2-Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1.pdf

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 40

kantoor en de fabriek. Afspraak was dat de huizen in een later stadium onderzocht zouden worden. Dat verplicht de eigenaar om bij sloop eerst een bouwhistorisch onderzoek uit te voeren zodat de cultuurhistorische waarde goed gedocumenteerd wordt ten behoeve van de geschiedschrijving van Dordrecht. De waarde van de panden is niet zodanig dat de gemeente sloop wil voorkomen. In dat geval had de aanwijzing tot gemeentelijk monument moeten plaatsvinden. Deze beleidslijn ten aanzien van panden met cultuurhistorische waarden geldt niet alleen voor het plangebied maar wordt voor de hele gemeente gehanteerd. Dit betekent dat net als bij de houtzagerij de verplichting bestaat een bouwhistorisch onderzoek te verrichten voordat sloop gaat plaatsvinden. Wij hebben er voor gekozen te wachten met dit onderzoek zolang de woningen nog bewoond worden. Dit onderzoek zal dus later plaatsvinden. Anders dan bij de houtzagerij kan daarbij niet meer de afweging worden gemaakt of het mogelijk is de aanwezige waarden te behouden aangezien het bestemmingsplan geen uitvoering van het plan mogelijk maakt waarbij de woningen behouden kunnen blijven. De vraag of de arbeiders van de zagerij oorspronkelijk ook woonden in de woningen aan de Weeskinderendijk maakt dat niet anders. 9.

Flora & fauna Vleermuisonderzoek In haar zienswijze geeft de bewoonster ook te kennen dat ze zich niet kan vinden in de onderzoeken die zijn gedaan naar vleermuizen en vogels in de omgeving van het Maasterras. Dat heeft ten eerste te maken met het feit dat het onderzoek naar de vleermuizen heeft bestaan uit twee veldbezoeken (één in de zomer en één in de nazomer), die door één ecoloog zijn gedaan. De deelgebieden waar die veldbezoeken hebben plaatsgevonden zijn in het onderzoek aangeduid als plot M1 t/m plot M8. Bewoonster zegt dat ze dagelijks en het hele jaar met wandelt in de gebieden plot M1, M3, M4 en M5, en dat ze tijdens haar wandelingen(maar ook regelmatig in haar achtertuin) vaak vleermuizen ziet vliegen en veel vleermuisactiviteit waarneemt. Ze vraagt zich af of 2 veldonderzoeken door één ecoloog een duidelijk beeld geeft over de vleermuisactiviteit in de omgeving. Vogelonderzoek Ook trekt de bewoonster de resultaten van huismuswaarnemingen van 12 april 2023, 25 april 2023 en 10 mei 2023 in het plangebied Maasterras in twijfel. Behoudens slecht weer zit volgens de bewoonster haar achtertuin en de wildgroei daarachter dagelijks vol met vogels (met name mussen). Ter illustratie heeft de bewoonster in haar zienswijze (op p. 19 en 20) foto's opgenomen van mussen in haar achtertuin.

In het onderzoek wordt aangegeven dat de vogelsoort de gele kwikstaart niet is waargenomen in het plangebied. De bewoonster geeft aan dat het lastig is om de gele kwikstaart te kunnen fotograferen, omdat deze vogel te snel en te beweeglijk is om er (goede) foto's van te kunnen maken, maar de bewoonster beweert dat haar partner, een aantal buren en zij de gele kwikstaart wel hebben gezien in hun buurt. Ze verklaart verder dat er in haar wijk ook nog de volgende vogelsoorten te vinden zijn: spreeuwen (zie de foto op p. 22 van de zienswijze), koolmeesjes en merels. Ze benadrukt dat spreeuwen en koolmeesjes bescherming genieten op grond van de Europese vogelrichtlijn. Verder geeft de bewoonster ook aan de grote bonte specht en sperwer als achtertuindieren te houden (ze heeft daar ook foto's van toegevoegd op p. 21 van haar zienswijze). Deze vogelsoorten zijn niet meegenomen in het vogelonderzoek, maar zijn volgens de bewoonster wel belangrijk. Als reden daarvoor voert de bewoonster aan dat de grote bonte specht wordt beschermd op basis van de Europese vogelrichtlijnen, terwijl de sperwer op de oranje lijst staat. Overige aanwezige diersoorten Tot slot verklaart de bewoonster dat er in de buurt ook nog andere dieren worden gespot zoals een vossenburcht, een bunzing en egels (tijdens het egelseizoen).

De bewoonster geeft aan dat ook egels beschermde dieren zijn binnen de Wet Natuurbescherming (nu de Omgevingswet).

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 41

De bewoonster betwijfelt of de biodiversiteit beschermd en bevorderd kan worden, zoals in het bestemmingsplan wordt geopperd, als er (zoals door de bewoonster wordt gezegd) niet eens goed onderzoek wordt gedaan naar hoe breed de biodiversiteit in het plangebied is. Antwoord: In het voorjaar van 2024 is aanvullend ecologisch onderzoek opgestart. De resultaten hiervan laten zien dat voor de woningen aan de Weeskinderendijk alleen een ontheffing moet worden aangevraagd voor de huismus en de gewone dwergvleermuis als niet aan de voorzorgmaatregelen kan worden voldaan. De toelichting van het bestemmingsplan wordt op dit onderdeel aangevuld met de laatste onderzoeken. Dit onderzoek is als bijlage bij deze nota opgenomen. 10. Memo financiële haalbaarheid Maasterras In haar zienswijze laat de bewoonster zich ook uit over het door de gemeente gepubliceerde document ''Memo financiële haalbaarheid Maasterras''. Ze meent uit de memo te kunnen afleiden dat de gemeente alle partijen die woonachting/gevestigd zijn in het gebied waar het Maasterras moet komen ertoe wil aanzetten het gebied te verlaten, en dat de gemeente de kosten die daarbij komen kijken vervolgens ook bij die partijen wilt neerleggen.

Als voorbeeld noemt ze de volgende punten uit de memo:  Op pagina 2 staat dat de eventuele fiets/voetgangerstunnel op de Hoge Bakstraat niet is opgenomen in de begroting  Op pagina 2 staat ook dat de kosten en opbrengsten van de parkeerhubs zijn meegenomen in het project  Op pagina 3 staat dat het verwijderen van de brug voor rekening van Rijkswaterstaat valt, waarna men de grond onder de brug voor één euro zal verkopen  Prorail moet, ook op eigen kosten, zelf haar bedrijfsterrein opschonen en elders een nieuw plekje opbouwen De bewoonster kan zich niet vinden in het hierboven beschreven uitgangspunt van de gemeente. Dat de bovenstaande kosten niet zijn opgenomen in de begroting brengt volgens de bewoonster als risico met zich mee dat er in een later stadium onvoorziene kosten zullen ontstaan in het project Maasterras. De bewoonster geeft aan dat ze, als belastingbetaler, geen rooskleurige memo over het financiële plaatje rondom het project Maasterras wilt ontvangen, maar een eerlijk, realistisch en betaalbaar plan. Antwoord: Bij de vaststelling van het bestemmingsplan wordt door de raad ook een grondexploitatie vastgesteld die aantoont dat het plan financieel uitvoerbaar is. 11.

Woonwagenkamp De indienster van de zienswijze gaat in haar zienswijze ook in op het feit dat als het gevolg van het project Maasterras ook de bewoners van het woonwagenkamp aan de Brandts Buysstraat zullen moeten uitwijken. Ze brengt als kritiekpunt naar voren dat die bewoners de afgelopen decennia naar verschillende plekken zijn verplaatst, opgesplitst en opnieuw verplaatst. Enkele jaren geleden hebben de bewoners van het kamp zich kunnen vestigen op de locatie aan de Brandts Buysstraat en volgens de indienster van de zienswijze is toen aan hen verteld dat ze daar konden blijven staan. Ze er niet over te spreken dat de woonwagenkampbewoners nu wederom gedwongen worden om te verhuizen. De indienster vindt dat de bewoners van het kamp en hun woningen/woonwagens puur als objecten gezien worden, en dat er weinig tot geen respect is voor hun cultuur en levenswijze. Ze benadrukt stellig dat iedereen recht heeft op (bestaans)zekerheid, waaronder ook de bewoners van het woonwagenkamp, en vindt dat de bewoners tevens recht hebben op uitbreiding van standplaatsen. Zie voor een nadere toelichting deel A van deze nota op het thema woonwagenlocatie.

