Document · PDF

Bijlage Locatiestudie en tuinhistorische waardestelling.pdf

Dordtse Dinsdag – Beeld- en oordeelsvormende commissies 27 februari 2024, gemeente DordrechtBij agendapunt: 5: Aangaan van een koopovereenkomst voor Van Baerleplantsoen 26 en beschikbaar stellen van een krediet voor de aankoop, verplaatsing en restauratie van de oranjerie/washuis - Raadsvoorstel21.401 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Locatiestudie Oranjerie Weizigt

Colofon

Versie 2.1 8 juni 2023 Projectleider:

Aafke Nijenhuijzen & Ismail El Ourantine

Vakteam Stedenbouw: Vakteam Erfgoed: Grondzaken: Projectcoördinator: Duurzaamheidcentrum: Vastgoed:

Alke van den Berg-Dicke Jeanine Katsman & Jurgen van Voorst Erik van Dijk Johan Heijboer Stefan Oosterhof Martin Knijnenburg en Amon Bötger

Inhoudsopgave Colofon

Inleiding

1. Context 1.1 Voorgeschiedenis

04 04 04 04 04

1.2 Projecten in de omgeving

1.3 Ruimtelijk beleid

1.4 Fysieke context

1.5 Historische context

1.2.1 Herinrichting Weizigtpark 1.2.2 Herinrichting voorterrein Duurzaamheidcentrum 1.2.3 Metropolitane Fietsroute Rotterdam-Dordrecht 1.2.4 Herinrichting kop van de Hugo de Grootsingel 1.2.5 Herinrichting Krispijnseweg 1.3.1 Bestemmingsplan 1.3.2 Externe veiligheid 1.3.3 Geluid 1.4.1 Kabels en leidingen 1.4.2 Bomen 1.4.3 Grondeigendom 1.4.4 Parkeervoorzieningen

06 06 06 08 08 08 09 12 12 12 12 14

2. Locaties en mogelijke functies 2.1 Onderzochte locaties

15 15

2.2 Onderzochte functies

2.1.1 Locatie 1a 2.1.2 Locatie 1b 2.1.3 Locatie 1c 2.1.4 Locatie 2 2.1.5 Locatie 3 2.1.6 Locatie 4 2.1.7 Locatie 5 2.1.8 Locatie 6 2.1.9 Locatie 7 2.1.10 Locatie 8 2.1.11 Locatie 9

2.2.1 Kantoor 2.2.2 (Dag)horeca 2.2.3 Hotel 2.2.4 Openbaar toilet 2.1.12 Vergunde locatie 2.2.5 Functies in de beoordeling

15 15 15 16 16 16 16 17 17 17 17

18 18 18 18 18 19

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

1.1.1 Een lange plangeschiedenis 1.1.2 Verplaatsingsplan 2017-2018 1.1.3 Een nieuwe kans

3. Beoordeling 3.1 Beoordelingscriteria en weging 3.1.1 Historie 3.1.2 Ruimtelijke inpassing 3.1.3 Bomen 3.1.4 Functionaliteit van de locatie 3.1.5 Externe veiligheid 3.1.6 Kosten

3.2 Beoordeling van de locaties

20 20 20 20 20 20 20 21

Locatie 1c Locatie 9

23 23

4. Conclusie

Bijlagen 25 Bijlage 1 - Tuinhistorische waardestelling Weizigt te Dordrecht Bijlage 2 - Haalbaarheidsonderzoek horeca in de Oranjerie in het Weizigtpark te Dordrecht

Inleiding De oranjerie en het washuis bij villa Weizigt, Van Baerleplantsoen 22-26, allen rijksmonumenten, zijn in zeer slechte staat. In 2017 heeft de gemeente de eigenaar, woningcorporatie Woonbron, hierover aangeschreven, nadat de situatie eind 2016 als welstandsexces was aangewezen. Woonbron heeft daarop een restauratie- en verplaatsingsplan laten maken en hiervoor in 2018 een vergunning aangevraagd. Woonbron heeft dit plan niet kunnen realiseren; de autoriteit woningcorporaties heeft bepaald dat corporaties niet op andermans grond mogen bouwen. De corporatie heeft in december 2019 de gemeente gevraagd om samen naar een oplossing te zoeken. Om de oranjerie en het washuis te behouden moet snel fysiek actie worden genomen. In januari van 2022 is een memo opgesteld door het vakteam Erfgoed waarin een nieuwe verkenning is gemaakt naar de mogelijke oplossingsrichtingen. Van de zeven oplossingsrichtingen die zijn verkend in de memo zijn er drie nader onderzocht voor dit onderzoeksrapport, te weten: • • •

het op locatie opknappen; het op de vergunde plek herbouwen; het op een andere plek herbouwen.

Het uitgangspunt bij het nadere onderzoek is geweest dat bij een eventuele verplaatsing de oranjerie en het washuis zo dicht mogelijk bij de huidige locatie zouden moeten blijven. Zo blijft de historische context en het ensemble van het landgoed in stand. Voor dit onderzoek zijn - naast de huidige en reeds vergunde locatie - negen andere locaties onderzocht in en om het voormalige landgoed (zie afb. 1.3 met daarop de onderzochte locaties). De locaties zijn uitgezocht op basis van historische en ruimtelijke gronden. Het voormalige landgoed is een onderdeel van het stationsgebied; een complex gebied met velerlei functies en beperkingen die volgen uit omgevingsfactoren, maar ook één waar de gemeente veel ambities voor heeft en plannen die in verschillende stadia van ontwikkeling en uitvoering verkeren. De onderzochte locaties zijn op integrale wijze beoordeeld binnen deze complexe context van beperkingen, ambities en plannen.

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

Op basis van een eerste versie van dit locatieonderzoek is door Van Spronsen & Partners een haalbaarheidsonderzoek voor horeca gedaan voor de twee best scorende locaties. De resultaten van dat haalbaarheidsonderzoek zijn meegenomen in de bevindingen in dit document.

Boven: afb. 1.1 - De oranjerie in 1961; Onder: afb. 1.2- De oranjerie in 2022.

Huidige locatie

Vergunde locatie

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

Afb. 1.3 - Overzichtskaart met de onderzochte locaties en projecten in de omgeving.

1. Context In onderstaande paragrafen zal de context worden geschetst, zowel fysiek als planmatig, waarbinnen de mogelijke locaties zich bevinden. Uit deze context volgt een deel van de beoordelingscriteria die in hoofdstuk 3 worden gebruikt om de locaties te toetsen.

1.1 Voorgeschiedenis 1.1.1 Een lange plangeschiedenis Al sinds 2003 zijn er verschillende plannen gemaakt om de oranjerie en het washuis te restaureren en te herbestemmen, maar om allerlei redenen zijn die plannen nooit doorgegaan. Eén van de redenen is de huidige plaats van het gebouw, naast het spoor, waardoor herbestemmen een moeilijke zaak bleek. Om die reden werd al snel gedacht aan verplaatsing van het monument. In 2004 zijn er daarom randvoorwaarden voor verplaatsing door de gemeente Dordrecht opgesteld; in 2009 zijn die bijgesteld. Al die tijd onderhield de eigenaar het pand niet, waardoor de staat steeds slechter werd. De welstand- en monumentencommissie heeft de situatie in december 2016 als een exces beoordeeld. In januari 2017 heeft de gemeente Dordrecht Woonbron aangeschreven op de staat van onderhoud. Woonbron heeft daarop een restauratie- en verplaatsingsplan laten maken en hiervoor in 2018 een vergunning aangevraagd die ook is verleend. 1.1.2 Verplaatsingsplan 2017-2018 In het plan zouden oranjerie en washuis worden verplaatst naar het terrein van het naastgelegen Duurzaamheidcentrum, zoals weergegeven in afbeelding 1.4. Deze locatie en positionering hadden de voorkeur, omdat het ensemble van het landhuis, koetshuis en oranjerie zo volledig in stand zou blijven en de oranjerie op het zuiden gericht zou blijven.

De omliggende tuin zou volledig opnieuw worden ingericht om het monument tot zijn recht te laten komen.

