2.4 2025.11.04 Notulen Dordtse Dinsdag - Vergaderzaal 5 - concept.pdf

De eerste vraag is, heeft u inderdaad genoeg informatie gehad om de consultatiesessie op 18 november in te gaan? Het staat u altijd nog vrij om schriftelijke vragen in te dienen voordien, maar heeft u daar op dit moment genoeg informatie over? Ik zie wat geknik en een paar glazige blikken. Dan ga ik voor ja, denk ik, zonder bezwaar. Helemaal goed. En het staat u nog vrij om nog schriftelijke vragen te stellen. Dan de tweede vraag is, hoe zou u die consulterende sessie vorm willen geven? Want dat is uiteindelijk ook een beetje aan u. Suggestie daarvoor is, in de

19

laatste paar sheets van de presentatie stonden een aantal onderwerpen genoemd, u zou die bijvoorbeeld kunnen gebruiken om het daar aan te hangen. Dat zijn de onderwerpen verblijfsrecreatie, openbaar zwemwater, agrarisch gebied, Polder Stededijk en de LouisaCannemanspolder. En dan eventueel nog een zesde kopje met wat verder ter tafel komt. Zou dat een idee zijn? Of heeft iemand anders nog een ander voorstel? Ik zie weer wat geknik. Mijnheer Laban. De heer Laban: Ik zou eigenlijk willen voorstellen, het is vanavond voor de eerste keer dat we hierover horen, buiten de Omgevingsvisie dan. We hebben heel veel informatie over ons heen gestort gekregen en die kunnen we deels terugvinden in de presentatie. Er ligt een onderzoek, wat nog weliswaar niet afgerond is, maar wat wel ten grondslag ligt hieraan. Eigenlijk wil ik zeggen, veel informatie ontbreekt nog en het zou mij helpen als er een aantal keuzes voorgelegd worden, waar we over in gesprek kunnen gaan in de consultatieronde. Waarmee we meer richting krijgen, meer duiding, dan dat het alle kanten opgaat voor wat we aan ideeën en vormen hebben. Het zou mij helpen als er een aantal ideeën, denkrichtingen, liggen waar we met elkaar over in discussie kunnen gaan.

De voorzitter: Wellicht wat daarbij ook helpt is, in deze prestatie zitten de onderwerpen die ik net noemde met daaronder de opties en dan dikgedrukt het advies van het college. Wellicht is dat een beetje de vorm die u zoekt. De heer Laban: Zo heb ik dat wel begrepen, hoor. Zo heb ik dat wel begrepen, maar het blijven een paar regels. Het is heel beperkt en ik zou persoonlijk iets meer richting willen daarin, maar ik weet ook niet of dat mogelijk is. Mijnheer Groenewege, u had ook een voorstel? De heer Groenewege: Eens met uw voorstel. Ik denk wel dat als je die opzet kiest, dat je daar ook echt voldoende tijd voor moet hebben, zodat ieder discussiepunt goed tot zijn recht komt. En de overige categorie, de laatste categorie, moet niet een soort afraffelcategorie worden. Want het is heel goed, denk ik, dat het college een aantal vragen aan de raad voorlegt. Maar de raad heeft ook een eigen eigenaarschap en moet ook met eigen punten kunnen komen die goed tot zijn recht moeten kunnen komen. Graag voldoende tijd voor deze consultatie. De voorzitter: Duidelijke oproep richting de griffie, denk ik. Mijnheer Gorter. De heer Gorter: Ik zou daar toch ook wel aan toe willen voegen om de kaders met betrekking tot de economische groei wat breder te trekken en te kijken naar wat het effect op de hele stad is, niet alleen op dit gebied.

De voorzitter: Dat is wellicht al haast iets meer inhoudelijk, denk ik. Tijdens de consultatie zou u dit, denk ik, goed mee kunnen geven ook, als ik u goed begrijp. Of wilt u een heel ander onderwerp tijdens de consultatie aansnijden? De heer Gorter: Voorzitter, ik ken die data nog niet. Ik wil daar al een voorzetje voor geven. Zeker op het gebied van de economische groei, vind ik het wel belangrijk dat we de juiste beslissing nemen. En als die beslissing is dat dit ook effect heeft op onze stad, dan kan dat mijn mening beïnvloeden.

20

De voorzitter: Het zou u wellicht helpen als u die informatie nog voor de sessie in ieder geval krijgt? Ok denk dat we dat in ieder geval wel voor elkaar moeten kunnen krijgen. Dan stel ik voor om dat op die manier te gaan doen. Die vijf, geloof ik, onderwerpen zijn het, plus dan nog een zesde ronde met onderwerpen die de raad zelf wil aandragen, waar onder andere bijvoorbeeld het onderwerp van mijnheer Gorter ook goed aan bod zou kunnen komen. Dat was het, geloof ik, voor nu. Dan zou ik u willen verzoeken om alle glazen en flesjes weer terug mee te nemen naar de pantry. En dan zien wij elkaar, in deze samenstelling, weer op 18 november.

2. Vaststellen nota Vastgoedbeleid 2025 - Raadsvoorstel Voorzitter: de heer De Feijter Raadsgriffier: de heer Paans Verslag: NotuBiz Aanwezig: Dhr. Ayverdi (DENK) Mevr. Boom-Vos (VVD) Dhr. Bootsman (GroenLinks) Dhr. Droog (ChristenUnie/SGP) Dhr. Groenewege (Partij voor de Dieren) Dhr. Hartmeijer (SP) Dhr. Katif (Beter voor Dordt) Dhr. Klerk (CDA) Dhr. Pauwels (PvdA) Dhr. Roggekamp (Gewoon Dordt) Dhr. Stolk (VSP) Dhr. Tutupoly (Op Ons Eiland) Dhr. De Vries (VSP) Dhr. Wringer (Beter voor Dordt) Portefeuillehouder: wethouder T. de Jonge Ambtelijke ondersteuning: dhr. Van Brakel, dhr. Bos Overige aanwezigen: mevr. Reynvaan De voorzitter: Wat leuk. En hele goedenavond allemaal en welkom bij deze vergadering over het Raadsvoorstel nota Vastgoedbeleid 2025. We beginnen ietsje later, omdat de vorige vergadering uitliep. Foei aan de voorzitter. Dat was ikzelf. Welkom in ieder geval, alle raads- en commissieleden hier aanwezig. Ook welkom aan wethouder De Jonge

21

namens het college. En ook een bijzonder welkom aan onze gasten die we vanavond hebben. Dat is onder andere, als inspreker, mevrouw Reynvaan. Zij is voorzitter van de Vereniging Oud-Dordrecht. En zij spreekt in namens vier partijen, te weten de Vereniging Oud-Dordrecht, Stichting Historisch Platform Dordrecht, stichting Illustre Dordracum en het Cultureel Platform Dordrecht. En vanuit de ambtelijke organisatie wil ik welkom heten mijnheer Van Brakel en mijnheer Bos. En dan zou ik nu graag willen voorstellen om iedereen zichzelf kort te laten voorstellen. Dan begin ik links van mij. De heer Paans: Leendert-Jan Paans, griffiemedewerker. Mevrouw Reynvaan: Rinette Reynvaan, zojuist genoemd. Mevrouw Boom-Vos: Karin Boom, Dordtse VVD. De heer Klerk: Albert Klerk, CDA. De heer Groenewege: Pieter Groenewege, Partij voor de Dieren. De heer Roggekamp: Erik-Jan Roggekamp, Gewoon Dordt. De heer Ayverdi: Emin Ayverdi, DENK. De heer Katif: Jacques Katif, Beter voor Dordt. De heer Wringer: Jan-Willem Wringer, Beter voor Dordt. De heer Droog: André Droog, ChristenUnie/SGP. De heer De Vries: André de Vries, VSP. De heer Stolk: Leo Stolk, VSP. De heer Tutupoly: Gersom Tutupoly, Op Ons Eiland. De heer Pauwels: Sam Pauwels, PvdA. De heer Bootsman: Nick Bootsman, GroenLinks. De heer Hartmeijer: Raymond Hartmeijer, SP. De heer Bos: Jeroen Bos, ambtelijke ondersteuning.

