (basis)kenmerken van woningbouwprojecten in de regio. Op deze manier voorkomt men dat er een grotere disbalans in de woningvoorraad ontstaat die de Drechtsteden (in zijn geheel) schaadt.

05.03 Betaalbaarheid - Planvoorraad voorziet niet in oplossen frictie goedkoop segment De analyse van de planvoorraad laat zien dat de frictie grotendeels kan worden opgelost met de huidige planvoorraad. Echter, er is geen enkele gemeente met een planvoorraad die de frictie volledig doet oplossen. De frictie blijft met name bestaan bij de goedkope en betaalbare eengezinswoningen. Enerzijds is dit een logisch gevolg van de huidige (verhitte) woningmarkt. Bouwen in deze prijscategorie neemt momenteel uitdagingen met zich mee. Een betaalbare eengezinswoning realiseren wordt in de huidige markt steeds meer een financiële uitdaging. Dit vertaalt zich in steeds kleiner wordende woningen. Dit verklaart onder andere waarom er nu veel MGW’s in de planvoorraad zitten. Wil men de resterende frictie oplossen én invulling geven aan de schaalsprong dan ligt het in de lijn der verwachting dat de Drechtsteden als regio hier financieel aan moet bijdragen. Dit hoeft niet alleen met gemeentegelden. Brink heeft eerder succesvol subsidietrajecten namens gemeenten doorlopen voor (onder andere) de Woningbouwimpuls, waarbij de Rijksoverheid publieke tekorten deels subsidieert. Des te meer reden om projecten te clusteren en samen met de regio aan te bieden voor dergelijke subsidietrajecten.

33

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Het grote aandeel MGW’s is een (logisch) gevolg van de organisch gegroeide planvoorraad. Deze planvoorraad bestaat voor 70% uit marktinitiatieven die zich (vaak noodgedwongen) laten leiden door financiële uitgangspunten. Dit onderschrijft de behoefte om de betaalbaarheid (c.q. kosten) van de schaalsprong inzichtelijk te maken. Het financieel model dat door Brink is opgesteld biedt de tools om de financiële gevolgen van potentiële wijzigingen in de planvoorraad op hoofdlijnen inzichtelijk te maken. Dit biedt kansen om gericht te sturen nadat de schaalsprong kwantitatief is uitgedrukt. Segmentatie - Vraag naar sociale huurwoningen kan niet worden genegeerd Ondanks dat de Drechtsteden een bovengemiddeld aandeel sociale huurwoningen kent, blijkt dat er nog steeds substantieel vraag naar deze woningen is. Toch hoeft dit geen probleem te zijn. De Drechtsteden laat zich namelijk in sociaaleconomische zin kenmerken als een concentratiegebied met uitersten. Een gemengd bouwprogramma (met sociale woningbouw, het middensegment én woningen in duurdere segmenten) kan deze trend enigszins wijzigen. Door bewust op projectniveau te sturen worden deze verschillen kleiner. Uit de frictieanalyse blijkt dat de vraag het grootst is in het EGW-koopsegment. Dit onderschrijft de behoefte van de beoogde schaalsprong.

Het ligt daarmee voor de hand om dit segment een prominente plek te geven in het (regionaal) beleid omtrent het surplus van planvoorraad. Wel betekent dit dat er ook eerst invulling moet worden gegeven aan het wegwerken van de (sociale) frictie. 05.04 Haalbaarheid van de schaalsprong Een onderwerp dat duidelijk een plek op de regionale agenda zou moeten krijgen is het afstemmen van de planvoorraad (en het overschot daarvan ten opzichte van de frictie) op de gewenste schaalsprong. Op dit moment zien we een dominante piek voor (middel)dure MGW’s, die niet zozeer bijdragen aan de gewenste schaalsprong. Daarbij is ook geconstateerd dat er een duidelijke tweedeling is tussen gemeenten waarbij MGW’s dominant zijn in de planvoorraad en gemeenten waarbij de EGWs dominant zijn. De wat meer stedelijke gemeenten bouwen logischerwijs door gebrek aan ruimte meer appartementen dan grondgebonden eengezinswoningen. Het ligt daarom voor de hand om de huidige frictie in het MGW-segment tot op zekere hoogte op te lossen in de meer stedelijke gemeenten. Dat biedt namelijk de vrijheid om het surplus in de planvoorraad optimaal te benutten voor de schaalsprong. Dit vraagt dus om regionaal prioriteren, wat lokaal ook tot weerstand en suboptimale afspraken kan leiden. Het gesprek voeren over het compenseren van dergelijke afspraken, al dan niet door de provincie of het Rijk, lijkt logisch.