12. Geluidsonderzoek De bewoonster heeft zich in haar zienswijze ook uitgelaten over bijlage 14 bij het plan Maasterras dat betrekking heeft op een geluidsonderzoek. De bewoonster geeft aan dat er

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 42

volgens die bijlage sprake is van veel geluidsoverlast in de buurt Weeskinderendijk, maar verklaart dat ze dat zelf helemaal nooit zo heeft ervaren in al die tijd sinds ze aan de Weeskinderendijk woont. Ze geeft aan dat het in de buurt erg stil is en dat in de meeste delen van de wijk wel het geruis van de stad, een trein of brandweerauto te horen is, maar dat dat nou eenmaal gewoon zo als je in de stad woont. Ze snapt dan ook niet waarom, o.a. vanwege het geluid en de overlast, de hele brug weggehaald moet worden. De bewoonster verwijst naar Sliedrecht en de oplossing die ze daar hebben gevonden tegen de geluidsoverlast van de A15 (een snelweg die in haar optiek veel meer geluidsoverlast met zich meebrengt dan de stadsbrug). De bewoonster geeft aan dat er in Baanhoek-West in Sliedrecht, aan de Monteverdistraat en aan een deel van de Rondo, enkele huizen dusdanig zijn gebouwd dat er geen geluid en fijnstof van de snelweg de huizen binnenkomt. Ze vraagt zich af waarom er ook niet voor een dergelijke oplossing wordt gekozen in het bestemmingsplan Maasterras, ook vanuit het oogpunt van haalbaarheid. Antwoord: Onderstaand plaatje laat zien dat het geluid van de Stadsbrug op korte afstand hoger is dan we als gemeente acceptabel vinden. Op grotere afstand, zoals ter plaatse van de Weeskinderendijk, wordt het geluid minder en is wel sprake van een acceptabel geluidsniveau.

Dit plaatje laat daarmee zien dat de Stadsbrug de bouw van voldoende woningen belemmerd.

(Bron: OER pagina 118).

13. Aantrekkelijkheid en bereikbaarheid van de stad In het bestemmingsplan geeft de gemeente aan een paar doelen te willen bereiken, waaronder het aantrekkelijk, bereikbaar en gezond maken van de stad. Deze punten worden als prioriteiten benoemd in het plan. Belanghebbende uit sterke twijfels of de bereikbaarheid van de stad wel wordt bevorderd als grote doorstroomwegen worden afgesloten zonder dat er alternatieven worden geboden. Ze stelt de vraag of automobilisten, na de realisatie van het project Maasterras, alleen nog maar via de N3 de A16 op zullen kunnen rijden op het moment dat een afrit naar de A16 verdwijnt en het ook niet meer toegestaan zal zijn om met de auto over de brug te rijden. Ze geeft aan dat de stad niet als aantrekkelijk beschouwd kan worden als ze een halfuur bezig moet zijn om de stad te verlaten op weg naar (bijvoorbeeld) haar werk.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 43

De oplossing voor de bovenstaande problematiek is volgens de bewoonster niet om mensen te proberen te motiveren om op de fiets te stappen en de trein te pakken, omdat het aantal automobilisten al jarenlang groeit, hetgeen volgens haar betekent dat de gemiddelde Nederlander en Dordtenaar met de auto naar zijn werk wilt, en niet eerst 10 minuten wilt lopen naar een HUB. Antwoord: In de opgestelde OER is een beoordelingskader ontwikkeld om te kunnen bepalen hoe het plan, en alle alternatieven daarop, scoort ten opzichte van de doelen zoals de aantrekkelijk stad. Op autobereikbaarheid scoort het ontwerpbestemmingsplan inderdaad niet optimaal en zijn er oplossingen denkbaar die beter scoren. De OER laat echter zien dat per saldo, als het gaat om de score op alle doelen, de voorkeursvariant uit het ontwerpbestemmingsplan de beste score oplevert. Bij het omzetten van de voorkeursvariant naar de nieuwe stedenbouwkundige variant is steeds gezocht naar behoud van zoveel mogelijk omgevingskwaliteit op basis van het beoordelingskader.

14. Gezondheid De bewoonster geeft aan dat de grond waarop het Maasterras gebouwd moet worden vervuild is en kan zich niet vinden in de manier waarop de gemeente daarmee omgaat (volgens haar de beslissing om de vervuilde grond met rust te laten/niet te saneren en er zand overheen te leggen). Dat roept bij haar de volgende vragen op: -Hoe de grond met rust gelaten kan worden als er hoogbouw gepland staat en er maar één meter diep geheid kan worden -Wat het heien doet met de vervuilde grond en het grondwater -Of een verstoring van de grond niet leidt tot verspreiding van de vervuiling -Of er niet een groot probleem wordt gecreëerd voor de komende generaties als zij wellicht een vervuilde grond moeten gaan saneren onder een relatief nieuwe wijk wanneer er daadwerkelijk een nieuwe wijk wordt gebouwd op vervuilde grond -Of er onderzoek is gedaan naar wat de effecten op lange termijn zijn wanneer mensen op de vervuilde grond in kwestie wonen - Wat de reden is dat de gemeente ervoor heeft gekozen om niet te saneren in plaats van de vervuiler van de grond aansprakelijk te stellen conform wet- en regelgeving -Of de gemeente wel zo'n gezonde stad is of zou kunnen worden als er aan de andere kant van de stad een veelbesproken chemische fabriek staat die PFAS loost (de Chemours fabriek).

Antwoord: Voor het bouwen op vervuilde grond gelden strengere regels, die lokaal zelfs strenger zijn dan landelijk bepaald. Bij aangetroffen verontreinigingen wordt steeds nagegaan hoe de grond geschikt gemaakt kan worden voor de beoogde functie. Soms is dat sanering maar in andere gevallen is een afdeklaag een betere oplossing (de verontreiniging ter plaatse van het emplacement zit zo diep dat saneren geen realistische optie is). Welke oplossing ook wordt gekozen, er worden geen risico's genomen als het gaat gezondheid van bewoners.

15. Veiligheid Een ander punt dat de bewoonster onder de aandacht brengt is dat in het bestemmingsplan is vermeld dat zich om het Maasterras heen routes bevinden waar gevaarlijke stoffen langs vervoerd worden, waarbij er sprake is van gevaren voor een explosie, brand en/of gifwolk. Ze verwijst in dat verband ook naar een bij het bestemmingsplan bijgevoegde kaart waar het voorgaande op staat aangegeven (zie p. 27 van de zienswijze) en merkt op dat het Maasterras volledig in een gebied ligt dat wordt gerekend tot ''gifwolkaandachtsgebied'', hetgeen bij haar de vragen opwerpt (1) of het wenselijk is een wijk met duizenden

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 44

woningen te bouwen in zo’n risicovol gebied en, zo ja, (2) hoe de veiligheid en gezondheid van de inwoners dan gewaarborgd zal worden. Antwoord: Het plangebied is geheel gelegen in het gifwolkaandacht gebied van het bedrijf Brentag en de toekomstige gifwolk aandachtsgebieden van spoor, weg en water. Daarnaast ligt het plangebied vrijwel geheel in de explosie aandachtsgebieden en voor een zeer klein deel in het brandaandachtsgebied van spoor, weg en water. De aandachtsgebieden rondom spoor, weg en water zijn door het Rijk aangewezen gebieden waar bij een incident met gevaarlijke stoffen mogelijk effecten zijn te verwachten. Hierbij is geen rekening gehouden met de hoeveelheid gevaarlijke stoffen die passeren en hiermee samenhangend de kans op het daadwerkelijk optreden van het incident. Ligging van het plangebied binnen de aandachtsgebieden betekent dat bij de planvorming rekening moet worden gehouden met de risico's van explosies en gifwolken. Het aandachtsgebied heeft dan ook niet de status van een gebied waar niet gebouwd mag worden. Bij het tot stand komen van het plan zijn de risico's die optreden als gevolg van een incident met gevaarlijke stoffen onderzocht. Dit onderzoek laat zien dat er, voor zowel water als weg, sprake is van een groepsrisico ver beneden de oriëntatiewaarde van groepsrisico.

