Brink rapport woningbouwopgave Drechtsteden.pdf

14 JUNI 2022

STRATEGISCH ADVIES WONINGBOUWOPGAVE DRECHTSTEDEN

Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

INHOUDSOPGAVE

HOOFDRAPPORTAGE MANAGEMENTSAMENVATTING

2

01 ACHTERGROND 01.01 Aanleiding 01.02 Onderzoeksvragen 01.03 Leeswijzer 01.04 Definities

3 3 3 4 4

02 ONDERZOEKSMETHODIEK 02.01 Definitie sociaaleconomische schaalsprong 02.02 Plan van aanpak 02.03 Data-analyse 02.04 Financiële analyse planvoorraad

6 6 6 7 8

02.05 02.06 02.07

Scoremethodiek plannen Analyseresultaten Conclusies en aanbevelingen

9 9 9

03 ANALYSE 03.01 Interpretatie thema’s in data 03.02 Huidige woningvoorraad

10 10 11

1

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

03.03 03.04 03.05 03.06 03.07 03.08 03.09

Huidige planvoorraad RIGO-onderzoek Planvoorraad vs. Frictie Financieel resultaat Scores van de plannen Analyseresultaten versnelling Analyseresultaten sociaaleconomische schaalsprong

13 15 17 19 20 21 24

04 VERSNELLINGSOPGAVE 04.01 Programmering 04.02 Betaalbaarheid 04.03 Haalbaarheid 04.04 Planning

28 28 28 29 29

04.05 04.06

30 31

Regionale samenwerking

Deelconclusies

05 SOCIAALECONOMISCHE SCHAALSPRONG 05.01 Definitie 05.02 Programmering 05.03 Betaalbaarheid 05.04 Haalbaarheid 05.05 Deelconclusies

31 32 32 33 34 34

06 CONCLUSIES, AANBEVELINGEN EN INTEGRAAL ADVIES 06.01 Versnellingsopgave 06.02 Sociaaleconomische schaalsprong 06.03 Handelingsperspectief

36 36 37 39

1

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

BIJLAGEN 07 ONDERZOEKSMETHODIEK 07.01 Definitie sociaaleconomische schaalsprong 07.02 Plan van aanpak 07.03 Data-analyse 07.04 Scoremethodiek plannen 07.05 Analyseresultaten 07.06 Conclusies en aanbevelingen

42 43 43 46 48 48 48

08 FINANCIEEL MODEL 08.01 Doel 08.02 Methodiek

49 49 49

08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08

49 50 50 53 55 56

Parameters en indices Uitgangspunten ruimtegebruik Uitgangspunten grondkosten Uitgangspunten vastgoedexploitatie Uitgangspunten planning Interpretatie resultaten

09 SCOREMETHODIEK 09.01 Doel 09.02 Criteria

58 58 59

2

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

FACTSHEETS 01

ALBLASSERDAM

61

02

DORDRECHT

65

03

HARDINXVELD-GIESSENDAM

70

04

HENDRIK-IDO-AMBACHT

71

05

PAPENDRECHT

81

06

SLIEDRECHT

81

07

ZWIJNDRECHT

9861

3

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

“MEER TEMPO, MEER REGIE, MEER WONINGEN”

Hugo de Jonge minister voor Volkshuisvesting & Ruimtelijke Ordening 2022

1

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

MANAGEMENTSAMENVATTING Er bestaat een versnellingsopgave voor de woningbouw binnen de Drechtsteden. Ook leeft binnen de Drechtsteden de wens om een sociaaleconomische schaalsprong te maken, hoewel een concrete definitie van zo’n schaalsprong nog ontbreekt. Ondanks de circa 20.o00 woningen in de planvoorraad van de Drechtsteden, laat de productie de afgelopen 20 jaar een te laag tempo zien. Ook wordt er nog niet actief regionaal gestuurd op de prioritering van projecten die de versnelling en/of de schaalsprong ten goede komen. Op basis van een data-analyse is onderzoek gedaan naar de impact van de huidige planvoorraad op de versnellingsopgave en de beoogde schaalsprong. Vertrekpunt voor beide deelvragen zijn naast de beschikbaar gestelde data van 283 projecten, de conclusies van het RIGO-onderzoek naar de frictie (verschil tussen vraag en aanbod) binnen de Drechtsteden. In geen van de zeven gemeenten wordt de bestaande frictie geheel opgelost bij uitvoering van alle plannen uit de planvoorraad. Ook wordt de schaalsprong niet gerealiseerd. Daar komt bij dat een fors aandeel (72%) van de planvoorraad nog niet als ‘hard’ kan worden bestempeld, en er een forse boeggolf van projecten op korte termijn gepland staat die veelal jaarlijks wordt doorgeschoven in de planning.

Om de versnelling weer op gang te krijgen moet eerst de frictie opgelost worden, waarna middels bewuste prioritering van projecten op hun bijdrage aan de versnelling en/of schaalsprong toegewerkt kan worden naar beide doelen. Brink heeft een scoremethodiek ontwikkeld die alle projecten prioriteert op basis van hun (gecombineerde) bijdrage aan de schaalsprong en tevens een financieel model dat de haalbaarheid van alle projecten met een generieke methodiek bepaalt. Wij adviseren om op korte termijn samen op te trekken in het definitie- en kwantificeringsvraagstuk van de sociaaleconomische schaalsprong en de eerste stappen te zetten naar een regionale bestuurlijke versnellingstafel. Regionale samenwerking biedt op beide thema’s kansen om te profiteren van elkaars kennis en kunde. Ook staat de regio met een deal op het thema versnelling en de schaalsprong sterker richting de provincie en het Rijk. Hiervoor dient elke gemeente eerst een analyse van de uitdagingen binnen de eigen gemeentegrenzen te doen. Om die reden is (in de bijlage) een ‘factsheet’ per gemeente opgenomen met de belangrijkste bevindingen die volgen uit de data-analyse. Deze factsheet kan als gespreksopener fungeren tussen de gemeenten.

Er is een duidelijke behoefte aan een vertaalslag in de formulering van de gemeentelijke problematiek naar een collectieve uitdaging, waarin het regionale belang voorop wordt gesteld. Aan deze uitdaging moet vervolgens invulling gegeven worden met een concreet plan van aanpak. Dat betekent dat er bijvoorbeeld uitspraken moeten komen over wie, wat wanneer bouwt en vooral voor wie er dan gebouwd wordt. De invulling van deze simpele vraag is essentieel voor vrijwel alle vervolgvragen van de versnellingsopgave. Elke gemeente zal moeten bijdragen aan de regionale uitdaging en een balans moeten vinden tussen dit regionale belang en de lokale belangen. Ook hier lijkt een bepaalde vorm van het verdelen van de ‘pijn’ van de opgave logisch.

2

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

01 ACHTERGROND 01.01 Aanleiding De Drechtsteden is een regio die bestaat uit zeven gemeenten: Alblasserdam, Dordrecht, Hardinxveld-Giessendam, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Deze zeven gemeenten hebben zich verenigd in het samenwerkingsverband Smart Delta Drechtsteden, onder het motto 'Slim, samen, vooruit’. Samenwerken doen de gemeenten al jaren in wisselende verbanden, maar onder de vlag van Smart Delta Drechtsteden wil de regio in ruimtelijk en economisch opzicht slim samen vooruit voor de ongeveer 300.000 mensen die er wonen. Zo wordt er ingezet op thema’s als ‘meer woningen’, ‘extra banen’, ‘betere bereikbaarheid’ en ‘nieuwe energie‘. De ambitie van de Drechtsteden op het gebied van woningbouw is om 25.000 woningen te realiseren in de voorliggende periode tot 2035. Op dit moment zijn er plannen voor circa 20.000 woningen, variërend van vroegtijdige initiatieven (“zachte plannen”) tot concreet uitgewerkte plannen (“harde plannen”). Er ligt een versnellingsopgave voor de Drechtsteden om deze woningbouw te concretiseren en uiteindelijk te realiseren. Daarnaast wensen de Drechtsteden een sociaaleconomische schaalsprong te maken en onderkent het dat de woningbouwprogrammering daar een grote invloed op kan hebben. Zo sluiten de Drechtsteden aan bij het kompas dat het document “Groeiagenda 2030, Goed Leven in de Drechtsteden”1 is.