05.05 Deelconclusies sociaaleconomische schaalsprong Concluderend op het thema van de schaalsprong zien we op regionaal niveau duidelijk een paar belangrijke conclusies. In de bijlage behandelen we deze thema’s ook op gemeenteniveau. We beperken ons hier tot de overkoepelende thema’s die we regiobreed zien terugkomen.  Er is een flinke planvoorraad, maar deze planvoorraad voorziet niet overal in de volledige behoefte van de huidige inwoners. Om te komen tot een schaalsprong wordt geadviseerd om eerst de frictie op te lossen.  Ook de bij Brink aangeleverde ambities voor de woningbouwplannen per gemeente komen niet in de buurt van dit overschot in de planvoorraad. Hier is duidelijk een afstemmingsvraagstuk en een definitievraagstuk aan de orde. Nadat invulling is gegeven aan deze vraagstukken kan de schaalsprong ook gekwantificeerd worden, wat vervolgens kan leiden tot een concreet stappenplan waarbij gestuurd kan worden op de huidige planvoorraad.  Uiteraard is er voor een schaalsprong ook een bepaalde aantrekkingskracht voor inwoners van buitenaf gewenst, maar het overschot aan planvoorraad dat de regio laat zien (nadat eventuele

34

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

frictie is opgelost) laat een beeld zien dat duidelijk afwijkt van het beeld dat men zou verwachten bij een sociaaleconomische schaalsprong. Waar de frictie (en de schaalsprong) voornamelijk vraagt om EGW’s in het koopsegment, bestaat het merendeel van het surplus van de planvoorraad uit MGW’s. De verhouding EGW/MGW in de planvoorraad loopt zeer uiteen tussen de verschillenden gemeenten. Om specifiek nieuwe doelgroepen van buitenaf aan te trekken wordt geadviseerd om de EGW’s rondom hoogwaardige OV-knooppunten te realiseren.  Tenslotte speelt er een bredere maatschappelijk discussie rondom de sociale opgave. Er is een vraag naar sociale woningbouw die niet kan worden genegeerd. Regionaal samenwerken en afstemmen komt als duidelijk aandachtspunt naar voren. De beschikbaarheid en betaalbaarheid komen onder druk te staan door enerzijds de relatief eenzijdige woningvoorraad en anderzijds de oververhitte woningmarkt.  Regionale afspraken omtrent de schaalsprong kunnen leiden tot suboptimale afspraken op gemeenteniveau. Vanuit het regionale belang zal elke gemeente ook een deel van deze ‘pijn’ op zich moeten nemen. Het lijkt logisch om gemeenten die meer van deze opgave op zich nemen te compenseren (al dan niet met behulp van de provincie en/of het Rijk).

35

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

06 CONCLUSIES, AANBEVELINGEN EN INTEGRAAL ADVIES In de conclusie komen we terug op de aan het begin van dit rapport geformuleerde hoofd- en deelvragen. 1.

Hoe komen we tot de gewenste versnelling van de uitvoering van woningbouwplannen?

Met de deelvragen: 1 Is het woningbouwprogramma dat momenteel in de pijplijn zit reëel? En is de gestelde versnellingsambitie reëel? 2 Wat kost het op hoofdlijnen om de gestelde ambitie te realiseren? Waar ontstaan potentiële knelpunten? 3 Welke acties zijn nodig om de gewenste versnelling te realiseren, en met welke keuzes kan men gericht sturen? 4 5 En: 2.

Hoe realiseren we daarmee de gewenste sociaaleconomische schaalsprong?

6 Met de deelvragen: 1 Past het woningbouwprogramma van de bestaande plannen voldoende bij de gestelde ambities? 2 Lost het woningbouwprogramma van de bestaande plannen de frictie op in de huidige woningvoorraad? 3 Wordt daarmee de gewenste sociaaleconomische sprong gerealiseerd, of is er méér nodig? 4 We brengen de analyses en adviezen uit de vorige hoofdstukken samen om deze hoofdvragen van een concreet antwoord/advies te voorzien. Daar waar dit (nog) niet kan, doen we een voorstel voor de stappen die genomen kunnen worden om wél invulling te geven aan de vraag. We ronden af met een handelingsperspectief: Wat kan er op de korte termijn gebeuren om stappen te zetten richting de ambities op beide hoofdvragen? 06.01 Versnellingsopgave We behandelen eerst per deelvraag de conclusies en aanbevelingen. Is het woningbouwprogramma dat momenteel in de pijplijn zit reëel? En is de gestelde versnellingsambitie reëel? De huidige planvoorraad is voor de versnellingsopgave reëel. Er zitten meer dan 20.000 (netto) woningen in de voorraad, waarvan wel wordt geconcludeerd dat er een disbalans zit in de typen woningen binnen de voorraad. Over het algemeen wordt voor alle typologieën de vraag (frictie) ingevuld, maar het resterende programma laat een eenzijdig beeld zien van overwegend