Het plan levert wel een beperkt bijdrage aan de hoogte van het groepsrisico als gevolg van een incident op het spoor. Het plan houdt rekening met de risico's van een incident met gevaarlijke stoffen door:

  







Geen bouwmogelijkheden te creëren binnen het brandaandachtsgebied (spoor, weg en water). Afstand te creëren tussen het spoor, als maatgevende bron in dit gebied en de aangegeven bouwvlakken. Voor bouwblokken die zijn gelegen in het explosieaandachtsgebied een voorschriftengebied in te stellen waar bouwkundige veiligheidsmaatregelen aan nieuwe panden moeten worden getroffen. Hiermee wordt aan mensen die binnen verblijven bescherming geboden. Bij de eerst volgende wijziging van het omgevingsplan die ziet op het spoor zal dit gewijzigd worden. Het aantal in het gebied aanwezige mensen zodanig te reguleren dat voldaan wordt aan het in de omgevingsvisie aangegeven maximum kans op een incident met 10 of meer dodelijke slachtoffers (groepsrisico) op het spoor. De hiermee samenhangende personendichtheid leidt bij een ruimtelijke invulling conform de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor weg en water tot een zeer laag groepsrisico (minimaal een factor 40 lager ). Bij de ontwikkeling van bouwplannen in overleg met de veiligheidsregio op gebouwen wijkniveau zowel de mogelijkheden voor zelfredzaamheid (schuilen en vluchten)van de toekomstige bewoners als de mogelijkheden ten aanzien van de beheersbaarheid (toegankelijkheid, blusvoorzieningen)van een incident in het gebied te optimaliseren. De nieuwbouwwoningen worden gebouwd onder het BENG-regime.

Dit regime stelt vanuit energetisch perspectief hoge eisen aan ventilatie en luchtdichtheid van een gebouw. Dit samen met de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL) met betrekking tot afschakelbare mechanische ventilatie zorgen er voor dat in huis schuilen bij een incident met toxische stoffen de meest veilige optie is.

16. Duurzame energie opwekking De indienster van de zienswijze oppert ook nog dat in de plannen rondom het project Maasterras weinig beschreven wordt over het opwekken van energie en wilt weten waar de duurzame energie vandaan moet komen.

De indienster geeft aan dat het op de locatie van het Maasterras altijd waait, benoemd bijvoorbeeld het feit dat de dijk een verder verleden vol molens heeft gestaan en vraagt zich af waarom in de plannen niet meer is ingegaan op de vraag hoe het Maasterras ook zelf energie kan opwekken (wellicht d.m.v. stille, vogelvriendelijke windturbines). Antwoord: Het klopt dat nog niet alle maatregelen om de wijk zo energieneutraal mogelijk te maken in beeld zijn gebracht. Dat zal bij de uitvoering van het plan een belangrijk uitgangspunt zijn.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 45

Dat is ook vastgelegd in het bestemmingsplan doordat bij de eerste stedenbouwkundige uitwerking ook een energieplan wordt opgesteld waarbij maatregelen als genoemd door indienster zeker zullen worden meegenomen. Ook de aanbesteding die nog gevolgd moet worden zal dat moeten stimuleren. 17. Maasterras op fabrieksterrein Chemours In haar zienswijze laat de bewoonster zich ook nog uit over een in haar ogen geschikte alternatieve locatie voor het Maasterras. De bewoonster stelt dat voor het Maasterras een groot budget is uitgetrokken, waarbij van de stakeholders wordt verwacht dat zij uitwijken ten behoeve van het Maasterras. Ze werpt de vraag waarom het project Maasterras niet wordt gerealiseerd wordt in Staart. In het idee dat de bewoonster opwerpt zou Chemours dan moeten vertrekken uit Staart en zou de grond van de fabriek gesaneerd moeten worden, waarna er vervolgens een groot stuk grond vrijkomt, dat volgens de bewoonster net zo groot is al de grond van fase 1 van het Maasterras. Ook ligt er binnen dat gebied al een spoorlijn waar volgens belanghebbende mogelijk een station gebouwd zou kunnen worden. De bewoonster is van mening dat daar dan een mooie, aantrekkelijke en gezonde wijk gebouwd zou kunnen worden.

De investeringen en besluiten die nodig zouden zijn om dit alternatief tot realisatie te brengen zijn zo groot en zo complex dat deze niet realistisch zijn als gaat om de opgave om voor 2040 voldoende woningen in Dordrecht te bouwen. 18. Overige alternatieve locaties voor het Maasterras Belanghebbende geeft aan dat er, naast het terrein van Chemours, naar haar idee ook nog tal van andere gebieden in Dordrecht zijn waar nog flink gebouwd kan worden. Ter illustratie heeft ze de volgende foto toegevoegd aan haar zienswijze (zie p. 30):

De bewoonster geeft te kennen dat de bovenstaande foto in 2022 is genomen via Google Street View toen de huizen nog bewoond werden en geeft aan dat de huizen in deze wijk al tijden leeg staan en klaar zijn om gesloopt te worden.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 46

Belanghebbende brengt voorts ook de Frank van der Goesstraat en Colijnstraat in beeld, waar volgens haar al jaren geleden sociale huurflats zijn gesloopt waarvoor nog niets in de plaats is teruggekomen. Ze heeft als voorbeeld de bovenstaande foto uit 2022 van Google Street View van de desbetreffende straten opgenomen op p. 31 van haar zienswijze. Als de gemeente ervoor zou kiezen om op de hierboven weergeven locatie te bouwen, kan er worden gekeken naar hoe het Maasterras omgetoverd zou kunnen worden tot aantrekkelijke plaats voor Dordrecht zonder dat dit enorme gevaren oplevert bij calamiteiten op het spoor, aan de rivier en/of aan de A16, aldus de belanghebbende. Antwoord: In de omgevingsvisie van de gemeente is onderzocht welke gebieden in aanmerking komen voor woningbouw. Naast het Maasterras zijn er geen locaties beschikbaar waar 4.000 woningen gebouwd kunnen worden. Belangrijk om daarbij aan te vullen dat de gemeente elders nog 6.000 woningen moet bouwen. Daarvoor zijn diverse kleinere locaties in de gemeente aangewezen of worden nog aangewezen. Al deze locaties samen zijn onvoldoende om de woningbouwtaakstelling te halen. Daarom de noodzaak om ook het Maasterras als locatie aan te wijzen. De voorbeelden die worden aangehaald betreffen locaties die ook bij de gemeente in beeld zijn. Het eerste voorbeeld zijn de woningen in de Charlotte de Bourbonstraat.

Hier zijn in 2022 bestemmingsplanwijzigingen voor vastgesteld om sloop en nieuwbouw mogelijk te maken. In het zuidelijk deel van de Charlotte de Bourbonstraat ('Witte Dorp') worden door Woningcorporatie Woonbron 80 woningen gesloopt en 143 nieuwe woningen gerealiseerd (90 sociale huur-appartementen, 39 grondgebonden woningen in de sociale huur en 14 koopwoningen). Het noordelijk deel ('Rode dorp') is van wooncorporatie Trivire. Daar zullen 84 woningen worden gesloopt en komen 114 sociale huurwoningen (zowel grondgebonden woningen als appartementen) voor terug. Ook voor het laatste gebied zijn al woningbouwplannen in de maak. Woningcorporatie Woonbron is in samenwerking van de gemeente bezig met ontwikkeling van sociale huurwoningen. Door veranderende markt zit hier wat vertraging op. 19. Suggesties bewoonster bij realisatie Maasterras De bewoonster geeft aan dat als de gemeente ondanks al haar bezwaren er toch voor kiest om te bouwen op het Maasterras, de gemeente plannen moet maken die direct uit te voeren zijn waardoor er ook op korte termijn woningen gerealiseerd kunnen worden, omdat ze vindt dat dat echt nodig is. Snelle plannen zijn in haar optiek plannen die de huidige woningen en bedrijvigheid kunnen behouden en plannen die ertoe leiden dat er op de beschikbare plaatsen wel snel iets realistisch neergezet kan worden.