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

Voor het Duurzaamheidcentrum was dit een kans om ook de gesloten hoofdentree meer te openen door het weghalen van een muur die als erfscheiding diende; in plaats daarvan zou een nieuwe watergang, die ook een deel van een historische watergang terug zou brengen, als erfscheiding dienen. Ook zou een moerastuin worden toegevoegd aan het tuinencomplex van het Duurzaamheidcentrum. Het idee was dat het monument een kleinschalige horecafunctie zou krijgen binnen de openingstijden van het Duurzaamheidcentrum. Dit deel van het plan is echter nooit uitgewerkt omdat in 2019 bleek dat Woonbron het plan wettelijk gezien niet mocht uitvoeren, zoals staat beschreven in de inleiding van dit rapport. 1.1.3 Een nieuwe kans Inmiddels is er mogelijk sprake van de verkoop/overdracht van het Van Baerleplantsoen 22-26 door Woonbron aan de gemeente. Dit zou betekenen dat de gemeente eigenaar wordt van het monument en een verplaatsing zou kunnen en moeten realiseren.

Volgende pagina: afb. 1.4 - Tekening van het verplaatsingsplan van Woonbron (2017).

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

huidige locatie oranjerie

1.2 Projecten in de omgeving 1.2.1 Herinrichting Weizigtpark Sinds 2018 wordt er gewerkt aan de herinrichting van het Weizigtpark. Aanleiding hiertoe vormden het feit dat het park niet meer voldoet aan de eisen van het huidige gebruik, gevoelens van sociale onveiligheid en de volledige vernieuwing van de stationsentree aan de parkzijde met een gebouwde, zeer ruime fietsenstalling en volwaardige entree. Daartoe is het gerenommeerde ontwerpbureau Karres en Brands aangetrokken om het parkontwerp te maken maken en Paul van der Ree van Movares heeft de stationsentree/fietsenstalling ontworpen. Ten grondslag aan het herontwerp ligt het originele ontwerp van het Weizigtpark waarin het oude landgoedbos een belangrijke rol speelt. Waar het kan wordt het originele ontwerp zoveel mogelijk hersteld en waar het moet wordt het park ingericht op een passende manier aangepast om het huidige gebruik te faciliteren. De parkentrees, waaronder die bij het station (zie afb. 1.6) worden volledig herontworpen en het Van Baerleplantsoen wordt tot onderdeel van het park gemaakt. In de tweede helft van 2022 is begonnen met de uitvoering van de herinrichting. Het ontwerp van het park staat deels weergegeven in de locatietekening (afb. 1.3). De locaties 2, 5, 7, 8 en 9 liggen in het Weizigtpark.

Eventuele inpassing van de oranjerie en het washuis op deze locaties zou plaats dienen te vinden binnen de uitgangspunten van het (her)ontwerp van het park. 1.2.2 Herinrichting voorterrein Duurzaamheidcentrum Nadat in 2019 bleek dat de oranjerie en het washuis niet door Woonbron verplaatst mochten worden naar het voorterrein van het Duurzaamheidcentrum, besloot deze laatste partij hun voorterrein en entree toch opnieuw in te richten, maar dan zonder het monument. Hiertoe is een nieuw plan gemaakt dat eind 2021 is uitgevoerd. In de nieuwe situatie zijn duidelijke de andere elementen te herkennen uit het plan dat niet doorging: er is een grote waterpartij gerealiseerd die als erfscheiding dient en de entree een meer open karakter geeft (zie afb. 1.8) en op de reeds vergunde locatie van de oranjerie is een moerastuin aangelegd. De nieuwe situatie staat ook afgebeeld in de kaart met het locatieoverzicht (afb 1.3). Locatie 4 en de reeds vergunde locatie liggen binnen de projectgrenzen van dit project. Een verplaatsing naar één van deze locatie zou betekenen dat het net opnieuw ingerichte terrein wederom aangepast zou moeten worden.

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

1.2.3 Metropolitane Fietsroute Rotterdam-Dordrecht Al jaren is het de ambitie van de gemeente om de fietssnelweg F16 vanaf de Zwijndrechtse brug in een rechte lijn door te trekken naar de zuidzijde van het station om deze route daadwerkelijk het predikaat ‘fietsnelweg’ waardig te maken. Deze ambitie is in 2021 ook vastgelegd in de visie voor de Spoorzone en het gewenste traject is hierin verbeeld (zie afb 1.7). In mei 2022 start een traject onder de noemer “Metropolitane Fietsroute Rotterdam-Dordrecht” met DTV Consultants om tot een eerste versie van een concreet ontwerp te komen. Daar de huidige locatie van de oranjerie en het washuis midden in het geplande traject ligt en het ook voor locatie 1a mogelijk gevolgen heeft, is voor dit onderzoek al een eerste verkenning gedaan door het vakteam Stedenbouw naar de inpassing en het ruimtebeslag van de fietsroute bij het Van Baerleplantsoen en Weizigtpark (zie afb. 1.7). Deze verkenning is ook geprojecteerd in de overzichtskaart van de locaties (afb. 1.3). Hierbij is uitgegaan van sloop van de hal van Woonbron, maar het behoud van de kantoren. Op locatie 1a lijkt door het benodigde ruimtebeslag van de F16 onvoldoende ruimte over te blijven voor een goede

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt Boven: afb. 1.5 - Traject van de F16 zoals vastgelegd in de Spoorzonevisie (2021); Midden links: afb. 1.6 - Ontwerp van de nieuwe stations entree in het Weizigtpark; Midden rechts: afb. 1.7 - Verkenning inpassing F16 tussen het spoor en Weizigt; Onder:afb. 1.8 - De nieuwe entree van het Duurzaamheidscentrum (2022).

Afb. 1.9 en 1.10 - De recent met vaste planten ingerichte kop van de Hugo de Grootsingel

inpassing van de oranjerie.

1.2.4 Herinrichting kop van de Hugo de Grootsingel Begin 2021 is als laatste onderdeel van de herinrichting van de Hugo de Grootlaan de kop van de singel opnieuw ingericht na overleg met de buurt. In het verrommelde plantsoen is de padenstructuur aangepast en zijn fraai bloeiende vaste planten geplaatst die de biodiversiteit stimuleren (zie afb. 1.9 en 1.10). Locatie 3 ligt binnen de projectgrenzen van dit project. Een verplaatsing naar deze locatie is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst, omdat bebouwing in de as van de singel niet passend is en zicht belemmerd. 1.2.5 Herinrichting Krispijnseweg In april 2023 is begonnen met de uitvoering van de herinrichting van de Krispijnseweg. Het profiel van de gehele weg zal worden gewijzigd en meer worden ingericht voor fiets en voetganger met bovendien meer ruimte voor groen. Ook de kruisingen zullen flink worden gewijzigd. Zo ook de kruising van de Krispijnseweg met de Van Baerlestraat. De Van Baerlestraat zal verder naar het westen worden uitgebogen om de kruising veilger te maken voor fietsers. Hierdoor zal het plantsoen op de kop van de singel kleiner worden gemaakt, wat mogelijk betekent dat locatie 3 te klein is om de oranjerie in te passen. Het ontwerp van de herinrichting staat deels weergegeven in de locatietekening (afb. 1.3).

1.3 Ruimtelijk beleid Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

1.3.1 Bestemmingsplan Het bestemmingsplan is bepalend voor de te volgen procedure om een bouwvergunning te krijgen voor de verplaatsing. Er is voor iedere locatie een eerste, snelle bestemmingsplantoets gedaan op de fysieke aspecten van het verplaatsen van het monument1. Zie voor een overzicht van de toetsing tabel 1.1 en voor de verbeelding van het bestemmingsplan afbeelding 1.11. Voor drie locaties kan naar alle waarschijnlijkheid een reguliere wabo-procedure worden gevolgd. Voor de overige locaties zal het bestemmingsplan gewijzigd dienen te worden. Dit laatste neemt aanzienlijk meer tijd in beslag, negen maanden tot een jaar. 1 Let op: er is niet getoetst op de mogelijk nieuwe functie van de oranjerie. De eventuele nieuwe functie past naar alle waarschijnlijkheid niet binnen de bestemming op de meeste locaties. De verplaatsing van het monument kan echter wel worden losgekoppeld van de functiewijziging om proceduretijd te besparen en snel tot verplaatsing te komen. Dit laatste heeft wel het risico dat gebouw er staat en gewenst gebruik nog niet mogelijk is.

Tabel 1.1 - Toets bestemmingsplan Past binnen de bestemming

Ligt binnen een bouwvlak

Te volgen procedure

nee

standaard wabo-aanvraag misschien mogelijk

standaard wabo-aanvraag

Verwachte duur procedure

Opmerking

8 tot 14 weken

Bij een positie tot 5m buiten het bouwvlak kan d.m.v. een binnenplanse vrijstelling worden vergund.