36

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

meergezinswoningen en woningen in de middeldure en dure prijsklassen. Dit overaanbod is zodanig groot, dat het risico bestaat dat er uiteindelijk onvoldoende vraag (meer) is voor deze woningen. De versnellingsambitie zelf is nog niet concreet gemaakt in een ambitie/doelstelling. Dit komt ook duidelijk terug in de planning van de planvoorraad, die vooral op de korte termijn focust en een ‘boeggolf’ aan planvoorraad laat zien die jaar op jaar wordt doorgeschoven. Op het moment dat de gemeenten gezamenlijk doelstellingen formuleren om de planvoorraad gelijkmatiger te plannen in de tijd, kan de versnelling beter gestructureerd en bewaakt worden. Wat kost het op hoofdlijnen om de gestelde ambitie te realiseren? Waar ontstaan potentiële knelpunten? De kosten van de versnellingsambitie zitten niet zozeer in de haalbaarheid van de plannen. Over het algemeen laat onze analyse van de planvoorraad zien dat de meeste plannen in de basis haalbaar zouden moeten zijn. De ‘kosten’ van de ambitie zitten dan ook met name in de energie die gestoken moet worden in het ontwikkelen van een integrale (het liefst regionale) aanpak van de versnellingsopgave. Dit is ook gelijk waar de knelpunten ontstaan. Gemeenten moeten in staat zijn om los van de zeven gemeentegrenzen uitspraken te doen, of afspraken te maken over hun bijdrage in de versnellingsopgave.

Er worden in onze analyse op verschillende thema’s conclusies getrokken en knelpunten gesignaleerd.  Programmering: Voorrang geven aan grotere projecten op gemakkelijk te ontwikkelen projectlocaties. Ook de bouwconcepten kunnen aangepast worden op snellere en meer uniforme productie die minder capaciteit vraagt voor de planologische procedures.  Betaalbaarheid: Door bewust voorraad toe te voegen in de duurdere segmenten komen de verhuistreintjes weer op gang en ontstaat er per saldo ook weer ruimte voor nieuwe instroom aan het begin van de keten.  Haalbaarheid: Er is een grote afhankelijkheid van marktinitiatieven in de huidige planvoorraad. De regio kan slechts de kaders waarbinnen de marktpartijen opereren waar mogelijk flexibel houden zodat de haalbaarheid van projecten niet (verder) onder druk komt te staan.  Planning: Er zijn regionale afspraken gewenst om de boeggolf aan planvoorraad beter te verdelen over de komende jaren, zonder te vergeten dat een groot deel nog zachte plannen betreft die hard gemaakt moeten worden én er altijd aandacht moet blijven voor het toevoegen van nieuwe planvoorraad in de regio. Dat laatste geldt met name voor de gemeenten die een beperkte lange termijn voorraad hebben of gemeenten die een klein aandeel (nieuwe) zachte plannen hebben.

 Samenwerking: Slagen op het gebied van versnelling valt of staat bij regionale samenwerking op het vraagstuk. Deze aanpak kent vele voordelen ten opzichte van zeven individuele strategieën. Ook richting het Rijk en de provincie heeft een dergelijke aanpak de voorkeur. Welke acties zijn nodig om de gewenste versnelling te realiseren en met welke keuzes kan men gericht sturen? Alle bovenstaande conclusies, knelpunten en adviezen komen neer op een heldere visie op de vraag waar de Drechtsteden gezamenlijk naartoe willen met de versnellingsopgave. Hoe werken we daarin samen, en wie pakt welk deel van de opgave voor zijn/haar rekening? In het handelingsperspectief aan het einde van dit hoofdstuk geven we concrete handvatten voor de eerste stappen die kunnen leiden tot een dergelijke aanpak. 06.02 Sociaaleconomische schaalsprong We behandelen eerst per deelvraag de conclusies en aanbevelingen.

37

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Past het woningbouwprogramma van de bestaande plannen voldoende bij de gestelde ambities? We concluderen duidelijk uit de analyses dat de huidige woningbouwplannen niet (goed) op elkaar afgestemd zijn. Dit is deels verklaarbaar doordat gemeenten over het algemeen marktinitiatieven faciliteren en relatief weinig ‘eigen’ grondposities en dus eigen grondexploitaties hebben. De optelling van de planvoorraad binnen de Drechtsteden laat dan ook een beeld zien dat niet direct aansluit bij het verwachte woningbouwprogramma dat past bij een sociaaleconomische schaalsprong. Hier zien we dat het aandeel appartementen gemiddeld 61% bedraagt in de planvoorraad van de Drechtsteden. Daarnaast zien we grote onderlinge verschillen tussen gemeenten, met uitschieters naar 75% MGW’s. Een belangrijk aspect hierin is dat de definitie van de ambitie van een schaalsprong nog niet helder is geformuleerd tussen de gemeenten. Dat maakt het ook gelijk moeilijker om een dergelijke schaalsprong kwantitatief te formuleren in concrete afspraken of richtlijnen. Een eerste logische stap is dan ook om de definitie van de schaalsprong gezamenlijk te formuleren, tezamen met meetbare doelstellingen. In dit rapport hebben we een voorzet gedaan van de aspecten die wij logischerwijs zouden verwachten in de specifieke schaalsprongambitie van de Drechtsteden.