De bewoonster concludeert dat het stuk grond wat in fase 1 van het project Maasterras in handen is van de gemeente en dus ook de grond waarop daadwerkelijk gebouwd kan worden, niet veel is. Dat is slechts een stukje van het deelgebied plot M4 en het volledige deelgebied plot M2, zo stelt ze. De rest van alle delen in fase 1 is reeds in gebruik.

Bewoonster merkt op dat er in deelgebied M4 ruimte is op de Indofin-locatie en oppert het idee om wellicht in overleg met Rijkswaterstaat te treden voor de bouw van een geluidswal om de brug, zodat daar in de buurt dan gebouwd worden. Ze heeft op p. 32 van haar zienswijze ook een tekening bijgevoegd waarop ze laat zien wat er neergezet zou kunnen worden op de locatie van Indofin:

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 47

In het voorstel van de bewoonster, zoals hierboven weergegeven, is er in het midden van de wijk ruimte voor een plein waar buurtgenoten elkaar kunnen ontmoeten en tevens moet daar dan voor kleine kinderen een speeltoestel komen te staan in de vorm van een molen om de oude historie te laten zien, zoals door de bewoonster zelf wordt aangegeven. Verder komen er op het plein o.a. ook nog bankjes, een overkapping en picknicktafels. De bewoonster geeft in haar zienswijze nog nadere toelichtingen op haar voorstel en maakt kenbaar dat er in het door haar voorgestelde plan aan de noordelijke en westelijke buitenrand van de wijk hoogbouw zou moeten komen van maximaal 4 verdiepingen hoog (veel hoger bouwen zou volgens haar niet haalbaar zijn i.v.m. met de zon inval en het behoud van een goed leefklimaat voor nieuwe en bestaande bewoners van het Maasterras). In het flatgebouw aan de westelijke zijde zou plaats moeten komen voor ongeveer 80 huishoudens (20x4), terwijl in de flat aan de noordelijke kant 32 huishoudens gevestigd zoude moeten kunnen worden (8x4). De woningen zouden dan onderverdeeld kunnen worden in sociale huurwoningen en betaalbare huur-/koopwoningen. Belanghebbende stelt dat er dan in totaal 122 huizen van circa 75m2 gebouwd kunnen worden (dit lijkt een rekeningfout van belanghebbende).

Belanghebbende geeft aan dat er een groenstrook gebruikt kan worden om de wijk op te hogen met (minimaal) één meter. Dit kan daarna tevens als park/groenstrook gebruikt worden, waardoor de bewoners van de Weeskinderendijk volgens belanghebbende hun privacy kunnen behouden en zich veilig alsook geborgen kunnen blijven voelen in hun tuin.

Verder doet de bewoonster een voorstel voor een straat met 16 rijtjeswoningen dichtbij de groenstrook (met een woonoppervlakte van 120m2 voor de hoekwoningen en 90m2 voor de tussenwoningen) en voor kleine, betaalbare woningen met bovenwoningen voor in totaal 48 huishoudens. Ze heeft de onderstaande tekening gemaakt om dat laatste te illustreren:

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 48

Bewoonster geeft aan dat er ook plek zal zijn voor in totaal 4 grote vrijstaande woningen in de wijk van 120m2 en dat er in het zuidwesten van de wijk tevens een flat van 4 meter hoog gerealiseerd kan worden, waarbij in het onderste deel van de flat ruimte zal zijn voor een aantal kleine voorzieningen, zoals een bakker of kapper. Ze opteert voor kleinere woningen (30 woningen variërend van 50m2 t/m 65m2) bovenin de flat voor starters en mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning. Ook stelt de bewoonster voor om de oude zagerij te behouden naast de entree van de wijk en om binnen deelgebied M2 hoger en dichter te bouwen met dien verstande dat daar rekening gehouden moet worden met de Grote kerk, die volgens de bewoonster binnen een straal van 5 kilometer niet in de schaduw hoort te liggen van gebouwen. De bewoonster stelt dat binnen deelgebied M2 dan ook niet een gebouw van hoger dan 8 tot 10 verdiepingen gebouwd moet worden. Ze doet de suggestie om daar een gebouw te bouwen met een bijzonder uiterlijk wat de stad aanzien geeft en dat deel uit kan maken van de skyline, zoals bijvoorbeeld een uiterlijk waar de molens in verwerkt zitten. Ze heeft daar de onderstaande schets van gemaakt:

In deze flat kunnen volgens de indienster van de zienswijze bovenin duurdere huizen komen en daaronder betaalbare woningen De indienster gaat daarbij uit van een totaal van 40 woningen. Ze stelt dat de door haar voorgestelde plannen lang niet zo pretentieus zijn als de huidige plannen die er nu liggen voor het Maasterras, maar daarentegen in haar optiek juist haalbaar, en verder stelt ze ook dat er op basis van haar plannen binnen nu en 2 jaar

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 49

260 huishoudens een nieuwe woning zouden kunnen betreden (volgens de eisen van de provincie Zuid-Holland). Antwoord: Suggesties voor het Indofin terrein: Plein van samenkomst In het voorstel van de bewoonster wordt een Plein voor samenkomst geschetst. Dit is een mooi initiatief dat wij zeker zien landen in het Maasterras. In de Voorkeursvariant, die enkel een mogelijke invulling van het Masterplan is, is ook een dergelijk plein ingetekend: namelijk het Cultuurplein. De plek is nog niet vastgelegd maar dat er een Plein van samenkomst in de wijk moet landen vind de gemeente een groot goed dat sowieso een plek krijgt in de wijk. In aangepaste plan is deze suggestie nog niet uitgewerkt, die zal worden meegenomen in de nadere uitwerking in een stedenbouwkundig ontwerp dat na de vaststelling van het bestemmingsplan moet worden opgesteld.

Maximale hoogte van 4 verdiepingen Zoals in de OER is aangetoond is het vanwege het geluid van spoor en wegen belangrijk dat er voldoende afschermende bebouwing komt die het geluid tegenhoud. Dat is ook nodig als er een geluidsscherm rond de tunnelmond wordt gerealiseerd. De bouwhoogte van 4 lagen voor de hele wijk is dan te laag. Het Indofin-terrein ligt qua geluid redelijk gunstig dus hier kan een lagere gebouwhoogte toegepast worden. Echter het door de bewoonster voorgestelde programma is dermate laag (122 woningen, of 112 als je 80 en 32 optelt) dat we niet voldoen aan de woningopgave op deze plek.

Verschillende woningtypes De bewoonsters doet suggesties voor het maken van diverse woningtypes, waaronder grotere en kleinere rijtjeshuizen en beneden-boven woningen. Wij juichen deze verschillende type woningen toe maar realiseren ons ook dat deze woningen relatief meer ruimte vragen dan appartementen en gestapelde woonvormen. Desalniettemin streven wij ernaar om in het Maasterras een zo divers mogelijk aanbod te realiseren waaronder ook de door de bewoonster voorgestelde types.

Behoud oude zagerij In de huidige plannen wordt de oude zagerij aan het cultuurplein behouden en is op die plek geen woningbouw voorzien.

M2 hoger bebouwen M2 is het Rivierenpark dat nu in aanleg is. Deze strook is zo smal dat hier nauwelijks gebouwd kan worden. Daarnaast geldt er een minimale afstand tot de Oude Maas waardoor het bebouwbare gebied nog smaller is. Dit gebied is tevens zwaar belast met geluid van de spoorbrug, industrielawaai vanaf de overzijde van de Oude Maas en verkeerslawaai van de Dokweg. Hier kan, binnen onze randvoorwaarden, dus niet gebouwd worden.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 50

Zienswijze 14 (Bewoner Weeskinderendijk) Ontvankelijkheid De zienswijze d.d. 29 januari 2024 is op 30 januari 2024 binnengekomen en is dus ontvankelijk 1.

Bewoner wil niet verhuizen. Ontwikkeling Maasterras gaat ten koste van de woningen Weeskinderendijk en met het opleggen van de WVG zal bewoner op termijn onteigend worden. Antwoord: Aankoop van de woningen aan de Weeskinderendijk Oost wordt noodzakelijk geacht om een haalbaar en kwalitatief goede woonwijk te kunnen bouwen. Zie hiervoor deel A van deze nota (thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost). Uitgaande van die noodzaak is het van belang dat de gemeente deze woningen kan aankopen tegen reguliere marktprijzen. De toepassing van het instrument voorkeursrecht moet voorkomen dat ontwikkelaars / speculanten gronden opkopen waardoor de grondprijzen te veel gaan stijgen en daarmee de haalbaarheid van woningbouw in het Maasterras onder druk zetten. De toepassing van het voorkeursrecht is dan het enige instrument dat de gemeente dan kan inzetten om dit te voorkomen.

2.

Tijdens de presentatie van de plannen van de StadsLABS vielen de woningen Weeskinderendijk buiten het plangebied. Het is dus wel mogelijk een plan te maken waarbij die woningen blijven bestaan. Antwoord: De optie om de woningen aan de Weeskinderendijk te behouden zijn serieus bekeken. Eerst in de OER en daarna aan de hand van het bewonersvariant. Zie hiervoor deel A van deze nota (thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost).

3.

Inspraakreacties In het ontwerpbestemmingsplan wordt verwezen naar de ingekomen reacties op het Startdocument, maar omdat het leek alsof de woningen Weeskinderendijk buiten het project vielen, hebben die bewoners daar niet op gereageerd. Antwoord: Het feit dat bewoners niet gereageerd hebben op de eerste plannen bij het startdocument van de OER, wordt door de gemeente op geen enkele manier gezien als een vorm van instemming met de plannen. Pas vanaf september 2023 was voor het eerst openbaar bekend dat er een voornemen was de woningen van de Weeskinderen te slopen ten behoeve van de woningbouwontwikkeling.

4.

Plan is zeer onzeker en geeft daarmee geen juridische basis voor een reactie. De beoogde plannen met de Stadsbrug zijn nog niet uitgewerkt en er is geen overeenstemming met Zwijndrecht en Rijkswaterstaat. Ook is er nog geen overeenstemming met Prorail en andere instanties over de verdwijning van de havenspoorlijn en het rangeerterrein. Tot slot liggen er ook nog geen anterieure overeenkomsten met de grondeigenaren in het gebied. Terwijl een voorwaarde voor vaststelling van het bestemmingsplan is dat dit wel moet zijn uitgewerkt. Het plan kan dus nog aanzienlijk veranderen en dan ligt er een zienswijze op een ander plan.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 51

Antwoord: Het is inderdaad noodzakelijk gebleken het ontwerpbestemmingsplan aan te passen op de onderdelen emplacement en stadsbrug. Hierdoor zijn andere uitgangspunten ontstaan voor het ontwerp van de woonwijk, onder andere het vervallen van de noodzaak een busbaan aan te leggen ter plaatse van de Weeskinderendijk Oost. In dat kader is ook bekeken of een planvariant met behoud van de woning Weeskinderendijk mogelijk is. Zie hiervoor deel A van deze nota: de thematische beantwoording bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad de afweging gemaakt dat het belang van verdichting zwaarder moet wegen dan het belang van de bewoners. Dat betekent dat de woningen gesloopt moeten worden om voldoende nieuwe woningen terug te kunnen bouwen. 5.

Deze onzekerheden maakt dat er geen reactie op het plan te geven is, omdat nadere uitwerking invloed kan hebben op het aantal woningen en de economische haalbaarheid. Antwoord: Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is door de raad ook een grondexploitatie vastgesteld die aantoont dat het plan financieel uitvoerbaar is.

6.

Doordat er nog zo veel onzekerheden in het plan zitten blijven bewoners met veel onzekerheden zitten. Vooral over het aantal te realiseren woningen en over of de woningen Weeskinderendijk Oost kunnen blijven staan. Dit heeft een negatieve invloed op hun leven en gezondheid. Antwoord: Afgelopen jaar is met de bewoners een proces ingezet gericht op verbeterde informatievoorziening, onder andere door de adviserende rol van adviesbureau Dietz. Daarmee is zoveel mogelijk getracht onzekerheid weg te nemen.

7.

Waarom is er niet voor gekozen om de Weeskinderendijk Oost, net als het emplacement, de Stadsbrug, de havenspoorlijn, het woonwagencentrum en Qbuzz, niet te bestemmen? Zo kunnen de functies behouden blijven tot er overeenstemming is. Zolang de bewoner (grond)eigenaar is, zal de gemeente rekening met haar en andere eigenaren moeten houden. Antwoord: Zie de beantwoording onder 4. De noodzaak om voldoende woningen te bouwen maakt het noodzakelijk lastige afwegingen te maken. Een model waarbij gebiedsontwikkeling afhankelijk is van overeenstemming met eigenaren biedt onvoldoende zekerheid of de woningbouw doorgang kan vinden.

8.

Woningbouwprogramma In het woningbouwprogramma is aangegeven dat in het geval elders in de stad een deel van de woningbehoefte ingevuld wordt met woningen die in het Maasterras zijn voorzien, de woningbouwcategorieën aangepast kunnen worden. Hoe verhoudt zich dat tot de eis dat er minimaal 2200 woningen moeten worden gebouwd? Als het zo eenvoudig aangepast kan worden, waarom kunnen de woningen aan de Weeskinderendijk oost niet in het plan opgenomen worden? Antwoord: Zie hiervoor deel A van deze nota: de thematische beantwoording bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost.

9.

Woningcategorieën Hoe gaat de gemeente zich aan de percentages houden als er geen grondgebonden huizen worden gebouwd?

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 52

Antwoord: De percentages sluiten niet uit dat er grondgebonden woningen gebouwd kunnen worden en sluiten ook niet uit dat alle woningcategorieën bediend kunnen worden. In de opgestelde proefverkaveling is aantoond dat voor alle doelgroepen woningen gebouwd kunnen worden. 10. Parkeernorm Er wordt uitgegaan van een parkeernorm van 0,3. Dat is een onmogelijk uitgangspunt en niet onderbouwd naar mogelijke wensen van toekomstige bewoners en verkoopbaarheid, maar gebaseerd op wenselijke aannamen. Wat is hier het gevolg van voor de haalbaarheid van het plan? Antwoord: Zie hiervoor de toelichting in deel A (thema mobiliteit parkeernorm + STOMP) 11. Compensatie Waarom is er in de financiële paragraaf geen ruimhartige voorziening opgenomen om de bewoners van een nieuw, zelf uitgezochte woning te voorzien? Antwoord: Wanneer een eigenaar aan de gemeente verkoopt zal een reële marktprijs worden geboden. Bij eerdere aanbiedingen van eigenaren in het plangebied is gebleken dat betreffende eigenaren een vergelijkbare woning hebben kunnen terugkopen. Aanvullend hierop heeft de gemeenteraad op 4 februari 2025 besloten om de woningen Weeskinderendijk-Oost waarop een voorkeursrecht rust, te verwerven op basis van een volledige schadeloosstelling. Daardoor kan de gemeente een hogere vergoeding aan de bewoners betalen. 12.

In het plan wordt aangegeven dat er een verbinding naar het verleden moet zijn. De timmerwerkplaats blijft daarom staan, maar niet de woningen Weeskinderendijk terwijl die zich uitstekend lenen voor dit aspect. Antwoord: De woningen aan de Weeskinderendijk Oost zijn deels aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. De woningen zijn uit 1919 en 1930. Binnen het plangebied is de gehele Weeskinderendijk onderdeel van de oorspronkelijke dijkstructuur van het Eiland aangemerkt. Deze dijkstructuur is van cultuurhistorische waarde en behoudenswaardig. In het bestemmingsplan hebben ook de woningen een aanduiding 'cultuurhistorische waarde' gekregen. Wij hebben vorig jaar bouwhistorisch onderzoek laten doen naar het kantoor en de fabriek. Afspraak was dat de huizen in een later stadium onderzocht zouden worden. Dat verplicht de eigenaar om bij sloop eerst een bouwhistorisch onderzoek uit te voeren zodat de cultuurhistorische waarde goed gedocumenteerd wordt ten behoeve van de geschiedschrijving van Dordrecht. De waarde van de panden is niet zodanig dat de gemeente sloop wil voorkomen. In dat geval had de aanwijzing tot gemeentelijk monument moeten plaatsvinden. Deze beleidslijn ten aanzien van panden met cultuurhistorische waarden geldt niet alleen voor het plangebied maar wordt voor de hele gemeente gehanteerd.

Dit betekent dat net als bij de houtzagerij de verplichting bestaat een bouwhistorisch onderzoek te verrichten voordat sloop gaat plaatsvinden. Wij hebben er voor gekozen te wachten met dit onderzoek zolang de woningen nog bewoond worden. Dit onderzoek zal dus later plaatsvinden. Anders dan bij de houtzagerij kan daarbij niet meer de afweging worden gemaakt of het mogelijk is de aanwezige waarden te behouden aangezien het bestemmingsplan geen uitvoering van het plan mogelijk maakt waarbij de woningen behouden kunnen blijven. 13. Procedure Waarom is de gemeente niet eerst het overleg met partijen zoals RWS, Proral, Havenbedrijf en gemeente Zwijndrecht aangegaan over de onzekerheden in het plan, maar is gekozen

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 53

voor een WVG op de woningen Weeskinderendijk. Bewoners zitten nu al die tijd in onzekerheid en stress voor een plan dat wellicht niet haalbaar is. Antwoord: Zie voor een nadere toelichting deel A (thema publiek belang – traject Bas Kurvers). 14. Neem de huizen Weeskinderendijk op een nieuw te tekenen, haalbaar plan. Antwoord: Zie hiervoor deel A van deze nota: de thematische beantwoording bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost.

Zienswijze 15 (Bewoner Weeskinderendijk) Ontvankelijkheid De zienswijze d.d. 30 januari 2024 is op 30 januari 2024 binnengekomen en is dus ontvankelijk. Belanghebbende geeft in de intro van haar zienswijze aan dat er ook nog een zienswijze met een juridische inslag namens haar is ingediend door haar advocaat.

1. Groot aantal problemen Bewoonster ziet een groot aantal inhoudelijke problemen binnen de plannen rondom het Maasterras, die opgelost moeten worden voordat de plannen tot uitvoer kunnen worden gebracht. Ze vraagt zich dan ook of het niet logischer zou zijn geweest om eerst die grote vraagstukken op te pakken en vanuit daar de plannen te ontwikkelen. Bewoonster wilt weten welke opties het college heeft overwogen voordat men de huidige plannen vaststelde en o.a. de impactvolle maatregel nam om een voorkeursrecht te vestigen op de woningen aan de Weeskinderendijk vestigde, beslissingen waarmee de gemeente de bewoners van de Weeskinderendijk heeft overvallen en enorm heeft laten schrikken, aldus de bewoonster. Bewoonster stelt ook dat zij zich, op basis van de communicatie tot op heden, behandeld voelt als de minste partij met de boodschap dat ze moet vertrekken en vraagt zich af of dat op dit moment noodzakelijk was als eerste stap in dit proces. Volgens haar is er teveel aandacht geweest voor gelikte plannen zonder dat daarbij echt oog is gehouden voor realiteit en realiseerbaarheid.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 54

Antwoord: De gemeente begrijpt dat het opleggen van de WVG op de woningen Weeskinderendijk veel impact heeft gehad en nog heeft. De toepassing van de WVG moet voorkomen dat ontwikkelaars / speculanten gronden opkopen waardoor de grondprijzen te veel gaan stijgen en daarmee de haalbaarheid van woningbouw in het Maasterras onder druk zetten. De toepassing van het voorkeursrecht is dan het enige instrument dat de gemeente dan kan inzetten om dit te voorkomen. Het is inderdaad noodzakelijk gebleken het ontwerpbestemmingsplan aan te passen op de groter problemen zoals het emplacement en de stadsbrug. Naar onze overtuiging was daarvoor eerst een uitwerking van een haalbaar plan nodig om deze problemen bespreekbaar te maken. Hierdoor zijn andere uitgangspunten ontstaan voor het ontwerp van de woonwijk, onder andere het vervallen van de noodzaak een busbaan aan te leggen ter plaatse van de Weeskinderendijk Oost. In dat kader is ook bekeken of een planvariant met behoud van de woning Weeskinderendijk mogelijk is. Zie hiervoor deel A van deze nota: de thematische beantwoording bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost. De opties die het college heeft overwogen zijn beschreven in OER, die als bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen. Daarbij had een proces gepast met meer aandacht voor communicatie.

Zie hiervoor deel A van deze nota: de thematische beantwoording: proces en communicatie. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad de afweging gemaakt dat het belang van verdichting zwaarder moet wegen dan het belang van de bewoners. Dat betekent dat de woningen gesloopt moeten worden om voldoende nieuwe woningen terug te kunnen bouwen. 2. Aantrekkelijke stad In de Omgevingsvisie wordt voor de spoorzone ingezet op het behalen van het doel van het realiseren van een aantrekkelijke stad en daarbij wordt een aantal omgevingsaspecten genoemd. Belanghebbende vraagt zich af waarom de woningen aan de Weeskinderendijk niet zouden voldoen het omgevingsaspect ''Wonen'' (sterke en gedifferentieerde leefbare woonwijken met een optimaal evenwicht tussen woningvraag en woningaanbod). De woningen aan de Weeskinderendijk zijn volgens haar woningen die passen binnen die norm en die voldoen aan de argumentatie die door de gemeente zelf gebruikt wordt. Belanghebbende stelt daarnaast dat de Weeskinderendijk nog één van de oude delen van de gemeente is die in circa 1603 is ontstaan ter bescherming van de Dubbeldamse polder en vraagt zich af of dat dan voor het college geen cultuurhistorische waarde heeft (wat ook een omgevingsaspect is). Ze vindt dat de argumentatie hieromtrent niet onderbouwd en breed gemotiveerd is.

Haar inziens zijn de huizen aan de Weeskinderendijk nostalgische woningen met een historische waarde, o.a. gezien de geschiedenis van de Weeskinderendijk. Ze vraagt de gemeente dan ook om de geschiedenis van Dordrecht, als één van de oudste steden van Nederland, te koesteren. Antwoord: Naar ons oordeel zijn genoemde omgevingsaspecten uitgebreid afgewogen in de opgestelde OER. Het daarin opgenomen beoordelingskader is gebaseerd op de 7 doelen van omgevingsvisie Daarmee heeft de gemeente getracht een zo objectief mogelijke beoordeling uit voeren van alternatieven en varianten. 3. Onduidelijkheid over het geldende plan De bewoonster geeft aan drie ontwerpplannen voor het Maasterras te hebben gezien: Een ontwerpplan waarbij de huizen aan de Weeskinderendijk zouden moeten wijken voor een verhoging van de Weeskinderendijk en een busbaan (het plan waar het meeste over gesproken wordt en die de voorkeur heeft) en twee plannen waarbij de woningen aan de Weeskinderendijk geheel of gedeeltelijk zouden kunnen blijven staan. Dit zorgt volgens de bewoonster voor veel onduidelijkheid, waardoor zij niet weet waar ze aan toe is en niet kan anticiperen op dingen. Antwoord:

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 55

Het klopt dat drie varianten (alternatieven) zijn uitgewerkt, juist om inzichtelijk te kunnen maken of een variant met behoud van de woningen mogelijk was. Naar aanleiding van de zienswijzen van de bewoners Weeskinderendijk is daar op basis van de gewijzigde uitgangspunten en het bewonersinitiatief nogmaals grondig naar gekeken. Zie hiervoor deel A van deze nota: de thematische beantwoording bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost. 4. Onduidelijkheid over de uitvoerbaarheid De bewoonster geeft te kennen dat het ook onduidelijk is welke delen van de gemaakte plannen het college van B&W daadwerkelijk tot uitvoer kan brengen, omdat grote delen van het plangebied (zoals het rangeerterrein van de NS, de Zwijndrechtse brug van Rijkswaterstaat, de werkspoorverbinding en vastgoed van zowel bedrijven als particulieren) niet in bezit is van de gemeente. Tevens merkt ze op dat de bewoners van de Weeskinderendijk (tijdens de raadsvergadering van dinsdag 23 januari 2024) niet zijn genoemd als vastgoedbezitters die ook mogelijk een obstakel zouden kunnen vormen voor het voorkeurs-ontwerpplan Maasterras. Antwoord: Bij de vaststelling van het bestemmingsplan wordt een grondexploitatie vastgesteld waaruit de economische uitvoerbaarheid blijkt. 5.

Ontoereikend participatieproces Belanghebbende heeft ook nog kritiek op het feit dat de informatieavond van 15 januari 2023 tijdens de raadsvergadering van 23 januari 2024 werd omschreven als inspreekavond. Volgens belanghebbende was er namelijk tijdens die informatieavond van inspraak geen sprake. Ze werpt dan ook de vraag op hoe het college participatie toepast en vraagt zich af of er alleen op participatie wordt ingezet wanneer het het college uitkomt. Belanghebbende stelt dat er sprake is van slechte communicatie vanuit de gemeente en ook van een gebrek aan het verstrekken van informatie aan de bewoners. Volgens haar lijkt het erop alsof de bewoners als private vastgoed bezitters in het proces compleet vergeten worden. Ze voelt zich dan ook niet serieus genomen. Antwoord: De communicatie is inderdaad niet verlopen zoals u dat van uw gemeente mag verwachten. Inmiddels zijn hierover afspraken gemaakt met de bewoners. De communicatie verloopt nu volgens deze afspraken. Zie voor een nadere toelichting ook de thematische beantwoording op de thema’s proces en communicatie en thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost). 6.

Aantasting woon- en leefkwaliteit De indienster van de zienswijze geeft aan dat het realiseren van hoogbouw pal achter haar huis ten koste gaat van haar kwaliteit van wonen en leven, terwijl dat volgens haar juist de reden is waarom zij haar huidige woning heeft gekocht (vanwege onder meer de gunstige ligging, de privacy, de rust, de ruimte, de parkeergelegenheid en de sfeer/ambiance van de Weeskinderendijk). De indienster is naar eigen zeggen in Dordrecht komen wonen, omdat het een gezellige oude stad is met een oud centrum wat niet omsloten is door hoogbouw en flats, zoals bijvoorbeeld Rotterdam of Amsterdam. Ze vindt dat de stad daardoor een zeer prettig woon- en leefmilieu heeft. Hoogbouw zou volgens de indienster leiden tot verlies van privacy, rust, ruimte en verlies van middag- en avondzon in haar achtertuin. De indienster is van mening dat haar woongenot en dat van de overige bewoners van de Weeskinderendijk ook wordt aangetast vanwege het feit dat door het project Maasterras het huidige karakter van de buurt (rustig, sociaal, gezellig en behulpzaamheid) verloren gaat. Ze spreekt van een vernietiging van ''sociaal kapitaal''. Antwoord: Als gemeente hebben we een woningbouwopgave van 11.000 woningen. De ruimte om aan deze opgave te voldoen is beperkt. In hogere dichtheden bouwen is dan noodzakelijk en daarom moeten soms ingrijpende keuzes gemaakt worden.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 56

Aankoop van de woningen aan de Weeskinderendijk Oost wordt noodzakelijk geacht om een haalbaar en kwalitatief goede woonwijk te kunnen bouwen. Zie hiervoor deel A van deze nota (thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost). 7. Inefficiënte aanpak De indienster begrijpt niet waarom het in haar ogen dure bureau dat is ingeschakeld voor het stedenbouwkundige plan niet in de eerste plaats naar de haalbaarheid van het te ontwikkelen plan lijkt te hebben gekeken. Ze vindt dit inefficiënt, onnodig kostbaar en vreest dat dit in de toekomst (onnodig) zal leiden tot verhogingen van de gemeentelijke belastingen. Antwoord: De complexiteit van de opgave maakt het noodzakelijk om ontwerp en toetsing op haalbaarheid gelijktijdig uit te voeren. De uitkomsten van dit proces zijn terug te vinden in de opgestelde OER (bijlage 1 bij het ontwerpbestemmingsplan).

8. Zorgen Belanghebbende is zzp'er en heeft sinds 2000 haar eigen hoveniersbedrijf. Vanuit haar huidige woning heeft ze parkeerruimte voor haar bus en aanhangwagen en een schuur en ruimte in de brandgang om haar gereedschap en materiaal op te slaan. Belanghebbende geeft aan dat ze nu op een voor haar ideale plek in Dordrecht woont (5 minuten van het centrum, een paar minuten van de snelweg en 1,1 km van centraal station Dordrecht) wat betekent dat zij korte (rij)afstanden heeft naar haar klanten, haar leverancier voor materialen, winkels en haar vriendenkring. Tevens geeft belanghebbende aan dat ze al 20 jaar met heel veel plezier woont in haar woning en dat ze in die tijd veel tijd, moeite en energie heeft geïnvesteerd om haar huis op te knappen en in te richten. Volgens belanghebbende heeft haar huis voor haar, mede daardoor, een zeer grote emotionele waarde. Belanghebbende maakt zich grote zorgen over zowel de huidige situatie als de toekomst en over de toekomstige gevolgen voor haar in privé en zakelijk gezien de ontwikkelingen rondom het project Maasterras. Antwoord: De gemeente begrijpt dat de plannen een grote impact heeft op belanghebbende. Bij verkoop van de woning zal de gemeente een prijs moeten bieden die het mogelijk moet maken een vergelijkbare woning terug te kopen. Wanneer een eigenaar aan de gemeente verkoopt zal een reële marktprijs worden geboden.

Bij eerdere aanbiedingen van eigenaren in het plangebied is gebleken dat betreffende eigenaren een vergelijkbare woning hebben kunnen terugkopen. Aanvullend hierop heeft de gemeenteraad op 4 februari 2025 besloten om de woningen Weeskinderendijk-Oost waarop een voorkeursrecht rust, te verwerven op basis van een volledige schadeloosstelling. Daardoor kan de gemeente een hogere vergoeding aan de bewoners betalen. 9. Marktconforme prijs voor woningen onvoldoende Bewoonster vindt dat er tot dusverre geen duidelijkheid is over wat er nu uiteindelijk precies gaat gebeuren m.b.t. het plan Maasterras. De enige duidelijkheid die volgens haar is verstrekt, was tijdens de eerste informatieavond toen aangekondigd zou zijn dat de bewoners van de Weeskinderendijk binnen drie jaar zouden moeten vertrekken en toen aan hen geadviseerd zou zijn dat zij op Funda moesten gaan kijken om zich alvast te oriënteren zonder dat er destijds duidelijkheid bestond over eventuele vergoedingen. Voor bewoonster was dit wederom een bevestiging dat er totaal geen rekening wordt gehouden met de gevoelens en emoties van de bewoners van de Weeskinderendijk.