De heer Van Brakel: Thijs van Brakel, ambtelijke ondersteuning. Mevrouw De Jonge: Tanja de Jonge, wethouder. De voorzitter: En mijn naam is Bart de Feijter, uw voorzitter voor vanavond. De nota Vastgoedbeleid 2025 geeft het kader weer voor het gemeentelijk maatschappelijk vastgoedbeleid. Het gaat over buurthuizen, scholen, sportaccommodatie die door of namens de gemeente worden beheerd of gebruikt voor maatschappelijke functies. De

22

nieuwe nota vervangt het vastgoedbeleid uit 2016 en is aangepast aan de huidige omvang en ontwikkeling van de stad. Vanavond krijgen we een presentatie. We kunnen ook nog wat vragen stellen. Aan het eind van de vergadering besluiten we vervolgens hoe we de nota verder willen behandelen. Maar allereerst wil ik graag onze inspreker het woord geven. En dat is mevrouw Reynvaan. Gaat uw gang. Mevrouw Reynvaan: Dank u wel. Geachte voorzitter, geachte raadsleden en geachte wethouder, fijn dat ik hier vanavond namens 4 organisaties mag inspreken. De Vereniging Oud-Dordrecht, het Cultureel Platform Dordrecht, Documentatie- en informatiecentrum Augustijnenhof en de Stichting Historisch Platform Dordrecht hebben vraagtekens en bedenkingen bij enkele keuzes die uw college maakt in de nota Vastgoedbeleid 2025. Ik kom aan het eind van mijn verhaal met enkele concrete voorstellen. Overigens krijgt u, als u wil, dadelijk allemaal mijn presentatie op papier, maar ik deel hem nu nog niet uit. Ik heb liever dat u nog even luistert. Allereerst verwijzen wij naar de bespreking in uw raad in juni van dit jaar over de kadernota.

Daarin heeft het college, bij monde van wethouder mevrouw De Jonge, de toezegging gedaan terug te komen op de wenselijkheid het gemeentelijk vastgoed minder vanuit financieel perspectief te benaderen en meer vanuit de bijdrage die dat vastgoed kan leveren aan maatschappelijke doelen en het culturele leven in onze mooie stad. Kennelijk is deze nota bedoeld als de concrete invulling daarvan, maar ze gaat niet in op de intentie van de toen, juist vanwege die toezegging, teruggenomen motie. En naar die toezegging wordt ook niet verwezen. Wij onderschrijven graag het op pagina 4 verwoordde uitgangspunt dat het vastgoed dient. Ik citeer, “ten behoeve van het verwezenlijken van gemeentelijke beleidsdoelen, waarbij wordt gestreefd naar een optimale balans tussen het maatschappelijk en het financiële rendement. Hierdoor behouden en versterken we de historische waarde van een groot deel van de vastgoedportefeuille.” Ons probleem zit daarbij niet in de keuze dat verhuur van vastgoed marktconform en minimaal kostendekkend moet zijn, dat zit hem in de technische invulling daarvan. Vastgoed wordt in 40 jaar afgeschreven tot een restboekwaarde van 0. Dat leidt voor culturele- en erfgoedorganisaties tot hoge huren. En de nota adviseert organisaties die daardoor in de knel komen, bij hun eigen beleidsdomein aan te kloppen om dat met subsidies te verzachten en noemt dat transparant.

Volgens ons leidt dat juist tot het rondpompen van publiek geld. Bekend voorbeeld daarvan is het Onderwijsmuseum, waar de subsidie van de gemeente vrijwel volledig opgaat aan de huur die het museum aan diezelfde, namelijk onze gemeente, betaalt. Bij onvoldoende compensatie uit het eigen beleidsdomein komt het budget voor de programmering daarmee in de knel. Als de begrippen marktconform en kostendekkend zo worden ingevuld, komen bredere maatschappelijke doelen in de knel. Ik verwijs graag naar het recent, door 3 van de 4 organisaties namens wie ik nu spreek, uitgebrachte Pleidooi voor Erfgoed. Daarin roepen wij op in de volgende raadsperiode het gemeentelijk vastgoed het bruisend middelpunt te maken van cultureel Dordrecht. Deze nota Vastgoed 2025 maakt dat onmogelijk. Ook het Cultureel Platform Dordrecht heeft bij de recente ombuigingsvoorstellen, en bij aansporing tot aansprekende cultuurparagrafen voor lokale verkiezingen, gepleit voor een herziening van de huurberekening. Nu enkele voorstellen, zoals ik zojuist beloofd heb. En daarmee rond ik af, voorzitter. Hoe kan het dan wel? Vele gemeenten zijn u al voorgegaan. De gemeenten Rotterdam en Groningen hebben bijvoorbeeld de afschrijvingstermijn verlengd van 40

23

naar 50 jaar. Ze gaan er ook van uit dat vastgoedwaarde houdt en schrijven af tot een restwaarde van 45 procent in plaats van de 0 procent, zoals hier in onze nota. De gemeente Amsterdam gaat nog een forse stap verder. Eind 2024 heeft de raad daar besloten alle culturele gebouwen, alle culturele gebouwen, ik herhaal het nog maar even, te verhuren voor 1 euro, vanwege het maatschappelijk belang van die gebouwen. Voor deze keuze nam Amsterdam een besluit maatschappelijk belang, waardoor het ook juridisch klopt. Iedere gemeenteraad kan zo'n besluit voor een groep voorzieningen nemen. In het genoemde Pleidooi voor Erfgoed Dordrecht, namens onze organisaties, bepleiten wij, samen met het Cultureel Platform Dordrecht, niet alleen een ander afschrijvingsbeleid, maar ook verlaging van de boekwaarde en forse investeringen in de verduurzaming van het eigen vastgoed. Organisaties hebben namelijk niet alleen te maken met forse, stijgende energiekosten, maar ook met de huur en met het feit dat prijscompensatie achterwege blijft. Wij zouden graag zien dat uw raad in ieder geval de ruimte laat om in de volgende zittingsperiode tot dergelijke keuzes te kunnen komen en dat nu niet te blokkeren, zodat het vastgoed echt bijdraagt aan een cultureel bruisend Dordrecht. Voorzitter, als ik het goed heb, ben ik binnen de 5 minuten gebleven.

De voorzitter: Dat vind ik heel keurig binnen de tijd, mevrouw Reynvaan. Dank u wel voor uw bijdrage. Dat roept vast vragen op. Zijn er vragen voor mevrouw Reynvaan? Mijnheer Katif. De heer Katif: Voorzitter, dank voor de mooie woorden aan de spreker. Ik had graag een aantal vragen, maar een van de vragen die in een keer naar boven borrelt is dat u verwijst naar een toezegging van de wethouder mevrouw De Jonge tijdens de kadernotabespreking om het vastgoed minder financieel en meer maatschappelijk te benaderen. Kunt u in ieder geval toelichten wat u concreet had verwacht terug te zien, wat de toezegging aangaat, in de vastgoednota? Daar heeft u zeker wel een idee van. Mevrouw Reynvaan: Dank u wel. Wat ik had gehoopt, is dat er enige toezegging was gedaan, zoals bijvoorbeeld in de voorbeelden van de gemeenten die ik heb genoemd, maar dat niet vastgehouden bleef bij het vaststellen van de huur die al gegeven was en de gegeven subsidie. Nu is het zo dat de subsidie vaak niet geïndexeerd wordt en de huur wel. Dan kunt u zelf makkelijk een rekensommetje maken. De voorzitter: Zijn er nog meer vragen? Mijnheer Groenewege. De heer Groenewege: Twee als het mag.

De eerste vraag is, het voorstel wat mevrouw doet voor het aanpassen van de afschrijvingstermijn en de restwaarde, wat voor impact heeft zoiets op de gemeentelijke begroting? Is dat bekend? En de tweede vraag is, mevrouw deed een pleidooi voor sterke inzet op verduurzaming van gemeentelijk vastgoed. Wat schort er dan aan het huidige voorstel en waar kan het beter? De voorzitter: Twee vragen, mevrouw Reynvaan. Mevrouw Reynvaan: Eerlijk gezegd heb ik niet berekend wat het effect is op de gemeentelijke begroting. Dat zal uiteraard een negatief effect hebben. Want het betekent dat er minder huur binnenkomt, omdat je het over een lange termijn afschrijft.

24

Misschien weet mevrouw De Jonge daar wat meer op te zeggen, maar weet ik niet. En het sterkere voorstel van verduurzaming, dat zie ik zelf ook wel bij verschillende gebouwen, dat er nu energie weglekt. En de gebruikers van de panden zijn niet de eigenaren. Zij zullen niet zelf energiezuinige maatregelen treffen. We verwachten dat, dat de eigenaar is, zoals je dat ook bij je eigen huis doet. En dat zou effect hebben voor de kosten waar de verenigingen of de instellingen die daarmee te maken hebben, die daarvoor komen te staan. Is dat voldoende op uw vraag? De voorzitter: Dan is er nog een vraag van mijnheer Hartmeijer.