Lost het woningbouwprogramma van de bestaande plannen de frictie op in de huidige woningvoorraad? Nee, het huidige woningbouwprogramma lost niet voor alle woontypologieën de bestaande frictie volledig op. Bij drie van de twaalf typologieën (EGW goedkoop en betaalbaar en MGW goedkoop) is dit het geval. Dit terwijl er op andere typologieën een fors overschot aanwezig is ten opzichte van de frictie. We constateren een duidelijke disbalans in de planvoorraad als wordt gekeken naar het oplossen van de frictie. Daarbij komt het feit dat met de huidige planvoorraad, bij geen enkele gemeente de frictie volledig wordt opgelost of significant bijgedragen wordt aan de schaalsprong met het surplus. Er worden in onze analyse op verschillende thema’s conclusies getrokken en knelpunten gesignaleerd:  Programmering: De planvoorraad lost niet overal de gehele frictie op. Er ontbreekt nog afstemming over de verdeling van het surplus in de planvoorraad.  Betaalbaarheid: De betaalbaarheid van woningen staat onder druk. Dit komt een schaalsprong niet ten goede. Woningen worden kleiner om ze betaalbaar te houden en dit gaat ten koste van de kwaliteit. Uiteindelijk heeft dit ook invloed op het type kopers dat op dergelijke woonproducten afkomt.  Haalbaarheid: De schaalsprong hoeft niet per definitie ten koste te gaan van het projectresultaat.

Als plannen worden aangepast naar de wens voor de schaalsprong (onder andere meer dure EGW’s), laten deze woningen over het algemeen een hogere grondwaarde zien. Uiteraard zijn er daarvan minder tegelijkertijd te realiseren binnen een plan dan MGW’s. De uitdaging zit in de sturing van plannen richting een programma dat bijdraagt, maar financieel geoptimaliseerd wordt. Het is echter mogelijk dat bijsturen op woningbouwprogramma's om de ambities van de schaalsprong in te vullen, leidt tot slechtere projectresultaten. De verwachting is dat met name locaties met een groot aandeel MGW's hier last van zullen hebben.  Planning: De uitdaging zit in het concreet maken van de planvoorraad die bijdraagt aan de schaalsprong. Dit kan ook op het niveau van meerdere projecten tegelijk worden gezien. Daarna kan - gelet op de planning - gericht sturing worden aangebracht.  Samenwerking: Slagen op het gebied van de sociaaleconomische schaalsprong valt of staat bij regionale samenwerking op het vraagstuk. Deze aanpak kent vele voordelen ten opzichte van

38

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

zeven individuele strategieën. Ook richting het Rijk en de provincie heeft een dergelijke aanpak de voorkeur.

Wordt daarmee de gewenste sociaaleconomische sprong gerealiseerd, of is er méér nodig? Waar de frictie circa 6.000 woningen betreft, is de huidige planvoorraad ruim 20.000 woningen. Door invulling te geven aan de frictie die bestaat, wordt op de korte termijn invulling gegeven aan de wensen. De overige circa 14.000 woningen kunnen worden ‘benut’ om de schaalsprong te realiseren. Als naar de netto toevoeging gekeken wordt, ontstaat een beeld dat ook hier niet aansluit op wat een definitie van de schaalsprong waarschijnlijk zal vragen. Een fors aandeel meergezinswoningen, daar waar de vraag waarschijnlijk op eengezinswoningen zal focussen. Met een relatief eenzijdige huidige woningvoorraad is een serieuze veranderopgave aanwezig om een schaalsprong te faciliteren. Dit in een woningmarkt die oververhit is en waarin betaalbaarheid en haalbaarheid onder druk (komen te) staan. De kans voor een doorbraak ligt ook hier in een regionale aanpak, waarin zowel kennis als capaciteit uitgewisseld kan worden. Een duidelijke stip op de horizon voor de schaalsprong is wel een vereiste, om ook op dit vlak doelen meetbaar te maken en afspraken te maken over het verdeelvraagstuk tussen de gemeenten. 06.03 Handelingsperspectief Bovenstaande conclusies op beide thema’s bieden een duidelijke conclusie op de gestelde hoofd- en deelvragen.