Hierin worden goed wonen, goed werken en goede bereikbaarheid genoemd als de drie sleutels voor sociaaleconomische groei in de regio. Echter, op dit moment blijft de productie van woningen achter op de gestelde ambitie. Als het huidige tempo wordt vastgehouden, is de periode tot 2053 nodig om de ambitie te realiseren. Ook ontbreekt het aan een gezamenlijk gedragen visie op de gewenste schaalsprong. Daarbij komt dat iedere gemeente haar eigen specifieke uitdagingen heeft. De Drechtsteden hebben Brink gezamenlijk gevraagd haar te adviseren in de voorliggende versnellingsopgave (kwantitatief) en de gewenste sociaaleconomische schaalsprong (kwalitatief). 01.02 Onderzoeksvragen De Drechtsteden kampen met een aantal uitdagingen waarop zij gerichter willen kunnen sturen. Brink heeft de onderstaande twee onderzoeksvragen opgesteld als basis van haar onderzoek. 1.

Hoe komen we tot de gewenste versnelling van de uitvoering van woningbouwplannen?

En vervolgens: 2.

Hoe realiseren we daarmee de gewenste sociaaleconomische schaalsprong?

De Drechtsteden hebben voor de beantwoording van deze vragen zelf al het initiatief genomen om een aantal eerste stappen te doorlopen. Zo is er eind 2021 actuele informatie over de status van alle (potentiële) woningbouwplannen in de regio verzameld in een database en geografisch inzichtelijk gemaakt. Ook is er een eerste stap gezet in de thema’s om versnelling te stimuleren.

1

Groeiagenda 2030: goed leven in de Drechtsteden – De Drechtsteden - 2018

3

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

De twee onderzoeksvragen raken een aantal thema’s. Om de beantwoording van de hoofdvragen beter te structureren zijn daarom de volgende deelvragen opgesteld: Versnelling woningbouw 1. Is het woningbouwprogramma dat momenteel in de pijplijn zit reëel? En is de gestelde versnellingsambitie reëel? 2. Wat kost het op hoofdlijnen om de gestelde ambitie te realiseren? Waar ontstaan potentiële knelpunten? 3. Welke acties zijn nodig om de gewenste versnelling te realiseren, en met welke keuzes kan men gericht sturen? 1 2 Sociaaleconomische schaalsprong 1. Past het woningbouwprogramma van de bestaande plannen voldoende bij de gestelde ambities? 2. Lost het woningbouwprogramma van de bestaande plannen de frictie op in de huidige woningvoorraad? 3. Wordt daarmee de gewenste sociaaleconomische sprong gerealiseerd, of is er méér nodig? 3 Deze vragen moeten wel in het licht worden gezien van de complexe context waarin gewerkt wordt. De gemeenten hebben te maken met onzekerheden vanuit de provincie/het rijk, veranderende weten regelgeving, een woningmarkt die onder druk staat en een politiek klimaat binnen de regio. Dit onderzoek focust zich dan ook expliciet op zaken waar de (gemeenten binnen de) Drechtsteden wél direct invloed op hebben vanuit hun positie. 01.03 Leeswijzer In het hoofdrapport beperken we ons bewust tot het niveau van de Drechtsteden.

De individuele gemeenten komen aan bod in de bijlagen. Eerst wordt de onderzoeksmethodiek (Hoofdstuk 2) toegelicht die is toegepast om alle beschikbare data te verzamelen en te verrijken. Hierna volgt de analyse (Hoofdstuk 3) van deze data, om vervolgens zowel op de hoofdvraag over de versnelling (Hoofdstuk 4) als de sociaaleconomische schaalsprong (Hoofdstuk 5) aan de hand van verschillende thema’s te komen tot tussentijdse conclusies en aanbevelingen. In de conclusie (Hoofdstuk 6) worden beide hoofdvragen samengebracht tot een integraal advies, inclusief een handelingsperspectief voor de toekomst. In de bijlage van dit rapport is een uitgebreidere toelichting op de onderzoeksmethodiek opgenomen dan in de hoofdrapportage (Hoofdstuk 7), een toelichting op het onderliggende financiële model (Hoofdstuk 8) en een toelichting op de ‘scoremethodiek’ die is opgesteld om de bijdrage van plannen aan de sociaaleconomische schaalsprong te kwantificeren (Hoofdstuk 9). Tenslotte is in een extra bijlage een ‘factsheet’ per gemeente opgenomen waar een lokale analyse op hoofdlijnen wordt gepresenteerd. 01.04 Definities In deze rapportage wordt zowel op het thema versnelling als op het thema van de schaalsprong verschillende terminologie gebruikt. Belangrijk is om deze termen op de juiste manier te interpreteren. Om die reden is op deze plek een aantal definities nader toegelicht.

Daar waar nodig wordt in het rapport nog verder ingegaan op deze onderwerpen.

4

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Sociaaleconomische schaalsprong De bijdrage van de woningbouw aan een ‘sociaaleconomische schaalsprong’. Deze schaalsprong is nog niet centraal gedefinieerd door de gemeenten, maar naar verwachting bestaat het woningbouwprogramma dat hierbij past uit een groter aandeel ‘dure’ woningen, meer eengezinswoningen en meer koopwoningen, tezamen met het benutten van de nabijheid van voorzieningen en OV-knooppunten. Frictie Het verschil tussen vraag en aanbod, waarbij de vraag gedefinieerd wordt als de gewenste verhuisbewegingen in de regio, en het aanbod als de woningen die uit de voorraad zouden vrijkomen indien doorstromers hun wensen zouden verwezenlijken. Het gaat hier expliciet níet over nieuwbouw en níet over registraties van ingeschreven woningzoekenden. ‘Harde’ en ‘zachte’ plannen Plannen in de aan Brink beschikbaar gestelde dataset kennen de status ‘hard’, ‘hard in 21/22’ of ‘op termijn’. Alleen de plannen met de status ‘hard’ zijn nu meegenomen als harde planvoorraad. Daarbij is de aanname dat deze plannen minstens een vastgesteld bestemmingsplan hebben. De plancapaciteit in de overige twee categorieën is ook inzichtelijk gemaakt. Prijsklassen ‘goedkoop, betaalbaar, middelduur en duur’  Goedkoop: sociale huurwoningen en koopwoningen tot €200.000 VON.  Betaalbaar: vrije sector huurwoningen en koopwoningen tot €300.000 VON.  Middelduur: koopwoningen tot €450.000 VON.

 Duur: koopwoningen vanaf €450.000 VON. Deze bandbreedtes worden regiobreed gehanteerd. Brink heeft de benamingen van de categorieën aan de hand van deze segmenten geformuleerd. Alle data over de woningen in de planvoorraad is aan de hand van deze prijsklassen opgehaald. In dit onderzoek wordt een passend woonproduct bij de prijsklassen leidend gesteld. Een voorbeeld: op het moment dat een woonproduct dat past bij een ‘middeldure woning’ in een bepaalde gemeente een marktwaarde vertegenwoordigt die de prijsklasse ontstijgt, wordt dit geaccepteerd. Er worden in dat geval geen kleinere woningen gepland om toch binnen de prijsklasse te vallen, of een maximale verkoopprijs gehanteerd om de woningen binnen de prijsklasse te houden. Verschil EGW en MGW Met de afkorting EGW worden grondgebonden eengezinswoningen bedoeld. Met de afkorting MGW worden meergezinswoningen ofwel appartementen aangeduid.