De heer Hartmeijer: Dank, voorzitter. Mevrouw Reynvaan noemt het Onderwijsmuseum, waarvan de subsidie helemaal opgaat aan de huur. Ik probeer er toch meer beeld bij te krijgen. Welk soort organisaties of welke organisaties komen nu in de knel? Kan zij daar iets meer over vertellen? De voorzitter: Mevrouw Reynvaan, wilt u de microfoon weer aanzetten? Mevrouw Reynvaan: Dank u wel. Dan zou je kunnen denken aan alle musea, dan zou je kunnen denken aan een archief, dan zou je kunnen denken aan een Energiehuis, dan cultuurgebied, dan zou je kunnen denken aan monumenten die gebruikt worden voor culturele voorstellingen of bijeenkomsten. Dat is een legio. Het is heel breed. De voorzitter: Duidelijk. Zijn er nog meer vragen voor mevrouw Reynvaan? Nee? Alles helder? Dank u wel voor uw bijdrage, mevrouw Reynvaan. Dan zou ik u willen verzoeken om weer plaats te een nemen op de publieke tribune. En dan gaan wij door naar mijnheer Van Brakel en mijnheer Bos die een presentatie voor ons hebben. Die zal binnen enkele momenten ook op het scherm verschijnen. En dan mag ik u het woord geven. De heer Bos: Dank u wel. Ik zal aftrappen met een aantal slides en dan neemt Thijs het over om de rest toe te lichten. Het vastgoedbeleid 2025. Even kort terugkijken.

We hebben als gemeente sinds 2007-2008 het vastgoed gecentraliseerd in een afdeling en in 2016 is de eerste versie van het vastgoedbeleid gekomen. Wat inderdaad een strategisch document is met de spelregels hoe wij omgaan met ons eigen vastgoed. Vervolgens is in ‘21 een meer operationeel en tactisch documenten geschreven, het Meerjarenperspectief Vastgoed, wat inzicht gaf in de ontwikkelingen van de afgelopen jaren. Aankopen, verkopen en hoe we bijvoorbeeld met verduurzaming omgingen. En nu ligt het Vastgoedbeleid 2025 voor, waarin de strategische beleidskaders en uitgangspunten worden beschreven. Nog even kort, de directe aanleiding van het vastgoedbeleid. Dat is ook deels al in het stuk te lezen. De belangrijkste dingen zijn in het blauw gemarkeerd. Het bovenste gedeelte gaat met name over het Didam-arrest. In 2021 een uitspraak van de Hoge Raad, waarbij gemeentes min of meer verplicht worden om vastgoed openbaar aan te bieden. Daarnaast hebben we steeds meer aandacht om ervoor te zorgen dat vastgoed niet in de verkeerde handen komt. Dan heb je het over Bibob-onderzoek, due diligence onderzoeken. De verduurzaming is een traject wat wij in hebben gezet. En vanuit de ombuigingen, die onderdeel waren van de perspectiefnota, kwam dat wij meer focus leggen op de publieke zakelijkheid. Heel even kort iets over

25

onze eigen portefeuille. Onze eigen vastgoedportefeuille maakt onderscheid in de kernportefeuille, die we graag willen behouden en die de maatschappelijke functies ondersteunt. We hebben een dispositielijst met panden die niet meer die maatschappelijke functies ondersteunen en dat zijn panden die afgestoten worden of verkocht worden. De Biesboschhal is daar een voorbeeld van. En daarnaast hebben we als gemeente een aantal grondposities in ontwikkeling en gebiedsontwikkelingen, bijvoorbeeld het Maasterras, waar vastgoed staat dat wij tijdelijk beheren, bijvoorbeeld de Weeskinderendijk. Wat onze Dordtse portefeuille anders maakt dan veel andere gemeentes, is dat wij veel monumenten in ons bezit hebben. Ongeveer 25 procent van de vierkante meters die wij beheren, is gemeentelijk of rijksmonument. En wij verhuren, of stellen vastgoed ter beschikking, op twee manieren. We hebben interne gebruikers. Dat zijn vaak gemeentelijke afdelingen die het vastgoed gebruiken. En daarnaast hebben we plannen die we echt extern verhuren, bijvoorbeeld inderdaad het Onderwijsmuseum of het Energiehuis. Dit was kort de vastgoedportefeuille. Neem jij het over? De heer Van Brakel: Zeker. De voorzitter: Even een korte onderbreking, hoor. Ik zie wel wat vragen ontstaan.

Vindt u het fijn om vragen tussendoor te krijgen of liefst aan het einde van de presentatie? De heer Van Brakel: Het is misschien het makkelijkste als we eerst het verhaal even kort afmaken en daarna dan de vragen. De voorzitter: Dan schrijven we de vragen even op voor het eind van de presentatie. De heer Bootsman: Ik heb een kleine technische vraag over de vorm, maar die schrijf ik dan wel even op. De voorzitter: Helemaal goed. De heer Van Brakel: Helemaal goed. Een stukje inhoud van het van het vastgoedbeleid. Een deel van het vastgoedbeleid is ook een voortzetting van het beleid, zoals dat in hoofdlijnen in 2016 ook al stond. Er zijn een aantal onderdelen, een aantal speerpunten, die nu wel aangezet zijn, ook wel wat anders zijn. Punt een, de voorzieningenplannen. Punt twee is de publieke zakelijkheid die mijn collega Jeroen net ook al noemde. En het derde punt is het neerzetten van kamers en processen rondom vastgoedtransacties. Die kunnen we op de volgende slides zien. Die gaan we een voor een langs. De voorzieningenplannen, het idee is dat de verschillende beleidsvelden nadenken over de huisvestingsbehoeften. Dat is de huisvestingsbehoefte, de voorzieningen die nodig zijn om het beleid uit te voeren op dit moment, maar ook in de toekomst.

Dat leidt tot een voorzieningenplan en dat geeft per beleidsveld aan, wat is de huisvestingsbehoefte? Maar ook, welke middelen zijn daarvoor beschikbaar? En dat zijn kaders die een heel goed beeld geven van wat de vraag is om aan een beleidsdoel te voldoen. Die voorzieningenplannen worden ook door de beleidsvelden opgesteld, ook samen met de vastgoedorganisatie. Dat is een kader waaruit we vervolgens verder kunnen kijken. Het opstellen van zo’n voorzieningenplan is maatwerk. Het idee is om dat nu gefaseerd per beleidsveld te doen. En vervolgens maakt dat het mogelijk om al die

26

voorzieningenplannen naast elkaar te leggen. En dat geeft een heel mooi beeld van, wat is de vraag op het niveau van de stad? En dat maakt het ook mogelijk om keuzes te maken en om te sturen. Bijvoorbeeld om panden te verkopen of om panden juist aan te kopen. Dit heeft niet direct effect op de huurprijzen, maar dit geeft wel een veel beter beeld van, welke behoefte is er en welk aanbod is er op dit moment? De volgende slide is het aspect van publieke zakelijkheid. Zoals in het vastgoedbeleid ook staat, is het streven een optimale balans te vinden tussen de maatschappelijke waarde enerzijds en ook het financiële rendement anderzijds. Dat vertaalt zich dan in een kostprijsdekkende exploitatie. Het is goed, denk ik, om daar wat meer toelichting over te geven. Want in principe wordt er gewerkt met een kostprijsdekkende huur. Het achterliggend doel is ook om helder te maken, wat kost een pand daadwerkelijk? En dat biedt transparantie en dat maakt het ook mogelijk om duidelijke keuzes te kunnen maken. Een ander aspect is ook dat je ook een gelijk speelveld wil creëren als gemeente. Dat moeten we ook, conform de wetgeving. Je moet een gelijk speelveld voor partijen zijn, waardoor ook de huren transparant en duidelijk en helder moeten zijn, eenduidig. En ik kan me voorstellen dat, dat vragen oproept.