Een aantal adviezen lijkt misschien logisch, maar waarom is het binnen de regio dan niet eerder gelukt om hier wat mee te doen? En wat kunnen de gemeenten concreet morgen doen met deze bevindingen? Het ontbreekt aan een concreet advies: een handelingsperspectief voor de Drechtsteden en de zeven gemeenten. Dat bieden we hier. Duidelijk is geworden dat er voor een aantal vraagstukken gebrek aan kennis, strategie en/of visie is. Op punten spreken onze adviezen elkaar ook tegen. Wat voor de versnelling soms goed is, komt niet ten goede aan de gewenste schaalsprong. Wat is dan leidend? Wij adviseren daarin vooral samen op te trekken en de kansen te benutten die regionale samenwerking met zich meebrengt. Om die opgave inzichtelijk te krijgen dient elke gemeente eerst een analyse van de uitdagingen binnen de eigen gemeentegrenzen te hebben. In de bijlage is daarom een ‘factsheet’ per gemeente opgenomen met de belangrijkste bevindingen. Dat geldt als eerste aanzet/opening voor het (interne) gesprek hierover. Alle analyses uit de hoofdrapportage zijn in de basis op het niveau van de Drechtsteden, maar worden in die bijlage toegelicht aan de hand van de specifieke uitdagingen per gemeente. Vervolgens is de vraag of gemeenten allen zelfstandig hun problematiek kunnen aanpakken, of hier ook regionale ondersteuning gewenst is.

In de klankbordgroep is al duidelijk de wens voor het laatste uitgesproken. Om op zo’n manier naar deze opgave te kijken, vergt dit een vertaalslag in de formulering van de gemeentelijke problematiek naar een collectieve uitdaging. En aan deze uitdaging moet vervolgens invulling worden gegeven. Een regionale aanpak zal voor suboptimale afspraken op gemeenteniveau zorgen. Elke gemeente zal water bij de wijn moeten doen om de regionale ambitie te verwezenlijken. Dat betekent dat er bijvoorbeeld uitspraken moeten komen over wie, wat wanneer bouwt en voor wie dat dan gebouwd wordt. De invulling van deze vragen is essentieel voor vrijwel alle vervolgvragen. Een gezamenlijk keuze in de prioritering van projecten hangt hiermee samen. Welke

39

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

beweging in de planvoorraad streeft de Drechtsteden na en met welk doel? En wat betekent het als de ene gemeente vervolgens een groter aandeel (van bepaalde) woningen kan/mag bouwen dan de ander? Elke gemeente zal gevraagd worden om ook een deel van de minder gewenste producten te realiseren. Dit kan deels ondervangen worden in beleid en/of compensatieafspraken, maar zal ook politiek moeten worden afgestemd. Wij adviseren daarom concreet om aan de slag te gaan met de volgende stappen: 1 Maak op korte termijn werk in de bestuurlijke versnellingstafel Bouwen en Wonen van de vertaling van de schaalsprong (kwalitatief) in een woningbouwprogramma (kwantitatief) op het niveau van de Drechtsteden. 2 Werk met deze uitkomsten toe naar een (additionele) regionale versnellingstafel, waarin ook andere partners uit de markt aan de slag kunnen met een concrete opgave op beide thema’s. 3 Maak de gevolgen van keuzes (prioritering en verdeling) op individueel gemeenteniveau inzichtelijk om zo het gesprek over de verdeling van onder meer de kosten en baten op basis van concrete gevolgen te kunnen voeren. 4 Onderzoek de mogelijkheid voor het benutten van ambtelijke capaciteit binnen de regio. Kennis is breed beschikbaar, maar wordt nog niet altijd efficiënt ingezet op de projecten die prioriteit krijgen op regionaal niveau. Dat kan betekenen dat er behoefte is aan extra capaciteit uit de regio.

5 Ga het gesprek aan met de provincie en/of het Rijk namens de Drechtsteden over de wijze waarop zij bij kunnen en willen dragen aan deze gezamenlijke aanpak van de versnelling en de schaalsprong. 6

40

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

BIJLAGEN

41

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

07 ONDERZOEKSMETHODIEK De organisatiestructuur waarbinnen het onderzoek zich heeft afgespeeld betreft een combinatie van een team van Brink en het ambtelijk team van de Drechtsteden. De organisatiestructuur bestaat uit twee organen;  Het kernteam, bestaande uit het team van Brink en een afvaardiging van de Drechtsteden.  De klankbordgroep, bestaande uit wethouders van de zeven gemeenten uit de Drechtsteden. Middels een tweewekelijks overleg is met regelmaat de stand van zaken van het onderzoek besproken binnen het kernteam. Hierin is gezamenlijk de route van het (vervolg)onderzoek bepaald en zijn eerste bevindingen tegen het licht gehouden. De output die volgt uit het onderzoek en uit de overleggen met het kernteam is diverse malen besproken met de klankbordgroep. De volgende personen maken deel uit van de teams: Kernteam  Olga Arandjelovic  Nicole op de Laak  Bart Korteweg  Adriaan Visser  Michel van Rhee  Bas Muijsson  Silvijn van Rens

Functie  Manager Smart Delta Drechtsteden  Strategisch adviseur Bouwen en Wonen Drechtsteden  Senior adviseur Bouwen en Wonen Drechtsteden  Directievoorzitter Brink  Senior manager Brink  Senior consultant Brink  Consultant Brink