Bewoonster vindt ook dat in de marktconforme prijs die de bewoners voor hun woningen zullen krijgen niet is meegenomen dat voor deze prijs in Dordrecht geen woningen kunnen worden teruggekocht die de bewoners dezelfde woon- en leefkwaliteit zullen bieden als hun huidige woningen. Volgens de bewoonster heeft dit te maken met het feit dat: 

De prijzen van de huizen aan de Weeskinderendijk gemiddeld het laagste zijn van Dordrecht, volgens de bewoonster vanwege "zwalkend" beleid van de gemeente (omdat de woningen aan de Weeskinderendijk de afgelopen 19 jaar door de gemeente zijn opgekocht

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 57



en als antikraak zijn verhuurd, waarbij de staat van de huizen volgens de bewoonster zijn verslechterd wegens het uitblijven van onderhoud wat vervolgens ook weer heeft geleid tot achteruitgang/verloedering van de buurt). De bewoners bij een eventuele verhuizing ook te maken hebben met o.a. verhuiskosten, extra kosten voor de inrichting van de nieuwe huizen en hogere woonlasten door een andere hypotheekrente. Al die kosten vloeien volgens de bewoonster voort uit een oorzaak waar de bewoners niet om gevraagd hebben en dienen volgens haar daarom volledig door de gemeente gecompenseerd te worden. De bewoonster vindt dat uit de beschikbare informatie niet of nauwelijks blijkt dat er rekening wordt gehouden met of dat er een budget is gereserveerd voor voldoende compensatie van de bewoners. Ze verneemt graag van de gemeente hoe het hiermee zit. Antwoord: Inmiddels zijn met de bewoners afspraken gemaakt om dit soort vragen op te halen en te beantwoorden. Op de bewonersbijeenkomst van 4 juli 2024 zijn deze vragen beantwoord met rekenvoorbeelden die duidelijk maken dat bewoners er niet op achteruit hoeven te gaan.

10. Onzekerheden en ontevredenheid over gang van zaken Volgens de indienster geeft het college geen duidelijkheid over wanneer, hoe en welke bouwplannen er uiteindelijk tot uitvoering zullen worden gebracht, hetgeen volgens haar voor veel onzekerheid zorgt bij haar en haar buren. Ze vindt dat de gemeente als volksvertegenwoordiging verantwoordelijkheid moet nemen en de bewoners van de Weeskinderendijk perspectief moet bieden in plaats van hen in onzekerheid en ellende te storten. De indienster geeft aan dat ze al sinds september 2023 wordt overladen met informatie en wet- en regelgeving rondom het Maasterras, waardoor ze met de volgende lasten kampt: het bestemmingsplan, de WVG, zienswijzen schrijven, bezwaar aantekenen, verschillende vergaderingen (met buren en de politiek), informatieavonden en advocaatkosten. Ze voegt eraan toe dat ze dit moet ondergaan ter bescherming van haar rechten, eigendom en leefkwaliteit, die ze heeft opgebouwd gedurende haar werkende leven ondanks dat ze al ruim 27 jaar met gezondheidsproblemen kampt. Volgens de indienster lijken haar eigendom en recht op een goede kwaliteit van leven die ze naar eigen zeggen tot september 2023 had geen bestaansrecht meer te hebben. Ze geeft aan dat de gemeente nu als grote organisatie met al haar kennis en kunde tegenover haar (zwakkere) bewoners staat en voelt zich in de steek gelaten.

Antwoord: De gemeente onderkent dat er veel informatie is, maar dit is noodzakelijk om tot een goede besluitvorming te komen. Aankoop van de woningen aan de Weeskinderendijk Oost wordt noodzakelijk geacht om een haalbaar en kwalitatief goede woonwijk te kunnen bouwen. In die afweging moet de belangen van de stad afgewogen worden tegen de belangen van bewoners. Dat is een lastige afweging zoals hiervoor beschreven in deel A van deze nota (thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost). 11. Impact Maasterras op verschillende aspecten leven bewoonster Bewoonster brengt ook nog naar voren dat ze zich door alle tijd en energie die de WVG en het project Maasterras van haar vragen zowel in sociaal als in emotioneel opzicht erg belast voelt en dat ze ook financiële druk ervaart. Ze geeft aan dat de situatie rondom de WVG en het Maasterras ten koste gaan van haar vrije tijd en zelfs van haar werkuren als ZZP-er, waardoor ze o.a. met inkomstenderving te maken heeft. Bewoonster geeft ook nog aan dat ze al 26 jaar de ziekte van Lyme heeft en tevens lijdt ze aan een gebrek aan energie alsook chronische klanten. De hoeveelheid tijd en energie die ze naar eigen zeggen moet stoppen in het hele gebeuren rondom het Maasterras heeft

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 58

volgens haar een negatieve impact op haar, haar leven, haar gezondheid en haar herstel van haar gezondheidsproblemen. Antwoord: De gemeente is zich ervan bewust dat het opleggen van het voorkeursrecht enorm veel impact heeft op het persoonlijke leven van de bewoners. Er zijn investeringen gedaan in en aan het huis die veel tijd en geld hebben gekost. De gemeente moest echter een keuze maken en heeft daarbij het belang van de woningbouwopgave het zwaarst laten wegen. Investeringen die zijn gedaan (en nog worden gedaan) zullen worden betrokken bij de taxatie van de woning bij aankoop. 12. Alternatieven voor het indelen van Maasterras Bewoonster doet ook een voorstel om het Maasterras op een andere manier in te delen dan in de huidige plannen weergeven is. Ze stelt voor achter de Weeskinderendijk-Oost een sloot/beek/water aan te leggen met daarachter een hogere dijk, die een eventuele nieuwe wijk zou kunnen omringen. De dijk zou dan de functie van waterkering/geluidswal/park kunnen hebben. Bewoonster stelt voor om ook ruimte te maken voor onder andere groen, een recreatieve haven (ook voor boottoerisme), lage woningen en nieuwe standplaatsen voor woonwagens. Dat geheel zou dan de functie van zowel een park (eventueel een beeldenpark/arboretum) als wandelgebied kunnen krijgen, en zou plaats kunnen bieden aan diverse flora ter bevordering van de biodiversiteit.

Volgens bewoonster zou het gebied in kwestie kunnen fungeren als groene corridor voor fauna, zou de corridor een verlenging kunnen worden van het groen achter de Zuidendijk en zou er via de corridor langs het spoor een groene verbinding gemaakt kunnen worden naar het Weizigtpark. Bewoonster betoogt dat de hierboven beschreven nieuwe indeling van de Weeskinderendijk tevens een geluidswal als nevenfunctie heeft, waardoor de huidige rust en privacy voor de Weeskinderendijk-Oost behouden zou kunnen blijven. Ook pleit ze ervoor om geen al te hoge hoogbouw toe te staan op het Maasterras, omdat dat het beeld op het oude Dordrecht en de Dordtse haven zou blokkeren, het funderen voor hoogbouw risico's met zich meebrengt op het vrijmaken van het gif en de vervuiling die in de grond zitten en omdat de bewoonster van mening is dat er geschiktere plaatsen zijn voor hoogbouw in Dordrecht. Als voorbeeld noemt ze de Provincialeweg en de Hastingsweg waar hoogbouw volgens haar veel minder impact op de omgeving heeft. Bovendien geeft ze te kennen ze dat deze locaties geschikter zijn, omdat ze centraal liggen en direct aansluiting hebben op het huidige wegennet rond Dordrecht. Ook stelt ze dat aan de Mariastraat al geruime tijd woningen leegstaan waar volgens haar (ogenschijnlijk) niks mee gebeurt. Volgens bewoonster zou dit ook een geschikte locatie kunnen zijn.

Bewoonster geeft aan ervoor open te staan om haar ideeën nog verder uit te leggen en toe te lichten. Antwoord: Het voorstel van bewoonster heeft met het bewoners initiatief een concrete vertaling gekregen. Zie hiervoor deel A van deze nota (thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost).

Zienswijze 16 (Bewoners Hoge Bakstraat) Ontvankelijkheid De zienswijze d.d. 18 januari 2024 is op 29 januari 2024 binnengekomen en is dus ontvankelijk.