5

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

02 ONDERZOEKSMETHODIEK Hoofdstuk 2 biedt een beknopt inzicht in de onderzoeksmethodiek en de stappen die zijn doorlopen om te komen tot conclusies en aanbevelingen. Dit hoofdstuk is een samenvatting van de uitgebreide omschrijving van de onderzoeksmethodiek, die terug te vinden is in de bijlage (Hoofdstuk 7) van deze rapportage. De organisatiestructuur waarbinnen het onderzoek zich heeft afgespeeld betreft een combinatie van een team van Brink en het ambtelijk team van de Drechtsteden. De organisatiestructuur bestaat uit twee organen;  Het kernteam, bestaande uit het team van Brink en een afvaardiging van de Drechtsteden.  De klankbordgroep, bestaande uit een afvaardiging van bestuurders en ambtelijke opdrachtgevers uit de zeven gemeenten van de Drechtsteden. Uiteindelijk hebben de verschillende gesprekken tussen bovengenoemde professionals geleid tot de definitieve onderzoekstructuur. In de volgende paragrafen worden kort de processtappen van het onderzoek nader toegelicht: 4 definitie sociaaleconomische schaalsprong; 5 datamanagement; 6 data-analyse; 7 financiële analyse planvoorraad; 8 scoremethodiek; 9 resultaten: 1 versnellingsopgave (kwantitatief); 2 sociaaleconomische schaalsprong (kwalitatief); 10 conclusies & aanbevelingen.

02.01 Definitie sociaaleconomische schaalsprong Om antwoord te kunnen geven op de onderzoeksvraag omtrent de sociaaleconomische schaalsprong, is het van belang dat er van deze schaalsprong een heldere en meetbare definitie wordt opgesteld. Daarbij is het van belang dat dit breed gedragen wordt binnen alle Drechtsteden. Gedurende het onderzoek is gebleken dat een dergelijke definitie onvoldoende duidelijk en/of beschikbaar is. Brink heeft daarom in samenspraak met het kernteam een eerste aanzet van deze definitie gedaan ten behoeve van verder onderzoek. Het proces van het gezamenlijk definiëren en kwantificeren van de sociaaleconomische schaalsprong ligt buiten de scope van dit onderzoek. 02.02 Plan van aanpak De database die ten grondslag ligt aan het onderzoek is gedurende het proces diverse malen verrijkt met additionele data. Figuur 1 toont een overzicht van de stappen die uiteindelijk hebben geleid tot de finale database. Deze stappen worden beknopt toegelicht in de volgende alinea’s.

6

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Figuur 1 - Processtappen totstandkoming database

1

Vertrekpunt database Drechtsteden 2 Elke gemeente binnen de Drechtsteden heeft medio 2021 informatie aangeleverd over de planvoorraad die in november is vastgesteld. Deze database bevat 283 projecten met in totaal circa 20.000 (bruto toe te voegen) woningen. 3 Dataverrijking 4 Brink heeft verschillende openbare databases gekoppeld aan de originele database waardoor de database is verrijkt met onder andere demografische gegevens en locatieeigenschappen op buurtniveau. 5 Financieel model 6 Parallel aan het verrijken van de data is een financieel rekenmodel ontwikkeld waarin de kosten en baten per project zijn ingeschat op basis van kengetallen, zodat uitspraken kunnen worden gedaan over de financiële haalbaarheid op zowel projectniveau als op gemeenteniveau. 7 Ophalen ambitieniveau toekomstige woningbouw 8 Om de vertaalslag te kunnen maken van de gewenste sociaaleconomische schaalsprong naar een optimale (theoretische) planvoorraad, is elke individuele gemeente gevraagd om hun woningbouwambitie concreet te maken. Door het gebrek aan een duidelijke definitie van de schaalsprong bleek dit een lastige opgave. Met het kernteam is daarom besloten om de frictie in de woningvoorraad als (nieuw) vertrekpunt te nemen in het onderzoek voor wat betreft de sociaaleconomische schaalsprong.

9 Toevoegen frictiedata uit RIGO-onderzoek 10 In het RIGO-onderzoek is de woonsituatie van de Drechtsteden in beeld gebracht. Dit rapport omvat gegevens van de frictie in de woningmarkt van de Drechtsteden. Deze frictie betreft de mismatch tussen vraag en aanbod in de verhuiswensen. Het toevoegen van deze frictiedata vormt de laatste stap in het complementeren van de database. Dit vormt het vertrekpunt voor de analyse.

7

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

02.03 Data-analyse Het doel van de data-analyse is het inzichtelijk maken van 1) de huidige woningvoorraad 2) de frictie omtrent verhuiswensen in de huidige woningvoorraad 3) de huidige planvoorraad en 4) de (mis)match tussen de frictie en de huidige planvoorraad. De volgende deelvragen zijn per analysestap behandeld. 1. Analyse huidige woningvoorraad Drechtsteden Het doel van stap 1 in de data-analyse is om de huidige woningvoorraad in kaart te brengen.  Hoe draagt de huidige woningvoorraad bij aan de behoefte van de sociaaleconomische schaalsprong?  Wat is de samenstelling van de huidige woningvoorraad?  Woningvoorraad in cijfers.  Demografische eigenschappen die corresponderen met huidige woningvoorraad.  Hoe verhoudt de woningvoorraad per gemeente zich ten opzichte van de Drechtsteden? 2. Analyse planvoorraad Het doel van stap 2 is om de huidige planvoorraad inzichtelijk te maken.  In welke verhouding zitten de verschillende woontypen en prijssegmenten momenteel in de planvoorraad?  Hoe ‘hard’ zijn deze bouwplannen?  In welk moment in de tijd worden deze woningen (naar verwachting) opgeleverd? 3. Analyse frictie in huidige woningvoorraad Drechtsteden In stap 3 van de data-analyse wordt de frictiedata van het RIGO-onderzoek aan de analyse toegevoegd.

 Waar zit momenteel de grootste frictie voor wat betreft verhuiswensen binnen de Drechtsteden?  Hoe vertaalt de frictie zich per woningtype en prijssegment? 4. Analyse frictie vs. huidige planvoorraad  In stap 4 van de data-analyse wordt gekeken naar de (mis)match tussen de huidige planvoorraad en de huidige frictie in de woningvoorraad.  In hoeverre lost de planvoorraad de huidige frictie in de woningvoorraad op? De bevindingen die volgen uit de data-analyse worden behandeld in Hoofdstuk 3. 02.04 Financiële analyse planvoorraad Als onderdeel van de analyse van de huidige planvoorraad in de Drechtsteden is een financieel model opgezet. Dit model heeft als doel om de financiële haalbaarheid van plannen op hoofdlijnen inzichtelijk te maken. Dit kan vervolgens weer input zijn voor de prioritering van projecten, het resultaat op gemeenteniveau of de afwijking van het resultaat op het moment dat een afwijkend woningbouwprogramma wordt gehanteerd. Hoofdstuk 8 omvat een uitgebreide toelichting op het financiële model en de uitgangspunten daarvan. Disclaimer: Brink heeft met de beschikbare (basisgegevens) van alle woningbouwprojecten in de regio op hoofdlijnen een financiële analyse gemaakt. Wees ervan bewust dat dit altijd in bepaalde mate zal afwijken van de werkelijkheid.

Denk bijvoorbeeld aan projecten waarin naast woningbouw nog andere functies gerealiseerd worden, bovenwijkse investeringen gedaan moeten worden, of aan specifieke complexe binnenstedelijke opgaves waar kosten niet aansluiten bij een gemiddeld kostenniveau.

8

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

02.05 Scoremethodiek plannen Gedurende de data-analyse is een goed beeld van de projecten, knelpunten en uitdagingen ontstaan. Aanvullend is er een scoremethodiek ontwikkeld. Deze scoremethodiek maakt het mogelijk om projecten – of een aantal projecten tegelijkertijd – te ‘scoren’ op de bijdrage aan de sociaaleconomische schaalsprong. Deelvragen die middels de beoordelingsmethodiek worden onderzocht zijn:  Welke beoordelingscriteria worden belangrijk geacht inzake het prioriteren en beoordelen van (een combinatie) van projecten?  Hoe moeten deze beoordelingscriteria onderling van elkaar gewogen worden op basis van hun contributie aan de sociaaleconomische schaalsprong? Hoofdstuk 9 omvat een gedetailleerde omschrijving van de werking van de scoremethodiek. 02.06 Analyseresultaten De data-analyse wordt afgesloten met resultaten en bevindingen. Deze resultaten worden opgesplitst op basis van de twee onderzoeksvragen over de versnellingsopgave en de sociaaleconomische schaalsprong. De resultaten van de data-analyse worden in deze stap gecomplementeerd met de financiële resultaten. 02.07 Conclusies en aanbevelingen In Hoofdstuk 4 en 5 worden de voornaamste conclusies op de twee hoofdvragen geformuleerd en worden aanbevelingen omschreven die volgen uit een combinatie van de data-analyse, de financiële analyse en de scoremethodiek.