Klankbordgroep  Trudy Baggerman  Ton Spek  Andre Flach  Jaap Paans  Niels Kuiper  Hans Goossens  Mark van Oosterhout  Olga Arandjelovic  Nicole op de Laak  Bart Korteweg  Adriaan Visser  Michel van Rhee  Bas Muijsson  Silvijn van Rens

 Organisatie  Bestuurlijk trekker Bouwen en Wonen  Trekker Bereikbaarheid  Trekker Economie en Werken  Trekker Oevers  Ambtelijk opdrachtgever ONS-D voor Bouwen en Wonen  Directeur Economie Dordrecht  Opgavemanager Bouwende Stad Dordrecht  Manager Smart Delta Drechtsteden  Strategisch adviseur Bouwen en Wonen Drechtsteden  Senior adviseur Bouwen en Wonen Drechtsteden  Directievoorzitter Brink  Senior manager Brink  Senior consultant Brink  Consultant Brink

42

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Uiteindelijk hebben de overleggen tussen bovenstaande professionals geleid tot de definitieve onderzoekstructuur. In de volgende paragrafen worden de volgende processtappen van het onderzoek uitgebreid toegelicht. 1 Definitie sociaaleconomische schaalsprong. 2 Datamanagement. 3 Data-analyse. 4 Financiële analyse planvoorraad. 5 Scoremethodiek. 6 Resultaten: 1 Versnellingsopgave (kwantitatief). 2 Sociaaleconomische schaalsprong (kwalitatief). 7 Conclusies & Aanbevelingen. 07.01 Definitie sociaaleconomische schaalsprong Om antwoord te kunnen geven op de onderzoeksvraag omtrent de sociaaleconomische schaalsprong is het van belang dat er van deze schaalsprong een heldere en meetbare definitie wordt opgesteld. Daarbij is het van belang dat dit breed gedragen wordt binnen alle Drechtsteden. Gedurende het onderzoek is gebleken dat een dergelijke definitie onvoldoende duidelijk en/of beschikbaar is. Brink heeft daarom in samenspraak met het kernteam een eerste aanzet van deze definitie gedaan ten behoeve van verder onderzoek. Het proces van het gezamenlijk definiëren en kwantificeren van de sociaaleconomische schaalsprong ligt buiten de scope van dit onderzoek.

De deelvragen die in dit deel van het onderzoek worden behandeld zijn:  Wat wordt (kwalitatief) bedoeld met de gewenste sociaaleconomische schaalsprong?  Hoe vertaald deze gewenste schaalsprong zich (kwantitatief) in een toekomstige woningvoorraad? Met een eenduidig antwoord op bovenstaande onderzoeksvragen is het mogelijk om een optimaal ‘gewenst woningbouwprogramma’ te definiëren waarmee vanuit de woningbouwopgave maximaal wordt bijgedragen aan de gewenste sociaaleconomische schaalsprong. Vervolgens kan dit programma worden vergeleken met het woningbouwprogramma in de huidige planvoorraad. 07.02 Plan van aanpak De database die ten grondslag ligt aan het onderzoek is gedurende het proces diverse malen verrijkt met additionele (openbaar beschikbare) data. Onderstaand figuur toont een overzicht van de stappen die uiteindelijk hebben geleid tot de finale database. Deze stappen worden toegelicht in de volgende alinea’s.

43

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Figuur 20 - Processtappen totstandkoming database

Stap 1: Vertrekpunt database Drechtsteden Het vertrekpunt van de analyse is het verzamelen en structureren van de aanwezige (project)informatie en data die verstrekt is door de gemeenten. Medio 2021 is middels het invullen van een vragenlijst per gemeente informatie opgehaald over de planvoorraad. Samengevoegd vormt dit een database van 380 projecten, variërend van harde tot zachte plannen in de regio. Deze oorspronkelijke database is vervolgens gefilterd voor de reeds afgeronde plannen waardoor een database van 283 projecten resteert met in totaal circa 20.000 (bruto) toe te voegen woningen. De database biedt inzicht in de huidige stand van zaken zoals; de projectenportefeuille per gemeente, de hardheid van de plannen, het aantal en type van toegevoegde woningen en de corresponderende (beoogde) planning. Stap 2: Dataverrijking Brink heeft vervolgens deze data verrijkt op basis van openbare en/of beschikbare (GEO-)data. Brink heeft hiervoor verschillende openbare databases gekoppeld aan de originele database waardoor de database verdrievoudigd is in omvang. Hierdoor is het mogelijk om bijvoorbeeld het voorzieningenniveau van de omgeving per project inzichtelijk te maken. Op deze manier is tevens een inschatting gemaakt van het stedelijk milieu op basis van het voorzieningenniveau. Ook zijn de oppervlaktes van plannen en demografische gegevens van huishoudens toegevoegd.

Dit biedt handvatten voor de analyse omtrent de sociaaleconomische schaalsprong en wordt gebruikt voor de analyses op gemeente-, wijk- en buurtniveau.