8 tot 14 weken

deels

standaard wabo-aanvraag misschien mogelijk

8 tot 14 weken

Bij een positie tot 5m buiten het bouwvlak kan d.m.v. een binnenplanse vrijstelling worden vergund.

nee

bestemmingsplanherziening

9 tot 12 maanden

nee

bestemmingsplanherziening

9 tot 12 maanden

nee

bestemmingsplanherziening

9 tot 12 maanden

nee

bestemmingsplanherziening

9 tot 12 maanden

standaard wabo-aanvraag binnen bouwvlak

8 tot 14 weken

Afhankelijk van de hoogte van de oranjerie kan gewoon worden vergund of d.m.v. een binnenplanse afwijking of kruimelgeval.

nee

bestemmingsplanherziening

9 tot 12 maanden

nee

bestemmingsplanherziening

9 tot 12 maanden

nee

bestemmingsplanherziening

9 tot 12 maanden

Alle locaties vallen binnen de “veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen”. Hiervoor zijn de volgende regels opgenomen in het bestemmingsplan:

• •

de vestiging van functies voor beperkt zelfredzame personen niet toegestaan; wijziging van gebruik dat aanwezig is op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan en/of nieuwbouw is niet toegestaan.

Dit heeft dus mogelijk gevolgen voor het vinden van een nieuwe functie voor de oranjerie. Het bestemmingsplan biedt echter wel de ruimte om af te wijken. Hierover in de volgende paragraaf over externe veiligheid meer. 1.3.2 Externe veiligheid Met de invoering van de Omgevingswet gaat er, op het gebied van omgevingsveiligheid, veel veranderen. De doelstelling blijft echter hetzelfde: een veilige inrichting van de leefomgeving. Ook onder de Omgevingswet moet het bevoegd gezag rekening houden met het groepsrisico. Dit blijft de kans op het overlijden van een groep van tien of meer personen per

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

Binnen de aanduiding ‘Veiligheidszone - Vervoer gevaarlijke stoffen’ is:

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

jaar als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door een activiteit met gevaarlijke stoffen. De benadering van het groepsrisico verandert onder de Omgevingswet van een op risico gerichte aanpak naar een meer effect gerichte aanpak. De beleidsvernieuwing die plaats vindt onder de Omgevingswet heeft tot doel (on-)veiligheid als onderwerp in het ruimtelijk proces op tafel te krijgen en discussie over veiligheid in het ontwerp te voeren. Daarom worden, ter vervanging van de groepsrisicobeoordeling, onder de Omgevingswet drie (nieuwe) ‘aandachtsgebieden’ geïntroduceerd: • • •

het brandaandachtsgebied lopend van 0-30 meter vanaf de zijkant van het buitenste spoor; het explosieaandachtsgebied lopend van 0-200 vanaf het buitenste spoor; het toxischaandachtsgebied lopend van 0-300 meter vanaf het buitenste spoor.

Deze aandachtsgebieden zijn wettelijk vastgesteld en opgenomen in het besluit kwaliteit leefomgeving (BKL). Gemeenten moeten binnen deze zones “aandacht” hebben voor externe veiligheid en groepsrisico. Het BKL geeft in artikel 5.15 aan dat er voldoende rekening wordt gehouden met het groepsrisio als: • •

er niet gebouwd wordt binnen de aandachtsgebieden óf er wel wordt gebouwd: – er binnen de zones maatregelen ter bescherming van personen in gebouwen worden getroffen – het aantal personen binnen een gebied te beperken

In de omgevingsvisie van de gemeente leidt dat tot de volgende toe te passen zonering (zie ook afb. 1.12): 0-tot-30m-zone Geen bouwactiviteiten; bouwen binnen dit gebied leidt ook bij relatief kleine incidenten tot dodelijke slachtoffers

140-tot-200m-zone oplopende bouwmogelijkheden; binnen deze zone loop de kans dat een persoon overlijdt, als gevolg van een LPG incident, af van 100% (op 140 meter) tot 1% (op 330 meter). Tot 200 meter moeten nieuwe gebouwen voldoen aan artikel 4.96 van het besluit bouwwerken leefomgeving. Impact van toe te passen personendichtheden is beperkt aanwezig. Bouwen mag niet leiden tot een stijging van het groepsrisico boven de in de omgevingsvisie opgenomen maximale groepsrisiconiveaus. 2 Een BLEVE, uitgesproken als blevvie, is een afkorting voor “boiling liquid expanding vapour explosion” (kokendevloeistof-gasexpansie-explosie). Dit is een soort explosie die kan voorkomen als een houder (tank) met een vloeistof onder druk openscheurt.

Op de vorige pagina: Boven: afb. 1.11 - Het bestemmingsplan in relatie tot de onderzoekslocaties; Onder: afb. 1.12 - EV-zonering in relatie tot de odnerzoekslocaties.

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

30-tot-140m-zone Beperkte bouwmogelijkheden; binnen deze zone zullen bij een zogenaamde BLEVE2 alle binnen de zone aanwezige personen komen te overlijden. Nieuwe gebouwen moeten voldoen aan artikel 4.96 van het besluit bouwwerken leefomgeving. Toe te passen personendichtheden mogen niet leiden tot een stijging van het groepsrisico boven de in de omgevingsvisie opgenomen maximale groepsrisiconiveaus

Afb. 1.13 - Aanleg van de hoofdrioolleiding door het Weizigtpark in 1972.

Zone vanaf 200m Vrijwel onbeperkte bouwmogelijkheden, geen maatregelen aan gebouwen noodzakelijk In de zone tussen 0 en 200 meter geen zeer kwetsbare activiteiten en gebouwen toestaan ( kindercrèche, lagere school, verzorgingstehuis, etc.). 1.3.3 Geluid Afhankelijk van de functie kan het monument volgends de Wet geluidhinder een geluidgevoelig object zijn of niet. Voor de onderzochte functies die mogelijk zijn is de verwachting dat extra afscherming vanuit de wet- en regelgeving niet nodig is.

1.4 Fysieke context

1.4.1 Kabels en leidingen Er is een eerste inventarisatie gemaakt van de ligging van kabels en leidingen ten opzichte van de locaties (zie afb. 1.14). Hieruit blijkt dat er voor de meeste locaties geen problemen te verwachten zijn. Alleen op locatie 5 loopt een watertransportleiding (ø500mm) en een hoofdrioolleiding (ø1400mm, beton) dwars door het zoekgebied. Dit leidt tot problemen bij het op een goede manier inpassen van de oranjerie op deze locatie of tot zeer hoge meerkosten. Op of vlakbij deze leidingen kan namelijk niet worden gebouwd. 1.4.2 Bomen Op basis van de BGT, luchtfoto’s en boomeffectanalyses die zijn gemaakt voor de projecten van het Weizigtpark en de Krispijnseweg is een eerste inventarisatie gemaakt van de bomen in en rondom de zoeklocaties. De inventarisatie van de bomen staat weergegeven in afbeelding 1.16. Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

Met name op de locaties 2, 5, 7 en 8 staan bomen die het mogelijk moeilijk maken om tot een goede inpassing van de oranjerie te komen zeker wanneer er ook rekening moet worden gehouden met andere beperkingen op die locaties. 1.4.3 Grondeigendom Alle locaties liggen binnen het eigendom van de gemeente behalve locatie 1a en 1b die op grond liggen in eigendom van Woonbron. Van andere eigenaars is geen sprake.

Op de volgende pagina: Boven: afb. 1.14 - Positie kabels en leidingen ten opzichte van de onderzoekslocaties. Onder: afb. 1.15 - Grondeigendom - blauw: Woonbrond, geel: Gemeente Dordrecht.

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

Afb. 1.16 - Positie bomen ten opzichte van de onderzoekslocaties.

1.4.4 Parkeervoorzieningen In het park is het conform het bestemmingsplan niet mogelijk om parkeerplaatsen te maken en conform de omgevingsvisie is dit ook in de toekomst onwenselijk en onmogelijk. In de omliggende buurten is de parkeerdruk zeer hoog en is er niet de mogelijkheid om meer parkeerplaatsen te realiseren. Dit betekent dat het voor de nieuwe functie van de oranjerie niet mogelijk is om parkeerplaatsen te realiseren. Dit schept beperkingen voor het gebruik van de oranjerie op de zoeklocaties; in overleg met het vakteam Verkeer zal moeten worden gekeken naar wat een acceptabele functie is voor de oranjerie binnen de mogelijkheden van het parkeerbeleid. Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

1.5 Historische context

Voor het verplaatsingplan 2017-2018 van Woonbron heeft de corporatie in 2018 SB4 gevraagd een tuinhistorische analyse en waardestelling uit te voeren van het terrein van de voormalige buitenplaats, met accent op de omgeving van de historische bebouwing en het parkgedeelte van het Duurzaamheidcentrum. Dit document is opgenomen als bijlage bij dit rapport en vormt de basis voor het historische deel van de beoordelingscriteria in hoofdstuk 3.

2. Locaties en mogelijke functies Voor het onderzoek is in eerste instantie met open vizier gezocht naar mogelijke locaties om de oranjerie en washuis naartoe te verplaatsen. Hierbij is vooral gekeken naar kansen, minder naar beperkingen. Dit heeft geleid tot de negental locaties, maar ook de reeds vergunde locatie is heroverwogen. Daarnaast is een eerste verkenning gedaan naar de mogelijk nieuwe functie van het monument.

2.1 Onderzochte locaties

Hieronder staan de locaties kort beschreven worden en wordt aangestipt wat de beperkingen per locatie zijn die volgen uit de analyse van de context die in het vorige hoofdstuk is gemaakt.

2.1.2 Locatie 1b Locatie 1b is gelegen op het terrein van Woonbron en ligt daardoor zeer dicht bij de huidige locatie van de oranjerie, wat vanuit historisch perspectief gunstig is. Voor de plaatsing van het monument op deze locatie is het noodzakelijk om het kantoorpand achter het landhuis af te breken. Hoewel de afbraak van dit pand onderdeel is van de Spoorzonevisie, zou de raad hier nog wel uitvoeringsbudget voor vrij moeten maken. Of de projectgroep, het college en de raad dit ook daadwerkelijk op korte termijn zullen doen is de vraag, aangezien de boekwaarde van het pand aanzienlijk is en er grote behoefte is aan kantoorruimte nabij het station. 2.1.3 Locatie 1c Locatie 1c is gelegen op het terrein van het Duurzaamheidscentrum op de locatie van de grote kas. Vanuit historisch perspectief is dit niet optimaal, omdat er hierdoor geen zichtrelatie meer is met de Hugo de Grootsingel. De kas zou hiervoor moeten wijken, maar deze zou mogelijk verkocht kunnen worden. De kas wordt nu maar deels gebruikt omdat hij niet goed te verwarmen is. De oranjerie zou hier als horeca of zelfs weer als kas gebruikt kunnen worden en is zeer fraai in te passen op deze locatie.

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

2.1.1 Locatie 1a Locatie 1a is gelegen op het terrein van Woonbron en ligt daardoor zeer dicht bij de huidige locatie van de oranjerie, wat vanuit historisch perspectief gunstig is. Ruimtelijk gezien ligt deze locatie echter heel dichtbij het landhuis waardoor een goede inpassing lastig is. Wanneer de Metropolitane Fietsroute Rotterdm-Dordrecht (snelfietsroute) gerealiseerd zou worden lijkt er op deze locatie helemaal geen ruimte meer over te zijn voor de oranjerie.

2.1.4 Locatie 2 Locatie 2 is gelegen in het van Baerleplantsoen en ligt relatief dichtbij de huidige locatie van het landhuis en koetshuis, wat vanuit historisch perspectief gunstig is. Door het plantsoen loopt een historische zichtlijn vanuit het landhuis over de hugo de Grootsingel die vrij moet blijven. Het Van Baerleplantsoen is onderdeel van de herinrichting van het Weizigtpark en bij de herinrichting zal de hondenspeelplek vanuit het park naar het plantsoen worden verplaatst. Hierdoor zou er weinig tot geen ruimte overblijven voor de inpassing van de oranjerie. Bovendien zouden er voor een goede inpassing van het monument bomen moeten worden verwijderd. 2.1.5 Locatie 3 Locatie 3 is gelegen op de kop van de Hugo de Grootsingel, wat relatief ver van het voormalige landgoed vandaan is en daardoor historisch gezien minder wenselijk. Na herinrichting van de Krispijnseweg zal hier ook onvoldoende ruimte zijn voor de plaatsing van de oranjerie doordat de kruising tussen deze weg en de van Baerlestraat meer ruimte zal innemen. Ook staat hier een aantal bomen die inpassing lastig(er) maken. Daarnaast is het de vraag wat op deze plek een logische functie zou zijn.

2.1.6 Locatie 4 Locatie 4 is gelegen naast het koetshuis op het pas heringerichte voorterrein van het Duurzaamheidcentrum. Hoewel dit historisch gezien gunstig is, is het ruimtelijk gezien een onlogische plek die pas gerealiseerde kwaliteit en investeringen teniet zou doen. Voor inpassing zou de pasgegraven watergang gedempt moeten worden en het nieuwe, open karakter van het Duurzaamheidcentrum weer meer gesloten moeten worden gemaakt. De kosten voor het bouwrijp maken van deze locatie zijn daarmee relatief hoog. Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

2.1.7 Locatie 5 Locatie 5 is gelegen vlakbij de entree van het Weizigtpark aan de Krispijnseweg en langs de hoofdroute door het park. Historisch gezien is deze locatie niet optimaal, maar er is nog wel enigzins een relatie met het oude landgoed. Ruimtelijk en functioneel gezien is dit een fraaie locatie. De ondergrondse situatie op deze plek maakt het echter zo goed als onmogelijk om het monument hier goed in te passen, omdat er dwars door de locatie een hoofdriool en -waterleiding lopen.

2.1.8 Locatie 6 Locatie 6 is gelegen achterop het terrein van het Duurzaamheidscentrum aan de kant van de hoofdroute door het Weizigtpark. Historisch gezien is dit een goede plek. Ruimtelijk gezien is het voorstelbaar om hier een goede inpassing te maken, maar daarvoor moet de tuin van het Duurzaamheidscentrum wel grondig gewijzigd worden; het (educatieve) dijklichaam zou waarschijnlijk afgegraven moeten worden, wat afbreuk doet aan de educatieve waarde van het Duurzaamheidcentrum. Omdat de locatie binnen de poorten van het centrum ligt zal er ook een beperking zijn wat beperkt de functionaliteit vanwege de openingstijden van het Duurzaamheidcentrum. 2.1.9 Locatie 7 Locatie 7 is gelegen langs de hoofdroute op de heuvel midden in het park. Hier had in het originele ontwerp van het park een theehuisje moeten verrijzen, maar dit is nooit gerealsieerd. In het voorlopig ontwerp van Karres en Brands was hier ook een paviljoen gedacht, maar dat is er in de DO-fase toch weer uitgehaald. In die zin is een paviljoenachtig gebouw hier dus heel goed denkbaar en zelfs wenselijk. De locatie ligt echter relatief ver van het landgoedensemble en is daardoor historisch gezien niet logisch. Bovendien staan hier monumentale bomen die zouden moeten wijken voor het monument.

2.1.11 Locatie 9 Locatie 9 is gelegen in het Weizigtpark op de plaats van de oude hondenspeelplaats en op enige afstand van het landgoedensemble. Hiermee is het vanuit de historie gezien een minder wenselijke locatie. Er lijken verder echter weinig bezwaren te zijn behalve dat de hondenspeelplaats juist weggehaald zou worden om hier het originele parkontwerp te herstellen. Een verplaatsing hier naartoe zou daarmee in strijd zijn.

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

2.1.10 Locatie 8 Locatie 8 is de plek van speeltuin Seven Oaks in het Weizigtpark. Historisch gezien ligt deze plek dusdanig ver van het ensemble van het landgoed af dat het geen logische plek is. Deze locatie is ruimtelijk gezien ook lastig om de oranjerie goed in te passen; de speeltuin neemt alle ruimte in tussen de watergang en waardevolle bomen van het park. Verplaatsing hier naartoe zou betekenen dat of de speeltuin zou moeten worden verkleind of waardevolle bomen zouden moeten worden gekapt.

2.1.12 Vergunde locatie De reeds vergunde locatie is die zoals beschreven in het verplaatsingplan 2017-2018 van Woonbron. Historisch gezien is deze locatie zeer gunstig. Door de recente herinrichting van het voorterrein van het Duurzaamheidscentrum is de inpassing wel lastig, omdat hier een moerastuin is aangelegd, maar waarschijnlijk niet onmogelijk. Dit zou wel betekenen dat een deel van de recent gedane investeringen teniet zouden worden gedaan.

2.2 Onderzochte functies

Er is een eerste verkenning gemaakt naar de mogelijke nieuwe functie van de oranjerie. Per locatie is gekeken wat een goede functie zou kunnen zijn. De volgende functies zijn onderzocht: bedrijf (kantoor), (dag)horeca, hotel en openbaar toilet. Andere functies, zoals een culturele functie of woonfunctie lijken niet of minder geschikt op de onderzochte locaties of voor het pand. 2.2.1 Kantoor Een kantoorfunctie ligt voor de hand op locatie 1a en b als het landhuis (en in geval van 1a) het kantoor achter het landhuis als kantoor in gebruik blijven. De oranjerie zou dan bijvoorbeeld als bijzondere vergaderruimte kunnen dienen. 2.2.2 (Dag)horeca (Dag)horeca die zicht richt op de parkbezoeker lijkt een logische keuze, zeker omdat er in het originele ontwerp van het park ooit een theehuis was gedacht. Alle locaties, behalve 1a, 1b en 3 lijken zich hier in verschillende mate voor te lenen. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met de locaties op het terrein van het Duurzaamheidscentrum; deze locaties zijn gebonden aan de openingstijden van het centrum. 2.2.3 Hotel Een kleinschalig hotel in de historische setting van de bebouwing van het voormalige landgoed op locatie 1a en 1b, vlakbij binnenstad en station, lijkt een charmant idee. Vanuit externe veiligheid zou een hotel op deze locatie echter nooit meer dan 20 kamers mogen hebben en geen horeca mogen omvatten.

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

Met 20 kamers en zonder serieuze horeca is een hotel waarschijnlijk moeilijk te exploiteren. Voor een rendabele exploitatie zouden er minimaal 50 tot 60 kamers nodig zijn. Een kleinschalig boutique hotel is voor een groot deel afhankelijk van de horeca en als dat niet mogelijk is op deze locatie dan wordt een rendabele bedrijfsvoering onhaalbaar of niet realistisch. In de binnenstad zijn dan fraaiere locaties te vinden die kansrijker zijn zonder veiligheidsrestricties en beperking in aantallen bezoekers/gasten. Een hotelfunctie lijkt daarom uitgesloten op deze locaties. 2.2.4 Openbaar toilet Een andere functie voor een paviljoen in het park zou een openbaar toilet kunnen zijn. Voor het gebruik van het park zou dat een meerwaarde zijn. Het Duurzaamheidscentrum heeft al toiletten. Voor de locaties 2, 4, 5, 6, 7,en 8 zou dit een goede aanvullende functie kunnen zijn.

2.2.5 Functies in de beoordeling Voor de beoordeling van de locaties in het volgende hoofdstuk is uitgegaan van een specifieke functie per locatie. Uitgegaan is van de volgende functie per locatie: Locatie 1a en b: kantoor Locatie 2 t/m 8 en vergunde locatie: daghoreca eventueel met openbaar toilet

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

• •

3. Beoordeling

3.1 Beoordelingscriteria en weging

De locaties zijn beoordeeld op basis van de onderstaande zes critera: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Historie (maximaal 25 punten) Ruimtelijke inpassing (maximaal 15 punten) Bomen (maximaal 10 punten) Functionaliteit locatie (maximaal 15 punten) Externe veiligheid (maximaal 10 punten) Kosten (maximaal 25 punten)

In totaal zijn er 100 punten te scoren. In de onderstaande paragraven wordt per criterium aangegeven op welke aspecten wordt beoordeeld. 3.1.1 Historie • De oranjerie vormt samen met het washuis een ensemble. • Op de nieuwe plaats dient de oranjerie een zichtrelatie met de villa te behouden. • De zichtlijn over de vijvers tussen de Van Baerlestraat en de Hugo de Grootlaan op de villa dient in stand te blijven en zo nodig hersteld te worden. 3.1.2 Ruimtelijke inpassing • Positie binnen de stedenbouwkundige structuur; • In conflict met ambitie of mate waarin projecten worden beperkt/onmogelijk gemaakt; • Mogelijkheid tot zorgvuldige inrichting van de omgeving van de gebouwen en aansluiting op verdere terrein. • Mate van ruimte voor de nieuwe functie van het monument. Voldoende (manoeuvreer- en gebruiks)ruimte rondom (de voorzijdes van) de gebouwen; is er bijvoorbeeld ruimte voor een terras of fietsparkeren. 3.1.3 Bomen • Noodzaak tot het verwijderen van bomen voor plaatsing; • Status van de (te verwijderen) bomen; • Waarde van de (te verwijderen) bomen; • Aantal te verwijderen bomen.

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

3.1.4 Functionaliteit van de locatie • Mate van geschiktheid van de locatie voor de nieuwe functie; • Is de locatie goed gelegen voor de nieuwe functie van het pand? Zijn de zichtbaarheid en bereikbaarheid in relatie tot de nieuwe functie voldoende? • Beperking gebruikstijden. 3.1.5 Externe veiligheid • Ligging van de locatie t.o.v. veiligheidzones 0-30m-zone: 0 punten 30-140m-zone: oplopend van 0 tot 10 punten

>140m-zone: 10 punten 3.1.6 Kosten Bij de kosten is bij de beoordeling per locatie rekening gehouden met de volgende aspecten (kostendrijvers): • • •

Bouwrijp maken van de desbetreffende locatie i.c.m. eventuele aanpassingen in een gebied waarin recent is geïnvesteerd; Rekening houdend met een evt. afschrijving als sprake is van sloop van bestaande opstallen (met een hoge boekwaarde); Rekening houdend met de evt. aanwezigheid van kabels en leidingen.

Voor de kosten van verplaatsing en restauratie wordt aangenomen dat deze niet onderscheidend zijn per locatie.

3.2 Beoordeling van de locaties

In tabel 3.1 staat de beoordeling van de locaties door het projectteam per criterium weergegeven. In totaal zijn er 100 punten te behalen. Opvallend is dat geen één locatie extreem goed scoort. Dit weerspiegelt de grote mate van complexiteit van het stationsgebied; geen één locatie kent geen beperkingen of bezwaren. Toch scoort locatie 1c een ruime voldoende: 75 punten. De op één-na-best scorende locatie is de locatie 9 met 72,5 punten. Daarmee lijken deze locaties elkaar niet ver te ontlopen. In afbeelding 3.2 en 3.3 is de mogelijke inpassing van de Oranjerie op deze locaties geschetst.

Wegingsfactor

Historie

25%

10*

Ruimtelijke inpassing

15%

Bomen (10%)

10%

Functionaliteit van de locatie (15%)

15%

Externe veiligheid (10%)

10%

Kosten

25%

100%

59,5

46,5

62,5

28,5

72,5

68,5

TOTAAL

vl = vergunde locatie, *mits niet in de zichtlijn landhuis

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

Tabel 3.1 - Scoringstabel locaties

Boven: afb. 3.1 - Locatie 1c; de kas functioneert onvoldoende en zou verkocht kunnen worden waardoor er een prachtige plek ontstaat voor de oranjerie, die hier zelfs zijn originele functie terug zou kunnen krijgen of een horecafunctie. Linksonder: afb. 3.2 - Inpassingsschets van de oranjerie op locatie 1c. Rechtsonder: afb.3.3 -Inpassingsschets van de oranjerie op locatie 9.

3.3 Haalbaarheidsonderzoek horeca Op basis van de beoordeling in de vorige paragraaf is horeca-adviesbureau Van Spronsen en Partners gevraagd om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren naar de twee best scorende locaties; 1c en 9. Het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 2. De bevindingen van het adviesbureua zijn als volgt: Locatie 1c • Het duurzaamheidscentrum en de tuin trekken veel bezoekers en de kas ligt op een mooie centrale plek in het park. • Een terras op het zuiden op deze locatie heeft goed uitzicht over het park. • Deze plek is omringd door bomen, maar heeft wel zonuren over het terras gedurende de middag. • Deze locatie heeft potentie voor daghoreca zoals lunchrooms, thee of koffiehuizen. Locatie 9 • Een terras naast een voetbalveld (in het park) is niet praktisch. • Het ontbreken van zonuren door hoge bomen nabij de de locatie heeft een negatieve impact op de aantrekkelijkheid van de horecagelegenheid. • De kracht van de Oranjerie zit in de zuidgevel met de grote ramen wat mooi uitzicht op de natuur biedt, echter komt dit niet tot z’n recht op deze locatie door het uitzicht over de wijk. • Doordat het pand niet kan worden gedraaid richting een beter uitzicht (oosten) over het park is dit geen levensvatbare horecalocatie.