Hoofdstuk 6 bevat de samenvatting van de beide deelvragen, de knelpunten van de twee hoofdvragen en een handelingsperspectief voor de nabije toekomst. In de bijlage vindt u een factsheet met de belangrijkste bevindingen per gemeente.

9

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

03 ANALYSE In dit hoofdstuk wordt de beschikbare data van de planvoorraad van de Drechtsteden verder geanalyseerd op beide thema’s, om zo uitdagingen te signaleren en gefundeerde conclusies te kunnen trekken in Hoofdstuk 4 en 5. 03.01 Interpretatie thema’s in data Voordat de beschikbare data geanalyseerd wordt, is het vooraf belangrijk om te bepalen hoe de beide thema’s (versnelling en sociaaleconomische schaalsprong) zich vertalen in de data. Daarom is er voor beiden een duidelijke definitie nodig waarmee het thema meetbaar en analyseerbaar wordt gemaakt. Voor de versnellingsopgave is dit vrij eenvoudig. Versnelling betekent immers tempo, en tempo is goed meetbaar en uit te drukken in cijfers, denk aan het aantal toegevoegde woningen per jaar of het percentage toegevoegde woningen per jaar. Binnen het thema versnelling speelt vervolgens ook het ‘hard’ maken van ‘zachte’ planvoorraad. Ook dit is een relatief goed meetbaar kenmerk. Het thema is dan ook sterk kwantitatief van aard en goed te analyseren vanuit de data. Op het thema sociaaleconomische schaalsprong is dit een stuk lastiger. In het eerste hoofdstuk van deze rapportage is al een korte samenvatting/definitie gegeven van de interpretatie van de beoogde sociaaleconomische schaalsprong. Zo’n schaalsprong moet gemaakt worden door inzet op vele aspecten waarvan woningbouw er slechts één is.

Toch kan de woningvoorraad bijdragen aan sociaaleconomische doelen. Het inzetten op de komst van hogere inkomensgroepen leidt niet automatisch tot het oplossen van sociale problemen. Eerder kenmerkten steden zich in sociaaleconomische zin als concentratiegebieden van twee uitersten: een groeiende groep kansarmen (deels arbeidsmigranten) en een groeiende groep kansrijken (onder andere hoogopgeleiden, expats). Een gemengd bouwprogramma (met sociale woningbouw en woningen in duurdere segmenten) kan deze trend enigszins en geleidelijk wijzigen. Dat geldt ook voor beleid gericht op ruimtelijke functiemenging.2 De regio Drechtsteden laat, vergeleken met Nederland, een sociaaleconomisch profiel zien dat onder het landelijk gemiddelde ligt. De woningvoorraad bestaat vooral uit koop- en sociale huurwoningen die stammen uit de Wederopbouwperiode. Het aandeel kleine woningen is hoog. De krapte in de huidige woningmarkt is gemiddeld. De gemiddelde koopprijs en WOZ-waarde van de woningvoorraad is echter laag, waarmee de woningen over het algemeen relatief goed betaalbaar zijn. Los van de woningvoorraad laat de regio slechts een beperkte economische en demografische groei zien in vergelijking met de rest van de Randstad en is het besteedbaar inkomen lager dan gemiddeld.

De specialisatie van de regio in fysieke productie en logistiek is een sector waarin de banen over het algemeen afnemen.3 Aangezien de grootste bouwopgave binnen de bestaande stad dient te worden gerealiseerd, heeft dit op twee manieren een prijsopdrijvend effect: inbreiding en transformatie kost meer tijd én vergt

2 3

Leren van andere steden – Sergej Bulterman, Gilbert Bal (2019) Regioscan Drechtsteden – Verdienvermogen, Levensloop, Leefomgeving – RaboResearch (2018)

10

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

hogere investeringen dan bouwen in buitengebieden. Bovendien leidt de bouw van relatief meer woningen in het duurdere segment ‘automatisch’ tot een hoger prijsniveau. Om de gewenste schaalsprong te kunnen maken zal de woningvoorraad meer richting het landelijk gemiddelde moeten gaan. Brink heeft in haar aanzet voor de definitie van de schaalsprong vanuit de woningbouwopgave dan ook ingestoken op een woningvoorraad die vooral in prijs, kwaliteit, type woningen en woningomvang een impuls nodig heeft. Door juist in het hogere segment te bouwen, wordt aan de inwoners van de Drechtsteden een wooncarrière geboden, en komen er ‘verhuistreintjes’ op gang van bewoners die doorverhuizen naar grotere en duurdere woningen en zo ruimte maken voor nieuwe instroom aan de onderkant van de woningmarkt. Daarnaast kan de regio profiteren van de centrale ligging (zowel landelijk maar ook internationaal) en zullen ook de OV-knooppunten rondom trein-, metro- en busstations optimaal benut moeten worden om forenzen richting de grotere steden een goed alternatief te bieden voor de steeds duurder wordende woningen in (bijvoorbeeld) Rotterdam. Brink heeft een aantal speerpunten geformuleerd waarin de woningvoorraad zou kunnen bijdragen aan de gewenste sociaaleconomische schaalsprong.

Om een significante impact te hebben, kan worden ingezet op:  een groter aandeel ‘dure’ woningen;  een groter aandeel eengezinswoningen (EGW’s);  een groter aandeel koopwoningen;  een kleiner aandeel sociale huurwoningen;  locatie rondom OV-knooppunten benutten;  locatie rondom centrale voorzieningen benutten. Hierbij geldt ook dat een regionale visie op de sociaaleconomische schaalsprong per definitie effect zal hebben. Door over de gemeentegrenzen te durven kijken en de opgave regionaal te benaderen, liggen er kansen om als regio vraagstukken op te lossen. Immers, de huidige en toekomstige bewoners van de regio worden niet belemmerd door gemeentegrenzen. Disclaimer: er is (nog) geen regionale afstemming over deze definitie van de schaalsprong. Brink verwacht dat bovenstaande elementen een plek zouden moeten krijgen in de definitie. In het vervolg van deze rapportage worden deze kenmerken dan ook positief beoordeeld voor de schaalsprong. Op het moment dat de definitie concreet wordt gemaakt, kunnen de conclusies uit deze rapportage wijzigen. 03.02 Huidige woningvoorraad Het vertrekpunt van de analyse is de huidige woningvoorraad binnen de Drechtsteden. Zonder een inzicht in de huidige voorraad en de bouwproductie van de afgelopen jaren, kan de planvoorraad niet in perspectief worden gezien. In de Drechtsteden bevinden zich in totaal circa 130.000 woningen.

Circa 56.000 (43%) van deze woningen bevinden zich in Dordrecht. De overige gemeenten hebben allen een woningvoorraad tussen de circa 7.500 woningen (Hardinxveld-Giessendam) en circa 21.000 woningen (Zwijndrecht). Van de woningvoorraad is 60% koopwoningen en 40% huurwoningen. Dit is gemiddeld ten opzichte van de totale woningvoorraad van Nederland dat voor 57% uit koopwoningen en 43% uit huurwoningen bestaat. Sociale huurwoningen (in bezit van woningcorporaties) betreft 30.4% van de woningvoorraad, waar Nederland gemiddeld voor 28.8% uit sociale huurwoningen bestaat. Daar

11

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

waar het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ontwikkeling in haar nieuwe plannen streeft naar een ondergrens van 30.0%4. Gemiddeld gezien voldoen de Drechtsteden dus aan deze richtlijn. Dit neemt niet weg dat we grote onderlinge verschillen constateren tussen de gemeenten. Van de huurmarkt in de Drechtsteden bestaat 76% uit het sociale segment, wat ruim boven het Nederlands gemiddelde (67%) ligt. In steden ligt dit percentage vaak hoger, maar 76% is een fors aandeel. Van alle huurwoningen in Dordrecht is 68% sociaal. In de overige zes gemeenten is 80-86% van alle huurwoningen sociaal. Het aandeel markthuur in de totale huurmarkt van de Drechtsteden is daarmee relatief laag. Binnen de verschillende gemeenten zit een grote diversiteit in de typologieën. In Dordrecht is de verhouding eengezinswoningen en meergezinswoningen respectievelijk 55% versus 45%, terwijl de voorraad in Hendrik-Ido-Ambacht voor bijna 80% uit eengezinswoningen bestaat. Dit markeert ook de diversiteit in stedelijkheid tussen de zeven gemeenten binnen de Drechtsteden. De productie over de periode 2012-2021 laat slechts een beperkt tempo zien. In de regio is er in deze periode een (netto) toename van circa 6.000 woningen gerealiseerd, wat circa 5% van de bestaande woningvoorraad bedraagt. De gemeenten laten ook hier een diversiteit aan de bijdrage in de bouwproductie zien.