44

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Stap 3: Financieel model Parallel aan het verrijken van de data is een financieel model ontwikkeld waarin de kosten en baten per project middels kengetallen en aannames zijn ingeschat, zodat op hoofdlijnen uitspraken kunnen worden gedaan over de financiële haalbaarheid op zowel projectniveau als op gemeenteniveau. Deze methodiek biedt de mogelijkheid om uitspraken te doen over de haalbaarheid van alle projecten in de Drechtsteden. Het financiële model biedt daarmee dus ook de mogelijkheid om meerdere plannen tegelijkertijd te evalueren.

Figuur 21: Rekenstappen grondexploitatie

Ook worden financiële uitgangspunten beïnvloed door het stedelijk milieu waarin de projecten zich bevinden (lees: omgevings- en complexiteitsfactor). Zo is er bijvoorbeeld een duidelijk verschil tussen binnenstedelijke of “groene weide” ontwikkelingen. We doen uitspraken over de kengetallen van investeringskosten en de opbrengstpotentie van het geprogrammeerde vastgoed om te komen tot een residuele grondwaarde per project. In combinatie met een normatieve inschatting van de verwervingskosten en grondproductiekosten, kunnen we vervolgens op hoofdlijnen uitspraken doen over de haalbaarheid en het verwachte financiële resultaat (plansaldo) per project. Bovenstaand figuur toont schematisch de processtappen van een grondexploitatieberekening. In het volgende hoofdstuk wordt dit financiële model nader toegelicht. 3.1 Gemeentelijke grondposities We maken onderscheid tussen eigen (gemeentelijke) grondposities en posities van derden. Dit is relevant in de bepaling van de verwervingskosten en de te hanteren discontovoet in de grondexploitatieberekening. Alle gemeenten is gevraagd om additioneel een lijst met gemeentelijke grondposities aan te leveren om deze te kunnen toevoegen aan de berekeningen. Na het verwerken van deze additionele data is ter verificatie de aangevulde lijst gecontroleerd door de gemeenten.

3.2 Verificatie van het financiële model Op basis van bestaande gemeentelijke grondexploitatieberekeningen (GREX), verstrekt door verschillende gemeenten binnen de Drechtsteden, zijn de normatieve berekeningen gevalideerd om de betrouwbaarheid te toetsen. Op deze wijze kunnen we van alle projecten, desgewenst geaggregeerd per gemeente en op niveau van de Drechtsteden, uitspraken doen over de plancapaciteit, de planning en de haalbaarheid van de huidige en toekomstige woningbouwplannen. Stap 4: Ophalen ambitieniveau toekomstige woningbouw Om de vertaalslag te kunnen maken van de huidige planvoorraad naar de gewenste sociaaleconomische schaalsprong is elke individuele gemeente gevraagd om de woningbouwambitie

45

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

concreet te maken. Elke gemeente is gevraagd om een woningbouwprogramma te definiëren dat optimaal bijdraagt aan de gewenste sociaaleconomische schaalsprong. De zogenoemde ‘stip aan de horizon’. Door het gebrek aan een duidelijke definitie van de schaalsprong bleek dit een lastige opgave. Het ontbreken van deze stip op de horizon maakt het voor nu niet mogelijk om een concrete route uit te stippelen die leidt tot de gewenste schaalsprong. Met het kernteam is daarom besloten om eerst de frictie in de woningvoorraad als (nieuw) vertrekpunt te nemen in het onderzoek voor wat betreft de sociaaleconomische schaalsprong. Deze frictie is gedefinieerd in het Woningmarktonderzoek Drechtsteden 2020, uitgevoerd door RIGO Research en Advies6 (verder: het RIGO-onderzoek). Stap 5: Toevoegen frictiedata uit RIGO-onderzoek Op verzoek van de Drechtsteden is in 2020 een woningmarktonderzoek uitgevoerd. In deze rapportage is de woonsituatie van de Drechtsteden in beeld gebracht. De belangrijkste bron die ten grondslag ligt aan het RIGO-onderzoek is het landelijke Woononderzoek Nederland (WoON2018), aangevuld met gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), het Onderzoekscentrum Drechtsteden (OCD) en de in de regio werkzame corporaties. Dit rapport omvat ook gegevens over de frictie in de woningmarkt van de Drechtsteden.