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

Op basis van het advies van Van Spronsen en Partners valt locatie 9 af als geschikte locatie voor verplaatsing van de oranjerie t.b.v. een horecafunctie. Alleen locatie 1c blijft over als geschikte locatie voor daghoreca.

4. Conclusie Vanuit historisch/monumentaal oogpunt is het noodzakelijk dat de oranjerie in de buurt van zijn originele locatie wordt herplaatst. Dit betekent dat er een plek moet worden gevonden binnen de complexe situatie van het zuidelijk stationsgebied. Locatie 1C scoort binnen deze complexe context een ruime voldoende met 75 punten en onderscheidt zich ten opzichte van de op-één-na-best-scorende locatie door geschikt te zijn voor een horecafunctie in de vorm van een lunchroom, thee- of koffiehuis (daghoreca).

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

Bijlagen

Locatieonderzoek - Oranjerie Weizigt

Bijlage 1 - Tuinhistorische waardestelling Weizigt te Dordrecht Bijlage 2 - Haalbaarheidsonderzoek horeca in de Oranjerie in het Weizigtpark te Dordrecht

Tuinhistorische waardestelling

Weizigt te Dordrecht

Specialisten in Groen Erfgoed

Tuinhistorische waardestelling

Weizigt te Dordrecht - concept -

Opdrachtgever: Projectbureau Woonbron Rotterdam

Specialisten in Groen Erfgoed

Costerweg 1-P

6702 AA Wageningen

0317 424 167

www.sb4.nl

info@sb4.nl

Colofon © 2018, SB4 Bureau voor Historische Tuinen, Parken en Landschappen BV. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar worden gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij op papier of digitaal, zonder voorafgaande toestemming van de opdrachtgever en na overleg met SB4. In geval van publicatie, geheel of gedeeltelijk, van dit als intern rapport bedoelde document, kan het noodzakelijk zijn om auteursrechten, copyright, publicatierechten en/of andere rechten te regelen met SB4 of andere partijen. De afbeeldingen in dit rapport zijn gemaakt door SB4 (maart 2018), tenzij de bronvermelding anders aangeeft. De kaarten zijn noordwaarts georiënteerd, tenzij anders aangegeven. Tekst en opmaak: SB4 Bureau voor Historische Tuinen, Parken en Landschappen ir. C.H.P.M. van Dam, ing. C.M.F. Brouwer, ir. E.M.J. Blok bnt, Costerweg 1-P 6702 AA Wageningen www.sb4.nl Projectnummer:

9900

Opdrachtgever: Contactpersoon:

Projectbureau Woonbron Rotterdam mw. H. Koldewijn

Versie:

definitief, 12 april 2018

Titelblad:

Het uit 1794 daterende huis Weizigt met daarachter de entree van het kantoor van Woonbron. Vlak naast het hoofdhuis staan een oude paardenkastanje en een eik. Links op de achtergrond de oranjerie (thans in steigers). Voorzijde van huis Weizigt, foto uit circa 1890. (Bron: beeldbank.regionaalarchiefdordrecht.nl; inv.nr. 555_11134.)

Achterblad:

Weizigt te Dordrecht

INHOUD

Inleiding ................................................................................................................................................... 5 1. Huidige situatie .................................................................................................................................... 7 1.1. Situering ....................................................................................................................................... 7 1.2. Eigendom, gebruik en korte terreinbeschrijving ........................................................................... 7 2. Biografie van de plek ......................................................................................................................... 13 2.1. Ontwikkeling van hofstede tot lusthof (circa 1600 tot 1771) ...................................................... 13 2.2. Periode van uitbreiding en verfraaiing (1771-1866) ................................................................... 15 2.3. Verkleining en reorganisatie buitenplaats (1866-1942) ............................................................. 23 3.4. Opsplitsing in institutioneel gebruik en stadspark (1942 tot heden) .......................................... 31 3. Ruimtelijke ontwikkeling en relicten ................................................................................................... 39 3.1.

Voor 1722: stadstuinen .............................................................................................................. 39 3.2. 1722-1794: eenvoudige buitenplaats met moestuinen en formele parkaanleg ......................... 40 3.3. 1794-1818: buitenplaats met moestuinen en landschappelijke aanleg ..................................... 40 3.4. 1818-1866: omvangrijke buitenplaats met moestuinen en landschappelijke aanleg ................ 41 3.5. 1866-1942: doorsneden buitenplaats met moestuinen en landschappelijke aanleg ................. 41 3.6. Na 1942: stadspark met openbare voorzieningen ..................................................................... 42 3.7. Huidige situatie ........................................................................................................................... 42 4. Waardering ........................................................................................................................................ 43 4.1. Methode ..................................................................................................................................... 43 4.2. Waardering ................................................................................................................................. 45 4.3.

Interne waardestelling onderdelen ............................................................................................. 47 5. Aanbevelingen ................................................................................................................................... 49 Bijlage 1. Monumentenomschrijving ...................................................................................................... 53 Bijlage 2. Overige afbeeldingen ............................................................................................................ 54 Bronnen ................................................................................................................................................. 73

Weizigt te Dordrecht

INLEIDING Direct ten zuiden van de historische binnenstad van Dordrecht, afgescheiden door het treinstation, e liggen de restanten van de 18 eeuwse buitenplaats Weizigt, onder meer bestaande uit een hoofdhuis en oranjerie (thans in gebruik bij Woonbron) met daarnaast een koetshuis (thans in gebruik bij het Natuur- en Milieucentrum ‘Duurzaamheidscentrum Weizigt’ (NMC)) en achterliggend park met o.a. Stadsboerderij Weizigt en speeltuin 'Seven Oaks'. Sinds 1945 maakt het terrein deel uit van het ruimere 'Weizigtpark'. De oranjerie naast het hoofdhuis (uit 1838, rijksmonument) met aangebouwd washuis (uit 1886) verkeren sinds enige jaren in zwaar verwaarloosde staat. Om het tij te keren zijn eigenaar Woonbron en gemeente overeengekomen de gebouwen ‘casco’ te verplaatsen en te restaureren. Beoogde zoeklocatie voor de herplaatsing is het terrein van het NMC ten zuiden en zuidoosten van het hoofdhuis. Voor de verplaatsing van het rijksmonument is een procedure gestart, waar een bouwhistorisch onderzoek van oranjerie en washuis, alsmede een tuinhistorisch onderzoek van de zoeklocatie onderdeel zijn van de vereiste stukken voor de omgevingsvergunning. In dit kader heeft Woonbron SB4 gevraagd een tuinhistorische analyse en waardestelling uit te voeren van het terrein van de voormalige buitenplaats, met accent op de omgeving van de historische bebouwing en het parkgedeelte van het NMC.

Heleen Koldewijn (projectleider bij Projectbureau Woonbron) was contactpersoon vanuit de opdrachtgever. Christine Weijs (bouwhistoricus) en Jeanine Katsman (adviseur Erfgoed) waren vanuit gemeente Dordrecht betrokken. Voorliggende rapportage is het resultaat van bovenbedoeld tuinhistorisch onderzoek en beschrijft allereerst de biografie van de plek. Als plangebied is het park direct achter het hoofdhuis en koetshuis aangehouden, waarbij de vijverpartij, kinderboerderij, spoor en terrein van Woonbron als grens dienen. Waar nodig is in het onderzoek de samenhang met de omgeving (de buitenplaats als geheel) meegenomen. Na een analyse van de ruimtelijke ontwikkeling, een duiding van de achtergronden en het benoemen van relicten, volgt de waardering van het centrale deel van het landgoed. Het onderzoek is uitgevoerd door Kees van Dam (landschapsarchitect en specialist groen erfgoed), Caroline Brouwer (landschapinrichter en onderzoeker) en Eric Blok (landschapsarchitect bnt en tuinhistoricus), allen werkzaam bij SB4. Wageningen, april 2018.

Afb. 1.1: Situering van het 'Weizigtpark', ten zuiden van station Dordrecht. (Herkomst: www.topotijdreis.nl. Kaartuitsnede van de Chromotopografische Kaart, uitgave 2012.)