De data laat op het niveau van de Drechtsteden zien dat de planvoorraad 16% van de bestaande woningvoorraad bedraagt, waarbij de gemeenten onderling ook hier een fors verschil laten zien op dit aspect.

Figuur 2: Kerngegevens bestaande voorraad Drechtsteden (CBS, 2021)

03.03

4

De bestaande woningvoorraad binnen de Drechtsteden onderschrijft daarmee het beeld dat wordt geschetst in de analyse van de economische schaalsprong: het

www.Rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2022/05/11/kamerbrief-over-programma-een-thuis-voor-iedereen

12

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

aanbod strookt niet met de behoefte, en er is behoefte aan een woningvoorraad die past bij de gewenste schaalsprong van de regio. Huidige planvoorraad Uit de beschikbare dataset kunnen verschillende doorsnedes gemaakt worden. In onderstaande afbeelding staan de kerngegevens van alle plannen binnen de Drechtsteden. In totaal zijn er 283 (beoogde) projectlocaties in de zeven gemeenten, waar in totaal meer dan 20.000 woningen zijn gepland. Als wordt gecorrigeerd voor de te slopen woningen, gaat het om een netto toevoeging van bijna 18.000 woningen aan de voorraad binnen de Drechtsteden. Van de projecten in de database is circa 3% deels gerealiseerd en moet 97% nog gerealiseerd worden.

Figuur 3: Kerngegevens planvoorraad Drechtsteden

Als alle plannen tezamen worden bekeken, valt 76% van de beoogde woningen in het koopsegment en 24% in het huursegment. Van alle woningen is 39% eengezinswoningen en 61% meergezinswoningen. Van de totale voorraad valt 17% in de prijsklasse goedkoop, 19% in de prijsklasse betaalbaar, 42% in de prijsklasse middelduur en 23% in de prijsklasse duur. Als tenslotte wordt gekeken naar de verdeling tussen harde en zachte plannen, is 28% hard, 37% waarschijnlijk hard in 2021/2022 en 35% zacht. Dit betekent dat tot op heden slechts circa 5.700 van de beoogde 20.000 woningen daadwerkelijk gerealiseerd gaan worden.

13

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

HUUR/KOOP

EGW/MGW

PRIJSKLASSE DUUR 23%

HUUR 24% KOOP 76%

MGW 61%

EGW 39%

GOEDKOOP 17% BETAALBAAR 19%

MIDDELDUUR 41%

HARDHEID

HARD IN '21/'22 37%

HARD 28%

NIET HARD 35%

PLANNING OPLEVERING WONINGEN IN SELECTIE 4.500

HARD: 5.683 HARD IN '21/'22: 7.601 NIET HARD: 7.044

4.000 3.500

3.000 2.500

2.000 1.500 1.000

500 0

HARD

HARD IN '21/'22

NIET HARD

Figuur 4: Kerngegevens planvoorraad Drechtsteden (gevisualiseerd)

In bovenstaande figuur wordt de data gevisualiseerd, inclusief een indicatieve planning van de oplevering van de woningen. Hierbij is gekeken naar de opgegeven afzetjaren van de projecten en zijn de geprognosticeerde woningen gelijk verdeeld over de jaren van deze afzetperiode. Een doorsnede op gemeenteniveau laat zien dat (logischerwijs) de grootste planvoorraad in Dordrecht zit. Als vervolgens ook wordt gekeken naar de plantypen, valt op dat veruit het grootste deel van de planvoorraad als herstructureringsopgave gelabeld is door de gemeenten. Ongeveer een kwart van de woningen wordt gebouwd op uitleglocaties, en slechts een beperkt aantal woningen wordt gebouwd in projecten die gekenmerkt worden als verdichtingsopgave of transformatieproject. In onderstaand figuur zien we de verdeling van de typologieën binnen de voorraad. Wat opvalt, is dat de circa 12.000 meergezinswoningen voornamelijk in het middeldure koopsegment zitten, en slechts minimaal in het goedkope koopsegment. Met iets meer dan 4.000 huurappartementen is het aandeel huur ongeveer een derde deel van het totaal.

Figuur 5: Planvoorraad per gemeente en per plantype

14

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Bij de eengezinswoningen zien we twee duidelijke uitschieters. Meer dan 6.600 van de 7.900 woningen vallen in het middeldure en dure segment. Dat betekent dat er dus duidelijk aan de bovenkant van de markt wordt gebouwd met de huidige plannen.

Figuur 6: Bruto Planvoorraad Drechtsteden per woningtype

03.04 RIGO-onderzoek Zoals eerder besproken in Hoofdstuk 2, was het voor de gemeenten lastig om een duidelijke uitspraak te doen over de gewenste (ideale) woningvoorraad in relatie tot de schaalsprong bij het ontbreken van een definitie hiervan. In overleg met het kernteam is besloten om deze woningbouwambitie wél mee te nemen in de scoremethodiek van de plannen, maar niet leidend te laten zijn voor de conclusies van het onderzoek. Het ontbreken van deze stip op de horizon maakt het voor nu niet mogelijk om een concrete route uit te stippelen die leidt tot de gewenste schaalsprong. Met het kernteam is daarom besloten om de frictie in de woningvoorraad als (nieuw) vertrekpunt te nemen in het onderzoek voor wat betreft de sociaaleconomische schaalsprong. De desbetreffende frictie is gedefinieerd in het Woningmarktonderzoek Drechtsteden 20205, uitgevoerd door RIGO Research en Advies (verder: het RIGO-onderzoek). Het RIGO-onderzoek omvat onder andere gegevens over de ‘frictie’ in de woningmarkt van de Drechtsteden. De frictie in de woningvoorraad is door RIGO per gemeente inzichtelijk gemaakt. Met frictie wordt gedoeld op het verschil tussen vraag en aanbod, waarbij de volgende begrippen worden gehanteerd.  De vraag heeft betrekking op de huishoudens uit de Drechtsteden die hebben aangegeven op zoek te zijn naar een (andere) woning.

 Het aanbod wordt gedefinieerd door het aantal woningen dat uit de voorraad zou vrijkomen indien doorstromers hun wensen zouden verwezenlijken. Het gaat hier dus niet om nieuwbouw en niet om registraties van ingeschreven woningzoekenden. De totale frictie bedroeg in 2020 in de Drechtsteden zo’n 6.000 woningen. Dat wil dus zeggen dat er een disbalans in de woningvoorraad zou ontstaan indien iedereen met een verhuiswens 5

Eindrapport Woningmarktonderzoek Drechtsteden 2020 – Stand van zaken en ontwikkelingen 2020-2040 - Rigo Research en advies

15

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

daadwerkelijk zou verhuizen. De mismatch tussen vraag en aanbod bedraagt daarmee circa 5% van de bestaande woningvoorraad in de Drechtsteden. In vergelijkbare onderzoeken wordt overigens 2% frictie aangehouden in een ‘normaal’ functionerende woningmarkt. Frictie terugbrengen tot 0% is in de praktijk niet mogelijk, omdat er altijd verhuiswensen zullen blijven bestaan. De figuur hiernaast toont de frictie per gemeente. In de staven wordt de frictie in absolute getallen weergegeven. De stippen laten zien hoe dit absolute getal zich verhoudt tot de totale woningvoorraad per gemeente. In absolute getallen valt Dordrecht (logischerwijs) op, maar als percentage van de totale voorraad zijn de verschillen relatief klein. Deze waarden zitten in een bandbreedte van 3,9% tot 5,0% van de totale woningvoorraad. Figuur 7: Frictie per gemeente, absoluut en procentueel (RIGO, 2020)

Figuur 8: Kerngegevens frictieonderzoek Drechtst eden (RIGO, 2020)

Van de totale frictie zit 88% (5.300 woningen) in het koopsegment. Verder bestaat de frictie voor 72% uit EGW’s en voor 28% uit MGW’s. Bovenstaand figuur toont aan dat de gecombineerde frictie tussen enerzijds koop/huur en anderzijds EGW/MGW duidelijk herleid kan worden tot eengezinswoningen in het koopsegment.

Figuur 9: Kerngegevens frictieonderzoek Drechtsteden prijssegment (RIGO, 2020)

16

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Bovenstaand figuur biedt inzicht in de verschillende prijssegmenten en de frictie daarbinnen. Wanneer we alleen kijken naar het huursegment, valt op dat de sociale huurwoningen veruit het grootste deel van de frictie vormen. Sterker nog: de vrije sector huurwoningen laten zelfs een overschot zien. De frictie vertaalt zich dus niet alleen in tekorten, maar ook in mogelijk overaanbod. De frictie in het koopsegment is relatief evenredig verdeeld over de vier prijssegmenten. Als we koop en huur combineren zien we op hoofdlijnen nog steeds deze evenredige verdeling tussen alle prijssegmenten. Onderstaand figuur toont de verdeling van de frictie over alle 12 woontypologieën uit het onderzoek. Hieruit blijkt dat de frictie in meergezinswoningen relatief evenredig verdeeld is voor wat betreft het koopsegment. In de MGW-huursector zien we ook hier een duidelijk verschil ontstaan tussen de sociale huurwoningen en de vrije sector huurwoningen. De grootste frictie zien we terug bij de eengezinswoningen, specifiek in het betaalbare en (middel)dure segment. Let wel: de frictie op gemeentelijk niveau kan sterk afwijken van de frictie op het niveau van de Drechtsteden. Ook deze analyse is per gemeente bijgevoegd in de factsheets in de bijlage van dit rapport.

Figuur 10 - Kerngegevens frictieonderzoek Drechtsteden (RIGO, 2020)

03.05 Planvoorraad vs. Frictie Door naast het frictieonderzoek de huidige planvoorraad te projecteren, kan worden bekeken in hoeverre de planvoorraad voldoende is om de frictie ‘op te lossen’. Er zijn hierin per typologie drie verschillende conclusies te trekken. Frictie is gelijk aan planvoorraad  Wanneer de frictie precies wordt opgelost, voorziet de planvoorraad in de behoefte. Met andere woorden; indien woningaantallen en -types worden toegevoegd die gelijk zijn aan de frictie in de woningvoorraad, dan is de woningmarkt dermate verrijkt dat iedereen met een verhuiswens (theoretisch) wordt voorzien in het (nieuwe) aanbod. Dit is op het eerste oog het meest ideale scenario. Er worden niet méér woningen toegevoegd dan strikt noodzakelijk om aan de interne behoefte te voldoen.

17

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Frictie is groter dan planvoorraad  In dit geval voorziet de planvoorraad niet in de behoefte. De vraag naar dit type woning is groter dan de planvoorraad voorziet, en er zal naar verwachting ook na realisatie van de plannen een vraag blijven bestaan naar dit type woning. Frictie is kleiner dan planvoorraad  Er is een overaanbod van de betreffende typologie. Overaanbod betekent per saldo dat er gebouwd wordt in typologieën waar minder vraag naar is (binnen de Drechtsteden). Er kan wél bewust worden gekozen om meer te bouwen dan dat de frictie vraagt, als dit bijdraagt aan andere doelstellingen, denk bijvoorbeeld aan het voorzien in een woningvraag van buiten de Drechtsteden. In onderstaand figuur zijn de frictie (oranje balken) en de bruto planvoorraad (blauwe balken) naast elkaar gezet. De planvoorraad is ruim driemaal zo groot als de frictie, wat per saldo betekent dat er voor bepaalde typologieën meer gebouwd zal worden dan gevraagd wordt door de frictie. De paarse balken in de tweede grafiek laten het verschil tussen frictie en planvoorraad zien. Wat opvalt is dat bij drie typologieën de frictie niet geheel wordt opgelost. Dit is het geval bij de goedkope EGW’s, de betaalbare EGW’s en de goedkope MGW’s. De planvoorraad voorziet daarmee dus voornamelijk in de wens uit het middeldure en dure segment.

In het markthuursegment zijn de verschillen dermate klein dat mag worden aangenomen dat de frictie grotendeels wordt opgelost. De positieve paarse balken in de figuur laten het overschot zien nadat de frictie is ‘opgelost’. Dit kan dus ook gezien worden als het programma, en de verdeling daarin, dat per saldo wordt toegevoegd aan de woningvoorraad. In principe kan gesteld worden dat het ‘oplossen’ van de frictie prioriteit geniet, en gemeenten daarna pas vrij zijn in het bepalen van een woningbouwprogramma dat optimaal bijdraagt aan andere doelen zoals de woningbouwversnelling en de sociaaleconomische schaalsprong. Tot op heden is hier niet bewust op gestuurd. De vraag is of deze resterende planvoorraad bijdraagt aan het doel van de sociaaleconomische schaalsprong die de regio ambieert.

Figuur 11 -Kerngegevens frictie Drechtsteden per woningtype (exclusief sloopopgave)

18

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

De sloopopgave is in de frictieanalyse buiten beschouwing gelaten. Dat betekent dat de frictie in werkelijkheid nog iets hoger zal liggen. Eerder zagen we in figuur 5 dat de sloopopgave in Dordrecht en Zwijndrecht het grootste is. Hier zijn naar verwachting dus meer woningen nodig om de frictie op te lossen. Het is duidelijk dat, nadat de frictie is opgelost, er relatief veel MGW’s in de planvoorraad zitten. Het overschot MGW’s telt op tot circa 10.800 woningen, waar het aantal EGW’s optelt tot slechts 3.500. Met name de middeldure appartementen zijn sterk oververtegenwoordigd. Wat verder opvalt is dat de frictie in het goedkope en betaalbare EGW-segment niet wordt opgelost met de bouwplannen die nu in de voorraad zitten. Daarnaast zien we een overschot van 4.000 woningen in huurappartementen, terwijl de frictie in woningvoorraad ‘vraagt’ om slechts 250 woningen. Met een planvoorraad die drie keer zo hoog is als de frictie, lijken de (middel)dure eengezinswoningen in het koopsegment ruim voldoende vertegenwoordigt in de planvoorraad om deze frictie op te lossen. Door de data-analyse van voorgaande paragrafen ontstaat een goed beeld van de projecten, de knelpunten en de uitdagingen. De frictie-analyse vormt een belangrijk vertrekpunt voor de analyse omtrent de schaalsprong.

03.06 Financieel resultaat Middels het onderliggende financiële model (Hoofdstuk 8 in de bijlage) is een doorrekening gemaakt van alle 283 projecten in de planvoorraad. Daarbij is met alle aannames en uitgangspunten op hoofdlijnen gekeken naar de haalbaarheid van individuele plannen én het resultaat van de gezamenlijke plannen binnen de Drechtsteden. Let wel: dit is slechts een indicatieve benadering van de projectlocaties op basis van slechts het woonprogramma en biedt daarmee slechts inzicht in de haalbaarheid van woningrealisatie op de specifieke locaties. Overige functies, bovenwijkse investeringen en bijzondere ingrepen (afwijkende kosten- en opbrengstenposten) zijn niet meegenomen in deze financiële doorrekening. De doorrekening van alle grondexploitaties geeft een globaal beeld bij de haalbaarheid van de projecten.

Figuur 12: Haalbaarheid project Drechtsteden op hoofdlijnen

In bovenstaand figuur is af te lezen dat alle projecten tezamen een positief saldo laten zien van circa €600 miljoen. De investeringskosten van de ruim 20.000 woningen komen uit op bijna €4,8 miljard. Daar staat een opbrengstpotentie tegenover van meer dan €6,3 miljard, waardoor een saldo van meer dan €1,5 miljard aan grondwaarde resteert.

