2-Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1.pdf

Vanwege de onzekerheden (o.a. rangeerterrein NS, verplaatsing woonwagenpark, etc) zal het plan nog aangepast worden. Eén van die aanpassingen zou dan de integratie van de woningen Weeskinderendijk kunnen zijn. Dat veroorzaakt minder sociale en mentale kosten en maakt het plan mooier. Antwoord: Het is inderdaad noodzakelijk gebleken het ontwerpbestemmingsplan aan te passen op de onderdelen emplacement. Hierdoor zijn andere uitgangspunten ontstaan voor het ontwerp van de woonwijk, onder andere het vervallen van de noodzaak een busbaan aan te leggen ter plaatse van de Weeskinderendijk Oost. In dat kader is ook bekeken of een planvariant met behoud van de woning Weeskinderendijk mogelijk is. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad de afweging gemaakt dat het belang van verdichting zwaarder moet wegen dan het belang van de bewoners. Dat betekent dat de woningen gesloopt moeten worden om voldoende nieuwe woningen terug te kunnen bouwen. Zie hiervoor deel A van deze nota: de thematische beantwoording bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost.

Zienswijze 8 (Bewoner Weeskinderendijk) Ontvankelijkheid De zienswijze d.d. 27 januari 2024 is op 30 januari 2024 ontvangen en daarmee ontvankelijk.

1. Indiener zienswijze wil zijn huis niet verkopen. Zijn woning maakt geen deel uit van het plangebied. In het startdocument Maasterras Dordrecht, notitie reikwijdte en detailniveau van 11 oktober 2022 zijn afbeeldingen opgenomen waarop de woningen aan de Weeskinderendijk blijven staan. Er is aangegeven dat behoud van cultuurhistorische waarden van belang is voor de aantrekkelijkheid van de stad. De woningen Weeskinderendijk moeten daarom behouden blijven. Antwoord: Het klopt dat in een eerder plan (de basisvariant in het startdocument eind 2022) het uitgangspunt was om de woningen te behouden. Deze basisvariant leverde volgens de OER niet de omgevingskwaliteit op die hoort bij een nieuwe woonwijk. Vooral het onderdeel geluid bleek onder de minimale kwaliteit te scoren. Er is toen nagegaan welke alternatieven er mogelijk waren om dat knelpunt op te lossen. Daarop zijn drie alternatieven uitgewerkt en is een voorkeursvariant opgesteld. Tijdens de informatieavonden in september 2023 en gedurende de bezwaarprocedure van de WVG bleek een groot aantal bezwaren te zijn tegen de voorkeursvariant. Daarop heeft het college nogmaals de afweging gemaakt tussen alle belangen en heeft de afweging om zoveel mogelijk goede woningen te realiseren de doorslag gegeven.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 23

Zie hiervoor deel A van deze nota met de thematisch beantwoording bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost. De woningen aan de Weeskinderendijk Oost zijn inderdaad deels aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Dat verplicht de eigenaar om bij sloop eerst een bouwhistorisch onderzoek uit te voeren zodat de cultuurhistorische waarde goed gedocumenteerd wordt ten behoeve van de geschiedschrijving van Dordrecht. De waarde van de panden is niet zodanig dat de gemeente sloop wil voorkomen. 2. Gemeentelijk beleid schrijft voor dat bouwhistorisch onderzoek wordt uitgevoerd. Dit is bij de woning van deze bewoner niet gebeurd. Antwoord: Bij sloop moet eerst bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd worden zodat de cultuurhistorische waarde goed gedocumenteerd wordt. Deze beleidslijn ten aanzien van panden met cultuurhistorische waarden geldt overigens niet alleen voor het plangebied maar wordt voor de hele gemeente gehanteerd. Onderzoek zal dus plaats moeten vinden nadat de woning is aangekocht. 3. Het ontwerpbestemmingsplan is in strijd met de Ontwikkelvisie Spoor dat op 28 januari 2020 is vastgesteld door de raad. Op diverse foto's van de nieuwe situatie is duidelijk de bestaande bebouwing van de Weeskinderendijk te zien. Antwoord: Zie de beantwoording onder 1. 4. Participatie In de startnotitie is gewezen op het belang van participatie.

Uitkomsten van de participatie worden opgenomen in de OER. Er heeft geen participatie plaatsgevonden met de bewoners van de Weeskinderendijk. Antwoord: De gemeente erkent dat de participatie beter had gekund. Met name de presentatie van de voorkeursvariant in september 2023 moet overgekomen zijn als een onaangename verrassing. De toen gepresenteerde keuzes waren nieuw en niet met belanghebbenden gedeeld. Dat was helaas noodzakelijk omdat er sprake was van gevoelige informatie, onder andere om grondspeculatie voor de Weeskinderendijk te voorkomen. Daarom was het nodig een voorkeursrecht op te leggen; een middel waarvoor geen participatie voorafgaand aan het besluit open staat, vanwege het gevaar van grondspeculatie. Dit neemt niet weg dat dat in de beslissende fase in de zomer van 2023 keuzes zijn gemaakt die betere afstemming en communicatie hadden verdiend. Zie voor een nadere toelichting deel A van deze nota, thema communicatie en proces. 5.

Bewoner verzet zich tegen het opgelegde voorkeursrecht en weigert zijn huis te verkopen. Nieuwe woningbouw in het plangebied wordt daarmee onuitvoerbaar. Antwoord: Het voorkeursrecht is een passief grondverweringsinstrument is. Het verplicht bewoner niet om tot verkoop over te gaan. Pas wanneer bewoner voornemens is de met voorkeursrecht belaste grond te verkopen, dient de grond eerst aan de gemeente te koop aangeboden te worden.

Zienswijze 9 (Bewoner Weeskinderendijk) Ontvankelijkheid

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 24

De zienswijze d.d. 25 januari 2024 is op 30 januari 2024 binnengekomen en is dus ontvankelijk. 1. Bij aankoop van de woning in 2022 bleven in de plannen de woningen aan de Weeskinderendijk Oost bestaan. Indiener zienswijze had de woning nooit gekocht als bekend was geweest dat de woning gesloopt zou worden. Antwoord: In een eerder plan (de basisvariant in het startdocument eind 2022) was het uitgangspunt inderdaad om de woningen te behouden. Deze basisvariant leverde volgens de OER niet de omgevingskwaliteit op die hoort bij een nieuwe woonwijk. Vooral het onderdeel geluid bleek onder de minimale kwaliteit te scoren. Er is toen nagegaan welke alternatieven er mogelijk waren om dat knelpunt op te lossen. Daarop zijn drie alternatieven uitgewerkt en een voorkeursvariant opgesteld. Tijdens de informatieavonden in september 2023 en gedurende de bezwaarprocedure van de WVG waren er een groot aantal bezwaren tegen de voorkeursvariant. Daarop heeft het college nogmaals de afweging gemaakt tussen alle belangen en gaf de afweging om zoveel mogelijk goede woningen te realiseren de doorslag. Zie hiervoor deel A van deze nota met de thematisch beantwoording bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost. 2.

Duurzaamheidsambitie Sloop woningen is niet in lijn met de duurzaamheidsambitie van zowel Rijk als gemeente. Antwoord: We begrijpen dat het voornemen om de woningen te slopen op het eerste oog niet strookt met duurzaamheidsambities. Op groter schaalniveau heeft de ontwikkeling Maasterras uit oogpunt van duurzaamheid juist wel de voorkeur boven een woningbouwontwikkeling elders in de stad op grotere afstand van het station. In dat geval zou het niet mogelijk zijn om woningen met een lage parkeernorm te bouwen waardoor veel meer automobiliteit en daarmee uitstoot o.a CO2 zou ontstaan. Ook de mogelijkheid om hier energiezuinige woningen in hoge dichtheid te bouwen draagt bij aan een duurzame stad (zuinig ruimtegebruik, ruimte die ook nodig is om de opgave energieopwekking in te vullen).

3. Er zijn weinig vergelijkbare woningen te koop voor onder de € 350.000,Antwoord: De gemeente is zich bewust van de krapte op de woningmarkt en heeft zich dan ook tot doel gesteld om 11.000 woningen bij te bouwen met een groot aandeel betaalbare woningbouw. Hiervoor is het nodig gebruik te maken van locaties waar een hoge dichtheid aan woningen gebouwd kan worden. Het Maasterras is nog de enige grote locatie waar dit in Dordrecht mogelijk is. Wanneer een eigenaar aan de gemeente verkoopt zal een reële marktprijs worden geboden. Bij eerdere aanbiedingen van eigenaren in het plangebied is gebleken dat betreffende eigenaren een vergelijkbare woning hebben kunnen terugkopen. 4. Aankoop alternatieve woning is niet mogelijk. Bewoner heeft geïnvesteerd in zijn woning en inboedel aangeschaft dat vaak aan de woning is aangepast. Bij gedwongen vertrek moet vervangende inboedel aangeschaft worden. Deze aanvullende kosten maakt het moeilijker een woning te vinden. Er is weinig te koop. Antwoord: De gemeente is zich ervan bewust dat het opleggen van het voorkeursrecht enorm veel impact heeft op de bewoners. Er zijn investeringen gedaan in en aan het huis die tijd en geld hebben gekost. Wanneer een eigenaar aan de gemeente verkoopt zal een reële marktprijs worden geboden.

Bij eerdere aanbiedingen van eigenaren in het plangebied is gebleken dat betreffende eigenaren een vergelijkbare woning hebben kunnen terugkopen. Aanvullend hierop heeft de gemeenteraad op 4 februari 2025 besloten om de woningen Weeskinderendijk-Oost waarop een voorkeursrecht rust, te verwerven op basis van een

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 25

volledige schadeloosstelling. Daardoor kan de gemeente een hogere vergoeding aan de bewoners betalen. 5.

Goedkoopste nieuwbouwwoning staat momenteel voor € 460.000,- op Funda. Bewoners van de Weeskinderendijk kunnen dus straks geen woning betalen die op de plek van hun huidige woning komt te staan. Ook starters op de woningmarkt, of andere mensen die een woning zoeken in de laagste prijsklasse, zullen waarschijnlijk geen nieuwbouwwoning kunnen kopen. Het slopen van de betaalbare rijtjeswoningen om er duurdere nieuwbouwappartementen en nieuwbouwrijtjeswoningen voor in de plaats te bouwen heeft hierdoor weinig positieve invloed op het woningtekort. Antwoord: De wens om voldoende betaalbare woningen en woningen voor diverse doelgroepen te bouwen, heeft deels een vertaling gekregen in het bestemmingsplan door een minimaal percentage aan sociale en betaalbare woningen vast te leggen. Hoe een en ander ingevuld wordt is nog niet vastgelegd. Het bestemmingsplan biedt dus nog alle gelegenheid om met provincie, bewoners, corporatie en marktpartijen tot het gewenst woningbouwprogramma te komen. Komende jaren zal in het kader van het regionaal woningbouwprogramma worden vastgelegd hoe de gemeente stadsbreed haar afspraken gaat nakomen om voldoende sociale en betaalbare woningen te bouwen.

6. Cultuurhistorische en karakteristieke waarde Woningen staan in het stedenbouwkundig masterplan als karakteristieke zone aangegeven en zijn onderdeel van de cultuurhistorische en stedenbouwkundige geschiedenis van Dordrecht. Als de woningen worden gesloopt voldoet het bestemmingsplan niet aan de regel dat karakteristieke zones behouden moeten worden. Antwoord: De woningen aan de Weeskinderendijk Oost zijn inderdaad deels aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Dat verplicht de eigenaar om bij sloop eerst een bouwhistorisch onderzoek uit te voeren zodat de cultuurhistorische waarde goed gedocumenteerd wordt ten behoeve van de geschiedschrijving van Dordrecht. De waarde van de panden is niet zodanig dat de gemeente sloop wil voorkomen. 7. Aanpassen bestemmingsplan Indiener zienswijze verzoekt de bestemming 'Wonen' zoals in het bestemmingsplan Weeskinderendijk te handhaven en dit bestemmingsplan en het masterplan hierop aan te passen. Antwoord: De gemeente ziet geen mogelijkheden om een bestemmingsplan vast te stellen dat zowel voorziet in voldoende woningen als het behoud van de woningen aan de Weeskinderendijk. De gemeente heeft is hier een lastige afweging moeten maken en daarbij ook onafhankelijk advies ingewonnen. Zie hiervoor de beantwoording in deel A van deze nota (thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost).

Zienswijze 10 (Bewoner Binnenstad) Ontvankelijkheid De zienswijze heeft geen dagtekening maar is op 30 januari 2024 ontvangen en is dus ontvankelijk.

1. Alternatief voor afsluiten Stadsbrug Zou graag een alternatief zien zoals scherpe bocht, instellen van een maximale snelheid van 30 km/h of alleen toegankelijk maken voor beroepsverkeer en openbaar vervoer.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 26

Door de uitkomsten van het traject Bas Kurvers (zie de thematische beantwoording opgenomen in deel A van deze nota) is sprake van gewijzigde uitgangspunten die ook doorwerken in de gebiedsontwikkeling. Het behoud van de stadsburg voor autoverkeer en een nieuwe aanlanding door het woongebied maken het noodzakelijk een nieuwe stedenbouwkundige opzet te kiezen. Aan de hand van een proefverkaveling is aangetoond dat het mogelijk is om op basis van deze nieuwe uitgangspunten tot 2.200 woningen te bouwen. Het bestemmingsplan laat (bij voorkeur) ook een andere stedenbouwkundige uitwerking toe dan de proefverkaveling. Dat traject zal na vaststelling van het bestemmingsplan worden opgepakt in samenwerking met de markt en andere partijen. 2. Verslechtering imago Dordrecht Indiener zienswijze geeft aan dat het slecht voor het imago van Dordrecht is als de brug autovrij wordt en daarmee het verkeer op de omliggende wegen drukker. Bedrijvigheid zal afnemen, lokale bestedingen lopen terug, illegaal gebruik van de brug en verminderde bereikbaarheid bij opstopping op de A16 of N3. Antwoord: Eén van de uitkomsten van het traject Bas Kurvers is dat op de stadbrug autoverkeer mogelijk blijft. 3. Hoogbouw Indiener zienswijze vraagt zich af waarom er zulke hoge gebouwen moeten komen. Ze hebben hogere exploitatiekosten, zijn duurder in onderhoud en niet duurzaam.

Antwoord: Het maken van hoogbouwaccenten in het plan heeft enerzijds te maken met het maken van zoveel mogelijk woningen binnen een vastgestelde ruimtelijke kwaliteit en anderzijds met het markeren van de route door het Maasterras via de zogenoemde Corridor. Hoogbouwaccenten zijn ook oriëntatiepunten en maken een wijk leesbaar: vroeger gaf bijvoorbeeld de toren van de kerk tevens het centrum van een dorp of stad aan. Hoogbouw wordt tevens steeds duurzamer gemaakt door het toepassen van circulaire materialen en betere energieoplossingen. Door de hogere concentratie van mensen op 1 punt biedt hoogbouw juist ook veel kansen voor het mobiliteitsprincipe van STOMP (eerst Stappen, Trappen, Openbaar Vervoer, Mobility As A Service (deelvervoer) en Privé auto. 4. Groen op daken Er is veel bouwmateriaal nodig om groen op daken van gebouwen te realiseren. Dit kost veel geld. Investeer in groen in de stad en bouw op het Maasterras lager dan bomen, dan krijg je een groene zee. Antwoord: Groen op maaiveld heeft de absolute voorkeur. Daarom is in de voorkeursvariant ook reeds 40% van het totale gebied en 30% van het woongebied groen. Groen op daken is een extra kwaliteitsmiddel om ook het zicht op groen vanuit hoogbouw en het dak als zogenaamde vijfde gevel een functie te geven voor bewoners om buiten te zijn en biedt het kansen voor biodiversiteit en kan het hittestress tegen gaan.

De 40% en 30% zal voor een klein deel groene daken en gevels mogen bestaan. Dat wordt nader uitgewerkt bij het op te stellen stedenbouwkundig plan als bedoeld in de beantwoording onder 1. 5. Uitzicht vanaf het spoor. Trek lering uit Maasplaza; een lelijk gebouw dat het uitzicht vanuit de trein op de stad blokkeert. Zorg voor een fotogenieke entree tot de stad. Antwoord: Eén van de doelstellingen van het Maasterras is om de entree van Dordrecht beter te maken dan nu. Daarom zullen woningen met voorzijdes naar het spoor worden gericht en zullen er deels plinten (de begane grondverdieping van appartementen) gevuld moeten worden met uitnodigende en levendige functies met veel glas. 6. Voorzieningen

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 27

Indiener zienswijze geeft mee dat als er een basisschool of kinderopvang voorzien wordt in het Maasterras rekening gehouden moet worden met de mate van luchtvervuiling en deze voorzieningen dus niet naast een hoofdweg worden geplaatst. Antwoord: Het bestemmingsplan sluit uit dat gevoelige functies zoals een kinderdagverblijf langs de snelweg mogen worden gebouwd. 7. Recreatie Gebruik hofjes voor recreatie en ontspanning, zodat bewoners niet naar de te ver gelegen parken hoeven om te recreëren. Antwoord: Eén van de typische kenmerken van de binnenstad van Dordrecht is de hofjes. In het Maasterras gaan we daarom ook uit van binnenhoven waar bewoners en bezoekers kunnen verblijven. Daarnaast speelt het Maaspark en het Dijkpark een belangrijke rol in het vervullen van deze behoefte. 8. Singapore als voorbeeld Indiener is van mening dat, als er hoogbouw moet komen, de in het bestemmingsplan gepresenteerde visie niet doortastend genoeg en stelt dat de gemeente als voorbeeld moet kijken naar hoe Singapore is ingericht: Een land dat erg dichtbevolkt is, maar waarbij volgens belanghebbende wel voldoende rekening is gehouden met volksgezondheid en ruimte voor recreatie en ontspanning.

Om een beeld te krijgen van de aanpak van Singapore heeft belanghebbende de volgende links opgestuurd: https://www.ura, gov.sg/Comorate/Guidelines/Urban-Design en https://www.ura.gov.sg/-/media/Corporate/Guidelines/Urban-Design/Marina-South/MarinaSouth-Urban-Design-Guide.pdf. Antwoord: Er valt veel te leren van buitenlandse voorbeelden. Echter het is ook van groot belang om iets te ontwikkelen wat bij de maat en schaal en het karakter van Dordrecht past. Het Maasterras zal een schaalsprong zijn als het gaat om de dichtheid van de wijk. Maar daarbinnen streven we er naar om het wel een Dordtse wijk te maken. Voorbeelden die in de Singapore Guidelines staan die wij ook toepassen zijn bijvoorbeeld het gebruik van de AGU's (activity generating uses) door in de plinten (begane grondlaag van appartementen) andere functies dan wonen te stimuleren. Tevens hebben wij in het Stedenbouwkundig masterplan ook regels over vorm, hoogte, setbacks (terugliggende hogere bouwlagen) en de openbare ruimte. 9. Wind & water(afvoer) De indiener van de zienswijze vindt dat ook hetgeen wat in het bestemmingsplan uiteen is gezet (op p. 112) over het thema ''Wind'' onvoldoende is.

Volgens hem is hetgeen wat over dat onderwerp is uitgewerkt in het bestemmingsplan beperkt tot alleen één gebied (hij geeft aan dat er geen aandacht is besteed aan de zone boven de parkeerplaats of langs de Maas) en tevens wordt er alleen ingegaan op de windstreek vanuit het zuidwesten. Hij stelt dat klimaatverandering het deel van de wereld waar wij in leven gedurende het hele jaar winderiger maakt en is dan ook niet te spreken over het (in zijn ogen) gebrek aan oog voor de details betreffende het onderwerp wind in het masterplan. De indiener geeft aan dat de tekeningen in het bestemmingsplan bestaan uit hele hoge gebouwen rondom een vlakte en dat niet wordt toegelicht op welke manier de windhozen binnen dat gebied onder controle zullen worden gehouden of hoe er zal worden omgegaan met windhozen langs het pad langs de Oude Maas waar de wind volgens de indiener van het open water vandaan zal komen met meer kracht. Hij geeft aan dat er voorzien moet worden in een betere aanpak omtrent het reguleren van de wind voor het gebouw dat volgens de plannen op die locatie gebouwd moet. De indiener brengt verder ook nog als kritiekpunt naar voren dat het bestemmingsplan geen verwijzingen bevat naar het thema ''groen'', hoe het zit met de waterafvoer rondom het Maasterras en dat het plan ook tekortschiet in het voorzien in goede ideeën om

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 28

klimaatveranderingsproblemen adequaat aan te pakken, zoals landschapstechnieken om water af te remmen, te verzamelen en behouden. Antwoord: De gevolgen van de klimaatverandering hebben een grote rol gespeeld in het maken van het Stedenbouwkundig Masterplan en bij de aparte studie naar het Maasterras als schuillocatie. Ook windhinder is daarbij bekeken. De voorkeursvariant – en in het verlengde daarvan de nieuwe stedenbouwkundige variant, is onderworpen aan een eerste windhindersimulatie. Daarbij bleek dat 1 toren teveel windhinder op maaiveld veroorzaakte. Daarom is deze toren verplaatst. Daarnaast is ook aangegeven dat bij het situeren van de ingang het van belang is om de meest voorkomende windrichting: zuidwesten als meest bepalend te beschouwen. Dit punt heeft er tevens toe geleid dat we opnieuw hebben gekeken naar de opstelling van losse torens en is geconcludeerd dat het beter is om de torens als onderdeel van de bouwblokken te beschouwen, dit zal worden meegenomen in de uitwerking die gedaan zal worden in de definitieve stedenbouwkundige plannen. Deze zullen dus beter moeten scoren op de windhinder dan de voorkeursvariant. Dit zal bij deze uitwerkingen door een uitgebreider windhinder onderzoek moeten worden aangetoond. In de planregels is dit ook geborgd in artikel 9.2.6 (windhinder en bezonning).

10. Gebrek aan duidelijke richtlijnen Indiener zienswijze geeft aan dat het bestemmingsplan geen duidelijke richtlijnen bevat voor onder meer ontwikkelaars, architecten, ingenieursbureaus (anders dan het Bbl), vraagt zich af waarom de gemeente m.b.t. het aspect bouwen geen andere hulpbronnen heeft aangehaald en doet een suggestie de volgende bronnen te raadplegen: https://smart-cities-marketplace.ec.europa.eu/insights/smart-city-guidance-package https://www.iso.org/committee/656967/x/catalogue/p/l/u/0/w/0/d/0

https://build-up.ec.europa.eu/en/home Antwoord: In het bestemmingsplan zijn verschillende stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen. Echter zal bij de nadere uitwerking die plaatsvindt na de vaststelling van het bestemmingsplan richtlijnen worden opgenomen in beeldkwaliteitplannen of andere documenten die voor een eventuele tender of bij de uitwerking in een publiek private samenwerking worden vastgesteld. De gemeente wil de basis en borging van de ruimtelijke kwaliteitsprincipes vastleggen in de bestemmingsplanregels maar kiest er bewust voor om niet te gedetailleerd zaken vast te leggen in regels zodat nieuwe innovatieve oplossingen niet worden uitgesloten. Het bestemmingsplan zegt vooral wat er gerealiseerd moet worden: bijvoorbeeld het percentage groenblauw maar laat de hoe-vraag graag over aan de ontwikkelende partijen. De werkwijze die bij smart-cities wordt omschreven: van lange termijn visie via intensief creatief proces naar definitief ontwerp en uitwerking hebben wij gevolgd door van Omgevingsvisie, naar Ontwikkelvisie naar parallel werken aan OER, stedenbouw en bestemmingsplan te gaan. De rest van de stappen worden genomen parallel en na vaststelling van het bestemmingsplan richting uitvoering. De ISO-normen die genoemd zijn op de link van de ISO en de gegevens op de website van de Build-up gaan in dit stadium te ver en zijn meer iets voor de uitvoering.

11. Warmtenet Indiener zienswijze is van mening dat voor het Maasterras niet ingezet zou moeten worden op de beoogde warmtenetaansluiting, maar dat er gekozen moet worden voor de installatie van Heat & Cooling en heeft de volgende link ter inspiratie mee opgestuurd: https://ens.dk/en/our-responsibilities/global-cooperation/experiences-district-heating Indiener zienswijze benadrukt dat de verschillende suggesties die hij doet goed bedoeld zijn en dat hij o.b.v. de ontwikkelingen die hij ziet/heeft gezien in andere steden in Europa de gemeente probeert te stimuleren om tot goed beleid te komen.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 29

Antwoord: In Dordrecht streven we samen met de andere Drechtsteden naar warmteopties met de meest gunstige verhouding van kosten en baten. Dit zijn alle kosten en baten die we als samenleving maken voor een bepaalde warmteoptie, ongeacht wie deze betaalt. Deze kosten zijn in beeld gebracht door onder andere Stedin en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Een tweede afwegingscriterium is de CO2-reductie dat een warmteoptie oplevert. Tenslotte is uit de Regionale Energiestrategie (RES 1.0) is bekend dat er een grote aanwezigheid van warmtebronnen is en tegelijkertijd dat de ruimte om duurzame elektriciteit op te wekken en de ruimte in de ondergrond voor nieuwe infrastructuur schaars is. De voorkeursvolgorde voor warmte uit de RES 1.0 houdt rekening met deze aspecten: 1. Direct te gebruiken warmte: dit is hoge temperatuur restwarmte uit de industrie of warmte vanuit diepe geothermie. 2. Op te waarderen warmte: dit is warmte uit ondiepe aardlagen of restwarmte uit een datacenter. Deze warmte moet nog worden opgewaardeerd met een warmtepomp. Dat verhoogt de vraag naar elektriciteit. 3. Te maken warmte: dit is bijvoorbeeld groen gas of waterstof. Hiervan is onvoldoende beschikbaar en wat er beschikbaar is wordt ingezet in de industrie. Het Dordtse warmtenet is een zeer duurzaam warmtenet.

Het wordt voor het grootste deel gevoed met warmte die vrijkomt bij slibverbranding (54%) en warmte die vrijkomt bij afvalverbranding (40%). Warmte die anders de lucht in zou gaan. Daarnaast is er een eboiler, dit is een aardgasvrije back-up voor het opvangen van de piekvraag (3%). Deze warmtebronnen geven voldoende warmte om circa 40.000 woningequivalenten te voorzien van warmte. Een woning aangesloten op het warmtenet stoot tot 80% minder CO2 uit ten opzichte van een woning die wordt verwarmd met een cv-ketel. Het Dordtse warmtenet is een hoog temperatuur net (90°C), dat in de komende jaren wordt omgebouwd naar een midden temperatuur net (70°C). De meeste bestaande woningen in Dordrecht kunnen hiervoor geschikt worden gemaakt door isolatie. Dat gebeurt gefaseerd. Voor nieuwbouw kan er lage temperatuur de woning in (50°C). Hiervoor geldt namelijk een hogere isolatiegraad. Bij woningen is de vraag naar warmte groter dan de vraag naar koude. Al neemt de vraag naar koude of top-cooling wel toe, zeker in de bestaande bouw. Voor nieuwbouw moet worden voldaan aan de zogenaamde TOjuli eis uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). We hebben hierbij de voorkeur voor passief koelen door bijvoorbeeld buitenzonwering toe te passen. Dit kan bouwkundig worden opgelost. Actief koelen vergroot nog meer de vraag naar elektriciteit.

En ook hier speelt een kosten-batenafweging een grote rol. De investering in een apart koudenet lijkt maatschappelijk gezien niet uit te komen. Ook is er gewoonweg geen ruimte in de ondergrond. De twee grootste verschillen met Denemarken zijn: a. de manier waarop de kosten voor het warmtenet worden doorberekend aan de afnemer In Nederland bepaalt de Autoriteit Consument & Markt de maximale tarieven die een warmtebedrijf in rekening mag brengen. Deze is gebaseerd op het Niet-Meer-Dan-AndersPrincipe: een klant die warmte afneemt is in principe niet duurder uit dan een klant die in een vergelijkbare situatie een cv-ketel gebruikt voor warmte. Iedere gebruiker van Dordrecht betaalt daardoor hetzelfde tarief per GJ afgenomen warmte. Overigens zit het warmtebedrijf in Dordrecht ruim onder die maximale tarieven. b. en de rol van de overheid in het warmtenet. De rol van de overheid is in Nederland erg beperkt, de markt bepaalt en er mag, beperkt, rendement op de investering worden gehaald. Over beide onderwerpen wordt nu gesproken in het kader van de Wet collectieve Warmte die naar verwachting in 2025 in werking treedt.

12. Gemengde huisvesting De indiener geeft aan dat de gemeente veel land in eigendom heeft en vindt dat de gemeente zou moeten inzetten op sociale huisvesting voor alle inkomensgroepen. Antwoord:

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 30

Zie voor een nadere toelichting de thematische beantwoording Woningbouwprogramma zoals opgenomen in de thematische beantwoording van deze nota (deel A). 13. Toegang tot informatie De indiener vindt dat het in sommige gevallen erg lastig is om (duidelijke) informatie te vinden en stelt voor dat de gemeente zich zou moeten inspannen voor het opstarten van een pagina met toereikend nieuws over het project, een feedback kanaal en een plaats waar alle relevante details worden verzameld en geordend. Ter inspiratie van het voorgaande heeft de indiener de volgende link opgestuurd: https://eurocities.eu/goals/citizen-engagement/ De websites doemeedordrecht.nl en de digitale nieuwsbrief gekoppeld aan de gemeentelijk website zijn een eerste aanzet tot informatievoorziening als bedoeld door de indiener van de zienswijzen. De komende jaren zal dit verder worden uitgebouwd. Het voorbeeld zoals genoemd in de zienswijze zal daarbij ter inspiratie worden meegenomen. 14. Overige punten Belanghebbende heeft ook nog de volgende op- en aanmerkingen:  Hij is te spreken over het handboek Nibo, maar geeft wel aan dat hij meer informatie nodig heeft. Hij stelt dat het Dordthuis nog niet af is en dat openbare informatie daarover moeilijk te vinden is.

Antwoord: De uitwerking van het woongebied volgens de principes van het handboek NIBO zal komende jaren pas duidelijk worden, na selectie van marktpartijen. Bij die selectie zal behoud biodiversiteit een belangrijk toetsingcriterium zijn. Openbaarmaking zal plaatsvinden via de te verlenen omgevingsvergunningen.



De toekomstige parkeerplaats aan de Weeskinderendijk is volgens belanghebbende te klein

Antwoord: Zie hiervoor de (aangepaste) parkeerberekening opgenomen als bijlage bij het vastgestelde bestemmingsplan. Uit die berekening blijkt dat er zowel in de parkeerbehoefte uit de binnenstad als aan de parkeerbehoefte voor Maasterras wordt voldaan.

Een te hoge concentratie van transport via het treinstation, waardoor de doorgang door en vervoer in de stad wordt bemoeilijkt Antwoord: 

De komende jaren zijn door het Rijk grote investeringen gepland voor de stationsomgeving en het vergroten van capaciteit van het spoor ten behoeve van de geplande citysprinter (hoogfrequent vervoer).



Volgens belanghebbende lijkt het erop alsof documenten m.b.t. het Maasterras gebaseerd zijn ontwerpen van jaren geleden en daarom stelt hij opnieuw voor om de volgende link te bekijken om inspiratie op te doen omtrent het verbeteren van een stad: https://smart-cities-marketplace.ec.europa.eu/insights/smart-city-guidance-package

Antwoord: Zie onze reactie hiervoor. De plannen zijn niet gebaseerd op oudere ontwerpen maar op het integrale proces tussen het Stedenbouw en de OER, beiden als uitwerking van de vastgestelde Ontwikkelvisie uit 2021.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 31



In de bijlage ''Bijlage Maatschappelijke voorzieningen Maasterras fase 2'' staat vermeld dat Dordrecht op 31 januari 2023 in totaal 121.563 inwoners telde en dat er 1 of 2 huisartsplaatsen extra moeten komen naast de huisartsen die nodig zijn om de inwoners van het Maasterras te onderhouden. Verderop in de bijlage wordt vermeld dat Dordrecht in totaal 16 apotheken telt en dat dat inhoudt dat er voor 133.600 inwoners een apotheek beschikbaar is. Volgens belanghebbende worden er verschillende inwonersaantallen in de bijlage genoemd hetgeen hij een gebrek aan goede factchecking en het slecht gebruiken van data vindt.

Antwoord: Er worden in beginsel geen verschillende inwoneraantallen genoemd. Op 31 januari 2023 telde Dordrecht 121.563 inwoners. Volgens de geldende gemiddelden van het aantal mensen dat gebruikmaakt van een apotheek hebben Dordtse apotheken genoeg capaciteit voor 133.600 mensen. Vandaar dat dit aantal genoemd wordt. Dit betekent niet dat Dordrecht zoveel inwoners telt, maar geeft aan hoeveel capaciteit de apotheken in Dordrecht theoretisch hebben.

Belanghebbende is het ook niet eens met het feit dat in ''Bijlage Maatschappelijke voorzieningen Maasterras fase 2'' wordt verklaard dat een apotheek op het Maasterras niet noodzakelijk is en neemt in dat verband zijn eigen apotheek als voorbeeld, die volgens hem regelmatig wachtrijen van +/- 20 minuten bevat en te vaak erg druk is. Antwoord: 

Als gemeente hebben we gekeken naar de gemiddelden in Nederland en hoeveel capaciteit de apotheken zouden moeten hebben volgens deze gegevens. Het kan uiteraard zijn dat dit anders ervaren wordt. Vanuit de gemeente proberen we deze signalen op te pakken. Als gemeente willen we ook een evenredige verdeling van voorzieningen (en dus ook apotheken) over de stad. Het kan dus zijn dat we elders wel inzetten op een extra apotheek.

Zienswijze 11 (Bewoner Weeskinderendijk) Ontvankelijkheid De zienswijze d.d. 30 januari 2024 is op 30 januari 2024 binnengekomen en is dus ontvankelijk

1. Indiener zienswijze wil niet verhuizen. Bewoner heeft de woning in 2014 gekocht vanwege zijn financiële draagkracht en leeft nu vanwege de WVG in onzekerheid. Hij wil hier blijven wonen of een nieuwe plek toegewezen krijgen. Antwoord: De noodzaak om in Dordrecht voldoende woningen te bouwen maakt het ook noodzakelijk de woningen aan de Weeskinderendijk aan te kopen. Zie hiervoor de beantwoording in deel A van deze nota (thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost). Wanneer een eigenaar aan de gemeente verkoopt zal een reële marktprijs worden geboden. Bij eerdere aanbiedingen van eigenaren in het plangebied is gebleken dat betreffende eigenaren een vergelijkbare woning hebben kunnen terugkopen. Aanvullend hierop heeft de gemeenteraad op 4 februari 2025 besloten om de woningen Weeskinderendijk-Oost waarop een voorkeursrecht rust, te verwerven op basis van een volledige schadeloosstelling. Daardoor kan de gemeente een hogere vergoeding aan de bewoners betalen.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 32

Zienwijze 12 (Bewoners Weeskinderendijk) De zienswijze heeft geen dagtekening maar is op 30 januari 2024 ontvangen en is dus ontvankelijk. 1. Indiener zienswijze wil zijn huis niet verkopen. In de plannen van 2021 stonden de huizen op de Weeskinderendijk Oost nog buiten het plangebied. Bewoner heeft het huis in 2018 van de gemeente gekocht. Door de goed betaalbare hypotheek kan hij goed leven. Als de huizen moeten wijken kan hij zijn huidige levensstijl niet voortzetten. Antwoord: Wanneer een eigenaar aan de gemeente verkoopt zal een reële marktprijs worden geboden. Bij eerdere aanbiedingen van eigenaren in het plangebied is gebleken dat betreffende eigenaren een vergelijkbare woning hebben kunnen terugkopen. Aanvullend hierop heeft de gemeenteraad op 4 februari 2025 besloten om de woningen Weeskinderendijk-Oost waarop een voorkeursrecht rust, te verwerven op basis van een volledige schadeloosstelling. Daardoor kan de gemeente een hogere vergoeding aan de bewoners betalen. 2. Taxatie Bewoner is nog niet klaar met klussen. Hoe kan er dan een eerlijke taxatie plaatsvinden? Antwoord: Investeringen die zijn gedaan (en nog worden gedaan) zullen worden betrokken bij de taxatie van de woning bij aankoop.

3. Erfgoed Huisjes Weeskinderendijk behoren volgens de plannen van de Spoorzone tot historisch erfgoed. In de plannen is niets terug te vinden over de geschiedenis van de dijkhuisjes. Antwoord: Bouwhistorisch onderzoek zal plaatsvinden voordat de woningen gesloopt kunnen worden. Dat is vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan. Daarmee wordt minimaal geborgd dat de geschiedenis van de dijkhuisjes wordt vastgelegd.

4. Onderzoeksmethodes Onderzoeksmethodes kloppen niet (zie ook zienswijze advocaat bewoners Weeskinderendijk) Antwoord: Alle onderzoeken zijn uitgevoerd door gerenommeerde adviesbureaus met veel expertise en ervaring. De onafhankelijke commissie m.e.r. heeft de onderzoeken die uitgevoerd zijn in het kader van de OER -en daarmee ook het ontwerpbestemmingsplan- betrokken bij haar advies aan de gemeenteraad. Niet gebleken is dat onderzoeksmethodes niet kloppen.

5. Eengezinswoningen Er worden eengezinswoningen gebouwd op de plek van de eengezinswoningen die er nu al staan met als excuus dat er dan meer gebouwd kunnen worden. Antwoord: Het bouwen van meer woningen is een opgave die de gemeente heeft vastgelegd in de omgevingsvisie. Die opgave is noodzakelijk om de sociaal economisch positie van Dordrecht te versterken. De gemeente heeft hier een lastig afweging moeten maken. Zie voor een nadere toelichting op deze afweging deel A van deze nota (thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost).

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 33

6. Win- win situatie Mogelijkheid voor een win-win situatie als de huidige woonwagenbewoners op hun locatie mogen blijven en daar uit kunnen breiden, zodat een groei van woonwagenbewoners kan plaatsvinden. Antwoord: Ook op dit onderdeel is door de gemeenteraad de afweging gemaakt de woonwagens uit te plaatsen om daar meer woningen voor te kunnen terugbouwen. Zie voor een nadere toelichting op deze afweging deel A van deze nota (thema woonwagenlocatie). 7. Alternatief Indiener zienswijze geeft een alternatief voor woningbouw, waarbij woningen Weeskinderendijk blijven staan en rijtjeshuizen over de A16 gebouwd worden en de huidige woonwagenlocatie uitgebreid wordt. Verder worden flats van 4 a 5 meter hoog naast de aanlanding van de Stadsbrug gesitueerd en hoogbouw aan de waterkant. Zie ook illustratie hieronder:

Antwoord: Het volledig overkappen en het daarmee verlengen van de tunnel onder de Oude Maas is technisch niet haalbaar. Daarmee kan voorgestelde schets niet uitgevoerd worden. Daarnaast moet juist hogere bebouwing het geluid weren, met rijtjeshuizen is dat niet haalbaar. Bovenstaande opzet zou in ieder geval voor het gebied ten oosten van de aanlanding in strijd zijn met ons beleid op het gebied van geluid waarbij we trachten een gezonde leefomgeving te creëren.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 34

8. Omvang stukken Indiener zienswijze wil meegeven dat hij heel veel tijd en energie moet steken in het lezen van alle stukken; het is erg veel. Antwoord: Het bestemmingsplan met alle bijbehorende stukken is inderdaad veel tekst. Dat is voor een belangrijk deel onvermijdelijk omdat een goede besluitvorming vereist dat alle aspecten volledig bekeken en onderzocht zijn. We hebben geprobeerd al deze informatie behapbaar te maken door in hoofdstuk 2 van het bestemmingsplan per aspect de hoofdlijnen samen te vatten als het gaat om welke beleid hier geldt, welke onderzoeken zijn uitgevoerd en wat daarvan de resultaten zijn, welke keuze het gemeentebestuur heeft gemaakt en hoe dat juridisch is vertaald in het bestemmingsplan. Ook in de OER is een samenvatting opgenomen die moet helpen om alle informatie te doorgronden zonder eerst alle stukken door te lezen. 9. Omgang met bewoners Indiener zienswijze vindt de manier van omgaan met de bewoners niet fatsoenlijk en heeft tot op heden geen gedragsverandering gezien vanuit het college. Inmiddels zijn hierover afspraken gemaakt met de bewoners. De communicatie verloopt nu volgens deze afspraken. Zie voor een nadere toelichting de thematische beantwoording op de thema’s proces en communicatie en thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost).

Zienswijze 13 (Bewoner Weeskinderendijk) Ontvankelijkheid De zienswijze d.d. 11 januari 2024 is op 11 januari 2024 binnengekomen en is dus ontvankelijk.

Behandeling zienswijze Allereerst wordt de zienswijze beschreven en vervolgens wordt de zienswijze (cursief) van een beantwoording voorzien.

1. Bewoonster wilt niet verhuizen De bewoonster geeft te kennen dat ze in een mooi huis woont aan een rustige straat met een vrij uitzicht aan de voor- en achterzijde van haar woning en dat ze niet wilt verhuizen. Haar partner heeft het huis 5 jaar geleden als klushuis van de gemeente gekocht en is niet van plan om het aan de gemeente terug te verkopen. Verder maakt ze nog de kanttekening dat het concept bestemmingsplan Maasterras met alle bijlagen erbij overweldigend en niet behapbaar is voor haar als gewone burger, en dat haar advocaat ook nog een zienswijze zal indienen met een juridische inslag. Antwoord: De variant om in de plannen voor het Maasterras de woningen aan de Weeskinderendijk te behouden is uitgebreid onderzocht in de OER. Uit de OER blijkt dat alle varianten of alternatieven die voorzien in behoud van de woningen aan Weeskinderendijk Oost niet de kwaliteit voor het woongebied Maasterras opleveren die de gemeenteraad wenst. Om te voorkomen dat de woningen in handen zouden vallen van speculanten, is daarom voorkeursrecht gevestigd. De gemeente is zich ervan bewust dat dit een maatregel is die veel impact heeft, maar gezien de woningbouwopgave die er ligt was dit een keuze die gemaakt moest worden. Zie voor een nadere toelichting deel A van deze nota: de thematische beantwoording bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 35

Het bestemmingsplan met alle bijbehorende stukken is inderdaad veel tekst. Dat is voor een belangrijk deel onvermijdelijk omdat een goede besluitvorming door de gemeente vereist dat alle aspecten volledig bekeken en onderzocht zijn. We hebben geprobeerd al deze informatie behapbaar te maken door in hoofdstuk 2 van het bestemmingsplan per aspect de hoofdlijnen samen te vatten. Ook in de OER is een samenvatting opgenomen die moet helpen om alle informatie te doorgronden zonder eerst alle stukken door te lezen. 2. Levensvreugde aangetast De bewoonster geeft aan dat ze, voordat de plannen van het Maasterras bekend waren, haar leven met haar vriend volledig had ingericht zoals zij dat prettig vonden met een fijn, goedkoop, klein huis met een hypotheek op basis van één inkomen. Ze werkten ook allebei fulltime, hadden een modaal inkomen en een auto voor de deur om ook op werk te kunnen komen en daarnaast hadden ze ook ruimte om te doen wat ze leuk vinden, zoals festivals te bezoeken, af en toe in de natuur een huisje te huren, nieuwe games te kopen voor de ontspanning in de avonduren en het hele jaar door genoeg ruimte te hebben voor de zorg van hun naasten en huisdieren.

Volgens de bewoonster is haar rustige en zorgeloze leven enorm veranderd sinds er een voorkeursrecht is gevestigd op haar woning op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Sindsdien is ze naar eigen zeggen zo'n 15 tot 20 uur per week bezig met de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: WVG) en het project Maasterras, onder andere omdat ze door het hele gebeuren veel in gesprek is met buren en politieke partijen, de administratie van haar advocaat bij moet houden, al het nieuws/alle ontwikkelingen rondom het Maasterras in de gaten moet houden en aanwezig is bij informatieavonden en commissie- en raadsvergaderingen Antwoord: De gemeente heeft met de vestiging van het Voorkeursrecht inderdaad een ingrijpend besluit moeten nemen dat voor bewoners grote gevolgen heeft in de persoonlijke situatie. Dat is geen besluit geweest dat licht is genomen. Vanuit het publieke belang moest de gemeente dit besluit wel nemen. Dat neemt niet weg dat de gemeente hier ook een plicht heeft om de gevolgen van dit besluit op bestaande bewoners zo veel mogelijk te beperken. Wanneer een eigenaar aan de gemeente verkoopt zal een reële marktprijs worden geboden. Bij eerdere aanbiedingen van eigenaren in het plangebied is gebleken dat betreffende eigenaren een vergelijkbare woning hebben kunnen terugkopen. Investeringen in de woningen worden meegenomen in de prijs die de gemeente aan bewoners betaald. 3.

Financiële zorgen Ook maakt de bewoonster zich in financieel opzicht zorgen over haar huidige situatie en de toekomst, aangezien ze nu al hoge kosten maakt vanwege de juridische bijstand die ze nodig heeft in de huidige procedure. De kosten voor die juridische hulp lopen volgens haar hoog op, o.a. omdat haar advocaat vele uren nodig heeft om het bestemmingsplan Maasterras door te nemen, volgens de bewoonster een zeer omvangrijk plan met bijlagen van meer dan 310.000 woorden. De bewoonster heeft geen rechtsbijstandverzekering, waardoor de eerdergenoemde kosten nu al een maandelijkse extra last vormen voor haar en vele van haar buren. Bewoonster stelt ook dat het huis, voordat ze het kocht, erg lang niet was onderhouden door de gemeente, waardoor er veel onderhoud en renovaties nodig waren. De bewoonster geeft aan dat er de afgelopen jaren veel is geklust aan haar huis en dat veel onzichtbare gebreken zijn opgelost, maar dat nog lang niet alles is vernieuwd of opgeknapt. Dat heeft als gevolg dat de bewoonster en haar vriend een veel lagere koopsom voor hun huis zouden krijgen als ze hun huis zouden moeten verkopen vanwege het project Maasterras, omdat het huis lager getaxeerd zou worden vanwege het feit dat er nog de nodige opknapwerkzaamheden aan het huis moeten plaatsvinden.

De bewoonster voegt daar nog aan toe dat er in Dordrecht geen vergelijkbare huizen meer zijn, dat de huizen duurder zijn geworden en dat een huis op basis van één inkomen kopen, zoals ze nu heeft kunnen doen, met de huidige hypotheekregelingen bijna niet meer mogelijk is. Volgens de bewoonster betekent verhuizen voor haar vriend en haar concreet

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 36

dat ze de rest van hun leven geconfronteerd zullen worden met hogere vaste lasten en een minder financiële zekerheid in de toekomst. Er zal voor haar vriend en haar dan minder snel ruimte zijn om minder te gaan werken of om nog rond te komen als ze eenmaal de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt. De bewoonster vindt dan ook dat de gemeente haar haar vrijheid, zekerheid en rust ontneemt met ingrijpende en volgens haar pretentieuze plannen. Ze benadrukt dat ze niet wilt verhuizen en dat ze graag haar leven wilt hervatten op de wijze waarop ze deze had ingericht. Wanneer een eigenaar aan de gemeente verkoopt zal een reële marktprijs worden geboden. Bij eerdere aanbiedingen van eigenaren in het plangebied is gebleken dat betreffende eigenaren een vergelijkbare woning hebben kunnen terugkopen. Aanvullend hierop heeft de gemeenteraad op 4 februari 2025 besloten om de woningen Weeskinderendijk-Oost waarop een voorkeursrecht rust, te verwerven op basis van een volledige schadeloosstelling. Daardoor kan de gemeente een hogere vergoeding aan de bewoners betalen. 4. Gedrag college van B&W en ambtenaren Een volgend punt van kritiek is de houding van het college van B&W en ambtenaren.

De bewoonster vindt dat zij en anderen tijdens een informatieavond in september 2023 erg respectloos zijn behandeld en verder vond ze de informatie die schriftelijk werd verstrekt moeilijk te begrijpen en onvolledig. De bewoonster doet verder ook nog haar beklag over de volgende punten:  







Het college reageert niet op vragen om hulp en er wordt niet geluisterd naar geuite zorgen Vragen die aan het college worden gesteld worden niet of onvolledig beantwoord. Als voorbeeld noemt de bewoonster een vraag die ze heeft over een nulmeting, die mogelijk zal plaatsvinden wegens de sloop van loodsen achter de huizen van de bewoners van de Weeskinderendijk. De bewoonster heeft in september de vraag gesteld hoe, in het geval van schade aan o.a. haar huis, bepaald kan worden waar de schade door is ontstaan, als het huis vooraf alleen gemeten is door wat foto’s te nemen, geen scheur- en/of hoogtemeters te plaatsen, maar alleen trilling meters. Deze vraag was voor haar ook van belang in het kader van de juridische afwikkeling als deze situatie zich voordoet. Deze vraag is volgens de bewoonster tot op heden nog steeds niet beantwoord, terwijl de sloop al wel is begonnen en de bewoonster naar eigen zeggen al een aantal keer voelbaar trillingen heeft ervaren. Informatieavonden leveren geen (bruikbare) informatie op. Als voorbeeld noemt de bewoonster de informatieavond van 7 december 2023, waarop wethouder Burggraaf niet aanwezig was (hetgeen de bewoonster hem kwalijk neemt).

In plaats daarvan konden de bewoners van de Weeskinderendijk met hun vragen alleen terecht bij enkel aanwezige opdrachtnemers, die volgens de bewoonster niet in staat waren om de vragen van de bewoners van de Weeskinderendijk te beantwoorden. De bewoonster vermeld dat de sfeer voor de rest ook ijskoud en grimmig. De enige persoon die volgens de bewoonster namens de gemeente aanwezig was, was een projectleider, die aangegeven zou hebben dat er niemand antwoord kon geven op de vraag die de bewoonster al sinds september 2023 gesteld had over de nulmeting en eventuele schade aan o.a. haar huis (zie hierboven). Sommige projectleiders trekken een ongeïnteresseerde en zelfs bijna geïrriteerde blik bij het zien van bewoners van de Weeskinderendijk en het horen van hun vragen over wat er nu echt speelt. Meerdere keren hebben de bewoners van de Weeskinderendijk verzocht om op de hoogte gehouden te worden wanneer er dingen worden besproken die hun aangaan, maar volgens de bewoonster gebeurd dat herhaaldelijk niet of pas op het allerlaatste moment, zelfs wanneer bepaalde dingen al veel langer bekend zijn.

Wanneer zij als burgers één moment niet scherp zijn en niet reageren (zoals bij de bekendmaking van de OER in 2021 toen zij nog helemaal niet ervan op de hoogte waren dat zij betrokken waren in de plannen) wordt dat later tegen hun gebruikt en wordt er aangegeven dat ze instemmen met plannen als we niet (tijdig) reageren. Wethouder Burggraaf heeft volgens de bewoonster tot nu toe als hoofdverantwoordelijke niet laten blijken dat de bewoners van de Weeskinderendijk ook maar enige waarde hebben en ook aan veelgebruikte termen zoals

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 37

communicatie, participatie en empathie wordt in de praktijk volgens haar weinig uitvoer gegeven door het college. 

Ook is de bewoonster niet te spreken over het feit dat wethouder Burggraaf een paar dagen na de informatieavond op 7 december een e-mail heeft verstuurd naar de bewoners van de Weeskinderdijk, waarin hij verzocht om gesprekken op basis van wederzijds respect te laten plaatsvinden. In het e-mailbericht geeft hij aan dat de wijze is waarop hij de bewoners van de Weeskinderendijk benadert, dat hij dat verlangt van de medewerkers van de gemeente en dat hij hetzelfde vraagt van de bewoners richting de medewerkers. De bewoonster is niet blij met deze bewoordingen, omdat zij vindt dat de bewoners van de Weeskinderendijk juist maanden slecht en respectloos zijn behandeld door het college gezien o.a. de punten die hierboven zijn benoemd. De bewoonster geeft aan dat ze het respect van haar kant niet meer kan opbrengen na maanden te hebben gevochten tegen respectloos gedrag van de gemeente en vind dit dan ook niet het moment dat de wethouder respect moet eisen, maar juist het moment dat de gemeente en hij hard hun best moeten doen om het respect weer terug te winnen. Ze vraagt aan het college de bewoners van de Weeskinderendijk, het woonwagenkamp en alle andere belanghebbenden ook menselijk te behandelen.

Antwoord:

  

  





De gemeente erkent dat het proces en de communicatie niet goed zijn aangepakt. De gemeente heeft dat niet goed ingeschat. Vraag nulmeting: alle vragen van bewoners waaronder die van de nutmeting zijn inmiddels geïnventariseerd en beantwoord tijdens de bewonersbijeenkomsten vanaf 4 juli 2024 Informatieavond 7 december: afwezigheid wethouder waardoor vragen niet beantwoord konden worden. Dit is besproken in het overleg van 30 januari 2024, het gesprek met de wethouder. Inmiddels zijn afspraken gemaakt om vragen van bewoner sneller en beter te beantwoorden. Blik van projectleiders: ongeïnteresseerd: van desinteresse of irritatie is allerminst sprake. Informatievoorziening/op de hoogte houden: de gemeente heeft na een gesprek met de indiener beterschap beloofd en is die afspraak nagekomen. Niet scherp zijn: het feit dat bewoners niet gereageerd hebben op de eerste plannen bij het startdocument van de OER, wordt door de gemeente op geen enkele manier gezien als een vorm van instemming met de plannen. Pas vanaf september 2023 was voor het eerst openbaar bekend dat er een voornemen was de woningen van de Weeskinderen te slopen ten behoeve van de woningbouwontwikkeling.

Geen waarde aan woorden van de wethouder zoals communicatie, participatie en empathie: inmiddels is invulling gegeven aan de woorden van de wethouder, de communicatie is op diverse onderdelen verbeterd, onder andere met de aanstelling van een omgevingsmanager. Naar ons oordeel verloopt de communicatie nu volgens afspraak. Email wethouder 7 december. Zie het antwoord hiervoor.

5. Grootte woningen Maasterras In het stedenbouwkundig plan inzake het Maasterras (van Mecanoo) is op p. 66 aangegeven dat er voor het project Maasterras wordt uitgegaan van een gemiddelde woonoppervlakte van 100 m2. De indienster van de zienswijze vindt dat erg groot. Ze is van mening dat in deze tijden, waarin er wordt ingezet op verdichting in de stad met een schaarste aan ruimte en een woningnood, er ook gekeken kan worden naar de woonruimte die echt nodig is voor alleenstaanden of een gezin. Kijkend naar de woningen waarin ze vroeger zelf heeft gewoond (variërend van 35m2 t/m 90m2), schat ze in dat woningen van 90m2 al hele grote eengezinswoningen zijn, die ruim zat zijn voor 2 à 3 ouders en 2 à 3 kinderen. Antwoord: In de Voorkeursvariant is ervoor gekozen om te rekenen met 1 gemiddelde maat van de woning van 100m2 BVO. BVO staat voor Bruto Vloer Oppervlak. Dat betekent dat dit een optelsom is van alle m2, dus ook die van de hal, het trappenhuis, de berging, het containerhok, de fietsenstalling etc. Afhankelijk van het type woning houd je dan een lager GO, GebruiksvloerOppervlak over. Bij appartementen waarbij je liften, stallingen,

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 38

afvalruimtes, galerijen of portieken en fietsenbergingen moet maken houd je dan grofweg een woning over van gemiddeld 70 m2, of een rijwoning van 85m2 (want voor een rijwoning hoef je geen afvalruimte of lift te maken). Daarbij is het een gemiddelde dus kan je bijvoorbeeld voor de helft woningen van 70 m2 GO maken en de andere helft 130 m2. Of welke andere verdeling dan ook. 6. Verdeling sociale huurwoningen, middenhuur, duurdere huurwoningen en betaalbare koopwoningen De bewoonster is tevens kritisch op verdeling van sociale huurwoningen (18,8%), middenhuur (5%), duurdere huurwoningen (45%) en betaalbare koopwoningen (31,2%) op het Maasterras. Ze verwijst daarbij ook naar de plannen van de provincie Zuid-Holland (''Afspraken woningbouw Zuid-Holland 2022-2030), waarin de wens wordt uitgesproken om 2/3e van de woningen betaalbaar te maken wat volgens de bewoonster betekent dat er 33,3% aan sociale huurwoningen, 33,3% aan betaalbare woningen en 33,3% aan duurdere woningen gerealiseerd moeten worden. Het feit dat bij het Maasterras ervoor gekozen is om 18,8% aan sociale huurwoningen te maken, brengt volgens haar met zich mee dat bij het volgende project het aantal sociale huurwoningen tot 33% aangevuld moet worden en dat er dan opeens een wijk moet komen met bijna 50% sociale huurwoningen om de verdeling die is gemaakt met het Maasterras te compenseren.

Bewoonster stelt zich op het standpunt dat het juist de bedoeling is om alle soorten woningen en bevolkingsgroepen te spreiden in plaats van dit te centreren in één wijk. Als er nu voor gekozen wordt om op het Maasterras minder sociale huurwoningen te bouwen, zullen daar volgens haar in de toekomst problemen door ontstaan en ze stelt dat dat geen duurzame oplossing is. Verder kaart ze ook aan dat ze in de percentages helemaal geen dure koopwoningen ziet. Ze vraagt zich af of alle penthouses en andere dure grote woningen alleen verhuurd worden, of er geen mogelijkheid meer is tot privé eigendom in de hogere inkomensklassen en of er wel de vraag is naar huur i.p.v. koop onder mensen met hogere inkomens. De bewoonster stelt deze vragen, omdat ze het jammer zou vinden als straks 45% van de woningen op het Maasterras leeg zou blijven staan wegens een tekort aan mensen die in de woningen zouden willen en/of kunnen wonen. Antwoord: In het bestemmingsplan is het volgende opgenomen: minimaal 18,8% sociale huur; minimaal 5% middenhuur; en minimaal 31,2 % betaalbare koop. Dan blijft 45% over voor andere categorieën waaronder duurdere koop en/of huur. De invulling van de 45% sluit aan op de ambitie in het coalitieakkoord om ook voldoende ruimte te bieden aan duurdere woningen ter versterking van de sociaal economische positie van Dordrecht.

Mocht in de toekomst toch meer behoefte zijn aan betaalbare woningen dat biedt het bestemmingsplan daar al ruimte voor. In de staat van wijzigingen zijn deze percentages nog iets bijgesteld tot 20% sociale huur en 30% betaalbare om nog iets meer prioriteit te geven aan deze doelgroep .

7. Betaalbare woningen De bewoonster heeft ook haar vraagtekens bij de norm die gehanteerd wordt voor betaalbare woningen (€355.000,-). De bewoonster stelt dat je voor woningen van dat bedrag grofweg maandelijks een hypotheekbetaling van €1600,- zou moeten verrichten en vindt dat dat voor mensen met een normaal, modaal inkomen niet betaalbaar is. Ze is dan ook van mening dat de gemiddelde Dordtenaar de woningen op het Maasterras niet kan veroorloven, dat de woningen uiteindelijk bewoond zullen gaan worden door ''rijke import Dordtenaren'', dat de gemiddelde Dordtenaar vast zal blijven zitten in de huidige woningnood en uiteindelijk zal uitwijken naar buurgemeentes waar de woningen nog wel betaalbaar zijn. Zoals eerder aangegeven onder punt 5 vindt de bewoonster de gemiddelde woonoppervlakte van 100 m2 die wordt aangehouden voor het project Maasterras veel te groot. Als er dan 44 betaalbare woningen worden weggehaald voor, volgens de bewoonster, duidelijk minder betaalbare woningen waar uiteindelijk minder mensen kunnen wonen,

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 39

voelt dat voor haar als het normale volk ‘’wegjagen” naar nabijgelegen gemeenten, zo stelt ze. De bewoonster geeft dat ze begrijpt dat er gebouwd moet worden, omdat er een woningnood is, maar volgens haar is er vooral een tekort aan betaalbare woningen alsmede sociale huurwoningen en is dat een probleem dat snel opgelost moet worden. Ze vindt dan ook dat bij het project Maasterras de aandacht gevestigd moet zijn op de vraag wat betaalbaar is. Antwoord: Het Maasterras wordt mede ontwikkeld om binnen de gemeente de woningnood weg te nemen door voldoende betaalbare woningen te bouwen. In het bestemmingsplan is de eis opgenomen dat meer dan 50% van de woningen betaalbaar moeten zijn. De grens wat nog onder betaalbaar wordt verstaan is wettelijk bepaald. Dat betreft een maximale grens waar de gemeente geen invloed op heeft maar waar wel ruimte is om woningen met prijzen onder deze grens te bouwen. In samenwerking met de marktpartijen willen we komen tot een aanbod van nieuwe woningen die voor alle doelgroepen betaalbare woningen gaan opleveren. 8. Behoud woning i.v.m. cultuurhistorische waarde De indienster van de zienswijze verwijst verder ook nog naar p.

24 van het startdocument Maasterras van 11 oktober 2022 waarin het volgende staat: ''Impact op de (mogelijk) aanwezige historische waarden (archeologische en cultuurhistorische waarden) en de mogelijkheden om deze in te passen (beleefbaar te maken) in de ontwikkeling. Behoud en waar mogelijk versterking van cultuurhistorische waarden.” De indienster geeft aan dat in datzelfde stuk ook nog werd aangegeven dat haar huis behouden zou blijven en dat ook in 2021 is gezegd dat haar woning behouden zou blijven worden i.v.m. het stadszicht en het cultuurhistorische belang. Ze geeft aan dat het haar dan ook niet duidelijk is waarom haar huis nu opeens niet meer van cultuurhistorisch belang zou zijn en niet meer zou bijdragen aan een mooi stadszicht (aangezien nu het voornemen bestaat om haar woning te slopen). Ook geeft ze aan dat ze in het concept bestemmingsplan het historisch onderzoek naar de woningen op de Weeskinderendijk-Oost mist. De indienster verwijst verder ook nog naar een bijlage bij het bestemmingsplan dat volledig gericht is op een bouwhistorisch onderzoek naar de houtzagerij op de Weeskinderendijk 213 en geeft aan dat uit dat onderzoek blijkt dat het kantoor van de zagerij van na 1938 is en de zagerij van na 1948, terwijl haar huis er al sinds 1930 staat. Ook stelt ze dat in het eerdergenoemde bouwhistorisch onderzoek de gehele Weeskinderendijk niet is meegenomen.

De indienster geeft aan dat ze de woonplaats van de arbeiders van de zagerij niet terug kan vinden in het bestemmingsplan, terwijl dat deel van het historische onderzoek de culturele waarde van de woningen op de Weeskinderendijk is. Daarbij refereert ze ook nog naar het feit dat het bestemmingsplan een bouwhistorisch onderzoek voorschrijft als het voornemen bestaat om een woning met cultuurhistorische waarde te slopen. Antwoord: De woningen aan de Weeskinderendijk Oost zijn inderdaad deels aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Deze woningen zijn inderdaad ouder dan de fabriek en het kantoor. Er was weliswaar al langer een houthandel op deze locatie, maar kantoor en fabriek zijn ver- en herbouwd in 1938 en 1948. De woningen zijn uit 1919 en 1930, architect vooralsnog onbekend. Binnen het plangebied is de gehele Weeskinderendijk onderdeel van de oorspronkelijke dijkstructuur van het Eiland aangemerkt. Deze dijkstructuur is van cultuurhistorische waarde en behoudenswaardig. In het bestemmingsplan hebben ook de woningen een aanduiding 'cultuurhistorische waarde' gekregen. Wij hebben vorig jaar bouwhistorisch onderzoek laten doen naar het