A Van Baerleplantsoen

Afb. 1.2: Het Weizigtpark, met rood omkaderd het onderzoeksgebied. (Bron: Gemeente Dordrecht.) A. Terrein Woonbron: Huis Weizigt , oranjerie, kantoorgebouwen met binnentuin en parkeerruimte B. Terrein NMC: Koetshuis, Klimaatkas, Aquarama, Stadsboerderij, Vogeleiland, vijvers en tuinen C. Terrein gemeente: openbaar wandelpark, speeltuin Seven Oaks D. Thureborgh: voormalig bejaardentehuis, tegenwoordig studentenhuisvesting

Weizigt te Dordrecht

1. HUIDIGE SITUATIE

1.1. Situering Buitenplaats Weizigt lag van oudsher gesitueerd aan weerszijden van de Boerenkil, die de grens vormde van de gemeenten Dordrecht en Dubbeldam. Maar sinds een grenswijziging in 1871 die samenhing met de aanleg van de spoorlijn (waarbij de Boerenkil werd gedempt) ligt het terrein geheel op Dordrechts grondgebied. Sinds de uitbreiding van buitenplaats tot stadspark (1945) vormt het gebied een groene driehoek binnen stedelijk gebied begrensd door de spoorlijn (noord), het complex Thureborgh (oost) aan de Mauritsweg (zuid), en het Van Baerleplantsoen en de Krispijnseweg (west). (Afb. 1.1 en 1.2.)

1.2. Eigendom, gebruik en korte terreinbeschrijving Huis Weizigt met oranjerie en omliggend terrein zijn in handen van Woonbron, die het gerenoveerde huis en het moderne gebouw hier achter als kantoor gebruikt. In de nabijheid van het huis en de oranjerie staan enkele parkbomen die dateren uit de periode dat Weizigt een buitenplaats vormde. Ten behoeve van de werknemers en bezoekers van Woonbron is het merendeel van de tuin- en parkaanleg functioneel ingericht, voornamelijk als parkeerruimte. Het koetshuis is in gebruik als kantoor, expositie- en educatieruimte bij het Natuur- en Milieucentrum ‘Duurzaamheidscentrum Weizigt’ (NMC). Op het achterliggende NMC-terrein bevinden zich onder meer de Stadsboerderij, diverse thema-tuinen, een sub-tropische kas (Klimaatkas), een bijenstal, volières (op het 'Vogeleiland') en het Aquarama (een permanente en interactieve tentoonstelling over alles dat met water te maken heeft). Tussen koetshuis en kas is een cirkelvormige ‘cultuurtuin’ ingericht (kruiden- en moestuin), en zuidelijk van het rechte hoofdpad richting vijver en kinderboerderij is een heemtuin met watertuin (wadi, moeras), en verbeelding van een beemd en dijk aanwezig. Het terrein is openbaar toegankelijk. Bij de totstandkoming en inrichting van het NMC-terrein zijn de vijver met het eiland als historische elementen gerespecteerd.

Daarnaast zijn bij de aanleg zoveel mogelijk oude parkbomen behouden gebleven. Zo lijken de eiken aan de zijde van het terrein van Woonbron een relict van een vroegere laan, evenals een bomenrij ten zuiden van de kinderboerderij. Verspreid over het park staat een grote variëteit aan boomsoorten waaronder linde, hemelboom, plataan, zilveresdoorn, paardenkastanje, moerascipres en treurwilg. Bijzonder is met name de monumentale vijvercipres direct achter het 1 koetshuis, het grootste exemplaar in Europa. Ten zuiden van het NMC-terrein, gescheiden door een waterloop, ligt het in 1948 geopende Weizigtpark. In het openbare stadspark bevinden zich onder meer een grote vijver met fontein, een uitkijkheuvel en de speeltuin 'Seven Oaks'. Het park vormt een verblijfplek maar wordt vooral intensief gebruikt als wandel- en fietsverbindingsroute tussen de aangrenzende wijken en het treinstation Dordrecht. Aan de oostzijde grenst het park aan het gebouwencomplex van Campus Thureborgh; in 1960 gebouwd als bejaardentehuis, sinds 2015 in gebruik als studentenhuisvesting.

De vijvercipres (Taxodium distichum var. imbricatum) werd ooit gezien als een aparte soort, maar is nu ondergebracht bij de moerascipres (Taxodium distichum), waar het een variëteit van is. Deze boom is mogelijk geplant bij de bouw van het naastgelegen koetshuis, maar hij kan ook ouder zijn. In het boek Monumentale Bomen in Nederland van Gerrit de Graaff is de boom beschreven, in 1990 was de omtrek 405 cm. In 2011 was de omtrek toegenomen naar 473 cm. (Bron: www.monumentaltrees.com, boomnr. 3956.)

oranjerie kantoorgebouwen met binnentuin bijenstal

huis Weizigt

koetshuis

Klimaatkas

zoekgebied nieuwe locatie oranjerie

Aquarama

Stadsboerderij

Vogeleiland speeltuin

Charlotte van Praagpad

Afb. 1.3: Het onderzoeksgebied. Recente loodrechte luchtfoto. (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, bewerking SB4.)

Afb. 1.4: Huis Weizigt en het koetshuis, gezien vanuit het noorden. De voorgevel van het hoofdhuis helt opvallend voorover. Links een gedeelte van het moderne kantoorgebouw van Woonbron.

Afb. 1.5: Het uit 1794 daterende hoofdhuis met daarachter het kantoor van Woonbron. Vlak naast het hoofdhuis staan een oude paardenkastanje en een eik.

Afb. 1.6: Zicht vanaf het bordes richting de oranjerie. Naast de westelijke zijgevel van de oranjerie staat een oude linde.

Afb. 1.7: De voorgevel van het koetshuis, links op de achtergrond huis Weizigt.

Weizigt te Dordrecht

Afb. 1.8: Zuidelijke zijgevel van het koetshuis met toegang tot het achterliggende terrein van het Duurzaamheidscentrum Weizigt.

Afb. 1.9: Heemtuin en de (niet historische) Klimaatkas. Links op de achtergrond de moderne aanbouw van het hoofdhuis.

Afb. 1.10: Doorzich richting de zuidelijke zijgevel van het hoofdhuis. Links de achtergevel van het koetshuis. Op de voorgrond rechts de monumentale vijvercipres.

Afb. 1.11: De achterzijde van het koetshuis met heemtuin. De grote boom betreft de monumentale vijvercipres.

Afb. 1.12: Ingang tot het Weizigtpark vanaf de Krispijnseweg, met links het Aquarama. Het doorgaande (fiets-)pad heet het Charlotte van Praagpad. Rechts op de achtergrond de uitkijkheuvel.

Afb. 1.13: Zicht vanaf het Charlotte van Praagpad op het Aquarama met watertuin. Op de achtergrond het koetshuis.

Afb. 1.14: Plattegrond van Duurzaamheidscentrum Weizigt. (Bron: www.weizigt.nl.)

Afb. 1.15: Bijenstal aan de noordelijke vijverarm. Rechts op de achtergrond de Stadsboerderij.

Afb. 1.16: Zicht vanaf brug naar het eiland over de noordelijke vijverarm, met verspreid op de oevers een diversiteit aan oude parkbomen waaronder een moerascipres. Links de achterzijde van de Klimaatkas.

Afb. 1.17: Het Vogeleiland, waarop verschillende volières, gezien vanaf de Stadsboerderij.

Afb. 1.18: Zicht vanaf het Vogeleiland op de Stadsboerderij. Op de achtergrond de spoorlijn.

Weizigt te Dordrecht

Afb. 1.19: Zicht over de vijver met links het Vogeleiland en rechts de Stadsboerderij.

Afb. 1.20: De Knuffelweide met enkele oude eiken. Op de achtergrond de speeltuin.

Afb. 1.21: De waterloop die de scheiding vormt tussen de speeltuin Seven Oaks (links) en de Knuffelweide (rechts).

Afb. 1.22: Brug die toegang geeft tot speeltuin Seven Oaks. Op de achtergrond de spoorlijn.

Afb. 1.23: Enkele in een rij staande bomen, in de bosstrook ten noorden van de uitkijkheuvel, herinneren nog aan het vroegere Bonenpad.

Afb. 1.24: Zicht over de grote vijver met fontein in het Weizigtpark, gezien in oostelijke richting.

Afb. 2.1: Kaartuitsnede 'Caerte ende descriptie vanden Grooten verdroncken ZuydtHollandtschen Waert anno 1620.' Betreft een kopie uit 1747 van een kaart uit 1620 vervaardigd door Jacob Jan Symonsz. (Herkomst: NA, 4.VTH, inv.nr. 19161.) Spuipoort en -brug Zandweg

Boerenkil

Spuiweg

Afb. 2.2: Kaartuitsnede 'Caerte, vertoonende alle de landen gelegen in de respective polders in dijckagien vanden Ambachte zoo van Dubbeldam [...] anno 1673 [...] Mattheus van Nispen' [1629-1717]. (Herkomst: NA, 4.VTH, inv.nr. 2179A.)

Zandweg

Boerenkil

Marquettewegh (later Marketteweg) ook wel het 'Bonenpad' Spuiweg Huize Dubbeldam

Weizigt te Dordrecht

2. BIOGRAFIE VAN DE PLEK In het archief van de familie De Roo, eigenaar van de buitenplaats Weizigt in de periode 1782-1942, zouden zich akten bevinden die handelen over de aankoop van landerijen en opstallen teruggaand tot het midden van de 17e eeuw. Vooralsnog is het omvangrijke, ongeïnventariseerde archief De Roo 2 echter niet toegankelijk. Elisabeth van Heiningen heeft in 2004-2005 in het kader van haar onderzoek naar Dordrechtse buitenplaatsen, beperkt inzicht verkregen in een deel van de stukken. Van haar 3 bevindingen is dankbaar gebruik gemaakt. 2.1. Ontwikkeling van hofstede tot lusthof (circa 1600 tot 1771) De uitsnede van de 'Caerte ende descriptie vanden Grooten verdroncken Zuydt-Hollandtschen Waert anno 1620' toont het poldergebied met molens ten zuiden van de stad Dordrecht. De Spuiweg, vanuit het zuiden uitkomend bij de indrukwekkende Spuipoort en -brug, vormde na de Sint-Elisabethsvloed in 1421 de belangrijkste toegangsweg naar de stad over land. Dit is de vroegste kaart waarop bebouwing te zien is ongeveer op de locatie van de latere buitenplaats Weizigt. (Afb. 2.1.) De kaart toont een langgerekte hofstede met daarnaast een hooiberg, omgeven door enkele bomen ten oosten van de 'Spuyweg', zuidelijk van de Boerenkil. Deze slingerende waterloop, ook wel kortweg de 'Kil' genoemd, vormde van oudsher de grens van de gemeentes Dordrecht en Dubbeldam.

Over een verdere terreininrichting of verkaveling geeft deze kaart geen informatie. Het is niet bekend wanneer en door wie deze hofstede gesticht is. Op de 'Caerte [...] anno 1673' vervaardigd door Mattheus van Nispen zijn meer elementen in het landschap herkenbaar, bebouwing staat op deze kaart echter niet aangegeven. (Afb. 2.2.) Zuidelijk van de Boerenkil, is het hoekig verspringende tracé van de 'Marquettewegh' ingetekend. Dit smalle pad met aan weerszijden een sloot, liep in noordoostelijke richting door tot aan de buitenplaats Dubbeldam. Het gedeelte van het wegje direct ten zuiden van Weizigt werd in de volksmond ook wel 4 'het Bonenpad' genoemd. De kaart geeft aan dat de gronden begrensd door de Boerenkil, Spuiweg en het Bonenpad waren verdeeld in kleine (tuin)percelen. Oostelijk van de tuinen langs de Spuiweg is een laantje tussen het Bonenpad en de Boerenkil aangegeven. De ligging van tuinen buiten de grachten bij een stad als Dordrecht was zeer gebruikelijk. Dankzij een bewaard gebleven Kohier van verponding uit 1731 is bekend dat op de tuinpercelen rondom Dordrecht, veelal in het bezit van de gegoede burgerij, een diversiteit aan koepels en speelhuizen stond. Wie zich geen buitenhuis kon veroorloven, legde een meer bescheiden 'speeltuin' aan gesitueerd aan de rand van de stad geschikt voor kortere verblijven.

Later werden dergelijke tuinen samengevoegd en groeiden uit tot aanzienlijke buitenverblijven. 'De voornaamste vermaaken der Dortenaaren bestaan in het aanleggen van hunne tuinen en lusthoven, waarom, even buiten de poort, een groot aantal, en zelfs grooter dan ergens elders gevonden wordt; tusschen deeze lusthoven 5 loopen de schoonste wandelwegen door [...]' De kaart van 'De stat Dordrecht met de aenpalende landen als Out Dubbeldam [...]', omstreeks 1725 uitgegeven door Mattheus de Vries, geeft een zelfde beeld als de kaart van Van Nispen. (Afb. 2.3.) Tussen Boerenkil, Spuiweg en Bonenpad is een verdeling in kleine tuinen zichtbaar. Afwijkend is dat er op de kaart uit 1725 ten zuiden van het Bonenpad een gebouw staat ingetekend. Verondersteld kan worden dat dit dezelfde hofstede is als op de kaart uit 1620.

Regionaal Archief Dordrecht (RAD), Toegang 409 collectie van bescheiden met betrekking tot de familie De Roo (van Capelle). Betreft meer dan 20 dozen die in een erg slechte staat verkeren. 3 Indien niet anders vermeld, zijn de gegevens t.a.v. de historie van Weizigt ontleend aan de publicatie 'Het verhaal van Weizigt' van E. van Heiningen (gepubliceerd in: Oud-Dordrecht, 2005, jg 23, nr. 3) welke is onderbouwd met archiefonderzoek. De door haar teruggevonden anonieme aantekeningen in het De Roo-archief uit 1850 kent zij toe aan G.J.H. de Roo, die in die tijd eigenaar was van Weizigt. Gebruikte afbeeldingen, topografische kaarten en historische kranten (advertenties e.d.) zijn in voorliggend rapport opnieuw geïnterpreteerd door SB4. 4 Andere schrijfwijzen: Boonenpad, Boonenpaadje, Boonepaadje, ook wel Bomenpad of Boomenpaadje. 5 Van Ollefen in de Nederlandse Stad- en Dorp-beschrijver uit 1793. (Bron: Rossum, C. van, De voornaamste vermaaken der Dordtenaaren, Masterscriptie Landschapsgeschiedenis, Rijksuniversiteit Groningen, 2017.)

Afb. 2.3: Kaartuitsnede 'De stat Dordrecht met de aenpalende landen als Out Dubbeldam, [...] uytgegeven door Matth. de Vries [Mattheus de Vries (1681-1751). gesworen Lantmeter', ongedateerd [circa 1725]. (Herkomst: NA, 4.VTH, inv.nr. 2179A.)

Afb. 2.4: Kaartuitsnede van 'Dordrecht', afgebeeld op pagina 290 in de Tegenwoordige Staat der Vereenigde Nederlanden deel 4, uitgegeven door Isaak Tirion te Amsterdam, 1742. (Herkomst: NA, 4.VTH, inv.nr. 2179A; bewerking SB4.)

Weizigt te Dordrecht

Elisabeth Francken (1661-1729), Ambachtsvrouwe van Niemandsvriend, verwierf in 1722 ‘seeckeren tuyn met de plantagiën en timmeragiën daeraan gehoorende, staende ende gelegen in ’t Oudeland van Dubbeldam, aen de Spuyweg aff en streckende agter tot op de helfte van een laen gelegen tegen 6 de wey van mr. Neurenburgh’ , afkomstig uit de nalatenschap van ene Jeronimus Terwe. Op dezelfde dag kocht Elisabeth ook de aangrenzende tuin van ene Jacob Zalm. Twee jaar later is er nogmaals een gelegenheid om aangrenzende grond te verwerven. Na het overlijden in 1720 van Elisabeths tweede echtgenoot Mattheus van den Broucke Eliasz. was 7 zijn Dordrechtse buitenplaats Dubbelsteyn toegevallen aan diens broer en zuster. Elisabeth zal haar aankopen hebben gedaan teneinde over een nieuwe, eigen buitenplaats te kunnen beschikken voor zichzelf en haar zes jonge kinderen. Door vererving kwamen Elisabeth Franckens bezittingen in 1729 in handen van mr. Johan van der Burgh (1690-1771), Ambachtsheer van Niemandsvriend. Hij was Elisabeths zoon uit haar huwelijk met Matthys van der Burgh (1659-?), Ambachtsheer van Niemandsvriend. In de door Isaak Tirion in 1742 uitgegeven 'Tegenwoordige Staat der Vereenigde Nederlanden' staat een kaart van Dordrecht afgedrukt. (Afb. 2.4 en zie afb.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.dordrecht.nl/api/v1/meetings/827/documents/30305