19

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Daar tegenover staan alle (grond)kosten van de projecten, opgebouwd uit ruim €800 miljoen aan verwervingen, circa €370 miljoen aan grondkosten en circa €150 miljoen aan planontwikkelingskosten. In totaal wordt er ruim €1,3 miljard aan grondkosten voorspeld. Het nominale plansaldo dat resteert is ruim €240 miljoen. In de tijd uitgezet conform de planning van alle individuele projecten komt dit neer op een eindwaarde van circa €690 miljoen. Nettocontant gemaakt naar prijspeil 1-1-2022 bedraagt dit circa €600 miljoen. Hiermee kan geconcludeerd worden dat de woningbouwplannen binnen de Drechtsteden in de basis bestempeld kunnen worden als ‘haalbaar’. Dit neemt niet weg dat individuele projecten niet haalbaar zijn. In onderstaand figuur worden deze resultaten ook visueel weergegeven.

Figuur 13: Visualisatie haalbaarheid Drechtsteden op hoofdlijnen

Deze doorsnedes laten zien dat van alle individuele projecten 37% als ‘onhaalbaar’ wordt bestempeld. Deze plannen laten een negatief nettocontant plansaldo zien. 63% van de projecten worden bestempeld als haalbaar. In deze 63% van de projecten zit echter circa 78% van de woningen. Daarmee zit circa 22% van de woningen in de overige niet haalbare projecten. Ook hier geldt dat individuele projectresultaten en grondexploitaties kunnen afwijken van deze globale doorrekening. De gemiddelde grondwaarde van een woning in de planvoorraad bedraagt €77.000. Verder valt uit een analyse van de onderliggende data op dat over het algemeen de grotere projecten een positiever plansaldo laten zien dan de kleinere projecten. Op het moment dat er schaalvoordeel optreedt, wordt hier ook rekening mee gehouden in de grondexploitaties, waardoor deze plannen gemiddeld op een positiever resultaat uitkomen. 03.07 Scores van de plannen Aan de hand van de opgestelde scoremethodiek (bijlage Hoofdstuk 9) zijn alle plannen voorzien van een ‘rapportcijfer’. Dit rapportcijfer drukt uit in hoeverre plannen bijdragen aan de gewenste kenmerken van de sociaaleconomische schaalsprong op basis van 6 scorecriteria: omvang, verhouding EGW/MGW, verhouding prijsklassen, verhouding huur/koop, plantype en locatie. Deze worden afgezet tegen de individueel opgehaalde ambitie voor de schaalsprong per gemeente.

Plannen kunnen los van elkaar gescoord worden, maar ook gecombineerd. Het is dus vooral interessant om naast de individuele scores te kijken naar de gecombineerde score van alle plannen per gemeente. In onderstaande afbeelding is links de score te zien van alle 283 projecten. Circa 190 projecten scoren tussen de 4 en de 6. Slechts 51 projecten scoren een voldoende op hun bijdrage aan de schaalsprong en slechts 1 project scoort hoger dan een 8. Echter, als we kijken naar de verdeling van de woningen in de projecten, zitten er in die 51 projecten met een voldoende, ruim 10.000 woningen. Dit komt onder andere omdat grotere projecten een hogere score toegekend krijgen.

20

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Figuur 14: Scores van alle projecten per project en per woning

Eenzelfde vergelijk kan gemaakt worden tussen alle individuele projecten per gemeente gewogen naar omvang en het rapportcijfer als alle projecten per gemeente opgeteld worden en beschouwd worden als één groot project. Ook daar zitten verschillen in. In onderstaand figuur zijn deze twee analyses op gemeenteniveau weergegeven.

Figuur 15: Scores per gemeente voor individuele plan nen en alle plannen tezamen

Een logische conclusie die daaruit getrokken kan worden is dat alle plannen tezamen een betere verdeling in verhouding van prijsklassen, koop/huur en EGW/MGW kennen en daardoor dichter bij de gewenste programmering komen dan individuele projecten, die daarom ook beduidend lager scoren met het gemiddelde rapportcijfer. Over het algemeen scoren de grote projecten met een goed verdeelde mix aan woningen het beste, indien die woningmix ook de gewenste segmentering bevat. Dan scoort een project goed op vrijwel alle criteria die gesteld worden aan de schaalsprong. Disclaimer: de scoremethodiek is slechts een middel om de impact van projecten op de schaalsprong te kwantificeren, en blijft daarmee ook een arbitrair hulpmiddel. Wél kan de methodiek het gesprek op gang brengen over prioritering van projecten binnen de regio en het belang van het maken van afwegingen op basis van de bijdrage van een project aan de gewenste (lokale of regionale) schaalsprong. 03.08 Analyseresultaten versnelling De versnellingsopgave raakt verschillende en soms al deels behandelde onderwerpen. We constateren uit de analyse een aantal belangrijke bevindingen, vraagstukken en onderwerpen die aan bod komen in Hoofdstuk 4, dat geheel gewijd is aan de versnellingsopgave. Onderstaand introduceren we deze onderwerpen en de bevindingen voor deze onderwerpen.

21

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Boeggolf aan planvoorraad In de planvoorraad vanaf 2022 is een duidelijke ‘boeggolf’ te zien. Daarmee wordt de planvoorraad op korte termijn bedoeld die zich lijkt op te stapelen, en die vaak ook grotendeels weer wordt doorgeschoven naar het volgende jaar. Deze beweging ‘stuwt’ de plannen voort naar de volgende jaren. Gesteld kan worden dat de planning van de projecten, zowel hard en zacht als op korte en lange termijn hoogstwaarschijnlijk niet de planning is zoals deze daadwerkelijk uitgevoerd gaat worden. Onderstaande grafiek laat zelfs een piek in 2024 zien van de oplevering van meer dan 4.000 woningen. Dit terwijl er in de afgelopen 10 jaar slechts 6.000 woningen zijn bijgebouwd in de hele regio. Uiteraard is het goed voor de versnellingsopgave als deze planning uitvoerbaar blijkt, maar er speelt dan ook een capaciteitsvraagstuk bij de gemeenten in de facilitering van de projecten en de productiecapaciteit van de ontwikkelaars.

BOEGGOLF

Figuur 16: Boeggolf in de planning

Zelfs de plannen die als ‘hard’ worden geoormerkt, laten een piek in de planning zien van meer dan 1.500 woningen in 2022. En hoewel er altijd plannen zullen sneuvelen, lijkt het alsof de planning van de huidige planvoorraad geen reëel beeld laat zien van de invulling van de versnellingsopgave. Tempo Voorgaand thema haakt gelijk ook in op het onderwerp tempo. Tempo is essentieel in de versnellingsopgave, waarin idealiter wordt toegewerkt naar een langjarige uitgestrekte ‘piek’ in de bouwproductie. Dat betekent enerzijds het opschalen van de bouwactiviteiten, maar anderzijds ook een groot deel planning dat ervoor zorgt dat de gebouwde woningen ook voldoende afzetmarkt vinden en aansluit bij de wensen van de kopers of huurders. Voorgaande figuur laat duidelijk de grote piek in de komende jaren zien, maar laat ook zien dat er op de lange termijn nog relatief weinig gepland staat, laat staan harde plannen. De planning van het laatste harde plan eindigt in 2028, waarna de plancapaciteit alleen nog maar uit zachte plannen bestaat. Per gemeente zien we ook hier weer duidelijke verschillen. Sloopopgave vooral in kleine projecten Om tot 2040 nog een extra 18.000 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad van de Drechtsteden moeten er ruim 20.000 worden gebouwd. Dit komt door de sloopopgave van circa 2.300 woningen.

1.600 (69%) van deze te slopen woningen bevinden zich in projecten met minder dan 25 woningen. De sloopopgave bij projecten tot 50 woningen is 2.100 woningen, wat 92% van de totale sloopopgave is. De kleinere projecten dragen daarmee dus per saldo (netto toevoeging) minder bij aan de versnellingsopgave.

22

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Slechts een kwart van planvoorraad wordt als ‘hard’ bestempeld Van de ruim 20.000 beoogde woningen wordt slechts een kwart als hard bestempeld, en die ruim 5.000 woningen worden conform de huidige planning allemaal vóór 2028 opgeleverd. Het converteren van zachte plannen naar harde plancapaciteit is dan ook een grote uitdaging. Daarnaast, wetende dat een aanzienlijk deel van de zachte planvoorraad vaak sneuvelt, is het agenderen van nieuwe (nu nog) zachte plannen voor de toekomst ook belangrijk om de planvoorraad op peil te houden. Immers, zonder nieuwe plannen is er ook geen plancapaciteit en ook geen versnelling mogelijk. Gebrek aan (interne) capaciteit vormt probleem in omzetten zachte naar harde plannen De geplande versnelling en de behoefte hieraan zijn duidelijk op te maken uit de data. Dit laat echter onverlet dat er ook interne capaciteit bij de gemeenten beschikbaar moet zijn om de plannen mogelijk te maken. Ook hier ligt een grote uitdaging. Daarnaast is externe (bouw)capaciteit ook een uitdaging in de huidige markt. 70% van planvoorraad betreft marktinitiatieven De ambtelijke organisatie zit in slechts een klein deel van alle projecten zelf aan het stuur.

Bij (extra) navraag bij de gemeenten over de projecten die bestempeld kunnen worden als gemeentelijke grondexploitaties, komt een beeld naar voren waarbij slechts circa 30% van de beoogde woningen in projecten zit waarbij de gemeente sturing heeft op het tempo en de realisatie door eigen grondposities. Op het moment dat alleen naar de harde plannen wordt gekeken, daalt dit percentage verder naar slechts 13% van de woningen. Bij het overgrote deel van de projecten is de gemeente dus afhankelijk van de markt en het tempo van de markt voor de bouwopgave. Woonproducten in voorraad lijken weinig gestuurd door gemeenten Versnelling staat gelijk aan het afzetten van grotere hoeveelheden woningen in een relatief kort tijdsbestek. Bij voorkeur is dit ook een blijvende trend die kan worden doorgetrokken tot na 2030. Hierbij is het van belang dat er voldoende nieuwe planvoorraad wordt voorbereid.

Figuur 17: Aantallen per woningtype (links) aantallen per woningtype van harde plannen (rechts)

In bovenstaand figuur is rechts het hard bestempelde programma weergegeven dat de komende jaren afzet zal moeten vinden binnen de Drechtsteden. Dit programma wijkt op een aantal punten af van de totale plancapaciteit. Met name de uitschieter in de dure eengezinswoningen en het uitblijven van de uitschieter in de betaalbare koopappartementen vallen de komende jaren op.

23

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Hoewel de huidige woningmarkt al langere tijd oververhit is, moet ook goed gekeken worden naar het afstemmen van het te bouwen aanbod en de (verhuis)wensen van de inwoners van de regio. Daarnaast kan er bewust gebouwd worden voor de doelgroepen die de Drechtsteden nodig heeft om de sociaaleconomische schaalsprong te maken. Vooralsnog is de planvoorraad iets dat in de regio organisch tot stand komt en wordt hier door de gemeenten binnen de Drechtsteden te weinig actief op gestuurd. Deelconclusie analyse Op hoofdlijnen zien we op het thema van de versnellingsopgave dat er weliswaar een flinke planvoorraad is, maar dat deze op de (zeer) korte termijn gepland is. Hierdoor ontstaat er een boeggolfeffect. Er zijn uitdagingen in het vastleggen van tempo van ontwikkelingen, omdat gemeenten over het algemeen niet aan het stuur van projecten zitten en nu ook niet actief (kunnen) sturen op de productie van de woontypologieën. Zachte plannen moeten hard gemaakt worden en er moet voldoende planvoorraad bijkomen voor de lange termijn. En dit alles met een ambtelijk apparaat waarin onvoldoende capaciteit is om alle plannen gelijktijdig van de juiste hoeveelheid aandacht te voorzien om de versnelling te initiëren. 03.09 Analyseresultaten sociaaleconomische schaalsprong De sociaaleconomische schaalsprong raakt verschillende en soms al deels behandelde onderwerpen.

We constateren uit de analyse een aantal belangrijke bevindingen, vraagstukken en onderwerpen die aan bod komen in Hoofdstuk 5, dat geheel gewijd is aan de sociaaleconomische schaalsprong. Onderstaand introduceren we deze onderwerpen en de bevindingen op deze onderwerpen. Frictie: Huidige woningvoorraad vraagt om EGW’s in koopsegment Op het niveau van de Drechtsteden valt uit de data al op te maken waar de vraag in de regio zit. Van de totale frictie bevindt 88% (5.300 woningen) zich in het koopsegment. Verder bestaat de frictie voor 72% uit grondgebonden eengezinswoningen en voor 28% uit meergezinswoningen. De gecombineerde frictie tussen enerzijds koop/huur en anderzijds EGW/MGW laat duidelijk zien dat er behoefte is aan eengezinswoningen in het koopsegment. Dit aandeel bepaalt 64% van de totale

Figuur 18: Kerngegevens frictie in de Drechtsteden

frictie in de Drechtsteden. Dit is in lijn met de verwachte vraag voor een schaalsprong. Zowel de verhuiswensen van de bewoners als de verwachte programmering voor een schaalsprong sluiten hierin op elkaar aan. Wel moeten gemeenten bedachtzaam zijn op het feit dat het slechts invloed heeft op het toe te voegen programma.

24

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

In combinatie met de bestaande voorraad is de impact relatief beperkt. Elke (nieuwbouw)woning draagt bij aan de schaalsprong, maar om écht impact te maken op de totale voorraad is een duidelijke inzet op een bepaald product nodig. We constateren ondanks het relatief grote aandeel sociale woningen in de huidige voorraad, toch een tekort aan sociale huurwoningen. Daarnaast constateren we een overschot aan woningen in het markthuursegment. De frictie in het koopsegment is relatief evenredig verdeeld over de vier prijssegmenten. De grootste vraag zit bij de betaalbare koopwoningen. Die woningen komen alleen maar vrij als ze óf worden bijgebouwd, óf als er duurdere woningen beschikbaar komen voor de bewoners die nu in die betaalbare woningen wonen. Een belangrijke conclusie in de denkwijze is dat vraag aan de onderkant van de prijsklassen niet direct betekent dat er dus ook voor die specifieke doelgroep gebouwd moet worden.

Figuur 19: Overschot frictie op niveau Drechtsteden (excl. sloopopgave)

Geen enkele gemeente lost frictie (volledig) op met huidige planvoorraad Wat opvalt is dat op het niveau van de Drechtsteden bij drie typologieën de frictie niet wordt opgelost (figuur 18). Dit is het geval bij de goedkope EGW’s, de betaalbare EGW’s en de goedkope MGW’s. Daarnaast is er geen enkele gemeente die de frictie volledig oplost met de huidige planvoorraad. Met andere woorden: alle individuele gemeenten hebben minstens één typologie waarvoor de frictie niet wordt opgelost. Vaak zijn dit typologieën in het goedkope of sociale segment. Dit is een logisch gevolg van de huidige (verhitte) woningmarkt. Bouwen in de goedkopere prijscategorie brengt (financiële) uitdagingen met zich mee. Dit vertaalt zich in een steeds kleiner wordend aantal woningen in deze categorieën. Dit verklaart onder andere waarom er nu relatief veel MGW’s in de planvoorraad zitten. Een betaalbare eengezinswoning bouwen wordt in de huidige markt steeds uitdagender door het gebrek aan locaties en de restricties voor en bouwen buiten de stedelijke contour. Tekort aan sociale huurwoningen in huidige woningmarkt? Uit de analyse blijkt dat de huurmarkt van de regio voor ruim 76% uit sociale huurwoningen bestaat, dit tegenover een Nederlands gemiddelde van 67% sociale huur. Ondanks dit hogere gemiddelde zien we bij de frictie een tekort aan sociale huurwoningen in de huidige woningvoorraad.

De vraag naar lijkt dus nóg groter te zijn dan dit al bovengemiddelde niveau, en regiobreed lijkt er dus een onderaanbod aan sociale huurwoningen te bestaan. Dit kan ook komen door een groot aandeel scheefwoners die de sociale woning bezet houden. De frictie die hier aanwezig is wordt vooral bij de eengezinswoningen verre van opgelost.