En de bedoeling is om niet meer vragen op te roepen, maar om wel een beeld te geven van hoe werkt dat dan precies in de praktijk? Dit is zoals dat nu, op dit moment, ook al werkt en in feite geeft dit overzichtje een beeld. Als we beginnen bij het blokje vastgoed, dat is de vastgoedorganisatie, die betaalt alle kosten die nu betrekking hebben op de panden. Een stuk onderhoud, verzekeringen, dat hele rijtje. Dat zijn de kosten die te maken hebben met het hebben van een pand. Daarnaast is er het aspect kapitaallasten. Die worden ook betaald vanuit de vastgoedorganisatie. Die gaan naar het concern, omdat het gaat om afschrijvingen op investeringen die vanuit het concern, gemeentebreed, ooit gedaan zijn. Dat kan een nieuwbouw van een locatie zijn, dat kan een renovatie zijn. Maar dat zijn wel kosten die jaarlijks worden teruggeslagen. Samen met de andere kosten die we net noemden, zijn dat de werkelijke kosten van een pand, om het even op een pand te houden. Dan hebben we het groene blokje. Dat is dan de huurder. Die maakt gebruik van dat pand. Als we dan de kostprijsdekkende huur uitrekenen, is in de ideale situatie die kostprijsdekkende huur gelijk aan de rode pijltjes die daar ook boven staan. Er zijn situaties denkbaar, waardoor het voor een huurder enerzijds lastig is, of niet mogelijk is, om die kostendekkende huur te betalen.

En anderzijds moet er dan sprake zijn van een beleidsdoel, een maatschappelijke functie die meerwaarde heeft voor de stad. En ook wel belangrijk, dat er geen oneerlijke concurrentie ontstaat als je wat wil doen aan dat verschil tussen de huurprijs en aan wat er dan wel reëel is. Daar zijn een aantal oplossingen voor mogelijk. De onderste is misschien de meest duidelijke. Dat is het geven van een subsidie. In feite, de beleidsafdeling, dat kan cultuur zijn, dat kan sport zijn, geeft die subsidie. Zij gaan in het schema ook naar de huurder toe. En dat is puur een exploitatiesubsidie. Daarmee kan de huurder de huur voldoen en daarmee wordt die kringloop dan gesloten op een transparante, duidelijke manier. Er zijn ook alternatieven, want dit gebeurt bijvoorbeeld bij het Onderwijsmuseum op deze manier. Je kunt ook intern verrekenen, bijvoorbeeld bij ateliers gebeurt dat op die manier. Daarvan kun je zeggen, het is niet handig dat, dat allemaal via verschillende atelierhouders loopt. Er vindt een interne verrekening plaats van beleidsveld naar vastgoedorganisatie en dan hebben we dit ook opgelost op deze manier. En een derde optie is die strategische investering. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij het Energiehuis. Dat is een investering die het concern doet, gemeentebreed, omdat het

27

wel zo belangrijk is in het belang van een stad om zo'n voorziening te hebben. Dat zijn de verschillende smaken die er nu zijn, maar het is ook mogelijk om andere smaken nog te onderzoeken. Een andere mogelijkheid is bijvoorbeeld de huur op 1 euro zetten. Dat zou ook een mogelijkheid zijn. Dat is een variant die er net wat anders uitziet in dit plaatje. Maar eigenlijk zie je in al deze gevallen, er moet wel dekking zijn. Het geld moet wel ergens vandaan komen. En het idee achter dit principe is ook dat de beleidsvelden het beste kunnen beoordelen, hoe ziet het beleid eruit? Wat hebben we daarvoor nodig? En dat zij ook die afweging maken, uiteindelijk. En dat je zou ook het beste kunnen bekijken van, leidt dit dan tot concurrentie? De vastgoedorganisatie faciliteert en het beleid wordt dan overgelaten aan de verschillende beleidsvelden. Dat is de toelichting op dit plaatje. In principe is het niet zo dat deze vastgoednota er automatisch voor zorgt dat de huren nu omhooggaan. De huren blijven in principe voor nu hetzelfde, maar het gesprek wordt wel op deze manier gevoerd. Per band of per beleidsveld van, hoe moet je omgaan met het verschil tussen kostprijsdekkende huur en wat er dan redelijk is of wat er haalbaar is? Dan gaan we naar het laatste onderdeel. Dat zijn de kaders en processen rondom vastgoedtransacties. Jeroen gaf dat net al aan.

Het Didam-arrest is iets wat speelt en wij moeten ons daaraan houden. Wij moeten openbaar aanbieden op het moment dat het redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn om een pand te huren of een pand te kopen. Vanuit het gelijkheidsbeginsel en vanuit transparantie moeten we dat op een nette manier vormgeven. Het doel van deze vastgoednota is ook om dat te doen. Het volgende uitgangspunt is ook die marktconformiteit en die kostprijsdekkende huur. Daar hebben we het net over gehad. En het laatste punt is ook wel een hele belangrijke. Dat is de onderste, het gemeentelijk vastgoed mag niet in verkeerde handen vallen. Er zijn een aantal instrumenten mogelijk om dat voor elkaar te krijgen. Een dus diligence onderzoek kan je uitvoeren en Bibob is ook een instrument dat we als gemeente kunnen inzetten. Daar zit een aantal dingen in. Er zit ook een stukje draagkracht bijvoorbeeld, financiële draagkracht, in van een partij. Maar daar zitten ook een aantal aspecten in die betrekking hebben op mogelijke kwetsbaarheden. Die zouden ertoe kunnen leiden dat een pand gebruikt wordt voor illegale activiteiten, zoals bijvoorbeeld witwassen van geld. Dat wil je niet mogelijk maken als gemeente. En proactief willen we daar ook de goede onderzoeken doen om te voorkomen dat we dat soort overeenkomsten aangaan. Even kijken of ik wat vergeten ben.

Volgens mij is dat wel alles wat ik wilde vertellen over dit onderdeel. Dan hebben we als laatste slide het vervolg, want dit is nu het vastgoedbeleid zoals het er nu ligt. Het idee is om de tijd ook te nemen om dit goed verder uit te werken in een uitvoeringsprogramma. Het uitvoeringsprogramma is iets dat gebeurt vanuit de vastgoedorganisatie, maar ook met de verschillende beleidsvelden. En die staan natuurlijk ook in contact met de stad, met de huurders en gebruikers van de panden. Het idee is om tot 2027 het uitvoeringsprogramma vorm te geven. We hebben een aantal ingrediënten voor het uitvoeringsprogramma. Daarbij zit het gefaseerd opstellen van de voorzieningenplannen. Dat is een aspect dat daar een rol in speelt. Vervolgens ook het kijken naar de vastgoedportefeuille. Wat is de huidige situatie en hoe goed past dat dan bij de verschillende voorzieningenplannen, voor de behoefte die er is? Een onderdeel van het uitvoeringsprogramma is ook het vormgeven van de verkoopprocedures, maar ook de selectieprocedures voor een nieuwe huurder. Dat heeft ook een betrekking met ondermijning en ook de integratie van vastgoed met gebiedsontwikkeling. Dat je dat ook wat beter op elkaar afstemt. Daar hebben we het nu nog niet uitgebreid over gehad,

28

maar dat hangt samen met de beleidsdoelen van de stad. Je wil dat het vastgoed daar ook goed op aansluit. En dat is de laatste slide. Het is goed om nog wel te benoemen, denk ik, dat het idee wel is dat dit gefaseerd gebeurt.

Dat we de tijd daarvoor nemen en dat er ook een evaluatiemoment plaatsvindt, omdat we ondertussen ook monitoren en ook kunnen bijsturen als dat nodig is, om te voorkomen dat we zeggen, we hebben nu een vastgoednota vastgesteld en dat is in beton gegoten. Dat is ook niet het idee. Dat moet ook zijn beslag krijgen in het uitvoeringsprogramma. De heer Bootsman: Ik heb uw laatste zin niet verstaan, want mijn hoorapparaten vallen, ‘…’. De heer Van Brakel: Ik gaf aan dat onderdeel van het uitvoeringsprogramma ook is dat er regelmatig gemonitord wordt, dat geëvalueerd wordt. Dat er ook wordt gekeken van, wat zijn de effecten van deze vastgoednota? Mocht het dan leiden tot effecten die onwenselijk zijn, dan is de vastgoednota niet in beton gegoten, maar dan kunnen we ook nog andere keuzes eventueel maken. De voorzitter: Duidelijk. Dat was het einde van uw presentatie? De heer Van Brakel: Dat was het einde. De voorzitter: Dan zie ik al een hele hoop vingers de lucht ingaan. Dan wil ik voorstellen om het rondje af te gaan. De vorige vergadering begon ik links. Dan begin ik nu rechts. En dan zou ik u willen vragen om eerst uw beste twee vragen uit te kiezen. En als we tijd overhouden, dan komen we vast op meer. Mijnheer Hartmeijer. De heer Hartmeijer: Dank, voorzitter. Ik heb er twee. Eentje gaat over leegstand. Ik zoek wat meer urgentie bij leegstand van gemeentelijk vastgoed.

In het geval van een voornemen op doorverkoop, en er is nog niet meteen een koper, hoe zit dat met afspraken met leegstandbeheerders. Bijvoorbeeld de antikraak organisaties. Zijn daar afspraken mee? Kan er snel geschakeld worden? Niet alleen voor wonen, maar bijvoorbeeld ook om daar een kunstenaarscollectief of zo uiteindelijk in te huisvesten, om maar een voorbeeld te geven. Dat is een vraag. En de tweede vraag, ik lees over de criteria bij verkoop van gemeentelijk vastgoed dat de hoogste bieder een rol speelt, maar ook de combi prijs en plan en ook de achtergrond inderdaad van de koper. Als ik een voorbeeld mag geven, het schoolgebouw aan de Reeweg Oost, wat omgevormd is naar woningen. En gezien de enorme vraag naar woningen, is dat dan een voorbeeld waarbij zo’n koper dan meteen bij de gemeente op het netvlies komt als partij van, daar zou je een pand graag aan willen doorverkopen? Dat zijn mijn twee vragen. De voorzitter: Wie mag ik daarvoor het woord geven? Mijnheer Bos. De heer Bos: Ik zal in ieder geval de vraag over leegstand beantwoorden. We hebben in de portefeuille geen structurele leegstand. Panden die leegstaan, maar geen plannen hebben om die te verkopen. Er is vaak sprake van tijdelijke leegstand. Die vullen we

29

mogelijk in met tijdelijk beheer. Dat kan zijn bewoning, maar je ziet bijvoorbeeld bij de Biesboschhal dat we die in een soort antikraakconstructie verhuren aan een partij die daar dan vervolgens allerlei initiatieven in opneemt en dat zullen we blijven doen. De voorzitter: En voor de tweede vraag gaan we naar mijnheer Van Brakel, denk ik dan. De heer Van Brakel: Daar kan ik wel wat over zeggen. Het laatste deel van de vraag begreep ik niet helemaal. Maar de vraag was inderdaad, verkoop, daar hoogste bieder, dan wel een combinatie van prijs en kwaliteit. Wat dat betreft, daar kan ik wel van zeggen dat het uitgangspunt is het dat in de basis de hoogste bieder is. Dat is niet omdat dat de beste optie is, maar dat is de standaardoptie. Maar in de meeste gevallen dan zal er vanuit beleid een wens zijn om met een pand bijvoorbeeld een monument in stand te houden of een bepaalde functie aan het pand te geven of wat voor de omgeving te creëren. In al die gevallen zal er een combinatie van prijs-kwaliteit zijn. En daar speelt inderdaad ook een rol, dat een due diligence onderzoek of een Bibob-onderzoek zal plaatsvinden. En dat moet u vooral zien als een selectiecriterium. Op het moment dat iemand daaraan voldoet, dan is dat een vinkje. Dan is dat niet een pré ten opzichte van een ander.

Maar als er kwetsbaarheden zijn, dan kan dat wel reden zijn om dan voor een andere partij te kiezen. U gaf ook het voorbeeld van de school erin. Ik weet niet of ik de vraag nu beantwoord heb of dat daar … Dat is misschien even de checkvraag. De voorzitter: Mijnheer Hartmeijer. De heer Hartmeijer: Je hebt de oude Ambachtsschool op de Reeweg Oost, die is op een gegeven moment omgevormd naar woningen. En ik kan me voorstellen dat je dan bij zo'n gemeentelijk pand daar de voorkeur aan geeft, omdat we met een wooncrisis te maken hebben. Het was een voorbeeld om meer beeld te krijgen van hoe dat dan gaat als een ontwikkelaar met zo'n plan komt. Kijk je daar dan anders naar dan bij een andere functie, om het zo maar zeggen? De voorzitter: Mijnheer Bos heeft nog een aanvulling. De heer Bos: We bekijken per pand, waar we een verkooptraject ingaan, wat de wensen zijn. Bij de Biesboschhal hebben we gezegd, het moet een maatschappelijke functie zijn die past in de wijk bij het kantoorgebouw aan de Noordendijk. Daar is destijds meer gestuurd op woningbouw. Het hangt echt van het gebouw af. Maar het is een weloverwogen keuze. De voorzitter: Dan mijnheer Bootsman. De heer Bootsman: Dank u wel, voorzitter. En ik heb een hele technische vraag, omdat ik iets in de presentatie niet begreep. Op sheet 4 staan de cijfers in de kolom. Bijvoorbeeld, er staat museum, tussen twee haakjes 11.

Wordt daarmee bedoeld 11 panden, 11 vierkante meter? Wat is die 11? En mijn vraag twee gaat over de minimaal kostendekkende huurprijs. Kan dit dan ook betekenen dat er meer huur gevraagd wordt dan kostendekkend is van maatschappelijke organisaties? Dat was het. De voorzitter: Wie mag ik hiervoor het woord geven? Mijnheer Bos?

30

De heer Bos: De getalletjes gaat om het aantal gebouwen. Scherp opgemerkt. Die kan snel beantwoord worden. Ten aanzien van de kostprijsdekkende huur, hebben we gezegd, het is marktconform, maar minimaal kostendekkend. Het kan zijn dat de markthuur hoger is dan de kostendekkende huur en dan vragen wij de markthuur. De voorzitter: Dat beantwoordt de vraag zie ik. Dan gaan we naar mijnheer Pauwels. De heer Pauwels: Dank u. Wij vinden het heel belangrijk dat er zorgvuldig met de maatschappelijke functies van het vastgoed omgegaan wordt. Vandaar deze twee vragen. Ik heb twee vragen. Ten eerste proeven we wat tegenstelling. Aan de ene kant is de wens om geen dubbele financieringsstromen te laten ontstaan en aan de andere kant is een gevolg van deze nota dat die mogelijk wel gaan ontstaan. En ten tweede is bijvoorbeeld een doel dat de kroonjuwelen behouden worden en willen we die tegelijkertijd marktconform verhuren. Daar zal, bij die tegenstellingen, een soort van keuze in gemaakt moeten worden. Hoe worden die keuzes gemaakt en wie maakt die? En in het verlengde daarvan mijn tweede vraag. Er staat wel een hoop in over de processen van mogelijke verkoop en huur, maar heel concreet is het afwegingskader niet. Het is niet duidelijk welke voorzieningen wij voor de stad willen behouden.

Dat staat in plannen, voorzieningenplannen, per domein, maar liggen die voorzieningenplannen er al? Is er een overzicht van alle maatschappelijke functies die wij willen behouden voor de stad in relatie tot het vastgoed? Samengevat, hoe gaan we concreet bijvoorbeeld die keuze maken om vastgoed te verkopen? De voorzitter: Mijnheer Van Brakel. De heer Van Brakel: Misschien is het goed om met de tweede vraag te beginnen. Dat is de vraag over de voorzieningenplannen. Liggen die er al? Nee, op dit moment liggen die er nog niet. Het idee is om met de verschillende beleidsvelden, bijvoorbeeld met sport of met cultuur, om een voor een te gaan zitten, per beleidsveld en in kaart te brengen, wat is op dit moment de behoefte die er is? Zit daar een groei voor de toekomst in of is dit precies zoals je dat ook wil, ook vanuit het beleid dat in de toekomst misschien ook door het nieuwe college wordt vastgesteld? Dat is de eerste stap die we gaan zetten. Onderdeel van het uitvoeringsplan. Die voorzieningenplannen zijn er op dit moment nog niet. En het idee is dat ook de beleidsvelden daar in de lead zijn, want die kunnen het stuk van het beleid het beste concretiseren. Het idee is dat de beleidsvelden daar in de lead zijn en dat vastgoed die beslissingen niet neemt.

Het idee van deze vastgoednota is ook dat het een kader geeft, maar niet een keuze maakt, zoals, wij vinden sport belangrijker dan wonen of dan cultuur. Dat is de tweede vraag. En de eerste vraag had ook betrekking op, komen er dan dubbele financieringsstromen? En daarbij is het idee dat die kostenprijsdekkende huur uitgerekend wordt en dat, dat in ieder geval objectief vastgesteld wordt. Want wat is dan die huur die kostprijsdekkend is? Dat is stap een. En stap twee is dat in sommige gevallen er niks zal veranderen, omdat die huur dan op dit moment ook al de huur ongeveer is. Dat kan de situatie zijn. Op het moment dat, dat niet zo is, dan hebben we de stroompjes die we net zagen. En dan zou je kunnen zeggen, we gaan wel met subsidies werken of er vindt een interne verrekening plaats waar de huurder eigenlijk niks van merkt. Dat is vooral administratief.

31

Het is niet heel zichtbaar, maar het zorgt wel dat een stuk zuiverheid zit in de afweging. Heb ik daarmee de vraag beantwoord? De voorzitter: Ja, de vraag is daarmee beantwoord. Dan ga ik naar mijnheer Tutupoly. De heer Tutupoly: Ook ik had twee vragen. Het is even naar aanleiding ook van de inspreker. Ten aanzien van de afschrijvingsmethodiek, 40 jaar, en dan een restwaarde van 0 te hanteren. Wat is de achterliggende gedachte hiervan? Is de gemeente dan van mening dat de opstallen uiteindelijk geen waarde meer hebben en dat de grond uiteindelijk ook niet waard is? En ook naar leiding aanleiding van de inspreker. Ten aanzien van de prioriteiten van verduurzamen van de objecten die verhuurd worden, hoe liggen die? Zeker omdat we nu ook kijken naar bijvoorbeeld bewoners, zoals die in Dordrecht zitten. En dat we aangeven dat die verduurzaming, weglekken van energie en dergelijke, belangrijk is. Hoe liggen die prioriteiten nu ten opzichte van de objecten die hier verhuurd worden door de gemeente? De voorzitter: En uw vraag gaat beantwoord worden door mijnheer Bos. De heer Bos: Eerst even iets ten aanzien van de restwaarde. We hebben zelf een financiële verordening vastgesteld waar in principe de restwaarde van vastgoed op 0 staat. Daar zijn we als gemeente niet de enige in, maar dat doen veel gemeentes. Er staat wel dat we daar beargumenteerd van kunnen afwijken.

Je ziet bijvoorbeeld dat de gemeente Rotterdam kan kiezen voor een hogere restwaarde, maar dan geldt dat dan wel onderbouwd moet worden dat die restwaarde er na 40 jaar ook is. En het is vaak dan door circulair bouwen, en dat soort dingen, dat je een hogere restwaarde kan meenemen. Die mogelijkheid is er bij ons ook als er gekozen wordt voor een dergelijke manier van bouwen, wat overigens wel invloed heeft ook op de kosten. Vaak liggen die kosten ook hoger. De andere vraag over verduurzaming, we hebben een apart project voor de verduurzaming van het maatschappelijk vastgoed. Daarvan is wel het uitgangspunt dat de investering die wij als gemeente doen, de besparingen die daaruit volgen, verdeeld worden tussen de gemeente en de huurder, waarbij de gemeente het grootste deel terugkrijgt, zodat zij weer nieuwe investeringen kan doen. Dat zijn de kaders die voor de verduurzaming gelden en die veranderen niet door het vastgoedbeleid. De voorzitter: Dank u wel. Bewaar het even. Schrijf het even op en dan kijken we of dat zo nog kan. Mijnheer Stolk of mijnheer De Vries. Mijnheer Stolk. De heer Stolk: Wij hebben het verhaal tot ons genomen en we gaan daar eerst eens even over denken. En misschien kan mijnheer Tutupoly onze vraag stellen. Of jouw vraag stellen namens ons. De voorzitter: Nu gaan we vragen uitruilen.

Ik denk dat het zo meteen op het eind nog wel even lukt, mijnheer Tutupoly. Maar leuk geprobeerd, mijnheer Stolk. Dan gaan we naar mijnheer Droog. De heer Droog: Voor dit moment geen vragen. De voorzitter: Geen vragen. Mijnheer Katif.

32

De heer Katif: Dank u wel, voorzitter. Ik zat een beetje verbaasd te kijken naar het verhaal over het afschrijven. We hebben op dit moment niet alle goed vastgoed bij de gemeente op 0 qua afschrijving. Maar als ik u mag herinneren aan de parkeergarage, dat is 25 procent, en we hebben een afschrijvingsduur van 40 naar 50 jaar. Het is niet overal dat het vastgoed van de gemeente op die manier wordt behandeld, ook niet in de financiële verordening. Maar dat is terzijde. Dan heb ik twee vragen. Er wordt gesproken in het stuk over afwegen van maatschappelijke financiële waarde. Dan ben ik echt benieuwd, hoe concreet wordt dat gedaan en is er een vast afwegingskader? Dat vind ik een hele belangrijke. En in tweede instantie, of de tweede vraag is dat, we hebben in ieder geval, tot nu toe, 140 panden in bezit. Heeft een college in beeld welke panden we echt nodig hebben en welke niet? En daarmee kom ik gelijk op onze portefeuille, waar hij uit bestaat. En ik ben echt benieuwd naar de dispositielijst. Tot zover. De voorzitter: Wie mag ik daarvoor het woord geven? Mijnheer Bos. De heer Bos: De eerste vraag ging over het afwaarderen van vastgoed? Dan neem ik het Onderwijsmuseum weer even als voorbeeld. Ik weet niet of het goed of slecht is, maar daar is destijds besloten om de investering af te waarderen tot op het niveau van een marktconforme huur.

De investering die daarboven zat, is in een keer afgeboekt. Dat is voor het Onderwijsmuseum inzichtelijk. En sowieso worden dat soort investeringen altijd voorgelegd aan de raad. De tweede vraag? Moet u me even helpen. De heer Katif: De maatschappelijke en de financiële waarden. Hoe die geconcretiseerd worden en is daar een vast afwegingskader voor? De voorzitter: Mijnheer Van Brakel. De heer Van Brakel: Daar is niet een kader. Het is niet dat wij uitdrukken dat mensen kunnen sporten en dat, dat zoveel euro's waard is. Zo concreet is dat niet. Het idee is wel van de voorzieningenplannen dat deze laten zien, welk beleid hebben we? Wat hebben we nodig om dat beleid ten uitvoer te brengen? En uiteindelijk is het wel zo dat daar een stuk dekking, ook vanuit de beleidsvelden zelf, voorkomt. Op het moment dat die dekking er niet is, dan zullen er wel keuzes gemaakt moeten worden. En dat zijn ook politieke keuzes, want is sport belangrijker dan cultuur? Vanuit vastgoed zeggen we dat niet. Dat is ook niet objectief vast te stellen. Maar wij helpen met deze vastgoednota om die twee naast elkaar te zetten en om die wel bespreekbaar te maken en om dat gesprek wel te laten voeren. De heer Katif: Er was nog een vraag, voorzitter. De heer Van Brakel: Er was nog een vraag, inderdaad.

Dat was de vraag, hebben we een beeld van de vastgoedportefeuille, hoe die er nu uitziet? Het is zo dat de leegstand op dit moment zeer beperkt is. Het grootste deel van de vastgoedportefeuille is in gebruik. Dat is, denk ik, goed om te constateren. Het idee is, we hebben wel een aantal … Mevrouw De Jonge: De bijlage geeft alle panden. De heer Van Brakel: Klopt.

33

Mevrouw De Jonge: Dat was de vraag. De heer Katif: Ik heb u niet verstaan. De heer Van Brakel: Er zit een bijlage met alle panden in. De heer Safranti: Maar geen dispositielijst. De heer Katif: Geen dispositielijst. Mevrouw De Jonge: Die krijg je elk jaar. De heer Katif: En een vastgoedlijst. We rekenen het wel goed. De heer Van Brakel: De dispositielijst wordt jaarlijks ook met de raad gedeeld. Die lijst is er zeker. Ik denk dat, dat ook een deel antwoord geeft op de vraag. Hebben we een beeld van hoe de vastgoedportefeuille er nu voorstaat? Dat hebben we qua leegstand wel. Maar het idee is ook wel om met die voorzieningenplannen daar beter naar te kunnen kijken, maar ook regelmatig te kunnen herijken. Voldoen deze panden nog aan het doel waar ze oorspronkelijk voor in gebruik gesteld zijn? En dat is iets wat nu niet heel gestructureerd gebeurt. En dat zou met dit vastgoedbeleid wel kunnen. Dat er wel wordt bekeken, is dit pand nog steeds het meest geschikt en voldoet het nog aan de doelstellingen van de stad? De voorzitter: Dan gaan we naar mijnheer Ayverdi. De heer Ayverdi: Dank u wel, voorzitter. De exploitatieberekeningen worden per pand inzichtelijk gemaakt. Worden deze ook openbaar beschikbaar gesteld, zodat wij als raad en de stakeholders kunnen controleren? En mijn tweede vraag heeft ook te maken met de vraag van mijn buurman.