Deze frictie betreft de mismatch tussen vraag en aanbod van verhuiswensen. Het toevoegen van deze frictiedata vormt de laatste stap in het complementeren van de database. Dit vormt het vertrekpunt voor de analyse. 07.03 Data-analyse Het doel van de data-analyse is het inzichtelijk maken van 1) de huidige woningvoorraad 2) de frictie omtrent verhuiswensen in de huidige woningvoorraad 3) de huidige planvoorraad en 4) de (mis)match tussen de frictie en de huidige planvoorraad. De volgende deelvragen zijn per analysestap behandeld: 1. Analyse huidige woningvoorraad Drechtsteden Het doel van stap 1 in de data-analyse is om de huidige woningvoorraad in kaart te brengen.  Hoe draagt de huidige woningvoorraad bij aan de behoefte van de sociaaleconomische schaalsprong?  Wat is de samenstelling van de huidige woningvoorraad?  Woningvoorraad in cijfers  Demografische eigenschappen die corresponderen met huidige woningvoorraad  Hoe verhoudt de woningvoorraad per gemeente zich ten opzichte van de Drechtsteden? Input voor deze analyse bedraagt enerzijds de originele database zoals ontvangen van de Drechtsteden, en anderzijds de dataverrijking door het toevoegen van openbare beschikbare gegevens. 2. Analyse planvoorraad Het doel van stap 2 is om de huidige planvoorraad inzichtelijk te maken.

 In welke verhouding zitten de verschillende woontypen en prijssegmenten momenteel in de planvoorraad?  Hoe ‘hard’ zijn deze bouwplannen?  Op welk moment in de tijd worden deze woningen (naar verwachting) opgeleverd? 6

Eindrapport Woningmarktonderzoek Drechtsteden 2020 – Stand van zaken en ontwikkelingen 2020-2040 - Rigo Research en advies

46

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

3. Analyse frictie in huidige woningvoorraad Drechtsteden In stap 3 van de data-analyse wordt de frictiedata van het RIGO-onderzoek aan de analyse toegevoegd.  Waar zit momenteel de grootste frictie voor wat betreft verhuiswensen binnen de Drechtsteden?  Hoe vertaalt de frictie zich per woningtype en prijssegment? 4. Analyse frictie vs. huidige planvoorraad  In stap 4 van de data-analyse wordt gekeken naar de (mis)match tussen de huidige planvoorraad en de huidige frictie in de woningvoorraad.  In hoeverre lost de planvoorraad de huidige frictie in de woningvoorraad op? Er wordt onderscheid gemaakt tussen woningbouwprogramma’s zoals deze nu zijn opgenomen in de plannen per gemeente én op het niveau van de Drechtsteden. Daarbij kijken we ook naar een eventuele (mis)match van product en locatie (op gemeenteniveau) en kunnen we op basis van de eerder gedefinieerde schaalsprong ook uitspraken doen over passende(re) programma’s op nog aan te wijzen nieuwe woningbouwlocaties. We bieden de gemeenten hiermee inzicht om keuzes te onderbouwen en bij te sturen waar nodig. 5. Financiële analyse planvoorraad Als onderdeel van de analyse van de huidige planvoorraad in de Drechtsteden is een financieel model opgezet. Dit model heeft als doel om de financiële haalbaarheid van plannen op hoofdlijnen inzichtelijk te maken.

Dit kan vervolgens weer input zijn voor de prioritering van projecten, het resultaat op gemeenteniveau of de afwijking van het resultaat op het moment dat op een afwijkend woningbouwprogramma wordt gehanteerd. Hoofdstuk 8 omvat een uitgebreide toelichting op het financiële model en de uitgangspunten daarvan. Brink heeft voor elk project dat deel uitmaakt van de dataset een ‘fictieve’ grondexploitatie opgesteld. De beschikbare data over het project (die volgt uit de analyse van de planvoorraad), zoals de aantallen en typen woningen, het start- en eindjaar van het project en de huidige status zijn daarin meegenomen. Aanvullend is echter op een aantal onderwerpen aanvullende input vereist. Denk onder andere aan uitgangspunten over het ruimtegebruik (uitgeefbaar vs. openbare ruimte), grondkosten (onder andere bouw- en woonrijp maken), aannames in de vastgoedexploitatie voor zowel bouwkosten als het opbrengstenniveau en een globale planning. Op deze wijze wordt toegewerkt naar een nettocontant plansaldo, prijspeil 1-1-2022. Disclaimer: Brink heeft met de beschikbare (basisgegevens) van alle woningbouwprojecten in de regio op hoofdlijnen een financiële analyse gemaakt.

Wees ervan bewust dat dit altijd in bepaalde mate zal afwijken van de werkelijkheid, denk bijvoorbeeld aan projecten waarin naast woningbouw nog andere functies gerealiseerd worden, of aan specifieke complexe binnenstedelijke opgaves waar kosten niet aansluiten bij een gemiddeld kostenniveau. Deze normatieve aanpak is níet bedoeld als een gedetailleerde raming op projectniveau. Wél kunnen de uitkomsten het gesprek op gang brengen over prioritering van projecten binnen de regio en het belang van het maken van afwegingen op basis van de financiële consequenties. De bevindingen die volgen uit de data-analyse worden behandeld in Hoofdstuk 3. Hoofdstuk 8 omvat een uitgebreide omschrijving van de financiële uitgangspunten die zijn gemaakt.

47

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD