2.8 2024.03.19 Notulen Dordtse Dinsdag - Vergaderzaal 5 - concept .pdf

VERSLAG VAN DE OPENBARE VERGADERING VAN DE GEMEENTE DORDRECHT DORDTSE DINSDAG D.D. 19 MAART 2024 Vergaderzaal 5 1.

Stadsas | Ontwerpbestemmingsplan Maasterras – Thema wonen en overig programma (technische sessie) Voorzitter: De heer Struijk Raadsgriffier: De heer Den Boer Verslag: NotuBiz Aanwezig: Dhr. Bootsman (GroenLinks) Dhr. Damen (PvdA) Dhr. Gündogdu (Op ons Eiland) Mevr. De Heer (Forum voor Democratie) Mevr. Van Herwijnen (Partij voor de Dieren) Mevr. Jager (Beter voor Dordt) Dhr. Van der Kruijff (CDA) Dhr. Van der Meer (GroenLinks) Mevr. Nieuwland-Van den Bosse (ChristenUnie/SGP) Dhr. Noldus (VVD) Dhr. Portier (SP) Dhr. Roggekamp (Gewoon Dordt) Dhr. Safranti (DENK) Mevr. Simon-Van Waardhuizen (Fractie van Waardhuizen) Dhr. In ’t Veld (VSP) Dhr. Wringer (Beter voor Dordt) Ambtelijke ondersteuning: Dhr. Buitenhek, Dhr. Kramer Portefeuillehouders: wethouder M. Burggraaf Opening De voorzitter: Goed beste mensen, mag ik uw aandacht? Het is half 8 en wij zijn hier bijeen. Onderwerp: de stadsas, het ontwerpbestemmingsplan Maasterras. Deze week is het thema ‘wonen en overig programma’. Het is een beeldvormende technische sessie, dus niet politiek. Ik heet u hartelijk welkom. Ik had wethouder Burggraaf welkom willen heten, maar dat wordt een kwartiertje later. Hij hoopt wel te komen. In ieder geval, de heren die de presentatie gaan verzorgen, hartelijk welkom, de mensen die achter mij zitten ook hartelijk welkom en uiteraard ook degenen die thuiszitten.

Gewoontegetrouw gaan we eerst maar het voorstelrondje doen. Dan weten de mensen ook wie hier allemaal zitten. Ze kunnen de bordjes wel lezen, maar misschien kan niet iedereen het goed lezen. Ik ga links beginnen met de commissiegriffier. De heer Den Boer: Mark den Boer, commissiegriffier.

1

De heer Van der Kruijff: Wim van der Kruijff, CDA. De heer Portier: Ronald Portier, SP. Mevrouw Jager: Ineke Jager, Beter voor Dordt. De heer Roggekamp: Erik-Jan Roggekamp, Gewoon Dordt. De heer Damen: Leo Damen, Partij van de Arbeid. De heer In ’t Veld: Richard in ’t Veld, VSP. Mevrouw Simon-Van Waardhuizen: Claudia Simon-Van Waardhuizen, Fractie van Waardhuizen. De heer Gündogdu: Aydin Gündogdu, Op ons Eiland. De heer Safranti: Mehmet Safranti, DENK Dordrecht. Met zijn nieuwe look. Mevrouw de Heer: Betsy de Heer, Forum voor Democratie. De heer Wringer: Jan-Willem Wringer, Beter voor Dordt. De heer Bootsman: Nick Bootsman, GroenLinks. De heer Van der Meer: Frans-Bauke van der Meer, GroenLinks. De heer Noldus: Robin Noldus, Dordtse VVD. Mevrouw Nieuwland-Van den Bosse: Eline Nieuwland, ChristenUnie/SGP. Mevrouw Van Herwijnen: Irma van Herwijnen, Partij voor de Dieren. De heer Kramer: Peter Kramer, projectmanager ambtelijke ondersteuning. De heer Buitenhek: Ronald Buitenhek, programmadirecteur stadsas Dordt. De voorzitter: En mijn naam, maar dat zou zo langzamerhand wel bekend zijn, is Leen Struijk en ik ben de commissievoorzitter. Korte toelichting waarom wij deze vergadering hebben. Komende maanden, dan gaan we die gebruiken om de behandeling van het bestemmingsplan Maasterras fase 1 goed voor te bereiden.

Doen we onder andere door in diverse technische sessies stil te staan bij de onderdelen van het ontwerpbestemmingsplan, let op het woordje ontwerp, zoals mobiliteit, duurzaamheid en externe veiligheid. Vanavond staat het onderdeel ‘wonen en overig programma’ centraal. Het is een technische sessie nadrukkelijk bedoeld om een goed beeld te krijgen bij hoe het voorgestelde bouwprogramma voor woningen en voorzieningen tot stand is gekomen. Het wat meer politieke aspect van dit vraagstuk komt volgende week aan de orde. Dan is er een consultatie over hetzelfde thema gepland. Dan krijgen de fracties de gelegenheid op dit thema hun wensen en bedenkingen aan het college mee te geven.

2

Het college kan vervolgens dit meenemen richting de zienswijzenota en het definitieve bestemmingsplan. Ik ga het woord geven aan of Ronald of Peter. De heer Damen, u wil toch even uw korte vraag stellen. Stel hem maar even kort. Het antwoord zal ook denk ik kort zijn. De heer Damen: Voor goede beeldvorming is van belang dat wij goed geïnformeerd worden. Volgens mij hoort daarbij ook de Woonmonitor zoals die nu binnenkort zou moeten verschijnen. Ik vind dat die betrokken moet worden als informatiebron bij dit onderwerp. Hetzelfde geldt eigenlijk voor het schrijven van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Aedes over noodzaak van de hoeveelheid sociale woningbouw. Ook die informatie mis ik in de bijgaande stukken. Dat vind ik wel jammer, omdat wij daardoor minder goed geïnformeerd zijn. De voorzitter: Roland, jij had daar een antwoord op? De heer Buitenhek: Dank u wel, voorzitter. Voor deze avond richten we ons nu op de onderwerpen zoals die voor het bestemmingsplan zijn. Ik zal deze vraag meenemen en doorglijden naar de wethouder. De heer Kramer: Ik kan er nog wel een toevoeging op doen, dat de monitor, heb ik begrepen, is onderweg. Die komt jullie kant op. Ik heb begrepen dat die nu al bij de wethouder ligt, dus die moet snel jullie kant op komen.

De voorzitter: Nou mijnheer Damen, hier zult u het voor vanavond eventjes mee doen, maar binnenkort krijgt u dus meer informatie. De presentatie, zal ik vast vooraf zeggen, die bestaat uit drie blokken. Het voorstel is gewoon wacht even het blokje af, spaar uw vragen op en aan het einde van elk blok is er gelegenheid tot vragen stellen en we gaan proberen voor elk blokje ongeveer een kwartier in te ruimen, dus niet voor het eerste blok een uur, want dan komt de rest in het gedrang. Het woord is aan Ronald. De heer Buitenhek: Dank u wel, voorzitter. Commissieleden, vandaag nemen we u mee in het stuk van de stadsas wat te maken heeft met het Maasterras, het ontwerpbestemmingsplan. We hebben dit genoemd ‘Het wonen in een vitaal stadswijk’, of stadsdeel of onderdeel van de stad van Dordrecht. Op de agenda wil ik met u vandaag een paar onderwerpen doen. Ik pak de eerste en de inhoud zal Peter Kramer met u delen om vooral te kijken naar Maasterras als unieke stadswijk. Dat doen we omdat we gekeken hebben: hoe gaan we zo'n stadswijk indelen, welke onderwerpen zitten er en welke kwaliteit willen we daaraan doen? Tweede onderwerp is eigenlijk kijken naar de stadsas Dordt binnen de Dordtse schaalsprong.

Dat is ook het onderwerp om te kijken: hoe gaan wij ervoor zorgen dat straks Dordrecht in een goede balans groter groeit met meer woningen, met behoud van onze voorzieningen en het niveau daarvan. Waar bouwen we voor de sociaal economische schaalsprong naartoe? Daar zullen we even op terugkomen. De programmering was de vorige keer al een x aantal vragen over. Daar willen we op terugkomen. De vorige keer kwam de vraag ook: het Maasterras en de markt? Dus wat doen wij met marktpartijen? Daar was de vorige keer een vraag over om vooral even te kijken: hoe gaan we dat doen en worden er geen afspraken gemaakt zonder dat de raad geïnformeerd was?

3

U heeft dat de vorige keer allemaal netjes meegegeven, dus daar hebben we een paar sheets voor gemaakt om daarmee van dienst te zijn. Eventjes nog een stapje terug vanuit de ambitie en ook de opdracht die we meegekregen hebben vanuit de raad met het vaststellen van de visie van Mecanoo, zijn er een x aantal uitgangspunten en die hebben we hier even opgesomd om er vooral straks in de discussie nog even naar te kijken dat dit de lijn is die we vastgehouden hebben met het ontwerp van het ontwerpbestemmingsplan. Er staan ook … De meest bekende zaken staan erin, vooral zoveel mogelijk binnenstedelijk nabij een OV knooppunt, vooral ook kijken naar die mobilisatie en mobiliteitsopgave rondom het spoor. Gevarieerd aanbod kwam vorige keer erg naar voren en daar zult u best een discussie over gaan voeren. Dat zal volgende week zult u dat ook vast meegeven aan het college. Binnenstedelijk ook kijken naar economische groei, daar zullen we even op terugkomen. Vooral ook was er een onderwerp vorige keer van openbare ruimte als verblijf, ontmoeting en interactie. Dus we hebben getracht om dat, vanuit die visie die vastgesteld en ook goedgekeurd is door u, die Mecanoo ook een vertaling heeft gemaakt naar dit stuk. Stapsgewijs komen we daar hiervoor langs. Wat hebben we daarvoor gedaan? We hebben een stedenbouwkundig masterplan gemaakt.

Waar ik even door wil schakelen, de eerste is de focus op STOMP. Dat ging eigenlijk erom om zoveel mogelijk het autoverkeer langs de randen van de stad en langs de wijken te organiseren en vooral voetgangers en fietsers voorrang geven. Daar hebben we in de ontwikkeling van dit gebeuren, maar ook met de woningbouw opgave, hebben we daar het meest naar gekeken. Wat we daarvoor hebben gedaan is dat het gebied … Ik ga even kijken of ik dat haal met het … Dat is dit gebied. Fase 1 is dit gebied, hebben we twee wijken in gepositioneerd en in fase 2 hebben we de derde wijk gepositioneerd. Een Parkbuurt, een Tuinbuurt en een Rivierbuurt. De Rivierbuurt aan deze kant, de Parkbuurt aan die kant en de Tuinbuurt aan die kant. Daar hebben we specifiek naar gekeken van hoe we die gebieden in willen richten, hoe we daar ook een entiteit aan willen geven. Dus het zijn drie afzonderlijke gebieden die wel met elkaar in contact staan, maar wel een eigen entiteit hebben. Daar kijken we ook naar materialisatie, dus de ene zullen we wat meer, en dat zal in dit gebied zijn, willen wat meer naar houtbouw, in dit gebied willen we aansluiten op Krispijn, dat zal wel meer in steen zijn en dit gebied zal wat meer in een wat meer robuuster haven-georiënteerd staal en beton zodat we een goede overgang en een mix maken tussen de gebieden en de invulling van de woningbouwopgave en de voorzieningen.

We hebben hier nog even aangegeven wat we nu in het ontwerpbestemmingsplan hebben meegenomen aan het aantal woningen en de bijbehorende voorzieningen. De tekst die u nu net heeft gezien, hebben we eigenlijk vertaald in waar dan die buurten eigenlijk het meeste kenmerk mee hebben. Dat is in de Parkbuurt die groene hoogstedelijke buurt, dus dat is ook dit park met vooral hier het Maaspark erbij met groene verbindingen erdoorheen, maar ook de groene verbinding over de A16 heen. De Tuinbuurt, zoals u hier ziet, is vooral de verbinding naar Krispijn. Daar zit ook een grote parkeergarage verder in. Dan kunt u een beetje dit soort ontwikkelingen zien. Dat hebben we op de Rivierbuurt meer aan het water, wat robuuster, wat ook andere gebouwvormen. Hebben we gezocht om zodoende te kijken dat we die robuustheid met het haventerrein ook beter kunnen weergeven. De vraag over de woningbouw zoals wij de komende jaren dat op ons af zien komen. Waar bouwen we met het Maasterras eigenlijk naartoe in 2040?

4

We hebben hier een x aantal teksten die we de afgelopen weken ook, laten we zeggen gehoord hebben, ook in de commissie. We hebben gezegd: de schaalsprong die we daarvan maken is eigenlijk de sprong van nu naar 2030, naar 2040. Welke ontwikkelingen gaan we daarvoor maken en welke keuzes gaat u straks maken over wat er nodig is aan woningbouw en voorzieningen en welke stappen moeten we daarvoor maken? Uiteindelijk is het doel om een vitaal stadsdeel te maken, maar de volgende stap is ook om een vitale stad te maken, omdat daarmee de groei van de stad en ook het behoud van faciliteiten, die ook betaalbaar en ondersteunend moeten zijn, goed in balans moeten zijn. Dit is de eerste aftrap. De voorzitter: Deze sheet spreekt voor zichzelf. Ik zie de heer Safranti die heeft een vraag. De heer Safranti: Ja, dank u wel voorzitter. Mogen we even terug naar de vorige sheet? Dan is mijn vraag: houdt dat daar op of wordt dat nog verder ontwikkeld? Ik … Als ik daar met mijn fiets of met mijn auto daar kom … De heer Buitenhek: Ik zal twee dingen … Laten we zeggen, wat we daar even hebben geschetst is dat het ouwe viaduct wat daar nu ligt, zoals u dat vastgesteld heeft in de visie, is dat ouwe viaduct er niet meer. Dus wij hebben daar even symbolisch laten zien dat hij daar afgekapt wordt.

In welke vorm dat precies wordt en hoe hoog het hekje wordt dat je er niet af kan vallen, dat hebben we nog even gelaten. We hebben daar een voorstelling gemaakt dat je met de fiets in een wokkelvorm het hoogteverschil van het ouwe viaduct naar de, laten we zeggen, naar de begane grond kan maken, zodat je dat niet hoeft te doen zoals het nu is dat je tegen zo'n trap op moet duwen met de fiets. De voorzitter: Mevrouw Van Herwijnen was de volgende. Mevrouw Van Herwijnen: Ja, dank u wel. Ik heb twee vragen, mag ik twee vragen stellen? De voorzitter: Ja, dat is bij mij het maximaal. Mevrouw Van Herwijnen: Even weer een algemene vraag, want we hebben natuurlijk … Bij de vorige gesprekken kwamen iedere keer weer die kritische punten naar voren van het plan. We zijn natuurlijk weer eventjes wat in tijd gevorderd. Het bestemmingsplan is nog steeds haalbaar, zoals het nu wordt beoogd, is mijn eerste vraag. Tweede vraag is: er zijn die drie wijken. U gaf aan houtachtig bouw, steenachtig bouw, metaal, zijn in alle drie de wijken ook circulariteit meegenomen? De heer Buitenhek: Het zijn duidelijke vragen, denk ik. De laatste vraag is het makkelijkst. Dan is het antwoord: ja. Dus wij nemen dat in zijn totaliteit op.

De eerste vraag is, de uitdagingen die ik vorige keer aangaf, daar zijn we mee in gesprek met de verschillende partijen, onder andere ook INW en BZK als het even over de brug gaat. Daar kunnen we ook in melden dat het samenwerking tussen BZK, INW en de gemeente Dordrecht daar ook een onafhankelijke adviseur voor aangewezen is door drie partijen.

5

Die gaat morgen beginnen om de vraagstukken die er nu liggen voor alle drie de partijen in een zo goed mogelijk tempo op te lossen. Dus dat was even een aanleiding van uw vorige vraag. In de vorige commissie hebben we daar ook gelijk actie op ondernomen. Daarmee wordt het dus … Met een drietal vliegen wij de oplossingsrichting aan. De voorzitter: De heer Noldus en daarna de heer Portier. De heer Noldus: Ja, voorzitter. Korte vraag, kan iets worden toegelicht over de lading van het woord ‘tijdelijk’ in deze sheet. Wat kunnen we daaronder verstaan? De heer Buitenhek: Tijdelijk is het geval, we hebben als gemeente een x aantal hectares al aangekocht, dus er komt straks een ruimte vrij in die gebieden. Dan is de vraag hoe je dat in tijdelijkheid met placemaking wil doen en waar ook de mogelijkheid nog voor is om tijdelijke dingen voor een bepaalde tijd tijdelijk te organiseren, vandaar het woord ‘tijdelijk’. U kunt kijken naar bijvoorbeeld voorzieningen, maar u kunt ook kijken naar tijdelijke woningbouw, u kunt ook kijken naar tiny houses, u kunt … Nou, er is ruimte, want dat was uw vraag namelijk de vorige keer: is er voldoende ruimte om in tijdelijke dingen wat te doen? Nou, dat is straks aan u. Wij zullen daar een paar voorstellen voor doen, maar uiteindelijk is het aan u om te zeggen: die tijdelijkheid willen we zo invullen. De voorzitter: De heer Portier.

De heer Portier: Ja, voorzitter. Ik wil naar mijn idee een onjuistheid rechtzetten. We hebben als gemeenteraad nooit vastgesteld naar mijn idee dat de brug of het viaduct afgekapt zou moeten worden. Dat is weliswaar eens voorgesteld in de visie, maar die is nooit op drie manieren in dat detail zo vastgesteld. Dat gaan we wel of niet na de zomer doen. De voorzitter: De heer Buitenhek. De heer Buitenhek: Dank u wel. We hebben die vrijheid maar genomen, omdat u in de visie aangegeven heeft dat u een auto-lieve brug heeft voorgesteld. Op pagina 84 staat volgens mij in de visie dat daar juist ook een voorstel van gedaan is. Zo was die ook toen in de visie kenbaar gemaakt. Wij hebben daar een vertaling voor gemaakt voor dit bestemmingsplan om zodoende de hoogstedelijkheid tot de maximum te bevorderen, om zodoende te kijken of we de bus en fietsers over de brug wel goed kunnen faciliteren en daarmee eigenlijk het plan zo goed mogelijk invulling te geven in die hoogstedelijkheid. De voorzitter: De heer Portier een vervolgvraag dan wel opmerking waarschijnlijk. De heer Portier: Ja, een vervolgopmerking. Er is van het begin af aan heel veel inderdaad vragen gerezen over dat mogelijkheid van het autovrij maken. Dus wat dat betreft, dat moet nog besloten worden. De voorzitter: Dat was een opmerking. De heer Damen.

6

De heer Damen: Voorzitter, een beetje daarop aansluitend: er is in het verleden onderzoek gedaan naar de verschillende varianten voor de afrit, voor in ieder geval misschien autovrij, maar in ieder geval voor de bus. Ik zou graag het rapport daarover ontvangen. Er is een variant bestudeerd waarbij de afrit eerst richting station loopt, vervolgens 180 graden draait en dan terugloopt naar de rivier, waardoor de busbaan niet meer over deze Kinderdijk Oost hoeft te lopen. Mijn vraag is alleen of ik het rapport kan krijgen. De voorzitter: Ja, zegt u het maar. De heer Kramer: Ja, als ik die mag beantwoorden. Volgende week hebben we een sessie over mobiliteit staan. Dan gaan we ook onder andere in op de eventueel afbreken dan van de stadsbrug en andere alternatieve routes. Volgens mij is er een onderzoek, heel oud al, uit … Nou ja, lang geleden. Een soort van hairpin-achtig, bedoelt u dat of niet? Dat over die … Ja, die kunnen we meenemen in de afweging waarom we daar niet toe zijn gekomen. Volgens mij zit die er al bij en anders dan … In ieder geval, we gaan in op die hairpin-variant en wat de afweging daarin is geweest. De voorzitter: Prima. De heer Roggekamp. De heer Roggekamp: Ja. Ik heb het risico dat ik erop aansluit met het punt dat volgende week behandeld wordt, of de volgende keer.

Maar in de tekeningen zagen we ook dat er een tunnel onder het spoor komt richting de Sluisweg en op zich is dat een leuke ontsluiting. Alleen wat wij juist horen van mensen is dat die Sluisweg, dat is ook een dijk, en daarmee ook meteen een risico. Is dat ook meegenomen … De voorzitter: Mijnheer Roggekamp, ik ga u heel even onderbreken. Vandaag staat het programma ‘wonen en iets anders’ op de agenda. Het onderwerp ‘mobiliteit’ komt ook aan de orde. Misschien dat u die vraag kunt proberen te onthouden tot dan. Iemand anders die nog iets over wonen heeft te vragen? Anders gaan we naar het tweede blokje, want er staat nog meer op het programma. Ik zie geen vingers meer, dan zou ik zeggen: heren gaat u naar deel twee. De heer Kramer: Ja, dank u wel voorzitter. Het volgende agendapunt: de Dordtse schaalsprong. Ronald heeft net al wat verteld over het programma van het Maasterras, in ieder geval van waar je voor wil bouwen. Dat allemaal onderdeel van de vitale stad die we als Dordrecht willen zijn in 2040. Daarin ook weer even opgenomen, die sprongen die je daarin wil maken om te kijken van welke stad wil je in 2040 zijn? Daar is van belang: welke doelgroepen wil je faciliteren, het kwaliteitsniveau uiteraard, maar ook er voor te zorgen dat je een goed uitgebalanceerd woonprogramma hebt, wat allemaal ook nog uitvoerbaar moet zijn.

Ook even een vertaling gemaakt naar de agenda Dordt 2030 en ook de ambities die daarin zijn opgenomen, de link naar het voorzieningenniveau, het faciliteren van een duurzame leefomgeving en meer gelijke kansen, maar ook investeren in een stijgende welvaart voor mensen en wat dat ook allemaal betekent voor het woonprogramma, ook ten aanzien van het Maasterras. Daar hebben we programmatisch naar gekeken: wat zit er nu in plancapaciteit, wat is al gerealiseerd en wat kan het Maasterras mogelijk maken?

7

Om te beginnen dan met sociale huurwoningen. We zijn daar uitgegaan van tweeduizend sociale huurwoningen, de opgave die vanuit de woonvisie is gegeven. Daar is inzichtelijk gemaakt dat er al 158 zijn gerealiseerd. Er zit nog 1252 harde plancapaciteit en op basis van de programmering die we nu hebben aangenomen voor fase 1 en fase 2 zouden er 658 sociale huurwoningen gemaakt kunnen worden. Datzelfde hebben we gedaan voor de betaalbare koop. De woningen van drie ton, tussen een bandbreedte van drie ton en 3.90, 1500 betaalbare koopwoningen zijn daar geprogrammeerd en daarvan zijn er 62 gerealiseerd, waarvan 550 een harde planvoorraad op basis van de percentages die we hanteren in het Maasterras, dus wederom 1092 woningen mogelijk. Daarmee zie je zowel bij sociaal als bij de betaalbare kopers dat je die aantallen zou kunnen halen of zelfs een overschrijding daarvan haalt. Ook weer even de getallen voor de middenhuur. 175 woningen zijn onmogelijk op basis van fase 1 en fase 2 voor het Maasterras. Kom je op 1302 woningen totaal. Datzelfde geldt voor de koopwoningen. Alles boven de 3.90, dus de dure koop, daarvan zitten er 1575 in het Maasterras, waarbij je hier dan ziet dat je dus onder de vijfduizend koopwoningen blijft die in de woonvisie zijn uitgesproken. Welke doelgroep hebben we dan? We onderscheiden een aantal doelgroepen.

Enerzijds de starters waarvoor we willen bouwen voor sociale huur, maar starters ook in het midden en hoog inkomen. Waar wil je koopwoningen faciliteren? Hetzelfde geldt eigenlijk voor de werkenden en senioren waar we aangeven: welke segmenten wil je ze in bedienen? Om dat te bouwen in het Maasterras wil je dus dat uitgebalanceerde woonprogramma maken. Daarmee ga je bouwen voor bestaande Dordtenaren, zogenoemd Dordtenaren die nu boven op zolder wonen die op zoek zijn naar een woning, die wil je faciliteren. Daarnaast wil je draagkrachtige Dordtenaren behouden voor de stad en wil je nieuwe Dordtenaren aantrekken om die vitale stad ook in de toekomst te kunnen zijn voor Dordrecht. We hebben hier al de link gemaakt het voorzieningenniveau wat je op peil wil houden, daarvoor heb je ook aantrekken van buiten de stad nodig. Dat willen we allemaal faciliteren binnen een goed woonklimaat, kwaliteit in een stadsomgeving, eerder is al genoemd de nabijheid van Dordt, woonvormen, verschillende woonvormen, link naar het water toe, maar ook rondom hofjes, al is het maar alleen al vanwege de geluidssituatie, wil je goede binnen niveaus realiseren ook daarvoor. Inzetten op duurzaamheid, dat is niet alleen qua milieu en qua geluid, maar ook qua mobiliteit, mobiliteitsconcept waar we later ook nog wel eens zullen over hebben en het wonen in het Maasterras is niet leeftijdsgebonden.

Je bouwt niet alleen voor jonge starters, ook wil je voor de ouderen daar faciliteren, vooral met fase 1, daar komen we zo nog programmatisch op, wonen met een voorzieningenkarakter, dus ook de ouderen die gelijkvloers willen wonen met voorzieningen in de Plint, die wil je ook faciliteren in een dergelijke wijk. Dat allemaal dicht bij de voorzieningen van de binnenstad en van de voorzieningen die we gaan bouwen in het Maasterras. Hier nog een keer die verwijzing naar die schaalsprong. Daarvoor is noodzakelijk dat dat woningbouwprogramma groeit. Veel locaties hebben we niet meer in Dordt waar we kunnen verdichten en grote aantallen kunnen toevoegen. Maasterras is daar de mogelijkheid voor. Daarom is die verdichting en die hoogbouw ook noodzakelijk. Waar we wel elke keer kijken tussen trend en cijfers aan de ene kant en behoefte versus opgaven aan de andere kant, je kijkt niet alleen van wat is er nu nodig in de stad, maar ook om die vitale stad te zijn en die sociaal economische schaalsprong te kunnen maken, ook naar 2040 toe.

8

Hiervoor is dat maatwerk noodzakelijk doorstroming te realiseren met elkaar en nog een keer die goede voorziening. Waar staan we dan? In 2040 willen we een evenwichtige woonbalans hebben. Daarbij zetten we in op goede aantallen, dus flink aantal woningen willen we toevoegen in het Maasterras waarbij we goed kijken naar die segmentering, dus waar bouw je in? Sociaal, betaalbare koop, midden en duur? En dat allemaal om ook nieuwe Dordtenaren te faciliteren en de bestaande. Dat even voor nu. De voorzitter: Welkom wethouder Burggraaf. Ik ga beginnen met de heer Van der Meer en daarna heb ik de heer Safranti gezien, de heer Portier, mevrouw Van Waardhuizen. Dan komen we wel weer eventjes een kwartiertje verder. De heer Van der Meer. De heer Van der Meer: Ja, ik zal een poging doen daarbij te helpen. Voorzitter, er is … Een aantal maanden geleden hebben wij een doelgroepenverordening vastgesteld. Daarin zijn twee categorieën sociale huur, of sociale koop onderscheiden waarbij het toen nog ging over een bovengrens van de hoogste categorie van 355.000. Daar is nu 390.000 van gemaakt. Ik begrijp dat dat op instructie van de minister is.

Vraag is: wat er met die grens van 300.000 gebeurt, want ik zie hier in de presentatie dat er tussen 300.000 en 390.000 een bepaald percentage gepland zou worden, aantal woningen gepland zou worden, maar daarbij is niet die differentiatie gemaakt tussen die twee categorieën sociale koop. Mijn vraag is dus of dat inderdaad de bedoeling is om dat niet te doen of anders gezegd de ene categorie nul toe te bedelen en de andere categorie het volle pond of dat daar nog in gedefinieerd wordt en of die grens van 300.000 ook op een of andere manier geïndexeerd is, want dat is mij niet duidelijk. De voorzitter: De heer Kramer of de heer Buitenhek. De heer Buitenhek: Dank u wel. Wat er vooral even de getallen zoals u noemt hebben wij nu gekeken van wat daar landelijk gebeurt en dan wordt hij landelijk geïndexeerd. Dus op het moment dat u als raad zegt: dat was de insteek, dan kijken wij even naar het prijspeil niveau en dan wordt hij geïndexeerd volgens de afspraken die landelijk gelden. Dus die 390.000, die eerst 355.000 was. We hebben even die 300.000 erbij gezet, omdat daar nog even een indexering over kan komen of niet. Maar op moment dat wij bij wijze van spreken over vier jaar pas gaan bouwen, stel je voor, dan krijgt hij met deze uitgangspunten nog vier keer een indexering eroverheen. Dan moet u dus als raad zeggen: dat wil ik wel of dat wil ik niet.

De voorzitter: De heer Van der Meer. De heer Van der Meer: Dat begrijp ik. Als ik nog een vervolgvraag mag stellen, wat mij dus niet duidelijk is of in deze voorstellen dus of ik die moet lezen. Als: er wordt alleen in de middencategorie sociale koop gebouwd of ook in de lagere categorie sociale koop, want die drie ton is niet geïndexeerd nog, maar betekent dat dat er … Stel dat dat 320.000 wordt … De voorzitter: De heer Kramer zit al klaar.

9

De heer Van der Meer: Wordt er dan onder die 320.000 gebouwd? Laat ik het maar even zo zeggen. De heer Kramer: Nee, dit is om de bandbreedte aan te geven en dat geldt voor alle segmentering die we eigenlijk hebben gepresenteerd net, is dat daar inderdaad ruimte in zit in die zin. Dat kan van drie ton zijn, maar die kunnen ook wat hoger zijn. Dat geldt ook voor sociale. Daar kan je denken aan sociale woningen van 70 vierkante meter tot aan 40 vierkante meter. Daar zitten al die differentiaties nog in. Dit is puur eventjes qua definities en de aantallen die we opgegeven hebben vanuit het bestemmingsplan. De voorzitter: Maar volgens mij vroeg de heer Van der Meer ook: hoe zit nou die verdeling tussen goedkoop en wat duurder. Is dat nul, enzovoort. De heer Kramer: Die is er nu nog niet. De heer Van der Meer: Maar die zou wel gemaakt kunnen worden in het kader van het bestemmingsplan? De heer Kramer: Ja, dat kan. Alleen dan ga je heel erg vastleggen in deze fase al. Ja, dat kan. De voorzitter: De heer Safranti. De heer Safranti: Dank u wel, voorzitter. Voorzitter, plaatje om trots op te zijn als ik dit zo allemaal zie. Ik word er alleen maar blij om, alleen wat ik dan niet begrijp, maar het kan aan mij liggen, is dat dit stukje juist een hele drukke weg is waar alle Dordtenaren zo’n beetje gebruik van maken. Dat is één.

Twee, we krijgen straks heel veel woningen daar, maar ik zie helemaal geen wegen. Hoe komen die mensen thuis? Dus twee vra… Ja, we hebben het natuurlijk over de STOMP-principe, dat begrijp ik wel, maar aan de andere kant denk ik: één, we hebben te maken met een van de drukste wegen van Dordrecht. Die zie ik dus niet meer terugkomen. Twee, er komen heel veel woningen daar met heel veel mensen, heel veel auto’s neem ik ook aan. Hoe komen deze mensen thuis? De voorzitter: De heer Safranti, we hebben het nu over wonen. Die wegen die gaan we volgende week aanleggen. Nee hoor, u krijgt kort een geruststellend antwoord. De heer Buitenhek: We hebben in de afweging van het aantal woningen ook gekeken naar de bereikbaarheid van de woningen. Het uitgangspunt was hierbij dat alle woningen goed bereikbaar moeten blijven, dus zowel voor fiets als voetgangers als ook voor auto's, alleen de auto's mogen niet in de wijk achterblijven. Met andere woorden, we hebben ervoor gezorgd met, en daar komen we volgende week nog even extra op terug, een lage parkeernorm wordt dit een wijk zonder auto's op het straatbeeld. De voorzitter: Nu de eerste vraag. De heer Buitenhek: Wat u even weer bedoelde waarschijnlijk, u ziet helemaal geen wegen.

10

De voorzitter: Ja, het zijn ook maar schetsen. Ik ga eerst naar mevrouw Van Waardhuizen nu. Mevrouw Van Waardhuizen: Dank voorzitter. In de presentatie is nu een aantal keer het woord ‘uitgebalanceerd’ en ‘gebalanceerd programma’ gevallen. Tegelijkertijd zie ik toch nadrukkelijk een aantal spanningsvelden. Ik lees ook terug in de stukken. Als je kijkt naar de behoefte, de doelgroepen, bestaande bewoners en woningbouw die er toch wel is, zullen we maar zeggen, ook de briefwisseling als we het hebben over de woningbouwopgave provincie Zuid-Holland, Zuid en de Kamerbrief die gaat over de versterking van de regie op de volkshuisvesting. Mijn vraag is dan: wanneer is er nou sprake van balans en vanuit welk perspectief moet ik dat dan zien? De voorzitter: Wie durft? De heer Buitenhek: Laat ik hem toch ook net zoals u hem vraagt even in de algemeenheid doen. Kijk, op moment dat je dit soort grote gebieden wil ontwikkelen, dan is er balans aan twee kanten. Dat is de balans die u moet bewaken om een zo goed mogelijke programma te organiseren voor Dordrecht en we hebben een marktpartij die het straks moet bouwen die ook in balans is. Dat hebben wij hier bedoeld met balans. Stel u voor dat de balans te ver naar de ene kant doorzakt, dan krijgt de ene partij heel goed z’n zin, maar dan kan de andere partij het niet maken.

Zo is dus … Wij hebben met balans bedoeld dat hier straks een wijk is die goed is voor de Dordtse ontwikkeling en ook voor de toekomstvisie, maar die ook gemaakt kan worden zodat de Dordtenaren daar ook gebruik van kunnen maken. Dat hebben wij onder het woord balans gemaakt. Wat u aangeeft, de brieven die hier spelen, daar zijn we mee in gesprek met die partijen om ook daar de balans te zoeken tussen wat Dordrecht nodig heeft voor de toekomst en waar we nu heel hard soms uitspraken gedaan worden: dit willen we, dat willen we. Maar op moment, daar zijn we nog mee in gesprek. Daar kan ik nu ook in het openbaar even niet verder op ingaan. De voorzitter: Ga ik naar de heer Portier en daarna de heer Damen en daarna denk ik de heer Gündogdu en mogelijk de heer Safranti nog. De heer Portier: Voorzitter. Ik heb een vraagje over hoe het woningbouwprogramma tot stand is gekomen. Want in de bijlage ‘onderzoek bij wonen’ zie ik zeer veel verwijzingen naar diverse RIGO-rapportages. Nu zijn die RIGO-rapportages fors onderuit gehaald door een onderzoek van onze rekenkamer naar de daadwerkelijke beschikbaarheid van woningen. Dus wat je eigenlijk ziet, het RIGO heeft een bepaald model niet gepubliceerd, niet openbaar, waarmee ze constateren: veel te veel sociale huurwoningen. Er is een onderzoek van de rekenkamer geweest van 2021 wat gekeken heeft naar de daadwerkelijke beschikbaarheid.

Conclusie: veel te weinig sociale huurwoningen. Dus mijn eerste vraag is: waarom dan zo vasthouden aan die RIGOonderzoeken die totaal irreëel zijn gebleken?

11

De tweede vraag is: daar hebben we diverse berekeningen gezien waar gezegd is: we hebben een programma van zoveel sociale huurwoningen en daar zijn er zoveel gereduceerd, ze hebben deze harde planvoorraad, dus hoeven niet meer zoveel te doen op het Maasterras, maar is daarmee rekening gehouden met het feit dat er ook enorm veel sociale huurwoningen gesloopt worden? Dat zijn mijn vragen. De voorzitter: Zegt u het maar. De heer Kramer: Wat we hebben gedaan bij het bestemmingsplan is inderdaad die RIGO-onderzoek hebben we gebruikt. We hebben gekeken naar wat zit er in beleidskaders? Waar zit de behoefte? Dat samenspel, daar zijn we gekomen tot een bepaalde programmering. Daar zit ook een verhaal in van de haalbaarheid, de trends die we zien en de stad die we willen zijn. Het is daar eigenlijk een samengesteld ding en dat is niet alleen die RIGO-behoeftes waar we in zitten. De getallen die we aan u presenteren zijn puur gewoon de getallen die we vanuit de woonvisie of het politiek akkoord in het geval van de betaalbare koop hebben meegekregen, en waarvan wij in beeld brengen hoeveel zijn er gerealiseerd, wat is de planvoorraad en wat is op basis van de percentages die we nu opgenomen in het bestemmingsplan, wat wordt er dan aan toegevoegd. De voorzitter: Dus de vraag over, wordt rekening gehouden met wat er gesloopt wordt … De heer Kramer: Ja, daar wordt ook rekening mee gehouden.

Maar dat specifieke detailniveau zal ik even na moeten vragen. Daar heb ik nu niet direct een antwoord op. De voorzitter: De heer Burggraaf die heeft het wel paraat. De heer Burggraaf: Ja, die tweeduizend die er staan voor sociaal die waren destijds gebaseerd op duizend in het programma opnemen. Toen heeft de raad met een amendement gezegd: ja, maar u doet tienduizend woningen, duizend sociaal. We willen er duizend extra om de sloop en verkoop te compenseren, dus voor de netto stuk. Dat ziet u ook in de beantwoording van de technische vragen bij de RIB die onlangs inderdaad heeft vastgesteld met betrekking tot de update die we u hebben gestuurd over de voortgang met betrekking tot de programmering op sociale huur. Dan ziet u ook het overzicht tussen de bruto- en netto-getallen. De voorzitter: Uitvoerig antwoord. U heeft nog een korte vraag? De heer Portier: Ja, vervolgvraag. Er wordt dus … Het gaat dus niet inderdaad om netto sociale huurwoningen die erbij komen, dat is één ding, maar er zit een soort spanningsveld tussen wat in het coalitieakkoord is afgesproken over 30 procent sociale huur en de doelstellingen voor 2030. Ik begrijp dat u vooral inderdaad niet naar het coalitieakkoord kijkt, maar vooral naar wat er voor 2030 gerealiseerd moet zijn. Klopt dat? De voorzitter: De heer Kramer. Of gaat wethouder Burggraaf?

12

De heer Burggraaf: Ja, er is gewoon gekeken hier naar de aantallen die sporen met de opgave die in de woonvisie is vastgesteld. Dat is wat u hier in het overzicht terugziet. Het andere stuk ging over de realisatie van het aantal sociale huurwoningen als u vraagt waar het coalitie over gaat, die ook spreekt over de realisatie van vierduizend woningen in deze periode en daarvoor de sociale huurwoningen. Dat, nogmaals verwijs ik u terug naar de raadsinformatiebrief die we u hebben gestuurd waarin we dat hebben toegelicht, hoe we daar in deze periode invulling aan geven. De voorzitter: Dan ga ik naar de heer Damen. De heer Damen: Ja, voorzitter. Ik zal niet vragen wanneer de woonvisie is vastgesteld en volgens mij was dat 2017. Ik ben wel benieuwd of het totaal aantal woningen in het plangebied nog verder omhoog kan. Ik ben niet zo bang voor hoogbouw. Ik ben wel benieuwd of een groter aantal woningen in het plangebied ook leidt tot een grotere kans op een gezonde financiële exploitatie voor de grond. De voorzitter: Kunnen er nog meer woningen gebouwd worden? De heer Buitenhek: Dank u wel, voorzitter. Wat wij tot nu toe gedaan hebben in het bestemmingsplan, hebben wij gekeken wat er nu haalbaar is om een goed bestemmingsplan af te wegen met de Omgevingseffectrapportage. Daar hebben wij een bepaalde bandbreedte ingenomen, dus er is ruimte om er meer of minder in te doen.

Dus daar zit nog wel … Dat heeft ook vooral te maken met het aantal, maar ook de oppervlakte. Zoals we gezien hebben in de vorige sheets, daar komen we straks nog even op terug, zit ook even het oppervlakte wat we nu als uitgangspunt genomen hebben, maar daar komen we straks in de volgende sheets nog even op terug. Dus er is meer ruimte binnen het kader wat wij nu aangeven aan woningen, maar het is ook weer niet ongebreideld veel meer. Dat zal dus voor ons de afweging, dus stel voor dat u zegt: wij willen er een paar meer. Dan bekijken wij of dat goed past met de verkeersafwikkeling, met de parkeerverhoudingen en dat soort verhalen. Dus daar moeten we even naar kijken. We zijn nu uitgegaan voor fase 1 van 2200. De heer Damen: Ja, ik ben … De voorzitter: De heer Damen, u heeft nog een vervolgvraag? De heer Damen: Ja, correct. Ik ben ook heel nieuwsgierig naar de financiële consequenties daarvan. De heer Buitenhek: Dat kan ik me voorstellen. Daar komen we bij u op terug. Dat doen we in een andere sessie die zelfs mogelijk vertrouwelijk is. De voorzitter: De heer Gündogdu. De heer Gündogdu: Ja, dank u wel voorzitter. Ik heb tweetal vragen. Mijn eerste vraag is, er is zojuist even gerefereerd aan diverse onderzoeken, onder andere RIGOonderzoek.

13

Dat heeft zijn oorsprong, voor zover ik weet, in de 2016 en toen is op basis van onderzoek en de conclusies daarvan bepaalde prijssegmenten genoemd: op basis van dat onderzoek en de behoefte gaan we bouwen naar de komende jaren toe in deze prijssegmenten. Maar nu weten we allemaal dat de wereld enorm is veranderd vanaf 2017 pak hem beet tot nu toe. Ik ben even benieuwd procesmatig, als ze het hebben over de ontwikkeling van het Maasterras of het college op enig moment richting de raad gaat komen met een programma met prijssegmenten waarbij duidelijk is aangegeven: we gaan het programma op Maasterras in deze prijssegmenten bouwen voor deze doelgroepen. Dus daar ben ik benieuwd naar. Dus een concreet voorstel richting de raad als het gaat over het Maasterras, fase 1 en fase 2. Mijn tweede vraag is, nu is de provincie in conclaaf met de Rijksoverheid over de term, wat is nou sociale koop, waar zou die grens moeten liggen? Nou die meningen verschillen, 390 of 355. Rijksoverheid heeft die mening van 390. Is ons college bereid om in dit geval de provincie bij te staan in die strijd richting Rijksoverheid als het gaat om betaalbare koop? De voorzitter: Die vraag lijkt mij niet technisch, dus ik stel voor dat we ons tot de eerste vraag beperken. De heer Kramer: Ten aanzien van de segmentering kan ik u naar deze sheet verwijzen.

We gaan ook expliciet opnemen in het bestemmingsplan, of is al opgenomen, wat de percentages zijn voor sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Daarmee kom je op een totaal percentage van 55 procent. Die overige 45 procent is nu bepaald voor betaalbare koop slash huur. Dure huur slash koop, sorry. De voorzitter: De heer Safranti. Een korte technische. De heer Gündogdu: Ja, echt technisch. Ik zou graag ook dan bij deze verdeling ook de prijssegmenten willen hebben. Komt het college concreet met een voorstel? De heer Kramer: We hebben daar in de doelgroep voorheen natuurlijk ook iets al over gezegd wat precies de categorieën zijn. Daar wilt u nog meer op hebben of hoe moet ik uw vraag zien? De heer Gündogdu: Bij de doelgroepenverordening, dat is stadsbreed, hebben we niet expliciet voor het Maasterras, voor zover ik weet, segmentatie gedaan op basis van prijzen. De voorzitter: De heer Kramer. De heer Kramer: De doelgroepenverordening is inderdaad op stadsniveau. Wij hebben een vertaling daarvan gemaakt naar het Maasterras. Daar zijn die percentages dan een uitvloeisel van. De uiteindelijke uitwerking zal ook samen met de markt gebeuren ten aanzien van bepalingen van prijzen, et cetera. Daarnaast hebben we natuurlijk gewoon de definities zoals diezelfde. De voorzitter: De heer Safranti.

14

De heer Safranti: Dank u wel, voorzitter. Twee korte technische vragen in dit geval. We hebben het net over de balans gehad, maar hoe zit het met de balans met onze buurstad Zwijndrecht als het gaat om de weg die ik net ook liet zien. Dat is één. De voorzitter: Dan hebben we het weer niet over wonen, mijnheer Safranti. Hij is wel technisch misschien wel, zelfs dat niet eens, maar ik denk dat we die nu even moeten vergeten. De heer Safranti: Oké. De tweede vraag dan. Dat is ook weer een heilige voor ons en dat is de Grote Kerk. Als ik die woningen of de flats, torens zie, hoe hoog zijn die? Zijn die hoger dan de Grote Kerk? De voorzitter: Ja, de heer Kramer, dat was een makkelijke. De heer Kramer: We hebben al een hoogbouwvisie in deze stad. Die heeft ook weer een vertaling gekregen naar het stedenbouwkundig masterplan waar we het eerder over hebben gehad. Daar zijn hoogtes in toegestaan van 70 meter. Daar zou met uitzondering een hoogte accent kunnen zijn naar 90 meter. De voorzitter: Ik heb u gezien mijnheer Van der Meer, maar ik begin met de heer Noldus. De heer Noldus: Ja voorzitter, dank u wel. Vraag, we hebben nu een aantal categorieën in segmenten in prijs uitgedrukt gezien. We hebben een aantal doelgroepen gezien die we voorzien voor dit gebied.

Ik ben benieuwd, er zijn natuurlijk ook een aantal keuzes gemaakt op andere gebieden, bijvoorbeeld bereikbaarheid en mobiliteit, met onder andere parkeernormen, et cetera. Er zijn ook keuzes gemaakt over de inrichting van de buitenruimte bijvoorbeeld met nieuwe voorgelegde keuzes. Is er een onderzoek gedaan, analyse gemaakt over hoe die dingen samenkomen, want uiteindelijk is het wel … We hebben het hier vaak en lang over prijssegmenten, we hebben het ook wel eens over doelgroepen, maar die passen natuurlijk altijd samen bij een type woning wat in de markt courant is, waarin de markt behoefte is qua vierkante meters indeling, voorzieningen eromheen. Is daar een analyse gemaakt waar al die dingen samenkomen? De voorzitter: De heer Kramer. De heer Kramer: We hebben ten aanzien van de stedenbouwkundige opzet goed gekeken: wat voor een stadswijk wil je nou bouwen? Dat gaat dan over de inpassing ten aanzien van geluid, maar ook openbare ruimte, maar ook type woning, dus wat voor … Wil je stadswoningen, appartementen, et cetera. Maar daarnaast wordt er ook wel een slag nog gemaakt met de markt om uiteindelijk te kijken: welke behoefte hebben we en hoe verhoudt zich dat ook dat aan wat de markt kan bouwen en hoe kom je daarin samen? De voorzitter: Nog de heer Noldus en dan ga ik daarna naar de heer Van der Meer.

15

De heer Noldus: Voorzitter, nog een vervolgvraag. Op welk moment krijgen we daar als commissie dan de uitkomst over? Misschien zou het later voor het proces later op de avond hoor, maar of misschien de vervolg op een andere commissie. Maar omdat er volgende week geconstateerd worden over een aantal zaken. Dit aspect is voor ons vooral de samenhang in dingen ook belangrijk. Dus wanneer kunnen we zoiets aan verwachten? De heer Kramer: Dit is… Deze sessie is bedoeld puur technisch. Kunnen we in beeld brengen segmentering, et cetera, woninggroottes, percentages. Dat is het voorstel van het college wat met jullie wordt besproken. Uiteindelijk wordt voorgelegd, ook door middel van het bestemmingsplan, met een aantal thematische sessies. De heer Buitenhek heeft ook al verwezen naar op een gegeven moment zou je naar financieel themabijeenkomst kunnen gaan. Die staan ook ingepland en daarin zou je ook de diepte in kunnen gaan ook voor wat dat dan financieel betekent. We kunnen aan allemaal knoppen gaan draaien, maar als we van 18,8 procent sociaal naar 30 procent sociaal gaan, wat betekent dat dan voor je business case? Dat zouden we wat mij betreft in dat overleg dan plaats kunnen laten vinden. De voorzitter: De heer Van der Meer. De heer Van der Meer: Ja, dank u wel voorzitter.

Het ging zonet over verschillende soorten balans, onder andere over de balans tussen aan de ene kant wat wenselijk is aan woningbouwprogramma en aan de andere kant wat, laat maar zeggen, bedrijfseconomisch rendabel is. In zijn algemeenheid begrijp ik natuurlijk dat daar de balans tussen gezocht moet worden. Maar mijn vraag is: wat staat er nou in het bestemmingsplan? Is wat daarin opgeschreven wordt, is dat wat wenselijk is of is dat een inschatting van wat haalbaar is? De voorzitter: De heer Buitenhek. De heer Buitenhek: Dank u wel. We hebben net even aangegeven in de sheets hiervoor hoe we komen tot het aantal verschillende typen woningen en hoe we daar de balans in kunnen vinden. De vorige sheet was van of je dat in de huur kan. Zo hebben we gekeken naar dat deel van de opgave. De andere hebben we gekeken door middel van bijvoorbeeld nu deze segmentering, maar ook met de gemiddelde oppervlakte. Dat is voor ons een rekenmodule geweest om te kijken hoe we in balans zijn in zo'n grote gebiedsontwikkeling. Wat wij nu aan het doen zijn, en daar hebben we de marktconsultatie voor gestart zoals we vorige keer ook aangeven en we gaan nu met de markt straks verder, om te kijken hoe we daar een totaalpakket van kunnen maken van zowel deze opgave als de wat duurder op wonen, om daarmee ook in balans te komen.

Balans komt veel terug als woord, maar dat is eigenlijk het verschil, en dat ziet u ook straks in de sheet, we hebben nog een paar sheets, om vooral te kijken naar fase 1 en fase 2. Fase 1 is meer woningen, fase 2 is bedrijven en wonen. Daar zal ook die financiële component tussen 1 en 2 ook heel erg belangrijk zijn. Dus ik snap dat u heel veel van mij zou willen horen, maar dat moet ik echt bewaren tot het financiële overzicht, want dat moet ik dan in vertrouwen kunnen overleggen.

16

Maar er zit dus echt een link tussen de vraag van wat we nodig hebben, wat we kunnen maken en ook nog de vraag tussen hoe moeten we de financiering van fase 1 en financiering van fase 2 organiseren. De heer Van der Meer: Dat begrijp ik, voorzitter. Prima om die informatie op een gegeven moment ook vertrouwelijk te krijgen om dat te kunnen beoordelen. Maar mijn vraag is dus eigenlijk: wat is de status van wat er straks in het bestemmingsplan komt te staan? Is dat al anticiperend op wat misschien haalbaar is, of is dat een uitdrukking van wat eigenlijk wenselijk is? De voorzitter: De heer Kramer. De heer Kramer: Het is een rekenkundig model. Ik ga er zo nog wel wat verder op in, maar de heer Buitenhek verwees ook naar die consultatie. In die consultatie met de markt, daar wordt wel gevraagd naar optimalisaties in het bestemmingsplan, dus het zou kunnen zijn dat de markt daar nog wel op reageert. Maar in eerste instantie is het een rekenkundig model vanuit het college, het voorstel naar de raad toe. Dit zijn de segmenteringen, dit zijn de oppervlaktes die wij willen realiseren waarvan wij denken: dan maken we een goede stadswijk in het Maasterras. De voorzitter: Wil een van de heren hier een aanvulling op geven, of? Moet er een aanvulling gegeven worden of niet? Dan ga ik naar de heer Van der Kruijff en dan de heer Bootsman.

Dan stel ik voor dat we naar het volgende rondje gaan, want anders komen we daar niet aan toe. De heer Van der Kruijff. De heer Van der Kruijff: Ja, voorzitter. Ik heb twee vragen. Dat is het maximum begreep ik. De voorzitter: Per beurt. De heer Van der Kruijff: O, per buurt, gelukkig. De eerste vraag is: we hebben twee sheets gehad met de vier categorieën woningen, koop, huur en de prijsklassen die erbij horen met getallen gerealiseerd planvoorraad en wat er dan op Maasterras nog bijkomt. Ik ben wel benieuwd binnen welke tijd scope daarnaar gekeken is, gerealiseerd. Is dat vanaf … Wanneer bent u gaan tellen wat betreft gerealiseerd? Als je vooruitkijkt naar de harde planvoorraad ben ik ook wel benieuwd wat er dan precies in zit. Ik neem aan dat bijvoorbeeld een plan Vlijweide er wel in zit, maar een Middenzone nog niet, of misschien ook wel. Nou goed, de scope, ik zie getallen staan, maar ik weet niet waar de getallen vandaan komen, wat erachter vandaan komt. Dus in de uitleg naar de stad wel prettig als we dat wel weten, want daar krijgen we veel vragen over. De tweede vraag is: we hebben het natuurlijk nu veel over wonen en prijscategorie in aanloop naar de vaststelling van bestemmingsplan, is het nou zo dat in het bestemmingsplan ook de prijsklasse van woningen vastgelegd worden? De voorzitter: Die laatste lijkt me de makkelijkste. De heer Kramer?

17

De heer Burggraaf: Die laatste laat ik aan mijnheer… Was een technische vraag. Die andere is wat technischer breder dan het project Maasterras. Dat is de reden dat ik hem antwoord. Die cijfers die u ziet hier vanaf gerealiseerd, dat telt vanaf het moment dat u de woonvisie en het bouwprogramma heeft vastgesteld. Dat is vanaf 2018. Harde planvoorraad is alles wat hard in een bestemmingsplan is vastgelegd en dus ook aan woningen gerealiseerd kan worden. Als het gaat over realisatietempo blijf je altijd daarin afhankelijk van hoe snel een partij zijn bouwvergunning aanvraagt en vervolgens ook daadwerkelijk de woning uiteindelijk de sleutel oplevert. Volgens mij heb ik zo wel duidelijk toegelicht waar de cijfers op geënt zijn. Dan was die andere vraag over Maasterras. De voorzitter: Of de prijsklassen in het bestemmingsplan worden vastgelegd. De heer Kramer: Nee, wat wij nu hebben gedaan is die percentages vastgelegd ten aanzien van die segmentering. Die prijsklassen zullen wij in een latere fase dan anterieur vastleggen, maar gaan we … Is niet het voorstel om dat in het bestemmingsplan te doen. De voorzitter: De heer Bootsman. De heer Bootsman: Ja, dank u wel voorzitter. Ik had gewacht dat iemand anders hem zou stellen, maar dat gebeurde niet. Dus dan stel ik hem toch zelf maar.

Het ging net over doorstroming, ouderen die dan doorstromen naar bijvoorbeeld een appartement op het Maasterras. Wordt er dan ook rekening gehouden met dat die woningen toegankelijk gebouwd worden, want je kan heel leuk woningen bouwen voor ouderen, maar als de ouderen er vervolgens niet in kunnen met de rollator is dat erg lastig lijkt me. De heer Kramer: Kan ik heel kort antwoord op geven: ja. De voorzitter: Waren alle vragen maar zo makkelijk. U mag gelijk verder met blok 3. De heer Kramer: Ja, ik pak hem nu op bij programmering, ook al hebben we daar al best wel wat over gezegd tegen elkaar. Deze had ik al even laten zien. Hier even het vertrekpunt voor de woningbouwprogramma in het bestemmingsplan en de percentages die we daarbij opnemen. Daarnaast ook nog hebben wij op dit moment ten aanzien van het stedenbouwkundig masterplan, rekenen we met een gemiddelde grootte van 100 vierkante meter BVO, dat is ongeveer omgerekend ongeveer 70, 80 vierkante meter GO. Zeg ik dan meteen erbij dat dat dus een gemiddelde is voor de woningen waarvan we in het Maasterras uitgaan. De inzet is hoogbouw, zoals we hebben gezegd, om die verdichtingsopgave te realiseren, waarbij we ook wel kijken naar verschillende woonconcepten om die een plek te geven in het stedelijk woonmilieu wat we willen maken.

Kwaliteit en de kwaliteitsparagraaf hebben we net wat over gezegd in het stedenbouwkundig masterplan en net zoals op de type woonwijk die we willen maken, die moderne stadswijk dicht bij de voorzieningen. Daarnaast nog eventjes dan ook programmatisch aangegeven, wat het aantal voorzieningen wat we daarvan realiseren, zal ik zo meteen wat verder op ingaan. Maar wel even van belang, er is ook wel wat over gezegd.

18

Verschillende fases, waarbij fase 1, even goed om te benadrukken, fase 1 gaat nu het bestemmingsplan alleen over. Fase 1 en 2 het stedenbouwkundig masterplan en de OER, maar voor fase 1 zoals we dat nu in dit bestemmingsplan hebben opgenomen ligt het accent op wonen met voorzieningen. Ruimte is er voor een cultuurplein, waar vlak nu de oude timmerloods staat, is een cultuurplein gedacht. Er is ruimte voor een kindcentrum. Waarbij fase 2 echt een heel ander karakter krijgt. Sluit nu ook aan bij de bestaande bedrijvigheid die er nu zit en wordt echt een werk- en woonmilieu, waarvan we gaan kijken: hoe gaan we dat programmatisch dan ook doen ten aanzien van het werken? Waar zetten we op in? Waar kunnen wij als Dordt ons onderscheiden, zowel op stad- als op regio niveau voor de type bedrijvigheid om die mensen aan te trekken voor de stad en ook te behouden. Daarbij hebben we een aantal bandbreedtes, heb ik net ook al wat over gezegd. We gaan nu uit van 2200 tot 2700 woningen en in fase 1 en 800 tot 1300 woningen in fase 2, dus daar zit nog wat ruimte in, maar dat hangt ook af van de stedenbouwkundige massa die je gaat realiseren. Dat werkt altijd weer door in andere componenten, zoals mobiliteit. We hanteren 0,3. Als je meer woningen gaat realiseren, heeft dat uiteraard ook gevolg voor het aantal parkeerplaatsen wat je wil maken, voor aspecten als luchtkwaliteit, stikstof.

Dus daar moet je elke keer ook weer het woord balans in vinden om te kijken hoe je daar uitkomt met elkaar. Hier heeft het programmatisch alles opgenomen zoals we dat nu hebben opgenomen ten aanzien van het stedenbouwkundig masterplan. Hier komt ook weer duidelijk naar voren dat fase 1 een echt wat ander karakter krijgt dan fase 2, dat fase 2 dus veel meer ruimte voor bedrijvigheid en ook nog ruimte voor eventueel een hotel. Hier ook nog even de doorverwijzing naar het Maasterras en de markt hebben we natuurlijk ook al veel over gezegd. We willen die samenwerking aangaan met de markt vanwege de grote opgave waar we voor staan in het Maasterras. Daarvoor wil je de markt ook bevragen over aantallen, maar ook om ervoor zorgen dat je in een bepaalde mate van afzetbaarheid krijgt in het gebied die ook een bepaalde continuïteit krijgt vanwege de aantallen die je daar wil maken. De eerste stap die we gaan maken is die marktconsultatie. Daar vragen we een aantal dingen uit en een daarvan is dus ook die optimalisaties op het bestemmingsplan. Dus dan kunnen zij ook reageren op het woonprogramma zoals dat nu is opgenomen. Dat willen we nu al doen en we willen eigenlijk in een vroeg stadium die markt en corporaties daarover bevragen van het programma wat we neerleggen: is dat enigszins opportuun? Waarom doen we dit? Die ruimte voor optimalisatie heb ik al gezegd.

Investeren binnenstedelijk is gewoon een aanzienlijke investering, dat brengt een bepaald kostenplaatje met je mee. Dat is ook een van de afwegingen die je meeneemt in het programmeren daarvan, niet alleen voor je woning, maar ook voor je voorzieningen. We kijken daarnaast ook van wat we maken in het Maasterras in relatie tot de stad, maar we namen ook in de binnenstad, omdat je daar zo dichtbijgelegen bent, hoe verhoudt zich dat met de voorzieningen die daar al zijn? Er is net al een voorzet voor gegeven, maar het type woningen wat we maken, of dat sociaal is, betaalbaar, midden of duur, heeft natuurlijk een doorvertaling naar die financiële haalbaarheid. Dat geldt ook voor de grootte van de woningen. Dat allemaal met een woningbouwprogramma wat we denken dat past bij een vitale stad en daarbij ook nog financieel in balans. Tenslotte nog aandacht voor de relatie tussen fase 1 en fase 2, daar is net ook al wat over gezegd, fase 1 is meer die nadruk op woningen met voorzieningen, bij fase 2 gemengd werk en wonen.

19

Dat vraagt ook een aanzienlijke investering om dat te realiseren, nog even los van de grondpositie die we hebben. Fase 1 hebben we meer gronden in bezit dan in fase 2, dus dat vraagt ook een andere aanpak. Daarbij kijk je dan ook ten aanzien van het woonprogramma hoe je die relatie met elkaar kan leggen. De voorzitter: De heer Wringer ga ik mee beginnen en dan de heer Van der Meer en mevrouw Nieuwland. De heer Wringer: Ja, dank voorzitter. Ik heb een vraagje over de voorziening. Er zit ook een documentje bij over de voorzieningen. Daarin staat dat er een basisschool moet komen. De beste methode is de Prins Bernhardschool te verplaatsen naar het Maasterras las ik. Maar deze wordt dit jaar gesloopt en nieuwbouw op de bestaande plek. Dat zou natuurlijk wel een kapitaalvernietiging zijn als die twee jaar later na oplevering verhuisd moet worden. Hoe gaan we daarmee om, is mijn vraag. De voorzitter: De heer Kramer. De heer Kramer: Wij zijn in gesprek met mensen intern en met mensen van Arcade. Inderdaad, de Prins Bernhardschool staat bij ons op het netvlies: hoe kan je daarmee omgaan? Dus daar zijn we het vraagstuk nu mee bezig: kan je dat verplaatsen, wil je dat verhuizen of moet de Prins Bernhardschool blijven bestaan? Daarbij kijk je ook naar de behoefte.

Je gaat een nieuwe stadswijk maken met hopelijk ook veel kinderen die ook naar school moeten, dus daarbij moet je dan ook kijken: moet je die niet uitbreiden of moet je een nieuwe school in het Maasterras maken? Dus dat wordt in samenhang bezien met elkaar inderdaad. De voorzitter: De heer Van der Meer. De heer Van der Meer: Ja, voorzitter. Ik had een vraag over dat gemiddelde vloeroppervlak van 100 vierkante meter. De doelgroepenverordening is bijvoorbeeld voor sociale koop en voor sociale huur 70 meter, de minimumeis voor goedkope sociale koop zelfs maar 50 vierkante meter. Die 100 komt heel erg veel voor als je op een klein gebied, zeker als je er rekening mee houdt dat er steeds meer eenpersoonshuishoudens ontstaan, doet vermoeden dat er naast die sociale koop en huur wel heel grote woningen worden gebouwd. Klopt dat beeld of zie ik dat verkeerd? De voorzitter: De heer Kramer. De heer Kramer: Dat beeld kan ik wel volgen, wat u schetst inderdaad. Dit is alleen even het rekenkundige waar wij van uitgaan, ook ten aanzien van hoe je tot een stedenbouwkundig massa komt. We gaan vrijdag wij op pad volgens mij met zijn allen naar Schiedam en naar Delft. Ik denk dat het ook interessant is om daar naar te kijken van welke gemiddelden daar worden gehaald, maar ik kan wel voorzichtig zeggen dat die gemiddelden daar niet worden gehaald inderdaad bij soortgelijke wijken.

Dus het is wat aan de hoge kant. Wat zegt u? Nou, sowieso. De voorzitter: Het is wel lekker hoor 100 vierkante meter. Mevrouw Nieuwland.

20

Mevrouw Nieuwland-Van den Bosse: Dank u wel, voorzitter. Ik wil graag toch nog een vraag stellen over de programmering aangezien ook die marktconsultatie gaat volgen. Die sociale huurwoningen staan nu op 18,8 procent ingeschat. Hoe aannemelijk is het dat die 18,8 procent dan de bovengrens gaat worden in de daadwerkelijke realisering in plaats van een ondergrens? De voorzitter: De heer Kramer. De heer Kramer: Dit is het voorstel wat wij doen vanuit het bestemmingsplan. Daar bent u aan zet. U bepaalt welk percentages we uiteindelijk gaan opnemen. Wij kunnen dan mooi inzichtelijk brengen: wat betekent dat enerzijds voor je business case, enerzijds wat voor stad wil je naartoe groeien als Dordrecht naar 2040. Maar de keuze is daarbij aan u. Mevrouw Nieuwland-Van den Bosse: Ik denk dat bij mij meer de zorg zit, als dit nu in het financiële plaatje zit, als je dan nog iets erop wil plussen, dan kost het altijd geld. Dus als je dan al ziet hoe groot de stap van het ene naar het andere is, dan ben ik bang dat die 18,8 dus eerder een bovengrens gaat worden dan een ondergrens. Maar dat wordt vervolgd. De voorzitter: Reactie, mijnheer Kramer, of was dit meer een conclusie? De heer Portier. De heer Portier: Ja, voorzitter, ik ben een beetje getriggerd over die nauwe financiële relatie tussen fase 1 en fase 2 van het bestemmingsplan.

Betekent dat dat we heel veel verliezen voorzien in fase 1 die goed gemaakt worden in fase 2 of omgekeerd? Wat betekent deze zin? De heer Kramer: Die zin heeft betrekking op enerzijds programmering die je daar gaat doen. Het is echt dus anders, dus daar moet je dan goed ook naar kijken welke financiële consequenties dat heeft. Dus we moeten dan wonen doorrekenen voor fase 1 met de voorzieningen, maar voor fase 2 heb je dus een heel ander programma. Daarnaast zegt het ook iets over de eigendomssituatie die we hebben. Dat heeft tuurlijk ook weer een financieel component, waar we bij fase 1 vorige keer toegelicht ongeveer 60 procent een eigendom hebben, bij fase 2 is dat anders, dus dat zal dan ook onderdeel zijn van de uitvraag die je doet met de markt: welke rol wie speelt en waarin en welke risico's neem je? Dus dat is eigenlijk een samenhang daarvan. De voorzitter: Vervolgvraag de heer Portier. De heer Portier: Ja, u noemt een heleboel componenten, maar eigenlijk vind ik de vraag niet beantwoord. Verwachten we dat er heel veel verliezen gemaakt worden in fase 1 of in fase 2 of wordt dat niet bedoeld met deze zin? De heer Buitenhek: Die zin staat er precies, omdat we hier in een openbare sessie het nog niet over financiën hebben.