Hoe wordt geborgd dat het vastgoedbeleid bijdraagt aan sociale cohesie en niet alleen aan rendement of efficiëntie van Dordrecht? Dank u wel. De voorzitter: Stakeholders en sociale cohesie. Wie mag ik het woord geven? Mijnheer Bos. De heer Bos: Dan ga ik even in op de eerste vraag. Wij leggen in de begroting en in de jaarstukken verantwoording af voor onze vastgoedportefeuille. Het is niet zo dat alle exploitatieberekeningen een op een beschikbaar worden gesteld. Het is in principe bedoeld als intern document. En de tweede vraag ging over sociale cohesie. Dit is vastgoedbeleid en wij bieden vastgoed aan ter ondersteuning van die maatschappelijke belangen. De verschillende beleidsafdelingen die moeten komen met een onderbouwing waarom zij vastgoed inzetten ten behoeve van hun doelstelling. Dat ligt bij de beleidsafdeling en niet zozeer bij de afdeling Vastgoed. De voorzitter: Dan gaan we naar mijnheer Roggekamp. Mijnheer Ayverdi, zou u alstublieft uw microfoon weer uit willen zetten? De heer Roggekamp: Dank u wel, voorzitter. Voorzitter, ik heb twee vragen. De eerste is dat ik heel graag in dat stuk van kwaliteit van vastgoed ook het goed verhuurderschap

34

mee zou willen nemen, omdat we in de afgelopen periode best wel een aantal keer huurders hebben gehad van gemeentelijke panden die problemen hadden met het onderhoud, wat zelfs tot rechtszaken is gekomen. En dat staat, vinden wij, niet netjes voor de gemeente Dordrecht an sich. Daar zouden wel wat aandacht voor willen. En het marktconform, ben ik ook wel op zoek naar het proces van, hoe komt dat tot stand? Zitten daar bijvoorbeeld de ambtelijke organisatie die ermee bezig is in die kostprijs verrekend? En dan is het, hoe wordt de prijs van het pand vastgesteld voor de huur? Niet voor hoe het in de boeken staat, maar voor de verhuur. En dan denk ik bijvoorbeeld aan de brandweerkazerne die we ooit hebben gehad, die voor de brandweer veel te duur werd, terwijl dit pand technisch al afgeschreven was. Hoe dat proces hoe tot stand komt. De voorzitter: Mijnheer Bos. De heer Bos: De eerste vraag ben ik even kwijt. De voorzitter: Is er aandacht voor goed verhuurderschap? De heer Bos: Dank u. In het vastgoedbeleid staat in een van de laatste hoofdstukken dat wij gaan werken aan onderhoudsbeleid en dat we daar ook stappen gaan maken om dat transparanter en beter neer te zetten. Dat is opgenomen in het beleid nu. En de tweede vraag heeft betrekking op hoe de huurwaarde wordt bepaald.

In het overzicht wat we eerder hebben behandeld, staat in het rood welke kosten wij meenemen in de kostprijsdekkende huur. En dat is onderhoud, verzekeringen, belastingen, beheerskosten. Daarin zit een deel ook personeelskosten en dan de kapitaallasten. Dat is de kostendekkende kant. En we hebben gezegd, we verhuren marktconform, behalve als de kostprijsdekkende huur hoger is. De kostprijsdekkende huur wordt zo bepaald. De markthuur wordt altijd bepaald aan de hand van een taxatie voor dat object met een bepaalde functie. Die wordt extern door een makelaar vastgesteld. De voorzitter: Duidelijk. Mijnheer Groenewege. De heer Groenewege: Twee vragen. We hebben veel oude/monumentale panden in de vastgoedportefeuille. Is de boekwaarde van die panden 0 en worden er dan ook geen kapitaallasten doorberekend aan huurders? Dat is mijn eerste vraag. En de tweede vraag, is het juridisch mogelijk om kostendekkende huur te vragen in plaats van markthuur wanneer de markthuur hoger ligt? De voorzitter: Mijnheer Bos.

De heer Bos: Wij hebben inderdaad veel monumentale panden, waarvan de oorspronkelijke aanschafwaarde waarschijnlijk 0 is, of allang afgeschreven is. Maar in die panden zijn wel forse investeringen gedaan. Ik neem maar weer even het Onderwijsmuseum waar 10 jaar geleden een behoorlijke renovatie heeft plaatsgevonden. Die kosten worden weer geactiveerd en die leiden weer tot kapitaallasten. Het is niet zo dat we voor die oude panden geen boekwaarde en geen kostendekkende huur hebben. En juridisch gezien is het mogelijk om met een kostprijsdekkende huur te werken. Wij

35

moeten als gemeente, ook in het kader van Wet Markt en Overheid tenminste kostendekkend vastgoed verhuren. De voorzitter: Dat beantwoord vraag, zie ik. Mijnheer Klerk. De heer Klerk: Dank u wel, voorzitter. Hij staat op de goede slide, want ik heb hier een vraag over. En misschien is het wel een vraag naar een cursus boekhouden voor dummy's, maar het begrip kapitaallasten vind ik altijd ingewikkeld. Dat bestaat uit afschrijving en investeringen. Ik lees over rente. Waar hebben we het over? En heeft die stroom ook te maken met het rondpompen van geld waar de inspreker, mevrouw Reynvaan, over sprak? Kunt u daar iets over uitleggen? De voorzitter: Mijnheer Bos. De heer Bos: Kapitaallasten zijn, voor mensen die een eigen huis hebben, de kosten van hypotheek. Daar zit een deel rentekosten in, maar over het algemeen ook een deel aflossingskosten. Dat zijn kosten die wij als vastgoed betalen aan concern, want we moeten als gemeente soms ook gewoon geld aantrekken voor investeringen. Dan wordt er geld geleend door de centrale afdeling en betalen wij vanuit vastgoed die kosten. En ik heb het idee dat hier niet die dubbele geldstromen bedoeld worden, omdat dit een interne geldstroom is binnen de gemeente van vastgoed naar concernafdeling. De voorzitter: En mevrouw Boom had geen vraag op dit moment. Dan ga ik eerst nog even naar de heer Tutupoly, want hij had sowieso nog een vraag.

En we hebben ook nog wat tijd voor overige vragen. Mijnheer Tutupoly. De heer Tutupoly: Dank u wel, voorzitter. De vraag die ik had was naar aanleiding van het antwoord wat ik kreeg over de restwaarde. En daar werd aangegeven, wij schrijven af tot een restwaarde van 0 in 40 jaar. En daar kan van afgeweken worden. Maar dan moet dat gemotiveerd worden. En dat is hetgeen waar ik een beetje moeite mee heb, omdat ik zou zeggen dat die motivatie onder andere al zou kunnen bestaan uit de grondwaarde die zo'n object heeft. En daarnaast, wanneer we het over monumentale panden hebben, die de gemeente veel heeft, en die objecten worden constant in stand gehouden, daar wordt meer onderhoud en dergelijke aan gepleegd, zou je toch kunnen zeggen dat er ook uiteindelijk, juist omdat het doel is om die monumenten in stand te houden, een restwaarde in zit en dat je niet tot 0 afschrijft? Dat antwoord was mij niet geheel duidelijk. De voorzitter: Kan mijnheer Bos dat nog wat verder verduidelijken? De heer Bos: Een toelichting, als we het hebben over afschrijven, hebben we het alleen over de investering in een gebouw. De grondwaarde wordt altijd apart geactiveerd en daar wordt niet op afgeschreven. Als we het hebben over restwaarde van 0, dan is het, het gebouwdeel wat we tot 0 afschrijven. De voorzitter: Dank u wel. De heer Tutupoly: En de monumenten?

36

De voorzitter: Vervolgvraag, voor monumenten? De heer Bos: Voor monumenten geldt vaak dat die boekwaarde komt doordat we een renovatie uitgevoerd hebben. En die renovatie doen we elke 25 of 40 jaar, afhankelijk van wat we doen. Die wordt ook over die periode afgeschreven. En de historische verkrijgingsprijs van het pand is vaak 0. De boekwaarde van de aanschaf is meestal 0. De voorzitter: Mijnheer Hartmeijer had nog een vraag. De heer Hartmeijer: Dank. Even meer voor het proces, want in de presentatie staat onder het kopje aanleiding wat veranderd wordt aan regelgeving, verduurzaming, maar dat is weer een apart traject, en de perspectiefnota staat genoemd. En dan staat in het voorstel bij de speerpunten, nieuw beleid, over transparantieprocedure, voorzieningenplannen. Tegelijkertijd staat er, het is ook, grosso modo, een vervolg op het beleid 2016. Kan ik dan die punten zien als een was-/wordtlijst of hoe moet ik dat lezen? De voorzitter: Wie kan daar een antwoord op geven? Mijnheer Van Brakel? De heer Van Brakel: Ik zit nog even te denken of ik de vraag goed begrijp. Want er zijn een aantal aanleidingen en die hebben we vertaald in de speerpunten. Het is met name zo … Misschien moeten we de slide er even bij pakken. Dat is misschien voor het beeld wel handig. Dit is de aanleiding. De speerpunten zijn die publieke zakelijkheid. Die staat daar onderaan.

Dat heeft ook te maken met de wereld waar we nu ook in leven. Dat is een. De voorzieningenplannen hebben met name te maken, en ook wel met dat laatste, hoe zorg je dat je op een efficiënte manier je vastgoedportefeuille inzet, daar voor de stad zoveel mogelijk uithaalt? Dat hangt ook samen met dat laatste met dat laatste punt. En de vastgoedtransacties, die hebben we er ook uitgelicht, hangen met name samen met de juridische kaders bij punt 1 en ook met een stuk ondermijning. En de verduurzaming, dat is een separaat traject. Die hebben we er niet uitgelicht. Eigenlijk zou je deze twee wel op elkaar kunnen passen, want dat was de achterliggende gedachte, denk ik. De voorzitter: Een vervolgvraag, mijnheer Hartmeijer. De heer Hartmeijer: Het ging mij er meer om voor de lezer, die het beleid uit 2016 niet kent, wat er dan verandert? Daarom noemde ik een was-/wordtlijst. En kan ik dan die speerpunten en deze lijst op die manier lezen? De heer Van Brakel: Dat klopt. Als u ze naast elkaar legt, zijn dat inderdaad de grootste verschillen. De voorzitter: Duidelijk. Nog meer vragen? Mijnheer Pauwels. De heer Pauwels: Als ik kijk naar de presentatie, die focus op de publieke zakelijkheid. De context daarvan is dat we misschien als gemeente minder geld willen uitgeven. In de voorzieningenplannen staat straks welke voorzieningen wij van belang vinden.

In hoeverre wordt er met dit plan nu dan al voorgesorteerd op bezuinigingen op

37

voorzieningen? Want er is geen berekening, total cost of ownership of wat dan ook, van fair koop versus huur, opgenomen. De verwachting is dat we geld gaan besparen. De voorzitter: Mijnheer Van Brakel. De heer Van Brakel: In de basis wordt er niet op voorgesorteerd dat dit een ombuiging als geheel is. Dat is in principe niet de basis. Het idee is om met dit vastgoedbeleid die transparantie te bieden en ook het goede gesprek te voeren en ook inzichtelijk te maken, wat zijn de werkelijke kosten en is het dat waard? Weegt het voor de stad, de kosten die je zo'n pand hebben, op tegen wat het oplevert voor de stad? An sich is het niet bedoeld als een netto bezuiniging. En ook op het moment dat een kostprijsdekkende huur omhooggaat en de huurder kan dat niet betalen en maatschappelijk is het dat waard, dan is het in feite het verschuiven van geld binnen de gemeente. Niet in negatieve zin bedoeld. Maar dat geen bezuiniging, maar dan is in ieder geval heel inzichtelijk waar het geld naartoe gaat en wat het oplevert. De voorzitter: Een vervolgvraag, mijnheer Pauwels. De heer Pauwels: Gaat dat per … Want er wordt straks dan per pand een besluit genomen, al dan niet verkopen. Wordt er dan per pand ook gekeken? Er wordt getoetst aan het voorzieningenplan.

Wordt er ook een berekening gemaakt van de huuruitgaven die er dan zullen zijn? En met welke horizon wordt er dan rekening gehouden? De voorzitter: Mijnheer Van Brakel of mijnheer Bos. De heer Bos: De beslissing of we een pand op de dispositielijst plaatsen, dat kan naar aanleiding van de voorzieningenplannen komen. Op basis van alle voorzieningenplannen weten we welk vastgoed we nodig hebben. Vastgoed dat we niet meer duurzaam kunnen inzetten voor de maatschappelijke doelstellingen, komen op een dispositielijst en die gaan we verkopen. Dat is dat keuzeproces. En de afweging voor huur? Kunt u daar wellicht een wat nadere toelichting op geven? De heer Pauwels: Als het idee nieuwe zakelijkheid is … Is het denkbaar dat er in een voorzieningenplan staat, wij hebben behoefte aan een gymzaal en dat op basis van deze nota besloten wordt, prima dat u behoefte heeft aan een gymzaal, maar we gaan hem wel afstoten. En vervolgens gaan we een gymzaal huren. Misschien is gymzaal niet het beste voorbeeld, maar kantoorruimte. De voorzitter: Mijnheer Bos. De heer Bos: Dat kan. Ergens in het vastgoedlijst staat ook een soort beslisboom, waar we vastgoed voor inzetten en hoe we dat doen. In principe hebben we alleen vastgoed in eigendom voor situaties die de markt niet zelf oppakt.

Als je het over een gymzaal hebt, dat is zo specifiek ten behoeve van het onderwijs, dat wij dat als gemeente in eigendom hebben. Maar voor een kantoor zijn er ook genoeg beleggers en andere partijen die kantoren realiseren die wij dan als gemeente kunnen huren. In dat geval zullen we in eerste instantie kijken of huur mogelijk is.

38

De voorzitter: Hebben wij nog resterende vragen? Nee? Dan constateer ik dat daarmee, denk ik, ook direct de eerste vraag is beantwoord, namelijk of we nu voldoende een beeld hebben kunnen vormen om door te gaan naar de volgende fase. En dan is de vraag, wat is de volgende fase? Zou u dit oordeelsvormend willen bespreken? Zou u dit als hamerstuk naar de raad willen sturen? Of als stemstuk naar de raad, dat zou ook nog kunnen. Wie heeft daar een voorstel voor? Mijnheer Groenewege? De heer Groenewege: Ik ben de enige. Ik wil toch wel voorstellen om het oordeelsvormend te bespreken. Ik vind wel interessant de presentatie van inspreker en de perspectieven en wat we kunnen leren van andere steden en of we niet wat flexibeler en progressiever om kunnen gaan met ons verhuurbeleid. Een aantal politieke vragen, blijven we bij nieuwe aankopen en investeringen afschrijven naar 0 als norm hanteren of kiezen een andere restwaarde? De tweede politieke vraag, willen we de afschrijftermijn wellicht verlengen? En de derde politieke vraag, willen we de kostprijsdekkende huur voor bepaalde instellingen als norm hanteren in plaats van de markthuur? De voorzitter: Dat zijn al een aantal politieke vragen. Voordat we hem oordeelvormend agenderen is er ook steun van minimaal drie fracties nodig. Is die er ook? Dat zie ik wel. Ruime steun. Zijn er dan nog aanvullende politieke vragen? Mijnheer Katif.

De heer Katif: Mijnheer Groenewege van Partij voor de Dieren, eens. Dan hebben we ook als Beter voor Dordt nog een politieke vraag. Die is echt heel algemeen. En ik hoop dat alle drie de politieke vragen hierin kunnen passen. En die luidt als volgt, hoe gaat het college ervoor zorgen dat het gemeentelijke vastgoed niet uitsluitend wordt gestuurd door financiële doelstellingen, maar daadwerkelijk bijdraagt aan het behoud en de versterking van een maatschappelijk en cultureel leven in Dordrecht? Punt. Ik wil het zo meteen sturen, hoor. De voorzitter: Er wordt driftig mee getypt links van mij. Dat komt vast goed. Was niet eens de bedoeling. We moeten ook niet te veel politieke vragen. Ik denk dat aan de hand van deze vragen een goed gesprek kan worden gevoerd in de commissie de volgende keer. En ik zie geen bezwaren. Jullie zijn met me eens. Dan zou ik jullie willen bedanken voor jullie tijd. Hier ook dank aan alle insprekers. Ook mevrouw Reynvaan op de publieke tribune nog. Zou u uw flesjes en glazen weer mee terug naar de pantry willen nemen? En dan wens ik u nog een fijn vervolg van de avond.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 16 december 2025.

De griffier,

De voorzitter,

39

A.E.T. Wepster